JP6753562B2 - 不動産活用提案システム、方法、及びコンピュータプログラム - Google Patents

Description

本発明は、業種ごとの出店に有用な不動産情報を提供したり、不動産の活用に適した業種を提案する技術に関する。

近時、建設業界では、消費増税や円安による資材費の高騰といったマイナス要因を抱えつつも、各種の補助金や過去最低水準を記録する住宅ローン金利など、戸建住宅や住宅用土地の販売はなお、後押しされている。

これに応じて不動産を活用したいとの要請はあるが、どのように活用するのが適切かを把握することは難しかった。この理由は、不動産や当該不動産が存するエリアの把握が容易でないことや、不動産の売買価格等の評価に不透明な部分が多いことなど、多岐にわたる。

この点、特許文献１、２では、客観的な指標に基づいて不動産を評価するシステムが提案されている。

特開２０００−２２４８１号公報 特開２００３−２３３６６２号公報

しかしながら、上記特許文献記載のシステムは、公示価格などの静的な情報に基づいて不動産を評価するものに過ぎず、実際に不動産を活用する場面において、収益をあげられるのかどうか、どのような活用をしたらどのようなリスクを生じるのか、といった活用に即した評価は得られなかった。

そこで本発明は、所定の業種による活用に適した不動産を提案したり、所定の不動産を活用するのに適した業種を提案したりすることにより、不動産の活用を促進することを目的とする。

上記目的を達成するため、本発明の一の観点に係る不動産活用提案システムは、所定のエリアにおける業種ごとの出店の適否を判定し、当該所定のエリア内の不動産の活用を提案するシステムであって、不動産の購入希望情報を記憶した購入希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、エリアと業種の指定を受け付ける検索条件受付手段と、指定エリア内の上記購入希望情報と上記売却希望情報に基づき、当該指定エリアにおける不動産の査定額を算出する査定額算出手段と、上記指定エリアにおける指定業種の予想収益を算出する予想収益算出手段と、上記予想収益と上記査定額に基づき、上記指定エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する適否判定手段と、上記出店の適否の判定結果と共に、上記指定エリアに存する不動産の購入希望情報及び／又は売却希望情報を提供する不動産情報提供手段と、を有することを特徴とする。

また、エリア毎に収益予想の算出根拠となる情報を記憶したエリア情報記憶手段と、業種毎に収益予想の算出根拠となる情報を記憶した業種情報記憶手段と、をさらに有し、上記予想収益算出手段は、上記エリア情報記憶手段及び上記業種情報記憶手段を参照して、上記指定エリアにおける指定業種の予想収益を算出するものとしてもよい。

また、実店舗の業種と所在地に係る情報を記憶した実店舗情報記憶手段と、上記実店舗情報記憶手段を参照して、上記指定エリア内の実店舗数を集計する実店舗数集計手段と、上記指定エリアにおける指定業種の予想収益に基づき、上記指定エリア内の適正出店件数を算出する適正出店件数算出手段と、をさらに有し、上記適否判定手段はさらに、上記指定エリア内の実店舗数と上記指定エリア内の適正出店件数とを対比するものとしてもよい。

また、出店要項を記憶する出店要項記憶手段と、上記適否判定手段はさらに、上記出店要項に基づき、上記指定エリアにおける指定業種の出店の適否を判定するものとしてもよい。

また、本発明の別の観点に係る不動産活用提案方法は、所定のエリアにおける業種ごとの出店の適否を判定し、当該所定のエリア内の不動産の活用を提案する方法であって、不動産の購入希望情報を記憶した購入希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、を有するシステムにより、エリアと業種の指定を受け付ける処理、指定エリア内の上記購入希望情報と上記売却希望情報に基づき、当該指定エリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、上記指定エリアにおける指定業種の予想収益を算出する処理と、上記予想収益と上記査定額に基づき、上記指定エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する処理と、上記出店の適否の判定結果と共に、上記指定エリアに存する不動産の購入希望情報及び／又は売却希望情報を提供する処理と、を実行することを特徴とする。

また、本発明の別の観点に係るコンピュータプログラムは、所定のエリアにおける業種ごとの出店の適否を判定し、当該所定のエリア内の不動産の活用を提案するためのコンピュータプログラムであって、不動産の購入希望情報を記憶した購入希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、を有するシステムに対し、エリアと業種の指定を受け付ける処理と、指定エリア内の上記購入希望情報と上記売却希望情報に基づき、当該指定エリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、上記指定エリアにおける指定業種の予想収益を算出する処理と、上記予想収益と上記査定額に基づき、上記指定エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する処理と、上記出店の適否の判定結果と共に、上記指定エリアに存する不動産の購入希望情報及び／又は売却希望情報を提供する処理と、を実行させる。

また、本発明の別の観点に係る不動産活用提案システムは、所定の業種の出店の適否に係る情報をエリア毎に提供するシステムであって、不動産の購入希望情報を記憶した購入希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、業種の指定を受け付ける検索条件受付手段と、所定のエリアを複数の小エリアに分割するエリア分割手段と、上記小エリア内の上記購入希望情報と上記売却希望情報に基づき、当該小エリアにおける不動産の査定額を算出する査定額算出手段と、上記小エリアにおける指定業種の予想収益を算出する予想収益算出手段と、上記予想収益と上記査定額に基づき、上記小エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する適否判定手段と、上記所定のエリア内の小エリア毎に、上記指定業種の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する出店適否情報提供手段と、を有することを特徴とする。

また、本発明の別の観点に係る不動産活用提案方法は、所定の業種の出店の適否に係る情報をエリア毎に提供する方法であって、不動産の購入希望情報を記憶した購入希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、を有するシステムにより、業種の指定を受け付ける処理と、所定のエリアを複数の小エリアに分割する処理と、上記小エリア内の上記購入希望情報と上記売却希望情報に基づき、当該小エリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、上記小エリアにおける指定業種の予想収益を算出する処理と、上記予想収益と上記査定額に基づき、上記小エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する処理と、上記所定のエリア内の小エリア毎に、上記指定業種の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する処理と、を実行することを特徴とする。

また、本発明の別の観点に係るコンピュータプログラムは、所定の業種の出店の適否に係る情報をエリア毎に提供するためのコンピュータプログラムであって、不動産の購入希望情報を記憶した購入希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、を有するシステムに対し、業種の指定を受け付ける処理と、所定のエリアを複数の小エリアに分割する処理と、上記小エリア内の上記購入希望情報と上記売却希望情報に基づき、当該小エリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、上記小エリアにおける指定業種の予想収益を算出する処理と、上記予想収益と上記査定額に基づき、上記小エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する処理と、上記所定のエリア内の小エリア毎に、上記指定業種の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する処理と、を実行させる。

また、本発明の別の観点に係る不動産活用提案システムは、所定の不動産について、業種毎の出店の適否に係る情報を提供するシステムであって、不動産の購入希望情報を記憶した購入希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、不動産の指定を受け付ける検索条件受付手段と、指定不動産が存するエリア内の上記購入希望情報と上記売却希望情報に基づき、当該エリアにおける不動産の査定額を算出する査定額算出手段と、上記エリアにおける業種毎の予想収益を算出する予想収益算出手段と、上記予想収益と上記査定額に基づき、上記エリアにおける業種毎の出店の適否を判定する適否判定手段と、上記エリアにおける業種毎の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する出店適否情報提供手段と、を有することを特徴とする。

また、本発明の別の観点に係る不動産活用提案方法は、所定の不動産について、業種毎の出店の適否に係る情報を提供する方法であって、不動産の購入希望情報を記憶した購入希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、を有するシステムにより、不動産の指定を受け付ける処理と、指定不動産が存するエリア内の上記購入希望情報と上記売却希望情報に基づき、当該エリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、上記エリアにおける業種毎の予想収益を算出する処理と、上記予想収益と上記査定額に基づき、上記エリアにおける業種毎の出店の適否を判定する処理と、上記エリアにおける業種毎の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する処理と、を実行することを特徴とする。

また、本発明の別の観点に係るコンピュータプログラムは、所定の不動産について、業種毎の出店の適否に係る情報を提供するためのコンピュータプログラムであって、不動産の購入希望情報を記憶した購入希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、を有するシステムに対し、不動産の指定を受け付ける処理と、指定不動産が存するエリア内の上記購入希望情報と上記売却希望情報に基づき、当該エリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、上記エリアにおける業種毎の予想収益を算出する処理と、上記予想収益と上記査定額に基づき、上記エリアにおける業種毎の出店の適否を判定する処理と、上記エリアにおける業種毎の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する処理と、を実行させる。

