JP4972178B2 - 不動産賃貸業務支援システムおよび不動産賃貸業務支援方法 - Google Patents

Description

本発明は、賃借中の不動産の賃貸料支払が困難となった入居者の住み替えを支援する不動産賃貸業務支援システムに関する。

賃借中の物件の賃貸料支払が困難となった高齢者の住み替えを支援するシステムとして、例えば特許文献１記載の保証人システムが知られている。

この保証人システムにおいて、システム運営会社は、大家から家賃滞納発生の連絡を受けると、家賃滞納の理由を入居者に確認して、その理由に応じた必要な処置をとるが、最終的に家賃滞納が解消しなければ、物件からの入居者退去の手続きをとる。ここで、高齢な入居者の入居難民化を避けるため、システム運営会社は、都道府県、市町村の協力を得ながら、高齢な入居者の新たな入居物件探しを支援する。

特開２００９−１９３４９０号公報

ところが、上記従来の保証人システムは、不動産が賃借し難い傾向にある高齢者を保証対象に特化しており、高齢者に限らない顧客から収益を得ることを目的とする通常の保証人会社への適用には不十分である。また、上記従来の保証人システムにおいては、入居者の家賃滞納が発生してから初めて、システム管理会社によるアクションがとられるが、トラブルにつながる可能性がある家賃滞納は、入居者および大家の双方にとって未然に防止されることが好ましい。

本発明は上記事情に鑑みてなされたものであり、本発明の目的は、見込み客獲得の機会を確保しつつ、賃貸料滞納の発生を未然に防止することにある。

上記課題を解決するために、本発明は、途上与信の判断材料とされた格付から、現在の賃貸料支払余力総額が賃貸料を下回っている可能性のあると判断される入居者については、現在の賃貸料支払余力総額で居住可能な住替物件候補リストを出力し、途上与信の判断材料とされた格付から信用度が高いと判断される入居者については、その入居者の家族構成に適した間取りの販売物件候補リストを出力する。

例えば、本発明は、賃貸不動産物件の入居者の住替を支援する不動産賃貸業務支援システムであって、
それぞれ賃貸料を段階的に表した賃貸料ランクが対応付けられた複数の賃貸不動産物件に関する物件情報、および販売不動産物件に関する物件情報が格納されたデータ記憶手段と、
途上与信タイミングで前記入居者の賃貸料支払能力を格付けする格付手段からのリクエストに応じて、前記格付手段によって賃貸料支払能力ランクが付与された前記入居者に提案する物件情報を、前記データ記憶手段から読み出して出力する住替支援手段と、を備え、
前記住替支援手段は、
前記格付手段により基準ランク以上の賃貸料支払能力ランクが付与された前記入居者については、前記販売不動産物件の物件情報を前記データ記憶手段から読み出し、
前記格付手段によって前記基準ランク未満の賃貸料支払能力ランクが付与された前記入居者については、当該入居者が入居中の前記賃貸不動産物件に対応付けられている賃貸料ランクを前記データ記憶手段から読み出し、当該賃貸料ランクが前記賃貸料支払能力ランクよりも上位のランクに相当すれば、前記賃貸料支払能力ランク以下のランクに相当する賃貸料ランクに対応付けられている前記賃貸不動産物件の物件情報を前記データ記憶手段から読み出す。

本発明によれば、見込み客獲得の機会を確保しつつ、賃貸料滞納の発生を未然に防止することができる。

図１は、本発明の実施形態に係る不動産賃貸管理業務支援システムの概略構成図である。 図２（Ａ）は、入居管理データテーブル１０１１のデータ構造を説明するための概念図であり、図２（Ｂ）は、生活費予測データテーブル１０１６のデータ構造を説明するための概念図であり、図２（Ｃ）は、支払能力格付基準テーブル１０１３のデータ構造を説明するための概念図であり、図２（Ｄ）は、支払状況格付基準データテーブル１０１５のデータ構造を説明するための概念図である。 図３（Ａ）は、賃貸物件管理テーブル１０１４のデータ構造を説明するための概念図であり、図３（Ｂ）は、間取り予測データテーブル２０１１のデータ構造を説明するための概念図である。 図４（Ａ）は、販売物件管理テーブル２０１２のデータ構造を説明するための概念図であり、図４（Ｂ）は、賃貸物件管理テーブル２０１３のデータ構造を説明するための概念図である。 図５（Ａ）および図５（Ｂ）は、不動産賃貸保証業務支援装置１０が実行する与信審査支援サービス提供処理のうち、初期与信審査および途上与信審査に関連する処理のフローチャートである。 図６（Ａ）は、不動産賃貸保証業務支援装置１０が実行する与信審査支援サービス提供処理のうち与、回収与信審査に関連する処理のフローチャートであり、図６（Ｂ）は、途上与信に連動して住替支援装置２０が実行する住替支援サービス提供処理のフローチャートである。

以下、本発明の一実施の形態について説明する。

なお、以下において、賃貸不動産の所有者から委託された不動産管理業務を営む業者を不動産管理会社、賃借料の延滞保証等の各種サービスを不動産管理会社に提供する業者を不動産賃貸保証会社、賃貸不動産の入居者に住替支援サービスを提供する業者を不動産住替支援会社と呼ぶ。

まず、本実施の形態に係る不動産賃貸管理業務支援システムの全体構成について説明する。

図１に、本実施の形態に係る不動産賃貸管理業務支援システムの概略構成を示す。

図示するように、この不動産賃貸管理業務支援システムには、インターネット等のネットワーク５０を介して相互に接続された複数の情報処理装置１０，２０，３０，４０Ａ，．．．，４０Ｚが含まれる。

