JP2016218986A - ネットワークシステムを活用した不動産売買マッチングプラットフォームシステム - Google Patents

Abstract

【課題】不動産を売買する際に、売主に付く業者、買主に付く業者の二つの業者がそれぞれ介在するため、買主は物件の検索、内覧の申し込み、質問も全て業者を通さざるを得ず、売主も自身で柔軟に価格の変更、質疑応答、物件情報の補完ができないという問題と、当事者である売主と買主のコミュニケーションコストが高く、また、取引合意形成までに時間が掛かかってしまうという問題を解決する。【解決手段】会員登録、売物件の広告出稿補助、売物件の検索、意思の疎通を可能とするメッセージ機能が設けられたプラットフォームサイトをインターネット上に展開すること（図１の１）を特徴とする不動産売買マッチングプラットフォームシステムを提供する。売主及び買主が各々のコンピューター端末より、売買の円滑な合意形成をすることができ、不動産業者も営業コストを抑えることができる。【選択図】図１

Description

本発明はネットワーク上で不動産取引における、会員登録、売主の物件売り出し広告の出稿、買主の物件検索、売主と買主の売買合意の形成を支援するためのシステムを備えた不動産売買を合理化するマッチングプラットフォームシステムに関するものである。

従来の不動産売買に於ける試みとしては物件のマッチングシステムがあったが、いずれも物件情報の登録と検索のみで、その先の売買への合意形成を支援できるものではなかった。

特許公開２０１３−１５２５９８号

特許公開２０１１−３４２８８号

特許公開２００３−２４２３８０号

従来、不動産の売買は売主と買主の間に、売主に付く業者、買主に付く業者の二つの業者がそれぞれ介在するため、
（１）買主は物件の検索、内覧の日程調整、質問の際に全て業者を通さなければいけない。
（２）売主は業者を一度通すため自身で柔軟に価格の変更、質疑応答、物件情報の補完ができない。
という問題があり、コミュニケーションコストが多く掛かる、取引合意形成までに時間がかかる、という問題があった。

売主と買主が直接出会える電子的な場が無かった。

不動産物件に関する情報は専門性が高く、容易に売主が広告に必要な情報を集め、売主自身で売却物件情報を広告することが困難だった。

売主自身での売却活動が難しいために、不動産仲介業者に物件の売却を仲介させる必要があり、高額な仲介手数料がかかっていた。

市場の売却中の物件は各不動産業者が個別に情報を保有しているため、買主はその時々に市場に売りに出されている売却希望物件を買主自身で自由に調べることが難しかった。

広告業者による不動産物件の掲載は掲載に料金が発生するために市場の物件情報が網羅されているわけではない上に、詳しい情報を掲載しようとすると追加で料金がかかるなど、あくまで掲載している不動産業に問い合わせをしてもらうための入り口でしかなかったため、物件情報としての正確性が低かった。また、掲載物件が実際は売却完了済みであるのに掲載されたままであったり、同一物件を複数の不動産業者が掲載したことにより重複してしまう事態も発生しており、買主にとって不利益な構造であった。

売主と買主は間に２つの業者が入るために相互の情報が少なく、コミュニケーションも限られてしまうため信頼関係の構築が困難であった。

不動産業者も売主、買主、相手方不動産業者と意思の疎通をとる 必要があるために人件費、車両費、店舗維持費、広告費が大きな経費になってしまい、仲介手数料の割引が困難であった。

不動産取引を行うためのコストが掛かるために、不動産市場の活性化が抑制されていた。

本発明は前述の不動産業界に置ける非合理的なコスト構造課題を合理的に解決することを目的とする。

前記の課題を解決するために本システムでは不特定の売主及び買主がパーソナルコンピューターからネットワークを通じて接続することが可能なプラットフォームサイトをネットワーク上に提供する。

売主と買主は本システムに接続することにより、会員情報、取引に必要な個人情報、売却希望物件情報、購入希望条件情報、をデータベースに記録することができる。
個人情報とは、名前、住所、電話番号、電子メールアドレス、顔写真などが挙げられる。
売却希望物件情報とは、物件の所在地、価格、広さ、間取り、築年数、駅からの距離、権利形態、管理形態、費用詳細、修繕履歴、設備、建築主などが挙げられる。
購入希望条件情報とは、物件の所在地、価格、広さ、間取り、築年数、駅からの距離、権利形態、管理形態、費用詳細、修繕履歴、設備、建築主などが挙げられる。

