JP2008040663A - 形状に基づく土地の評価システム、評価方法、および評価プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】土地を形状に基づいて評価する際に、客観的、迅速且つ正当に評価できる評価技術を提供する。
【解決手段】評価対象とする土地を近似した多角形で形成される対象図形を入力する所在・図面入力部１１と、対象図形内に含まれる内部最大矩形を検出する内部最大矩形検出手段を有する形状減価率判断部１５と、内部最大矩形に基づいて土地の評価を行う評価手段である形状減価率計算部１６と、形状減価率に基づいて対象土地を評価する評価部１０とを備えている。内部最大矩形検出手段は、対象図形内の注目点を中心とし対象図形の外周縁と少なくとも２点で交差する円を形成し、この２つの交点を頂点とし、且つ円の円周上に全ての頂点を有する矩形を形成し、注目点を移動させ、且つ直径を変えて矩形を複数形成し、得られた複数の矩形のうち、面積が最大となる矩形を内部最大矩形として検出する。
【選択図】図１

Description

本発明は、形状に基づく土地の評価技術に係り、特に宅地の評価に好適な評価技術に関する。

土地、特に宅地は、形状によって評価される。すなわち、宅地は、形状が悪いと利用価値が一般に低下する。従って、面積が同じ宅地であっても不整形地は整形地に比べて価格が安くなる。

このため、不整形地の価格を求めるとき、形状が不良であることによる利用阻害の程度を考察することが重要となるが、その程度の判定が難しい。

従来、不動産取引の現場では、土地を形状に基づいて評価する際に、経験則や勘などの主観的な判断によって評価していた。
特開平７−５６８８９号公報

しかしながら、従来は、評価者が経験則や勘などの主観的な判断によって土地の形状に基づいて評価していたため、土地を必ずしも正当に評価できないおそれがあった。

本発明の目的は、土地を形状に基づいて評価する際に、客観的且つ正当に評価できる技術を提供することにある。

本発明は上記課題を解決するために、以下の手段を採用した。すなわち、本発明は、
評価対象とする土地の形状に近似した多角形の入力を受ける入力手段と、
前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出する内部最大矩形検出手段と、
前記内部最大矩形の形状と、前記多角形における前記内部最大矩形を除いた部分の形状とに基づいて、前記土地の評価を行う評価手段とを備え、
前記内部最大矩形検出手段は、前記多角形内に第１の注目点を設定し、
前記第１の注目点を対角線の交点とする矩形で、前記多角形内に収まる最大の矩形を第１の矩形として設定し、
前記第１の注目点の周囲の複数点をそれぞれ第２の注目点に設定し、
前記第２の注目点を対角線の交点とする矩形で、前記多角形内に収まる最大の矩形をそれぞれ第２の矩形として設定し、
前記第１の矩形の面積が前記第２の矩形の面積より大きい場合に、前記第１の矩形を前記内部最大矩形として検出する検出手段を有することを特徴とする。

本発明では、評価対象となる土地の中に取り得る内部最大矩形を、客観的且つ正確に検出できる。また、この内部最大矩形と、内部最大矩形を除いた部分の形状に基づいて土地を評価をするので、土地をその形状に応じて客観的、且つ正当に評価できる。

ここで、前記複数の第２の矩形のうち何れかの面積が、前記第１の矩形の面積以上である場合に、前記何れかの第２の矩形を新たな第１の矩形として設定し、
前記何れかの第２の矩形に対応する前記第２の注目点を新たな第１の注目点として設定
し、
前記新たな第１の注目点の周囲の複数点を新たな第２の注目点として、前記検出手段による検出を実行する制御手段を、更に備えることができる。

また、本発明は、
評価対象とする土地の形状に近似した多角形の入力を受ける入力手段と、
前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出する内部最大矩形検出手段と、
前記内部最大矩形の形状と、前記多角形における前記内部最大矩形を除いた部分の形状とに基づいて、前記土地の評価を行う評価手段とを備え、
前記内部最大矩形検出手段は、前記多角形内に注目点を設定し、前記注目点を中心とし前記多角形の外周縁と少なくとも２点で交差する円周を有する円を形成し、前記多角形の外周縁と前記円の円周との交点のうち２つの交点の組み合わせを抽出し、前記各組み合わせに含まれる前記２つの交点を頂点とし、且つ前記円の円周上に全ての頂点を有する矩形を形成する処理を、前記円の直径を変えると共に、前記注目点を移動させて実行することにより複数の前記矩形を取得し、前記複数の前記矩形のうち最大の面積を有する前記矩形を前記内部最大矩形として検出することを特徴とする。

ここで、前記注目点に隣接する格子点をそれぞれ候補注目点に設定する手段と、
前記それぞれの候補注目点について前記内部最大矩形による検出を実行することにより、
前記候補注目点において、それぞれ第２の内部最大矩形を算出させる手段と、
前記それぞれの第２の内部最大矩形の何れかの面積が、前記注目点における前記内部最大矩形の面積より大きい場合に、前記第２の内部最大矩形のうちの最大の面積を形成する前記候補注目点を新たな注目点として設定すると共に、
前記新たな注目点における前記内部最大矩形の面積を記憶する手段と、
前記それぞれの第２の内部最大矩形の何れかの面積が、前記注目点における前記内部最大矩形の面積より大きくない場合に、前記注目点における前記内部最大矩形を確定する手段とを、更に備えることができる。

また、互いに隣接する２個以上の前記格子点で、最大の面積を有する前記矩形が得られた場合は、前記互いに隣接する２個以上の前記格子点の中間点に前記注目点を移動して、前記処理を実行することにより得られた前記矩形を、前記内部最大矩形とすることができる。

また、互いに隣接していない２個以上の前記格子点で、最大の面積を有する前記矩形が得られた場合は、前記互いに隣接していない２個以上の前記格子点で得られた前記矩形を、前記内部最大矩形とすることができる。

また、前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記土地に接する道路との関係に基づいて評価することができる。

また、前記多角形が凹部を有する場合は、前記多角形を前記凹部の側方における突出部分を含む所定の領域と、前記所定の領域を除いた領域とに区分し、
前記所定の領域内と、前記所定の領域を除いた領域内とで、それぞれ別個に前記注目点を移動し、
前記所定の領域内で前記注目点を移動することにより得られた前記矩形のうち、最大の面積を有する前記矩形と、前記所定の領域を除いた領域内で前記注目点を移動することにより得られた最大の面積を有する前記矩形とを比較し、面積が大きい方の前記矩形を前記内部最大矩形とすることができる。

また、前記内部最大矩形の面積が所定値より小さい場合には、前記内部最大矩形に相当する部分の評価を基準より低くすることができる。

また、前記内部最大矩形に相当する部分は、前記土地の間口、又は前記土地が接する道路との位置関係に基づいて評価することができる。

また、前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記内部最大矩形に対する位置関係、方位、又は前記土地が接する道路からの距離に基づいて評価することができる。

また、前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記内部最大矩形の各辺を延長した直線で前記内部最大矩形を除いた部分を仕切り、前記仕切られた各部分を前記道路側に位置する前方残地と、前記道路の反対側に位置する後方残地と、前記前方残地と前記後方残地との間に位置する中間残地とに分けて評価することができる。

また、前記中間残地は、前記中間残地が前記前方残地又は前記道路と接している場合は、一点で接触している場合を除いて、前記前方残地と同様に評価することができる。

また、本発明は、コンピュータが以上のような処理を実行する方法であってもよい。また、本発明は、コンピュータに、以上の機能を提供させるプログラムであってよい。また、本発明は、そのようなプログラムを記録したコンピュータが読み取り可能な記録媒体であってもよい。

ここで、コンピュータが読み取り可能な記録媒体とは、データやプログラム等の情報を電気的、磁気的、光学的、機械的、または化学的作用によって蓄積し、コンピュータから読み取ることができる記録媒体をいう。このような記録媒体のうちコンピュータから取り外し可能なものとしては、例えばフレキシブルディスク、光磁気ディスク、CD-ROM、CD-R/W、DVD、DAT、８mmテープ、メモリカード等がある。

また、コンピュータに固定された記録媒体としてハードディスクやＲＯＭ（リードオンリーメモリ）等がある。

本発明によれば、評価対象となる土地内に取り得る内部最大矩形を自動的に、且つ正確に検出し、この内部最大矩形及び内部最大矩形を除いた部分の形状に基づいて、土地を評価するので、土地を客観的且つ正当に評価できる。

以下、図面を参照して本発明を実施するための最良の形態（以下、実施形態という）に係る形状に基づく土地の評価システムについて説明する。以下の実施形態の構成は例示であり、本発明は実施形態の構成に限定されない。

〈第１の実施の形態〉
図１は、本発明の第１の実施の形態に係る形状に基づく土地の評価システム１を示す。この形状に基づく土地の評価システム１は、典型的には、インターネットなどのネットワーク上のサーバに構築されるデータベースと、ネットワークを介してデータベースにアクセスし、情報処理を実施する端末、及び端末上のプログラムにより構成される。

また、図１においては、図面の左側に示した所在・図面入力部１１から計算結果表示部
１７までが端末上に構築されている。一方、図面の右側に示した地図情報データベース１８及び形状減価率テーブル記憶部１９は、サーバ上に構築されている。サーバと端末はネットワーク２０を介して接続されている。

