KR102432650B1 - 부동산 거래를 위한 매칭 서비스를 제공하는 방법, 시스템 및 비일시성의 컴퓨터 판독 가능 기록 매체 - Google Patents
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Abstract
본 발명의 일 태양에 따르면, 부동산 거래를 위한 매칭 서비스를 제공하는 방법으로서, 매도자가 희망하는 매도 조건에 관한 정보를 포함하는 매도 풀(Pool)을 생성하고, 매수자가 희망하는 매수 조건에 관한 정보를 포함하는 매수 풀을 생성하는 단계, 상기 매도 풀에 포함되는 적어도 하나의 매도 조건에 의하여 특정되는 적어도 하나의 부동산 객체에 관한 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 상기 적어도 하나의 부동산 객체에 대한 가치 평가를 수행하는 단계, 및 상기 가치 평가의 결과를 참조하여 상기 매도 풀에 포함되는 특정 매도 조건과 상기 매수 풀에 포함되는 특정 매수 조건을 매칭시키는 단계를 포함하는 방법이 제공된다.
Description
본 발명은 부동산 거래를 위한 매칭 서비스를 제공하는 방법, 시스템 및 비일시성의 컴퓨터 판독 가능 기록 매체에 관한 것이다.
많은 사람들이 관심을 가지고 있는 자산 중 하나인 부동산에 관하여 다양한 정보를 제공하는 서비스가 소개되고 있다. 특히, 부동산의 자산 가치를 알고 싶어하는 사용자의 니즈를 만족시키기 위하여, 부동산의 가격에 관한 정보(예를 들면, 공시지가, 시세, 실거래가 등), 부동산을 사고 파는 거래에 관한 정보(예를 들면, 거래량, 거래 시점 등), 부동산의 가치에 영향을 미치는 요소에 관한 정보(예를 들면, 교통, 학군, 편의시설 등)를 제공하는 서비스가 널리 이용되고 있다.
하지만, 종래 기술은, 부동산 시장 참여자나 주무 관청으로부터 일방적으로 제공되는 정보(예를 들면, 실거래가, 전용면적, 준공연도, 주변 초등학교 등)를 수집하고 그 수집된 정보를 적절한 포맷으로 가공하여 제공하는 데에 그치고 있다. 또한, 종래 기술에 따르면, 부동산의 현재 가치에 관한 정보만을 제공할 수 있을 뿐이고, 부동산의 미래 가치(즉, 개발 후 가치)에 관한 정보는 제공할 수 없다는 한계가 존재한다. 특히, 거래 동향에 관하여 충분한 정보를 얻기 어려운 비정형적인 부동산(예를 들면, 단독 주택, 세대수가 작은 빌라, 규모가 작은 상가, 구시가지에 위치한 토지, 면적이 작은 토지 등)의 경우에는, 개발 후 가치를 추정하는 것이 더 어렵다는 문제가 있다.
한편, 부동산 거래 절차에 있어서도 많은 사람들이 종래의 거래 방식에서 벗어나지 못하고 있으며, 이에 따라 비효율성과 부정확성이 해결되지 못하고 있는 실정이다. 일 예로서, 토지, 건물 등의 부동산을 매수하고자 하는 사람(즉, 매수자)은 중개인으로부터 부동산(즉, 매물)을 소개받거나 중개 플랫폼에서 자신이 원하는 부동산을 직접 탐색하게 된다. 이 과정에서 매수자가 부동산의 현재 가치 또는 미래 가치를 평가하거나 어떤 부동산이 자신의 투자 또는 사용 목적에 부합하는지에 대하여 따로 판단해야 하는데, 매수자가 위와 같은 평가 또는 판단을 직접 하는 경우에 제한적인 정보, 불충분한 경험, 비전문성 등의 요인으로 인해 부정확한 결과가 도출될 가능성이 높다는 한계가 존재하고, 전문가 또는 부동산 정보 플랫폼이 매수자를 대신하여 위와 같은 평가 또는 판단을 해주는 경우에는 적지 않은 시간과 비용이 소요된다는 한계가 존재한다.
이에, 본 발명자는, 매도 풀에 등록된 정보와 매수 풀에 등록된 정보에 기초하여 인공지능 기반으로 평가되는 부동산 객체의 가치에 관한 정보를 참조하여 매도의 대상이 되는 부동산 객체와 매수 조건을 매칭시킴으로써, 다수의 시장 참여자가 부동산을 효율적으로 거래할 수 있게 하는 마켓 플레이스(market place)를 제공하는 기술을 제안하는 바이다.
본 발명은 전술한 종래 기술의 문제점을 모두 해결하는 것을 그 목적으로 한다.
또한, 본 발명은 매도자가 희망하는 매도 조건에 관한 정보를 포함하는 매도 풀(Pool)을 생성하고, 매수자가 희망하는 매수 조건에 관한 정보를 포함하는 매수 풀을 생성하고, 매도 풀에 포함되는 적어도 하나의 매도 조건에 의하여 특정되는 적어도 하나의 부동산 객체에 관한 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 적어도 하나의 부동산 객체에 대한 가치 평가를 수행하고, 가치 평가의 결과를 참조하여 매도 풀에 포함되는 특정 매도 조건과 매수 풀에 포함되는 특정 매수 조건을 매칭시킴으로써, 다수의 시장 참여자가 부동산을 효율적으로 거래할 수 있게 하는 인공지능 기반 마켓 플레이스(market place)를 제공하는 것을 다른 목적으로 한다.
또한, 본 발명은 매수자가 희망하는 매수 조건에 의하여 특정되는 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 매도의 대상이 되는 부동산 객체의 가치를 평가함으로써, 매수자가 희망하는 조건, 용도 또는 계획에 부합하는 방향으로 부동산의 가치를 현실성 있게 추정하는 것을 다른 목적으로 한다.
상기 목적을 달성하기 위한 본 발명의 대표적인 구성은 다음과 같다.
본 발명의 일 태양에 따르면, 부동산 거래를 위한 매칭 서비스를 제공하는 방법으로서, 매도자가 희망하는 매도 조건에 관한 정보를 포함하는 매도 풀(Pool)을 생성하고, 매수자가 희망하는 매수 조건에 관한 정보를 포함하는 매수 풀을 생성하는 단계, 상기 매도 풀에 포함되는 적어도 하나의 매도 조건에 의하여 특정되는 적어도 하나의 부동산 객체에 관한 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 상기 적어도 하나의 부동산 객체에 대한 가치 평가를 수행하는 단계, 및 상기 가치 평가의 결과를 참조하여 상기 매도 풀에 포함되는 특정 매도 조건과 상기 매수 풀에 포함되는 특정 매수 조건을 매칭시키는 단계를 포함하는 방법이 제공된다.
