KR100730564B1 - 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템 및 그 운영방법 - Google Patents
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Abstract
본 발명은 매각부동산의 소유자는 잠재구매고객의 의사결정이 신속하게 이루어지므로 매매계약기간이 단축되고, 운영자의 인터넷 사이트, 포털 인터넷사이트, 쌍방향 TV데이터방송(T-Commerce)을 통해서 잠재고객에게 공고하므로, 다수의 구매 의향을 가진 고객을 확보하여 적정한 가격에 부동산을 매각할 수 있고, 입찰중개를 실시하는 입찰중개업자는 중개물건의 확보와 구매고객을 안정적으로 확보할 수 있고, 매각 부동산의 소유자는 입찰방식의 부동산 중개에 의해 적정가격에 매각할 수 있으며, 매수고객은 공개된 시장에서 거래된 부동산을 구입하므로 시가보다 높은 가격에 매수할 위험을 줄일 수 있고, 에스크로 제도를 이용하여 부동산거래에서 발생되는 사기 매매행위의 위험을 줄일 수 있으므로 부동산의 매도자, 중개업자, 부동산 매입자 모두에 이익이 되고 부동산거래를 투명하게 행할 수 있다.
부동산 입찰중개 서비스 제공시스템 및 그 운영방법
Description
도 1는 본 발명의 일실시예에 의한 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템을 개략적으로 도시한 블록도이다.
도 2는 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템을 이용하여 입찰중개를 지원하는 운영방법을 설명하는 플로우차트이다.
도 3은 도 2에서 매각 물건의 등록ㆍ수정ㆍ삭제단계를 상세하게 도시한 플로우차트이다.
도 4는 도 2에서 입찰 물건의 공고단계를 상세하게 도시한 플로우차트이다.
도 5는 도 2에서 입찰물건 선택단계를 상세하게 도시한 플로우차트이다.
도 6은 도 2에서 에스크로 진행단계를 상세하게 도시한 플로우차트이다.
<도면의 주요 부분에 대한 부호의 설명>
10:운영자 서버 12:운영자 PC단말기
14:매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기 16:감정평가기관의 전산시스템
18:에스크로기관의 전산시스템 20:입찰참가고객 PC단말기
22:입찰실시 중개업자 PC단말기 24:데이터TV 방송서버
26:TV 플랫폼 28:포탈사이트의 웹서버
29:포탈 고객 PC단말기 30:쌍방향 TV단말기
32:입찰참가 고객 쌍방향TV 34:입찰참가 고객 DMB단말기
본 발명은 고객이 매각의뢰한 부동산에 대하여 충분한 정보를 인터넷과 디지털TV방송을 통하여 다수 잠재고객에게 시간과 공간을 초월하여 공고한 후 다수 매입의사를 가진 고객이 매각 부동산이 속한 현지 중개업자를 통하여 대상부동산을 실사한 후, 온라인상에서 입찰(또는 현장입찰)하는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템 및 그 운영방법에 관한 것이다.
기존의 부동산거래방식은 매도자와 매수자가 직접 거래하는 직접거래방식과 매도자와 매수자의 중간에 거래 알선을 업으로 하는 중개업자의 중개거래방식이 있었다. 직접거래방식은 매수자가 매각부동산의 정보를 찾기가 용이치 않고 또한 거래가격에 대한 흥정이 어렵고, 거래시 발생하는 제반 법률문제를 당사자가 해결하여야하는 문제점이 있으며 또 중개업자의 중개에 따른 거래방식도 매도부동산에 대한 잠재 매수고객을 찾기 어렵고 거래가격의 적부에 대한 검증이 되지 않아 매도자 또는 매수자 입장에서 거래부동산의 가격에 대한 의문점이 있었다.
또한 금융기관에 연체된 저당부동산의 경우는 급매물로서 정상시세보다 다소 저가라 하더라도 조속한 시간에 매각하여야 하나, 기존의 중개거래방식으로는 실 매수자를 찾기 어렵고 적정매매가격에 대한 검증이 되지 않아 신속한 중개거래가 곤란하다는 문제점이 있었다.
다만 부동산정보업체의 인터넷사이트 또는 인터넷 포털사이트에 매각부동산의 광고를 하여 매수자를 확보하려하나 매각부동산에 대한 허위정보 또는 실질적인 정보가 없어 거래까지 성사되지 못하고 있다.
또 한국 특허등록 10-0396397호에 개시되어 있는 "공매시스템 및 공매시스템을 이용하여 공매를 진행하는 방법"은 기존의 오프라인 방식으로 국세체납 등 압류부동산등을 일반인에게 공개입찰로 매각하였던 것을 온라인상에서 입찰을 구현하는 시스템 및 방법으로 체납자의 부동산을 법률에서 정한 방법으로 강제 처분하되 입찰방식을 온라인으로 취하는 것 외에는 새로운 영업 방법은 아니다.
또 한국 등록특허 10-0340707호에 개시되어 있는 "컴퓨터 네트웍을 이용한 부동산 평가 및 중개서비스방법 그리고 이에 적합한 장치"는 운영자가 부동산의 매도요청을 받고 매도부동산에 대한 감정평가 등 부동산 정보를 일반인에 공개하여 일반 매수자로부터 공개된 정보를 기초로 하여 입찰신청을 온라인상에서 받아 입찰을 실시하는 것으로 운영자가 중개업자가 되어 직접 매도부동산을 온라인상에서 경매로 매각하는 부동산 전자상거래이다.
상기 종래의 발명과 본 발명의 기본적인 차이점은 상기 종래의 발명은 운영자가 주체가 되어 매각 부동산을 직접 판매(또는 중개)하는 방식이나 본 발명은 본 시스템의 운영자가 아닌 매각의뢰인이 선정한 중개업자가 입찰방식의 중개를 원활히 진행할 수 있도록 입찰방식의 중개시스템을 대여(ASP)하는 방식으로 중개에 따른 권리ㆍ의무의 주체가 다르고, 또 상기 종래의 발명은 매도부동산의 공고방식이 매수자가 운영자의 인터넷사이트에 접속하여 매도부동산의 정보를 얻는 방식이나 본 발명은 운영자의 인터넷사이트 뿐만아니라, 인터넷 포털사이트, 쌍방향 TV방송채널을 통하여 다수의 잠재고객에게 공고 및 입찰신청을 받는 방식으로 공고 및 신청방법에서 다르고, 또 상기 종래의 발명은 온라인상에서만 입찰이 가능하나, 본 발명은 부동산이 일반 상품과 속성이 다르기 때문에 중개업자의 영업장소에서 현장 입찰 방식을 겸용하므로 차이가 있고, 운영자가 아닌 외부의 에스크로(ESCROW)기관을 이용한다는 점에서도 차이가 있다.
기존의 부동산 중개의 가장 큰 문제점은 중개업자의 중개물건의 확보에 어려움이 있고 중개물건을 확보하더라도 매수자를 찾기가 어려웠고, 매수자를 찾더라도 적정매매가격에 대한 신뢰성이 없어 매매의 성사가 어려웠고, 또 금융기관등에 연체된 저당부동산을 법원경매를 통하지 않고 일반적인 중개방식으로 조기에 환가할 수 있는 채널이 없어 채무자의 소유 부동산이 법원경매ㆍ공기관의 공매에서 헐값으로 낙찰되는 경우가 대부분이고, 또 부동산 중개거래는 폐쇄적인 경우가 대부분으로 거래의 투명성에 문제가 많았다. 또 중개로 인한 매매계약이 체결하였더라도 매도자의 이중매매, 매매부동산에 대한 매수자의 권리설정에 대한 안전장치가 없어 매수자는 소유권 이전시까지 불안감을 가질 수밖에 없다는 등의 여러 가지 문제점이 있었다. 이상의 문제점을 해결하기 위하여 다수의 부동산을 계속 판매하려는 다 수 전속 중계할 부동산을 가진 고객과 중개업자가 본 발명의 시스템을 별도로 구비하고 운영하는데는 경제성이 없으므로 본 시스템을 이용(Application Service Provider)하여 매각하면 상기 문제점을 적은 비용으로 해결할 수가 있다.
