JP2002063329A

JP2002063329A - 出店意志決定支援システム、出店意志決定支援方法、及びコンピューター読み取り可能な記憶媒体

Info

Publication number: JP2002063329A
Application number: JP2000253064A
Authority: JP
Inventors: Nobutoshi Takahashi; 信俊高橋
Original assignee: MARKSQUARE CO Ltd
Current assignee: MARKSQUARE CO Ltd
Priority date: 2000-08-23
Filing date: 2000-08-23
Publication date: 2002-02-28

Abstract

(57)【要約】【課題】新規に商業施設を出店しようとする者の意志
決定を支援する。【解決手段】物件データを入力する物件データ入力手
段、物件に関する評価基準を記録した評価基準データテ
ーブルを格納する記憶手段、入力された物件データに対
して評価基準データテーブルに記録された評価基準に基
づいて評価点を付与する評価点付与手段と、物件を購入
・賃借した場合の利益に対し影響を与える所定の因子を
入力する因子入力手段、入力された因子に基づき所定の
計算式にて期待される利益を算出する期待利益算出手段
と、記物件の利用計画を入力する利用計画入力手段、入
力された物件データと物件の利用計画とにより物件が利
用計画を受け容れ可能か否かを判定する可否判定手段
と、評価点、期待利益、および判定結果を表示する手段
と、を備える。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、出店意志決定支援
システム、出店意志決定支援方法、及びコンピューター
読み取り可能な記憶媒体に関する。

【０００２】

【従来の技術】飲食店、物販店、アミューズメントセン
ター等が新規出店をする際には、通常複数の土地や空き
室（以下においては「物件」という。）などの情報（以
下においては「物件情報」という。）を集めて評価を行
い、これらの中から当該商業施設に最適な物件を選択し
ている。そして選択された物件を前提に、出店する商業
施設の仕様が検討される。これらの手続を経て、最終意
志決定がなされ、当該物件の購入または賃借等の契約を
行われ、その後工事業者に上記仕様に基づいた発注がな
されている。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】しかし、情報インフラ
の発達した今日においては、集まってくる物件情報の量
はきわめて多い。これら多くの物件情報の中から手作業
で最適な物件を選択するのは大変な作業であった。ま
た、物件情報に基づき、各物件を評価する手法は、個人
の経験や勘に頼るところが大きく、客観性や一貫性・透
明性に欠けるという問題があった。また、選定した物件
において、商業施設仕様を検討する際にも、個人の経験
や勘に頼る面があり、事前に検討すべき点が見落とされ
ていたり、実際に工事に取り掛かってから未検討事項が
発見されて問題になるということもあった。

【０００４】そこで本発明は、新規に商業施設を出店し
ようとする者が大量の物件情報から出店に最適な一物件
を選択するに際して、物件の客観的、一貫性、透明性の
ある評価を示し、商業施設の仕様検討においても客観
的、一貫性、透明性のあるシミュレーションを行わしめ
ることにより、出店の意志決定を支援することを目的と
する。

【０００５】

【課題を解決するための手段】以下、本発明について説
明する。

【０００６】請求項１の発明は、物件の購入・賃借に関
する意志決定支援システムであって、当該物件の評価を
行う手段と、物件を購入・賃借した場合に得られるであ
ろう利益を予測する手段と、物件の利用に関するシミュ
レーションを行う手段とを備えたことを特徴とする意志
決定支援システムにより前記課題を解決する。

【０００７】この発明によれば、物件の購入・賃借に関
して、客観的、一貫性、透明性のある意志決定を行うこ
とができる。

【０００８】請求項２の発明は、請求項１の意志決定支
援システムにおいて、物件の評価は、評価される項目に
対し点数が付与されることにより行われることを特徴と
する。

【０００９】この発明によれば、評価の結果が数字で示
されるので、客観的な評価結果を得ることができる。

【００１０】請求項３の発明は、物件の購入・賃借に関
する意志決定支援システムであって、物件に関する評価
基準を記録した評価基準データテーブルを格納する記憶
手段と、物件データを入力する物件データ入力手段と、
入力された物件データに対して評価基準に基づいて評価
点を付与する評価点付与手段と、物件を購入・賃借した
場合の利益に対し影響を与える所定の因子に関する情報
を入力する因子情報入力手段と、入力された因子情報に
基づき所定の計算式にて期待される利益を算出する期待
利益算出手段と、物件の利用計画を入力する利用計画入
力手段と、入力された物件データと物件の利用計画とに
より物件が利用計画を受け容れ可能か否かを判定する可
否判定手段と、付与された評価点算出された期待利益お
よび判定された判定結果を表示する評価点・期待利益・
判定結果表示手段と、を備えたことを特徴とする意志決
定支援システムにより前記課題を解決する。

【００１１】この発明によれば、物件の評価をあらかじ
め用意された評価基準データテーブルに基づいて行い、
利益に対し影響を与える所定の因子が入力されることに
より期待利益が算出されるので、さらに客観性が担保で
きる。

【００１２】請求項４の発明は、不動産物件の購入・賃
借に関する意志決定支援システムであって、不動産物件
に関する評価基準を記録した評価基準データテーブルを
格納する記憶手段と不動産物件データを入力する物件デ
ータ入力手段と入力された不動産物件データに対して評
価基準に基づいて評価点を付与する評価点付与手段と、
不動産物件の利用計画を入力する利用計画入力手段と入
力された不動産物件の利用計画と物件データとにより不
動産物件が利用計画を受け容れ可能か否かを判定する可
否判定手段と、付与された評価点および判定された可否
判定を表示する評価点・可否判定表示手段と、を備えた
ことを特徴とする意志決定支援システムにより前記課題
を解決する。

【００１３】この発明によれば、あらかじめ用意された
評価基準データテーブルに基づいて物件の客観的な評価
を行うことができる。また、様々な不動産物件が利用計
画を入力してその可否を問うことにより、不動産利用に
関するシミュレーションを行うことができる。

【００１４】求項５の発明は、不動産物件に関して、そ
の不動産に所定の商業施設を出店するかどうかの意志決
定を支援するシステムであって、不動産物件に関する評
価基準を記録した評価基準データテーブルを格納する記
憶手段と不動産物件データを入力する物件データ入力手
段と入力された物件データに対して評価基準データテー
ブルに記録された評価基準に基づいて評価点を付与する
評価点付与手段と、所定の基準に基づき分割されたエリ
ア毎の潜在顧客情報を記録した顧客情報データテーブル
を格納する記憶手段と出店を計画する商業施設の商圏を
入力する商圏入力手段と入力された商圏における商業施
設の予測売上高を商圏に対応するエリアにかかる顧客情
報データテーブルに基づいて所定の計算式により算出す
る売上高算出手段と、付与された評価点および算出され
た予測売上高を表示する評価点・予測売上高表示手段
と、を備えたことを特徴とする出店意志決定支援システ
ムにより前記課題を解決する。

【００１５】この発明によれば、あらかじめ用意された
評価基準データテーブルに基づいて物件の客観的な評価
を行うことができる。また、予測売上高が、商圏の入力
によりあらかじめ準備された顧客情報データテーブルに
基づいて所定の計算式により算出されるので、個人の経
験や勘に頼らない売上予測が可能である。

【００１６】請求項６の発明は、不動産物件に関してそ
の不動産に所定の商業施設を出店するかどうかの意志決
定を支援するシステムであって、不動産物件に関する評
価基準を記録した評価基準データテーブルを格納する記
憶手段と不動産物件データを入力する物件データ入力手
段と入力された物件データに対して評価基準データテー
ブルに記録された評価基準に基づいて評価点を付与する
評価点付与手段と、所定の基準に基づき分割された各エ
リア毎の潜在顧客情報を記録した顧客情報データテーブ
ルを格納する記憶手段と出店を計画する商業施設の商圏
を入力する商圏入力手段と入力された商圏における商業
施設の予測売上高を商圏に対応する顧客情報データテー
ブルに基づいて所定の計算式により算出する売上高算出
手段と、不動産物件の利用計画を入力する利用計画入力
手段と入力された物件データと不動産物件の利用計画と
により不動産物件が利用計画を受け容れ可能か否かを判
定する可否判定手段と、付与された評価点、算出された
予測売上高および判定された可否判定を表示する評価点
・予測売上高・可否判定表示手段と、を備えたことを特
徴とする出店意志決定支援システムにより前記課題を解
決する。

