JP2023092535A - 原状回復査定システム - Google Patents

Abstract

【課題】借主が納得しやすい原状回復査定を行うことができる原状回復査定システムを提供する。【解決手段】原状回復査定システムＡ１は、端末（２，３，４）と、端末（２，３，４）と通信するサーバ１と、を備え、原状回復のための査定を行う。サーバ１は、対象家屋内で撮像された画像に基づく画像データと、居住期間と、を少なくとも入力され、かつ、原状回復のための対処が必要な対処箇所、対処内容、対処理由、および借主負担率を出力する学習済みモデルを有する対処判定部１１１と、対処判定部１１１の判定結果に基づいて、対処箇所ごとに対処費用を算出する費用算出部１１２と、対処箇所ごとに、対処内容、対処理由、借主負担率、および対処費用を関連付けた査定明細情報を生成する明細生成部１１３と、を備えている。【選択図】図１

Description

本発明は、原状回復のための査定を行う原状回復査定システムに関する。

賃貸物件の退去時に、借主は原状回復を行う必要がある。実際には、貸主（管理会社）からの依頼により、原状回復事業者（以下では、「事業者」と記載する）が、原状回復のための工事を行う。事業者は、現地に訪問して、物件の原状回復のための費用を査定する。そして、事業者は、査定費用を借主に承諾してもらってから、原状回復のための工事に着手する。原状回復の査定を行うには経験が必要なので、事業者は、経験のあるスタッフを現地に派遣する必要がある。特許文献１には、経験にかかわらず、原状回復のための費用を推定できるシステムが開示されている。

特開２０２１－４７５８５号公報

特許文献１に記載のシステムは、退去元の家屋内を撮像した画像などに基づいて、原状回復費用を推定する。したがって、経験のないスタッフでも、原状回復のための費用を推定できる。しかしながら、当該システムが推定するのは、原状回復費用の総額である。事業者は、原状回復費用を借主に承諾してもらう必要があるが、借主は、原状回復費用の総額を見ても、それが正当であるか否か判断できない。

本発明は上記した事情のもとで考え出されたものであって、借主が納得しやすい原状回復査定を行うことができる原状回復査定システムを提供することを目的としている。

上記課題を解決するため、本発明では、次の技術的手段を講じている。

本発明の第１の側面によって提供される原状回復査定システムは、端末と、前記端末と通信するサーバとを備え、原状回復のための査定を行う原状回復査定システムであって、前記サーバは、対象家屋内で撮像された画像に基づく画像データと、居住期間と、を少なくとも入力され、かつ、原状回復のための対処が必要な対処箇所、対処内容、対処理由、および借主負担率を出力する学習済みモデルを有する対処判定部と、前記対処判定部の判定結果に基づいて、前記対処箇所ごとに対処費用を算出する費用算出部と、前記対処箇所ごとに、前記対処内容、前記対処理由、前記借主負担率、および前記対処費用を関連付けた査定明細情報を生成する明細生成部とを備えている。

本発明の好ましい実施の形態においては、前記原状回復査定システムは、前記サーバと通信する第２端末をさらに備え、前記端末は、借主によって操作され、前記第２端末は、前記対象家屋の管理会社によって操作され、前記サーバは、前記査定明細情報を前記端末および前記第２端末に送信し、それぞれに前記査定明細情報の内容に対する承諾を求める。

本発明の好ましい実施の形態においては、前記端末は、前記対象家屋内で撮像した画像に、位置情報および日時情報の少なくとも一方を付加して前記画像データとして前記サーバに送信し、前記サーバは、前記画像データに付加された前記位置情報および前記日時情報の少なくとも一方が正当であるか否かを判定する正当性判定部をさらに備えている。

本発明の好ましい実施の形態においては、前記原状回復査定システムは、臭いの強さを臭気情報として検出する臭気検出部をさらに備え、前記対処判定部は、前記臭気検出部が前記対象家屋内で検出した前記臭気情報をさらに入力される。

本発明の好ましい実施の形態においては、前記対処判定部は、前記画像データより過去に撮像された前記対象家屋内の画像に基づく入居時画像データをさらに入力される。

本発明の好ましい実施の形態においては、前記原状回復査定システムは、３６０°カメラをさらに備え、前記サーバは、前記３６０°カメラが前記対象家屋内で撮像した画像から前記画像データを抽出する。

本発明によると、費用算出部が、対処判定部の判定結果に基づいて対処箇所ごとに対処費用を算出し、明細生成部が、対処箇所ごとに、対処内容、対処理由、借主負担率、および対処費用を関連付けた査定明細情報を生成する。借主は、対処箇所ごとの明細を確認できるので、原状回復査定に納得しやすい。

本発明のその他の特徴および利点は、添付図面を参照して以下に行う詳細な説明によって、より明らかとなろう。

第１実施形態に係る原状回復査定システムの全体構成を示すブロック図である。 対処判定部を説明するための図である。 借主端末で表示される査定画面の一例を示す図である。 原状回復査定処理を説明するためのフローチャートの一例であり、（ａ）は借主端末が行う処理を示し、（ｂ）はサーバが行う処理を示している。 借主端末で表示される入力画面の一例を示す図である。 第２実施形態に係る原状回復査定システムを説明するための図であり、（ａ）は借主端末の内部構成を示すブロック図であり、（ｂ）は対処判定部を説明するための図である。 第３実施形態に係る原状回復査定システムの全体構成を示すブロック図である。

