JP5788673B2 - 建物販売システム - Google Patents

Description

本発明は、ネットワークを利用した建物販売システムに関する。

近年、ネットワークを利用した販売システムが提案されている。建物の販売システムにおいては、三次元仮想空間内に仮想モデルのハウスや住宅展示場を実現し、通信ネットワークを介して顧客と販売スタッフの間の商談を支援する技術も提案されている（特許文献２乃至４）。一方、ネットワークの利点を利用して、顧客と販売スタッフの間の商談だけでなく、住宅建設に関するノウハウを有する第三者の関与を支援して顧客の住宅建築の実現を支援するシステムも提案されている（特許文献１）。

一方、住宅の取得は、複数の段階を経て実現されることが通例である。具体的には、たとえば情報収集の段階、企画・設計段階、および契約段階の段階を経て住宅の建築や購入が実現される。情報収集の段階は、顧客が住宅雑誌やインターネットで住宅に関する情報を収集する段階である。企画・設計段階は、住宅の間取り等を設計する段階である。この段階は、間取り設計用のソフトウェアを利用して顧客が自ら設計する場合、あるいは複数の住宅メーカの営業スタッフと相談しつつ間取りを決定する場合とがある。契約段階は、営業スタッフが住宅資金の融資の斡旋や値引き、引渡し日その他の特約事項の約束といった業務を遂行する段階である。契約段階は、契約の権限の有無や顧客の個人情報の取り扱いが問題となるという特質を有している。

特開２００７−１９９７８６号公報 特開２００１−２８３２５８号公報 特開２００２−２５９７５４号公報 特開２００３−６７４４７号公報

しかし、従来の建物販売システムは、このような各段階の特質や顧客の個人情報の保護について十分に考慮したものではなかった。一方、商談の各段階間の移行の円滑化の観点については検討されていなかった。

本発明は、上述の従来の課題の少なくとも一部を解決するために創作されたものであり、顧客による住宅取得の円滑化を実現する技術を提供することを目的とする。

以下、上記課題を解決するのに有効な手段等につき、必要に応じて効果等を示しつつ説明する。

手段１．ネットワークを使用して、複数の商談レベルで顧客と商談することによって建物の販売を支援する建物販売システムであって、
前記複数の商談レベルは、予め設定された特定の商談項目の商談の実行が制限されている第１の商談レベルと、前記特定の商談項目の商談の実行が許可されている第２の商談レベルとを含み、
前記顧客が操作するコンピュータである顧客側コンピュータにネットワークを介して接続される商談用コンピュータと、
前記商談用コンピュータにネットワークを介して接続され、前記商談用コンピュータの機能を管理する管理コンピュータと、
を備え、
前記管理コンピュータは、
前記商談用コンピュータの属性情報を特定する属性特定部と、
前記属性情報毎に割り当てられた商談レベルを表す商談レベル情報を格納する記憶部と、
前記特定された属性情報と前記商談レベル情報とに応じて商談レベルを決定し、前記決定された商談レベルに基づいて前記特定の商談項目に関する前記商談用コンピュータの機能を制限する商談制限機能と、
を有する建物販売システム。

手段１は、ネットワークを使用して、複数の商談レベルで顧客と商談することによって建物の販売を支援する建物販売システムである。本建物販売システムは、商談用コンピュータの属性情報に応じて決定された商談レベルに基づいて、予め設定されている特定の商談項目に関する商談用コンピュータの機能を制限することができるので、商談用コンピュータの使用者等に応じて商談可能な項目を自由に設定することができる。これにより、建築資材（設備等）を供給する関係会社の社員を建築資材に関するアドバイスに限定して商談に参加させるといった使い方もできる。特定の商談項目には、たとえば顧客の個人情報を必要とする資金調達（顧客の信用情報）や土地情報（顧客の住所）、あるいは値引きや特約条項といった無権限者による約束といった観点から自由に決定することができる。

手段２．前記属性情報は、前記第１の商談レベルの商談が可能な第三者の使用を表す情報と、前記第２の商談レベルの商談が可能な販売スタッフの使用とを表す情報とのいずれかを含む手段１に記載の建物販売システム。

手段２では、第三者に対しては予め設定された特定の商談項目の商談の実行が制限されているのに対して、販売スタッフに対してはその商談の実行が許可されている。これにより、無権限者である第三者の関与に起因する顧客の不測の損失を効果的に抑制することができる。

手段３．前記第１の商談レベルは、商談の実行が制限されている商談項目が相互に相違する複数の認定レベルを含み、
前記商談レベル情報は、予め設定された基準によって前記第三者毎に決定された複数の認定レベルを表す認定レベル情報を含み、
前記商談制限機能は、前記属性情報が前記第三者であることを表す場合には、前記認定レベル情報に基づいて前記商談用コンピュータの機能を制限する手段２に記載の建物販売システム。

手段３では、認定レベルの決定によって管理されている第三者に対して認定レベル情報に基づいて管理されている商談用コンピュータの機能が制限されるので、第三者の認定レベルに応じてきめ細かな管理を実現することができる。具体的には、住宅の構造強度に関する所定のノウハウを有する第三者に対しては耐震性を考慮した間取りの設計の相談を許容し、温熱環境に関する所定のノウハウを有する第三者に対しては断熱構造や空調の相談を許容することができる。

