JP2019211815A

JP2019211815A - 不動産入札管理装置

Info

Publication number: JP2019211815A
Application number: JP2018104409A
Authority: JP
Inventors: 文孝澤野; Fumitaka Sawano
Original assignee: Sawano Fumitaka
Current assignee: Sawano Fumitaka
Priority date: 2018-05-31
Filing date: 2018-05-31
Publication date: 2019-12-12

Abstract

【課題】入札による不動産売買において、入札に参加する買手の融資可能性を高め、買手が融資を断られる事による売買取引不成立の事案を減らす事によって、売手を保護し、不動産売買に関する情報の信頼性を向上させる。【解決手段】不動産入礼管理装置は、売却不動産の情報を記憶する記憶手段１１０と、売却不動産の入札処理を行う手段１４０と、入札に参加する購入候補者と該購入候補者を担当する仲介業者とを関連付けて記憶する記憶手段１２０と、仲介業者の保証金残高を記憶する記憶手段１３０と、売却不動産の売買に関する契約について買手側に選定された一の購入候補者が、売却不動産の購入に関する融資審査が不許可となる事を含め所定の理由に基づき契約の履行ができなくなった事を検知する手段１５０と、契約の履行ができなくなった事が検知された場合、一の購入候補者を担当する仲介業者に関する保証金から所定金額を減少させる手段１６０と、を有する。【選択図】図２

Description

不動産売買に関する情報を提供するシステムの技術に関する。

近年、インターネット等の情報通信技術の発展に伴い、Ｗｅｂサイトを利用して不動産の物件情報を広く提供し、その売買・貸借を促進させる取り組みが盛んに行われている。

ところで、売買される不動産の仲介業者は、一般に、売主側・買主側の両方から手数料を取って仲介サービスを提供するが、物件情報の囲い込み等、消費者保護の観点から問題のある取引慣行が常態化している。

一方、不動産の売買に関し、消費者保護の観点を導入して、公平・公正な不動産取引の実現を目指す取り組みも始まっており、例えば、不動産の買主を入札（オークション）によって選定するサービスも提供されている。

そのような状況下、不動産売買に関する技術的な研究・開発も盛んに行われており、例えば、特許文献１では、ネットワークを介した商取引において、買い手側の購入意欲を示す指標を持った商取引の仲介システムおよび情報提供装置が提案されている。

特開２００９−１９３５６６号公報

しかしながら、不動産売買の買手が不動産購入の資金を融資に頼るケースが多々ある中、上記従来技術において、入札にて選定された買手に対する融資が不認可となった場合、売買契約は履行されず、売手は、契約相手の再考を迫られ、適切な物件売却の機会を喪失し、次の取引まで手間・時間が嵩むリスクを有するという問題点があった。

そこで本発明では、上記問題点を鑑み、入札による不動産売買において、入札に参加する買手の融資可能性を高め、買手が融資を断られることによる売買取引不成立の事案を減らすことによって、売手を保護し、不動産売買に関する情報の信頼性を向上させる不動産入札管理装置を提供することを目的とする。

開示する不動産入札管理装置の一形態は、売却不動産に関する情報を記憶する物件情報記憶手段と、前記売却不動産の売買の入札に関する処理を行う入札処理手段と、前記入札に参加する購入候補者と該購入候補者を担当する不動産売買の仲介業者とを関連付けて記憶する購入者情報記憶手段と、前記仲介業者に所有権が帰属する通貨の残高情報を記憶する保証金記憶手段と、前記売却不動産の売買取引について買手側に選定された一の前記購入候補者の前記売却不動産の購入に関する融資審査が不許可となることを含め前記一の購入候補者に起因する所定の理由に基づき前記売買取引ができなくなったことを検知する取引中止検知手段と、前記売買取引ができなくなったことが検知された場合、前記一の購入候補者を担当する一の前記仲介業者に関する前記残高情報から所定金額を減少させるペナルティ実行手段と、を有することを特徴とする。

