JP2019008508A - Real estate intermediation support system, property management server, real estate intermediation method and real estate intermediation program - Google Patents
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Abstract
Description
本開示は、不動産物件取引における不動産仲介業者等の省力化を図るための不動産仲介支援システム、物件管理サーバ、不動産仲介方法及び不動産仲介プログラムに関する。 The present disclosure relates to a real estate brokerage support system, a property management server, a real estate brokerage method, and a real estate brokerage program for saving labor of a real estate broker in real estate transaction.
不動産物件が賃借又は販売される際、借主/買主は賃借や購入を希望する不動産物件の内覧を行ってから賃借、購入の手続きを行うことが一般的である。貸主/売主や、不動産仲介業者が不動産物件の鍵を保管しており、内覧に当たっては、借主/買主に貸主/売主、不動産仲介業者が同伴するか、鍵の貸し出し手続きを行う必要があり、手間であった。 When a real estate property is rented or sold, it is common for the borrower / buyer to rent and purchase after viewing the real estate property that they want to rent or purchase. The lender / seller or the real estate agent keeps the keys of the real estate property. For the preview, it is necessary for the borrower / buyer to be accompanied by the lender / seller, the real estate agent, or to perform the key lending procedure. Met.
そこで、特許文献1では、不動産物件の内覧を行う場合に、その不動産物件に固定されたキーボックスに、電子キーをセットし、電子キーと管理サーバとを、携帯電話サービス網及びインターネットを介して接続してから、ユーザID及びPINコードを電子キーに入力するシステムが開示されている。当該システムによれば、営業員が逐一記録を行わなくても、各不動産物件の内覧実施状況に関する情報が自動で記録され、不動産仲介の業務効率の向上を図ることができるものである。
Therefore, in
しかしながら、不動産物件によって、随時内覧の承認を行う物件や借主/買主が内覧を希望する者を判断して承認を行う物件などが混在する場合、それらの物件毎の管理を行うことが煩雑である場合があった。 However, if there are real estate properties that are subject to preview approval from time to time, or properties that are approved by the borrower / buyer, the management of each property is cumbersome. There was a case.
そのため本開示では、上記問題を解決するために、物件情報と内覧承認情報から不動産物件毎に内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うことができる不動産仲介支援システム、物件管理サーバ、不動産仲介方法及び不動産仲介プログラムを提供することを目的とする。 Therefore, in this disclosure, in order to solve the above-mentioned problem, real estate brokerage support that can select a preview approval condition for each real estate property from the property information and the preview approval information, and can perform the preview approval based on the selected preview approval condition. An object is to provide a system, a property management server, a real estate brokerage method, and a real estate brokerage program.
上記目的を達成するために、本開示の一態様における不動産仲介支援システムは、不動産物件の管理者が使用する管理者端末装置と、不動産物件の賃借又購入を希望する借主/買主が使用する借主/買主端末装置と、システムの運営者が使用する物件管理サーバとがネットワークを介して接続されている不動産仲介支援システムにおいて、管理者端末装置は、不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を物件管理サーバに送信し、借主/買主端末装置は、物件管理サーバが配信する物件リストから内覧を希望する不動産物件を選択し、選択した物件リクエスト情報を物件管理サーバに送信し、物件管理サーバは、物件情報と内覧承認情報を受信する通信部と、受信した物件情報と内覧承認情報を記憶する記憶部と、物件情報から物件リストを生成する制御部と、を備え、制御部は、物件リクエスト情報に対応する内覧承認情報から内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行い、内覧承認が許可の場合に物件の開錠情報を借主/買主端末装置に送信する。 In order to achieve the above object, the real estate brokerage support system according to one aspect of the present disclosure includes an administrator terminal device used by an administrator of a real estate property and a borrower used by a borrower / buyer who desires to rent or purchase the real estate property. / In the real estate brokerage support system in which the buyer terminal device and the property management server used by the system operator are connected via a network, the administrator terminal device manages property information and preview approval information related to the property The borrower / buyer terminal device selects the real estate property desired to be previewed from the property list distributed by the property management server, transmits the selected property request information to the property management server, and the property management server A communication unit that receives information and preview approval information, a storage unit that stores received property information and preview approval information, and a property list from the property information A control unit that generates, when the control unit selects a preview approval condition from the preview approval information corresponding to the property request information, performs a preview approval based on the selected preview approval condition, and the preview approval is permitted The property unlocking information is transmitted to the borrower / buyer terminal device.
また、本開示の一態様における物件管理サーバは、不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置から受信する通信部と、受信した前記物件情報と前記内覧承認情報を記憶する記憶部と、物件情報から物件リストを生成する制御部と、を備える物件管理サーバであって、通信部は、物件リストを借主/買主端末装置に配信し、借主/買主端末装置から物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信し、制御部は、物件リクエスト情報に対応する内覧承認情報から内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行い、内覧承認が許可の場合に物件の開錠情報を借主/買主端末装置に送信する。 In addition, the property management server according to one aspect of the present disclosure includes a communication unit that receives property information and preview approval information regarding a real estate property from an administrator terminal device, and a storage unit that stores the received property information and the preview approval information. A property management server that generates a property list from property information, wherein the communication unit distributes the property list to the borrower / buyer terminal device and is selected from the property list from the borrower / buyer terminal device. Upon receiving the property request information, the control unit selects the preview approval condition from the preview approval information corresponding to the property request information, performs the preview approval based on the selected preview approval condition, and if the preview approval is permitted, the property Is sent to the borrower / buyer terminal device.
また、本開示の一態様における不動産仲介方法は、通信部が、不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置から受信するステップと、記憶部が、受信した前記物件情報と前記内覧承認情報を記憶するステップと、制御部が、物件情報から物件リストを生成するステップと、通信部が、物件リストを借主/買主端末装置に配信するステップと、通信部が、借主/買主端末装置から物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信するステップと、制御部が、物件リクエスト情報に対応する内覧承認情報から内覧承認条件を選択するステップと、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うステップと、内覧承認が許可の場合に物件の開錠情報を借主/買主端末装置に送信するステップと、を有する。 Further, in the real estate brokering method according to one aspect of the present disclosure, the communication unit receives the property information and preview approval information regarding the property from the administrator terminal device, and the storage unit receives the received property information and the preview approval. A step of storing information, a step of generating a property list from the property information, a step of distributing a property list to the borrower / buyer terminal device, and a communication unit from the borrower / buyer terminal device. The step of receiving the property request information selected from the property list, the step of the control unit selecting the preview approval condition from the preview approval information corresponding to the property request information, and the preview approval based on the selected preview approval condition And a step of transmitting the unlocking information of the property to the borrower / buyer terminal device when the preview approval is permitted.
また、本開示の一態様における不動産仲介プログラムは、不動産物件関する物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置から受信するステップと、受信した物件情報と内覧承認情報を記憶するステップと、物件情報から物件リストを生成するステップと、物件リストを借主/買主端末装置に配信するステップと、借主/買主端末装置から物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信するステップと、物件リクエスト情報に対応する内覧承認情報から内覧承認条件を選択するステップと、選択された内覧承認条件に基づいて選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うステップと、内覧承認が許可の場合に物件の開錠情報を借主/買主端末装置に送信するステップと、をコンピュータによって実現する。 Further, the real estate brokerage program according to one aspect of the present disclosure includes a step of receiving property information and preview approval information related to a real estate property from an administrator terminal device, a step of storing the received property information and preview approval information, and a property information A step of generating a property list, a step of distributing the property list to the borrower / buyer terminal device, a step of receiving property request information selected from the property list from the borrower / buyer terminal device, and a preview corresponding to the property request information The step of selecting the preview approval condition from the approval information, the step of performing the preview approval based on the preview approval condition selected based on the selected preview approval condition, and the unlocking information of the property when the preview approval is permitted The step of transmitting to the borrower / buyer terminal device is realized by a computer.
上述の不動産仲介支援システム、物件管理サーバ、不動産仲介方法及び不動産仲介プログラムによれば、物件情報と内覧承認情報から不動産物件毎に内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うことができる。 According to the real estate brokerage support system, the property management server, the real estate brokerage method, and the real estate brokerage program described above, the preview approval condition is selected for each real estate property from the property information and the preview approval information, and the preview is based on the selected preview approval condition. Approval can be made.
以下、本開示の実施形態について説明する。なお、以下に説明する本実施形態は、特許請求の範囲に記載された本開示の内容を不当に限定するものではない。また本実施形態で説明される構成の全てが、本開示の必須構成要件であるとは限らない。 Hereinafter, embodiments of the present disclosure will be described. In addition, this embodiment demonstrated below does not unduly limit the content of this indication described in the claim. In addition, all the configurations described in the present embodiment are not necessarily essential configuration requirements of the present disclosure.
