JP4671502B2 - 不動産検索システム - Google Patents

Description

【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、住居を新たに選定するに際して、住宅需要者の要因を基にして多数の賃貸不動産及び／または売却不動産の中から適切な候補群を検索して提供し、それらの中から最適なものを容易に選択することを支援する不動産検索システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、或る人が様々な事情から住居を新たに探す際に、住宅需要者の手持の自己資金、収入、家族状況、好み等、住宅取得希望時前後の比較的に短期間での要因を判断基準として、それらを住宅市場の多種多様の物件に当て嵌めて、本人に最適なものと考えられる住宅の所有形態、立地、形状、間取り等を決定するのが一般であった。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、住宅需要者の要因が複雑多岐に亘り、また選択対象の物件も立地、形状、間取り等が千差万別で、更に物件が賃貸住宅、中古住宅、新築住宅の別個の三つの市場に分断され、然もそれらの物件の資料等も不統一なために、それらの比較検討はかなり困難で多大な手数と時間を要し、結局、最適な選定が出来ないで不満足なまま妥協することも多かった。
【０００４】
これまでの住宅市場では右肩上がりの市況により、既取得住宅が不適切であったとしても、値上がり益による買い替えがスムーズに行われ、問題解決が容易であったが、住宅が耐久消費財化した現状では、簡単に問題解決することが出来なくなっている。
【０００５】
また、住宅市場が変化し、所定の期間を定めた定期借地権、定期借家権の制度に適応する供給が始まり、賃貸住宅市場においても定期借家権の大型住宅が登場し始めてきた。更に、従来の賃貸住宅と新築住宅の中間的商品である定期借家権制度利用のオーダー型賃貸住宅も賃貸住宅市場に投入される機運にある。
【０００６】
一方、長寿命中古住宅の評価向上、住宅メーカー保証付中古住宅の登場、住宅の品質確保の推進等に関する法律の施行に関連する住宅性能保証等と相俟って、欧米並みの住替え市場が形成され始めてきた。
【０００７】
本発明は前記課題を解決するものであり、その目的とするところは、従来の賃貸住宅、中古住宅、新築住宅の別個の三つの市場を統合して統一的に扱い、更に、高齢化社会の到来、嗜好の多様化に応じて、例えば、リタイア後の住居としての海外移住者用住宅についても併せて扱うことにより、すべての住宅需要者が容易に自らの希望に合致する住宅を検索出来るシステムを提供するものである。
【０００８】
即ち、住居を求める住宅需要者の種々の要因である属性データ項目を系統立てて整理し、住宅についても賃貸不動産及び／または売却不動産の夫々について多種多様の要因を整理し、住宅需要者の属性を不動産の特徴に当て嵌めて検索するための照合基準を設定し、これにより住宅需要者の要因に適合する適切な不動産の候補群を検索するシステムを提供する。
【０００９】
更に住宅需要者の現時点の要因に、将来の人生設計を考慮した中長期の時間軸に関連する要因を含めた照合基準を設定し、これにより更に当該住宅需要者に、老後の住宅まで考慮した長期間に亘ってより適切な不動産の候補群を検索するシステムを提供する。
【００１０】
【課題を解決するための手段】
前記目的を達成するための本発明に係る不動産閲覧システムは、賃貸不動産及び売却不動産の特徴を取引形態、所有形態、商品形態、及び建物形態で類別、組合せしたセル群を設定し、該セル群ごとに、初期自己資金、ローン以外月負担額、ローン借入額、ローン借入期間、及び借家・借地期間情報を含む各個別の賃貸不動産データまたは個別の売却不動産データを収納した不動産商品形態分類ファイルと、残債有無及び返済見込みを含む残債情報、自己資金、ローン見込み及び毎月負担可能額を含む資金情報、現住居の種類及び築年数情報、並びに同居家族数の客観データを有する個別の住宅需要者属性データと、前記住宅需要者属性データの類別、組合せと前記不動産商品形態分類ファイルのセル群との関連について、残債情報、資金情報、及び所有不動産処理方法に関するデータ項目を客観照合基準として設定した属性照合ファイルと、を記憶する記憶手段と、前記属性照合ファイルを設定するために照合基準となる賃貸不動産データ、売却不動産データ及び住宅需要者属性データのデータ項目を設定して入力するための入力手段と、前記個別の住宅需要者属性データを前記属性照合ファイルに照合して、残債情報、資金情報、及び所有不動産処理方法のデータを選定することで、個別の住宅需要者に適合する賃貸不動産及び売却不動産の候補、並びに該不動産の商品形態に対応する前記不動産商品形態分類ファイルのセルを選択する第一の検索を行う演算処理手段と、前記演算処理手段による演算処理結果であるセル、並びにセルに含まれている賃貸不動産及び売却不動産の候補を、商品形態ごとに、最小初期自己資金、ローン以外月負担額、ローン借入上限、及びローン借入期間上限を使って、分類統合した商品形態の一覧である第一の表示をする表示手段と、を有する不動産検索システムであって、前記記憶手段には、さらに、希望の建物形態、不動産所在地、延べ床面積、間取り、所有不動産の売却の場合にはその代金を加算して含めた自己資金額、賃料、管理費、積立金を含む毎月負担可能額、及びボーナス負担可能額に関する住宅需要者限界データと、住宅需要者限界データの前記データ項目を選択条件とした限界照合基準である限界照合ファイルとを記憶し、前記限界照合ファイルは、前記入力手段により入力して設定することができ、前記演算処理手段は、個別の住宅需要者限界データを前記限界照合ファイルに照合して、希望の建物形態、不動産所在地、延べ床面積、間取り、自己資金額、月負担可能額、及びボーナス負担可能額のデータを選定して、前記第一の検索である賃貸不動産及び売却不動産の候補についてさらに絞り込みした第二の検索をし、前記表示手段が、前記演算処理手段による演算処理結果である賃貸不動産及び売却不動産の建物形態、不動産所在地、延べ床面積、間取り、自己資金額、月負担可能額、及びボーナス負担可能額の一覧である第二の表示をすることを特徴とする。