本発明によれば、所定の業種による活用に適した不動産を提案したり、所定の不動産を活用するのに適した業種を提案したりすることができ、これにより不動産の活用が促進される。

本発明の第一の実施形態に係る不動産活用提案システムと不動産査定システムが備える機能を示した機能ブロック図である。 本実施形態に係る不動産活用提案システムにおいて、業種情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産活用提案システムにおいて、実店舗情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産活用提案システムにおいて、エリア情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産査定システムに処理の流れを示した処理フロー図である。 本実施形態に係る不動産活用提案システムによる処理の流れを示した処理フロー図である。 本実施形態に係る不動産活用提案システムにおいて、業種とエリアを指定する際の出力画面の一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産活用提案システムにおいて、出店の適否の判別結果が表示された出力画面の一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産活用提案システムによる他の処理の流れを示した処理フロー図である。 本実施形態に係る不動産活用提案システムにおいて、業種ごとの出店の適否の判別結果が表示された出力画面の一例を示した図である。 本発明の第二の実施形態に係る不動産活用提案システムと不動産査定システムが備える機能を示した機能ブロック図である。 本実施形態に係る不動産活用提案システムにおいて、出店要項記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産活用提案システムによる他の処理の流れを示した処理フロー図である。 本発明の第二の実施形態に係る不動産活用提案システムと不動産査定システムが備える機能を示した機能ブロック図である。 本実施形態に係る不動産査定システムに処理の流れを示した処理フロー図である。 本実施形態に係る不動産活用提案システムにおいて、エリア毎の出店の適否の判別結果が表示された出力画面の一例を示した図である。

以下、本発明の実施形態に係る不動産活用提案システムについて、図を参照して説明する。
本実施形態に係る不動産活用提案システムは、所定の業種の店舗等を出店するのに好適な物件情報を提供したり、所定のエリア毎に所定の業種の店舗等の出店の適否を判断した上で出店のための物件情報を提供したりすることにより、不動産の活用を提案するシステムである。

図１に示されるように、本発明の第一の実施形態に係る不動産活用提案システム１は、所謂コンピュータ等によって実現され、CPU（Central Processing Unit）、RAM（Random Access Memory）、ROM（Read Only Memory）、ハードディスクドライブといったハードウェア資源、CPUが実行するコンピュータプログラム等のソフトウェア資源により、業種情報記憶部１Ａ、実店舗情報記憶部１Ｂ、エリア情報記憶部１Ｃ、地図情報記憶部１Ｄ、出店要項記憶部１E、予想収益算出部１１、実店舗数集計部１２、適正出店件数算出部１３、適正物件価格算出部１４、及び適否判定部１５からなる機能ブロックを構成する。
また、不動産活用提案システム１は、実在する不動産の購入希望や売却希望に基づいた査定を実行する不動産査定システム２をシステムの一部として有している。

業種情報記憶部１Ａは、業種毎に、出店に際して勘案されるべき情報を記憶した記憶部である。
なお、出店に際して勘案されるべき情報とは、出店の際に物件に対して要求される条件や、採算の確保等に必要な情報等である。
この業種情報記憶部１Ａには例えば、図２に示されるように、業種毎に必要最低面積、必要収益、リスク、コスト、平米当り売上高、客単価、顧客層等の情報が記憶されている。
ここで、リスクとは例えば、出店に要求される投下資金の大きさや回収に必要な期間等であり、ニュースや環境の変化により予定どおりの利益リターンが貰えなくなる可能性を意味し、所定の係数として数値化されたものである。具体的に、駐車場経営であれば収益は小さいが投下資金も少ないことからリスクは小さく、ビル建設であれば収益は大きいが投資資金も大きいことからリスクは大きい。

また、これらの情報に加え、業種ごとの事情に応じて収益を予想するのに必要な情報が適宜に記憶されているとよい。例えば、飲食店であれば客の回転数、面積に応じた席数、駐車場台数など、できる限り考慮に値する項目を含んでいるほうが正確性を期することができる。

なお、本実施形態において、「出店」とは、あらゆる業種の展開又は運営のことを意味し、新規開業や支店開設、宅地開発事業、マンション開発事業などの不動産開発事業等、全ての業種を対象としているのであって、所定の業種に限定されることはない。

実店舗情報記憶部１Ｂは、実在する店舗たる実店舗に係る情報を記憶した記憶部である。
この購入希望情報記憶部２Ｂには例えば、図３に示されるように、実在する店舗ごとに、業種、所在地等の情報が記憶されている。

エリア情報記憶部１Ｃは、所定のエリアで出店した際の集客予想や収益予想、あるいは潜在需要を数値として算出するための情報を記憶した記憶部である。
このエリア情報記憶部１Ｃには例えば、図４に示されるように、エリア毎に人口、平均世帯収入、可分所得、消費者物価地域差指数、補正値に係る情報等が記憶されている。なお、これらの情報は一例であって、実態価格など、エリアの状況を把握するために有用な情報を適宜に登録し、これを後述の適否の判定の処理の根拠とするとよい。

ここで、エリアは、都道府県や市区町村、所定の駅から一定の距離にある場所など、任意のエリアにおける情報が把握可能となるよう、広狭問わず、様々に設けられているとよい。
また、人口は例えば、居住人口のみならず、年齢別人国、昼間人口、夜間人口など、業種ごとの需要把握の為に細かく分類されているとよい。さらには、将来予測の為に人口の増減予測などの情報が含まれていてもよい。

補正値は、エリア毎に、業種に応じた潜在需要を予測する際に留意されるべき情報又は要因を数値化したものである。
この補正値に反映されるべき情報は特に限定されないが、以下に例を挙げる。
例えば、エリア毎の注目度に係る情報であり、注目度は、Google Inc.等が提供する地図サービスにおいて、不特定のユーザによって検索されたり閲覧されたりした回数をエリア毎にカウントして得られた情報によって構成される。
また、他の例では、Facebook（登録商標）に代表されるＳＮＳサイト上での書き込みを分析して得られる特定のエリアや不動産への注目度、Google. Inc.等が提供する地図情報提供サービスにおいてエリアごとに関連付けられている広告の量、収益還元法に基づく収益予測、災害情報、環境情報などがある。なお、これらの要因は肯定的な場合もあれば否定的な場合もあり、例えば、人口増加やＳＮＳサイト上での肯定的な書き込みに基づく補正値は、潜在需要を大きく見積もらせるものとして構成され、人口減少やＳＮＳサイト上での否定的な書き込みに基づく補正値は、潜在需要を小さく見積もらせるものとして構成される。
また、補正値は単一でも複数でもよく、最終的な潜在需要を正しく見積もるためには、できる限り多くの要因を織り込んだほうがよい。また、図４の例では、人口や平均世帯収入、消費者物価地域差指数を補正値とは別の項目としているが、これらの情報が補正値に織り込まれてもよい。

地図情報記憶部１Ｄは、不動産情報の提供に際し、ユーザからエリアの指定を受けたり、ユーザにエリアを参照させたりするために表示される地図情報を記憶した記憶部である。

予想収益算出部１１は、ユーザに指定されたエリアにおいて、ユーザに指定された業種の出店を行った際の予想収益を算出する。
この予想収益算出部１１は、業種情報記憶部１Ａとエリア情報記憶部１Ｃを参照して予想収益を算出する。具体例を挙げると、指定エリアについて指定業種の顧客層の人口を把握した上、一店舗当たりの予想集客数に客単価を乗じることで予想収益が算出される。なお、正確性を期するためには、エリア毎の消費者物価地域差指数や補正値などを適宜に乗じたり、業種ごとのリスク、平米当り売上高、及び必要最低面積などを加味したりするのが好適である。

実店舗数集計部１２は、実店舗情報記憶部１Bを参照して、所定の業種について、ユーザが指定したエリア等の所定のエリア内の実店舗数を集計する。

適正出店件数算出部１３は、所定の業種について、ユーザが指定したエリア内において適正な出店件数を算出する。
ここで「適正」が意味するところは、所定のエリアで出店した場合に、競合店との関係において、必要最低限の収益が確保され、店舗経営が持続可能なことを指す。

