KR102566781B1 - 토지중개 플랫폼 - Google Patents

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KR102566781B1
KR102566781B1 KR1020220043512A KR20220043512A KR102566781B1 KR 102566781 B1 KR102566781 B1 KR 102566781B1 KR 1020220043512 A KR1020220043512 A KR 1020220043512A KR 20220043512 A KR20220043512 A KR 20220043512A KR 102566781 B1 KR102566781 B1 KR 102566781B1
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박합수
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최기헌
박합수
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Abstract

본 발명의 토지중개 플랫폼은 토지공급자 또는 웹으로부터 수집한 복수의 공급토지매물 데이터 및 토지공급자의 개인정보 중 하나 이상이 저장되는 매물등록모듈, 토지수요자로부터 토지수요에 대한 정보를 입력 받아 토지수요 데이터를 생성하는 수요자데이터관리모듈 및 상기 토지수요 데이터와 공급토지매물 데이터를 매칭하는 서버를 포함한다.

Description

토지중개 플랫폼{LAND BROKERAGE PLATFORM}
본 발명은 토지중개 플랫폼에 관한 것이다.
부동산(不動産)이란, 토지 및 그 정착물을 의미하며, 일반적으로 토지와 건물로 나뉘고, 공인중개사가 토지 및 건물에 관한 매매, 교환 및 임대차를 위한 중개 업무를 수행한다.
그러나, 토지 중개 업무는 매도자가 특정 공인중개사무소에 매도 토지를 위탁하고, 해당 매도 토지를 매수하고자 하는 매수자가 해당 공인중개사무소에 방문하여 토지의 위치와 매도금액을 포함하는 조건을 확인한 이후, 매도자와 매수자간의 계약을 통해 매도 및 매수가 이루어진다.
이처럼, 종래의 토지 거래는 오프라인 형태로 이루어지기 때문에 매도자 및 매수자가 매도 또는 매수를 위해 직접 발품을 팔아 움직여야하며, 매도자 및 매수자 각각이 공인중개사무소에 등록된 토지에 종속되어 계약이 이루어짐에 따라 양자에게 보다 좋은 조건의 매도 및 매수에 대한 정보를 획득하기 어려운 실정이다.
따라서, 토지매물 정보를 공유하고, 매도자의 매도희망 토지 및 매수자의 매수희망 토지의 양자 조건을 분석하여 매도자 및 매수자 간에 토지매물정보를 플랫폼을 통해 중개하고, 임대인, 임차인, 매도인 및 매수인이 설정한 조건과 부합하는 토지매물정보를 제공하는 토지중개 플랫폼이 필요한 실정이다.
본 발명의 목적은 토지매물의 정보 확인 및 가치 평가할 수 있고, 적정한 가치로 토지 거래를 중개할 수 있는 토지중개 플랫폼을 제공하기 위한 것이다.
본 발명의 상기 및 기타의 목적들은 하기 설명되는 본 발명에 의하여 모두 달성될 수 있다.
본 발명의 하나의 관점은 토지중개 플랫폼에 관한 것이다.
일 구체예에 따르면, 상기 토지중개 플랫폼은 토지공급자 또는 웹으로부터 수집한 복수의 공급토지매물 데이터 및 토지공급자의 개인정보 중 하나 이상이 저장되는 매물등록모듈, 토지수요자로부터 토지수요에 대한 정보를 입력 받아 토지수요 데이터를 생성하는 수요자데이터관리모듈 및 상기 토지수요 데이터와 공급토지매물 데이터를 매칭하는 서버를 포함한다.
상기 매물등록모듈은, 상기 토지공급자의 개인정보를 등록 및 저장하는 공급자관리부 및 상기 공급토지매물 데이터를 등록 및 저장하는 공급매물등록부; 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 토지공급자의 개인정보는 연령, 성별, 주민등록번호, 주소, 연락처, 관심 정보, 직업 및 거주지역 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 공급토지매물 데이터는 공급자의 개인/법인/파산관재인/공공기관 여부, 평수, 토지가격, 평당토지가격, 공급토지위치, 용도 및 사진 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 수요자데이터관리모듈은, 토지수요자의 개인정보를 등록 및 저장하는 수요자관리부; 및 상기 토지수요자가 원하는 토지수요 데이터를 등록 및 저장하는 희망매물등록부;를 포함할 수 있다.
상기 토지수요자의 개인정보는 연령, 성별, 주민등록번호, 주소, 연락처, 관심 정보, 직업 및 거주지역 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 토지수요 데이터는 희망하는 평수, 토지가격, 평당토지가격, 희망지역, 희망용도, 매칭 우선순위 및 사진 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 서버는, 상기 매물등록모듈에 저장된 공급토지매물을 평가하여, 평가 토지금액, 입지평가점수, 입지평가 평균 및 입지평가 표준편차를 산출하는 매물평가모듈; 및 상기 토지수요 데이터에 적합한 공급토지매물을 생성 및 추천하는 추천매물생성모듈; 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 매물평가모듈은, 하기 식 1에 따라 평가 토지금액(V)을 산출하고, 상기 토지공급자 및 토지수요자 중 하나 이상에게 상기 평가 토지금액(V)을 제시할 수 있다.
[식 1]
V = A×S + 126.9×A×F + 681.5×A×L - 34,863×A×P - 40,069×A
(상기 식 1에서, V는 평가 토지금액(천원), A는 토지지수, S는 토지면적(평), F는 용적률(%), L은 건폐율(%), P는 지방지수로써 해당 토지가 수도권이면 0, 비수도권이면 1임).
상기 토지지수(A)는 하기 식 2에 따라 산출될 수 있다.
