JP5365254B2 - 地積チェックプログラム，地積チェック方法及び地積チェック装置 - Google Patents

Description

本発明は、登記簿上に記載されている筆単位の土地の面積が実際の土地の面積に合致しているかどうかをチェックするための地積チェックプログラム，地積チェック方法及び地積チェック装置に、関する。

土地についての権利関係は、登記簿に記録され（不動産登記法第３条，第１１条［本願出願時施行のもの。以下、同様］）、もって公示される（民法１７７条）。そして、登記簿の表題部には、表示の登記の登記事項として地積，即ち、土地の面積が記載される（不動産登記法３４条１項４号）。

そして、２００４年の不動産登記法改正により、登記簿は登記記録を磁気ディスクをもって調整したものが原則となり（不動産登記法第２条５号，９号）、かかる登記簿を備えた登記所（コンピュータ庁ないしオンライン庁）では、コンピュータシステム（電子情報処理組織）を用いて、登記簿（登記記録）の閲覧や、謄本の申請をすることが可能となっている。

特開２００４-３５５１７６号公報

上述した地積の登記は、土地についての所有権の範囲を確定するものではないが、これに基づいて固定資産税の評価がなされるという事情がある。そのため、登記制度が始まった時点では、自己の所有地の面積を過少申告する事例が多かった。また、当時の測量技術では、土地の面積を正確に測量することが困難であった。そのため、当時に用いられていた旧土地台帳における地積の記載は、実際の土地の面積とは必ずしも合致しておらず、これがそのまま現在の登記簿（登記記録）に移記されたので、現在でも、登記簿（登記記録）に記載された地積は、実際の土地の面積とは必ずしも合致していない。

しかしながら、上述したように、固定資産税額の評価が登記簿上の地積の記載に基づいて行われる以上、不正確な地積の記載を放置すると、税負担の公平さを維持することができないとともに、国家による固定資産税捕捉率が低いままとなってしまう。また、土地の売買が登記簿上の地積に基づいて「公簿売買」の場合、登記簿上の地積の記載を信頼した買主や担保権（抵当権等）の設定を受けようとする者が、不測の損害を被る可能性もある。例えば、登記簿上の地積よりも実際の土地面積が小さい場合に、予定していた建物を建築出来なくなってしまう等である。

この点、昭和３５年の不動産登記規則改正により導入された地積測量図によれば、測量時点が新しく、その正確性が法的に担保されているので、これを参照することにより、登記簿（登記記録）上の地積の正確性を判断することはできる。

しかしながら、かかる地積測量図は、上記改正以後に分筆をされた土地（筆）や新たに登記対象となった土地（筆）についてしか作成されないので、全ての土地（筆）について地積測量図が備えられている訳ではない。しかも、昭和５０年代以前に作成された地積測量図には、正確でないものが含まれているので、全ての地積測量図を信頼することもでき
ない。

そこで、本案の課題は、調査対象となる土地（筆）についての地積測量図が存在しない場合や信頼性が低い場合であっても、登記簿（登記記録）上の地積が正しいか否かの判定を、可能とすることである。

本案では、先ず、記憶手段に記憶された登記簿を参照して、判定対象の筆の地積を取得するとともに、判定対象の筆について、地積の記載が正確な地積測量図が存在するか否かを判定する。そして、判定対象の筆について地積の記載が正確な地積測量図が存在しない場合には、記憶手段に記憶された当該判定対象の筆を表示する登記所備付地図に基づいて、当該判定対象の筆と同じ筆群に属する全ての筆を特定し、当該筆群に属する当該判定対象の筆以外の全筆について地積の記載が正確な地積測量図が存在している限り、当該筆群に属する全筆について前記登記簿から取得された地積の合計と、前記記憶手段に記憶された住宅地図に基づいて算出された当該筆群に相当するブロックの面積とを比較し、両者の差が基準値内であれば、当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積が正しいと判定する。

以上のように構成された本案によると、調査対象となる土地（筆）についての地積測量図が存在しない場合や信頼性が低い場合であっても、登記簿（登記記録）上の地積が正しいか否かの判定が、可能となる。

本発明の実施例である電子情報処理組織の概略構成を示すブロック図 登記情報テーブル 地図筆属性テーブルのデータ構造を示す表 地図図形属性テーブルのデータ構造を示す図 地図図形結線テーブルのデータ構造を示す図 地図図形座標値テーブルのデータ構造を示す表 地積測量図筆属性テーブルのデータ構造を示す図 地積測量図図形結線テーブルのデータ構造を示す表 地積測量図図形座標値テーブルのデータ構造を示す表 住宅地図図形結線テーブルのデータ構造を示す表 住宅地図座標値テーブルのデータ構造を示す表 登記簿面積判定結果テーブルのデータ構造を示す表 地積チェックプログラムによる処理の順序を示すフローチャート 地積チェックプログラムによる処理の順序を示すフローチャート 実際の土地の形状・配置及び面積の例を示す地図 図１５の地図が示す地域について、登記簿に登記された各筆の形状・配置及び地積を例示した地図 図１６と同じ地図上において、地積測量図が存在する筆について、地積測量図が示す面積を例示した地図 図１５の地図が示す地域の住宅地図を示す図 出力結果を例示する地図

以下、図面に基づいて、本案の実施の形態を説明する。
＜システム構成＞
図１は、コンピュータ庁に設置される電子化情報処理組織（コンピュータシステム）の
概略構成を示すブロック図である。この図１に示すように、この電子化情報処理組織は、登記簿たる登記記録が記録される帳簿であって磁気ディスク（これに準ずる方法により一定の事項を確実に記録することができる物を含む。以下、同じ。）１０をもって調整されたものを保持するとともに、当該登記記録にアクセス（読み出し及び書き込み）するサーバ装置１と、当該サーバ装置１に対してＬＡＮ（ローカルエリアネットワーク）を通じて通信可能な複数台（図１では１台のみ図示）の端末２とから、構成されている。