適正な出店件数の算出は、業種情報記憶部１Aとエリア情報記憶部１Cに記憶されている各種の情報を適宜に数値化し、所定の数式に代入することによって求められる。より具体的な例でいえば、指定エリアにおける指定業種の顧客層に一致する人口と客単価から当該指定エリア全体における予想収益が算出され、これを一店舗当りの必要収益で除することによって適正な出店件数が算出される。なお、必要収益は例えば、業種ごとに想定されるコストに基づき、所定の割合を乗じて逆算することで得られる。また、このような算出方法に対し、業種毎のリスクやエリア毎の補正値等を反映させることで、より正確な適正出店件数が算出される。

適正物件価格算出部１４は、所定のエリアにおいて、所定の業種の店舗を出店する際に適正な物件の価格を算出する。
ここで「適正」が意味するところは、所定のエリアで出店した場合に、物件購入や賃借のために投下される資金との関係において、店舗経営が持続可能なことを指す。

適正な物件価格の算出は、業種情報記憶部１Aとエリア情報記憶部１Cに記憶されている各種の情報を適宜に数値化し、所定の数式に代入することによって求められる。より具体的な例でいえば、所定の業種の顧客層に一致する人口、客単価、及び一店舗当りの予想集客数から一店舗当りの予想収益を算出し、この予想収益に一定の割合を乗じることで、不動産に対して支出可能な額が算出される。そして、当該不動産に対して支出可能な額が適正な物件価格となる。なお、このような算出方法に対し、業種毎のリスクやエリア毎の補正値等を反映させることで、適正な物件価格がより正確に算出される。

適否判定部１５は、予想収益と査定額に基づき、指定エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する。
この適否判定部１５は具体的に、指定エリアにおける実店舗数と適正出店件数とを対比し、新たな出店によっても適正出店件数が維持されるか否かによって適否を判定する。さらに、予想収益から算出される適正物件価格と査定額とを対比し、査定額が適正物件価格の範囲内にあるか否かによって適否を判定する。
なお、適否判定部１５による出店の適否の判断結果は、適正か適正でないかの二択である必要はなく、適正の度合いで示すこともできる。例えば、適正出店件数と適正物件価格の双方を満たす場合、片方のみ満たす場合、双方を満たさない場合の三段階とすることができる。また、他の例では、適正出店件数に対する実店舗数の比率や、適正物件価格と査定額から判断される利益予想の大小に応じた度合いを示すことができる。

不動産査定システム２は、実需に基づいた不動産の査定額を提示するシステムであり、不動産活用提案システム１の一部を構成し、所定のエリアの不動産の査定額に係る情報を不動産活用提案システム１に対して提供する。
この不動産査定システム２は、不動産活用提案システム１と同様、所謂サーバコンピュータ等によって実現され、実績情報記憶部２Ａ、購入希望情報記憶部２Ｂ、売却希望情報記憶部２Ｃ、地図情報記憶部２Ｄ、アクセス履歴情報記憶部２Ｅ、補正値情報記憶部２Ｆ、予測額算出情報記憶部２Ｇ、抽出処理部２１、係数算出部２２、査定額算出部２３、予測額算出部２４からなる機能ブロックを構成する。

実績情報記憶部２Ａは、過去の不動産の取引実績を記憶した記憶部である。
この実績情報記憶部２Ａには、過去の取引事例に基づき、取り引きがなされた不動産の住所、取り引きの成立価格、不動産の面積、取り引きに関わる詳細等の情報が記憶されている。

購入希望情報記憶部２Ｂは、不動産の購入を希望する購入希望者及び当該購入希望者による購入希望の内容に関する情報を記憶した記憶部である。
この購入希望情報記憶部２Ｂには例えば、購入希望者ごとに、購入を希望する場所に係る希望地住所、購入希望価格、購入希望内容の詳細といった情報が記憶されている。
購入希望内容の詳細は例えば、土地形状、広さ、土地のみ又は建物付きの土地のいずれを希望するか、といったものである。

売却希望情報記憶部２Ｃは、不動産の売却を希望する売却希望者及び当該売却希望者による売却希望の内容に関する情報を記憶した記憶部である。
この売却希望情報記憶部２Ｃには例えば、売却希望者ごとに、売却を希望する場所に係る希望地住所、売却希望価格、売却希望内容の詳細といった情報が記憶されている。
売却希望内容の詳細は例えば、土地形状、広さ、建物の有無といったものである。

地図情報記憶部２Ｄは、査定対象のエリアを把握するための地図情報を記憶した記憶部である。

アクセス履歴情報記憶部２Ｅは、地図上のエリアごとのアクセス履歴を記憶する記憶部である。
このアクセス履歴は例えば、Google Inc.等が提供する地図サービスにおいて、不特定のユーザが所定の場所を検索したり閲覧したりした際に、当該検索又は閲覧の対象となった場所の情報を収集することによって蓄積される。検索又は閲覧された場所を把握すると共に、場所ごとの検索又は閲覧の回数をカウントすることで、注目されている場所を把握することができる。
なお、アクセス履歴は、不動産査定システムが収集するようにしてもよいし、地図サービスを提供する装置から取得するようにしてもよい。

補正値情報記憶部２Ｆは、エリアごとに個別な要因に基づき、査定額を補正する補正値を記憶した記憶部である。
この補正値は、所定のエリアの査定額に影響を及ぼし得る特殊な事象や要因を数値化したものであり、係数算出部２２によって算出された係数と共に、後述する査定額算出部２３によって算出された査定基礎価格や予測額算出部２４によって算出された予測額に乗じられ、これにより査定額や予測額に反映される。

なお、補正値を構成する要因には例えば、エリアごとの地域人口、消費者人口、顧客年齢人口、若年人口などの人口統計、これらの人口の増減予測、消費者物価指数、Facebook（登録商標）に代表されるＳＮＳサイト上での書き込みを分析して得られる特定のエリアや不動産への注目度、Google. Inc.等が提供する地図情報提供サービスにおいてエリアごとに関連付けられている広告の量、収益還元法に基づく収益予測、災害情報、環境情報などがある。これらの要因は肯定的な場合もあれば否定的な場合もあり、例えば、人口増加やＳＮＳサイト上での肯定的な書き込みに基づく補正値は、査定額を高く算出させるものとして構成され、人口減少やＳＮＳサイト上での否定的な書き込みに基づく補正値は、査定額を低く算出させるものとして構成される。
また、補正値は単一でも複数でもよく、最終的な査定額の正確性を期すためには、できる限り多くの要因を織り込んだほうがよい。

予測額算出情報記憶部２Ｇは、予測額を算出する際の根拠となる情報を記憶した記憶部である。
ここで、予測額とは、所定のエリア内に存する不動産に対する購入希望情報及び売却希望情報がなかった場合に、当該所定のエリア内に存する不動産に対する購入希望情報及び売却情報があったと仮定したときに予想される査定額である。この予測額は、所定のエリアに居住し、当該所定のエリア内の不動産の購入を実際に検討すると考えられる顧客像から導かれるもので、当該顧客像は、査定対象のエリアの統計や白書等から把握される。

このような予測額を算出するべく、予測額算出情報記憶部２Ｇには例えば、所定のエリアの人口、年齢別人口割合、平均世帯収入、公示価格といった情報のほか、これらの過去における情報が記憶されている。なお、予測額を算出するための基礎情報として、このほかに過去の取引事例に係る情報を記憶していてもよい。
予測額の算出において、人口や年齢別人口割合、平均世帯収入といった情報を勘案するのは、所定のエリア内の不動産を購入する者の多くが当該所定のエリアに居住する者であることや、所定のエリアの者が不動産を購入する場合、平均世帯収入等によって不動産を購入できる額の限度が自ずと決まってくることによる。また、過去の情報は、今後の不動産価格の見込みを判別するために用いることができ、人口の増加傾向や減少傾向を数値化し、当該数値を、予測額を算出するための数値として用いることで、予測額に織り込むことができる。

