JP2018181255A - 情報処理装置、原状回復部分特定方法、及び原状回復部分特定プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】賃貸物を返却する際の原状回復に係る費用試算を省力化する情報処理装置、原状回復部分特定方法、及び原状回復部分特定プログラムを提供する。【解決手段】原状回復試算装置は、入居時における賃貸物件を撮像した入居時画像と退居時における賃貸物件を撮像した退居時画像との相違部分を抽出し、抽出した相違部分に対して、賃貸物件の借主による原状回復の必要性を判定する。このように原状回復試算装置は、入居時画像と退居時画像との相違部分から要原状回復部分を判定し、要原状回復部分に対して原状回復費用の算出を行う。【選択図】図５

Description

本発明は、情報処理装置、原状回復部分特定方法、及び原状回復部分特定プログラムに関するものである。

不動産であれば賃貸物件、動産であればレンタカー等、賃貸物を貸し出した場合、その返却時には賃貸物の状態が貸し出し前と同様であるかを貸主が確認する。そして、賃貸物に破損等がある場合には貸主は借主に対して原状回復費用を請求する場合がある。しかしながら、賃貸物件を返却する際の原状回復に係る費用算出には、変化のあった個所の特定を行い、変化のあった個所に対する借主への費用請求の可否判断等、専門的な知識や労力を要する。

特許文献１には、貸主の立ち合いを不要とすることで貸主の手間を省くために、リフォーム情報をサーバに記憶させるリフォーム管理システムが開示されている。

特開２００６−０１８８０２号公報

しかしながら、特許文献１に開示されているリフォーム管理システムでは、賃貸物件がリフォームされていることが前提であり、リフォームされていない賃貸物件やその他の賃貸物には適用できない。

本発明は、このような事情に鑑みてなされたものであって、賃貸物を返却する際の原状回復に係る費用試算を省力化できる、情報処理装置、原状回復部分特定方法、及び原状回復部分特定プログラムを提供することを目的とする。

上記課題を解決するために、本発明の情報処理装置、原状回復部分特定方法、及び原状回復部分特定プログラムは以下の手段を採用する。

上記課題を解決するため、本発明の一態様である「情報処理装置」は、貸し出した賃貸物に対して原状回復が必要とされる部分を特定する情報処理装置であって、貸出期間の終了における前記賃貸物を撮像した終了時画像を取得するカメラと、貸出期間の開始における前記賃貸物を撮像した開始時画像と前記終了時画像との相違部分を抽出する抽出手段と、を備える。

上記課題を解決するため、本発明の一態様である「原状回復部分特定方法」は、貸し出した賃貸物に対して原状回復が必要とされる部分を特定する原状回復部分特定方法であって、貸出期間の終了における前記賃貸物を撮像した画像である終了時画像をカメラによって取得する第１工程と、貸出期間の開始における前記賃貸物を撮像した画像である開始時画像と前記終了時画像との相違部分を抽出手段によって抽出する第２工程と、を有する。

上記課題を解決するため、本発明の一態様である「原状回復部分特定プログラム」は、貸し出した賃貸物に対して原状回復が必要とされる部分を特定する情報処理装置が備えるコンピュータに、貸出期間の終了における前記賃貸物を撮像した画像である終了時画像をカメラによって取得する第１工程と、貸出期間の開始における前記賃貸物を撮像した画像である開始時画像と前記終了時画像との相違部分を抽出手段によって抽出する第２工程と、を実行させる。

上記「情報処理装置」には、以下に例示するように、種々の技術的限定を加えてもよい。また、同趣旨の技術的限定を、「原状回復部分特定方法」が実行する処理ステップや「原状回復部分特定プログラム」の機能に加えてもよい。

前記抽出手段によって抽出された前記相違部分に対して、前記賃貸物の借主による原状回復の必要性を判定する判定手段を備える。

前記開始時画像と前記終了時画像との明るさが同様となるように、前記開始時画像及び前記終了時画像の少なくとも一方を補正する補正手段を備える。

前記開始時画像及び前記終了時画像は、前記賃貸物と共に同一の色見本が被写体とされ、前記補正手段は、前記開始時画像の前記色見本と前記終了時画像の前記色見本とが同様の明るさとなるように、前記開始時画像及び前記終了時画像の少なくとも一方を補正する。

前記開始時画像及び前記終了時画像の少なくとも一方が、異なる明るさで複数撮像され、前記抽出手段は、明るさが同様である前記開始時画像と前記終了時画像との前記相違部分を抽出する。