본 발명은 상기 문제점을 해결하기 위하여 이루어진 것으로서, 본 발명의 목적은 매각부동산의 소유자는 잠재구매고객의 의사결정이 신속하게 이루어지므로 매매계약기간이 단축되고, 운영자의 인터넷 사이트, 포털 인터넷사이트, 쌍방향 TV데이터방송(T-Commerce)을 통해서 잠재고객에게 공고하여 다수의 구매의향을 가진 고객을 확보해서 적정한 가격에 부동산을 매각할 수 있는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템 및 그 운영방법을 제공하는데 있다.
본 발명의 다른 목적은 입찰중개를 실시하는 입찰중개업자는 중개물건의 확보와 구매고객을 안정적으로 확보할 수 있는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템 및 그 운영방법을 제공하는데 있다.
본 발명의 또 다른 목적은 매각 부동산의 소유자는 입찰방식의 부동산 중개에 의해 적정가격에 매각할 수 있으며, 매수고객은 공개된 시장에서 거래된 부동산을 구입하므로 시가보다 높은 가격에 매수할 위험이 없는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템 및 그 운영방법을 제공하는데 있다.
본 발명의 또 다른 목적은 에스크로제도를 이용하므로 부동산거래에서 발생되는 사기 매매행위의 위험을 줄일 수 있는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템 및 그 운영방법을 제공하는데 있다.
본 발명의 또 다른 목적은 부동산의 매도자, 중개업자, 부동산 매입자 모두에 이익이 되고 부동산거래를 투명하게 행할 수 있는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템 및 그 운영방법을 제공하는데 있다.
본 발명의 또 다른 목적은 인터넷과 쌍방향 TV방송을 이용하여 기존 부동산거래시장의 시간적ㆍ공간적 제약을 극복하고 기존 부동산중개업자의 중개방식인 폐쇄적거래 알선방식에서 공개입찰방식으로 전환할 수 있는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템 및 그 운영방법을 제공하는데 있다.
상기 목적을 달성하기 위하여 본 발명의 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템은 온라인 입찰중개를 용이하게 지원하는 운영자 서버와, 상기 운영자 서버에 매각의뢰부동산의 등록/수정/삭제의 업무를 처리하는 운영자 PC단말기와, 매각 부동산의 기초정보를 상기 운영자 서버에 전송하고, 적정 매매가를 동의하기 위한 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기와, 상기 운영자 서버에 매각 의뢰부동산의 감정평가 및 기초정보확인의뢰와 감정평가서 및 물건기초 정보확인서의 정보를 제공하는 감정평가기관의 전산시스템과, 매각 부동산의 기초 정보를 상기 운영자 서버에 전송하고, 적정 매매가를 동의하기 위한 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기와, HTML형태의 웹내용을 고객의 PC화면에 표출할 수 있는 인터넷 웹브라우저를 가지고 있으며 입찰관심물건을 검색하여 입찰을 신청하고 입찰가격을 제시하는 입찰참가고객 PC단말기와, 지정받은 매각의뢰 부동산의 물건확인서를 상기 운영자 서버에 전송하고, 현장 입찰을 실시하여 그 결과를 상기 운영자 서버에 전송하는 입찰실시 중개업자 PC단말기와, 상기 운영자 서버로부터 입찰등록물건에 관한 정보를 전송받아서 데이터TV 방송프로그램에 의해 프로그램화하는 데이터TV 방송채널 운영자의 데이터TV 방송서버와, 상기 데이터TV 방송서버에서 전송되는 입찰 등록물건에 관한 정보를 받아 위성디지털TV, 디지털CA-TV, 디지털 지상파TV, 디지털 이동TV 및 IP-TV에 각각 송출하는 TV 플랫폼과, 상기 운영자 서버에서 입찰 등록물건에 관한 정보를 받는 포탈사이트의 웹서버와, 상기 포탈사이트의 웹서버에 접속해서 입찰등록물건을 검색하여 입찰을 참가하는 포탈 고객 PC단말기와, 상기 TV 플랫폼에서 송출되는 입찰등록물건에 관한 정보를 수신함과 동시에, 물건검색 및 입찰을 참가하는 쌍방향 TV단말기와, 상기 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기, 상기 입찰참가고객 PC단말기, 상기 입찰실시 중개업자 PC단말기, 상기 포탈 고객 PC단말기 및 상기 쌍방향 TV단말기에 의해 입찰에 참가하여 낙찰받은 후 에스크로관련 정보인 보험료, 계약금수납의 정보를 수신ㆍ전송하는 에스크로기관의 전산시스템을 포함하고 있는 것을 특징으로 한다.
또한, 본 발명의 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템의 운영방법은 부동산의 매각을 의뢰하려는 매각의뢰고객이 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기를 통해서 운영자가 정한 규정에 따라 등록된 회원으로부터 매각할 물건을 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기에 의해 매각 물건이 매각의뢰되고, 매각 물건 의뢰를 위한 착수금을 인터넷뱅킹으로 계좌이체되었을 경우, 착수금이 인터넷뱅킹으로 계좌이체되었는지 여부를 판별하는 계좌이체 판별단계와, 상기 계좌이체 판별단계의 판별결과, 착수금이 계좌이체되었을 경우, 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기와 인터넷으로 연결된 운영자 서버에 매각물건에 관한 데이터를 전송하여 접수하는 매각물건 접수단계와, 상기 매각물건 접수단계에서 매각물건이 운영자 서버에 접수되면, 운영자 PC단말기에 의해 매각의뢰물건의 기초정보가 등록/수정/삭제하여 감정평가기관의 전산시스템에 매각물건의 감정평가가 의뢰되고, 또한 매각물건의 기초정보를 확인의뢰를 인터넷을 통하여 감정평가기관의 전산시스템(16)에 전송되어서 감정평가서 및 기초정보 확인서를 받는 매각물건 등록/수정/삭제단계와, 상기 매각물건 등록/수정/삭제단계에서 운영자 서버에 전자적으로 등록된 입찰관심물건에 대한 입찰정보를 웹페이지로 구성되어 운영자 서버를 통하여 입찰 참가고객의 PC단말기에 인터넷을 이용하여 전송함과 동시에, 인터넷 포탈 웹서버를 통하여 포탈 입찰고객PC 단말기에 전송ㆍ표출하여 공고하는 입찰관심물건 공고단계와, 상기 입찰관심물건 공고단계 후에, 입찰관심물건이 입찰참가자에 의해 운영자 서버에 연결된 입찰 참가고객 PC단말기, 포탈사이트의 웹서버에 연결된 포탈 고객 PC단말기, 데이터TV 방송서버에 리턴 패스기능을 가진 쌍방향 TV단말기에 회원으로 등록되고, 상기 입찰 참가고객 PC단말기, 상기 포탈사이트의 웹서버에 연결된 포탈 고객 PC단말기, 상기 데이터TV 방송서버에 리턴 패스기능을 가진 쌍방향 TV단말기에 의해 운영자 서버에서 전송받아 검색된 관심 입찰관심물건이 선택되면, 운영자 서버에 현장 안내일과 장소를 통보ㆍ공고하는 