開示する不動産入札管理装置は、入札による不動産売買において、入札に参加する買手の融資可能性を高め、買手が融資を断られることによる売買取引不成立の事案を減らすことによって、売手を保護し、不動産売買に関する情報の信頼性を向上させる。

本実施の形態に係る不動産入札管理装置の概要を説明する図である。本実施の形態に係る不動産入札管理装置の機能ブロック図である。本実施の形態に係る購入者情報記憶手段に記憶される情報の一例を示す図である。本実施の形態に係る保証金記憶手段に記憶される情報の一例を示す図である。本実施の形態に係る不動産入札管理装置のハードウエア構成例を示す図である。本実施の形態に係る不動産入札管理装置による処理例のフローチャートである。

図面を参照しながら、本発明を実施するための形態について説明する。
（本実施の形態に係る不動産入札管理装置の動作原理）

図１を用いて、本実施の形態に係る不動産入札管理装置（以下、単に「本装置」という。）１００の概要について説明する。図１は、本装置１００と周辺装置との関係を模式的に示す図である。図１で示すように、本装置１００は、通信ネットワーク２９０を介して、売却不動産２１０の売主２３０が操作する売主端末３００、売却不動産２１０の買主（購入候補者）２４０が操作する買主端末３１０、売却不動産２１０の売買取引の仲介業者２５０が操作する業者端末３２０と接続される。

本装置１００は、売却不動産２１０の売買取引を成立させるための入札（オークション）処理を行う。ここでいう「入札」とは、一般的な入札を意味し、不動産の売買に際して契約希望者が複数ある場合、金額などを開示させ、その開示内容によって契約の相手を決めることである。

入札処理２２０を行い、売却不動産２１０の売買取引の当事者を選定するとき、買主２４０は、不動産購入の資金を融資に頼るケースが多々ある。そうした中、入札２２０にて選定された買手２４０に対する融資が不認可となった場合、買主２４０は、売買契約を履行することができず、売手２３０は、契約相手の再考を迫られ、適切な物件売却の機会を喪失し、次の取引まで手間・時間が嵩むリスクが顕在化する。

本装置１００は、上記のようなケースを減らすために、仲介業者２５０に、担当する買主候補者２４０の属性を吟味することによって融資可能性の高低を評価し、融資実行を担保させる。本装置１００は、万が一、買主候補者２４０に融資の許可が下りなかった場合、担当する仲介業者２５０にペナルティを与える。そうすることによって、本装置１００は、入札２２０による不動産売買において、入札２２０に参加する買手２４０の融資可能性を高め、買手２４０が融資を断られることによる売買取引不成立の事案を減らすことによって、売手２３０を保護し、不動産売買に関する情報２１０の信頼性を向上させる。

また、本装置１００は、売却不動産２１０の売主２３０による身勝手な行為に基づく売買取引の中断リスクを低減させるために、そうした行為を行う売主２３０にもペナルティを課す機能を備える。そうすることによって、本装置１００は、売買取引不成立の事案をさらに減らすことによって、買手２４０・仲介業者２５０を保護し、不動産売買に関する情報２１０の信頼性を向上させる。

図２乃至４を用いて、本装置１００の動作原理について説明する。図２は、本装置１００の機能ブロック図であり、図３は、購入者情報記憶手段１２０の一例を説明する図であり、図４は、保証金記憶手段１３０の一例を説明する図である。図２で示すように、本装置１００は、物件情報記憶手段１１０、購入者情報記憶手段１２０、保証金記憶手段１３０、入札処理手段１４０、取引中止検知手段１５０、ペナルティ実行手段１６０を有する。

物件情報記憶手段１１０は、売主２３０によって売却が予定される売却不動産に関する情報２１０を記憶する。売却不動産に関する情報２１０とは、住所、築年数、土地・建物等不動産の形態、広さなど売却が予定される不動産を特定するための情報であって、買主２４０が不動産の購入に当たり必要とする情報全般であり、その内容は特に限定されるものではない。売却不動産に関する情報２１０は、売却不動産の売主２３０以外の第三者による売却不動産に関する調査結果を含む情報であっても良い。