これらの情報処理装置１０，２０，３０，４０Ａ，．．．，４０Ｚのうち、少なくとも１台の情報処理装置１０は、不動産賃貸保証会社が保守する賃貸保証業務支援装置であり、少なくとも他の１台の情報処理装置２０は、不動産住替支援会社が保守する住替支援装置である。その他の情報処理装置３０，４０Ａ，．．．，４０Ｚには、第三者機関が保有するデータベースサーバ３０、および、不動産賃貸保証会社と代理店契約を締結した不動産管理会社が保守する会員端末４０Ａ，．．．，４０Ｚ、等が含まれている。なお、これらの情報処理装置１０，２０，３０，４０Ａ，．．．，４０Ｚは、いずれも、ＣＰＵがハードディスク等の外部記憶装置からメモリにプログラムをロードして実行可能な通常のコンピュータとしてのハードウエア構成（外部記憶装置、メモリ、ＣＰＵ、キーボード等の入力装置、ディスプレイおよびプリンタ等の出力装置、ネットワークインターフェース、等）を備えている。

このようなシステム構成において、賃貸保証業務支援装置１０は、賃貸保証引受け可否を判断するための材料として賃貸不動産の入居者の信用力を定期的に格付する。また、住替支援装置２０は、この格付け結果（ランク）を利用して、より現状にあった不動産への住み替えを賃貸不動産の入居者に提案する。以下、不動産賃貸保証業務支援装置１０および住替支援装置２０のそれぞれについて説明する。

賃貸保証業務支援装置１０は、インストールされた所定のプログラム（不動産賃貸保証業務支援プログラム等）の実行によって、不動産賃貸保証業務支援サービスを提供するための機能構成を実現する。説明の便宜上、ここでは、不動産賃貸保証業務支援サービスのうち、特に与信審査支援サービスに関連する機能構成のみを抽出する。すなわち、賃貸保証業務支援装置１０は、与信審査支援サービスの提供に際して参照されるデータテーブルが格納されたデータベース記憶部１０１と、与信審査支援サービス提供処理を実行する格付処理部１０２と、ネットワーク５０を介した通信を制御するデータ送受信部１０３と、を実現する。なお、このような機能構成を実現する不動産賃貸管理業務支援プログラムは、光ディスク等の記憶媒体からハードディスクにインストールされたものであってもよいし、ネットワーク５０を介してハードディスクにインストールされたものであってもよい。

ここで、データベース記憶部１０１内には、与信審査支援サービスの提供に必要な各種データが登録された以下のデータテーブル１０１１〜１０１６が格納されている。これらのデータテーブル１０１１〜１０１６のデータ構造を、図２（Ａ）〜（Ｄ）および図３（Ａ）に示す。

図２（Ａ）に示すように、入居管理データテーブル１０１１には、入居者（または入居希望者）ごとに、入居者（または入居希望者）に付与された顧客ＩＤ１０１１１、入居申込みの際等に提供された申告情報１０１１２、賃貸料支払に関する信用力の判断材料として用いられる信用力評価情報１０１１３、入居中の賃貸物件（または入居を希望する賃貸物件：以下、入居希望物件と呼ぶ）の物件ＩＤ１０１１４、および賃貸保証引受けの可否を表す保証可否情報１０１１５が登録される。ここで、申告情報１０１１２は、例えば、氏名、生年月日、連絡先（住所、電話番号等）、職業情報（勤務先、勤務地、勤務歴等）等の本人特定情報の他、税込み年収額、家族構成等を含んでおり、これらの情報に変更が生じたときには、適宜なタイミングで最新の状態に更新される。また、信用力評価情報１０１１３は、例えば、現在からさかのぼって所定の期間内（例えば過去１年間）における賃貸料支払状況の格付ランク（支払状況格付ランク）、現在の賃貸料支払能力の格付ランク（支払能力格付ランク）、申告情報１０１１２から判断される安定性の格付ランク（安定性格付ランク）、等を含んでいる。

図２（Ｂ）に示すように、生活費予測データテーブル１０１６には、家族構成別に、家族構成パターン１０１６１、および１年間の消費支出の予測額（生活費予測額）１０１６２が登録されている。

図２（Ｃ）に示すように、支払能力格付基準テーブル１０１３には、賃貸料支払能力の優良度を示すランクごとに、ランク記号１０１３１、および賃貸料の支払にあてられる予測金額の範囲（賃貸料支払余力範囲）１０１３２が登録されている。この支払能力格付基準テーブル１０１３によれば、例えば、賃貸料の支払にあてられる予測金額の上限がＸＸＸ_１円以上と予測される場合、賃貸料支払能力は最上位「Ａ」にランク付けされる。

図示していないが、滞納管理データテーブル１０１２には、入居者ごとに、入居者の顧客ＩＤ、各月に支払うべき賃貸料、および賃貸料支払履歴情報が登録されている。ここで、賃貸料支払履歴情報には、現在からさかのぼって所定の期間内における各月の賃貸料の支払状況（賃貸料支払の有無、賃貸料滞納の有無）を表す情報が登録されている。なお、新規の入居希望者が後述の初期与信において賃貸保証引受け可能と判断され、所定の手続きを完了した場合、その入居希望者について、入居管理データテーブル１０１１のＩＤ１０１１１と共通のＩＤを含む新たなレコードが滞納管理データテーブル１０１２に追加され、以後、各月の賃貸料支払の有無に応じて賃貸料支払履歴情報が更新される。

図２（Ｄ）に示すように、支払状況格付基準データテーブル１０１５には、賃貸料支払状況の優良度合いを示すランクごとに、ランク記号１０１５１、および現在からさかのぼって所定の期間内において発生した解決済み賃貸料滞納回数の範囲１０１５２が登録されている。この支払状況格付基準データテーブル１０１５によれば、例えば、過去所定の期間内に賃貸料の滞納がない場合（賃貸料滞納回数：０）には、賃貸料支払状況は最上位「Ａ」とランク付けされ、過去所定の期間内に解決した賃貸料滞納が１回である場合（賃貸料滞納回数：１回）には、賃貸料支払状況は第２位「Ｂ」とランク付けされる。また、未解決の賃貸料滞納が１回でもあれば、賃貸料支払状況の優良度は最下位「Ｚ」にランク付けされる。