手段４．前記商談用コンピュータは、土地の価格と住所とを表す情報を使用して前記土地を商品として説明する土地説明機能を有し、
前記土地説明機能は、前記属性情報が前記第三者である場合には使用が制限され、前記属性情報が販売スタッフである場合には使用が許可される手段２又は３に記載の建物販売システム。

手段４では、商談用コンピュータの属性情報が第三者である場合には、土地を商品として説明する土地説明機能の使用が制限され、商談用コンピュータの属性情報が販売スタッフである場合には使用が許可される。これにより、第三者は、土地説明機能に顧客の住所が入力されていてもそのデータにアクセスすることができないので、顧客の個人情報が不意に第三者に知られてしまうという問題を回避することができる。

手段５．前記土地説明機能は、前記土地の地盤改良や杭に関する技術説明である土地技術説明機能を含み、
前記管理コンピュータは、前記属性情報が第三者の使用を表す商談用コンピュータに対し、前記属性情報が販売スタッフの使用を表す商談用コンピュータから前記土地に関する技術情報が送信された場合には、前記技術情報が送信された商談用コンピュータの前記土地技術説明機能の制限を解除する手段４に記載の建物販売システム。

手段５では、土地説明機能が土地の地盤改良や杭に関する技術説明である土地技術説明機能を有している。管理コンピュータは、販売スタッフの使用を表す商談用コンピュータから、土地に関する技術情報が、第三者の使用を表す商談用コンピュータに対して送信された場合には、販売スタッフから土地技術説明機能の使用の許可があったものとみなして機能制限を解除することができる。これにより、土地に関する技術的な説明については販売スタッフの権限で機能制限が解除できるので、土地に関する相談について柔軟なシステムの運用が可能となる。

手段６．前記管理コンピュータは、
仮想現実空間内において、前記顧客側コンピュータによって制御される顧客アバターと、前記商談用コンピュータによって制御される商談アバターとを管理するアバター管理部と、
前記仮想現実空間の内部に形成され、前記複数の商談レベルのいずれかが設定されている商談室を管理し、前記商談用コンピュータの属性情報に応じて前記商談室への入室許可と入室禁止のいずれかを決定する商談室管理部と、
を有する手段２乃至５のいずれか一つに記載の建物販売システム。

手段６では、仮想現実空間内において、顧客アバターと商談アバターとして商談を行うことができる。これにより、たとえば融資担当の銀行員のアバターが居る商談室への入室は、販売スタッフのアバターのみが入室できるといった管理を行うこともできる。

手段７．前記記憶部は、前記販売スタッフ毎に予め設定された販売地域に関するデータを格納し、
前記管理コンピュータは、前記顧客側コンピュータから与えられた建物取得希望地を前記販売地域に含む販売スタッフの属性情報を有する商談用コンピュータにアクセスを許可する手段２乃至６のいずれか一つに記載の建物販売システム。

手段７では、建物取得希望地を販売地域に含む販売スタッフの商談用コンピュータにアクセスが許可されるので、担当販売地域の販売スタッフは、顧客とマイスターとの間の商談の進展を効率的にモニターすることができる。これにより、販売スタッフは、自己のスケジュールを考慮しつつマイスターに対して、たとえば商談の引渡しのタイミングを考慮して商談を指示することができる。

手段８．前記特定の商談項目は、前記建物の販売に関する資金計画と販売契約の少なくとも一方を含み、
前記管理コンピュータは、前記特定の商談項目に関して商談を行う特定の機能を有し、前記商談用コンピュータの属性情報が前記第三者である場合には、前記特定の機能の使用を制限する手段２乃至７のいずれか一つに記載の建物販売システム。

手段８では、資金計画や販売契約によるマイスターの商談が制限されている。無権限者による資金計画や販売契約は、マイスターから販売スタッフへの商談の引渡しにおいて大きな問題となる事項なので、その商談を制限することによって円滑な商談の引渡しを実現することができる。

なお、本発明は、販売システムだけでなく、たとえば建物販売システムや商談用コンピュータ、顧客用コンピュータ、管理サーバを具現化するコンピュータプログラム、そのプログラムを格納するプログラム媒体といった形で具現化することもできる。

本発明の実施形態の住宅販売システム９０を示す概念図。 社外用専用プログラムのインストール手順の内容を示すフローチャート。 住宅マイスターの認定手順の内容を示すフローチャート。 顧客による住宅建築の流れの一例を示すフローチャート。 社外用専用プログラムを起動したときに表示されるウィンドウを示す図。 社外用専用プログラムでマイスターに関する情報を示すウィンドウを示す図。 顧客とマイスターとの間の通信環境を示す模式図。

以下、本発明を具現化した各実施形態について、図面を参照しつつ説明する。

図１は、本発明の実施形態の住宅販売システム９０を示す概念図である。住宅販売システム９０は、三次元の仮想現実空間の内部において住宅を販売するための住宅販売サーバシステム１０を備えている。住宅販売サーバシステム１０には、データベースＤＢ１が接続されている。なお、住宅販売サーバシステム１０は、管理コンピュータとも呼ばれる。データベースＤＢ１は、記憶部とも呼ばれる。