【００１１】
また、前記不動産閲覧システムは、前記住宅需要者属性データには、建物の好み、ライフスタイル、環境への意識、及び将来展望の主観データを含み、前記属性照合ファイルには、前記主観データに関する主観照合基準を含んでおり、前記演算処理機能は、前記個別の住宅需要者属性データを前記属性照合ファイルに照合して、建物の好み、ライフスタイル、環境への意識、及び将来展望のデータを選定して、個別の住宅需要者に適合する賃貸不動産及び売却不動産を絞り込みすることができる。
【００１２】
上記類別、組合せにより設定される各ファイルの設定機能としては、データ項目を選択、抽出する選択、抽出手段と、その選択、抽出されたデータ項目を組合せて枝分かれのデータ群に展開する展開手段と、展開されたデータ項目を１つのファイルに格納し記憶する記憶手段等を含んで構成されるコンピュータシステムにより設定機能が実現される。
【００１３】
本発明は、上述の如く構成したので、賃貸不動産及び売却不動産の特徴を類別、組合せしたセル群を設定した不動産商品形態分類ファイルと、住宅需要者属性データの類別、組合せと該不動産商品形態分類ファイルのセル群との関連について照合基準を設定した属性照合ファイルから個別の住宅需要者に適合する不動産商品形態に対応するセルを検索して出力することが出来る。
【００１４】
従って、住宅需要者の属性を不動産の特徴に当て嵌めて検索することが出来、これにより住宅需要者の要因に適合する適切な不動産の商品形態を検索することが出来る。
【００１５】
上記構成によれば、個別の住宅需要者属性データを属性照合ファイルに照合して個別の住宅需要者に適合する個別の賃貸不動産及び個別の売却不動産を検索して出力することが出来る。
【００１６】
上記構成によれば、個別の住宅需要者限界データを限界照合ファイルに照合して個別の住宅需要者に更に適合する個別の賃貸不動産及び個別の売却不動産を絞り込むことが出来る。
【００１７】
また、賃貸不動産及び売却不動産を分類統合した商品形態を一覧表示する表示手段を有することで、該表示手段により表示された商品形態一覧表により、従来の分断された不動産商品市場の住宅商品を商品形態別に分類した上で統合し、一覧表示することで、取扱商品形態を一覧で視認することが出来、個別の住宅需要者が検索を行った結果を表示することで、その希望に最適な商品形態を容易に認識することが出来、更に出力手段としてのモニター上では、各商品形態のセルをクリックすることで、そのセルに入力または検索された個別の賃貸不動産及び個別の売却不動産を一覧表でモニター上に表示させ、また、特定の商品形態名をクリックすることで、その商品形態の簡単な特徴、説明を表示させることが出来る。
【００１８】
また、前記の各手段が不動産閲覧システムまたは不動産検索システムを運営する会社に設置されるか、または前記照合指示手段及び前記出力手段が更に個別の住宅需要者側に設置された場合には好ましい。
【００１９】
即ち、これ等の照合指示手段及び出力手段を、インターネット、イントラネット、ＬＡＮ等の通信技術と組み合わせて、不動産検索システムを運営する会社に設置することで、従来、賃貸住宅市場の住宅需要者を中古市場に誘導したり、新築市場の情報を提供したりすることに多大の労力を必要としていたものが容易に各市場の住宅需要者を互いに融通出来、成約の機会を失することなく折衝することが出来る。更に、上記不動産検索システムをインターネット等により個別の住宅需要者側にも設置することにより複数の店舗を見て回る時間的、金銭的な無駄が無くなり、利便性が向上する。
【００２０】
【発明の実施の形態】
図により本発明に係る不動産データベース及び不動産閲覧システム及び不動産検索システムの一実施形態を具体的に説明する。図１（ａ）は本発明に係る不動産検索システムの基本構成を示すブロック図、図1（ｂ）は各所に配置される機器の構成を示すブロック図、図２は本発明に係る不動産検索システムの基本構成を示すフローチャート、図３は不動産商品形態分類ファイルにセル群を設定し、属性照合ファイル及び限界照合ファイルに照合基準を設定し、個別の住宅需要者属性データ項目を属性照合ファイルに照合して、演算処理して出力し、更に個別の住宅需要者限界データ項目を照合して演算処理して出力する様子を示すフローチャートである。
【００２１】
図４は不動産データベースの記憶手段に賃貸不動産情報及び売却不動産情報が所定のデータ項目で分類統合した不動産商品形態分類ファイルに記憶されたマトリックスの一例を示す図であり、同時に不動産閲覧システムとして賃貸不動産情報及び売却不動産情報を統合した商品形態を所定のデータ項目で分類統合して出力する出力手段として一覧表示する表示手段となる表示画面の一例を示す図、図５は基本照合ファイルで照合した一例を示す図、図６及び図７は客観照合ファイルで照合した一例を示す図、図８及び図９は主観照合ファイルで照合した一例を示す図、図10は属性照合ファイルに照合して検索された不動産商品形態の一例を示すマトリックス図であり、同時に賃貸不動産及び売却不動産を統合した商品形態を一覧表示する表示手段となる表示画面を示す図、図11及び図12は限界照合ファイルで照合指示した一例を示す図である。