본 발명의 다른 일 태양에 따르면, 부동산 거래를 위한 매칭 서비스를 제공하는 시스템으로서, 매도자가 희망하는 매도 조건에 관한 정보를 포함하는 매도 풀(Pool)을 생성하고, 매수자가 희망하는 매수 조건에 관한 정보를 포함하는 매수 풀을 생성하는 풀 관리부, 상기 매도 풀에 포함되는 적어도 하나의 매도 조건에 의하여 특정되는 적어도 하나의 부동산 객체에 관한 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 상기 적어도 하나의 부동산 객체에 대한 가치 평가를 수행하는 가치 평가 관리부, 및 상기 가치 평가의 결과를 참조하여 상기 매도 풀에 포함되는 특정 매도 조건과 상기 매수 풀에 포함되는 특정 매수 조건을 매칭시키는 매칭 관리부를 포함하는 시스템이 제공된다.
이 외에도, 본 발명을 구현하기 위한 다른 방법, 다른 시스템 및 상기 방법을 실행하기 위한 컴퓨터 프로그램을 기록하는 비일시성의 컴퓨터 판독 가능한 기록 매체가 더 제공된다.
본 발명에 의하면, 매도 풀에 등록된 정보와 매수 풀에 등록된 정보에 기초하여 인공지능 기반으로 평가되는 부동산 객체의 가치에 관한 정보를 참조하여 매도 조건과 매수 조건을 매칭시킬 수 있으므로, 다수의 시장 참여자가 부동산을 효율적으로 거래할 수 있게 하는 마켓 플레이스(market place)를 제공할 수 있게 되는 효과가 달성된다.
또한, 본 발명에 의하면, 부동산 거래 또는 개발을 고려하고 있는 시장 참여자가 부담해야 하는 불확실성을 줄이고, 부동산 시장의 투명성을 높일 수 있게 되는 효과가 달성된다.
또한, 본 발명에 의하면, 시장 참여자가 부동산 거래에 관하여 합리적인 의사 결정을 할 수 있도록 지원할 수 있다.
또한, 본 발명에 의하면, 매수자가 희망하는 매수 조건에 의하여 특정되는 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 매도의 대상이 되는 부동산 객체의 가치를 평가함으로써, 매수자가 희망하는 조건, 용도 또는 계획에 부합하는 방향으로 부동산의 가치를 현실성 있게 추정할 수 있으므로, 매수자가 부동산 객체를 매수한 후에 자신이 희망하는 용도 또는 계획에 따라 해당 부동산 객체를 개발할 경우에 얻을 수 있는 경제적인 가치(즉, 개발 후 가치)를 예측할 수 있게 되고, 나아가 매수자가 자신이 희망하는 개발 후 가치를 가지는 것으로 예측되는 부동산 객체를 추천 받을 수 있게 되는 효과가 달성된다.
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따라 부동산 거래를 위한 매칭 서비스를 제공하는 전체 시스템의 개략적인 구성을 도시하는 도면이다.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따라 서비스 제공 시스템의 내부 구성을 예시적으로 나타내는 도면이다.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따라 서비스 제공 시스템을 통해 매도 풀 및 매수 풀의 구성을 개념적으로 나타내는 도면이다.
도 4 및 도 5는 본 발명의 일 실시예에 따라 서비스 제공 시스템을 통해 부동산의 개발 후 가치에 관한 정보가 추정되는 구성을 예시적으로 나타내는 도면이다.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따라 서비스 제공 시스템의 내부 구성을 예시적으로 나타내는 도면이다.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따라 서비스 제공 시스템을 통해 매도 풀 및 매수 풀의 구성을 개념적으로 나타내는 도면이다.
도 4 및 도 5는 본 발명의 일 실시예에 따라 서비스 제공 시스템을 통해 부동산의 개발 후 가치에 관한 정보가 추정되는 구성을 예시적으로 나타내는 도면이다.
후술하는 본 발명에 대한 상세한 설명은, 본 발명이 실시될 수 있는 특정 실시예를 예시로서 도시하는 첨부 도면을 참조한다. 이러한 실시예는 당업자가 본 발명을 실시할 수 있기에 충분하도록 상세히 설명된다. 본 발명의 다양한 실시예는 서로 다르지만 상호 배타적일 필요는 없음이 이해되어야 한다. 예를 들어, 본 명세서에 기재되어 있는 특정 형상, 구조 및 특성은 본 발명의 정신과 범위를 벗어나지 않으면서 일 실시예로부터 다른 실시예로 변경되어 구현될 수 있다. 또한, 각각의 실시예 내의 개별 구성요소의 위치 또는 배치도 본 발명의 정신과 범위를 벗어나지 않으면서 변경될 수 있음이 이해되어야 한다. 따라서, 후술하는 상세한 설명은 한정적인 의미로서 행하여지는 것이 아니며, 본 발명의 범위는 특허청구범위의 청구항들이 청구하는 범위 및 그와 균등한 모든 범위를 포괄하는 것으로 받아들여져야 한다. 도면에서 유사한 참조부호는 여러 측면에 걸쳐서 동일하거나 유사한 구성요소를 나타낸다.
이하에서는, 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자가 본 발명을 용이하게 실시할 수 있도록 하기 위하여, 본 발명의 여러 바람직한 실시예에 관하여 첨부된 도면을 참조하여 상세히 설명하기로 한다.
본 발명에서, 부동산 객체는 필지 등의 단위에 의하여 다른 부동산과 구분될 수 있는 부동산을 가리키는 것이며, 민법에서 정하는 토지 및 그 정착물(예를 들면, 건물 등)이라면 모두 본 발명에서 말하는 부동산 객체가 될 수 있다. 본 발명의 일 실시예에 따르면, 부동산 객체는 디지털 지도상에 표시되어 사용자에 의하여 선택될 수 있는 그래픽 객체에 대응되는 개념일 수 있으며, 이렇게 선택되는 부동산 객체는 등기부등본(또는 부동산 고유번호)을 기준으로 할 때 하나의 부동산만을 포함하거나 둘 이상의 부동산을 포함할 수 있다.
전체 시스템의 구성
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따라 부동산 거래를 위한 매칭 서비스를 제공하는 전체 시스템의 개략적인 구성을 도시하는 도면이다.
도 1에 도시된 바와 같이, 본 발명의 일 실시예에 따른 전체 시스템은 통신망(100), 디바이스(200) 및 서비스 제공 시스템(300)을 포함하여 구성될 수 있다.
