JP2019211815A - 不動産入札管理装置 - Google Patents
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Abstract
【課題】入札による不動産売買において、入札に参加する買手の融資可能性を高め、買手が融資を断られる事による売買取引不成立の事案を減らす事によって、売手を保護し、不動産売買に関する情報の信頼性を向上させる。【解決手段】不動産入礼管理装置は、売却不動産の情報を記憶する記憶手段110と、売却不動産の入札処理を行う手段140と、入札に参加する購入候補者と該購入候補者を担当する仲介業者とを関連付けて記憶する記憶手段120と、仲介業者の保証金残高を記憶する記憶手段130と、売却不動産の売買に関する契約について買手側に選定された一の購入候補者が、売却不動産の購入に関する融資審査が不許可となる事を含め所定の理由に基づき契約の履行ができなくなった事を検知する手段150と、契約の履行ができなくなった事が検知された場合、一の購入候補者を担当する仲介業者に関する保証金から所定金額を減少させる手段160と、を有する。【選択図】図2
Description
不動産売買に関する情報を提供するシステムの技術に関する。
近年、インターネット等の情報通信技術の発展に伴い、Webサイトを利用して不動産の物件情報を広く提供し、その売買・貸借を促進させる取り組みが盛んに行われている。
ところで、売買される不動産の仲介業者は、一般に、売主側・買主側の両方から手数料を取って仲介サービスを提供するが、物件情報の囲い込み等、消費者保護の観点から問題のある取引慣行が常態化している。
一方、不動産の売買に関し、消費者保護の観点を導入して、公平・公正な不動産取引の実現を目指す取り組みも始まっており、例えば、不動産の買主を入札(オークション)によって選定するサービスも提供されている。
そのような状況下、不動産売買に関する技術的な研究・開発も盛んに行われており、例えば、特許文献1では、ネットワークを介した商取引において、買い手側の購入意欲を示す指標を持った商取引の仲介システムおよび情報提供装置が提案されている。
しかしながら、不動産売買の買手が不動産購入の資金を融資に頼るケースが多々ある中、上記従来技術において、入札にて選定された買手に対する融資が不認可となった場合、売買契約は履行されず、売手は、契約相手の再考を迫られ、適切な物件売却の機会を喪失し、次の取引まで手間・時間が嵩むリスクを有するという問題点があった。
そこで本発明では、上記問題点を鑑み、入札による不動産売買において、入札に参加する買手の融資可能性を高め、買手が融資を断られることによる売買取引不成立の事案を減らすことによって、売手を保護し、不動産売買に関する情報の信頼性を向上させる不動産入札管理装置を提供することを目的とする。
開示する不動産入札管理装置の一形態は、売却不動産に関する情報を記憶する物件情報記憶手段と、前記売却不動産の売買の入札に関する処理を行う入札処理手段と、前記入札に参加する購入候補者と該購入候補者を担当する不動産売買の仲介業者とを関連付けて記憶する購入者情報記憶手段と、前記仲介業者に所有権が帰属する通貨の残高情報を記憶する保証金記憶手段と、前記売却不動産の売買取引について買手側に選定された一の前記購入候補者の前記売却不動産の購入に関する融資審査が不許可となることを含め前記一の購入候補者に起因する所定の理由に基づき前記売買取引ができなくなったことを検知する取引中止検知手段と、前記売買取引ができなくなったことが検知された場合、前記一の購入候補者を担当する一の前記仲介業者に関する前記残高情報から所定金額を減少させるペナルティ実行手段と、を有することを特徴とする。
開示する不動産入札管理装置は、入札による不動産売買において、入札に参加する買手の融資可能性を高め、買手が融資を断られることによる売買取引不成立の事案を減らすことによって、売手を保護し、不動産売買に関する情報の信頼性を向上させる。
図面を参照しながら、本発明を実施するための形態について説明する。
(本実施の形態に係る不動産入札管理装置の動作原理)
(本実施の形態に係る不動産入札管理装置の動作原理)