현장방문 공고단계와, 상기 현장방문 공고단계에서 공고된 내용 중 입찰관심물건이 선택되어 온라인 입찰이 가능한지 여부를 판별하는 온라인 입찰판별단계와, 상기 온라인 입찰판별단계의 판별결과 입찰에 참여되었을 경우, 운영자 서버에 온라인상에서 입찰가격을 제시하는 입찰참여단계와, 상기 입찰참여단계에서 입찰에 참여되었을 경우, 운영자 서버에서 낙찰자 선정 프로그램에 따라 최고가 입찰자인지 여부를 판별하는 최고가 입찰자 선정판별단계와, 상기 최고가 입찰자 선정판별단계의 판별결과 최고가로 입찰된 입찰자에게 운영자 서버에 입찰결과를 SMS, 또는 E-MAIL로 입찰자에게 최고가 입찰자임을 전송하는 최고가 입찰자 전송단계와, 상기 최고가 입찰자 전송단계 후에 SMS, E-mail로 최고가로 선정된 입찰자가 입찰 참가고객의 PC단말기를 통하여 운영자 서버에 에스크로기관 이용을 승낙하였는지 여부를 판별하는 에스크로기관 이용 승낙판별단계와, 상기 에스크로기관 이용 승낙판별단계에서 최고가 입찰자로부터 에스크로기관의 이용이 승낙되었을 경우 운영자 서버에서 에스크로기관의 전산시스템에 입찰관심물건에 대한 정보 및 입찰자의 정보를 전송하고, 선정된 최고가 입찰자가 보험료, 입찰관심물건에 대한 계약금을 에스크로 전산시스템의 지정된 은행계좌에 이체하는 에스크로 진행단계와, 상기 에스크로 진행단계 후에 낙찰자를 결정하는 낙찰자 결정단계와, 상기 낙찰자 결정단계에서 결정된 낙찰자와 매도자에 의해 온라인으로 전자매매계약서를 받고 나서 운영자 서버에서 제시된 전자매매계약서에 매도자와 매수자가 입찰실시 중개업자에 의해 공인인증된 전자서명이 되면, 전자서명된 전자매매계약서를 에스크로기관 전산시스템에 전송하는 에스크로기관 이관단계로 이루어진 것을 특징으로 한다.
이하, 본 발명의 일실시예에 의한 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템에 관하여 첨부 도면에 의거하여 상세히 설명한다.
도 1는 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템의 구성에 대한 개략적인 도면이다.
도 1에 도시한 바와 같이 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템은 온라인 입찰중개를 용이하게 지원하는 운영자 서버(10)와, 상기 운영자 서버(10)에 매각의뢰부동산의 등록ㆍ수정ㆍ삭제의 업무를 처리하는 운영자 PC단말기(12)와, 매각 부동산의 기초정보를 상기 운영자 서버(10)에 전송하고, 적정 매매가를 동의하기 위한 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)와, 상기 운영자 서버(10)에 매각 의뢰부동산의 감정 평가의뢰 및 기초적정보확인의뢰와 감정평가서 및 물건기초 정보확인서의 정보를 제공하는 감정평가기관의 전산시스템(16)과, 고객 및 중개업자 PC단말기(14)에 HTML형태의 웹내용을 고객의 PC화면에 표출할 수 있는 인터넷 웹브라우저를 가지고 있으며 입찰관심물건을 검색하여 입찰을 상기 운영자 서버(10)에 신청하고 입찰가격을 제시하는 입찰참가고객 PC단말기(20)와, 지정받은 매각의뢰 부동산의 물건확인서를 상기 운영자 서버(10)에 전송하고, 현장 입찰을 실시하여 그 결과를 상기 운영자 서버(10)에 전송하는 입찰실시 중개업자 PC단말기(22)와, 상기 운영자 서버(10)로부터 입찰등록물건에 관한 정보를 전송받아서 데이터TV 방송프로그램에 의해 프로그램화하는 데이터TV 방송채널 운영자의 데이터TV 방송서버(24)와, 상기 데이터TV 방송서버(24)에서 전송되는 입찰 등록물건에 관한 정보를 받아 위성디지털TV, 디지털CA-TV, 디지털 지상파TV, 디지털 이동TV 및 IP-TV에 각각 송출하는 TV 플랫폼(26)과, 상기 운영자 서버(10)에서 입찰 등록물건에 관한 정보를 전송 받는 포탈사이트의 웹서버(28)와, 상기 포탈사이트의 웹서버(28)에 접속해서 입찰등록물건을 검색하여 입찰을 참가하는 포탈 고객 PC단말기(29)와, 상기 TV 플랫폼(26)에서 송출되는 매각등록물건에 관한 정보를 수신함과 동시에, 매각의뢰 및 매각취소, 물건검색 및 입찰을 참가하는 쌍방향 TV단말기(30)와, 상기 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14), 상기 입찰참가고객 PC단말기(20), 상기 입찰실시 중개업자 PC단말기(22), 상기 포탈 고객 PC단말기(29) 및 상기 쌍방향 TV단말기(30)에 의해 입찰에 참가하여 낙찰받은 후 에스크로관련 정보인 보험료, 계약금수납의 정보를 수신ㆍ전송하는 에스크로기관의 전산시스템(18)을 포함하고 있다.
상기 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14), 상기 감정평가기관의 전산시스템(16), 상기 에스크로기관의 전산시스템(18), 상기 입찰참가고객 PC단말기(20), 상기 입찰실시 중개업자 PC단말기(22), 상기 디지털TV 방송서버(24) 및 상기 포탈사이트의 웹서버(28)는 운영자 서버(10)에 인터넷(40)과 통신망으로 연결되어 있다.
상기 운영자 서버(10)에는 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)에 의해 매각 의뢰한 부동산의 물건별 기초정보D/B와, 운영자 서버(10)와 온라인으로 연결된 감정평가기관의 전산시스템(16)에서 통보받은 물건별 감정평가서D/B와, 매각의뢰 부동산을 입찰 실시할 입찰실시 중개업자 PC단말기(22)에서 통보받은 입찰할 부동산에 대한 물건별 물건확인서D/B와, 물건별 비주얼정보D/B, 상기 운영자 서버(10)와 온라인으로 연결된 에스크로기관의 전산시스템(18)에서 통보받은 수납정보D/B와, 상기 운영자 서버(10)에 연결된 운영자 PC단말기(12)에서 전송된 법원경매통계D/B와, 부동산을 매각하려는 매각의뢰고객과 부동산을 입찰해서 매수하려는 입찰참가고객의 회원정보D/B와, 매각의뢰 부동산을 입찰중개할 수 있는 입찰 실시 예비 중개업자 회원정보D/B와, 기타 보조적 D/B를 구비하고 있다.
상기 쌍방향 TV단말기(30)는 입찰참가 고객 쌍방향TV(32)와, DMB단말기(34)로 구성되어 있다.
다음에, 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템의 운영방법에 대하여 도 2 내지 도 6을 참조해서 설명한다.
도 2는 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템을 이용하여 입찰중개를 지원하는 운영방법을 설명하는 플로우차트이고, 도 3은 도 2에서 매각 물건의 등록ㆍ수정ㆍ삭제단계를 상세하게 도시한 플로우차트이고, 도 4는 도 2에서 입찰 물건의 공고단계를 상세하게 도시한 플로우차트이고, 도 5는 도 2에서 입찰물건 선택단계를 상세하게 도시한 플로우차트이고, 도 6은 도 2에서 에스크로 진행단계를 상세하게 도시한 플로우차트이다. 도 2 내지 도 6에 있어서 S는 스텝(STEP)을 표시한다.