(第1の実施形態)
<構成>
まず、図1を用いて第1の実施形態における不動産物件取引における不動産物件の内覧申請処理、契約処理等を行うための情報を管理する物件管理サーバ131を含む、不動産仲介支援システム1の構成及びその概要について説明する。なお、図1は、本実施形態の不動産仲介支援システム1のブロック図である。
(First embodiment)
<Configuration>
First, the configuration of the real estate
本実施形態の不動産仲介支援システム1は、図1に示すように、管理者端末装置111、借主/買主端末装置121、物件管理サーバ131とが、例えばインターネットやLAN等のネットワークNに接続可能に構成されている。また、不動産物件141のセキュリティ装置(スマートロック) は借主/買主端末装置121と通信を行うことで、鍵の開錠等を行うことができるように構成されている。
As shown in FIG. 1, the real estate
管理者端末装置111は、貸主や売主が使用するための装置である。なお、不動産会社や宅建士や、物件管理サーバ131の運営者の提携パートナーが使用しても構わない。管理者端末装置111は、賃貸、販売を希望する不動産物件に関する情報(物件リクエスト情報)を貸主や売主が入力したり、物件管理サーバ131へ送信したりするための装置である。
The
借主/買主端末装置121は、借主や買主が使用するための装置である。借主/買主端末装置121は、賃借や購入を希望する不動産物件に関する情報を借主や買主が入力したり、物件管理サーバ131へ送信したりするための装置である。
The borrower /
物件管理サーバ131は、物件管理サーバ運営者が、賃貸や売買が希望される不動産物件の情報の管理を行うサーバである。
The
通信部132は、ネットワークNを介して管理者端末装置111や、借主/買主端末装置121と通信を行う通信インタフェースである。通信部132は、管理者端末装置111から送信される貸主/売主の情報や、不動産物件に関する基礎情報やと契約等に関する設定情報等を受信し、借主/買主端末装置121から送信される借主、買主の情報や、不動産物件の契約希望情報等を受信する。
The
制御部133は、通信部が受信した不動産物件に関する基礎情報やと契約等に関する設定情報等から物件リストを生成する。また、物件リストから、借主/買主端末装置121からの物件リクエスト情報に基づいて、賃借や購入を希望する不動産物件の抽出を行う。
The
記憶部134は、通信部132を介して受信した貸主/売主の情報の基づく貸主/売主情報テーブル135や、貸主/売主が入力した不動産物件に関する基礎情報やと契約等に関する設定情報に基づく物件テーブル136や物件テーブルに基づく物件リスト、借主、買主の情報の基づく借主/買主情報テーブル137を記憶する。
The
不動産物件141は、借主/買主端末装置121とBluetooth(登録商標)や他の無線通信規格手段を用いて通信を行い、不動産物件141のドアに敷設されている鍵の開錠又は/及び施錠を可能とするセキュリティ装置であるスマートロックが設置されている。なお、セキュリティ装置は不動産物件141に敷設している必要はなく、不動産物件141の近傍に設置されるボックスであってもよい。ボックス内に不動産物件141の鍵を収容し、借主/買主端末装置121によって当該ボックスを開錠することで鍵を取り出し、不動産物件141のドアを開錠するようにしても構わない。セキュリティ装置は、借主/買主端末装置121との間で開錠情報であるワンタイムパスワードを受け取ることにより開錠を行うことができる。セキュリティ装置の中にはあらかじめ決められた多ビットからなるパスワードが複数記憶されており、借主/買主端末装置121からのパスワード情報を受信し、一度開錠が行われると、そのパスワード情報は使用不可となる。そのため、パスワードは、複数回使用することができず、一度のみの開錠の認証に限定することになるため、内覧のように、他人が一度だけ不動産物件の開錠を行えばよい場合に好適である。さらにセキュリティ装置内にパスワードがあらかじめ記憶されているため、外部装置との接続を要することなく、パスワード管理を行うことができる。なお、ワンタイムパスワードは開錠が行われた後で、同じワンタイムパスワードを用いて施錠を行っても構わない。
The
管理者端末装置111、借主/買主端末装置121は、スマートフォン、携帯電話、PHS、コンピュータ、PDA、腕時計、スマートウォッチ等の情報処理装置であり、インターネット(WAN)、LANなどのネットワークNを介して物件管理サーバ131等に接続可能な装置である。なお、管理者端末装置111、借主/買主端末装置121、物件管理サーバ131間の通信回線は、有線でもよいし無線でもよい。
The
また、管理者端末装置111、借主/買主端末装置121は、インストールされた専用のアプリケーションソフトウェアによって物件管理サーバ131にアクセスしてもよい。また、物件管理サーバ131が提供する動作環境(API(アプリケーションプログラミングインタフェース)、プラットフォーム等)を利用して物件管理サーバ131にアクセスしてもよい。
Further, the
<処理の流れ>
次に、本開示の第1の実施形態に係る不動産仲介支援システム1の動作について、図2から図7に示すフローチャートと、図8から図10に示すテーブルを参照しながら説明する。
<Process flow>
Next, the operation of the real estate
(貸主/売主等による物件登録)
図2は、貸主/売主等による不動産物件の登録手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主/売主等が使用する管理者端末装置111と物件管理サーバ131の各動作の関連状態をフローチャートに示している。
(Property registration by the lender / seller)
FIG. 2 is a flowchart showing a procedure for registering a real estate property by a lender / seller. Specifically, the flowchart shows the related state of each operation of the
ステップS101において、貸主/売主は、管理者端末装置111から、物件管理サーバ131に対して、ネットワークNを介して会員登録又はログインを行う。貸主/売主は、貸主/売主の情報を物件管理サーバ131に登録し、ユーザアカウントとして貸主/売主IDの発行を受けることにより会員登録を行う。貸主/売主の情報は、図8に示す貸主/売主情報テーブルのように、個人であれば氏名、法人であれば名称、住所/居所、連絡先メールアドレス、電話番号等である。ログインは、すでに会員登録がされている貸主/売主が、貸主/売主IDとパスワードを管理者端末装置111で入力し、物件管理サーバ131に送信することで行う。
In step S <b> 101, the lender / seller performs member registration or login via the network N to the
ステップS102において、物件管理サーバ131は、管理者端末装置111から送信される、貸主/売主の情報又は貸主/売主IDに基づいて、貸主/売主の会員登録又はログイン認証を行う。
In step S102, the
ステップS103において、貸主/売主は家賃や販売額のシミュレーションを物件管理サーバ131で行うかどうかの選択をすることができる。シミュレーションを利用する場合にはシミュレーションリクエストと必要情報を物件管理サーバ131へ送信する。シミュレーションを利用しない場合は、ステップS106へ進める。
In step S <b> 103, the lender / seller can select whether or not the
ステップS104において、物件管理サーバ131は、管理者端末装置111からのシミュレーションリクエストの有無を判別する。シミュレーションリクエストがある場合には、ステップS105において管理者端末装置111から送信された必要情報をもとに家賃シミュレーションを行い、結果を管理者端末装置111へ送信する。シミュレーションリクエストがない場合には、ステップS105をスキップする。
In step S <b> 104, the
ステップS106において、貸主/売主は賃借、販売を希望する物件の基本情報の登録を行う。基本情報は、物件の間取りや面積、自分で設定した家賃や、ステップS105でシミュレーションを行った家賃等の情報である。登録された基本情報は物件管理サーバ131へ送信される。
In step S106, the lender / seller registers the basic information of the property desired to be rented and sold. The basic information is information such as the floor plan and area of the property, the rent set by the user, and the rent simulated in step S105. The registered basic information is transmitted to the
次に、ステップS107において、貸主/売主は契約条件の設定を行う。契約条件は、仲介契約と直接契約があり、管理者端末装置111で設定を行う。
Next, in step S107, the lender / seller sets contract conditions. The contract conditions include a brokerage contract and a direct contract, and are set by the
ステップS108において、管理者端末装置111は、ステップS107で設定された契約条件によって、処理の判断を行う。仲介が選択された場合にはステップS109へ処理を進め、直接が選択された場合にはステップS111へ処理を進める。
In step S <b> 108, the
ステップS109において、貸主/売主は、仲介形態の設定を行う。具体的には、管理者端末装置111から派遣リクエスト又はオークションリクエストの設定を行う。これにより貸主/売主は、仲介契約において、物件に応じて派遣リクエストとするかオークションリクエストとするかを設定することができる。
In step S109, the lender / seller sets the mediation mode. Specifically, a dispatch request or an auction request is set from the
ステップS110において、貸主/売主は、不動産取引における重要事項説明書のひな型に追記する記載内容の入力を行う。 In step S110, the lender / seller inputs the description contents to be added to the template of the important matter manual in the real estate transaction.
