JP2018141331A - 鍵管理システム及び鍵管理方法 - Google Patents

Abstract

【課題】空室を施錠したり解錠したりする鍵の管理ができると共に、システムの導入が容易であり、管理会社等だけでなく、所有者にとっても有用な鍵管理システム及び鍵管理方法を提供する。【解決手段】仲介業者の第１端末装置３０は、集合住宅に設置された鍵収容装置２０から第１識別情報を読み取る。第１端末装置は、第２識別情報と第１識別情報とにより、制御装置３０に解錠を要求する。管理会社等に設置された制御装置３０は、解錠許可対象の第２識別情報であれば、解錠許可を通知する。第１端末装置３０が、鍵収容装置２０に解錠通知を送信すると、鍵収容装置２０は、鍵の取り出し又は鍵の収納のために、解錠される。制御装置４０は、鍵収容装置２０からの状態通知情報を鍵使用履歴情報として記憶手段に格納する。集合住宅を所有する所有者が操作する第２端末装置５０は、制御装置４０に鍵使用履歴情報の閲覧を要求して表示手段に表示する。【選択図】図１

Description

本発明は、顧客が内覧を希望する集合住宅の空室の鍵を管理する鍵管理システム及び鍵管理方法に関するものである。

アパートやマンションなど集合住宅を建設した所有者が、集合住宅を一括して借り上げたサブリース業者から一定の保証金を得る、というビジネスモデルが知られている。所有者に取っては、アパートやマンションを建設しても満室とするための入居者の募集や、トラブルの対応、物件の管理などの面倒が無く、サブリース業者に取っては建物を建設する負担が無い、というメリットが双方にある。

サブリース業者は、一定の保証金を所有者に支払うことから、集合住宅を常に満室とすることが望ましい。そのため、集合住宅に空室があると、サブリース業者から依頼を受けた仲介業者が幅広い営業活動を行い、入居を希望する顧客に、この空室を紹介する。仲介業者は、顧客に空室を内覧させるときには、空室の鍵を管理するサブリース業者又は集合住宅の管理を委託された管理会社（以下、管理会社等と称す。）へ行き、鍵を受け取ってから現地へ移動する。しかし、仲介業者が、内覧した後に鍵の返却を忘れることがあり、次に他の仲介業者が鍵の受け取りをしようとして鍵の紛失が発覚したときには、誰が鍵を持っていったか分からない状態となってしまっている。

このような鍵を管理するシステムとして、空室の鍵を管理するものではないが、特許文献１，２に記載されたものが知られている。
特許文献１に記載の鍵管理方法及び鍵管理システムは、鍵又は鍵管理ホルダーに記憶されている識別情報を、担当者が携帯する携帯端末の第一のリーダー手段により読み取り、携帯端末の位置情報と共に、鍵管理センターにて受信し、鍵の管理室からの持出し、鍵の移動、鍵管理室へ鍵の返却を監視、管理することが記載されている。

特許文献２に記載の鍵管理装置は、鍵貸出操作を操作パネルに対して行い、非接触ＩＣカードをループアンテナに近接させると、データチップから利用者ＩＤが読み取られ、利用者登録されている利用者であると判別されることで、電磁ロックが解除され、利用者が鍵を持ち出すことができるというものである。
この特許文献２に記載の鍵管理装置では、差込穴に対する差込・抜取を行ったタグの利用者ＩＤ毎の鍵貸出・返却の履歴をメモリに記録するため、管理者は、各利用者の鍵貸出し返却状態を詳細に把握することができる。

特開２０１７−２６９５号公報 特開２００９−２６４０００号公報

特許文献１に記載の鍵管理方法及び鍵管理システムでは、鍵管理室にて、持ち出し者が指定の携帯端末以外の携帯端末、又は携帯端末無で出入り口を出ようとしたときには、出入り口扉上にある固定アンテナで電波を傍受し、鍵管理センター、又は鍵管理室の管理者にアラートにより異常を知らせることができる、と記載されている。そのため、鍵が管理されている場所に、鍵収納管理部以外に、無線通信より持ち出し者を特定するための装置や、携帯端末を持たないで出入り口を出ようとしたときの持ち出し者を検知する装置が必要である。
従って、例えば、管理物件ごとに鍵を配置するときには、現地ごとに各装置を設置することなるため、所有者の負担が重くなり、各装置のメンテナンスも大変である。

また、特許文献２に記載の鍵管理装置は、鍵貸出・返却の履歴が記録されるため、各利用者の鍵貸出し返却状態が詳細に把握できるが、鍵管理装置に利用者を識別する機能、履歴を記録する機能が必要であるため、やはり、管理物件ごとに鍵を配置するときには、現地ごとに高機能な装置を設置することなる。

一方、空室の状態が続くと管理会社等への家賃収入が減るため、空室への入居を促すために、管理会社等が家賃の引き下げを所有者に依頼することがある。所有者にしてみれば、仲介業者が積極的に顧客を空室に案内せずに、家賃の引き下げを要求していることがわかれば、管理会社等に仲介業者の営業努力を要望することもできる。しかし、仲介業者の営業活動を所有者が把握することは困難である。

