JP7515225B1 - 不動産取引を支援するためのシステム - Google Patents

Abstract

【課題】不動産物件を紹介する資料の帯替えに要する手間を軽減することにより、不動産取引の仲介業務を支援する。
【解決手段】情報システム１は、第２端末２０、不動産データベースＤＢ１、及び業務支援サーバ３０を有する。第２端末２０は、不動産データベースＤＢ１から取得した、掲載者の情報を含む、取引対象物件を紹介する資料の画像データを、業務支援サーバ３０へ送信する。業務支援サーバ３０は、掲載者の情報が第２端末２０に対応する連絡先に変更された資料の画像データを生成し、当該生成した画像データへのアクセス先情報を第２端末２０へ通知する。
【選択図】図１

Description

特許法第３０条第２項適用 令和５年２月７日にウェブサイト「ｈｔｔｐｓ：／／ｆａｃｉｌｏ．ｊｐ／ｐｒｏｄｕｃｔ／」で公開

本発明は、不動産の取引を支援するためのシステムに関する。

近年、不動産の売買又は賃貸等の取引を、情報通信技術を用いて支援する技術が種々提案されている。例えば、特許文献１には、不動産契約の申込から契約の成立までに発生する取引の関係者の負担を軽減するためのシステムが開示されている。

特開２０２３－０４２８８５号公報

不動産物件（以下、単に「物件」）の売買又は賃貸の仲介業務では、物件の売主又は貸主を顧客とする業者（以下、売主側業者）と物件の買主又は借主を顧客とする業者（以下、買主側業者）とが異なる場合がある。売主側業者と買主側業者とが異なる状況下では、物件を紹介する資料（例えば、物件の間取りを表す図面、物件の外観を示す画像等が掲載された資料、及び売主側業者の帯が掲載された資料）を買主側業者が顧客に引き渡す場合、売主側業者から送られてきた資料における売主側業者の帯を自身（即ち、買主側業者）の帯に変更する「帯替え」を行い、帯替え後の資料を顧客に引き渡すこととなる。帯には、不動産の仲介業者の名称、不動産取引に関する免許番号、当該仲介業者の所在地、及び連絡先（メールアドレス、電話番号、及び担当者氏名）等が含まれる。従来、この帯替えは人手で行われることが一般的であり、多大な手間を要していた。

本発明は、一の態様において、端末が不動産データベースから取得した、掲載者の情報を含む、取引対象物件を紹介する資料を表す画像データを、当該端末からサーバへ送信するステップと、前記サーバにて、前記掲載者の情報が前記端末に対応する連絡先に変更された資料の画像データを生成する帯替え処理を行うステップと、前記サーバが、前記帯替え処理がなされた画像データへのアクセス先情報を通知するステップと、を有する情報処理方法を提供する。
この態様に係る情報処理方法によれば、物件資料についての帯替えが自動で実行されるので、帯替えの手間が軽減される。帯替えの手間が軽減される分だけ、仲介業者は顧客への提案活動に更に注力することが可能になる。このように、第１の態様に係る情報処理方法によれば、物件資料についての帯替えを自動化することにより、仲介業者による顧客への提案活動を支援することが可能になる。

好ましい態様において、前記サーバが、前記端末が前記不動産データベースにアクセスすることによって取得した物件の情報を収集するステップと、前記サーバにて、前記端末から取得した情報に基づいて、各物件の物件ＩＤと当該物件に関するテキスト情報に基づいて生成される情報とを対応付けて記憶するステップと、前記端末にて、前記取得した画像データのファイル名を、前記物件ＩＤを用いて変更するステップと、前記サーバが、前記端末から受信した画像データのファイル名から特定される物件に対応付けられた情報を、前記帯替え処理がなされた画像データに対応付けて記憶するステップと、を更に有し、前記通知するステップにおいて、前記帯替え処理がなされた画像データに対応付けられた情報へのアクセス先を更に通知する。この態様に係る情報処理方法によれば、取引対象の
物件を紹介する資料を表す画像データとテキスト情報とをセットで取得することが可能になる。

他の好ましい態様において、前記帯替え処理において、前記端末に対応する連絡先を示す複数の連絡先データのなかから、前記取得した画像データに応じて決定される一の連絡先データが用いられる。この態様に係る情報処理方法によっても、取引対象の物件を紹介する資料を表す画像データとテキスト情報とをセットで取得することが可能になる。