ステップS111において、貸主/売主は、契約形態の設定を行う。具体的には、管理者端末装置111から対面契約又は書面契約の設定を行う。これにより貸主/売主は、直接契約において、物件に応じて対面契約とするか書面契約とするかを設定することができる。
In step S111, the lender / seller sets the contract form. Specifically, a face-to-face contract or a written contract is set from the
ステップS112において、貸主/売主は、直接契約における申込書の必要事項を入力し、申込書類の作成を行う。 In step S112, the lender / seller inputs the necessary items of the application form in the direct contract and creates the application document.
ステップS113において、貸主/売主は、内覧承認条件の設定を行う。具体的には、管理者端末装置111から、内覧の承認にあたり、(1)貸主/売主の承認、(2)不動産会社による代行承認、(3)特別な確認を必要としない随時承認、の設定を行う。これにより貸主/売主は、物件に応じた内覧の承認条件を設定することができる。例えば、まだ居住している物件に内覧を行う場合には、内覧希望者への許可を慎重に行うために(1)を選択することができる。また、既に空き物件となっている場合には(2)や(3)を選択してもよい。
In step S113, the lender / seller sets the preview approval conditions. Specifically, in the approval of the preview from the
ステップS114において、貸主/売主は、内覧確認方式の設定を行う。具体的には、管理者端末装置111から、内覧後に物件の状態に異常が無いかの確認を行うために、内覧確認方式として、(1)物件管理サーバ運営者のオペレータ又は借主/買主とビデオ撮影映像と合わせて通話を行って確認、(2)ビデオ画像又は映像により自動で確認、(3)位置情報(GPS=Global Positioning System)により確認、(4)特別な確認を必要としないで完了、の設定を行う。これにより貸主/売主は、物件に応じた内覧後の物件状態の確認手段を設定することができる。例えば、まだ居住している物件に内覧を行う場合には、家具や日用品などの内覧後の状態確認を慎重に行うために(1)を選択することができる。また、既に空き物件となっている場合には(2)や(3)を選択してもよい。さらに、貸主/売主が物件の近くに住んでいてすぐに確認に行けるような場合には(4)を選択することができる。
In step S114, the lender / seller sets the preview confirmation method. Specifically, in order to confirm from the
ステップS115において、貸主/売主は、審査方式の設定を行う。具体的には、管理者端末装置111から、審査方式を(1)先着順審査、(2)随時審査、(3)オークション形式、とするかの設定を行う。これにより貸主/売主は、物件に応じて、契約の申込みがあったときに物件の賃借、購入希望者の審査方式を設定することができる。
In step S115, the lender / seller sets the examination method. Specifically, the
ステップS116において、管理者端末装置111は、ステップS107からステップS115で設定した不動産物件に関する設定条件情報を、物件管理サーバ131へ送信する。
In step S <b> 116, the
ステップS117において、物件管理サーバ131は、ステップS106で管理者端末装置111から送信された基本情報と、ステップS116で管理者端末装置111から送信された設定条件情報から、図9に示す物件テーブルを生成し、記憶部134に記憶する。
In step S117, the
ステップS118において、貸主/売主は、不動産物件にセキュリティ装置が装着されているかどうかの設定を行う。具体的には、管理者端末装置111から、セキュリティ装置の有無情報の設定を行い物件管理サーバ131へ送信する。
In step S118, the lender / seller sets whether or not the security device is attached to the real estate property. Specifically, the security terminal presence / absence information is set from the
ステップS119において、物件管理サーバ131は、ステップS118で送信されたセキュリティ装置の有無情報の判別を行う。セキュリティ装置が無の場合はステップS120へ処理を進める。セキュリティ装置が有の場合は処理を終了する。
In step S119, the
ステップS120において、物件管理サーバ131は、セキュリティ装置の発注を行い、不動産物件への取付の指示と、セキュリティ装置への情報設定を行いセットアップする。
In step S120, the
(借主、買主等による物件申請)
図3は、借主、買主等による不動産物件の申請手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の内覧を希望する借主、買主等が使用する借主/買主端末装置121と物件管理サーバ131の各動作の関連状態をフローチャートに示している。
(Application for property by the borrower, buyer, etc.)
FIG. 3 is a flowchart showing an application procedure for a real estate property by a borrower, a buyer, or the like. Specifically, the flowchart shows the related states of the operations of the borrower /
ステップS201において、借主、買主は、借主/買主端末装置121から、物件管理サーバ131対して、ネットワークNを介して会員登録又はログインを行う。借主、買主は、借主、買主の情報を物件管理サーバ131に登録し、ユーザアカウントとして借主、買主IDの発行を受けることにより会員登録を行う。借主、買主の情報は、図10に示すように、個人であれば氏名、法人であれば名称、住所居所、連絡先メールアドレス、電話番号等である。ログインは、すでに会員登録がされている貸主/売主が、借主/買主IDとパスワードを借主/買主端末装置121で入力し、物件管理サーバ131に送信することで行う。
In step S <b> 201, the borrower and the buyer perform member registration or login from the borrower /
ステップS202において、物件管理サーバ131は、借主/買主端末装置121から送信される、借主、買主の情報又は借主/買主IDに基づいて、借主、買主の会員登録又はログイン認証を行う。
In step S <b> 202, the
ステップS203において、借主、買主は物件検索条件を決定する。具体的には、借主/買主端末装置121から、内覧を希望する不動産物件に関する情報を入力し、物件管理サーバ131に送信する。
In step S203, the borrower and the buyer determine property search conditions. Specifically, information on a real estate property desired to be previewed is input from the borrower /
ステップS204において、物件管理サーバ131は全物件リストから、ステップS203で送信された物件検索条件情報に基づいて希望する物件リストを抽出し、借主/買主端末装置121に送信する。全物件リストは、物件管理サーバ131に記憶されている、ステップS117で生成された物件テーブルに基づいて作成される取り扱い可能な不動産物件のリストである。
In step S <b> 204, the
ステップS205において、借主/買主は物件リストから内覧を希望する物件を選択する。選択された物件の情報は、借主/買主端末装置121から物件管理サーバ131に送信される。
In step S205, the borrower / buyer selects a property desired to be viewed from the property list. Information on the selected property is transmitted from the borrower /
ステップS206において、物件管理サーバ131は図9の選択された物件の情報と物件テーブルから、選択された物件の内覧承認条件を選択する。貸主/売主承認が選択された場合、ステップS207へ処理を進める。代行承認が選択されていれば、ステップS209へ処理を進める。即時承認が選択されていれば、ステップS213へ処理を進める。
In step S206, the
ステップS207において、代行承認を請け負う不動産会社は、ステップS202で受信した借主/買主の情報を元に不動産物件の内覧承認を行う。承認がOKの場合はステップS213へ処理を進め、不可の場合にはステップS208へ処理を進める。 In step S207, the real estate company that undertakes the agency approval performs a preview of the real estate property based on the borrower / buyer information received in step S202. If the approval is OK, the process proceeds to step S213. If the approval is not possible, the process proceeds to step S208.
ステップS208において、物件管理サーバ131は内覧承認が不可であることを借主/買主端末装置121に送信する。
In step S208, the
ステップS209において、貸主/売主は、ステップS202で受信した借主/買主の情報を元に不動産物件の内覧承認を行う。承認がOKの場合はステップS213へ処理を進め、不可の場合にはステップS210へ処理を進める。 In step S209, the lender / seller approves the real estate listing based on the borrower / buyer information received in step S202. If the approval is OK, the process proceeds to step S213. If the approval is not possible, the process proceeds to step S210.