抽出処理部２１は、査定額算出部２３や予測額算出部２４によって査定額や予測額が算出される際、各記憶部を参照して、算出に必要な情報を抽出する処理を実行する。

係数算出部２２は、所定のエリアにおける購入希望情報と売却希望情報の割合から、後述する査定額算出部２３によって算出される査定基礎価格に実需を反映させるための係数として実需反映係数を算出する。
実需反映係数は例えば、所定のエリアにおける購入希望情報と売却希望情報の件数割合を所定の数式に代入して求められる。一般的には、購入希望情報と売却希望情報の件数割合において、購入希望情報の割合のほうが大きい場合、買い需要が売り需要を上回るものとして係数は大きくなり（数値としては１よりも大きくなり）、最終的な査定額は査定基礎価格よりも高くなる。一方、売却希望情報の割合のほうが大きい場合、買い需要が売り需要を下回るものとして係数は小さくなり（数値としては１よりも小さくなり）、最終的な査定額は査定基礎価格よりも安くなる。

なお、他の例では、実需反映係数は、所定のエリアにおける購入希望情報と売却希望情報から求められる購入希望価格の平均値と売却希望価格の平均値の比率を所定の数式に代入して求められる。一般的には、購入希望価格の平均値が売却希望価格の平均値を上回る場合には、買い圧力が強いものとして係数は大きくなり、最終的な査定額は査定基礎価格よりも高くなる。一方、売却希望価格の平均値が購入希望価格の平均値を上回る場合には、売り圧力が強いものとして係数は小さくなり、最終的な査定額は査定基礎価格よりも安くなる。
また、この実需反映係数について、購入希望情報と売却希望情報の件数割合、あるいは平均値の比率に基づくものは一例であって、購入希望情報と売却希望情報の相関関係に基づくものであれば、他の構成によることができる。また、件数割合と平均の比率それぞれに基づいて算出される係数を掛け合わせたものとして構成することもできる。

また、係数算出部２２は、アクセス履歴情報記憶部２Ｅに記憶されているアクセス履歴に基づき、査定基礎価格にエリアに対する注目度を反映させるための係数として注目度反映係数を算出する。
注目度反映係数は例えば、所定のエリアに対する検索や閲覧の回数を所定の数式に代入して求められる。一般的には、回数が大きいほど注目度が高いものとして係数は大きくなり、回数が小さいほど注目度が低いものとして係数は小さくなる。

査定額算出部２３は、所定のエリアにおける取引実績から、査定額を算出する基礎として査定基礎価格を算出する。具体的には例えば、査定額の提示を要求された指定のエリアについて、抽出部によって抽出された実績情報から過去の取引価格を把握し、その平均値を査定基礎価格として算出する。
なお、不動産が土地である場合、取引価格の面積による相違を考慮して、坪単価や平米単価など、所定の単位で平均値を算出し、これを査定基礎価格とする。

また、査定額算出部２３は、査定基礎価格に対し、係数算出部２２によって算出された係数を乗じることにより、指定エリアの最終的な査定額を算出する。
また、指定エリアについて、補正値情報記憶部２Ｆに補正値が記憶されている場合には、係数と合わせて当該補正値を査定基礎価格に乗じる。

予測額算出部２４は、査定額の提示を要求されたエリアにおいて、不動産に対する購入希望情報と売却希望情報のいずれもがなかった場合に、当該所定のエリア内に存する不動産に対する購入希望情報及び売却情報があったと仮定したときに予測される査定額として、予測額を算出する。
この予測額の算出ではまず、予測額算出情報記憶部２Ｇに記憶されている指定エリアの算出基礎情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行することによって予測基礎価格が求められる。具体的には例えば、査定額の提示が要求されたエリアの平均世帯年収に対し、所定の係数を乗じて一般的な住宅ローンによる借入額を算出したり、年齢別人口割合等に基づく係数を乗じたりすることによって得られた額が予測基礎価格となる。
予測基礎価格に対してはさらに、係数算出部２２によって算出された注目度反映係数が乗じられ、これにより指定エリアの最終的な予測額が算出される。なお、指定エリアについて、補正値情報記憶部２Ｆに補正値が記憶されている場合には、注目度反映係数と合わせて補正値が予測基礎価格に乗じられ、これによって得られた価格が予測額となる。

ここで、図５により、不動産査定システム２により、所定のエリアを対象とした実需に基づく査定が実行される際の処理の流れを説明する。
不動産活用提案システム１がユーザからの要求に応じて、後述する条件指定を受け付け、これに応じて不動産査定システム２に対して所定のエリアについての査定額の算出を要求すると、不動産査定システム２はこれを受け付ける（Ｓ１０１）。

不動産査定システム２は、不動産活用提案システム１によって指定された所定のエリアを識別すると共に、購入希望情報記憶部２Ｂ及び売却希望情報記憶部２Ｃを参照して、所定のエリア内の不動産に対する購入希望情報又は売却希望情報があるか否かを判別する（Ｓ１０２）。

その結果、所定のエリア内の不動産に対する購入希望情報又は売却希望情報のいずれか、又は両方があった場合には、抽出処理部２１により、査定額を算出するのに必要な情報を各記憶部から抽出する（Ｓ１０３）。即ち、実績情報記憶部２Ａ、購入希望情報記憶部２Ｂ、売却希望情報記憶部２Ｃ、及びアクセス履歴情報記憶部２Ｅからそれぞれ、指定エリア内の不動産に対する実績情報、購入希望情報、売却希望情報、及びアクセス履歴情報を抽出する。

これに応じて査定額算出部２３は、実績情報から過去の取引価格を把握し、その平均値等として構成される査定基礎価格を算出する（Ｓ１０４）。

また、係数算出部２２は、査定基礎価格に乗ずる係数として、実需反映係数と注目度反映係数を算出する（Ｓ１０５）。
実需反映係数は例えば、所定のエリアにおける購入希望情報と売却希望情報の件数割合を所定の数式に代入して求められる。また、注目度反映係数は例えば、所定のエリアに対する検索や閲覧の回数を所定の数式に代入して求められる。

所定のエリアについて、補正値記憶部に補正値が記憶されている場合には、抽出部によって補正値が抽出される（Ｓ１０６）。

査定額算出部２３はさらに、査定基礎価格に対し、係数算出部２２によって算出された係数を乗じ、さらには補正値記憶部に補正値が記憶されていた場合には当該補正値を合わせて乗じることにより、所定のエリアの最終的な査定額を算出する（Ｓ１０７）。

一方、Ｓ１０２の処理において、所定のエリア内に購入希望情報又は売却希望情報のいずれも存しなかった場合には、当該所定のエリア内の不動産の予測額を算出する処理が実行される。即ち、抽出部により、予測額算出情報記憶部２Ｇから所定のエリアにおける予測基礎情報が抽出されると共に、アクセス履歴情報記憶部２Ｅから所定のエリアにおけるアクセス履歴情報が抽出される（Ｓ１０８）。

これに応じて予測額算出部２４は、所定のエリアの予測基礎情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行することによって予測基礎価格を求める（Ｓ１０９）。

また、係数算出部２２は、予測基礎価格に乗ずる係数として注目度反映係数を算出する（Ｓ１１０）。
注目度反映係数は例えば、所定のエリアに対する検索や閲覧の回数を所定の数式に代入して求められる。

指定エリアについて、補正値記憶部に補正値が記憶されている場合には、抽出部によって補正値が抽出される（Ｓ１１１）。

予測額算出部２４は、予測基礎価格に対し、係数算出部２２によって算出された係数を乗じ、さらには補正値記憶部に補正値が記憶されていた場合には当該補正値を合わせて乗じることにより、所定のエリアの最終的な予測額を算出する（Ｓ１１２）。

以上の処理により、査定額又は予測額が算出されると、これが最終的な査定額として不動産活用提案システム１に提供される。
なお、査定額又は予測額は、坪単価や平米単価等、任意の単位で算出することができる。
また、査定額は一定の価格幅をもった値として算出することもできる。具体的には、過去の取引価格を把握の最低価格と最高価格に対し、係数算出部２２によって算出された係数を乗じることにより、上限と下限によって構成された査定額を算出することができる。
また、査定額の算出に際し、購入希望情報や売却希望情報のうちの最高価格と最低価格を除き、極端な価格設定のものが除かれるようにすることもできる。
また、査定額は、査定基礎価格に対し、５年後や１０年後等において予想される人口の増減や注目度合いに応じた補正値を乗算し、現時点、５年後、１０年後といった将来の一定期間ごとのものを算出することもできる。
さらに、購入希望情報や売却希望情報に業種を関連付けておいてもよい。この場合、所定のエリアにおける所定の業種の出店の適否の判断に際し、当該所定の業種に関連付けられた購入希望情報や売却希望情報のみを査定額の算出の根拠情報として使用してもよい。また、最終的に出店に適した不動産情報を提供する際に、所定の業種に関連付けられたものを選択的に提案するようにすることもできる。