他の好ましい態様において、前記サーバが、前記端末から、資料の提案先の端末の指定を受け付けるステップを更に有し、前記サーバは、前記通知するステップにおいて、前記帯替え処理がなされた画像データへのアクセス先を含む案内情報を、該指定された提案先の端末へ送信する。この態様に係る情報処理方法によれば、買主側仲介業者の顧客に物件を案内をすることが可能になる。

他の好ましい態様において、前記端末にて、前記不動産データベースから取得した複数の物件についての情報のうち、画像データが前記不動産データベースから取得済みである物件については、未取得である物件と区別可能な態様で表示するステップを更に有する。この態様に係る情報処理方法によれば、資料を表す画像データが取得済みかどうかを端末を用いて把握することができる。

他の好ましい態様において、前記サーバが、前記収集するステップにおいて前記端末が前記データベースから複数回情報を取得した場合に、価格変動が生じた物件を特定するステップと、該特定された物件の識別情報を前記端末へ通知するステップと、前記端末にて、前記サーバから取得した物件情報とともに、価格変動が生じたことを示す情報を表示するステップと、を更に有する。この態様に係る情報処理方法によれば、価格変動が生じた物件の物件情報及び価格変動が生じたことを示す情報が端末に表示されるので、顧客への提案の意思決定に役立てることができる。

本発明の情報処理方法を実行する情報システム１の構成例を示す図である。 物件を紹介する資料ＡＤの一例を示す図である。 情報システム１に含まれる業務支援サーバ３０の構成例を示す図である。 第２端末２０に表示されるリストＬの表示例を示す図である。 第２端末２０に表示されるリストＬの他の表示例を示す図である。 価格変動を通知するポップアップＭの第２端末２０における表示例を示す図である。 情報システム１を利用した帯替えにおける第２端末２０、業務支援サーバ３０、及びデータベースサーバ４０の各装置の動作の流れを示すシーケンス図である。 情報システム１を利用した取引対象物件の提案における第１端末１０、第２端末２０、及び業務支援サーバ３０の各装置の動作の流れを示すシーケンス図である。 内見の日程調整に関する変形例において第２端末２０に表示させる画面の一例を示す図である。

＜Ａ．実施形態＞
以下に述べる実施形態には技術的に好ましい種々の限定が付されている。しかし、本発明の実施形態は、以下に述べる形態に限られるものではない。

図１は、本発明の情報処理方法を実行する情報システム１の構成例を示す図である。図１に示されるように、情報システム１は、第１端末１０と、第２端末２０と、業務支援サ
ーバ３０と、データベースサーバ４０と、を含む。第１端末１０、第２端末２０、業務支援サーバ３０、及びデータベースサーバ４０は、例えばインターネット等の通信網ＮＷに有線又は無線により接続される。第１端末１０、第２端末２０、業務支援サーバ３０、及びデータベースサーバ４０の各々は、通信網ＮＷを介して互いにデータ通信を行う。

第１端末１０は、不動産物件の購入を所望・検討しているユーザ(以下、「買主」とい
う)によって使用される情報処理端末である。第１端末１０の具体例としては、スマート
フォン、タブレット端末、又はパーソナルコンピュータが挙げられる。第１端末１０には、ｗｅｂブラウザ及びメーラー等の各種アプリケーションソフトが予めインストールされている。第１端末１０のユーザは、これらアプリケーションソフトウェアを第１端末１０に実行させることにより、各種ｗｅｂページの閲覧、及び電子メールの送受信等を行うことができる。図１には、第１端末１０が一つのみ図示されているが、複数の第１端末１０が情報システム１に含まれてもよい。

第２端末２０は、買主に対して不動産物件の提案を行う仲介業者（即ち、買主側業者）によって保有・管理されるものであって、買主側業者の従業員等によって使用される情報処理端末である。第２端末２０は、第１端末１０と同様に、スマートフォン、タブレット端末、又はパーソナルコンピュータである。第２端末２０には、第１端末１０と同様に、ｗｅｂブラウザ及びメーラー等の各種アプリケーションソフトが予めインストールされている。第２端末２０のユーザは、これらアプリケーションソフトウェアを第２端末２０に実行させることにより、各種ｗｅｂページの閲覧、及び電子メールの送受信等を行うことができる。