ステップS210において、物件管理サーバ131は内覧承認が不可であることを借主/買主端末装置121に送信する。
In step S210, the
ステップS211において、借主/買主端末装置121は物件管理サーバ131から送信された情報に基づいて内覧承認が不可であったかどうかを判別する。内覧承認が不可である場合には、ステップS203へ処理を進め、物件検索条件の設定から再度フローをやり直す。内覧承認が不可ではない場合、ステップS213へ処理を進める。
In step S <b> 211, the borrower /
ステップS212において、物件管理サーバ131は、借主/買主へクレジットカード情報を要求する。具体的には、借主/買主端末装置121へクレジットカード情報の入力を要求する情報を送信する。クレジットカード情報によりデポジットの枠を確保することで、内覧後に、借主/買主の行動による不動産物件の盗難や汚損等があった場合に、当該デポジット枠から補償金を得ることができる。
In step S212, the
ステップS213において、借主/買主はクレジットカード情報を入力し送信する。具体的には、借主/買主端末装置121へクレジットカード情報を入力し、入力されたクレジットカード情報が物件管理サーバ131へ送信される。
In step S213, the borrower / buyer inputs and transmits credit card information. Specifically, credit card information is input to the borrower /
ステップS214において、物件管理サーバ131は、ステップS205で選択された物件について、不動産物件141の住宅セキュリティ装置であるスマートロックに対しての開錠を行うためのワンタイムパスワードを、借主/買主端末装置121に対して発行する。また、同時に選択された不動産物件に対する内覧確認方法情報を借主/買主端末装置121に送信する。
In step S214, the
ステップS215において、借主/買主は、借主/買主端末装置121を携えて不動産物件の内覧を行う。借主/買主は、不動産物件141の玄関で、住宅セキュリティ装置であるスマートロックに借主/買主端末装置121を近づけることで、スマートロックと借主/買主端末装置121が通信を行いワンタイムパスワードの授受により開錠を行う。それにより、借主/買主は、不動産物件141に入り、内覧を行うことができる。なお、借主/買主は、借主/買主端末装置121からワンタイムパスワードの転送を受けた他の装置(例えばスマートフォンなどのモバイル端末)を使って開錠を行っても構わない。
In step S215, the borrower / buyer carries out a preview of the real estate property with the borrower /
ステップS216において、借主/買主が内覧を終了すると、借主/買主端末装置121に内覧確認方法を表示する。内覧確認情報が(1)物件管理サーバ運営者のオペレータ又は借主/買主とビデオ撮影映像と合わせて通話を行って確認、が選択される場合にはステップS217へ処理を進める。(2)ビデオ画像又は映像により自動で確認、が選択されている場合にはステップS218へ処理を進める。(3)位置情報(GPS)により確認、が選択されている場合にはステップS219へ処理を進める。(4)特別な確認を必要としない、が選択されている場合には借主/買主は不動産物件のスマートロックの施錠を行い、ステップS223へ処理を進める。なお、位置情報は、GPSによるもの以外にも、携帯電話回線や無線LAN回線などを用いて特定しても構わない。
In
ステップS217において、借主/買主は、ビデオ通話により内覧の終了状態の確認を受ける。具体的には、借主/買主端末装置121のカメラ機能等で内覧を行った不動産物件の映像を撮影し、物件管理サーバ131へ送信しながら、物件管理サーバ131のオペレータ又は借主/買主と通話を行い、撮影場所の指示等を受けながら確認作業を進める。確認が終了すればステップS223へ処理を進める。その際に、借主/買主は不動産物件のスマートロックの施錠を行う。
In step S217, the borrower / buyer receives confirmation of the end state of the preview by video call. Specifically, a video of a real estate property previewed by the camera function or the like of the borrower /
ステップS218において、借主/買主はビデオ画像又は映像により内覧の終了状態の確認を受ける。具体的には、借主/買主端末装置121のカメラ機能等で内覧を行った不動産物件の画像又は映像を撮影し、物件管理サーバ131へ送信する。撮影に当たっては、借主/買主端末装置121に撮影場所の指示を表示しても構わない。確認が終了すればステップS223へ処理を進める。その際に、借主/買主は不動産物件のスマートロックの施錠を行う。物件管理サーバ131は、送信された画像又は映像を元に自動的に内覧後の不動産物件の状態の確認を行っても構わない。例えば、内覧前の画像又は映像を借主/買主又は物件管理サーバ131の運営者が撮影し、物件管理サーバ131に記憶しておく。内覧後に借主/買主が撮影した画像又は映像と記憶された内覧前の画像又は映像を、物件管理サーバ131が比較することで、内覧物件からの盗難や、汚損がないことを確認することができる。
In step S218, the borrower / buyer receives confirmation of the end state of the preview by a video image or video. Specifically, an image or video of a real estate property previewed by the camera function of the borrower /
ステップS219において、借主/買主は、借主/買主が所有する借主/買主端末装置121の位置情報によって終了状態の確認を受ける。具体的には、借主/買主端末装置121のGPS機能で借主/買主の位置を特定し、内覧が許可されている時間を超えて、内覧を行った不動産物件の中にいるかどうかを判定することができる。そのため、借主/買主端末装置121の位置情報を、物件管理サーバ131へ送信し、確認を行う。確認が終了すればステップS223へ処理を進める。その際に、借主/買主は不動産物件のスマートロックの施錠を行う。
In step S219, the borrower / buyer receives confirmation of the end state based on the position information of the borrower /
ステップS220において、物件管理サーバ131は、ステップS217、ステップS218又はステップS219で借主/買主端末装置121から送信される情報に基づいて、不動産物件の内覧後の状態が適正かどうかを判別する。判別の結果、確認がOKすなわち適正と判別された場合にはステップS222へ処理を進める。OKでない、すなわち適正でないと判別された場合には、ステップS221へ処理を進める。なお、物件管理サーバ131は、スマートロックの施錠が行われたか否かの情報に基づいて不動産物件の内覧後の状態が適正かどうかを判別しても構わない。例えば、スマートロックの施錠状態と時間情報を用いて判別することができる。物件管理サーバ131は、内覧終了の予定時刻までにスマートロックの施錠が行われた場合には適正と判別し、スマートロックの施錠が行われないまま、又は予定時刻を大幅に経過してスマートロックの施錠が行われた場合には適正でないと判別する。スマートロックの施錠が行われたかどうかの判別は、施錠を行った借主/買主端末装置121から物件管理サーバ131が受信した情報に基づいて行うことができる。
In step S220, the
ステップS221において、物件管理サーバ131は、ステップS213で登録を受けたクレジットカード情報に基づき、デポジット枠から補償金の引落しを行う。これにより、内覧に物件の担当者等が立ち合いを行わなくても、内覧物件からの盗難や、汚損を防止する抑止力とすることができる。
In step S221, the
ステップS222において、物件管理サーバ131は、借主/買主へ内覧後レビューを要求する。具体的には、借主/買主端末装置121へ内覧後レビューのフォーム情報を送信し、レビューの入力を促す。
In step S222, the
ステップS223において、借主/買主は、内覧後レビューを借主/買主端末装置121で入力し、物件管理サーバ131へ送信する。内覧の感想情報を物件管理サーバ131で蓄積し、よりよいサービスを提供するための情報とすることができる。
In step S <b> 223, the borrower / buyer inputs the preview after preview on the borrower /
ステップS224において、借主/買主は、内覧を行った不動産物件に対する契約を希望するかどうかを選択する。具体的には、借主/買主端末装置121から契約を希望するか操作を行う。契約を希望する場合にはステップS225へ処理を進め、契約を希望しない場合にはステップS203へ処理を進め、ステップS203の物件検索条件の入力からからやり直すことになる。
In step S224, the borrower / buyer selects whether or not he / she wants a contract for the real estate property that has been previewed. Specifically, an operation is performed as to whether a contract is desired from the borrower /
ステップS225において、借主/買主端末装置121は、物件管理サーバ131へ不動産物件の契約希望の情報を送信する。
In step S <b> 225, the borrower /
ステップS226において、物件管理サーバ131は、借主/買主端末装置121からの情報に基づき、不動産物件の契約希望の有無を判別する。契約希望がある場合、一旦当該フローは処理を終了し、契約のフローへ移る。契約希望がない場合、ステップS224へ処理を進める。
In step S <b> 226, the
ステップS227において、物件管理サーバ131は、ステップS203で送信された検索条件や、ステップS223で送信された内覧後レビューに基づいて、他の不動産物件のリコメンド情報を生成し、借主/買主端末装置121に送信する。物件管理サーバ131は、実際に内覧を行った物件の感想に基づくリコメンドをすることで、借主/買主の希望により沿った提案をすることができる。
In step S227, the
ステップS228において、借主/買主は、借主/買主端末装置121で不動産物件契約に必要な審査情報を入力し、物件管理サーバ131へ送信する。
In step S 228, the borrower / buyer inputs examination information necessary for the real estate property contract at the borrower /
(契約方法選択手続き)
図4は、管理者端末装置111における不動産物件の契約状態の選択について示すフローチャートである。不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主/売主等が使用する管理者端末装置111と物件管理サーバ131の各動作の関連状態をフローチャートに示しており、選択された契約形態に応じて、図5から図7に示すフローチャートへの処理が引き継がれる。
(Contract method selection procedure)
FIG. 4 is a flowchart showing the selection of the contract state of the real estate property in the
ステップS301において、物件管理サーバ131から、契約を希望されている不動産物件に対応する契約条件情報と、ステップS226で送信された、不動産物件契約に必要な審査情報が、管理者端末装置111へ送信される。
In Step S301, the
ステップS302において、管理者端末装置111は、ステップS301で送信された契約条件情報に基づいて、不動産物件の契約条件の判別を行う。(1)仲介契約が選択されている場合、フローチャートはAの図5に進む。(2)の直接契約が選択されている場合は、ステップS303へ処理を進める。