データベースＤＢ１は、営業用データベースＤＳと認定レベルデータベースＤＬとを格納している。営業用データベースＤＳは、住宅関連データ、顧客データ、およびスタッフデータ等を格納している。住宅関連データは、販売スタッフが住宅販売において使用するための技術的事項や価格（値引き可能額を含む）等のデータを含んでいる。顧客データは、顧客の氏名や住所、住宅取得希望地といった情報を含んでいる。スタッフデータは、各販売スタッフの販売地域やスケジュール、稼働状況（たとえばスケジュール）といった情報を含んでいる。認定レベルデータベースＤＬの内容については後述する。

住宅販売サーバシステム１０は、上述の仮想現実空間を生成する空間生成サーバシステム２０とインターネット９１とに接続されている。空間生成サーバシステム２０は、データベースＤＢ２に接続されている。データベースＤＢ２には、仮想の三次元空間を生成するためのＣＧデータや実写データといった画像データやベクターデータが格納されている。

空間生成サーバシステム２０は、たとえば東京を三次元空間で再現したｍｅｅｔ−ｍｅ（登録商標）やＭｅｔａｐｏｌｉｓ（登録商標）のようにアバターを使用して東京における仮想の行動を実現することができる。アバターは、仮想現実空間において自分の分身となるキャラクターであって、歩行や視野、会話といった点で現実に近い活動を行うことができる。

住宅販売サーバシステム１０には、インターネット９１を介してコンピュータ３１，３２，３３や携帯情報端末３４といった端末およびコンピュータ５１，５２が接続可能である。コンピュータ３１，３２，３３や携帯情報端末３４は、不特定数の潜在的な顧客や認定アドバイザーといった社外の人間が操作する端末である。認定アドバイザーとは、予め設定された認定基準と満たす者として認定レベルデータベースＤＬに登録された者を意味する。コンピュータ５１，５２は、販売スタッフが操作するコンピュータである。

携帯情報端末３４には、たとえばｉＰａｄ（登録商標）やＡＮＤＲＯＩＤ（登録商標）といったタブレットおよび携帯電話も含まれる。顧客が操作するコンピュータ３１、３２、３３や携帯情報端末３４は、顧客側コンピュータとも呼ばれる。

コンピュータ３１，３２，３３，５１，５２や携帯情報端末３４には、専用プログラムＰＤがインストールされている。専用プログラムＰＤは、インストールされる際にコンピュータの操作を行なっている者が顧客、認定アドバイザー、販売スタッフのいずれであるかを確認し、利用可能な機能を設定する。

図２は、専用プログラムＰＤのインストール手順の内容を示すフローチャートである。ステップＳ１１では、社外の第三者は、専用プログラムＰＤのインストール用プログラムを所定のウェブサイト（図示省略）からダウンロードする。このウェブサイトは、たとえば住宅販売サーバシステム１０が提供するようにしてもよい。

ステップＳ１２では、社外の第三者は、専用プログラムＰＤを自己のコンピュータ３１，３２，３３や携帯情報端末３４にインストールする。専用プログラムＰＤは、ＩＤとパスワードの新規に設定するためのウィンドウ（図示省略）を表示する。ＩＤとパスワードとが入力されると、住宅販売サーバシステム１０は、ＩＤが重複しないことを確認した後に、ＩＤをデータベースキーとし、ＩＰアドレスとパスワードとをフィールドデータとしてデータベースＤＢ１の営業用ＤＳに格納する。

ステップＳ１３では、社外の第三者は、専用プログラムＰＤを起動する。社外の第三者は、住宅販売サーバシステム１０が利用可能な仮想空間内において、顧客、認定アドバイザーあるいは単なる見物人として行動することができる。認定アドバイザーとは、住宅販売サーバシステム１０の運営者によって認定され、ＩＤがデータベースＤＢ１の認定レベル情報ＤＬに登録されている人を意味する。認定アドバイザーは、住宅マイスターあるいは単にマイスターとも呼ばれる。

専用プログラムＰＤは、インストールされたコンピュータの構成要素のＭＡＣアドレスとＩＰアドレスとを住宅販売サーバシステム１０に送信する。ＩＰアドレスは、本実施形態では、グローバルＩＰアドレスを意味し、インターネット内においてＩＰパケットの送り先を表す住所として機能する。ＭＡＣアドレス（Ｍｅｄｉａ Ａｃｃｅｓｓ Ｃｏｎｔｒｏｌ Ａｄｄｒｅｓｓ）は、ハードウェア識別アドレスであり、ネットワーク上はノード（コンピュータ等）の識別に利用される。

住宅販売サーバシステム１０は、構成要素のＭＡＣアドレスに基づいてハッシュ値を生成する。構成要素には、たとえばＲＡＭやＨＤＤ、イーサネット（登録商標）カードがある。ハッシュ値は、構成要素のＭＡＣアドレスに基づいて生成される。専用プログラムＰＤは、データベースＤＢ１の営業用データベースＤＳにハッシュ値を格納する。ハッシュ値は、顧客やマイスターのコンピュータの確認に利用される。

