JPH10301990A - 課税評価額算出システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】本発明は、複数の区分建物について建物の構成
等の相違により異なる規約で按分処理を行う必要がある
場合、複数の規約に従って共有部分について資産評価を
行うことになり、システムで一括して資産評価を行うこ
とが難しいという問題を解決することを目的とする。 【解決手段】本発明は、区分建物を構成する各戸の面積
及び課税評価額に応じて各戸の課税評価額を算出する評
価システムにおいて、各戸の専有面積を登録する情報登
録手段と、区分建物と共有部分の関連を定義すると共
に、共有部分の面積を登録するグループ登録手段と、前
記グループ登録部で登録された共有部分の構成に応じて
共有部分の面積を各戸に按分するための計算規約を決定
し、決定された計算規約に従って前記情報登録部で登録
された各戸の専有面積の比率に応じて共有部分の面積を
按分し、各戸の課税評価額の対象面積に含めて評価額を
算出する評価額出力手段を備えるように構成する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、固定資産税の評価
計算、特に分譲型マンションのような区分建物の共有部
分を含む固定資産についての評価計算を行う装置等に関
する。

【０００２】

【従来の技術】従来、区分建物の各部屋の固定資産税の
評価は、登記簿上の記載データであるマンションの総床
面積、及び各部屋（専有部分）の床面積に従い、地価と
マンションの総床面積から算出されるマンション全体の
評価額と、各部屋（専有部分）の床面積とマンションの
総床面積の比率から各専有部分の評価額を算出してい
る。併せて、区分建物では、専有部分とは別に所有者全
体の共有にかかる廊下等の共有部分があり、資産評価に
あたっては、共有部分についても各所有者の資産として
評価する必要があるため、共有部分は各専有部分の比率
に応じて按分され各所有者の資産として扱われる。しか
し、共有部分には、法定共有部分として一律に決められ
る共有部分以外に、各種の規約に応じて共有部分として
扱われるものもあり、これらの按分については、各種規
約に応じて按分の対象となる面積、評価方法が異なる。
例えば、棟内に共有部分がある場合と、棟外の付属屋を
共有部分とする場合では、本棟と付属屋という独立した
家屋毎に評価金額は設定されているため、按分する場合
には評価方法が異なる。従来は、異なる規約に従って共
有部分について資産評価する場合には、個々の規約に従
った計算プログラムで個々に計算するか人手を介して計
算していた。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】従って、複数の区分建
物について建物の構成等の相違により異なる規約で按分
処理を行う必要がある場合、複数の規約に従って共有部
分について資産評価を行うことになり、システムで一括
して資産評価を行うことが難しいという問題があった。
また、システム化することが困難なため、資産評価全体
のデータを算出後に対象とする建物の面積の入力に誤り
があったり、税率が変更されたような場合のように一部
のデータに修正が発生したような場合でも、規約毎に個
別に計算処理が行われるため、部分的な誤りや変更を反
映させるためでも全体の計算をやり直さなければならな
いという問題があった。

【０００４】

【課題を解決するための手段】図１は、上記課題を解決
する本発明の概略を示す図である。区分建物を構成する
各戸の面積及び課税評価額に応じて各戸の課税評価額を
算出する評価システムにおいて、各戸の専有面積を登録
する情報登録手段と、区分建物と共有部分の関連を定義
すると共に、共有部分の面積を登録するグループ登録手
段と、前記グループ登録部で登録された共有部分の構成
に応じて共有部分の面積を各戸に按分するための計算規
約を決定し、決定された計算規約に従って前記情報登録
部で登録された各戸の専有面積の比率に応じて共有部分
の面積を按分し、各戸の課税評価額の対象面積に含めて
評価額を算出する評価額出力手段を備えることにより、
区分登記簿等に記載されたデータに基づいて区分建物を
構成する各戸の専有部分の面積及び関連する共有部分を
登録するだけで、共有部分の内容に応じた計算規約に従
って共有部分の資産評価を行い、区分建物の各所有者毎
の資産評価データを算出することが可能となる。

【０００５】

【発明の実施の形態】以下に、本発明の実施の形態を図
面に基づいて説明する。図１に、本願発明の評価額算出
システムの概略図（処理の流れ）を説明する。本願発明
の評価額算出システムは、オペレータが登記簿等を参照
して評価対象とする区分建物を構成する各戸の部屋の専
有部分についての情報を登録する（Ｓ１００）。次に各
戸の専有部分の比率に応じて按分される対象となる共有
部分について、共有部分の内容（複数の所有者から共有
される棟内の特定の部屋か、または、棟外にある付属家
屋か）及び、どの区分建物本棟についての共有部分であ
るかの所属関係を登録する（Ｓ１１０）。以上を登録す
ることにより、共有部分の内容及び所属関係に従った計
算規約に従って評価額を算出し出力する（Ｓ１２０）も
のである。