また、第２端末２０は、後述するように、ｗｅｂブラウザを用いてデータベースサーバ４０にアクセスして物件に関する資料をダウンロードする際に、ダウンロードしたデータのファイル名を所定の規則に従って変換する機能、その他業務支援サーバ３０によって提供される情報とデータベースサーバ４０から取得した情報との連携を円滑にするための各種機能は、例えばｗｅｂブラウザの拡張機能（プラグイン）として実装することができる。このプラグインは、例えばこの業務支援サーバ３０が提供する各種サービスに登録する際に、業務支援サーバ３０からダウンロードされる。
なお、図１には第２端末２０が一つのみ図示されているが、複数の第２端末２０が情報システム１に含まれてもよい。第２端末２０は、本発明における端末の一例である。

データベースサーバ４０は、不動産データベースＤＢ１を記憶したコンピュータ装置である。不動産データベースＤＢ１には、買い手を募集中の不動産物件に関する資料の画像データが記憶される。図２は当該資料ＡＤの一例を示す図である。資料ＡＤを表す画像データには、物件の間取りの画像或いは物件の外観の画像を表すＪＰＥＧデータが含まれる。なお、この画像データは、ＪＰＥＧ形式には限定されず、ＰＤＦその他の形式データであってもよい。また、資料ＡＤには、取引対象物件の仲介を行う売主側業者の帯Ｂが含まれる。売主側業者の帯Ｂに掲載される名称等の各種情報は、本発明における掲載者の情報の一例である。
なお、データベースサーバ４０は、買主側業者とは異なる主体（企業、団体その他の法人）によって管理・運営されていてもよいし、買主側業者によって管理・運営されていてもよい。

業務支援サーバ３０は、買主側業者による仲介業務を支援する業務支援サービスを、予め登録済のユーザに対して提案するコンピュータ装置である。本実施形態における第２端末２０のユーザ（仲介業者の営業マン等）は、予め、上記業務支援サービスの利用登録行っている。本実施形態における業務支援サービスには、データベースサーバ４０から取得した画像データの表す資料における売主側業者の帯を買主側業者の帯に差し替える帯替え
処理が含まれる。
なお、業務支援サーバ３０は、買主側業者とは異なる主体（企業その他の法人など）によって管理・運営されてもよいし、買主側業者と同一の主体によって管理・運営されてもよい。

図３は、業務支援サーバ３０の構成例を示す図である。図３に示されるように、業務支援サーバ３０は、通信装置３１０、記憶装置３２０、処理装置３３０、及びこれら構成要素間のデータ授受を仲介するバス３４０を有する。

通信装置３１０は、有線又は無線により通信網ＮＷに接続される送受信デバイスである。通信装置３１０は、通信網ＮＷに有線又は無線により接続される他の装置から送信されるデータを受信する一方、当該他の装置へデータを送信する。通信装置３１０の通信相手となる他の装置の具体例としては、第１端末１０及び第２端末２０が挙げられる。

記憶装置３２０は、例えばハードディスク等の不揮発性記憶装置とＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）等の揮発性記記憶装置とを含む。なお、図３では、不揮発性記憶装置及び揮発性記記憶装置の図示は省略されている。不揮発性記憶装置には、前述の業務支援サービスを実現するためのプログラムＰＲ１が予め記憶されている。揮発性記憶装置は当該プログラムＰＲ１を実行する際のワークエリアとして利用される。本実施形態では、業務支援サーバ３０とデータベースサーバ４０とが別個の装置であるが、両者が同一の装置であってもよい。具体的には、不動産データベースＤＢ１は、業務支援サーバ３０が有する記憶装置３２０に記憶されていてもよい。

処理装置３３０は、例えばＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）等のコンピュータである。処理装置３３０は、業務支援サーバ３０の電源（図３では図示略）の投入を契機としてプログラムＰＲ１を不揮発性記憶装置から揮発性記憶装置へ読み出し、当該プログラムＰＲ１の実行を開始する。処理装置３３０は、プログラムＰＲ１に従って作動することにより、本発明の情報処理方法を実行する。この情報処理方法が実行されることにより、業務支援サービスが実現される。以下、この情報処理方法について図７及び図８を参照しつつ説明する。図７及び図８は、本発明の情報処理方法における第２端末２０、業務支援サーバ３０、及びデータベースサーバ４０の各装置の動作の流れを示すシーケンス図である。

第２端末２０のユーザは、第２端末２０においてｗｅｂブラウザを実行し、業務支援サービスにログインする。業務支援サービスにログインすると、第２端末２０には、業務支援サービスの利用を促すために第２端末２０のユーザに予め割り当てられたｗｅｂページ（即ち、第２端末２０のユーザのマイページ）が表示される（ＳＡ１００）。