【００１７】この発明によれば、あらかじめ用意された
評価基準データテーブルに基づいて物件の客観的な評価
を行うことができる。また、予測売上高が、商圏の入力
によりあらかじめ準備された顧客情報データテーブルに
基づいて所定の計算式により算出されるので、個人の経
験や勘に頼らない売上予測が可能である。また、様々な
不動産物件が利用計画を入力してその可否を問うことに
より、不動産利用に関するシミュレーションを行うこと
ができる。

【００１８】請求項７の発明は、不動産物件に関してそ
の不動産に所定の商業施設を出店するかどうかの意志決
定を支援する方法であって、不動産物件データを入力す
るステップと入力された物件データに対して不動産物件
に関する評価基準を記録した評価基準データテーブルに
基づいて評価点を付与するステップと評価点を表示する
ステップと、出店を計画する商業施設の商圏を入力する
ステップと商圏における商業施設の予測売上高を所定の
基準に基づき分割された各エリア毎の潜在顧客情報を記
録した顧客情報データテーブルに基づいて所定の計算式
により算出するステップと算出された予測売上高を表示
するステップと、不動産物件の利用計画を入力するステ
ップと入力された物件データと不動産物件の利用計画と
により不動産物件が利用計画を受け容れ可能か否かを判
定するステップと判定結果を表示するステップと、を備
えたことを特徴とする出店意志決定支援方法により前記
課題を解決する。

【００１９】この発明によれば、請求項５の発明と同様
に、あらかじめ用意された評価基準データテーブルに基
づいて物件の客観的な評価を行うことができる。また、
予測売上高が、商圏の入力によりあらかじめ準備された
顧客情報データテーブルに基づいて所定の計算式により
算出されるので、個人の経験や勘に頼らない売上予測が
可能である。また、様々な不動産物件が利用計画を入力
してその可否を問うことにより、不動産利用に関するシ
ミュレーションを行うことができる。

【００２０】請求項８の発明は、不動産物件に関してそ
の不動産に所定の商業施設を出店するかどうかの意志決
定を支援するためのプログラムが記録されたコンピュー
タ読み取り可能な記録媒体であって、前記プログラムは
前記コンピュータを、不動産物件に関する評価基準を記
録した評価基準データテーブルを格納する記憶手段と不
動産物件データを入力する物件データ入力手段と入力さ
れた物件データに対して評価基準データテーブルに記録
された評価基準に基づいて評価点を付与する評価点付与
手段；所定の基準に基づき分割された各エリア毎の潜在
顧客情報を記録した顧客情報データテーブルを格納する
記憶手段と出店を計画する商業施設の商圏を入力する商
圏入力手段と入力された商圏における商業施設の予測売
上高を商圏に対応する顧客情報データテーブルに基づい
て所定の計算式により算出する売上高算出手段；不動産
物件の利用計画を入力する利用計画入力手段と入力され
た物件データと不動産物件の利用計画とにより不動産物
件が利用計画を受け容れ可能か否かを判定する可否判定
手段；および付与された評価点算出された予測売上高お
よび判定された可否判定を表示する評価点・予測売上高
・可否判定表示手段；として機能させるように構成され
ていることを特徴とするコンピュータ読み取り可能な記
録媒体により前記課題を解決する。

【００２１】この発明によれば、記録媒体に記録された
プログラムをコンピュータに読み取らせて実行させるこ
とにより、請求項６の発明の出店意志決定支援システム
を実現することができる。

【００２２】請求項９の発明は、請求項６の出店意志決
定支援システムにおいて、評価点付与手段は、不動産物
件そのものの不動産としての価値を評価する物件評価手
段と、その不動産物件の立地条件が出店を計画する商業
施設の営業成果に与える影響を評価する立地評価手段
と、を備えていることを特徴とする。

【００２３】この発明によれば、当該不動産を、不動産
価値と利用価値とに分けて評価するので、より精密な評
価を行うことができる。

【００２４】請求項１０の発明は、請求項６の出店意志
決定支援システムにおいて、可否判定手段は、土地の面
積をどのように割り振るかに関する土地利用計画可否判
定手段と、その土地に建設する上屋にどのような施設を
配置するかに関する上屋建設計画可否判定手段と、を備
えていることを特徴とする。

【００２５】この発明によれば、物件が土地である場合
において、その土地に商業施設を出店する場合に、より
具体的な利用計画のシミュレーションが可能である。

【００２６】請求項１１の発明は、請求項１０に記載の
出店意志決定支援システムにおいて、土地利用計画可否
判定手段には入力された他の情報から可能駐車台数が自
動計算される駐車可能台数自動計算手段が含まれること
を特徴とする。

【００２７】この発明によれば、従来土地の図面上に実
際に絵を書いて割り出していた可能駐車台数が、所定の
情報を入力するだけで得ることができる。

【００２８】請求項１２の発明は、請求項６の出店意志
決定支援システムにおいて、売上予測手段は、所定の基
準により区分されたエリア毎に商業施設の潜在顧客に関
する売上に影響を与える因子に関する情報を記録した潜
在顧客情報データテーブルを格納する記憶手段と、商業
施設の商圏として観念される範囲を前記不動産物件の所
在地を中心とする距離として入力する商圏入力手段と、
商圏およびその近傍に存在する競合他店に関する調査結
果を入力する調査結果入力手段と、入力された競合他店
に関する調査結果と商圏に対応するエリアに関する潜在
顧客情報データテーブルに基づき所定の計算式により商
業施設の予測売上高を算出する予測売上高算出手段と、
を備えていることを特徴とする。

【００２９】この発明によれば、潜在顧客に関する情報
と、競合店に関する情報とを組み合わせて売上高を所定
の方法で算出するので、客観的かつ正確な売上高予測を
行うことができる。

【００３０】請求項１３の発明は、請求項１２の出店意
志決定支援システムにおいて、売上予測手段にはさらに
潜在顧客情報データテーブルおよび入力された他の情報
から商圏内の潜在顧客数を算出する商圏内潜在顧客数計
算手段を備えていることを特徴とする。

【００３１】この発明によれば、事前に商圏内のおよそ
の潜在顧客数を知ることができるので、より強力に意志
決定の支援に資することができる。

【００３２】請求項１４の発明は、請求項６に記載の出
店意志決定支援システムにおいて、評価基準データテー
ブル、顧客情報データテーブルおよび入力された他の情
報から商業施設の建設コストを予測する建設コスト予測
手段を備えたことを特徴とする。

【００３３】この発明によれば、事前に出店を計画する
商業施設の建設コストを知ることができるので、さらに
強力に意志決定の支援をすることができる。

【００３４】請求項１５の発明は、請求項６の出店意志
決定支援システムにおいて、入力された他の情報から商
業施設を建設する際の工程に関する情報を計算して表示
する工程表示手段を備えたことを特徴とする。

【００３５】この発明によれば、事前に当該商業施設の
建設をするに要する時間等を知ることができるので、意
志決定の支援に資することができる。

【００３６】入力はその性質により、直接数字を入力す
る方法と、複数の選択肢を用意してその中から一つの項
目を選択する方法とを使い分けると良い。

【００３７】なお、各入力に関して共通の項目は、一度
の入力で済むようにリンクを設定すると良い。

【００３８】評価結果の表示は、数字そのものに加え
て、その数字の持つ意味を表すテキストを予め各数字の
レベル毎に用意しておき、それを表示しても良い。評価
結果の表示は、入力画面にて行っても良い。入力事項が
多い場合には、入力専用画面を設けても良い。

【００３９】不動産評価、売上高予測、および不動産利
用シミュレーションは一体の意志決定支援方法として構
成してもよいが、それぞれを独立の評価支援方法として
構成してもよい。

