JP7127906B1 - 再建築不可物件の査定装置および査定方法 - Google Patents
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Abstract
Description
12 評価価格算出部
13 査定情報提供部
100 サーバ装置(再建築不可物件の査定装置)
200 ユーザ端末
Claims (5)
- 再建築不可物件の評価価格を算出する査定装置であって、
上記再建築不可物件の評価価格に影響を与える評価項目であって、接道義務に関する評価項目を含む複数の評価項目、上記再建築不可物件の建物面積に関する評価項目および上記再建築不可物件の外観に関する評価項目に関する物件情報を取得する物件情報取得部と、
上記物件情報を説明変数とし上記評価価格を目的変数とする所定の関数に従って、上記物件情報取得部により取得された上記物件情報に基づいて、上記再建築不可物件をリフォーム無しで売却する場合のリフォーム前評価価格および上記再建築不可物件のリフォーム価格のうち少なくとも上記リフォーム前評価価格を算出する評価価格算出部とを備え、
上記評価価格算出部は、上記接道義務に関する評価項目を含む複数の評価項目および上記再建築不可物件の建物面積に関する評価項目について、上記物件情報の内容と補正スコアとの対応関係を記録したテーブル情報を参照することにより、上記評価項目ごとに上記物件情報の内容に応じた補正スコアを求める一方、上記再建築不可物件の外観に関する評価項目について、上記外観の写真画像を解析することによって老朽化の程度を判定し、当該老朽化の程度に応じた補正スコアを求め、各補正スコアを所定の基準価格に乗算することによって上記リフォーム前評価価格を算出し、
上記評価価格算出部は、上記リフォーム前評価価格の査定を受けることがユーザにより選択された場合は、上記リフォーム前評価価格を算出して上記ユーザに提示する一方、上記再建築不可物件をリフォームした後に売却する場合のリフォーム後評価価格の査定を受けることが上記ユーザにより選択された場合は、上記リフォーム前評価価格および上記リフォーム価格を算出し、上記リフォーム前評価価格と上記リフォーム価格との合計である上記リフォーム後評価価格を算出して上記ユーザに提示する
ことを特徴とする再建築不可物件の査定装置。 - 上記接道義務に関する評価項目は、上記再建築不可物件の敷地に接続する私道の有無、上記私道の幅、上記再建築不可物件の敷地に至るまでの間に存在する他人の私道または他人の敷地の通行権の有無、上記他人の私道の掘削権の有無、および、上記再建築不可物件の敷地に至るまでの間に存在する他物件の数に関する評価項目のうち少なくとも1つを含むことを特徴とする請求項1に記載の再建築不可物件の査定装置。
- 上記評価価格算出部は、上記接道義務に関する評価項目、上記建物面積に関する評価項目および上記外観に関する評価項目について上記物件情報取得部により取得された上記物件情報に基づいて、上記接道義務に関して上記再建築不可物件の敷地に接続する私道の条件が悪くなるほど上記リフォーム価格が高くなり、上記建物面積が大きくなるほど上記リフォーム価格が高くなり、上記外観の写真画像から解析される老朽化の程度が大きくなるほど上記リフォーム価格が高くなるように設計された関数に従って、上記リフォーム価格を算出することを特徴とする請求項1または2に記載の再建築不可物件の査定装置。
- 上記評価価格算出部が上記リフォーム価格を算出する際に用いる評価項目は、上記再建築不可物件の建物面積に関する評価項目および上記再建築不可物件の外観に関する評価項目に代えてまたは加えて、上記再建築不可物件の内部要因に関する評価項目を含むことを特徴とする請求項3に記載の再建築不可物件の査定装置。
- 再建築不可物件の評価価格を算出する査定方法であって、
コンピュータの物件情報取得部が、上記再建築不可物件の評価価格に影響を与える評価項目であって、接道義務に関する評価項目、上記再建築不可物件の建物面積に関する評価項目および上記再建築不可物件の外観に関する評価項目を含む複数の評価項目に関する物件情報を取得する第1のステップと、
上記コンピュータの評価価格算出部が、上記物件情報を説明変数とし上記評価価格を目的変数とする所定の関数に従って、上記物件情報取得部により取得された上記物件情報に基づいて、上記再建築不可物件をリフォーム無しで売却する場合の上記リフォーム前評価価格および上記再建築不可物件のリフォーム価格のうち少なくとも上記リフォーム前評価価格を算出する第2のステップとを有し、
上記第2のステップにおいて、上記評価価格算出部は、上記接道義務に関する評価項目を含む複数の評価項目および上記再建築不可物件の建物面積に関する評価項目について、上記物件情報の内容と補正スコアとの対応関係を記録したテーブル情報を参照することにより、上記評価項目ごとに上記物件情報の内容に応じた補正スコアを求める一方、上記再建築不可物件の外観に関する評価項目について、上記外観の写真画像を解析することによって老朽化の程度を判定し、当該老朽化の程度に応じた補正スコアを求め、各補正スコアを所定の基準価格に乗算することによって上記リフォーム前評価価格を算出し、
上記第2のステップにおいて、上記評価価格算出部は、上記リフォーム前評価価格の査定を受けることがユーザにより選択された場合は、上記リフォーム前評価価格を算出して上記ユーザに提示する一方、上記再建築不可物件をリフォームした後に売却する場合のリフォーム後評価価格の査定を受けることが上記ユーザにより選択された場合は、上記リフォーム前評価価格および上記リフォーム価格を算出し、上記リフォーム前評価価格と上記リフォーム価格との合計である上記リフォーム後評価価格を算出して上記ユーザに提示する
ことを特徴とする再建築不可物件の査定方法。
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Non-Patent Citations (1)
Title |
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加藤 暢之,重回帰分析による土地価格推定の一手法,第10回データ工学と情報マネジメントに関するフォーラム (第16回日本データベース学会年次大会) [Online] ,日本,電子情報通信学会データ工学研究専門委員会 日本データベース学会 情報処理学会データベースシステム研究会,2018年03月06日,Internet<URL:http://db-event.jpn.org/deim2018/data/papers/195.pdf> |
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