購入者情報記憶手段１２０は、売却不動産２１０の売買における買主を選定するための入札２２０に参加する購入候補者２４０と購入候補者２４０を担当する不動産売買の仲介業者２５０とを関連付けて記憶する。ここで、一の購入候補者２４０を担当する仲介業者２５０は、一の購入候補者２４０の属性を調査することによってその融資可能性を評価し、一の購入候補者２４０が行う売却不動産２４０の購入に際して必要な融資が許可されることを保証する。換言すれば、仲介業者２５０は、担当する購入候補者２４０について、売却不動産２４０の購入に必要な融資が許可されることに一定の責任を負う。

図３で示すように、例えば、購入者情報記憶手段１２０は、買主候補者２４０：佐藤一男、担当仲介業者２５０：Ａ不動産を関連付けて記憶し、買主候補者２４０：株式会社ＸＹＺ、担当仲介業者２５０：Ｃ不動産を関連付けて記憶する。買主候補者２４０及び仲介業者２５０は、個人、法人の別を問わない。

保証金記憶手段１３０は、売主２３０、買主２４０、仲介業者２５０など、売却不動産２１０に関する入札の関係者それぞれに所有権が帰属する保証金（通貨）の残高情報２６０を記憶する。保証金２６０は、売却不動産２１０の売買に関する入札２２０に参加するに当たり、売主２３０、買主２４０、仲介業者２５０などが予め入札運営者３３０に対し納めなければならない金銭である。

図４で示すように、保証金記憶手段１３０は、例えば、売主２３０：佐々木三夫に関する保証金残高２６０：１００万円、買主２４０：佐藤一男に関する保証金残高２６０：１００万円、仲介業者２５０：Ａ不動産に関する保証金残高２６０：１００万円などの情報を記憶する。

入札処理手段１４０は、物件情報記憶手段１１０に記憶される情報を開示し、売却不動産２１０の売買の入札２２０に関する処理を行う。入札２２０に関する処理とは、売却不動産２１０に関する入札２２０を実現するために必要、かつ、一般的な情報処理全般を指すが、例えば、１以上の買主候補者２４０に売却不動産２１０の購入希望価格を募り、最も好条件を提示する者を選定するための情報処理である。

取引中止検知手段１５０は、売却不動産２１０の売買取引２７０について買手側に選定された購入候補者２４０の売却不動産２１０の購入に関する融資審査が不許可となることを含め購入候補者２４０に起因する所定の理由に基づき売買取引２７０ができなくなったことを検知する。取引中止検知手段１５０は、売主２４０が不利益を被る事態の発生を検知する。

取引中止検知手段１５０は、売却不動産２１０の売買取引２７０について、売主２３０に起因する理由に基づき売買取引２７０ができなくなったことを検知する形態としても良い。取引中止検知手段１５０は、買主２４０、仲介業者２５０が不利益を被る事態の発生を検知する。

ペナルティ実行手段１６０は、取引中止検知手段１５０によって売買取引２７０ができなくなったことが検知されたとき、当該事態を引き起こした購入候補者２４０を担当する仲介業者２５０の保証金２６０から所定金額を減少させる（徴収する）。

図３及び４で示すように、例えば、購入候補者２４０：佐藤一男について融資の許可が下りなかった場合、ペナルティ実行手段１６０は、購入候補者２４０：佐藤一男を担当する仲介業者２５０：Ａ不動産の保証金２６０から１００万円を徴収する。

また、ペナルティ実行手段１６０は、取引中止検知手段１５０によって売買取引２７０ができなくなったことが検知されたとき、当該事態を引き起こした購入候補者２４０の保証金２６０から所定金額を減少させる（徴収する）形態としても良い。