なお、端末上には、ブラウザと呼ばれるサーバへのアクセスプログラムが搭載されている。また、情報処理を実行するプログラム、例えば形状減価率判断部１５などをサーバ側に設けることもできる。

この形状に基づく土地の評価システム１は、評価対象となる宅地などの土地の所在、宅地の地図などの入力を受ける所在・図面入力部１１と、地図及び図面などを表示する地図・図面表示部１２と、土地の形状に近似した多角形の入力を受ける対象図形入力・制御部１３と、対象図形を表示する対象図形表示部１４とを備えている。

また、この形状に基づく土地の評価システム１は、土地の形状に基づいて土地の評価の基準となる減価率を判断する形状減価率判断部１５と、各部の形状減価率に基づいて土地全体の減価率を計算する形状減価率計算部１６と、計算結果を表示する計算結果表示部１７と、形状減価率計算部１６で計算された減価率に基づいて土地の評価を行う評価部１０とを備えている。

更に、この土地の形状に基づく評価システム１は、地図情報を記憶する地図情報データベース１８と、形状毎に設定された減価率を記憶する形状減価率テーブル記憶部１９とを備えている。

次に、上記各構成要素について説明する。所在・図面入力部１１は、評価対象となる土地（以下、対象地と呼ぶ）の住所（所在）の入力を受ける。これにより、入力された住所に対応する地図を地図情報データベース１８に要求する。

また、所在・図面入力部１１は、対象地の公図、地積測量図、実測図などの図面が、イメージスキャナ等の読取装置で読み取られ、これをデジタルデータ化する。

地図・図面表示部１２は、端末上にＧＩＳ（Geographical Information System、地理
情報システム）による地図またはデジタルデータ化した図面の画像を表示する。

対象図形入力・制御部１３は、ユーザによって対象地の形状に近似したポリゴン（polygon）の描画が入力された際に、この描画の入力を受ける。

また、システム内に予めポリゴンが用意され、これらのポリゴンのうちユーザによって検索されたものの入力を受ける。更に、検索されたポリゴンの形状を変形するユーザの操作の入力を受けることもできる。

なお、ポリゴンとは、多角形、すなわち有限個の線分によって囲まれた平面の一部分であるが、データとしては頂点の座標値で構成する。

対象図形表示部１４は、対象図形入力・制御部１３で入力を受けたポリゴンを表示する。形状減価率判断部１５は、図２に示すように、対象図形の形状を認識する形状認識部２１と、対象図形内に取り得る面積が最大の矩形（以下、内部最大矩形と呼ぶ）を検出する内部最大矩形検出部２２と、対象図形を複数の領域に区分する領域設定部２３と、上記で区分された各領域に所定の減価率を設定する減価率設定部２４とを有している。なお、減価率とは、評価の基準価格に対する減価の割合をいう。

形状認識部２１は、対象形状入力・制御部１３で入力されたポリゴンの形状を基に対象図形の形状認識を実行する。

内部最大矩形検出部２２は、形状認識された対象図形内に取り得る面積が最大の矩形である内部最大矩形３４（図２５参照）を検出する。

領域設定部２３は、上記で検出された内部最大矩形３４と、その周囲の部分に、形状減価の判断の基礎となる複数の領域ｄ０〜ｄ８（図２５参照）を形成する。

減価率設定部２４は、上記内部最大矩形からなる領域ｄ８と、これ以外の各領域ｄ０〜ｄ７について、その形状及び位置に応じて適用すべき減価率を設定する。

例えば、内部最大矩形からなる領域ｄ８の間口に対する奥行きの比率が、所定値以上の場合には、この領域ｄ８の減価率を基準の減価率より高く（減価の程度を大きく）するように設定できる。

また、内部最大矩形からなる領域ｄ８以外の領域ｄ０〜ｄ７の減価率を、領域ｄ８の減価率より高くするように設定できる。また、領域ｄ０〜ｄ７と道路との距離が長いほど、その領域ｄ０〜ｄ７の減価率を高くするように設定できる。

また、図１の形状減価率計算部１６は、形状減価率判断部１５で設定された各領域ｄ０〜ｄ８の面積に、それぞれ減価率を乗じて合計する。そして、この合計値を対象図形全体の面積で除して、対象図形全体の形状減価率を計算する。

評価部１０は、形状減価率計算部１６で計算された形状減価率に基づいて、対象土地の評価を行う。

計算結果表示部１７は、形状減価率計算部１６による計算結果を表示する。地図情報データベース１８は、ＧＩＳによって管理される地図情報を表示するためのデータなどを記憶する。また、形状減価率テーブル記憶部１９は、形状減価率判断部１５の領域設定部２３で設定された各領域ｄ０〜ｄ８と、減価率との関係を示すデータなどを記憶する。

各領域ｄ０〜ｄ８と減価率との関係としては、例えば、領域ｄ０の減価率を基準値の１１０％、領域ｄ１〜ｄ３の減価率を基準値の１０８％、領域ｄ４の減価率を基準値の１２０％、領域ｄ５〜ｄ７の減価率を基準値の１０３％のように設定できる。

＜処理フロー＞
図３は、この形状に基づく土地の評価システム１の処理フローを示す。上述のように、この処理フローは、コンピュータプログラムとして実現される。

この処理では、先ず、評価の対象となる土地に近似した対象図形の入力を受ける（Ｓ１）。次に、対象図形内に取り得る矩形のうち、面積が最大の矩形（内部最大矩形）を検出する（Ｓ２）。内部最大矩形の検出方法については、後述する。

次に、対象図形のうち、内部最大矩形と、内部最大矩形を除く部分（以下、残地と呼ぶ）に、それぞれ異なる減価率を適用する（Ｓ３）。

次に、内部最大矩形と、内部最大矩形を除く部分に適用された減価率を参照して、形状に基づく土地の評価を行う（Ｓ４）。これにより、処理が終了する。

〈内部最大矩形の検出方法〉
次に、対象図形内に取り得る内部最大矩形の検出方法について説明する。ここでは、内部最大矩形の位置及び面積を、土地の評価に有効と認められる程度に正確に把握する必要がある。なお、矩形とは、正方形又は長方形をいうものとする。

本実施形態では、まず、図４に示すように、ＸＹ座標上に格子平面３０と、評価の対象となる対象土地の形状に近似した対象図形３１とを形成する。対象図形３１は、ポリゴン（多角形）で表示する。

対象図形３１の各頂点３１ａは、格子平面３０の格子点３０ａ上に置くものとする。ここでは、説明を簡単にするため、対象図形３１を四角形とした場合について説明するが、本発明は、対象図形が三角形又は五角形以上の場合にも適用できる。

対象図形３１は、格子平面３０と評価対象地の地図や図面とをコンピュータのディスプレイに重ねて表示し、マウスやタッチペンその他のポインティングデバイスを用いて、各頂点３１ａの位置（座標）を格子点３０ａ上で指定することにより入力できる。また、各頂点３１ａの位置座標を数値で入力することもできる。

次に、対象図形３１内に配置されている任意の格子点３０ａを注目点Ｐとして設定する。そして、この注目点Ｐを中心として、対象図形３１の内部に取り得る矩形（以下、注目点矩形と呼ぶ）のうち、面積が最大となる矩形（以下、注目点最大矩形と呼ぶ）を検出する。

そして、ここで検出された注目点最大矩形の位置（座標）と面積を記憶する。なお、注目点最大矩形の具体的な検出方法については、後述する。

次に、注目点Ｐとなり得る格子点３０ａ、すなわち、対象図形３１内にある格子点３０ａで、未だ注目点Ｐを設定したことのない格子点３０ａが他にあれば、注目点Ｐをその格子点３０ａ上に移動する。そして、移動後の注目点Ｐで、注目点最大矩形を検出する。

このようにして、対象図形３１内の全ての格子点３０ａ上、又は所定の方法で選択された一部の格子点３０ａ上に、注目点Ｐを移動して得られた注目点最大矩形の面積を比較し、面積が最大の注目点最大矩形を求める。この最大の面積を有する注目点最大矩形が、内部最大矩形となる。

〈内部最大矩形検出処理フロー〉
図５は、内部最大矩形検出処理のフローを示す。ここでは、先ず、ＸＹ座標上に格子平面と対象図形を形成する（Ｓ１１）。

次に、対象図形内の任意の格子点上に注目点を設定する（Ｓ１２）。次に、その注目点における注目点最大矩形を検出する（Ｓ１３）。次に、注目点を移動すべき格子点の有無を判断する（Ｓ１４）。

ステップ（Ｓ１４）では、対象図形内にある格子点で、未だ注目点を設定したことのない格子点が、他にあるか否かを検索する。

ステップ（Ｓ１４）で、注目点を移動すべき格子点（未だ注目点を設定したことのない格子点）が対象図形内に残っていると判断された場合は、次に注目点をその格子点に移動する（Ｓ１５）。続いて、ステップ（Ｓ１３）でその注目点における注目点最大矩形を検出する。

ステップ（Ｓ１４）で、注目点を移動すべき格子点がないと判断された場合は、次に、各注目点で得られた注目点最大矩形の面積を比較する。そして、最大の面積を有する注目点最大矩形を内部最大矩形として検出し、その位置及び面積を記憶する（Ｓ１６）。これにより、処理が終了する。

〈注目点最大矩形の検出方法〉
次に、注目点最大矩形の検出方法について説明する。ポリゴンで示される対象図形３１（図４参照）内の任意の位置に設定された注目点Ｐを中心として、ポリゴン内に矩形（注目点矩形）を形成する場合、多数の矩形を形成できる。