また、管理会社等にしてみれば、活発な営業活動にも関わらず空室が発生することが所有者に説明できれば、家賃の引き下げも納得してもらえる。

そこで本発明は、空室を施錠したり解錠したりする鍵の管理ができると共に、システムの導入が容易であり、管理会社等だけでなく、所有者にとっても有用な鍵管理システム及び鍵管理方法を提供することを目的とする。

本発明の鍵管理システムは、顧客が内覧を希望する集合住宅に設置され、前記集合住宅における空室の鍵が収容されて施錠され、他の鍵収容装置と識別するための第１識別情報が付与された鍵収容装置と、前記集合住宅を顧客に紹介する仲介業者が携帯する第１端末装置と、前記集合住宅を借り上げ、管理する管理会社等に設置された制御装置と、前記集合住宅を所有する所有者が操作する第２端末装置と、を備え、前記鍵収容装置は、鍵の取り出し又は鍵の収納のための解錠を操作し、錠の状態を状態通知情報として前記第１端末装置に通知する錠操作手段と、前記第１端末装置から前記第１識別情報が指定された解錠通知を受信すると、前記錠操作手段に解錠を指示する錠制御手段とを備え、前記第１端末装置は、前記第１識別情報を読み取る読取手段と、他の仲介業者と識別するための第２識別情報と共に、前記読取手段より読み取った前記第１識別情報を、前記制御装置へ要求通知として送信して、前記鍵収容装置の解錠を要求する要求手段と、前記制御装置からの解錠許可を受信すると、前記第１識別情報と共に、前記鍵収容装置に解錠通知を送信する許可通知手段と、前記鍵収容装置からの状態通知情報を前記制御装置に通知する状態通知手段とを備え、前記制御装置は、前記第１端末装置からの要求通知に基づいて、前記第１端末装置に解錠許可を通知する判定手段と、前記第１端末装置からの状態通知情報に前記第１識別情報及び前記第２識別情報を関連付けて鍵使用履歴情報として記憶手段に格納する履歴処理手段とを備え、前記第２端末装置は、前記制御装置に鍵使用履歴情報の閲覧を要求し、前記制御装置からの鍵使用履歴情報を表示手段に表示する閲覧手段を備えたことを特徴とする。

本発明の鍵管理方法は、集合住宅を顧客に紹介する仲介業者が携帯する第１端末装置が、前記集合住宅に設置され、顧客が内覧を希望する集合住宅における空室の鍵が収容されて施錠された鍵収容装置から、他の鍵収容装置と識別するための第１識別情報を読み取るステップと、
前記第１端末装置が、他の仲介業者と仲介業者を識別するための第２識別情報と共に、前記鍵収容装置から読み取った前記第１識別情報を、前記集合住宅を借り上げ、管理する管理会社等に設置された制御装置へ要求通知として送信して、前記鍵収容装置の解錠を要求するステップと、
前記制御装置が、前記第１端末装置からの要求通知に基づいて、前記第１端末装置に解錠許可を通知するステップと、前記第１端末装置が、前記制御装置からの解錠許可を受信すると、前記第１識別情報と共に、前記鍵収容装置に解錠通知を送信するステップと、前記鍵収容装置が、前記第１端末装置から前記第１識別情報が指定された解錠通知を受信すると、鍵の取り出し又は鍵の収納のための解錠を指示するステップと、前記鍵収容装置が、錠の状態を状態通知情報として前記第１端末装置に通知するステップと、前記第１端末装置が、前記鍵収容装置からの状態通知情報を前記制御装置に通知するステップと、前記制御装置が、前記第１端末装置からの状態通知情報に前記第１識別情報及び第２識別情報を関連付けて鍵使用履歴情報として記憶手段に格納するステップと、前記集合住宅を所有する所有者が操作する第２端末装置が、前記制御装置に鍵使用履歴情報の閲覧を要求し、前記制御装置からの鍵使用履歴情報を表示手段に表示するステップとを含むことを特徴とする。

本発明によれば、仲介業者が携帯する第１端末装置が、集合住宅に設置された鍵収容装置から、第１識別情報を読み取る。第１端末装置は、他の仲介業者と仲介業者を識別するための第２識別情報と共に、第１識別情報を要求通知として、管理会社等に設置された制御装置に送信する。制御装置は、前記第１端末装置からの要求通知に基づいて制御装置が第１端末装置に解錠許可を通知する。第１端末装置は、制御装置からの解錠許可を受信すると、鍵収容装置に解錠通知を送信する。鍵収容装置が、解錠通知を受信すると解錠して、状態通知情報を制御装置に通知する。制御装置が、状態通知情報に第１識別情報及び第２識別情報を関連付けて鍵使用履歴情報として記憶手段に格納する。集合住宅を所有する所有者が操作する第２端末装置が、制御装置に鍵使用履歴情報の閲覧を要求して表示手段に表示する。