먼저, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 통신망(100)은 유선 통신이나 무선 통신과 같은 통신 양태를 가리지 않고 구성될 수 있으며, 근거리 통신망(LAN; Local Area Network), 도시권 통신망(MAN; Metropolitan Area Network), 광역 통신망(WAN; Wide Area Network) 등 다양한 통신망으로 구성될 수 있다. 바람직하게는, 본 명세서에서 말하는 통신망(100)은 공지의 인터넷 또는 월드와이드웹(WWW; World Wide Web)일 수 있다. 그러나, 통신망(100)은, 굳이 이에 국한될 필요 없이, 공지의 유무선 데이터 통신망, 공지의 전화망 또는 공지의 유무선 텔레비전 통신망을 그 적어도 일부에 있어서 포함할 수도 있다.
예를 들면, 통신망(100)은 무선 데이터 통신망으로서, 와이파이(WiFi) 통신, 와이파이 다이렉트(WiFi-Direct) 통신, 롱텀 에볼루션(LTE, Long Term Evolution) 통신, 블루투스 통신(저전력 블루투스(BLE; Bluetooth Low Energy) 포함), 적외선 통신, 초음파 통신 등과 같은 종래의 통신 방법을 적어도 그 일부분에 있어서 구현하는 것일 수 있다. 다른 예를 들면, 통신망(100)은 광 통신망으로서, 라이파이(LiFi, Light Fidelity) 등과 같은 종래의 통신 방법을 적어도 그 일부분에 있어서 구현하는 것일 수 있다.
다음으로 본 발명의 일 실시예에 따라 디바이스(200)는 통신망(100)을 통해 후술할 서비스 제공 시스템(300)에 접속한 후 통신할 수 있도록 하는 기능을 포함하는 디지털 기기로서, 컴퓨터, 노트북, 스마트폰, 태블릿 PC 등과 같이 메모리 수단을 구비하고 마이크로 프로세서를 탑재하여 연산 능력을 갖춘 휴대 가능한 디지털 기기라면 얼마든지 본 발명에 따른 사용자 디바이스(200)로서 채택될 수 있다.
한편, 본 발명의 일 실시예에 따른 디바이스(200)에는, 본 발명에 따른 서비스 제공을 지원하는 애플리케이션이 포함되어 있을 수 있다. 이와 같은 애플리케이션은 외부의 애플리케이션 배포 서버(미도시됨)로부터 다운로드된 것일 수 있다. 한편, 이러한 프로그램 모듈의 성격은 후술할 바와 같은 서비스 제공 시스템(300)의 풀 관리부(310), 가치 평가 관리부(320), 매칭 관리부(330), 통신부(340) 및 제어부(350)와 전반적으로 유사할 수 있다. 여기서, 애플리케이션은 그 적어도 일부가 필요에 따라 그것과 실질적으로 동일하거나 균등한 기능을 수행할 수 있는 하드웨어 장치나 펌웨어 장치로 치환될 수도 있다.
다음으로, 본 발명의 일 실시예에 따른 서비스 제공 시스템(300)은, 매도자가 희망하는 매도 조건에 관한 정보를 포함하는 매도 풀(Pool)을 생성하고, 매수자가 희망하는 매수 조건에 관한 정보를 포함하는 매수 풀을 생성하고, 매도 풀에 포함되는 적어도 하나의 매도 조건에 의하여 특정되는 적어도 하나의 부동산 객체에 관한 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 적어도 하나의 부동산 객체에 대한 가치 평가를 수행하고, 가치 평가의 결과를 참조하여 매도 풀에 포함되는 특정 매도 조건과 매수 풀에 포함되는 특정 매수 조건을 매칭시킬 수 있다.
본 발명에 따른 서비스 제공 시스템(300)의 구성과 기능에 관하여는 이하의 상세한 설명을 통하여 자세하게 알아보기로 한다. 한편, 서비스 제공 시스템(300)에 관하여 위와 같이 설명되었으나, 이러한 설명은 예시적인 것이고, 서비스 제공 시스템(300)에 요구되는 기능이나 구성요소의 적어도 일부가 필요에 따라 디바이스(200) 또는 서버(미도시됨) 내에서 실현되거나 외부 시스템(미도시됨) 내에 포함될 수도 있음은 당업자에게 자명하다.
서비스 제공 시스템의 구성
이하에서는, 본 발명의 구현을 위하여 중요한 기능을 수행하는 서비스 제공 시스템(300)의 내부 구성과 각 구성요소의 기능에 대하여 살펴보기로 한다.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따라 서비스 제공 시스템(300)의 내부 구성을 상세하게 나타내는 도면이다.
도 2에 도시된 바와 같이, 본 발명의 일 실시예에 따라 서비스 제공 시스템(300)은, 풀 관리부(310), 가치 평가 관리부(320), 매칭 관리부(330), 통신부(340) 및 제어부(350)를 포함할 수 있다. 또한, 본 발명의 일 실시예에 따라 풀 관리부(310), 가치 평가 관리부(320), 매칭 관리부(330), 통신부(340) 및 제어부(350)는 그 중 적어도 일부가 외부 시스템(미도시됨)과 통신하는 프로그램 모듈들일 수 있다. 이러한 프로그램 모듈들은 운영 시스템, 응용 프로그램 모듈 및 기타 프로그램 모듈의 형태로 서비스 제공 시스템(300)에 포함될 수 있으며, 물리적으로는 여러 가지 공지의 기억 장치 상에 저장될 수 있다. 또한, 이러한 프로그램 모듈들은 서비스 제공 시스템(300)과 통신 가능한 원격 기억 장치에 저장될 수도 있다. 한편, 이러한 프로그램 모듈들은 본 발명에 따라 후술할 특정 업무를 수행하거나 특정 추상 데이터 유형을 실행하는 루틴, 서브루틴, 프로그램, 오브젝트, 컴포넌트, 데이터 구조 등을 포괄하지만, 이에 제한되지는 않는다.
먼저, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 풀 관리부(310)는, 매도자가 희망하는 매도 조건에 관한 정보를 포함하는 매도 풀(Pool)을 생성할 수 있다. 구체적으로, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 풀 관리부(310)는, 매도자 또는 중개자에 의하여 등록되는 매도에 관한 희망 조건에 관한 정보에 기초하여 매도 풀을 생성할 수 있다.
예를 들면, 매도 조건에 관한 정보에는 대상 부동산 객체, 매도 희망 가격 등이 포함될 수 있다.
예를 들면, 매도 풀에 포함될 수 있는 매도 조건에 관한 정보에는, 매도 대상 부동산 객체에 관한 정보(예를 들면, 면적, 실거래가, 소유자, 주소, 용도지역, 준공 시기 등)뿐만 아니라 해당 부동산 객체와 연관된 각종 사업, 규제 또는 법령(예를 들면, 지구단위계획, 재정비촉진지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등)과 부동산이 속한 지역과 연관된 개발(예를 들면, 유사 실거래 사례, 인근 신축개발 사례, 개발 후 전체 매각 사례 등)에 관한 정보가 포함될 수 있다. 또한, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 매도 대상 부동산 객체에 관한 정보는, 복수의 외부 서버(또는 복수의 데이터베이스)로부터 수집되는 부동산 고유번호를 기준으로 하여 식별, 관리 또는 통합될 수 있다.