売主は必要な情報を容易に入力することが出来るために売物件情報を不動産仲介業者に依存することなく広告情報を作成、募集することができる。

買主は応募されている売物件を自身の購入希望条件で絞りをかけてシステムから売物件情報を探すことができる。

購入希望条件とは、物件の所在地、価格、広さ、間取り、築年数、駅からの距離、権利形態、管理形態、費用詳細、修繕履歴、設備、建築主などが挙げられる。

また、登録された買主の個人情報、購入希望条件情報を元に、データベースから買主の希望にあった物件を自動で提案する。この自動提案は単なる条件のマッチングだけではなく、買主が分類されたタイプから潜在的なニーズを汲み取り提案することができる。

さらに買主は有望な売却物件に対してシステム上からメッセージシステムを利用して直接、物件の所有者、つまり売主に問い合わせ及び内覧の申請をすることが出来る。

買主が特定の売物件に対して購入を希望する場合は、購入価格、入居希望時期、手付金の支払額などの購入申し込み条件をシステム上で申し込むことができる。

システムの管理運営者、つまり不動産業者は管理システムを使用することにより、プラットフォームシステム内で発生した事象、つまり会員の新規登録、新規売却希望物件登録、新規の取引合意のマッチングを把握及び管理できる。

システムの管理運営者は管理システムよりデータベースにアクセスすることで売物件情報の信用性の審査及び情報補完、違法行為の抑制などをすることが出来る。

システムの管理運営者は不動産物件の取引合意が発生した際には契約書の生成システムにより、売主及び買主が事前に登録した個人情報及び売物件情報を活用し取引に必要な書類を迅速に生成することができる。

本発明により、従来は技術の未発達のために諦められていた売主と買主の直接的な意思の疎通や取引合意までの迅速な合意形成が可能となる。不動仲介業者も仲介業務をすでに取引の合意が形成されている時点から始めることができるので応募広告の資料作成、売却物件の案内などの業務負担が無くなり、大幅な人件費と広告費の削減をすることができ、仲介料金を低減しても収益を見込めることができようになる。

結果として売主と買主は当システムを利用することにより従来の不動産取引よりも合理的で経済的な取引を行うことができるようになる。

また、当システムにより従来まで個々の不動産業者に分散されていた売却による供給と購入者の需要がネットワーク上に集中することにより不動産業者は高価な路面店の維持費や広告業者に依頼していた広告費を削減できるようになるため、さらに仲介手数料を低減することが可能となる。

ネットワーク上に会員情報登録システムを置くことにより、買主、売主に関する取引に必要な個人情報などを直接調査する必要がなくなる為に、不動産業者の人件費及び売主と買主の来店コストを削減できる。また、電子的な記録のために与信情報など他人に知られたくないような情報を入力する際の心理的低減も見込める。

売主は売物件に関する情報を売主自身で入力することが出来るので、特に中古物件に特有の固有情報、つまり改修箇所の詳細や湯沸かし器、風呂などの付帯設備の調子、周辺情報、近隣住民の情報など居住者自身でしか知りえない情報を入力することが出来るのは不動産業者にとっても買主にとっても大きな利点である。

また、買主からメッセージを直接売主に送信できるため、売主が見落としていた情報などをすぐに知ることができ、自由に追記できるために、問い合わせをした買主だけでなく不特定多数のその他の買主にとっても利点がある。

売物件情報を売主自身で入力できるので、不動産業者の意見により売却価格を強制されるリスクを回避することができる。

売主はシステム上で直接買主からの問い合わせやメッセージ対応、内覧の申請、購入申し込みを受け付けることができるため従来では仲介業者が定期的に行う簡易な報告だけであった買主からの反響を直接知ることができる。

買主は従来では広告業者のウェブサイトなどに記載されている情報を検索するか、個別に不動産業者に問い合わせをしなければ探せなかった物件情報を、プラットフォーム上で容易に検索することが可能となる。

システム上で募集されている売却希望物件は売主自身が直接登録をしている情報のため、重複が無く、売却済みなどになった場合もシステムの管理により時間差無しで非公開になるために買主が困惑することを防ぐことができる。

