JP2008090464A - 取引支援システム及びそのプログラム - Google Patents
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Abstract
【課題】物件の市場における人気の度合いの情報を簡便に提供できるシステムを実現する。
【解決手段】物件を識別する物件識別子と当該物件に関心を持っている顧客に対する商談がどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積するデータベース101と、コンピュータから電気通信回線3を通じてもたらされる閲覧要求を受信する受信部102と、前記閲覧要求を受信した際に、少なくとも一の物件について商談履歴情報を前記データベース101より抽出し当該物件に係る商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する閲覧情報生成部103と、前記閲覧情報を前記コンピュータに向けて送信する送信部104とを具備する取引支援システムを構成した。
【選択図】図3
【解決手段】物件を識別する物件識別子と当該物件に関心を持っている顧客に対する商談がどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積するデータベース101と、コンピュータから電気通信回線3を通じてもたらされる閲覧要求を受信する受信部102と、前記閲覧要求を受信した際に、少なくとも一の物件について商談履歴情報を前記データベース101より抽出し当該物件に係る商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する閲覧情報生成部103と、前記閲覧情報を前記コンピュータに向けて送信する送信部104とを具備する取引支援システムを構成した。
【選択図】図3
Description
本発明は、不動産に代表される物件の売買若しくは賃貸借取引を好適に仲介し得る取引支援システムに関する。
不動産の売買若しくは賃貸借を行う際には、不動産仲介業者を介在させることが通例である。売主若しくは貸主は、不動産仲介業者に連絡を取り、自己保有の物件の情報を提供して、顧客の募集を委託する。顧客は、不動産仲介業者の店舗に赴き、そこで自身の希望に叶う物件の提案を受け、実際に物件を内覧する等して、最終的に契約するか否かを判断する。不動産仲介業者は、売主若しくは貸主と顧客とのマッチングを担い、双方の間で約定した暁には所定の仲介手数料を受け取ることができる。
近時、情報通信関連技術の発達及び普及に伴い、売主若しくは貸主と顧客とのマッチングをネットワーク上で執り行うことが試みられており、そのためのシステムも開発されている(例えば、下記特許文献を参照)。売主若しくは貸主は、パーソナルコンピュータ等を使用してシステムのサーバにアクセスし、自己保有の物件の情報を入力する。顧客は、パーソナルコンピュータ等を使用してシステムのサーバにアクセスし、自身の希望に叶う物件を検索して、どの物件を購入若しくは賃借するかを検討する。
特開2003−256536号公報
特開2002−251440号公報
不動産仲介業者は、一件でも多くの契約を成立させることがビジネス上のミッションとなる。であるから、ある物件に関心を示している見込み客が現れたときには、その客で速やかに約定させてしまおうとするバイアスが働く点は否めない。そして、このことに起因して、売主若しくは貸主と顧客とのうち一方または双方に不満や不信感を抱かせるきらいがあった。
即ち、売主若しくは貸主の立場からは少しでも高く売り、若しくは貸したいのであるが、自己保有の物件が市場においてどれ程人気があるのかを知る術がなく、自己保有物件にどこまでの値段を付けることができるのかを的確に判断し難い。また、顧客の立場からは少しでも安く買い、若しくは借りたいのであるが、やはり目当ての物件が市場においてどれ程人気があるのかを知る術がなく、その物件の購入若しくは賃借について値下げ交渉を行う余地がどこまであるのかを的確に判断し難い。一般に、不動産仲介業者は、物件の人気の度合い、具体的には何人位の見込み客から問い合わせが来ているかやどこまで商談が進んでいるのか等を、売主若しくは貸主にも顧客にも教えようとはしない。不動産仲介業者は約定を第一義とするため、人気が高いことを理由に売主若しくは貸主が値段を引き上げてくることや、人気が低いことを理由に顧客が値下げ交渉を仕掛けてくることを必ずしも歓迎しないのである。
以上の問題に初めて着目してなされた本発明は、不動産に代表される物件の市場における人気の度合いの情報を簡便に提供できるシステムを実現し、以て売主若しくは貸主と顧客との双方の満足度を向上せしめようとするものである。
本発明では、不動産に代表される物件の売買若しくは賃貸借取引を支援するものであって、物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積するデータベースと、売主若しくは貸主または顧客が使用するコンピュータから電気通信回線を通じてもたらされる閲覧要求を受信する受信部と、前記閲覧要求を受信した際に、少なくとも一の物件について、その物件識別子をキーとして商談履歴情報を前記データベースより抽出し、これを基に当該物件に係る商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する閲覧情報生成部と、前記閲覧情報を前記コンピュータに向けて送信する送信部とを具備する取引支援システムを構成した。
本取引支援システムは、売主若しくは貸主に、自己の保有物件に関心を持った顧客に対する商談がどの段階まで進行しているのかを情報提供する。並びに、顧客には、自分の目当ての物件に関心を示している他の顧客の商談がどの段階まで進行しているのかを情報提供する。つまるところ、物件の市場における人気の度合いの情報を、売主若しくは貸主にも顧客にも提供する。これにより、物件の市場における評価が明らかとなり、実体に即した価格形成がなされ易くなる。