한편, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 풀 관리부(310)는, 매수자가 희망하는 매수 조건에 관한 정보를 포함하는 매수 풀을 생성할 수 있다. 구체적으로, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 풀 관리부(310)는, 매수자 또는 중개자에 의하여 등록되는 매수에 관한 희망 조건에 기초하여 매수 풀을 생성할 수 있다.
예를 들면, 매수 조건에 관한 정보에는, 매수자가 매수하고자 하는 부동산 객체에 관한 매수 희망 가격, 매수 희망 지역, 희망 용도, 희망 개발 계획, 개발 후 희망 수익률 및 개발 후 희망 가치 등에 관한 정보가 포함될 수 있다.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따라 서비스 제공 시스템을 통해 매도 풀 및 매수 풀의 구성을 개념적으로 나타내는 도면이다.
도 3을 참조하면, 매도 풀(301)에는 적어도 하나의 매도 조건(302, 303, 304)이 포함될 수 있고, 매수 풀(305)에는 적어도 하나의 매수 조건(306, 307, 308)이 포함될 수 있다.
계속하여, 도 3을 참조하면, 매도 풀(301)에 포함되는 적어도 하나의 매도 조건(302, 303, 304)과 매수 풀(305)에 포함되는 적어도 하나의 매수 조건(306, 307, 308)은 후술할 가치 평가 결과에 기초하여 서로 매칭될 수 있다.
다음으로, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 가치 평가 관리부(320)는, 매도 풀에 포함되는 적어도 하나의 매도 조건에 의하여 특정되는 적어도 하나의 부동산 객체에 관한 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 적어도 하나의 부동산 객체에 대한 가치 평가를 수행하는 기능을 수행할 수 있다.
구체적으로, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 부동산 객체에 관한 개발 요소에는 해당 부동산 객체의 건축 대지에 적용될 수 있는 건축 요소 및 금융 요소가 포함될 수 있다.
또한, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 가치 평가 관리부(320)는, 부동산 객체의 개발 요소에 관한 정보를 획득하고, 위의 획득되는 개발 요소에 관한 정보에 기초하여 해당 부동산 객체의 건축 대지에 건축될 수 있는 건물의 설계 모델을 생성하고, 위의 생성되는 설계 모델을 참조하여 해당 부동산 객체의 개발 후 가치를 평가할 수 있다.
나아가, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 가치 평가 관리부(320)는, 가치 평가의 대상이 되는 부동산 객체와 위치적으로 연관되는 다른 부동산 객체에 대한 개발에 관한 사례 정보를 더 참조하여 해당 부동산 객체의 개발 후 가치를 평가할 수 있다.
여기서, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 부동산 객체의 개발 후 가치에 관한 정보에는, 개발 요소에 관한 정보에 기초하여 생성되는 설계 모델에 따라 건축 대지에 건축될 수 있는 건물의 층 수, 연면적, 건폐율, 전용률, 분양가, 거래 차익, 임대료 및 임대 수익 중 적어도 하나에 관한 정보가 포함될 수 있다.
특히, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 가치 평가 관리부(320)는, 부동산 객체를 특정하는 매도 조건과 매칭될 수 있는 매수 조건에 관한 정보에 기초하여 해당 부동산 객체에 관한 개발 요소 또는 설계 모델을 특정할 수 있고, 이렇게 특정되는 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 해당 부동산 객체에 대한 가치 평가를 수행할 수 있다.
즉, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 매수자가 희망하는 매수 조건에 의하여 특정되는 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 매도의 대상이 되는 부동산 객체의 가치를 평가할 수 있게 되며, 이로써 매수자가 희망하는 조건, 용도 또는 계획에 부합하는 방향으로 부동산 객체의 가치를 현실성 있게 추정할 수 있게 된다. 따라서, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 매수자가 부동산 객체를 매수한 후에 자신이 희망하는 조건, 용도 또는 계획에 따라 해당 부동산 객체를 개발할 경우에 얻을 수 있는 경제적인 가치(즉, 개발 후 가치)를 예측할 수 있게 되고, 후술할 바와 같이 매수자가 희망하는 개발 후 가치를 가질 것으로 예측되는 부동산 객체를 특정하는 매도 조건이 해당 매수자의 매수 조건과 매칭될 수 있게 된다.
이하에서는, 본 발명의 일 실시예에 따른 가치 평가 관리부(320)가 부동산 객체의 개발 후 가치를 추정하는 구성에 관하여 예시적으로 설명하기로 한다.
예를 들면, 건축 대지에 대한 건축 요소에 관한 정보에는, 건축 대지 및 그 건축 대지와 인접한 대지에 관한 대지 정보(예를 들면, 면적, 지적도, 건축 계획, 도로 현황, 대지 사용 용도 등), 해당 건축 대지에 건물을 짓는 경우에 적용될 수 있는 법규 정보(예를 들면, 국토계획법, 건축법, 주차장법, 주택법 등), 해당 건축 대지가 위치한 지역의 환경 정보(예를 들면, 시간별 태양의 고도각, 건물 등 주변 환경에 의한 조망 범위, 기후, 날씨 등) 등이 포함될 수 있다.
또한, 예를 들면, 건축 대지에 대한 금융 요소에 관한 정보에는, 해당 건축 대지로부터 소정 거리 이내 부동산의 임대료, 매매금 또는 전세금에 관한 정보, 해당 건축 대지로부터 소정 거리 이내 부동산의 실거래가 및 도시별 평균 부동산 시세 중 적어도 하나로부터 산출된 해당 건축 대지의 예상 매도 가격 또는 임대료 등의 부동산 시장 정보가 포함될 수 있다.
또한, 본 발명의 일 실시예에 따른 가치 평가 관리부(320)는, 해당 건축 대지에 건물을 짓는 것을 계획하는 사용자(예를 들면, 부동산 시장에서 부동산을 매수하여 건물을 새로 짓고자 하는 사람 등)의 요구 정보를 획득할 수도 있으며, 이러한 사용자 요구 정보에는, 사용자의 위험 감수 성향, 사용자의 건물 사용 선호 용도(예를 들면, 분양 및 임대 선호도), 남향 또는 조망 선호도, 대지 활용도와 쾌적성 사이의 우선 순위 등에 관한 정보가 포함될 수 있다. 본 발명의 일 실시예에 따르면, 이러한 사용자 요구 정보는, 부동산 객체를 특정하는 매도 조건과 매칭될 수 있는 매수 조건(즉, 매수 풀 내에 포함되는 매수 조건)에 관한 정보로부터 획득될 수 있으며, 나아가 해당 부동산 객체의 건축 대지와 연관된 설문/질의에 대한 매수자의 응답 결과로부터 획득될 수도 있다.
