JP6695599B1 - 入居審査装置、入居審査方法及び入居審査プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】適正かつ迅速に入居審査を行うことができる入居審査装置、入居審査方法及び入居審査プログラムの提供。【解決手段】本発明の一態様は、入居の可否を判定するための入居審査装置であって、入居希望者の本人確認書類の画像データを取得する画像データ取得部と、画像データ取得部で取得した本人確認書類の画像データに基づき審査項目に関連付けられたテキストデータを認識する情報認識部と、審査対象者に対応付けされた物件関連信用情報及び本人信用情報の少なくとも一方を含む判定情報が格納されたデータベースを参照し、情報認識部で認識した審査項目の情報に基づき、データベースに格納された判定情報から審査対象者の入居の可否を判定する入居可否判定部と、を備えたことを特徴とする。【選択図】図３

Description

本発明は、入居審査装置、入居審査方法及び入居審査プログラムに関し、特に入居希望者に対応付けされた各種の信用情報に基づいて入居の可否を判定する入居審査装置、入居審査方法及び入居審査プログラムに関する。

賃貸物件を紹介するにあたり、入居を希望する者の入居可否を審査する入居審査が行われる。特許文献１には、インターネット等からなる通信ネットワークを利用し、顧客或いは客付け不動産業者の端末上で賃貸物件を物件内の状況等を顧客に提示するとともに、管理業者に対して顧客の信用度の目安となる与信を短時間で供与することができるシステムが開示される。

また、特許文献２には、転居先の賃貸物件決定に先立ち保証会社における保証サービスを提供可能にする保証支援システム及び保証支援方法が開示される。この保証支援システム及び保証支援方法では、インターネット網を通じて申込者によって入力される申込者情報を取得し、審査基準データに則り前記申込者情報について審査して適正賃料を求めるようにしている。

特開２００３−２２８６１３号公報 特開２０１７−２１１９９１号公報

入居希望者に対する入居審査は信頼性が重要であり、様々な要件に基づき適正かつ迅速に審査することが求められる。

本発明は、適正かつ迅速に入居審査を行うことができる入居審査装置、入居審査方法及び入居審査プログラムを提供することを目的とする。

上記課題を解決するため、本発明の一態様は、入居の可否を判定するための入居審査装置であって、入居希望者の本人確認書類の画像データを取得する画像データ取得部と、画像データ取得部で取得した本人確認書類の画像データに基づき審査項目に関連付けられたテキストデータを認識する情報認識部と、審査対象者に対応付けされた物件関連信用情報及び本人信用情報の少なくとも一方を含む判定情報が格納されたデータベースを参照し、情報認識部で認識した審査項目の情報に基づき、データベースに格納された判定情報から審査対象者の入居の可否を判定する入居可否判定部と、を備えたことを特徴とする。

本発明によれば、適正かつ迅速に入居審査を行うことができる入居審査装置、入居審査方法及び入居審査プログラムを提供することができる。

本実施形態に係る入居審査システムの構成について説明する図である。 （ａ）及び（ｂ）は、データベースサーバの構成を例示する図である。 （ａ）及び（ｂ）は、審査センター端末の構成を例示する図である。 （ａ）及び（ｂ）は、仲介業者端末の構成を例示する図である。 本実施形態に係る入居審査方法を例示するフローチャートである。 本実施形態に係る入居審査方法による処理の流れを例示する図である。 入居希望者に関する情報の送信処理の流れを例示する図である。 本人確認書類の画像データ取得の処理を例示するフローチャートである。 仲介業者端末の表示装置に表示されるデータの表示例を示す図である。 審査センター端末の表示装置の表示例を示す図である。 審査センター端末の表示装置の表示例を示す図である。 審査センター端末の表示装置の表示例を示す図である。 審査センター端末の表示装置の表示例を示す図である。 審査センター端末の表示装置の表示例を示す図である。

以下、本発明の実施形態を図面に基づいて説明する。なお、以下の説明では、同一の構成には同一の符号を付し、一度説明した構成については適宜その説明を省略する。

［第１実施形態］
図１は、本実施形態に係る入居審査システムの構成について説明する図である。入居審査システム１は、賃貸住宅、賃貸オフィス、賃貸店舗、賃貸倉庫、SOHO、シャアハウス等の賃貸物件に入居を希望する者（個人、企業を含む。以下、単に「入居希望者」と言う。）について入居の可否を判定するためのシステムである。

入居審査システム１は、データベースサーバ２と、審査センター端末３（入居審査装置）と、仲介業者端末４とを備える。データベースサーバ２、審査センター端末３及び仲介業者端末４は、ネットワーク５を介して接続された構成を有する。なお、入居審査システム１が具備するデータベースサーバ２、審査センター端末３及び仲介業者端末４の数は任意である。ネットワーク５は、データベースサーバ２、審査センター端末３及び仲介業者端末４が通信できればよく、どのような通信網で構成されていてもかまわない。

（データベースサーバ２）
データベースサーバ２は、入居審査の基準となる判定情報を格納したデータベースを備える。判定情報には、審査対象者に対応付けされた物件関連信用情報及び本人信用情報が含まれる。ここで、物件関連信用情報は、物件管理に関係する個人または企業の信用状況を示す情報を含む。また、本人信用情報は、物件管理以外に関係する個人または企業の信用状況を示す情報を含む。物件関連信用情報及び本人信用情報の具体例については後述する。

図２（ａ）及び（ｂ）は、データベースサーバの構成を例示する図である。図２（ａ）にはデータベースサーバ２のハード構成図が示される。図２（ｂ）にはデータベースサーバ２の機能ブロック図が示される。図２（ａ）に示すように、データベースサーバ２は、通信ＩＦ２００Ａ、記憶装置２００Ｂ及びＣＰＵ２００Ｃを備え、これらがバス２００Ｄを介して接続された構成となっている。

通信ＩＦ２００Ａは、審査センター端末３や仲介業者端末４などの外部機器とネットワーク５を介して通信するためのインターフェースである。

記憶装置２００Ｂは、例えば、ＨＤＤや半導体記憶装置である。記憶装置２００Ｂには入居審査システム１のデータベースが格納される。記憶装置２００Ｂには、入居審査において利用される判定情報が記憶されている。