도 2 내지 도 6에 도시한 바와 같이 본 발명에 따른 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템의 운영방법은 부동산의 매각을 의뢰하려는 매각의뢰고객이 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)를 통해서 운영자가 정한 규정에 따라 의뢰고객 회원등록이되고(스텝S90), 매각할 물건을 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)에 의해 매각 물건을 매각의뢰받고(스텝S100), 매각 물건 의뢰를 위한 착수금을 인터넷뱅킹으로 계좌이체받으면(스텝S105), 착수금이 인터넷뱅킹으로 계좌이체되었는지 여부를 판별한다(계좌이체 판별단계 : 스텝S110)
다음에, 상기 계좌이체 판별단계(S110)의 판별결과, 착수금이 계좌이체되었을 경우(YES일 경우), 스텝S200으로 나아가서 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)와 인터넷(40)으로 연결된 운영자 서버(10)에 매각물건에 관한 데이터를 전송하여 접수하고(매각물건 접수·취소단계 : 스텝S200), 상기 매각물건 접수단계를 보면 매각물건이 운영자 서버(10)에 접수되면, 운영자 PC단말기(12)에 의해 매각의뢰물건의 기초정보가 등록/수정/삭제되고(스텝S310), 인터넷(40)을 통하여 감정평가기관의 전산시스템(16)에 매각물건의 감정평가를 의뢰하고 또한 매각물건의 기초정보 확인의뢰를 인터넷(40)을 통하여 감정평가기관의 전산시스템(16)에 전송(물건기초정보확인 및 감정평가의뢰과정 : 스텝S320)해서 감정평가서 및 기초정보 확인서를 받고(물건기초정보확인 및 감정평가의뢰과정 : 스텝S330), 상기 기초정보 등록단계에서 운영자 서버(10)에 전자적으로 등록된 입찰관심물건에 대한 입찰정보를 웹페이지로 구성하여 운영자 서버(10)를 통하여 입찰 참가고객의 PC단말기(20)에 인터넷(40)을 이용하여 전송함과 동시에, 인터넷 포탈 웹서버(28)에 표출해서 공고한다(입찰관심물건 공고단계 : 스텝S400).
상기 입찰관심물건 공고단계 후에, 입찰관심물건을 검색하기 위해서 입찰참가자는 운영자 서버(10)에 연결된 입찰 참가고객 PC단말기(20), 포탈사이트의 웹서버(28)에 연결된 포탈 고객 PC단말기(29), 데이터TV 방송서버(24)에 리턴 패스(return path)기능을 가진 쌍방향 TV단말기(30)에 의해 이용하여 입찰회원으로 등록되고(스텝S500), 상기 입찰 참가고객 PC단말기(20), 상기 포탈사이트의 웹서버(28)에 연결된 포탈 고객 PC단말기(29), 상기 데이터TV 방송서버(24)에 리턴 패스(return path)기능을 가진 쌍방향 TV단말기(30)에 의해 운영자 서버(10)에서 전송받은 입찰물건을 검색해서 입찰물건이 선택되면(스텝S600), 운영자 서버(10)에서 현장 안내일과 장소를 통보ㆍ공고하고(현장방문 공고단계 : 스텝S700), 현장방문 공고단계에서 공고된 내용 중, 온라인 입찰이 가능한지 여부를 판별하고(입찰판별단계 : 스텝S900), 상기 입찰판별단계의 판별결과 온라인입찰이 가능할 경우(YES일 경우) 스텝S1100에서 온라인 입찰이 이루어지고 스텝S1200로 나아가서 운영자 서버(10)에서 낙찰자 선정 프로그램에 따라 최고가 입찰자인지 여부를 판별하고(최고가 입찰자 선정판별단계), 상기 최고가 입찰자 선정판별단계의 판별결과 최고가로 입찰된 입찰자에게 운영자 서버(10)에서 입찰결과를 SMS, 또는 E-MAIL로 입찰자에게 최고가 입찰자임을 전송한다(최고가 입찰자 전송단계 : 스텝S1300)
상기 최고가 입찰자 전송단계 후에 스텝S1400으로 나아가서 SMS, E-mail로 최고가로 선정된 입찰자가 입찰 참가고객의 PC단말기를 통하여 운영자 서버(10)에 에스크로기관 이용을 승낙하였는지 여부를 판별하고(에스크로기관 이용 승낙판별단계), 상기 에스크로기관 이용 승낙판별단계에서 최고가 입찰자로부터 에스크로기관의 이용이 승낙되었을 경우(YES일 경우) 운영자 서버(10)에서 에스크로기관의 전산시스템(14)에 입찰관심물건에 대한 정보 및 입찰자의 정보를 전송하고, 선정된 최고가 입찰자가 보험료, 입찰관심물건에 대한 계약금을 에스크로 전산시스템(18)의 지정된 은행계좌에 이체하고(에스크로 진행단계 : 스텝S1500), 스텝S1600으로 나아가서 낙찰자를 결정하고(낙찰자 결정단계), 상기 낙찰자 결정단계에서 결정된 낙찰 자(매수자)와 매도자(매각의뢰고객)에 의해 체결된 전자 매매계약서를 온라인상에서 받고 나서(스텝S1700), 운영자 서버(10)에서 제시된 전자문서인 매매계약서에 매도자와 매수자가 입찰실시 중개업자에 의해 공인인증된 전자서명이 되면(스텝S1800), 상기 계약서 전자서명단계에서 전자서명된 전자매매 계약서를 에스크로기관 전산시스템(16)에 전송(에스크로기관 이관단계 : 스텝S1900)한 후 종료한다.
한편, 상기 계좌이체 판별단계(스텝S110)의 판별결과, 착수금이 계좌이체되지 않았을 경우(NO일 경우), 스텝S111로 나아가서 매각물건의 접수의뢰를 취소통보하고, 상기 스텝S900의 입찰판별단계의 판별결과 온라인 입찰이 아닐 경우(NO일 경우) 입찰실시중개업자PC단말기(22)에 전송하고 종료한다.
그리고, 스텝S1200의 최고가 입찰자 선정판별단계의 판별결과, 최고가 입찰자가 선정되지 않았을 경우(NO일 경우) 스텝S300의 매각물건 등록ㆍ수정ㆍ삭제단계로 복귀하여 상기 매각물건 등록ㆍ수정ㆍ삭제단계 이하의 동작을 반복해서 행하고, 스텝S1400의 에스크로기관 이용 승낙판별단계에서 SMS, E-mail로 최고가로 선정된 입찰자가 입찰 참가고객의 PC단말기를 통하여 운영자 서버(10)에 에스크로기관 이용을 승낙하지 않았을 경우(NO일 경우) 스텝S1410으로 나아가서 입찰실시 중개업자PC(22)에 전송하여 통보하고(입찰중개업자 통보단계), 종료한다.
