JP6986424B2 - 部屋別原価按分計算処理装置、部屋別原価按分計算処理方法および部屋別原価按分計算処理プログラム - Google Patents

Description

本発明は、部屋別原価按分計算処理装置、部屋別原価按分計算処理方法および部屋別原価按分計算処理プログラムに関する。

特許文献１では、区分所有事務所の供給および所有に関する投資を行う場合の業績評価および成果評価に係る、区分所有事務所投資管理システム、区分所有事務所投資管理システムの制御方法、区分所有事務所投資管理システムのプログラム及び記録媒体に関する発明が開示されている。

特開２０１７−５４４９７号公報

しかしながら、上記特許文献１では、区分所有建物を部屋別に原価の按分計算することはできなかった。

本発明は、上記に鑑みてなされたものであって、構造上複数に区分可能な不動産を区分単位で原価計算する際に、引渡済みか未引渡かを区別して按分計算を行ったり、原価を算出する単位となる費目別に価格で按分するか面積で按分するかを設定可能としたりすることができる部屋別原価按分計算処理装置、部屋別原価按分計算処理方法および部屋別原価按分計算処理プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明に係る部屋別原価按分計算処理装置は、記憶部と制御部とを備え、構造上複数に区分可能な販売不動産を区分単位で原価計算する部屋別原価按分計算処理装置であって、前記記憶部は、前記販売不動産の区分毎の契約情報を記憶する契約マスタと、前記販売不動産の区分毎の価格と面積とを記憶するプロジェクトマスタと、前記販売不動産の区分毎の原価を算出する単位となる費目毎の按分方法区分や振替対象区分を設定する費目マスタと、を含み、前記制御部は、前記販売不動産に関して実際に支払った支払データを抽出する実績データ抽出手段と、前記販売不動産の区分毎の契約情報を収集する契約情報収集手段と、前記販売不動産の区分毎の価格情報と面積情報とを収集する価格面積情報収集手段と、前記販売不動産の前記支払データと前記価格情報と前記面積情報とに基づいて区分毎の原価を按分して作成する原価作成手段と、を備えたこと、を特徴とする。

また、本発明に係る部屋別原価按分計算処理装置は、前記制御部は、前記原価作成手段によって前記販売不動産の区分毎の原価を作成する際に、生じた端数を前記販売不動産の区分の中で価格あるいは面積の少なくとも一方が最も大きい区分に寄せて処理する端数処理手段をさらに備えたこと、を特徴とする。

また、本発明に係る部屋別原価按分計算処理装置は、前記制御部は、前記端数処理手段によって端数処理された前記販売不動産の区分毎の原価を実際に使用するデータとして更新する実データ更新手段をさらに備えたこと、を特徴とする。

また、本発明に係る部屋別原価按分計算処理装置は、前記費目マスタは、前記販売不動産の区分毎の原価を算出する際に、費目毎の按分方法区分として販売価格や建物価格や土地価格、あるいは、専有面積や土地面積に応じて原価の按分方法を設定する原価按分方法区分と、前記販売不動産の一部の区分を引渡した後に発生した追加原価について、全区分で按分するか、あるいは、未引渡の残区分のみで按分するかを設定する原価振替対象区分と、を任意に設定可能としたこと、を特徴とする。

また、本発明に係る部屋別原価按分計算処理方法は、記憶部と制御部とを備え、構造上複数に区分可能な販売不動産を区分単位で原価計算する部屋別原価按分計算処理装置で実行される部屋別原価按分計算処理方法であって、前記記憶部は、前記販売不動産の区分毎の契約情報を記憶する契約マスタと、前記販売不動産の区分毎の価格と面積とを記憶するプロジェクトマスタと、前記販売不動産の区分毎の原価を算出する単位となる費目毎の按分方法区分や振替対象区分を設定する費目マスタと、を含み、前記制御部で実行される、前記販売不動産に関して実際に支払った支払データを抽出する実績データ抽出手段と、前記販売不動産の区分毎の契約情報を収集する契約情報収集ステップと、前記販売不動産の区分毎の価格情報と面積情報とを収集する価格面積情報収集ステップと、前記販売不動産の前記支払データと前記価格情報と前記面積情報とに基づいて区分毎の原価を按分して作成する原価作成ステップと、を含むこと、を特徴とする。

また、本発明に係る部屋別原価按分計算処理プログラムは、記憶部と制御部とを備え、構造上複数に区分可能な販売不動産を区分単位で原価計算する部屋別原価按分計算処理装置で実行させるための部屋別原価按分計算処理プログラムであって、前記記憶部は、前記販売不動産の区分毎の契約情報を記憶する契約マスタと、前記販売不動産の区分毎の価格と面積とを記憶するプロジェクトマスタと、前記販売不動産の区分毎の原価を算出する単位となる費目毎の按分方法区分や振替対象区分を設定する費目マスタと、を含み、前記制御部で実行させるための、前記販売不動産に関して実際に支払った支払データを抽出する実績データ抽出手段と、前記販売不動産の区分毎の契約情報を収集する契約情報収集ステップと、前記販売不動産の区分毎の価格情報と面積情報とを収集する価格面積情報収集ステップと、前記販売不動産の前記支払データと前記価格情報と前記面積情報とに基づいて区分毎の原価を按分して作成する原価作成ステップと、を含むこと、を特徴とする。