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客を識別する顧客識別子と、当該顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積しており、前記受信部が、前記コンピュータを使用している顧客を識別する顧客識別子を含む閲覧要求を受信し、前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる顧客識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出し、かつ抽出した商談履歴情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、同一物件に係る前記コンピュータを使用している顧客の商談ステータス値と他の顧客の商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成するシステムとしてもよい。このようなものであれば、顧客は、自身の商談ステータス値と他の顧客の商談ステータス値とを比較して、当該物件を購入若しくは賃借するために商談を急がなければならないのか、あるいは時間をかけて他の物件と天秤にかけたり値下げ交渉を仕掛けたりできるのかを実体に即して判断可能となる。
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の売主若しくは貸主を識別する権利者識別子とを関連付けた権利者情報をも蓄積しており、前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主を識別する権利者識別子を含む閲覧要求を受信し、前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる権利者識別子をキーとして前記データベースから権利者情報を抽出し、かつ抽出した権利者情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主の物件に関心を持っている顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成するシステムとしてもよい。このようなものであれば、売主若しくは貸主は、現存している見込み客の商談ステータス値を参照して、その見込み客で妥結すべきなのか、あるいは時間をかけてより好条件の客を待ったり値段を引き上げたりできるのかを実体に即して判断可能となる。
前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の属性に関する属性値とを関連付けた物件情報をも蓄積しており、前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主または顧客によって入力された、物件の属性値に対する検索条件を含む閲覧要求を受信し、前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる検索条件をキーとして前記データベースから物件情報を抽出し、かつ抽出した物件情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、検索条件に適合する物件の属性値と、当該物件に係る商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成するシステムとしてもよい。このようなものであれば、任意の検索条件を設定し、その条件に適合した物件の人気の度合いを容易に知得できる利便性が具現される。
物件の市場における評価を把握しようとするならば、真剣に購入若しくは賃借を検討している見込み客が存在しているか、またその客に対する商談がどの段階まで進行しているかを知得することが有効となろう。従って、前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談段階が最も進行している顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成するシステムとすることが好ましい。
特に、不動産物件の売買若しくは賃貸借取引において、見込み客が本気であるかどうかは、物件を実際に内覧したか否かで判然とすると言えよう。従って、商談ステータス値によって表す複数の商談段階には、少なくとも、物件を実際に内覧するより前の段階と、物件を実際に内覧した以降の段階とを設けておくことが好ましい。
さらに、ある物件の人気の度合いを定量的に表現するには、前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談ステータス値が物件を実際に内覧した以降の段階に進行している顧客の数を計数した上、その数を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成するシステムとすることが好ましい。
本発明によれば、物件の市場における人気の度合いの情報を簡便に提供でき、売主若しくは貸主の満足度の向上、及び顧客の満足度の向上を図り得る。
以下、本発明の一実施形態を、図面を参照して説明する。本実施形態の取引支援システムは、不動産物件の売買若しくは賃貸借取引を仲介する仲介業者が運営するもので、仲介業者の管理下に置かれるサーバコンピュータ1を主体とする。サーバコンピュータ1は、図1に示すように、インターネット、WAN(Wide Area Network)、LAN(Local Area Network)等の電気通信回線3を介して、売主若しくは貸主または顧客が使用するクライアントコンピュータ2と通信可能に接続している。このサーバコンピュータ1は、不動産物件の内容や市場における人気の度合い等の情報を提供するウェブサイトを電気通信回線3上に公開する役割を担う。
