KR20190091727A - 부동산 통합정보시스템을 이용한 임대인, 임차인, 관리인의 임대차 관리방법. - Google Patents

Abstract

본 발명은 부동산통합 시스템을 이용한 임대인, 임차인, 관리인의 임대차 관리방법에 관한 것으로, 중개의뢰고객 데이터베이스에서 고객정보를 추출하고 매물 데이터베이스에서 매물정보를 추출하여 계약관리 데이터베이스에 등록하는 임대차 자동등록단계;
임대인의 정보를 등록하고, 관리인 정보와 임대인 소유 임대매물 정보를 등록하고, 저장하는 임대인 등록단계;
임차인의 정보와 임차 건물정보를 등록하고, 저장하는 임차인 등록단계;
설정된 주기에 따라 발송되는 납부 알림과 연체 발생시 연체정보 통지를 발송하고, 납부 내역 및 연체 내역을 기록하고 저장하는 임대차 진행단계;
만기 전 퇴실 요청 또는 만기 도래 시 퇴실 요청을 하거나 임대인의 임대조건 변경 통지 와 변경 된 조건의 수락 및 조정을 요청하는 계약갱신 및 해제단계;
기존 임차인의 퇴실 처리 및 신규임차인을 등록하는 신규임차인 교체 단계;
를 통하여 임대인, 임차인을 상호 연결하여, 임대차 기간 중의 임차인의 납부 내역과 연체정보통지, 만기도래 알림, 계약갱신 및 해제, 임차인 퇴실통지 등을 상호공유, 열람하여 임대인과 임차인 간의 분쟁을 미연에 방지하고, 원활한 임대 관리를 수행하는 방법을 제공하는 것을 특징으로 한다.

Description

부동산 통합정보시스템을 이용한 임대인, 임차인, 관리인의 임대차 관리방법. {Lease management method of landlord, tenant, and manager using real estate integrated information system}

본 발명은 부동산 통합정보시스템을 이용한 임대인과 임차인, 관리인의 임대차 관리방법에 관한 것으로, 보다 상세하게는 부동산 통합정보시스템에 임대인의 등록과 관리인의 등록, 임차인의 등록과 임대물건의 등록 및 임대차 자동등록을 통하여 임대인과 임차인, 임대매물을 연결하고, 임차인의 납부내역 및 계약만기 도래, 계약갱신 및 변경 등을 쉽고 빠르게 확인하여 임대인과 임차인 간의 분쟁을 미연에 방지하고, 원활한 임대차 관리가 되도록 하는 방법에 관한 것이다.

부동산을 그 사용 목적에 따라 주거용, 상업용 등의 형태로 구분하여 전세 또는 월세로 그 부동산을 제공하는 임대인과, 해당 부동산을 임대료, 관리비 등을 지불하며 주거용 또는 상업용 등의 필요에 따라 사용하는 임차인과, 해당 임대인의 위임 또는 위탁을 받거나, 임대인에게 고용되어 해당 부동산을 관리하는 관리인은 임대차 기간동안 상호 유기적인 관계를 유지하고 있다. 그러나 임차인의 임대료 납부가 불성실하거나, 연체가 발생하거나 하는 등의 분쟁사유가 발생하고, 임대료 납부 내역을 별도의 장부에 기록하지 않거나 통장에 기록된 내용 이외에 별도로 관리하지 않는 경우가 있어 임대료 납부일자와 납부 여부에 대하여 임대인과 임차인 간의 분쟁이 종종 일어나고 있다.

특히 상업용 부동산 임대인이나 다주택 및 다수의 건물을 소유하고 있는 경우 관리인에게 임대차 관리 및 시설관리를 맡기고 있으나 실시간으로 납부내역 확인 및 관리상황을 열람할 수 없다.

또한, 계약 만기 전 임차인 사정에 의해 퇴실하는 경우와 만기가 도래하여 퇴실하는 경우 등 임차인이 임대인에게 퇴실요청 통보를 하였으나 임대인의 착오에 의해 수신하지 못하거나, 고지하지 않았다는 이유로 분쟁이 발생하고 있다.

본 발명은 상기한 바와 같은 문제를 해결하기 위하여, 부동산 통합정보시스템의 중개의뢰고객 데이터베이스에서 고객정보를 추출하고, 매물 데이터베이스에서 매물정보를 추출하여 계약관리 데이터베이스에 등록하는 임대차 자동등록단계;

임대인의 정보를 등록하고, 관리인 정보와 임대인 소유 임대매물 정보를 등록하고, 저장하는 임대인 등록단계;

임차인의 정보와 임차 건물정보를 등록하고, 저장하는 임차인 등록단계;

설정된 주기에 따라 발송되는 납부 알림과 연체 발생시 연체정보 통지를 발송하고, 납부 내역 및 연체내역을 기록하고 저장하는 임대차 진행단계;

만기 전 퇴실 요청 또는 만기 도래 시 퇴실 요청을 하거나 임대인의 임대조건 변경통지 와 변경된 조건의 수락 및 거절을 결정하는 계약갱신 및 해제단계;

기존 임차인의 퇴실 처리 및 신규 임차인의 등록을 처리하는 신규 임차인 교체 단계;

를 통하여 임대인, 임차인을 상호 연결하여, 임대차 기간 중의 임차인의 납부내역과 연체정보통지, 만기도래 알림, 계약갱신 및 해제, 임차인 퇴실통지 등을 상호공유, 열람하여 임대인과 임차인 간의 분쟁을 미연에 방지하고, 원활한 임대 관리를 수행하는 방법을 제공하는데 그 목적이 있다.

본 발명은 종래기술의 문제점을 해결하기 위한 것으로, 부동산 통합정보시스템의 중개의뢰고객 데이터베이스의 진행상태가 계약완료 처리가 되면 중개의뢰고객 데이터베이스와 매물 데이터베이스에서 고객정보와 매물정보를 추출하여 계약관리 데이터 베이스에 자동등록 하는 임대차 자동등록단계; 와

임대 물건의 임대인 또는 임대인으로부터 위임 또는 위탁받거나 또는 임대인에 고용되어 임대인의 부동산을 관리하는 관리인을 부동산 통합정보시스템에 등록하고, 관리인의 변경 및 교체 등을 수행하는 임대인 등록단계; 와

임대인의 임대매물을 임차하여 사용하는 임차인의 정보와 임차 매물을 등록하는 임차인 등록단계; 와

임대차 기간 중 납부 알림 및 연체정보 알림, 납부내역 및 연체내역 등의 임대차 진행사항을 기록하고 저장하는 임대차 진행단계; 와

계약의 만기일 도래와 만기 전 퇴실, 계약조건변경통지, 수락 및 거절통지 등 각종 사유에 의하여 계약이 지속하기 어려운 때에 임대인과 임차인이 퇴실통지 또는 고지하는 계약갱신/해제 단계; 와

기존 임차인의 퇴실 처리 및 신규 임차인을 등록하는 신규임차인 교체 단계; 를 구현하여 상기 해결하고자 하는 과제를 달성 할 수 있다.

상기한 바와 같이 본 발명에 따른 부동산 통합정보시스템을 이용하여 체계적이고 안전한 임대차 관리가 가능하도록 구성하여, 임대인이 하나에서 수개 또는 수십 개의 임대물건의 임대차 관리와, 관리인의 지정 및 변경이 가능하고, 실시간으로 임대관리 열람이 가능하며, 납부 알림과 연체 정보의 알림, 납부내역 기록 및 관리를 통하여 임차인, 임대인, 관리인이 동시에 같은 자료를 열람하므로, 임차인 과의 분쟁을 현저히 줄일 수 있으며, 임대인 및 임차인, 관리인은 원활한 임대차 관리를 진행할 수 있다.

도 1은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 통합정보시스템의 구성도이다.
도 2는 본 발명에 따른 메인 서버의 구성도이다.
도 3은 본 발명에 따른 어플리케이션 서버의 구성도이다.
도 4는 본 발명에 따른 업데이트 서버의 구성도이다.
도 5는 본 발명에 따른 푸쉬메시지 서버의 구성도이다.
도 6은 본 발명의 일 실시 예에 따른 임대차 관리 방법의 흐름도이다.
도 7은 본 발명에 따른 임대차 자동등록 단계의 블럭도 이다.
도 8은 본 발명에 따른 임대인등록 단계의 블럭도 이다.
도 9는 본 발명에 따른 임차인등록 단계의 블럭도 이다.
도 10은 본 발명에 따른 임대차진행 단계의 블럭도 이다.
도 11은 본 발명에 따른 계약갱신/해제 단계의 블럭도 이다.
도 12는 본 발명에 따른 신규임차인 교체 단계의 블럭도 이다.

이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 실시 예를 상세히 설명한다. 우선, 도면들 중 동일한 구성요소 또는 부품들은 가능한 한 동일한 참조부호를 나타내고 있음에 유의해야 한다. 본 발명을 설명함에 있어 관련된 공지기능 혹은 구성에 대한 구체적인 설명은 본 발명의 요지를 모호하게 하지 않기 위해 생략한다.