【０００６】次に、図２に本願発明が動作するシステム
環境を説明する。本願発明の評価額算出システムは、図
２のシステム環境図内の処理装置４内で動作するもので
あり、処理装置４は、区分建物の各所有者の専有部分の
床面積や、区分建物と共有部分の関連を登録する入力装
置１と入力画面や評価額を算出した結果画面を出力する
出力装置２を備える。また、本願出願の機能を実現させ
るためのプログラムは記憶媒体７で提供され、処理装置
４に接続される外部記憶装置３にインストールされ、実
行が指定されると、ＣＰＵ５により、メモリ６上で動作
するものである。本願発明の評価額算出システムで算出
された結果は、データを一括管理するホストへ送出さ
れ、一括して帳票出力等が行われるものである。

【０００７】次に、本願発明の評価額算出システムの処
理の流れを、図３から図５の画面、図６、図７の処理フ
ロー、及び図８から図１０のデータテーブルにに従って
説明する。本例では、図１１に示すような構成の区分建
物について評価額を算出する例を説明する。図１１に示
す例は、２棟のマンションを１つのグループとして、マ
ンション１は棟内に法定共用以外に共有となる部屋があ
り、マンション２は更に別棟の付属屋を共有として管理
するものである。

【０００８】まず、図３の画面例を用いて、評価額を算
出したい区分建物を構成する各部屋の専有面積の登録に
ついて説明する。本発明の対象とするような区分建物で
ある分譲型マンションが新築された場合、法務局より区
分登記簿が発行される。区分登記簿には、マンション全
体の床面積、家屋構造、種類及び各部屋（専有部分）毎
の床面積が記載されている。本発明は、各部屋の所有者
毎の資産評価に共有部分を反映させることを目的とする
ものであるため、マンション全体の面積、及び各部屋の
床面積を登録しておくことが必要となるため、図２のよ
うな画面を表示させ、入力された情報を内部で参照する
各部屋毎の専有面積データベースとして管理する。

【０００９】図２は、資産評価の対象とする区分建物の
各部屋について専有床面積等の情報を入力する画面であ
る。本画面に従って入力される項目に従って、専有面積
データベースは登録されるものであるため、専有面積デ
ータベースは図示せず、入力画面の項目に従って、デー
タベースの内容を説明する。ＢＡＳＥ番号は、本願の対
象とする処理装置内で使用する管理番号であり、本画面
で登録することにより、以降のグループ登録、評価額算
出時には本識別番号で処理対象を指定することが可能と
なる。建物番号は、各部屋番号を指定するものである。
家屋番号は、登記簿上で設定された番号であり、本画面
での指定によりＢＡＳＥ番号との対応が定義される。専
有床面積は、各部屋毎の専有床面積を登記簿のデータに
基づいて登録するものである。種類は、建物の種類を定
義するものであり、店舗、居宅のような種類のカテゴリ
毎に定義された数値を登録するものである。構造は、木
造、鉄骨のような構造のカテゴリ毎に定義された数値を
登録するものである。これらの種類、構造のカテゴリを
登録することにより、同一カテゴリのデータについて資
産評価を行いたい場合には、本項目のデータに基づいて
抽出して評価を行うことが可能となる。共有は、区分建
物に含まれる部屋の中で、特に規約により共有とみなす
場合に設定するデータである。本画面例では、１０１号
室を規約により共有とみなし、その他の部屋の所有者の
共有資産として資産評価の際に扱われることになる。

【００１０】次に図４の画面例及び、図６の処理の流れ
に従って、本発明のグループ登録の処理の流れを示す。
グループ登録は、本発明の対象とする区分建物の共有部
分を特定し、どの区分建物に属するのかを定義する。本
発明の対象とするような区分建物の共有部分としては、
廊下等のような法定共有部分以外に、特に規約に従って
共有と定めることにより、区分建物の各部屋の所有者の
共有資産として管理されるものがあり、各部屋の所有者
の資産評価の際には、共有資産についても評価の対象と
する必要がある。従って、マンションの本棟部分につい
て共有であると関連づけられた建物を登録したり、複数
棟のマンションを１つのグループとして管理するような
場合に登録するものであり、図４のような画面を表示さ
せ（Ｓ２００）、共有部分の種別を入力させると共に、
共有部分が属する本棟を登録させる。ここで、参考情報
として、本棟や付属屋のような独立した家屋の場合に
は、予め図８に示すような家屋毎の種別、構造、評価額
や含まれる法定共用部分の面積といった関連情報を登録
しておき、本データベースを参照して表示させる（Ｓ２
１０）。入力された共有部分の種別、及び共有部分が属
する本棟との関連を定義したグループ情報は、図９に示
すようなグループリンク情報テーブルに登録される。
（Ｓ２２０）。