次に、図６により、ユーザから指定されたエリアについて、指定された業種による出店の適否を判定すると共に、指定エリアの不動産情報を提供する処理の流れを説明する。
まず、ユーザが地図上の所定のエリアと共に業種を指定すると、不動産活用提案システムは、当該エリアと業種の条件指定を受け付ける（Ｓ２０１）。

ここで、ユーザが地図を参照しながら、地図上の所定のエリアと業種を指定する際の画面例を図７に示す。
ユーザは不動産活用提案システム１に対し、地図情報記憶部１Ｄに記憶されている地図情報の出力を要求し、地図を表示させている。ユーザは所定の操作によってエリアを指定するための枠線１０１を地図上に展開させる。本例では、枠線１０１は、閉じられた円形状の線によって構成されている。この枠線１０１によって囲われたエリアが、ユーザによって指定されたエリアとみなされる。

また、業種を指定するためのドロップダウンリスト１０２が設けられており、ユーザはドロップダウンリスト１０２の中から所定の業種を指定する。

これに応じて不動産活用提案システム１は、不動産査定システム２に対して指定エリアの査定額の算出を要求し、不動産査定システム２が指定エリアの査定額を算出する（Ｓ２０２）。

予想収益算出部１１は、ユーザに指定されたエリアにおいて、ユーザに指定された業種の出店を行った際の予想収益を算出する（Ｓ２０３）。
実店舗数集計部１２は、実店舗情報記憶部１Bを参照して、所定の業種について、ユーザが指定したエリア内の実店舗数を集計する（Ｓ２０４）。
適正出店件数算出部１３は、ユーザに指定された業種について、ユーザが指定したエリア内において適正な出店件数を算出する（Ｓ２０５）。

これに応じて適否判定部１５は、指定エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する（Ｓ２０６）。具体的には、指定エリアにおける実店舗数と適正出店件数とを対比し、新たな出店によっても適正出店件数が維持されるか否かによって適否を判定する。これと合わせて、予想収益から算出される適正物件価格と査定額とを対比し、査定額が適正物件価格の範囲内にあるか否かによって適否を判定する。

適否の判定結果は、ユーザに対して不動産情報と共に提供される（Ｓ２０７）。
図８は、ユーザに対して出店の適否の判定結果と不動産情報を提供する画面の一例を示している。
この例は、出店が適正であると判定された場合を示しており、指定エリアを示す枠線１０１内には、当該指定エリアに存する不動産情報として、不動産の購入希望情報と売却希望情報が表示されている。また、所定の情報表示欄１０３には、適否の判定の詳細な情報が表示されている。これを参照することによって、査定額、適正価格、実店舗数、適正出店件数等の詳細を把握することができる。
また、指定エリア内の不動産の情報は、別途設けられたリンク１０４や、地図上で不動産を示す目印１０５に設けられたリンクを指定することで、購入希望情報記憶部２Ｂや売却希望情報記憶部２Ｃに記憶されている購入希望情報や売却希望情報に係る不動産情報が抽出され、表示されるようになっている。なお、購入希望情報や売却希望情報は、適宜の操作あるいは任意の設定により、両者を表示させることもできるし、片方のみを表示させることもできる。

なお、この適否の判定結果について、図８の例は、適正であった場合にのみ、不動産情報を表示することで適正を示し、適正でなかった場合には不動産情報を表示しないことで適正でないことを示す場合を示しているが、適否の判定結果の項目を設けて、適正か否かを表示してもよいし、適否の度合いを表示するようにしてもよい。
また、適否の判定結果を補足する情報は特に図示のものに限られず、予想収益や、必要な投資額などを適宜に算出して表示してもよい。なお、予想収益や投資額などは、個別の不動産情報が指定された場合に、当該指定された不動産情報に応じたものを改めて算出するようにしてもよい。

本実施形態に係る不動産活用提案システム１によれば、所定の業種による活用に適した不動産を提案でき、これにより不動産の活用が促進される。

続いて、不動産活用提案システム１によって実行される他の処理について、図９を参照して説明する。
この処理では、所定の不動産について、各業種による出店の適否に係る情報を提供する。
まず、不動産活用提案システム１は、ユーザから不動産情報の指定を受け付ける（Ｓ３０１）。
不動産情報の指定の受け付けは例えば、図１０に示されるように、地図上に表示された不動産情報の目印１０５の指定によって受け付けることができる。
なお、ここで表示されている不動産情報は、購入希望情報記憶部２Ｂあるいは売却希望情報記憶部２Ｃに記憶されている不動産の購入希望情報あるいは売却希望情報である。

これに応じて不動産活用提案システム１は不動産査定システム２により、指定された不動産情報が存する所定のエリアを設定し、当該所定のエリアにおける不動産の査定を実行する（Ｓ３０２）。
なお、この査定を実行するエリアは、任意の設定によりその広狭の範囲を決定することができる。

予想収益算出部１１は、所定のエリアにおいて、各業種の出店を行った際の予想収益を業種ごとに算出する（Ｓ３０３）。
実店舗数集計部１２は、実店舗情報記憶部１Bを参照して、各業種について、所定のエリア内の実店舗数を集計する（Ｓ３０４）。
適正出店件数算出部１３は、各業種について、所定のエリア内において適正な出店件数を算出する（Ｓ３０５）。

これに応じて適否判定部１５は、所定のエリアにおける各業種の出店の適否を判定する（Ｓ３０６）。具体的には、各業種について、所定エリアにおける実店舗数と適正出店件数とを対比し、新たな出店によっても適正出店件数が維持されるか否かによって適否を判定する。これと合わせて、予想収益から算出される適正物件価格と査定額とを対比し、査定額が適正物件価格の範囲内にあるか否かによって適否を判定する。

適否の判定結果は、ユーザに対して提供される（Ｓ３０７）。
図１０は、ユーザに対して各業種による出店の適否の判定結果を提供する画面の一例を示している。
情報表示欄１０６には、指定された物件の詳細情報と合わせて、業種ごとに出店の適否、収益から導かれる想定利益や投資額などの情報が表示されている。
なお、各業種による出店の適否は、出店に適した業種のみを選択的に表示可能に設定できるようになっていてもよい。
また、情報表示欄１０６に表示される情報は図示のものに限られず、査定額など、各種の情報を適宜に表示してもよい。

この処理によれば例えば、物件を所有している所有者等が、自らの物件がどのような業種であれば活かせるかを把握できる。また、業種ごとの収益などが細かく算出されるため、利益性の高い業種を把握することもできる。

なお、上述した不動産に応じた業種ごとの適否の判定においては、予想収益から算出される適正物件価格と査定額とを対比したが、各業種の予想収益に事業投資額と不動産価格を割った割合からリターンの大小を判別し、リターンの大小に応じて費用面の適否を判定するものとしてもよい。具体的に、想定収益が1000万円、事業投資額が500万円、査定額が9500万円であれば、投資額が1億円で年間回収額が1000万円ということで10%リターンと算出され、このリターンを適否の基準とすることができる。また、この場合、不動産の所有者であれば、投資額として不動産価格を考慮せずに済むため、不動産の所有を前提として、予想収益に事業投資額だけを割った割合でリターンを考慮できるようにしてもよい。このように適否の判定処理によれば、事業投資に対する予想収益が高いものが良い投資先であるとともに事業投資が少なくてリターンの見込める事業であることを示すことができる。

続いて、図１１を参照して、本発明の第二の実施形態に係る不動産活用提案システム３について説明する。
この実施例では、ユーザが任意に登録している出店要項に見合った不動産情報を提供する。
不動産活用提案システム３は、上述した不動産活用提案システム１が備えた機能に加え、エリア特定部１６と出店要項記憶部１Ｅを備えている。