これらの多数の注目点矩形のうち、面積が最大となる矩形（注目点最大矩形）の輪郭線は、対象図形の輪郭線と接する。本実施形態では、この原理を用いて、注目点最大矩形を検出する。

すなわち、本実施形態では、まず、図６に示すように、対象図形３１内の任意の格子点３０ａ上に注目点Ｐを設定する。次に、この注目点Ｐを中心とし、対象図形３１内に収まる円３３を形成する。次に、円３３の半径Ｒを徐々に拡げていく。

そうすると、図７に示すように、円３３の半径Ｒが所定の値となったときに、円３３の円周３３ａと、対象図形３１の輪郭線である４辺３１ｂのうち、少なくとも一辺３１ｂとが、２個の交点Ｃ１，Ｃ２で交差する。

注目点Ｐの位置によっては、半径Ｒが更に大きくなると、円３３の円周３３ａと対象図形３１の複数の辺３１ｂとが、それぞれ２交点で交差する。

本実施形態では、対象図形３１が四角形のため、最大で円３３の円周３３ａと対象図形３１の四辺３１ｂとが交差し、８個の交点が形成される。対象図形３１がｎ角形の場合、交点は最大で２ｎ個形成される。

少なくとも２個の交点Ｃ１，Ｃ２が形成された時点で、図８に示すように、交点Ｃ１，Ｃ２を頂点とし、且つ円３３の円周３３ａ上に全ての頂点Ｃ１，Ｃ２，Ｔ１，Ｔ２を有する矩形３４を作成する。

なお、頂点（交点）Ｃ１，Ｃ２以外の頂点Ｔ１，Ｔ２は、それぞれ交点Ｃ１，Ｃ２と注目点Ｐとを通る直径線３５，３６と、円３３の円周３３ａとの交点のうち、交点Ｃ１，Ｃ２以外の交点である。すなわち、頂点Ｔ１，Ｔ２は、注目点Ｐに関して、交点Ｃ１，Ｃ２の対称点である。

このようにして、対象図形３１内に、注目点Ｐを中心とする注目点矩形３４を形成し、その面積と位置を記憶する。

次に、円３３の半径Ｒを所定寸法ずつ段階的に拡大していき、その都度、注目点矩形３４を形成する。そして、それ以前に作成した注目点矩形３４より面積の大きい注目点矩形３４が形成された場合は、この注目点矩形３４の位置と面積を、前に記憶した注目点矩形３４の位置と面積に変えて記憶する。

ただし、対象図形３１の輪郭線３１ｃより外側に突き出した注目点矩形３４は除外する。例えば、対象図形３１が凹多角形の場合には、注目点矩形３４が対象図形３１の輪郭線３１ｃより外側に突き出すことがある。

また、注目点Ｐが対象図形３１における輪郭線３１ｃの近傍に位置する場合にも、注目点矩形３４が対象図形３１の輪郭線３１ｃより外側に突き出すことがある。

対象図形３１の輪郭線３１ｃと円３３の円周３３ａとの交点の数がｍ個であり、且つ対称点Ｔ１，Ｔ２が対象図形３１の内部にあるときには、_mＣ₂個の注目点矩形３４が形成される。

この場合は、ｍ個の交点から２個の交点を選択する組み合わせを全て生成し、各組み合わせに含まれる２個の交点及びその対称点を頂点とする注目点矩形を形成する。これにより、複数の注目点矩形が形成される。

例えば、図９の例では、対象図形３１の輪郭線３１ｃである２つの辺３１ｂと、円３３の円周３３ａとの交点の数ｍが４個である。これらの交点をＣ１〜Ｃ４とする。また、交点Ｃ１〜Ｃ４の対称点Ｔ１〜Ｔ４が対象図形３１の内部にある。

この場合は、図１０（ａ）〜（ｆ）に示すように、注目点矩形３４が複数、本実施形態では６個形成される。この場合には、複数の注目点矩形３４の中で、最大の面積を有する注目点矩形３４を注目点最大矩形とし、その位置と面積を記憶する。

一方、図１１に示すように、対象図形３１の４個の頂点３１ａのうち、注目点Ｐから最も遠い位置にある頂点３１ａ（図１１では右上の頂点３１ａ）と、注目点Ｐとの距離が円３３の半径Ｒに一致したとき、対象図形３１は円３３の内部に包含される。

この場合は、円３３の円周３３ａと対象図形３１の辺３１ｂとの交点は形成されない。従って、この時点で、円３３の半径Ｒの拡大、及び注目点矩形の形成を停止する。

また、対象図形３１の形状、注目点Ｐの位置、円３３の半径Ｒによっては、例えば対象図形３１の４個の頂点３１ａのうち、注目点Ｐとの距離が近い方から１〜３個の頂点３１ａが円３３の内部に包含された場合などに、対称点である頂点Ｔ１，Ｔ２が対象図形３１の外側に出てしまうことがある。この場合には、半径Ｒの拡大、及び注目点矩形の形成を停止し、注目点を移動するなどの処理を行うことができる。これにより、処理速度を上げることができる。

このように、円３３の半径Ｒを所定の寸法ずつ段階的に拡げていき、各段階の半径Ｒで形成される注目点矩形３４の面積を比較して、最大の面積を有する注目点矩形３４を注目点最大矩形３４とすることができる。

そして、注目点最大矩形３４が得られた時点で注目点矩形の形成を停止し、注目点Ｐを別の格子点３０ａ上に移動する。次に、移動後の注目点Ｐにおける注目点最大矩形３４を検出する。なお、注目点Ｐの移動方法については、後述する。

上記と同様の処理を、注目点Ｐを移動すべき格子点３０ａがなくなるまで続け、最も面積の大きい注目点最大矩形３４を、対象図形３１における内部最大矩形とする。

〈注目点最大矩形検出処理フロー〉
図１２は、注目点最大矩形検出処理フローを示す。ここでは、先ず、注目点を中心とする円を対象図形内に形成する（Ｓ２１）。

次に、対象図形との交点が少なくとも２個できるまで、円の半径を所定寸法ずつ段階的
に拡大する（Ｓ２２）。次に、交点に対する対称点が、対象図形内にあるか否かを判断する（条件ａとする）（Ｓ２３）。

ステップ（Ｓ２３）で、条件ａを満たすと判断された場合は、次に、条件ａを満たす交点の数が２個以上あるか否かを判断する（Ｓ２４）。

ステップ（Ｓ２４）で、条件ａを満たす交点が２個以上あると判断された場合は、次に、条件ａを満たす交点群の中から２個の交点を選択する組み合わせを全て生成する（Ｓ２５）。

次に、２個の交点の組み合わせのうち、任意の組み合わせを構成する２個の交点と、この２個の交点に対する２個の対称点を頂点とする矩形を形成し、その面積及び位置を記憶する（Ｓ２６）。

次に、全ての組み合わせにおける２交点について、矩形の形成、その面積呼び位置の記憶が終了したか否かが判断される（Ｓ２７）。ここで、終了していないと判断された場合は、次に、ステップ（Ｓ２５）以降の処理が行われる。

また、ステップ（Ｓ２７）で終了したと判断された場合は、次に、円の半径が初期値から現在の値に至るまでに形成された注目点矩形のうち、面積が最大の注目点最大矩形を検出し、その面積及び位置を、前に記憶した面積及び位置に変えて記憶する（Ｓ２８）。

次に、円の半径をこれ以上拡げた場合、交点が形成されるか否かを判断する（Ｓ２９）。ここで、交点が形成されないと判断された場合は、処理を終了する。

また、ステップ（Ｓ２３）で、条件ａを満たさないと判断した場合は、その条件ａを満たさない交点を除外し（Ｓ３０）、続いてステップ（Ｓ２３）の処理が行われる。

また、ステップ（Ｓ２４）で、条件ａを満たす交点の数が２個未満であると判断された場合は、次に、円の半径を更に拡大し（Ｓ３１）、続いてステップ（Ｓ２３）以降の処理を続ける。

また、ステップ（Ｓ２９）で、円の半径を拡げた場合に、交点を生じると判断された場合は、次に、ステップ（Ｓ３１）で円の半径を拡げる処理を行い、続けてステップ（Ｓ２３）以降の処理を続ける。

このように、本発明では、対象図形３１内に取り得る面積が最大となる矩形である内部最大矩形を、客観的且つ正確に検出できる。

これに対して、従来は、オペレータなどが手作業で作図により内部最大矩形を求めていた。すなわち、従来は、図１３に示すように、対象図形３１の一辺３１ｂに垂線４０ａを立て、この垂線４０ａを一辺とし、且つ対象図形３１内に最大限取り得る幅Ｂと奥行Ｌを有する矩形４０を模索するという方法を行っていた。

この従来の方法では、対象図形３１の内部に作成できる矩形４０の四辺４０ａ〜４０ｄのうち、少なくとも一辺４０ｂは対象図形３１の辺３１ｂ上に配置される。しかし、真の内部最大矩形は、その頂点のみが対象図形３１と接する形で存在することがある。

例えば、図１３のように、対象図形３１が縦横比の大きい菱形の場合には、真の内部最大矩形３４は、対象図形３１の四辺３１ｂとそれぞれ一点で接触する頂点ａｂｃｄを有す
る矩形である。