또한, 본 발명의 일 실시 예에 따른 용어 및 방식 등은 그 특정 용어와 방식에 국한되어서는 아니 되며 발명의 사상범위 내에서 확장되어 적용되거나 해석하여야 한다.

본 발명에서 주로 사용되는 용어 중에서 임대인, 임차인, 관리인의 용어에 대하여 정의한다.

임대인이라 함은 임대 물건의 소유자를 포함하여 임대를 할 수 있는 권원이 있는 자를 말하며, 임대인이 자연이거나 법인, 지방자치단체 등을 모두 포함할 수 있으며, 임대인과 가족생활을 같이하며, 일상가사 대리권이 있는 배우자, 아들, 딸 등의 대리인도 본 발명의 상세 설명에서는 "임대인"으로 용어를 통일하여 사용한다.

임차인이라 함은 임대 물건에 대하여 임대인과의 임대차 계약을 체결하고 임대료와 관리비를 지불하며 해당 임대 물건을 사용 수익하는 자를 말하며, 임차인이 자연이거나 법인, 지방자치단체 등을 모두 포함할 수 있으며 본 발명의 상세설명에서는 "임차인"으로 용어를 통일하여 사용한다.

관리인이라 함은 임대인으로부터 임대 매물의 임대관리 업무를 위임받거나 위탁받은 자를 말하며, 임대인에게 고용되어 일하고 있는 관리소장, 또는 경비, 재산관리인, 임대인 회사의 직원과, 외주 위탁관계인 부동관리업체, 부동산 관리업체의 담당자, 자산관리회사 등을 모두 포함할 수 있으며, 본 발명의 상세 설명에서는 "관리인"으로 용어를 통일하여 사용한다.

임대인은 여러 명의 관리인을 지정할 수 있으며, 관리인은 여러 명의 임대인으로부터 임대매물의 관리를 위임받을 수 있음을 유의하여야 한다.

도 1은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 통합정보시스템의 구성도이다.

본 발명에 따른 부동산 통합정보시스템은 도 1에 도시된 바와 같이, 임대 매물을, 임대차 계약을 체결한 임차인에게 인도하고 임대료와 관리비를 수취하는 임대인의 단말인 임대인UI(10) 및 임대매물에 대하여 임대인과 임대차 계약을 체결하고 임대료와 관리비를 지불하며 임대 물건을 사용 수익하는 임차인 단말인 임차인UI(20), 임대인으로부터 임대 매물의 임대관리를 위임 또는 위탁받아 임대 매물을 관리하는 관리인 단말인 관리인UI(30) 가 각각 유무선 네트워크를 통해 연결되는데, 이러한 부동산 통합정보시스템(1)은 그 구성으로 메인 서버(100), 어플리케이션 서버(200), 업데이트 서버(300), 푸쉬 메시지 서버(400) 및 제어 서버(500)를 포함할 수 있다.

도 2는 본 발명에 따른 메인 서버의 구성도이다.

상기 메인 서버(100)는 임대인 및 임차인, 관리인의 정보가 등록되고, 계약정보와 임대차 정보, 매물정보, 고객정보가 저장되는 서버로, 상기 메인 서버(100)는 도 2에 도시된 바와 같이, 임대인 데이터베이스(110), 관리인 데이터베이스(120), 임차인 데이터베이스(130), 계약관리 데이터베이스(140), 임대차관리 데이터베이스(150), 매물 데이터베이스(160), 중개의뢰고객 데이터베이스(170)를 포함할 수 있다.

상기 임대인 데이터베이스(110)는 임대인의 정보가 등록되고 관리되는 데이터베이스이다.

구체적으로 임대 매물의 소유자와 임대 권원을 확보하고 있는 자연인 및 법인, 지방자치단체 등의 임대인 정보가 임대인 데이터베이스(110)에 등록하고 관리할 수 있다.

상기 관리인 데이터베이스(120)는 임대매물의 관리인 정보가 등록되고 관리되는 데이터베이스 이다.

구체적으로 임대인에게 고용되어 있는 관리소장, 관리인, 소유주 회사의 직원, 프리랜서 임대관리원과, 외주 위탁 관계인 부동산관리업체, 시설관리업체, 자산관리업체 및 그 업체에 소속되어 근무하는 관리업체의 담당자의 정보를 관리인 데이터베이스(120)에 등록하고 관리할 수 있다,

상기 임차인 데이터베이스(130)는 임차인의 정보가 등록되고 관리되는 데이터베이스이다.

구체적으로 임대매물에 대하여 임대인과 임대차 계약을 체결하고 임대료 및 관리비를 지불하며 임대 매물을 사용, 수익하는 자연인 및 법인 지방자치 단체 등의 임차인 정보를 임차인 데이터베이스(130)에 등록하고 관리할 수 있다.

상기 계약관리 데이터베이스(140)는 임대인과 임차인 간의 임대차 계약내역을 저장하고 관리되는 데이터베이스이다.

구체적으로 임대인과 임차인 간의 임대차 계약을 체결함에 따라 임대 매물의 지번을 포함한 위치정보와 면적, 계약기간 등을 포함한 매물정보, 보증금, 임대료, 관리비 등의 금액정보와 임대인 및 임차인의 이름, 상호, 연락처 등의 정보를 계약관리 데이터베이스(140)에 저장하고 관리할 수 있다

상기 임대차관리 데이터베이스(150)는 임대인과 임차인의 임대차 계약기간 중의 납부내역 및 연체정보, 통지정보 등을 저장하고 관리되는 데이터베이스이다.

구체적으로 임차인의 납부일정에 따라 발송되는 납부 알림 발송정보와 임차인의 납부내역 정보, 연체 발생시 연체정보 통지 알림 내역 등을 임대차관리 데이터베이스(150)에 저장하고 관리할 수 있다.

상기 매물 데이터베이스(160)는 부동산 매물이 등록되어 관리되는 데이터베이스이다.

구체적으로, 상기 매물 데이터베이스(160)는 각 중개업소에서 등록되는 매물과 임대인의 수동등록에 의해 등록되는 매물과 임차인의 수동 등록에 의해 등록된 매물을 중복검사를 통하여 중복되지 않은 매물만 등록되고 관리할 수 있는 데이터베이스이다.

상기 중개의뢰고객 데이터베이스(170)는 중개의뢰고객의 중개의뢰 시 중개진행사항을 저장하고 관리하는 데이터베이스이다.

구체적으로 중개의뢰고객의 중개의뢰요청에 의하여, 기본정보와 연락처, 면적정보, 금액정보, 진행사항 등을 저장하고 관리할 수 있다.

도 3은 본 발명에 따른 어플리케이션 서버의 구성도이다.

상기 어플리케이션 서버(200)는 상기 메인 서버(100)에 저장되는 임대인 등록정보, 관리인 등록정보, 임차인 등록정보, 임대매물등록정보, 계약갱신/변경정보를 관리하는 서버이다.

상기 어플리케이션 서버(200)는 도 3에 도시된 바와 같이, 임대인 등록모듈(210), 관리인 등록모듈(220), 임차인 등록모듈(230), 임대매물 등록모듈(240), 임차매물 등록모듈(250), 임대차 자동등록모듈(260), 계약 갱신/변경모듈(270)을 포함할 수 있다.

상기 임대인 등록모듈(210)은 요청받은 임대인 등록요청에 대하여 후술하는 도8의 임대인 등록공정(S21)에 의하여 임대인 데이터베이스(110) 에 등록할 수 있다.

상기 관리인 등록모듈 모듈(220)은 요청받은 관리인 등록요청에 대하여 후술하는 도 8의 관리인 등록공정(S22)에 의하여 관리인 데이터베이스(120)에 등록할 수 있다.

상기 임차인 등록모듈(230)은 요청받은 임차인 등록요청에 대하여 후술하는 도 9의 임차인 등록공정(S31)에 의하여 임차인 데이터베이스(130)에 등록할 수 있다.

상기 임대매물 등록모듈(240)은 임대인 또는 관리인에 의해 수동으로 등록되는 임대매물의 정보를 후술하는 도 8의 임대매물 수동등록공정(S24)에 의하여 매물 데이터베이스(160)에 등록할 수 있다.

상기 임차매물 등록모듈(250)은 임차인에 의해 수동으로 등록되는 임차매물의 정보를 후술하는 도 9의 임차매물 수동등록공정(S33)에 의하여 매물 데이터베이스(160)에 등록할 수 있다.

상기 임대차 자동등록 모듈(260)은 중개의뢰고객 데이터베이스(170)의 고객진행단계가 계약완료 단계로 변경되는 경우 후술하는 도 7의 S11 내지 S14 공정에 의하여 계약관리 데이터베이스(140)와 매물 데이터베이스(160)에 등록할 수 있다.