前記判定手段は、前記開始時画像と前記終了時画像との前記相違部分の色差が所定の閾値を超えた場合に、前記相違部分に対して借主による原状回復の必要性があると判定する。

前記判定手段は、前記開始時画像と前記終了時画像とをグレースケール画像とし、前記相違部分の光度差が所定の閾値を超えた場合に、借主による原状回復の必要性があると判定する。

前記閾値は、前記開始時画像及び前記終了時画像の被写体に応じて異なる。

前記閾値は、前記賃貸物の前記貸出期間の開始から終了までの経過期間に応じて異なる。

原状回復が必要とされる部分を前記終了時画像上で特定する特定手段を備える。

原状回復が必要とされる部分毎の費用を示した原状回復費用情報に基づいて、原状回復に要する費用を算出する算出手段を備える。

前記賃貸物は、住居又は宿泊のための不動産物件であり、前記開始時画像は、借主の入居開始前又は入室開始前の画像であり、前記終了時画像は、借主の退居完了後又は退室完了後の画像である。

前記カメラは、３６０°カメラである。

本発明によれば、賃貸物を返却する際の原状回復に係る費用試算を省力化できる、という効果を有する。

本発明の実施形態に係る原状回復試算装置の構成図である。 本発明の実施形態に係る原状回復試算装置が備えるカメラの配置位置を示す模式図である。 本発明の実施形態に係るタブレット端末の電気的構成を示す機能ブロック図である。 本発明の実施形態に係る原状回復試算機能に関する機能ブロック図である。 本発明の実施形態に係る原状回復試算処理の流れを示すフローチャートである。 本発明の他の実施形態に係る原状回復試算装置の構成図である。

以下に、本発明に係る情報処理装置、原状回復部分特定方法、及び原状回復部分特定プログラムの一実施形態について、図面を参照して説明する。

［１．原状回復試算装置の構成］
図１は本実施形態に係る原状回復試算装置１の構成図である。本実施形態に係る原状回復試算装置１は、借主への賃貸物の貸出期間が終了した場合に、貸し出した賃貸物に対して原状回復が必要とされる部分を特定し、原状回復費用の試算を行うものである。すなわち、原状回復試算装置１は、賃貸物の貸主によって操作される。

原状回復試算装置１は、カメラ２及び情報処理装置であるタブレット端末３を備える。なお、原状回復試算装置１が備える情報処理装置は、タブレット端末３に限らず、ノートパソコン等、可搬型の情報処理装置であれば他の情報処理装置であってもよい。カメラ２とタブレット端末３は、一例として無線通信によりデータの送受信を行うが、これに限らず、カメラ２とタブレット端末３は有線通信によりデータの送受信を行ってもよい。

カメラ２は、貸出期間の開始における賃貸物を撮像（撮影）した画像である開始時画像、及び貸出期間の終了における賃貸物を撮像（撮影）した画像である終了時画像を取得する。

本実施形態に係る賃貸物は、一例として、一戸建てやマンション等の住居のための不動産（以下「賃貸物件」という。）である。そして、以下の説明では、貸出期間の開始を入居時とし、貸出期間の終了を退居時とする。

また、以下の説明では、開始時画像を入居時画像といい、終了時画像を退居時画像という。なお、入居時画像が撮像されるタイミングは、借主が賃貸物件を借りる前であれば、借主が入居するタイミングと同じタイミングでなくてもよい。退居時画像が撮像されるタイミングは、借主が賃貸物件から自身の家財を搬出した後であり、貸主の立会いのもとで賃貸物件の引き渡しを行うタイミングである。なお、貸主には、いわゆる大家だけでなく、大家から委託を受けた不動産管理会社の従業員等も含まれる。

本実施形態に係るカメラ２は、一例として、３６０°カメラ（全天球カメラともいう。）である。カメラ２は、図２に示されるように、賃貸物件５における各部屋６のほぼ中央近辺に配置され、部屋６毎に入居時画像及び退居時画像を撮像する。なお、入居時画像及び退居時画像が撮像される対象は、部屋６だけでなく、玄関、廊下、及びトイレ等、賃貸物件５を構成する領域である。

詳細を後述するように、入居時画像と退居時画像は比較されて相違点が抽出されるため、入居時画像を撮像するカメラ２は入居時画像と退居時画像とを同じ位置から撮像することが望ましい。そこで、例えば、カメラ２は天井に配置される照明器具の取り付け位置と同じ位置に配置されて撮像を行う。照明器具の取り付け位置は一般的に部屋６の中央であるため、カメラ２を３６０°カメラとすることにより、室内全域の撮像が一度の撮像で可能となる。具体的には、カメラ２は、照明器具の取り付け位置から吊るされてもよいし、照明器具の取り付け位置の真下の床に直接載置されてもよいし、床に設置した台座に載置されてもよい。