また、第２端末２０は、ユーザの入力操作に応じてデータベースサーバ４０にアクセスすることができる。データベースサーバ４０にアクセスすることにより、第２端末２０は、取引対象物件の候補となる物件の検索する検索処理（ＳＡ１１０）を実行する。そして、第２端末２０は、検索処理により得られた各種情報を表示する結果表示処理（ＳＡ１２０）を実行する。

例えば、取引対象物件の候補となる物件について価格、所在地又は築年数等の条件を指定して検索が行われた場合、結果表示処理では、当該条件を満たす物件に関する情報を掲載したリストが表示される。図４は、結果表示処理にて表示されるリストＬの一例を示す図である。図４に示されるように、このリストＬには、物件を一意に識別するための識別情報である物件ＩＤと当該物件に関するテキスト情報（図４に示す例では、物件の名称、所在地、及び価格の各々を表す文字列情報）とが掲載される。物件ＩＤの一例としては、
売主側業者等により物件に割り当てられた固有の識別番号（通し番号）が挙げられる。

検索処理にてテキスト情報が取得される物件には、当該物件を紹介する資料の画像データを取得済の物件と、同画像データを未取得の物件と、が含まれ得る。結果表示処理では、第２端末２０は、前者の物件と後者の物件とを区別可能な態様で表示してもよい。物件を紹介する資料の画像データを取得済の物件と同画像データを未取得の物件とを区別可能にする表示態様の具体例としては、前者の物件に関しては物件ＩＤ及びテキスト情報を黒色の文字で表示し、後者に物件に関してはこれら情報を赤色の文字で表示する等、前者の物件と後者の物件とで物件ＩＤ及びテキスト情報の表示色を異ならせる態様が考えられる。また、図５に示されるように、前者の物件と後者の物件とで文字の背景色と前景色とを反転させる態様が考えられる。図５に示す例では、物件ＩＤが０２の物件について、資料を表す画像データが取得済である。このようにすることにより、第２端末２０のユーザは、リストに掲載された各物件について、すでに資料が取得されているか否かを迅速に把握できる。

また、業務支援サーバ３０は、第２端末２０から複数回取得した表示データを分析し、価格変動が生じた物件を特定するステップ、及び特定された物件の物件ＩＤを第２端末２０へ通知するステップを実行してもよい。そして、第２端末２０は、業務支援サーバ３０からの通知に基づいて、図６に示されるように、価格変動があったことを示す情報（図６に示す例では、ポップアップＭ）をリストＬに重ねて表示してもよい。図６に示す例では、物件ＩＤが０２の物件について価格変動が発生したことが示されている。なお、上記ポップアップＭには、価格変動が発生した日時等が表示されてもよい。これにより、第２端末２０のユーザは価格変動その他の取引条件における変化があったことを迅速に把握できる。この結果、買主への迅速かつきめ細やかな提案を行うことが容易になる。
なお、価格変動が生じたか否か以外にも、ある物件について追加、修正、更新等された情報項目を検出した場合、必要に応じて、これを第２端末へ通知してもよい。このようにすることで、データベースサーバ４０や第２端末２０に、提供または受信した情報が更新等されたか否かの機能がなくても、そして業務支援サーバ３０がデータベースサーバ４０に逐次ないし定期的にアクセスする必要なく、第２端末２０のユーザに情報が更新等されたことが通知される。なお、更新等された情報のうち通知の対象となる情報を第２端末２０のユーザが予め指定おき、これを業務支援サーバ３０に通知しておいてもよい。

前述したリストを表示している状態の第２端末２０は、ユーザの指示に応じて、当該リストを表す表示データを業務支援サーバ３０へ送信する第１送信処理（ＳＡ１３０）を実行する。この表示データには、上記リストに掲載された物件ＩＤとテキスト情報との対が含まれる。業務支援サーバ３０の処理装置３３０は、通信装置３１０を用いて表示データを受信すると、記憶処理（ＳＡ１４０）を実行する。この記憶処理では、処理装置３３０は、受信した表示データの含まれる物件ＩＤと当該物件ＩＤと対になるテキスト情報とを互いに対応付けて記憶装置３２０に書き込む。

なお、記憶処理において、処理装置３３０は、テキスト情報に物件の所在地を示す情報が含まれている場合、当該所在地に対応する緯度及び経度を示す情報を取得し、物件ＩＤ及びテキスト情報の対に当該情報又は当該情報に応じた地図情報を更に対応付けて記憶装置３２０に書き込んでもよい。また、処理装置３３０は、第２端末２０から順次受信した複数の表示データに基づいて、第２端末２０のユーザによる物件の閲覧履歴を生成し、当該閲覧履歴を示すデータを記憶装置３２０に記憶させてもよい。前述する第１送信処理及び記憶処理は、第２端末２０が不動産データベースＤＢ１にアクセスすることによって取得した物件の情報を収集するステップ、及び第２端末２０から取得した情報に基づいて、各物件の物件ＩＤと当該物件に関するテキスト情報に基づいて生成される情報とを対応付けて記憶するステップの一例である。