상기 계약갱신/변경모듈(270)은 임대차 계약의 만기도래 및 만기 전 퇴실, 장기연체 등의 경우에 후술하는 도 11 S51 내지 S56의 공정에 의하여 진행된 사항을 계약관리 데이터베이스(140), 임대차관리 데이터베이스(150)에 등록할 수 있다.

도 4는 본 발명에 따른 업데이트 서버(300)의 구성도이다.

상기 업데이트 서버(300)는 상기 임대인UI(10) 또는 임차인UI(20) 또는 관리인UI(30)의 정보변경과, 임차인의 납부내역, 계약갱신 또는 계약조건의 변경내용, 매물데이터의 변경내용, 중개의뢰고객의 변경사항을 상기 메인 서버(100)에 등록된 각각의 데이터베이스에 해당 정보를 업데이트 하는 서버이다.

상기 업데이트 서버(300)는 도 4에 도시된 바와 같이, 임대인 정보변경 업데이트 모듈(310), 임차인 정보변경 업데이트 모듈(320), 관리인 정보변경 업데이트 모듈(330), 납부/연체내역 업데이트 모듈(340) 계약갱신/변경 업데이트 모듈(350), 매물업데이트 모듈(360), 중개의뢰고객 업데이트 모듈(370)을 포함할 수 있다.

상기 임대인 정보변경 업데이트 모듈(310)은 상기 임대인UI(10) 의 정보변경 상태와 변경이력을 임대인 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 임차인 정보변경 업데이트 모듈(320)은 상기 임차인UI(20)의 정보변경 상태와 변경이력을 임차인 데이터베이스(130)에 업데이트 할 수 있다.

상기 관리인 정보변경 업데이트 모듈(330)은 상기 관리인UI(30)의 정보변경 상태와 변경이력을 관리인 데이터베이스(120)에 업데이트 할 수 있다.

상기 납부/연체내역 업데이트 모듈(340)은 임차인UI(20)가 납부한 임대료 관리비 납부내역과 납부일정 정보를 업데이트 하고, 연체가 발생하는 경우 연체통지 알림 발송내역 및 연체금액 등의 연체정보와 일정정보를 임대차관리 데이터베이스(150)에 업데이트 할 수 있다.

상기 계약갱신/변경 업데이트 모듈(350)은 상기 임대인UI(10) 와 임차인UI(20) 간의 임대차 계약이 만기가 되어 종료되거나, 계약의 갱신이 일어나서 계약기간이 연장되거나, 임대료 관리비 등의 계약조건이 변경되는 경우, 정보 변경 상태와 변경 이력을 계약관리 데이터베이스(140)에 업데이트 할 수 있다.

상기 매물정보 업데이트 모듈(360)은 상기 매물 데이터베이스(160)에 등록된 매물의 현재상태 정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 중개의뢰 고객 업데이트 모듈(370)은 상기 중개의뢰고객 데이터베이스(170)에 등록된 중개의뢰고객의 중개업무 진행사항을 업데이트 할 수 있다.

도 5는 본 발명에 따른 푸쉬 메시지 서버(400)의 구성도이다.

상기 푸쉬 메시지 서버(400)는 상기 메인 서버(100)에 등록된 임대인UI(10), 임차인UI(20), 관리인UI(30)의 알림을 발송하고, 임대인UI(10)가 설정한 발송주기에 따라 임차인UI(20)에게 납부일정 알림과 납부확인 알림, 연체정보 알림 및 퇴실 통보 알림, 계약갱신 알림 등을 임대인UI(10) 및 임차인UI(20), 관리인UI(30)에 각각 발송하는 서버이다.

상기 푸쉬 메시지 서버(400)는 도 5에 도시된 바와 같이, 등록 알림 모듈(410), 납부일정 알림 모듈(420), 납부확인 알림 모듈(430), 연체정보 알림 모듈(440), 퇴실통보 알림 모듈(450), 계약갱신/변경 알림 모듈(460), 수락/조정요청 알림 모듈(470)을 포함할 수 있다.

상기 등록 알림 모듈(410)은 상기 임대인UI(10), 임차인UI(20), 관리인UI(30)가 부동산 통합정보시스템에 등록하는 경우 임대인UI(10), 임차인UI(20), 관리인UI(30)에게 각각 등록사실을 통보하는 알림을 발송할 수 있다.

구체적으로 임대인UI(10)는 이미 부동산 통합 정보 시스템에 임대인UI(10) 등록을 마친 상태라고 가정하고, 임차인UI(20)가 새롭게 등록되어 임대인UI(10)와 임차인UI(20)가 연결되는 경우 임차인UI(20)와 임대인UI(10)에 각각 등록 사실 알림을 전송한다.

상기 납부일정 알림 모듈(420)은 임대인UI(10)가 설정한 주기에 따라 임차인UI(20)의 임대료 납부 일정에 납부일정 알림을 발송 할 수 있다.

구체적으로 임대인UI(10)가 납부일 3일 전, 1일 전 납부 알림을 발송하도록 설정한 경우 임차인UI(20)로 임대료 납부 3일 전과 1일 전 납부일정 알림을 발송할 수 있다.

상기 납부확인 알림 모듈(430)은 임차인UI(20)가 임대료와 관리비를 정상납부하는 경우 임대인UI(10)와 임차인UI(20)에 납부확인 알림을 발송할 수 있다.

상세하게는 임대인UI(10) 등록 시 임대료 수취 계좌를 등록하고 임차인UI(20) 등록 시 임대인UI(10)의 계좌번호에 대응하는 가상계좌를 임차인UI(20)에 발급하고, 임차인UI(20)에서 임대료와 관리비를 입금하면 즉시 금융기관에서 입금내역을 전송받아 임대차관리 데이터베이스(150)에 등록하고 해당 납부확인 사실을 임대인UI(10), 임차인UI(20), 및 관리인UI(30)에게 납부확인 알림을 발송할 수 있다.

상기 연체정보 알림 모듈(440)은 임차인UI(20)가 정해진 납부일정이 지나도록 납부가 이루어 지지 않은 경우 임차인UI(20)로 연체사실 통보 및 연체료 발생 알림을 발송할 수 있다.

상기 퇴실통보 알림 모듈(450)은 계약기간 만기 전이거나, 만기 도래 시 임차인UI(20) 에서 퇴실통보를 요청하면 임대인UI(10)와 관리인UI(30) 로 퇴실통보 알림을 발송할 수 있다. 또한 임차인U(20)의 연체가 지속 되거나, 임대차 계약을 지속하기 어려운 경우 임대인UI(10) 또는 관리인UI(30)이 퇴실통보를 요청하는 경우 임차인UI(20)로 퇴실통보 알림을 발송 할 수 있다.

상기 계약갱신/변경 알림 모듈(460)은 계약기간 만기 도래 시 임대인UI(10) 또는 관리인UI(30)에서 계약 조건의 변경을 요청하는 경우 임차인UI(20)에 계약조건변경 요청 알림을 발송할 수 있다.

구체적으로 보증금의 증액이나 감액, 임대료의 증액이나 감액 등의 계약조건의 변경을 원하는 경우 임대인UI(10) 또는 관리인UI(30)에서 변경하고자 하는 계약조건을 지정하여 계약갱신/변경 통보를 처리하면 임차인UI(20)로 계약갱신/변경 알림을 발송할 수 있다.

상기 수락/조정요청 알림 모듈(470)은 임차인UI(20)에서 수신한 계약갱신/변경 알림에 대하여 변경된 조건에 대해 수락을 처리하거나, 요청받은 조건에 대하여 협의 조정을 요청하는 경우 수락/조정요청 알림을 임대인UI(10) 또는 관리인UI(30)로 발송 할 수 있다.

도 6은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동한 통합정보시스템을 이용한 임대차 관리방법의 흐름도 이다.

본 발명에 따른 임대차 관리방법은 컴퓨터상에서 수행되는 부동산 통합시스템을 이용하여 수행 할 수 있다.

구체적으로, 본 발명에 따른 부동산 통합 정보 시스템을 이용한 임대차관리 방법은 도 6에 도시된 바와 같이, 임대차 자동등록 단계(S10), 임대인 등록단계(S20), 임차인 등록단계(S30), 임대차 진행단계(S40), 계약갱신/해제단계(S50), 신규임차인 교체단계(S60)를 포함할 수 있다.

도 7은 임대차 자동등록 단계(S10)의 블럭도 이다.

상기 임대차 자동등록단계(S10)는 중개의뢰고객 데이터베이스(170)에 등록된 중개의뢰고객에 대하여 부동산 중개업소에서 중개업무를 진행하여 중개의뢰고객 데이터베이스(170)의 고객 진행상태가 계약완료로 변경되는 경우 중개의뢰고객 데이터베이스(170)의 해당 고객정보와 매물 데이터베이스(160)의 해당 매물정보를 추출하여 계약관리 데이터베이스(140) 에 등록하는 단계이다.