[식 2]
A = 30.4×N×F + 459.4×N×C1 + N×R - 8,573.9×N
(상기 식 2에서, A는 토지지수, N은 (인근 5km 내 현재 평당토지가격)/ (인근 5km 내 1년 전 평당토지가격), F는 용적률(%), C1은 도시 인접지수로 도시가 1km 이내 인접하면 1 그렇지 않으면 0이고, R은 (인근 5km 내 현재 평당토지가격)-(인근 5km 내 3년 전 평당토지가격)임).
상기 매물평가모듈은, 하기 식 3에 따라 입지평가점수(E)를 산출하고, 상기 토지공급자 및 토지수요자 중 하나 이상에게 상기 입지평가점수(E)를 제시할 수 있다.
[식 3]
E = 0.094×P + 0.029×B + 0.074×C2 + 0.236×J + 0.233×G + 0.121×H + 0.079×I
(상기 식 3에서, E는 입지평가점수, K는 도시인구수(명), B는 지구규모(m2), C2는 도시 인접지수로 도시가 1.5km 이내 인접이면 4 그렇지 않으면 2, J는 직장과의 거리(시간(분)), G는 초등학교와의 거리(m), H는 상권과의 거리(m), I는 IC와의 거리(km)임).
상기 추천매물생성모듈은, 상기 토지수요 데이터와 대응하는 공급토지매물을 상기 매칭 우선순위를 기초로 하여 추천매물로 생성하는 추천매물생성부; 및 상기 추천매물생성부에서 생성된 추천매물 및 상기 매물평가모듈에서 상기 추천매물을 평가하여 산출된 평가 토지금액, 입지평가점수, 입지평가 평균 및 입지평가 표준편차를 포함하는 매물정보를 함께 상기 토지수요자에게 제공하는 추천매물제안부;를 포함할 수 있다.
상기 매물등록모듈은, 상기 토지공급자가 토지관련 문의사항을 요청하는 요청부; 및 상기 토지공급자가 토지관련 문의사항을 검색하는 검색부;를 더 포함할 수 있다.
상기 수요자데이터관리모듈은, 상기 토지수요자가 토지관련 문의사항을 요청하는 요청부; 및 상기 토지수요자가 토지관련 문의사항을 검색하는 검색부; 를 더 포함할 수 있다.
상기 토지중개 플랫폼은, 상기 토지관련 문의사항을 처리할 수 있는 상담모듈; 및 전문가에 대한 정보를 입력 받아 전문가데이터를 생성하는 전문가데이터관리모듈;을 더 포함할 수 있다.
상기 상담모듈은, 기입력된 토지관련 문의사항 및 답변에 포함되는 단어 중 핵심키워드를 추출하여 저장하는 상담데이터베이스; 상기 토지공급자 또는 토지수요자가 토지관련 문의사항을 검색하면 상기 문의사항에 대응하는 핵심키워드를 추출하고, 상기 핵심키워드에 매칭되는 답변을 검색하는 키워드검색부; 및 상기 핵심키워드에 매칭되는 2 이상의 답변을 상기 토지공급자 또는 토지수요자에게 각각 제공하는 답변제공부;를 포함할 수 있다.
상기 상담모듈은, 상기 토지수요자가 토지관련 문의사항을 검색하여 복수의 답변을 열람하고 토지수요자가 특정 답변을 적합한 답변으로 채택하면, 미채택된 답변에는 포함되지 않고 채택된 답변에만 포함되는 특정 회수 이상 반복되는 키워드를 추출하고, 상기 키워드를 상기 채택된 답변의 핵심키워드에 추가하는 키워드연산부;를 포함할 수 있다.
상기 특정 회수는 3 이상일 수 있다.
상기 전문가데이터관리모듈은, 전문가의 개인정보를 등록 및 저장하는 전문가관리부; 및 상기 토지수요자가 요청하는 문의사항에 대해서 답변을 등록 및 저장하는 답변부;를 포함하고, 상기 답변부에 저장되는 답변은 상기 상담데이터베이스와 공유될 수 있다.
본 발명은 토지매물의 정보 확인 및 가치 평가할 수 있고, 적정한 가치로 토지 거래를 중개할 수 있는 토지중개 플랫폼을 제공하는 효과를 갖는다.
도 1은 본 발명의 일 구체예에 따른 토지중개 플랫폼의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 2는 본 발명의 일 구체예에 따른 매물등록모듈의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 3은 본 발명의 일 구체예에 따른 수요자데이터관리모듈의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 4는 본 발명의 일 구체예에 따른 서버의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 5는 본 발명의 일 구체예에 따른 상담모듈의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 6은 본 발명의 일 구체예에 따른 전문가데이터관리모듈의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 7은 본 발명의 일 구체예에 따른 사용자 추천매물 생성 처리 과정의 흐름을 간략히 도시한 것이다.
도 8은 본 발명의 일 구체예에 따른 사용자 전문가 상담 요청 처리 과정의 흐름을 간략히 도시한 것이다.
이하, 첨부한 도면들을 참조하여, 본 출원의 구체예들을 보다 상세하게 설명하고자 한다. 그러나 본 출원에 개시된 기술은 여기서 설명되는 구체예들에 한정되지 않고 다른 형태로 구체화될 수도 있다.
단지, 여기서 소개되는 구체예들은 개시된 내용이 철저하고 완전해 질 줄 수 있도록 그리고 당업자에게 본 출원의 사상이 충분히 전달될 수 있도록 하기 위해 제공되는 것이다. 도면에서 각 장치의 구성요소를 명확하게 표현하기 위하여 상기 구성요소의 폭이나 두께 등의 크기를 다소 확대하여 나타내었다. 또한 설명의 편의를 위하여 구성요소의 일부만을 도시하기도 하였으나, 당업자라면 구성요소의 나머지 부분에 대하여도 용이하게 파악할 수 있을 것이다.