しかし、従来の方法では、頂点ＡａＣｃ又は頂点ＡｂＣｄを有する長方形が、内部最大矩形４０として検出されるおそれがある。このように、人間の手作業あるいは目視によって、内部最大矩形を検出することは著しく困難である。これに対して、本発明では、自動的に、且つ正確に内部最大矩形３４を検出できる。

或いは、従来は、ある傾きの直線に平行な辺を有する対象図形内部の矩形で、最大のものを求め、次に、直線の傾きを僅かに変化させてから、同様の手順を繰り返すことによって、内部最大矩形を検出するという方法が提案されていた。

この方法では、例えば、図１３において、先ず直線Ｚに平行な辺を有する矩形で最大面積のものを求め、次いで、直線Ｚとは傾きが僅かに異なる直線Ｚ１に平行な辺を有する矩形で、最大面積のものを求め、同様の手順を繰り返す。

このように、基準となる直線の傾き或いは角度を僅かに変化させることによって、生成された矩形群の中から、面積が最大となる矩形を内部最大矩形とする。

しかし、この方法は、内部最大矩形を決定する過程で、膨大な数の矩形を生成して、面積を比較する作業が必要となり、必ずしも効率的ではない。これに対して、本発明では、比較的効率よく内部最大矩形を検出できる。効率的に内部最大矩形を求める方法については、後述する。

〈注目点の移動方法〉
次に、注目点Ｐの移動方法について説明する。注目点Ｐを格子点３０ａ上に移動する際に、注目点Ｐをランダムに移動すると、処理が面倒になる。そこで、本実施形態では、注目点Ｐを効率的に移動する方法を適用する。

注目点Ｐの移動は、例えば図１４（ａ）の左上隅の格子点３０ａから右下隅の格子点３０ａに向けてラスタ走査（平行な多数の水平線を辿る走査）を行い、対象図形３１内の全ての格子点３０ａを網羅する方法が考えられる。

しかし、この方法では、注目点Ｐを全ての格子点３０ａ上に移動する必要があるため、必ずしも効率的ではない。この方法では、対象図形３１が大きい場合などには、コンピュータの処理時間が長くなり、実用性の面で問題となるおそれがある。

そこで、本実施形態では、各格子点３０ａで得られる注目点最大矩形３４の面積に着目した。図１４（ａ）は、ＸＹ座標軸上の格子平面３０上に形成された対象図形３１を示す。図１４（ｂ）は、各格子点３０ａで得られた注目点最大矩形の面積（枠内の数字）を示す。

図１４（ｂ）に示すように、対象図形３１の周縁（輪郭線）３１ｃ付近の格子点３０ａで得られる注目点最大矩形の面積は小さい。また、対象図形３１の中央の格子点３０ａに向かうに従って、注目点最大矩形の面積が次第に大きくなる。

本実施形態の注目点Ｐの移動方法（以下、最大値追跡走査法と呼ぶ）は、上記原理を用いたものであり、次に説明するように、対象図形３１内に形成される内部最大矩形の中心点に、効率的に到達することができる。

図１５は、本発明の最大値追跡走査法を説明する図である。なお、図１５中の符号Ｐは
注目点、Ｐ０〜Ｐ７は注目点Ｐの周囲の格子点、ｉはＸ座標、ｊはＹ座標を示す。また、格子点Ｐ０〜Ｐ７は、注目点Ｐの近傍の格子点であり、これらを総称して「８近傍」と呼ぶ。

本発明の最大値追跡走査法では、まず任意の格子点上に設定した注目点Ｐにおける注目点最大矩形と、その周囲の格子点Ｐ０〜Ｐ７を中心として形成される矩形のうち、面積が最大となる矩形（以下、格子点最大矩形と呼ぶ）の面積をそれぞれ求める。

次に、上記で得られた８近傍の各格子点Ｐ０〜Ｐ７における格子点最大矩形の面積を比較し、格子点最大矩形の面積が最大となる格子点Ｐ０〜Ｐ７の何れかに、注目点Ｐを移動する。

そして、８近傍の各格子点Ｐ０〜Ｐ７の何れかに注目点Ｐを移動したときに得られる注目点最大矩形の面積が、移動する前の注目点最大矩形の面積よりも小さくなったときに、注目点Ｐの移動、すなわち、走査を終了する。走査が終了するまでに得られた注目点最大矩形のうち、最大の面積を有する注目点最大矩形が、内部最大矩形となる。

例えば、図１６に示すように、最初の注目点をＰ（２、１）に設定したとする。注目点Ｐ（２、１）における注目点最大矩形と、その８近傍の格子点における格子点最大矩形の面積を求める。本実施形態では、格子点Ｐ７（３、２）における面積１６が最も大きい。

そこで、注目点Ｐを格子点Ｐ７（３、２）に移動させる。そして、移動後の注目点Ｐ（３、２）における注目点最大矩形と、その８近傍の格子点Ｐ０〜Ｐ７における格子点最大矩形の面積を求める。そうすと、今度は格子点Ｐ７（４、３）における格子点最大矩形の面積が最も大きいので、この格子点Ｐ７（４、３）に注目点Ｐを移動させる。

このようにして、注目点Ｐを、格子点最大矩形の面積が大きくなる方の格子点に移動させていく。そうすると、注目点Ｐ（５、５）における注目点最大矩形の面積８０が、その８近傍の格子点Ｐ０〜Ｐ７における格子点最大矩形の面積よりも大きくなる。

従って、注目点Ｐ（５、５）が、この対象図形３１の内部で得られる内部最大矩形の中心となる。図１７は、注目点Ｐ（５、５）における内部最大矩形３４を示す。

一方、対象図形の形状によっては、格子点最大矩形の面積が最大となる格子点が複数存在し、しかもこれらの格子点で得られる格子点最大矩形の面積が、真の内部最大矩形の面積よりも小さくなることがある。

例えば、図１８（ａ）に示すように、横の格子点が６個、縦の格子点が５個の場合、２個の格子点Ｐ（３、３），Ｐ（４、３）における格子点最大矩形の面積１６が最大となる。

また、図１８（ｂ）に示すように、横の格子点が６個、縦の格子点が４個の場合は、４個の格子点Ｐ（３、２），Ｐ（４、２），Ｐ（３、３）、Ｐ（４、３）における格子点最大矩形の面積８が最大となる。

このように、８近傍の格子点Ｐ０〜Ｐ７の中に、注目点Ｐにおける注目点最大矩形の面積と同一で、且つ、その面積が注目点Ｐ及び８近傍の格子点Ｐ０〜Ｐ７中で最大になるときは、次のように処理する。

すなわち、注目点最大矩形の面積を計算する際に、面積が最大となる８近傍の各格子点
Ｐ０〜Ｐ７における座標値の平均値を算出する。

例えば、図１９（ａ）では、格子点最大矩形の面積が最大１６となる格子点が２個ある。これらの格子点Ｐ（３、３）及びＰ（４、３）の座標値の平均値は、（３．５、３）となる。

また、図１９（ｂ）では、格子点最大矩形の面積が最大値８となる格子点が４個ある。これらの格子点Ｐ（３、２）、Ｐ（３、３）、Ｐ（４、２）、Ｐ（４、３）の座標値の平均値は、（３．５、２．５）となる。

次に、上記で算出された座標値の平均値を有する位置座標に注目点Ｐを移動する。そして、この移動した注目点Ｐ（３．５、３）又はＰ（３．５、２．５）で、注目点最大矩形を算出する。これにより、より正確に内部最大矩形を検出できる。

但し、対象図形３１が線対称の場合、或いは極端な凹多角形の場合には、注目点Ｐにおける注目点最大矩形が最大とならず、８近傍の格子点Ｐ０〜Ｐ７のうち複数の格子点Ｐ０〜Ｐ７における格子点最大矩形の面積が最大となることがある。

このような場合は、格子点最大矩形の面積が最大となる複数の格子点の方向に走査方向を分岐する。そして、複数の走査経路で探索をする。

例えば、図２０（ａ）に示すように、注目点Ｐにおける注目点最大矩形の面積を７７、格子点Ｐ０（２、２）及びＰ４（３、２）における格子点最大矩形の面積を９９とする。

この場合は、図２０（ｂ）に示すように、注目点Ｐを面積が大きい方の格子点Ｐ０（方向Ａ）及び格子点Ｐ４（方向Ｂ）に移動する。

そして、注目点Ｐを格子点Ｐ０及びＰ４に移動した後、移動後のそれぞれの注目点Ｐにおける注目点最大矩形の面積を比較し、面積が大きい方の注目点最大矩形を内部最大矩形とする。

本発明では、注目点Ｐを内部最大矩形における中心方向に略直線的に移動できる。これに対して、従来のように、ラスタ走査によって全ての格子点に注目点を移動する方法では、面的な走査になるため走査範囲が広くなり、無駄な計算が多くなる。このため、対象図形が大きい場合にはコンピュータの処理時間が長くなる。

走査する範囲を何らかの方法で絞り込み、走査に費やす時間を短縮させるという対処も考えられるが、走査を始める時点では対象図形における内部最大矩形が得られる点は未知であり、絞り込む範囲が有効かどうかは予測の域を出ない。

これに対して、本発明の最大値追跡走査法の走査範囲の軌跡は、上記のように細い帯状になり、しかも注目点が内部最大矩形の得られる格子点の方向に進んで行くので、全ての格子点を調べる場合に比べて効率が高い。