상기 임대차 자동등록 단계(S10)는 도 7에 도시된 바와 같이 중개의뢰고객 데이터베이스 정보추출 공정(S11), 매물 데이터베이스 정보추출 공정(S12), 임대차 매물 자동등록 공정(S13), 임대/임차인정보 자동등록 공정(S14)을 포함할 수 있다,

상기 중개의뢰고객 데이터베이스 정보추출 공정(S11)은 중개의뢰고객 데이터베이스(170)의 고객진행 상태가 계약 완료로 변경되는 경우 해당 중개의뢰고객의 이름, 연락처, 확정된 보증금, 확정된 임대료, 임대 물건의 소재 지번, 건물명, 호실 등의 임차인 정보를 중개의뢰고객 데이터베이스(170)에서 추출 하는 공정이다.

상기 매물데이터 베이스 정보추출 공정(S12)은 상기 중개의뢰고객 데이터베이스 정보추출 공정(S11) 에서 추출된 임대 매물 정보에 대응하는 임대 매물의 소재지번, 면적, 보증금, 임대료, 관리비, 소유자, 임대인, 관리인 정보 등을 매물 데이터베이스(160)에서 추출하는 공정이다.

상기 임대차 매물 자동등록 공정(S13)은 상기 중개의뢰고객 데이터베이스 정보추출공정(S11)에서 추출된 임차인 정보와 상기 매물 데이터베이스 정보추출 공정(S12) 에서 추출된 임대매물 정보를 계약관리 데이터베이스(140)에 저장하는 공정이다.

이때 상기 매물 데이터베이스 정보추출 공정(S12)에서 해당 매물이 존재하지 않는 경우 상기 중개의뢰고객 데이터베이스 정보추출공정(S11) 에서 추출한 임대매물정보를 계약관리 데이터베이스(140)에 등록하고, 매물 데이터베이스(160)에도 신규 매물로 등록하고 저장한다.

상기 계약정보 자동등록공정(S14)은 상기 중개의뢰고객 데이터베이스 정보추출공정(S11)에서 추출한 계약기간, 잔금일정 등의 기한정보, 보증금 등의 금액정보, 임차인UI(20) 정보와 매물 데이터베이스(160)에서 추출한 임대인UI(10) 및 관리인UI(30) 정보 등을 계약관리 데이터베이스(140)에 등록하고 저장하는 공정이다.

도 8은 임대인 등록단계(S20)의 블럭도 이다.

상기 임대인 등록단계(S20)는 임대매물의 소유자 또는 임대 권원을 확보한 자연인, 법인, 지방자치 단체 등의 임대인을 임대인 데이터베이스(110)에 등록하고, 임대인으로부터 임대관리 업무를 위임 또는 위탁받은 관리인을 관리인 데이터 베이스(120)에 등록하고 저장하며, 임대인 또는 관리인이 관리하는 임대 매물을 매물 데이터베이스(160)에 등록된 매물과 연결하거나, 또는 임대매물을 신규 등록하는 단계이다.

상기 임대인 등록단계(S20)는 도 8에 도시된 바와 같이 임대인 등록공정(S21), 관리인 등록공정(S22), 임대매물 자동등록공정(S23), 임대매물 수동등록공정(S24), 임차인등록초청공정(S25)을 포함할 수 있다.

상기 임대인 등록공정(S21)은 임대물건의 소유자 또는 임대 권원을 확보한 자연인 또는 법인, 지방 자치 단체 등의 임대인의 정보를 등록하는 공정이다

보다 상세하게는, 부동산 통합정보시스템에 접속하여 임대인 등록을 할 수 있다. 이때 임대인의 이름(법인은 상호), 연락처, 임대물건의 소재 지번, 소유자 명 등의 정보를 입력하여 등록할 수 있다.

또한, 임대인 등록 시 대리인을 통하여 간접 등록 및 임대차 관리를 대리할 수 있다. 예를 들어 A임대 물건의 소유자 겸 임대인이 아버지인데 연세가 많아 임대 물건의 관리를 하기 힘들고, 별도의 관리인을 두고 있지 않은 경우 임대인의 직계 존속이나 가정생활을 같이하는 일상가사대리권이 있는 자에 의하여 임대인 등록을 할 수 있으며 이때 관계 설정 항목에 (본인, 부인, 아들, 딸, 조카 등) 가족관계를 입력하게 하고, 이때 등록된 임대인의 정보와 임대물건의 소유권 정보, 대리인의 정보 등을 검증하여 임대인UI(10)로 등록 할 수 있다.

또한 임대인UI(10) 에서는 관리인의 추가 및 지정, 변경, 해임 등의 기능을 수행할 수 있다. 이때 임대인UI(10)에서 관리인을 지정하는 경우 관리인UI(30)와 임대인UI(10)가 서로 연결되어 임대인의 임대차 관리내역을 공유하고 열람할 수 있다.

또한 임대인UI(10) 에서는 한 명 또는 여러 명의 관리인을 지정하거나 추가할 수 있으며, 관리인UI(30)이 퇴사하거나 해임되는 경우 임대인UI(10)와 관리인UI(30)의 공유연결이 해제되며, 관리인UI(30)에서 더이상 임대인UI(10)의 임대관리 내역을 열람할 수 없다.

또한 임대인UI(10)는 지역별, 매물형태별, 건물 별로 관리인UI(30)를 각각 지정하여 임대차 관리를 하도록 할 수 있으며, 관리인UI(30) 에서는 자신에게 지정된 임대매물에 대하여만 임대인UI(10)의 임대차 관리 내역을 열람 할 수 있다.

상기 관리인 등록공정(S22)은 임대인UI(10) 으로부터 임대매물의 관리를 위임받은 관리소장 및 관리인, 관리업체, 자산관리회사 등을 관리인UI(30)로 등록하는 공정이다.

구체적으로 임대인UI(10)에게 고용되어 임대매물을 관리하는 관리인 및 관리소장은 이름, 연락처, 소유자의 이름, 연락처 등의 임대인정보 등을 입력하여 등록할 수 있으며, 임대인으로부터 외주 위탁을 받은 관리회사, 자산관리회사는 상호, 사업자등록번호, 회사 소재지, 담당자 이름, 담당자 연락처 등을 입력하여 등록할 수 있다.

또한, 관리인 UI(30)의 등록 방식은 임대인 UI(10)가 먼저 부동산 통합시스템에 등록되어 있는 상태에서 관리인 UI(30)을 지정한 이후에, 관리인 UI(30)의 접속 및 등록이 이루어지는 임대인 선 등록 방식과, 임대인 UI(10)가 등록하기 이전에, 관리인 UI(30)가 먼저 등록하면서 임대인 UI(10)를 지정하는 관리인 선 등록 방식에 의하여 등록할 수 있다.

또한, 관리인 UI(30)은 여러 명의 임대인 UI(10)의 위임을 받아 다수의 임대매물에 대하여 임대관리 업무를 수행할 수 있으며, 관리인 UI(30)의 하위로 담당자가 있는 경우, 관리인 UI(30)는 담당자의 변경 및 담당자 간 인수인계 등을 관리인UI(30) 에서 수행할 수 있다.

이때 임대인 선 등록 방식에 의한 관리인UI(30) 등록 시 임대인 UI(10)와 즉시 연결하여 상호 공유관계를 설정하고, 관리인 선 등록 방식에 의한 관리인 UI(30) 등록 시 입력된 임대인 정보와 매물 데이터베이스(160)에 등록된 임대인 정보를 기초로 임대인 UI(10)의 위임사실과 실제 권리관계를 검증한 후에 관리인 UI(30) 등록이 승인되도록 한다.

상기 임대매물 자동연결공정(S23)은 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)가 최초 부동산 통합정보시스템에 등록되면, 계약관리 데이터베이스(140)에 등록되어 있는 계약사항과 대응되는 임대인UI(10)의 임대 매물을 자동으로 연결하고, 매물 데이터 베이스(160)에 등록되어 있는 임대인UI(10) 소유의 임대매물을 자동으로 추출하여 등록하는 공정이다.

구체적으로 상기 도7 단계에서 상세하게 설명한 바와 같이 부동산 통합 정보시스템에서 자동 등록한 임대차 내역과 대응되는 임대인UI(10)의 임대 매물에 대하여 계약관리 데이터베이스(140)에 등록된 계약기간, 금액정보, 임차인정보 등을 자동으로 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)와 연결 할 수 있다.

또한 임대인UI(10)의 임대매물과 대응되는 매물에 대하여 매물 데이터베이스(160)에서 해당 임대 매물정보를 추출하여 리스트로 출력하고, 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)에서 해당 리스트에 출력된 매물에 대한 임차인정보 및 계약사항을 입력하여 계약관리 데이터베이스(140)에 등록할 수 있다.