出店要項記憶部１Eは、出店に際して必要な条件に係る出店要項を記憶した記憶部であり、出店要項はユーザによって任意に登録される。
この出店要項記憶部１Eには例えば、図１２に示されるように、幹線道路沿いや駅から徒歩10分圏内などの位置を指定する情報、必要な面積や収益、不動産を購入又は賃借する際に支出可能な金額、所定のエリア内における競合店の有無等の情報が出店要項として記憶される。
この出店要項は、ユーザに対し、出店の適否を判定したり、出店要項を満たす物件情報やエリアに係る情報を提供したりする際に参照される。
なお、出店要項として登録される事項は図１２の例に限らず、客観的な情報であれば、各種のものを登録することができる。

エリア特定部１６は、出店要項においてエリアの条件が指定されていた場合に、指定されている条件に見合ったエリアを特定する。例えば、幹線道路沿いや駅から徒歩10分圏内などの条件に沿ったエリアを特定する。なお、これにより特定されるエリアは必ずしも一つに限られず、複数となることもある。

次に、本実施形態に係る不動産活用提案システム３による処理の流れについて、図１３を参照して説明する。
まず、不動産活用提案システム３は、ユーザから出店要項記憶部１Ｅに登録されている出店要項の参照要求を受け付ける（Ｓ４０１）。

これに応じて不動産活用提案システム３はまず、出店要項においてエリアを指定する条件があった場合に、エリア特定部１６により、当該指定された条件に係るエリアを特定する（Ｓ４０２）。
なお、エリアの条件は例えば、駅から半径２ｋｍ以内や幹線道路沿いなどの場所を指定する情報であるが、出店要項において任意に設定される項目であって、設定される場合にのみ参照される。
また、出店要項においてエリアを指定する条件がなかった場合には、ユーザから所定のエリアの指定を受け付け、これを上記特定したエリアとして扱ってもよい。

これに応じて不動産活用提案システム３は不動産査定システム２により、特定したエリアにおける不動産の査定を実行する（Ｓ４０３）。

予想収益算出部１１は、特定したエリアにおいて、出店要項において指定された業種の出店を行った際の予想収益を算出する（Ｓ４０４）。
実店舗数集計部１２は、実店舗情報記憶部１Bを参照して、出店要項において指定された業種について、特定したエリア内の実店舗数を集計する（Ｓ４０５）。
適正出店件数算出部１３は、出店要項において指定された業種について、特定したエリア内において適正な出店件数を算出する（Ｓ４０６）。

これに応じて適否判定部１５は、特定したエリアにおける指定業種の出店が、出店要項を満たすか否かを判定する（Ｓ４０７）。
ここで、適否判定部１５は出店要項を満たすか否かを判定するが、出店要項は様々な条件を設定できるため、Ｓ４０５の処理における実店舗数の集計や、Ｓ４０６の処理における適正出店件数の算出を要しない場合もあり、この場合には不要な処理を省略してもよい。例えば、出店要項において、実店舗数あるいは適正出店件数については考慮しなくてもよいという設定がなされていれば、Ｓ４０５とＳ４０６の処理を要しない。

特定したエリアが出店要項を満たす場合には当該特定したエリアの不動産情報がユーザに提供される（Ｓ４０８）。なお、複数のエリアが特定され、そのうちの所定のエリアのみが出店要項を満たす場合には、当該出店要項を満たすエリアの不動産情報がユーザに提供される。

これにより、フランチャイズチェーンを展開する企業などは、自らの出店要項に沿った不動産情報を容易に見つけることができる。

なお、本実施例では、出店の適否の判定に際して出店要項を基準としたが、これを実施例１に係る不動産活用提案システム１に適用することもできる。即ち、本実施例では、ユーザからのエリアの指定を受け付けることなく、出店要項を満たすエリアを特定したが、実施例１に係る不動産活用提案システム１に適用することで、ユーザから指定されたエリア内において、出店要項を満たすことができるか否かを判定するようにしてもよい。

続けて、図１４を参照して、本発明の第三の実施形態に係る不動産活用提案システム４について説明する。
この不動産活用提案システム４は、ユーザから受け付けた指定業種の出店に適したエリアを提案する。
不動産活用提案システム４は、上述した不動産活用提案システム１が備えた機能に加え、エリア分割部１７を備えている。

エリア分割部１７は、所定のエリアを複数の小エリアに分割する。小エリアは所定のエリアに比して狭い面積のエリアであるが、例えば、所定のエリアに対して一定の割合の面積のエリアとしたり、所定のエリアの面積に関わらず一定の面積のエリアとしたりでき、任意に設定することができる。

次に、本実施形態に係る不動産活用提案システム３による処理の流れについて、図１５を参照して説明する。
まず、不動産活用提案システム４は、ユーザから業種の条件指定を受け付ける（Ｓ５０１）。

これに応じて不動産活用提案システム４はまず、エリア分割部１７により、所定のエリアを小エリアに分割する（Ｓ５０２）。
なお、所定のエリアは、ユーザが所定の端末によって参照していた地図のうち、当該所定の端末の出力画面上に表示されているエリアとしたり、ユーザから指定されたエリアとしたりすることができる。また、地図情報記憶部１Ｄに記憶されている地図情報によって把握される地図全体とすることもできる。

これに応じて不動産活用提案システム４は不動産査定システム２により、小エリア毎に不動産の査定を実行する（Ｓ５０３）。

予想収益算出部１１は、各小エリアにおいて、指定業種の出店を行った際の予想収益を算出する（Ｓ５０４）。
実店舗数集計部１２は、実店舗情報記憶部１Bを参照して、指定業種について、各小エリア内の実店舗数を集計する（Ｓ５０５）。
適正出店件数算出部１３は、指定業種について、各小エリア内において適正な出店件数を算出する（Ｓ５０６）。

これに応じて適否判定部１５は、各小エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する（Ｓ５０７）。
具体的には、各小エリアにおける実店舗数と適正出店件数とを対比し、新たな出店によっても適正出店件数が維持されるか否かによって適否を判定する。これと合わせて、予想収益から算出される適正物件価格と査定額とを対比し、査定額が適正物件価格の範囲内にあるか否かによって適否を判定する。

各小エリアが適否の判定結果は、各小エリアの不動産情報と共にユーザに提供される（Ｓ５０８）。
図１６は、ユーザに対して指定業種による出店の適否の判定結果を小エリア毎に提供する画面の一例を示している。
この例では、適否の度合いに応じて、適切な小エリアの表示を変えており、より適切な小エリアを実線による円形の枠線１０７で表示し、次に適切な小エリアを破線による円形の枠線１０８で表示している。
なお、表示の方法はこの例に限らず、出店が不適切な小エリアも含め、地図全体に、小エリア毎の適否に応じた色分けを施してもよい。また、適宜の操作により、出店が適切な小エリアのみを表示させられるようにしてもよい。

以上の本実施形態に係る不動産活用提案システム４によれば、地図上にどこのエリアであれば、所望の業種の出店に可能性があるか、容易に把握することができる。

なお、本実施形態に係る不動産活用提案システム４では、所定のエリアをエリア分割部１７によって小エリアに分割し、小エリア毎に所定の業種の出店の適否を判定したが、他の例によれば、予め地図情報を細かく分割した小エリアを登録しておき、当該登録されている小エリアごとに所定の業種の出店の適否を判定するようにすることもできる。

なお、以上の本発明の実施形態において、不動産情報を構成する不動産は、土地、建物など、特に限定されない。また、建物、土地のいずれの場合でも、売買のみらならず、賃貸などにも適用が可能であり、この場合には購入を賃借、売却を賃貸として捉え、平米当たりの賃料を査定額や予想可能価格とすればよい。

また、以上の本実施形態において、出店の適否は、将来予想を含むものであってもよい。この場合には例えば、５年後や１０年後等において予想される人口の増減や注目度合いに応じた補正値を設定し、現時点、５年後、１０年後といった将来の一定期間ごとの出店の適否の判定結果を提供するとよい。

また、以上の本実施形態において、出店の適否や査定額の算出にＡＩ（artificial intelligence：人工知能）による機械学習を組み入れてもよい。例えば、上述した本実施形態による査定額と、その後の実際の不動産取引による成立価格との差額を学習させることにより、査定額と実際の成立価格との乖離を小さくさせるとよい。また、適否の判定結果に対するユーザの回答や実際の不動産取引の結果を学習させ、適否の判定精度を向上させるとよい。

また、以上の本実施形態において、出店の適否の判定に際し、ユーザから受け付けた面積の条件や業種ごとに出店に応じて必要な面積の条件については、隣接する複数の土地を合筆することによって希望の面積を満たすことができる不動産の有無を判別し、可能な場合には、そのような提案も行うようにするとよい。