認定アドバイザーは、予め設定された基準を満たした者であって認定レベルデータベースＤＬに登録された者を意味する。見物人は、専用プログラムＰＤを使用する不特定の第三者である。見物人は、顧客となる可能性を有する者、すなわち潜在顧客として把握することもできる。

ステップＳ１４では、住宅販売サーバシステム１０は、アクティベーション工程を実行する。アクティベーション工程は、入力されたＩＤに応じて専用プログラムＰＤの機能を管理する工程である。住宅販売サーバシステム１０は、ＩＤがデータベースＤＢ１の認定レベル情報ＤＬに登録されている場合にのみマイスターとしての機能であるマイスター機能を利用可能とする。マイスター機能には、たとえば３次元仮想空間内で制御するアバターの制服がマイスター用の制服となる機能や営業用データベースＤＳに格納されている住宅関連データへのアクセス機能が含まれる。

一方、住宅販売サーバシステム１０は、ＩＤがデータベースＤＢ１の認定レベル情報ＤＬに登録されていない場合には、専用プログラムＰＤの機能を顧客あるいは見学人用の機能に制限する。機能の制限は、ハッシュ値でコンピュータを特定し、アクティベーション技術で実現される。アクティベーション技術は、一般的にはソフトウェアをインストールした後、正規のライセンスを保持していることを確認するために行われる認証処理である。このような住宅販売サーバシステム１０による専用プログラムＰＤの管理機能は、商談制限機能とも呼ばれる。

顧客あるいは見学人と判断された場合には、住宅販売サーバシステム１０は、コンピュータのＩＰアドレスからアクセスポイントの住所を割り出して、営業用データベースＤＳに住宅取得希望地として登録する。ただし、顧客によって住所の登録がなされた場合には、住宅取得希望地がアクセスポイントの住所から顧客の住所に変更される。さらに、住宅取得希望地の登録がなされた場合には、その住所に登録内容が変更される。

図３は、住宅マイスターの認定手順の内容を示すフローチャートである。ステップＳ２１では、住宅販売サーバシステム１０の運営者は、住宅マイスターの認定基準を設定する。認定基準は、たとえば住宅に関する資格（一級建築士あるいは二級建築士）、運営者が行う住宅の知識に関するテストの成績、専用プログラムＰＤの運用能力、あるいは非認定アドバイザーとしての実績とを含むものとして設定することができる。

ステップＳ２２では、運営者は、認定工程を実行する。認定工程は、認定を望む第三者からの要請に応じて実行される。要請には、第三者の個人情報（氏名や住所等）が必要とされる。運営者は、その住所への郵送でＩＤと暫定パスワードを送付する。これにより、現実の氏名と住所とを確認した上で認定が行われることになる。

ステップＳ２３では、住宅販売サーバシステム１０は、登録工程を実行する。登録工程は、マイスターを認定レベル情報ＤＬに登録する工程である。認定レベル情報ＤＬへの登録は、郵送されたＩＤと暫定パスワードを使用する専用プログラムＰＤのアクセスに応じて住宅販売サーバシステム１０によって登録される。

登録内容は、ＩＤをデータベースキーとし、フィールドデータとして氏名、住所、認定内容、および認定レベルが記録される。認定内容には、たとえば相談可能な領域（たとえば構造や温熱環境等）、得意な相談領域、および建築士等の資格情報が含まれる。認定レベルには、たとえば構造や温熱環境といった各領域の認定レベルや総合的な認定レベルが含まれる。各認定レベルは、試験の結果や経験数、成約の実績といった各種の情報に基づいて運営者が決定することができる。

このように、各領域の認定レベルや総合的な認定レベルには、複数のレベルの認定レベルが含まれるようにしてもよい。商談可能な事項の決定には、認定レベルだけでなく、損他の要素（たとえば販売スタッフとの信頼関係）を含めるようにしてもよい。このような商談可能な事項の決定に利用可能な情報は、商談レベル情報と呼ばれる。

図４は、顧客による住宅建築の流れの一例を示すフローチャートである。ステップＳ３１では、顧客は、閲覧工程を実行する。閲覧工程は、顧客がインストール済みの専用プログラムＰＤを起動して住宅販売サーバシステム１０によって商談中の他の住宅の商談内容や間取りを見て回る工程である。これにより、顧客は、住宅建築に関する予備知識を気軽に取得することができる。

専用プログラムＰＤは、３次元空間に形成されている仮想展示場への入口を表示する。商談室は、仮想展示場の内部に複数種類の商談室として設けられている。複数種類の商談室は、顧客と販売スタッフのみが入室できる契約用商談室と、マイスターも入室できるアドバイス用商談室とを含んでいる。契約用商談室では、契約書の雛形、仕様書、および見積書が利用可能となっており、見積書は値引き額の記入も可能となっている。一方、アドバイス用商談室には、仕様書や積算書が準備されており、後述するように値引き額欄への記入がプログラムで制限されている。

図５は、専用プログラムＰＤを起動したときに表示される３つのウィンドウＰ１，Ｐ２，Ｐ３を示す説明図である。３つのウィンドウＰ１，Ｐ２，Ｐ３は、予め設定されている各段階の住宅のプランを示すアイコンが表示されている。ウィンドウＰ１には、企画段階のプランを示すアイコン７１が表示されている。ウィンドウＰ２には、住宅マイスターと商談中のプランを示すアイコン７２が表示されている。ウィンドウＰ３には、建築済みのプランを示すアイコン７３が表示されている。