以下、本発明の実施の形態を、図面を参照して具体的に説明する。

〔第１実施形態〕
図１は、第１実施形態に係る原状回復査定システムＡ１の全体構成を示すブロック図である。原状回復査定システムＡ１は、賃貸物件の退去に伴う原状回復のための査定を行うシステムである。原状回復査定システムＡ１は、サーバ１、借主端末２、管理会社端末３、および事業者端末４を備えている。借主端末２、管理会社端末３、および事業者端末４は、通信回線５を介して、サーバ１と通信可能である。

借主端末２は、汎用的なコンピュータ端末に原状回復査定アプリケーションプログラム（以下では、「原状回復アプリ」と記載する）をインストールすることで実現される。原状回復アプリは、後述する原状回復査定処理のためのプログラムであり、例えば、通信回線５を介してサーバ１からダウンロードされる。本実施形態では、借主が所有するスマートフォンに原状回復アプリをインストールしたものが借主端末２である場合について説明する。なお、借主端末２は、携帯電話、タブレット型端末、ノート型コンピュータ、およびデスクトップ型コンピュータなどの他のコンピュータ端末に原状回復アプリをインストールしたものであってもよいが、コンピュータ端末は撮像機能および通信機能を有する携帯型端末が望ましい。また、借主端末２は、あらかじめ原状回復アプリが記憶された専用端末であってもよい。この場合は、専用端末である借主端末２が借主に貸し出される。借主端末２は、制御部２１、記憶部２２、通信部２３、撮像部２４、操作部２５、表示部２６、位置検出部２７、およびバス２９を備えている。制御部２１、記憶部２２、通信部２３、撮像部２４、操作部２５、表示部２６、および位置検出部２７は、バス２９によって相互にデータ伝送可能に接続されている。

記憶部２２は、各種情報を記憶する構成である。記憶部２２は、一次記憶部としてのＲＯＭ（Read Only Memory）およびＲＡＭ（Random Access Memory）と、二次記憶部とを備えている。ＲＯＭは、読み取り専用の記憶媒体であって、基本プログラムが記憶されている。ＲＡＭは、書き換え可能な記憶媒体であって、応用プログラムを格納するエリアとプログラムを処理するためのワークエリアとを提供する。二次記憶部は、例えばフラッシュメモリやハードディスクなどであり、ダウンロードした応用プログラムや各種データを記憶している。本実施形態では、サーバ１からダウンロードされた原状回復査定アプリケーションが、記憶部２２の二次記憶部に記憶されている。

通信部２３は、通信回線５を介して、外部の装置との間で通信を行う構成であり、例えば無線ＬＡＮモジュールおよび移動通信モジュールなどの通信手段を備えている。なお、通信部２３は、無線通信を行うものに限定されず、有線通信を行うものであってもよい。本実施形態では、通信部２３は、サーバ１と通信を行う。

撮像部２４は、ＣＣＤ（Charge Coupled Device）などの撮像素子を有する撮像装置（カメラ）を備えている。撮像部２４は、撮像装置によって撮像された静止画または動画の画像データを制御部２１に入力する。

操作部２５は、操作者からの操作入力を受け付ける構成であり、各種操作ボタンおよびタッチパネルを備えている。操作部２５は、操作者によって操作ボタンが押下された場合に、対応する操作信号を制御部２１に入力する。また、操作部２５は、タッチパネルから入力されるタッチ情報（タッチパネルのパネル面に格子状に配置された微小コンデンサまたは微小抵抗の変化情報）に基づいてパネル面における接触位置を算出し、その接触位置の情報を操作信号として制御部２１に入力する。タッチパネルは、後述する表示装置の表示画面上に配置されている。なお、操作部２５は、キーボードおよびマウスなどの操作手段の操作を受け付けてもよい。

表示部２６は、例えば液晶表示装置などの表示装置を備えている。表示部２６は、制御部２１から入力される画像を表示装置に表示させる。

位置検出部２７は、借主端末２の位置を検出する構成であり、ＧＰＳ（Global Positioning System）を備えている。ＧＰＳは、衛星から発信される信号を受信して、位置情報を検出する。位置検出部２７は、検出した位置情報を制御部２１に出力する。

制御部２１は、借主端末２が備える各部の動作を統括制御する構成であり、ＣＰＵ（Central Processing Unit）によって実現されている。制御部２１は、記憶部２２に記憶された原状回復査定アプリを実行し、これに応じて、表示部２６に表示を行わせ、操作部２５から操作信号を入力される。また、制御部２１は、撮像部２４に撮像を行わせ、撮像部２４が撮像した画像データを入力される。また、制御部２１は、画像データを含む情報を、通信部２３を介してサーバ１に送信し、また、通信部２３を介してサーバ１から情報を受信する。さらに、制御部２１は、撮像部２４が撮像した画像データに、位置検出部２７が検出した撮像位置の位置情報、および、撮像した日時の日時情報を付加する。なお、画像データに、付加される情報は、位置情報および日時情報のいずれか一方であってもよい。

なお、借主端末２は、上記すべての構成を備えていなくてもよい。例えば、借主端末２は、撮像部２４を備えておらず、外部のカメラで撮像した画像データを、記憶部２２に記憶してもよい。

管理会社端末３および事業者端末４は、借主端末２と同様、汎用的なコンピュータ端末に原状回復アプリをインストールすることで実現される。本実施形態では、貸主の代行を行う管理会社が所有するデスクトップ型コンピュータに原状回復アプリをインストールしたものが管理会社端末３であり、事業者が所有するデスクトップ型コンピュータに原状回復アプリをインストールしたものが事業者端末４である場合について説明する。なお、コンピュータ端末の種類は限定されない。また、管理会社端末３および事業者端末４は、あらかじめ原状回復アプリが記憶された専用端末であってもよい。管理会社端末３および事業者端末４は、借主端末２と同様の構成であるが、撮像部２４および位置検出部２７を備えなくてもよい。