第２端末２０のユーザは、結果表示処理にて表示したリストを参照等することにより、取引対象物件の候補となる候補物件を選択する（ＳＡ１５０）。候補物件の選択が行われると、第２端末２０は、取得処理（ＳＡ１６０）を実行する。取得処理ＳＡ１５０では、第２端末２０は、選択された候補物件の物件ＩＤを記憶するとともに、当該物件ＩＤを含む画像送信要求をデータベースサーバ４０へ送信することにより、当該候補物件に関する資料の画像データを取得する。そして、第２端末２０は、取得した画像データのファイル名を当該候補物件の物件ＩＤを用いて変更した上で当該画像データを保存する。本実施形態では、第２端末２０は、取得した画像データのファイル名に候補物件の物件ＩＤを埋め込むことにより、当該ファイル名を変更する。

上記の要領でファイル名が変更された画像データを業務支援サーバ３０へアップロードする第２送信処理（ＳＡ１７０）が第２端末２０において実行されると、当該画像データが第２端末２０から業務支援サーバ３０へ送信される。業務支援サーバ３０の処理装置３３０は、当該画像データを通信装置３１０により受信すると、帯替え処理（ＳＡ１８０）を実行する。

この帯替え処理では、処理装置３３０は、第２端末２０からアップロードされた画像データの表す資料における売主側業者の帯を、第２端末２０に対応する連絡先を示す情報（即ち、買主側業者の帯）に変更する（差し替える）ことにより、帯替え済の資料を表す画像データを生成する。より詳細に説明すると、この帯替え処理では、処理装置３３０は、まず、ＡＩ等の画像認識アルゴリズムを用いることにより、第２端末２０からアップロードされた画像データの表す資料における売主側業者の帯の部分を、（ａ）資料の下部に位置すること、（ｂ）資料を横断する直線により他の部分から区分けされていること、（ｃ）当該区分けされた部分の高さ及び形状等が所定の条件を満たすこと等を判断基準として推定する。そして、処理装置３３０は、これらの判断基準に基づいて帯に対応すると推定された部分に対して画像認識等を施すことにより他社の帯が検出された場合に当該帯を消去し、当該部分に第２端末２０に対応する買主側業者の帯を挿入する。

買主側業者の帯を表す連絡先画像データについては、第２端末２０と対応付けて記憶装置３２０に予め記憶させておけばよい。当該連絡先画像データの表す帯の挿入の際には、処理装置３３０は、挿入先となる領域の大きさに応じて、連絡先画像データの表す帯を拡大又は縮小して挿入してもよい。また、各々異なる大きさ又は形状の帯を表す複数の連絡先画像データを第２端末２０と対応付けて記憶装置３２０に予め記憶させておき、挿入先となる領域の大きさ又は形状に応じた（換言すれば、帯の挿入先となる画像データに応じた）連絡先画像データを処理装置３３０に選択させてもよい。

帯替え処理に後続する紐づけ処理（ＳＡ１９０）では、処理装置３３０は、帯替え処理にて帯を変更済の画像データのファイル名に埋め込まれている物件ＩＤを抽出し、当該物件ＩＤに対応付けて記憶済のテキスト情報を当該画像データに対応付ける。なお、第２端末２０から業務支援サーバ３０への画像データのアップロードの際に、第２端末２０は、帯替え後の資料の提案先（買主側業者の顧客）を第２端末２０のユーザに指定させるステップを実行してもよい。この場合、紐づけ処理では、処理装置３３０は、帯を変更済の画像データに、上述のテキスト情報に加えて、第２端末２０のユーザにより指定された提案先を示す情報を対応付けてもよい。

紐づけ処理に後続する第１通知処理（ＳＡ２００）では、処理装置３３０は、帯替え処理にて帯が変更された画像データにアクセスするための第１アクセス情報と、当該画像データに対応付けられたテキスト情報にアクセスするための第２アクセス情報とを、第２端末２０へ通知する。第１アクセス情報の具体例としては、帯が変更された画像データの記
憶装置３２０における格納場所を示すＵＲＬが挙げられる。第２アクセス情報の具体例としては、上記画像データに対応付けられたテキスト情報の記憶装置３２０における格納場所を示すＵＲＬが挙げられる。