特に、対象図形が大きいときにその効果が高い。また、凸多角形では内部最大矩形を得られる格子点が、対象図形の重心の近くにあることが多いため、最初の注目点を対象図形の重心付近に設定することにより、更に効率化を図ることができる。

また、図２１（ａ）に示すように、対象図形３１が、凹多角形その他の複雑な形状をしている場合は、図２１（ｂ）に示すように、対象図形３１を複数の三角形３７ａ〜３７ｃ
に分割する。そして、分割されたそれぞれの三角形３７ａ〜３７ｃの領域内に、ひとつずつ注目点Ｐを設定する。

次に、図２１（ｃ）に示すように、各三角形３７ａ〜３７ｃの領域内で、最大値追跡走査法によって走査を行い、対象図形３１内に取り得る内部最大矩形の候補４１，４２，４３を選び出す。

そして、図２１（ｄ）に示すように、上記で得られた３個の内部最大矩形候補４１，４２，４３のうち、面積が最大の内部最大矩形候補４２を内部最大矩形３４とする。

〈最大値追跡走査法による処理フロー〉
図２２は、上記最大値追跡走査法による処理フローを示す。ここでは、まず、対象図形内の任意の位置に注目点を設定する（Ｓ４１）。この際、対象図形の重心が対象図形内ある場合に、走査効率を上げるためには、最初の注目点を対象図形の重心付近に設定するのが好ましい。

次に、注目点とその８近傍の格子点との合計９点における注目点最大矩形及び格子点最大矩形を検出する（Ｓ４２）。次に、注目点における注目点最大矩形の面積が、８近傍の格子点における格子点最大矩形の面積より大きいか否かを判断する（Ｓ４３）。

ステップ４３で、注目点最大矩形の面積が、８近傍の格子点における格子点最大矩形の面積より大きいと判断された場合は、次に、８近傍の格子点中で、格子点最大矩形の面積が、注目点最大矩形の面積と同じになる格子点があるか否かを判断する（Ｓ４４）。

ステップ４４で、注目点最大矩形の面積と同じ面積となる格子点最大矩形を有する格子点が無いと判断された場合は、処理が終了する。

また、ステップ４３で、注目点最大矩形の面積が、８近傍の格子点における格子点最大矩形の面積より大きくないと判断された場合は、次に、８近傍の格子点における格子点最大矩形の中で、面積が最大となる格子点最大矩形が複数あるか否かを判断する（Ｓ４５）。

ステップ４５で、面積が最大となる格子点最大矩形が複数ないと判断された場合は、次に、８近傍の格子点中、格子点最大矩形の面積が最大となる格子点に注目点を移動する（Ｓ４６）。続いて、ステップ４２以降の処理を行う。

ステップ４５で、面積が最大となる格子点最大矩形が複数あると判断された場合は、次に、その複数の格子点の方に走査経路を分岐する（Ｓ４９）。続いて、ステップ４２以降の処理を行う。

また、ステップ４４で、注目点最大矩形の面積と同じ面積となる格子点最大矩形を有する格子点があると判断された場合は、次に、その複数の格子点における座標値の平均値を求め、その座標値に最終の注目点を移動する（Ｓ４７）。

次に、最終の注目点における注目点最大矩形を検出し、これを内部最大矩形とする（Ｓ４８）。 これにより、処理が終了する。

〈減価率の設定方法〉
対象地の内部最大矩形を検出した後、内部最大矩形とそれ以外の部分（以下、残地と呼ぶ）に対して、別個の減価率を設定する。そして、これらの減価率に基づいて対象地を評
価する。なお、減価率とは、評価対象地が減価要因を有する場合における、標準的な土地の価値に対する評価対象地の価値の割合である。

図２３に示すように、四角形ＡＢＣＤの対象図形３１における内部最大矩形（四角形ａｂｃｄ）３４に相当する部分は、宅地利用の本質を成す部分であるから基本的に減価は行わない。

但し、内部最大矩形３４の一辺の長さが短すぎる場合や、面積が小さすぎる場合など、建物の建築に不都合を生じる場合には減価の対象とする。なお、図２３中の符号３８は道路である。

また、対象図形３１から内部最大矩形３４を除いた残地（三角形ＡＤｄ，三角形ＡＢｂ，三角形Ｃｃｂ）は、建物の敷地として不都合を生じる場合が多く、利用効率が劣る部分であるから減価の対象とする。残地の減価率の設定方法については、後述する。

このように、対象図形３１の内部最大矩形３４と残地との減価率を変えることにより、ある形状の画地（同一目的で一体として利用される一筆又は二筆以上の土地）とその画地全体の減価率とが１対１で対応することになり、評価の客観化を図ることができる。

しかし、現実の不動産取引では、図２４（ａ），（ｂ）に示すように、同じ面積、同じ形状の対象図形３１を有する画地であっても、間口の長さや道路３８との接道形態、空地（くうち：敷地の中で建物が建っていない部分）の位置・方位等によって、形状減価の減価率が変わるという考え方がある。これは形状に関する画地条件が、他の画地条件と密接に関連し、影響を与えあうためと考えられる。

例えば、図２５に示すように、辺ＡＤが間口となる対象図形（四角形ＡＢＣＤ）３１の内部において、内部最大矩形（四角形ａbｃｄ）３４が得られたとき、内部最大矩形３４
の各辺ａｂ，ｂｃ，ｃｄ，ｄａを延長して得られた直線５０〜５３で、内部最大矩形３４の周囲に、８個の領域ｄ０〜ｄ７を形成する。内部最大矩形３４は、領域ｄ８とする。

また、内部最大矩形３４の周囲に生じる残地のうち、内部最大矩形３４からみて道路（接面道路）３８の反対側にある領域ｄ１，ｄ２，ｄ３を「後方残地」、道路３８側にある領域ｄ５，ｄ６，ｄ７を「前方残地」、後方残地ｄ１，ｄ２，ｄ３と前方残地ｄ５，ｄ６，ｄ７との間にある領域ｄ０，ｄ４を「中間残地」とする。

前方残地ｄ５〜ｄ７と後方残地ｄ１〜ｄ３とを比較した場合、前方残地ｄ５〜ｄ７は、道路３８に接続しているので、後方残地ｄ１〜ｄ３より利用効率が高いと考えられる。

そこで、前方残地ｄ５〜ｄ７よりも後方残地ｄ１〜ｄ３の方が、減価の程度が大きくなるように、前方残地ｄ５〜ｄ７及び後方残地ｄ１〜ｄ３のそれぞれの減価率を設定する。

中間残地ｄ０，ｄ４については、前方残地ｄ５〜ｄ７と接続しているとき（１点のみで接触しているときを除く）、または道路３８と接続している場合（１点のみで接触しているときを除く）には、前方残地ｄ５〜ｄ７の減価率を適用し、それ以外の場合には後方残地ｄ１〜ｄ３の減価率を適用する。

図２６は、中間残地ｄ０が、前方残地ｄ６と一点のみで接触している場合を示す。この場合は、中間残地ｄ０の減価率として後方残地ｄ３の減価率を適用する。

また、図２７は、中間残地ｄ４が、道路３８と接続している場合を示す。この場合は、
中間残地ｄ４の減価率として前方残地ｄ６の減価率を適用する。

図２８に示すように、中間残地ｄ０，ｄ４が前方残地ｄ５と接続しているかどうかは、内部最大矩形３４の両側の前方残地ｄ５又はｄ７のうち、少なくとも一方に対象図形３１の一部があるかどうかで判断する。

図２８の例では、内部最大矩形３４の前方残地ｄ７に対象図形３１の一部が存在するので、中間残地ｄ０は、前方残地ｄ７と接続していると判断する。

また、中間残地ｄ０，ｄ４が道路３８に接続しているかどうかは、内部最大矩形３４が開口ＤＡに接しているかどうかで判断する。

図２８の例では、内部最大矩形３４が、開口ＤＡに点ｄで接しているので、中間残地ｄ４は道路３８に接続していると判断する。

このような基準で判断することにより、残地ｄ０〜ｄ７を道路３８に接続している残地（以下、接続残地と呼ぶ）ｄ０，ｄ４，ｄ５，ｄ６，ｄ７と、道路３８に接続していない残地（以下、非接続残地と呼ぶ）ｄ１，ｄ２，ｄ３の２種類に区別できる。

そして、２種類の接続残地ｄ０，ｄ４，ｄ５，ｄ６，ｄ７と非接続残地ｄ１，ｄ２，ｄ３に、それぞれ別の減価率を設定する。これにより、同じ形状、同じ面積の画地であっても、間口ＤＡの長さや道路３８に対する接道形態、空地の位置などで減価率を変えることができる。これにより、上記の考え方と合致させることができる。

例えば、図２９（ａ）に示すように、道路３８に接続していない中間残地ｄ０，ｄ４は、後方残地ｄ５の減価率を適用する。また、図２９（ｂ），（ｃ）に示すように、道路３８に接続している中間残地ｄ０，ｄ４は、前方残地の減価率を適用する。

〈減価率設定処理フロー〉
図３０は、減価率設定処理フローを示す。ここでは、まず、対象図形の内部最大矩形における各辺を基準として複数個、四角形の場合は９個の領域を形成する（Ｓ５１）。