本発明によれば、構造上複数に区分可能な不動産を区分単位で原価計算する際に、引渡済みか未引渡かを区別して按分計算を行ったり、原価を算出する単位となる費目別に価格で按分するか面積で按分するかを設定可能としたりすることができるという効果を奏する。

図１は、本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置の構成の一例を示すブロック図である。 図２は、部屋別原価按分計算処理に用いられる原価按分方法区分と原価振替対象区分の一例を示す図である。 図３は、部屋別原価按分計算処理を行う前提条件の一例を示す図である。 図４は、部屋の販売価格で全戸按分計算処理を行う場合の一例を示す図である。 図５は、土地原価は土地価格で建物原価は建物価格で全戸按分計算処理を行う場合の一例を示す図である。 図６は、土地原価は土地面積で建物原価は占有面積で全戸按分計算処理を行う場合の一例を示す図である。 図７は、本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置における処理動作の一例を示すフローチャートである。 図８は、追加原価発生前の実績データ抽出処理の一例を示す図である。 図９は、追加原価発生前の契約情報収集処理の一例を示す図である。 図１０は、追加原価発生前の部屋別の価格・面積情報収集処理の一例を示す図である。 図１１は、追加原価発生前の発生明細ワークとレートワークから費目単位で各部屋の原価を作成する処理の一例を示す図である。 図１２は、追加原価発生前の端数処理の一例を示す図である。 図１３は、追加原価発生前の部屋別原価ワークを実データに更新する処理の一例を示す図である。 図１４は、追加原価発生後の実績データ抽出処理の一例を示す図である。 図１５は、追加原価発生後の契約情報収集処理の一例を示す図である。 図１６は、追加原価発生後の部屋別の価格・面積情報収集処理の一例を示す図である。 図１７は、追加原価発生後の発生明細ワークとレートワークから費目単位で各部屋の原価を作成する処理の一例を示す図である。 図１８は、追加原価発生後の端数処理の一例を示す図である。 図１９は、追加原価発生後の部屋別原価ワークを実データに更新する処理の一例を示す図である。

本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施形態により限定されるものではない。

［１．概要］
従来の不動産開発を行うデベロッパーなどでは、販売不動産の原価計算を表計算ソフトや手計算などを用いて処理していた。そして、その計算結果を検算してから部屋別原価を作成する必要があるため、原価を把握するまでに時間がかかっていた。

そこで、本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置では、部屋の価格や面積によって、マンションなどの不動産全体に掛かる原価を全戸按分や残戸按分により自動計算するよう処理することができる。また、本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置では、原価を算出する単位となる費目別に価格で按分するか面積で按分するかを設定可能としている。さらに、引渡後に発生した追加原価については、引渡済部屋も含めて全戸按分とするか、未引渡部屋のみの残戸按分とするかを制御可能としている。このように、不動産の原価計算において、原価を価格按分とするか面積按分とするかを制御する機能については、デベロッパーだからこそ管理できる点に着目したものである。

［２．構成］
本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置の構成の一例について、図１を参照して説明する。図１は、本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置の構成の一例を示すブロック図である。なお、本実施形態では、部屋別原価按分計算処理を行う対象不動産として、マンションなどの区分所有建物を用いて説明しているが、構造上複数に区分可能な販売不動産であれば適用が可能である。

部屋別原価按分計算処理装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、部屋別原価按分計算処理装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。

部屋別原価按分計算処理装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。部屋別原価按分計算処理装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。

通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線又は無線の通信回線を介して、部屋別原価按分計算処理装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、部屋別原価按分計算処理装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。

記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、およびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。ここで、記憶部１０６は、契約マスタ１０６ａ、プロジェクトマスタ１０６ｂ、費目マスタ１０６ｃ等を備えている。

契約マスタ１０６ａは、構造上複数に区分可能な販売不動産の区分毎の契約情報を記憶している。この契約情報には、マンションの場合、各部屋の契約者の情報や引渡日などが含まれる。例えば、引渡日は、後述する原価計算において引渡後に発生した追加原価を引渡済部屋も含めて全戸按分とするか、未引渡の残戸按分とするかを制御する場合などに用いられる。

プロジェクトマスタ１０６ｂは、販売不動産の区分毎の価格と面積とを記憶している。この価格には、マンションの各部屋の販売価格の他、その販売価格に含まれる土地価格と建物価格とがある。また、面積には、マンションの各部屋の占有面積と土地面積とがある。この価格と面積は、原価を算出する単位となる費目毎の原価按分方法区分で管理する場合に用いられる。例えば、原価按分方法区分の販売価格按分、土地価格按分、建物価格按分を用いて原価計算する場合は、プロジェクトマスタ１０６ｂの価格情報を用いる。また、原価按分方法区分の販売面積按分、土地面積按分を用いて原価計算する場合は、プロジェクトマスタ１０６ｂの面積情報を用いる。

費目マスタ１０６ｃは、販売不動産の区分毎の原価を算出する単位となる費目毎の原価按分方法区分や原価振替対象区分を設定し、記憶している。原価按分方法区分や原価振替対象区分の設定は、マンションの場合の費目として土地購入費、土地造成費、建設工事費、広告宣伝費等があり、各費目の性質に応じて設定が行われる。本実施形態の特徴は、この費目マスタ１０６ｃにより、対象不動産の原価を価格按分あるいは面積按分とするか、また、全戸按分あるいは未引渡の残戸按分とするかはデベロッパー側で任意に設定できるようにした点にある。