サーバコンピュータ1は、例えば、図2に示すように、プロセッサ1a、メインメモリ1b、補助記憶デバイス1c、表示制御デバイス1d、ディスプレイ1e、操作入力デバイス1f、通信インタフェース1g等のハードウェア資源を備え、これらがコントローラ(システムコントローラ、I/Oコントローラ等)1hにより制御されて連携動作するものである。補助記憶デバイス1cは、ハードディスクドライブ、フラッシュメモリ、光学ディスクドライブ等である。表示制御デバイス1dは、プロセッサ1aより受けた描画指令を基に表示させるべき画像データを生成してディスプレイ1eに向けて送出するビデオチップ(グラフィクスチップ)、画像データ等を一時的に格納しておくビデオメモリ等を要素とする。操作入力デバイス1fは、手指で操作可能な押下ボタン、キーボードや、マウス、トラックパッド、タッチパネル等のポインティングデバイスである。通信インタフェース1gは、電気通信回線3を介した情報通信を行うためのデバイスであり、NIC(Network Interface Card)や無線LANトランシーバに代表されるが、これら以外にUSB(Universal Serial Bus)、IEEE1394等のインタフェースを採用することもできる。
通常、プロセッサ1aによって実行されるべきプログラムが補助記憶デバイス1cに格納されており、プログラムの実行の際には補助記憶デバイス1cからメインメモリ1bに読み込まれ、プロセッサ1aによって解読される。本実施形態では、既知のOS(Operating System)プログラムやこれに付帯する各種デバイスドライバプログラム等が予めインストールされ、他のプログラムによる上記ハードウェア資源の利用を仲介する。その上で、本発明に係る取引支援システムを構成するために必要となるプログラム(ウェブサーバプログラム、データベースプログラム等を含む)がインストールされており、これらプログラムに従い上記ハードウェア資源を作動して、図3に示すデータベース101、受信部102、閲覧情報生成部103及び送信部104としての機能を発揮する。
データベース101は、メインメモリ1bまたは補助記憶デバイス1cの記憶領域を利用して、下記物件情報、権利者情報、顧客情報、商談履歴情報やその他の情報を格納、蓄積する。
物件情報は、売買若しくは賃貸借の対象となる物件の内容に関する情報である。物件情報は、図4に示すように、物件を識別する物件識別子と、当該物件の属性に関する属性値と、物件の内容を説明する各種情報(設計者や施工主、建坪率等の情報、物件を撮影した画像データや物件の間取りを示す画像データ等)とを関連付けてなる。物件の属性値としては、物件の名称、物件の種別(一戸建てであるのか集合住宅であるのか、売買物件であるのか賃貸借物件であるのか等)、所在地(都道府県、市区町村等)、売買価格または賃料、面積、間取り、最寄り駅からの所要時間、築年数、駐車場の有無、オートロックの有無等を挙げることができる。物件情報は、物件の売主若しくは貸主がクライアントコンピュータ2を使用してサーバコンピュータ1にアップロードし、または売主若しくは貸主から依頼を受けた不動産仲介業者の担当者が操作入力デバイス1fを介してサーバコンピュータ1に入力する。
権利者情報は、物件の売主若しくは貸主に関する情報である。権利者情報は、図5に示すように、売主若しくは貸主を識別する権利者識別子と、当該売主若しくは貸主がクライアントコンピュータ2を使用してサーバコンピュータ1にアクセスする際に用いるアカウント認証子(パスワード等)と、当該売主若しくは貸主の個人属性を示す各種情報(氏名、住所、電話番号、電子メールアドレス等)と、当該売主若しくは貸主が保有する物件を識別する物件識別子とを関連づけてなる。権利者識別子、アカウント認証子及び個人属性の情報は、物件の売主若しくは貸主が会員登録手続きを通じてサーバコンピュータ1にアップロードする。しかして、物件識別子は、前述の物件情報のデータベース101への登録に伴い権利者情報に追記される。
顧客情報は、物件の購入若しくは賃借を希望する顧客に関する情報である。顧客情報は、図6に示すように、顧客を識別する顧客識別子と、当該顧客がクライアントコンピュータ2を使用してサーバコンピュータ1にアクセスする際に用いるアカウント認証子と、当該顧客の個人属性を示す各種情報と、当該顧客が関心を持っている物件を識別する物件識別子とを関連づけてなる。顧客識別子、アカウント認証子及び個人属性の情報は、顧客が会員登録手続きを通じてサーバコンピュータ1にアップロードする。しかして、物件識別子は、後述の「検討リストに追加する」操作が顧客の手によって行われたときに顧客情報に追記される。
商談履歴情報は、各物件について、個々の顧客と仲介業者との間で商談行為が行われた履歴に関する情報である。商談履歴情報は、図7に示すように、物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客を識別する顧客識別子と、当該顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値と、商談ステータス値で表される段階の商談行為がいつ行われたかを示す日付及び/または時刻のデータとを関連づけてなる。本実施形態にあって、商談ステータス値は、下記の連続的な商談段階の何れかを示すものとする。
0)無効(顧客がその物件に関心を持っていない、またはその物件についての商談をキャンセルした)
1)検討リストに追加(顧客がその物件に関心を持ち始めた)
2)詳細資料の請求(顧客がその物件の詳細資料を仲介業者または売主若しくは貸主に請求した)