次に、残地がどの領域内にあるかを調べ、その残地の位置、方位などに応じた減価率を設定する（Ｓ５２）。次に、各残地の面積と各差率とをかけ、その合計値を対象図形３１全体の面積で割ることにより、対象地全体の減価率を算定する（Ｓ５３）。

〈中間残地の減価率設定処理フロー〉
図３１は、中間残地の減価率設定処理フローを示す。ここでは、まず、残地を前方残地、後方残地、中間残地に分ける（Ｓ６１）。

次に、前方残地、後方残地にそれぞれ別個の減価率を適用する（Ｓ６２）。次に、中間残地が前方残地に接続しているか否かを判断する（Ｓ６３）。

ステップ（Ｓ６３）で、中間残地が前方残地に接続していると判断された場合は、次に、中間残地に前方残地の減価率を適用する（Ｓ６４）。これにより、処理が終了する。

また、ステップ（Ｓ６３）で、中間残地が前方残地に接続していないと判断された場合は、次に、中間残地が道路に接続しているか否かを判断する（Ｓ６５）。

ステップ（Ｓ６５）で、中間残地が道路に接続していると判断された場合は、次に、ス
テップ（Ｓ６４）以降の処理を行う。

また、ステップ（Ｓ６５）で、中間残地が道路に接続していないと判断された場合は、次に、中間残地に後方残地の減価率を適用する（Ｓ６６）。これにより、処理が終了する。

〈空地の方位を形状減価に反映させる方法〉
空地（敷地内の、建物が建っていない部分）の方位を形状減価に反映させるため、図３２に示すように、内部最大矩形（四角形ａｂｃｄ）３４の中心Ｐからみた領域ｄ０〜ｄ７の方位を求める。そして、それぞれの領域ｄ０〜ｄ７にある残地について、その方位に応じた減価率を設定する。

本実施形態では、各領域ｄ０〜ｄ７の方位を次のように設定する。
領域ｄ０ の方位：内部最大矩形３４の中心Ｐから見た辺ａbの中点Ｑ１の方位
領域ｄ１ の方位：内部最大矩形３４の中心Ｐからみた頂点ｂの方位
領域ｄ２ の方位：内部最大矩形３４の中心Ｐからみた辺bｃの中点Ｑ２の方位
領域ｄ３ の方位：内部最大矩形３４の中心Ｐからみた頂点ｃの方位
領域ｄ４ の方位：内部最大矩形３４の中心Ｐからみた辺ｃｄの中点Ｑ３の方位
領域ｄ５ の方位：内部最大矩形３４の中心Ｐからみた頂点ｄの方位
領域ｄ６ の方位：内部最大矩形３４の中心Ｐからみた辺ｄaの中点Ｑ４の方位
領域ｄ７ の方位：内部最大矩形３４の中心からみた頂点ａの方位

〈接面道路からの奥行距離によって残地の減価率に差を設ける方法〉
また、本実施形態では、残地の道路からの距離によって残地の減価率を設定する。図３３に示すように、対象図形３１について、道路３８に近い部分と、道路から遠い部分（奥側）とを比較した場合、道路３８から遠い部分の方が利用効率は劣ると考えられる。図３３の例では、後方残地ｄ２の利用効率は、前方残地ｄ６の利用効率より劣る。

そこで、本実施形態では、残地ｄ０，ｄ２，ｄ６のうち、対象図形３１が面する道路（接面道路）３８から一定距離内にある部分の減価率と、一定距離を超える部分の減価率に差を設ける。

これにより、残地ｄ０，ｄ２，ｄ６の減価率について、道路３８からの奥行距離を反映させることができる。この場合、道路３８からの距離を２段階あるいはそれ以上の段階に区分し、各段階毎に減価率を変えることができる。

このように、本発明では、評価対象地を近似した多角形の対象図形３１内に取り得る内部最大矩形３４を、正確且つ迅速に検出できる。従って、内部最大矩形３４及び残地ｄ０〜ｄ７の形状などに基づいて、対象地の評価を客観的且つ正当に行うことができる。

〈第２の実施の形態〉
第１の実施形態では、対象図形３１内の注目点Ｐを中心として円３３を書き、円３３の半径Ｒを変えて形成された注目点矩形３４のうち、面積が最大の注目点矩形３４を内部最大矩形としたが、円３３を書くことなく、注目点を交点とする対角線を引き、この対角線に基づいて内部最大矩形を検出することもできる。

この場合は、対象図形（多角形）内に第１の注目点を設定し、この第１の注目点を対角線の交点とする矩形で、対象図形内に収まる最大の矩形を第１の矩形として設定する。

次に、第１の注目点の周囲の複数点をそれぞれ第２の注目点に設定し、これらの第２の
注目点を対角線の交点とする矩形で、対象図形内に収まる最大の矩形をそれぞれ第２の矩形として設定する。

次に、第１の矩形の面積が第２の矩形の面積より大きい場合に、第１の矩形を内部最大矩形として検出する。

また、複数の第２の矩形のうち何れかの面積が、第１の矩形の面積以上である場合に、何れかの第２の矩形を新たな第１の矩形として設定し、何れかの第２の矩形に対応する第２の注目点を新たな第１の注目点として設定する。

次に、新たな第１の注目点の周囲の複数点を新たな第２の注目点として、上記と同様な処理を行うことにより、内部最大矩形を検出できる。

本発明の実施形態に係る形状に基づく土地の評価システムの機能概要を示す図である。 本発明の実施形態に係る形状各差率判断部を示す図である。 本発明の実施形態に係る形状に基づく減価率を求める処理を示すフローチャートである。 本発明の実施形態に係る内部最大矩形を検出する方法を説明する図である。 本発明の実施形態に係る注目点最大矩形を検出する処理を示すフローチャートである。 本発明の実施形態に係る注目点最大矩形を検出する方法を説明する図であり、円の半径を拡大する状態を示す図である。 本発明の実施形態に係る注目点最大矩形を検出する方法を説明する図であり、円の円周と対象図形の輪郭線とが２点で交差する状態を示す図である。 本発明の実施形態に係る注目点最大矩形を検出する方法を説明する図であり、交点と対称点とを頂点とする矩形を示す図である。 本発明の実施形態に係る注目点最大矩形を検出する方法を説明する図であり、円の円周と対象図形の輪郭線とが複数の点で交差する状態を示す図である。 本発明の実施形態に係る注目点最大矩形を検出する方法を説明する図であり、同一の注目点を中心とする注目点最大矩形が複数形成される場合を示す図である。 本発明の実施形態に係る注目点最大矩形を検出する方法を説明する図であり、円が対象図形を包含する状態を示す図である。 本発明の実施形態に係るある注目点を中心とする注目点最大矩形を検出する処理を示すフローチャートである。 従来例に係る注目点最大矩形を検出する方法を説明する図である。 本発明の実施形態に係る注目点の移動方法を説明する図であり、各格子点に置ける格子点最大矩形の面積を示す図である。 本発明の実施形態に係る注目点の移動方法を説明する図であり、注目点及び８近傍の格子点の位置座標を示す図である。 本発明の実施形態に係る注目点の移動方法を説明する図であり、注目点の移動軌跡が帯状になることを説明する図である。 本発明の実施形態に係る内部最大矩形の一例を示す図である。 本発明の実施形態に係る注目点の移動方法を説明する図であり、面積が最大となる複数の格子点が隣接している場合の一例を説明する図である。 本発明の実施形態に係る注目点の移動方法を説明する図であり、面積が最大となる複数の格子点が隣接している場合の別の例を説明する図である。 本発明の実施形態に係る注目点の移動方法を説明する図であり、面積が最大となる複数の格子点が互いに離れている場合の一例を説明する図である。 本発明の実施形態に係る形状が複雑な対象図形の内部最大矩形を検出する方法を説明する図である。 本発明の実施形態に係る注目点の移動処理を示すフローチャートである。 本発明の実施形態に係る残地の減価率を求める方法を説明する図である。 本発明の実施形態に係る面積が同一で形状が異なる例を示す図である。 本発明の実施形態に係る残地の減価率を求める方法を説明する図であり、対象図形を９個の領域に区分した状態を示す図である。 本発明の実施形態に係る中間残地の減価率を求める方法を説明する図であり、中間残地の減価率に後方残地の減価率を適用する場合を示す図である。 本発明の実施形態に係る中間残地の減価率を求める方法を説明する図であり、中間残地の減価率に前方残地の減価率を適用する場合を示す図である。 本発明の実施形態に係る中間残地が道路に面している場合を示す図である。 本発明の実施形態に係る中間残地の減価率を求める方法を説明する図である。 本発明の実施形態に係る減価率の設定処理を示すフローチャートである。 本発明の実施形態に係る中間残地の減価率を求める処理を示すフローチャートである。 本発明の実施形態に係る方位による減価率を求める方法を説明する図である。 本発明の実施形態に係る中間残地の減価率を求める方法を説明する図であり、道路からの距離に応じて残地の減価率を求める方法を説明する図である。