入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、およびマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。

制御部１０２は、部屋別原価按分計算処理装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。ここで、制御部１０２は、機能概念的に、実績データ抽出手段としての実績データ抽出部１０２ａ、契約情報収集手段としての契約情報収集部１０２ｂ、価格面積情報収集手段としての価格面積情報収集部１０２ｃ、原価作成手段としての原価作成部１０２ｄ、端数処理手段としての端数処理部１０２ｅ、実データ更新手段としての実データ更新部１０２ｆ等を備えている。

実績データ抽出部１０２ａは、販売不動産に関して実際に支払った支払データを抽出する。この支払データには、支払いを行った支払伝票番号、発生日、費目コード、金額等のデータがあり、原価按分未作成のデータを抽出する。なお、支払データの発生日が処理年月日以降のデータについては対象外とし、処理年月日までの実績データを抽出する。

契約情報収集部１０２ｂは、販売不動産の区分毎の契約情報を収集する。この契約情報には、マンションの場合、各部屋の契約者情報や引渡日などのデータがある。引渡日は、原価計算において引渡後に発生した追加原価を引渡済部屋も含めて全戸按分とするか、未引渡の残戸按分とするかの算出の基準となる。処理年月日の時点で各部屋の引渡が終わっているか否かは、引渡フラグを用いて判別している。

価格面積情報収集部１０２ｃは、販売不動産の区分毎の価格情報と面積情報とを収集する。この価格情報には、マンションの場合、部屋別の販売価格と、その内訳として土地価格と建物価格とがある。また、面積情報には、部屋別の専有面積と土地面積とがある。収集した部屋別の価格情報と面積情報は、部屋別の原価を算出する際に用いられる。

原価作成部１０２ｄは、販売不動産の支払データと価格情報と面積情報とに基づいて区分毎の原価を按分して作成する。マンションの部屋別原価を作成する場合は、費目マスタ１０６ｃに設定されている原価按分方法区分や原価振替対象区分に基づいて、部屋別の原価を作成する。例えば、マンションの費目には、土地購入費、土地造成費、建設工事費、広告宣伝費等があり、各費目の性質に応じた原価按分方法区分や原価振替対象区分が設定されている。

端数処理部１０２ｅは、原価作成手段によって販売不動産の区分毎の原価を作成する際に、生じた端数を販売不動産の区分の中で価格あるいは面積の少なくとも一方が最も大きい区分に寄せて処理する。これは、原価作成部１０２ｄにおける原価計算では、割算や掛算を用いて算出するため端数が生じ、この端数をどこかに戻す必要があるからである。本実施形態では、例えば端数があった場合、一番大きい販売価格（税抜）かつ一番大きい部屋番号の原価に端数を寄せるようにしている。これにより、販売価格も面積も一番大きい部屋が複数あったとしても、部屋番号で端数を寄せる部屋を特定することが可能となる。なお、端数処理の条件は、必ずしもこれに限定する必要はなく、状況に応じて適宜端数を寄せる部屋の条件を変えても良い。

実データ更新部１０２ｆは、端数処理部１０２ｅによって端数処理を行った販売不動産の区分毎の原価を実際に使用するデータに更新する。これは、原価計算を行う処理年月日によって、原価を算出する対象となる部屋が異なってくるため、最終的には過去に算出された部屋の原価データを含むマンション全体の原価データに更新することで、実際に使用するデータとなるからである。

［３．処理概要］
本実施形態の処理概要について、図２〜図６を参照して説明する。図２は、部屋別原価按分計算処理に用いられる原価按分方法区分と原価振替対象区分の一例を示す図である。図３は、部屋別原価按分計算処理を行う前提条件の一例を示す図である。図４は、部屋の販売価格で全戸按分計算処理を行う場合の一例を示す図である。図５は、土地原価は土地価格で建物原価は建物価格で全戸按分計算処理を行う場合の一例を示す図である。図６は、土地原価は土地面積で建物原価は占有面積で全戸按分計算処理を行う場合の一例を示す図である。

マンション販売を行うデベロッパーは、販売住戸を契約者に引渡した際に原価計上を行うが、マンションの原価は引渡した戸数に応じて計算を行っている。また、マンション原価については、土地にかかる原価と建物にかかる原価に分けられ、引渡時に土地原価は土地販売価格、建物原価は建物販売価格で原価計上してほしいという要望が存在する。さらに、販売後に追加原価が発生した場合は、全戸で按分するのか、未引渡の残戸で按分するのかがユーザ毎に異なっている。

このため、本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置１００は、マンション全体の原価を部屋別の販売価格や面積を使って按分する場合、それらを管理しているデベロッパーが最も適していることに着目した。特に、部屋別原価按分計算処理装置１００は、原価を算出する単位となる費目毎に販売価格で按分するか面積で按分するかを設定可能とし、引渡後に発生した追加原価については引渡済部屋を含む全戸按分とするか、未引渡部屋のみの残戸按分とするかが制御できるように、汎用設定を可能としている。