また、部屋６には、カメラ２による撮像位置となる箇所にマーキングが施されてもよい。

なお、３６０°カメラによっては、撮像位置を補正する機能を備えているものがある。そこで、入居時画像の撮像位置と退居時画像の撮像位置とが多少ズレても、３６０°カメラが有している補正機能によって入居時画像及び退居時画像の少なくとも一方を補正することで、撮像位置のズレが解消されてもよい。

［２．タブレット端末の構成］
図１に示されるように、タブレット端末３の筐体１２には、その正面１２Ａに、画面に画像を表示する画像表示手段であるタッチパネルディスプレイ１４が備えられる。タッチパネルディスプレイ１４は、例えばＬＣＤ（Liquid Crystal Display）及びタッチセンサを備える。ＬＣＤは、各種画像を表示し、タッチセンサは、指、スタイラス、又はペン等の指示体を用いて行われる各種入力操作を受け付ける。

また、タブレット端末３の正面１２Ａには、音が入力されるマイクロフォン１６、音を出力するスピーカ１８、及び被写体を撮像するカメラ２０が備えられる。カメラ２０は、筐体１２の正面１２Ａだけでなく筐体１２の背面にも備えられる。さらに、筐体１２の側面１２Ｂには、タブレット端末３を起動又は停止させるための操作ボタン２２が備えられる。

また、タブレット端末３の筐体１２には、メモリカードが挿入されるスロットやＵＳＢ（Universal Serial Bus）端子等が備えられる。

図３は、タブレット端末３の電気的構成を示す機能ブロック図である。

タブレット端末３は、上記構成に加え、主制御部２４、主記憶部２６、補助記憶部２８、通信部３０を備える。

主制御部２４は、例えば、ＣＰＵ（Central Processing Unit）、マイクロプロセッサ、ＤＳＰ（Digital Signal Processor）等であり、タブレット端末３の全体の動作を制御する。

主記憶部２６は、例えば、ＲＡＭ（Random Access Memory）やＤＲＡＭ（Dynamic Random Access Memory）等で構成されており、主制御部２４による各種プログラムに基づく処理の実行時のワークエリア等として用いられる。

補助記憶部２８は、例えば、フラッシュメモリ等の不揮発性メモリであり、画像等の各種データ及び主制御部２４の処理に利用されるプログラム等を保存する。補助記憶部２８に記憶されるプログラムは、例えば、タブレット端末３の基本的な機能を実現するためのＯＳ（Operating system）、各種ハードウェアを制御するためのドライバ、電子メールやウェブブラウジング、その他各種機能を実現するためのプログラム等である。また、補助記憶部２８には、詳細を後述する本実施形態に係るユーザ報知処理を実行するためのプログラムが予め記憶されている。なお、補助記憶部２８には、カメラ２で撮像された入居時画像や退居時画像等が記憶される。

通信部３０は、通信網に接続する機能を有し、例えば、無線ＬＡＮ（Local Area Network）に接続する機能、無線ＷＡＮ（Wide Area Network）に接続する機能、並びにBluetooth（登録商標）等の近距離の無線通信及び赤外線通信等を可能とする機能を有してもよい。本実施形態に係る通信部３０は、カメラ２とも通信を行い、カメラ２に対して画像の撮像指示を送信したり、カメラ２が撮像した画像を受信する。

これら主制御部２４、主記憶部２６、補助記憶部２８、通信部３０、タッチパネルディスプレイ１４、マイクロフォン１６、スピーカ１８、カメラ２０、及び操作ボタン２２は、システムバス３２を介して相互に電気的に接続されている。従って、主制御部２４は、主記憶部２６及び補助記憶部２８へのアクセス、タッチパネルディスプレイ１４に対する画像の表示、ユーザによるタッチパネルディスプレイ１４や操作ボタン２２に対する操作状態の把握、マイクロフォン１６への音の入力、スピーカ１８からの音の出力、カメラ２０に対する制御、及び通信部３０を介した各種通信網や他の情報処理装置及びカメラ２へのアクセス等を行う。

［３．原状回復試算機能の概要］
原状回復試算装置１は原状回復試算機能を有する。原状回復試算機能は、入居時画像と退居時画像との相違部分を抽出し、相違部分に対して賃貸物件の借主による原状回復の必要性を判定する。なお、賃貸物件５における原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」（国土交通省発行「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より）である。