図３（Ａ）に示すように、賃貸物件管理データテーブル１０１４には、不動産管理会社が取り扱う賃貸不動産物件ごとに、賃貸不動産物件に割り当てられた物件ＩＤ１０１４１、不動産管理会社に付与された会員ＩＤ１０１４２、賃貸料１０１４３、入居のための初期費用概算額１０１４４、賃貸不動産物件に関するデータ（賃貸物件情報）１０１４５、および入居者の有無を表す契約状況情報１０１４６、が登録されている。ここで用いられる賃貸物件情報１０１４５には、所在地住所、建物情報（間取り、面積等）等が含まれる。

なお、ここで示したデータテーブル１０１１〜１０１６の格納情報は一例であり、必要に応じて、いずれかのデータテーブル１０１１〜１０１６に他の情報が格納されていてもよい。例えば、交通機関に関する情報（最寄り駅、最寄り駅からの交通手段および所要時間）、他の建物情報（戸建およびマンションの別、新築および中古の別、方位等）、設備条件（駐車場の有無等）等、不動産賃貸の意思決定に際して判断材料として用いられる他の情報が賃貸物件情報１０１４５に含まれていてもよい。

一方、住替支援装置２０は、インストールされた所定のプログラム（不動産住替支援プログラム等）の実行によって、住替支援サービスを提供するための機能構成を実現する。すなわち、住替支援装置２０は、住替支援サービスの提供に際して参照されるデータテーブルが格納されたデータベース記憶部２０１、住替支援サービス提供処理を実行する住替支援処理部２０２、およびネットワーク５０を介した通信を制御するデータ送受信部２０３、を実現する。住替支援処理部２０２には、入居者の信用力に応じた住替物件候補を選定する住替物件候補選定部２０２１と、入居者の信用力に応じた販売物件候補を選定する販売物件候補選定部２０２２と、が含まれる。なお、このような機能構成を実現する不動産住替支援プログラムは、光ディスク等の記憶媒体からハードディスクにインストールされたものであってもよいし、ネットワーク５０を介してハードディスクにインストールされたものであってもよい。

ここで、データベース記憶部２０１内には、住替支援サービスの提供に必要な各種データが登録された以下のデータテーブル２０１１〜２０１３が格納されている。これらのデータテーブル２０１１〜２０１３のデータ構造を、図３（Ｂ）および図４（Ａ）、（Ｂ）に示す。

図３（Ｂ）に示すように、間取り予測データテーブル２０１１には、家族構成別に、家族構成パターン２０１１１、および住居の間取りの予測構成（間取り予測構成）２０１１２が登録されている。

図４（Ａ）に示すように、販売物件管理テーブル２０１２には、不動産管理会社が売買を仲介する販売不動産物件（販売物件）ごとに、販売物件に割り当てられた物件ＩＤ２０１２１、不動産管理会社の会員ＩＤ２０１２２、および販売物件に関するデータ（販売物件情報）２０１２３、が登録される。ここで用いる販売物件情報２０１２３には、例えば、販売価格、所在地住所、間取り、面積等が含まれている。

図４（Ｂ）に示すように、賃貸物件管理テーブル２０１３には、不動産管理会社が取り扱う賃貸不動産物件（賃貸物件）ごとに、賃貸物件に割り当てられた物件ＩＤ２０１３１、不動産管理会社の会員ＩＤ２０１３２、賃貸料２０１３３、入居のための初期費用概算額２０１３４、賃貸不動産物件に関するデータ（賃貸物件情報）２０１３５、入居者の有無を表す契約状況情報２０１３６、および賃貸料の高低を段階的に表した格付けランク（賃貸料ランク）２０１３７が登録されている。ここで用いられる賃貸物件情報２０１３５には、例えば、所在地住所、建物情報（間取り、面積等）等が含まれる。

なお、ここで示したデータテーブル２０１１〜２０１３の格納情報は一例であり、必要に応じて、いずれかのデータテーブル２０１１〜２０１３に他の情報が格納されていてもよい。例えば、交通機関に関する情報（最寄り駅、最寄り駅からの交通手段および所要時間）、他の建物情報（戸建およびマンションの別、新築および中古の別、方位等）、設備条件（駐車場の有無等）等、不動産賃貸または購入の意思決定に際して判断材料として用いられる他の情報が賃貸物件情報２０１３５または販売物件情報２０１２３に含まれていてもよい。

つぎに、不動産賃貸保証業務支援装置１０が実行する与信審査支援サービス提供処理について説明する。

ここでは、賃貸不動産の入居希望者について行われる初期与信、各賃貸不動産の入居者について定期的に行われる途上与信、および、賃貸料を滞納した入居者について行われる回収与信における各審査処理を個別に説明する。
（１−１）初期与信
図５（Ａ）は、与信審査支援サービス提供処理のうち、初期与信審査に関連する処理のフローチャートである。

賃貸保証業務支援装置１０は、いずれかの会員端末４０Ａ〜４０Ｚから、新規の入居希望者が入居申込みの際に提供した定性情報（以下、申告情報と呼ぶ）および入居希望物件の物件ＩＤを含む登録リクエストを受け付けると、以下の処理を実行する。

まず、格付処理部１０２は、この登録リクエストに応じて入居管理データテーブル１０１１に新規レコード（以下、初期与信対象レコードと呼ぶ）を追加し、この初期与信対象レコードに、新規の顧客ＩＤ１０１１１、申告情報１０１１２および入居希望物件の物件ＩＤ１０１１４を登録する。また、格付処理部１０２は、申告情報から本人特定情報を取り出し、この本人特定情報を含む信用情報取得リクエストを、データ送受信部１０３を介して第三者機関データベース３０に送信する。

格付処理部１０２は、本人特定情報によって特定される入居希望者の信用情報を取得すると（Ｓ４０）、この信用情報と申告情報１０１１２とに基づき以下の格付け処理（Ｓ４１）を実行する。

格付処理部１０２は、予め定めたスコアリングモデルを用いて申告情報をスコアリングし、ランク記号とスコア合計値との対応表にしたがって申告情報の格付ランクを決定する。そして、このランク値を、初期与信対象レコードの信用力評価情報１０１１３の安定性格付ランクとして、入居管理データテーブル１０１１に登録する（Ｓ４１Ａ）。