【００２２】
また、図13及び図14は個別の住宅需要者に適合する個別の賃貸不動産及び個別の売却不動産の候補群の一例を示すマトリックス図、図15及び図16は限界照合ファイルにより絞り込まれた個別の賃貸不動産及び個別の売却不動産の候補群の一例を示すマトリックス図、図17は図４のデータ構造を説明する図である。
【００２３】
図１（ａ）において、入力手段１は図４に示す不動産商品形態分類ファイル10において、賃貸不動産情報や売却不動産情報の特徴を類別、組合せしたセル群を設定して入力すると共に、更にセル群に個別の賃貸不動産データ項目や個別の売却不動産データ項目を入力し、更には図５〜図９に示す属性照合ファイルにおいて住宅需要者属性データ項目の類別、組合せと、不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連について照合基準を設定して入力し、更には図11及び図12に示す限界照合ファイル14において住宅需要者限界データ項目の照合基準を設定して入力するものである。
【００２４】
ここで、賃貸不動産情報や売却不動産情報の特徴を類別、組合せしたセル群を設定した不動産商品形態分類ファイル10とは、例えば、不動産データベース（予めデータベースが無くても、適宜、データ項目と、その項目に対応する値とを入力手段により入力して記憶手段により記憶すれば良い）のいくつかのデータ項目のうち、取引形態、所有形態、商品形態、建物形態のデータ項目を選択、抽出手段により選択、抽出する（以下、「類別」という）。
【００２５】
次に各々のデータ項目の値を展開手段により図17に示すように枝分かれのデータ群に展開する（以下、「組合せ」という）。即ち、取引形態の値（賃貸、土地賃貸建物売買、売買）の下に所有形態の値（借家権、定期借家権、借地権、定期借地権、所有権）を組合せ、更に商品形態の値（賃貸住宅…）、建物形態の値（共同建、連続建、一戸建）を組み合わせて枝分かれのデータ群に展開する。そして、最後にこれを１つのファイルに格納し、記憶手段に記憶する。尚、不動産商品形態分類ファイル10についてはデータ群の個々の枝分かれをセルと称して以下に説明する。
【００２６】
また、図17に示す枝分かれのデータ構造を表（マトリックス）で示した一例が図４であり、例えば、この場合は、図４の縦方向のデータ項目として取引形態、所有形態、商品形態を設け、横方向のデータ項目として建物形態を設けられた場合の一例である。また、データ群の個々の枝分かれは図４に示す表の個々の箱（セル）に対応している。
【００２７】
また、住宅需要者属性データ項目の類別、組合せと不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連について照合基準を設定した属性照合ファイルとは、予め住宅需要者属性に関するデータベース（予めデータベースが無くても、適宜、データ項目と、そのデータ項目に対応する値とを入力手段により入力して記憶手段により記憶すれば良い）からいくつかの必要なデータ項目を選択、抽出手段により選択、抽出する（以下、「類別」という）。そして、各々のデータ項目の値を展開手段により組合せて枝分かれのデータ群に展開する（以下、「組合せ」という）。
【００２８】
更に住宅需要者属性データの枝分かれのデータ群と前記セルとの対応付け（関連）について人が指示する指示手段により照合基準が設定され、属性照合ファイルが作成される。そして、最後にこれを１つのファイルに格納し、記憶手段に記憶する。
【００２９】
また、照合指示手段２は個別の住宅需要者に適合する不動産商品形態に対応するセルを検索するために、個別の住宅需要者属性データ項目を図５〜図９に示す属性照合ファイルに照合することを指示し、更に個別の住宅需要者に適合する個別の賃貸不動産や個別の売却不動産を検索するために更に個別の住宅需要者属性データ項目を図５〜図９に示す属性照合ファイルに照合することを指示し、更に個別の住宅需要者に更に適合する個別の賃貸不動産や個別の売却不動産を絞り込みするために更に個別の住宅需要者限界データ項目を出力手段５による前述の照合による出力結果に照合することを指示するものである。
【００３０】
また、記憶手段３は、賃貸不動産情報や売却不動産情報の特徴を所定のデータ項目により分類統合したセル群を設定した図４に示す不動産商品形態分類ファイル10と、住宅需要者属性データ項目の類別、組合せと不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連について照合基準を設定した図５〜図９に示す属性照合ファイルと、図11及び図12に示す住宅需要者限界データ項目の照合基準を設定した限界照合ファイル14とを記憶して保有しており、更に不動産商品形態分類ファイル10のセル群に更に個別の賃貸不動産データ項目や個別の売却不動産データ項目が記憶収納されている。
【００３１】
また、演算処理手段４は、照合指示手段２による照合指示に対応して、個別の住宅需要者属性データ項目を図５〜図９に示す属性照合ファイルに照合して個別の住宅需要者に適合する不動産商品形態に対応するセルを検索する演算処理機能を有し、更に照合指示手段２による照合指示に対応して更に個別の住宅需要者属性データ項目を図５〜図９に示す属性照合ファイルに照合して個別の住宅需要者に適合する個別の賃貸不動産や個別の売却不動産を検索する演算処理機能を有し、更に照合指示手段２による照合指示に対応して、更に個別の住宅需要者限界データ項目を出力手段５による前述の照合指示による出力結果に照合して個別の住宅需要者に更に適合する個別の賃貸不動産や個別の売却不動産を絞り込みする演算処理機能を有するものである。