【００１１】図４は、特に規約により共有部分と定義さ
れる建物情報と本棟の建物情報との関連を定義するグル
ープリンク処理を行う画面である。入力画面の項目を以
下に説明する。本画面は、共有部分の種別や関連を定義
するリンク情報を入力するリンク情報入力部と、指定さ
れた建物についての種類、構造、面積の情報を参考情報
として表示させる物件情報表示部から構成される。

【００１２】リンク情報入力部は、ＢＡＳＥ番号、区
分、同一の情報入力部から構成される。ＢＡＳＥ番号
は、図３で登録した識別番号を指定するものである。区
分は、指定された識別番号に対応する建物の種別を指定
するものであり、本棟（の建物）、付属建物、規約共有
のいずれかを指定する。本指定により、本棟と別個の建
物でありながら本棟の複数の所有者の共有にかかる付属
建物を、どの本棟の資産評価に含ませ、本棟を構成する
各戸の所有者の専有面積に応じて按分させるかを定義す
る。また、付属建物以外に、本棟内であっても、特に規
約により共有であると定義される建物を、どの本棟の資
産評価に含ませ、本棟を構成する各戸の所有者の専有面
積に応じて按分させるかを定義する。次に、同一は、用
途、構造、建築年が等しいため同一の物件としてみなす
場合に設定する項目である。

【００１３】物件情報表示部は、指定されたＢＡＳＥ番
号に対して、予め登録された建物の種類、構造、専有床
面積、評価額を参考情報として表示させるものである。
本表示部で表示される物件情報は、本棟及び付属建物の
ような独立した建物毎に、登記簿上の総面積及び地価デ
ータより評価額を算出して予め図８に示すような家屋情
報テーブルに登録しておいた情報を参照して表示させ
る。

【００１４】入力された項目に従って、図９に示すグル
ープリンク情報テーブルを登録する。グループリンク情
報テーブルでは、１つのグループとして登録された本棟
について付属する共有部分を登録する。区分として１
（本棟）が指定されたものは、ＢＡＳＥ番号２１の項目
に登録する。区分として２（付属建物）が指定されたも
のは、直前の本棟に所属するものとして該当する本棟の
ＢＡＳＥ番号の所属建物２２の項目に登録する。区分と
して３（規約共有）が指定されたものは、本棟内の部屋
であるため、同一のＢＡＳＥ番号を有する規約共有２３
の項目に登録する。本例では、図１１に示すような区分
建物の構成例に従って説明するため、グループリンク情
報テーブルは図９に示すように設定される。

【００１５】図５は、指定された本棟と関連を定義され
た付属建物、規約共有建物を按分した結果を算出した資
産評価結果を表示させる画面である。以降に説明する評
価額算出部で算出した結果について表示するものであ
る。図７は、本発明の評価額算出の処理の流れを示す。
評価額算出は、図２の画面で登録された区分建物を構成
する各部屋（専有部分）の面積、及びグループ登録され
た対象マンションと共有部分の関連を定義した情報に基
づいて各部屋毎の資産を算出するものである。また、本
発明は、建物の構成に応じて異なる按分処理を自動的に
行うことを目的としているため、建物及び共有部分であ
るとリンクされた情報の内容から該当する規約を抽出
し、規約に従って按分処理を行う。本例では、按分する
規約の例として、本棟内の部屋だけを共有部分として扱
う場合の按分算出規約１と、本棟内の部屋だけでなく別
個の建物である付属建物も共有部分として扱う場合の按
分算出規約２に分けられる場合を用いて説明する。規約
１は本棟内に規約共有部分を含むため、評価金額は本棟
にしか設定されていず、本棟の評価金額に対して按分す
るが、規約２は、本棟以外に付属建物についても評価金
額が設定されているため、異なる按分算出が必要になる
ものである。本発明は、建物の構成等の条件に従って異
なる按分処理を自動的に行うことを目的とするため、条
件を予め定義し、定義条件に該当する算出処理を実行さ
せる。本例では条件として、建物の構成で説明したが、
その他の条件により計算規約を個々に設定し、自動的に
算出させてもよい。