符号の説明

１ 土地の評価システム
１０ 評価部
１１ 形状・図面入力部
１２ 図面表示部
１３ 対象図形入力・制御部
１４ 対象図形表示部
１５ 形状減価率判断部
１６ 形状減価率計算部
１７ 計算結果表示部
１８ 地図情報データベース
１９ 形状減価率テーブル記憶部
２０ ネットワーク
２１ 形状認識部
２２ 内部最大矩形検出部
２３ 領域設定部
２４ 減価率設定部
３０ 格子平面
３０ａ 格子点
３１ 対象図形
３１ａ 対象図形の頂点
３１ｂ 対象図形の一辺
３１ｃ 対象図形の輪郭線
３３ 円
３３ａ 円周
３４ 内部最大矩形（注目点矩形）
３５，３６ 直径線
３８ 道路
４０ 内部最大矩形
４０ａ 垂線
Ｐ 注目点
Ｐ０〜Ｐ７ 格子点
Ｔ１，Ｔ２ 頂点
ｄ０〜ｄ８ 領域

Claims (39)

1. 評価対象とする土地の形状に近似した多角形の入力を受ける入力手段と、
   前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出する内部最大矩形検出手段と、
   前記内部最大矩形の形状と、前記多角形における前記内部最大矩形を除いた部分の形状とに基づいて、前記土地の評価を行う評価手段とを備え、
   前記内部最大矩形検出手段は、前記多角形内に第１の注目点を設定し、
   前記第１の注目点を対角線の交点とする矩形で、前記多角形内に収まる最大の矩形を第１の矩形として設定し、
   前記第１の注目点の周囲の複数点をそれぞれ第２の注目点に設定し、
   前記第２の注目点を対角線の交点とする矩形で、前記多角形内に収まる最大の矩形をそれぞれ第２の矩形として設定し、
   前記第１の矩形の面積が前記第２の矩形の面積より大きい場合に、前記第１の矩形を前記内部最大矩形として検出する検出手段を有することを特徴とする形状に基づく土地の評価システム。
2. 前記複数の第２の矩形のうち何れかの面積が、前記第１の矩形の面積以上である場合に、前記何れかの第２の矩形を新たな第１の矩形として設定し、
   前記何れかの第２の矩形に対応する前記第２の注目点を新たな第１の注目点として設定し、
   前記新たな第１の注目点の周囲の複数点を新たな第２の注目点として、前記内部最大矩形検出手段による検出を実行する制御手段を、更に備えることを特徴とする請求項１に記載の形状に基づく土地の評価システム。
3. 評価対象とする土地の形状に近似した多角形の入力を受ける入力手段と、
   前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出する内部最大矩形検出手段と、
   前記内部最大矩形の形状と、前記多角形における前記内部最大矩形を除いた部分の形状とに基づいて、前記土地の評価を行う評価手段とを備え、
   前記内部最大矩形検出手段は、前記多角形内に注目点を設定し、前記注目点を中心とし前記多角形の外周縁と少なくとも２点で交差する円周を有する円を形成し、前記多角形の外周縁と前記円の円周との交点のうち２つの交点の組み合わせを抽出し、前記各組み合わせに含まれる前記２つの交点を頂点とし、且つ前記円の円周上に全ての頂点を有する矩形を形成する処理を、前記円の直径を変えると共に、前記注目点を移動させて実行することにより複数の前記矩形を取得し、前記複数の前記矩形のうち最大の面積を有する前記矩形を前記内部最大矩形として検出することを特徴とする形状に基づく土地の評価システム。
4. 前記注目点に隣接する格子点をそれぞれ候補注目点に設定する手段と、
   前記それぞれの候補注目点について前記内部最大矩形による検出を実行することにより、
   前記候補注目点において、それぞれ第２の内部最大矩形を算出させる手段と、
   前記それぞれの第２の内部最大矩形の何れかの面積が、前記注目点における前記内部最大矩形の面積より大きい場合に、前記第２の内部最大矩形のうちの最大の面積を形成する前記候補注目点を新たな注目点として設定すると共に、
   前記新たな注目点における前記内部最大矩形の面積を記憶する手段と、
   前記それぞれの第２の内部最大矩形の何れかの面積が、前記注目点における前記内部最大矩形の面積より大きくない場合に、前記注目点における前記内部最大矩形を確定する手段とを、更に備えることを特徴とする請求項３に記載の形状に基づく土地の評価システム。
5. 互いに隣接する２個以上の前記格子点で、最大の面積を有する前記矩形が得られた場合は、前記互いに隣接する２個以上の前記格子点の中間点に前記注目点を移動して、前記処理を実行することにより得られた前記矩形を、前記内部最大矩形とすることを特徴とする請求項４に記載の形状に基づく土地の評価システム。
6. 互いに隣接していない２個以上の前記格子点で、最大の面積を有する前記矩形が得られた場合は、前記互いに隣接していない２個以上の前記格子点で得られた前記矩形を、前記内部最大矩形とすることを特徴とする請求項４または５に記載の形状に基づく土地の評価システム。
7. 前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記土地に接する道路との関係に基づいて評価することを特徴とする請求項１から６の何れかに記載の形状に基づく土地の評価システム。
8. 前記多角形が凹部を有する場合は、前記多角形を前記凹部の側方における突出部分を含む所定の領域と、前記所定の領域を除いた領域とに区分し、
   前記所定の領域内と、前記所定の領域を除いた領域内とで、それぞれ別個に前記注目点を移動し、
   前記所定の領域内で前記注目点を移動することにより得られた前記矩形のうち、最大の面積を有する前記矩形と、前記所定の領域を除いた領域内で前記注目点を移動することにより得られた最大の面積を有する前記矩形とを比較し、面積が大きい方の前記矩形を前記内部最大矩形とすることを特徴とする請求項１から７の何れかに記載の形状に基づく土地の評価システム。
9. 前記内部最大矩形の面積が所定値より小さい場合には、前記内部最大矩形に相当する部分の評価を基準より低くすることを特徴とする請求項１から８の何れかに記載の形状に基づく土地の評価システム。
10. 前記内部最大矩形に相当する部分は、前記土地の間口、又は前記土地が接する道路との位置関係に基づいて評価することを特徴とする請求項１から９の何れかに記載の形状に基づく土地の評価システム。
11. 前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記内部最大矩形に対する位置関係、方位、又は前記土地が接する道路からの距離に基づいて評価することを特徴とする請求項１から１０の何れかに記載の形状に基づく土地の評価システム。
12. 前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記内部最大矩形の各辺を延長した直線で前記内部最大矩形を除いた部分を仕切り、前記仕切られた各部分を前記道路側に位置する前方残地と、前記道路の反対側に位置する後方残地と、前記前方残地と前記後方残地との間に位置する中間残地とに分けて評価することを特徴とする請求項１から１１の何れかに記載の形状に基づく土地の評価システム。
13. 前記中間残地は、前記中間残地が前記前方残地又は前記道路と接している場合は、一点で接触している場合を除いて、前記前方残地と同様に評価することを特徴とする請求項１２に記載の形状に基づく土地の評価システム。
14. コンピュータが、
    評価対象とする土地の形状に近似した多角形の入力を受けるステップと、
    前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出するステップ
    と、
    前記内部最大矩形の形状と、前記多角形における前記内部最大矩形を除いた部分の形状とに基づいて、前記土地の評価を行うステップとを実行し、
    前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出するステップは、前記多角形内に第１の注目点を設定し、
    前記第１の注目点と対角線の交点になる矩形で、前記多角形内に収まる最大の矩形を第１の矩形として設定し、
    前記第１の注目点の周囲の複数点をそれぞれ第２の注目点に設定し、
    前記第２の注目点を対角線の交点とする矩形で、前記多角形内に収まる最大の矩形をそれぞれ第２の矩形として設定し、
    前記第１の矩形の面積が前記第２の矩形の面積より大きい場合に、前記第１の矩形を前記内部最大矩形として検出するステップを実行することを特徴とする形状に基づく土地の評価方法。
15. 前記複数の第２の矩形のうち何れかの面積が、前記第１の矩形の面積以上である場合に、前記何れかの第２の矩形を新たな第１の矩形として設定し、
    前記何れかの第２の矩形に対応する前記第２の注目点を新たな第１の注目点として設定し、
    前記新たな第１の注目点の周囲の複数点を新たな第２の注目点として、前記検出手段による検出を実行するステップを、更に実行することを特徴とする請求項１４に記載の形状に基づく土地の評価方法。
16. コンピュータが、
    評価対象とする土地の形状に近似した多角形の入力を受けるステップと、
    前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出するステップと、
    前記内部最大矩形の形状と、前記多角形における前記内部最大矩形を除いた部分の形状とに基づいて、前記土地の評価を行うステップとを実行し、
    前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出するステップは、前記多角形内に注目点を設定し、前記注目点を中心とし前記多角形の外周縁と少なくとも２点で交差する円周を有する円を形成し、前記多角形の外周縁と前記円の円周との交点のうち２つの交点の組み合わせを抽出し、前記各組み合わせに含まれる前記２つの交点を頂点とし、且つ前記円の円周上に全ての頂点を有する矩形を形成する処理を、前記円の直径を変えると共に、前記注目点を移動させて実行することにより複数の前記矩形を取得し、前記複数の前記矩形のうち最大の面積を有する前記矩形を前記内部最大矩形として検出することを特徴とする形状に基づく土地の評価方法。
17. 前記注目点に隣接する格子点をそれぞれ候補注目点に設定するステップと、
    前記それぞれの候補注目点について前記内部最大矩形による検出を実行することにより、
    前記候補注目点において、それぞれ第２の内部最大矩形を算出させるステップと、