In step S302, the
ステップS303において、管理者端末装置111は、ステップS301で送信された契約条件情報に基づいて、契約形態の判別を行う。(1)対面契約が選択されている場合には、フローチャートはBの図6に進む。(2)書面契約が選択されている場合には、フローチャートはCの図7に進む。
In step S303, the
(仲介による契約手続き)
図5は、貸主/売主と、借主/買主の間の不動産物件の契約手続きを、仲介者を介して行う手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主/売主が使用する管理者端末装置111と、不動産物件の賃借、購入を希望する借主/買主が使用する借主/買主端末装置121と、物件管理サーバ131と、不動産会社又は宅建士と、物件管理サーバの運営者又はその提携パートナーとの間での処理の関連状態をフローチャートに示している。不動産会社には、管理会社、販売会社等を含んでも構わない。
(Contract procedure by intermediary)
FIG. 5 is a flowchart showing a procedure for performing a real estate property contract procedure between a lender / seller and a borrower / buyer via an intermediary. Specifically, an
ステップS401において、貸主/売主は、不動産契約における仲介代理人の要求を物件管理サーバ131に行う。具体的には、管理者端末装置111は、物件管理サーバ131に対して、仲介代理人の要求情報を送信する。
In step S 401, the lender / seller makes a request from the broker agent in the real estate contract to the
ステップS402において、物件管理サーバ131は、図9の物件テーブルから、契約対象物件の契約形態情報に基づいて、代理人選定方法を決定する。代理人、復代理人リクエストである場合には、ステップS403へ処理を進める。自社又は提携パートナーを代理人とする場合にはステップS409へ処理を進める。
In step S402, the
ステップS403において、物件管理サーバ131は、物件管理サーバ131へ代理人希望のエントリーをしている登録不動産会社又は宅建士に対して、代理人募集のリクエスト情報を送信する。
In step S <b> 403, the
ステップS404において、不動産会社又は宅建士は、ステップS403で送信されたリクエスト情報に対して、代理人希望のエントリーを行う。具体的には、不動産会社又は宅建士はから物件管理サーバ131にアクセスをしてエントリー情報の送信を行う。
In step S404, the real estate company or the home builder makes an entry requesting the agent for the request information transmitted in step S403. Specifically, the real estate company or the home builder accesses the
ステップS405において、物件管理サーバ131は、ステップS404でエントリー情報が送信された不動産会社又は宅建士の情報にから代理人候補リストを生成し、管理者端末装置111に送信する。
In step S <b> 405, the
ステップS406において、貸主/売主は、管理者端末装置111においてステップS405から送信された代理人候補リストから代理人を選択し、選択結果を物件管理サーバ131に送信する。
In step S <b> 406, the lender / seller selects an agent from the agent candidate list transmitted from step S <b> 405 in the
ステップS407において、物件管理サーバ131は、ステップS406で選択された
不動産会社又は宅建士に対して、代理人に選択された旨の通知情報の送信を行う。
In step S407, the
ステップS408において、代理人に選択された不動産会社又は宅建士は、借主/買主に対して対面にて重要事項説明を行う。 In step S <b> 408, the real estate company or the housebuilder selected as the agent explains important matters in person to the borrower / buyer.
ステップS409において、物件管理サーバ131は、物件管理サーバの運営者又はその提携パートナーに対して代理人要請を行い、代理人を選択する。
In step S409, the
ステップS410において、代理人に選択された物件管理サーバ131の運営者又はその提携パートナーは、重要事項説明の方法を選択する。対面による説明が選択された場合はステップS411へ処理を進め、ビデオ説明が選択された場合はステップS412へ処理を進める。
In step S410, the operator of the
ステップS411において、物件管理サーバ131の運営者又はその提携パートナーは、借主/買主に対して対面にて重要事項説明を行う。
In step S411, the operator of the
ステップS412において、物件管理サーバ131の運営者又はその提携パートナーは、借主/買主に対してビデオにて重要事項説明を行う。物件管理サーバ131の運営者又はその提携パートナーは、借主/買主端末装置121に対してビデオ映像を送信し、借主/買主端末装置121で表示を行うことで重要事項説明を行う。
In step S412, the operator of the
ステップS413とステップS414において、不動産会社又は宅建士と、貸主又は買主は対面による契約を行う。 In step S413 and step S414, the real estate company or the homebuilder and the lender or buyer make a face-to-face contract.
ステップS416において、不動産会社又は宅建士は、物件管理サーバ131に対して契約完了の通知情報の送信を行う。
In step S <b> 416, the real estate company or the builder sends the contract completion notification information to the
また、ステップS417において、物件管理サーバ131の運営者又はその提携パートナーは、物件管理サーバ131に対して契約完了の通知情報の送信を行う。
In step S 417, the operator of the
ステップS418において、物件管理サーバ131は、契約が締結された不動産物件について、不動産物件141の住宅セキュリティ装置であるスマートロックに対しての開錠を行うためのワンタイムパスワードを、借主/買主端末装置121に対して発行する。
In step S418, the
ステップS419において、借主/買主は、借主/買主端末装置121を携えて不動産物件の居住を行う。借主/買主は、不動産物件141の玄関で、住宅セキュリティ装置であるスマートロックに借主/買主端末装置121を近づけることで、スマートロックと借主/買主端末装置121が通信を行いワンタイムパスワードの授受により開錠を行う。借主/買主は、借主/買主端末装置121からワンタイムパスワードの転送を受けた他の装置(例えばスマートフォンなどのモバイル端末)を使って開錠を行っても構わない。それにより、借主/買主は、開錠を行った不動産物件141内に用意してある鍵を入手することができ、不動産物件141に居住をすることができる。
In step S419, the borrower / buyer occupies the real estate with the borrower /
ステップS420において、不動産会社又は宅建士は仲介契約作業におけるサービスに関するフィードバック情報を物件管理サーバ131に送信する。
In step S <b> 420, the real estate company or the builder sends the feedback information regarding the service in the brokerage contract work to the
ステップS421において、物件管理サーバ131の運営者又はその提携パートナーは、仲介契約作業におけるサービスに関するフィードバック情報を物件管理サーバ131に送信する。
In step S <b> 421, the operator of the
ステップS422において、借主/買主は、仲介契約作業において提供を受けたサービスに関するフィードバック情報を、借主/買主端末装置121から物件管理サーバ131に送信する。物件管理サーバ131は、送信されたフィードバック情報に基づき、次回代理人選定のための情報とすることができる。
In step S <b> 422, the borrower / buyer transmits feedback information regarding the service provided in the brokerage contract work from the borrower /
(直接契約における対面契約手続き)
図6は、貸主/売主と、借主/買主の間の不動産物件の直接契約手続きを対面契約で行う手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主/売主が使用する管理者端末装置111と、不動産物件の賃借、購入を希望する借主/買主等が使用する借主/買主端末装置121と、物件管理サーバ131の各動作の関連状態をフローチャートに示している。
(Face-to-face contract procedure in direct contract)
FIG. 6 is a flowchart showing a procedure for performing a direct contract procedure for a real estate property between a lender / seller and a borrower / buyer in a face-to-face contract. Specifically, an
ステップS501において、管理者端末装置111は、物件管理サーバ131に対して、対面契約の希望情報を送信する。
In step S <b> 501, the
ステップS502において、物件管理サーバ131は、貸主と借主又は買主と売主に対して、対面契約を行うための希望日程や場所のリクエストを行う。具体的には、物件管理サーバ131から、管理者端末装置111と借主/買主端末装置121に対して、希望日程や場所の返信フォームを送信する。
In step S <b> 502, the
ステップS503において、借主/買主は、借主/買主端末装置121に対面契約に係る希望日程や場所を入力し、入力された情報を物件管理サーバ131に送信する。
In step S <b> 503, the borrower / buyer inputs the desired schedule and location related to the face-to-face contract to the borrower /
ステップS504において、貸主/売主は、管理者端末装置111に対面契約に係る希望日程や場所を入力し、入力された情報を物件管理サーバ131に送信する。
In step S <b> 504, the lender / seller inputs the desired schedule and location related to the face-to-face contract to the
ステップS505において、物件管理サーバ131は、管理者端末装置111と借主/買主端末装置121から送信された対面契約に係る希望日程や場所の情報から、場所と日程の調整、決定を行い、結果をスケジュールとして、管理者端末装置111と借主/買主端末装置121へ送信する。
In step S505, the
ステップS506とステップS507において、貸主と借主又は買主と売主は対面による契約を行う。その際、管理者端末装置111と借主/買主端末装置121を用いて電気的に契約の取り交わしを行っても構わない。