3)資金計画書の作成(顧客がその物件を購入若しくは賃借するにあたっての資金計画の策定を仲介業者に依頼した)
4)物件内覧の申し込み(顧客がその物件の内覧を仲介業者に申し込んだ。内覧は未済)
5)物件内覧済み(顧客がその物件の内覧を済ませた)
6)契約条件の最終検討(契約条件の最終交渉)
商談履歴情報をデータベース101に登録する処理に関しては、後述する。
0)無効(顧客がその物件に関心を持っていない、またはその物件についての商談をキャンセルした)
1)検討リストに追加(顧客がその物件に関心を持ち始めた)
2)詳細資料の請求(顧客がその物件の詳細資料を仲介業者または売主若しくは貸主に請求した)
3)資金計画書の作成(顧客がその物件を購入若しくは賃借するにあたっての資金計画の策定を仲介業者に依頼した)
4)物件内覧の申し込み(顧客がその物件の内覧を仲介業者に申し込んだ。内覧は未済)
5)物件内覧済み(顧客がその物件の内覧を済ませた)
6)契約条件の最終検討(契約条件の最終交渉)
商談履歴情報をデータベース101に登録する処理に関しては、後述する。
受信部102は、通信インタフェース1gの機能を利用して、売主若しくは貸主または顧客が使用するクライアントコンピュータ2からもたらされる閲覧要求を受信する。閲覧要求は、データベース101に蓄積している物件情報や商談ステータス値の閲覧を要求するものであって、通常はHTTP(HyperText Transfer Protocol)リクエストである。後述するが、閲覧要求には、クライアントコンピュータ2を使用している売主若しくは貸主を識別する権利者識別子、クライアントコンピュータ2を使用している顧客を識別する顧客識別子、または物件の検索条件を規定する属性値が含まれることがある。
閲覧情報生成部103は、受信部102で閲覧要求を受信した際に、一または複数の物件について、その物件識別子をキーとして商談履歴情報をデータベース101より抽出し、これを基に当該物件に係る商談ステータス値及び物件情報をクライアントコンピュータ2の画面に表示させるための閲覧情報を生成するソフトウェアモジュールである。生成する閲覧情報は、通常はウェブページの構成データ、即ちHTML(HyperText Markup Language)データ、スクリプト、画像データ等の集合である。閲覧情報を生成する処理に関しては、後述する。
送信部104は、通信インタフェース1gの機能を利用して、閲覧情報生成部103で生成した閲覧情報を、閲覧要求をもたらしたクライアントコンピュータ2に向けて返信する。
クライアントコンピュータ2は、ウェブページを画面表示するウェブブラウザプログラムを起動可能な普遍的なパーソナルコンピュータ、PDA(Personal Digital Assistant)、携帯電話端末や携帯型ビデオゲーム機等である。
以降、サーバコンピュータ1がプログラムに従い実行する処理の手順を述べる。売主若しくは貸主または顧客は、クライアントコンピュータ2及びウェブブラウザプログラムを使用して、サーバコンピュータ1が公開しているウェブサイトにアクセスする。ウェブサイトへのアクセスにあたり、クライアントコンピュータ2は、当該ウェブサイトを指し示すURL(Uniform Resource Locator)を宛先として閲覧要求たるHTTPリクエストを送信する。図14のフロー図に示す通り、これを受信した(ステップS1)サーバコンピュータ1は、図8に示すようなウェブページをクライアントコンピュータ2の画面に表示させるべく、閲覧情報たるウェブページの構成データを生成して(ステップS2)クライアントコンピュータ2に向けて返信する(ステップS3)。ウェブページの材料となるHTMLデータやスクリプト等は、予めメインメモリ1bまたは補助記憶デバイス1cに記憶して保持している。また、図8のウェブページ上に表示される「おすすめ物件情報」、「新着物件情報」等は、データベース101に蓄積された物件情報からサーバコンピュータ1がランダムに選出した物件情報や、最近データベース101に登録された物件情報を基にしている。当該ウェブページの構成データを受信したクライアントコンピュータ2は、ウェブブラウザプログラムにより、図8のウェブページを画面に表示出力する。
会員登録済の顧客が自分専用の個人ページを閲覧しようとする場合、図8のウェブページ上に存在する顧客識別子(ユーザID)及びアカウント認証子(パスワード)の入力欄A1にそれぞれ顧客識別子、アカウント認証子を入力してログインを試みる。この操作を受け付けたクライアントコンピュータ2は、それら顧客識別子及びアカウント認証子を含むHTTPリクエストをサーバコンピュータ1に向けて送信する。図15のフロー図に示す通り、これを受信した(ステップS4)サーバコンピュータ1は、受信した顧客識別子及びアカウント認証子と、データベース101に顧客情報として蓄積している顧客識別子及びアカウント認証子とを比較してアカウント認証を行う。アカウント認証に成功した(ステップS5)ならば、その顧客識別子をキーとしてデータベース101から商談履歴情報を抽出する(ステップS6)。ステップS6で抽出するのは、当該顧客が関心を持っている一または複数の物件についての商談履歴情報であって、当該顧客の商談ステータス値が1)〜6)の段階にあるものである。次いで、サーバコンピュータ1は、ステップS6で抽出した商談履歴情報に含まれる物件識別子をキーとしてデータベース101から物件情報を抽出する(ステップS7)。即ち、当該顧客が関心を持っている物件の物件情報を抽出する。さらに、サーバコンピュータ1は、ステップS6で抽出した商談履歴情報に含まれる物件識別子をキーとしてデータベース101から商談履歴情報を抽出する(ステップS8)。ステップS8で抽出するのは、当該顧客が関心を持っている物件に関心を持っている他の顧客の商談履歴情報であって、当該他の顧客の商談ステータス値が1)〜6)の段階にあるものである。しかる後、サーバコンピュータ1は、図9に示すような個人ページをクライアントコンピュータ2の画面に表示させるべく、ウェブページの構成データを生成して(ステップS9)クライアントコンピュータ2に向けて返信する(ステップS10)。図9のウェブページ上に表示される「検討リスト」B内の物件情報は、当該顧客が関心を持って検討リストに加えている物件のものであり、ステップS7で抽出した物件情報を基にしている。そして、「検討リスト」B内の各物件に付帯する商談ステータス表示欄Cは、ステップS6及びステップS8で抽出した商談履歴情報を基にしている。当該ウェブページの構成データを受信したクライアントコンピュータ2は、ウェブブラウザプログラムにより、図9の個人ページを画面に表示出力する。