図４で示すように、例えば、購入候補者２４０：佐藤一男について融資の許可が下りなかった場合、ペナルティ実行手段１６０は、購入候補者２４０：佐藤一男の保証金２６０から７０万円を徴収する。

また、ペナルティ実行手段１６０は、売主２３０に起因する理由に基づき売買取引２７０ができなくなったことが検知されたとき、当該事態を引き起こした売主２３０の保証金２６０から所定金額を減少させる（徴収する）形態としても良い。

図４で示すように、例えば、売主２３０：佐々木三夫が正当な理由なく売却不動産２１０に関する入札２２０を中止した場合、ペナルティ実行手段１６０は、売主２３０：佐々木三夫の保証金２６０から５０万円を徴収する。

上記のように、本装置１００は、仲介業者２５０に対して担当する買主２４０の融資可能性等への注意義務を課し、買主２４０には自身の融資可能性等への注意義務を課し、売主２３０には他人に対する不利益行為の抑制を図る。

そうすることによって、本装置１００は、入札２２０による不動産売買において、入札２２０に参加する買手２４０の融資可能性を高め、買手２４０が融資を断られることによる売買取引不成立の事案を減らすことによって、売手２３０を保護し、不動産売買に関する情報２１０の信頼性を向上させる。
（本実施の形態に係る不動産入札管理装置のハードウエア構成）

図５を用いて、本装置１００のハードウエア構成例について説明する。図５は、本装置１００のハードウエア構成の一例を示す図である。図５で示すように、本装置１００は、ＣＰＵ（Central Processing Unit）４１０、ＲＯＭ（Read-Only Memory）４２０、ＲＡＭ（Random Access Memory）４３０、補助記憶装置４４０、通信Ｉ／Ｆ４５０、入力装置４６０、出力装置４７０、記録媒体Ｉ／Ｆ４８０を有する。

ＣＰＵ４１０は、ＲＯＭ４２０に記憶されたプログラムを実行する装置であり、ＲＡＭ４３０に展開（ロード）されたデータを、プログラムの命令に従って演算処理し、本装置１００全体を制御する。ＲＯＭ４２０は、ＣＰＵ４１０が実行するプログラムやデータを記憶している。ＲＡＭ４３０は、ＣＰＵ４１０でＲＯＭ４２０に記憶されたプログラムを実行する際に、実行するプログラムやデータが展開（ロード）され、演算の間、演算データを一時的に保持する。

補助記憶装置４４０は、基本ソフトウエアであるＯＳ（Operating System）や本実施の形態に係るアプリケーションプログラムなどを、関連するデータとともに記憶する装置である。補助記憶装置４４０は、物件情報記憶手段１１０、購入者情報記憶手段１２０、保証金記憶手段１３０を含み、例えば、ＨＤＤ（Hard Disc Drive）やフラッシュメモリなどである。

通信Ｉ／Ｆ４５０は、有線・無線ＬＡＮ（Local Area Network）、インターネットなどの通信ネットワーク２９０に接続し、通信機能を提供する他装置３００、３１０、３２０とデータの授受を行うためのインターフェースである。

入力装置４６０は、キーボードなど本装置１００にデータ入力を行うための装置である。出力装置（表示装置）４７０は、ＬＣＤ（Liquid Crystal Display）等で構成される装置であり、本装置１００が有する機能をユーザーが利用する際や各種設定を行う際のユーザーインターフェースとして機能する装置である。記録媒体Ｉ／Ｆ４８０は、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ−ＲＯＭ、ＵＳＢメモリなどの記録媒体４９０とデータの送受信を行うためのインターフェースである。

本装置１００が有する各手段は、ＣＰＵ４１０が、ＲＯＭ４２０又は補助記憶装置４４０に記憶された各手段に対応するプログラムを実行することにより実現される形態としても良い。また、本装置１００が有する各手段は、当該各手段に関する処理をハードウエアとして実現される形態としても良い。また、通信Ｉ／Ｆ４５０を介して外部サーバー装置から本発明に係るプログラムを読み込ませたり、記録媒体Ｉ／Ｆ４８０を介して記録媒体４９０から本発明に係るプログラムを読み込ませたりして、本装置１００に当該プログラムを実行させる形態としても良い。
（本実施の形態に係る不動産入札管理装置による処理例）
図６を用いて、本装置１００による情報処理の一例について説明する。図６は、本装置１００による処理例の流れを示すフローチャートである。