ＣＰＵ２００Ｃは、データベースサーバ２を制御し、図示しないＲＯＭ（Read Only Memory）及びＲＡＭ（Random Access Memory）を備えている。

図２（ｂ）に示すように、データベースサーバ２は、受信部２０１、送信部２０２及び記憶装置制御部２０３などの機能を有する。なお、図３（ｂ）に示す機能は、データベースサーバ２のＲＯＭ（不図示）に記憶された入居審査プログラムをＣＰＵ２００Ｃが実行することにより実現される。

受信部２０１は、仲介業者端末４や、その他の端末（例えば、物件を管理する管理会社の端末）から送信される情報（例えば、物件関連信用情報Ｊ１、本人信用情報Ｊ２を含む情報）を受信する。受信部２０１で受信した物件関連信用情報Ｊ１や本人信用情報Ｊ２を含む情報は、記憶装置２００Ｂに格納される。

送信部２０２は、審査センター端末３や、その他の端末からの要求に応じて記憶装置２００Ｂに格納された情報（例えば、物件関連信用情報Ｊ１、本人信用情報Ｊ２を含む情報）を要求元の端末へ送信する。

記憶装置制御部２０３は、記憶装置２００Ｂを制御する。具体的には、記憶装置制御部２０３は、記憶装置２００Ｂを制御して情報の書き込みや読み出しを行う。

なお、本実施形態ではデータベースサーバ２の記憶装置２００Ｂに物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む情報が格納されている例を示すが、データベースサーバ２以外の記憶装置（例えば、後述する審査センター端末３の記憶装置３００Ｂ）やその他の記憶手段に格納されていてもよい。また、物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む情報はそれぞれ別の記憶装置やその他の記憶手段に格納されていてもよいが、入居審査の効率化のため、個人または企業を特定する情報（例えば、識別情報）と紐付けして管理されていることが望ましい。

（審査センター端末３）
審査センター端末３は、入居希望者に対する入居の可否を審査する際に用いられる端末である。図３（ａ）及び（ｂ）は、審査センター端末の構成を例示する図である。図３（ａ）には審査センター端末３のハード構成図が示され、図３（ｂ）には審査センター端末３の機能ブロック図が示される。

図３（ａ）に示すように、審査センター端末３は、通信ＩＦ３００Ａ、記憶装置３００Ｂ、入力装置３００Ｃ、表示装置３００Ｄ及びＣＰＵ３００Ｅを備え、これらがバス３００Ｆを介して接続された構成となっている。

通信ＩＦ３００Ａは、データベースサーバ２や仲介業者端末４などの外部機器とネットワーク５を介して通信するためのインターフェースである。

記憶装置３００Ｂは、例えば、ＨＤＤや半導体記憶装置である。記憶装置３００Ｂには、入居審査システム１で利用する入居審査プログラムなどが記憶されている。

入力装置３００Ｃは、例えば、タッチパネル、キーボード、マウスなどであり、審査担当者Ｅは、入力装置３００Ｃを操作して、入居希望者に対する入居の可否の判定を行うことができる。

表示装置３００Ｄは、例えば、液晶モニタや有機ＥＬモニタなどである。表示装置３００Ｄは、入居審査システム１の利用に必要な画面を表示する。

ＣＰＵ３００Ｅは、審査センター端末３を制御し、図示しないＲＯＭ（Read Only Memory）及びＲＡＭ（Random Access Memory）を備えている。

図３（ｂ）に示すように、審査センター端末３は、受信部３０１、入力受付部３０２、表示装置制御部３０３、送信部３０４、記憶装置制御部３０５、画像データ取得部３０６、情報認識部３０７及び入居可否判定部３０８などの機能を有する。図３（ｂ）に示す機能は、審査センター端末３のＲＯＭ（不図示）に記憶された入居審査プログラムをＣＰＵ３００Ｅが実行することにより実現される。

受信部３０１は、データベースサーバ２、仲介業者端末４、その他の端末（例えば、物件を管理する管理会社の端末）から送信される情報を受信する。例えば、受信部３０１は、仲介業者端末４から送信される入居審査開始の通知や、入居審査に必要な各種項目の情報や、データベースサーバ２から送られる判定情報（物件関連信用情報Ｊ１、本人信用情報Ｊ２を含む情報）を受信する。

入力受付部３０２は、入力装置３００Ｃでの入力操作を受け付ける。

表示装置制御部３０３は、表示装置３００Ｄを制御する。具体的には、表示装置制御部３０３は、入居審査の対象者である入居希望者に関する各種項目の情報や、入居希望者に関する各種の信用情報を表示装置３００Ｄに表示する。

送信部３０４は、データベースサーバ２、仲介業者端末４、その他の端末（例えば、物件を管理する管理会社の端末）へ情報を送信する。例えば、送信部３０４は、データベースサーバ２へ入居希望者に対応付けされた判定情報の検索及び検索結果の返信を要求する指示を送信したり、仲介業者端末４へ入居の可否の結果（入居審査結果）を送信したりする。

記憶装置制御部３０５は、記憶装置３００Ｂを制御する。具体的には、記憶装置制御部３０５は、記憶装置３００Ｂを制御して情報の書き込みや読み出しを行う。

画像データ取得部３０６は、外部の機器から送られる画像データの取得を行う。例えば、画像データ取得部３０６は、仲介業者端末４の撮像装置４００Ｅ（図４（ａ）参照）で撮像し、送信部４０４（図４（ｂ）参照）から送信される本人確認書類の画像データを取得する。また、画像データ取得部３０６は、予め記憶装置３００Ｂやデータベースサーバ２、その他の記憶手段に記憶された本人確認書類の画像データを取得するようにしてもよい。