【００３２】
また、出力手段５は、演算処理手段４による演算処理結果を所定の形式で出力する機能を有し、図４及び図10に示すように、賃貸不動産及び売却不動産を所定のデータ項目により分類統合した商品形態を一覧表示する表示手段となる表示画面を有しており、図４及び図10に示す不動産商品形態分類ファイル10の各セル内をマウス等を利用してクリックすることで、その商品形態に対応する不動産物件が図13及び図14に示すように一覧表で表示される。
【００３３】
実際の不動産検索システムでは、それを運営する会社の規模、業務範囲、支店、営業所等の配置状況、代理店の有無及び協力関係度合等に応じて、入力手段１、照合指示手段２、記憶手段３、演算処理手段４及び出力手段５等の所要の全ての手段が本社等のセンター、支店、代理店等に配置され、更に必要に応じて、入力手段１、照合指示手段２及び出力手段５が個別の住宅需要者側に配置される。
【００３４】
上記各手段の機能を行う具体的な機器及び関連機器等は、コンピュータ関連システム等で、常套手段として利用される入出力装置、表示装置、印刷装置、端末装置、中央処理装置、記録媒体、サーバ装置、セキュリティ装置、識別装置、暗号装置及び、これらを結合する有線・無線の通信方式を適切に組み合わせること、例えばＬＡＮ、イントラネット、インターネット等により構成される。
【００３５】
また永年の間に種々の要因変化や機器・ハード等の進歩に追随して適宜に改変されるものである。
【００３６】
入力手段１、照合指示手段２はキーボード、マウス等の一つの入力装置として一体化されても良く、これらの操作確認のためのモニター表示装置は常套手段として併用され、またモニター表示装置が出力手段５の一部として兼用することも可能である。
【００３７】
記憶手段３、演算処理手段４は、いわゆるＣＰＵやメモリ等を有する中央処理装置としてユニット化されることが実際的である。出力手段５は利用に便利な形態で出力すれば良く、必要の都度に視認するだけで良いものは、ＣＲＴ（陰極線管）、液晶ディスプレイ等のモニター機器に所要のレイアウトで表示し、また或る期間保管して検討するもの等においては、文書に印刷する等、常套手段の装置が利用される。
【００３８】
記憶手段３は、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10及び図５〜図９に示す属性照合ファイル及び図11及び図12に示す限界照合ファイル14を有する。属性照合ファイルとしては、検索精細度合段階に応じて、図５に示す基本照合ファイル11、図６及び図７に示す客観照合ファイル12、図８及び図９に示す主観照合ファイル13等がある。
【００３９】
これらの各ファイルは入力手段１から設定、入力されて記憶手段３に記憶される。図４に示す不動産商品形態分類ファイル10には、賃貸不動産や売却不動産の特徴の類別、組合せに応じてセル群が設定される。ここで売却不動産は、販売の対象物である不動産のことで、注文されてから建設される新築注文住宅も含まれる。
【００４０】
これらのセル群には、所要の検索精細度合段階に応じて、当該不動産検索システムが取り扱っている実際の具体的な賃貸不動産や売却不動産について、個別の賃貸不動産データ項目や個別の売却不動産データ項目が収納されている。
【００４１】
図５〜図９に示す属性照合ファイルには、住宅を求める人、即ち住宅需要者において、種々の属性の要因を表す住宅需要者属性データ項目に関し、それらの類別、組合せと、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連について照合基準が設定されている。
【００４２】
更に、現住居の処理（売却、賃貸、建物解体後土地で賃貸、定期賃貸）が必要な住宅需要者に対しては、その処理方法を含めた図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連についての照合基準が設定されている。
【００４３】
図５に示す基本照合ファイル11には、住宅需要者において、基本的な要因を表す住宅需要者基本データ項目に関し、それらの類別、組合せと、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連について照合基準が設定されている。
【００４４】
図５には更に、この基本照合ファイル11により照合された出力結果が表示されており、この出力結果は図10に示す不動産商品形態分類ファイル10の各セルにおいて「●」で表示することが出来る。
【００４５】
図６及び図７に示す客観照合ファイル12には、住宅需要者客観データ項目の類別、組合せと、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連、更に、該住宅需要者客観データ項目の類別、組合せと、不動産商品形態分類ファイル10のセル群と、所有不動産処理方法（売却、賃貸、土地賃貸、定期賃貸家、定期賃貸地等）の関連について照合基準が設定されている。
【００４６】
図６及び図７には更に、この客観照合ファイル12により照合された出力結果が表示されており、この出力結果は図10に示す不動産商品形態分類ファイル10の各セルにおいて「●」で表示することが出来る。
【００４７】
図８及び図９に示す主観照合ファイル13には、住宅需要者主観データ項目の類別、組合せと、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連、更に、該住宅需要者客観データ項目の類別、組合せと、不動産商品形態分類ファイル10のセル群と、所有不動産処理方法（売却、賃貸、土地賃貸、定期賃貸家、定期賃貸地等）の関連について照合基準が設定されている。