サーバ１は、原状回復査定処理を行うコンピュータである。サーバ１は、制御部１１、記憶部１２、通信部１３、およびバス１９を備えている。なお、サーバ１は、操作部および表示部を備えてもよい。制御部１１、記憶部１２、および通信部１３は、バス１９によって相互にデータ伝送可能に接続されている。

記憶部１２は、各種情報を記憶する構成である。記憶部１２は、記憶部２２と同様、一次記憶部としてのＲＯＭおよびＲＡＭと、二次記憶部とを備えている。通信部１３は、通信回線５を介して、外部の装置との間で通信を行う構成であり、有線ＬＡＮまたは無線ＬＡＮを介して通信回線５に接続する。本実施形態では、通信部１３は、借主端末２、管理会社端末３、および事業者端末４（以下では、これらをまとめて「各端末２～４」と記載する場合がある）と通信を行う。

制御部１１は、サーバ１が備える各部の動作を統括制御する構成であり、ＣＰＵによって実現されている。制御部１１は、記憶部１２に記憶されたプログラムを実行し、これに応じて処理を行い、通信部１３を介して各端末２～４から各種情報を受信し、通信部１３を介して各端末２～４に各種情報を送信する。制御部１１は、機能構成として、対処判定部１１１、費用算出部１１２、明細生成部１１３、正当性判定部１１４を備えている。

対処判定部１１１は、原状回復のための対処の必要性などの判定を行うための機能ブロックである。対処判定部１１１は、借主端末２から受信した画像データを含む情報などを入力され、判定結果を出力する。図２（ａ）は、対処判定部１１１を説明するための図である。図２（ａ）に示すように、本実施形態では、対処判定部１１１は、借主端末２から受信した画像データ（画像データの数は限定されない）と、喫煙有無、ペット有無、居住期間、対象箇所情報、交換後経過期間、および耐用年数などの判定情報とを入力される。喫煙有無、ペット有無は、借主が借主端末２の操作により入力した情報が用いられる。居住期間は、借主が対象家屋に居住していた期間であり、借主が借主端末２の操作により入力した情報が用いられてもよいし、管理会社端末３からあらかじめ入力された入居日時から算出されてもよい。対象箇所情報は、判定の対象となっている箇所（例えばリビングの壁、フローリング、エアコンなど）を示す情報であり、借主端末２から受信した画像データに関連付けて設定されている。交換後経過期間は、対象箇所の交換を行ってからの経過期間であり、管理会社端末３からあらかじめ入力された情報が用いられる。耐用年数は、対象箇所の耐用年数であり、対象箇所ごとにあらかじめ設定されている。なお、判定情報は、上述したものすべてを含まなくてもよいし、他の情報を含んでもよい。例えば、対象箇所情報を判定情報に含めず、対処判定部１１１が内部での処理において画像データに基づいて対象箇所を判定してもよい。また、判定情報に対象箇所の交換を行ってから入居までの経過期間などを含めてもよい。

本実施形態では、対処判定部１１１は、判定結果として、対処要否、対処箇所、対処内容、対処理由、および借主負担率を出力する。対処要否は、原状回復のための対処が必要か否かを示す情報である。対処箇所は、対処の必要な箇所の情報であり、対処の規模（例えば面積、長さなど）の情報を含んでいる。対処内容は、対処の内容（例えば、張り替え、修復工事、クリーニングなど）の情報である。対処理由は、対処が必要となった理由（例えば変色、キズ、においなど）の情報である。借主負担率は、対処費用のうち借主が負担する割合の情報である。なお、対処判定部１１１が出力する判定結果は、上述したものすべてを含まなくてもよいし、他の情報を含んでもよい。例えば、対処内容が出力されれば、対処が必要なので、対処要否を別途出力しなくてもよい。

対処判定部１１１は、人口知能技術を利用して、上述した判定を行う。本実施形態では、対処判定部１１１は、機械学習された学習済みモデルとして、判定ニューラルネットワーク（以下では、「判定ＮＮ」と記載する）を有している。判定ＮＮは、入力層、複数の中間層、および出力層を有する学習済みの再帰型ニューラルネットワークである。入力層は、画像データと、喫煙有無、ペット有無、居住期間、対象箇所情報、交換後経過期間、および耐用年数などの各判定情報とが入力される複数のニューロンを備える。出力層は、対処要否、対処箇所、対処内容、対処理由、および借主負担率を示す情報をそれぞれ出力する複数のニューロンを備える。なお、判定ＮＮの中間層の層数、各層のニューロン数等、その構造は特に限定されない。また、判定ＮＮは、再帰型ニューラルネットワークに限定されず、他の種類のニューラルネットワークで構成されてもよい。

判定ＮＮは、画像データ、喫煙有無、ペット有無、居住期間、対象箇所情報、交換後経過期間、および耐用年数などの情報と、実際に判定された対処要否、対処箇所、対処内容、対処理由、および借主負担率を示す情報との組み合わせを教師データとして、学習前の再帰型深層ニューラルネットワークに与えることにより、あらかじめ機械学習が行われている。また、判定ＮＮは、図示しない学習処理部によってさらに機械学習を行われることで、判定の精度が向上する。なお、対処判定部１１１は、ニューラルネットワーク以外の機械学習を行う人工知能を備えてもよい。