１ 不動産活用提案システム
１Ａ 業種情報記憶部
１Ｂ 実店舗情報記憶部
１Ｃ エリア情報記憶部
１Ｄ 地図情報記憶部
１Ｅ 出店要項記憶部
１１ 予想収益算出部
１２ 実店舗数集計部
１３ 適正出店件数算出部
１４ 適正物件価格算出部
１５ 適否判定部
１６ エリア特定部
１７ エリア分割部
２ 不動産査定システム
３ 不動産活用提案システム
４ 不動産活用提案システム

Claims (14)

1. 所定のエリアにおける業種ごとの出店の適否を判定し、当該所定のエリア内の不動産の活用を提案するシステムであって、
   不動産の購入希望情報及び／又は賃借希望情報を記憶した購入及び／又は賃借希望情報記憶手段と、
   不動産の売却希望情報及び／又は賃貸希望情報を記憶した売却及び／又は賃貸希望情報記憶手段と、
   エリアと業種の指定を受け付ける検索条件受付手段と、
   指定エリアにおける不動産の購入及び又は賃借希望情報と売却及び／又は賃貸希望情報の割合から、当該指定エリアにおける不動産の査定額を算出する基礎としての査定基礎価格に対し、実需を反映させるための実需反映係数を算出する係数算出手段と、
   上記指定エリアにおける不動産の取引実績に基づき、上記査定基礎価格を算出すると共に、上記査定基礎価格に上記実需反映係数を乗じて上記指定エリアにおける不動産の査定額を算出する査定額算出手段と、
   上記指定エリアにおいて、不動産に対する購入希望情報と売却希望情報がなかった場合に、上記指定エリアの算出基礎情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行して予測基礎価格を求めると共に、上記指定エリアの注目度反映係数を乗じることにより、上記指定エリアにおける不動産に対する購入希望情報と売却希望情報があったと仮定したときに予測される査定額を算出する予測額算出手段と、
   上記指定エリアにおける指定業種の予想収益を算出する予想収益算出手段と、
   上記予想収益と上記査定額に基づき、上記指定エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する適否判定手段と、
   上記出店の適否の判定結果と共に、上記指定エリアに存する不動産の売却及び／又は賃貸希望情報を提供する不動産情報提供手段と、を有する、
   ことを特徴とする不動産活用提案システム。
2. エリア毎に収益予想の算出根拠となる情報を記憶したエリア情報記憶手段と、
   業種毎に収益予想の算出根拠となる情報を記憶した業種情報記憶手段と、をさらに有し、
   上記予想収益算出手段は、上記エリア情報記憶手段及び上記業種情報記憶手段を参照して、上記指定エリアにおける指定業種の予想収益を算出する、
   請求項１記載の不動産活用提案システム。
3. 実店舗の業種と所在地に係る情報を記憶した実店舗情報記憶手段と、
   上記実店舗情報記憶手段を参照して、上記指定エリア内の実店舗数を集計する実店舗数集計手段と、
   上記指定エリアにおける指定業種の予想収益を指定業種の一店舗当りの必要収益で除することにより、上記指定エリア内の適正出店件数を算出する適正出店件数算出手段と、をさらに有し、
   上記不動産情報提供手段は、上記出店の適否の判定結果と共に、指定業種の実店舗数及び／又は適正出店件数を提供する、
   請求項１又は２記載の不動産活用提案システム。
4. 上記適否判定手段はさらに、上記指定エリア内の実店舗数と上記指定エリア内の適正出店件数とを対比する、
   請求項３に記載の不動産活用提案システム。
5. 出店要項を記憶する出店要項記憶手段と、
   上記適否判定手段はさらに、上記出店要項に基づき、上記指定エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する、
   請求項１乃至４いずれかの項に記載の不動産活用提案システム。
6. 上記予想収益算出手段は、予想収益に対し、地図上のエリアごとの注目度に係る情報を補正値として乗じる、
   請求項１乃至５いずれかの項に記載の不動産活用提案システム。
7. 所定のエリアにおける業種ごとの出店の適否を判定し、当該所定のエリア内の不動産の活用を提案する方法であって、
   不動産の購入希望情報及び／又は賃借希望情報を記憶した購入及び／又は賃借希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報及び／又は賃貸希望情報を記憶した売却及び／又は賃貸希望情報記憶手段と、を有するシステムにより、
   エリアと業種の指定を受け付ける処理と、
   指定エリアにおける不動産の購入及び又は賃借希望情報と売却及び／又は賃貸希望情報の割合から、当該指定エリアにおける不動産の査定額を算出する基礎としての査定基礎価格に対し、実需を反映させるための実需反映係数を算出する処理と、
   上記指定エリアにおける不動産の取引実績に基づき、上記査定基礎価格を算出すると共に、上記査定基礎価格に上記実需反映係数を乗じて上記指定エリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、
   上記指定エリアにおいて、不動産に対する購入希望情報と売却希望情報がなかった場合に、上記指定エリアの算出基礎情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行して予測基礎価格を求めると共に、上記指定エリアの注目度反映係数を乗じることにより、上記指定エリアにおける不動産に対する購入希望情報と売却希望情報があったと仮定したときに予測される査定額を算出する処理と、
   上記指定エリアにおける指定業種の予想収益を算出する処理と、
   上記予想収益と上記査定額に基づき、上記指定エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する処理と、
   上記出店の適否の判定結果と共に、上記指定エリアに存する不動産の売却及び／又は賃貸希望情報を提供する処理と、を実行する、
   ことを特徴とする不動産活用提案方法。
8. 所定のエリアにおける業種ごとの出店の適否を判定し、当該所定のエリア内の不動産の活用を提案するためのコンピュータプログラムであって、
   不動産の購入希望情報及び／又は賃借希望情報を記憶した購入及び／又は賃借希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報及び／又は賃貸希望情報を記憶した売却及び／又は賃貸希望情報記憶手段と、を有するシステムに対し、
   エリアと業種の指定を受け付ける処理、
   指定エリアにおける不動産の購入及び又は賃借希望情報と売却及び／又は賃貸希望情報の割合から、当該指定エリアにおける不動産の査定額を算出する基礎としての査定基礎価格に対し、実需を反映させるための実需反映係数を算出する処理と、
   上記指定エリアにおける不動産の取引実績に基づき、上記査定基礎価格を算出すると共に、上記査定基礎価格に上記実需反映係数を乗じて上記指定エリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、
   上記指定エリアにおいて、不動産に対する購入希望情報と売却希望情報がなかった場合に、上記指定エリアの算出基礎情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行して予測基礎価格を求めると共に、上記指定エリアの注目度反映係数を乗じることにより、上記指定エリアにおける不動産に対する購入希望情報と売却希望情報があったと仮定したときに予測される査定額を算出する処理と、
   上記指定エリアにおける指定業種の予想収益を算出する処理と、
   上記予想収益と上記査定額に基づき、上記指定エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する処理と、
   上記出店の適否の判定結果と共に、上記指定エリアに存する不動産の売却及び／又は賃貸希望情報を提供する処理と、を実行させる、
   コンピュータプログラム。
9. 所定の業種の出店の適否に係る情報をエリア毎に提供するシステムであって、
   不動産の購入希望情報及び／又は賃借希望情報を記憶した購入及び／又は賃借希望情報記憶手段と、
   不動産の売却希望情報及び／又は賃貸希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、
   業種の指定を受け付ける検索条件受付手段と、
   所定のエリアを複数の小エリアに分割するエリア分割手段と、
   小エリアにおける不動産の購入及び又は賃借希望情報と売却及び／又は賃貸希望情報の割合から、当該指定エリアにおける不動産の査定額を算出する基礎としての査定基礎価格に対し、実需を反映させるための実需反映係数を算出する係数算出手段と、
   上記小エリアにおける不動産の取引実績に基づき、上記査定基礎価格を算出すると共に、上記査定基礎価格に上記実需反映係数を乗じて上記小エリアにおける不動産の査定額を算出する査定額算出手段と、
   上記小エリアにおいて、不動産に対する購入希望情報と売却希望情報がなかった場合に、上記小エリアの算出基礎情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行して予測基礎価格を求めると共に、上記小エリアの注目度反映係数を乗じることにより、上記小エリアにおける不動産に対する購入希望情報と売却希望情報があったと仮定したときに予測される査定額を算出する予測額算出手段と、
   上記小エリアにおける指定業種の予想収益を算出する予想収益算出手段と、
   上記予想収益と上記査定額に基づき、上記小エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する適否判定手段と、
   上記所定のエリア内の小エリア毎に、上記指定業種の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する出店適否情報提供手段と、を有する、
   ことを特徴とする不動産活用提案システム。
10. 所定の業種の出店の適否に係る情報をエリア毎に提供する方法であって、