ここで、商談ステータス表示欄Cに関して補足する。商談ステータス表示欄Cの拡大図を、図10に示す。商談ステータス表示欄Cは、対象の物件に関心を持っている顧客に対する商談がどの段階まで進行しているのかを視覚的に表現する。図10中、符号C2を付したマークは、クライアントコンピュータ2を使用して個人ページを閲覧している顧客自身の商談の進捗状況を示す。一方、符号C1を付したマークは、個人ページを閲覧している顧客以外の顧客の商談の進捗状況を示す。同じ物件に関心を持つ顧客が複数存在する場合には、彼等のうちで最も商談が進行している顧客の商談ステータス値に対応する位置にマークC1を表示するものとする。サーバコンピュータ1は、ステップS6で抽出した当該顧客の商談ステータス値と、ステップS8で抽出した他の顧客の商談ステータス値とを基に、各々の商談の進捗段階をマーク表示した画像データを生成するか、あるいは予めメインメモリ1bまたは補助記憶デバイス1cに記憶して保持している複数の画像パターンの中から各々の商談の進捗段階に合致した画像パターンを選択して、それをウェブページの構成データの一部に含めてクライアントコンピュータ2に送信する。
個人ページを閲覧している顧客は、「検討リスト」B内の各物件についてさらに詳細な情報を閲覧することができる。顧客が物件の詳細な情報を閲覧しようとする場合、対象の物件に付帯している「物件詳細」ボタンDをクリックする。この操作を受け付けたクライアントコンピュータ2は、対象の物件を識別する物件識別子を含むHTTPリクエストをサーバコンピュータ1に向けて送信する。図16のフロー図に示す通り、これを受信した(ステップS11)サーバコンピュータ1は、受信した物件識別子をキーとしてデータベース101から物件情報を抽出する(ステップS12)とともに、当該物件識別子をキーとしてデータベース101から商談履歴情報を抽出する(ステップS13)。そして、抽出した商談履歴情報を参照して、対象の物件に関心を持っている顧客の数即ち商談ステータス値が1)2)3)4)5)6)の何れかである顧客の数と、商談ステータス値が物件を実際に内覧した以降の段階である5)または6)となっている顧客の数とをそれぞれ計数する(ステップS14)。しかる後、サーバコンピュータ1は、図11に示すような物件詳細ページをクライアントコンピュータ2の画面に表示させるべく、ウェブページの構成データを生成して(ステップS15)クライアントコンピュータ2に向けて返信する(ステップS16)。図11のウェブページ上に表示されるより詳細な物件情報は、ステップS12で抽出した物件情報を基にしている。そして、「検討顧客数」及び「内覧顧客数」の数値E、Fは、ステップS14にて計数したそれぞれの顧客の数を基にしている。当該ウェブページの構成データを受信したクライアントコンピュータ2は、ウェブブラウザプログラムにより、図11の物件詳細ページを画面に表示出力する。
また、物件詳細ページを閲覧している顧客は、対象の物件について商談の進行を申し込むことができる。図11の物件詳細ページ上には、「検討リストに追加」、「詳細資料の請求」、「資金計画書の作成」、「物件内覧の申込」等の、各商談段階に対応したボタンF1、F2、F3、F4が存在している。商談を次の段階に進行させたい場合には、所望の商談段階のボタンF1、F2、F3、F4をクリックする。この操作を受け付けたクライアントコンピュータ2は、クリックされたボタンF1、F2、F3、F4に対応する商談ステータス値と、対象の物件を識別する物件識別子と、商談の進行を申し込んだ顧客を識別する顧客識別子とを含むHTTPリクエストをサーバコンピュータ1に向けて送信する。図17のフロー図に示す通り、これを受信した(ステップS17)サーバコンピュータ1は、受信した顧客識別子、物件識別子及び商談ステータス値に、その受信時の日付及び/または時刻の情報を付加した商談履歴情報をデータベース101に格納する(ステップS18)。加えて、受信した商談ステータス値が1)、即ち顧客が対象の物件を新たに検討リストに追加する旨を表明したのであれば(ステップS19)、データベース101に格納している当該顧客の顧客情報に、対象の物件を識別する物件識別子を新たに追記する(ステップS20)。但し、上記のステップS17〜S20では、顧客がクライアントコンピュータ2を使用してデータベース101に商談履歴情報を登録する形をとっているが、不動産仲介業者の担当者が操作入力デバイス1fを介して商談履歴情報を入力しデータベース101に登録するようにしても構わない。特に、商談ステータス値が5)または6)の「物件内覧済み」または「契約条件の最終検討」の段階に至ったことを示す商談履歴情報は、不動産仲介業者の担当者の手によって入力される蓋然性が高い。
因みに、不動産仲介業者の担当者は、データベース101に蓄積された商談履歴情報を適宜閲覧、確認し、必要に応じて物件の詳細資料を電子メール、ファクシミリまたは郵送で顧客に送り届けたり、資金計画書を策定したり、顧客の物件内覧の予約日時を設定したりする。