第２端末２０のユーザは、第１アクセス情報をクリック等することにより、帯を変更済の画像データにより表される資料を閲覧することができる。また、第２端末２０のユーザは、第１アクセス情報をクリック等することにより、帯を変更済の画像データに対応付けられたテキスト情報を閲覧することができる。このように物件の資料について帯替えが自動で実行されるので、買主側業者の負荷が軽減される。

図８に示されるように、第２端末２０のユーザは、帯替え済の資料を確認した後、提案物件を決定すると、第２端末２０を操作することにより、第２端末２０に第３送信処理（ＳＡ２１０）を実行させる。この第３送信処理では、第２端末２０は、案内メールの送信を依頼するメール送信依頼を業務支援サーバ３０へ送信する。案内メールとは、提案物件に関する第１アクセス情報及び第２アクセス情報を含む電子メールである。メール送信依頼には、提案物件の物件ＩＤが含まれる。メール送信依頼を受信した業務支援サーバ３０の処理装置３３０は、判定処理（ＳＡ２２０）を実行する。この判定処理では、処理装置３３０は、メール送信依頼に含まれる物件ＩＤについて提案先が指定されているか否か（即ち、提案先を示す情報が対応付けられているか否かを）を判定する。

判定処理の判定結果が“Ｙｅｓ”である場合、処理装置３３０は、第２通知処理（ＳＡ２４０）を実行する。第２通知処理では、処理装置３３０は、提案物件に関する案内メールを、当該提案物件に対応する提案先へ送信する。例えば、提案物件に対応する提案先が第１端末１０のユーザである場合、処理装置３３０は、提案物件に関する案内メールを第１端末１０へ送信する。なお、帯替え処理にて帯が変更された画像データに、当該画像データの表す資料の提案先を示す情報が対応付けられていた場合には、処理装置３３０は、前述の第１通知処理において、案内メールを送信してもよい。案内メールは本発明における案内情報の一例である。案内メールの送信により、買主側業者の顧客に対して自動的に物件が案内される。

これに対して、判定処理の判定結果が“Ｎｏ”である場合、処理装置３３０は、提案物件に関する資料の提案先の指定を受け付ける受付処理（ＳＡ２３０）を実行した後に第２通知処理を実行する。受付処理では、処理装置３３０は、提案先候補の情報を第２端末２０へ送信し、提案先の端末を示す提案先情報を第２端末２０から受信することによって、提案先の指定を受け付ける。

以上説明したように、本実施形態によれば、物件に関する資料について帯替えが自動で実行されるので、買主側業者の負荷が軽減される。

また、本実施形態によれば、第２端末２０において物件に関する資料が取得されたか否かが表示されるので、どの物件が資料請求済みなのかそうでないのかを容易に把握することができる。この点に関し、データベースサーバ４０が買主側業者とも業務支援サーバを運営する方針とも異なる主体（例えば不動産に関する情報を管理する団体であって、登録した不動産取引業者に対してデータを公開する団体）によって運営されており、且つ複数の物件に関する情報を、一括指定しないしは無作為に、ダウンロードする（いわゆるクローリングやスクレイピング）といった態様のアクセスを禁止するポリシーを適用している場合、買主側業者の従業員は、物件を個別に指定してその物件に資料をダウンロードし、手作業で帯替え処理を行い、帯が変更された画像データをローカルに保存していた。従って、どの物件が資料請求済みなのかそうでないのかを管理するのが難しかった。さらに、物件資料をダウンロードした本人については資料請求済みか否かの情報を把握できたとし
ても、その買主側業者に所属する他の従業員と共有することが困難であった。そのため、一つの物件について重複して資料を資料の取得および帯替え処理を実行してしまうことも現実的に考えられた。換言すると営業活動に用いる資料の管理が属人的になってしまいがちであった。これに対し本実施形態によれば、データベースサーバ４０にアクセスポリシーに上述のような制約があったとしても、物件資料の取得の有無の確認や他の従業員との共有が容易となる。

また、本実施形態によれば、帯替え後の資料をどの顧客に送付したかを管理することができるので、きめ細やかな営業活動を継続的に行うことが容易になる。この点に関し、特に不動産営業においては、同一顧客に対して継続的に営業活動を行うことが重要であるといわれているところ、例えばある顧客ことに時系列でどのような物件を提案しているのかを把握することが容易にできるため、次の提案内容を的確に決定することが容易になる。買主側業者が抱える複数の顧客に対して資料が送付された物件を分析することで、買主（候補）の属性と物件との関係その他の営業上有用となる情報を抽出することも容易となる。