【００４０】不動産評価には、物件の法律、行政に関す
る規制、物件そのものの物理的な大きさ、既存設備など
を評価項目としており込んでも良い。また、各地区毎の
自然条件（例えば平均気温、年間降水量、年間降雪量
等）のデータテーブルを予め用意しておき、地区名の入
力情報から地区を特定して、その地区の前記自然条件を
表示して、意志決定を支援しても良い。これらを上記物
件評価の中におり込んで構成してもよい。

【００４１】また、不動産評価には、物件の交通条件、
道路条件、視認性、周囲の環境等を評価項目として設け
ても良い。これらを前記立地評価の中におり込んで構成
してもよい。

【００４２】売上高予測における競合他店に関する情報
は、商業施設面積、駐車可能台数、階数、視認性、営業
年数、複合店の種類、調査時間における利用顧客数、実
際の駐車数等で構成してもよい。地区別顧客データテー
ブルは、各地区毎に、男女別年齢別の人口、平均年間所
得、平均年間消費額等のデータにより構成してもよい。

【００４３】物件が土地であり、その土地に商業施設を
出店する計画について意志決定する場合、不動産利用シ
ミュレーションは、土地そのものの面積をどのように割
り振るかに関する土地利用シミュレーションと、その土
地に建設する上屋にどのような施設を配置するかに関す
る上屋利用シミュレーションとを備えてもよい。

【００４４】不動産利用シミュレーションにおいて、ト
イレ、事務室等必ず必要となるスペース（以下において
「ユーティリティースペース」という。）は、入力され
た他の情報から、所定の計算式により計算して表示する
様にするとよい。必要に応じて、休憩室、倉庫、更衣
室、エレベーター、管理人室、設備室等をユーティリテ
ィースペースとして加えてもよい。

【００４５】

【発明の実施の形態】以下本発明を図面に示す実施形態
に基づき説明する。

【００４６】図１は、本発明を適用するパーソナルコン
ピューター（以下において「ＰＣ」という。）の構成を
示す図である。ＰＣは、制御装置１とその他の周辺機器
により構成されている。制御装置１は、ＣＰＵ２と、Ｒ
ＡＭ３と、ＲＯＭ４とを備えている。ＣＰＵ２はマイク
ロプロセッサユニットおよびその動作に必要な各種の周
辺回路を組み合わせて構成されており、プログラムを読
み込んで実行し、計算し、判断を行う。ＲＡＭ３には、
記憶手段に蓄えられた本発明の方法を実行するプログラ
ムやデータテーブル、処理が読み込まれて蓄えられる。
ＲＯＭ４は、本ＰＣの起動時に実行されるプログラムな
どを記憶している。

【００４７】制御装置１には、スピーカ５、モニタ６、
プリンタ７、ＣＤ‐ＲＯＭドライブ８、ＭＯドライブ
９、ハードディスクドライブ（ＨＤＤ）１０、フロッピ
ー（登録商標）ディスクドライブ（ＦＤＤ）１１、マウ
ス１２、キーボード１３などの周辺機器が接続されてい
る。本発明にかかるプログラムおよびデータテーブルの
ファイルは、通常ＨＤＤ１０に格納されているが、場合
によっては、ＣＤ−ＲＯＭ，ＭＯ，フロッピーディスク
等の外部記憶メディアに格納しておき、これらの読み込
み装置８、９、１１から読み込むようにしてもよい。ま
た、ＰＣにモデムやＬＡＮボードを設けて外部との信号
のやり取りを可能とした上で、外部から本発明の方法を
実行するプログラムおよびデータテーブルのファイルを
受信してハードディスクにダウンロードするように構成
してもよい。スピーカ５は、本発明においてはＰＣに入
力をする者が誤った操作をしたような場合にＣＰＵ２か
らの命令に基づき警告音を発する為に使用される。（な
お、現実には意志決定者以外にも意志決定に関わる他の
者がＰＣの操作を行うことも有り得るが、以下の説明に
おいては、出店の意志決定をすべき者自身がＰＣの操作
を行うものと仮定し、この者を「意志決定者」と呼ぶこ
ととする。）モニタ６は、プログラムを実行するＣＰＵ２の命令に基
づき、入力画面、入力結果、所定の計算結果等等を画面
上に表示する。プリンタ７は、意志決定者による所定の
操作により、上記計算結果等を表示した画面の内容を所
定の用紙上にプリントアウトする。マウス１２、および
キーボード１３は、プログラムに基づき所定の情報をＰ
Ｃに入力するのに使用される。

【００４８】図２は、本発明の支援を得て、意志決定者
が多くの物件の中から出店するのに最適な１件の物件を
選択する意志決定の手順を示している。意志決定者は、
ＰＣの操作に先立ち、出店することのできる可能性があ
る物件情報を入手しておく（プロセスＰ１）。次いで意
志決定者は、ＰＣを起動し、ハードディスク等に記憶さ
れたプログラムおよびデータテーブル（以下において
「プログラム等」という。）を立ち上げ、不動産評価画
面をモニタ６の画面上に表示させる（プロセスＰ２，Ｐ
３）。次いで意志決定者は画面の表示に従い当該不動産
に関する所定の情報を、キーボード１３、マウス１２を
通じてＰＣに入力する（プロセスＰ４）。ＰＣは入力さ
れた情報に基づき、所定の計算式により当該物件の評価
点を計算し、画面上に表示する（プロセスＰ５）。意志
決定者は表示された評価点が所定の数値に達しているか
どうかを判断し（プロセスＰ６）、肯定判断された場合
にはＰＣに売上高予測表示画面を表示させる（プロセス
Ｐ７，Ｐ８）。次いで意志決定者は、画面の表示に従い
念頭に置く商圏、および当該物件周辺の競合に関する情
報を、ＰＣに入力する（プロセスＰ９）。

【００４９】ＰＣは入力された情報に基づき、所定の計
算式により当該物件に出店した場合の予測売上高を計算
し、画面上に表示する（プロセスＰ１０）。意志決定者
は表示された予測売上高が所定の数値に達しているかど
うかを判断し（プロセスＰ１１）、肯定判断された場合
にはＰＣに不動産利用シミュレーション画面を表示させ
る（プロセスＰ１２，Ｐ１３）。

【００５０】次いで意志決定者は、画面の表示に従い当
該物件に設置を希望する施設の種類と面積に関する利用
情報を、ＰＣに入力する（プロセスＰ１４）。ＰＣは、
入力された施設の面積情報から、それらに必要な各ユー
ティリティーの面積を所定の計算式により算出し、これ
に前記施設の総面積を加えた値が、当該物件の総床面積
以内に納まるかどうかを判断する（プロセスＰ１５）。
所定の面積に収まる場合には、前記施設の総面積およ
び、「面積が余っています。」と画面上に表示する（プ
ロセスＰ１６）。

【００５１】意志決定者は、上記画面に表示された施設
の総面積が、物件の総床面積にしめる割合を勘案してそ
れが許容されるものであるかを判断し（プロセスＰ１
７）、それが許容されるものであると判断した場合には
これまでに入力した内容をセーブして、必要によりその
内容をプリンタ７からプリントアウトして（プロセスＰ
１８、Ｐ１９）、その後プログラム等を終了させる（プ
ロセスＰ２０、Ｐ２１）。

【００５２】プロセスＰ６およびプロセスＰ１１におい
て否定判断した場合には、意志決定者はさらに作業を継
続するかについて判断し（プロセスＰ２５）、継続する
場合には新たな物件について、プロセスＰ４から上記と
同様の作業を繰り返す。継続を希望しない場合には、手
順はＰ２０へとジャンプし、プログラム等を終了させ
て、意志決定作業を終了する（Ｐ２１）。

【００５３】ＰＣがプロセスＰ１５において否定判断し
た場合には、前記施設の総面積および、「面積オーバ
ー。」と画面上に表示し（プロセスＰ２２）、手順はＰ
２３へと進められる。また、意志決定者がＰ１７におい
て否定判断した場合にも手順はＰ２３へと進められる。
Ｐ２３において意志決定者は、さらに作業を継続するか
否かの判断を行う（プロセスＰ２４）。継続を希望する
場合には、同一物件についてシミュレーションのやり直
しをするために手順はＰ１４へ戻される。別物件につい
て新たな評価を開始する場合には手順はＰ４へと戻され
る。プロセスＰ２３において、否定判断された場合（作
業継続を希望しない場合）、手順はＰ２０へとジャンプ
し意志決定作業を終了する（Ｐ２１）。