前記判定手段は、要求通知に含まれる第２識別情報が、解錠許可対象の第２識別情報か否かを判定し、解錠許可対象の第２識別情報であると判定したときに、解錠許可を通知する機能を備えることができる。
解錠許可対象でない第２識別情報（仲介業者）であれば、解錠を不許可にすることができる。

前記制御装置は、鍵の取り出しのための解錠を示す状態通知情報を受信してから時間監視を開始し、鍵の収納のための解錠を示す状態通知情報が所定時間までに受信できなかったときに、前記第１端末装置にアラート通知を送信する監視処理手段を備え、前記第１端末装置は、前記制御装置からのアラート通知を受信すると、アラートを報知する報知手段を備えることができる。
鍵の返却をしなかったときに、制御装置が第１端末装置へアラート通知するため、第１端末装置を携帯する仲介業者にアラートを報知することができる。

前記第１端末装置は、鍵の取り出しのための解錠を示す状態通知情報を受信してから時間監視を開始し、鍵の収納のための解錠を示す状態通知情報が所定時間までに受信できなかったときに、アラートを報知する報知手段を備えることができる。この構成により、第１端末装置にアラート機能を備えさせることができる。

本発明によれば、集合住宅には鍵収容装置だけを設置していれば、第１端末装置は仲介業者が携帯しており、制御装置は管理会社等に設置していればよい。そのため、所有者の負担を軽減させることができる。また、管理会社等だけでなく、所有者も鍵使用履歴情報を閲覧することができるので、仲介業者が集合住宅に顧客を連れて内覧した回数などが確認できるので、所有者は、仲介業者の営業努力を客観的に判断することができる。
従って、本発明は、空室を施錠したり解錠したりする鍵の管理ができると共に、システムの導入が容易であり、管理会社等だけでなく、所有者にとっても有用である。

本発明の実施の形態に係る鍵管理システムの構成を説明するための図である。 図１に示す鍵管理システムの鍵収容装置の外観図である。 図２に示す鍵収容装置の構成を説明するためのブロック図である。 図１に示す鍵管理システムの第１端末装置の構成を説明するためのブロック図である。 図１に示す鍵管理システムの制御装置の構成を説明するためのブロック図である。 図１に示す鍵管理システムの第２端末装置の構成を説明するためのブロック図である。 図１に示す鍵管理システムの動作及び使用状態を説明するための図であり、鍵収容装置から鍵を取り出す手順を説明するための図である。 図１に示す鍵管理システムの動作及び使用状態を説明するための図であり、鍵収容装置に鍵を収納することと、第２端末装置から鍵使用履歴情報を閲覧することを説明するための図である。 鍵収容装置から第１識別情報を読み取る際に、第１端末装置の表示手段に表示された一例を示す図である。 鍵収容装置を解錠する際に、第１端末装置の表示手段に表示された一例を示す図である。 （Ａ）は管理会社等に設置された制御装置の表示手段に表示された鍵使用履歴情報の一例を示す図であり、（Ｂ）は所有者が操作する第２端末装置の表示手段に表示された鍵使用履歴情報の一例を示す図である。 鍵の返却忘れが発生した場合の動作を説明するための図である。

本発明の実施の形態に係る鍵管理システムについて図面に基づいて説明する。
図１に示すように、鍵管理システム１０は、顧客が内覧を希望する集合住宅における空室の鍵が収容された鍵収容装置２０と、集合住宅を顧客に紹介する仲介業者が携帯する第１端末装置３０と、集合住宅を管理する管理会社等に設置された制御装置４０と、集合住宅を所有する所有者が操作する第２端末装置５０とを備えている。

第１端末装置３０と、制御装置４０と、第２端末装置５０とは、電気通信回線の一例であるインターネットＷに、通信可能に接続されている。
第１端末装置３０は、例えば、インターネットＷと接続する機能を有し、アプリケーションソフトをインストールして動作させることができるスマートフォンとすることができる。制御装置４０は、高速に処理可能なコンピュータの一例であるサーバとすることができる。第２端末装置５０は、ノート型やデストップ型、タブレット型などのコンピュータとすることができる。

まず、鍵収容装置２０の構成について、図面に基づいて説明する。
図２に示すように、鍵収容装置２０は、複数の直方体状の装置本体２０ａが横列に並び、装置本体２０ａの内部が空室の鍵を収容する空間となっている。
装置本体２０ａは前面が開口となっており、この開口下端の縁部に扉部２０ｂの下端がヒンジにより連結されることで、扉部２０ｂの下端を中心に円弧を描くように前後して扉部２０ｂが開閉する。扉部２０ｂには、扉部２０ｂの開閉が不可な状態である施錠状態、又は可能な状態である解錠状態を示すランプ２０ｃが配置されている。本実施の形態では、扉部２０ｂ付きの装置本体２０ａが横一列に並んで鍵収容装置２０を構成しているが、縦列に並んでいて、縦列及び横列に並んでいてもよい。