企画段階のプランは、顧客による最初のプランである。顧客は、専用プログラムＰＤに備えられた間取り作成機能と外観作成機能とを利用してプランの素案を作成する。プランの素案は、顧客のコメント（たとえば要望や意図）とともに住宅販売サーバシステム１０のワークエリアにアップロードすることができる。このようにしてアップロードされたプランは、アイコンとしてウィンドウＰ１に表示される。他の顧客やマイスターは、そのアイコンをクリックすることによって企画段階のプランの中身を見ることができる。

他の顧客、マイスター、および見物人は、企画段階のプランに対してコメントや修正プランを残すことができる。コメントや修正プランは、そのプランの一部として格納され、企画段階のプランの作成者だけでなく他の第三者も見ることができる。

アイコンは、アクセスの頻度に応じて上位に表示され、一定期間のアクセスが無いものは関連データとともに自動的に削除される。ただし、専用プログラムＰＤは、住宅販売サーバシステム１０にアクセスしたときに、自動的に削除されたことを検知すると、最終的にアップロードしたプランを再度アップロードする。これにより、顧客満足度を損なうことなく、住宅販売サーバシステム１０から不要なプランを効率的に削除することができる。

住宅マイスターと商談中のプランは、少なくとも一人のマイスターが選択され、そのマイスターと商談中のプランである。他の顧客、マイスター、および見物人は、顧客と住宅マイスターの商談をリアルタイムで見ることができるので、顧客は自分の商談の将来の進展を予測することができるとともに、それを参考にして自己のプランを修正することもできる。なお、住宅マイスターと商談中のプランは、後述するように顧客の選択によって非公開とすることもできる。

建築済みのプランは、正式に契約が行われて建築が完成したプランである。建築済みのプランは、実際に建築された建物の写真を利用したウォークスルーコンテンツとして公開されている。ウォークスルーコンテンツは、たとえばグーグル（登録商標）のストリートビュー（登録商標）のように、実際に建築された建物の中を３６０度画像で歩けるコンテンツである。これにより、顧客は実際に建築された建物を確認することもできる一方、マイスターや販売スタッフも顧客へのアドバイスに利用することができる。

ステップＳ３２では、顧客は、自己のプランの素案を基に少なくとも一人のマイスターとの商談を開始する。商談は、たとえば自己のプランの素案に対する修正案やコメントに対する顧客から質問として開始することができる。顧客は、マイスターに質問する前に各マイスターの過去の実績や得意な分野を知ることができる。顧客は、設計競技（コンペ）を実施してマイスターを選択することもできる。すなわち、顧客は、建築条件や要望を公開し、複数案を募集し、その中から優れた案を選定することもできる。

顧客は、マイスターの選択後においては、自己のプランを非公開とし、選択されたマイスターにだけプランを開示し、他の第三者あるいは特定の者のアクセスを制限することもできる。ただし、販売スタッフは、すべてのプランにアクセスすることができ、常時モニター可能な状態となっている。ただし、販売スタッフによるアクセスは、担当販売地域のプランに限定されるようにしてもよい。

図６は、専用プログラムＰＤでマイスターに関する情報を示す３つのウィンドウＭ１，Ｍ２，Ｍ３を示す説明図である。ウィンドウＭ１は、住宅構造に関する相談を得意とし、間取りの相談に適したマイスターのアイコン８１を示すウィンドウである。ウィンドウＭ２は、インテリアコーディネータとしての相談を得意とし、内装や照明の相談に適したマイスターのアイコン８２を示すウィンドウである。ウィンドウＭ３は、温熱環境に関する相談を得意とし、空調設備や浴室、キッチン設備といった設備の相談に適したマイスターのアイコン８３を示すウィンドウである。

ステップＳ３３では、顧客は、少なくとも一人のマイスターを選定する。マイスターの選定は、顧客が専用プログラムＰＤを使用して行う。マイスターが選定されると、営業用データベースＤＳにおいて顧客のレコード（データ）のフィールドデータとしてマイスターが登録され、選定されたマイスターにも住宅販売サーバシステム１０から通知される。これにより、マイスターは、顧客とともに契約用のプラン作成に向けて商談を開始することになる。一方、認定レベルデータベースＤＬには、マイスターのレコード（データ）のフィールドデータとして顧客の情報が登録される。

ステップＳ３４では、マイスターは、間取りや外観、設備といった住宅プランや仕様を顧客とともに相談して予備的に住宅プランの決定に向けて商談を開始する。ただし、マイスターは、住宅建築に関する知識を利用して技術的なアドバイスを行う立場なので、仕様の設定に伴う積算を行うことはできても値引き等の契約行為や特約事項の設定もできない。値引き等の契約行為や特約事項は、履行できる約束かどうかをマイスターが判断できないので、顧客が不測の損害を受けることが無いように予め制限がなされている。