상기 스텝S300의 매각물건 등록/수정/삭제단계는 도 3에 도시한 바와 같이 운영자 서버(10)에 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)로부터 매각 의뢰물건이 접수(매각물건 접수단계 : 스텝S200)되면, 스텝S310으로 나아가서 상기 운영자 PC단말기(12)를 통하여 운영자 서버(10)에 매각물건의 기초정보가 등록되고(기초정보 등록단계), 상기 기초정보 등록단계에서 매각물건의 기초정보가 등록되면 스텝S320으로 나아가서 운영자 서버(10)에 연결된 감정평가기관의 전산시스템(16)에 감정평가의뢰와 매각물건에 대한 기초정보 확인을 인터넷(40)을 통해 전송하여 의뢰하고(물건 기초정보 확인 및 감정평가 의뢰과정 : 스텝S320), 스텝S330으로 나아가서 상기 물건 기초정보 확인 및 감정평가 의뢰단계에서 의뢰받은 매각물건에 대하여 상기 감정평가기관의 전산시스템(16)에서 감정평가하여 감정평가서를 작성함과 동시에, 물건기초정보를 확인하여 감정평가기관의 전산시스템(16)에서 인터넷(40)을 통해서 운영자 서버(10)로 전송되는 감정평가서 및 기초정보 확인서를 접수하고(물건 기초정보 확인서 및 감정평가서 접수과정 : 스텝S330), 스텝S340으로 나아가서 물건 기초정보 확인서 및 감정평가서 접수단계에서 접수된 물건 기초정보 및 감정평가서에 의거하여 운영자 서버(10)에 저장된 법원경매통계D/B, 입찰기간, 감정평가가격을 이용하여 운영자 서버(10)내에 저장되어 있는 적정매매 가격결정 프로그램에 따라 적정매매가격을 산정하고(적정매매가격 산정과정 : 스텝S340)하고, 스텝S350으로 나아가서 매각 의뢰고객이 인터넷(40)을 통하여 상기 운영자 서버(10)에 연결된 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)를 통하여 적정 매매가격에 동의하는지 여부를 판별하고(매매가격 동의 판별과정계 : 스텝S350), 상기 매매가격 동의 판별과정에서 매각 의뢰고객이 매매가격에 대해 동의하였을 경우(YES일 경우) 스텝S360으로 나아가서 매각 의뢰고객은 운영자가 사전에 준비하여 운영자 서버(10)에 저장된 입찰실시 예비 중개업자 D/B정보가 매각의뢰 고객 또는 중개업자 PC단말기(14)에 표출되며 인터넷(40)을 통하여 매각의뢰 고객이 입찰실시 예비 중개업자중 어느 한명을 선정하였는지 여부를 판별하고(입찰실시 중개업자 선정판별과정 : 스텝S360), 상기 입찰실시 중개업자 선정판별과정에서 운영자 서버(10)에 입찰실시 중개업자가 선정되었을 경우(YES일 경우) 스텝S370으로 나아가서 인터넷(40)으로 연결된 입찰실시 중개업자 PC단말기(22)를 통하여 운영자 서버(10)에 접속하여 중개물건확인서 및 물건 비주얼 정보를 전송받고(중개물건확인서등 전송과정 : 스텝S370), 상기 중개물건확인서등 전송과정에서 중개물건확인서 및 물건 비주얼 정보가 전송되면, 스텝S380으로 나아가서 감정평가기관의 전산시스템(16)에서 전송받은 물건기초 정보확인서, 감정평가서와 선정된 입찰실시 중개업자 PC단말기(22)에서 전송받은 중개물건확인서 및 현장비주얼정보와 운영자 서버(10)에 내장된 적정 매매가격 결정 프로그램에 의해 상기 적정매매가격 산정과정계(스텝S340)에서 산정된 적정매매가격(최저입찰가격)과 입찰실시 중개업자, 입찰실시기일, 장소, 현장안내일, 온라인 또는 현장입찰여부, 기타 입찰 관련사항을 등록하고(입찰물건 등록과정 : 스텝S380), 상기 입찰물건 공고단계(S400)로 나아간다.
한편, 스텝S350의 매매가격 동의 판별과정에서 매각 의뢰고객이 매매가격에 대해 동의하지 않았을 경우(NO일 경우) 스텝S200의 상기 매각물건 접수단계로 복귀하여 상기 매각물건 접수단계 이하의 동작을 반복해서 행하고, 스텝S360의 입찰실시 중개업자 선정판별과정에서 매각의뢰 고객이 입찰실시 예비 중개업자중 어느 한명을 선정하지 않았을 경우(NO일 경우) 스텝S200의 상기 상기 매각물건 접수단계로 복귀하여 상기 매각물건 접수단계 이하의 동작을 반복해서 행한다.
상기 스텝S400의 입찰관심물건 공고단계는 도 4에 도시한 바와 같이 상기 매각물건정보 등록/수정/삭제단계(스텝S300)에서 운영자 서버(10)에 전자적으로 등록되면, 스텝S410으로 나아가서 입찰물건에 대한 입찰정보를 상기 운영자 서버(10)의 웹서버에 공고하고(입찰정보 공고과정 :스텝S410), 상기 입찰정보 공고과정에서 입찰정보가 공고되면, 스텝S420으로 나아가서 입찰정보를 인터넷(40)을 통해서 상기 입찰참가고객 PC단말기(20)에 표출함과 동시에(제1 입찰정보 표출과정), 상기 입찰정보 공고과정에서 운영자 서버(10)에 공고된 입찰관심물건에 대한 정보는 스텝S430으로 나아가서 데이터TV 방송서버(24)에 전송되어서 수신되고(데이터TV 방송서버정보 수신과정 ; 스텝S430), 상기 데이터TV 방송서버정보 수신과정에서 수신된 입찰관심물건에 대한 정보는 스텝S440으로 나아가서 데이터 방송 프로그램(T-commerce)에 의해 프로그램화되어 TV플랫폼(26 ; TV flat form)으로 송출하고(플랫폼 송출과정 ; 스텝S440), 상기 플랫폼 송출과정에서 송출된 데이터방송은 쌍방향 TV단말기(30), 예를 들면 입찰참가고객 쌍방향TV(32) 또는 예비입찰참가고객 DMB단말기(34)(휴대폰 및 PDA)에 표출한다(제2 입찰정보 표출과정 ; 스텝S450). 또한 상기 입찰정보 공고과정에서 운영자 서버(10)에 공고된 입찰물건에 대한 정보는 스텝S460으로 나아가서 운영자 서버(10)에서 전송한 입찰물건에 대한 입찰정보등은 인터넷 포탈싸이트 웹서버(28)와 웹메일서버에서 수신되고(인터넷포탈 등록물건정보 수신과정 ; 스텝S460), 스텝S470으로 나아가서 상기 인터넷포탈 등록물건정보 수신과정에서 수신된 매각물건에 대한 등록정보를 포탈 고객 PC단말기(29)에 표출하고(제3 입찰정보 표출과정), 스텝S500의 입찰회원 등록단계로 나아간다.
상기 스텝S600의 입찰물건 선택단계는 도 5에 도시한 바와 같이 상기 스텝S500의 입찰회원 등록단계에서 입찰관심물건을 검색하기 위해 입찰회원으로 등록되면, 스텝S61O으로 나아가서 운영자 서버(10)에 인터넷(40)을 통해 연결된 입찰 참가고객 PC단말기(20), 포탈사이트의 웹서버(28)에 연결된 포탈 고객 PC단말기(29), 데이터TV 방송서버(24)에 리턴 패스(return path)기능을 가진 쌍방향 TV단말기(30)를 이용하여 운영자 서버(10)에 연결된 상태에서 관심 입찰관심물건이 검색되고(물건검색과정 ; 스텝S610), 스텝S620으로 나아가서 상기 물건검색과정에서 검색해서 입찰관심물건이 선택되고(입찰관심물건 선택과정 ; 스텝S620), 스텝S630으로 나아가서 입찰참가를 신청하였는지 여부를 판별하고(입찰참가신청 판별과정), 상기 입찰신청 판별과정에서 입찰참가를 신청하였을 경우(YES일 경우), 스텝S640으로 나아가서 운영자에게 참가신청금을 이체하였는지 여부를 판별하고(참가신청금 이체판별과정), 상기 참가신청금 이체판별과정에서 운영자의 계좌에 참가신청금을 이체되었을 경우(YES일 경우) 상기 스텝S700의 현장안내 공고단계로 나아간다.