また、格付処理部１０２は、信用情報に含まれる借入金額を、申告情報に含まれる税込み年収額から差し引くことによって可処分所得予測額を算出する（Ｓ４１Ｂ）。そして、申告情報に含まれる家族構成と合致する家族構成パターン１０１６１に対応付けられた生活費予測額１０１６２を生活費予測データテーブル１０１６から読み出し、可処分所得予測額と所定の係数との積から生活費予測額１０１６２を差し引くことによって賃貸料支払余力総額を算出する（Ｓ４１Ｃ）。さらに、この賃貸料支払余力総額が含まれる賃貸料支払余力範囲１０１３２に対応付けられたランク記号１０１３１を支払能力格付基準テーブル１０１３から読み出し、このランク記号１０１３１を、初期与信対象レコードの信用力評価情報１０１１３の支払能力格付ランクとして、入居管理データテーブル１０１１に登録する（Ｓ４１Ｄ）。

その後、格付処理部１０２は、入居希望物件の物件ＩＤに対応付けられた賃貸料１０１４３を賃貸物件管理テーブル１０１４から読み出し、この賃貸料１０１４３から求まる年間賃貸料Ｔと賃貸料支払余力総額Ｋとを比較する。その結果、賃貸料支払余力総額Ｋと年間賃貸料Ｔとの差分額（Ｋ−Ｔ）が所定値以上である場合には原則賃貸保証引受け可と判断し、それ以外の場合には原則賃貸保証引受け不可と判断する。そして、この判断結果を、賃貸料支払余力総額Ｋと年間賃貸料Ｔとの差分額（Ｋ−Ｔ）、支払能力格付ランク、安定性格付ランク、信用情報、および申告情報とともにディスプレイに出力する（Ｓ４２）。

担当者は、これらを判断材料として参照しながらいわゆる初期与信審査を行い、賃貸保証引受けの可否を総合的に判断する。例えば、原則賃貸保証引受け可と判断された場合であっても、担当者は、表示中の信用情報に異動情報等が含まれることを確認すれば、賃貸保証引受け不可と最終判断することもある。また、原則賃貸保証引受け不可と判断された場合であっても、担当者は、表示中の賃貸料支払余力総額Ｋと年間賃貸料Ｔとの差分額（Ｋ−Ｔ）が所定の許容範囲以内（すなわち、賃貸料支払余力総額Ｋ≒年間賃貸料Ｔ）であり、表示中の安定性格付ランクが所定ランク以上であることを確認すれば、賃貸保証引受け可と最終判断することもある。

担当者が、賃貸保証引受け可否の最終判断結果を、初期与信対象レコードの保証可否情報１０１１５として入居管理データテーブル１０１１に登録し、その後、所定手続の完了を確認してから、入居希望者の顧客ＩＤおよび入居希望物件の物件ＩＤを含む入居者登録指示を賃貸保証業務支援装置１０に入力すると、格付処理部１０２は、この入居者登録指示に応じて、賃貸物件管理テーブル１０１４の登録レコードのうち、入居希望物件の物件ＩＤに合致する物件ＩＤ１０１４１を含むレコードの契約状況情報１０１４６を「入居済」に更新するとともに、このレコードの賃貸料１０１４３を読み出し、この賃貸料１０１４３と入居希望者の顧客ＩＤとを含む新規レコードを滞納管理データテーブル１０１２に追加する。以後、この入居希望者（入居者）の賃貸料支払い状況は、滞納管理データテーブル１０１２により管理される。

（１−２）途上与信
図５（Ｂ）は、与信審査支援サービス提供処理のうち、途上与信審査に関連する処理のフローチャートである。

賃貸保証業務支援装置１０は、定期的に、各入居者について以下の処理を実行する。なお、ここでは、入居管理データテーブル１０１１の申告情報１０１１２を最新の状態に保つためのメンテナンス作業は事前に終了していることとする。

格付処理部１０２は、入居管理データテーブル１０１１からいずれかの１つのレコードを途上与信対象レコードとして選択し（Ｓ５０）、この途上与信対象レコードから最新の申告情報１０１１２を読み出す。そして、この申告情報１０１１２から本人特定情報を取り出し、この本人特定情報を含む信用情報取得リクエストを第三者機関データベース３０に送信する。

格付処理部１０２は、本人特定情報に合致する最新の信用情報を第三者機関データベース３０から取得すると（Ｓ５１）、この最新の信用情報と申告情報１０１１２とに基づき以下の格付け処理（Ｓ５２）を実行する。

格付処理部１０２は、予め定めたスコアリングモデルを用いて最新の申告情報をスコアリングし、ランク記号とスコア合計値との対応表にしたがって最新の申告情報の格付ランクを決定する。そして、途上与信対象レコードの信用力評価情報１０１１３に含まれる安定性格付ランクを、このランク値で更新する（Ｓ５２Ａ）。

また、格付処理部１０２は、最新の信用情報に含まれる借入金額を、最新の申告情報に含まれる税込み年収額から差し引くことによって最新の可処分所得予測額を算出する（Ｓ５２Ｂ）。そして、最新の申告情報に含まれる家族構成と合致する家族構成パターン１０１６１に対応付けられた生活費予測額１０１６２を生活費予測データテーブル１０１６から読み出し、最新の可処分所得予測額と所定の係数との積から生活費予測額１０１６２を差し引くことによって現在の賃貸料支払余力総額を算出する（Ｓ５２Ｃ）。さらに、この現在の賃貸料支払余力総額が含まれる賃貸料支払余力範囲１０１３２に対応付けられたランク記号１０１３１を支払能力格付基準テーブル１０１３から読み出し、途上与信対象レコードの信用力評価情報１０１１３に含まれる支払能力格付ランクを、このランク記号１０１３１で更新する（Ｓ５２Ｄ）。