전체적으로 도면 설명 시 관찰자 시점에서 설명하였고, 일 요소가 다른 요소 상부에 또는 하부에 위치하는 것으로 언급되는 경우, 이는 상기 일 요소가 다른 요소 상부에 또는 하부에 바로 위치하거나 또는 그들 요소들 사이에 추가적인 요소가 개재될 수 있다는 의미를 모두 포함한다. 또한 해당 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 본 출원의 기술적 사상을 벗어나지 않는 범위 내에서 본 출원의 사상을 다양한 다른 형태로 구현할 수 있을 것이다. 그리고, 복수의 도면들 상에서 동일 부호는 실질적으로 서로 동일한 요소를 지칭한다.
한편, 본 출원에서 서술되는 단수의 표현은 문맥상 명백하게 다르게 뜻하지 않는 한, 복수의 표현을 포함하는 것으로 이해되어야 하고, '포함하다' 또는 '가지다'등의 용어는 기술되는 특징, 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부분품 또는 이들의 조합한 것에 존재함을 지정하려는 것이지, 하나 또는 그 이상의 다른 특징들이나 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부분품 또는 이들의 조합한 것들의 존재 또는 부가 가능성을 미리 배제하지 않는 것으로 이해되어야 한다.
또한, 본 명세서에 있어서, 범위를 나타내는 'X 내지 Y'는 'X 이상 Y 이하'를 의미한다.
명세서 전체에서 어떤 부분이 다른 부분과 '연결'되어 있다고 할 때, 이는 직접적으로 연결되어 있는 경우뿐 아니라, 그 중간에 다른 소자를 사이에 두고 '전기적으로 연결'되어 있는 경우도 포함한다. 또한 어떤 부분이 어떤 구성요소를 '포함'한다고 할 때, 이는 특별히 반대되는 기재가 없는 한 다른 구성요소를 제외하는 것이 아니라 다른 구성요소를 더 포함할 수 있는 것을 의미한다.
본 명세서에 있어서 '부(部)'란, 하드웨어에 의해 실현되는 유닛 (unit), 소프트웨어에 의해 실현되는 유닛, 양방을 이용하여 실현되는 유닛을 포함한다. 또한, 1개의 유닛이 2개 이상의 하드웨어를 이용하여 실현되어도 되고, 2개 이상의 유닛이 1개의 하드웨어에 의해 실현되어도 된다. 한편, '~부'는 소프트웨어 또는 하드웨어에 한정되는 의미는 아니며, '~부'는 어드레싱 할 수 있는 저장 매체에 있도록 구성될 수도 있고 하나 또는 그 이상의 프로세서들을 재생시키도록 구성될 수도 있다. 따라서, 일 예로서 '~부'는 소프트웨어 구성요소들, 객체지향 소프트웨어 구성요소들, 클래스 구성요소들 및 태스크 구성요소들과 같은 구성요소들과, 프로세스들, 함수들, 속성들, 프로시저들, 서브루틴들, 프로그램 코드의 세그먼트들, 드라이버들, 펌웨어, 마이크로코드, 회로, 데이터, 데이터베이스, 데이터 구조들, 테이블들, 어레이들 및 변수들을 포함한다. 구성요소들과 '~부'들 안에서 제공되는 기능은 더 작은 수의 구성요소들 및 '~부'들로 결합되거나 추가적인 구성요소들과 '∼부'들로 더 분리 될 수 있다. 뿐만 아니라 구성 요소들 및 '~부'들은 디바이스 또는 보안 멀티미디어카드 내의 하나 또는 그 이상의 CPU 들을 재생시키도록 구현될 수도 있다.
또한, '네트워크'는 근거리 통신망(Local Area Network; LAN), 광역 통신망(Wide Area Network; WAN) 또는 부가가치 통신 망(Value Added Network; VAN) 등과 같은 유선 네트워크나 이동 통신망(mobile radio communication network) 또는 위성 통신망 등과 같은 모든 종류의 무선 네트워크로 구현될 수 있다.
또한, 본 명세서에서, '~부', '~모듈', '~유닛' 등의 구성은 서로 유기적으로 연결될 수 있고, 각 구성 사이에 유무선 통신 또는 공유되는 저장매체를 통해 데이터를 공유할 수 있다.
토지중개 플랫폼
도 1 내지 도 6을 참고하여 본 발명의 일 구체예에 따른 토지중개 플랫폼(1000)을 설명한다. 도 1은 본 발명의 일 구체예에 따른 토지중개 플랫폼(1000)의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 1을 참고하면, 본 발명의 일 구체예에 따른 토지중개 플랫폼(1000)은 매물등록모듈(100), 수요자데이터관리모듈(200) 및 서버(300)를 포함한다.
상기 매물등록모듈(100)은 토지공급자 또는 웹으로부터 수집한 복수의 공급토지매물 데이터 및 토지공급자의 개인정보 중 하나 이상이 저장될 수 있다.
상기 공급토지매물 데이터는 민간에서 매각하고자 하는 토지 또는 공공에서 공급하는 토지 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 민간에서 매각하고자 하는 토지의 경우, 상기 토지공급자가 입력한 토지정보를 기초로 공급토지매물 데이터를 생성할 수 있다.
구체적으로 상기 웹은 LH 청약센터, SH, GH, IH 등의 지방공사, 수자원공사 및 농어촌공사를 포함할 수 있으나, 이에 제한되지 않는다.
상기 공공에서 공급하는 토지의 경우, 웹으로부터 수집한 데이터를 기초로 인공지능 알고리즘을 통해 공공기관 또는 지자체에서 매각하고자 하는 토지정보를 취합하여 공급토지매물 데이터를 생성할 수 있다.
예를 들어, 상기 토지정보는 상기 토지의 소유권자, 평수, 가격, 위치, 용도 및 사진 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 인공지능 알고리즘은 결정 트리 분류 알고리즘, 랜덤 포레스트 분류 알고리즘 및 SVM(Support Vector Machine) 분류 알고리즘 중 하나 이상을 포함할 수 있으나, 이에 제한되지는 않는다.