図1を用いて、本実施の形態に係る不動産入札管理装置(以下、単に「本装置」という。)100の概要について説明する。図1は、本装置100と周辺装置との関係を模式的に示す図である。図1で示すように、本装置100は、通信ネットワーク290を介して、売却不動産210の売主230が操作する売主端末300、売却不動産210の買主(購入候補者)240が操作する買主端末310、売却不動産210の売買取引の仲介業者250が操作する業者端末320と接続される。
本装置100は、売却不動産210の売買取引を成立させるための入札(オークション)処理を行う。ここでいう「入札」とは、一般的な入札を意味し、不動産の売買に際して契約希望者が複数ある場合、金額などを開示させ、その開示内容によって契約の相手を決めることである。
入札処理220を行い、売却不動産210の売買取引の当事者を選定するとき、買主240は、不動産購入の資金を融資に頼るケースが多々ある。そうした中、入札220にて選定された買手240に対する融資が不認可となった場合、買主240は、売買契約を履行することができず、売手230は、契約相手の再考を迫られ、適切な物件売却の機会を喪失し、次の取引まで手間・時間が嵩むリスクが顕在化する。
本装置100は、上記のようなケースを減らすために、仲介業者250に、担当する買主候補者240の属性を吟味することによって融資可能性の高低を評価し、融資実行を担保させる。本装置100は、万が一、買主候補者240に融資の許可が下りなかった場合、担当する仲介業者250にペナルティを与える。そうすることによって、本装置100は、入札220による不動産売買において、入札220に参加する買手240の融資可能性を高め、買手240が融資を断られることによる売買取引不成立の事案を減らすことによって、売手230を保護し、不動産売買に関する情報210の信頼性を向上させる。
また、本装置100は、売却不動産210の売主230による身勝手な行為に基づく売買取引の中断リスクを低減させるために、そうした行為を行う売主230にもペナルティを課す機能を備える。そうすることによって、本装置100は、売買取引不成立の事案をさらに減らすことによって、買手240・仲介業者250を保護し、不動産売買に関する情報210の信頼性を向上させる。
図2乃至4を用いて、本装置100の動作原理について説明する。図2は、本装置100の機能ブロック図であり、図3は、購入者情報記憶手段120の一例を説明する図であり、図4は、保証金記憶手段130の一例を説明する図である。図2で示すように、本装置100は、物件情報記憶手段110、購入者情報記憶手段120、保証金記憶手段130、入札処理手段140、取引中止検知手段150、ペナルティ実行手段160を有する。
物件情報記憶手段110は、売主230によって売却が予定される売却不動産に関する情報210を記憶する。売却不動産に関する情報210とは、住所、築年数、土地・建物等不動産の形態、広さなど売却が予定される不動産を特定するための情報であって、買主240が不動産の購入に当たり必要とする情報全般であり、その内容は特に限定されるものではない。売却不動産に関する情報210は、売却不動産の売主230以外の第三者による売却不動産に関する調査結果を含む情報であっても良い。
購入者情報記憶手段120は、売却不動産210の売買における買主を選定するための入札220に参加する購入候補者240と購入候補者240を担当する不動産売買の仲介業者250とを関連付けて記憶する。ここで、一の購入候補者240を担当する仲介業者250は、一の購入候補者240の属性を調査することによってその融資可能性を評価し、一の購入候補者240が行う売却不動産240の購入に際して必要な融資が許可されることを保証する。換言すれば、仲介業者250は、担当する購入候補者240について、売却不動産240の購入に必要な融資が許可されることに一定の責任を負う。
図3で示すように、例えば、購入者情報記憶手段120は、買主候補者240:佐藤一男、担当仲介業者250:A不動産を関連付けて記憶し、買主候補者240:株式会社XYZ、担当仲介業者250:C不動産を関連付けて記憶する。買主候補者240及び仲介業者250は、個人、法人の別を問わない。
保証金記憶手段130は、売主230、買主240、仲介業者250など、売却不動産210に関する入札の関係者それぞれに所有権が帰属する保証金(通貨)の残高情報260を記憶する。保証金260は、売却不動産210の売買に関する入札220に参加するに当たり、売主230、買主240、仲介業者250などが予め入札運営者330に対し納めなければならない金銭である。