【００５４】プロセスＰ１７における肯定判断は、意志
決定者が当該物件に出店することを意志決定したことを
意味するものである。一方、プロセスＰ２３およびＰ２
６において否定判断された場合に手順はＰ２０へとジャ
ンプし作業は終了されるが、この終了は物件への出店に
関して、何ら意志決定がされなかったことを意味する。

【００５５】以上の説明からも明らかな通り、ＰＣはそ
の物件の不動産評価、売上高予測、を入力された所定情
報に基づき計算して、意志決定者に示す（プロセスＰ
５、Ｐ７）ことにより、当該物件に出店すべきか否かの
意志決定について意志決定者の支援を行う。また画面上
のシミュレーション（プロセスＰ１３〜Ｐ１６、Ｐ２
２）を通じて、その物件上にどのような施設を配置して
利用するかについての意志決定者の意志決定支援を行
う。

【００５６】ＰＣにインストールされるプログラム等
は、Ｃ言語等により作成してもよいが、マイクロソフト
社が著作権を有する「エクセル」や、ロータス社が著作
権を有する「ロータス１２３」等のいわゆる表計算ソフ
トを利用することが便利である。この場合データテーブ
ルは、同一ワークシート上に用意しておいてもよい。デ
ータのしめる記憶容量が比較的小さな場合にはこの方法
が推奨される。一方、詳細なデータにて精密な評価、シ
ミュレーションを行う場合、データテーブルのしめる記
憶容量が大きなものとなるので、プログラムファイルと
データテーブルとを別ファイルとして構成し、必要に応
じて両者のリンク付けをするとよい。以下に示す２つの
実施形態はいずれもマイクロソフト社の「エクセル」を
利用している。

【００５７】図３は、上記のような表計算ソフトを利用
した場合の各セルにおける処理のフローを示す図であ
る。各セルにおいて、常に入力があるかの判断がなされ
（ステップＳ１）、肯定判断されると所定の処理が実行
される（ステップＳ２）。否定判断されると処理がステ
ップＳ１に戻される。

【００５８】表１にはステップＳ２において実行される
所定の処理を一覧表にして示した。

【００５９】

【表１】

【００６０】次に、図４〜図２６を参照しつつ本発明の
第一実施形態にかかるプログラム（以下において「プロ
グラムＡ」という。）について説明する。プログラムＡ
は、郊外型商業施設（例えばアミューズメントセンタ
ー）の出店について、入手された物件情報をもとに、意
志決定者の意志決定を支援することを目的として作成さ
れている。本発明にかかる意志決定支援は、意志決定者
がＰＣ上にて、プログラムＡを実行することにより実現
される。

【００６１】図４は、本発明の第一実施形態にかかるプ
ログラムＡのワークシートのインデックス画面を示して
いる。プログラムＡは、図４に示されている１１枚のワ
ークシートにより構成されている。項目数や、各項目を
どのように設定するかについて、本発明は本実施形態に
限定されるものではないが、少なくとも、物件の価値を
評価するシートと、売上高を評価するシートと、物件利
用のシミュレーションを行うシートのいずれかを含んで
構成されている。この画面における各シート番号を表示
する部分には、各番号のシートへとジャンプするハイパ
ーリンクが設定されている。「各項目の説明」と表示す
る部分には、該当する項目の概要を表示する噴出しが設
定されている。なお、図４にある「ＰＲＯＳＴＥＰＰ
ＲＯＧＲＡＭ」は、マークスクエア株式会社が所有する
登録商標である。

【００６２】図５はワークシート画面Ａ１の上段を、図
６はワークシート画面Ａ１の下段をそれぞれ示す。ワー
クシートＡ１は本実施形態における画面においては、
「概要シート−１」と呼ばれる。概要シート−１には当
該物件の情報入手先、物件概要、契約等の条件等が入力
される。「物件名」および「物件概要」における所在地
の該当セルに入力された内容は、他のシートの上部セル
においても物件名、所在地として同一内容が表示され
る。「都市計画区域」や「用途地域」には、該当する項
目の左側のセルに所定マークを入力するように求められ
ている。本実施形態においてはアスタリスク（＊）を入
力するように求められている。意志決定者によりアスタ
リスクが入力され、改行キーにより決定操作が行われる
と、そのセルは反転表示され、すでにその項目について
は選択が行われたことが示される。なお、以下におい
て、意志決定者に対して、項目を選択するよう求められ
る場合には、全て上記と同一の方法がとられる。「敷地
面積」は当該物件の敷地面積を平方メートル単位で入力
する。これら入力内容は、後述する敷地シート−１およ
び２、立地シート−３、市場シート−４、および施設計
画シート−６および７において計算値の根拠として使用
される。なお、「条件」の欄には、保証金、礼金、敷金
等の不動産取引における金銭上の情報が入力される。

【００６３】図７はワークシート画面Ａ２の上段を、図
８はワークシート画面Ａ２の下段をそれぞれ示す。ワー
クシートＡ２は本実施形態における画面においては、
「敷地シート−２」と呼ばれ、当該物件の不動産として
の価値評価を行うことを目的としたワークシートであ
る。敷地シート−２においては、物件に関する書誌的事
項のほか「行政関連」「敷地状況」「設備」「建築条
件」「敷地環境」に関するそれぞれの詳細項目について
評価が行われる。評価は、各詳細項目について用意され
た複数の選択項目の中から、意志決定者が１項目を選択
することにより行われる。例えば、「行政関連」の詳細
項目「地目」には、「農地」「宅地」「雑木林」の３項
目が選択項目として用意されている。各選択項目に予め
所定の評価点数が与えられたデータテーブルが用意され
ている。例えば、農地に０点、宅地に１００点、雑木林
に５０点が与えられている。このデータテーブルは、非
表示部分に用意してもよいし、別にデータファイルとし
て作成し、本プログラムとのリンクを設定しておいても
よい。意志決定者が当該不動産物件情報に基づき、例え
ば「宅地」を選択して該当するセルにアスタリスクを入
力し、決定操作を行うと、「宅地」に対応する評価点
「５０」が右端のセルに表示される。このようにして各
詳細項目のそれぞれについて選択操作が行われると、そ
の選択項目に対する評価点が右端のセルに表示され、そ
れらの平均点が最下欄に表示される。「敷地状況」のた
とえば「地盤」については、「不明」「良い」「悪い」
の選択が求められる。良いが選択された場合には１００
点、その他の場合には０点が与えられ右側のセルに表示
される。「敷地状況」に関する他の各項目についても、
選択が求められ、不動産物件としての価値を高める項目
が選択された場合には高い評点、ネガティブな項目が選
択された場合には低い評点が与えられる。

【００６４】意志決定者は、「建築条件」の「床面積」
や「駐車台数」に対して、その時点で想定できる数字を
入力しておき、後述する施設計画シート−６で詳細なシ
ミュレーションにより正確な数字が入手可能となった時
点で、その数字に置き換えても良い。またこれらのセル
は入力できないようにしておき、上記する詳細なシミュ
レーションの結果を待って、これらを自動転記するよう
にしてもよい。なおこの場合、「床面積」の「希望床面
積」に該当するセルには、施設計画シート−６において
入力される「希望建築面積」と「希望階数」の積が、
「最大床面積」に該当するセルには、概要シート−１に
おいて入力された「敷地面積」と施設計画シート−６に
おいて入力される「行政に確認した容積率」の積が表示
される。

【００６５】一方、「敷地環境」における各項目のう
ち、「降雨量」「平均気温」等自然環境に関する統計デ
ータは、予め地域毎の環境に関する詳細データがデータ
テーブルとしてプログラムＡに用意されている。意志決
定者により「物件所在地」に入力されたテキスト情報か
ら、該当地域の環境データがデータテーブルを参照して
入手され、その数字が所定セルに表示される。次にその
数字の範囲と評価点とを対応させた、データテーブルが
参照され、その評価点が右端のセルに表示される。例え
ば、物件所在地が神奈川県横浜市の場合、「敷地環境」
の「降雨量」として「年間降水量１５６９ｍｍ」がデー
タテーブルから読み込まれて該当するセルに表示され
る。一方この年間降水量の数字が全国平均値と比較さ
れ、平均値からの乖離が大きい場合には低い得点、例え
ば０点が、平均値に近い場合は高得点例えば１００点が
付与されて右端のセルに表示される。