ここで、賃貸物件５は、室内の明るさが時刻や季節等に応じて異なる。このため、入居時画像の撮像時と退居時画像の撮像時の日照条件が異なれば、入居時画像と退居時画像との明るさが異なる。その結果、入居時画像と退居時画像との相違部分の抽出に影響が生じる可能性がある。

そこで、本実施形態に係る原状回復試算機能は、明るさが同様である入居時画像と退居時画像との相違部分を抽出する。ここでいう、明るさが同様とは、基準となる明るさが所定の範囲内にある場合をいう。

本実施形態に係る明るさの基準は、一例として、入居時画像と退居時画像において部屋６と共に被写体とされた同一の色見本７（図２参照）とする。色見本７はカード状であり、貸主が持参して入居時画像又は退居時画像の撮像時に被写体とする。色見本７の色は、限定されないが、撮像された場合において日照条件の違いによる色合い（明るさ）の変化が分かり易いものが好ましい。なお、色見本７の位置は、入居時画像をカメラ２で撮像する場合と、退居時画像をカメラ２で撮像する場合とで同じ位置とされる。

そして、原状回復試算機能は、入居時画像と退居時画像との明るさが同様となるように、入居時画像及び退居時画像の少なくとも一方を補正（以下「明るさ補正」という。）する。本実施形態では、入居時画像の明るさと同様の明るさとなるように退居時画像を補正するが、これに限らず、退居時画像の明るさと同様となるように入居時画像を補正してもよいし、入居時画像と退居時画像の両方を補正して同様の明るさとしてもよい。

本実施形態に係る明るさ補正は、入居時画像の色見本７と退居時画像の色見本７とが同様の明るさとなるように、退居時画像を補正する。より具体的には、退居時画像の色見本７の明るさが入居時画像の色見本７の明るさと同様となるように、退居時画像全体の明るさを変化させ、色見本７の明るさが同様となった場合に補正を終了する。

補正後の退居時画像は、補正退居時画像として主記憶部２６又は補助記憶部２８に記憶される。そして、入居時画像と補正退居時画像との相違部分が抽出される。

本実施形態に係る原状回復試算機能は、入居時画像と補正退居時画像とで所定の閾値（以下「相違閾値」という。）以上の色差が生じている部分を相違部分として抽出する。相違閾値未満の色差が生じた部分は、例えば、明るさ補正を行っても日照条件の違いを解消できなかった部分等であり、入居時画像と退居時画像とで実質的な差がない部分である。すなわち、相違部分とならなかった部屋６の領域は、借主の入居前と退居後で実質的な相違（汚れや破損）がなかった領域である。

原状回復試算機能は、抽出された相違部分に対して、賃貸物の借主による原状回復の必要性を判定する。より具体的には、入居時画像と退居時画像との色差が所定の閾値（以下「原状回復閾値」という。）を超えた相違部分が、借主による原状回復の必要性があると判定される。

原状回復の必要性がある相違部分（以下「要原状回復部分」という。）とは、通常の使用による経年劣化で生じる以上の汚れや傷が生じた部分であり、換言すると、借主の責任により汚れや傷を生じさせた部分である。すなわち、原状回復閾値は、相違部分の色差が経年劣化で生じる色差以上であるか否かを判定する閾値であり、相違部分から経年劣化による部分を除外するものである。

また、原状回復閾値は、入居時画像及び退居時画像の被写体に応じて、異なる値としてもよい。例えば、壁と床とで原状回復閾値を異ならせる。また、太陽光に照らされ易い方向の壁と太陽光に照らされ難い壁とで原状回復閾値を異ならせる。

さらに、原状回復閾値は、賃貸物件５の貸出期間の開始から終了までの経過期間（以下「賃貸期間」という。）に応じて異なってもよい。例えば、賃貸期間が長いほど経年劣化の度合いは大きいため、賃貸期間が長いほど原状回復閾値を大きくし、賃貸期間が短いほど原状回復閾値を小さくする。

さらに、賃貸物件５の構成として予め把握している情報、例えば壁や床の材質や色等を補助情報として用い、例えば、材質に応じて原状回復閾値を異ならせてもよい。補助情報は、予めタブレット端末３に記憶されている。

原状回復試算機能は、要原状回復部分を退居時画像上で特定可能とする。すなわち、要原状回復部分は、タブレット端末３が備えるタッチパネルディスプレイ１４に表示された退居時画像上で強調表示されて、借主及び貸主によって確認可能とされる。強調表示とは、例えば、要原状回復部分に相当する領域を枠で囲む処理や、色を変化させる処理である。