図4で示すように、保証金記憶手段130は、例えば、売主230:佐々木三夫に関する保証金残高260:100万円、買主240:佐藤一男に関する保証金残高260:100万円、仲介業者250:A不動産に関する保証金残高260:100万円などの情報を記憶する。
入札処理手段140は、物件情報記憶手段110に記憶される情報を開示し、売却不動産210の売買の入札220に関する処理を行う。入札220に関する処理とは、売却不動産210に関する入札220を実現するために必要、かつ、一般的な情報処理全般を指すが、例えば、1以上の買主候補者240に売却不動産210の購入希望価格を募り、最も好条件を提示する者を選定するための情報処理である。
取引中止検知手段150は、売却不動産210の売買取引270について買手側に選定された購入候補者240の売却不動産210の購入に関する融資審査が不許可となることを含め購入候補者240に起因する所定の理由に基づき売買取引270ができなくなったことを検知する。取引中止検知手段150は、売主240が不利益を被る事態の発生を検知する。
取引中止検知手段150は、売却不動産210の売買取引270について、売主230に起因する理由に基づき売買取引270ができなくなったことを検知する形態としても良い。取引中止検知手段150は、買主240、仲介業者250が不利益を被る事態の発生を検知する。
ペナルティ実行手段160は、取引中止検知手段150によって売買取引270ができなくなったことが検知されたとき、当該事態を引き起こした購入候補者240を担当する仲介業者250の保証金260から所定金額を減少させる(徴収する)。
図3及び4で示すように、例えば、購入候補者240:佐藤一男について融資の許可が下りなかった場合、ペナルティ実行手段160は、購入候補者240:佐藤一男を担当する仲介業者250:A不動産の保証金260から100万円を徴収する。
また、ペナルティ実行手段160は、取引中止検知手段150によって売買取引270ができなくなったことが検知されたとき、当該事態を引き起こした購入候補者240の保証金260から所定金額を減少させる(徴収する)形態としても良い。
図4で示すように、例えば、購入候補者240:佐藤一男について融資の許可が下りなかった場合、ペナルティ実行手段160は、購入候補者240:佐藤一男の保証金260から70万円を徴収する。
また、ペナルティ実行手段160は、売主230に起因する理由に基づき売買取引270ができなくなったことが検知されたとき、当該事態を引き起こした売主230の保証金260から所定金額を減少させる(徴収する)形態としても良い。
図4で示すように、例えば、売主230:佐々木三夫が正当な理由なく売却不動産210に関する入札220を中止した場合、ペナルティ実行手段160は、売主230:佐々木三夫の保証金260から50万円を徴収する。
上記のように、本装置100は、仲介業者250に対して担当する買主240の融資可能性等への注意義務を課し、買主240には自身の融資可能性等への注意義務を課し、売主230には他人に対する不利益行為の抑制を図る。
そうすることによって、本装置100は、入札220による不動産売買において、入札220に参加する買手240の融資可能性を高め、買手240が融資を断られることによる売買取引不成立の事案を減らすことによって、売手230を保護し、不動産売買に関する情報210の信頼性を向上させる。
(本実施の形態に係る不動産入札管理装置のハードウエア構成)
(本実施の形態に係る不動産入札管理装置のハードウエア構成)
図5を用いて、本装置100のハードウエア構成例について説明する。図5は、本装置100のハードウエア構成の一例を示す図である。図5で示すように、本装置100は、CPU(Central Processing Unit)410、ROM(Read-Only Memory)420、RAM(Random Access Memory)430、補助記憶装置440、通信I/F450、入力装置460、出力装置470、記録媒体I/F480を有する。