その後、格付処理部１０２は、途上与信対象レコードの顧客ＩＤ１０１１１に合致する顧客ＩＤに対応付けられた賃貸料支払履歴情報を滞納管理データテーブル１０１２から読み出し、この賃貸料支払履歴情報に基づき、現在からさかのぼって所定の期間内に発生した解決済み賃貸料滞納回数を集計する。そして、この集計値を含む範囲１０１５２に対応付けられたランク記号１０１５１を支払状況格付基準データテーブル１０１５から読み出し、途上与信対象レコードの信用力評価情報１０１１３に含まれる支払状況格付ランクを、このランク記号１０１５１で更新する（Ｓ５２Ｅ）。

その後、格付処理部１０２は、途上与信対象レコードの物件ＩＤ１０１１４に合致する物件ＩＤ１０１４１に対応付けられた賃貸料１０１４３を賃貸物件管理テーブル１０１４から読み出し、この賃貸料１０１４３から求まる年間賃貸料Ｔと現在の賃貸料支払余力総額Ｋとを比較する。その結果、現在の賃貸料支払余力総額Ｋと年間賃貸料Ｔとの差分額（Ｋ−Ｔ）が所定値以上であり、かつ、支払状況格付ランクが最上位「Ａ」を示している場合には原則賃貸保証引受け維持可と判断し、それ以外の場合には原則賃貸保証引受け維持不可と判断する。そして、この判断結果を、現在の賃貸料支払余力総額Ｋと年間賃貸料Ｔとの差分額（Ｋ−Ｔ）、支払能力格付ランク、支払状況格付ランク、安定性格付ランク、最新の信用情報、および最新の申告情報とともにディスプレイに出力する（Ｓ５３）。

担当者は、これらを判断材料として参照しながらいわゆる途上与信審査を行い、賃貸保証引受け維持の可否を総合的に判断する。例えば、原則賃貸保証引受け維持可と判断された場合であっても、担当者は、最新の信用情報に異動情報等が含まれることを確認すれば、賃貸保証引受け維持不可と最終判断することもある。また、原則賃貸保証引受け維持不可と判断された場合であっても、担当者は、表示中の賃貸料支払余力総額Ｋと年間賃貸料Ｔとの差分額（Ｋ−Ｔ）が所定の許容範囲以内（すなわち、賃貸料支払余力総額Ｋ≒年間賃貸料Ｔ）であり、表示中の安定性格付ランクが所定ランク以上であれば、賃貸保証引受け維持可と判断することもある。

担当者が、賃貸保証引受け可否の最終判断結果で途上与信対象レコードの保証可否情報１０１１５を更新すると、格付処理部１０２は、入居管理データテーブル１０１１からすべてのレコードを途上与信対象レコードとして選択したか否かを判断する（Ｓ５４）。その結果、入居管理データテーブル１０１１に未選択レコードが存在していれば（Ｓ５４でＮＯ）、格付処理部１０２は、それらの未選択レコードのなかからいずれかのレコードを新たな途上与信対象レコードとして選択して（Ｓ５５）、Ｓ５１以降の処理を繰り返す。一方、賃貸人管理データテーブル１０１１に未選択レコードが存在していなければ（Ｓ５４でＹＥＳ）、格付処理部１０２は、入居管理データテーブル１０１１のすべてのレコードを含む定期住替支援リクエストを住替支援装置２０に送信する。

（１−３）回収与信
図６（Ａ）は、与信審査支援サービス提供処理のうち、回収与信審査に関連する処理のフローチャートである。

いずれかの入居者（以下、滞納入居者と呼ぶ）が賃貸料を滞納した場合、賃貸保証業務支援装置１０は、以下の処理を実行する。

格付処理部１０２は、顧客ＩＤを含む申告情報表示指示を担当者から受け付けると、滞納入居者の顧客ＩＤに対応付けられた申告情報１０１１２を入居管理データテーブル１０１１から読み出し、この申告情報１０１１２をディスプレイに表示する。担当者は、滞納入居者からヒアリングを行いながら、滞納入居者の現状と表示中の申告情報１０１１２との相違を確認する。このとき、滞納入居者の現状と表示中の申告情報１０１１２とに相違が発生していれば、担当者は、滞納入居者の現状に対応する新たなデータで、入居管理データテーブル１０１１の申告情報１０１１２を更新する（Ｓ６０）。

その後、担当者が、滞納入居者の顧客ＩＤを含む再与信指示を賃貸保証業務支援装置１０に入力すると、格付処理部１０２は、この指示に応じて、滞納入居者の顧客ＩＤ１０１１１を含むレコード（回収与信対象レコード）の申告情報１０１１２を入居管理データテーブル１０１１から読み出す。そして、この申告情報１０１１２から本人特定情報を取り出し、この本人特定情報を含む信用情報取得リクエストを第三者機関データベース３０に送信する。

格付処理部１０２は、本人特定情報に合致する最新の信用情報を第三者機関データベース３０から取得すると（Ｓ６１）、この最新の信用情報と最新の申告情報１０１１２とに基づき以下の格付処理（Ｓ６２）を実行する。

格付処理部１０２は、予め定めたスコアリングモデルを用いて最新の申告情報をスコアリングし、ランク記号とスコア合計値との対応表にしたがって最新の申告情報の格付ランクを決定する。そして、途上与信対象レコードの信用力評価情報１０１１３に含まれる安定性格付ランクを、このランク値で更新する（Ｓ６２Ａ）。

また、格付処理部１０２は、最新の信用情報に含まれる借入金額を、最新の申告情報に含まれる税込み年収額から差し引くことによって最新の可処分所得予測額を算出する（Ｓ６２Ｂ）。そして、最新の申告情報に含まれる家族構成と合致する家族構成パターン１０１６１に対応付けられた生活費予測額１０１６２を生活費予測データテーブル１０１６から読み出し、最新の可処分所得予測額と所定の係数との積から生活費予測額１０１６２を差し引くことによって現在の賃貸料支払余力総額を算出する（Ｓ６２Ｃ）。さらに、この現在の賃貸料支払余力総額を含む賃貸料支払余力範囲１０１３２に対応付けられたランク記号１０１３１を支払能力格付基準テーブル１０１３から読み出し、回収与信対象レコードの信用力評価情報１０１１３に含まれる支払能力格付ランクを、このランク記号１０１３１で更新する（Ｓ６２Ｄ）。