상기 매물등록모듈(100)은 상기 입력된 토지정보를 기초로 생성된 공급토지매물 데이터 및 상기 토지공급자가 입력한 토지공급자의 개인정보를 저장하고 관리할 수 있다.
도 2는 본 발명의 일 구체예에 따른 매물등록모듈(100)의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 2를 참조하면, 상기 매물등록모듈(100)은 토지공급자의 개인정보를 등록 및 저장하는 공급자관리부(110) 및 상기 공급토지매물 데이터를 등록 및 저장하는 공급매물등록부(130)를 포함할 수 있다.
상기 토지공급자는 상기 토지중개 플랫폼(1000)을 사용하기 위해서 상기 토지공급자의 개인정보 및 토지정보 활용 동의를 할 수 있고, 상기 매물등록모듈(100)은 상기 토지공급자의 동의 후에 토지공급자의 개인정보 및 토지정보를 입력 받을 수 있다.
상기 토지공급자의 개인정보는 연령, 성별, 주민등록번호, 주소, 연락처, 관심 정보, 직업 및 거주지역 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 공급토지매물 데이터는 상기 토지공급자가 입력한 토지정보 및 웹으로부터 수집한 데이터를 기반으로 공급자의 개인/법인/파산관재인/공공기관 여부, 평수, 토지가격, 평당토지가격, 공급토지위치, 용도 및 사진 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 토지중개 플랫폼(1000)은 상기 토지공급자의 개인정보 및 토지정보를 활용하여 토지수요자에게 적합한 공급토지매물 데이터를 제공할 수 있다.
상기 수요자데이터관리모듈(200)은 상기 토지수요자로부터 토지수요에 대한 정보를 입력 받아 토지수요 데이터를 생성할 수 있다.
예를 들어, 상기 토지수요에 대한 정보는 상기 토지소유자가 필요로 하는 토지 평수, 토지가격, 평당토지가격, 희망지역 및 희망용도를 포함하는 희망토지정보 및 상기 희망토지정보의 우선순위를 지정한 정보 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 우선순위는 상기 희망토지정보들의 우선순위를 지정하여, 해당 항목의 매칭을 우선시할 수 있다. 예를 들어, 토지수요자가 희망토지정보들을 기입한 후, 우선순위를 설정하는 방법으로 상기 희망토지정보의 우선순위를 지정할 수 있다.
상기 수요자데이터관리모듈(200)은 상기 입력된 토지수요에 대한 정보를 기초로 생성된 토지수요 데이터 및 상기 토지수요자가 입력한 토지소유자의 개인정보를 저장하고 관리할 수 있다.
도 3은 본 발명의 일 구체예에 따른 수요자데이터관리모듈(200)의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 3을 참조하면, 상기 수요자데이터관리모듈(200)은 토지수요자의 개인정보를 등록 및 저장하는 수요자관리부(210) 및 상기 토지수요자가 원하는 토지수요 데이터를 등록 및 저장하는 희망매물등록부(230)를 포함할 수 있다.
상기 토지수요자는 상기 토지중개 플랫폼(1000)을 사용하기 위해서 상기 토지수요자의 개인정보 및 토지수요에 대한 정보 활용 동의를 할 수 있고, 상기 수요자데이터관리모듈(200)은 상기 토지수요자의 동의 후에 토지수요자의 개인정보 및 토지수요에 대한 정보를 입력 받을 수 있다.
상기 토지수요자의 개인정보는 연령, 성별, 주민등록번호, 주소, 연락처, 관심 정보, 직업 및 거주지역 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 토지수요 데이터는 토지수요자가 입력한 토지수요에 대한 정보를 기반으로 희망하는 평수, 토지가격, 평당토지가격, 희망지역, 희망용도, 매칭 우선순위 및 사진 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 서버(300)는 매물등록모듈(100)에 저장된 공급토지매물을 평가할 수 있고, 상기 토지수요 데이터에 적합한 공급토지매물을 생성 및 추천할 수 있다.
상기 토지수요자는 상기 토지중개 플랫폼(1000)을 활용하여 상기 토지수요자가 희망하는 토지와 매칭되는 공급토지매물 데이터를 제공받을 수 있다. 이는 토지공급자에게도 도움이 될 뿐만 아니라, 토지수요자도 매수 가격에 참고하여 위험부담을 감소시키고 매매에 대한 신뢰를 가질 수 있는 장점이 있다.
상기 토지공급자는 상기 토지중개 플랫폼(1000)을 활용하여 상기 토지공급자가 보유하고 있는 공급토지매물의 적정 가치를 평가받을 수 있고, 용이하게 토지를 매도할 수 있다.
도 4는 본 발명의 일 구체예에 따른 서버의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 4를 참조하면, 상기 서버(300)는 매물평가모듈(310) 및 추천매물생성모듈(330)을 포함할 수 있다.
상기 매물평가모듈(310)은 상기 매물등록모듈(100)에 저장된 공급토지매물을 평가하여, 평가 토지금액, 입지평가점수, 입지평가 평균 및 입지평가 표준편차를 산출할 수 있다.
본 특허의 발명자는 많은 표본을 분석하면서, 토지 가격에 영향을 미치는 인자(factor) 및 가중치를 분석하였으며, 이로부터 하기 식 1 내지 식 3을 도출해 낼 수 있었다.
상기 매물평가모듈(310)은 하기 식 1에 따라 평가 토지금액(V)을 산출하고, 상기 토지공급자 및 토지수요자 중 하나 이상에게 상기 평가 토지금액(V)을 제시할 수 있다.