情報認識部３０７は、仲介業者端末４から送信される本人確認書類の画像データに基づき、審査項目に関連付けられたテキストデータを認識する。本人確認書類としては、運転免許証の他、パスポート（旅券）、住民基本台帳カード、在留カードなど種々の書類が挙げられる。例えば、情報認識部３０７は、仲介業者端末４から送信される運転免許証の画像データを認識して、氏名、住所、免許証番号などの各項目に対応した画像データからテキストデータを認識する。情報認識部３０７で認識されたテキストデータは、送信部３０４からネットワーク５を介して仲介業者端末４へ送信される。

入居可否判定部３０８は、情報認識部３０７で認識した審査項目及び後述する仲介業者端末４の情報入力部（入力装置４００Ｃ）で入力された審査項目の情報に基づき、データベースに格納された判定情報から審査対象者（入居希望者）の入居の可否を判定する。

（仲介業者端末４）
仲介業者端末４は、入居希望者に関する情報を受け付けて審査センター端末３へ送信し、入居審査の結果を受ける端末である。図４（ａ）及び（ｂ）は、仲介業者端末の構成を例示する図である。図４（ａ）には仲介業者端末４のハード構成図が示され、図４（ｂ）には仲介業者端末４の機能ブロック図が示される。

図４（ａ）に示すように、仲介業者端末４は、通信ＩＦ４００Ａ、記憶装置４００Ｂ、入力装置４００Ｃ、表示装置４００Ｄ、撮像装置４００Ｅ及びＣＰＵ４００Ｆを備え、これらがバス４００Ｇを介して接続された構成となっている。

通信ＩＦ４００Ａは、データベースサーバ２や審査センター端末３などの外部機器とネットワーク５を介して通信するためのインターフェースである。

記憶装置４００Ｂは、例えば、ＨＤＤや半導体記憶装置である。記憶装置４００Ｂには、入居審査システム１で利用する入居審査プログラムなどが記憶されている。

入力装置４００Ｃは、例えば、タッチパネル、キーボード、マウスなどであり、仲介担当者Ｕは、入力装置４００Ｃを操作して、入居希望者に関する各種の情報を入力する。また、仲介担当者Ｕは、入力装置４００Ｃを操作して、入居審査の依頼を審査センター端末３へ送る。

表示装置４００Ｄは、例えば、液晶モニタや有機ＥＬモニタなどである。表示装置４００Ｄは、入居審査システム１の利用に必要な画面を表示する。

撮像装置４００Ｅは、例えば、ＣＣＤ（電荷結合素子）イメージセンサやＣＭＯＳ（相補型ＭＯＳ）イメージセンサ等の個体撮像素子を備えたカメラである。撮像装置４００Ｅはスキャナであってもよい。仲介担当者Ｕは、撮像装置４００Ｅを利用して本人確認書類を撮像する。

ＣＰＵ４００Ｆは、仲介業者端末４を制御し、図示しないＲＯＭ（Read Only Memory）及びＲＡＭ（Random Access Memory）を備えている。

図４（ｂ）に示すように、仲介業者端末４は、撮像装置制御部４０１、入力受付部４０２、表示装置制御部４０３、送信部４０４、受信部４０５及び記憶装置制御部４０６を備える。図４（ｂ）に示す機能は、仲介業者端末４のＲＯＭ（不図示）に記憶された入居審査プログラムをＣＰＵ４００Ｆが実行することにより実現される。

撮像装置制御部４０１は、撮像装置４００Ｅによる撮像を制御する。例えば、撮像装置制御部４０１は、撮像装置４００Ｅで入居希望者の本人確認書類を撮影するため撮像装置４００Ｅを制御する。

入力受付部４０２は、入力装置４００Ｃでの入力操作を受け付ける。例えば、入力受付部４０２は、入力装置４００Ｃを操作することで入力された入居希望者に関する情報を受け付ける。入力受付部４０２は情報入力部であり、情報認識部３０７で認識できなかった審査項目及び情報認識部３０７で認識されない審査項目の少なくとも一方の情報の入力を受け付ける。

表示装置制御部４０３は、表示装置４００Ｄを制御する。具体的には、表示装置制御部４０３は、物件に関する情報や、入居希望者に関する各種項目の情報を表示装置３００Ｄに表示する。また、表示装置制御部４０３は、審査センター端末３の情報認識部３０７で認識され、送信部３０４によって送信されたテキストデータを審査項目に対応付けて表示する。この際、表示装置制御部４０３は、入居審査に関する審査項目のうち、情報認識部３０７で認識できかなった項目及び情報認識部３０７で認識されない項目については、空欄で表示する。さらに、表示装置制御部４０３は、審査センター端末３の入居可否判定部３０８で判定された入居可否の審査結果を表示装置４００Ｄに表示する。

送信部４０４は、審査センター端末３、その他の端末（例えば、物件を管理する管理会社の端末）へ情報を送信する。例えば、送信部４０４は、入居可否の審査を行うための審査項目の情報を審査センター端末３へ送信する。

受信部４０５は、データベースサーバ２、審査センター端末３、その他の端末（例えば、物件を管理する管理会社の端末）から送信される情報を受信する。例えば、受信部４０５は、審査センター端末３から送信される審査項目に対応付けされたテキストデータや入居可否の審査結果を受信する。

記憶装置制御部４０６は、記憶装置４００Ｂを制御する。具体的には、記憶装置制御部４０６は、記憶装置４００Ｂを制御して情報の書き込みや読み出しを行う。

（入居審査方法）
図５は、本実施形態に係る入居審査方法を例示するフローチャートである。
図６は、本実施形態に係る入居審査方法による処理の流れを例示する図である。
本実施形態に係る入居審査方法は、図５に示すステップＳ１０１〜Ｓ１０９の工程を有し、上記説明した入居審査システム１によって実施される。