上記サーバ装置１は、各端末２とともにみサーバ＆クライアントシステムを構成するものであり、サーバ装置１に求められる通常のハードウェア構成を有している。即ち、当該サーバ装置１は、バスＢを通じて相互に接続された磁気ディスク１０，ＣＰＵ１１，通信アダプタ１２，ディスプレイ１３，入力装置１４，ＲＡＭ１５等から、構成されている。

このうち、ＣＰＵ１１は、磁気ディスク１０からプログラムを読み込み、当該プログラムに従った処理を実行する処理装置（コンピュータ）である。

通信アダプタ１２は、ＬＡＮを終端して端末２との通信プロトコルを司る装置である。

ディスプレイ１３は、ＣＰＵ１１の処理結果としての画面を表示する表示装置である。

入力装置１４は、ＣＰＵ１１に対して各種コマンドを入力するためのキーボード，ポインティングデバイス等である。

ＲＡＭ１５は、ＣＰＵ１１による作業領域が展開される主記憶装置であり、ＣＰＵ１１が後述する地積チェックプログラムを実行した場合には、後述する第１の退避領域１５１及び第２の退避領域１５２が構築される。

磁気ディスク１０は、例えばハードディスクの様な記憶手段であるが、不揮発性且つ大容量の記憶媒体であれば、光磁気ディスクであっても、半導体メモリであっても良い。また、図１では、ディスク装置が一台であるかのように描画されているが、磁気ディスク１０は複数台から構成されていても良いし、ネットワーク上に存在する複数のサーバ装置上に分散配置されていも良い。

磁気ディスク１０には、ＣＰＵ１１が読み出して実行する各種プログラム１１０及び各種データが格納されている。

磁気ディスク１０に格納されている各種データには、地図属性テーブル１１１，地積測量図筆属性テーブル１１２，地図図形座標値テーブル１１３，地積測量図図形座標値テーブル１１４，地積測量図図形結線テーブル１１５，住宅地図座標値テーブル１１６，住宅
地図図形結線テーブル１１７，登記簿面積判定結果テーブル１１８，登記情報テーブル１１９，地図図形属性テーブル１２０，及び、地図図形結線テーブル１２１が、含まれている。

このうち、登記情報テーブル１１９が、当該コンピュータ庁に備えられた登記簿自体である。なお、登記簿における土地の登記の単位は「筆」といわれ、これは必ずしも所有権が及ぶ範囲と一致するものではなく、現実の宅地の範囲とも一致するものではない。そこで、概念を明確にするために、以下の説明においては、本実施例による地積チェック対象となる土地の単位の表記を、「筆」に統一するものとする。上述したように、登記情報テーブル１１９は、登記簿自体であるため、図２に示すように、登記情報テーブル１１９には、当該コンピュータ庁が管轄する地域に存在する全ての筆について、夫々、その登記記
録を格納するためのレコードが含まれている。即ち、各レコードには、各筆についての登記記録に含まれる各登記事項を夫々記録するための複数のフィールドが、含まれている（図２においては、各筆の地番が記録される「地番」フィールド，登記年月日が記録される「登記年月日」フィールド，地積が記録される「面積」フィールドのみが図示され、その他の登記事項用のフィールドの図示が省略されているが、その他表題部を構成する登記事項や、権利部を構成する登記事項が夫々記録されているフィールドも、各レコードに含まれている）。

また、地図筆属性テーブル１１１は、登記情報テーブル１１９に含まれる各登記情報についての関連情報を登録するためのテーブルであり、図３に示すように、各登記情報毎に、夫々、対応する筆の地番，地目及び登記年月日（これらは登記事項にも含まれる）が夫々記録されるフィールド，当該筆が含まれる地域を表す地図（不動産登記法第１４条第１項規定の所謂登記所備付地図）の識別番号が記録される「地図図面No.」フィールド，当
該筆についての地積測量図が存在する場合にその識別番号が記録される「地積測量図番号」フィールド等を含むレコードを、有している。

次に、地図図形属性テーブル１２０，地図図形結線テーブル１２１及び地図図形座標値テーブル１１３は、電子化された登記所備付地図の内容が登録されたテーブル群である。即ち、地図図形属性テーブル１２０には、図４に示すように、各筆毎に、当該筆を表示ししている登記所備付地図の識別番号が記録される「地図図面No.」フィールド，当該筆の
地積（登記簿上の地積）が記録される「地積」フィールド等からなるレコードが、含まれている。なお、図示は省略したが、地図図形属性テーブル１２０の各レコードには、その他、地目等の登記事項も、登録されている。また、また、地図図形結線テーブル１２１では、図５に示すように、各地番毎に、当該地番に対応した筆の筆界線の各辺（筆の形状を多角形で表した［近似した］場合における各辺）が、その両端点の識別記号（点番号１，点番号２）の組によって定義されている。また、地図図形座標値テーブル１１３には、図６に示すように、地図図形結線テーブル１２１に登録されている各点の座標値が登録されている。

次に、地積測量図属性テーブル１１２，地積測量図図形結線テーブル１１５及び地積測量図図形座標値テーブル１１４は、電子化された地積測量図の内容が登録されたテーブル群である。即ち、地積測量図属性テーブル１１２には、図７に示すように、各地積測量図毎に、対応する筆の地番が記録される「地番」フィールド，当該地積測量図の識別番号が記録される「地積測量図番号」フィールド，当該筆を測量することによって得られた面積が記録される「地積」フィールド等からなるレコードが、含まれている。また、地積測量図図形結線テーブル１１５では、図８に示すように、各地積測量図毎に、当該地積測量図上の筆界線の各辺（筆の形状を多角形で表した［近似した］場合における各辺）が、その両端点の識別記号（点番号１，点番号２）の組によって定義されている。また、地積測量図図形座標値テーブル１１４には、図９に示すように、地積測量図図形結線テーブル１１５に登録されている各点の座標値が登録されている。