費用算出部１１２は、対処箇所ごとに対処費用を算出するための機能ブロックである。費用算出部１１２は、対処判定部１１１による判定結果、および、記憶部１２に記憶されている単金データベースに基づいて、対処箇所ごとの対処費用を算出する。単金データベースは、原状回復のための各対処内容での単位当たり費用を、各対処内容に関連付けて記憶している。単金データベースには、例えば、壁紙の張り替えに対するメートルごとの単金、フローリングのクリーニングに対する面積ごとの単金、フローリングのキズの部分修繕に対するキズの大きさごとの単金が、物件のタイプごとに記憶されている。費用算出部１１２は、対象箇所情報および物件のタイプと、対処判定部１１１が出力する対処箇所の情報、対処内容の情報、および借主負担率とに基づいて、対処箇所ごとに対処費用を算出する。物件のタイプは、管理会社端末３からあらかじめ入力されている。例えば、対処判定部１１１によって、リビングの壁紙の張り替えがＸメートル必要であると判定された場合、費用算出部１１２は、単金データベースから対応する壁紙の張り替えに対するメートルごとの単金であるＹ円を読み出し、ＸメートルにＹ円を乗算し、対処判定部１１１が判定した入居者負担率と、入居期間に応じた経年劣化乗数とを乗算することで、リビングの壁紙の張り替えのための費用を算出する。なお、費用の算出のための演算式は限定されず、対処箇所によって異なってもよい。例えば、対処箇所によっては、経年劣化乗数を乗算する場合と乗算しない場合とがある。

明細生成部１１３は、原状回復のために必要な対処を行った場合の査定の明細を作成するための機能ブロックである。明細生成部１１３は、対処箇所ごとに、対処内容、対処理由、借主負担率、および、費用算出部１１２が算出した対処費用を関連付けた査定明細情報を生成する。生成された査定明細情報は、通信部１３から通信回線５を介して借主端末２に送信され、査定画面を生成するための情報として用いられる。

図３は、借主端末２で表示される査定画面９の一例を示す図である。査定画面９は、対処費用欄９１を含んでいる。対処費用欄９１には、「部屋」、「部位」の項目に対処箇所を示す情報が記載され、「実施内容」の項目に対処内容を示す情報が記載され、「オンライン査定」の項目において対処費用とその算出根拠（借主負担率を含む）が記載され、「備考」の欄に対処理由を示す情報が記載されている。また、査定画面９は、選択ボタン９２を含んでいる。選択ボタン９２は、対処費用欄９１に記載の内容を承諾した場合に選択されるボタン（図３においては「上記内容に了解」と記されている上側のボタン）と、内容を承諾しない場合に選択されるボタン（図３においては「上記内容に質問／見直し要請」と記されている下側のボタン）とを含んでいる。借主は、借主端末２に表示される査定画面９を見て、内容を承諾した場合は上側のボタンを選択し、内容を承諾しない場合は、必要に応じて質問などを記載した上で、下側のボタンを選択する。なお、図３はあくまでも一例であり、査定画面９のレイアウトや記載方法は限定されない。なお、管理会社端末３および事業者端末４にも、査定明細情報が送信され、査定画面９と同様の画面が表示されてもよい。

正当性判定部１１４は、借主端末２から受信した画像データの正当性を判定するための機能ブロックである。正当性判定部１１４は、制御部１１が通信部１３から画像データを入力された場合、当該画像データに付加されている位置情報および日時情報を読み出す。また、正当性判定部１１４は、当該画像データを送信してきた借主端末２に対応する位置情報（当該借主端末２の所有者が登録している対象家屋（退所予定の賃貸物件）の位置情報）を記憶部１２から読み出す。そして、正当性判定部１１４は、画像データに付加されていた位置情報と借主端末２に対応する位置情報とを比較し、両者がほぼ同じ位置であり、かつ、画像データに付加されていた日時が最近のものである場合、当該画像データが正当なものであると判定する。一方、正当性判定部１１４は、画像データに付加されていた位置情報と借主端末２に対応する位置情報とが異なる位置である、または、画像データに付加されていた日時が最近のものでない場合、当該画像データが不当なものであると判定する。２個の位置情報がほぼ同じ位置であるか否かは、例えば、両者の距離が所定の閾値以内であるか否かによって判定される。なお、２個の位置情報がほぼ同じ位置であるか否かの判定方法は限定されず、その他の方法であってもよい。また、外部のＡＰＩに接続してその機能を利用してもよい。日時が最近のものであるか否かは、例えば、画像データに付加されていた日時が現在の日時と比較して所定日数以内であるか否かによって判定される。対処判定部１１１は、正当性判定部１１４が正当であると判定した画像データだけを用いて判定を行う。制御部１１は、正当性判定部１１４が不当であると判定した場合、当該画像データについて、借主端末２に再送を求める。その際、制御部１１は、画像データが適切でない旨を伝えてもよい。なお、正当性判定部１１４は、位置情報および日時情報のいずれか一方のみに基づいて、画像データの正当性を判定してもよい。

図４は、原状回復査定処理を説明するためのフローチャートの一例である。図４（ａ）は、借主端末２が行う処理を示している。図４（ｂ）は、サーバ１が行う処理を示している。

借主が退去を管理会社に連絡すると、管理会社は、管理会社端末３から必要事項をサーバ１に送信する。必要事項には、例えば、管理会社ＩＤ、借主の情報、対象家屋の情報、および居住期間などが含まれる。サーバ１は、管理会社端末３に、借主への案内情報と借主ＩＤを送信する。管理会社は、借主への案内情報と借主ＩＤを、印刷して借主に郵送する、または、メールで送信する。なお、サーバ１が、借主に直接、メールで送信してもよい。また、サーバ１は、借主への案内情報と借主ＩＤの代わりに、借主固有のＱＲコード（登録商標）を発行して、管理会社または借主に送信してもよい。この場合、借主は、ＱＲコードを読み取ることで、サーバ１が提供する案内画面を見ることができる。なお、借主への案内情報で、原状回復査定として従来通りの立ち合いによる方法を利用するか、本発明の原状回復査定システムを利用した立ち合い不要の方法を利用するかを選択できることを説明し、借主が選択できるようにしてもよい。また、事業者が管理会社から運用を委任されている場合などでは、上記の管理会社（管理会社端末３）が行う対応を事業者（事業者端末４）が行ってもよい。