翻って、会員登録済の売主若しくは貸主が自分専用の個人ページを閲覧しようとする場合、図8のウェブページ上に存在する権利者識別子(ユーザID)及びアカウント認証子(パスワード)の入力欄A1にそれぞれ権利者識別子、アカウント認証子を入力してログインを試みる。この操作を受け付けたクライアントコンピュータ2は、それら権利者識別子及びアカウント認証子を含むHTTPリクエストをサーバコンピュータ1に向けて送信する。図18のフロー図に示す通り、これを受信した(ステップS21)サーバコンピュータ1は、受信した権利者識別子及びアカウント認証子と、データベース101に権利者情報として蓄積している権利者識別子及びアカウント認証子とを比較してアカウント認証を行う。アカウント認証に成功した(ステップS22)ならば、その権利者識別子をキーとしてデータベース101から権利者情報を抽出する(ステップS23)。次いで、サーバコンピュータ1は、ステップS23で抽出した権利者情報に含まれる物件識別子をキーとして商談履歴情報を抽出する(ステップS24)。ステップS24で抽出するのは、当該売主若しくは貸主が保有している一または複数の物件についての商談履歴情報であって、その物件に関心を持っている顧客の商談ステータス値が1)〜6)の段階にあるものである。また、サーバコンピュータ1は、ステップS23で抽出した権利者情報に含まれる物件識別子をキーとしてデータベース101から物件情報を抽出する(ステップS25)。即ち、当該売主若しくは貸主が保有している物件の物件情報を抽出する。しかる後、サーバコンピュータ1は、図12に示すような個人ページをクライアントコンピュータ2の画面に表示させるべく、ウェブページの構成データを生成して(ステップS26)クライアントコンピュータ2に向けて返信する(ステップS27)。図12のウェブページ上に表示される「商談一覧」H内には、当該売主若しくは貸主が保有する物件に関心を持った顧客を一覧表示する。各顧客に付帯する商談ステータス表示欄Cは、当該顧客の商談ステータス値を明示するものであり、ステップS24で抽出した商談履歴情報を基にしている。当該ウェブページの構成データを受信したクライアントコンピュータ2は、ウェブブラウザプログラムにより、図12の個人ページを画面に表示出力する。
個人ページを閲覧している売主若しくは貸主は、「商談一覧」内の各物件についてさらに詳細な情報を閲覧することができる。その際の処理手順は、上記のステップS17〜S20と略同様である。
加えて、会員登録の未済/既済を問わず、売主若しくは貸主または顧客は、検索条件を指定してデータベース101に蓄積されている物件の情報を検索することが可能である。物件を条件検索しようとする場合、図8のウェブページ上に存在する「物件検索」条件入力欄A2に、所望の物件を絞り込むための属性値の条件を入力する。この操作を受け付けたクライアントコンピュータ2は、検索条件として入力された属性値を含むHTTPリクエストをサーバコンピュータ1に向けて送信する。図19のフロー図に示す通り、これを受信した(ステップS28)サーバコンピュータ1は、受信した属性値の検索条件をキーとしてデータベース101から物件情報を抽出する(ステップS29)。即ち、検索条件に適合する物件を選出する。さらに、サーバコンピュータ1は、ステップS29で抽出した物件情報に含まれる物件識別子をキーとして商談履歴情報を抽出する(ステップS30)。ステップS30で抽出するのは、検索条件に適合している一または複数の物件についての商談履歴情報であって、その物件に関心を持っている顧客の商談ステータス値が1)〜6)の段階にあるものである。しかる後、サーバコンピュータ1は、図13に示すような検索結果ページをクライアントコンピュータ2の画面に表示させるべく、ウェブページの構成データを生成して(ステップS31)クライアントコンピュータ2に向けて返信する(ステップS32)。図13のウェブページ上に表示される物件情報は、ステップS29で抽出した物件情報を基にしている。そして、各物件に付帯する商談ステータス表示欄Cは、ステップS30で抽出した商談履歴情報を基にしている。検索結果ページでは、当該物件に関心を持っている顧客のうちで最も商談が進行している顧客の商談ステータス値に対応する位置にのみマークC1を表示する。当該ウェブページの構成データを受信したクライアントコンピュータ2は、ウェブブラウザプログラムにより、図13の個人ページを画面に表示出力する。
なお、本発明は以上に詳述した実施形態に限られるものではない。特に、図3に示す各部の機能を複数のコンピュータに分散させ、それらの協働によって本発明に係る取引支援システムを成立させる態様を妨げない。
また、売買若しくは賃貸借取引の対象は不動産に限られない。自動車やその他の耐久消費財を対象としたシステムを構成することも当然に可能である。
その他、各部の具体的構成や処理の手順等は、本発明の趣旨を逸脱しない範囲で種々変形が可能である。
1…サーバコンピュータ(取引支援システム)
101…データベース
102…受信部
103…閲覧情報生成部
104…送信部
101…データベース
102…受信部
103…閲覧情報生成部
104…送信部
Claims (14)
- 物件の売買若しくは賃貸借取引を支援するものであって、
物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積するデータベースと、
売主若しくは貸主または顧客が使用するコンピュータから電気通信回線を通じてもたらされる閲覧要求を受信する受信部と、
前記閲覧要求を受信した際に、少なくとも一の物件について、その物件識別子をキーとして商談履歴情報を前記データベースより抽出し、これを基に当該物件に係る商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する閲覧情報生成部と、