［仕組み］
本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置１００は、原価を算出する単位となる費目毎に原価按分方法区分や原価振替対象区分の管理を行い、これらを組み合わせることによって原価按分計算が行われる。例えば、原価按分方法区分は、図２に示すように、０〜４までの各区分値に対し、それぞれ“販売価格按分”、“土地価格按分”、“建物価格按分”、“販売面積按分”、“土地面積按分”という区分名があり、それに対する定義付けが行われている。また、原価振替対象区分は、図２に示すように、０〜１までの各区分値に対し、それぞれ“未引渡の部屋のみで按分”、“全部屋で按分”という区分名があり、それに対する定義付けが行われている。そして、それぞれの区分値での計算式は、図２に示すように、上記した原価按分方法区分と原価振替対象区分の組み合わせにより、部屋別原価金額を算出する計算式が決まってくる。

［前提条件］
例えば、サンプルマンションにおける部屋別原価金額を算出する場合は、図３に示すように、サンプルマンションの部屋別価格および専有面積、発生原価（２０１７年３月までの残高）、追加発生原価（２０１７年４月）、および、引渡スケジュールなどの前提条件が必要となる。

［部屋販売価格で全戸按分する場合の例１］
図３の前提条件に基づいて、部屋販売価格で全戸按分する場合は、図４に示すように費目マスタの設定を行う。費目名としては、土地購入費、土地造成費、建設工事費、広告宣伝費があり、各費目名に対して原価按分方法区分と原価振替対象区分とを設定する。図４の場合は、部屋販売価格で全戸按分するため、原価按分方法区分は全て“０：販売価格”で按分する設定となる。また、原価振替対象区分は、土地購入費、土地造成費、建設工事費については追加発生原価が生じても“１：全部屋で按分”するが、広告宣伝費については、追加の宣伝広告費は全戸按分に適さないため、“０：未引渡の部屋のみで按分”するように設定される。

この費目マスタの設定内容に基づいて、図４に示す各部屋の原価金額（２０１７年３月）の計算式に従って原価金額を計算すると、各部屋における費目コード毎の原価金額が算出される。なお、端数処理については、ここでは部屋別に原価を割り振った後、端数がある場合は、一番大きい販売価格（税抜）かつ一番大きい部屋番号に寄せるようにしている。端数処理の具体例については、図１２および図１８を用いて後述する。

また、図３に示すように、２０１７年４月に追加発生原価が生じたため、この原価金額の計算については、図４の各部屋の原価金額（２０１７年４月）の計算式に基づいて、各部屋における費目コード毎の原価金額が算出される。追加発生した建設工事費については、“１：全部屋で按分”される。追加発生した広告宣伝費については、“０：未引渡の部屋のみで按分”する設定のため、未引渡の部屋番号の１０１と１０２について広告宣伝費の按分が行われる。

［土地原価は土地価格、建物原価は建物価格で全戸按分する場合の例２］
図３の前提条件に基づいて、土地原価は土地価格、建物原価は建物価格で全戸按分する場合は、図５に示すように費目マスタの設定を行う。各費目名に対して原価按分方法区分と原価振替対象区分とを設定する。図５の場合は、土地原価は土地価格で按分するため、土地購入費と土地造成費は“１：土地価格按分”となり、建設工事費と広告宣伝費は“２：建物価格按分”となる。また、原価振替対象区分は、土地購入費、土地造成費、建設工事費については追加発生原価が生じても“１：全部屋で按分”するが、広告宣伝費については、追加の宣伝広告費は全戸按分に適さないため、“０：未引渡の部屋のみで按分”する。

この費目マスタの設定内容に基づいて、図５に示す各部屋の原価金額（２０１７年３月）の計算式に従って原価金額を計算すると、各部屋における費目コード毎の原価金額が算出される。また、端数処理についても図４と同様であって、部屋別に原価を割り振った後、端数がある場合は、一番大きい販売価格（税抜）かつ一番大きい部屋番号に寄せるようにする。

また、２０１７年４月に追加発生原価が生じた場合の原価金額の計算は、図５の各部屋の原価金額（２０１７年４月）の計算式に基づいて、各部屋における費目コード毎の原価金額を算出する。追加発生した建設工事費については、“１：全部屋で按分”する。追加発生した広告宣伝費については、“０：未引渡の部屋のみで按分”する設定のため、未引渡の部屋番号の１０１と１０２について広告宣伝費の按分が行われる。

［土地原価は土地面積、建物原価は専有面積で全戸按分する場合の例３］
図３の前提条件に基づいて、土地原価は土地面積、建物原価は専有面積で全戸按分する場合は、図６に示すように費目マスタの設定を行う。各費目名に対して原価按分方法区分と原価振替対象区分とを設定する。図６の場合は、土地原価は土地面積で按分するため、土地購入費と土地造成費は“４：土地面積按分”となり、建設工事費と広告宣伝費は“３：販売面積按分”となる。また、原価振替対象区分は、土地購入費、土地造成費、建設工事費については追加発生原価が生じても“１：全部屋で按分”するが、広告宣伝費については、追加の宣伝広告費は全戸按分に適さないため、“０：未引渡の部屋のみで按分”する。