（ステップＳ１０１）
先ず、ステップＳ１０１に示すように、判定情報の格納を行う（図６（ａ）参照）。すなわち、データベースサーバ２の記憶装置２００Ｂに判定情報である物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む情報をデータベースとして格納する。物件関連信用情報Ｊ１は、適宜のタイミングでネットワーク５を介して仲介業者端末４や他の端末（例えば、物件を管理する管理会社の端末）からデータベースサーバ２へ送られる。本人信用情報Ｊ２は、外部の信用会社で保有する信用情報を取得してデータベースサーバ２の記憶装置２００Ｂに格納してもよいし、信用会社のサーバにアクセスして取得するようにしてもよい。物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２の情報を含むデータベースは、個人または企業を特定する情報（例えば、識別情報）と紐付けして管理されることが望ましい。

（ステップＳ１０２）
次に、ステップＳ１０２に示すように、本人確認書類の画像データの取得を行う（図６（ｂ）参照）。本人確認書類の画像データの取得は、画像データ取得部３０６によって行われる。例えば、画像データ取得部３０６は、仲介業者端末４の撮像装置４００Ｅで撮像し、送信部４０４から送信される本人確認書類の画像データを取得したり、予め記憶装置３００Ｂやデータベースサーバ２、その他の記憶手段に記憶された本人確認書類の画像データを取得したりする。

（ステップＳ１０３）
次に、ステップＳ１０３に示すように、情報認識を行う（図６（ｃ）参照）。すなわち、情報認識部３０７は、画像データ取得部３０６で取得した本人確認書類の画像データに基づき、入居可否を判定するための審査項目に関連付けられたテキストデータを認識する。例えば、情報認識部３０７は、画像データ取得部３０６で取得した運転免許証の画像データをＯＣＲ（Optical Character Recognition）によって認識して、氏名、住所、免許証番号などの各項目に対応した画像データから、氏名、住所、免許証番号などのテキストデータを得る。情報認識部３０７で認識されたテキストデータは、送信部３０４からネットワーク５を介して仲介業者端末４へ送信される。

（ステップＳ１０４）
次に、ステップＳ１０４に示すように、認識情報の送信を行う（図６（ｄ）参照）。すなわち、先のステップＳ１０３において情報認識部３０７で認識されたテキストデータを項目に対応付けした状態で審査センター端末３の送信部３０４からネットワーク５を介して仲介業者端末４へ送信する。つまり、本人確認書類の画像データに基づき認識されたテキストデータが仲介業者端末４へ返送される。

（ステップＳ１０５）
次に、ステップＳ１０５に示すように、認識情報の表示を行う（図６（ｅ）参照）。すなわち、仲介業者端末４の表示装置制御部４０３は、審査センター端末３から送信されたテキストデータを審査項目に対応付けして表示装置４００Ｄに表示する。例えば、表示装置制御部４０３は、複数の審査項目を表形式で表示装置４００Ｄに表示する。これにより、審査項目のうち、本人確認書類の画像データから認識されたものが、テキストデータとして表示装置４００Ｄに表示される。一方、表示装置制御部４０３は、情報認識部３０７で認識できかなった項目及び情報認識部３０７で認識されない項目（審査項目のうち本人確認書類には記載されていない項目）については、空欄で表示する。

（ステップＳ１０６）
次に、ステップＳ１０６に示すように、情報入力を行う（図６（ｆ）参照）。情報入力は、仲介業者端末４の入力装置４００Ｃによって行われる。仲介業者端末４の表示装置４００Ｄには、本人確認書類の画像データから認識されたテキストデータが対応する項目に表示されるが、認識できなかった項目や、認識されない項目は空欄となっている。そこで、仲介業者端末４の入力装置４００Ｃを操作して、空欄の項目に必要な情報を入力する。この際、認識されたテキストデータの内容確認を行い、誤認識している項目について訂正する入力を行う。

（ステップＳ１０７）
次に、ステップＳ１０７に示すように、情報の送信を行う（図６（ｇ）参照）。仲介業者端末４は、入居審査に必要な審査項目に関する情報を送信部４０４からネットワーク５を介して審査センター端末３へ送信する。送信される情報は、審査項目について、本人確認書類の画像データから認識されテキストデータ（確認済みのもの）と、先のステップＳ１０６で入力したデータとを合わせた審査用データである。

（ステップＳ１０８）
次に、ステップＳ１０８に示すように、入居可否の審査を行う（図６（ｈ）参照）。すなわち、審査センター端末３は、仲介業者端末４から送信された審査用データを受信し、入居可否判定部３０８によって入居の可否の判定を行う。入居可否判定部３０８は、審査用データと、データベースサーバ２に格納された判定情報（物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む情報）とを照合し、入居の可否を判定する。

例えば、入居可否判定部３０８は、仲介業者端末４から送信された審査用データから入居希望者を特定する情報（例えば、氏名、住所、生年月日、免許証番号、免許証有効期限など）を用い、特定された入居希望者を特定する情報（例えば、識別情報）と対応付けされた物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む情報を自動的に抽出する。抽出されたその入居希望者の物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む情報は表示装置３００Ｄに表示させてもよい。

入居可否判定部３０８は、入居希望者の判定情報（物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む情報）に基づき入居審査を自動的に行ってもよい。例えば、入居審査に関する項目について、入居希望者の信用度をレベル化（数値化やランク分け）し、客観的に入居可否を判定するようにしてもよい。また、表示装置３００Ｄに表示された入居希望者の物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む情報を審査担当者Ｅが参照し、入居審査に関する項目について個別に判定し、この判定情報に基づいて入居可否判定部３０８で入居可否を判定してもよい。

また、入居審査に関する項目について、入居希望者の信用度をレベル化（数値化やランク分け）する場合、物件ごと又は物件の所有者ごとに入居可否を判定するレベルを入居審査に関する項目ごとに変更できるように構成してもよい。物件の所有者により、入居者に求める条件は異なることが考えられる。例えば、入居者との交流を楽しんでいる大家（所有者）と、収益を目的にしている大家（所有者）では、入居者に求める属性等が異なることが考えられる。このような場合に、画一的に入居可否を判定すると、大家（所有者）としては入居して欲しい人物であるのに入居を否定する判定が出されたり、入居して欲しくない人物であるのに入居を肯定する判定が出されたりすることが考えられるが、物件ごと又は物件の所有者ごとに入居可否を判定するレベルを入居審査に関する項目ごとに変更できるように構成することで、物件又は物件の所有者ごとに判定基準を変更することができ、利便性が向上する。