このように、本実施形態によれば、買主側業者による顧客への提案活動を支援することができる。

＜Ｂ：変形例＞
上述した第実施形態は以下のように変形されてもよい。
上記実施形態においては、売主側にて原始的に作成され買主側に提供される文書について帯替え処理やこれに付随する処理を行うものであったが、買主側（あるいは借主側）にて原始的に作成され売主側に提供される文書についての帯替え処理やこれに付随する処理に適用してもよい。この場合、上記実施形態における第２端末２０は、売主側業者の使用する情報処理端末となり、第１端末１０は売主側業者の顧客である売主によって使用するものとなる。そしてデータベースサーバ４０には、不動産データベースＤＢ１に代えて、物件の買主又は借主に関する資料（例えば不動産の購入条件（物件の間取りや価格など））を表す画像データと当該買主又は借主に関するテキスト情報とを格納してデータベースを記憶させておけばよい。そして、物件ＩＤに代えて、当該買主又は借主を一意に示す識別情報を用いる。

買主への案内メールの送信の前段階として、第２端末２０のユーザに対し、当該ユーザが担当する顧客の好みに適した物件が業務支援サーバ３０によってレコメンドされてもよい。この場合、レコメンドされた顧客が当該ユーザに選択された場合に、業務支援サーバ３０は当該顧客へ案内メールを送信する。具体的には、業務支援サーバ３０は、各物件について、所在地、種別、及び築年数等の情報に基づいて顧客に提案する際の優先度を表すスコアを顧客毎に算出し、物件毎にレコメンドする顧客を決定すればよい。

業務支援サーバ３０は、案内メールにて紹介した物件について、内見（内覧）の日程調整を支援する機能を備えてもよい。例えば、業務支援サーバ３０は、内見の日程調整となる物件が第２端末２０において選択された場合に、図９に示す内見の開始日時及び終了日時を示す画面を第２端末２０に表示させ、当該画面に対する操作に応じて、日程調整を要請する電子メールを当該物件の売主側業者の担当者宛てに送信してもよい。また、紹介した物件が複数ある場合には、各物件の位置情報（あるいはその顧客の住所）や地図情報や交通情報を用いて、これら複数の物件を順に内見する際の最適な移動ルールを特定し、特定した移動ルールを示す情報を合わせて第２端末２０に表示させる機能を備えてもよい。

要するに、本発明に係る情報システムにおいて、端末が不動産データベースから取得した、掲載者の情報を含む、取引対象物件を紹介する資料の画像データを、当該端末からサ
ーバへ送信するステップと、前記サーバにて、前記掲載者の情報が前記端末に対応する連絡先に変更された資料の画像データを生成する帯替え処理を行うステップと、前記サーバが、前記帯替え処理がなされた画像データへのアクセス先情報を通知するステップとが実行されればよい。

１…情報システム、１０…第１端末、２０…第２端末、３０…業務支援サーバ、３１０…通信装置、３２０…記憶装置、３３０…処理装置、３４０…バス、ＰＲ１…プログラム、４０…データベースサーバ、ＤＢ１…不動産データベース、ＮＷ…通信網。

Claims (10)