この費目マスタの設定内容に基づいて、図６に示す各部屋の原価金額（２０１７年３月）の計算式に従って原価金額を計算すると、各部屋における費目コード毎の原価金額が算出される。また、端数処理については、図４と同様に部屋別に原価を割り振った後、端数がある場合は、一番大きい販売価格（税抜）かつ一番大きい部屋番号に寄せるようにする。

また、２０１７年４月に追加発生原価が生じた場合の原価金額の計算は、図６の各部屋の原価金額（２０１７年４月）の計算式に基づいて、各部屋における費目コード毎の原価金額を算出する。追加発生した建設工事費については、“１：全部屋で按分”する。追加発生した広告宣伝費については、“０：未引渡の部屋のみで按分”する設定のため、未引渡の部屋番号の１０１と１０２について広告宣伝費の按分が行われる。

［４．具体例］
本実施形態の具体例について、図７〜図１９を参照して、本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置１００の処理の一例について説明する。図７は、本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置における処理動作の一例を示すフローチャートである。図８は、追加原価発生前の実績データ抽出処理の一例を示す図である。図９は、追加原価発生前の契約情報収集処理の一例を示す図である。図１０は、追加原価発生前の部屋別の価格・面積情報収集処理の一例を示す図である。図１１は、追加原価発生前の発生明細ワークとレートワークから費目単位で各部屋の原価を作成する処理の一例を示す図である。図１２は、追加原価発生前の端数処理の一例を示す図である。図１３は、追加原価発生前の部屋別原価ワークを実データに更新する処理の一例を示す図である。図１４は、追加原価発生後の実績データ抽出処理の一例を示す図である。図１５は、追加原価発生後の契約情報収集処理の一例を示す図である。図１６は、追加原価発生後の部屋別の価格・面積情報収集処理の一例を示す図である。図１７は、追加原価発生後の発生明細ワークとレートワークから費目単位で各部屋の原価を作成する処理の一例を示す図である。図１８は、追加原価発生後の端数処理の一例を示す図である。図１９は、追加原価発生後の部屋別原価ワークを実データに更新する処理の一例を示す図である。

［処理の流れ］
本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置１００の実績データ抽出部１０２ａは、図７に示すように、実績データとしての支払データおよび部屋別原価按分作成履歴明細データに基づいて、原価按分未作成のデータ（実績発生明細ワーク）を抽出する（ステップＳＡ−１）。

続いて、契約情報収集部１０２ｂは、契約マスタ１０６ａで管理している各部屋の契約者と引渡日に関する契約情報を収集し（ステップＳＡ−２）、処理年月日の時点における引渡の有無を引渡フラグで判別できるようにする（契約ワーク）。

さらに、価格面積情報収集部１０２ｃは、部屋別の価格と面積情報とをプロジェクトマスタ１０６ｂから収集し（ステップＳＡ−３）、各部屋の原価計算に必要な部屋別レートワークを作成する。

そして、原価作成部１０２ｄは、上記した費目マスタ１０６ｃ、実績発生明細ワーク、部屋別レートワーク、部屋別レートワーク、および、過去に引渡しがあって原価按分処理済の部屋を管理する部屋別原価振替データを用いて、各部屋の部屋別原価ワークを作成する（ステップＳＡ−４）。

端数処理部１０２ｅは、上記作成された部屋別原価ワーク、部屋別レートワーク、実績発生明細ワークに基づいて端数処理を実施し（ステップＳＡ−５）、端数処理後の部屋別原価ワークを作成する。つまり、部屋別に原価を割り振った後、端数が生じると、本実施形態では、一番販売価格（税抜）が大きく、かつ、一番大きい部屋番号に寄せるようにしている。

実データ更新部１０２ｆは、端数処理を行った部屋別原価ワークに処理年月日を追加し、実際に使用する部屋別原価データとして更新する（ステップＳＡ−６）。また、上記の実績発生明細ワークにも処理年月日を追加することにより、部屋別原価按分作成履歴明細データとして更新する。さらに、上記した契約ワークにも、引渡済みを示す引渡フラグが「１」の部屋番号のみを抽出し、部屋別原価振替データとして更新する。

このように、本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置１００は、上記のような流れによって部屋別原価の按分計算処理が行われる。以下では、処理年月日が２０１７年３月３１日の場合と、２０１７年４月３０日に実施した場合とに分けて、それぞれの処理過程と処理結果を具体的に説明する。

［処理年月日：２０１７年３月３１日に実施した場合］
実績データ抽出処理（ステップＳＡ−１）では、図８に示すように、実績データ抽出部１０２ａは、支払データと部屋別原価按分作成履歴明細データとに基づいて、原価按分未作成のデータを抽出する。つまり、３月３１日の処理年月日までに発生した支払伝票番号は、００００１〜００００４までで、支払伝票番号の００００５と００００６については４月１日以降に発生するため、今回の処理の対象外となる。このため、処理年月日までに発生した原価は、実績発生明細ワークとして抽出される。なお、部屋別原価按分作成履歴明細データについては、過去に按分作成処理を行っていないため該当データが無く、空欄のままである。