【００４８】
図８及び図９には更に、この主観照合ファイル13により照合された出力結果が表示されており、この出力結果は図10に示す不動産商品形態分類ファイル10の各セルにおいて「●」で表示することが出来る。
【００４９】
図11及び図12に示す限界照合ファイル14には、住宅需要者において選択条件の限界（希望の建物形態、不動産所在地域、延べ床面積、間取り、自己資金額、月負担可能額、ボーナス負担可能額等）を表す住宅需要者限界データ項目に関し照合基準が設定されており、図９に示された出力結果から、夫々の項目の照合基準により、その照合されたデータに該当する個別不動産を検索し、住宅需要者にとってより適切な個別不動産を絞り込む手順が示されている。この出力結果も図10と同様の商品形態の一覧表示画面の中で出力表示することが出来る。
【００５０】
図１（ｂ）は配置される機器の一実施形態を示すブロック図であり、この場合には不動産検索システムを運営する会社関係として本社、支店及び代理店がある場合を想定している。
【００５１】
図１（ｂ）に示すセンター機器６は不動産検索システムを運営する中枢セクションである本社のセンター等に設置されるもので、入力手段１、照合指示手段２、記憶手段３、演算処理手段４、出力手段５等の全ての機能を有する。
【００５２】
また、支店機器７は、通常、入力手段１、照合指示手段２及び出力手段５の機能を有するが、例えば大規模支店では記憶手段３、演算処理手段４の機能の一部を併有する方がより好ましい場合があり、また非常事態に備えて、サブセンターとしてセンター機器６と同様の機器を設置し、バックアップ機能を付与することにより、危機管理体制も向上する。
【００５３】
代理店機器８は、通常、入力手段１、照合指示手段２及び出力手段５の機能を有し、アクセス許可の識別、パスワード等の認識を行う常套手段が、適宜、組み込まれる。
【００５４】
個別の住宅需要者機器９は、契約した個別の住宅需要者側に設置され、通常、入力手段１、照合指示手段２及び出力手段５の機能を有するが、インターネットに接続するパソコン等の端末の他、簡便には携帯電話装置や携帯通信端末装置等も、適宜利用される。更にハード等の進歩発展により開発される装置も利用可能である。
【００５５】
センター機器６、支店機器７、代理店機器８、個別の住宅需要者機器９等は適宜、有線、無線等の通信方式が利用されて相互に結合される。
【００５６】
図４は不動産商品形態分類ファイル10の一例を示すマトリックス図であり、賃貸住宅、中古住宅、新築住宅、海外住宅の市場を統合し、統一的な分類ファイルとして纏めたものである。
【００５７】
図４に示す不動産商品形態分類ファイル10は不動産データベースの記憶手段に賃貸不動産情報及び売却不動産情報が所定のデータ項目で分類統合して記憶された一例を示し、同時に不動産閲覧システムとして賃貸不動産情報及び売却不動産情報を統合した商品形態を所定のデータ項目で分類統合して出力する出力手段として一覧表示する表示手段となる表示画面を示す。
【００５８】
この場合に、住宅需要者が新たに求める住宅に関し、賃貸不動産や売却不動産の特徴に応じて取引形態、所有形態、商品形態、建物形態の所定のデータ項目の組合せからなるセル群が設定されている。
【００５９】
取引形態には賃貸、土地賃貸・建物売買、売買等のデータ項目があり、所有形態には借家権、定期借家権、借地権、定期借地権、所有権等があり、商品形態には賃貸住宅、海外賃貸住宅、オーダー賃貸住宅、定期借家住宅、海外定期借家住宅、オーダー定期借家住宅、借地権付中古住宅、海外借地権付住宅、借地権付メーカー保証中古住宅、借地権付新築住宅、借地権土地＋新築注文住宅、定期借地権付中古住宅、海外定期借地権付住宅、定期借地権付メーカー保証中古住宅、定期借地権付新築住宅、定期借地権土地＋新築注文住宅、中古住宅、海外住宅、メーカー保証中古住宅、新築住宅、土地＋新築注文住宅等のデータ項目が挙げられる。
【００６０】
更にこれらの組合せのセル群に、当該不動産検索システムが取り扱っている実際の具体的な個別の賃貸不動産や個別の売却不動産を、それらの特徴に応じて、収納しておくことで、所要の検索精細度合段階に応じて、個別の住宅需要者に適合する実際の具体的な個別の賃貸不動産や個別の売却不動産の候補群を検索、出力することが出来る。
【００６１】
図５は基本照合ファイル11で照合した一例を示す図であり、住宅需要者属性データ項目としての住宅需要者基本データ項目の類別、組合せと、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連について照合基準が設定されている。
【００６２】
住宅需要者基本データ項目には、希望所有形態（賃貸住宅、定期借家、定期借地、借地、所有権）の別、新築または中古（中古、新築、新築注文）の別、希望建物形態（共同建＜フラット、メゾネット＞、連続建、戸建平屋、戸建２階、戸建３階以上）の別、海外または国内の別等がある。不動産基本データ項目には図４の不動産商品形態分類ファイル10のデータ項目が対応されている。
【００６３】
図５の基本照合ファイル11では、［賃貸住宅−新築−共同建−国内→賃貸住宅、共同建］の照合基準が例示されている。
【００６４】
図６及び図７は客観照合ファイル12で照合した一例を示す図であり、住宅需要者属性データ項目としての住宅需要者客観データ項目の類別、組合せと、所有不動産処理方法（所有不動産無し、売却、賃貸、定期賃貸＜貸家、貸地＞、解体後土地で賃貸等）が、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連について照合基準が設定されている。