さらに、原状回復試算機能は、借主による原状回復が必要と判定された場合に、要原状回復部分毎の費用を示した原状回復費用情報に基づいて、原状回復に要する費用の算出（以下「原状回復費用算出」という。）を行う。

原状回復費用情報とは、例えば、要原状回復部分の種別と単価との関係を示したものであり、より具体的には、単位平方メートルあたりの壁紙の交換費用や床の補修費用、一枚当たりの畳の交換費用等である。なお、壁や床の材質や色等によって交換費用が異なるため、要原状回復部分の構成（壁や床の材質や色等）は、補助情報から読み取られる。

また、原状回復試算機能は、原状回復費用算出を行うにあたり、要原状回復部分の縦横の長さ等により示されるサイズを取得する必要がある。そこで、タブレット端末３には、撮像する室内を形成する辺の少なくとも一つの長さが入力され、原状回復試算機能は、入力された長さに基づいて室内の縦横高さを算出し、これに基づいて要原状回復部分のサイズを取得する。なお、部屋６のサイズは、例えば、賃貸物件５毎に予めタブレット端末３に記憶されてる。

また、必ずしも、要原状回復部分と判定された部分の全てに対して原状回復費用算出が行われる必要はない。例えば、要原状回復部分と判定された部分に対して、貸主の判断により、原状回復費用算出の対象から除外してもよい。

［４．原状回復試算機能に関する機能ブロック図］
図４は、本実施形態に係る原状回復試算機能に関する機能ブロック図である。主制御部２４は、画像表示制御部４０及び原状回復試算部４２を備える。主制御部２４が備える各機能は、補助記憶部２８に記憶されているプログラムによって実現される。

画像表示制御部４０は、タッチパネルディスプレイ１４に表示させる画像を示すデータをタッチパネルディスプレイ１４に出力する。画像表示制御部４０は、原状回復試算機能を実行するにあたり、ユーザからの入力を受け付ける入力画面、入居時画像、退居時画像、補正退居時画像、及び原状回復費用算出の算出結果等をタッチパネルディスプレイ１４に表示させる。

原状回復試算部４２は、画像補正部４４、相違部分抽出部４６、原状回復判定部４８、原状回復特定部５０、及び原状回復費用算出部５２を備える。

画像補正部４４は、入居時画像と退居時画像との明るさが同様となるように、入居時画像及び退居時画像の少なくとも一方を補正する。本実施形態に係る画像補正部４４は、入居時画像の色見本７と退居時画像の色見本７とが同様の明るさとなるように、退居時画像を補正し、補正退居時画像を生成する。

相違部分抽出部４６は、明るさが同様である入居時画像と退居時画像（補正退居時画像）との相違部分を抽出する。

原状回復判定部４８は、相違部分抽出部４６によって抽出された相違部分に対して、賃貸物件５の借主による原状回復の必要性を判定する。

原状回復特定部５０は、入居時画像と退居時画像との相違部分又は要原状回復部分を退居時画像上で特定するように、退居時画像に対して強調表示を行い、画像表示制御部４０を介してタッチパネルディスプレイ１４に表示させる。

原状回復費用算出部５２は、要原状回復部分毎の費用を示した原状回復費用情報に基づいて、原状回復に要する費用（以下「原状回復費用」という。）を算出し、画像表示制御部４０を介してタッチパネルディスプレイ１４に表示させる。なお、タブレット端末３にプリンタが接続されている場合には、算出した原状回復費用が印刷されてもよい。

［５．原状回復試算処理］
図５は、主制御部２４によって実行される原状回復試算機能による処理（以下「原状回復試算処理」という。）の流れを示すフローチャートである。原状回復試算処理を実行するためのプログラムは補助記憶部２８の所定領域に予め記憶されている。

原状回復試算処理は、借主が貸主の立ち合いのもと賃貸物件５から退居する際に、カメラ２を部屋６の所定位置に配置した後、貸主がタブレット端末３を操作することで実行される。この入居時画像は、借主が賃貸物件５に入居する前に、退居時画像を撮像した位置と同じ位置でカメラ２によって撮像されている。なお、入居時画像と退居時画像とは同じカメラで撮像されることが好ましいが、異なるカメラで撮像されてもよい。

まず、ステップ１００では、退居時画像を撮像するために、タブレット端末３からカメラ２へ撮像指示を送信する。カメラ２は、撮像指示を受信すると、部屋６を撮像して退居時画像を取得してタブレット端末３へ送信する。タブレット端末３は、カメラ２から受信した退居時画像を補助記憶部２８に記憶する。