Ｓ１０で入札処理手段１４０が、物件情報記憶手段１１０に記憶される情報を開示すると共に、売却不動産２１０の売買の入札２２０に関する処理を行う。入札２２０に関する処理とは、例えば、１以上の買主候補者２４０に売却不動産２１０の購入希望価格を募り、最も好条件を提示する者を選定するための情報処理である。

Ｓ２０で入札処理手段１４０が、売却不動産２１０の売買に関する入札２２０において、最も好条件を提示した者を買主候補者２４０として選定し、売主２３０と買主２４０は、仲介業者２５０による仲介の下、売却不動産２１０の売買取引２７０を行う。

Ｓ３０で取引中止検知手段１５０が、Ｓ２０において選定された購入候補者２４０の売却不動産２１０の購入に関する融資審査が不許可となる等して、売買取引２７０ができなくなったことが検知された場合（Ｓ３０でＹｅｓ）、処理はＳ４０へ移行する。

また、Ｓ３０で取引中止検知手段１５０が、売却不動産２１０の売買取引２７０について、売主２３０に起因する理由に基づき売買取引２７０ができなくなったことを検知した場合（Ｓ３０でＹｅｓ）も、処理はＳ４０へ移行する。

Ｓ３０で取引中止検知手段１５０が、売買取引２７０ができなくなったことを検知しない場合（Ｓ３０でＮｏ）、売却不動産２１０の売買取引２７０は実行され、処理は終了する。

Ｓ４０でペナルティ実行手段１６０が、購入候補者２４０の売却不動産２１０の購入に関する融資審査が不許可となる等して売買取引２７０ができなくなった場合、購入候補者２４０を担当する仲介業者２５０の保証金２６０から所定金額を減少させる（徴収する）。

また、Ｓ４０でペナルティ実行手段１６０が、購入候補者２４０の売却不動産２１０の購入に関する融資審査が不許可となる等して売買取引２７０ができなくなった場合、購入候補者２４０の保証金２６０から所定金額を減少させる（徴収する）形態としても良い。

また、Ｓ４０でペナルティ実行手段１６０が、売主２３０に起因する理由に基づき売買取引２７０ができなくなった場合、当該事態を引き起こした売主２３０の保証金２６０から所定金額を減少させる（徴収する）形態としても良い。

そうすることによって、本装置１００は、入札２２０による不動産売買２７０において、入札２２０に参加する買手２４０の融資可能性を高め、買手２４０が融資を断られることによる売買取引不成立の事案を減らすことによって、売手２３０を保護し、不動産売買に関する情報２１０の信頼性を向上させる。

以上、本発明の実施の形態について詳述したが、本発明は係る特定の実施の形態に限定されるものではなく、特許請求の範囲に記載された本発明の要旨の範囲において、種々の変形・変更が可能である。

１００不動産入札管理装置
１１０物件情報記憶手段
１２０購入者情報記憶手段
１３０保証金記憶手段
１４０入札処理手段
１５０取引中止検知手段
１６０ペナルティ実行手段
２１０売却不動産（売却不動産に関する情報）
２２０売却不動産の売買の入札
２３０売却不動産の売主
２４０売却不動産の買主候補者（購入候補者）
２５０不動産売買の仲介業者
２６０保証金
２７０売却不動産の売買に関する契約
２８０売却不動産の購入に関する融資
２９０通信ネットワーク
３００売主端末
３１０買主端末
３２０業者端末
３３０運営者
４１０ＣＰＵ
４２０ＲＯＭ
４３０ＲＡＭ
４４０補助記憶装置
４５０通信インターフェース
４６０入力装置
４７０出力装置（表示装置）
４８０記録媒体インターフェース
４９０記録媒体