【００６５】
住宅需要者客観データ項目には、現住居（種類、築年数）、同居家族（家族構成、家族数、子供数、年齢、性別等）、残債（有無、返済見込み）、資金（自己資金、ローン見込み、月負担可能額、住宅需要者の動機（家族数増減、社会上の制約、利便性変化、環境変化、資金状況、建物・間取り等）がある。
【００６６】
当該不動産検索システムが取り扱っている実際の具体的な個別の賃貸不動産や個別の売却不動産が、それらの特徴に応じて、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセル群に収納されている場合には、住宅需要者客観データ項目の類別、組合せは実際の具体的な個別の賃貸不動産や個別の売却不動産に関係付けられる。
【００６７】
図６及び図７では、住宅需要者客観データ項目の類別、組合せと所有不動産処理方法、不動産商品形態分類ファイル10のセルの関連について、［分譲マンション・築５〜１５年−親同居５人以上、親７０歳未満−自己資金で返済可能−ローン可、月２０万円以下−家族数増加→売却−オーダー定期借家住宅・一戸建、定期借地権付新築住宅・一戸建、借地権付新築住宅・一戸建、新築住宅・連続建、新築住宅・一戸建］の照合基準が例示されている。
【００６８】
更にセルに実際の具体的な個別の売却不動産データ項目が収納されている場合には、それらの候補群を目視して、当該住宅需要者に最適の物件を選択することが出来る。
【００６９】
図８及び図９は主観照合ファイル13で照合した一例を示す図であり、住宅需要者属性データ項目としての住宅需要者主観データ項目の類別、組合せと、所有不動産処理方法（所有不動産無し、売却、賃貸、定期賃貸＜貸家、貸地＞、解体後土地賃貸等）、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連について照合基準が設定されている。
【００７０】
それらの主観データ項目には、現住居（種類、築年数）、住宅需要者の主観に関連する建物の好み、ライフスタイル、環境への意識、将来展望、老後の計画等がある。
【００７１】
当該不動産検索システムが取り扱っている実際の具体的な個別の賃貸不動産や個別の売却不動産が、それらの特徴の類別、組合せに応じて、不動産商品形態分類ファイル10のセル群に収納されている場合には、住宅需要者主観データ項目の類別、組合せは実際の具体的な個別の賃貸不動産や個別の売却不動産に関係付けられる。
【００７２】
図８及び図９では、住宅需要者主観データ項目の類別、組合せと所有不動産処理方法、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセルとの関連について、［同居、居候−共同建、内装設備変更−積極的、革新的、こだわりなし−価格、立地重視、都会派−老後移住、現金重視→所有不動産なし−オーダー定期借家住宅・共同建、定期借地権付新築住宅・共同建、借地権付新築住宅・共同建、中古住宅・共同建、新築住宅・共同建］の照合基準が例示されている。
【００７３】
更にセルに実際の具体的な個別の売却不動産データ項目が収納されている場合には、それらの候補群を目視して、当該住宅需要者に最適の物件を選択することが出来る。
【００７４】
尚、図６及び図７に示す客観照合ファイル12の関連で検索された候補群と、図８及び図９に示す主観照合ファイル13の関連で検索された候補群に共通するものとして、当該住宅需要者の客観、主観データに対応する、より適切な候補群が検索される。これらはコンピューターの常套手段で行われる。
【００７５】
図13及び図14は、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセルに実際の具体的な個別の賃貸不動産や個別の売却不動産に収納されている場合に、個別の住宅需要者に適合する個別の賃貸不動産や個別の売却不動産の候補群の一例を示すマトリックス図であり、これらの特徴を表す商品形態、建物形態、物件名、所在地、土地面積、建物構造、間取り、延べ床面積、価格、最小初期自己資金、ローン以外月負担額、ローン借入上限、借入期間上限、借家・借地期間、変更可能部分等のデータ項目が一覧表の形で表示されている。
【００７６】
図13及び図14では、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセルとして、オーダー定期借家住宅・共同建、定期借地権付新築住宅・共同建、借地権付新築住宅・共同建が例示されている。即ち、オーダー定期借家住宅・共同建として、［××コート−××区−等］が例示されている。
【００７７】
図11及び図12は限界照合ファイル14で照合指示した一例を示す図であり、図13及び図14に示す個別の住宅需要者に適合する個別の賃貸不動産や個別の売却不動産の候補群に対して、住宅需要者限界データ項目を照合して、更に適合する個別の賃貸不動産や個別の売却不動産の候補群を絞り込む。
【００７８】
住宅需要者限界データ項目としては、希望建物形態、不動産所在地域、延べ床面積、間取り、自己資金額（所有不動産売却の場合には、その代金加算）、毎月負担可能額（賃料、管理費、積立金含む）、ボーナス負担可能額、年収、年齢、勤続年数等がある。
【００７９】
図11及び図12では、［共同建−城北エリア−延べ床面積３０〜４５ｍ^２−１ＬＤＫ−自己資金額５００万円−月々負担可能額８０，０００円−ボーナス負担可能額２００，０００円−年収７００万円−年齢３２歳−勤続年数５年→］の照合するためのデータが例示されている。
