JPWO2005020115A1 - 不動産売買システム - Google Patents

Abstract

不動産仲介業者１２が物件を提供する。希望者抽出部１０５において提供物件を希望する顧客を抽出する。価格帯チェック部１０８において所定数以上の顧客を有する価格帯をチェックする。価格帯チェック部において希望価格の分布の傾向について判断する。希望価格が特定の価格に集中している場合顧客の抽出人数、最低区分面積から区割り数を決定する。区割りパターン選択部１０７においてパターン選択基準情報に基づいて区割りパターンを選択する。区割りパターン・価格決定部１０９におい区割りパターン情報、顧客情報及びパターン選択基準情報に基づいて区割りパターン及び価格を決定する。希望価格が特定の価格に集中していない場合顧客の抽出入数から区割り数を決定する。

Description

本発明は、売りに出た不動産物件を不動産購入希望者に短期間で売買契約させるための不動産売買システムに関する。

売りに出た不動産物件を不動産希望者が購入する場合、従来は図１に示す手順で行われていた。図１は、従来の不動産売買手順を説明するための図である。

不動産売却希望者１は、所有している不動産物件について、不動産仕入仲介業者２ａに売却の仲介を依頼する。不動産仕入仲介業者２ａは、その所属するグループに流通物件として不動産物件についての情報を提供する。

不動産仕入仲介業者２ａは、その不動産物件について購入を希望する分譲事業主３と交渉する。成約の後、分譲事業主３は、設計企画を行い、分譲住宅として不動産販売仲介業者２ｂの仲介等で販売を行う。

不動産販売仲介業者２ｂは、所属している物件データベース５への登録等で購入希望者４を募集する。不動産購入希望者４は、不動産販売仲介業者２ｂを通じて、不動産販売仲介業者２ｂが所属する物件データベース５に登録された不動産物件の中から所望の物件を検索する。不動産購入希望者４の購入条件に合致する物件があった場合には、不動産販売仲介業者２ｂが売買価格等を交渉し、不動産分譲事業主及び不動産購入希望者４が販売契約を行う。

なお、物件データベース５には、インターネットを介してアクセスされる。

従来の不動産分譲物件の流通においては、不動産購入希望者が希望の条件に合致した物件を効率良く見つけ出すということは難しく、希望の条件に合致した物件を見つけ出すまでには、物件データベースを設置している多くの不動産販売仲介業者から物件情報を得なければならない。

また、不動産仕入仲介業者にとっては、売却希望の不動産物件を物件データベースに登録しておいても、限られた範囲の流通機構に設置されている物件データベースでは、不動産購入希望者からアクセスされる頻度が少なく、早期に販売することが困難であり、不動産仕入仲介業者にとっては、不動産購入希望者当たりの成約率が低く、契約成立まで多くの手間と時間がかかる。

本発明の目的は、不動産売却物件と不動産購入希望者のマッチングを迅速にかつ効率良く行うことができる不動産売買システムを提供することである。

本発明の不動産売買システムは、希望場所及び希望価格を含む顧客情報を格納する顧客情報格納手段と、提供物件の場所が前記希望場所である顧客を抽出する顧客抽出手段と、抽出された顧客の希望価格の分布に基づいてパターン選択基準情報を得るパターン選択基準情報獲得手段と、前記パターン選択基準情報及び前記顧客情報に基づいて前記提供物件の区割りパターンを選択する区割りパターン選択手段と、前記区割りパターン、前記パターン選択基準情報及び前記顧客情報に基づいて区割り・価格情報を前記抽出された顧客に提供する手段と、を具備することを特徴とする。

この構成によれば、提供物件と希望条件とを照合して、マッチングを図るので、希望条件に合致した物件を迅速に見つけることができ、早期に不動産売買契約を進めることが可能となる。

本発明の不動産売買システムにおいては、前記パターン選択基準情報は、抽出された顧客の希望価格が特定の価格に集中しているか否かの情報を含むことが好ましい。

本発明の不動産売買システムにおいては、抽出された顧客の希望価格が特定の価格に集中している場合、前記区割りパターン選択手段は、均等に区割りされた区割りパターンを選択することが好ましい。