한편, 상기 입찰참가신청 판별과정에서 입찰참가가 신청되지 않았을 경우(NO일 경우), 스텝S620으로 복귀하여 상기 관심물건선택과정을 반복해서 행하고, 상기 참가신청금 이체판별과정에서 운영자의 계좌에 참가신청금을 이체하지 않았을 경우(NO일 경우) 스텝S620의 상기 입찰관심물건 선택 판별과정으로 복귀하여 상기 입찰관심물건 선택 판별단계 이하를 반복해서 행한다.
상기 스텝S1500의 에스크로 진행단계는 도 6에 도시한 바와 같이 스텝S1400의 에스크로기관 이용 승낙판별단계에서 에스크로기관 이용이 승낙되었을 경우(YES일 경우) 스텝S1510으로 나아가서 운영자 서버(10)에서 에스크로기관에 낙찰물건에 대한 기초정보를 제공하고(낙찰물건 기초정보 제공과정), 상기 낙찰물건 기초정보 제공단계 후에 스텝S1520으로 나아가서 에스크로기관 전산시스템(14)으로부터 에스크로기관에 최고가 입찰자가 에스크로 가입가능한지 여부를 판별하고(에스크로기관 가입판별과정), 상기 에스크로 가입판별과정에서 최고가 입찰자가 에스크로기관에 가입가능할 경우(YES일 경우) 스텝S1530으로 나아가서 최고가 입찰자가 보험료, 낙찰물건에 대한 계약금을 에스크로기관(또는 에스크로기관 전산시스템(18)의 지정된 은행계좌)에 이체하였는지 여부를 판별하고(에스크로 보험료/계약금 이체판별과정), 상기 에스크로 보험료/계약금 이체판별과정의 판별결과, 에스크로기관에 에스크로 보험료 및 계약금이 이체되었을 경우(YES일 경우) 스텝S1540으로 나아가서 에스크로기관으로부터 보험료 계약금에 대한 이체정보를 운영자 서버(10)로 전송하고(에스크로기관 이체정보 전송과정) 스텝S1600의 낙찰자 결정단계로 나아간다.
한편, 스텝S1520의 상기 에스크로기관 가입승낙판별과정에서 최고가 입찰자에 대하여 에스크로기관이 가입을 승낙하지 않았을 경우(NO일 경우) 스텝S1410으로 나아가서 입찰실시 중개업자PC(22)에 전송하여 통보하고(입찰중개업자 통보단계), 상기 에스크로 보험료/계약금 이체판별과정에서 에스크로기관에 에스크로 보험료 및 계약금이 이체되지 않았을 경우(NO일 경우) 스텝S1410으로 나아가서 입찰실시 중개업자PC(22)에 전송하여(전송과정) 통보한다(입찰중개업자 통보단계).
상기 설명에 있어서, 에스크로(ESCROW)제도란 부동산의 매도인 및 매수인 양 측을 보호하고, 부동산 거래와 관련되어 있는 금융업자, 변호사, 부동산 중개업자 및 그 이해 당사자간의 이해관계 등 부동산 거래와 관련하여 발생하는 모든 업무를 제3자의 입장에서 공정하게 실행하는 역할을 수행하는 제도로서, 매도인 및 매수인의 쌍방대리인 자격으로 중립적인 제3자 입장에서 매매와 관련된 재산과 서류 일체를 소유권이 이전될 때까지 관리하고 이와 관련된 계약금, 중도금, 잔금 및 소유권이전 전에 발생할 수 있는 모든 권리를 담보하여, 신속하고 안전하게 부동산 매매관련 일체의 서비스와 리스크을 관리하는 제도입니다.
본 발명의 상세한 설명은 일실례에의한 개략적인 도면을 이용하여 통상의 지식수준으로 기본적인 진행단계를 설명한 것으로 정보통신기술분야의 발달로 인한 본 발명의 목적을 수행하는 범위내에서 운영상의 세부시스템과 내용의 변경ㆍ추가ㆍ치환은 본 발명의 범위내에 있으며, 또 상세한 설명에서 인용한 기술용어는 시스템과 운영방법을 개략적으로 설명하기 위한 수단이지 발명의 범위를 제한하는 것이 아니므로 본 발명의 보호범위내 있다.
상기 설명에 있어서, 특정 실시예를 들어서 도시하고 설명하였으나, 본 발명은 이에 한정되는 것은 아니며, 예를 들면 본 발명의 개념을 이탈하지 않는 범위내에서 이 기술 분야의 통상의 지식을 가진 자에 의해 여러가지로 설계변경할 수 있음은 물론이다.
앞에서 설명한 바와 같이 본 발명의 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템 및 그 운영방법에 의하면, 매각부동산의 소유자는 잠재구매고객의 의사결정이 신속하게 이루어지므로 매매계약기간이 단축되고, 운영자의 인터넷 사이트, 포털 인터넷사이트, 쌍방향 TV데이터방송(T-Commerce)을 통해서 잠재고객에게 공고하므로, 다수의 구매의향을 가진 고객을 확보하여 적정한 가격에 부동산을 매각할 수 있고, 입찰중개를 실시하는 입찰중개업자는 중개물건의 확보와 구매고객을 안정적으로 확보할 수 있고, 매각 부동산의 소유자는 입찰방식의 부동산 중개에 의해 적정가격에 매각할 수 있으며, 매수고객은 공개된 시장에서 거래된 부동산을 구입하므로 시가보다 높은 가격에 매수할 위험이 없고, 에스크로제도를 이용하므로 부동산거래에서 발생되는 사기 매매행위의 위험을 줄일 수 있고, 부동산의 매도자, 중개업자, 부동산 매입자 모두에 이익이 되고 부동산거래를 투명하게 행할 수 있고, 법원 경매ㆍ공매 역할을 할 수 있는 사경매 시장을 활성화시킬 수 있다는 등의 매우 뛰어난 효과가 있다.
Claims (8)
- 온라인 입찰중개를 용이하게 지원하는 운영자 서버(10)와,상기 운영자 서버(10)에 매각의뢰부동산의 등록/수정/삭제의 업무를 처리하는 운영자 PC단말기(12)와,매각 부동산의 정보를 상기 운영자 서버(10)에 전송하고, 적정 매매가를 동의하기 위한 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)와,상기 운영자 서버(10)에 매각 의뢰부동산의 감정평가 및 기초정보확인 의뢰와 감정평가서 및 물건기초 정보확인서의 정보를 상기 운영자 서버(10)에 제공하는 감정평가기관의 전산시스템(16)과,HTML형태의 웹내용을 고객의 PC화면에 표출할 수 있는 인터넷 웹브라우저를 가지고 있으며 입찰관심물건을 검색하여 입찰을 신청하고 입찰가격을 제시하는 입찰참가고객 PC단말기(20)와,지정받은 매각의뢰 부동산의 물건확인서를 상기 운영자 서버(10)에 전송하고, 현장 입찰을 실시하여 그 결과를 상기 운영자 서버(10)에 전송하는 입찰실시 중개업자 PC단말기(22)와,상기 운영자 서버(10)로부터 매각등록물건에 관한 정보를 전송받아서 데이터TV 방송프로그램에 의해 프로그램화하는 데이터TV 방송채널 운영자의 데이터TV 방송서버(24)와,상기 데이터TV 방송서버(24)에서 전송되는 입찰 등록물건에 관한 정보를 받아 위성디지털TV, 디지털CA-TV, 디지털 지상파TV, 디지털 이동TV 및 IP-TV에 각각 송출하는 TV 플랫폼(26)과,상기 운영자 서버(10)에서 매각 등록물건에 관한 정보를 받아서 포탈 고객 PC단말기(29)에 표출하는 포탈사이트의 웹서버(28)와,상기 포탈사이트의 웹서버(28)에 접속해서 입찰등록물건을 검색하여 입찰을 참가하는 포탈 고객 PC단말기(29)와,상기 TV 플랫폼(26)에서 송출되는 입찰등록물건에 관한 정보를 수신함과 동시에, 매각의뢰 및 매각취소, 물건검색 및 입찰에 참가하는 쌍방향 TV단말기(30)와,상기 입찰참가고객 PC단말기(20), 상기 포탈 고객 PC단말기(29) 및 상기 쌍방향 TV단말기(30)에 의해 입찰에 참가하여 낙찰받은 후 에스크로관련 정보인 보험료, 계약금수납의 정보를 수신ㆍ전송하는 에스크로기관의 전산시스템(18)을 구비하고 있는 것을 특징으로 하는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템.