CPU410は、ROM420に記憶されたプログラムを実行する装置であり、RAM430に展開(ロード)されたデータを、プログラムの命令に従って演算処理し、本装置100全体を制御する。ROM420は、CPU410が実行するプログラムやデータを記憶している。RAM430は、CPU410でROM420に記憶されたプログラムを実行する際に、実行するプログラムやデータが展開(ロード)され、演算の間、演算データを一時的に保持する。
補助記憶装置440は、基本ソフトウエアであるOS(Operating System)や本実施の形態に係るアプリケーションプログラムなどを、関連するデータとともに記憶する装置である。補助記憶装置440は、物件情報記憶手段110、購入者情報記憶手段120、保証金記憶手段130を含み、例えば、HDD(Hard Disc Drive)やフラッシュメモリなどである。
通信I/F450は、有線・無線LAN(Local Area Network)、インターネットなどの通信ネットワーク290に接続し、通信機能を提供する他装置300、310、320とデータの授受を行うためのインターフェースである。
入力装置460は、キーボードなど本装置100にデータ入力を行うための装置である。出力装置(表示装置)470は、LCD(Liquid Crystal Display)等で構成される装置であり、本装置100が有する機能をユーザーが利用する際や各種設定を行う際のユーザーインターフェースとして機能する装置である。記録媒体I/F480は、CD−ROM、DVD−ROM、USBメモリなどの記録媒体490とデータの送受信を行うためのインターフェースである。
本装置100が有する各手段は、CPU410が、ROM420又は補助記憶装置440に記憶された各手段に対応するプログラムを実行することにより実現される形態としても良い。また、本装置100が有する各手段は、当該各手段に関する処理をハードウエアとして実現される形態としても良い。また、通信I/F450を介して外部サーバー装置から本発明に係るプログラムを読み込ませたり、記録媒体I/F480を介して記録媒体490から本発明に係るプログラムを読み込ませたりして、本装置100に当該プログラムを実行させる形態としても良い。
(本実施の形態に係る不動産入札管理装置による処理例)
図6を用いて、本装置100による情報処理の一例について説明する。図6は、本装置100による処理例の流れを示すフローチャートである。
(本実施の形態に係る不動産入札管理装置による処理例)
図6を用いて、本装置100による情報処理の一例について説明する。図6は、本装置100による処理例の流れを示すフローチャートである。
S10で入札処理手段140が、物件情報記憶手段110に記憶される情報を開示すると共に、売却不動産210の売買の入札220に関する処理を行う。入札220に関する処理とは、例えば、1以上の買主候補者240に売却不動産210の購入希望価格を募り、最も好条件を提示する者を選定するための情報処理である。
S20で入札処理手段140が、売却不動産210の売買に関する入札220において、最も好条件を提示した者を買主候補者240として選定し、売主230と買主240は、仲介業者250による仲介の下、売却不動産210の売買取引270を行う。
S30で取引中止検知手段150が、S20において選定された購入候補者240の売却不動産210の購入に関する融資審査が不許可となる等して、売買取引270ができなくなったことが検知された場合(S30でYes)、処理はS40へ移行する。
また、S30で取引中止検知手段150が、売却不動産210の売買取引270について、売主230に起因する理由に基づき売買取引270ができなくなったことを検知した場合(S30でYes)も、処理はS40へ移行する。
S30で取引中止検知手段150が、売買取引270ができなくなったことを検知しない場合(S30でNo)、売却不動産210の売買取引270は実行され、処理は終了する。
S40でペナルティ実行手段160が、購入候補者240の売却不動産210の購入に関する融資審査が不許可となる等して売買取引270ができなくなった場合、購入候補者240を担当する仲介業者250の保証金260から所定金額を減少させる(徴収する)。
図3及び4で示すように、例えば、購入候補者240:佐藤一男について融資の許可が下りなかった場合、ペナルティ実行手段160は、購入候補者240:佐藤一男を担当する仲介業者250:A不動産の保証金260から100万円を徴収する。