한편, 본 발명의 일 실시예에 따른 가치 평가 관리부(320)는, 건축 대지에 관하여 건축 요소에 관한 정보 및 금융 요소에 관한 정보를 획득하기 위해 오픈 API(open application program interface) 제공 서버, 공지의 데이터베이스 등을 참조할 수 있으며, 예를 들어, 국가 공간 정보 시스템(nsdi.go.kr) 등과 같은 각종 공공 기관 사이트의 데이터베이스로부터 획득된 데이터를 분석하고 그 획득된 데이터를 통해 자체적인 데이터를 생성함으로써, 각종 건축, 금융, 대지, 도로, 인구, 부동산 시세, 환경 등에 대한 정보를 획득할 수 있다.
다음으로, 본 발명의 일 실시예에 따른 가치 평가 관리부(320)는, 위와 같이 획득되는 정보에 기초하여 부동산 객체의 건축 대지에 건축될 수 있는 건물의 설계 모델을 생성하는 기능을 수행할 수 있다.
구체적으로, 본 발명의 일 실시예에 따른 가치 평가 관리부(320)는, 건축 대지에 배치 가능한 건물 외곽 형태, 건물 외곽 형태에 적용 가능한 건물 코어 구조, 건물 내 코어 구조를 제외한 면적의 사용 용도에 따른 면적 분배 및 면적 분배에 따른 건물의 층별 평면 구조 중 적어도 하나의 항목에 관한 설계 모델을 계층적으로 생성하는 기능을 수행할 수 있다.
더 구체적으로, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 건물 외곽 형태에 관한 항목은 건물의 외곽선, 건물의 외형 또는 건축 대지 상에 건물 또는 주차 공간이 배치되는 위치에 관한 항목일 수 있으며, 건물 코어 구조에 관한 항목은 피난 계단, 승강기, 중정 등의 건물 주요 골격 구조에 관한 항목일 수 있으며, 사용 용도에 따른 면적 분배에 관한 항목은 층별 임대/분양 면적 분배에 관한 항목일 수 있고, 건물의 층별 평면 구조에 관한 항목은 층별 개별 공간 간 구획 또는 배치에 관한 항목일 수 있다.
또한, 본 발명의 일 실시예에 따른 가치 평가 관리부(320)는, 적어도 하나의 항목에 관한 설계 모델을 생성함에 있어서, 적어도 하나의 항목에 대한 기설정된 우선 순위에 기초하여 계층적으로 생성할 수 있다. 본 발명의 일 실시예에 따라 이러한 우선 순위는 매칭의 대상이 되는 매수 풀 내에 포함되는 매수 조건에 관한 정보로부터 획득될 수 있으며, 해당 건축 대지와 연관된 설문/질의에 대한 매수 희망자의 응답 결과에 기초하여 획득될 수도 있다.
예를 들면, 본 발명의 일 실시예에 따른 가치 평가 관리부(320)는, 건물 외곽 형태, 건물 코어 구조, 사용 용도에 따른 면적 분배 및 건물의 층별 평면 구조 순으로 설계 모델을 생성하는 경우, 먼저 해당 건축 대지에 배치 가능한 적어도 하나의 건물 외곽 형태(즉, 우선 순위가 가장 높은 항목)에 관한 설계 모델을 생성하고, 생성된 적어도 하나의 건물 외곽 형태에 관한 설계 모델 각각에 적용 가능한 적어도 하나의 건물 코어 구조(즉, 우선 순위가 두번째 높은 항목)에 관한 설계 모델을 생성하고, 생성된 적어도 하나의 건물 코어 구조에 관한 설계 모델 각각에 적용 가능한 적어도 하나의 사용 용도에 따른 면적 분배(즉, 우선 순위가 세번째 높은 항목)에 관한 설계 모델을 생성하고, 생성된 적어도 하나의 사용 용도에 따른 면적 분배에 관한 설계 모델 각각에 적용 가능한 적어도 하나의 건물의 층별 평면 구조(즉, 우선 순위가 네번째 높은 항목)에 관한 설계 모델을 생성할 수 있다.
한편, 본 발명의 일 실시예에 따른 가치 평가 관리부(320)는, 건축 대지에 배치 가능한 건물 외곽 형태, 건물 외곽 형태에 적용 가능한 건물 코어 구조, 건물 내 코어 구조를 제외한 면적의 사용 용도에 따른 면적 분배 및 면적 분배에 따른 건물의 층별 평면 구조 중 적어도 하나의 항목에 관한 설계 모델을 생성하기 위하여 메타 휴리스틱(meta heuristic) 알고리즘을 이용할 수 있으며, 이러한 메타 휴리스틱 알고리즘에는, 유전 알고리즘(GA; genetic algorithms), 시뮬레이티드 어닐링(SA; simulated annealing) 및 타부 탐색(TS, tabu searching) 중 적어도 하나가 포함될 수 있다.
또한, 본 발명의 일 실시예에 따른 가치 평가 관리부(320)는, 적어도 하나의 항목에 관한 설계 모델을 계층적으로 생성함에 있어서, 1차 설계 모델에 대하여 산출되는 스코어를 참조하여 1차 설계 모델 중 적어도 하나를 추출하고, 추출된 적어도 하나의 1차 설계 모델에 기초하여 2차 설계 모델을 생성할 수 있다.
한편, 설계 모델 생성에 관한 더 자세한 내용에 관하여는 본 출원인에 의하여 출원된 한국특허출원 제2017-25095호에 최초로 첨부된 특허출원명세서의 기재를 참조할 수 있으며, 한국특허출원 제2017-25095호의 특허출원명세서에 기재된 내용은 그 전체로서 본 명세서에 병합된 것으로 보아야 함을 밝혀 둔다.
이상에서, 건물 설계 모델을 생성하는 실시예에 대하여 자세히 설명하였지만, 본 발명에 따라 건물 설계 모델을 생성하는 방법이 반드시 이상에서 설명된 실시예에 한정되는 것은 아니며, 본 발명의 목적을 달성할 수 있는 범위 내에서 얼마든지 변경될 수 있음을 밝혀 둔다.
예를 들면, 본 발명의 다른 실시예에 따른 가치 평가 관리부(310)는, 설계 모델을 생성하기 위하여 심층 강화 학습(Deep Reinforcement Learning)을 포함한 다양한 기계 학습 알고리즘, 심층 학습 알고리즘, 강화 학습 알고리즘 등을 이용할 수 있다.