購入者は売却希望物件をシステム上で探し、気にいれば売主に直接メッセージシステムにより問い合わせをして内覧の申請をすることが出来るため、従来であれば日程の調整や時間の調整に時間がかかっていたコストを削減することができるようになる。

売主と買主間の最終的な取引への合意形成に関しては、従来であれば双方の要望なども全て仲介業者を経由しての意思疎通であったために心理的な後ろめたさから細かい確認や回数を重ねての交渉が出来なかったが、直接のやり取りのために売主と買主のペースで合意形成をすることが可能になる。

マッチングシステム内の管理システムにシステムの運営不動産業者がアクセスし、売主や買主のやり取りの履歴を確認することにより、不動産による知識不足部分の補完や助言などに不動産業者は即時対応することが出来るため、専門性の高い不動産売買トラブルに対するリスクを抑えることができる。

不動産業者は取引に関わる行動基点をネットワーク上に置くことにより、売主の募集、買主の募集、取り扱い物件の地理的制限から開放されるために一つの業者で扱える物件数及び顧客数を大幅に増やすことができるようになる。

不動産業者は仲介の受付から取引の合意までの段取りをシステムにより半自動化でき、取引者に対しての助言や調査依頼などに注力できるために人件費コストを削減しつつも顧客へのサービスの質の向上を図ることが可能になる。

取引に必要な書類を作成するにあたり、不動産業者は管理システムから該当取引に関する売主と買主の個人情報などを活用して必要書類を作成することが出来るため、必要情報の収集及び調査、書類作成コストを低減することができる。

前述の諸要素から特殊な取引方法とネットワークシステム技術の相乗効果によって不動産取引のためのプラットフォームがネットワーク上に展開されることにより不動産業者の経費が大幅に削減され、結果的に仲介手数料の削減による消費者利益を実現することが可能となる。

売主と買主は仲介手数料の削減及び、良質な情報に容易に接続することが可能になり、不動産業者も従来の経費を削減しサービスの向上をすることが可能なため、不動産市場全体の活性化が起こり経済的にも好影響を起こすか可能性がある。

本発明の実施形態における全体構成と全体の操作手順を示した図である。

図１は、本発明の実施形態における全体構成と全体の操作手順を示した図である。

本発明におけるシステムはインターネット上で接続可能なサーバー内（図１の１）に、各種処理に必要なシステム及び情報の記録をするためのデータベースを配したものである。

売主（図１の２）はインターネット上のマッチングプラットフォームシステムにおける会員登録システム（図１の５）に接続し、自身の個人情報等の情報を入力（図１のＡ１）し会員登録を行う。個人情報とは、名前、住所、電話番号、電子メールアドレス、顔写真などが挙げられる。入力された情報はデータベース（図１の１２）に格納される。

売主（図１の２）は会員登録後、物件情報入力システム（図１の６）に接続し、売物件情報を入力（図１のＡ２）する。入力された情報はデータベース（図１の１２）に格納される。物件情報とは、物件の所在地、価格、広さ、間取り、築年数、駅からの距離、権利形態、管理形態、費用詳細、修繕履歴、設備、建築主などが挙げられる。物件情報のうち、既にデータベースに格納されている物件情報は、マンション名などの一部の情報のみ入力することにより、自動的に入力が完了する。価格については周辺取引事例を元に、自動で参考価格が売主に提案される。

買主（図１の３）はインターネット上のマッチングプラットフォームシステムにおける会員登録システム（図１の５）に接続し、自身の個人情報、購入希望条件情報等の情報を入力（図１のＡ３）し会員登録を行う。個人情報とは、名前、住所、電話番号、電子メールアドレス、顔写真などが挙げられる。購入希望条件情報とは、物件の所在地、価格、広さ、間取り、築年数、駅からの距離、権利形態、管理形態、費用詳細、修繕履歴、設備、建築主などが挙げられる。入力された情報はデータベース（図１の１２）に格納される。データベースに格納された情報をもとに、買主は複数あるタイプの内のどれかに分類される。

買主（図１の３）は会員登録後、物件情報検索システム（図１の７）に接続し、売物件情報を検索（図１のＡ４）する。検索はデータベース（図１の１２）に格納された売物件情報を対象とされる。