図３に示すように、鍵収容装置２０は、通信手段２１と、錠操作手段２２と、錠制御手段２３と、識別情報送信手段２４とを備えている。これらの各手段は、装置本体２０ａごとに備えていてもよいし、鍵収容装置として、錠操作手段２２と識別情報送信手段２４とを個別に備えていれば、通信手段２１と、錠制御手段２３とを共通に備えるようにしてもよい。

通信手段２１は、仲介業者が携帯する第１端末装置３０と無線通信する機能を備えている。通信手段２１は、例えば、ＢＬＵＥＴＯＯＴＨ（登録商標）とすることができる。
錠操作手段２２は、扉部２０ｂを解錠したり施錠したりして、装置本体２０ａ内部の鍵の取り出しを可能又は不可とする機能を備えている。また、錠操作手段２２は、錠の状態を状態通知情報として第１端末装置３０に通知する機能を備えている。また、錠操作手段２２は、扉部２０ｂを開けた後に閉め、そして所定時間経過すると施錠する機能を備えている。更に、錠操作手段２２は、施錠状態と、解錠状態を区別するためのランプ２０ｃを点灯させる機能を備えている。
錠制御手段２３は、第１端末装置３０から、後述する第１識別情報を指定して、鍵の取り出しのための解錠通知を受信したときに、錠操作手段２２に解錠を指示する機能を備えている。

識別情報送信手段２４は、他の鍵収容装置と識別するために付与された第１識別情報を、第１端末装置３０からの読み出し信号に応じて無線通信により送信する機能を備えている。識別情報送信手段２４は、例えば、ＲＦＩＤ（radio frequency identifier）タグとすることができる。
なお、第１端末装置３０からの読み取り要求に応じて、錠制御手段２３に格納された第１識別情報を、錠制御手段２３が通信手段２１を介して、第１端末装置３０へ送信するようにすれば、識別情報送信手段２４は省略することができる。
また、第１端末装置３０へ第１識別情報を通知するものとして、光学的読取情報とすることができる。光学的読取情報は、例えば、一次元バーコード、二次元バーコードなどとすることができる。

次に、第１端末装置３０の構成について、図面に基づいて説明する。なお、図４においては、第１端末装置３０として機能する構成を図示しており、スマートフォンの電話機能などは省略している。

図４に示すように、第１端末装置３０は、通信手段３１と、読取手段３２と、要求手段３３と、許可通知手段３４と、状態通知手段３５と、報知手段３６と、入力手段３７と、表示手段３８と、記憶手段３９とを備えている。
通信手段３１は、携帯電話会社の中継局、又は基地局を通じてインターネットへ無線通信する機能を備えている。通信手段３１は、例えば、ＬＴＥ（Long Term Evolution）や３Ｇにより通信するものとすることができる。

読取手段３２は、鍵収容装置２０におけるＲＦＩＤタグとした識別情報送信手段２４と、ＮＦＣ（Near Field Communication）により、第１識別情報を読み取る機能を備えている。第１識別情報が光学的読取情報とした場合には、読取手段３２は、デジタルカメラと、デジタルカメラの画像から情報を解析するデコーダ機能とを備えたものとすることができる。

要求手段３３は、仲介業者を識別するための第２識別情報と共に、読取手段３２より読み取った第１識別情報を、制御装置４０へ要求通知として送信して、鍵収容装置２０からの鍵の取り出しを要求する機能を備えている。
許可通知手段３４は、制御装置４０からの鍵の取り出しを許可する旨の解錠許可を受信すると、鍵収容装置２０に第１識別情報と共に、鍵収容装置２０から鍵を取り出すための解錠通知をＮＦＣにより送信する機能を備えている。

状態通知手段３５は、鍵収容装置２０からＮＦＣにより受信した状態通知情報を制御装置４０に通知する機能を備えている。
報知手段３６は、制御装置４０からのアラート通知により、音や振動により、アラートを報知する機能を備えている。
入力手段３７は、表示手段３８の表面に配置され、表示手段３８に表示された仮想的なキーボードにより文字や記号を入力したり、タップしたりフリックしたりしたときの情報を通知するタッチパネルとすることができる。表示手段３８は、液晶ディスプレイとしたり有機ＥＬディスプレイとしたりすることができる。

記憶手段３９は、各種のプログラムやデータが格納される不揮発性メモリである。記憶手段３９は、例えば、フラッシュメモリとすることができる。記憶手段３９には、他の仲介業者と識別するための第２識別情報が格納される。

次に、制御装置４０の構成について図面に基づいて説明する。
図５に示すように、制御装置４０は、通信手段４１と、判定手段４２と、履歴処理手段４３と、監視処理手段４４と、印刷制御手段４５と、入力手段４６と、表示手段４７と、記憶手段４８とを備えている。
通信手段４１は、インターネットＷと通信する機能を備え、インターネットＷと通信するためのモデム又は光終端装置、又はＷＩＦＩ（登録商標）による無線ルータと接続されている。通信手段４１は、例えば、ＬＡＮとすることができる。

判定手段４２は、第１端末装置３０からの要求通知に基づいて、解錠許可対象の第２識別情報か否かを判定し、解錠許可対象の第２識別情報と判定したときには、第１端末装置３０に解錠許可を通知し、解錠許可対象では無い第２識別情報と判定したときには、第１端末装置３０に解錠不可を通知する機能を備えている。