한편, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 가치 평가 관리부(320)는, 위의 생성되는 설계 모델을 참조하여 부동산 객체의 개발 후 가치를 추정하는 기능을 수행할 수 있다. 여기서, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 개발 후 가치에는, 개발 후 분양 수익, 개발 후 임대 수익 등이 포함될 수 있다. 예를 들면, 위의 추정되는 개발 후 가치에 관한 정보에는, 해당 부동산 객체의 건축 대지에 건축될 수 있는 건물의 층 수, 연면적, 건폐율, 전용률, 분양가, 거래 차익, 임대료, 임대 수익 등에 관한 정보가 포함될 수 있다.
구체적으로, 본 발명의 일 실시예에 따른 가치 평가 관리부(320)는, 위의 생성되는 건물 설계 모델에 따라 어떤 부동산 객체(토지)의 건축 대지 상에 건물을 건축할 경우에, 해당 부동산에서 발생할 것으로 예상되는 추가 수익에 근거하여 개발 후 가치를 추정할 수 있다.
더 구체적으로, 본 발명의 일 실시예에 따른 가치 평가 관리부(320)는, 가치 산출의 대상이 되는 대상 부동산 객체의 위치적으로 연관되는 적어도 하나의 주변 부동산 객체에 대하여 행해졌던 개발에 관한 사례 정보를 획득할 수 있고, 위의 생성되는 건물 설계 모델과 위의 획득되는 개발 사례 정보를 모두 참조하여 대상 부동산 객체의 개발 후 가치를 추정하는 기능을 수행할 수 있다. 예를 들면, 주변 부동산 객체에 대한 개발에 관한 사례 정보에는, 개발 시점, 개발 상태 및 개발 수익 중 적어도 하나에 관한 정보가 포함될 수 있다.
도 4 및 도 5는 본 발명의 일 실시예에 따라 서비스 제공 시스템을 통해 부동산의 개발 후 가치에 관한 정보가 추정되는 구성을 예시적으로 나타내는 도면이다.
도 4 및 도 5의 실시예에서, 매도 풀에 포함되는 매도 조건에 의하여 특정되는 "서울특별시 서대문구 창천동 501-24"라는 주소를 갖는 한 필지의 토지에 대한 개발 후 가치를 평가하는 경우를 가정할 수 있다. 예를 들면, 도 4 및 도 5의 실시예에서, 대상 토지(410)는, 필지 면적이 307.4m2일 수 있고, 용도지역이 "제2종일반주거지역"일 수 있고, 지목이 "대"일 수 있고, 그 토지 위에 건축된 건물의 연면적이 861.66m2일 수 있고, 그 건물의 주용도가 "공동주택"일 수 있고, 그 건물의 규모가 "지상 4층, 지하 1층"일 수 있고, 그 건물이 준공 후 15년이 된 건물일 수 있다.
도 4 및 도 5를 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 서비스 제공 시스템(300)은, 매수 풀에 포함된 매수 조건 중 해당 토지에 매칭될 수 있는 매수 조건에 의하여 특정되는 개발 요소에 관한 정보에 기초하여 대상 토지(410)의 건축 대지 위에 건축될 수 있는 건물의 설계 모델을 생성할 수 있다. 본 발명의 일 실시예에 따르면, 서비스 제공 시스템(300)에 의하여 생성되는 건물 설계 모델은, 앞서 충분하게 설명한 바와 같이, 대상 토지에 매칭될 수 있는 매수 조건에 의해 특정되는 개발 요소(즉, 건축 요소 및 금융 요소를 포함하는 개념으로서, 일조의 의한 높이 제한, 대지 내 공지, 용적률, 건폐율 등을 포함할 수 있음)를 종합적으로 고려하여 생성되는 최적의 설계 모델을 가리킬 수 있다. 일 예로서, 도 4 및 도 5의 실시예에서는, 지상 5층, 연면적 614.8m2, 건폐율 56.7%, 전용률 80.37%에 해당하는 설계 모델이 생성될 수 있다. 또한, 본 발명의 일 실시예에 따른 서비스 제공 시스템(300)은, 위와 같이 생성되는 설계 모델의 모습을, 대상 토지와 연관된 매도자 또는 매수자의 디바이스(200)를 통해, 3차원적인 그래픽 요소(420)로서 시각적으로 제공할 수 있다.
계속하여, 도 4 및 도 5를 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 서비스 제공 시스템(300)은, 대상 토지(410)와 위치적으로 연관되는 주변 토지(411, 412)에 대하여 행해진 개발에 관한 사례 정보를 획득할 수 있다. 도 4 및 도 5의 실시예에서는, 창천동 503-6에 위치하는 주변 토지(411)와 창천동 259에 위치하는 주변 토지(412)에 대한 개발 사례 정보가 획득될 수 있다. 계속하여, 도 4 및 도 5를 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 서비스 제공 시스템(300)은, 위의 생성되는 건물 설계 모델과 위의 획득되는 개발 사례 정보를 모두 참조하여 대상 토지에서 발생할 수 있는 개발 후 수익을 추정할 수 있고, 그 추정되는 정보(430)를 제공할 수 있다. 도 4 및 도 5의 실시예에서, 개발 후 가치에 관한 정보는, 분양 시 예상되는 수익과 임대 시 예상되는 수익으로 구분되어 제공될 수 있다.
또한, 본 발명의 일 실시예에 따른 서비스 제공 시스템(300)은, 대상 토지를 매수하고자 하는 매수자가 개발 후 수익에 영향을 미치는 주요 요인에 해당하는 조건(예를 들면, 토지 매입 비용, 건축 비용, 분양가, 임대료 등)을 임의로 수정해 볼 수 있도록 지원하는 사용자 인터페이스(740)를 제공할 수 있고, 그 수정에 따라 타겟 부동산 객체(410)의 개발 후 가치에 관한 정보를 동적으로 변경하여 제공할 수 있다.
다음으로, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 매칭 관리부(330)는, 위의 가치 평가의 결과를 참조하여 매도 풀에 포함되는 특정 매도 조건과 매수 풀에 포함되는 특정 매수 조건을 매칭시킬 수 있다. 구체적으로, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 매칭 관리부(330)는, 제1 매도 조건의 적어도 하나의 항목이 제1 매수 조건의 적어도 하나의 항목에 부합하는 것으로 판단되면 제1 매도 조건과 제1 매수 조건을 매칭시킬 수 있다.