【００８０】
図15及び図16は、図13及び図14に示す出力結果から図11及び図12に示す限界照合ファイル14により絞り込まれた個別の賃貸不動産や個別の売却不動産の候補群の一例を示すマトリックス図であり、これらの特徴を表す商品形態、建物形態、物件名、所在地、土地面積、建物構造、間取り、延べ床面積、価格、初期自己資金、月負担額、ボーナス負担額、ローン借入金額、ローン借入期間、借家・借地期間、変更可能部分、推薦現住居処理方法等のデータ項目が一覧表の形で表示されている。
【００８１】
図15及び図16では、絞り込まれた個別の賃貸不動産や個別の売却不動産として、オーダー定期借家住宅・共同建、定期借地権付新築住宅・共同建、借地権付新築住宅・共同建の実際の具体的な個別不動産が例示されている。
【００８２】
上記不動産検索システムで、個別の住宅需要者に適合する賃貸不動産や売却不動産の候補群を検索するには、図２に示すように、当該個別の住宅需要者の属性データ項目を所要の属性照合ファイルに照合することを指示し（ステップＳ１）、検索商品形態を出力し（ステップＳ２）、検索物件一覧を出力する（ステップＳ３）。
【００８３】
その後、希望エリア、希望建物形態、希望建物面積、間取り、自己資金額、月負担可能額の限界データ項目を検索物件一覧に照合することを指示して（ステップＳ４）、演算処理し、絞り込み検索結果リスト出力を経て所要の候補群を得る（ステップＳ５）。そして、その候補群のリストから所望する賃貸不動産や売却不動産を選択する（ステップＳ６）。
【００８４】
尚、ステップＳ６において、絞り込み検索結果リストの中から所望する不動産が無かった場合には、ステップＳ１またはステップＳ４に戻って検索条件を適宜変更して、ステップＳ２〜ステップＳ６を繰り返す。
【００８５】
図３は図２を更に詳細に示したものであり、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10にセル群を設定し、図５〜図９に示す属性照合ファイルに照合基準を設定し、個別の住宅需要者属性データ項目を図５〜図９に示す属性照合ファイルに照合して、演算処理して出力し、その出力された候補群を限界照合ファイル14に照合して演算処理して出力する一実施形態を示すフローチャートである。
【００８６】
説明の便宜から、フローチャートは連続する一連の手順として示されるが、実際の不動産検索システムでは、データの発生、改変等の際に、所要の事項を行うものである。
【００８７】
設定入力は図１（ｂ）に示すセンター機器６で行う。ステップＳ11では、賃貸不動産や売却不動産の特徴を類別、組合せする。ステップＳ12では、図４に示す類別、組合せに対応するセル群を有する不動産商品形態分類ファイル10を設定して入力する。ステップＳ13では、個別の賃貸不動産や個別の売却不動産のデータ項目を図４に示す不動産商品形態分類ファイル10の対応するセル群に入力する。
【００８８】
ステップＳ14では、住宅需要者属性データ項目の特徴を類別、組合せする。ステップＳ15では、住宅需要者属性データ項目の類別、組合せと、図４に示す不動産商品形態分類ファイル10のセル群との関連についての属性照合ファイルに照合基準を設定、入力する。
【００８９】
ステップＳ16では、住宅需要者限界データ項目の照合基準を限界照合ファイル14に設定、入力する。
【００９０】
ステップＳ17では、個別の住宅需要者属性データ項目を図５〜図９に示す属性照合ファイルに照合することを指示する。ステップＳ18では、照合指示に対応して、個別の住宅需要者に適合するセルを検索する演算処理を行う。
【００９１】
ステップＳ19では、検索された個別賃貸不動産、個別売却不動産の候補群を出力する。
【００９２】
ステップＳ20では、その出力された個別の賃貸不動産や個別の売却不動産に個別の住宅需要者限界データ項目を照合することを指示する。ステップＳ21では、照合指示に対応して、個別の住宅需要者に更に適合する個別の賃貸不動産や個別の売却不動産を絞り込む演算処理を行う。
【００９３】
ステップＳ22では、演算処理結果を出力する。ステップＳ23では、出力された演算処理結果から目視により最適な物件候補を選定する。出力された物件リストに希望物件がない場合は、ステップＳ17またはステップＳ20に戻り、属性データ項目、限界データ項目を夫々調整、変更し、再度演算処理結果を出力させることが出来る。
【００９４】
【発明の効果】
本発明に係る不動産検索システムによれば、何かの事情で新たな住宅を探す際に、当該者の個別の住宅需要者属性データ項目、例えば個別の住宅需要者基本データ項目、個別の住宅需要者客観データ項目、個別の住宅需要者主観データ項目、更には個別の住宅需要者限界データ項目を基にして、所要の検索精細度合段階に応じて、個別の住宅需要者に適合する不動産分類の候補群、これに関連して実際の具体的な個別の賃貸不動産や個別の売却不動産の候補群、当該住宅需要者の限界的な要因により更にこれらの中から絞り込んだ候補群を検索、出力することが出来、それらを目視する等して当該住宅需要者に最適な物件候補を容易に検索選定出来る。
【図面の簡単な説明】
【図１】 （ａ）は本発明に係る不動産検索システムの基本構成を示すブロック図、（ｂ）は各所に配置される機器の構成を示すブロック図である。
【図２】 本発明に係る不動産検索システムの基本構成を示すフローチャートである。
【図３】 不動産商品形態分類ファイルにセル群を設定し、属性照合ファイル及び限界照合ファイルに照合基準を設定し、個別の住宅需要者属性データ項目を属性照合ファイルに照合して、演算処理して出力し、更に個別の住宅需要者限界データ項目を照合して演算処理して出力する様子を示すフローチャートである。