【００６６】「匂い」について、たとえば「ない」が選
択された場合には１００点が、「ある」の場合は０点が
「不明」の場合には５０点が与えられ、右端のセルに表
示される。

【００６７】評価点とともに、調査日がどの程度の割合
にて入力されたかを計算し、その結果が「評価の確度」
として、評価点合計欄近傍のセルに表示されるようにし
ても良い。

【００６８】図９はワークシート画面Ａ３の上段を、図
１０はワークシート画面Ａ３の下段をそれぞれ示す。ワ
ークシートＡ３は本実施形態における画面においては、
「立地シート−３」と呼ばれ、当該不動産物件に出店を
することを前提として、物件の立地条件の評価を行うこ
とを目的としたワークシートである。立地シート−３に
おいては、物件に関する書誌的事項のほか「交通条
件」、「道路条件」、「視認性」、「周囲条件」のそれ
ぞれの詳細項目について評点が行われる。

【００６９】「交通条件」のたとえば「道路の種類」の
項目では、「不明」、「都市間主要交通」、「環状道
路」、「該当なし」のいずれかが意志決定者により選択
される。例えば「不明」が選択された場合には５０点
が、「都市間主要道路」が選択された場合には１００点
が、「環状道路」が選択された場合には８０点が、「該
当なし」が選択された場合には６０点が与えられ、右端
のセルに表示される。他の項目についても同様で、当該
物件に出店した際に、営業成績に好影響を与えると思わ
れる項目が選択された場合には高得点が、そうでない場
合には低い得点が与えられ、右端のセルに表示され、そ
れらの平均点が最下欄に表示される。敷地シート−２の
場合と同様に、評価点とともに調査日がどの程度の割合
にて入力されたかを計算し、その結果が「評価の確度」
として、評価点合計欄近傍のセルに表示されるようにし
ても良い。

【００７０】以上の敷地シート−２および立地シート−
３における物件評価点（両者の合計点でも良いし、それ
ぞれの点数を個別に見ても良い。）により、意志決定者
は、当該物件の不動産価値を評価する。予め最低点の基
準を設けておき、これに達していない場合にはこの時点
で当該物件の評価を中止しても良い。評価点が基準に達
している場合には、次のワークシートＡ４へとすすむ。

【００７１】図１１はワークシート画面Ａ４の上段を、
図１２はワークシート画面Ａ４の下段をそれぞれ示す。
ワークシートＡ４は本実施形態における画面において
は、「市場シート−４」と呼ばれる。「市場シート−
４」上段においては、当該不動産物件に商業施設を出店
したと仮定した場合に意志決定者が念頭に置く商圏に含
まれる人口が示される。そのためあらかじめ地域毎に年
齢別、性別の人口および面積に関するデータテーブルフ
ァイル用意され、プログラムＡにリンクされている。意
志決定者が、地域名、商圏半径、対象年齢を入力する
と、前記データテーブルファイルが参照されて所定デー
タが読み取られる。たとえば、データテーブルに地域別
の面積と人口に関するデータを用意しておき、意志決定
者により入力された地域名にかかるテキスト情報により
前記データテーブルの地域を特定する。また、商圏の人
口は、円形の商圏を想定して、商圏半径を入力すること
により当該円形の面積を計算し、データテーブルの面積
と人口から計算される当該地域の人口密度との積を計算
させ求めてもよい。その結果が、男女別に商圏の対象人
口として所定セルに表示される。なお、想定商圏を、複
数の地域にまたがるものとし、その複数の地域に関して
意志決定者に情報入力させ、その入力情報によりそれぞ
れの地域のデータが計算され、その合計値が表示される
ようにしても良い。

【００７２】「市場シート−４中段」においては後述す
る「競合調査シート−５」の入力に基づき商圏内競合店
に関する情報および出店を予定する商業施設の予想市場
占有率が計算されて表示される。「競合店調査」の項目
では、競合店舗数、競合店延べ床面積、総駐車台数、推
定総売上高、競合店に関する情報を合計した項目と、売
り場面積・駐車場が一番大きい面積、評価点が一番よい
店などの、将来当該不動産物件に商業施設を出店した場
合、強敵となるであろう競合店に関する情報が表示され
る。また、売り場面積の大きな順に店名、事業者、売り
場面積、駐車台数が一覧で表示される。なお、「競合店
延べ床面積」に該当するセルには、後述する「競合調査
シート−５」における各競合店床面積の値が合計されて
表示され、「売り場面積が一番大きい店」に該当するセ
ルには、「競合調査シート−５」における各競合店のう
ち、最大の商業施設面積を有する商業施設名が表示され
る。

【００７３】「市場占有率」に該当するセルには、「競
合調査シート−５」に入力された情報を基に所定の計算
式により出店を予定する商業施設の予測市場占有率が計
算されて表示される。たとえば、入力された商圏が広い
場合、「競合調査シート−５」に入力された競合他店が
強力なものである場合等は市場占有率が低くなるように
設定されている。

【００７４】市場シート−４下段においては、想定する
商圏における対象顧客の消費見込み等に基づき、出店を
計画する商業施設の売上み込みが計算されて表示され
る。その為に、予め各地域毎の平均所得や、消費性向に
関するデータテーブルがプログラムＡに用意されてい
る。意志決定者により入力された商圏設定情報により地
域や商圏の範囲が特定され、前記データテーブルが参照
されて、当該地区の平均所得、一人あたりの消費見込
み、当該出店を予定する商業分野への参加率、客単価等
が読み込まれて所定のセルに表示される。さらにこれら
の数字から所定の計算式により当該出店を予定する商業
施設の見込み来店者数、客単価、およびこれらの数字か
ら売上見込み額が計算されて、所定のセルに表示され
る。

【００７５】なおこれら表示されるべき所定の数字の範
囲毎に、その数字範囲が示す意味をコメントとして用意
しておき、前記数字の近傍セルにこれが表示されるよう
にしても良い。例えば市場占有率に関して占有率の低い
範囲のものから高い範囲のものに対し順次、「知名度、
利用度も低く期待できません。」、「知名度はややあっ
ても利用度は期待できません。有力な競合店の出現に注
意。」、「知名度は期待でき、利用度は固定客を持つ可
能性が高い。商圏内では守勢です。」、および「当商圏
内では上位グループに入り、1位であれば無競争状態と
なります。」などのコメントを割り当てて表示する。

【００７６】意志決定者は、市場シート−４において売
上高見込みが所定値に達しているか、商圏内の競合条件
は厳しくないか等、当該不動産物件に商業施設を出店し
た場合の勝算について判断する。勝算ありと判断した場
合には、施設計画シート−６に移り、当該物件の利用シ
ミュレーションを行う。勝算なしと判断した場合には、
「概要シート−１」に戻り他の物件について新たな評価
を行なうか、プログラムＡの終了処理を行う。

【００７７】図１３は、ワークシート画面Ａ５を示す。
ワークシートＡ５は本実施形態における画面において
は、「競合調査シート−５」と呼ばれる。「競合調査シ
ート−５」は、出店を計画する商業施設周辺の競合他店
の情報を入力するシートであり、この入力情報に基づき
市場シート−４の項目の多くが計算される。意志決定者
は、物件に関する情報を入手した時点で、直接その物件
のある地域に赴き、本シートにある競合調査を行って、
他の項目を入力する前に本シートの入力を済ませておく
と良い。「競合調査シート−５」には、競合店毎に、商
業施設面積や、階数、収容可能駐車台数、実際の駐車台
数、実際の利用者数、入店のし易さ、視認性、複合店数
等が入力される。またこれらの情報に基づき、競合店毎
に評価点が所定の計算式により計算されて表示される。
例えば、商業施設面積や、実際の駐車台数が大きな数字
であるほど評価点数は高くなる。