次に、住宅地図座標値テーブル１１６及び住宅地図結線テーブル１１７は、電子化された住宅地図の内容を登録するためのテーブル群である。ここに住宅地図とは、事実上住宅用として区画されている宅地（住居表示の地番によって特定される宅地）の位置を示す地図であり、衛星写真に基づいて作成されるものである。従って、道路と宅地との境界線の位置は正確であるが、各宅地同士の間の境界線は、登記簿上の筆相互間の境界（筆界）とは、必ずしも一致していない。よって、当該住居地図に基づけば、筆の面積を正確に算出することは困難ではあるが、登記簿上（登記所備付地図上）において道路によって囲まれた筆群に相当するブロック全体の面積を正確に算出することはできる。そのため、住宅地図も、電子化されて、住宅地図座標値テーブル１１６及び住宅地図結線テーブル１１７に
登録されているのである。そして、住宅地図結線テーブル１１７には、図１０に示すように、住居表示の地番によって特定される宅地毎に、その外縁を構成する各辺（宅地の形状を多角形で表した［近似した］場合における各辺）が、その両端点の識別記号（点番号１，点番号２）の組によって定義されている。また、住宅地図座標値テーブル１１６には、図１１に示すように、住宅地図結線テーブル１１７に登録されている各地点の座標値が登録されている。

次に、登記簿面積判定結果テーブル１１８は、各筆毎に、地積測量図属性テーブル１１２，地積測量図図形結線テーブル１１５及び地積測量図図形座標値テーブル１１４に地積測量図が登録されている場合にはその正確性についての評価が登録されるとともに、登記情報テーブル１１９に登録されている登記簿上の地積の想定誤差（住宅地図上の面積に基づいて想定される実際の面積との誤差）が登録されるテーブルである（判定結果テーブルに相当）。そのため、登記簿面積判定結果テーブル１１８には、各筆毎に、地番が記録される「地番」フィールド，対応する地積測量図の識別番号が記録される「地積測量図番号」フィールド，同地積測量図の作成業者の識別情報が記録される「作成業者」フィールド，同地積測量図の作成年月日が記録される「作成年月日」フィールド，当該筆の形状の角数（即ち、当該筆について地積測量図図形結線テーブル１１５に登録された点番号の数）が記録される「角数」フィールド，当該筆を囲む筆界線の長さ（即ち、当該筆について地積測量図図形結線テーブル１１５に登録された点番号が示す複数の点を結ぶ結線の総延長）が記録される「周辺長さ」フィールド，当該地積測量図について地積測量図筆属性テーブル１１２に登録されている面積（地積）が正確であるか否かについての評価結果が記録される「判定結果」フィールド，当該筆の登記簿上の地積についての想定誤差が記録される「想定誤差」フィールドからなるレコードを、有している。

また、磁気ディスク１０に格納されている各種プログラム１１０には、基本プログラムやサーバプログラムの他、登記官による操作に基づいて各テーブル１１１〜１２１の内容を更新するプログラムや、一般の閲覧者による操作に基づいて各テーブル１１１〜１１７，１１９〜１２１を参照して登記後面積判定結果テーブル１１８を更新してその内容を出力するプログラム（後述する地積チェックプログラム）が、含まれている。

端末２は、コンピュータ庁における各登記官のデスク又は閲覧室に設置してある端末であり、サーバ装置１との間でサーバ＆クライアントシステムを構成するコンピュータである。従って、クライアントコンピュータとしての通常のハードウェア（ＣＰＵ２１，ディスプレイ２２，入力装置２３，ハードディスク２４，通信アダプタ２５等）及びソフトウェア（基本プログラム，クライアントプログラム）を備えており、入力装置２３を用いて入力された上記地積チェックプログラム用のコマンドをサーバ１へ送信するとともに、その結果としてサーバ１から応答された画面をディスプレイ２２上に表示することができる。

なお、端末２が有する上記クライアント機能は、サーバ１自体に備えられていても良い。即ち、サーバ１の磁気ディスク１０に格納されている各種プログラム１１０に、入力装置１４を用いて入力されたコマンドを上記地積チェックプログラムに通知するとともに、地積チェックプログラムによる処理結果としての画面をディスプレイ１３上に表示するクライアントプログラムが、含まれても良い。
＜処理内容＞
次に、上記地積チェックプログラムに従って、サーバ１のＣＰＵ１１が実行する処理を、図１３及び図１４のフローチャートを参照して説明する。この処理は、サーバ１の入力装置１４又は端末２の入力装置２３を通じて、調査対象筆の地番をパラメータとする起動コマンドがサーバ１のＣＰＵ１１に入力されたことに応じて、ＣＰＵ１１が、磁気ディスク１０から地積チェックプログラムを読み込むことにより、スタートする。

そして、スタート後最初のＳ０１では、ＣＰＵ１１は、入力された調査対象筆の地番に基づいて地図筆属性テーブル１１１を検索して、調査対象筆に対応した地図図面Ｎｏ．を読み出して認識し、更に、これと同じ地図図面Ｎｏ．に対応した全地番を読み出す。

続いて、ＣＰＵ１１は、Ｓ０１にて読み出した全ての地番について、夫々、登記情報テーブル１１９に登録されている地積と地積測量図上の地積と比較して、その誤差を判定するために、Ｓ０２乃至Ｓ１４のループ処理を実行する。

このループ処理に入って最初のＳ０２では、ＣＰＵ１１は、Ｓ０１に読み出した地番のうち、未特定のものを一つ、判定対象地番として、特定する。

次のＳ０３では、ＣＰＵ１１は、登記簿面積判定結果テーブル１１８を参照して、判定対象地番が登録されているか否かに依り、判定対象地番が示す筆についての地積測量図が存在するか否かをチェックする。そして、ＣＰＵ１１は、対応する地積測量図が存在する場合には、処理をＳ０４へ進め、対応する地積測量図が存在しない場合には、処理をＳ１１へ進める。

Ｓ１１では、ＣＰＵ１１は、当該判定対象地番については、登記簿上の地積が信頼できない（×）と、判定する。

次のＳ１２では、ＣＰＵ１１は、地積測量図が存在しない筆に対する住宅地図に基づく地積精度判定の対象とすべく、当該判定対象地番を、ＲＡＭ１５上の第１の退避領域１５１に格納する。