また、S40でペナルティ実行手段160が、購入候補者240の売却不動産210の購入に関する融資審査が不許可となる等して売買取引270ができなくなった場合、購入候補者240の保証金260から所定金額を減少させる(徴収する)形態としても良い。
図4で示すように、例えば、購入候補者240:佐藤一男について融資の許可が下りなかった場合、ペナルティ実行手段160は、購入候補者240:佐藤一男の保証金260から70万円を徴収する。
また、S40でペナルティ実行手段160が、売主230に起因する理由に基づき売買取引270ができなくなった場合、当該事態を引き起こした売主230の保証金260から所定金額を減少させる(徴収する)形態としても良い。
図4で示すように、例えば、売主230:佐々木三夫が正当な理由なく売却不動産210に関する入札220を中止した場合、ペナルティ実行手段160は、売主230:佐々木三夫の保証金260から50万円を徴収する。
上記のように、本装置100は、仲介業者250に対して担当する買主240の融資可能性等への注意義務を課し、買主240には自身の融資可能性等への注意義務を課し、売主230には他人に対する不利益行為の抑制を図る。
そうすることによって、本装置100は、入札220による不動産売買270において、入札220に参加する買手240の融資可能性を高め、買手240が融資を断られることによる売買取引不成立の事案を減らすことによって、売手230を保護し、不動産売買に関する情報210の信頼性を向上させる。
以上、本発明の実施の形態について詳述したが、本発明は係る特定の実施の形態に限定されるものではなく、特許請求の範囲に記載された本発明の要旨の範囲において、種々の変形・変更が可能である。
100 不動産入札管理装置
110 物件情報記憶手段
120 購入者情報記憶手段
130 保証金記憶手段
140 入札処理手段
150 取引中止検知手段
160 ペナルティ実行手段
210 売却不動産(売却不動産に関する情報)
220 売却不動産の売買の入札
230 売却不動産の売主
240 売却不動産の買主候補者(購入候補者)
250 不動産売買の仲介業者
260 保証金
270 売却不動産の売買に関する契約
280 売却不動産の購入に関する融資
290 通信ネットワーク
300 売主端末
310 買主端末
320 業者端末
330 運営者
410 CPU
420 ROM
430 RAM
440 補助記憶装置
450 通信インターフェース
460 入力装置
470 出力装置(表示装置)
480 記録媒体インターフェース
490 記録媒体
110 物件情報記憶手段
120 購入者情報記憶手段
130 保証金記憶手段
140 入札処理手段
150 取引中止検知手段
160 ペナルティ実行手段
210 売却不動産(売却不動産に関する情報)
220 売却不動産の売買の入札
230 売却不動産の売主
240 売却不動産の買主候補者(購入候補者)
250 不動産売買の仲介業者
260 保証金
270 売却不動産の売買に関する契約
280 売却不動産の購入に関する融資
290 通信ネットワーク
300 売主端末
310 買主端末
320 業者端末
330 運営者
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420 ROM
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450 通信インターフェース
460 入力装置
470 出力装置(表示装置)
480 記録媒体インターフェース
490 記録媒体
Claims (9)
- 売却不動産に関する情報を記憶する物件情報記憶手段と、
前記売却不動産の売買の入札に関する処理を行う入札処理手段と、
前記入札に参加する購入候補者と該購入候補者を担当する不動産売買の仲介業者とを関連付けて記憶する購入者情報記憶手段と、
前記仲介業者に所有権が帰属する通貨の残高情報を記憶する保証金記憶手段と、
前記売却不動産の売買取引について買手側に選定された一の前記購入候補者の前記売却不動産の購入に関する融資審査が不許可となることを含め前記一の購入候補者に起因する所定の理由に基づき前記売買取引ができなくなったことを検知する取引中止検知手段と、