借主が案内情報に従って、自分の所有するコンピュータ端末（例えばスマートフォン）に原状回復アプリをインストールすることで、当該コンピュータ端末が借主端末２として機能する。借主が原状回復アプリを実行し、借主ＩＤを入力することで、借主端末２は、図４（ａ）に示す処理を開始する。

まず、借主端末２は、必要事項および画像データなどの情報を取得する（Ｓ１）。具体的には、借主端末２は、必要事項入力のための入力画面を表示する。借主は、操作手段の操作により、必要事項を入力する。図５は、必要事項入力のための入力画面の一例を示す図である。必要事項には、例えば、対象箇所ごとに、その寸法、破損や故障のあるなし、破損部分の大きさなどが含まれている。また、対象箇所によっては、タバコ臭やペット臭のあるなしを選択する場合もある。また、借主は、入力画面の指示に応じて、借主端末２の撮像部２４で対象家屋内を撮像する。借主端末２は、入力された必要事項および撮像された画像の画像データを、サーバ１に送信する（Ｓ２）。なお、図５は、あくまでも一例であり、入力画面のレイアウトや入力内容は限定されない。例えば、対象箇所ごとの情報の入力は不要とし、撮像された画像の画像データだけを送信し、サーバ１側で画像データから各情報を判定してもよい。

次に、借主端末２は、サーバ１から画像データの再送信依頼を受信したか否かを判別する（Ｓ３）。当該再送信依頼は、サーバ１の制御部１１の正当性判定部１１４が画像データの正当性を認めず不当と判断した場合に、借主端末２に送信される。再送信依頼を受信しなかった場合（Ｓ３：ＮＯ）、借主端末２は、サーバ１から査定明細情報を受信したか否かを判別する（Ｓ４）。査定明細情報を受信しなかった場合（Ｓ４：ＮＯ）、ステップＳ３に戻る。つまり、借主端末２は、再送信依頼または査定明細情報を受信するまで、ステップＳ３およびステップＳ４の判別を繰り返す。

再送信依頼を受信した場合（Ｓ３：ＹＥＳ）、借主端末２は、ステップＳ１に戻って、情報の取得（Ｓ１）および送信（Ｓ２）を行う。この場合は、入力画面で画像の撮像のみが要求される。なお、再送信依頼を所定回数繰り返した場合は、警告案内を表示したり、原状回復査定処理を中止してもよい。

査定明細情報を受信した場合（Ｓ４：ＹＥＳ）、借主端末２は、図３に例示する査定画面９を表示して、査定内容を承諾したかどうかを、借主に選択ボタン９２によって選択させる。「了解」が選択された場合（Ｓ５：ＹＥＳ）、借主端末２は、借主が承諾したことを知らせる信号（以下では、「承諾信号」とする）を、サーバ１に送信する（Ｓ７）。その後、サーバ１から、成立したことを知らせる信号（以下では、「成立信号」と記載する）を受信した場合（Ｓ８：ＹＥＳ）、処理を終了する。一方、「質問/見直し要請」が選択された場合（Ｓ５：ＮＯ）、借主端末２は、見直し依頼をサーバ１に送信し（Ｓ６）、ステップＳ３に戻って、査定明細情報が受信されるのを待つ（画像データの正当性は認められているので再依頼を受信することはなく、ステップＳ３はＮＯになる）。

サーバ１は、借主端末２に対する原状回復査定処理を行っており、図４（ｂ）に示すように、借主端末２からの情報を受信するのを待っている（Ｓ１１）。借主端末２からの情報を受信した場合（Ｓ１１：ＹＥＳ）、サーバ１は、受信した画像データが正当であるか否かを判別する（Ｓ２）。具体的には、正当性判定部１１４が画像データの正当性を判定する。画像データが不当である場合（Ｓ１２：ＮＯ）、サーバ１は、借主端末２に、画像データの再送信依頼を送信し（Ｓ１３）、ステップＳ１に戻って、借主端末２からの情報（画像データ）を受信するのを待つ。一方、画像データが正当である場合（Ｓ１２：ＹＥＳ）、サーバ１は、原状回復のための対処の必要性などの判定を行う（Ｓ１４）。具体的には、対処判定部１１１が、借主端末２から受信した画像データを含む情報などに基づいて判定を行う。

次に、サーバ１は、対処判定部１１１が出力する判定結果に基づいて、査定明細情報を作成して、借主端末２に送信する（Ｓ１５）。具体的には、費用算出部１１２が、対処判定部１１１による判定結果、および、記憶部１２に記憶されている単金データベースに基づいて、対処箇所ごとの対処費用を算出する。次に、明細生成部１１３が、対処箇所ごとに、対処内容、対処理由、借主負担率、および、費用算出部１１２が算出した対処費用を関連付けた査定明細情報を生成する。そして、制御部１１が通信部１３を介して、査定明細情報を借主端末２に送信する。

次に、サーバ１は、借主端末２から見直し依頼を受信したか否かを判別する（Ｓ１６）。見直し依頼を受信しない場合（Ｓ１６：ＮＯ）、借主端末２から承諾信号を受信したか否かを判別する（Ｓ１８）。承諾信号を受信しない場合（Ｓ１８：ＮＯ）、ステップＳ１６に戻る。つまり、サーバ１は、見直し依頼または承諾信号を受信するまで、ステップＳ１６およびステップＳ１８の判別を繰り返す。