（ステップＳ１０９）
次に、ステップＳ１０９に示すように、審査結果の送信を行う（図６（ｉ）参照）。審査センター端末３の送信部３０４は、入居可否判定部３０８で判定した入居可否の審査結果を、ネットワーク５を介して仲介業者端末４へ送信する。仲介業者端末４の受信部４０５は審査センター端末３から送信された審査結果を受信し、表示装置制御部４０３の制御によってその審査結果を表示装置４００Ｄに表示する。仲介業者端末４の表示装置４００Ｄには、入居希望者についての入居審査の結果が表示される。入居可否の審査結果は、管理会社に送信されてもよい。

（入居審査の具体例）
次に、入居審査の具体例について説明する。
図７は、入居希望者に関する情報の送信処理の流れを例示する図である。
図８は、本人確認書類の画像データ取得の処理を例示するフローチャートである。
入居希望者の入居審査を行うにあたり、入居希望者に関する情報を審査センターへ送信する。この際、図７に示すように、仲介業者は、入居希望者の本人確認書類を審査センターへ送信する（図７（ａ）参照）。

ここでは、本人確認書類として運転免許証を用いる場合を例示する。本人確認書類（運転免許証）の画像データの取得は、例えば、図８に示すステップＳ２０１〜Ｓ２０７の処理によって行われる。

（ステップＳ２０１）
先ず、ステップＳ２０１に示すように、カメラ（撮像装置４００Ｅ）を起動する。カメラはデジタルカメラでもよいし、スキャナでもよい。カメラは仲介業者端末４に無線有線によって接続されている。なお、カメラは仲介業者端末４に付属するものであってもよい。

（ステップＳ２０２）
次に、ステップＳ２０２に示すように、運転免許証の表面を撮影する。すなわち、起動したカメラによって運転免許証の表面の撮影を行う。

（ステップＳ２０３）
次に、ステップＳ２０３に示すように、運転免許証の表面か否かの判断を行う。例えば、撮影して取得した画像データを審査センター端末３へ送信し、ＯＣＲによってテキストデータを認識する。その認識したテキストデータの内容から運転免許証の表面の画像データであるか否かを判断する。ここで、表面ではないと判断した場合（ステップＳ２０３でＮｏ）、再度、表面の撮影を行う。この際、例えば仲介業者端末４の表示装置４００Ｄに「もう一度、表面を撮影してください。」のようなメッセージを表示してもよい。表面であると判断した場合（ステップＳ２０３でＹｅｓ）、次のステップＳ２０４へ進む。

（ステップＳ２０４）
表面の撮影が完了した後は、ステップＳ２０４に示すように、運転免許証の裏面をカメラで撮影する。

（ステップＳ２０５）
次に、ステップＳ２０５に示すように、運転免許証の裏面か否かの判断を行う。例えば、撮影して取得した画像データを審査センター端末３へ送信し、ＯＣＲによってテキストデータを認識する。その認識したテキストデータの内容から運転免許証の裏面の画像データであるか否かを判断する。ここで、裏面ではないと判断した場合（ステップＳ２０５でＮｏ）、再度、表面の撮影を行う。この際、例えば仲介業者端末４の表示装置４００Ｄに「もう一度、裏面を撮影してください。」のようなメッセージを表示してもよい。裏面であると判断した場合（ステップＳ２０５でＹｅｓ）、次のステップＳ２０６へ進む。

（ステップＳ２０６）
次に、ステップＳ２０６に示すように、撮影して取得した画像データで良いか否かを判断する。再度撮影する場合には（ステップＳ２０６でＮｏ）、ステップＳ２０２へ戻り、撮影をやり直す。取得した画像データで良い場合には（ステップＳ２０６でＹｅｓ）、次のステップＳ２０７へ進む。

（ステップＳ２０７）
次に、ステップＳ２０７に示すように、撮影完了通知を送信する。すなわち、仲介業者端末４から審査センター端末３へ撮影完了通知を送信する。

次に、撮影完了通知を受信した審査センター端末３は、取得した本人確認書類（運転免許証）の画像データをＯＣＲによって認識し（情報認識部３０７）、テキストデータを取得する（図７（ｂ）参照）。情報認識部３０７は、例えば複数のＯＣＲエンジンを用いて認識を行ってもよい。ＯＣＲエンジンには、例えば、漢字の認識率の高いエンジン、英文字の認識率の高いエンジン、傾斜して取り込まれた画像データに適したエンジンなど、それぞれ特性の異なるものがある。これらのエンジンを組み合わせて認識することで、認識精度を高めることができる。また、情報認識部３０７は、ＡＩ（Artificial Intelligence）、機械学習、ディープラーニングなどを用いて認識精度を向上させてもよい。

また、ＯＣＲエンジンごとに重み付けを行い文字を認識するようにしてもよい。例えば、漢字の認識率の高いＯＣＲエンジンであれば、漢字の重み付けを高くし、他の文字（例えば、英文字）の重み付けを軽くする。また、英文字の認識率の高いＯＣＲエンジンであれば、英文字の重み付けを高くし、他の文字（例えば、漢字）の重み付けを軽くする。そいて各ＯＣＲエンジンから出力される重み付けされた認識後のデータのうち、点数の高い方を採用することで認識精度が向上することが期待される。

情報認識部３０７は、認識したテキストデータを項目に対応付けする。例えば、運転免許証の氏名の項目に、認識した氏名のテキストデータを対応付けする。また、運転免許証の裏面の画像データから変更後の住所が記載されていた場合、表面の住所ではなく裏面の住所のテキストデータを住所の項目に対応付けする。すなわち、情報認識部３０７は、本人確認書類の種類に応じて項目の認識及び項目に対応したテキストデータの認識を行うようにしてもよい。審査センター端末３は、認識したテキストデータを仲介業者端末４へ送信する（図７（ｃ）参照）。