本発明の不動産売買システムにおいては、抽出された顧客の希望価格が特定の価格に集中していない場合、前記パターン選択基準情報獲得手段は、抽出された顧客の希望価格に応じてグレード分けを行い、前記区割りパターン選択手段は、前記グレードを考慮して区割りパターンを選択することが好ましい。

本発明の不動産売買システムにおいては、前記提供物件は、矩形状にトリミングされることが好ましい。

従来の不動産売買手順を説明するための図である。 本発明の実施の形態１に係る不動産売買システムの概略構成を示す図である。 本発明の実施の形態１に係る不動産売買システムにおいて使用される入力画面の例を示す図である。 本発明の実施の形態１に係る不動産売買システムにおいて使用される区割りパターンの例を示す図である。 Ａ〜Ｃは、本発明の実施の形態１に係る不動産売買システムにおける区割りを説明するための図である。 本発明の実施の形態１に係る不動産売買システムの手順を説明するためのフローチャートである。 本発明の実施の形態１に係る不動産売買システムにおいて使用する売却物件に対する希望者数の分布の一例を示すグラフである。 本発明の実施の形態１に係る不動産売買システムにおいて使用する売却物件に対する希望者数の分布の他の例を示すグラフである。 Ａ〜Ｃは、本発明の実施の形態２に係る不動産売買システムにおいて使用される区割りパターンの例を示す図である。

以下、本発明の実施の形態に係る不動産売買システムについて添付図面を参照して具体的に説明する。

（実施の形態１）
本実施の形態では、売買の対象の不動産が土地や戸建である場合について説明する。したがって、区割りパターンとしては平面におけるパターンを用いる。

図２は、本発明の一実施の形態に係る不動産売買システムの概略構成を示す図である。図２に示す不動産売買システムは、不動産売買管理センタ１０を含む。この不動産売買管理センタ１０は、インターネットのようなネットワーク１１を介して顧客（不動産購入希望者）１３と、不動産売却物件を持つ不動産仲介業者１２と接続されている。したがって、顧客１３は、ネットワーク１１を介して顧客情報を不動産売買管理センタ１０に登録し、不動産売買管理センタ１０は、顧客１３が希望する物件の情報（区画パターンや価格等）を、ネットワーク１１を介して顧客１３に提供する。また、不動産仲介業者１２は、ネットワーク１１を介して売却物件の情報を不動産売買管理センタ１０に提供する。

不動産売買管理センタ１０は、顧客データ更新部１０１と、顧客データベース（顧客ＤＢ）１０２と、物件データ更新部１０３と、物件データベース（物件ＤＢ）１０４と、希望者抽出部１０５と、区割りパターンデータベース（パターンＤＢ）１０６と、区割りパターン選択部１０７と、価格帯チェック部１０８と、区割りパターン・価格決定部１０９と、データ送受信部１１０と、から主に構成されている。

データ送受信部１１０は、不動産仲介業者１２からの売却物件などの物件データや顧客１３からの顧客データなどを、ネットワーク１１を介して受信すると共に、不動産売買管理センタ１０で決定された区割りパターンや価格などの情報を顧客１３にネットワーク１１を介して送信する。

顧客データ更新部１０１は、顧客１３がサイト上で入力したデータを受け取り、顧客ＤＢ１０２に書き込む。これにより、顧客データ更新部１０１では、本システムに登録した顧客１３の顧客データを管理する。具体的には、例えば、図３に示すようなサイト上の入力画面で、物件の種別、希望沿線・駅、予算（希望価格）、間取り、担当者、個人情報（住所、氏名、年齢、職業、電話番号など）などを入力する。顧客ＤＢ１０２においては、前記入力データに基づいて、顧客毎にサイト上で入力されたデータが格納される。
物件データ更新部１０３は、不動産仲介業者１２がサイト上で入力した売却物件などの物件データを受け取り、物件ＤＢ１０４に書き込む。これにより、物件データ更新部１０３では、不動産仲介業者が本システムに提供する物件データを管理する。