見直し依頼を受信した場合（Ｓ１６：ＹＥＳ）、サーバ１は、見直し依頼に付加された借主の質問および要請内容を踏まえて、査定明細情報を再度作成して、借主端末２に送信し（Ｓ１７）、ステップＳ１６に戻る。この場合、サーバ１は、事業者端末４に借主の質問および要請内容を送信して、査定明細情報の変更（例えば、対処箇所を対処不要に変更、借主負担率の変更、対処費用の割り引きなど）をさせてもよい。また、承諾信号を受信した場合（Ｓ１８：ＹＥＳ）、サーバ１は、成立信号を借主端末２に送信し（Ｓ１９）、借主端末２に対する原状回復査定処理を終了する。

なお、サーバ１は、管理会社端末３にも、査定明細情報を送信して、見直し依頼または承諾を選択させてもよい。この場合、サーバ１は、ステップＳ１５において、査定明細情報を借主端末２に送信したときに、管理会社端末３にも査定明細情報を送信する。また、サーバ１は、管理会社端末３に、対処箇所に対応する画像データも送信する。管理会社端末３は、借主端末２と同様に、上記ステップＳ４～Ｓ７の処理を行う。すなわち、管理会社端末３は、査定画面を表示して、査定内容を承諾したかどうかを、管理会社に選択させる。管理会社端末３は、「了解」が選択された場合、サーバ１に承諾信号を送信し、「質問/見直し要請」が選択された場合、サーバ１に見直し依頼を送信する。サーバ１は、管理会社端末３から見直し依頼を受信した場合も同様に、査定明細情報を再度作成して、管理会社端末３に送信する。このとき、サーバ１は、借主端末２にも、再度作成された査定明細情報を送信する。また、サーバ１は、借主端末２から見直し依頼を受信（Ｓ１６）して、査定明細情報を再度作成した場合（Ｓ１７）に、管理会社端末３にも送信する。つまり、サーバ１は、査定明細情報が更新されるたびに、更新後の査定明細情報を、借主端末２および管理会社端末３にそれぞれ送信する。サーバ１は、借主端末２および管理会社端末３の両方から承諾信号を受信した場合に、成立信号を借主端末２および管理会社端末３に送信して、借主端末２に対する原状回復査定処理を終了する。なお、サーバ１は、管理会社端末３の代わりに、または、さらに追加して、事業者端末４にも、査定明細情報を送信して、見直し依頼または承諾を選択させてもよい。

なお、図４のフローチャートに示す処理は一例であって、原状回復査定処理は上述したものに限定されない。

次に、原状回復査定システムＡ１の作用効果について説明する。

本実施形態によると、サーバ１の対処判定部１１１が、借主端末２から受信した画像データを含む情報などに基づいて、原状回復のための対処の必要性などの判定を行う。したがって、事業者は、原状回復査定のために、スタッフを現地に派遣する必要がない。借主は、原状回復査定に立ち会う必要がない。また、本実施形態によると、対処判定部１１１は、人口知能技術を利用して判定を行う。事業者は、経験のあるスタッフに原状回復査定を担当させる必要がないので、人件費を抑制できる。また、本実施形態によると、費用算出部１１２が、対処判定部１１１の判定結果に基づいて対処箇所ごとに対処費用を算出し、明細生成部１１３が、対処箇所ごとに、対処内容、対処理由、借主負担率、および対処費用を関連付けた査定明細情報を生成する。借主は、対処箇所ごとの明細を確認できるので、原状回復査定に納得しやすい。

また、本実施形態によると、サーバ１は、借主端末２に査定明細情報を送信して、借主が承諾したことを知らせる承諾信号の受信を待つ。これにより、オンライン上で借主の承諾を得ることができるので、事業者は、借主に承諾書のサインをもらう手間を省略できる。また、サーバ１が、管理会社端末３にも査定明細情報を送信して、承諾信号の受信を待つ場合には、オンライン上で管理会社の承諾を得ることができるので、事業者は、管理会社に承諾書のサインをもらう手間を省略できる。事業者は、借主および管理会社の双方から承諾をもらう必要がある。原状回復査定システムＡ１は、オンライン上でこの手続きを完了させるので、事業者の作業を簡略化できる。また、本実施形態によると、サーバ１は、見直し依頼を受信した場合、査定明細情報を再度作成して、借主端末２に送信する。これにより、借主は、納得できるまで、原状回復査定の見直しを要請できる。

また、本実施形態によると、正当性判定部１１４は、借主端末２から受信した画像データの正当性を判定する。これにより、借主が、別の場所（対象家屋と同様の内装の別の家屋）で撮像した画像や、退去時ではなくそれ以前（例えば入居後すぐ）に撮像した画像を不正に使用することを防止できる。

なお、本実施形態では、サーバ１が借主端末２から情報を受信して、査定明細情報を作成する場合について説明したが、これに限られない。サーバ１は、管理会社端末３から情報を受信して、査定明細情報を作成してもよい。この場合、上述した借主端末２の機能を管理会社端末３が有し、サーバ１と借主端末２との間で行われた処理を、サーバ１と管理会社端末３との間で行うことになる。また、同様にして、サーバ１は、事業者端末４から情報を受信して、査定明細情報を作成してもよい。また、同様にして、サーバ１は、貸主の端末から情報を受信して、査定明細情報を作成してもよい。当該変形例は、例えば、貸主がいつも依頼している事業者の見積もりが妥当かどうかの確認に利用できる。