商談の制限は、専用プログラムＰＤの機能を制限することによってサポートされている。専用プログラムＰＤは、住宅仕様に関する積算機能を有しているので、間取りや住宅設備の決定に応じて価格が自動的に積算される。積算機能には、値引き欄も設けられている。ただし、マイスターとの商談では、値引き欄には、販売スタッフにだけ値引き額の約束ができる旨が表示され、値引き欄への入力ができないように専用プログラムＰＤの機能が制限されている。これにより、無権限者であるマイスターの関与に起因する顧客の不測の損失を効果的に抑制することができる。

マイスターは、土地を商品として商談することも制限されている。土地の商談は、土地の価格と住所とを表す情報を使用する契約行為なので、顧客の個人情報に相当する住所に関する情報を必要とし、価格交渉も必要とされるからである。専用プログラムＰＤは、土地の価格と住所とを表す情報を使用して、土地を商品として説明する土地説明機能を有している。

専用プログラムＰＤの土地説明機能は、顧客からの土地の問合せに対しては、土地に関する商談については販売スタッフが対応する商談事項である旨の確認表示を行い、顧客からの照会内容を住宅販売サーバシステム１０に送信する。住宅販売サーバシステム１０は、顧客が土地を探している地域を管轄する販売スタッフに対して顧客からの照会内容を通知する。これにより、顧客の個人情報に相当する新居の住所に関する情報を保護することができる。

専用プログラムＰＤの土地説明機能は、土地の地盤改良や杭といった事項に関する技術説明である土地技術説明機能を有している。土地技術説明機能は、マイスターに対しては機能が制限されているが、販売スタッフがマイスターに対してその機能制限を解除することができる。具体的には、販売スタッフは、土地に関する技術情報を特定のマイスターに送信することによって、土地技術説明機能の制限を解除することができる。これにより、マイスターは、顧客に対して土地に関する技術的事項についてのアドバイスをすることができる。

図７は、顧客とマイスターとの間の通信環境を示す模式図である。専用プログラムＰＤは、ＴＣＰ／ＩＰプロトコルを使用するインターネット９１を介して住宅販売サーバシステム１０に接続されるように構成されている。ＴＣＰ／ＩＰプロトコルを用いた通信では、常に自分のＩＰアドレスが通信相手に伝達されることになる。

しかしながら、ＩＰアドレスは、顧客の個人情報とも言える情報なので、本実施形態では、住宅販売サーバシステム１０を介して顧客との通信を行うように構成することによって顧客のＩＰアドレスが保護（秘匿）されている。さらに、本実施形態では、住宅販売サーバシステム１０を中継して通信が行われるので、住宅販売サーバシステム１０は、顧客とマイスターの間の通信ログを自動的に生成することもできる。

具体的には、図７から分るように、顧客が操作する顧客用コンピュータ３１は、住宅販売サーバシステム１０との間でＴＣＰ／ＩＰプロトコルによる通信を確立する一方、住宅マイスターが操作する商談用コンピュータ３２は、住宅販売サーバシステム１０との間でＴＣＰ／ＩＰプロトコルによる通信を確立する。これにより、顧客および住宅マイスターの専用プログラムＰＤは、いずれも住宅販売サーバシステム１０を相手として通信を行うので、相互のＩＰアドレスが分らない状態で通信が行われることになる。これにより、たとえば見学者の成りすましによるＩＰアドレスの収集も防止することができる。

住宅販売サーバシステム１０は、たとえば負荷の軽減を目的として別の中継サーバ１１を利用するようにしてもよい。具体的には、住宅販売サーバシステム１０は、専用プログラムＰＤに対して通信先のアドレスを変更するだけで実行することができる。中継サーバ１１は、自動的に通信ログを生成するように構成してもよく、通信ログを生成する場合には、たとえば所定の時間間隔で定期的に通信ログを住宅販売サーバシステム１０に送信するように構成しても良い。

ステップＳ３５では、販売スタッフは、自己が管轄する地域における顧客とマイスターとの間の商談をモニターすることができる。すなわち、住宅販売サーバシステム１０は、顧客側コンピュータから与えられた建物取得希望地を販売領域に含む販売スタッフの属性情報を有する商談用コンピュータにアクセスを許可する。これにより、販売スタッフは、ホームメーカーの操業度や販売スタッフ側の負荷を考慮しつつ、マイスターに対して契約申込の打診を行うことができる。一方、マイスターによる商談に問題が見つかった場合には、販売スタッフは、マイスターに対してその問題を指摘することもできる。

ステップＳ３６では、マイスターは、顧客の承諾を得た上でホームメーカーに対して契約申込を行う。ただし、マイスターは、顧客の承諾を得る前に事前に打診する。これにより、販売スタッフは、マイスターによる商談に問題が見つかった場合には、その修正を契約申込の前に解消した状態で引き継ぐことができる。

このようにして出来上がった最終段階のプランは、運営者であるホームメーカーへの契約申込における最終段階プランとなる。最終段階のプランはマイスターの協力を得て完成したものなので、ホームメーカーへの販売スタッフは、円滑に契約を進めることができる。これにより、住宅販売システム９０は、販売スタッフによる契約業務の負担を顕著に軽減しつつ顧客満足度の高い業務を行うことができる。