【００７８】図１４はワークシート画面Ａ６の上段を、
図１５はワークシート画面Ａ６の下段をそれぞれ示す。
ワークシートＡ６は本実施形態における画面において
は、「施設計画シート−６」と呼ばれる。「施設計画シ
ート−６」においては、意志決定者が当該物件の物理的
な大きさ、形状、接する道路に関する情報、および法律
上の規制等を入力すると、所定の論理式および計算式に
より、建築可能面積および延べ床面積等が算出されて表
示される。これらの数値に対して意志決定者が希望建築
面積、希望階数等を入力することにより、計画延べ床面
積、駐車場面積、駐車可能台数等が所定の式により計算
されて表示される。なお、入力された希望建築面積が建
築可能面積より大である場合の様に明らかな論理破綻を
生じる入力が行われた場合には、所定のエラーメッセー
ジが表示される。駐車可能台数は、土地面積から建物面
積を引いて算出した「建物外の敷地面積」を基礎とし
て、すでに入力されている土地の形状、およびあらかじ
め設定されている車両一台あたりの必要駐車面積、進入
路に必要な面積、さらには立体駐車場かどうか等を所定
の判断、計算式に当てはめて、自動計算され画面表示さ
れる。

【００７９】「施設計画シート−６」においては、希望
建築面積および希望階数に入力する数字を変化させるこ
とにより、それらに対応した計画延べ床面積、駐車場面
積、駐車可能台数等の数字が所定の計算式により変化し
て表示されるので、意志決定者は、物件の建築可能面積
をどのように利用することができるかについてのシミュ
レーションを行うことができる。

【００８０】図１６はワークシート画面Ａ７の上段を、
図１７はワークシート画面Ａ７の下段をそれぞれ示す。
ワークシートＡ７は本実施形態における画面において
は、「施設計画シート−７」と呼ばれる。「施設計画シ
ート−７」は、「施設計画シート−６」において入力さ
れた希望建築面積の範囲内において、どのような大きさ
のどのような種類の施設を設置すべきかについてのシミ
ュレーションを行うことを目的としたワークシートであ
る。本実施の形態においては、業態の中心にアミューズ
メントが想定されており、これにファミリーレストラ
ン、ファストフーズ、カラオケ等の付帯商業施設を設置
したら全体の床面積の割り振りがどのようになるかにつ
いてのシミュレーションが可能である。

【００８１】アミューズメント施設面積は各階毎に、意
志決定者が自由に入力することができる。一方トイレ、
事務室、休憩室、更衣室、倉庫、管理人室、共用倉庫、
およびメダル倉庫等アミューズメントに付帯するユーテ
ィリティースペースについては階数のみ指定することが
でき、その面積はアミューズメント施設面積に基づいて
それぞれ所定計算式により算出されて、所定セルに表示
される。

【００８２】ファミリーレストラン、ファストフーズ、
カラオケ、ボウリング場、物販店等の付帯商業施設の面
積は各階毎に、意志決定者が自由に入力することができ
る。一方、共用部分のユーティリティースペースである
共用ホール・通路、トイレ、エレベーター、エスカレー
ター、管理人室、電気設備室、受貯水槽、空調室外機、
共用倉庫、およびゴミ庫についてはその性質により階数
のみの指定、台数の指定をすることができ、その面積は
上記入力情報に基づいてそれぞれ所定計算式により算出
されて、所定セルに表示される。

【００８３】これら各施設の合計面積が計算されて、最
下部のセルに表示される。この数値が前記希望建築面積
より大である場合、「面積オーバー」の表示がされ、意
志決定者に対して入力した施設を削除するか、面積を減
少して再入力するように促す。この数値が前記希望建築
面積より小である場合、「面積が余っています。」の表
示がされる。意志決定者は各施設の合計面積と、前記希
望建築面積とを比較し、これが許容範囲にあるものであ
る場合には、当該物件に関する作業を終了する。面積が
余りすぎて許容範囲に入らない場合には、さらにシミュ
レーションを続行し、例えば付帯商業施設の面積を拡大
して再入力等する。

【００８４】図１８は、ワークシート画面Ａ８の構成を
示す。ワークシートＡ８は本実施形態における画面にお
いては、「建築・設備シート−８」と呼ばれる。「建築
・設備シート−８」は以上の評価、シミュレーションの
結果を一覧として意志決定者に示すものである。

【００８５】図１９は当該不動産物権の概要が表示され
ているワークシート画面Ａ８ａを、図２０は建物の概要
と、環境条件等を表示するワークシート画面Ａ８ｂを、
図２１は施設計画シート−７におけるシミュレーション
の結果決定された物件内における各施設に関する概要が
示されタワークシート画面Ａ８ｃを、図２２は空調、電
気使用量に関する情報が表示されたワークシート画面Ａ
８ｄを、図２３は水まわりに関する情報が記載されたワ
ークシート画面Ａ８ｅをそれぞれ示している。

【００８６】図２４は、推奨仕様画面を示す。推奨仕様
画面は、本実施形態においては、「計画・仕様シート−
９」と呼ばれる。「計画・仕様シート−９」において
は、分類（設計・建築・空調・給排水・ガス・排煙・防
災・防犯・サイン・外構・駐車場等）、場所（共通・管
理室・トイレ・アミューズメント・ゴミ庫・飲食店等）
部分、（外部・壁・エレベーター・入口・天井等・サッ
シ・防犯区画・床・ドア・洗面台・備品・ブース・メン
テナンス）、工種（内装・床材・建具・ガラス・家具・
金属・手すり・電気設備・弱電設備・ガス設備・給排水
衛生設備・空調設備・換気設備・防犯設備・排煙設備・
エレベーター・エスカレーター・外構設備・立体駐車場
等）等についてそれぞれプルダウンメニューが用意され
ている。意志決定者がメニューのそれぞれの項目を選定
すると、その項目に応じて設計上の注意事項の全てが
（標準仕様）が画面表示される。これにより意志決定者
が当該物件上の商業施設建築を発注する際に、設計者に
指示すべき基本事項をもれなく伝えることができる。た
とえば、図２４の例で説明すると、分類として「設
計」、場所として「トイレ」、部分として「外部」を選
択し、工種の欄は特に一つの項目を指定しない場合、
「各テナントは営業時間が異なるため、単独で出入が可
能なようにレイアウトを検討してください。」等の設計
上の注意事項が２２項目表示される。これらの注意項目
は、これまでの各種施設の建設で得た経験に基づきデー
タテーブルとして保存されており、該当項目が選択され
ると必ずテーブルから参照されて画面に表示されるの
で、設計の際に考慮すべき重要事項のみお年を防止する
ことができる。また、経験を重ねて、さらに注意事項を
追加してもよい。

【００８７】図２５は、予算計画画面を示す。予算計画
画面は、本実施形態における画面においては、「予算計
画シート−１０」と呼ばれる。「予算計画シート−１
０」においては、不動産利用のシミュレーションにより
決定された商業施設施設について、各工事毎の必要予算
が過去の実績に基づく計算式により自動計算されて、表
示される。これにより意志決定者は、出店を計画する商
業施設の建設に要する予算のおよその値を手間をかけず
に知ることができる。具体的には、各工事毎に過去の実
績に基づいて単位面積あたりの平均工事単価がデータテ
ーブルとして用意されている。一方、当該物件の各工事
にかかる面積は、総面積に対する当該工事にかかる面積
の割合が過去の実績に基づいて既知のデータとしてテー
ブル化されている。したがって、概要シート１にて入力
された「敷地面積」および施設計画シート６にて入力さ
れた「希望建築面積」および「階数」に基づき、上記2
つのテーブルが参照されて、各工事の面積およびそれに
要するコストが自動計算されて、所定のセルに表示され
る。