買主は気に入った物件情報があれば、物件情報に紐付けられた物件の売主に対して、メッセージシステム（図１の８）を経由して問い合わせ、内覧の申し込み、価格交渉、購入申し込みを行うこと（図１のＡ５）が出来る。この問い合わせに対して売主は即座に対象の買主に対してメッセージシステム（図１の８）を経由して問い合わせ対応を行うこと（図１のＡ６）が出来る。また、やり取りの履歴データはデータベース（図１の１２）に格納される。

不動産業者（図１の４）は専門的な知見から、売主の登録した売物件情報に対して、物件情報管理・補完システム（図１の９）を通して情報の確認、編集、補完を行うことができる。（図１のＡ７）記入漏れがある場合は自動で不動産業者にアラームが鳴り、売物件情報が完全な状態になるまで公開されない。

不動産業者（図１の４）は売主の登録した会員情報及び買主の登録した会員情報に対して、会員情報管理システム（図１の１０）を通して会員情報の確認、編集、補完を行うことができる。（図１のＡ８）

不動産業者（図１の４）は売主と買主が物件の売買取引において合意が完了した際に、両者の連絡を受け、メッセージシステムを閲覧し、取引におけるやり取りのデータを確認した後に契約の仲介を行う。その際に、書類生成システム（図１の１１）に接続し、売主及び買主の個人情報、物件情報、取引のやり取りのデータをデータベース（図１の１２）より参照し書類を生成する。（図１のＡ９）

その後は、不動産業者は売主及び買主の個人情報、物件情報、取引のやり取りのデータをデータベース（図１の１２）より参照しながら一般的な手法による仲介業務を行う。

売買取引完了後は、運営不動産業者は物件情報管理・補完システム（図１の９）を通して対象の売物件情報を取引終了物件として処理を行う。（図１のＡ７）

１ インターネット上のサーバー
２ 売主
３ 買主
４ 不動産業者
５ 会員登録システム
６ 物件情報入力システム
７ 物件情報検索システム
８ メッセージシステム
９ 物件情報管理・補完システム
１０ 会員情報管理システム
１１ 書類生成システム
１２ データベース
Ａ１ 売主の会員登録操作
Ａ２ 売主の物件登録操作
Ａ３ 買主の会員登録操作
Ａ４ 買主の物件検索操作
Ａ５ 買主の問い合わせ操作
Ａ６ 売主の問い合わせ対応操作
Ａ７ 運営不動産業者の物件情報管理操作
Ａ８ 運営不動産業者の会員情報管理操作
Ａ９ 運営不動産業者の書類の生成操作

Claims (1)

1. 売主もしくは買主が、
   インターネット接続を経由して接続することが出来るサーバーに構築された、
   会員登録システムと、
   物件情報入力システムと、
   物件情報検索システムと、
   メッセージシステムと、
   物件情報管理・補完システムと、
   会員情報管理システムと、
   書類生成システムと、
   情報を記録するデータベースから成る、
   マッチングプラットフォームサイトであって、
   会員登録システムにおいては、売買に必要な個人情報に加え、互いに円滑なコミュニケーションをとる切っ掛けになるための情報入力を売主及び買主が入力する手段、
   物件情報入力システムにおいては、売主が物件広告作成に必要となる情報を入力するための手段、
   物件情報検索システムにおいては、買主が物件の希望条件を入力することにより売主が入力した物件情報が記録されたデータベースから該当の条件に該当する物件情報を抽出し表示させる手段、
   メッセージシステムにおいては、プラットフォーム上で買主及び売主がテキストメッセージにより個人情報を公開することなく、コミュニケーションを行うことができる手段、
   物件情報管理・補完システムにおいては、売主が入力した物件情報に対してプラットフォームの運営不動産業者が情報の編集及び補完、または削除を行うことができる手段、
   会員情報管理システムにおいては、売主及び買主の登録した会員情報に対して情報の編集及び補完、または削除を行うことができる手段、
   書類生成システムにおいては、売主及び買主が入力した個人情報と、売主が入力した物件情報と、プラットフォーム上での売買交渉の情報が記録されたデータベースより、売買に必要書類を作成するために必要な情報を抽出し、書類を作成する手段とをもって、システム上で不特定多数の売主及び買主が不動産の売買活動を行うことができる機能を備えていることを特徴とする。

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