次のステップ１０２では、入居時画像と退居時画像との明るさが同様となるように、画像補正部４４が退居時画像の明るさを補正し、補正退居時画像を生成する。

次のステップ１０４では、相違部分抽出部４６が入居時画像と補正退居時画像とを比較して相違部分を抽出する。

次のステップ１０６では、原状回復閾値を超える相違部分があるか否かを原状回復判定部４８が判定し、肯定判定の場合はステップ１０８へ移行し、否定判定の場合はステップ１１２へ移行する。

ステップ１０８では、原状回復特定部５０が要原状回復部分を退居時画像上で特定できるように強調してタッチパネルディスプレイ１４に表示させる。

ステップ１１０では、原状回復費用算出部５２が原状回復費用算出を行い、算出結果をタッチパネルディスプレイ１４に表示させ、原状回復試算処理を終了する。

一方、ステップ１０６で否定判定となった場合に移行するステップ１１２では、借主の費用負担が無いことを原状回復費用算出部５２がタッチパネルディスプレイ１４に表示させ、原状回復試算処理を終了する。

以上説明したように、本実施形態に係る原状回復試算装置１は、入居時における賃貸物件５を撮像した入居時画像と退居時における賃貸物件５を撮像した退居時画像との相違部分を抽出し、抽出した相違部分に対して、賃貸物件５の借主による原状回復の必要性を判定する。このように原状回復試算装置１は、入居時画像と退居時画像との相違部分から要原状回復部分を判定し、要原状回復部分に対して原状回復費用の算出を行うので、賃貸物を返却する際の原状回復に係る費用試算を省力化できる。

また、原状回復試算装置１は、入居時画像と退居時画像に対して、相違部分閾値及び原状回復閾値に基づいて要原状回復部分を判定することによって、賃貸物件５において経年劣化が生じた部分と、借主の責任により汚れや傷を生じさせた部分とを明確に区別できる。

［６．他の実施形態］
以上、本発明を、上記実施形態を用いて説明したが、本発明の技術的範囲は上記実施形態に記載の範囲には限定されない。発明の要旨を逸脱しない範囲で上記実施形態に多様な変更又は改良を加えることができ、該変更又は改良を加えた形態も本発明の技術的範囲に含まれる。

例えば、上記実施形態では、原状回復試算機能をタブレット端末３が実行する形態について説明したが、本発明は、これに限定されるものではない。例えば、図６に示されるように、原状回復試算装置１がサーバ９２等の他の情報処理装置を備え、タブレット端末３が通信網９０を介してサーバ９２と情報の送受信を行い、本実施形態に係る原状回復試算機能の一部をサーバ９２が実行してもよい。この形態の場合、例えば、カメラ２で撮像した入居時画像及び退居時画像をサーバ９２が記憶し、相違部分の抽出や要原状回復部分の判定、原状回復費用算出等を行って、その結果をタブレット端末３に送信し、タブレット端末３が結果をタッチパネルディスプレイ１４に表示する。

また、上記実施形態では、カメラ２を３６０°カメラとする形態について説明したが、本発明は、これに限定されるものではない。例えば、カメラ２を３６０°カメラではなく、被写体を平面状に撮像する通常のカメラ２とする形態としてもよい。この形態の場合、カメラ２は、部屋６の壁、床、天井を各々撮像し、原状回復試算装置１がこれらを合成することで、入居時画像又は退居時画像を生成する。この形態の場合、入居時画像又は退居時画像を撮像するカメラをタブレット端末３が備えるカメラ２０としてもよい。

また、入居時画像及び退居時画像は、複数の画像が合成されて、奥行きのある立体的な画像とされてもよい。

また、タブレット端末３が備えるカメラ２０に対して３６０°カメラとして機能させるためのレンズを装着して、入居時画像又は退居時画像が撮像されてもよい。

また、上記実施形態では、退居時画像の明るさを補正する際の基準を色見本７の明るさとする形態について説明したが、本発明は、これに限定されるものではない。基準となる明るさは、例えば、入居時画像と退居時画像の全体の明るさの平均値等、他の基準でもよい。

また、上記実施形態では、入居時画像と退居時画像との相違部分の色差が原状回復閾値を超えた場合に、相違部分に対して借主による原状回復の必要性があると判定する形態について説明したが、本発明は、これに限定されるものではない。例えば、入居時画像と退居時画像とをグレースケール画像とし、相違部分の光度差が所定の閾値を超えた場合に、借主による原状回復の必要性があると判定する形態としてもよい。この形態の場合、一例として、入居時画像及び退居時画像は、カラー画像で撮像され、明るさ補正が行われた後に、グレースケール画像に変換される。