このように、予め認定されているマイスターが住宅建築の初期の商談をサポートすることができるので、販売スタッフは、顧客に対して契約業務の段階での詳細な商談を懇切丁寧な対応で行うことができる。さらに、顧客とマイスターとの間の商談は、顧客の個人情報を秘匿した状態で行われるので、ネット上に公開して広く第三者の参考例として利用可能である。

本実施形態は、さらに、マイスターから販売スタッフに商談をバトンタッチする際に、両者で情報を共有した状態において、相互にコンタクトを取ることが可能である。これにより、販売スタッフとマイスターの両者にとって適切な状態とタイミングとで商談を交代することができる。なお、顧客とマイスターとの間で行なわれる商談は、第１の商談レベルにおける商談とも呼ばれる。顧客と販売スタッフとの間で行なわれる商談は、第２の商談レベルにおける商談とも呼ばれる。

本実施形態では、顧客が匿名の状態で住宅建築の専門家の協力を得てプランを策定することができるので、顧客の個人情報を保護しつつ相互に公開することができる。これにより、顧客は、他の顧客の商談を参考にして商談を進めることができる。さらに、収集された通信ログは、顧客の許可が得られれば編集して建築済みのプラン（図５）とともに公開して、他の顧客の商談に役立てることもできる。加えて、販売スタッフは、住宅マイスターからノウハウを習得することもできる。

（他の実施形態）
本発明は上記実施形態に限らず、例えば次のように実施されてもよい。

（１）上記実施形態の住宅販売システム９０では、マイスターは、住宅建設に関してのアドバイスや予備的な商談を行うことができる。しかし、マイスターの役割は、これらの事項に限られず、たとえば以下のような活動を行うように構成しても良い。
（イ）マイスターは、仮想住宅展示場において、壁紙やクロスのシミュレーションを行った者に対してアドバイスを行うようにしても良い。マイスターは、インテリアコーディネータやカラーコーディネータとしてのノウハウを有する異性であることが好ましい。
（ロ）マイスターは、仮想空間内において適切なタイミングで地震（たとえば背景を揺らす。）を起こすことができる。地震では、古い建物やモニュメントが倒壊し、住宅の耐震性についての話がしやすい状況となる。
（ハ）マイスターは、仮想空間内において適切なタイミングで停電や火災、竜巻の通過といった異変を起こすことができる。停電では、多くの建物が真っ暗となるが、一部の建物だけが明るい状態である。一部の建物は、家庭用蓄電池や車庫のハイブリッド車から電気が供給されている特定の住宅である。火災では、延焼で周囲が全焼するなか一部の建物（特定の住宅は耐火対策された建物）が燃えずに残る。竜巻の通過では、経路の建物の瓦が飛ばされる中、一部の建物（特定の住宅は強風対策された瓦の建物）は無傷で残る。これにより、マイスターは、特定の住宅の仕組みについて説明する機会を得ることができる。
（ニ）マイスターは、仮想住宅展示場の前で入場を迷っている潜在顧客を案内することもできる。

このような活動は、住宅販売サーバシステム１０が所定のエリアの通過や滞在の検知し、その検知に応じてマイスターに通知されるように構成することで簡易に実現可能である。この通知には、所定のエリアの近傍に直行するためのボタンを表示することが好ましい。

（２）マイスターは、住宅販売サーバシステム１０の管理下において、自己の作品群が建設されている仮想の住宅展示場を作成して公開することもできるように構成しても良い。さらに、仮想の住宅展示場の公開は、特定の認定を受けて認定レベルデータベースＤＬに登録されたマイスターに限定するように構成しても良い。これにより、マイスターは、仮想の住宅展示場のオーナーとしてさらに効率的な商談が可能となる。

（３）上述の実施形態では、マイスターは、住宅建築に関するアドバイザーとして機能しているが、たとえば建築資材の営業スタッフがマイスターとして建築資材の紹介を行なうような運用をサポートしても良い。

（４）上述の実施形態では、マイスターは、販売スタッフ以外の第三者のみを想定しているが、たとえば販売スタッフは、マイスターとしても登録できるように構成してもよい。

（５）上記実施形態の住宅販売システム９０では、マイスターは、実空間の人間であるが、たとえば人工知能が担当するようにしてもよい。具体的には、たとえば上述の地震や停電のシミュレーションといった比較的な定型的な会話は、人工知能による対応が適している。人工知能は、会話の進展に応じて人間のマイスターにバトンタッチするように構成されていることが好ましい。

人工知能は、商品としての住宅知識を有する知識データベースと推論エンジンと備えるエキスパートシステムを利用することもできる。エキスパートシステムは、専門家システムとも呼ばれ、たとえば医療分野においては、スタンフォード大の感染症診断治療支援エキスパートシステムとしても実現されている。エキスパートシステムは、あたかも医師と対話しているかのような優れた質問応答機能と説明機能を実現することができる。これにより、顧客に適した商品の紹介やその特徴の説明を可能とすることもできる。

（６）上記実施形態では、３次元仮想空間内のアバターとして顧客のアバターとマイスターのアバターとが商談を行うように構成されているが、必ずしも３次元の仮想空間を使用する必要は無い。顧客とマイスターの双方は、両者のディスプレーに間取り図や仕様書といった２次元の表示だけで商談を進めることもできる。