이때 관리인UI(30)가 위임받은 임대인UI(10)가 다수인 경우에 각 임대인UI(10)의 임대매물을 그룹으로 구성하고 각각의 임대매물을 연결할 수 있고, 임대인UI(10)가 지정한 관리인UI(30)가 다수인 경우에 관리인UI(30)별로 지정된 각 임대매물을 그룹으로 구성하여 각 관리인UI(30)와 연결할 수 있다.

상기 임대매물 수동등록공정(S24)은 임대매물 자동연결공정(S23)단계 이후에 추가 임대매물을 등록하는 공정이다.

구체적으로 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)는 임대매물 자동연결공정(S23)을 통하여 임대인UI(10)의 임대매물을 계약관리 데이터베이스(140)에 등록한 이후에 등록되지 않은 임대매물이 있는 경우 임대매물을 수동으로 등록 할 수 있다.

이때 등록되지 않은 건물을 추가하는 "임대건물 추가하기"와 임대건물은 등록되어 있을 때 해당 층이나 해당 호실을 등록하는 "임대호실 추가하기" 를 통하여 임대매물을 추가로 등록 할 수 있다.

상기 임차인등록 초청공정(S25)는 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)가 임대매물 자동연결공정(S23) 및 임대매물 수동등록공정(S24)을 통하여 임대매물 등록 시 입력한 임차인 정보를 기준으로 임차인 데이터베이스(130)를 비교하여 임차인 데이터베이스(130)에 등록되지 않은 임차인 정보이면 해당 임차인 정보로 문자 메시지를 발송하여 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)에서 해당 임대내역의 등록 사실을 통지하며, 임차인UI(20) 로의 등록을 권유하는 통지를 발송할 수 있다.

도9는 임차인 등록단계 (S30)의 블럭도 이다.

상기 임차인 등록단계(S30)는 임차인UI(20)를 임차인 데이터베이스(130)에 등록하고 저장하며, 임차매물을 기존 매물 데이터베이스(160)에 등록된 매물과 연결하거나, 또는 임차매물을 신규 등록하는 단계이다.

상기 임차인 등록공정(S31)은 임대인과 임대차 계약을 체결하고 임차 물건에 대하여 사용 수익하는 권한이 있는 자연인 또는 법인, 지방 자치 단체 등의 임차인의 정보를 등록하는 공정이다

보다 상세하게는, 부동산 통합정보시스템에 접속하여 임차인 등록을 할 수 있다. 이때 임차인의 이름(법인은 상호), 연락처, 임차물건의 소재 지번, 임대인이름 또는 관리인이름, 연락처 등의 정보를 입력하여 등록할 수 있다.

또한, 임차인 등록 시 대리인을 통하여 등록할 수 있다. 예를 들어 임차인이 법인 경우 그 법인의 관리부서 담당자가 임차인 등록을 할 수 있으며, 이때 관계 설정 항목에 (본인, 관리직원, 아들, 딸 등) 관계를 선택하여 등록하게 하고, 이때 등록된 임대인의 정보와 대리인의 정보 등을 검증하여 임차인UI(20)로 등록할 수 있다.

상기 임차매물 자동연결공정(S32)은 임차인UI(20)가 최초 부동산 통합정보시스템에 등록되면, 계약관리 데이터베이스(140)에 등록되어 있는 계약사항 내역 중에서, 매물 데이터베이스(160)에 등록되어 있는 임대인UI(10)의 임대매물 중 임차인UI(20)에 대응되는 임대매물을 자동으로 추출하여 등록하는 공정이다.

구체적으로 상기 도7 단계에서 상세하게 설명한 바와 같이 부동산 통합 정보시스템에서 자동 등록한 임대차 내역과 대응되는 임차인UI(20)의 임차 매물에 대하여 계약관리 데이터베이스(140)에 등록된 계약기간, 금액정보, 임차인정보 등을 자동으로 연결할 수 있다.

이때 임차매물이 계약관리 데이터베이스(140)에 등록되어 있지 않은 경우에 매물 데이터베이스(160)에서 임차인UI(20)에 대응되는 매물의 정보를 추출하여 리스트로 출력하고, 임차인UI(20)에서 해당 임대인 정보와 관리인정보, 계약정보를 입력하여 등록할 수 있다.

상기 임차매물 수동등록공정(S33)은 임차매물 자동연결공정(S32)단계 이후에 추가로 임차매물을 등록하는 공정이다.

구체적으로 임차인UI(20)는 임차매물 자동연결공정(S32) 에서 임차인UI(20)의 임차매물이 계약관리 데이터베이스(140)에 등록되어 있지 않았고, 매물 데이터베이스(160)에도 등록되지 않은 매물인 경우에 임차매물을 수동으로 등록할 수 있다.

이때 등록되지 않은 건물을 추가하는 "임차건물 추가하기"와 임차건물은 등록되어 있을 때 해당 층이나 해당 호실을 등록하는 "임차호실 추가하기" 를 통하여 임차매물을 추가로 등록 할 수 있다.

상기 임대인등록 초청공정(S34)는 임차인UI(20)가 임차매물 자동연결공정(S32) 및 임차매물 수동등록공정(S33)을 통하여 임차매물 등록 시 입력한 임대인 정보를 기준으로 임대인 데이터베이스(110)를 비교하여 임대인 데이터베이스(110)에 등록되지 않은 임대인 정보이면 해당 임대인 정보로 문자 메시지를 발송하여 임차인UI(20)에서 해당 임차내역의 등록 사실을 통지하며, 임대인UI(10) 로의 등록을 권유하는 통지를 발송할 수 있다.

도10은 임대차 진행 단계의(S40)블록도 이다.

상기 임대차 진행단계(S40)는 임대인UI(10) 및 관리인UI(30) 또는 임차인UI(20)중 적어도 하나 이상이 부동산 통합시스템에 등록되어 임대차 계약 기간 동안 처리되는 임대차 진행 단계이다.

상기 임대차 진행단계(S40)는 도 10에 도시된 바와 같이 납부알림공정(S41), 연체정보 통지공정(S42), 납부/연체내역 기록공정(S43)을 포함할 수 있다.

상기 납부알림공정(S41)은 임차인UI(20)의 납부 일정에 따라 푸쉬 알림 메시지를 발송하는 공정이다.

구체적으로 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)에서 납부일정에 따라 납부요청 푸쉬 메시지 발송 주기와 발송내용을 설정할 수 있다. 예를 들어 납부일정 5일 전, 1일 전 납부요청 푸쉬 메시지를 발송하도록 설정하였다면, 임차인UI(20)의 납부일 5일 전, 1일 전에 납부요청 푸쉬 메시지를 자동 발송할 수 있다. 이때 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)가 등록되지 않은 경우이거나, 등록은 되어 있으나 납부요청 알림 발송 주기를 설정하지 않은 경우에는 부동산 통합정보시스템의 기본 설정에 따라 납부일정 1일전에 납부요청 알림을 발송 할 수 있다.

또한, 부동산 통합정보시스템은 납부내역의 실시간 확인을 위해 금융기관으로부터 가상계좌를 할당받고 이후 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)가 등록된 이후 임대인의 임대료 수취 계좌에 대응하는 가상계좌를 임차인UI(20) 에게 배정할 수 있다.

또한 임차인UI(20)에서 임대료와 관리비를 납부 일정에 따라 가상계좌를 통하여 납부하면, 금융기관으로부터 해당 가상계좌의 납부내역을 수신하여, 임차인UI(20)에 대응하는 임대차관리 데이터베이스에(150) 해당 내역을 기록하고 저장한다. 이때 납부 사실을 임대인UI(10) 및 임차인UI(20), 관리인UI(30)에게 납부확인 알림 푸쉬 메시지를 발송할 수 있다.

상기 연체정보 통지공정(S42)는 임차인UI(20) 에서 납부일정이 지났음에도 불구 하고 임대료 및 관리비 등을 납부하지 않은 경우에 임차인UI(20) 에게 연체사실 알림과 납부독촉 알림을 발송하는 공정이다.

구체적으로는 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)는 연체 일수 및 금액에 따라 연체 알림 발송주기 및 발송내용을 설정 할 수 있다.

예를 들어 연체 2일 차부터 연체 사실 알림 푸쉬 메시지를 매일 발송하도록 설정하였다면, 납부일 경과 후 2일차 부터 연체사실 알림을 매일 특정 시간에 발송할 수 있다.

이때 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)가 등록되지 않은 경우이거나 등록은 되었으나 발송 주기를 설정하지 않은 경우 부동산 통합정보시스템의 기본 설정에 따라 연체발생 1일차 부터 매 2일 마다 연체사실 알림을 발송할 수 있다.

상기 납부/연체내역기록공정(S43)은 임대차기간 동안 임차인UI(20)의 납부 내역과 연체내역 등의 진행 사항을 기록하고 저장하는 공정이다.

구체적으로 임차인UI(20)에서 납부 일정에 따라 임대료, 관리비를 납부하면, 금융기관으로부터 납부사실을 수신하여 임대차관리 데이터베이스(150)에 납부금액, 입금 일시 등을 기록한다.