- 제1 항에 있어서, 상기 운영자 서버(10)는 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)에 의해 매각 의뢰한 부동산의 물건별 기초정보D/B와,운영자 서버(10)와 온라인으로 연결된 감정평가기관의 전산시스템(16)에서 통보받은 물건별 감정평가서D/B와,매각의뢰 부동산을 입찰 실시할 중개업자 PC단말기(22)가 입찰할 부동산에 대한 물건별 물건확인서D/B와,물건별 비주얼정보D/B, 상기 운영자 서버(10)와 온라인으로 연결된 에스크로기관의 전산시스템(18)과 관련한 수납정보D/B와,상기 운영자 서버(10)에 연결된 상기 운영자 PC단말기(12)에서 전송된 법원경매통계D/B와,부동산을 매각하려는 매각의뢰고객과 부동산을 입찰해서 매수하려는 입찰참가고객의 회원정보D/B와,매각의뢰 부동산을 입찰중개할 수 있는 입찰실시 예비 중개업자 회원정보D/B를 구비하고 있는 것을 특징으로 하는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템.
- 제1항에 있어서, 상기 쌍방향 TV단말기(30)는 고객 쌍방향TV(32)와, DMB단말 기(34)로 구성되어 있는 것을 특징으로 하는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템.
- 부동산 매각의뢰는 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14), 입찰참가고객 PC단말기(20), 입찰실시중개업자 PC단말기(22), 포탈고객 PC단말기(29) 및 쌍방향 TV단말기(30)를 통해서 운영자가 정한 규정에 따라 등록된 회원으로부터 매각할 물건을 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)에 의해 매각 물건이 매각의뢰/취소되고, 매각 물건 의뢰를 위한 착수금을 인터넷뱅킹으로 계좌이체되었을 경우, 착수금이 인터넷뱅킹으로 계좌이체되었는지 여부를 판별하는 계좌이체 판별단계와,상기 계좌이체 판별단계의 판별결과, 착수금이 계좌이체되었을 경우, 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)와 인터넷으로 연결된 운영자 서버(10)에 매각물건에 관한 데이터를 전송하여 접수하는 매각물건 접수·취소단계와,상기 매각물건 접수·취소단계에서 매각물건이 운영자 서버(10)에 접수되면, 운영자 PC단말기에 의해 매각의뢰물건의 기초정보가 등록/수정/삭제하여 감정평가기관의 전산시스템(16)에 매각물건의 감정평가가 의뢰되고, 또한 매각물건의 기초정보의 확인의뢰를 인터넷을 통하여 감정평가기관의 전산시스템(16)에 전송되어서 감정평가서 및 기초정보 확인서를 받는 매각물건 등록/수정/삭제단계와,상기 매각물건 등록/수정/삭제단계에서 운영자 서버(10)에 전자적으로 등록된 입찰물건에 대한 입찰정보를 웹페이지로 구성되어 운영자 서버를 통하여 입찰 참가고객의 PC단말기에 인터넷을 이용하여 전송함과 동시에, 인터넷 포탈 웹서버(28)를 통하여 포탈 입찰고객PC 단말기(29)에 전송ㆍ표출하여 공고하는 입찰물건 공고단계와,상기 입찰관심물건 공고단계 후에, 입찰물건이 입찰참가자에 의해 운영자 서버(10)에 연결된 입찰 참가고객 PC단말기(20), 포탈사이트의 웹서버(28)에 연결된 포탈 고객 PC단말기(29), 데이터TV 방송서버(24)에 리턴 패스기능을 가진 쌍방향 TV단말기(30)에 회원으로 등록되고, 상기 입찰 참가고객 PC단말기(20), 상기 포탈사이트의 웹서버(28)에 연결된 포탈 고객 PC단말기(29), 상기 데이터TV 방송서버(24)에 리턴 패스기능을 가진 쌍방향 TV단말기(30)에 의해 운영자 서버(10)에서 전송받아 검색된 입찰물건이 선택되면, 운영자 서버(10)에 현장 안내일과 장소를 통보ㆍ공고하는 현장안내 공고단계와,상기 현장안내 공고단계에서 공고된 내용 중 입찰관심물건이 선택되어 온라인 입찰이 가능한지 여부를 판별하는 온라인 입찰판별단계와,상기 온라인 입찰판별단계의 판별결과 입찰에 참여되었을 경우, 운영자 서버(10)에 온라인상에서 입찰가격을 제시하는 입찰참여단계와,상기 입찰참여단계에서 입찰에 참여되었을 경우, 운영자 서버(10)에서 낙찰자 선정 프로그램에 따라 최고가 입찰자인지 여부를 판별하는 최고가 입찰자 선정판별단계와,상기 최고가 입찰자 선정판별단계의 판별결과 최고가로 입찰된 입찰자에게 운영자 서버(10)에 입찰결과를 SMS, 또는 E-MAIL로 입찰자에게 최고가 입찰자임을 전송하는 최고가 입찰자 전송단계와,상기 최고가 입찰자 전송단계 후에 SMS, E-mail로 최고가로 선정된 입찰자가 입찰 참가고객의 PC단말기를 통하여 운영자 서버(10)에 에스크로기관 이용을 승낙하였는지 여부를 판별하는 에스크로기관 이용 승낙판별단계와,상기 에스크로기관 이용 승낙판별단계에서 최고가 입찰자로부터 에스크로기관의 이용이 승낙되었을 경우 운영자 서버(10)에서 에스크로기관의 전산시스템(18)에 입찰관심물건에 대한 정보 및 입찰자의 정보를 전송하고, 선정된 최고가 입찰자가 보험료, 입찰관심물건에 대한 계약금을 에스크로 전산시스템(18)의 지정된 은행계좌에 이체하는 에스크로 진행단계와,상기 에스크로 진행단계 후에 낙찰자를 결정하는 낙찰자 결정단계와,상기 낙찰자 결정단계에서 결정된 낙찰자와 매도자에 의해 온라인으로 전자매매계약서를 받고 나서 운영자 서버(10)에서 제시된 전자매매계약서에 매도자와 매수자가 입찰실시 중개업자에 의해 공인인증된 전자서명이 되면, 전자서명된 전자매매계약서를 에스크로기관 전산시스템(18)에 전송하는 에스크로기관 이관단계로 이루어진 것을 특징으로 하는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템의 운영방법.