【００８８】図２６は、標準工期画面を示す。標準工期
画面は、本実施形態における画面においては、「工程作
成シート−１１」と呼ばれる。「工程作成シート−１
１」においては、不動産利用のシミュレーションにより
決定された商業施設施設について、過去の実績に基づい
た計算式により、建築計画・設計、確認申請等に要する
期間が計算され、工程シートとして表に表示される。こ
のようにして、意志決定者はシミュレーションにより決
定された商業施設施設についての標準的な工期を事前に
知ることができる。また、意志決定者は、「工程作成シ
ート−１１」に、実際の工事進行の状況を前記工程シー
トに併記するように入力しても良い。このようにすれ
ば、意志決定者は、実際の工事の進行状況を標準的な工
期と比較することにより工事の進行状況をチェックする
ことができる。

【００８９】次いで、図２７〜図４０を参照しつつ本方
法発明の第二実施形態に使用されるプログラム（以下に
おいて「プログラムＢ」という。）について説明する。
プログラムＢはプログラムＡと基本的な構造は同一であ
る。ここではその差異を中心に簡単に説明する。

【００９０】プログラムＢは、ショッピングセンター等
の大規模集合商業施設にテナントとして出店することに
ついて、入手された物件情報をもとに、意志決定者の意
志決定を支援することを目的とする。

【００９１】図２７は、第二実施形態の支援方法に使用
されるワークシートのインデックス画面を示す。プログ
ラムＢは、大規模集合商業施設内のにテナントとしての
出店を評価等するので、土地利用に関するシミュレーシ
ョン（プログラムＡの「施設計画シート−６」）は省略
されている。

【００９２】図２８はワークシート画面Ｂ１の上段を、
図２９は下段をそれぞれ示す。図３０はワークシート画
面Ｂ２の上段を、図３１は下段をそれぞれ示す。図３２
はワークシート画面Ｂ３の上段を、図３３は下段をそれ
ぞれ示す。図３４はワークシート画面Ｂ４の上段を、図
３５は下段をそれぞれ示す。図３６はワークシート画面
Ｂ５を示す。図３７はワークシート画面Ｂ６の上段を、
図３８は下段をそれぞれ示す。図３９は計画仕様シート
−７を示す。図４０は予算計画シート−８の上段を、図
４１は下段をそれぞれ示す。また、図４２は工程作成シ
ートを示す。

【００９３】それぞれのシートにおいて、土地を前提に
その上に商業施設を出店するか否かの意志決定を支援す
るプログラムＡと比較して、大規模集合商業施設内にテ
ナントとして出店するか否かの意志決定を支援するプロ
グラムＢの特徴的な項目が設けられている。例えば、ワ
ークシート画面Ｂ１（概要シート−１）においては、施
設分類として、百貨店、モール、ショッピングセンタ
ー、専門店、アウトレットのいずれかの中から選択する
ように求められる。ワークシート画面Ｂ２（立地シート
‐2）においては、売り場階数を入力するように求めら
れ、この階数に応じた評価点が所定セルに表示される。
ワークシート画面Ｂ３（規制工事区分シート−３）にお
いては、スプリンクラーや非常放送設備の有無等が入力
される。これらの入力内容に応じた評価点数が所定セル
に表示される。ワークシート画面Ｂ４（市場シート−
４）およびワークシート画面Ｂ５（競合調査シート−
５）においては、競合店に関する情報のうち駐車場に関
するものが省略されている。一方ワークシート画面Ｂ６
（商業施設計画シート−６）においては、天井高さ、壁
面長さ等店内仕様に関し、より詳細な事項についてのシ
ミュレーションが行われる。

【００９４】

【発明の効果】以上に説明したように、この発明によれ
ば、従来商業施設開発経験者の勘に頼っていた物件評
価、売上予測、およびベテラン技術者の経験や勘に頼っ
ていた商業施設仕様の設定が、所定の情報を調査収集し
て入力することにより、その場で入手することができ
る。したがって、物件の選定、商業施設仕様の決定等の
意志決定を、客観的、一貫して行うことができる。

【００９５】また、プログラムＡおよびプログラムＢ
は、不動産に関する評価点を意志決定者に示し、当該土
地や建物の利用シミュレーションを意志決定者に行わし
めることにより、意志決定者の意志決定を支援してい
る。特に評価点の判断基準を示してはおらず、また設置
する施設の種類を自由に選定できる様になっているの
で、多様な業界の出店意志決定支援に活用することがで
きる。

【００９６】一方、本プログラムＡおよびプログラムＢ
を使用する特定の意志決定者は、プログラムにより出店
意志決定した商業施設の実際の運営結果を意志決定時の
評価点等と比較検討することにより、自分の業界に対す
る客観的な評価点の判断基準を得ることができる。さら
に、この判断基準をプログラム内にとり込み、判断結果
を所定セルに表示させる様にしても良い。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の方法を実行するＰＣの構成を示す図