In step S506 and step S507, the lender and the borrower or the buyer and the seller make a face-to-face contract. At that time, the
ステップS508において、管理者端末装置111は、物件管理サーバ131に対して契約完了の通知情報の送信を行う。
In step S <b> 508, the
ステップS509において、物件管理サーバ131は、契約が締結された不動産物件について、不動産物件141の住宅セキュリティ装置であるスマートロックに対しての開錠を行うためのワンタイムパスワードを、借主/買主端末装置121に対して発行する。
In step S509, the
ステップS510において、借主/買主は、借主/買主端末装置121を携えて不動産物件の居住を行う。借主/買主は、不動産物件141の玄関で、住宅セキュリティ装置であるスマートロックに借主/買主端末装置121を近づけることで、スマートロックと借主/買主端末装置121が通信を行いワンタイムパスワードの授受により開錠を行う。借主/買主は、借主/買主端末装置121からワンタイムパスワードの転送を受けた他の装置(例えばスマートフォンなどのモバイル端末)を使って開錠を行っても構わない。それにより、借主/買主は、開錠を行った不動産物件141内に用意してある鍵を入手することができ、不動産物件141に居住をすることができる。
In step S <b> 510, the borrower / buyer occupies the real estate with the borrower /
ステップS511において、貸主/売主は、直接契約作業におけるサービスに関するフィードバック情報を管理者端末装置111から物件管理サーバ131に送信する。
In step S <b> 511, the lender / seller transmits feedback information related to the service in the direct contract work from the
ステップS512において、借主/買主は、仲介契約作業において提供を受けたサービスに関するフィードバック情報を、借主/買主端末装置121から物件管理サーバ131に送信する。物件管理サーバ131は、送信されたフィードバック情報に基づき、次回サービス提供のための情報とすることができる。
In step S512, the borrower / buyer transmits feedback information regarding the service provided in the brokerage contract work from the borrower /
(直接契約における書面契約手続き)
図7は、貸主/売主と、借主/買主の間の不動産物件の直接契約手続きを書面契約で行う手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主/売主が使用する管理者端末装置111と、不動産物件の賃借、購入を希望する借主/買主等が使用する借主/買主端末装置121と、物件管理サーバ131の各動作の関連状態をフローチャートに示している。
(Written contract procedure in direct contract)
FIG. 7 is a flowchart showing a procedure for performing a direct contract procedure for a real estate property between a lender / seller and a borrower / buyer by a written contract. Specifically, an
ステップS601において、管理者端末装置111は、物件管理サーバ131に対して、書面契約の希望情報を送信する。
In step S <b> 601, the
ステップS602において、管理者端末装置111は、物件管理サーバ131に対して、契約書の情報を送信する。契約書の情報の送信に先立って、貸主/売主は、借主/買主に対してビデオにて重要事項説明を行っても構わない。その際、貸主/売主は、管理者端末装置111から、借主/買主端末装置121対してビデオ映像を送信し、借主/買主端末装置121で表示を行うことで重要事項説明を行ってもよい。
In step S <b> 602, the
ステップS603において、物件管理サーバ131は、ステップS602で送信された契約書の情報を借主/買主端末装置121に送信する。
In step S603, the
ステップS604において、貸主/売主は、ステップS603で送信された契約書の情報に必要事項を入力し、契約書の情報と、入力された情報を物件管理サーバ131に送信する。
In step S <b> 604, the lender / seller inputs necessary information to the contract document information transmitted in step S <b> 603, and transmits the contract document information and the input information to the
ステップS605において、物件管理サーバ131は、ステップS604で送信された契約書の情報に基づいて、契約書関係書類を作成し、管理者端末装置111と借主/買主端末装置121に送信する。
In step S605, the
ステップS606において、物件管理サーバ131は、契約が締結された不動産物件について、不動産物件141の住宅セキュリティ装置であるスマートロックに対しての開錠を行うためのワンタイムパスワードを、借主/買主端末装置121に対して発行する。
In step S606, the
ステップS607において、借主/買主は、借主/買主端末装置121を携えて不動産物件の居住を行う。借主/買主は、不動産物件141の玄関で、住宅セキュリティ装置であるスマートロックに借主/買主端末装置121を近づけることで、スマートロックと借主/買主端末装置121が通信を行いワンタイムパスワードの授受により開錠を行う。借主/買主は、借主/買主端末装置121からワンタイムパスワードの転送を受けた他の装置(例えばスマートフォンなどのモバイル端末)を使って開錠を行っても構わない。それにより、借主/買主は、開錠を行った不動産物件141内に用意してある鍵を入手することができ、不動産物件141に居住をすることができる。
In step S <b> 607, the borrower / buyer occupies the real estate with the borrower /
<効果の説明>
以上のように、本開示の第1の実施形態に係る不動産仲介支援システム1によれば、物件情報と内覧承認情報から不動産物件毎に内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うことができる。また、不動産物件登録時に設定された内覧確認条件情報又は契約条件に従って契約手続きをオンライン上で進めることができ、貸主/売主、借主/買主、不動産会社の不動産取引に係る負荷を減らすことができる。
<Description of effects>
As described above, according to the real estate
内覧確認方法は、(1)物件管理サーバ運営者のオペレータ又は借主/買主とビデオ撮影映像と合わせて通話を行って確認、(2)ビデオ映像画像又は映像により自動映像だけで確認、(3)位置情報(GPS)により確認、(4)特別な確認を必要としない、を択一的に選択せずに、例えば(1)と(3)、(2)と(3)などを適宜組み合わせても構わない。 The preview method is as follows: (1) Confirmation by making a call with the operator or the borrower / buyer of the property management server together with the video shooting video, (2) Confirming only with automatic video by video image or video, (3) For example, (1) and (3), (2) and (3), etc. may be combined as appropriate without selecting the confirmation based on position information (GPS) and (4) not requiring special confirmation. It doesn't matter.
デポジットの方法は、クレジットカード以外に、他の電子決済やSNS(Social Networking Service)、運転免許証情報、携帯電話の加入情報等を用いても構わない。ステップS212において、物件管理サーバ131は、借主/買主へ例えばPaypal(登録商標)等の電子決済に関する情報を要求しても構わない。その場合、借主/買主端末装置121へ電子決済に係る情報等の入力を要求する情報を送信する。ステップS214において、借主/買主は、借主/買主端末装置121から電子決済に係る情報等を物件管理サーバ131へ送信する。そして、ステップS221で、電子決済を確定し、補償金の引落しを行う。また、ステップS212において、物件管理サーバ131は、借主/買主へ、個人を特定できる情報である、例えば、Facebook(登録商標)、TWITTER(登録商標)等のSNSに関する情報、運転免許証情報又は携帯電話のSMS(Short Message Service)等を要求しても構わない。その場合、借主/買主端末装置121へSNSのアカウント情報の入力や、運転免許証の写真情報や、SMSによる認証を要求する情報を送信する。ステップS213において、借主/買主は、借主/買主端末装置121からSNSのアカウント情報や、運転免許証の写真や、SMSによる認証情報を物件管理サーバ131へ送信する。ステップS221で、SNSや、運転免許証、SMSで特定した個人に対して請求書を送付することで、補償金の支払いを要求しても構わない。
As the depositing method, in addition to the credit card, other electronic payments, SNS (Social Networking Service), driver's license information, mobile phone subscription information, and the like may be used. In step S212, the
また、代理人は、復代理人であっても構わない。 Further, the agent may be a sub-agent.
また、契約が締結された不動産物件について、物件管理サーバ131が借主/買主端末装置121に対して発行するスマートロックに対しての開錠を行うためのパスワードは、ワンタイムではなく、複数回使用できるパスワードでも構わない。借主/買主は、当該パスワードによって日常的な開錠又は施錠を行っても構わない。
In addition, the password for unlocking the smart lock issued by the
また、セキュリティ装置は、借主/買主端末装置121と直接通信を行うスマートロック以外のシステムを用いても構わない。例えば、物件の玄関に番号錠を設置し、借主/買主が借主/買主端末装置121に表示された開錠情報である番号を番号錠のテンキー等を用いて入力することで開錠を行うシステムでもよい。
The security device may use a system other than the smart lock that directly communicates with the borrower /
また、契約が締結された不動産物件については、借主/買主はスマートロックによらず、不動産会社、宅建士又は貸主/売主から直接鍵の受け取っても構わない。 For real estate properties for which a contract has been concluded, the borrower / buyer may receive the key directly from the real estate company, the homebuilder or the lender / seller, without using smart lock.