履歴処理手段４３は、第１端末装置３０からの状態通知情報に第１識別情報及び第２識別情報を関連付けて鍵使用履歴情報として記憶手段４８に格納する機能と、第２端末装置５０からの履歴情報要求に応じて、鍵使用履歴情報を送信する機能とを備えている。
監視処理手段４４は、鍵が取り出されてから、返却されるまでの時間を監視して、返却されなかったときに、第１端末装置３０にアラート通知を送信する機能を備えている。

印刷制御手段４５は、図示しない印刷装置に各種の情報を印刷する機能を備えている。
入力手段４６は、例えば、文字や記号を入力するキーボードや、表示手段４７上のポイントを指定するマウスとすることができる。
表示手段４７は、例えば、液晶ディスプレイや有機ＥＬディスプレイとすることができる。

記憶手段４８は、各種のプログラムやデータが格納される不揮発性メモリである。記憶手段４８は、例えば、大容量のハードディスクドライブとしたりＳＳＤ（solid state drive）としたりすることができる。記憶手段４８には、解錠許可対象の仲介業者を示す第２識別情報が登録情報として格納されている。また、記憶手段４８には、鍵使用履歴情報が格納される。本実施の形態では、第１識別情報に対応する集合住宅名（物件名）及びこの集合住宅の空室識別情報（空室の部屋番号）と、第２識別情報に対応する仲介業者名（会社名及び担当者の氏名）とが関連付けられて、記憶手段４８に格納されている。

次に、第２端末装置５０について、図面に基づいて説明する。
図６に示すように第２端末装置５０は、通信手段５１と、閲覧手段５２と、印刷制御手段５３と、入力手段５４と、表示手段５５と、記憶手段５６とを備えている。
通信手段５１は、制御装置４０の通信手段４１と同様に、インターネットＷと通信する機能を備えている。
閲覧手段５２は、インターネットＷ上のアドレスを指定して情報の送信を要求することにより得られた情報を表示手段５５に表示する閲覧ソフト（ブラウザ）とすることができる。
印刷制御手段５３、入力手段５４及び表示手段５５は、制御装置４０と同様のものとすることができる。

記憶手段５６についても、制御装置４０と同様のものとすることができる。記憶手段５６には、制御装置４０にログインするときのＩＤ、パスワードが、集合住宅の所有者を識別するための第３識別情報として格納されている。

以上のように構成された本発明の実施の形態に係る鍵管理システム１０の動作及び使用状態を図７から図１２に基づいて説明する。
なお、制御装置４０には、鍵収容装置２０が解錠できる仲介業者が、予め登録されているものとする。

仲介業者が物件を探している顧客を空室がある集合住宅へ案内する。空室は施錠状態であるため、空室の鍵が収容された鍵収容装置２０から鍵を取り出して解錠する必要がある。仲介業者は、第１端末装置３０（スマートフォン）を出し、解錠のためのアプリケーションプログラムを起動する。アプリケーションプログラムは、必要に応じて、仲介業者にログインによる認証を要求するようにしてもよい。

まず、仲介業者は、図９に示す表示手段３８に表示された指示に従って、鍵収容装置２０（鍵ボックス）に第１端末装置３０を近づけ、「読取」ボタンＢ１を押下する読取操作を行う（図７のステップＳ１０参照）。そうすることで、入力手段３７が読取手段３２に押下されたことを通知する。そして、読取手段３２は、鍵収容装置２０に向けて読取信号を、通信手段２１を介して送信する。

第１端末装置３０からの読取信号に応じて、鍵収容装置２０の識別情報送信手段２４は、鍵収容装置２０固有の第１識別情報（鍵識別情報）を第１端末装置３０へ送信する（ステップＳ２０参照）。

仲介業者は、鍵収容装置２０からの第１識別情報を、通信手段２１を介して受信して、読み取りが完了すると、図１０に示す表示手段３８に表示された指示に従って、「解錠」ボタンＢ２を押下する解錠操作を行う（ステップＳ３０参照）。そうすることで、入力手段３７が要求手段３３に押下されたことを通知する。そして、要求手段３３は、制御装置４０に向けて要求通知を送信する。要求通知は、鍵収容装置２０から読み取った第１識別情報と、第１端末装置３０の記憶手段３９から読み出した、仲介業者（第１端末装置３０）を識別するための第２識別情報とを含むものである。

制御装置４０では、通信手段４１を介して受信すると、判定手段４２が、第１端末装置３０からの要求通知に基づいて、解錠許可対象として記憶手段４８に登録された第２識別情報（仲介業者）か否かを判定する（ステップＳ４０参照）。

判定手段４２が、要求通知が示す第２識別情報（仲介業者）が解錠許可対象では無いと判定したときには、通信手段４１を介して第１端末装置３０に、解錠不可を通知する（ステップＳ５０参照）。この場合、仲介業者が悪意ある者で無く、仲介業者の正規の従業員であれば、管理会社等へ連絡をして、新規の登録をする。