【００１６】評価額算出では、計算対象となるＢＡＳＥ
番号の専有床面積を専有部分データベースから抽出する
（Ｓ３００）。以降、対象ＢＡＳＥ番号の専有床面積に
応じて、共有面積に対しての按分処理を行うものであ
る。まず、規約に基づかない法定共有面積分の按分処理
を行う（Ｓ３１０）。法定共有面積分の按分処理は、以
下のような手順で行われる。 （１）共有面積の算出 本棟面積 − 専有面積の合計 （２）按分率の算出 （１） ／ 専有面積の合計 （３）各専有部分毎の共有面積の算出 （２） × 各専有面積 （４）各専有部分毎の評価額の算出 本棟評価額 × （（各専有面積＋（３））／本棟面
積） 次に規約により共有部分と設定された規約共有面積分の
按分処理を行う。本例では、共有部分の指定を本棟内の
みとするか、付属建物を含むかの条件により按分算出処
理を変える必要がある。従って、図１０に示すように条
件を定義したテーブルを予め作成し、図９のグループリ
ンク情報について定義に該当する条件を検索し、該当条
件に合う計算規約に従って評価額の算出処理を行う（Ｓ
３２０）。図１０の規約定義テーブルは、条件として共
有対象物件として登録されている付属建物及び規約共有
の組み合わせを条件部２５として定義し、該当する計算
規約２６として、条件に従って相違があるような使用デ
ータ及び計算式を登録するものである。本例なら、図９
のグループリンク情報では、ＢＡＳＥ番号２１９−０に
ついては規約共有として２１９−１しか登録されていな
いため、計算規約判定テーブルの計算規約として規約合
計面積は規約共有面積と本棟の法定共有部分を按分した
結果の合計値となり、規約評価額については計算式１を
使用することになる。規約対象部分の按分計算は以下の
ようになり、規約毎で対象となる面積や評価計算式が異
なる部分については、規約定義テーブルのデータに基づ
いて計算する。（Ｓ３３０）（１）按分率分母の算出 グループ内全棟の専有部分合計 − 規約共有の部屋の
合計 （２）按分率の算出 各規約の合計面積 ／ （１） （３）各専有部分毎の共有面積 （２） × 各専有面積 （４）各専有部分毎の評価額 各規約評価額 × （３） ／ 各規約面積 各規約評価額計算式１ 本棟評価額×（規約１面積／本棟の合計面積） 各規約評価額計算式２ 本棟評価額×（規約２面積／本棟の合計面積）＋付属屋
価格 専有部分指定時に指定された全ＢＡＳＥ番号毎の専有面
積に対して、以上の按分計算を行い（Ｓ３４０）、全計
算が終了したら、図５に示すような画面で按分計算結果
を画面表示させる（Ｓ３５０）。

【００１７】

【発明の効果】以上に説明したように、本願発明によれ
ば、複数の区分建物について建物の構成等の相違により
異なる規約で按分処理を行う必要がある場合、共有部分
の条件を予め定義しておくことにより、条件を指定すれ
ば規約毎の計算手順に従って計算するため、システムで
一括して資産評価を行うことが可能となる。またシステ
ム化することにより、資産評価全体のデータを算出後に
対象とする建物の面積の入力に誤りがあったり、税率が
変更されたような場合のように一部のデータに修正が発
生したような場合でも、修正を容易に反映させることが
可能となるものである。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の概略図である。

【図２】本発明のシステム環境を示す図である。

【図３】画面例１を示す図である。

【図４】画面例２を示す図である。

【図５】画面例３を示す図である。

【図６】グループ処理の流れを示す図である。

【図７】評価額算出処理の流れを示す図である。

【図８】家屋情報テーブルの定義例を示す図である。

【図９】グループリンク情報テーブルの定義例を示す図
である。

【図１０】規約定義テーブルの定義例を示す図である。

【図１１】区分建物の構成例を示す図である。

【符号の説明】

図中で使用している符号の内容は以下のとおりである。 １：入力装置 ２：出力装置 ３：外部記憶装置 ４：処理装置 ５：ＣＰＵ ６：メモリ ７：媒体

Claims (2)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】区分建物を構成する各戸の面積及び課税評
   価額に応じて各戸の課税評価額を算出する評価システム
   において、 各戸の専有面積を登録する情報登録手段と、 区分建物と共有部分の関連を定義すると共に、共有部分
   の面積を登録するグループ登録手段と、 前記グループ登録部で登録された共有部分の構成に応じ
   て共有部分の面積を各戸に按分するための計算規約を決
   定し、決定された計算規約に従って前記情報登録部で登
   録された各戸の専有面積の比率に応じて共有部分の面積
   を按分し、各戸の課税評価額の対象面積に含めて評価額
   を算出する評価額出力手段から構成されることを特徴と
   する評価システム。
2. 【請求項２】区分建物を構成する各戸の面積及び課税評
   価額に応じて各戸の課税評価額を算出する評価システム
   において、 各戸の専有面積を登録する情報登録手段と、 区分建物と共有部分の関連を定義すると共に、共有部分
   の面積を登録するグループ登録手段と、 前記グループ登録部で登録された共有部分の構成に応じ
   て共有部分の面積を各戸に按分するための計算規約を決
   定し、決定された計算規約に従って前記情報登録部で登
   録された各戸の専有面積の比率に応じて共有部分の面積
   を按分し、各戸の課税評価額の対象面積に含めて評価額
   を算出する評価額出力手段として機能させるためのプロ
   グラムを記録した媒体。