契約情報収集処理（ステップＳＡ−２）では、図９に示すように、契約情報収集部１０２ｂは、契約マスタ１０６ａで管理している各部屋の契約番号、部屋番号、契約者名、引渡日に基づいて、処理年月日の２０１７年３月３１日の時点での引渡の有無を引渡フラグで判別できるようにした契約ワークを作成する。引渡フラグが「１」の場合は、処理年月日までに引渡しが済んだ部屋を示し、引渡フラグが「０」の場合は、処理年月日の時点で未引渡しの部屋を示している。

部屋別の価格・面積情報の収集処理（ステップＳＡ−３）では、図１０に示すように、価格面積情報収集部１０２ｃは、プロジェクトマスタ１０６ｂのプロジェクトマスタ＿価格とプロジェクトマスタ＿面積と部屋別原価振替データとに基づいて、部屋別の販売価格（税抜）、土地価格、建物価格、引渡済販売価格（税抜）、引渡済土地価格、引渡済建物価格、合計販売価格（税抜）、合計土地価格、合計建物価格、専有面積、土地面積、引渡済専有面積、引渡済土地面積、合計専有面積、合計土地面積などのデータを収集した部屋別レートワークを作成する。ここでは、過去に引渡があった部屋でかつ原価按分処理済みのデータを管理する部屋別原価振替データは、該当データが無い。このため、部屋別レートワークにおける引渡済販売価格（税抜）、引渡済土地価格、引渡済建物価格と引渡済専有面積、引渡済土地面積のデータが無いことから、全て「０」と表示される。

実績発生明細ワークと部屋別レートワークから各部屋の原価を作成する処理（ステップＳＡ−４）では、図１１に示すように、原価作成部１０２ｄは、費目マスタ１０６ｃの設定に基づいて、上記作成した実績発生明細ワークと部屋別レートワークから、部屋別の費目コード毎の原価を算出した部屋別原価ワークを作成する。その場合の計算ロジックは、図１１に示すように、費目マスタの設定に基づいており、費目名が土地購入費と土地造成費については、原価按分方法区分が土地価格按分であり、原価振替対象区分が全戸で按分する。また、費目名が建設工事費については、原価按分方法区分が建物価格按分であり、原価振替対象区分が全戸で按分する。さらに、費目名が広告宣伝費については、原価按分方法区分が建物価格按分であり、原価振替対象区分が未引渡の部屋のみで按分する。なお、ここでは、費目マスタの原価振替対象区分が“０：未引渡の部屋のみで按分”となっているが、部屋別原価振替データにデータが無いため、全部屋番号が対象となる。

端数処理の実施（ステップＳＡ−５）では、図１２に示すように、端数処理部１０２ｅは、部屋別に原価を割り振った部屋別原価ワークの作成時に端数が生じた場合、本実施形態では一番大きい販売価格（税抜）で、かつ、一番大きい部屋番号に寄せるようにする。具体的には、図１１の部屋別レートワークで見ると、販売価格（税抜）が一番高く、かつ、一番大きい部屋番号は２０３（￥４，０００，０００）である。このため、生じた端数金額は、図１２に示す部屋別原価ワークの部屋番号２０３に全て寄せて処理される。具体的な端数金額は、図１２の計算ロジックに示すように、土地購入費が“￥４”、土地造成費が“￥２”、建設工事費が“￥２”、広告宣伝費が“￥１”となり、部屋番号２０３のそれぞれの原価に加算され、端数処理後の値となる。

部屋別原価ワークを実データに更新する処理（ステップＳＡ−６）では、図１３に示すように、実データ更新部１０２ｆは、端数処理を行った部屋別原価ワークに処理年月日を追加し、実際に使用する部屋別原価データとして更新する。また、上記した実績発生明細ワークに処理年月日を追加し、部屋別原価按分作成を行った履歴明細データとして更新する。さらに、上記した契約ワークの引渡フラグが「１」の引渡済みの部屋番号を抽出し、部屋別原価振替データとして更新する。

このように、本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置１００は、２０１７年３月３１日に部屋別の原価按分計算処理を実施する際に、費目マスタ１０６ｃの設定に応じて、価格按分にするか面積按分にするか、また、品目に応じて全戸按分にするか未引渡の残戸按分にするかなどを容易に制御可能となり、迅速に原価を把握できるようになった。

［処理年月日：２０１７年４月３０日に実施した場合］
上記した２０１７年３月３１日に部屋別原価按分計算処理を行い、その１ヶ月後の２０１７年４月３０日に再び部屋別原価按分計算処理を行う場合、前回の処理年月日には発生していなかった追加原価が発生することがあり、その場合の原価をどのように按分するかが問題となる。２０１７年４月３０日に行った部屋別原価按分計算処理について以下説明する。

実績データ抽出処理（ステップＳＡ−１）では、図１１に示すように、実績データ抽出部１０２ａは、支払データと部屋別原価按分作成履歴明細データとに基づいて、原価按分未作成のデータを抽出する。つまり、今回対象となるデータは、支払データの支払伝票番号のうち００００５と００００６となる。部屋別原価按分作成履歴明細データに記載されているデータは、図１４に示すように、２０１７年３月３１日に既に按分処理を行っているため対象データに含めない。従って、２０１７年３月３１日〜２０１７年４月３０日までに発生した原価は、実績発生明細ワークとして抽出される。