また、上記実施形態では、明るさが同様である入居時画像と退居時画像との相違部分を抽出するために、入居時画像及び退居時画像の少なくとも一方の明るさを補正する形態について説明したが、本発明は、これに限定されるものではない。例えば、入居時画像及び終了時画像の少なくとも一方が、異なる明るさで複数撮像され、相違部分抽出部４６が、明るさが同様である入居時画像と退居時画像との相違部分を抽出してもよい。

ここで、入居時画像を撮像する賃貸物件５は、未だ借主が入居していないので、例えば、時間帯の違いや天候の違い等の異なる日照条件で複数の入居時画像の撮影が可能である。一方、退居時画像を撮像する場合は、借主の予定に合わせる必要があり、異なる日照条件で複数の退居時画像を撮像することは難しい。そこで、例えば、入居時画像を異なる日照条件（例えば朝、昼、晩、又は晴天、曇天、雨天）で複数撮像し、原状回復試算機能を実行する場合に、退居時画像と最も明るさが近い入居時画像を選択して相違部分を抽出する。

また、上記実施形態では、タブレット端末３が入居時画像と退居時画像との相違部分に対して、原状回復閾値に基づいて賃貸物件５の借主による原状回復の必要性を判定する形態について説明したが、本発明は、これに限定されるものではない。例えば、タブレット端末３によって抽出された入居時画像と退居時画像との相違部分に対して、貸主が原状回復の必要性を判断し、その結果をタブレット端末３に入力する形態としてもよい。すなわち、この形態の場合、タブレット端末３は、貸主によって原状回復の必要性をあると判断された相違部分に対して原状回復費用試算を行う。

また、上記実施形態では、入居時画像と退居時画像に対して、相違部分閾値及び原状回復閾値に基づいて要原状回復部分を判定する形態について説明したが、本発明は、これに限定されるものではない。例えば、入居時画像と退居時画像との相違部分を抽出する場合に用いる閾値を原状回復閾値とする形態でもよい。すなわち、この形態の場合、相違部分閾値は用いられない。このため、原状回復閾値を用いて抽出された相違部分が、要原状回復部分とされる。

また、上記実施形態では、賃貸物件５の借主による原状回復の必要性を判定する形態について説明したが、本発明は、これに限定されるものではない。例えば、入居時画像と退居時画像とで追加又は喪失した家具等の物体の有無を画像解析により判定し、この判定結果をタッチパネルディスプレイ１４に表示する形態としてもよい。

また、上記実施形態では、賃貸物を住居のための賃貸物件５とする形態について説明したが、本発明は、これに限定されるものではない。例えば、賃貸物を宿泊のための部屋とする形態としてもよい。この形態は、ホテルや旅館等の宿泊施設、又は一般の民家等に宿泊する、いわゆる民泊施設であり、開始時画像は、借主の入室開始前の画像（以下「入室時画像」という。）であり、終了時画像は、借主の退室完了後の画像（以下「退室時画像」という。）である。この形態の場合、部屋には家具等が設置されているため、入室時画像と退室時画像とで追加又は喪失した家具等の物体の有無を画像解析により判定し、この判定結果をタッチパネルディスプレイ１４に表示する処理を原状回復試算処理に加えてもよい。

また、上記実施形態では、賃貸物を賃貸物件５とする形態について説明したが、本発明は、これに限定されるものではなく、例えば、賃貸物をレンタカー等の動産としてもよい。レンタカーには、予め利用者として登録した会員に対してのみ自動車が貸し出される、所謂カーシェアリングで貸し出される自動車も含まれる。

賃貸物をレンタカーとする形態の場合、貸出期間の開始におけるレンタカーの外装及び内装を撮像した開始時画像及び貸出期間の終了におけるレンタカーの外装及び内装を撮像した終了時画像をカメラ２又はタブレット端末３が備えるカメラ２０が取得する。なお、レンタカーの内装は、３６０°カメラで撮像し、レンタカーの外装はカメラ２０で撮像する等、カメラは使い分けられてもよい。また、レンタカーを返却する場所は定まっているため、レンタカーの外装を撮像するカメラは返却場所に固定された複数の定点カメラとされてもよい。

なお、レンタカー等の貸出期間が数日未満の貸出物では、貸出期間において経年劣化が生じることは想定し難い。このため、開始時画像と終了時画像との相違部分を要原状回復部分としてもよい。