- 제4항에 있어서, 상기 매각물건 등록/수정/삭제단계는 운영자 서버(10)에 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)로부터 매각물건 접수단계에서 매각물건이 접수되고 나서 상기 운영자 PC단말기(12)를 통하여 운영자 서버(10)에 매각물건의 기초정보를 등록하는 기초정보 등록과정과, 상기 기초정보 등록과정에서 매각물건의 기초정보가 등록되면 운영자 서버(10)에서 감정평가기관의 전산시스템(16)에 감정평가의뢰와 매각물건에 대한 기초정보 확인을 인터넷(40)을 통해 전송하여 의뢰하는 물건 기초정보 확인 및 감정평가 의뢰과정과, 상기 물건 기초정보 확인 및 감정평가 의뢰과정에서 의뢰받은 매각물건에 대하여 상기 감정평가기관의 전산시스템(16)에서 감정평가서와 물건기초정보가 감정평가기관의 전산시스템(16)에서 운영자 서버(10)로 인터넷(40)을 통하여 전송되는 감정평가서 및 기초정보 확인서를 접수하는 물건 기초정보 확인서 및 감정평가서 접수과정과, 물건 기초정보 확인서 및 감정평가서 접수과정 후에 물건 기초정보 확인서 및 감정평가서 접수과정에서 접수된 물건 기초정보 확인서 및 감정평가서에 의거하여 운영자 서버(10)에 저장된 법원경매통계D/B, 입찰기간, 감정평가가격을 이용하여 운영자 서버(10)내에 저장되어 있는 적정매매 가격결정 프로그램에 따라 적정매매가격을 산정하는 적정매매가격 산정과정과, 매각 의뢰고객이 인터넷(40)을 통하여 상기 운영자 서버(10)에 연결된 매각의뢰고객 또는 중개업자 PC단말기(14)를 통하여 상기 적정매매가격 산정과정에서 산정한 적정 매매가격에 동의하는지 여부를 판별하는 매매가격 동의 판별과정과, 상기 매매가격 동의 판별과정에서 매각 의뢰고객이 매매가격에 대해 동의하였을 경우 매각 의뢰고객은 운영자가 사전에 준비하여 운영자 서버(10)에 저장된 입찰실시 예비 중개업자 D/B정보가 매각의뢰 고객 또는 중개업자 PC단말기(14)에 표출되며 인터넷(40)을 통하여 매각의뢰 고객이 입찰실시 예비 중개업자중 어느 한명을 선정하였는지 여부를 판별하는 입찰실시 중개업자 선정판별과정과, 상기 입찰실시 중개업자 선정판별과정에서 운영자 서버(10)에 입찰실시 중개업자가 선정되었을 경우 인터넷(40)으로 연결된 입찰실시 중개업자 PC단말기(22)를 통하여 운영자 서버(10)에 접속하여 중개물건확인서 및 물건 비주얼 정보를 전송하는 물건확인서등 전송과정과, 상기 물건확인서등 전송과정에서 중개물건확인서 및 물건 비주얼 정보가 전송되면, 감정평가기관의 전산시스템(16)에서 전송받은 물건기초정보확인서, 감정평가서와 선정된 입찰실시 중개업자 PC단말기(22)에서 전송받은 중개물건확인서 현장비주얼정보와 운영자 서버(10)에 내장된 적정 매매가격 결정 프로그램에 의해 상기 적정매매가격 산정과정에서 산정된 적정매매가격(입찰기준가격)과 입찰실시 중개업자, 입찰실시기일, 장소, 현장안내일, 온라인 또는 현장입찰여부, 다른 입찰 관련사항을 등록하는 입찰물건 등록과정을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템의 운영방법.
- 제4항에 있어서, 상기 입찰물건 공고단계는 상기 매각물건 등록/수정/삭제단계에서 운영자 서버(10)에 전자적으로 등록되면, 입찰물건에 대한 입찰정보를 상기 운영자 서버(10)에 공고하는 입찰정보 공고과정과, 상기 입찰정보 공고과정에서 입찰정보가 공고되면, 입찰정보를 인터넷(40)을 통해서 상기 입찰참가고객 PC단말기(20)에 각각 표출하는 제1 입찰정보 표출과정과, 상기 입찰정보 공고과정에서 운영자 서버(10)에서 공고된 입찰물건에 대한 정보가 데이터TV 방송서버(24)에 전송되어서 수신하는 데이터TV 방송서버정보 수신과정과, 상기 데이터TV 방송서버정보 수신과정에서 수신된 입찰물건에 대한 정보를 데이터 방송 프로그램(T-commerce)에 의해 프로그램화되어 TV플랫폼(26)으로 송출하는 데이터방송 송출과정과, 상기 데이터방송 송출과정에서 송출된 데이터방송을 다수 예비입찰참가 쌍방향 TV단말기(30)에 표출하는 제2 입찰정보 표출과정과, 상기 입찰정보 공고과정에서 운영자 서버(10)에 공고된 입찰물건에 대한 정보를 운영자 서버(10)에서 전송한 입찰물건에 대한 입찰정보를 인터넷 포탈의 웹서버(28)와 웹메일서버에서 수신하는 인터넷포탈 등록물건정보 수신과정과, 상기 인터넷포탈 등록물건정보 수신과정에서 수신된 매각물건에 대한 등록정보를 다수의 포탈 입찰고객 PC 단말기(29)에 표출하는 제3 입찰정보 표출과정을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템의 운영방법.
- 제4항에 있어서, 상기 입찰관심물건 선택단계는 상기 입찰회원 등록단계에서 입찰관심물건을 검색하기 위해 입찰회원으로 등록되면, 운영자 서버(10)에 인터넷(40)을 통해 연결된 입찰 참가고객 PC단말기(20), 포탈사이트의 웹서버(28)에 연결된 포탈 고객 PC단말기(29), 데이터TV 방송서버(24)에 리턴 패스(return path)기능을 가진 쌍방향 TV단말기(30)를 이용하여 운영자서버(10)에 연결된 상태에서 입찰물건을 검색하는 물건검색과정과, 상기 물건검색과정에서 물건을 검색해서 입찰할 물건을 선택하는 관심물건 선택과정과, 입찰참가를 신청하였는지 여부를 판별하는 입찰참가신청 판별과정과, 상기 입찰신청 판별과정에서 입찰참가를 신청하였을 경우, 운영자 계좌에 참가신청금을 이체하였는지 여부를 판별하는 참가신청금 이체판별과정을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템의 운영방법.
- 제4항에 있어서, 상기 에스크로 진행단계는 상기 에스크로기관 이용 승낙판별단계에서 에스크로기관 이용이 승낙되었을 경우 운영자 서버(10)에서 에스크로기관에 낙찰물건에 대한 기초정보를 제공하는 낙찰물건 기초정보 제공과정과,상기 낙찰물건 기초정보 제공단계 후에 에스크로기관 전산시스템(14)으로부터 에스크로기관에 최고가 입찰자가 에스크로 가입가능한지 여부를 판별하는 에스크로기관 가입판별과정과,상기 에스크로 가입판별단계에서 최고가 입찰자가 에스크로기관에 가입가능할 경우 최고가 입찰자가 보험료, 낙찰물건에 대한 계약금을 에스크로기관에 이체하였는지 여부를 판별하는 에스크로 보험료/계약금 이체판별과정과,상기 에스크로 보험료/계약금 이체판별단계의 판별결과, 에스크로기관에 에스크로 보험료 및 계약금이 이체되었을 경우 에스크로기관으로부터 보험료 계약금에 대한 이체정보를 운영자 서버(10)로 전송하는 에스크로기관 이체정보 전송과정을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 입찰중개 서비스 제공시스템의 운영방법.
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