【図４】 不動産データベースの記憶手段に賃貸不動産情報及び売却不動産情報が所定のデータ項目で分類統合した不動産商品形態分類ファイルに記憶されたマトリックスの一例を示す図であり、同時に不動産閲覧システムとして賃貸不動産情報及び売却不動産情報を統合した商品形態を所定のデータ項目で分類統合して出力する出力手段として一覧表示する表示手段となる表示画面の一例を示す図である。
【図５】 基本照合ファイルで照合した一例を示す図である。
【図６】 客観照合ファイルで照合した一例を示す図である。
【図７】 客観照合ファイルで照合した一例を示す図である。
【図８】 主観照合ファイルで照合した一例を示す図である。
【図９】 主観照合ファイルで照合した一例を示す図である。
【図10】 属性照合ファイルに照合して検索された不動産商品形態の一例を示すマトリックス図であり、同時に賃貸不動産及び売却不動産を統合した商品形態を一覧表示する表示手段となる表示画面を示す図である。
【図11】 限界照合ファイルで照合指示した一例を示す図である。
【図12】 限界照合ファイルで照合指示した一例を示す図である。
【図13】 個別の住宅需要者に適合する個別の賃貸不動産及び個別の売却不動産の候補群の一例を示すマトリックス図である。
【図14】 個別の住宅需要者に適合する個別の賃貸不動産及び個別の売却不動産の候補群の一例を示すマトリックス図である。
【図15】 限界照合ファイルにより絞り込まれた個別の賃貸不動産及び個別の売却不動産の候補群の一例を示すマトリックス図である。
【図16】 限界照合ファイルにより絞り込まれた個別の賃貸不動産及び個別の売却不動産の候補群の一例を示すマトリックス図である。
【図17】 図４のデータ構造を説明する図である。
【符号の説明】
１…入力手段
２…照合指示手段
３…記憶手段
４…演算処理手段
５…出力手段
６…センター機器
７…支店機器
８…代理店機器
９…個別の住宅需要者機器
10…不動産商品形態分類ファイル
11…基本照合ファイル
12…客観照合ファイル
13…主観照合ファイル
14…限界照合ファイル

Claims (2)

1. 賃貸不動産及び売却不動産の特徴を取引形態、所有形態、商品形態、及び建物形態で類別、組合せしたセル群を設定し、該セル群ごとに、初期自己資金、ローン以外月負担額、ローン借入額、ローン借入期間、及び借家・借地期間情報を含む各個別の賃貸不動産データまたは個別の売却不動産データを収納した不動産商品形態分類ファイルと、
   残債有無及び返済見込みを含む残債情報、自己資金、ローン見込み及び毎月負担可能額を含む資金情報、現住居の種類及び築年数情報、並びに同居家族数の客観データを有する個別の住宅需要者属性データと、
   前記住宅需要者属性データの類別、組合せと前記不動産商品形態分類ファイルのセル群との関連について、
   残債情報、資金情報、及び所有不動産処理方法に関するデータ項目を客観照合基準として設定した属性照合ファイルと、
   を記憶する記憶手段と、
   前記属性照合ファイルを設定するために照合基準となる賃貸不動産データ、売却不動産データ及び住宅需要者属性データのデータ項目を設定して入力するための入力手段と、
   前記個別の住宅需要者属性データを前記属性照合ファイルに照合して、残債情報、資金情報、及び所有不動産処理方法のデータを選定することで、
   個別の住宅需要者に適合する賃貸不動産及び売却不動産の候補、並びに該不動産の商品形態に対応する前記不動産商品形態分類ファイルのセルを選択する第一の検索を行う演算処理手段と、
   前記演算処理手段による演算処理結果であるセル、並びにセルに含まれている賃貸不動産及び売却不動産の候補を、商品形態ごとに、最小初期自己資金、ローン以外月負担額、ローン借入上限、及びローン借入期間上限を使って、分類統合した商品形態の一覧である第一の表示をする表示手段と、を有する不動産検索システムであって、
   前記記憶手段には、さらに、希望の建物形態、不動産所在地、延べ床面積、間取り、所有不動産の売却の場合にはその代金を加算して含めた自己資金額、賃料、管理費、積立金を含む毎月負担可能額、及びボーナス負担可能額に関する住宅需要者限界データと、住宅需要者限界データの前記データ項目を選択条件とした限界照合基準である限界照合ファイルとを記憶し、
   前記限界照合ファイルは、前記入力手段により入力して設定することができ、
   前記演算処理手段は、個別の住宅需要者限界データを前記限界照合ファイルに照合して、希望の建物形態、不動産所在地、延べ床面積、間取り、自己資金額、月負担可能額、及びボーナス負担可能額のデータを選定して、前記第一の検索である賃貸不動産及び売却不動産の候補についてさらに絞り込みした第二の検索をし、
   前記表示手段が、前記演算処理手段による演算処理結果である賃貸不動産及び売却不動産の建物形態、不動産所在地、延べ床面積、間取り、自己資金額、月負担可能額、及びボーナス負担可能額の一覧である第二の表示をすることを特徴とする不動産検索システム。
2. 前記住宅需要者属性データには、建物の好み、ライフスタイル、環境への意識、及び将来展望の主観データを含み、
   前記属性照合ファイルには、前記主観データに関する主観照合基準を含んでおり、
   前記演算処理機能は、前記個別の住宅需要者属性データを前記属性照合ファイルに照合して、建物の好み、ライフスタイル、環境への意識、及び将来展望のデータを選定して、個別の住宅需要者に適合する賃貸不動産及び売却不動産を絞り込みすることを特徴とする請求項１に記載した不動産検索システム。

Images