また、動産の賃貸物は、レンタカーの他に、船舶やスキー板等でもよい。

また、上記実施形態で説明した原状回復試算処理の流れも一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において不要なステップを削除したり、新たなステップを追加したり、処理順序を入れ替えたりしてもよい。

１ 原状回復試算装置
２ カメラ
３ タブレット端末
５ 賃貸物件（賃貸物）
４４ 画像補正部（補正手段）
４６ 相違部分抽出部（抽出手段）
４８ 原状回復判定部（判定手段）
５０ 原状回復特定部（特定手段）
５２ 原状回復費用算出部（算出手段）

Claims (15)

1. 貸し出した賃貸物に対して原状回復が必要とされる部分を特定する情報処理装置であって、
   貸出期間の終了における前記賃貸物を撮像した終了時画像を取得するカメラと、
   貸出期間の開始における前記賃貸物を撮像した開始時画像と前記終了時画像との相違部分を抽出する抽出手段と、
   を備える情報処理装置。
2. 前記抽出手段によって抽出された前記相違部分に対して、前記賃貸物の借主による原状回復の必要性を判定する判定手段
   を備える請求項１記載の情報処理装置。
3. 前記開始時画像と前記終了時画像との明るさが同様となるように、前記開始時画像及び前記終了時画像の少なくとも一方を補正する補正手段
   を備える請求項１又は請求項２記載の情報処理装置。
4. 前記開始時画像及び前記終了時画像は、前記賃貸物と共に同一の色見本が被写体とされ、
   前記補正手段は、前記開始時画像の前記色見本と前記終了時画像の前記色見本とが同様の明るさとなるように、前記開始時画像及び前記終了時画像の少なくとも一方を補正する請求項３記載の情報処理装置。
5. 前記開始時画像及び前記終了時画像の少なくとも一方が、異なる明るさで複数撮像され、
   前記抽出手段は、明るさが同様である前記開始時画像と前記終了時画像との前記相違部分を抽出する請求項１又は請求項２記載の情報処理装置。
6. 前記判定手段は、前記開始時画像と前記終了時画像との前記相違部分の色差が所定の閾値を超えた場合に、前記相違部分に対して借主による原状回復の必要性があると判定する請求項２から請求項５の何れか１項記載の情報処理装置。
7. 前記判定手段は、前記開始時画像と前記終了時画像とをグレースケール画像とし、前記相違部分の光度差が所定の閾値を超えた場合に、借主による原状回復の必要性があると判定する請求項２から請求項５の何れか１項記載の情報処理装置。
8. 前記閾値は、前記開始時画像及び前記終了時画像の被写体に応じて異なる請求項６又は請求項７記載の情報処理装置。
9. 前記閾値は、前記賃貸物の前記貸出期間の開始から終了までの経過期間に応じて異なる請求項６から請求項８の何れか１項記載の情報処理装置。
10. 原状回復が必要とされる部分を前記終了時画像上で特定する特定手段
    を備える請求項１から請求項９の何れか１項記載の情報処理装置。
11. 原状回復が必要とされる部分毎の費用を示した原状回復費用情報に基づいて、原状回復に要する費用を算出する算出手段
    を備える請求項１から請求項１０の何れか１項記載の情報処理装置。
12. 前記賃貸物は、住居又は宿泊のための不動産物件であり、
    前記開始時画像は、借主の入居開始前又は入室開始前の画像であり、
    前記終了時画像は、借主の退居完了後又は退室完了後の画像である
    請求項１から請求項１１の何れか１項記載の情報処理装置。
13. 前記カメラは、３６０°カメラである請求項１から請求項１２の何れか１項記載の情報処理措置。
14. 貸し出した賃貸物に対して原状回復が必要とされる部分を特定する原状回復部分特定方法であって、
    貸出期間の終了における前記賃貸物を撮像した画像である終了時画像をカメラによって取得する第１工程と、
    貸出期間の開始における前記賃貸物を撮像した画像である開始時画像と前記終了時画像との相違部分を抽出手段によって抽出する第２工程と、
    を有する原状回復部分特定方法。
15. 貸し出した賃貸物に対して原状回復が必要とされる部分を特定する情報処理装置が備えるコンピュータに、
    貸出期間の終了における前記賃貸物を撮像した画像である終了時画像をカメラによって取得する第１工程と、
    貸出期間の開始における前記賃貸物を撮像した画像である開始時画像と前記終了時画像との相違部分を抽出手段によって抽出する第２工程と、
    を実行させるための原状回復部分特定プログラム。
    

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