또한 임차인UI(20)에서 연체가 발생하는 경우 연체사실 알림 통지를 발송하고 발송내역과 일시를 저장하고, 연체금 발생사실 통보 일시와 내용을 저장하며, 임차인UI(20)에서 임대료 및 관리비의 일부만 입금하는 경우 해당 입금 금액과 연체금액을 실시간으로 저장하고 관리한다.

또한 임차인UI(20)의 연체내역과 총 연체금액을 리스트로 출력하여 임대인UI(10), 임차인UI(20), 관리비UI(30)에서 상호 공유하고 열람할 수 있도록 한다.

도 11은 계약갱신/해제단계(S50)의 블럭도 이다.

상기 계약갱신/해제단계(S50)는 임대인UI(10)와 임차인UI(20)간의 임대차 계약의 만기가 도래하여, 현 계약조건과 동일하게 묵시적 갱신이 되거나, 계약의 조건을 변경하여 계약을 갱신하거나, 계약이 종료되어 해제되는 단계이다.

상기 계약갱신/해제단계(S50)는 도 11에 도시된 바와 같이 임차인 퇴실요청 공정(S51), 임대인 퇴실통보 공정(S52), 만기일도래 알림공정(S53), 계약조건 변경통지 공정(S54), 계약갱신/종료공정(S55), 매물임대요청공정(S56)을 포함할 수 있다.

상기 임차인 퇴실요청공정(S51)은 임차인UI(20) 에서 임대인UI(10) 또는 관리인UI(30)로 퇴실요청을 하는 공정이다. 임차인UI(20)에서 퇴실요청 처리하면 임대인UI(10) 및 관리인UI(30)에 퇴실요청 사실을 푸쉬 메시지로 발송 할 수 있다.

구체적으로 임차인UI(20)가 임대차 계약기간의 만기전이나 임차인UI(20)의 사정에 의하여 만기를 채우지 못하고 중도 퇴실해야 하는 경우 처리하는 만기 전 퇴실요청 과 만기가 도래하여 계약의 종료를 요청하는 만기도래 퇴실요청과 만기는 지났으나 계약조건의 변경 없이 묵시적 갱신 상태로 계약이 지속되는 경우에 처리하는 묵시적 갱신 퇴실요청을 할 수 있다.

또한 임차인UI(20)의 퇴실요청은 즉시퇴실 요청, 퇴실협의 요청, 자체물색 요청으로 구분하여 처리할 수 있다.

보다 자세하게는 즉시퇴실 요청은 임차인UI(20)의 사정에 의해 빠르게 퇴실을 요청하는 경우이거나 임차인UI(20)가 다른 곳으로 이전할 장소가 확정된 경우에 빠르게 퇴실을 원하는 경우이며, 퇴실협의요청은 임차인UI(20)가 이전할 곳을 아직 확정하지 못한 상태여서, 퇴실일정이 상황에 따라 유동적으로 변경될 수 있는 경우이며, 자체물색요청은 임차인UI(20)가 주거용이 아닌 상업용 부동산을 임차하여 사용하는 경우 더욱 자세하게는 상가, 식당, 업소, 휘트니스, 사우나, 사무실 등 임차인UI(20)가 임차매물에 대하여 설치한 시설 및 영업 권리에 대하여 권리금이나 시설비를 받고자 할 때, 임차인UI(20)가 주변 공인중개사사무소에 매물을 중개의뢰 하여 자신의 권리금을 협의 할 수 있도록 하는 경우이다.

상기 임대인 퇴실통보 공정(S52)은 임대인UI(10) 또는 관리인UI(30)에서 임차인UI(20)로 퇴실통보를 하는 공정이다. 임대인UI(10) 또는 관리인UI(30)에서 퇴실통보 처리하면 임차인UI(20)에게 퇴실통보 사실을 푸쉬 메시지로 발송 할 수 있다.

구체적으로 임대차 계약기간의 만기도래 되었으나 계약을 갱신하지 않고 종료를 통보하는 만기해제통보와, 임대차기간의 만기는 지나지 않았으나 임차인UI(20)의 장기 연체 등의 이유로 더 이상 임대차 계약의 존속이 어려운 경우 임대인UI(10) 또는 관리인UI(30) 에서 중도해제통보를 할 수 있다.

상기 만기일도래 알림공정(S53)은 만기일이 도래하거나 지정 기일이 도래하는 경우에 임대인UI(10) 및 임차인UI(20), 관리인UI(30)에 기일의 도래를 푸쉬 메시지 알림을 발송할 수 있다.

구체적으로는 임대인UI(10)와 임차인UI(20)의 임대가 기간의 만기가 도래하는 경우 만기도래 3개월부터 일정 기간 단위로 반복적으로 만기도래 알림을 발송할 수 있다.

또한, 묵시적 갱신 상태의 기간 중에 임차인UI(20) 에서 퇴실요청을 한경우 임대차 보호법에서 정하는 임차인의 퇴실통보 3개월이 지난 후 효력이 발생하도록 정하고 있으므로, 임차인UI(20)에서 묵시적 퇴실요청을 한날로부터 3개월이 되는 일자를 만기일 기준으로 지정하고 정해진 일정기간마다 반복적으로 만기일 도래 알림을 발송할 수 있다.

상기 계약조건 변경통지 공정(S54)은 임대인UI(10)와 임차인UI(20)간의 임대차 기간만료 기일이 도래하면 임대인UI(10) 또는 관리인UI(30), 임차인UI(20)에서 계약조건 및 변경통지를 할 수 있다.

구체적으로는 임대인UI(10) 에서 임대료 및 관리비 등 금액의 변경을 요구한다고 가정하는 경우 임대인UI(10) 에서 계약조건변경 통지 처리를 하여, 인상을 원하는 금액을 입력하고, 인상된 금액을 적용하는 개시일정을 입력하여 통지 처리하면 해당 계약조건변경 통지가 임차인UI(20)로 푸쉬 알림 메시지를 발송할 수 있다.

또한, 임대관리 업무를 수행하는 관리인UI(30) 에서 임대인UI(10)의 지시를 받아 계약조건변경 통지를 처리하는 경우 임대인UI(10), 임차인UI(20), 관리인UI(30) 각각 푸쉬 메시지를 발송할 수 있다.

반대로 임차인UI(20)에서 주변 임대 시세 및 급격한 경제상황 변동을 이유로 감액 청구를 하는 경우에도 인하를 원하는 금액을 입력하여 계약조건 변경통지 처리를 할 수 있다.

이때 계약조건변경통지를 받은 임대인UI(10) 또는 임차인UI(30)는 해당 통지의 조건에 대하여 수락 통지하거나, 조건의 변경 또는 협의 요청 처리를 할 수 있다. 일 실시 예를 들면, 임대인UI(10) 에서 임대료를 20만원 인상을 통지하였다면 임차인UI(20) 에서 수신된 계약변경 통지에 수락 처리를 하면 임대인UI(10) 에서 제시한 금액으로 인상을 수락하고, 입력된 개시일자부터 인상된 임대료를 기산하는 것에 동의한 것으로 처리한다. 반대로, 수신한 통지서의 인상안에 동의하지 못하며 조정을 요청하는 경우 조정요청을 처리하며 조정금액을 10만원으로 입력하여 수락조정요청 모듈(470)을 통하여 임대인UI(10)로 조정요청을 처리 할 수 있다.

상기 계약갱신/종료공정(S55)은 임대인UI(10)와 임차인UI(20)의 합의에 의해 임대차계약이 갱신 되거나 종료되는 공정이다.

또한, 계약의 갱신이 처리되면 계약관리 데이터 베이스(140)에 해당 임대차 계약의 계약기간, 변경된 금액 정보 등을 기록하고 저장할 수 있다.

상기 매물임대 요청공정(S56)은 임대인UI(10)과 임차인UI(20)협의에 의하거나 통보에 의하여 계약이 종료되는 경우 중개업소에 매물중개의뢰를 하는 공정이다

구체적으로 임대인UI(10) 및 임차인UI(20), 관리인UI(30) 에서 임대차 매물관리 항목에서 해당 매물의 중개의뢰 요청을 처리할 수 있다. 임차인UI(20)가 만기가 도래하여 임대차가 종료되는 경우 통상 임대인UI(10) 또는 관리인UI(30) 에서 주변 중개업소에 매물중개의뢰를 요청하며, 매물중개의뢰 요청 시 임대매물의 면적정보, 호실 정보, 금액 정보를 매물중개 의뢰를 요청하고자 하는 중개업소에 전송하고 매물 데이터베이스(160)에서 해당 매물의 상태를 임대가능 상태로 변경할 수 있다.

도 12는 신규임차인 교체단계(S60)의 블럭도 이다.

상기 신규임차인 교체단계(S60)는 기존 임차인의 퇴실처리와 신규임차인을 등록하는 단계이다.