仲介業者端末４は審査センター端末３から送信されたテキストデータを受信し、表示装置４００Ｄに表示する（図７（ｄ）参照）。図９は、仲介業者端末の表示装置に表示されるデータの表示例を示す図である。ここでは、本人確認情報として運転免許証を用いた場合の表示例が示される。

図９（ａ）に示すように、仲介業者端末４の表示装置４００Ｄには、運転免許証から読み取ることができる項目と、ＯＣＲによる認識結果（テキストデータ）とが表示される。例えば、氏名（漢字）、住所、生年月日、有効期限、免許証番号の項目に、それぞれＯＣＲで認識したテキストデータが表示される。一方、ＯＣＲで認識できなかった項目や、運転免許証には無い項目については空欄で表示される。

ここで、例えば、仲介業者は、仲介業者端末４の表示装置４００Ｄを参照しながら、入力装置４００Ｃを操作し、空欄の項目にデータを入力する（図７（ｅ）参照）。例えば、運転免許証には氏名のフリガナは記載されていない。このためＯＣＲで認識されず、氏名（フリガナ）の項目は空欄となる。

仲介業者は、入力装置４００Ｃを操作して空欄となっている氏名（フリガナ）の項目に入居希望者の氏名のフリガナを入力する。また、仲介業者は、ＯＣＲで認識されたテキストデータについて間違っていないか確認を行い、もし間違っている場合には入力装置４００Ｃを操作してその項目のテキストデータを訂正する。図９（ｂ）にはデータ入力後の項目の表示例が示される。

このように、本人確認書類の画像データを認識してテキストデータを取得し、各項目に対応付けして仲介業者端末４の表示装置４００Ｄに表示させることで、仲介業者側で入居希望者の情報を最初から入力する場合に比べ、入力する手間や入力ミスを軽減できるようになる。

仲介業者は、入居希望者の情報に関する項目の入力、訂正及び確認を行った後、仲介業者端末４から審査センター端末３へ入居希望者に関する各項目のデータを送信する（図７（ｆ）参照）。審査センター端末３では、このデータを受信して入居希望者についての入居可否の判定（入居審査）を開始する。

図１０〜図１４は、審査センター端末の表示装置の表示例を示す図である。
図１０〜図１４に示すように、審査センター端末３の表示装置３００Ｄには、入居希望者についての入居審査を行うための情報が例えば表形式で表示される。表示項目の一例として、「管理情報」、「ユーザ入力情報」、「未納情報」、「ＳＮＳ参考情報」、「重回帰分析判定情報」、「反社会勢力情報（反社情報）」、「ブラック判定情報」、「問題行動情報」、「家賃滞納履歴」、「過去の審査履歴情報」、「本人確認書類画像」、「電話確認情報」、「審査ＮＧ／ＯＫ選択」、「審査結果コメント入力欄」などが挙げられ、それぞれの表示項目に対応した情報が表示される。

表示項目のうち、「未納情報」、「ＳＮＳ参考情報」、「反社会勢力情報」、「重回帰分析判定情報」は本人信用情報Ｊ２に含まれる。ここで、「未納情報」は、クレジットカード会社、収納代行会社（口座振替）による未納状況に基づく審査結果である。また、「ＳＮＳ参考情報」は、審査対象者による所定のＳＮＳの投稿内容から本人情報の信頼性をチェックしたものである。また、「重回帰分析判定情報」は、審査対象者の職業、年収、勤続年数、役職などの情報に基づき所定の計算式によって求められる信用度のランクである。

表示項目のうち、「ブラック判定情報」、「問題行動情報」、「家賃滞納履歴」、「過去の審査履歴除法」は物件関連信用情報Ｊ１に含まれる。ここで、「ブラック判定情報」は、入居審査にマイナスとなる要素（例えば、家賃支払い遅延）があるかどうかの情報である。また、「問題行動情報」は、物件に関するクレーム（近隣苦情、ご近所トラブルなど）の情報や、要注意情報（部屋荒らし、契約違反行動など）の情報である。「家賃滞納履歴」は、過去の家賃滞納の履歴情報である。「過去の審査履歴情報」は、審査対象者の過去の入居審査に関する情報である。

審査センター端末３には、審査対象者に関する物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む情報が一覧で表示され、入居審査に必要な情報を一元的に参照でき、適確かつ迅速な入居審査を行うことができる。

なお、審査センター端末３の入居可否判定部３０８は、入居希望者の物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む情報に基づき入居審査を自動的に行ってもよい。例えば、「反社会勢力情報」の「該当あり」の場合には、即ＮＧの判定を行う。「重回帰分析判定情報」のランクが低い場合には、「ブラック判定情報」や「家賃滞納履歴」に基づき所定回数以上の家賃滞納履歴がある場合にはＮＧの判定を行い、所定回数未満の家賃滞納履歴であれば「電話確認情報」で連帯保証人と連絡が取れる状態であればＯＫの判定を行う、といった所定基準に基づく自動判定を行うようにしてもよい。

審査センター端末３で行った入居審査の結果は仲介業者端末４へ送信され、仲介業者端末４の表示装置４００Ｄに表示される。これにより、仲介業者は、審査センターで一元管理されたデータベースに基づき、適正かつ迅速に行われた入居審査の結果を得ることが可能となる。

（入居審査プログラム）
本実施形態に係る入居審査プログラムは、コンピュータ（例えば、データベースサーバ２、審査センター端末３、仲介業者端末４）を、入居希望者の本人確認書類の画像データを取得する画像データ取得部３０６、画像データ取得部３０６で取得した本人確認書類の画像データに基づき審査項目に関連付けられたテキストデータを認識する情報認識部３０７、審査対象者に対応付けされた物件関連信用情報及び本人信用情報を含む判定情報をデータベース（例えば、記憶装置２００Ｂ）に格納する記憶装置制御部２０３を参照し、情報認識部３０７で認識した審査項目の情報に基づき、データベースに格納された判定情報から審査対象者の入居の可否を判定する入居可否判定部３０８、として機能させる。入居審査プログラムは、上記説明した入居審査方法の各ステップをＣＰＵによるプログラム処理として実現される。