    不動産の購入希望情報及び／又は賃借希望情報を記憶した購入及び／又は賃借希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報及び／又は賃貸希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、を有するシステムにより、
    業種の指定を受け付ける処理と、
    所定のエリアを複数の小エリアに分割する処理と、
    小エリアにおける不動産の購入及び又は賃借希望情報と売却及び／又は賃貸希望情報の割合から、当該指定エリアにおける不動産の査定額を算出する基礎としての査定基礎価格に対し、実需を反映させるための実需反映係数を算出する処理と、
    上記小エリアにおける不動産の取引実績に基づき、上記査定基礎価格を算出すると共に、上記査定基礎価格に上記実需反映係数を乗じて上記小エリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、
    上記小エリアにおいて、不動産に対する購入希望情報と売却希望情報がなかった場合に、上記小エリアの算出基礎情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行して予測基礎価格を求めると共に、上記小エリアの注目度反映係数を乗じることにより、上記小エリアにおける不動産に対する購入希望情報と売却希望情報があったと仮定したときに予測される査定額を算出する処理と、
    上記小エリアにおける指定業種の予想収益を算出する処理と、
    上記予想収益と上記査定額に基づき、上記小エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する処理と、
    上記所定のエリア内の小エリア毎に、上記指定業種の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する処理と、を実行する、
    ことを特徴とする不動産活用提案方法。
11. 所定の業種の出店の適否に係る情報をエリア毎に提供するためのコンピュータプログラムであって、
    不動産の購入希望情報及び／又は賃借希望情報を記憶した購入及び／又は賃借希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報及び／又は賃貸希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、を有するシステムに対し、
    業種の指定を受け付ける処理と、
    所定のエリアを複数の小エリアに分割する処理と、
    小エリアにおける不動産の購入及び又は賃借希望情報と売却及び／又は賃貸希望情報の割合から、当該指定エリアにおける不動産の査定額を算出する基礎としての査定基礎価格に対し、実需を反映させるための実需反映係数を算出する処理と、
    上記小エリアにおける不動産の取引実績に基づき、上記査定基礎価格を算出すると共に、上記査定基礎価格に上記実需反映係数を乗じて上記小エリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、
    上記小エリアにおいて、不動産に対する購入希望情報と売却希望情報がなかった場合に、上記小エリアの算出基礎情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行して予測基礎価格を求めると共に、上記小エリアの注目度反映係数を乗じることにより、上記小エリアにおける不動産に対する購入希望情報と売却希望情報があったと仮定したときに予測される査定額を算出する処理と、
    上記小エリアにおける指定業種の予想収益を算出する処理と、
    上記予想収益と上記査定額に基づき、上記小エリアにおける指定業種の出店の適否を判定する処理と、
    上記所定のエリア内の小エリア毎に、上記指定業種の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する処理と、を実行させる、
    コンピュータプログラム。
12. 所定の不動産について、業種毎の出店の適否に係る情報を提供するシステムであって、
    不動産の購入希望情報及び／又は賃借希望情報を記憶した購入及び／又は賃借希望情報記憶手段と、
    不動産の売却希望情報及び／又は賃貸希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、
    不動産の指定を受け付ける検索条件受付手段と、
    指定された不動産が存するエリアにおける不動産の購入及び又は賃借希望情報と売却及び／又は賃貸希望情報の割合から、当該指定された不動産が存するエリアにおける不動産の査定額を算出する基礎としての査定基礎価格に対し、実需を反映させるための実需反映係数を算出する係数算出手段と、
    上記指定された不動産が存するエリアにおける不動産の取引実績に基づき、上記査定基礎価格を算出すると共に、上記査定基礎価格に上記実需反映係数を乗じて上記指定された不動産が存するエリアにおける不動産の査定額を算出する査定額算出手段と、
    上記指定された不動産が存するエリアにおいて、不動産に対する購入希望情報と売却希望情報がなかった場合に、上記指定された不動産が存するエリアの算出基礎情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行して予測基礎価格を求めると共に、上記指定された不動産が存するエリアの注目度反映係数を乗じることにより、上記指定された不動産が存するエリアにおける不動産に対する購入希望情報と売却希望情報があったと仮定したときに予測される査定額を算出する予測額算出手段と、
    上記不動産が存するエリアにおける業種毎の予想収益を算出する予想収益算出手段と、
    上記予想収益と上記査定額に基づき、上記エリアにおける業種毎の出店の適否を判定する適否判定手段と、
    上記エリアにおける業種毎の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する出店適否情報提供手段と、を有する、
    ことを特徴とする不動産活用提案システム。
13. 所定の不動産について、業種毎の出店の適否に係る情報を提供する方法であって、
    不動産の購入希望情報及び／又は賃借希望情報を記憶した購入及び／又は賃借希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報及び／又は賃貸希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、を有するシステムにより、
    不動産の指定を受け付ける処理と、
    指定された不動産が存するエリアにおける不動産の購入及び又は賃借希望情報と売却及び／又は賃貸希望情報の割合から、当該指定された不動産が存するエリアにおける不動産の査定額を算出する基礎としての査定基礎価格に対し、実需を反映させるための実需反映係数を算出する処理と、
    上記指定された不動産が存するエリアにおける不動産の取引実績に基づき、上記査定基礎価格を算出すると共に、上記査定基礎価格に上記実需反映係数を乗じて上記指定された不動産が存するエリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、
    上記指定された不動産が存するエリアにおいて、不動産に対する購入希望情報と売却希望情報がなかった場合に、上記指定された不動産が存するエリアの算出基礎情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行して予測基礎価格を求めると共に、上記指定された不動産が存するエリアの注目度反映係数を乗じることにより、上記指定された不動産が存するエリアにおける不動産に対する購入希望情報と売却希望情報があったと仮定したときに予測される査定額を算出する処理と、
    上記不動産が存するエリアにおける業種毎の予想収益を算出する処理と、
    上記予想収益と上記査定額に基づき、上記エリアにおける業種毎の出店の適否を判定する処理と、
    上記エリアにおける業種毎の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する処理と、を実行する、
    ことを特徴とする不動産活用提案方法。
14. 所定の不動産について、業種毎の出店の適否に係る情報を提供するためのコンピュータプログラムであって、
    不動産の購入希望情報及び／又は賃借希望情報を記憶した購入及び／又は賃借希望情報記憶手段と、不動産の売却希望情報及び／又は賃貸希望情報を記憶した売却希望情報記憶手段と、を有するシステムに対し、
    不動産の指定を受け付ける処理と、
    指定された不動産が存するエリアにおける不動産の購入及び又は賃借希望情報と売却及び／又は賃貸希望情報の割合から、当該指定された不動産が存するエリアにおける不動産の査定額を算出する基礎としての査定基礎価格に対し、実需を反映させるための実需反映係数を算出する処理と、
    上記指定された不動産が存するエリアにおける不動産の取引実績に基づき、上記査定基礎価格を算出すると共に、上記査定基礎価格に上記実需反映係数を乗じて上記指定された不動産が存するエリアにおける不動産の査定額を算出する処理と、
    上記指定された不動産が存するエリアにおいて、不動産に対する購入希望情報と売却希望情報がなかった場合に、上記指定された不動産が存するエリアの算出基礎情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行して予測基礎価格を求めると共に、上記指定された不動産が存するエリアの注目度反映係数を乗じることにより、上記指定された不動産が存するエリアにおける不動産に対する購入希望情報と売却希望情報があったと仮定したときに予測される査定額を算出する処理と、
    上記不動産が存するエリアにおける業種毎の予想収益を算出する処理と、
    上記予想収益と上記査定額に基づき、上記エリアにおける業種毎の出店の適否を判定する処理と、
    上記エリアにおける業種毎の出店の適否の判定結果に係る情報を提供する処理と、を実行させる、
    コンピュータプログラム。

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