Claims

売却不動産に関する情報を記憶する物件情報記憶手段と、
前記売却不動産の売買の入札に関する処理を行う入札処理手段と、
前記入札に参加する購入候補者と該購入候補者を担当する不動産売買の仲介業者とを関連付けて記憶する購入者情報記憶手段と、
前記仲介業者に所有権が帰属する通貨の残高情報を記憶する保証金記憶手段と、
前記売却不動産の売買取引について買手側に選定された一の前記購入候補者の前記売却不動産の購入に関する融資審査が不許可となることを含め前記一の購入候補者に起因する所定の理由に基づき前記売買取引ができなくなったことを検知する取引中止検知手段と、
前記売買取引ができなくなったことが検知された場合、前記一の購入候補者を担当する一の前記仲介業者に関する前記残高情報から所定金額を減少させるペナルティ実行手段と、を有することを特徴とする不動産入札管理装置。
前記購入候補者を担当する前記仲介業者が、前記購入候補者の属性を調査し、前記購入候補者について、前記売却不動産の購入に関する融資が許可されることを保証することを特徴とする請求項１に記載の不動産入札管理装置。
前記保証金記憶手段において、前記売却不動産の売主に所有権が帰属する通貨の残高情報が記憶され、
前記取引中止検知手段が、前記売却不動産の売買取引について、一の前記売主に起因する理由に基づき前記売買取引ができなくなったことを検知し、
前記ペナルティ実行手段が、前記一の売主に起因する理由に基づき売買取引ができなくなったことが検知された場合、前記一の売主に関する前記残高情報から所定金額を減少させることを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産入札管理装置。
前記売却不動産に関する情報が、前記売却不動産の売主以外の第三者による前記売却不動産に関する調査結果を含む情報であることを特徴とする請求項１乃至３の何れか一に記載の不動産入札管理装置。
売却不動産に関する情報を記憶する物件情報記憶手段と、前記売却不動産の売買の入札に参加する購入候補者と該購入候補者を担当する不動産売買の仲介業者とを関連付けて記憶する購入者情報記憶手段と、前記仲介業者に所有権が帰属する通貨の残高情報を記憶する保証金記憶手段と、を有するコンピュータにおいて、
入札処理手段が、前記入札に関する処理を行うステップと、
取引中止検知手段が、前記売却不動産の売買取引について買手側に選定された一の前記購入候補者の前記売却不動産の購入に関する融資審査が不許可となることを含め前記一の購入候補者に起因する所定の理由に基づき前記売買取引ができなくなったことを検知するステップと、
ペナルティ実行手段が、前記売買取引ができなくなったことが検知された場合、前記一の購入候補者を担当する一の前記仲介業者に関する前記残高情報から所定金額を減少させるステップと、を含む不動産入札管理方法。
前記購入候補者を担当する前記仲介業者が、前記購入候補者の属性を調査し、前記購入候補者について、前記売却不動産の購入に関する融資が許可されることを保証することを特徴とする請求項５に記載の不動産入札管理方法。
前記保証金記憶手段において、前記売却不動産の売主に所有権が帰属する通貨の残高情報が記憶され、
前記取引中止検知手段が、前記売却不動産の売買取引について、一の前記売主に起因する理由に基づき前記売買取引ができなくなったことを検知し、
前記ペナルティ実行手段が、前記一の売主に起因する理由に基づき売買取引ができなくなったことが検知された場合、前記一の売主に関する前記残高情報から所定金額を減少させることを特徴とする請求項５又は６に記載の不動産入札管理方法。
前記売却不動産に関する情報が、前記売却不動産の売主以外の第三者による前記売却不動産に関する調査結果を含む情報であることを特徴とする請求項５乃至７の何れか一に記載の不動産入札管理方法。
コンピュータに、請求項５乃至８の何れか一に記載の方法を実行させるための不動産入札管理プログラム。