(第2の実施形態)
本開示の第2の実施形態ついて説明する。第2の実施形態は、第1の実施形態における貸主/売主が、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主/売主からの委託を受けた不動産会社に相当する場合である。不動産会社には、管理会社、販売会社等を含んでも構わない。第2の実施形態では、第1の実施形態に係る情報提供システム1を用いて説明する。
(Second Embodiment)
A second embodiment of the present disclosure will be described. In the second embodiment, the lender / seller in the first embodiment corresponds to a real estate company entrusted by the lender / seller who wants to rent and sell real estate properties. Real estate companies may include management companies and sales companies. The second embodiment will be described using the
(不動産会社による物件登録)
図11は、管理者端末装置111を不動産会社が使用する場合の、不動産物件の登録手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産物件の賃貸、販売を希望する不動産会社が使用する管理者端末装置111と物件管理サーバ131の各動作の関連状態をフローチャートに示している。
(Property registration by a real estate company)
FIG. 11 is a flowchart showing a registration procedure for a real estate property when the
<処理の流れ>
ステップS701において、不動産会社は、管理者端末装置111から、物件管理サーバ131対して、ネットワーク141を介して会員登録又はログインを行う。不動産会社は、不動産会社の情報を物件管理サーバ131に登録し、ユーザアカウントとして貸主/売主IDの発行を受けることにより会員登録を行う。ログインは、すでに会員登録がされている不動産会社が、不動産会社IDとパスワードを管理者端末装置111で入力し、物件管理サーバ131に送信することで行う。
<Process flow>
In step S <b> 701, the real estate company performs member registration or login from the
ステップS702において、物件管理サーバ131は、管理者端末装置111から送信される、不動産会社の情報又は不動産会社IDに基づいて、不動産会社の会員登録又はログイン認証を行う。
In step S <b> 702, the
ステップS703において、不動産会社は、賃借、販売を希望する物件の基本情報の登録を行う。基本情報は、物件の間取りや面積、自分で設定した家賃等の情報である。登録された基本情報は物件管理サーバ131へ送信される。
In step S <b> 703, the real estate company registers basic information of a property desired to be rented and sold. The basic information is information such as the floor plan and area of the property, and the rent set by the user. The registered basic information is transmitted to the
ステップS704において、不動産会社は、内覧承認条件の設定を行う。具体的には、管理者端末装置111から、内覧の承認にあたり、(1)不動産会社に対して不動産物件の委託をした貸主/売主の承認、(2)不動産会社による代行承認、(3)特別な確認を必要としない随時承認、の設定を行う。これにより不動産会社は、物件に応じた内覧の承認条件を設定することができる。
In step S704, the real estate company sets preview approval conditions. Specifically, upon approval of the preview from the
ステップS704において、貸主/売主は、内覧確認方式の設定を行う。具体的には、管理者端末装置111から、内覧後に物件の状態に異常が無いかの確認を行うために、内覧確認方式として、(1)物件管理サーバ運営者のオペレータ、不動産会社又は借主/買主とビデオ撮影映像と合わせて通話を行って確認、(2)ビデオ画像又は映像により自動で確認、(3)位置情報(GPS)により確認、(4)特別な確認を必要としないで完了、の設定を行う。これにより不動産会社は、物件に応じた内覧後の物件状態の確認手段を設定することができる。なお、位置情報は、GPSによるもの以外にも、携帯電話回線又は無線LAN回線等を用いて特定しても構わない。
In step S704, the lender / seller sets the preview confirmation method. Specifically, in order to confirm whether there is no abnormality in the state of the property after the preview from the
ステップS706において、管理者端末装置111は、ステップS703からステップS705で設定した不動産物件に関する設定条件情報を、物件管理サーバ131へ送信する。
In step S <b> 706, the
ステップS707において、物件管理サーバ131は、ステップS703で管理者端末装置111から送信された基本情報と、ステップS706で管理者端末装置111から送信された設定条件情報から、図9に示す物件テーブルを生成し、記憶部134に記憶する。
In step S707, the
ステップS708において、不動産会社は、不動産物件にセキュリティ装置が装着されているかどうかの設定を行う。具体的には、管理者端末装置111から、セキュリティ装置の有無情報の設定を行い物件管理サーバ131へ送信する。
In step S708, the real estate company sets whether or not the security device is attached to the real estate property. Specifically, the security terminal presence / absence information is set from the
ステップS709において、物件管理サーバ131は、ステップS708で送信されたセキュリティ装置の有無情報の判別を行う。セキュリティ装置が無の場合はステップS710へ処理を進める。セキュリティ装置が有の場合は処理を終了する。
In step S709, the
ステップS710において、物件管理サーバ131は、セキュリティ装置の発注を行い、不動産物件への取付の指示と、セキュリティ装置への情報設定を行いセットアップする。
In step S710, the
ステップS710において、物件管理サーバ131は、セキュリティ装置の発注を行い、不動産物件への取付の指示と、セキュリティ装置への情報設定を行いセットアップする。
In step S710, the
(借主、買主による物件申請)
借主、買主による不動産物件の申請手順は、第1の実施形態と同様である。そのため説明は省略する。
(Application for property by the borrower or buyer)
The application procedure for the real estate property by the borrower and the buyer is the same as in the first embodiment. Therefore, explanation is omitted.
(借主/買主と、不動産会社との契約手続き)
図12は、借主/買主と、不動産会社との間の不動産物件の契約手続きを行う手順について示すフローチャートである。具体的には、不動産会社が使用する管理者端末装置111と、不動産物件の賃借、購入を希望する借主/買主等が使用する借主/買主端末装置121と、物件管理サーバ131との間での処理の関連状態をフローチャートに示している。
(Contract procedure between the borrower / buyer and the real estate company)
FIG. 12 is a flowchart showing a procedure for performing a contract procedure for a real estate property between a borrower / buyer and a real estate company. Specifically, between the
ステップS801において、不動産会社は、借主/買主に対して対面にて重要事項説明を行う。 In step S <b> 801, the real estate company explains important matters face-to-face to the borrower / buyer.
ステップS802とステップS803おいて、不動産会社と貸主又は買主は対面による契約を行う。 In step S802 and step S803, the real estate company and the lender or buyer make a face-to-face contract.
ステップS804において、不動産会社は、物件管理サーバ131に対して契約完了の通知情報の送信を行う。
In step S804, the real estate company transmits contract completion notification information to the
ステップS805において、物件管理サーバ131は、契約が締結された不動産物件について、不動産物件141の住宅セキュリティ装置であるスマートロックに対しての開錠を行うためのワンタイムパスワードを、借主/買主端末装置121に対して発行する。
In step S805, the
ステップSに806において、借主/買主は、借主/買主端末装置121を携えて不動産物件の居住を行う。借主/買主は、不動産物件141の玄関で、住宅セキュリティ装置であるスマートロックに借主/買主端末装置121を近づけることで、スマートロックと借主/買主端末装置121が通信を行いワンタイムパスワードの授受により開錠を行う。借主/買主は、借主/買主端末装置121からワンタイムパスワードの転送を受けた他の装置(例えばスマートフォンなどのモバイル端末)を使って開錠を行っても構わない。それにより、借主/買主は、開錠を行った不動産物件141内に用意してある鍵を入手することができ、不動産物件141に居住をすることができる。
In
ステップS807において、不動産会社は契約作業におけるサービスに関するフィードバック情報を物件管理サーバ131に送信する。
In step S <b> 807, the real estate company transmits feedback information regarding the service in the contract work to the
ステップS808において、借主/買主は、契約作業において提供を受けたサービスに関するフィードバック情報を、借主/買主端末装置121から物件管理サーバ131に送信する。
<効果の説明>
以上のように、本開示の第2の実施形態に係る不動産仲介支援システム1によれば、不動産物件の賃貸、販売を希望する貸主/売主からの委託を受けた不動産会社が、内覧に係る手続きを自動化することで、不動産取引に係る負荷を減らすことができる。
In step S <b> 808, the borrower / buyer transmits feedback information related to the service provided in the contract work from the borrower /
<Description of effects>
As described above, according to the real estate
また、契約が締結された不動産物件については、借主/買主はスマートロックによらず、不動産会社又は貸主/売主から直接鍵の受け取っても構わない。 For real estate properties for which a contract has been concluded, the borrower / buyer may receive the key directly from the real estate company or the lender / seller instead of using smart lock.