【図２】本発明の方法により、物件を選択する意志決定
の手順を示す図。

【図３】各セルの処理フローを示す図。

【図４】第一実施形態の支援方法に使用されるワークシ
ートのインデックス画面を示す図。

【図５】ワークシート画面Ａ１の上段を示す図。

【図６】ワークシート画面Ａ１の下段を示す図。

【図７】ワークシート画面Ａ２の上段を示す図。

【図８】ワークシート画面Ａ２の下段を示す図。

【図９】ワークシート画面Ａ３の上段を示す図。

【図１０】ワークシート画面Ａ３の下段を示す図。

【図１１】ワークシート画面Ａ４の上段を示す図。

【図１２】ワークシート画面Ａ４の下段を示す図。

【図１３】ワークシート画面Ａ５を示す図。

【図１４】ワークシート画面Ａ６の上段を示す図。

【図１５】ワークシート画面Ａ６の下段を示す図。

【図１６】ワークシート画面Ａ７の上段を示す図。

【図１７】ワークシート画面Ａ７の下段を示す図。

【図１８】ワークシート画面Ａ８の構成を示す図。

【図１９】ワークシート画面Ａ８ａを示す図。

【図２０】ワークシート画面Ａ８ｂを示す図。

【図２１】ワークシート画面Ａ８ｃを示す図。

【図２２】ワークシート画面Ａ８ｄを示す図。

【図２３】ワークシート画面Ａ８ｅを示す図。

【図２４】推奨仕様画面を示す図。

【図２５】予算計画画面を示す図。

【図２６】標準工期画面を示す図。

【図２７】第二実施形態の支援方法に使用されるワーク
シートのインデックス画面を示す図。

【図２８】ワークシート画面Ｂ１の上段を示す図。

【図２９】ワークシート画面Ｂ１の下段を示す図。

【図３０】ワークシート画面Ｂ２の上段を示す図。

【図３１】ワークシート画面Ｂ２の下段を示す図。

【図３２】ワークシート画面Ｂ３の上段を示す図。

【図３３】ワークシート画面Ｂ３の下段を示す図。

【図３４】ワークシート画面Ｂ４の上段を示す図。

【図３５】ワークシート画面Ｂ４の下段を示す図。

【図３６】ワークシート画面Ｂ５を示す図。

【図３７】ワークシート画面Ｂ６の上段を示す図。

【図３８】ワークシート画面Ｂ６の下段を示す図。

【図３９】計画仕様シート−７を示す図。

【図４０】予算計画シート−８の上段を示す図。

【図４１】予算計画シート−８の下段を示す図。

【図４２】工程作成シートを示す図。

【符号の説明】

１制御装置２ＣＰＵ３ＲＡＭ４ＲＯＭ５スピーカ６モニタ７プリンタ８ＣＤ−ＲＯＭドライブ９ＭＯドライブ１０ＨＤＤ１１ＦＤＤ１２マウス１３キーボード

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】物件の購入・賃借に関する意志決定支援
システムであって、当該物件の評価を行う手段と、前記
物件を購入・賃借した場合に得られるであろう利益を予
測する手段と、前記物件の利用に関するシミュレーショ
ンを行う手段とを備えたことを特徴とする意志決定支援
システム。
【請求項２】前記物件の評価は、評価される項目に対
し点数が付与されることにより行われることを特徴とす
る請求項１の意志決定支援システム。
【請求項３】物件の購入・賃借に関する意志決定支援
システムであって、物件に関する評価基準を記録した評価基準データテーブ
ルを格納する記憶手段と、前記物件データを入力する物
件データ入力手段と、入力された物件データに対して前
記評価基準に基づいて評価点を付与する評価点付与手段
と、前記物件を購入・賃借した場合の利益に対し影響を与え
る所定の因子に関する情報を入力する因子情報入力手段
と、入力された因子情報に基づき所定の計算式にて期待
される利益を算出する期待利益算出手段と、前記物件の利用計画を入力する利用計画入力手段と、入
力された物件データと物件の利用計画とにより前記物件
が前記利用計画を受け容れ可能か否かを判定する可否判
定手段と、前記付与された評価点、算出された期待利益、および判
定された判定結果を表示する評価点・期待利益・判定結
果表示手段と、を備えたことを特徴とする意志決定支援システム。
【請求項４】不動産物件の購入・賃借に関する意志決
定支援システムであって、不動産物件に関する評価基準を記録した評価基準データ
テーブルを格納する記憶手段と、前記不動産物件データ
を入力する物件データ入力手段と、入力された不動産物
件データに対して前記評価基準に基づいて評価点を付与
する評価点付与手段と、前記不動産物件の利用計画を入力する利用計画入力手段
と、入力された不動産物件の利用計画と前記物件データ
とにより、前記不動産物件が前記利用計画を受け容れ可
能か否かを判定する可否判定手段と、前記付与された評価点、および判定された可否判定を表
示する評価点・可否判定表示手段と、を備えたことを特徴とする意志決定支援システム。
【請求項５】不動産物件に関して、その不動産に所定
の商業施設を出店するかどうかの意志決定を支援するシ
ステムであって、不動産物件に関する評価基準を記録した評価基準データ
テーブルを格納する記憶手段と、前記不動産物件データ
を入力する物件データ入力手段と、入力された物件デー
タに対して前記評価基準データテーブルに記録された評
価基準に基づいて評価点を付与する評価点付与手段と、所定の基準に基づき分割されたエリア毎の潜在顧客情報
を記録した顧客情報データテーブルを格納する記憶手段
と、前記出店を計画する商業施設の商圏を入力する商圏
入力手段と、入力された商圏における前記商業施設の予
測売上高を前記商圏に対応するエリアにかかる前記顧客
情報データテーブルに基づいて所定の計算式により算出
する売上高算出手段と、前記付与された評価点、および算出された予測売上高を
表示する評価点・予測売上高表示手段と、を備えたことを特徴とする出店意志決定支援システム。
【請求項６】不動産物件に関して、その不動産に所定
の商業施設を出店するかどうかの意志決定を支援するシ
ステムであって、不動産物件に関する評価基準を記録した評価基準データ
テーブルを格納する記憶手段と、前記不動産物件データ
を入力する物件データ入力手段と、入力された物件デー
タに対して前記評価基準データテーブルに記録された評
価基準に基づいて評価点を付与する評価点付与手段と、所定の基準に基づき分割された各エリア毎の潜在顧客情
報を記録した顧客情報データテーブルを格納する記憶手
段と、前記出店を計画する商業施設の商圏を入力する商
圏入力手段と、入力された商圏における前記商業施設の
予測売上高を前記商圏に対応する前記顧客情報データテ
ーブルに基づいて所定の計算式により算出する売上高算
出手段と、前記不動産物件の利用計画を入力する利用計画入力手段
と、入力された物件データと不動産物件の利用計画とに
より、前記不動産物件が前記利用計画を受け容れ可能か
否かを判定する可否判定手段と、前記付与された評価点、算出された予測売上高、および
判定された可否判定を表示する評価点・予測売上高・可
否判定表示手段と、を備えたことを特徴とする出店意志決定支援システム。
【請求項７】不動産物件に関して、その不動産に所定
の商業施設を出店するかどうかの意志決定を支援する方
法であって、不動産物件データを入力するステップと、前記入力され
た物件データに対して不動産物件に関する評価基準を記
録した評価基準データテーブルに基づいて評価点を付与
するステップと、前記評価点を表示するステップと、前記出店を計画する商業施設の商圏を入力するステップ
と、前記商圏における前記商業施設の予測売上高を、所
定の基準に基づき分割された各エリア毎の潜在顧客情報
を記録した顧客情報データテーブルに基づいて所定の計
算式により算出するステップと、前記算出された予測売
上高を表示するステップと、前記不動産物件の利用計画を入力するステップと、入力
された物件データと不動産物件の利用計画とにより、前
記不動産物件が前記利用計画を受け容れ可能か否かを判
定するステップと、前記判定結果を表示するステップ
と、を備えたことを特徴とする出店意志決定支援方法。
【請求項８】不動産物件に関して、その不動産に所定
の商業施設を出店するかどうかの意志決定を支援するた
めのプログラムが記録されたコンピュータ読み取り可能
な記録媒体であって、前記プログラムは、前記コンピュータを、不動産物件に関する評価基準を記録した評価基準データ
テーブルを格納する記憶手段と、前記不動産物件データ
を入力する物件データ入力手段と、入力された物件デー
タに対して前記評価基準データテーブルに記録された評
価基準に基づいて評価点を付与する評価点付与手段；所
定の基準に基づき分割された各エリア毎の潜在顧客情報
を記録した顧客情報データテーブルを格納する記憶手段
と、前記出店を計画する商業施設の商圏を入力する商圏
入力手段と、入力された商圏における前記商業施設の予
測売上高を前記商圏に対応する前記顧客情報データテー
ブルに基づいて所定の計算式により算出する売上高算出
手段；前記不動産物件の利用計画を入力する利用計画入
力手段と、入力された物件データと不動産物件の利用計
画とにより、前記不動産物件が前記利用計画を受け容れ
可能か否かを判定する可否判定手段；および前記付与さ
れた評価点、算出された予測売上高、および判定された
可否判定を表示する評価点・予測売上高・可否判定表示
手段；として機能させるように構成されていることを特
徴とするコンピュータ読み取り可能な記録媒体。
【請求項９】前記評価点付与手段は、不動産物件その
ものの不動産としての価値を評価する物件評価手段と、
その不動産物件の立地条件が出店を計画する商業施設の
営業成果に与える影響を評価する立地評価手段と、を備
えている、ことを特徴とする請求項６の出店意志決定支
援システム。
【請求項１０】前記可否判定手段は、土地の面積をど
のように割り振るかに関する土地利用計画可否判定手段
と、その土地に建設する上屋にどのような施設を配置す
るかに関する上屋建設計画可否判定手段とを備えてい
る、ことを特徴とする請求項６の出店意志決定支援シス
テム。
【請求項１１】前記土地利用計画可否判定手段には、
入力された他の情報から可能駐車台数が自動計算される
駐車可能台数自動計算手段が含まれることを特徴とする
請求項１０に記載の出店意志決定支援システム。
【請求項１２】前記売上予測手段は、所定の基準によ
り区分されたエリア毎に前記商業施設の潜在顧客に関す
る売上に影響を与える因子に関する情報を記録した潜在
顧客情報データテーブルを格納する記憶手段と、前記商
業施設の商圏として観念される範囲を前記不動産物件の
所在地を中心とする距離として入力する商圏入力手段
と、前記商圏およびその近傍に存在する競合他店に関す
る調査結果を入力する調査結果入力手段と、入力された
競合他店に関する調査結果と前記商圏に対応するエリア
に関する潜在顧客情報データテーブルに基づき所定の計
算式により前記商業施設の予測売上高を算出する予測売
上高算出手段と、を備えている、ことを特徴とする請求
項６の出店意志決定支援システム。
【請求項１３】前記売上予測手段には、さらに前記潜
在顧客情報データテーブルおよび入力された他の情報か
ら前記商圏内の潜在顧客数を算出する商圏内潜在顧客数
計算手段を備えていることを特徴とする請求項１２の出
店意志決定支援システム。
【請求項１４】前記評価基準データテーブル、顧客情
報データテーブルおよび入力された他の情報から、前記
商業施設の建設コストを予測する建設コスト予測手段を
備えたことを特徴とする請求項６に記載の出店意志決定
支援システム。
【請求項１５】入力された他の情報から前記商業施設
を建設する際の工程に関する情報を計算して表示する工
程表示手段を備えたことを特徴とする請求項６の出店意
志決定支援システム。