その後、格付処理部１０２は、回収与信対象レコードの顧客ＩＤ１０１１１に合致する顧客ＩＤに対応付けられた賃貸料支払履歴情報を滞納管理データテーブル１０１２から読み出し、この賃貸料支払履歴情報に基づき、現在からさかのぼって所定の期間内に発生した解決済み賃貸料滞納回数を集計する。そして、この集計値を含む範囲１０１５２に対応付けられたランク記号１０１５１を支払状況格付基準データテーブル１０１５から読み出し、回収与信対象レコードの信用力評価情報１０１１３に含まれる支払状況格付ランクを、このランク記号１０１５１で更新する（Ｓ６２Ｅ）。

その後、格付処理部１０２は、回収与信対象レコードの物件ＩＤ１０１１４に合致する物件ＩＤ１０１４１に対応付けられた賃貸料１０１４３を賃貸物件管理テーブル１０１４から読み出し、この賃貸料１０１４３から求まる年間賃貸料Ｔと現在の賃貸料支払余力総額Ｋとを比較する。その結果、現在の賃貸料支払余力総額Ｋと年間賃貸料Ｔとの差分（Ｋ−Ｔ）が所定値以上であり、支払状況格付ランクが所定ランク以上である場合には、原則賃貸保証引受け維持可と判断し、それ以外の場合には原則賃貸保証引受け維持不可と判断する。そして、この判断結果を、現在の賃貸料支払余力総額Ｋと年間賃貸料Ｔとの差分額（Ｋ−Ｔ）、支払能力格付ランク、支払状況格付ランク、安定性格付ランク、最新の信用情報、および最新の申告情報とともにディスプレイに出力する（Ｓ６３）。

担当者は、これらを判断材料として参照しながらいわゆる回収与信審査を行い、途上与信の場合と同様、賃貸保証引受け維持の可否を総合的に判断する。

担当者が、賃貸保証引受け可否の最終判断結果で回収与信対象レコードの保証可否情報１０１１５を更新すると、格付処理部１０２は、入居管理データテーブル１０１１から回収与信対象レコードを読み出し、この回収与信対象レコードの保証可否情報１０１１５が賃貸保証引き受け不可を示していれば、この回収与信対象レコードを含む回収後住替支援リクエストを住替支援装置２０に送信する。

つぎに、住替支援装置２０が実行する住替支援サービス提供について説明する。

ここでは、途上与信に連動して行われる住替支援サービス、および回収与信に連動して行われる住替支援サービスを個別に説明する。

（２−１）途上与信に連動して行われる住替支援サービス
図６（Ｂ）は、途上与信に連動して行われる住替支援サービス提供処理のフローチャートである。

住替支援装置２０は、賃貸保証業務支援装置１０から定期住替支援リクエストを受け付けると、以下の処理を実行する。

まず、販売物件選定部２０２２は、定期住替支援リクエストに含まれるレコードから、いずれか１つのレコードを住替支援対象レコードとして選択し（Ｓ７０）、この住替支援対象レコードが既定の購入提案条件を満たしているか否か判断する（Ｓ７１）。ここでは、例えば、申告情報１０１１２の職業情報より定まる勤続年数が１年以上であり、かつ、信用力評価情報１０１１３に含まれるすべての格付ランクが最上位「Ａ」を示していることを購入提案条件とする。

その結果、住替支援対象レコードが購入提案条件を満たしていれば（Ｓ７１でＹＥＳ）、販売物件選定部２０２２は、住替支援対象レコードの申告情報１０１１２に含まれる税込み年収および年齢に基づき、最長ローンを組んだ場合における借入限度額を算出するとともに、住替支援対象レコードの申告情報１０１１２の家族構成に合致する家族構成パターン２０１１１に対応付けられた間取り予測構成２０１１２を、提案間取りとして間取り予測データテーブル２０１１から読み出す（Ｓ７２）。そして、提案間取りに合致する間取りおよび借入限度額以下の販売価格を含む販売物件情報２０１２３を販売物件管理テーブル２０１２で検索する。該当する販売物件情報２０１２３が存在していた場合、販売物件選定部２０２２は、それらの販売物件情報２０１２３を含むレコードを販売物件管理テーブル２０１２から読み出し、そのレコードのリストを、販売物件候補リストとして住替支援対象レコードに対応付けて保存する（Ｓ７３）。

一方、住替支援対象レコードが既定の購入提案条件を満たしていなければ（Ｓ７１でＮＯ）、販売物件選定部２０２２は、住替支援対象レコードを住替物件選定部２０２１に渡す。これを受けて、住替物件選定部２０２１は、住替支援対象レコードが既定の住替提案条件を満たしているか否かを判断する（Ｓ７４）。具体的には、住替支援対象レコードの物件ＩＤ１０１１４と合致する物件ＩＤ２０１３１に対応付けられた賃貸料ランク２０１３７を賃貸物件管理データテーブル２０１３から読み出し、この賃貸料ランク２０１３７が住替支援対象レコードの信用力評価情報１０１１３の支払能力格付ランクより上位に相当すれば、住替提案条件を満たすと判断する。

その結果、住替支援対象レコードが住替提案条件を満たしていれば（Ｓ７４でＹＥＳ）、住替物件選定部２０２１は、住替支援対象レコードの信用力評価情報１０１１３の支払能力格付ランク以下に相当する賃貸料ランク２０１３７と、入居者無しを表す契約状況情報２０１３６とを含むレコードを賃貸物件管理データテーブル２０１３から検索する（Ｓ７５）。

その結果、該当するレコードが存在していれば、住替物件選定部２０２１は、さらに、それらのレコードから、提案間取り以上の広さの間取りが賃貸物件情報２０１３５に含まれているレコードを絞り込む（Ｓ７６）。この絞り込みにより１つ以上のレコードが得られれば、それらのレコードのリストを、住替物件候補リストとして住替支援対象レコードに対応付けて保存する。一方、この絞り込みによりレコードが得られなければ、絞り込み前のレコードのリストを、住替物件候補リストとして住替支援対象レコードに対応付けて保存する（Ｓ７７）。このとき、住替物件候補リストは、賃貸物件情報２０１３５の間取りが広い順、または、住替支援対象レコードの申告情報１０１１２の住所または勤務地から賃貸物件情報２０１３５の所在地住所までの距離が近い順にソートされていることが好ましい。