[식 1]
V = A×S + 126.9×A×F + 681.5×A×L - 34,863×A×P - 40,069×A
(상기 식 1에서, V는 평가 토지금액(천원), A는 토지지수, S는 토지면적(평), F는 용적률(%), L은 건폐율(%), P는 지방지수로써 해당 토지가 수도권이면 0, 비수도권이면 1임).
상기 용적률(F), 건폐율(L) 및 지방지수(P)는 상기 평가 토지금액(V)에 유의하게 영향을 주는 변수로 포함될 수 있다.
상기 용적률(F)은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율이고, 상기 건폐율(L)은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로, 상기 용적률(F) 및 건폐율(L)은 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용될 수 있다.
상기 지방지수(P)는 해당 토지가 수도권에 존재할 경우 상기 토지금액(V)이 상승할 수 있다는 의미를 나타내는 지수일 수 있다. 해당 토지가 수도권이면 0, 비수도권이면 1로 계산할 수 있다.
구체예에서, 상기 토지지수(A)는 1,220일 수 있다. 또는 하기 식 2에 따라 다양한 인자(factor)를 반영한 신뢰도 높은 토지지수(A)를 산출할 수 있다.
상기 식 1에 따르면, 상기 용적률(F) 및 건폐율(L)이 증가하고, 지방지수(P)가 감소하면 상기 평가 토지금액(V)은 상승할 수 있다.
상기 토지지수(A)는 하기 식 2에 따라 산출될 수 있다.
[식 2]
A = 30.4×N×F + 459.4×N×C1 + N×R - 8,573.9×N
(상기 식 2에서, A는 토지지수, N은 (인근 5km 내 현재 평당토지가격)/ (인근 5km 내 1년 전 평당토지가격), F는 용적률(%), C1은 도시 인접지수로 도시가 1km 이내 인접하면 1 그렇지 않으면 0이고, R은 (인근 5km 내 현재 평당토지가격)-(인근 5km 내 3년 전 평당토지가격)임).
상기 용적률(F), 도시 인접지수(C1) 및 (인근 5km 내 현재 평당토지가격)-(인근 5km 내 3년 전 평당토지가격)(R)은 상기 토지지수(A)에 유의하게 영향을 주는 변수로 포함될 수 있다.
상기 도시 인접지수(C1)는 해당 토지가 기존에 존재하는 도시와 인접할 경우 평당 토지가격이 상승한다는 것을 의미하는 지수로, 상기 도시 인접지수(C1)는 해당 토지가 기존에 존재하는 도시와 1km 이내 인접하면 1, 그렇지 않으면 0으로 계산할 수 있다.
상기 식 2에 따르면, 상기 용적률(F), 도시 인접지수(C1) 및 (인근 5km 내 현재 평당토지가격)-(인근 5km 내 3년 전 평당토지가격)(R)이 증가하면 상기 토지지수(A)가 상승할 수 있다.
상기 매물평가모듈(310)은 하기 식 3에 따라 입지평가점수(E)를 산출하고, 상기 토지공급자 및 토지수요자 중 하나 이상에게 상기 입지평가점수(E)를 제시할 수 있다.
[식 3]
E = 0.094×P + 0.029×B + 0.074×C2 + 0.236×J + 0.233×G + 0.121×H + 0.079×I
(상기 식 3에서, E는 입지평가점수, K는 도시인구수(명), B는 지구규모(m2), C2는 도시 인접지수로 도시가 1.5km 이내 인접이면 4 그렇지 않으면 2, J는 직장과의 거리(시간(분)), G는 초등학교와의 거리(m), H는 상권과의 거리(m), I는 IC와의 거리(km)임).
상기 도시인구수(K), 도시 인접지수(C2), 직장과의 거리(J), 초등학교와의 거리(G), 상권과의 거리(H) 및 IC와의 거리(I)는 상기 입지평가점수(E)에 유의하게 영향을 주는 변수로 포함될 수 있다.
상기 도시 인접지수(C2)는 해당 토지가 기존에 존재하는 도시와 인접할 경우 평당 토지가격이 상승한다는 것을 의미하는 지수로, 상기 도시 인접지수(C2)는 해당 토지가 기존에 존재하는 도시와 1.5km 이내 인접하면 4, 그렇지 않으면 2로 계산할 수 있다.
상기 식 3에 따르면, 상기 도시인구수(K), 도시 인접지수(C2)는 높을수록, 상기 직장과의 거리(J), 초등학교와의 거리(G), 상권과의 거리(H) 및 IC와의 거리(I)는 낮을수록 상기 입지평가점수(E)가 증가할 수 있다.
상기 도시 인접지수(C1, C2)는 500건 이상의 표본으로부터 로지스틱 회귀분석을 통해 산출한 결과로부터 각종 지수 반영 및 보정을 통해 신뢰도를 향상시킨 것일 수 있다.
상기 매물평가모듈(310)은 토지금액(V), 입지평가점수(E), 입지평가 평균 및 입지평가 표준편차 등을 산출하여 저장 및 제공할 수 있다. 이로써, 토지공급자 및 토지수요자는 해당 매물의 입지평가를 객관적으로 가늠할 수 있으며, 매매가격 및 매매의사에 참고함으로써, 본 특허 토지중개 플랫폼을 통한 토지 매매에 대해 신뢰를 높일 수 있는 장점이 있다.
상기 추천매물생성모듈(330)은 토지수요 데이터에 적합한 공급토지매물을 생성하고, 상기 생성된 공급토지매물과 상기 매물평가모듈(310)에서 산출된 공급토지매물 정보를 함께 제공할 수 있다.
상기 추천매물생성모듈(330)은 추천매물생성부(331) 및 추천매물제안부(333)를 포함할 수 있고, 상기 추천매물생성부(331)는 상기 토지수요 데이터와 대응하는 공급토지매물을 상기 매칭 우선순위를 기초로 하여 추천매물로 생성할 수 있다.