これに対して、Ｓ０４では、ＣＰＵ１１は、登記簿面積判定結果テーブル１１８を参照して、判定対象地番に対応する地積測量図の作成年月日が、所定の基準年以前に作成されたものであるか否かをチェックする。この基準年とは、作成業者如何に拘わらずに地積測量図の精度が信頼できるものとなった年であり、例えば昭和５０年に、設定されている。そして、ＣＰＵ１１は、当該作成年月日が基準年前であれば、処理をＳ００５へ進め、当該作成年月日が基準年以後であれば、処理をＳ０８へ進める。

Ｓ０５では、ＣＰＵ１１は、地積測量図属性テーブル１１２を参照して、判定対象地番に対応した地積を読み出す。

次のＳ０６では、ＣＰＵ１１は、登記情報テーブル１１９を参照して、判定対象地番 に対応した地積を読み出す。

次のＳ０７では、ＣＰＵ１１は、Ｓ０５にて読み出した地積とＳ０６にて読み出した地積とを比較し、両者間の差（又は比率）が所定の基準値内であるかどうかをチェックする。そして、ＣＰＵ１１は、両者間の差（又は比率）が所定の基準値内であれば処理をＳ０８へ進め、両者間の差（又は比率）が所定の基準値を超えていれば処理をＳ０９へ進める。

Ｓ０８では、ＣＰＵ１１は、当該判定対象地番については、登記簿上の地積が信頼できる（○）と、判定する。

一方、Ｓ０９では、ＣＰＵ１１は、当該判定対象地番については、登記簿上の地積が信頼できない（×）と、判定する。

次のＳ１０では、ＣＰＵ１１は、地積測量図の精度が低い可能性があるため、その検査をＳ１５において行うために、当該判定対象地番を、ＲＡＭ１５上の第２の退避領域１５２に格納する。

以上に説明したＳ０３〜Ｓ１２の処理を調査対象筆について実行することが、地積取得ステップに相当し、かかる処理を実行するＣＰＵ１１が、地積取得手段に相当する。また、Ｓ０５〜Ｓ１０の処理を他の筆について実行することが、地積測量図が存在する複数の筆について、地積測量図に記載された地積と対応する筆について登記簿から取得した地積との差が基準値内であるかどうかに依って地積測量図に記載された地積が正しいか否かの判定を行い、判定結果を作成業者の識別情報とともに判定結果テーブルに登録するステップに相当する。

上述したＳ０８，Ｓ１０又はＳ１２の実行完了後に実行されるＳ１３では、Ｓ０８，Ｓ０９又はＳ１１での判定結果を、登記簿面積判定結果テーブル１１８における当該判定対象地番に対応したレコードにおける「判定結果」フィールドに登録する（既に値が記入されている場合には上書きする）。

次のＳ１４では、Ｓ０１にて抽出した全ての地番を、Ｓ０２にて判定対象地番として特定したかどうかを、チェックする。そして、未だ全ての地番を判定対象地番と特定していないのであれば、ＣＰＵ１１は、処理をＳ０２に戻して、次の地番を判定対象地番と特定し、Ｓ０３以下の処理を実行する。

これに対して、Ｓ０２〜Ｓ１４のループ処理を繰り返した結果として、Ｓ０１にて抽出した全ての地番を判定対象地番として特定し終わっている場合には、ＣＰＵ１１は、処理をＳ１４からＳ１５へ進め、Ｓ１５〜Ｓ１９のループ処理を実行する。

このループ処理は、第２の退避領域１５２に格納されている地番について、対応する地積測量図の作成時点における作成業者の信頼度に基づいて、その信頼度を判定するための処理である。

このループ処理に入って最初のＳ１５では、ＣＰＵ１１は、第２の退避領域１５２からを、判定対象地番を一つ抽出する。

次のＳ１６では、ＣＰＵ１１は、登記簿面積判定結果テーブル１１８から、判定対象地番に対応した地積測量図と同じ時期（例えば、同じ年、同じ年度、等）に、同じ作成業者によって作成された地積測量図についてのレコードを、抽出する。この時、抽出されたレコードが多いのであれば、角数又は／及び周辺長さといった他の項目を検索条件に加えることによって、抽出結果を、これら検索条件の項目において判定対象地番に対応した地積測量図と共通するレコードに、絞り込んでも良い。その上で、ＣＰＵ１１は、登記簿面積判定結果テーブル１１８から抽出した各レコードにおける「判定結果」フィールドの値を読み出す。そして、ＣＰＵ１１は、抽出した全レコード数に対する、当該「判定」フィールドに「○」が設定されているレコード数の比率を算出する。そして、算出した比率が所定基準比率以上であれば、当該判定対象地番については、登記簿上の地積が信頼できる（○）と、判定する。

次のＳ１７では、ＣＰＵ１１は、Ｓ１６において登記簿上の地積が信頼できる（○）と判定した場合に限り、登記簿面積判定結果テーブル１１８における当該判定対象地番のレコードの「判定結果」フィールドに、“○”を上書きする。

次のＳ１８では、ＣＰＵ１１は、Ｓ１６において登記簿上の地積が信頼できる（○）と
判定した場合に限り、当該判定対象地番を、第２の退避領域１５２から削除する。

以上に説明したＳ０２〜Ｓ１９の処理を調査対象筆について実行することが、地積測量図存否判定ステップに相当し、かかる処理を実行するＣＰＵ１１が、地積測量図存否判定手段に相当する。

次のＳ１９では、第２の退避領域１５２に格納されている全ての地番を、Ｓ１５にて抽出したかどうかをチェックする。そして、第２の退避領域１５２に格納されている地番には未だＳ１５にて抽出されていないものが含まれていると判定した場合には、ＣＰＵ１１は、処理をＳ１５に戻す。

これに対してＳ１５〜Ｓ１９のループ処理を繰り返した結果として、第２の退避領域１５２に格納されている全ての地番がＳ１５にて抽出済みであると判定した場合には、ＣＰＵ１１は、処理をＳ１９からＳ２０へ進め、Ｓ２０〜Ｓ３１のループ処理を実行する。

このループ処理は、第１の退避領域１５１及び第２の退避領域１５２に残っている全ての地番について、住宅地図から算出されたブロックの面積に基づいた登記簿上地積の精度判定を行うための処理である。