その後、すべてのレコードを住替支援対象レコードとして選択したか否かを判断する（Ｓ７８）。

その結果、未選択レコードが存在していれば（Ｓ７８でＮＯ）、それらの未選択レコードのなかからいずれかのレコードを新たな住替支援対象レコードとして選択して（Ｓ７９）、Ｓ７１以降の処理を繰り返す。

一方、未選択レコードが存在していなければ（Ｓ７８でＹＥＳ）、以上の処理により得られた販売物件候補リストまたは住替物件候補リストを住替支援対象レコードに対応付けて、出力装置から出力する。担当者は、これを参照することにより、信用力評価情報１０１１３に含まれるすべての格付ランクが最上位「Ａ」を示す入居者に対しては、その入居者の家族構成に適した間取りの物件の購入を提案し、現在の賃貸料支払余力総額が賃貸料を下回っている可能性のある入居者に対しては、途上与信の段階（すなわち、賃貸料の滞納発生前の段階）で、電話、ダイレクトメール等により、現在の賃貸料支払余力総額で居住可能な賃貸物件を、家族構成に適した間取り、勤務先または現住所からの距離等の条件ごとに紹介し、そこへの住替を提案する。このとき、担当者は、住替物件候補リストの各レコードに含まれる初期費用概算額１０１４４を、住替物件候補へ入居するための初期費用見積りとして提供できる。

（２−２）回収与信に連動して行われる住替支援サービス
住替支援装置２０は、賃貸保証業務支援装置１０から回収後住替支援リクエストを受け付けると、以下に示すように、Ｓ７４〜Ｓ７７と同様な処理を実行する。

まず、住替物件選定部２０２１は、途上与信に連動して行われる住替支援サービスの場合と同様、回収後住替支援リクエストに含まれる住替支援対象レコードが既定の住替提案条件を満たしているか否かを判断する（Ｓ７４）。

その結果、住替支援対象レコードが住替提案条件を満たしていれば（Ｓ７４でＹＥＳ）、住替物件選定部２０２１は、住替支援対象レコードの信用力評価情報１０１１３の支払能力格付ランク以下に相当する賃貸料ランク２０１３７と、入居者無しを表す契約状況情報２０１３６とを含むレコードを賃貸物件管理データテーブル２０１３から検索する（Ｓ７５）。さらに、住替支援対象レコードの申告情報１０１１２の家族構成に合致する家族構成パターン２０１１１に対応付けられた間取り予測構成２０１１２を、提案間取りとして間取り予測データテーブル２０１１から読み出し、Ｓ７５で検索したレコードから、提案間取り以上の広さの間取りが賃貸物件情報２０１３５に含まれているレコードを絞り込む（Ｓ７６）。この絞り込みにより１つ以上のレコードが得られれば、それらのレコードのリストを、住替物件候補リストとして住替支援対象レコードに対応付けて保存する。一方、この絞り込みによりレコードが得られなければ、絞り込み前のレコードのリストを、住替物件候補リストとして住替支援対象レコードに対応付けて保存する（Ｓ７７）。

その後、住替物件選定部２０２１は、住替物件候補リストを住替支援対象レコードに対応付けて、出力装置から出力する。担当者は、住替物件候補リストと住替支援対象レコードとの対応情報を参照することにより、滞納入居者に対して、例えば、電話、ダイレクトメール等を利用して、現在の賃貸料支払余力総額で居住可能な別の賃貸物件への住替を提案する。

以上、本発明の一実施の形態について説明した。

本実施の形態によれば、住替支援装置２０が、途上与信の判断材料とされた格付け（ランク）を利用して、入居者の現在の賃貸料支払余力総額で居住可能な住替物件候補リストを出力するので、担当者は、この住替物件候補リストの内容を参照することによって、途上与信の段階（すなわち賃貸料の滞納発生前の段階）で、現在の賃貸料支払余力総額が賃貸料を下回っている可能性のある入居者に対して、現在の賃貸料支払余力総額で居住可能な別の賃貸物件への住替を提案することができる。これにより、賃貸料の滞納を未然に防止することができる。

また、住替物件候補リストには、各住替物件候補の初期費用概算額が含まれているので、担当者は、例えば入居者からの求め等に応じて、住替物件候補へ入居するための初期費用概算額の見積りを迅速に提供することができる。このため、入居者は、初期費用を含めた予算立てを行った上で、いずれかの住替物件候補へ住替をするか否かを判断することができる。

また、現在の賃貸料支払余力総額で居住可能な賃貸物件のなかに、入居者の家族構成に適した間取りの賃貸物件が存在していれば、それらが優先的に住替物件候補リストとしてリストアップされるので、担当者は、入居者の家族構成に適した間取りの別の賃貸物件を優先的に紹介することができる。住替物件候補リストが、間取りの広い順、または、現住所または勤務地からの距離が近い順にソートして出力されるようにすれば、担当者は、そのような賃貸物件を優先的に紹介することができる。これにより、入居者は、現在の支払能力の範囲内でより有利な条件の賃貸物件を知ることができる。

また、住替支援装置２０は、信用力評価情報１０１１３に含まれるすべての格付ランクが最上位「Ａ」を示す入居者（信用度の高い入居者）について、その入居者の家族構成に適した間取りの販売物件候補リストを出力するので、担当者は、電話、ダイレクトメール等を利用して、それらの入居者に対して、その入居者の家族構成に適した間取りの物件の購入を提案することができる。これにより、担当者は、信用度の高い入居者を見込み客として獲得することができる。

また、住替支援装置２０は、賃貸料の滞納が発生した場合、回収与信の判断材料とされた格付け（ランク）を利用して、入居者の現在の賃貸料支払余力総額で居住可能な住替物件候補リストを出力するので、担当者は、この住替物件候補リストの内容を参照することによって、賃貸料支払が困難となった滞納入居者に対して、より安価な賃貸物件への住替を提案することができる。これにより、不動産の明け渡しをめぐるトラブルの発生を防止することができる。