（７）上記実施形態では、ネットワークシステムとして構成されているが、ネットワークシステムだけでなく、たとえば販売システムを具現化するコンピュータプログラム、そのプログラムを格納するプログラム媒体といった形で具現化することもできる。

１０…住宅販売サーバシステム、２０…空間生成サーバシステム、３１…コンピュータ、３２、３３、５１、５２…コンピュータ、３４…携帯情報端末、９０…住宅販売システム。

Claims (8)

1. ネットワークを使用して、複数の商談レベルで顧客と商談することによって建物の販売を支援する建物販売システムであって、
   前記複数の商談レベルは、予め設定された特定の商談項目の商談の実行が制限されている第１の商談レベルと、前記特定の商談項目の商談の実行が許可されている第２の商談レベルとを含み、
   前記顧客が操作するコンピュータである顧客側コンピュータと、
   ネットワークを介して前記顧客側コンピュータに接続される商談用コンピュータと、
   前記顧客側コンピュータと前記商談用コンピュータとにネットワークを介して接続される管理コンピュータと、
   を備え、
   前記管理コンピュータは、
   前記商談用コンピュータの属性情報を特定する属性特定部と、
   前記属性情報毎に割り当てられた商談レベルを表す商談レベル情報を格納する記憶部と、
   前記特定された属性情報と前記商談レベル情報とに応じて商談レベルを決定し、前記決定された商談レベルに基づいて前記特定の商談項目に関する前記商談用コンピュータの機能を制限する商談制限機能と、
   前記顧客側コンピュータにて作成された間取り及び外観を含む建築素案データを当該顧客側コンピュータの属性情報と関連付けて格納するワークエリアと、
   前記顧客側コンピュータ及び前記商談用コンピュータのいずれからも一定期間のアクセスがない場合に、前記ワークエリアから前記建築素案データを自動的に削除するデータ削除機能と、
   を有し、
   前記顧客側コンピュータは、
   前記建築素案データを作成するデータ作成機能と、
   前記建築素案データを記憶する記憶機能と、
   前記建築素案データを前記管理コンピュータの前記ワークエリアにアップロードするアップロード機能と、
   前記管理コンピュータの前記データ削除機能によってデータ削除された後に前記管理コンピュータにアクセスしたとき、そのデータ削除を検知して自ら保有する前記建築素案データを前記管理コンピュータの前記ワークエリアへ再度アップロードする再アップロード機能と、
   を有する建物販売システム。
2. 前記属性情報は、前記第１の商談レベルの商談が可能な第三者の使用を表す情報と、前記第２の商談レベルの商談が可能な販売スタッフの使用とを表す情報とのいずれかを含む請求項１に記載の建物販売システム。
3. 前記第１の商談レベルは、商談の実行が制限されている商談項目が相互に相違する複数の認定レベルを含み、
   前記商談レベル情報は、予め設定された基準によって前記第三者毎に決定された複数の認定レベルを表す認定レベル情報を含み、
   前記商談制限機能は、前記属性情報が前記第三者であることを表す場合には、前記認定レベル情報に基づいて前記商談用コンピュータの機能を制限する請求項２に記載の建物販売システム。
4. 前記商談用コンピュータは、土地の価格と住所とを表す情報を使用して前記土地を商品として説明する土地説明機能を有し、
   前記土地説明機能は、前記属性情報が前記第三者である場合には使用が制限され、前記属性情報が販売スタッフである場合には使用が許可される請求項２又は３に記載の建物販売システム。
5. 前記土地説明機能は、前記土地の地盤改良や杭に関する技術説明である土地技術説明機能を含み、
   前記管理コンピュータは、予め登録されたコンピュータから前記属性情報が第三者の使用を表す商談用コンピュータに前記土地に関する技術情報が送信された場合には、前記技術情報が送信された商談用コンピュータの前記土地技術説明機能の制限を解除する請求項４に記載の建物販売システム。
6. 前記管理コンピュータは、
   仮想現実空間内において、前記顧客側コンピュータによって制御される顧客アバターと、前記商談用コンピュータによって制御される商談アバターとを管理するアバター管理部と、
   前記仮想現実空間の内部に形成され、前記複数の商談レベルのいずれかが設定されている商談室を管理し、前記商談用コンピュータの属性情報に応じて前記商談室への入室許可と入室禁止のいずれかを決定する商談室管理部と、
   を有する請求項２乃至４のいずれか１項に記載の建物販売システム。
7. 前記記憶部は、前記販売スタッフ毎に予め設定された販売地域に関するデータを格納し、
   前記管理コンピュータは、前記顧客側コンピュータから与えられた建物取得希望地を前記販売地域に含む販売スタッフの属性情報を有する商談用コンピュータにアクセスを許可する請求項２乃至６のいずれか１項に記載の建物販売システム。
8. 前記特定の商談項目は、前記建物の販売に関する資金計画と販売契約の少なくとも一方を含み、
   前記管理コンピュータは、前記特定の商談項目に関して商談を行う特定の機能を有し、前記商談用コンピュータの属性情報が前記第三者である場合には、前記特定の機能の使用を制限する請求項２乃至７のいずれか１項に記載の建物販売システム。

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