このループ処理に入って最初のＳ２０では、ＣＰＵ１１は、第１の退避領域１５１及び第２の退避領域１５２に残っている地番のうち、未特定のものを一つ、判定対象地番として特定する。そして、ＣＰＵ１１は、地図図形結線テーブル１２１を参照し、判定対象地番の筆と同じ筆群（道路によって囲まれた一群の筆のことをいう）に属する全筆の地番を特定する。具体的には、ＣＰＵ１１は、地図図形結線テーブルに登録されている点番号の一部が判定対象地番と共通する全ての地番を、当該判定対象地番に対応した筆に隣接する筆の地番として、特定する。次に、ＣＰＵ１１は、このようにして特定された隣接筆に対して更に隣接する筆の地番を、特定する。以後、ＣＰＵ１１は、隣接する筆の地番が見つからなくなるまで、上記処理を繰り返すことにより、判定対象地番と同じ筆群に属する全筆の地番を特定するのである。そして、ＣＰＵ１１は、判定対象地番及びこれと同じ筆群に属する全筆の地番について、夫々、地積を読み出す。このとき、ＣＰＵ１１は、各退避領域１５１，１５２に残っている地番については、登記情報テーブル１１９から、それ以外の地番については、地積測量図筆属性テーブル１１２から、夫々地積を読み出す。しかる後に、ＣＰＵ１１は、各筆について読み出した地積の合計値を算出する。

次のＳ２１では、ＣＰＵ１１は、Ｓ２０にて地積の合計値を算出した筆群と一致するブロック（公道によって囲まれた街区）の面積を算出する。例えば、ＣＰＵ１１は、地図図形座標値テーブル１１３及び地図図形結線テーブル１２１に基づいて、筆群の外縁をなす一連の結線を定義する全点の座標値を読み出し、当該一連の結線の位置を認識する。その上で、住宅地図座標値テーブル１１６及び住宅地図図形結線テーブル１１７に定義されている全結線の位置を比較し、筆群の外縁に最も近接した一連の結線を特定する。このようにして特定した一連の結線の位置（各結線を定義する全点の座標値）に基づいて、ＣＰＵ１１は、特定した一連の結線が囲むブロックの面積を算出するのである。

次のＳ２２では、ＣＰＵ１１は、Ｓ２０にて特定した筆群に属する筆の地番のうち、当該判定対象地番を含む２つ以上の地番が、両退避領域１５１，１５２に残っているか否かをチェックする。そして、２つ以上の地番が両退避領域１５１，１５２の何れかに残っている場合には、ＣＰＵ１１は、これらの地番については、最早正確な地積を求めることは不可能であるので、Ｓ２５において、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積が信頼できない（×）と判定し、次のＳ２６において、「想定誤差」が「不明」であると判定する。そして、ＣＰＵ１１は、Ｓ２９において、Ｓ２５及びＳ２６での判定結果を、登記簿
面積判定結果テーブル１１８における該当地番のレコードに登録（上書）し、Ｓ３０において、これら複数の地番を各退避領域１５１，１５２から削除する。

これに対して、Ｓ２０にて特定した筆群に属する筆の地番のうち当該判定対象地番のみが両退避領域１５１，１５２に残っていると、Ｓ２２にて判定した場合には、ＣＰＵ１１は、Ｓ２３において、Ｓ２０にて算出した地積の合計値とＳ２１にて算出した面積とを比較して、両者の差が所定の基準値内であるか否かをチェックする。そして、ＣＰＵ１１は、両者の差が基準値以上であったならば、判定対象地番について、Ｓ２７において、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積が信頼できない（×）と判定し、次のＳ２８において、「想定誤差」がＳ２３にて算出した差（筆群についての地積の合計値と住宅地図から算出した面積との差）であると判定する。そして、ＣＰＵ１１は、Ｓ２９において、Ｓ２７及びＳ２８での判定結果を、登記簿面積判定結果テーブル１１８における判定対象地番のレコードに登録（上書）し、Ｓ３０において、判定対象地番を各退避領域１５１，１５２から削除する。

これに対して、面積差が基準値内であると、Ｓ２３にて判定した場合には、ＣＰＵ１１は、Ｓ２４において、判定対象地番についての登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積が信頼できる（○）と判定する。そして、ＣＰＵ１１は、Ｓ２９において、Ｓ２４での判定結果を、登記簿面積判定結果テーブル１１８における判定対象地番のレコードに登録（上書）し、Ｓ３０において、判定対象地番を各退避領域１５１，１５２から削除する。以上に説明したＳ２０〜Ｓ２８の処理を調査対象筆に対して実行することが地積判定ステップに相当し、かかる処理を実行するＣＰＵ１１が、地積判定手段に相当する。

Ｓ３０の次に実行されるＳ３１では、ＣＰＵ１１は、各退避領域１５１，１５２に未だ地番が残っているかどうかをチェックする。そして、ＣＰＵ１１は、地番が残っている場合には、処理をＳ２０に戻す。これに対して、Ｓ２０乃至Ｓ３１のループ処理を繰り返した結果として退避領域１５１，１５２から地番が無くなった場合には、ＣＰＵ１１は、図１９に示すように、判定対象地番に対応した筆を含む地図（筆界線及び地番の表示からなる地図）を、地図図形属性テーブル１２０，地図図形結線テーブル１２１及び地図図形座標値テーブル１１３に基づいてＲＡＭ１５上に描画する。また、ＣＰＵ１１は、当該地図上の各筆について、登記簿面積判定結果テーブル１１８に“判定結果＝○”が登録されている場合には、登記情報テーブル１１９から読み出した地積を記述し、“判定結果＝×”が登録されている場合には、当該判定結果及び「想定誤差」フィールドの値（誤差の数値又は「不明」の文字）を記述する。以上の後、ＣＰＵ１１は、ＲＡＭ１５上で完成させた地図のイメージを、ディスプレイ（端末２から入力があった場合にはそのディスプレイ２２，入力装置１４から入力があった場合にはディスプレイ１３）上に表示する。以上の後に、ＣＰＵ１１は、地積チェックプログラムに従った処理を終了する。
＜動作＞
次に、上述した構成を有する本実施例による電子情報処理組織の動作例を説明する。