상기 추천매물제안부(333)는 추천매물생성부(331)에서 생성된 추천매물 및 상기 매물평가모듈(310)에서 상기 추천매물을 평가하여 산출된 평가 토지금액, 입지평가점수, 입지평가 평균 및 입지평가 표준편차를 포함하는 매물정보를 함께 상기 토지수요자에게 제공할 수 있다.
예를 들어, 상기 추천매물생성부(331)는 상기 토지수요자가 희망하는 평수는 100평, 토지가격은 4억, 평당토지가격은 400만원, 희망지역은 전주, 희망용도는 주거용 택지 및 희망지역을 매칭 우선순위로 하는 토지수요 데이터와 대응하는 공급토지매물을 추천매물로 생성할 수 있다. 상기 추천매물생성부가 (331)가 추천매물로 X, Y, Z를 생성할 수 있고, 이 중에서 지역이 전주인 Z를 최종 추천매물로 생성할 수 있다. 상기 추천매물제안부(333)는 상기 매물평가모듈(310)에서 산출된 Z의 평가 토지금액, 입지평가점수, 입지평가 평균 및 입지평가 표준편차를 포함하는 매물정보를 상기 토지수요자에게 제공할 수 있다.
상기 토지중개 플랫폼(1000)은 토지공급자 및 토지수요자에게 토지매물을 매칭 및 추천하여 중개할 수 있는 기능뿐만 아니라, 토지관련 문의사항을 요청 및 검색할 수 있는 기능을 포함할 수 있다.
상기 매물등록모듈(100)은 상기 토지공급자가 토지관련 문의사항을 요청하는 요청부(150) 및 상기 토지공급자가 토지관련 문의사항을 검색하는 검색부(170)를 더 포함할 수 있다.
상기 수요자데이터관리모듈(200)은 상기 토지수요자가 토지관련 문의사항을 요청하는 요청부(250) 및 상기 토지수요자가 토지관련 문의사항을 검색하는 검색부(270)를 더 포함할 수 있다.
상기 토지중개 플랫폼(1000)은 상기 토지관련 문의사항을 처리할 수 있는 상담모듈(400) 및 전문가에 대한 정보를 입력 받아 전문가데이터를 생성하는 전문가데이터관리모듈(500)을 더 포함할 수 있다.
도 5는 본 발명의 일 구체예에 따른 상담모듈(400)의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 5를 참조하면, 상기 상담모듈(400)은 상담데이터베이스(410), 키워드검색부(430) 및 답변제공부(450)를 포함할 수 있다.
상기 상담데이터베이스(410)는 기입력된 토지관련 문의사항 및 답변에 포함되는 단어 중 핵심키워드를 추출하여 저장할 수 있다.
상기 키워드검색부(430)는 상기 토지공급자 또는 토지수요자가 토지관련 문의사항을 검색하면 상기 문의사항에 대응하는 핵심키워드를 추출하고, 상기 핵심키워드에 매칭되는 답변을 검색할 수 있다.
상기 답변제공부(450)는 상기 핵심키워드에 매칭되는 2 이상의 답변을 상기 토지공급자 또는 토지수요자에게 각각 제공할 수 있다.
예를 들어, 상기 토지수요자가 토지관련 문의사항으로 '토지를 구입할 때 중개 수수료는 얼마인가요?'를 검색하면, 상기 키워드검색부(430)는 상기 문의사항에 대응하는 핵심키워드로 '수수료'를 추출하고, 상기 수수료에 매칭되는 답변을 검색할 수 있다. 상기 답변제공부(450)는 수수료에 매칭되는 답변이 5개일 경우, 5개의 답변을 상기 토지수요자에게 제공할 수 있다.
상기 상담모듈(400)은 상기 토지수요자가 토지관련 문의사항을 검색하여 복수의 답변을 열람하고 토지수요자가 특정 답변을 적합한 답변으로 채택하면, 미채택된 답변에는 포함되지 않고 채택된 답변에만 포함되는 특정 회수 이상 반복되는 키워드를 추출하고, 상기 키워드를 상기 채택된 답변의 핵심키워드에 추가하는 키워드연산부(470)를 포함할 수 있다.
상기 특정 회수는 3 이상일 수 있다.
예를 들어, 상기 토지수요자가 토지관련 문의사항으로 '토지 매매 시 토지중개 수수료는 얼마이고, 수수료 외에 추가로 발생하는 비용이 있나요?'를 검색하면, 상기 키워드검색부(430)는 상기 문의사항에 대응하는 핵심키워드로 '수수료'를 추출하고, 상기 수수료에 매칭되는 답변을 검색할 수 있다. 상기 답변제공부(450)는 수수료에 매칭되는 답변이 a, b, c인 경우 a, b, c 답변을 상기 토지수요자에게 제공할 수 있다.
상기 답변제공부(450)가 상기 토지수요자에게 제공한 답변이 a 답변은'토지중개수수료는 0.9% 내 협의이고, 토지가 거래되었다면 매도인과 매수인은 토지중개수수료 외에 세금을 부담합니다. 매도인은 중개수수료와 경우에 따라 양도세를 부담하고, 매수인은 중개수수료와 취득세를 부담합니다. 예를 들어, 토지가격이 2천만원이면 매수인, 매도인은 중개수수로로 각각 18만원을 내야합니다', b 답변은 '중개수수료는 0~0.9% 사이 협의 결정 사항이고, 세금을 부담합니다.', c 답변은 '토지의 법정중개수수료는 매매가의 0.2% 내지 0.9%사이에서 협의로 결정하고, 추가비용으로는 양도세 또는 취득세가 발생합니다'이고, 상기 a, b, c 답변 중 토지수요자가 a 답변을 적합한 답변으로 채택하면, 상기 키워드연산부(470)는 미채택된 b, c 답변에는 포함되지 않고 a 답변에만 포함되는 특정 회수 이상 반복되는 키워드인 매수인 및 매도인을 키워드를 추출하고, 상기 매수인 및 매도인 키워드를 상기 채택된 a 답변의 핵심키워드에 추가할 수 있다.