判定手段４２が、解錠許可対象では無い仲介業者を排除するため、セキュリティを向上させることができる。
判定手段４２が、要求通知が示す第２識別情報（仲介業者）が解錠許可対象であると判定したときには、通信手段４１を介して第１端末装置３０に、解錠許可を通知する（ステップＳ６０参照）。

第１端末装置３０では、許可通知手段３４が、制御装置４０からの解錠許可を受信すると、第１識別情報と共に、ＮＦＣにより解錠通知を鍵収容装置２０に送信する（ステップＳ７０参照）。
鍵収容装置２０では、第１端末装置３０から第１識別情報が指定された解錠通知を受信すると、錠制御手段２３が、この第１識別情報が自装置のものか否かを判定する。第１端末装置３０からの第１識別情報が自装置のものと一致したときには、鍵の取り出しための解錠を、錠操作手段２２に指示する（ステップＳ８０参照）。

錠操作手段２２は、錠制御手段２３からの指示により解錠して、扉部２０ｂ（図２参照）が開く状態とすることで、鍵が取り出させる状態となる（ステップＳ９０参照）。
仲介業者は、扉部２０ｂのランプ２０ｃにより解錠されたことを確認すると、扉部２０ｂを開けて、内部から空室の鍵を取り出す（ステップＳ１００参照）。仲介業者は、内部から鍵を取り出すと、扉部２０ｂを閉める。

仲介業者は、空室の鍵を持って顧客を連れ、空室の内覧を行う。
鍵収容装置２０では、扉部２０ｂが閉められた状態で、かつ解錠された状態であることから、自動的に扉部２０ｂが開かないように、所定時間経過後に、錠操作手段２２が施錠する（ステップＳ１１０参照）。

鍵収容装置２０では、錠制御手段２３が、解錠されたことを契機に、解錠状態を状態通知情報として、第１端末装置３０に通知する（ステップＳ１２０参照）。
第１端末装置３０では、状態通知手段３５が、鍵収容装置２０からの状態通知を受信すると、制御装置４０に通知する（ステップＳ１３０参照）。
制御装置４０では、履歴処理手段４３が、第１端末装置３０からの状態通知情報に、解錠許可した鍵収容装置２０を示す第１識別情報と、仲介業者を特定する第２識別情報とを関連付けて鍵使用履歴情報として記憶手段４８に記録する（ステップＳ１４０参照）。

本実施の形態では、履歴処理手段４３は、鍵使用履歴情報として、解錠された日時、第１識別情報により特定される鍵収容装置２０が設置された集合住宅名及び空室の識別情報、第２識別情報により特定される仲介業者の氏名、会社名などが一緒に格納される。

空室の内覧が終了すると、仲介業者は鍵収容装置２０に鍵を返却する。
鍵の返却は、扉部２０ｂが施錠された鍵収容装置２０に鍵を収容するために扉部２０ｂを開く必要があるので、鍵の取り出しと同じ操作となる。従って、図７に示すステップＳ１００での鍵の取り出しと、図８に示すステップＳ３００での鍵の収納以外は、ステップＳ２１０からステップＳ３４０までと、ステップＳ１０からステップ１４０までとが同じ流れとなる。
このように、１回の内覧にて解錠が仲介業者により２回要求されることが記録される。

管理会社等の担当者が、鍵使用履歴情報を閲覧するときには、入力手段４６を操作して、記憶手段４８から鍵使用履歴情報を読み出し、表示手段４７に表示させる。
例えば、図１１（Ａ）に示すように、鍵使用履歴情報は、集合住宅名を示す「物件名」と、解錠したときを示す「年月日」及び「時間」と、鍵収容装置２０の状態を示す「状態」と、鍵の取り出しを行った仲介業者を示す「会社名」及び「氏名」と、空室の部屋番号を示す「備考」とが表示されている。

このように、鍵使用履歴情報が表示されることで、仲介業者が鍵を取り出し、返却したことが確認できる。そのため、鍵収容装置２０から取り出した鍵を、返却せずに集合住宅から帰ってしまった場合でも、最後に記録された「会社名」及び「氏名」（第２識別情報）から仲介業者を特定することができる。この鍵使用履歴情報を印刷したいときには、管理会社等の担当者は、入力手段４６を操作して印刷制御手段４５に鍵使用履歴情報の印刷を指示することで、鍵使用履歴情報を印刷装置に印刷することができる。

管理会社等の担当者は、鍵使用履歴情報を閲覧することで、仲介業者の営業活動を把握することができるため、訪問回数が少ない空室があれば、仲介業者に、顧客への紹介機会を増やすよう促すことができる。
また、管理会社等は、鍵使用履歴情報を閲覧することで、仲介業者の活発な営業活動を把握できるため、鍵使用履歴情報は、活発な営業活動にも関わらず空室が発生してしまうことを抑制するための家賃の引き下げの資料とすることができる。