なお、物件データとしては、物件を区割りし易い状態（矩形状にする）にあらかじめトリミング（整形）した状態のものを用いる（図５参照）。したがって、矩形状にトリミングした状態の間口、奥行きなどのデータを物件データとする。このトリミング処理は、図示しない入力手段により手作業で行っても良く、物件データ更新部１０３で自動的に行っても良い。あるいは、あらかじめ不動産仲介業者１２がトリミングした状態の物件データを送信するようにしても良い。
希望者抽出部１０５は、不動産仲介業者１２からの物件データに基づいて顧客ＤＢ１０２から物件を希望する顧客を抽出する。すなわち、希望者抽出部１０５は、不動産仲介業者１２が提供した物件の沿線や駅を希望沿線・駅に挙げている顧客を顧客ＤＢ１０２から抽出する。この場合、提供物件の沿線や駅を希望沿線・駅に挙げているすべての顧客を抽出しても良く、最大抽出数をあらかじめ設定しておき、所定数の顧客のみを抽出するようにしても良い。なお、顧客を所定数に制限する場合には、本システムへの登録が早い顧客から順に抽出しても良く、価格などの他の情報に基づいて抽出しても良い。

価格帯チェック部１０８は、希望者抽出部１０５で抽出された顧客のうち所定数以上の顧客が希望する価格帯を抽出する。すなわち、価格帯チェック部１０８は、顧客データベース１０２から希望価格の分布を求め、その中で顧客数の多い価格帯を抽出する。そして、この価格帯の分布の傾向をチェックする。具体的には、特定の希望価格の顧客が多いのか、複数の希望価格にわたってある程度の数の顧客がいるのかをチェックする。そして、価格帯チェック部１０８は、パターン選択のための情報としてそのチェック結果を区割りパターン選択部１０７に送る。すなわち、価格帯チェック部１０８では、提供物件の区割りパターンを選択するためのパターン選択基準情報（チェック結果）を得る。

ここでは、所定数以上の顧客が希望する価格帯を抽出し、抽出された価格帯情報の分布をパターン選択基準情報としているが、後述する区割りパターン選択部１０７で区割りパターンを選択できるのであれば、パターン選択基準情報はこれに限定されない。例えば、方角や日当たりなどの周囲環境などを考慮してパターン選択基準情報を得るようにしても良い。

区割りパターン選択部１０７は、抽出した希望者数及び希望者の価格帯の情報に基づいて区割りパターンデータベース１０６から区割りパターンを選択する。この区割りパターンは、例えば、図４に示すような平面におけるパターンが考えられ、あらかじめ区割りパターンデータベース１０６に格納されている。各区画が道路に面しているという要件を満たすとすると、図４に示すようなパターンが考えられる。図４においては、４区画までのパターンしか挙げていないが、５区画以上のパターンも区画パターンデータベース１０６に格納される。例えば、５区画のパターンの場合は、２区画パターンと３区画パターンとを組み合わせることによりパターンを構成することが可能である。このように、５区画以上のパターンは、複数の区割りパターンを組み合わせて構成する。

区割りパターン・価格決定部１０９は、区割りパターン選択部１０７で選択されたパターン情報、希望者抽出部１０５で抽出された希望者、及び価格帯チェック部１０８で抽出された価格帯情報に基づいて顧客と区画との間のマッチングを行う。そして、区割りパターン・価格決定部１０９は、マッチングされたときに、決定した情報（区画、価格など）をデータ送受信部１１０からネットワーク１１を介して顧客１３に送る。

上記構成を有する本発明に係る不動産売買システムにおいては、提供物件の場所が希望する場所である顧客を抽出し、抽出された顧客の希望価格の分布に基づいてパターン選択基準情報を得て、パターン選択基準情報及び顧客情報に基づいて提供物件の区割りパターンを選択し、区割りパターン、パターン選択基準情報及び顧客情報に基づいて区割り・価格情報を抽出された顧客に提供する。

これにより、提供物件と希望条件とを照合して、マッチングを図るので、希望条件に合致した物件を迅速に見つけることができ、早期に不動産売買契約を進めることが可能となる。その結果、不動産売却物件と不動産購入希望者のマッチングを迅速にかつ効率良く行うことができる。