いま、図１５に示すように区画された地域が存在し、当該地域内の土地（筆）の地番及び実際の面積は、図１５に示された通りであったとする。なお、図１５は、当該地域についての登記所備付地図（地図図面No.＝あ０１）の表示範囲とも一致しているとする。し
かしながら、登記簿（登記情報テーブル１１９）上では、当該地域の各土地（筆）の地積は、図１６に示す通りとなっているとする。即ち、地番Ａ，Ｂ，Ｆ，Ｅについては、正確な地積が登記されているが、地番Ｃ，Ｄ，Ｈについては、実際よりも少ない地積が、地番Ｇについては実際よりも多い地積が登録されているとする。また、図１７に示すように、地番Ｃ，Ｇ，Ｈについては地積測量図が存在しておらず、地番Ａ，Ｂ，Ｆ，Ｅについては正確な地積測量図が存在し、地番Ｄには何らかの理由に因り実際よりも地積が小さいものとしている地積測量図しか存在していないものとする。なお、図１８に示すように、当該
地域には、住宅地図が存在している。

かかる状況において、当該地域中の何れかの筆を調査対象筆と設定して、地積チェックプログラムを起動させたとする。すると、地番Ａ及び地番Ｂについては、地積測量図が存在し（Ｓ０３：ＹＥＳ）、登記簿面積判定結果テーブル１１８に登録されている当該地積測量図の作成年月日が昭和５０年より後であるので（Ｓ０４：ＹＥＳ）、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積は信頼できると判定される（Ｓ０８）。その結果、図１９に示すディスプレイ（１３，２２）上の出力結果においては、地番Ａ，Ｂについては、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積（８０ｍ²，９０ｍ²）がそのまま表示される。

一方、地番Ｃについては、地積測量図が存在しない為、ＣＰＵ１１は、地積測量図との対比によって登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積の正確性を確認する手法を、採り得ない（Ｓ０３：ＮＯ）。この場合、地番Ｃは、地番Ａ及びＢとともに筆群を構成するが、地積測量図が存在していない筆は当該筆群内で地番Ｃのみであるので（Ｓ２２：ＮＯ）、ＣＰＵ１１は、当該筆群についての登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積の合計２４５ｍ²と、住宅地図から算出される当該筆群と同じブロックの面積（２５５ｍ²，即ち、当該ブロックに含まれる土地の実際の面積の合計）とを比較する。そして、両者の差（−１０ｍ²）が基準値を越えていれば（Ｓ２３：ＮＯ）、ＣＰＵ１１は、地番Ｃの登記
簿（登記情報テーブル１１９）上の地積は信頼できでいと判定し（Ｓ２７）、その「想定誤差」として両者の差（−１０ｍ²）を決定する（Ｓ２８）。その結果、図１９に示すデ
ィスプレイ（１３，２２）上の出力結果においては、地番Ｃについては、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積が信頼できない旨（×）及びその想定誤差（−１０ｍ²）が
表示される。

また、地番Ｅについては、地積測量図が存在し、登記簿面積判定結果テーブル１１８に登録されている当該地積測量図の作成年月日が昭和５０年より後であるか（Ｓ０４：ＹＥＳ）、そうでないとしても、その地積が登記簿（登記情報テーブル１１９）上のものと一致しているので（Ｓ０７：ＹＥＳ）、何れにしても、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積は信頼できると判定される（Ｓ０８）。その結果、図１９に示すディスプレイ（１３，２２）上の出力結果においては、地番Ｅについては、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積（９０ｍ²）がそのまま表示される。

一方、地番Ｄについては、地積測量図は存在するものの、その作成年月日は昭和５０年以前であるので（Ｓ０４：ＮＯ）、その地積は正確ではない（Ｓ０７：ＮＯ）。そこで、ＣＰＵ１１は、当該地積測量図と同じ業者により、同時期に作成された地積測量図について規模面積判定結果テーブル１１８に登録されている判定結果を調べ、“Ｏ”の比率が基準比率以上であるかどうかをチェックする（Ｓ１６）。ここでは、当該比率が基準比率未満であったとすると、ＣＰＵ１１は、上述したのと同様に、住宅地図との比較を行う。即ち、地番Ｅは、地番Ｄとともに筆群を構成するが、地積測量図が正確でない筆は当該筆群内で地番Ｅのみであるので（Ｓ２２：ＮＯ）、ＣＰＵ１１は、当該筆群についての登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積の合計１８０ｍ²と、住宅地図から算出される当該
筆群と同じブロックの面積（２１０ｍ²，即ち、当該ブロックに含まれる土地の実際の面
積の合計）とを比較する。そして、両者の差（−３０ｍ²）が基準値を越えていれば（Ｓ
２３：ＮＯ）、ＣＰＵ１１は、地番Ｃの登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積は信頼できないと判定し（Ｓ２７）、その「想定誤差」として両者の差（−３０ｍ²）を決定
する（Ｓ２８）。その結果、図１９に示すディスプレイ（１３，２２）上の出力結果においては、地番Ｄについては、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積が信頼できない旨（×）及びその想定誤差（−３０ｍ²）が表示される。

また、地番Ｆについては、地積測量図が存在し、登記簿面積判定結果テーブル１１８に
登録されている当該地積測量図の作成年月日が昭和５０年より後であるか（Ｓ０４：ＹＥＳ）、そうでないとしても、その地積が登記簿（登記情報テーブル１１９）上のものと一致しているので（Ｓ０７：ＹＥＳ）、何れにしても、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積は信頼できると判定される（Ｓ０８）。その結果、図１９に示すディスプレイ（１３，２２）上の出力結果においては、地番Ｆについては、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積（７５ｍ²）がそのまま表示される。