集合住宅の所有者は、仲介業者の営業活動の活発さを知りたい場合には、第２端末装置５０を操作して、管理会社等に設置された制御装置４０に、鍵使用履歴情報の閲覧を要求する閲覧要求を送信する（ステップＳ３５０参照）。
この閲覧要求は、第２端末装置５０の入力手段５４を操作して、閲覧手段５２として機能する閲覧ソフトを立ち上げ、インターネットＷ上の制御装置４０のアドレスを指定してアクセスすることで、通信手段５１を介して制御装置４０に送信される。
制御装置４０は、必要に応じて、所有者にログインによる認証を要求するようにしてもよい。

制御装置４０では、履歴処理手段４３が、記憶手段４８から鍵使用履歴情報を読み出し、第２端末装置５０へ送信する（ステップＳ３６０参照）。
第２端末装置５０では、閲覧手段５２が通信手段５１を介して鍵使用履歴情報を受信すると、鍵使用履歴情報を表示手段５５に表示する（ステップＳ３７０参照）。
例えば、図１１（Ｂ）に示すように、表示手段５５には、集合住宅名を示す「物件名」と、解錠したときを示す「年月日」及び「時間」と、鍵収容装置２０の状態を示す「状態」と、鍵の取り出しを行った仲介業者を示す「会社名」と、空室の部屋番号を示す「備考」とが表示されている。

このようにして、所有者も、図１１（Ａ）と同様の鍵使用履歴情報が、図１１（Ｂ）のように第２端末装置５０にて閲覧できるため、仲介業者が集合住宅に顧客を連れて内覧した回数などが確認できる。従って、所有者は、仲介業者の営業努力を客観的に判断することができる。
また、集合住宅には鍵収容装置２０だけを設置していれば、第１端末装置３０は仲介業者が携帯しており、制御装置４０は管理会社等に設置していればよい。従って、鍵収容装置２０を導入する所有者の負担を軽減させることができる。

よって、本実施の形態に係る鍵管理システム１０は、空室を施錠したり解錠したりする鍵の管理ができると共に、システムの導入が容易であり、管理会社等だけでなく、所有者にとっても有用である。

ここで、仲介業者が鍵を返却しなかった場合を図１２に基づいて説明する。
なお、図１２に示すステップＳ４１０からステップＳ４５０までは、図７に示すステップＳ９０からステップＳ１４０までと同じであり、図１２に示すステップＳ５１０からステップＳ５５０までは、図８に示すステップＳ２９０からステップＳ３４０までと同じであるため、各ステップの説明は省略する。

制御装置４０の監視処理手段４４は、鍵収容装置２０から第１端末装置３０を介して状態通知情報を受信することにより、鍵収容装置２０が解錠されたことを認識する。鍵収容装置２０が解錠されたことにより、監視処理手段４４は、解錠時間の監視を開始する（ステップＳ４６０参照）。
そして、ステップＳ５１０により、鍵収容装置２０にて、鍵の収納のために解錠されると、監視処理手段４４は、鍵収容装置２０から第１端末装置３０を介して送信された状態通知情報を受信することで、鍵が返却されたものとして、監視を終了する（ステップＳ５６０）。

しかし、仲介業者が鍵を返却せずに集合住宅から帰った場合には、ステップＳ５１０からステップＳ５６０までの処理による、鍵の収納のための解錠を示す状態通知情報が得られない。その場合には、ステップＳ４６０からの時間監視がタイムオーバーするため、監視処理手段４４は、アラート通知を第１端末装置３０へ送信する（ステップＳ５７０参照）。また、監視処理手段４４は、管理会社等の担当者に、鍵が返却されなかった旨の電子メールを送信するようにしてもよい。
第１端末装置３０では、報知手段３６がアラート通知を受信すると、表示手段３８に、鍵の返却を促す警告メッセージを表示すると共に、音や振動などにより、仲介業者にアラートを報知する（ステップＳ５８０参照）。そのため、仲介業者が集合住宅から離れた場所にいても、仲介業者に鍵の返却を思い出させることができる。

上記例では、制御装置４０は時間監視をしていたが、例えば、第１端末装置３０に監視処理手段を設け、タイムオーバーとなったときに、報知手段３６が、表示手段３８に鍵の返却を促す警告メッセージを表示すると共に、音や振動で、仲介業者に報知するようにしてもよい。

本発明は、管理会社等が所有者から一括借り上げした集合住宅における空室の鍵を多数の仲介業者が使用するような場合に好適であり、特に、所有者が管理会社等及び仲介業者の営業活動を把握したいときに最適である。

１０ 鍵管理システム
２０ 鍵収容装置
２０ａ 装置本体
２０ｂ 扉部
２０ｃ ランプ
２１ 通信手段
２２ 錠操作手段
２３ 錠制御手段
２４ 識別情報送信手段
３０ 第１端末装置
３１ 通信手段
３２ 読取手段
３３ 要求手段
３４ 許可通知手段
３５ 状態通知手段
３６ 報知手段
３７ 入力手段
３８ 表示手段
３９ 記憶手段
４０ 制御装置
４１ 通信手段
４２ 判定手段
４３ 履歴処理手段
４４ 監視処理手段
４５ 印刷制御手段
４６ 入力手段
４７ 表示手段
４８記憶手段
５０ 第２端末装置
５１ 通信手段
５２ 閲覧手段
５３ 印刷制御手段
５４ 入力手段
５５ 表示手段
５６ 記憶手段
Ｗ インターネット
Ｂ１ 「読取」ボタン
Ｂ２ 「解錠」ボタン