次に、本発明の不動産売買システムの具体例について図５〜図８を用いて説明する。図５Ａ〜図５Ｃは、本発明の実施の形態１に係る不動産売買システムにおける区割りを説明するための図である。図６は、本発明の実施の形態１に係る不動産売買システムの手順を説明するためのフローチャートである。図７及び図８は、本発明の実施の形態１に係る不動産売買システムにおいて使用する売却物件に対する希望者数の分布を示すグラフである。

図６のフローチャートに沿って説明する。まず、ステップＳ１００において、不動産仲介業者１２が物件（売り出し対象の土地）を提供する。この物件情報は、不動産仲介業者１２から不動産売買管理センタ１０のデータ送受信部１１０に送られる。データ送受信部１１０は、物件情報を物件データ更新部１０３に送る。物件データ更新部１０３は、この物件情報を物件データベース１０４に格納する。このとき、物件データ更新部１０３で、物件のトリミングを行う。すなわち、物件データ更新部１０３は、図５Ａに示す物件が提供された場合に、図５Ｂ，図５Ｃに示すように、区割りが容易になるように矩形状（白い部分）にトリミングを行う。また、物件データ更新部１０３は、物件情報を希望者抽出部１０５に送る。

ステップＳ１０５では、希望者抽出部１０５において、提供物件を希望する顧客を抽出する。すなわち、希望者抽出部１０５は、顧客データベース１０２から提供物件の沿線や駅を希望沿線・駅とする顧客（対象顧客）を抽出する。具体的には、物件情報に含まれる沿線・駅と顧客データベース１０２に格納された顧客情報に含まれる沿線・駅とを照合し、一致する顧客をすべて抽出する。この抽出された顧客（希望者）の情報は、価格帯チェック部１０８、区割りパターン選択部１０７及び区割りパターン・価格決定部１０９に送られる。

ステップＳ１１０では、価格帯チェック部１０８において、所定数以上の顧客を有する価格帯をチェックする。例えば、価格帯チェック部１０８では、提供物件を希望する顧客の希望価格の分布を調べる。具体的には、価格帯チェック部１０８は、顧客情報に含まれる希望価格に基づいて分布を調べる。その結果は、例えば図７及び図８に示すようになる。図７においては、３５００万円を希望価格とする顧客のみが突出して多く、図８においては、３０００万円、３５００万円、４０００万円を希望価格とする顧客が多い。

ステップＳ１１５では、価格帯チェック部１０８において、希望価格の分布の傾向について判断する。具体的には、希望価格が特定の価格に集中しているのか集中していないのかについて判断する。

希望価格が特定の価格に集中している場合には、すなわち図７に示すような分布の場合には、ステップＳ１２０で、顧客の抽出入数、最低区分面積（土地・戸建の場合５０平米、集合住宅の場合１０平米）から区割り数を決定する。例えば、図７では、３５００万円を希望価格とする顧客が９人いるので、均等に３人ずつ３グループに分ける。そして、価格帯チェック部１０８は、特定の価格に集中している分布の傾向（図７）、集中している価格及び３人ずつの３グループの抽出入数の情報をパターン選択基準情報として、区割りパターン選択部１０７及び区割りパターン・価格決定部１０９に送る。

区割りパターン選択部１０７において、パターン選択基準情報に基づいて、区割りパターンを選択する。すなわち、区割りパターン選択部１０７では、パターン選択基準情報が、分布：図７、価格：３５００万円、グループ：３人３グループであるので、それに基づき、かつ区割りパターンデータベース１０６を参照して均等な区割りパターンを選択する。具体的には、図５Ｂに示すような区割りパターンを選択する。そして、区割りパターンの情報は、区割りパターン・価格決定部１０９に送られる。

ステップＳ１３０では、区割りパターン・価格決定部１０９において、区割りパターン情報、顧客情報及びパターン選択基準情報に基づいて区割りパターン及び価格を決定する。そして、この区割り及び価格の情報は、データ送受信部１１０からネットワーク１１を介して顧客１３に送られる。なお、区割り・価格情報の提供は、上述のようにネットワーク上で行っても良く、郵送などで行っても良い。