    前記それぞれの第２の内部最大矩形の何れかの面積が、前記注目点における前記内部最大矩形の面積より大きい場合に、前記第２の内部最大矩形のうちの最大の面積を形成する前記候補注目点を新たな注目点として設定すると共に、
    前記新たな注目点における前記内部最大矩形の面積を記憶するステップと、
    前記それぞれの第２の内部最大矩形の何れかの面積が、前記注目点における前記内部最大矩形の面積より大きくない場合に、前記注目点における前記内部最大矩形を確定するステップとを、更に実行することを特徴とする請求項１６に記載の形状に基づく土地の評価方法。
18. 互いに隣接する２個以上の前記格子点で、最大の面積を有する前記矩形が得られた場合は、前記互いに隣接する２個以上の前記格子点の中間点に前記注目点を移動して、前記処理を実行することにより得られた前記矩形を、前記内部最大矩形とすることを特徴とする請求項１７に記載の形状に基づく土地の評価方法。
19. 互いに隣接していない２個以上の前記格子点で、最大の面積を有する前記矩形が得られた場合は、前記互いに隣接していない２個以上の前記格子点で得られた前記矩形を、前記内部最大矩形とすることを特徴とする請求項１７または１８に記載の形状に基づく土地の評価方法。
20. 前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記土地に接する道路との関係に基づいて評価することを特徴とする請求項１４から１９の何れかに記載の形状に基づく土地の評価方法。
21. 前記多角形が凹部を有する場合は、前記多角形を前記凹部の側方における突出部分を含む所定の領域と、前記所定の領域を除いた領域とに区分し、
    前記所定の領域内と、前記所定の領域を除いた領域内とで、それぞれ別個に前記注目点を移動し、
    前記所定の領域内で前記注目点を移動することにより得られた前記矩形のうち、最大の面積を有する前記矩形と、前記所定の領域を除いた領域内で前記注目点を移動することにより得られた最大の面積を有する前記矩形とを比較し、面積が大きい方の前記矩形を前記内部最大矩形とすることを特徴とする請求項１４から２０の何れかに記載の形状に基づく土地の評価方法。
22. 前記内部最大矩形の面積が所定値より小さい場合には、前記内部最大矩形に相当する部分の評価を基準より低くすることを特徴とする請求項１４から２１の何れかに記載の形状に基づく土地の評価方法。
23. 前記内部最大矩形に相当する部分は、前記土地の間口、又は前記土地が接する道路との位置関係に基づいて評価することを特徴とする請求項１４から２３の何れかに記載の形状に基づく土地の評価方法。
24. 前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記内部最大矩形に対する位置関係、方位、又は前記土地が接する道路からの距離に基づいて評価することを特徴とする請求項１４から２３の何れかに記載の形状に基づく土地の評価方法。
25. 前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記内部最大矩形の各辺を延長した直線で前記内部最大矩形を除いた部分を仕切り、前記仕切られた各部分を前記道路側に位置する前方残地と、前記道路の反対側に位置する後方残地と、前記前方残地と前記後方残地との間に位置する中間残地とに分けて評価することを特徴とする請求項１４から２３の何れかに記載の形状に基づく土地の評価方法。
26. 前記中間残地は、前記中間残地が前記前方残地又は前記道路と接している場合は、一点で接触している場合を除いて、前記前方残地と同様に評価することを特徴とする請求項２５に記載の形状に基づく土地の評価方法。
27. コンピュータに、
    評価対象とする土地の形状に近似した多角形の入力を受けるステップと、
    前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出するステップと、
    前記内部最大矩形の形状と、前記多角形における前記内部最大矩形を除いた部分の形状とに基づいて、前記土地の評価を行うステップとを実行させ、
    前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出するステップは、前記多角形内に第１の注目点を設定し、
    前記第１の注目点と対角線の交点になる矩形で、前記多角形内に収まる最大の矩形を第１の矩形として設定し、
    前記第１の注目点の周囲の複数点をそれぞれ第２の注目点に設定し、
    前記第２の注目点を対角線の交点とする矩形で、前記多角形内に収まる最大の矩形をそれぞれ第２の矩形として設定し、
    前記第１の矩形の面積が前記第２の矩形の面積より大きい場合に、前記第１の矩形を前記内部最大矩形として検出するステップを実行させることを特徴とする形状に基づく土地の評価プログラム。
28. 前記複数の第２の矩形のうち何れかの面積が、前記第１の矩形の面積以上である場合に、前記何れかの第２の矩形を新たな第１の矩形として設定し、
    前記何れかの第２の矩形に対応する前記第２の注目点を新たな第１の注目点として設定し、
    前記新たな第１の注目点の周囲の複数点を新たな第２の注目点として、前記検出手段による検出を実行するステップを、更に実行させることを特徴とする請求項２７に記載の形状に基づく土地の評価プログラム。
29. コンピュータに、
    評価対象とする土地の形状に近似した多角形の入力を受けるステップと、
    前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出するステップと、
    前記内部最大矩形の形状と、前記多角形における前記内部最大矩形を除いた部分の形状とに基づいて、前記土地の評価を行うステップとを実行させ、
    前記多角形内に取り得る矩形のうち面積が最大となる内部最大矩形を検出するステップは、前記多角形内に注目点を設定し、前記注目点を中心とし前記多角形の外周縁と少なくとも２点で交差する円周を有する円を形成し、前記多角形の外周縁と前記円の円周との交点のうち２つの交点の組み合わせを抽出し、前記各組み合わせに含まれる前記２つの交点を頂点とし、且つ前記円の円周上に全ての頂点を有する矩形を形成する処理を、前記円の直径を変えると共に、前記注目点を移動させて実行することにより複数の前記矩形を取得し、前記複数の前記矩形のうち最大の面積を有する前記矩形を前記内部最大矩形として検出することを特徴とする形状に基づく土地の評価プログラム。
30. 前記注目点に隣接する格子点をそれぞれ候補注目点に設定するステップと、
    前記それぞれの候補注目点について前記内部最大矩形による検出を実行することにより、
    前記候補注目点において、それぞれ第２の内部最大矩形を算出させるステップと、
    前記それぞれの第２の内部最大矩形の何れかの面積が、前記注目点における前記内部最大矩形の面積より大きい場合に、前記第２の内部最大矩形のうちの最大の面積を形成する前記候補注目点を新たな注目点として設定すると共に、
    前記新たな注目点における前記内部最大矩形の面積を記憶するステップと、
    前記それぞれの第２の内部最大矩形の何れかの面積が、前記注目点における前記内部最大矩形の面積より大きくない場合に、前記注目点における前記内部最大矩形を確定するステップとを、更に実行させることを特徴とする請求項２９に記載の形状に基づく土地の評価プログラム。
31. 互いに隣接する２個以上の前記格子点で、最大の面積を有する前記矩形が得られた場合
    は、前記互いに隣接する２個以上の前記格子点の中間点に前記注目点を移動して、前記処理を実行することにより得られた前記矩形を、前記内部最大矩形とすることを特徴とする請求項３０に記載の形状に基づく土地の評価プログラム。
32. 互いに隣接していない２個以上の前記格子点で、最大の面積を有する前記矩形が得られた場合は、前記互いに隣接していない２個以上の前記格子点で得られた前記矩形を、前記内部最大矩形とすることを特徴とする請求項３０または３１に記載の形状に基づく土地の評価方法。
33. 前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記土地に接する道路との関係に基づいて評価することを特徴とする請求項２７から３２の何れかに記載の形状に基づく土地の評価プログラム。
34. 前記多角形が凹部を有する場合は、前記多角形を前記凹部の側方における突出部分を含む所定の領域と、前記所定の領域を除いた領域とに区分し、
    前記所定の領域内と、前記所定の領域を除いた領域内とで、それぞれ別個に前記注目点を移動し、
    前記所定の領域内で前記注目点を移動することにより得られた前記矩形のうち、最大の面積を有する前記矩形と、前記所定の領域を除いた領域内で前記注目点を移動することにより得られた最大の面積を有する前記矩形とを比較し、面積が大きい方の前記矩形を前記内部最大矩形とすることを特徴とする請求項２７から３３の何れかに記載の形状に基づく土地の評価プログラム。
35. 前記内部最大矩形の面積が所定値より小さい場合には、前記内部最大矩形に相当する部分の評価を基準より低くすることを特徴とする請求項２７から３４の何れかに記載の形状に基づく土地の評価プログラム。
36. 前記内部最大矩形に相当する部分は、前記土地の間口、又は前記土地が接する道路との位置関係に基づいて評価することを特徴とする請求項２７から３５の何れかに記載の形状に基づく土地の評価プログラム。
37. 前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記内部最大矩形に対する位置関係、方位、又は前記土地が接する道路からの距離に基づいて評価することを特徴とする請求項２７から３６の何れかに記載の形状に基づく土地の評価プログラム。
38. 前記多角形のうち前記内部最大矩形を除いた部分は、前記内部最大矩形の各辺を延長した直線で前記内部最大矩形を除いた部分を仕切り、前記仕切られた各部分を前記道路側に位置する前方残地と、前記道路の反対側に位置する後方残地と、前記前方残地と前記後方残地との間に位置する中間残地とに分けて評価することを特徴とする請求項２７から３６の何れかに記載の形状に基づく土地の評価プログラム。
39. 前記中間残地は、前記中間残地が前記前方残地又は前記道路と接している場合は、一点で接触している場合を除いて、前記前方残地と同様に評価することを特徴とする請求項３８に記載の形状に基づく土地の評価プログラム。

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