상기 신규임차인 교체단계(S60)는 도 12에 도시된 바와 같이 기존임차인 퇴실처리공정(S61), 신규임차인 등록공정(S62)을 포함 할 수 있다,

상기 기존임차인 퇴실처리공정(S61)은 기존 임차인UI(20)가 퇴실하면 임대인UI(10)와 관리인UI(30), 임차인UI(30)의 공유 연결을 해제하고, 계약관리 데이터베이스(140)와 임대차관리 데이터베이스(150)에서 기존임차인UI(20) 퇴실 처리하고 기록을 보존하는 공정이다.

이때 계약관리 데이터베이스(140)의 해당 임차인UI(20)의 현 상태를 "구임차인" 으로 변경하고, 해당 임차인UI(20)의 계약사항을 보존할 수 있다.

또한, 임대차관리 데이터베이스(150)에의 해당 임차인UI(20)의 상태를 "구임차인" 으로 변경하고 임대차 계약기간 동안의 기록사항을 보존할 수 있다.

상기 신규임차인 등록공정(S62)은 해당 임대 매물에 신규임차인을 등록하는 공정이다.

구체적으로 임대인UI(10)와 신규 임차인UI(20) 간의 임대차 계약이 체결되면 신규 임차인은 부동산 통합시스템에 상기 임차인 등록단계(S30)의 절차로 임차인UI(20)로 등록 할 수 있으며, 이미 부동산 통합시스템에 임차인UI(20)로 등록되어 있는 경우 "임차매물변경"을 통하여 기존의 임차 매물에서 신규로 임대차 계약을 체결한 임차 매물로 변경 하는 것으로 신규 임차인 등록을 처리 할 수 있다.

임차인UI(20)에서는 현재 임차중인 임차매물의 내역과 임대인UI(10) 정보를 열람할 수 있으며, 구 임차매물의 내역과, 구 임대인UI(10)의 정보를 열람할 수 있다.

임대인UI(10) 또한 임대매물에 대하여 현 임차인UI(20) 내역은 물론 구 임차인UI(20) 내역을 열람 할 수 있다.

상기 각 단계에서의 정보 변경사항과 처리 사항은 푸쉬 메시지 서버(400)를 통하여 푸쉬 알림 메시지를 발송하고, 어플리케이션 서버(200)와 업데이트 서버(300)를 통하여 메인 서버(100)의 각 데이터베이스에 기록하고 저장할 수 있다.

1. 부동산 통합정보시스템. 10. 임대인 UI.
20. 임차인 UI 30. 관리인 UI
100. 메인 서버 110. 임대인 데이터베이스
120. 관리인 데이터베이스 130. 임차인 데이터베이스
140. 계약관리 데이터베이스 150. 임대차관리 데이터베이스
160. 매물 데이터베이스 170. 중개의뢰고객 데이터베이스
200. 어플리케이션 서버 210. 임대인 등록모듈
220. 관리인 등록모듈 230. 임차인 등록모듈
240. 임대매물 등록모듈 250. 임차매물 등록모듈
260. 임대차자동 등록모듈 270. 계약갱신/변경모듈
300. 업데이트 서버 310. 임대인정보변경 업데이트모듈
320. 임차인정보변경 업데이트모듈 330. 관리인정보변경 업데이트모듈
340. 납부/연체내역 업데이트모듈 350. 계약갱신/변경 업데이트모듈
360. 매물정보 업데이트모듈 370. 중개의뢰고객 업데이트모듈
400. 푸쉬 메시지 서버 410. 등록 알림모듈
420. 납부일정 알림모듈 430. 납부확인 알림모듈
440. 연체정보 알림모듈 450. 퇴실통보 알림모듈
460. 계약갱신/변경 알림모듈 470. 수락/조정요청 알림모듈
500. 제어서버 S10. 임대차 자동등록 단계
S11. 중개의뢰고객 데이터베이스 정보추출 공정
S12. 매물데이터베이스 정보추출 공정 S13. 임대차매물 자동등록 공정
S14. 계약정보 자동등록 공정 S20. 임대인등록 단계
S21. 임대인 등록 공정 S22. 관리인 등록 공정
S23. 임대매물 자동연결 공정 S24. 임대매물 수동등록 공정
S25. 임차인 등록초청 공정 S30. 임차인 등록단계
S31. 임차인 등록 공정 S32. 임차매물 자동연결 공정
S33. 임차매물 수동등록 공정 S34. 임대인 등록초청 공정
S40. 임대차 진행단계 S41. 납부알림 공정
S42. 연체정보 통지 공정 S43. 납부/연체내역 기록 공정
S50. 계약갱신/해제단계 S51. 임차인 퇴실요청 공정
S52. 임대인 퇴실통지 공정 S53. 만기일도래 알림 공정
S54. 계약조건변경 통지 공정 S55. 계약갱신/종료 공정
S56. 매물임대 요청 공정 S60. 신규임차인 교체단계
S61. 기존임차인 퇴실처리 공정 S62. 신규임차인 등록 공정

Claims (18)