なお、本発明は上記の実施の形態に限定されるものではなく、その要旨の範囲内において数々の変形が可能である。

例えば、上記の実施の形態では、滞納入居者に対してより安価な賃貸物件への住替を提案しているが、この提案に付随して例えば自治体の助成制度の利用を提案するようにしてもよい。このようにする場合には、自治体の助成制度またはＮＰＯの支援活動の内容が登録されたデータテーブルを住替支援装置２０の管理データベースに準備しておき、住替物件選定部２０２１が、住替支援対象レコードの申告情報の住所に対応する自治体の助成制度またはＮＰＯの支援活動の内容を読み出し、これを住替物件候補リストとともに表示するようにすればよい。これにより、担当者は、滞納入居者に対して、よい安価な住替物件への住替とともに助成制度の利用やＮＰＯへの相談を提案することができる。

また、上記の実施の形態において、図１に示す賃貸保証業務支援装置１０および住替支援装置２０は、同じコンピュータ上に構築されるものでもよい。あるいは、複数のコンピュータがネットワークで相互接続されたコンピュータシステム上に構築されるものでもよい。

また、上記の実施の形態では、不動産管理業務を営む業者、賃借料の延滞保証等の各種サービスを提供する業者、および住替支援サービスを提供する業者を、それぞれ別の会社として説明したが、当然のことながら、本発明はこれに限定されない。これらの業務・サービスを同一の者が行ってもよいし、あるいは、これらの業務・サービスのそれぞれを複数の者の連携により行うようにしてもよい。

１０：賃貸保証業務支援装置、２０：住替支援装置、３０：第三者機関が保有するデータベースサーバ、４０Ａ，．．．，４０Ｚ：会員端末、５０：ネットワーク、１０１：データベース記憶部、１０２：格付処理部、１０３：データ送受信部、２０１：データベース記憶部、２０２：住替支援処理部、２０３：データ送受信部、２０２１：住替物件候補選定部、２０２２：販売物件候補選定部

Claims (3)

1. 賃貸不動産物件の入居者の住替を支援する不動産賃貸業務支援システムであって、
   それぞれ賃貸料を段階的に表した賃貸料ランクが対応付けられた複数の賃貸不動産物件に関する物件情報、および販売不動産物件に関する物件情報が格納されたデータ記憶手段と、
   途上与信タイミングで前記入居者の賃貸料支払能力を格付けする格付手段からのリクエストに応じて、前記格付手段によって賃貸料支払能力ランクが付与された前記入居者に提案する物件情報を、前記データ記憶手段から読み出して出力する住替支援手段と、を備え、
   前記住替支援手段は、
   前記格付手段により基準ランク以上の賃貸料支払能力ランクが付与された前記入居者については、前記販売不動産物件の物件情報を前記データ記憶手段から読み出し、
   前記格付手段によって前記基準ランク未満の賃貸料支払能力ランクが付与された前記入居者については、当該入居者が入居中の前記賃貸不動産物件に対応付けられている賃貸料ランクを前記データ記憶手段から読み出し、当該賃貸料ランクが前記賃貸料支払能力ランクよりも上位のランクに相当すれば、前記賃貸料支払能力ランク以下のランクに相当する賃貸料ランクに対応付けられている前記賃貸不動産物件の物件情報を前記データ記憶手段から読み出す
   ことを特徴とする不動産賃貸業務支援システム。
2. 請求項１に記載の不動産賃貸業務支援システムであって、
   前記データ記憶手段には、それぞれ間取り予測情報が対応付けられた複数の家族構成情報がさらに格納され、
   前記販売不動産物件および前記賃貸不動産物件の物件情報には、それぞれ間取り情報が含まれ、
   前記住替支援手段は、
   前記格付手段からの前記入居者の家族構成情報を含む前記リクエストに応じて、
   前記基準ランク以上の賃貸料支払能力ランクが付与された前記入居者については、当該入居者の家族構成情報に対応付けられている前記間取り予測情報を前記データ記憶手段から読み出し、当該間取り予測情報に対応する前記間取り情報を含む前記販売不動産物件の物件情報を、前記データ記憶手段から読み出し、
   前記基準ランク未満の賃貸料支払能力ランクが付与された前記入居者については、当該入居者の家族構成情報に対応付けられている前記間取り予測情報を前記データ記憶手段から読み出し、前記賃貸料支払能力ランク以下のランクに相当する賃貸料ランクに対応付けられている前記販売不動産物件の物件情報のうち、当該間取り予測情報に対応する前記間取り情報を含む物件情報を、前記データ記憶手段から読み出す
   ことを特徴とする不動産賃貸業務支援システム。
3. 情報処理装置が賃貸不動産物件の入居者に対する住替支援サービス処理を実行する不動産賃貸業務支援方法であって、
   前記情報処理装置は、
   途上与信タイミングで前記入居者の賃貸料支払能力を格付けする格付装置からのリクエストに応じて、前記格付装置によって賃貸料支払能力ランクが付与された前記入居者に提案する物件情報として、
   前記格付装置により基準ランク以上の賃貸料支払能力ランクが付与された前記入居者については、予め記憶装置に記憶されている販売不動産物件に関する物件情報を読み出して出力し、
   前記格付装置により前記基準ランク未満の賃貸料支払能力ランクが付与された前記入居者については、予め前記記憶装置に記憶されている、それぞれ賃貸料を段階的に表した賃貸料ランクが対応付けられた複数の賃貸不動産物件に関する物件情報を用いて、当該入居者が入居中の前記賃貸不動産物件に対応付けられている賃貸料ランクを特定し、当該賃貸料ランクが前記賃貸料支払能力ランクよりも上位のランクに相当すれば、前記賃貸料支払能力ランクよりも下位のランクに相当する賃貸料ランクに対応付けられている前記賃貸不動産物件の物件情報を、前記記憶装置から読み出して出力する
   ことを特徴とする不動産賃貸業務支援方法。

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