예를 들면, 본 발명의 일 실시예에 따른 매칭 관리부(330)는, 매도 풀에 포함되는 매도 조건 A에 의하여 특정되는 토지 A의 개발 후 가치가 35억원인 것으로 평가되고 토지 A의 매도 희망 가격이 27억원인 경우에, 매수 풀에 포함되는 다양한 매수 조건 중 매수 희망 가격이 25억원(토지 A의 매도 희망 가격과 유사함)이고 개발 후 희망 가치가 34억원(토지 A의 추정된 개발 후 가치와 유사함)인 매수 조건 B를 매도 조건 A에 매칭시킬 수 있다.
또한, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 매칭 관리부(330)는, 위의 매칭되는 특정 매도 조건에 대응하는 특정 매도자와 위의 매칭되는 특정 매수 조건에 대응하는 매수자에게 매칭 결과에 관한 정보를 제공할 수 있으며, 이로써, 특정 매도자와 특정 매수자가 특정 부동산 객체를 특정 매수 조건으로 거래할 수 있게 유도할 수 있다.
예를 들면, 본 발명의 일 실시예에 따른 매칭 관리부(330)는, 매도 조건 A와 매칭되는 매수 조건 B과 연관된 매수자에게 매도 조건 A에 의하여 특정되는 토지 A의 건축 대지 위에 건축될 수 있는 설계 모델에 관한 정보, 토지 A의 개발 후 가치에 관한 정보, 토지 A를 개발할 경우에 예상되는 현금 흐름에 관한 정보 등이 제공될 수 있으며, 이러한 정보는 사업계획서의 형식으로 편집되어 제공될 수 있다.
또한, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 매칭 관리부(330)는, 매도 풀에 포함되어 있는 어떤 매도 조건에 의하여 특정되는 어떤 부동산 객체의 개발 후 가치가 기본 조건을 만족시키지 못하는 것으로 판단되면, 해당 매도 조건을 매칭 대상에서 제외시킬 수 있다. 예를 들면, 매도 풀에 포함되는 매도 조건 C에 의하여 특정되는 부동산 객체 C의 개발 후 가치가 매도 조건 C에 의하여 특정되는 매도 희망 가격보다 현저하게 낮은 경우에는, 매도 조건 C를 매수 풀에 포함되는 매수 조건과 매칭될 수 있는 대상에서 제외시킬 수 있다.
한편, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 통신부(340)는, 풀 관리부(310), 가치 평가 관리부(320) 및 매칭 관리부(330)로부터의/로의 데이터 송수신이 가능하도록 하는 기능을 수행할 수 있다.
마지막으로, 본 발명의 일 실시예에 따르면, 제어부(350)는 풀 관리부(310), 가치 평가 관리부(320), 매칭 관리부(330) 및 통신부(340) 간의 데이터의 흐름을 제어하는 기능을 수행할 수 있다. 즉, 본 발명에 따른 제어부(350)는 서비스 제공 시스템(300)의 외부로부터의/로의 데이터 흐름 또는 서비스 제공 시스템(300)의 각 구성요소 간의 데이터 흐름을 제어함으로써, 풀 관리부(310), 가치 평가 관리부(320), 매칭 관리부(330) 및 통신부(340)에서 각각 고유 기능을 수행하도록 제어할 수 있다.
이상 설명된 본 발명에 따른 실시예는 다양한 컴퓨터 구성요소를 통하여 실행될 수 있는 프로그램 명령어의 형태로 구현되어 컴퓨터 판독 가능한 기록 매체에 기록될 수 있다. 상기 컴퓨터 판독 가능한 기록 매체는 프로그램 명령어, 데이터 파일, 데이터 구조 등을 단독으로 또는 조합하여 포함할 수 있다. 상기 컴퓨터 판독 가능한 기록 매체에 기록되는 프로그램 명령어는 본 발명을 위하여 특별히 설계되고 구성된 것이거나 컴퓨터 소프트웨어 분야의 당업자에게 공지되어 사용 가능한 것일 수 있다. 컴퓨터 판독 가능한 기록 매체의 예에는, 하드 디스크, 플로피 디스크 및 자기 테이프와 같은 자기 매체, CD-ROM 및 DVD와 같은 광기록 매체, 플롭티컬 디스크(floptical disk)와 같은 자기-광 매체(magneto-optical medium), 및 ROM, RAM, 플래시 메모리 등과 같은, 프로그램 명령어를 저장하고 실행하도록 특별히 구성된 하드웨어 장치가 포함된다. 프로그램 명령어의 예에는, 컴파일러에 의하여 만들어지는 것과 같은 기계어 코드뿐만 아니라 인터프리터 등을 사용하여 컴퓨터에 의해서 실행될 수 있는 고급 언어 코드도 포함된다. 하드웨어 장치는 본 발명에 따른 처리를 수행하기 위하여 하나 이상의 소프트웨어 모듈로 변경될 수 있으며, 그 역도 마찬가지이다.
이상에서 본 발명이 구체적인 구성요소 등과 같은 특정 사항과 한정된 실시예 및 도면에 의하여 설명되었으나, 이는 본 발명의 보다 전반적인 이해를 돕기 위하여 제공된 것일 뿐, 본 발명이 상기 실시예에 한정되는 것은 아니며, 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상적인 지식을 가진 자라면 이러한 기재로부터 다양한 수정과 변경을 꾀할 수 있다.
따라서, 본 발명의 사상은 상기 설명된 실시예에 국한되어 정해져서는 아니 되며, 후술하는 특허청구범위뿐만 아니라 이 특허청구범위와 균등한 또는 이로부터 등가적으로 변경된 모든 범위는 본 발명의 사상의 범주에 속한다고 할 것이다.