一方、希望価格が特定の価格に集中していない場合には、すなわち図８に示すような分布の場合には、ステップＳ１２５で、顧客の抽出人数から区割り数を決定する。例えば、図８では、３０００万円を希望価格とする顧客が３人、３５００万円を希望価格とする顧客が５人、４０００万円を希望価格とする顧客が４人いる。この場合、区画を低価格区画、中価格区画、高価格区画にグレード分けする。このグレード分けは、方角や日当たりなどの周囲環境などを考慮して適宜決定する。そして、低価格区画（３０００万円）３人、中価格区画（３５００万円）３人、高価格区画（４０００万円）３人のグループ分けを行う。

価格帯チェック部１０８は、特定の価格に集中していない分布の傾向（図８）、複数の価格（３０００万円、３５００万円、４０００万円）及び３人ずつの３グループの抽出人数の情報をパターン選択基準情報として、区割りパターン選択部１０７及び区割りパターン・価格決定部１０９に送る。

区割りパターン選択部１０７において、パターン選択基準情報に基づいて、区割りパターンを選択する。すなわち、区割りパターン選択部１０７では、パターン選択基準情報が、分布：図７、価格：３０００万円、３５００万円、４０００万円、グループ：低価格区画３人、中価格区画３人、高価格区画３人のグループであるので、それに基づき、かつ区割りパターンデータベース１０６を参照して区割りパターンを選択する。具体的には、図５Ｃに示すような区割りパターンを選択する。そして、区割りパターンの情報は、区割りパターン・価格決定部１０９に送られる。

ステップＳ１３０では、区割りパターン・価格決定部１０９において、区割りパターン情報、顧客情報及びパターン選択基準情報に基づいて区割りパターン及び価格を決定する。そして、この区割りパターン及び価格の情報は、データ送受信部１１０からネットワーク１１を介して顧客１３に送られる。なお、区割り・価格情報の提供は、上述のようにネットワーク上で行っても良く、郵送などにで行っても良い。

区割りパターン及び価格の情報を受け取った顧客１３は、購入するかどうかの回答を、不動産売買管理センタ１０を介して不動産仲介業者１２に送る。その後、不動産仲介業者１２と顧客１３との間で契約についての交渉が開始される。このようにして、迅速にしかも効率良く不動産売買契約を進めることが可能となる。なお、購入するかどうかの回答は、区割りパターン及び価格の情報が添付された電子メールを返信する形で行っても良く、本システムのサイト上で行っても良い。

（実施の形態２）
本実施の形態では、売買の対象の不動産がマンション等の集合住宅やビルである場合について説明する。したがって、区割りパターンとしては平面におけるパターンに加えて立面におけるパターンも用いる。

図９は、本発明の実施の形態２に係る不動産売買システムにおいて使用される区割りパターンの例を示す図である。図９Ａに示すように、不動産が集合住宅やビルである場合には、エレベータ（ＥＶ）、廊下、階段等の共用部分を含めてレイアウトする必要がある。このため、例えば図９Ａに示すような区割りパターンが挙げられる。また、不動産が集合住宅やビルである場合には、図９Ａに示すような平面におけるパターンだけでなく、図９Ｂに示すような立面におけるパターンも区割りパターンに含まれる。このように区割りパターンに立面におけるパターンを含めることにより、複数区画（複数フロア）を購入又は賃貸したい顧客に対しても対応することが可能になる。なお、この立面におけるパターンには、図９Ｃに示すような１フロアを１区画とするパターンを含む。

不動産が集合住宅である場合には、上述した区割りパターンを用いる。本発明に係る不動産売買システム（図２に示すシステム構成、図６に示す売買手順等）については実施の形態１と同様である。したがって、不動産が集合住宅である場合も実施の形態１と同様に、不動産売却物件と不動産購入希望者のマッチングを迅速にかつ効率良く行うことができる。