(第3の実施形態)
本開示の第3の実施形態ついて説明する。第3の実施形態に係る不動産仲介支援システム2では、第1の実施形態に係る不動産仲介支援システム1に対して、不動産物件141の住宅セキュリティシステムのスマートロックがネットワークNに接続されている点が異なる。スマートロックはネットワークNを介して物件管理サーバ131から開錠パスワード情報の更新を行うことができる。
(Third embodiment)
A third embodiment of the present disclosure will be described. In the real estate
そのため、一度承認をしたスマートロックのワンタイムパスワードを撤回したい場合、物件管理サーバ131からスマートロックに対して、一度発行したワンタイムパスワードが使用される前に、使用禁止とすることができる。
Therefore, when it is desired to withdraw the one-time password of the smart lock once approved, the use can be prohibited before the one-time password issued from the
(プログラム)
図14は、コンピュータ201の構成を示す概略ブロック図である。コンピュータ201は、CPU202、主記憶装置203、補助記憶装置204、インタフェース205を備える。
(program)
FIG. 14 is a schematic block diagram illustrating the configuration of the
ここで、本開示の実施形態に係る物件管理サーバ131を構成する各機能を実現するためのプログラムの詳細について説明する。
Here, details of a program for realizing each function which constitutes
物件管理サーバ131は、コンピュータ201に実装される。そして、物件管理サーバ131の各構成要素の動作は、プログラムの形式で補助記憶装置204に記憶されている。CPU202は、プログラムを補助記憶装置204から読み出して主記憶装置203に展開し、当該プログラムに従って上記処理を実行する。また、CPU202は、プログラムに従って、上述した記憶部に対応する記憶領域を主記憶装置203に確保する。
The
当該プログラムは、具体的には、コンピュータ201に、不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を管理者端末装置から受信するステップと、受信した物件情報と内覧承認情報を記憶するステップと、物件情報から物件リストを生成するステップと、物件リストを借主/買主端末に配信するステップと、借主/買主端末から物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信するステップと、物件リクエスト情報に対応する内覧承認情報から内覧承認条件を選択するステップと、選択された内覧承認条件に基づいて選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うステップと、内覧承認が許可の場合に物件の開錠情報を借主/買主端末装置に送信するステップと、を実行させる。
Specifically, the program stores, in the
なお、補助記憶装置204は、一時的でない有形の媒体の一例である。一時的でない有形の媒体の他の例としては、インタフェース205を介して接続される磁気ディスク、光磁気ディスク、CD−ROM、DVD−ROM、半導体メモリ等が挙げられる。また、このプログラムがネットワークを介してコンピュータ201に配信される場合、配信を受けたコンピュータ201が当該プログラムを主記憶装置203に展開し、上記処理を実行しても良い。
The
また、当該プログラムは、前述した機能の一部を実現するためのものであっても良い。さらに、当該プログラムは、前述した機能を補助記憶装置204に既に記憶されている他のプログラムとの組み合わせで実現するもの、いわゆる差分ファイル(差分プログラム)であっても良い。
The program may be for realizing a part of the functions described above. Further, the program may be a so-called difference file (difference program) that realizes the above-described function in combination with another program already stored in the
以上、本開示のいくつかの実施形態を説明したが、これら実施形態は、その他の様々な形態で実施されることが可能であり、発明の要旨を逸脱しない範囲で種々の省略、置き換え、変更を行うことができる。これら実施形態やその変形は、発明の範囲や要旨に含まれると同様に、特許請求の範囲に記載された発明とその均等の範囲に含まれるものとする。 Although several embodiments of the present disclosure have been described above, these embodiments can be implemented in various other forms, and various omissions, replacements, and modifications can be made without departing from the spirit of the invention. It can be performed. These embodiments and modifications thereof are included in the invention described in the claims and equivalents thereof, as long as they are included in the scope and gist of the invention.
1,2…不動産仲介支援システム 111…管理者端末装置 121…借主/買主端末装置 131…物件管理サーバ 132…通信部 133…制御部 134…記憶部 135…貸主/売主情報テーブル 136…物件テーブル 137…借主/買主情報テーブル 141…不動産物件 201…コンピュータ 202…CPU 203…主記憶装置、204…補助記憶装置 205…インタフェース N…ネットワーク
DESCRIPTION OF
Claims (11)
前記管理者端末装置は、前記不動産物件に関する物件情報と内覧承認情報を前記物件管理サーバに送信し、
前記借主/買主端末装置は、前記物件管理サーバが配信する物件リストから内覧を希望する不動産物件を選択し、選択した物件リクエスト情報を前記物件管理サーバに送信し、
前記物件管理サーバは、
前記物件情報と前記内覧承認情報を受信する通信部と、
受信した前記物件情報と前記内覧承認情報を記憶する記憶部と、
前記物件情報から前記物件リストを生成する制御部と、を備え、
前記制御部は、前記物件リクエスト情報に対応する前記内覧承認情報から内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行い、前記内覧承認が許可の場合に前記物件の開錠情報を前記借主/買主端末装置に送信する不動産仲介支援システム。 The administrator terminal device used by the property manager, the borrower / buyer terminal device used by the borrower / buyer who wants to rent or purchase the property, and the property management server used by the system operator In the real estate brokerage support system connected via
The manager terminal device transmits property information and preview approval information regarding the real estate property to the property management server,
The borrower / buyer terminal device selects a real estate property desired to be previewed from the property list distributed by the property management server, and transmits the selected property request information to the property management server,
The property management server
A communication unit for receiving the property information and the preview approval information;
A storage unit for storing the received property information and the preview approval information;
A control unit that generates the property list from the property information,
The control unit selects a preview approval condition from the preview approval information corresponding to the property request information, performs a preview approval based on the selected preview approval condition, and opens the property when the preview approval is permitted. A real estate brokerage support system for transmitting lock information to the borrower / buyer terminal device.
前記制御部は、前記貸主/売主端末装置に前記内覧確認方法情報を送信し、前記内覧確認方法情報に基づいた確認情報を受信する請求項1から3のいずれか一項に記載の不動産仲介支援システム。 The communication unit further receives preview information from the manager terminal device;
The real estate brokerage support according to any one of claims 1 to 3, wherein the control unit transmits the preview confirmation method information to the lender / seller terminal device and receives confirmation information based on the preview confirmation method information. system.
前記制御部は、前記内覧承認が許可された場合に前記開錠情報を前記住宅セキュリティ装置に送信する請求項1から6のいずれか一項に記載の不動産仲介支援システム。 The real estate brokerage support system further includes a housing security device corresponding to the real estate property,
The real estate mediation support system according to any one of claims 1 to 6, wherein the control unit transmits the unlocking information to the house security device when the preview approval is permitted.
前記通信部は、前記物件リストを借主/買主端末装置に配信し、前記借主/買主端末装置から前記物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信し、
前記制御部は、前記物件リクエスト情報に対応する前記内覧承認情報から内覧承認条件を選択し、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行い、前記内覧承認が許可の場合に前記物件の開錠情報を前記借主/買主端末装置に送信する物件管理サーバ。 A communication unit that receives property information and preview approval information related to a real estate property from an administrator terminal device, a storage unit that stores the received property information and the preview approval information, and a control unit that generates a property list from the property information; , A property management server comprising
The communication unit distributes the property list to a borrower / buyer terminal device, receives property request information selected from the property list from the borrower / buyer terminal device,
The control unit selects a preview approval condition from the preview approval information corresponding to the property request information, performs a preview approval based on the selected preview approval condition, and opens the property when the preview approval is permitted. A property management server that transmits lock information to the borrower / buyer terminal device.
記憶部が、受信した前記物件情報と前記内覧承認情報を記憶するステップと、
制御部が、前記物件情報から物件リストを生成するステップと、
前記通信部が、前記物件リストを借主/買主端末装置に配信するステップと、
前記通信部が、前記借主/買主端末装置から前記物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信するステップと、
前記制御部が、前記物件リクエスト情報に対応する前記内覧承認情報から内覧承認条件を選択するステップと、選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うステップと、前記内覧承認が許可の場合に前記物件の開錠情報を前記借主/買主端末装置に送信するステップと、
を有する不動産仲介方法。 A communication unit receiving property information and preview approval information about a real estate property from an administrator terminal device;
A storage unit storing the received property information and the preview approval information;
A step of generating a property list from the property information;
The communication unit delivering the property list to a borrower / buyer terminal device;
The communication unit receiving the property request information selected from the property list from the borrower / buyer terminal device;
The control unit selects a preview approval condition from the preview approval information corresponding to the property request information, performs a preview approval based on the selected preview approval condition, and when the preview approval is permitted. Transmitting unlocking information of the property to the borrower / buyer terminal device;
Real estate brokerage method.
受信した前記物件情報と前記内覧承認情報を記憶するステップと、
前記物件情報から物件リストを生成するステップと、
前記物件リストを借主/買主端末装置に配信するステップと、
前記借主/買主端末装置から前記物件リストから選択された物件リクエスト情報を受信するステップと、
前記物件リクエスト情報に対応する前記内覧承認情報から内覧承認条件を選択するステップと、選択された内覧承認条件に基づいて選択された内覧承認条件に基づいて内覧承認を行うステップと、前記内覧承認が許可の場合に前記物件の開錠情報を前記借主/買主端末装置に送信するステップと、
をコンピュータによって実現するための不動産仲介プログラム。
Receiving property information and preview approval information about the real estate property from the administrator terminal device;
Storing the received property information and the preview approval information;
Generating a property list from the property information;
Distributing the property list to a borrower / buyer terminal device;
Receiving property request information selected from the property list from the borrower / buyer terminal device;
Selecting a preview approval condition from the preview approval information corresponding to the property request information; performing a preview approval based on a preview approval condition selected based on the selected preview approval condition; and Transmitting the unlocking information of the property to the borrower / buyer terminal device in the case of permission;
Real estate brokerage program for realizing computer.
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