一方、地番Ｇ及びＨについては、地積測量図が存在しない為、ＣＰＵ１１は、地積測量図との対比によって登記簿（登記情報テーブル１１９）上地積の正確性を確認する手法を、採り得ない（Ｓ０３：ＮＯ）。また、地番Ｇ及びＨは、地番Ｆとともに筆群を構成するが、同じ筆群内に二つの地番について地積測量図が存在していないので（Ｓ２２：ＹＥＳ）、住宅地図から算出される面積と比較する手法によっても、夫々の想定誤差を算出することができない。当該筆群については、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積の合計（２５５ｍ²）と住宅地図から算出される実際の面積（２５５ｍ²）とが一致するものの、個々の筆の地積は実際の面積とは一致していないからある。そこで、ＣＰＵ１１は、これら地番Ｇ，Ｈについては、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積は信頼できず（Ｓ２５）、その「想定誤差」も不明であると決定する（Ｓ２６）。その結果、図１９に示すディスプレイ（１３，２２）上の出力結果においては、地番Ｇ，Ｈについては、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積が信頼できない旨（×）及びその想定誤差も不明である旨が、表示される。

以上に説明した本実施例による電子情報処理組織によれば、閲覧者及び登記官は、調査対象筆について、ディスプレイ（１３，２２）上の出力結果により、容易に、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積が正確であるかどうかの目安を知ることができる。そのため、例えば、土地取引の相手方や担保権（抵当権等）者となろうとする者は、調査対象筆について、登記簿（登記情報テーブル１１９）上の地積が信頼できない旨（×）が表示されていた場合には、独自に現地調査を行って正確な地積を求めることにより、地積の誤差に因るトラブルを未然に防止することができるのである。

なお、本実施例において、Ｓ１５からＳ１９の処理については、より厳格な判定を求めるのであれば、省略することも可能でる。

同様に、Ｓ０４の処理についても、より厳格な判定を求めるのであれば、省略することも可能である。

また、本実施例では、筆群から私道を除外していたが、私道も私有地である以上は物権変動の対象となり、よって、筆単位で登記の対象となるのであるから、本実施例による地積調査対象としても良い。この場合、筆群とは、私道の筆を含むものとなり、公道によって囲まれたものとすれば良い。

また、本実施例では、調査対象筆と同じ登記所備付地図に含まれる全筆について、その登記簿上の地積が信頼できるか否かの判定結果が表示されていたが、処理負荷を低減するためには、調査対象筆の地積についての判定結果のみを表示するようにし、そのために必要な範囲でのみ処理を実行するようにしても良い。例えば、調査対象筆について昭和５０年以後作成の地積測量図が存在していたならば、その時点で、その旨を表示して、処理を打ち切っても良い。

上述した実施形態を含む概念を概略した付記を、以下に示す。
（付記１）
コンピュータに、
記憶手段に記憶された登記簿を参照して、判定対象の筆の地積を取得する地積取得ステップ、
判定対象の筆について、地積の記載が正確な地積測量図が存在するか否かを判定する地積測量図存否判定ステップ、
判定対象の筆について地積の記載が正確な地積測量図が存在しない場合には、前記記憶手段に記憶された当該判定対象の筆を表示する登記所備付地図に基づいて、当該判定対象の筆と同じ筆群に属する全ての筆を特定し、当該筆群に属する当該判定対象の筆以外の全筆について地積の記載が正確な地積測量図が存在している限り、当該筆群に属する全筆について前記登記簿から取得された地積の合計と、前記記憶手段に記憶された住宅地図に基づいて算出された当該筆群に相当するブロックの面積とを比較し、両者の差が基準値内であれば、当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積が正しいと判定する地積判定ステップ
を実行させるための地積チェックプログラム。
（付記２）
コンピュータに、
地積測量図が存在する複数の筆について、該地積測量図に記載された地積と対応する筆について前記登記簿から取得した地積との差が基準値内であるかどうかに依って該地積測量図に記載された地積が正しいか否かの判定を行い、該判定結果を該作成業者の識別情報とともに判定結果テーブルに登録するステップを更に実行させ、
前記地積測量図存否判定ステップでは、前記判定対象の筆について地積測量図が存在し、且つ、当該地積測量図に記載された地積と当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積との差が基準値内である場合，及び、当該地積測量図に記載された地積と当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積との差が基準値を越えるが、当該地積測量図と同じ作成業者の識別情報に対応付けて前記判定結果テーブルに登録されている全判定結果に占める地積が正しいとされた判定結果の比率が基準比率を超える場合に、判定対象の筆について、地積の記載が正確な地積測量図が存在すると判定させる
付記１記載の地積チェックプログラム。
（付記３）
前記筆群は、道路により囲まれた一群の筆である
付記１記載の地積チェックプログラム。
（付記４）
コンピュータに、
前記差が基準値を超える場合に、前記差を、当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積の想定誤差として出力させる出力ステップ
を更に実行させるための付記１記載の地積チェックプログラム。
（付記５）
コンピュータに、
当該筆群に属する筆群のうち、当該判定対象の筆を含む複数の筆について、地積の記載が正確な地積測量図が存在していない場合には、当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積の想定誤差が不明である旨を出力する出力ステップ
を更に実行させるための付記１記載の地積チェックプログラム。
（付記６）
地積の記載が正確な地積測量図とは、記載された地積と対応する筆について前記登記簿から取得した地積との差が基準値内である地積測量図である
付記１記載の地積チェックプログラム。
（付記７）
地積の記載が正確な地積測量図とは、作成年月日が所定の基準日以後である地積測量図である
付記１記載の地積チェックプログラム。
（付記８）
コンピュータが、
記憶手段に記憶された登記簿を参照して、判定対象の筆の地積を取得し、
判定対象の筆について、地積の記載が正確な地積測量図が存在するか否かを判定し、
判定対象の筆について地積の記載が正確な地積測量図が存在しない場合には、前記記憶手段に記憶された当該判定対象の筆を表示する登記所備付地図に基づいて、当該判定対象の筆と同じ筆群に属する全ての筆を特定し、当該筆群に属する当該判定対象の筆以外の全筆について地積の記載が正確な地積測量図が存在している限り、当該筆群に属する全筆について前記登記簿から取得された地積の合計と、前記記憶手段に記憶された住宅地図に基づいて算出された当該筆群に相当するブロックの面積とを比較し、両者の差が基準値内であれば、当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積が正しいと判定する
地積チェック方法。
（付記９）
電子化された登記簿，登記所備置地図，住宅地図及び各筆についての地積測量図を記憶した記憶手段と、
記憶手段に記憶された登記簿を参照して、判定対象の筆の地積を取得する地積取得手段と、
判定対象の筆について、地積の記載が正確な地積測量図が存在するか否かを判定する地積測量図存否判定手段と、
判定対象の筆について地積の記載が正確な地積測量図が存在しない場合には、前記記憶手段に記憶された当該判定対象の筆を表示する登記所備付地図に基づいて、当該判定対象の筆と同じ筆群に属する全ての筆を特定し、当該筆群に属する当該判定対象の筆以外の全筆について地積の記載が正確な地積測量図が存在している限り、当該筆群に属する全筆について前記登記簿から取得された地積の合計と、前記記憶手段に記憶された住宅地図に基づいて算出された当該筆群に相当するブロックの面積とを比較し、両者の差が基準値内であれば、当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積が正しいと判定する地積判定手段とを
備えた地積チェック装置。