本実施形態に係る入居審査プログラムは、コンピュータ読み取り可能な記憶媒体（ＤＶＤ−ＲＯＭ等）に記憶されていてもよい。また、本実施形態に係る入居審査プログラムは、ネットワーク５を介して配信可能に構成されていてもよい。

（効果）
以上のように、本実施形態に係る入居審査システム１は、入居の可否を判定するための審査センター端末３（入居審査装置）を具備し、審査センター端末３は、入居希望者の本人確認書類の画像データを取得する画像データ取得部３０６と、画像データ取得部３０６で取得した本人確認書類の画像データに基づき審査項目に関連付けられたテキストデータを認識する情報認識部３０７と、審査対象者に対応付けされた物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む判定情報が格納されたデータベースを参照し、情報認識部３０７で認識した審査項目情報に基づき、データベースに格納された判定情報から審査対象者の入居の可否を判定する入居可否判定部３０８と、を備えている。

このような構成によれば、入居希望者についての入居審査を行う場合、入居希望者の本人確認書類の画像データを情報認識部３０７で認識して審査項目に対応したテキストデータを得るため、入居希望者に関する審査項目の情報を入力する手間を省くことができる。また、入居審査において、データベースに格納された物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む判定情報を用いて審査を行うため、入居希望者に関する判定情報を一括して参照することができ、適正かつ迅速に入居審査を行うことが可能となる。

上記審査センター端末３は、情報認識部３０７で認識できなかった審査項目及び情報認識部３０７で認識されない審査項目の情報の少なくとも一方を入力する情報入力部（入力装置３００Ｃ）を備え、入居可否判定部３０８は、情報認識部３０７で認識した審査項目及び情報入力部で入力された審査項目の情報に基づき、データベースに格納された判定情報から審査対象者の入居の可否を判定する。このため、情報認識部３０７で認識できなかった審査項目及び情報認識部３０７で認識されない審査項目の情報を入力することができ、利便性が向上する。また、入居可否判定部３０８が入居可否の判定に必要な情報をより多く得ることができる。

上記審査センター端末３において、データベースには、物件関連信用情報Ｊ１として複数の物件のそれぞれに関連した信用情報が個人または企業を特定する情報（例えば、識別情報）と紐付けして格納され、本人信用情報Ｊ２を前記特定する情報と紐付けして格納されている。これにより、入居希望者に関する物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を個人または企業を特定する情報（例えば、識別情報）に基づき一元管理することができる。このため、例えば同姓同名であっても、例えば識別情報の相違によって各個人または企業に対応した判定情報を正確に適用することが可能となる。また、識別情報以外であっても、氏名の漢字、フリガナ、生年月日、住所などの組み合わせによって個人企業を特定するようにしてもよい。

上記審査センター端末３において、物件関連信用情報Ｊ１は、物件管理に関係する個人または企業の信用状況を示す情報を含む。これにより、入居希望者に関する一般的な信用情報である本人信用情報Ｊ２のみならず、賃貸物件特有の信用情報を考慮した入居審査、例えば、過去の家賃滞納情報や問題行動（クレーム、部屋荒らし、ご近所トラブル等）に基づき適正に入居審査を行うことが可能となる。

上記審査センター端末３において、本人信用情報Ｊ２は、物件管理以外に関係する個人または企業の信用状況を示す情報を含む。これにより、入居希望者の社会の一般的な信用状況（クレジットカードの料金未納状況、反社会勢力に関する情報など）に基づき適正に入居審査を行うことが可能となる。

上記審査センター端末３において、情報認識部３０７は、互いに特性の異なる複数のＯＣＲ（Optical Character Recognition）エンジンを用いてテキストデータを認識する。これにより、複数のＯＣＲエンジンのそれぞれの認識特性を組み合わせて精度の高い認識を行うことが可能となる。

［第１実施形態の変形例］
上記第１実施形態では、仲介担当者Ｕが仲介業者端末４を操作して本人確認書類の撮影や画像データの審査センター端末３への送信、各種項目の情報入力を行う例を説明したが、入居希望者が自ら端末（例えば、入居希望者が所有する端末。以下、ユーザ端末）を操作して、自ら本人確認書類を撮影し、撮影した画像データ、又は予め撮影して記憶してある本人確認書類の画像データを、ネットワーク５を介して審査センター端末３へ送信し、審査の結果をユーザ端末で受信する構成であってもよい。また、物件の管理会社や物件の所有者（大家）が自ら端末（例えば、物件の管理会社や物件の所有者（大家）が所有する端末。以下、仲介担当者端末や所有者端末）を操作して、入居希望者の本人確認書類を撮影し、撮影した画像データ、又は予め撮影して記憶してある本人確認書類の画像データを、ネットワーク５を介して審査センター端末３へ送信し、審査の結果を物件の管理会社端末や物件の所有者端末で受信する構成であってもよい。

なお、上記に本実施形態およびその適用例を説明したが、本発明はこれらの例に限定されるものではない。例えば、入居審査システム１及び入居審査プログラムにおいて説明した各機能は、ネットワーク５に接続された複数のコンピュータ（データベースサーバ２、審査センター端末３及び仲介業者端末４）で実現されてもよいし、１つのコンピュータで実現されてもよい。また、入居希望者として個人の場合を例としたが、企業のような法人、団体、組織などであってもよい。

また、上記第１実施形態では、審査対象者に対応付けされた物件関連信用情報Ｊ１及び本人信用情報Ｊ２を含む判定情報が格納されたデータベースを参照し、入居可否判定部３０８は、判定情報として、物件関連信用情報及び本人信用情報の両方を含む情報を利用して入居の可否を判定しているが、審査対象者に対応付けされた物件関連信用情報Ｊ１又は本人信用情報Ｊ２の一方を含む判定情報が格納されたデータベースを参照し、入居可否判定部３０８が、判定情報として、物件関連信用情報又は本人信用情報の一方を利用して入居の可否を判定する構成としてもよい。