Claims (5)

1. 顧客が内覧を希望する集合住宅に設置され、前記集合住宅における空室の鍵が収容されて施錠され、他の鍵収容装置と識別するための第１識別情報が付与された鍵収容装置と、
   前記集合住宅を顧客に紹介する仲介業者が携帯する第１端末装置と、
   前記集合住宅を管理する管理会社等に設置された制御装置と、
   前記集合住宅を所有する所有者が操作する第２端末装置と、を備え、
   前記鍵収容装置は、鍵の取り出し又は鍵の収納のための解錠を操作し、錠の状態を状態通知情報として前記第１端末装置に通知する錠操作手段と、前記第１端末装置から前記第１識別情報が指定された解錠通知を受信すると、前記錠操作手段に解錠を指示する錠制御手段とを備え、
   前記第１端末装置は、前記第１識別情報を読み取る読取手段と、他の仲介業者と識別するための第２識別情報と共に、前記読取手段より読み取った前記第１識別情報を、前記制御装置へ要求通知として送信して、前記鍵収容装置の解錠を要求する要求手段と、前記制御装置からの解錠許可を受信すると、前記第１識別情報と共に、前記鍵収容装置に解錠通知を送信する許可通知手段と、前記鍵収容装置からの状態通知情報を前記制御装置に通知する状態通知手段とを備え、
   前記制御装置は、前記第１端末装置からの要求通知に基づいて、前記第１端末装置に解錠許可を通知する判定手段と、前記第１端末装置からの状態通知情報に前記第１識別情報及び前記第２識別情報を関連付けて鍵使用履歴情報として記憶手段に格納する履歴処理手段とを備え、
   前記第２端末装置は、前記制御装置に鍵使用履歴情報の閲覧を要求し、前記制御装置からの鍵使用履歴情報を表示手段に表示する閲覧手段を備えた鍵管理システム。
2. 前記判定手段は、要求通知に含まれる第２識別情報が、解錠許可対象の第２識別情報か否かを判定し、解錠許可対象の第２識別情報であると判定したときに、解錠許可を通知する機能を備えた請求項１記載の鍵管理システム。
3. 前記制御装置は、鍵の取り出しのための解錠を示す状態通知情報を受信してから時間監視を開始し、鍵の収納のための解錠を示す状態通知情報が所定時間までに受信できなかったときに、前記第１端末装置にアラート通知を送信する監視処理手段を備え、
   前記第１端末装置は、前記制御装置からのアラート通知を受信すると、アラートを報知する報知手段を備えた請求項１又は２記載の鍵管理システム。
4. 前記第１端末装置は、鍵の取り出しのための解錠を示す状態通知情報を受信してから時間監視を開始し、鍵の収納のための解錠を示す状態通知情報が所定時間までに受信できなかったときに、アラートを報知する報知手段を備えた請求項１又は２記載の鍵管理システム。
5. 集合住宅を顧客に紹介する仲介業者が携帯する第１端末装置が、前記集合住宅に設置され、顧客が内覧を希望する集合住宅における空室の鍵が収容されて施錠された鍵収容装置から、他の鍵収容装置と識別するための第１識別情報を読み取るステップと、
   前記第１端末装置が、他の仲介業者と仲介業者を識別するための第２識別情報と共に、前記鍵収容装置から読み取った前記第１識別情報を、前記集合住宅を借り上げ、管理する管理会社等に設置された制御装置へ要求通知として送信して、前記鍵収容装置の解錠を要求するステップと、
   前記制御装置が、前記第１端末装置からの要求通知に基づいて、前記第１端末装置に解錠許可を通知するステップと、
   前記第１端末装置が、前記制御装置からの解錠許可を受信すると、前記第１識別情報と共に、前記鍵収容装置に解錠通知を送信するステップと、
   前記鍵収容装置が、前記第１端末装置から前記第１識別情報が指定された解錠通知を受信すると、鍵の取り出し又は鍵の収納のための解錠を指示するステップと、
   前記鍵収容装置が、錠の状態を状態通知情報として前記第１端末装置に通知するステップと、
   前記第１端末装置が、前記鍵収容装置からの状態通知情報を前記制御装置に通知するステップと、
   前記制御装置が、前記第１端末装置からの状態通知情報に前記第１識別情報及び第２識別情報を関連付けて鍵使用履歴情報として記憶手段に格納するステップと、
   前記集合住宅を所有する所有者が操作する第２端末装置が、前記制御装置に鍵使用履歴情報の閲覧を要求し、前記制御装置からの鍵使用履歴情報を表示手段に表示するステップとを含む鍵管理方法。

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