１ サーバ装置
２ 端末
１０ 磁気ディスク
１１ ＣＰＵ
１３ ディスプレイ
１４ 入力装置
１５ ＲＡＭ
２２ ディスプレイ
１１０ プログラム
１１１ 地図属性テーブル
１１２ 地積測量図筆属性テーブル
１１３ 地図図形座標値テーブル
１１４ 地積測量図図形座標テーブル
１１５ 地積測量図図形結線テーブル
１１６ 住宅地図座標値テーブル
１１７ 住宅地図図形結線テーブル
１１８ 登記後面積判定結果テーブル
１１９ 登記情報テーブル
１２０ 地図図形属性テーブル
１２１ 地図図形結線テーブル
１５１ 第１の退避領域
１５２ 第２の退避領域

Claims (5)

1. コンピュータに、
   記憶手段に記憶された登記簿を参照して、判定対象の筆の地積を取得する地積取得ステップ、
   判定対象の筆について、地積の記載が所定の条件を満たす地積測量図が存在するか否かを判定する地積測量図存否判定ステップ、
   判定対象の筆について地積の記載が所定の条件を満たす地積測量図、或いは、地積測量図が存在しない場合には、前記記憶手段に記憶された当該判定対象の筆を表示する登記所備付地図に基づいて、当該判定対象の筆と同じ筆群に属する全ての筆を特定し、当該筆群に属する当該判定対象の筆以外の全筆について地積の記載が所定の条件を満たす地積測量図が存在している限り、当該筆群に属する全筆について前記登記簿から取得された地積の合計と、前記記憶手段に記憶された住宅地図に基づいて算出された当該筆群に相当するブロックの面積とを比較し、両者の差が基準値内であれば、当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積が正しいと判定する地積判定ステップ
   を実行させるための地積チェックプログラム。
2. コンピュータに、
   地積測量図が存在する複数の筆について、該地積測量図に記載された地積と対応する筆について前記登記簿から取得した地積との差が基準値内であるかどうかに依って該地積測量図に記載された地積が正しいか否かの判定を行い、該判定結果を該作成業者の識別情報とともに判定結果テーブルに登録するステップを更に実行させ、
   前記地積測量図存否判定ステップでは、前記判定対象の筆について地積測量図が存在し、且つ、当該地積測量図に記載された地積と当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積との差が基準値内である場合，及び、当該地積測量図に記載された地積と当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積との差が基準値を越えるが、当該地積測量図と同じ作成業者の識別情報に対応付けて前記判定結果テーブルに登録されている全判定結果に占める地積が正しいとされた判定結果の比率が基準比率を超える場合に、判定対象の筆について、地積の記載が正確な地積測量図が存在すると判定させる
   請求項１記載の地積チェックプログラム。
3. 前記筆群は、道路により囲まれた一群の筆である
   請求項１記載の地積チェックプログラム。
4. コンピュータが、
   記憶手段に記憶された登記簿を参照して、判定対象の筆の地積を取得し、
   判定対象の筆について、地積の記載が所定の条件を満たす地積測量図が存在するか否かを判定し、
   判定対象の筆について地積の記載が所定の条件を満たす地積測量図、或いは、地積測量図が存在しない場合には、前記記憶手段に記憶された当該判定対象の筆を表示する登記所備付地図に基づいて、当該判定対象の筆と同じ筆群に属する全ての筆を特定し、当該筆群に属する当該判定対象の筆以外の全筆について地積の記載が所定の条件を満たす地積測量図が存在している限り、当該筆群に属する全筆について前記登記簿から取得された地積の合計と、前記記憶手段に記憶された住宅地図に基づいて算出された当該筆群に相当するブロックの面積とを比較し、両者の差が基準値内であれば、当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積が正しいと判定する
   地積チェック方法。
5. 電子化された登記簿，登記所備置地図，住宅地図及び各筆についての地積測量図を記憶した記憶手段と、
   記憶手段に記憶された登記簿を参照して、判定対象の筆の地積を取得する地積取得手段と、
   判定対象の筆について、地積の記載が所定の条件を満たす地積測量図が存在するか否かを判定する地積測量図存否判定手段と、
   判定対象の筆について地積の記載が所定の条件を満たす地積測量図、或いは、地積測量図が存在しない場合には、前記記憶手段に記憶された当該判定対象の筆を表示する登記所備付地図に基づいて、当該判定対象の筆と同じ筆群に属する全ての筆を特定し、当該筆群に属する当該判定対象の筆以外の全筆について地積の記載が所定の条件を満たす地積測量図が存在している限り、当該筆群に属する全筆について前記登記簿から取得された地積の合計と、前記記憶手段に記憶された住宅地図に基づいて算出された当該筆群に相当するブロックの面積とを比較し、両者の差が基準値内であれば、当該判定対象の筆について前記登記簿から取得した地積が正しいと判定する地積判定手段とを
   備えた地積チェック装置。

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