도 6은 본 발명의 일 구체예에 따른 전문가데이터관리모듈의 구성을 간단히 도시한 것이다.
도 6을 참조하면, 상기 전문가데이터관리모듈(500)은, 전문가의 개인정보를 등록 및 저장하는 전문가관리부(510) 및 상기 토지수요자가 요청하는 문의사항에 대해서 답변을 등록 및 저장하는 답변부(530)를 포함할 수 있다.
상기 전문가는 상기 토지중개 플랫폼(1000)을 사용하기 위해서 상기 전문가의 개인정보에 대한 정보 활용 동의를 할 수 있고, 상기 전문가데이터관리모듈(500)은 상기 전문가의 동의 후에 전문가의 개인정보 및 전문가의 토지 관련 문의사항에 대한 답변을 입력 받을 수 있다.
상기 전문가는 변호사, 세무사, 감정평가사, 공인중개사, 자산관리사, 투자상담사, 건축설계사, 건축구조사를 포함하는 토지 관련 분야의 전문가일 수 있으나, 이에 제한되지는 않는다.
상기 전문가의 개인정보는 연령, 성별, 주민등록번호, 주소, 연락처, 직업, 전문분야 및 경력사항 중 하나 이상을 포함할 수 있다.
상기 전문가는 상기 토지수요자가 토지관련 문의사항을 입력하면 상기 전문가데이터관리모듈(500)의 답변부(530)를 통해 상기 토지수요자가 요청하는 문의사항에 대한 답변을 등록할 수 있다.
상기 답변부(530)에 저장되는 답변은 상기 상담데이터베이스(410)와 공유될 수 있으며, 상기 상담모듈(400)의 답변제공부(450)에서 상기 상담데이터베이스(410)에 공유된 답변을 상기 토지수요자에게 제공할 수 있다.
이하에서 추천매물 생성 및 전문가 상담 요청 동작에 대해 자세히 설명한다.
[추천매물 생성]
이하 도 7을 참고하여 추천매물생성 동작을 설명한다. 도 7은 본 발명의 일 구체예에 따른 사용자 추천매물생성 과정의 흐름을 간략히 도시한 것이다.
구체적으로 토지수요자가 토지를 매입하기 위해 토지중개 플랫폼(1000)에서 정보 활용 동의를 한 후, 상기 토지수요자의 개인정보 및 토지수요에 대한 정보를 입력하면 토지수요 데이터를 생성하여 수요자관리부(210) 및 희망매물등록부(230)에 등록 및 저장된다.
상기 토지중개 플랫폼(1000) 서버(300)의 추천매물생성부(331)는 공급매물등록부(130)에 저장된 공급토지매물 데이터 중 상기 토지수요 데이터와 대응하는 복수의 공급토지매물을 추천매물로 생성한 후, 매칭 우선순위를 기초로 최종 추천매물을 생성한다.
상기 추천매물제안부(333)는 매물평가모듈(310)에서 산출된 최종 추천매물의 평가 토지금액, 입지평가점수, 입지평가 평균 및 입지평가 표준편차를 포함하는 매물정보를 상기 토지수요자에게 제공한다.
구체적으로, 상기 추천매물생성부(331)는 상기 토지수요자가 희망하는 평수는 100평, 토지가격은 4억, 평당토지가격은 400만원, 희망지역은 전주, 희망용도는 주거용 택지 및 희망지역을 매칭 우선순위로 하는 토지수요 데이터와 대응하는 공급토지매물을 추천매물로 생성한다.
상기 추천매물로 평수는 90평, 토지가격은 3.8억, 평당토지가격은 380만원, 지역은 대전, 용도는 주거용 택지인 X, 평수는 100평, 토지가격은 4.1억, 평당토지가격은 410만원, 지역은 부산, 용도는 주거용 택지인 Y, 평수는 90평, 토지가격은 4.05억, 평당토지가격은 450만원, 지역은 전주, 용도는 주거용 택지인 Z가 추천매물로 생성될 수 있고, 이 중에서 지역이 전주인 Z를 최종 추천매물로 생성하고, 상기 추천매물제안부(333)는 상기 매물평가모듈(310)에서 산출된 Z의 평가 토지금액, 입지평가점수, 입지평가 평균 및 입지평가 표준편차를 포함하는 매물정보를 상기 토지수요자에게 제공한다.
[전문가 상담 요청]
이하 도 8을 참고하여 전문가 상담 요청 동작을 설명한다. 도 8은 본 발명의 일 구체예에 따른 전문가 상담 요청 처리 과정의 흐름을 간략히 도시한 것이다.
구체적으로 토지수요자가 토지관련 문의사항이 발생하면 수요자데이터관리모듈(200)의 검색부에 문의사항을 입력하고, 상담모듈(400)의 키워드검색부(430)는 상기 토지수요자가 입력한 문의사항에 대응하는 핵심키워드를 추출하고, 상기 핵심키워드에 매칭되는 답변을 상담데이터베이스(410)에서 검색한다.
상기 핵심키워드에 매칭되는 답변이 없거나, 상기 토지수요자가 원하는 답변이 없는 경우, 상기 토지수요자는 수요자데이터관리모듈(200)의 요청부를 통해 전문가에게 문의사항에 대한 답변을 요청한다.
상기 문의사항에 응하고자 하는 전문가는 전문가데이터관리모듈(500)의 답변부(530)에 상기 토지수요자가 요청하는 문의사항에 대한 답변을 등록하고, 상담모듈(400)의 답변제공부(450)에서 상기 답변을 상기 토지수요자에게 제공한다.