前記売買取引ができなくなったことが検知された場合、前記一の購入候補者を担当する一の前記仲介業者に関する前記残高情報から所定金額を減少させるペナルティ実行手段と、を有することを特徴とする不動産入札管理装置。 - 前記購入候補者を担当する前記仲介業者が、前記購入候補者の属性を調査し、前記購入候補者について、前記売却不動産の購入に関する融資が許可されることを保証することを特徴とする請求項1に記載の不動産入札管理装置。
- 前記保証金記憶手段において、前記売却不動産の売主に所有権が帰属する通貨の残高情報が記憶され、
前記取引中止検知手段が、前記売却不動産の売買取引について、一の前記売主に起因する理由に基づき前記売買取引ができなくなったことを検知し、
前記ペナルティ実行手段が、前記一の売主に起因する理由に基づき売買取引ができなくなったことが検知された場合、前記一の売主に関する前記残高情報から所定金額を減少させることを特徴とする請求項1又は2に記載の不動産入札管理装置。 - 前記売却不動産に関する情報が、前記売却不動産の売主以外の第三者による前記売却不動産に関する調査結果を含む情報であることを特徴とする請求項1乃至3の何れか一に記載の不動産入札管理装置。
- 売却不動産に関する情報を記憶する物件情報記憶手段と、前記売却不動産の売買の入札に参加する購入候補者と該購入候補者を担当する不動産売買の仲介業者とを関連付けて記憶する購入者情報記憶手段と、前記仲介業者に所有権が帰属する通貨の残高情報を記憶する保証金記憶手段と、を有するコンピュータにおいて、
入札処理手段が、前記入札に関する処理を行うステップと、
取引中止検知手段が、前記売却不動産の売買取引について買手側に選定された一の前記購入候補者の前記売却不動産の購入に関する融資審査が不許可となることを含め前記一の購入候補者に起因する所定の理由に基づき前記売買取引ができなくなったことを検知するステップと、
ペナルティ実行手段が、前記売買取引ができなくなったことが検知された場合、前記一の購入候補者を担当する一の前記仲介業者に関する前記残高情報から所定金額を減少させるステップと、を含む不動産入札管理方法。 - 前記購入候補者を担当する前記仲介業者が、前記購入候補者の属性を調査し、前記購入候補者について、前記売却不動産の購入に関する融資が許可されることを保証することを特徴とする請求項5に記載の不動産入札管理方法。
- 前記保証金記憶手段において、前記売却不動産の売主に所有権が帰属する通貨の残高情報が記憶され、
前記取引中止検知手段が、前記売却不動産の売買取引について、一の前記売主に起因する理由に基づき前記売買取引ができなくなったことを検知し、
前記ペナルティ実行手段が、前記一の売主に起因する理由に基づき売買取引ができなくなったことが検知された場合、前記一の売主に関する前記残高情報から所定金額を減少させることを特徴とする請求項5又は6に記載の不動産入札管理方法。 - 前記売却不動産に関する情報が、前記売却不動産の売主以外の第三者による前記売却不動産に関する調査結果を含む情報であることを特徴とする請求項5乃至7の何れか一に記載の不動産入札管理方法。
- コンピュータに、請求項5乃至8の何れか一に記載の方法を実行させるための不動産入札管理プログラム。
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JP2018104409A JP2019211815A (ja) | 2018-05-31 | 2018-05-31 | 不動産入札管理装置 |
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-
2018
- 2018-05-31 JP JP2018104409A patent/JP2019211815A/ja active Pending
Cited By (2)
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JP7272535B1 (ja) | 2022-09-07 | 2023-05-12 | 株式会社furasuco | 取引支援システム、取引支援方法、取引支援プログラム |
JP2024037211A (ja) * | 2022-09-07 | 2024-03-19 | 株式会社furasuco | 取引支援システム、取引支援方法、取引支援プログラム |
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