また、前述の各実施形態またはその適用例に対して、当業者が適宜、構成要素の追加、削除、設計変更を行ったものや、各実施形態の特徴を適宜組み合わせたものも、本発明の要旨を備えている限り、本発明の範囲に包含される。

以上のように、本発明は、賃貸物件の入居希望者について、入居の可否を判定する入居審査に好適に利用することができる。

１ 入居審査システム
２００Ａ 通信ＩＦ
２ データベースサーバ
２００Ｂ 記憶装置
２００Ｃ ＣＰＵ
２００Ｄ バス
２０１ 受信部
２０２ 送信部
２０３ 記憶装置制御部
３ 審査センター端末
３００Ａ 通信ＩＦ
３００Ｂ 記憶装置
３００Ｃ 入力装置
３００Ｄ 表示装置
３００Ｅ ＣＰＵ
３００Ｆ バス
３０１ 受信部
３０２ 入力受付部
３０３ 表示装置制御部
３０４ 送信部
３０５ 記憶装置制御部
３０６ 画像データ取得部
３０７ 情報認識部
３０８ 入居可否判定部
４ 仲介業者端末
４００Ａ 通信ＩＦ
４００Ｂ 記憶装置
４００Ｃ 入力装置
４００Ｄ 表示装置
４００Ｅ 撮像装置
４００Ｆ ＣＰＵ
４００Ｇ バス
４０１ 撮像装置制御部
４０２ 入力受付部
４０３ 表示装置制御部
４０４ 送信部
４０５ 受信部
４０６ 記憶装置制御部
５ ネットワーク
Ｊ１ 物件関連信用情報
Ｊ２ 本人信用情報
Ｅ 審査担当者
Ｕ 仲介担当者

Claims (8)

1. 入居の可否を判定するための入居審査装置であって、
   入居希望者の本人確認書類の画像データを取得する画像データ取得部と、
   前記画像データ取得部で取得した前記本人確認書類の画像データに基づき審査項目に関連付けられたテキストデータを認識する情報認識部と、
   審査対象者に対応付けされた物件関連信用情報及び本人信用情報を含む前記入居の可否を判定する基準となる判定情報が格納されたデータベースを参照し、前記情報認識部で認識した審査項目の情報に基づき、前記データベースに格納された前記判定情報から前記審査対象者の入居の可否を判定する入居可否判定部と、を備え、
   前記判定情報は、物件ごと又は前記物件の所有者ごとに前記判定情報が設定可能であり、
   前記本人信用情報は、前記入居希望者により入力されたＵＲＬ（Uniform Resource Locator）により指定される所定のＳＮＳ（Social Networking Service）の投稿内容から本人情報の信頼性をチェックした情報を含むことを特徴とする入居審査装置。
2. 前記情報認識部で認識できなかった審査項目及び前記情報認識部で認識されない審査項目の少なくとも一方の情報を入力する情報入力部を備え、
   前記入居可否判定部は、前記情報認識部で認識した審査項目及び前記情報入力部で入力された審査項目の少なくとも一方の情報に基づき、前記データベースに格納された前記判定情報から前記審査対象者の入居の可否を判定することを特徴とする請求項１記載の入居審査装置。
3. 前記データベースには、前記物件関連信用情報として複数の物件のそれぞれに関連した信用情報が個人または企業を特定する情報と紐付けして格納され、前記本人信用情報を前記特定する情報と紐付けして格納されている、ことを特徴とする請求項１又は請求項２記載の入居審査装置。
4. 前記物件関連信用情報は、物件管理に関係する個人または企業の信用状況を示す情報を含む、ことを特徴とする請求項１乃至請求項３のいずれかに記載の入居審査装置。
5. 前記本人信用情報は、物件管理以外に関係する個人または企業の信用状況を示す情報を含む、ことを特徴とする請求項１乃至請求項４のいずれかに記載の入居審査装置。
6. 前記情報認識部は、互いに特性の異なる複数のＯＣＲ（Optical Character Recognition）エンジンを用いて前記テキストデータを認識する、ことを特徴とする請求項１乃至請求項５のいずれかに記載の入居審査装置。
7. 入居の可否を判定するための入居審査方法であって、
   画像データ取得部が、入居希望者の本人確認書類の画像データを取得する工程と、
   情報認識部が、前記画像データ取得部で取得した前記本人確認書類の画像データに基づき審査項目に関連付けられたテキストデータを認識する工程と、
   入居可否判定部が、審査対象者に対応付けされた物件関連信用情報及び本人信用情報を含む前記入居の可否を判定する基準となる判定情報が格納されたデータベースを参照し、前記情報認識部で認識した審査項目の情報に基づき、前記データベースに格納された前記判定情報から前記審査対象者の入居の可否を判定する工程と、を有し、
   前記判定情報は、物件ごと又は前記物件の所有者ごとに前記判定情報が設定可能であり、
   前記本人信用情報は、前記入居希望者により入力されたＵＲＬ（Uniform Resource Locator）により指定される所定のＳＮＳ（Social Networking Service）の投稿内容から本人情報の信頼性をチェックした情報を含むことを特徴とする入居審査方法。
8. 入居の可否を判定するための入居審査プログラムであって、
   コンピュータを、
   入居希望者の本人確認書類の画像データを取得する画像データ取得部、
   前記画像データ取得部で取得した前記本人確認書類の画像データに基づき審査項目に関連付けられたテキストデータを認識する情報認識部、
   審査対象者に対応付けされた物件関連信用情報及び本人信用情報を含む前記入居の可否を判定する基準となる判定情報が格納されたデータベースを参照し、前記情報認識部で認識した審査項目の情報に基づき、前記データベースに格納された前記判定情報から前記審査対象者の入居の可否を判定する入居可否判定部、として機能させ、
   前記判定情報は、物件ごと又は前記物件の所有者ごとに前記判定情報が設定可能であり、
   前記本人信用情報は、前記入居希望者により入力されたＵＲＬ（Uniform Resource Locator）により指定される所定のＳＮＳ（Social Networking Service）の投稿内容から本人情報の信頼性をチェックした情報を含むことを特徴とする入居審査プログラム。

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