1. 중개의뢰고객 데이터베이스에서 고객정보를 추출하고 매물 데이터베이스에서 매물정보를 추출하여 계약관리 데이터베이스에 등록하는 임대차 자동등록 단계;
   임대인의 정보를 등록하고, 관리인 정보와 임대인의 임대매물 정보를 등록하고, 저장하는 임대인 등록단계;
   임차인의 정보와 임차매물 정보를 등록하고, 저장하는 임차인 등록단계;
   임차인의 납부일정에 따라 납부알림 발송과, 연체 발생시 연체정보 알림을 발송하고, 납부 내역 및 연체 내역을 기록하고 저장하는 임대차 진행단계;
   만기 전 퇴실 요청 또는 만기 도래 시 퇴실 요청을 하거나, 계약조건 변경 통지와 변경된 조건의 수락 및 조정을 요청하는 계약갱신 및 해제단계; 및
   기존 임차인의 퇴실처리 및 신규임차인을 등록하는 신규임차인 교체 단계;
   를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 통합정보시스템을 이용한 임대차 관리방법.
2. 제1항에 있어서,
   상기 임대차 자동등록단계는,
   상기 중개의뢰고객 데이터베이스에서 중개의뢰고객의 이름, 연락처, 보증금, 임대료, 임대 물건의 소재 지번, 건물명, 호실 등의 임차인 정보를 추출하고;
   상기 매물 데이터베이스에서 임차인 정보에 대응하는 임대매물의 정보를 추출하여 계약관리 데이터베이스에 등록하고;
   상기 매물 데이터베이스에 등록된 매물 중, 임차인 정보에 대응하는 매물이 등록되어 있지 않은 경우 중개의뢰고객 데이터베이스 정보추출공정에서 추출한 임대매물 정보를 계약관리 데이터베이스에 등록하고, 매물 데이터베이스에도 신규 매물로 등록;
   하는 부동산 통합정보시스템을 이용한 임대차 자동등록방법.
3. 제1항에 있어서,
   상기 임대인 등록단계는,
   임대물건의 소유자 또는 임대 권원을 확보한 자연인 또는 법인, 지방 자치 단체 등의 임대인의 정보를 등록하는 임대인 등록공정;
   임대인으로부터 임대매물의 관리를 위임받은 관리소장 및 관리인, 관리업체, 자산관리회사 등을 관리인으로 등록하는 관리인 등록공정;
   임대인 정보와 대응되는 계약관리 데이터베이스에 등록되어 있는 계약사항에 해당하는 임대인의 임대 매물을 자동으로 연결하고, 등록하는 임대매물 자동등록공정;
   상기 임대매물 자동연결공정 단계 이후에 추가 임대매물을 등록하는 임대매물 수동등록공정; 및
   임대인 및 관리인이 임대매물 등록 시 해당 임차인에게 임대 내역의 등록사실을 통지하며 임차인으로의 등록을 권유하는 문자메시지를 발송하는 임차인등록초청공정;
   을 포함하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 임대인 등록방법.
4. 제3항에 있어서,
   상기 임대인 등록공정은,
   임대인은 관리인의 추가 및 지정, 변경, 해임 등의 기능을 수행할 수 있으며, 지역별, 매물형태별, 건물별 관리인을 각각 지정할 수 있고, 관리인은 자신에게 지정된 임대매물에 대하여만 임대차 관리를 하도록 지정하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 관리인 지정방법.
5. 제3항에 있어서,
   상기 관리인 등록공정은,
   임대인에게 고용되어 임대매물을 관리하는 관리인 및 관리소장은 이름, 연락처, 소유자의 이름, 연락처 등의 개인정보를 입력하여 등록할 수 있으며;
   임대인으로부터 외주 위탁을 받은 관리회사, 자산관리회사는 상호, 사업자등록번호, 회사 소재지, 담당자 이름, 담당자 연락처 등을 입력하여 등록하고;
   관리인으로 등록된 관리회사, 자산관리회사 하위로 해당 담당자를 등록;
   하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 관리인 등록방법.
6. 제3항에 있어서,
   상기 관리인 등록공정은
   임대인이 먼저 부동산통합시스템에 등록되어 있는 상태에서 관리인을 지정한 이후에, 관리인의 접속 및 등록이 이루어지는 임대인 선 등록 방식으로 등록 시 즉시 승인처리; 하고
   임대인이 등록하기 이전에, 관리인이 먼저 등록하면서 임대인을 지정하는 관리인 선 등록 방식으로 등록 시 입력된 임대인 정보와 매물 데이터베이스에 등록된 임대인 정보를 기초로 임대인의 위임사실과 실제 권리관계를 검증한 이후에 승인처리;
   하는 부동산통합정보 시스템을 이용한 관리인 승인방법.
7. 제3항에 있어서,
   임대매물 자동등록공정은,
   관리인이 위임받은 임대인이 다수인 경우에 각 임대인의 임대매물을 그룹으로 구성하여 임대매물을 연결할 수 있고;
   임대인이 지정한 관리인이 다수인 경우에 각 관리인 별로 지정된, 각 임대매물을 그룹으로 구성하여 관리인과 연결;
   하는 부동산 통합 정보시스템을 이용한 임대매물 등록구분방법.
8. 제1항에 있어서,
   상기 임차인 등록 단계는,
   임대인과 임대차 계약을 체결하고 임차 물건에 대하여 사용 수익하는 권한이 있는 자연인 또는 법인, 지방 자치 단체 등의 임차인의 정보를 등록하는 임차인 등록공정;
   임차인이 최초 부동산 통합정보 시스템에 등록되면, 계약관리 데이터베이스에 등록되어 있는 계약사항과, 매물데이터 베이스에 등록되어 있는 임대인의 임대매물 중 임차인에 대응되는 임대매물을 자동으로 추출하여 등록하는 임차매물 자동연결공정;
   임차매물 자동연결공정 이후에 추가로 임차매물을 등록하는 임차매물 수동등록공정; 및
   임차인가 임차매물 등록 시 임대인에게 임차 내역의 등록사실을 통지하고 임대인으로의 등록을 권유하는 임대인 등록초청공정;
   을 포함하는 부동산 통합정보시스템을 이용한 임차인 등록방법.
9. 제8항에 있어서
   상기 임차매물 자동연결 공정은,
   계약관리 데이터베이스에 등록되어 있는 계약기간, 금액정보, 임차인정보 등의 계약사항과, 매물데이터 베이스에 등록되어 있는 임대인의 임대매물 중 임차인에 대응되는 임대매물을 자동으로 연결하여 등록하고;
   임차매물이 매물 데이터베이스에 등록되어 있지 않은 경우, 계약관리 데이터베이스에서 임차인에 대응되는 매물의 정보를 추출하여, 매물 데이터베이스에 등록;
   하는 부동산 통합정보시스템을 이용한 임차매물 등록방법.
10. 제3항 또는 제8항에 있어서,
    상기 임대인 등록공정 또는 상기 임차인 등록공정은,
    상기 임대인 또는 임차인 등록 시 관계설정 항목의 입력과 임대인정보, 소유자정보, 임차인정보, 대리인 정보, 임대차 매물정보를 검증하여 대리인을 임대인 또는 임차인으로 등록하는 대리인의 임대인, 임차인 등록방법.
11. 제3항 또는 제8항에 있어서,
    상기 임대매물 수동등록공정 또는 임차매물 수동등록 공정은,
    상기 임대매물 자동연결공정 또는 임차매물 자동연결공정 이후에 등록되지 않은 임대매물이 있는 경우 임대매물을 수동으로 등록하며;
    등록되지 않은 건물을 추가하는 건물추가하기; 와
    임대건물은 등록되어 있는 경우, 해당 층, 호실을 추가하는 호실추가하기;
    를 포함하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 임대매물 수동등록방법
12. 제3항 또는 제8항에 있어서,
    상기 임대인 등록초청 공정 또는 임차인 등록초청 공정은,
    임대인 또는 임차인이 해당 임대차 매물등록 시, 해당 임대차 내역의 등록 사실을 상대방 임대인 또는 임차인에게 통지하고;
    상대방을 임대인 또는 임차인으로의 등록을 권유하는 통지를 발송;
    하는 부동산 통합 정보 시스템을 이용한 임대인 임차인 등록초청 방법.
13. 제1항에 있어서,
    상기 임대차 진행 단계는,
    임차인의 납부 일정에 따라 푸쉬 알림 메시지를 발송하는 납부 알림공정;
    임차인에서 납부일정이 지났음에도 임대료 및 관리비 등을 납부하지 않는 경우에 임차인에게 연체사실 알림과 납부독촉 알림을 발송하는 연체정보 통지공정; 및
    임대차 기간동안 임차인의 납부 내역과 연체 내역 등의 진행 사항을 임대차관리 데이터베이스에 기록하고 저장하는 납부/연체 내역 기록공정;
    을 포함하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 임대차 진행방법.
14. 제1항에 있어서,
    상기 계약갱신/해제 단계는,
    임차인이 임대인 또는 관리인에게 퇴실요청을 처리하는 임차인 퇴실요청 공정;
    임대인 또는 관리인이 임차인에게 퇴실통보를 처리하는 임대인 퇴실통보 공정;
    만기일이 도래하거나, 지정 기일이 도래하는 경우에 임대인 및 임차인, 관리인에게 기일의 도래를 통지하는 푸쉬 메시지 알림을 발송하는 만기일 도래 알림 공정;
    임대인과 임차인 간의 임대차 기간만료 기일이 도래하면 임대인 또는 관리인, 임차인이 계약조건의 변경통지를 하는 계약조건 변경통지 공정;
    임대인과 임차인의 합의에 의해 임대차 계약이 갱신되거나 종료되는 계약갱신/종료공정;
    임대인과 임차인의 협의에 의하거나, 통보에 의하여 계약이 종료되는 경우 부동산 중개업소에 매물중개의뢰를 하는 매물임대 요청공정;
    을 포함하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 계약갱신/해제방법.
15. 제14항에 있어서,
    상기 임차인 퇴실요청 공정은,
    임차인이 임대차 계약기간의 만기 전이거나, 임차인의 사정에 의하여 만기를 채우지 못하고 중도 퇴실해야 하는 경우 처리하는 만기 전 퇴실요청;
    만기가 도래하여 계약의 종료를 요청하는 만기도래 퇴실요청;
    만기는 지났으나 계약조건의 변경 없이 묵시적 갱신 상태로 계약이 지속되는 경우에 처리하는 묵시적 갱신 퇴실요청; 과,
    임차인의 사정에 의해 빠르게 퇴실을 요청하는 경우이거나, 임차인이 다른 곳으로 이전할 장소가 확정된 경우에, 빠르게 퇴실을 원하는 즉시퇴실요청;
    임차인이 이전할 곳을 아직 확정하지 못한 상태여서, 퇴실일정이 상황에 따라 유동적으로 변경될 수 있는 퇴실협의요청;
    임차인이 임차매물에 대하여 설치한 시설 및 영업 권리에 대하여 권리금이나 시설비를 받고자 하는 자체물색요청;
    을 포함하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 임차인 퇴실요청 구분방법.
16. 제14항에 있어서,
    상기 임대인 퇴실통보 공정은,
    임대차 계약기간의 만기도래 되었으나 계약을 갱신하지 않고 종료를 통보하는 만기해제통보;
    임대차 기간의 만기는 지나지 않았으나, 임차인의 장기 연체 등의 이유로 더 이상 임대차 계약의 존속이 어려운 경우 임대차 계약의 중도 해제를 통보하는 중도해제통보;
    를 포함하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 임대인 퇴실통보방법.
17. 제14항에 있어서,
    상기 계약조건 변경/통지 공정은,
    인상을 원하는 금액을 입력하고, 인상된 금액을 적용하는 개시일정을 입력하여 통지 처리하는 계약조건 인상 통지;
    주변 임대 시세 및 급격한 경제상황 변동을 이유로 감액 청구를 하는 경우 인하를 원하는 금액과 개시일정을 입력하여 통지 처리하는 계약조건 감액 통지;
    임대인 또는 임차인이 해당 통지의 조건에 대하여 수락을 통지하거나, 조건의 변경 또는 협의 요청 처리;
    를 하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 계약조건 변경통지 방법.
18. 제1항에 있어서,
    상기 신규임차인 교체단계는,
    계약관리 데이터베이스와 임대차관리 데이터베이스에 해당 임차인의 상태를 구임차인으로 변경하고, 임대차 계약기간 동안의 기록사항을 보존하고;
    임대인과 신규 임차인 간의 임대차 계약이 체결되면, 신규 임차인은 상기 임차인 등록단계의 절차로 임차인으로 등록할 수 있으며;
    이미 임차인으로 등록되어 있는 경우 "임차매물변경"을 통하여 기존의 임차매물에서 신규 임차매물로 변경;
    하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 신규임차인 교체방법.

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