また、本実施の形態に係る不動産売買システムでは、１区画（区割りパターンの１単位）あたりの賃料又は売価を個別に設定しても良し、複数区画又は建物全体の金額を試算できるようにしても良い。この場合、１区画あたりの賃料又は売価は、物件ＤＢ１０４に格納しておき、複数区画又は建物全体の金額は区割りパターン・価格決定部１０９において適宜算出される。このような構成にすることにより、複数区画（複数フロア）を購入又は賃貸したい顧客に対しても不動産売却物件の金額を迅速に提示することができる。

本発明は上記実施の形態１，２に限定されず、本発明の範囲を逸脱しない限りにおいて種々変更して実施することが可能である。例えば、サイト上の入力画面の入力項目やレイアウト、区割りパターンなどについては上記実施の形態に限定されず種々変更することができる。

上記実施の形態１，２においては、売却物件に対して複数の希望者が抽出されたときに、価格帯を考慮して区割りパターンを決定する場合について説明しているが、本発明においては、売却物件に対して複数の希望者が抽出されたときに、他の条件、例えば、方角や日当たりなどの周囲環境などを考慮して区割りパターンを決定しても良い。

また、上記実施の形態１，２においては、希望者抽出から区割りパターン選択までの処理をハードウェアで処理する場合について説明しているが、本発明においては、希望者抽出から区割りパターンまでの処理をソフトウェアで構成しても良い。例えば、希望者抽出から区割りパターンまでの処理をプログラム化し、そのプログラムをＲＯＭに格納し、そのプログラムにしたがってＣＰＵの指示により動作させるように構成しても良い。また、このプログラムをコンピュータで読み取り可能な記憶媒体に格納し、この記憶媒体のプログラムをコンピュータのＲＡＭに記録して、そのプログラムにしたがって動作させるようにしても良い。このような場合においても、上記実施の形態１，２と同様の作用、効果を呈する。

以上説明したように本発明の不動産売買システムは、提供物件の場所が希望する場所である顧客を抽出し、抽出された顧客の希望価格の分布に基づいてパターン選択基準情報を得て、パターン選択基準情報及び顧客情報に基づいて提供物件の区割りパターンを選択し、区割りパターン、パターン選択基準情報及び顧客情報に基づいて区割り・価格情報を抽出された顧客に提供するので、不動産売却物件と不動産購入希望者のマッチングを迅速にかつ効率良く行うことができる。

この出願は、２００３年８月２６日に出願した特願２００３−３０１６６９に基づく。この内容はすべてここに含める。

Claims (8)

1. 希望場所及び希望価格を含む顧客情報を格納する顧客情報格納手段と、提供物件の場所が前記希望場所である顧客を抽出する顧客抽出手段と、抽出された顧客の希望価格の分布に基づいてパターン選択基準情報を得るパターン選択基準情報獲得手段と、前記パターン選択基準情報及び前記顧客情報に基づいて前記提供物件の区割りパターンを選択する区割りパターン選択手段と、前記区割りパターン、前記パターン選択基準情報及び前記顧客情報に基づいて区割り・価格情報を前記抽出された顧客に提供する手段と、を具備する不動産売買システム。
2. 前記パターン選択基準情報は、抽出された顧客の希望価格が特定の価格に集中しているか否かの情報を含む請求項１記載の不動産売買システム。
3. 抽出された顧客の希望価格が特定の価格に集中している場合、前記区割りパターン選択手段は、均等に区割りされた区割りパターンを選択する請求項２記載の不動産売買システム。
4. 抽出された顧客の希望価格が特定の価格に集中していない場合、前記パターン選択基準情報獲得手段は、抽出された顧客の希望価格に応じてグレード分けを行い、前記区割りパターン選択手段は、前記グレードを考慮して区割りパターンを選択する請求項２記載の不動産売買システム。
5. 前記提供物件は、矩形状にトリミングされる請求項１記載の不動産売買システム。
6. 前記区割りパターンが平面におけるパターンである請求項１記載の不動産売買システム。
7. 前記区割りパターンが立面におけるパターンも含む請求項６記載の不動産売買システム。
8. 前記立面におけるパターンは、１フロアを１区画とするパターンを含む請求項７記載の不動産売買システム。

Images