100: 통신망
200: 디바이스
300: 서비스 제공 시스템
310: 풀 관리부
320: 가치 평가 관리부
330: 매칭 관리부
340: 통신부
350: 제어부
200: 디바이스
300: 서비스 제공 시스템
310: 풀 관리부
320: 가치 평가 관리부
330: 매칭 관리부
340: 통신부
350: 제어부
Claims (13)
- 부동산 거래를 위한 매칭 서비스를 제공하는 시스템에서 구현되는 방법으로서 - 상기 시스템은 풀 관리부, 가치 평가 관리부 및 매칭 관리부를 포함함 -,
상기 풀 관리부가, 매도자가 희망하는 매도 조건에 관한 정보를 포함하는 매도 풀(Pool)을 생성하고, 매수자가 희망하는 매수 조건에 관한 정보를 포함하는 매수 풀을 생성하는 단계,
상기 가치 평가 관리부가, 상기 매도 풀에 포함되는 적어도 하나의 매도 조건에 의하여 특정되는 적어도 하나의 부동산 객체에 관한 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 상기 적어도 하나의 부동산 객체의 개발 후 가치에 관한 평가를 수행하는 단계,
상기 매칭 관리부가, 상기 가치 평가의 결과를 참조하여 상기 매도 풀에 포함되는 특정 매도 조건과 상기 매수 풀에 포함되는 특정 매수 조건을 매칭시키는 단계, 및
상기 매칭 관리부가, 상기 매칭되는 특정 매도 조건에 대응하는 특정 매도자와 상기 매칭되는 특정 매수 조건에 대응하는 매수자에게 상기 매칭 결과에 관한 정보를 동적으로 제공하는 단계를 포함하고,
상기 평가 단계에서, 상기 적어도 하나의 부동산 객체에 관한 개발 요소 또는 설계 모델은 상기 적어도 하나의 부동산 객체를 특정하는 상기 적어도 하나의 매도 조건과 매칭될 수 있는 매수 조건에 관한 정보에 기초하여 특정되고, 상기 개발 후 가치는 적어도 하나의 부동산 객체에서 발생할 것으로 예상되는 추가 수익에 근거하여 추정되고,
상기 평가 단계에서, 상기 적어도 하나의 부동산 객체와 위치적으로 연관되는 다른 부동산 객체에 대한 개발에 관한 사례 정보를 더 참조하여 상기 적어도 하나의 부동산 객체의 개발 후 가치를 평가하고,
상기 매칭 단계에서, 상기 매도 풀에 포함되는 제1 매도 조건에 의하여 특정되는 제1 토지의 개발 후 가치와 상기 매수 풀에 포함되는 제1 매수 조건에 의하여 특정되는 상기 제1 토지의 개발 후 가치가 서로 대응된다고 판단되면, 상기 제1 매도 조건과 상기 제1 매수 조건을 매칭시키고,
상기 제공 단계에서, 상기 매칭 관리부는 상기 매수자가 개발 후 수익에 영향을 미치는 요인에 해당하는 조건을 임의로 수정해 볼 수 있도록 지원하는 사용자 인터페이스를 제공하고, 상기 매도 풀에 포함되어 있는 매도 조건에 의하여 특정되는 적어도 하나의 부동산 객체의 개발 후 가치가 기본 조건을 만족시키지 못하는 것으로 판단되면, 상기 매도 조건을 매칭 대상에서 제외시키는
방법. - 제1항에 있어서,
상기 매도 조건에는, 매도 대상 부동산 객체, 매도 희망 가격이 포함되는
방법. - 제1항에 있어서,
상기 매수 조건에는, 매수 희망 가격, 매수 희망 지역, 희망 용도, 희망 개발 계획, 개발 후 희망 수익률 및 개발 후 희망 가치 중 적어도 하나가 포함되는
방법. - 삭제
- 제1항에 있어서,
상기 개발 요소에 관한 정보에는, 건축 대지에 적용될 수 있는 건축 요소 및 금융 요소에 관한 정보가 포함되는
방법. - 제1항에 있어서,
상기 평가 단계는,
상기 적어도 하나의 부동산 객체의 개발 요소에 관한 정보를 획득하는 단계,
상기 개발 요소에 관한 정보에 기초하여 상기 적어도 하나의 부동산 객체의 건축 대지에 건축될 수 있는 건물의 설계 모델을 생성하는 단계, 및
상기 생성되는 설계 모델을 참조하여 상기 적어도 하나의 부동산 객체의 개발 후 가치를 평가하는 단계를 포함하는
방법 - 삭제
- 제1항에 있어서,
상기 적어도 하나의 부동산 객체의 개발 후 가치에 관한 정보에는, 상기 설계 모델에 따라 상기 건축 대지에 건축될 수 있는 건물의 층 수, 연면적, 건폐율, 전용률, 분양가, 거래 차익, 임대료 및 임대 수익 중 적어도 하나에 관한 정보가 포함되는
방법. - 삭제
- 삭제
- 삭제
- 제1항에 따른 방법을 실행하기 위한 컴퓨터 프로그램을 기록하는 비일시성의 컴퓨터 판독 가능 기록 매체.
- 부동산 거래를 위한 매칭 서비스를 제공하는 시스템으로서,
매도자가 희망하는 매도 조건에 관한 정보를 포함하는 매도 풀(Pool)을 생성하고, 매수자가 희망하는 매수 조건에 관한 정보를 포함하는 매수 풀을 생성하는 풀 관리부,
상기 매도 풀에 포함되는 적어도 하나의 매도 조건에 의하여 특정되는 적어도 하나의 부동산 객체에 관한 개발 요소 또는 설계 모델에 기초하여 상기 적어도 하나의 부동산 객체의 개발 후 가치에 관한 평가를 수행하는 가치 평가 관리부, 및
상기 가치 평가의 결과를 참조하여 상기 매도 풀에 포함되는 특정 매도 조건과 상기 매수 풀에 포함되는 특정 매수 조건을 매칭시키고, 상기 매칭되는 특정 매도 조건에 대응하는 특정 매도자와 상기 매칭되는 특정 매수 조건에 대응하는 매수자에게 상기 매칭 결과에 관한 정보를 동적으로 제공하는 매칭 관리부를 포함하고,
상기 적어도 하나의 부동산 객체에 관한 개발 요소 또는 설계 모델은 상기 적어도 하나의 부동산 객체를 특정하는 상기 적어도 하나의 매도 조건과 매칭될 수 있는 매수 조건에 관한 정보에 기초하여 특정되고, 상기 개발 후 가치는 적어도 하나의 부동산 객체에서 발생할 것으로 예상되는 추가 수익에 근거하여 추정되고,
상기 가치 평가 관리부는, 상기 적어도 하나의 부동산 객체와 위치적으로 연관되는 다른 부동산 객체에 대한 개발에 관한 사례 정보를 더 참조하여 상기 적어도 하나의 부동산 객체의 개발 후 가치를 평가하고,
상기 매칭 관리부는, 상기 매도 풀에 포함되는 제1 매도 조건에 의하여 특정되는 제1 토지의 개발 후 가치와 상기 매수 풀에 포함되는 제1 매수 조건에 의하여 특정되는 상기 제1 토지의 개발 후 가치가 서로 대응된다고 판단되면, 상기 제1 매도 조건과 상기 제1 매수 조건을 매칭시키고, 상기 매수자가 개발 후 수익에 영향을 미치는 요인에 해당하는 조건을 임의로 수정해 볼 수 있도록 지원하는 사용자 인터페이스를 제공하고, 상기 매도 풀에 포함되어 있는 매도 조건에 의하여 특정되는 적어도 하나의 부동산 객체의 개발 후 가치가 기본 조건을 만족시키지 못하는 것으로 판단되면, 상기 매도 조건을 매칭 대상에서 제외시키는
시스템.
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