契約情報収集処理（ステップＳＡ−２）では、図１５に示すように、契約情報収集部１０２ｂは、契約マスタ１０６ａで管理している各部屋の契約番号、部屋番号、契約者名、引渡日に基づいて、処理年月日の２０１７年４月３０日の時点での引渡の有無を引渡フラグで判別できるようにした契約ワークを作成する。ここでは、既に引渡済みの部屋番号１０３、２０１、２０２、２０３に加えて、２０１７年４月１０日に部屋番号１０２の引渡しが行われたため、図１５に示すように、部屋番号１０２の引渡フラグも「１」となる。部屋番号１０１は、引渡日が未定であるため、引渡フラグは「０」のままとなる。

部屋別の価格・面積情報の収集処理（ステップＳＡ−３）では、図１６に示すように、価格面積情報収集部１０２ｃは、プロジェクトマスタ１０６ｂのプロジェクトマスタ＿価格とプロジェクトマスタ＿面積と部屋別原価振替データとに基づいて、部屋別の販売価格（税抜）、土地価格、建物価格、引渡済販売価格（税抜）、引渡済土地価格、引渡済建物価格、合計販売価格（税抜）、合計土地価格、合計建物価格、専有面積、土地面積、引渡済専有面積、引渡済土地面積、合計専有面積、合計土地面積などのデータを収集した部屋別レートワークを作成する。ここでは、過去に引渡済みの部屋番号データ（１０３、２０１、２０２、２０３）が部屋別原価振替データとして残っている。このため、部屋別レートワークにおける引渡済販売価格（税抜）、引渡済土地価格、引渡済建物価格、引渡済専有面積、引渡済土地面積のデータには、それぞれ３月に引き渡した分の合計価格や合計面積が入力される。

実績発生明細ワークと部屋別レートワークから各部屋の原価を作成する処理（ステップＳＡ−４）では、図１７に示すように、原価作成部１０２ｄは、費目マスタ１０６ｃの設定に基づいて、上記作成した実績発生明細ワークと部屋別レートワークから、部屋別の費目コード毎の原価を算出した部屋別原価ワークを作成する。ここでは、２０１７年４月１日に建設工事費が発生し、２０１７年４月１０日に広告宣伝費が発生しているため、部屋別原価ワークもこの費目についてのみ作成される。その場合の計算ロジックは、図１７に示すように、費目マスタの設定に基づいており、費目名が建設工事費については、原価按分方法区分が建物価格按分であり、原価振替対象区分が全戸で按分する。さらに、費目名が広告宣伝費については、原価按分方法区分が建物価格按分であり、原価振替対象区分が未引渡の部屋のみで按分する。このため、広告宣伝費は、図１７に示す部屋別原価振替データにデータの無い部屋番号（１０１と１０２）のみで按分処理される。

端数処理の実施（ステップＳＡ−５）では、図１８に示すように、端数処理部１０２ｅは、部屋別に原価を割り振った部屋別原価ワークの作成時に端数が生じた場合、本実施形態では一番大きい販売価格（税抜）で、かつ、一番大きい部屋番号に寄せるようにする。今回の場合では、図１８の部屋別原価ワークで見ると、建設工事費は部屋番号２０３が一番大きく、広告宣伝費は部屋番号１０２が一番大きい販売価格となるので、端数金額はそれぞれの部屋番号に寄せるように処理する。具体的な端数金額は、図１８の計算ロジックに示すように、広告宣伝費が“￥１”となるので部屋番号１０２の原価に加算され、建設工事費が“￥２”となるので部屋番号２０３の原価に加算されることで、端数処理後の値となる。

部屋別原価ワークを実データに更新する処理（ステップＳＡ−６）では、図１９に示すように、実データ更新部１０２ｆは、端数処理を行った部屋別原価ワークに処理年月日を追加し、実際に使用する部屋別原価データとして更新する。また、上記した実績発生明細ワークに処理年月日を追加し、部屋別原価按分作成を行った履歴明細データとして今回原価按分した２行のデータを原価按分済みとしてデータを更新する。さらに、上記した契約ワークの引渡フラグが「１」の引渡済みの部屋番号を抽出し、部屋別原価振替データとして今回原価按分した部屋番号１０２のデータを原価按分済みとしてデータを更新する。

このように、本実施形態に係る部屋別原価按分計算処理装置１００は、引き渡し後に発生した追加原価についても引渡済部屋も含めて全戸按分とするか、未引渡部屋のみの残戸按分とするかを、費目マスタ１０６ｃの設定によって容易に制御可能となり、迅速に原価が把握できるようになった。

なお、上記実施形態では、原価按分計算処理の対象をマンションなどの区分所有建物を用いて説明したが、本発明は必ずしも区分所有建物に限定されるものではなく、構造上複数に区分可能な販売不動産を区分単位で原価計算する場合であれば、適用可能である。

［５．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。

例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。

また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

また、部屋別原価按分計算処理装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。

例えば、部屋別原価按分計算処理装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて部屋別原価按分計算処理装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部１０２を構成する。

また、このコンピュータプログラムは、部屋別原価按分計算処理装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。

また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ Ｓｅｒｉａｌ Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ ａｎｄ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ−ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ−Ｏｐｔｉｃａｌ ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ−ｒａｙ（登録商標） Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。

また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。

また、部屋別原価按分計算処理装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、部屋別原価按分計算処理装置１００は、当該情報処理装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。