이상 본 발명의 구체예들을 설명하였으나, 본 발명은 상기 구체예들에 한정되는 것이 아니라 서로 다른 다양한 형태로 제조될 수 있으며, 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자는 본 발명의 기술적 사상이나 필수적인 특징을 변경하지 않고서 다른 구체적인 형태로 실시될 수 있다는 것을 이해할 수 있을 것이다. 그러므로 이상에서 기술한 구체예들은 모든 면에서 예시적인 것이며 한정적이 아닌 것으로 이해해야 한다.
100: 매물등록모듈 　　　 　　
110: 공급자관리부 130: 공급매물등록부
150: 요청부 170: 검색부
200: 수요자데이터관리모듈
210: 수요자관리부 230: 희망매물등록부
250: 요청부 270: 검색부
300: 서버
310: 매물평가모듈 330: 추천매물생성모듈
331: 추천매물생성부 333: 추천매물제안부
400: 상담모듈
410: 상담데이터베이스 430: 키워드검색부
450: 답변제공부 470: 키워드연산부
500: 전문가데이터관리모듈
510: 전문가관리부 530: 답변부
1000: 토지중개 플랫폼

Claims (6)

  1. 토지공급자 또는 웹으로부터 수집한 복수의 공급토지매물 데이터 및 토지공급자의 개인정보 중 하나 이상이 저장되는 매물등록모듈; 토지수요자로부터 토지수요에 대한 정보를 입력 받아 토지수요 데이터를 생성하는 수요자데이터관리모듈; 상기 토지수요 데이터와 공급토지매물 데이터를 매칭하는 서버; 및 토지관련 문의사항을 처리할 수 있는 상담모듈;을 포함하고,
    상기 서버는,
    상기 매물등록모듈에 저장된 공급토지매물을 평가하여, 평가 토지금액, 입지평가점수, 입지평가 평균 및 입지평가 표준편차를 산출하는 매물평가모듈; 및 상기 토지수요 데이터에 적합한 공급토지매물을 생성 및 추천하는 추천매물생성모듈;을 포함하며,
    상기 매물평가모듈은,
    하기 식 1에 따라 평가 토지금액(V)을 산출하고, 하기 식 2에 따라 토지지수(A)가 산출하고, 하기 식 3에 따라 입지평가점수(E)를 산출하여 상기 토지공급자 및 토지수요자 중 하나 이상에게 상기 평가 토지금액(V) 및 입지평가점수(E)를 제시하고,
    상기 상담모듈은,
    기입력된 토지관련 문의사항 및 답변에 포함되는 단어 중 핵심키워드를 추출하여 저장하는 상담데이터베이스; 상기 토지공급자 또는 토지수요자가 토지관련 문의사항을 검색하면 상기 문의사항에 대응하는 핵심키워드를 추출하고, 상기 핵심키워드에 매칭되는 답변을 검색하는 키워드검색부; 상기 핵심키워드에 매칭되는 2 이상의 답변을 상기 토지공급자 또는 토지수요자에게 각각 제공하는 답변제공부; 및 상기 토지수요자가 토지관련 문의사항을 검색하여 복수의 답변을 열람하고 토지수요자가 특정 답변을 적합한 답변으로 채택하면, 미채택된 답변에는 포함되지 않고 채택된 답변에만 포함되는 3회 이상 반복되는 키워드를 추출하고, 상기 키워드를 상기 채택된 답변의 핵심키워드에 추가하는 키워드연산부;를 포함하는 토지중개 플랫폼:
    [식 1]
    V = A×S + 126.9×A×F + 681.5×A×L - 34,863×A×P - 40,069×A
    (상기 식 1에서, V는 평가 토지금액(천원), A는 토지지수, S는 토지면적(평), F는 용적률(%), L은 건폐율(%), P는 지방지수로써 해당 토지가 수도권이면 0, 비수도권이면 1임)
    [식 2]
    A = 30.4×N×F + 459.4×N×C1 + N×R - 8,573.9×N
    (상기 식 2에서, A는 토지지수, N은 (인근 5km 내 현재 평당토지가
    격)/ (인근 5km 내 1년 전 평당토지가격), F는 용적률(%), C1은 도시 인접지수로 도시가 1km 이내 인접하면 1 그렇지 않으면 0이고, R은 (인근 5km 내 현재 평당토지가격)-(인근 5km 내 3년 전 평당토지가격)임)
    [식 3]
    E = 0.094×P + 0.029×B + 0.074×C2 + 0.236×J + 0.233×G + 0.121×H + 0.079×I
    (상기 식 3에서, E는 입지평가점수, K는 도시인구수(명), B는 지구 규모(m2), C2는 도시 인접지수로 도시가 1.5km 이내 인접이면 4 그렇지 않으면 2, J는 직장과의 거리(시간(분)), G는 초등학교와의 거리(m), H는 상권과의 거리(m), I는 IC와의 거리(km)임).
  2. 제1항에 있어서,
    상기 매물등록모듈은,
    토지공급자의 개인정보를 등록 및 저장하는 공급자관리부; 및
    상기 공급토지매물 데이터를 등록 및 저장하는 공급매물등록부;
    중 하나 이상을 포함하는 토지중개 플랫폼.
  3. 제2항에 있어서,
    상기 공급토지매물 데이터는 공급자의 개인/법인/파산관재인/공공기관 여부, 평수, 토지가격, 평당토지가격, 공급토지위치, 용도 및 사진 중 하나 이상을 포함하는 토지중개 플랫폼.
  4. 제1항에 있어서,
    상기 수요자데이터관리모듈은,
    토지수요자의 개인정보를 등록 및 저장하는 수요자관리부; 및
    상기 토지수요자가 원하는 토지수요 데이터를 등록 및 저장하는 희망매물등록부;
    를 포함하는 토지중개 플랫폼.
  5. 삭제
  6. 삭제
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