なお、本実施形態では、借主端末２、管理会社端末３、および事業者端末４が、汎用的なコンピュータ端末に原状回復アプリをインストールしたものである場合について説明したが、これに限られない。借主端末２、管理会社端末３、および事業者端末４が汎用的なコンピュータ端末であって、これらのコンピュータ端末の操作により、ブラウザ（ホームページ閲覧ソフト）を起動して、サーバ１に開設されているホームページにアクセスする方式であってもよい。この場合、借主は、管理会社またはサーバ１から送られた案内情報に記載のＵＲＬからホームページにアクセスし、借主ＩＤを入力することで、原状回復査定処理を開始できる。なお、サーバ１がＵＲＬおよび借主ＩＤを埋め込んだＱＲコードを発行し、借主が案内情報に記載のＱＲコードからホームページにアクセスすることで、原状回復査定処理が開始されてもよい。なお、原状回復査定システムＡ１の提供方法は、特に限定されない。例えば、借主端末２がアプリを利用したものであり、管理会社端末３および事業者端末４がブラウザを利用するものであってもよい。

なお、対処判定部１１１に入力される情報は、上述したものに限定されない。例えば、図２（ｂ）に示すように、借主端末２から受信した退去時の画像データとは別に、入居時の画像データを入力してもよい。入居時の画像データは、退去時の画像データより過去に撮像された対象家屋内の画像であり、例えば、管理会社が、借主の入居の立ち合い時に撮像した画像、または、前の借主が退去したときの原状回復工事の終了後に撮像した画像を利用してもよい。入居時の画像データが追加されることで、退去時の画像データとの差が明らかになるので、対処判定部１１１が行う判定の精度がより高くなる。

〔第２実施形態〕
図６は、第２実施形態に係る原状回復査定システムＡ２を説明するための図である。図６（ａ）は、借主端末２の内部構成を示すブロック図である。図６（ｂ）は、対処判定部１１１を説明するための図である。図６において、原状回復査定システムＡ１（図１および図２参照）と同一または類似の要素には同一の符号を付して、重複する説明を省略する。なお、原状回復査定システムＡ２のその他の構成は、原状回復査定システムＡ１と同様である。第２実施形態に係る原状回復査定システムＡ２は、対処判定部１１１が判定情報として臭気情報を利用する点で、第１実施形態に係る原状回復査定システムＡ１と異なる。

本実施形態では、図６（ａ）に示すように、借主端末２は、臭気検出部２８をさらに備えている。臭気検出部２８は、借主端末２に接続される装置であってもよいし、借主端末２の筐体内に組み込まれたデバイスであってもよい。臭気検出部２８は、借主端末２に接続される装置である場合、直接または接続線を介して接続されてもよいし、通信部２３を介して無線通信により接続してもよい。臭気検出部２８は、臭いの強さを検出して数値化し、臭気情報として出力する。本実施形態では、臭気検出部２８は、タバコの臭いとペットの臭いとをそれぞれ検出する。なお、臭気検出部２８が検出する臭いは、これらに限定されず、その他の悪臭が含まれてもよい。借主端末２は、対象家屋内で臭気検出部２８が検出した臭気情報を、サーバ１に送信する。また、本実施形態では、図６（ｂ）に示すように、対処判定部１１１は、判定情報として、喫煙有無およびペット有無の情報の代わりに、借主端末２から受信した臭気情報を入力される。

本実施形態においても、サーバ１の対処判定部１１１が、人口知能技術を利用して、原状回復のための対処の必要性などの判定を行い、費用算出部１１２が対処箇所ごとに対処費用を算出し、明細生成部１１３が査定明細情報を生成する。また、サーバ１は、借主端末２に査定明細情報を送信して承諾信号の受信を待ち、見直し依頼を受信した場合は、査定明細情報を再度作成して送信する。また、正当性判定部１１４は、借主端末２から受信した画像データの正当性を判定する。したがって、本実施形態においても、第１実施形態と同様の効果を奏することができる。さらに、本実施形態によると、対処判定部１１１は、臭気情報を入力される。臭気情報は、対象家屋内で実際に検出されたにおいの強さを示す情報なので、対処判定部１１１が行う判定の精度がより高くなる。

なお、本実施形態では、借主端末２が臭気検出部２８を備えている場合について説明したが、これに限られない。臭気検出部２８は、独立した装置であってもよい。この場合、借主端末２は、臭気検出部２８（臭気検出装置）が対象家屋内で検出した臭気情報を記憶部２２に記憶しておいて、サーバ１に送信してもよい。また、臭気検出部２８（臭気検出装置）が、対象家屋内で検出した臭気情報を、直接、サーバ１に送信してもよい。

〔第３実施形態〕
図７は、第３実施形態に係る原状回復査定システムＡ３の全体構成を示すブロック図である。図７において、原状回復査定システムＡ１（図１参照）と同一または類似の要素には同一の符号を付して、重複する説明を省略する。第３実施形態に係る原状回復査定システムＡ３は、借主端末２の撮像部２４によって撮像される画像が、第１実施形態に係る原状回復査定システムＡ１と異なる。