1. サーバが、物件についての、当該物件の所在地の情報を含むテキスト情報を端末から収集するステップと、
   不動産データベースから取得され、掲載者の情報を含む物件を紹介するための物件紹介資料データを、前記端末から前記サーバへ送信するステップと、
   前記サーバにて、前記掲載者の情報が前記端末に対応する連絡先に変更された物件紹介資料データを生成する連絡先変更処理を行うステップと、
   前記サーバが、前記端末から、物件ＩＤおよび送信先情報のうち少なくともいずれか一方を含む、電子メールの送信要求を受信するステップと、
   前記サーバが、前記送信要求に応じて、前記物件ＩＤまたは前記送信先情報にて特定される物件についての、前記連絡先変更処理がなされた物件紹介資料データおよび当該物件紹介資料データに対応付けられたテキスト情報へアクセスするためのアクセス情報が含まれた電子メールを、前記送信先情報で特定される送信先へ送信するステップと
   を有する情報処理方法。
2. 前記端末において、前記送信要求に含まれる物件ＩＤと前記送信先情報とを対応付けるステップをさらに有する
   請求項１に記載の情報処理方法。
3. 前記サーバが受信した送信要求において前記送信先情報が含まれていない場合、前記サーバは、前記端末に対し当該送信先情報を要求するステップをさらに有する
   請求項１に記載の情報処理方法。
4. 前記サーバが、前記端末のユーザが担当する顧客と物件ＩＤとを予め対応付けておく登録ステップと、
   前記サーバが、前記受信した送信要求に係る送信先情報が前記登録ステップにて登録されている場合、当該送信先情報に対応付けられた物件ＩＤで特定される物件についての前記アクセス情報を前記電子メールに含ませるステップと
   をさらに有する
   請求項１に記載の情報処理方法。
5. 前記サーバが、前記アクセス情報を前記端末へ通知するステップをさらに有する
   請求項１に記載の情報処理方法。
6. 前記サーバは、前記端末に受け付けられた、内見の日程調整の対象となる物件を特定するステップと、
   前記サーバは、該特定した物件の物件紹介資料データに含まれる掲載者の情報によって特定される売主側業者の担当者へ、前記日程調整を要請する旨の電子メールを送信するステップと
   をさらに有する
   請求項１に記載の情報処理方法。
7. 該特定される物件には複数の物件が含まれ、
   前記テキスト情報に含まれる各物件の所在地の情報に基づいて、当該複数の物件を内見する際の移動ルールを決定するステップと、
   該決定した移動ルールを前記端末に表示させるステップと
   をさらに有する
   請求項６に記載の情報処理方法。
8. コンピュータに、
   物件についてのテキスト情報を端末から収集するステップと、
   不動産データベースから取得され、掲載者の情報を含む物件を紹介するための物件紹介資料データを、前記端末から受信するステップと、
   前記掲載者の情報が前記端末に対応する連絡先に変更された物件紹介資料データを生成する連絡先変更処理を行うステップと、
   前記端末から、物件ＩＤおよび送信先情報のうち少なくともいずれか一方を含む、電子メールの送信要求を受信するステップと、
   前記送信要求に応じて、前記物件ＩＤまたは前記送信先情報にて特定される物件についての、前記連絡先変更処理がなされた物件紹介資料データおよび当該物件紹介資料データに対応付けられたテキスト情報へアクセスするためのアクセス情報が含まれた電子メールを、前記送信先情報で特定される送信先へ送信するステップと
   を実行させるためのプログラム。
9. 物件についてのテキスト情報を端末から収集する手段と、
   不動産データベースから取得され、掲載者の情報を含む物件を紹介するための物件紹介資料データを、前記端末から受信する手段と、
   前記掲載者の情報が前記端末に対応する連絡先に変更された物件紹介資料データを生成する連絡先変更処理を行う手段と、
   前記端末から、物件ＩＤおよび送信先情報のうち少なくともいずれか一方を含む、電子メールの送信要求を受信する手段と、
   前記送信要求に応じて、前記物件ＩＤまたは前記送信先情報にて特定される物件についての、前記連絡先変更処理がなされた物件紹介資料データおよび当該物件紹介資料データに対応付けられたテキスト情報へアクセスするためのアクセス情報が含まれた電子メールを、前記送信先情報で特定される送信先へ送信する手段と
   を有する情報処理装置。
10. サーバ装置と端末とを有する情報処理システムであって、
    前記サーバ装置は、
    物件についてのテキスト情報を端末から収集する手段と、
    不動産データベースから取得され、掲載者の情報を含む物件を紹介するための物件紹介資料データを、前記端末から受信する手段と、
    前記掲載者の情報が前記端末に対応する連絡先に変更された物件紹介資料データを生成する連絡先変更処理を行う手段と、
    前記端末から、物件ＩＤおよび送信先情報のうち少なくともいずれか一方を含む、電子メールの送信要求を受信する手段と、
    前記送信要求に応じて、前記物件ＩＤまたは前記送信先情報にて特定される物件についての、前記連絡先変更処理がなされた物件紹介資料データおよび当該物件紹介資料データに対応付けられたテキスト情報へアクセスするためのアクセス情報が含まれた電子メールを、前記送信先情報で特定される送信先へ送信する手段と
    を有し、
    前記端末は、
    前記不動産データベースから、掲載者の情報を含む物件を紹介するための物件紹介資料データを取得する手段と、
    前記テキスト情報を前記サーバ装置へ送信する手段と、
    前記物件紹介資料データを前記サーバ装置へ送信する手段と、
    前記送信要求を前記サーバ装置へ送信する手段と
    を有する、
    情報処理システム。