さらに、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能付加に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。

本発明は、マンションなどの区分所有建物に限らず、構造上複数に区分可能な不動産について原価按分計算を行う不動産業界などで特に有用である。

１００ 部屋別原価按分計算処理装置
１０２ 制御部
１０２ａ 実績データ抽出部
１０２ｂ 契約情報収集部
１０２ｃ 価格面積情報収集部
１０２ｄ 原価作成部
１０２ｅ 端数処理部
１０２ｆ 実データ更新部
１０４ 通信インターフェース部
１０６ 記憶部
１０６ａ 契約マスタ
１０６ｂ プロジェクトマスタ
１０６ｃ 費目マスタ
１０８ 入出力インターフェース部
１１２ 入力装置（キーボード）
１１４ 出力装置（モニタ）
２００ サーバ
３００ ネットワーク

Claims (6)

1. 記憶部と制御部とを備え、構造上複数に区分可能な販売不動産を区分単位で原価計算する部屋別原価按分計算処理装置であって、
   前記記憶部は、
   前記販売不動産の区分毎の契約情報を記憶する契約マスタと、
   前記販売不動産の区分毎の価格と面積とを記憶するプロジェクトマスタと、
   前記販売不動産の区分毎の原価を算出する単位となる費目毎の按分方法区分や振替対象区分を設定する費目マスタと、
   を含み、
   前記制御部は、
   前記販売不動産に関して実際に支払った支払データを抽出する実績データ抽出手段と、
   前記販売不動産の区分毎の契約情報を収集する契約情報収集手段と、
   前記販売不動産の区分毎の価格情報と面積情報とを収集する価格面積情報収集手段と、
   前記販売不動産の前記支払データと前記価格情報と前記面積情報とに基づいて区分毎の原価を按分して作成する原価作成手段と、
   を備えたこと、
   を特徴とする部屋別原価按分計算処理装置。
2. 前記制御部は、
   前記原価作成手段によって前記販売不動産の区分毎の原価を作成する際に、生じた端数を前記販売不動産の区分の中で価格あるいは面積の少なくとも一方が最も大きい区分に寄せて処理する端数処理手段
   をさらに備えたこと、
   を特徴とする請求項１に記載の部屋別原価按分計算処理装置。
3. 前記制御部は、
   前記端数処理手段によって端数処理された前記販売不動産の区分毎の原価を実際に使用するデータとして更新する実データ更新手段
   をさらに備えたこと、
   を特徴とする請求項２に記載の部屋別原価按分計算処理装置。
4. 前記費目マスタは、
   前記販売不動産の区分毎の原価を算出する際に、費目毎の按分方法区分として販売価格や建物価格や土地価格、あるいは、専有面積や土地面積に応じて原価の按分方法を設定する原価按分方法区分と、
   前記販売不動産の一部の区分を引渡した後に発生した追加原価について、全区分で按分するか、あるいは、未引渡の残区分のみで按分するかを設定する原価振替対象区分と、
   を任意に設定可能としたこと、
   を特徴とする請求項１から３のいずれか一つに記載の部屋別原価按分計算処理装置。
5. 記憶部と制御部とを備え、構造上複数に区分可能な販売不動産を区分単位で原価計算する部屋別原価按分計算処理装置で実行される部屋別原価按分計算処理方法であって、
   前記記憶部は、
   前記販売不動産の区分毎の契約情報を記憶する契約マスタと、
   前記販売不動産の区分毎の価格と面積とを記憶するプロジェクトマスタと、
   前記販売不動産の区分毎の原価を算出する単位となる費目毎の按分方法区分や振替対象区分を設定する費目マスタと、
   を含み、
   前記制御部で実行される、
   前記販売不動産に関して実際に支払った支払データを抽出する実績データ抽出手段と、
   前記販売不動産の区分毎の契約情報を収集する契約情報収集ステップと、
   前記販売不動産の区分毎の価格情報と面積情報とを収集する価格面積情報収集ステップと、
   前記販売不動産の前記支払データと前記価格情報と前記面積情報とに基づいて区分毎の原価を按分して作成する原価作成ステップと、
   を含むこと、
   を特徴とする部屋別原価按分計算処理方法。
6. 記憶部と制御部とを備え、構造上複数に区分可能な販売不動産を区分単位で原価計算する部屋別原価按分計算処理装置で実行させるための部屋別原価按分計算処理プログラムであって、
   前記記憶部は、
   前記販売不動産の区分毎の契約情報を記憶する契約マスタと、
   前記販売不動産の区分毎の価格と面積とを記憶するプロジェクトマスタと、
   前記販売不動産の区分毎の原価を算出する単位となる費目毎の按分方法区分や振替対象区分を設定する費目マスタと、
   を含み、
   前記制御部で実行させるための、
   前記販売不動産に関して実際に支払った支払データを抽出する実績データ抽出手段と、
   前記販売不動産の区分毎の契約情報を収集する契約情報収集ステップと、
   前記販売不動産の区分毎の価格情報と面積情報とを収集する価格面積情報収集ステップと、
   前記販売不動産の前記支払データと前記価格情報と前記面積情報とに基づいて区分毎の原価を按分して作成する原価作成ステップと、
   を含むこと、
   を特徴とする部屋別原価按分計算処理プログラム。

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