前記閲覧情報を前記コンピュータに向けて送信する送信部と
を具備する取引支援システム。 - 前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客を識別する顧客識別子と、当該顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している顧客を識別する顧客識別子を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる顧客識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出し、かつ抽出した商談履歴情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、同一物件に係る前記コンピュータを使用している顧客の商談ステータス値と他の顧客の商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項1記載の取引支援システム。 - 前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の売主若しくは貸主を識別する権利者識別子とを関連付けた権利者情報をも蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主を識別する権利者識別子を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる権利者識別子をキーとして前記データベースから権利者情報を抽出し、かつ抽出した権利者情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主の物件に関心を持っている顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項1記載の取引支援システム。 - 前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の属性に関する属性値とを関連付けた物件情報をも蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主または顧客によって入力された、物件の属性値に対する検索条件を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる検索条件をキーとして前記データベースから物件情報を抽出し、かつ抽出した物件情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、検索条件に適合する物件の属性値と、当該物件に係る商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項1記載の取引支援システム。 - 前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談段階が最も進行している顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項1、2、3または4記載の取引支援システム。 - 前記複数の商談段階には、少なくとも、物件を実際に内覧するより前の段階と、物件を実際に内覧した以降の段階とが存在している
ことを特徴とする請求項1、2、3、4または5記載の取引支援システム。 - 前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談ステータス値が物件を実際に内覧した以降の段階に進行している顧客の数を計数した上、その数を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項6記載の取引支援システム。 - 請求項1、2、3、4、5、6または7記載の取引支援システムを構成するために用いられるものであって、コンピュータを、
物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積するデータベース、
売主若しくは貸主または顧客が使用するコンピュータから電気通信回線を通じてもたらされる閲覧要求を受信する受信部、
前記閲覧要求を受信した際に、少なくとも一の物件について、その物件識別子をキーとして商談履歴情報を前記データベースより抽出し、これを基に当該物件に係る商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する閲覧情報生成部、並びに、
前記閲覧情報を前記コンピュータに向けて送信する送信部
として機能させるプログラム。 - 前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件に関心を持っている顧客を識別する顧客識別子と、当該顧客に対して物件を販売若しくは賃貸する取引が複数の商談段階のうちのどの段階まで進行したかを表す商談ステータス値とを関連付けた商談履歴情報を蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している顧客を識別する顧客識別子を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる顧客識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出し、かつ抽出した商談履歴情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、同一物件に係る前記コンピュータを使用している顧客の商談ステータス値と他の顧客の商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項8記載のプログラム。 - 前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の売主若しくは貸主を識別する権利者識別子とを関連付けた権利者情報をも蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主を識別する権利者識別子を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる権利者識別子をキーとして前記データベースから権利者情報を抽出し、かつ抽出した権利者情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主の物件に関心を持っている顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項8記載のプログラム。 - 前記データベースに、物件を識別する物件識別子と、当該物件の属性に関する属性値とを関連付けた物件情報をも蓄積しており、
前記受信部が、前記コンピュータを使用している売主若しくは貸主または顧客によって入力された、物件の属性値に対する検索条件を含む閲覧要求を受信し、
前記閲覧情報生成部が、前記閲覧要求に含まれる検索条件をキーとして前記データベースから物件情報を抽出し、かつ抽出した物件情報に含まれる物件識別子をキーとして前記データベースから商談履歴情報を抽出して、検索条件に適合する物件の属性値と、当該物件に係る商談ステータス値とをともに前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項8記載のプログラム。 - 前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談段階が最も進行している顧客の商談ステータス値を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項8、9、10または11記載のプログラム。 - 前記複数の商談段階には、少なくとも、物件を実際に内覧するより前の段階と、物件を実際に内覧した以降の段階とが存在している
ことを特徴とする請求項8、9、10、11または12記載のプログラム。 - 前記閲覧情報生成部が、同一物件について複数の顧客の商談履歴情報を抽出した場合において、少なくとも、商談ステータス値が物件を実際に内覧した以降の段階に進行している顧客の数を計数した上、その数を前記コンピュータの画面に表示させるための閲覧情報を生成する
ことを特徴とする請求項13記載のプログラム。
Priority Applications (1)
Application Number | Priority Date | Filing Date | Title |
---|---|---|---|
JP2006268690A JP2008090464A (ja) | 2006-09-29 | 2006-09-29 | 取引支援システム及びそのプログラム |
Applications Claiming Priority (1)
Application Number | Priority Date | Filing Date | Title |
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JP2006268690A JP2008090464A (ja) | 2006-09-29 | 2006-09-29 | 取引支援システム及びそのプログラム |
Publications (1)
Publication Number | Publication Date |
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Family Applications (1)
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JP2006268690A Pending JP2008090464A (ja) | 2006-09-29 | 2006-09-29 | 取引支援システム及びそのプログラム |
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Publication number | Priority date | Publication date | Assignee | Title |
---|---|---|---|---|
JP2011008366A (ja) * | 2009-06-24 | 2011-01-13 | Next:Kk | 物件情報提供システム |
WO2016081446A1 (en) * | 2014-11-17 | 2016-05-26 | Bellaruby, Llc | Provisioning an interactive and integrated lender-real estate service via a network |
JP2020013215A (ja) * | 2018-07-13 | 2020-01-23 | 株式会社Lifull | 物件情報提示装置、物件情報提示プログラム、物件情報提示方法、及び情報提供システム |
JP7307300B1 (ja) | 2022-06-02 | 2023-07-12 | 株式会社インプライ | 商談状況管理装置及びプログラム |
-
2006
- 2006-09-29 JP JP2006268690A patent/JP2008090464A/ja active Pending
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