本実施形態では、借主端末２の撮像部２４が、３６０°カメラ２４１を備えている。３６０°カメラ２４１は、借主端末２に直接または接続線を介して接続されてもよいし、通信部２３を介して無線通信により接続してもよい。また、３６０°カメラ２４１は、借主端末２の筐体内に組み込まれたデバイスであってもよい。３６０°カメラ２４１は、複数方向をそれぞれ広角魚眼レンズを介して撮像し、補正および合成することで、３６０°画像を生成する。なお、３６０°カメラ２４１の構成はこれに限定されない。また、３６０°カメラ２４１が撮像する画像は静止画であってもよいし動画であってもよい。撮像部２４は、３６０°カメラ２４１が撮像した画像の画像データを制御部２１に入力する。制御部２１は、第１実施形態の場合と同様に、画像データを含む情報を、通信部２３を介してサーバ１に送信する。また、本実施形態では、サーバ１の制御部１１は、画像抽出部１１５をさらに備えている。画像抽出部１１５は、借主端末２から受信した画像データ（３６０°画像）から、対処判定部１１１で用いる画像データを抽出して、対処判定部１１１に出力する。なお、画像抽出部１１５による画像の抽出方法は限定されず、周知の画像処理技術が用いられる。また、画像抽出部１１５は、機械学習された学習済みモデルであるニューラルネットワークなどの人工知能を備えてもよい。

本実施形態においても、サーバ１の対処判定部１１１が、人口知能技術を利用して、原状回復のための対処の必要性などの判定を行い、費用算出部１１２が対処箇所ごとに対処費用を算出し、明細生成部１１３が査定明細情報を生成する。また、サーバ１は、借主端末２に査定明細情報を送信して承諾信号の受信を待ち、見直し依頼を受信した場合は、査定明細情報を再度作成して送信する。また、正当性判定部１１４は、借主端末２から受信した画像データの正当性を判定する。したがって、本実施形態においても、第１実施形態と同様の効果を奏することができる。さらに、本実施形態によると、画像抽出部１１５が３６０°画像の画像データから対処判定部１１１で用いる画像データを抽出する。したがって、借主は、対象家屋内の画像の撮像の手間を簡略化できる。また、３６０°カメラ２４１が撮像する画像が動画である場合、借主は、撮像しながら対象家屋内を移動すればいいだけなので、撮像の手間をより簡略化できる。

なお、本実施形態では、制御部１１が画像抽出部１１５を備え、画像抽出部１１５が抽出した画像データを入力されて、対処判定部１１１が判定を行う場合について説明したが、これに限られない。制御部１１が画像抽出部１１５を備えず、借主端末２から受信された画像データ（３６０°画像）は直接、対処判定部１１１に入力されてもよい。この場合、対処判定部１１１の判定ＮＮは、３６０°画像の画像データを用いて機械学習が行われる。

また、本実施形態では、借主端末２が３６０°カメラを備えている場合について説明したが、これに限られない。３６０°カメラは、独立した装置であってもよい。この場合、借主端末２は、３６０°カメラが対象家屋内で撮像した画像データを記憶部２２に記憶しておいて、サーバ１に送信してもよい。また、３６０°カメラが、対象家屋内で撮像した画像データを、直接、サーバ１に送信してもよい。

本発明に係る原状回復査定システムは、上述した実施形態に限定されるものではない。本発明に係る原状回復査定システムの各部の具体的な構成は、種々に設計変更自在である。

Ａ１，Ａ２，Ａ３： 原状回復査定システム
１ ：サーバ
１１ ：制御部
１１１ ：対処判定部
１１２ ：費用算出部
１１３ ：明細生成部
１１４ ：正当性判定部
１１５ ：画像抽出部
１２ ：記憶部
１３ ：通信部
１９ ：バス
２ ：借主端末
２１ ：制御部
２２ ：記憶部
２３ ：通信部
２４ ：撮像部
２５ ：操作部
２６ ：表示部
２７ ：位置検出部
２８ ：臭気検出部
２９ ：バス
３ ：管理会社端末
４ ：事業者端末
５ ：通信回線
９ ：査定画面
９１ ：対処費用欄
９２ ：選択ボタン

Claims (6)

1. 端末と、前記端末と通信するサーバと、を備え、原状回復のための査定を行う原状回復査定システムであって、
   前記サーバは、
   対象家屋内で撮像された画像に基づく画像データと、居住期間と、を少なくとも入力され、かつ、原状回復のための対処が必要な対処箇所、対処内容、対処理由、および借主負担率を出力する学習済みモデルを有する対処判定部と、
   前記対処判定部の判定結果に基づいて、前記対処箇所ごとに対処費用を算出する費用算出部と、
   前記対処箇所ごとに、前記対処内容、前記対処理由、前記借主負担率、および前記対処費用を関連付けた査定明細情報を生成する明細生成部と、
   を備えている原状回復査定システム。
2. 前記サーバと通信する第２端末をさらに備え、
   前記端末は、借主によって操作され、
   前記第２端末は、前記対象家屋の管理会社によって操作され、
   前記サーバは、前記査定明細情報を前記端末および前記第２端末に送信し、それぞれに前記査定明細情報の内容に対する承諾を求める、
   請求項１に記載の原状回復査定システム。
3. 前記端末は、前記対象家屋内で撮像された画像に、位置情報および日時情報の少なくとも一方を付加して前記画像データとして前記サーバに送信し、
   前記サーバは、前記画像データに付加された前記位置情報および前記日時情報の少なくとも一方が正当であるか否かを判定する正当性判定部をさらに備えている、
   請求項１または２に記載の原状回復査定システム。
4. 臭いの強さを臭気情報として検出する臭気検出部をさらに備え、
   前記対処判定部は、前記臭気検出部が前記対象家屋内で検出した前記臭気情報をさらに入力される、
   請求項１ないし３のいずれかに記載の原状回復査定システム。
5. 前記対処判定部は、前記画像データより過去に撮像された前記対象家屋内の画像に基づく入居時画像データをさらに入力される、
   請求項１ないし４のいずれかに記載の原状回復査定システム。
6. ３６０°カメラをさらに備え、
   前記サーバは、前記３６０°カメラが前記対象家屋内で撮像した画像から前記画像データを抽出する、
   請求項１ないし５のいずれかに記載の原状回復査定システム。

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