JP3590052B1 - 土地評価システム、土地評価方法、およびプログラム - Google Patents

土地評価システム、土地評価方法、およびプログラム Download PDF

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Abstract

【課題】土地の評価機能を提供するシステムにおいて、グラフィカルユーザインターフェースを通じて、土地を評価するための画地条件を把握し、簡易かつ客観的に土地評価を実行する。
【解決手段】土地を評価するシステムであり、評価対象の土地を含む地図データを表示する手段と、上記地図上で境界線により区分される土地に対して、その土地に接触する前面道路について路線価の対象区間を示す線要素を表示する手段と、上記線要素の選択を受ける手段と、所定の基準軸に対して、上記選択された線要素がなす角度と略同一の角度をなし上記前面道路との境界線に対応する辺を含む多角形を表示する手段と、上記多角形に対する図形編集操作を通じて上記土地を評価する評価属性を設定する手段と、上記評価属性に基づき基準の形状を有する土地に対する上記土地の評価パラメータを取得する取得手段と、所定の標準価格と上記評価パラメータとから上記土地の価格を算出する手段とを備える。
【選択図】図１

Description

本発明は、土地の評価技術に関する。
土地の評価には個別的要因(例えば、接道、方位、形状、間口、奥行などの画地条件)の比較が欠かせない。しかし、そのような画地条件を正確に認識し、客観的な評価を実施するためには経験と能力が必要であり、未経験者には土地の評価は困難であった。また、たとえ経験と能力があっても「普通」「やや劣る」「劣る」「相当に劣る」という比較の判断を多く含むため、評価の精度を要求される場合、例えば、金融機関の住宅ローン等における評価では、時間もかかる上に人による評価のばらつきの発生が問題であった。
そこで、近年、さまざまな土地の評価技術が提案されている。例えば、固定資産税評価のためのシステムが提案されている（特許文献１参照）。この先行技術では、固定資産税評価の特徴を考慮し、対象地が路線価を規定する前面道路に接する間口と奥行との関係から固定資産税を評価する技術が提案されている。
しかし、上記従来技術とは異なり、土地の評価額は、単純に路線価、間口および奥行だけから単純には決定できない。間口・奥行の他、例えば、土地の前面道路の方位、土地の形状、面積等の要素を考慮する必要がある。
特開２００２−２３６７３４号公報
上述した技術では、土地の評価を決定する評価属性を簡易に利用者に把握させ、簡易に入力させることはできなかった。
本発明の目的は、土地の評価機能を提供するシステムにおいて、グラフィカルユーザインターフェースを通じて、土地を評価するための評価属性を把握し、簡易かつ客観的に土地評価を実行できる技術を提供することにある。
本発明は上記課題を解決するために、以下の手段を採用した。すなわち、本発明は、土地を評価するシステムであり、評価対象の土地を含む地図データを表示する手段と、上記地図上で境界線により区分される土地に対して、その土地に接触する前面道路について路線価の対象区間を示す線要素を表示する手段と、上記線要素の選択を受ける手段と、所定の基準軸に対して、上記選択された線要素がなす角度と略同一の角度をなし上記前面道路との境界線に対応する、そのような辺を含む多角形を表示する手段と、上記多角形に対する図形編集操作を通じて上記土地を評価する評価属性を設定する手段と、上記評価属性に基づき所定の形状を有する標準的画地を基準に上記土地を評価する評価パラメータを取得する取得手段と、所定の標準的画地に対する価格と上記評価パラメータとから上記土地の価格を算出する手段とを備えるものである。
本土地評価システムは、路線価の対象区間を示す線要素と略同一の傾きの辺を有する多角形を表示し、その多角形に対する図形編集操作を通じて上記土地を評価する評価属性を設定するので、正確に評価属性を設定できる。したがって、その多角形に対応する土地を簡易かつ正確に評価できる。
好ましくは、上記評価属性は、上記土地に接触する上記前面道路以外の接道の有無、そ
の接道と上記前面道路との位置関係、またはその接道の数を含む接道条件であり、上記取得手段は、上記接道条件に対応して記憶された評価パラメータを参照するようにしてもよい。本土地評価システムによれば、図形編集操作を通じて接道の条件を簡易に設定できる。
好ましくは、上記接道条件は、上記前面道路の上記基準軸に対する角度条件または上記接道の上記基準軸に対する角度条件を含むようにしてもよい。また、好ましくは、上記接道条件は、上記前面道路と上記接道とのなす角を二等分する線分の上記基準軸に対する角度条件を含むようにしてもよい。本土地評価システムは、前面道路の角度条件、側道の角度条件、または、上記前面道路と上記接道とのなす角を二等分する線分の角度条件に基づき正確に土地を評価できる。
好ましくは、上記評価属性は、上記土地が本体部分とその本体部分から前面道路に至る通路部分とからなる土地であることを示す形状属性であってもよい。好ましくは、上記評価属性は、上記通路部分の長さと幅との関係を含むようにしてもよい。本土地評価システムによれば、本体部分とその本体部分から前面道路に至る通路部分とからなる土地を簡易に評価できる。
好ましくは、上記評価属性は、上記土地の面積に係る面積条件を含み、上記取得手段は、上記面積条件に対応して記憶された評価パラメータを参照するようにしてもよい。本土地評価システムによれば、単に、土地の形状あるいは接道の角度によって一律に評価パラメータを決定せず、面積に応じた設定とすることができる。
好ましくは、上記土地評価システムは、ネットワークに接続されたインターフェースを介して上記評価パラメータまたは上記算出された土地の価格をネットワーク上の利用者端末に提供する手段をさらに備えるようにしてもよい。
好ましくは、上記土地評価システムは、ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、上記地図データと上記路線価を定義する情報と上記地図データ上の土地に対する売買事例データとを参照する手段と、上記売買事例データに含まれる対象地の形状および方位を含む評価属性と取引価格とから標準的画地に対する標準価格を算出する手段をさらに備えるようにしてもよい。
好ましくは、上記土地評価システムは、上記土地の面積を参照する手段をさらに備え、上記多角形表示手段は、上記地図データ表示手段によって表示された地図上に上記土地の面積に対応する面積で上記多角形を表示し、上記評価属性設定手段は、上記多角形の面積を一定値に維持した状態で上記多角形に対する図形編集操作を実行するようにしてもよい。本土地評価システムによれば、土地の面積に対応する面積で多角形が表示され、その面積が一定値に維持されて上記多角形に対する図形編集操作が実行されるので、ユーザは、容易に土地評価属性を設定できる。
好ましくは、上記評価属性設定手段は、上記編集対象の多角形の一辺を地図上に固定する手段をさらに有するようにしてもよい。本土地評価システムによれば、図形編集操作において、多角形の一辺が地図上に固定されるので、設定すべき評価属性を順次限定していくことができる。
また、本発明は、コンピュータが以上のような処理を実行する方法であってもよい。また、本発明は、コンピュータに、以上の機能を提供させるプログラムであってよい。また、本発明は、そのようなプログラムを記録したコンピュータが読み取り可能な記録媒体であってもよい。
ここで、コンピュータが読み取り可能な記録媒体とは、データやプログラム等の情報を電気的、磁気的、光学的、機械的、または化学的作用によって蓄積し、コンピュータから読み取ることができる記録媒体をいう。このような記録媒体のうちコンピュータから取り外し可能なものとしては、例えばフレキシブルディスク、光磁気ディスク、CD-ROM、CD-R/W、DVD、DAT、８mmテープ、メモリカード等がある。
また、コンピュータに固定された記録媒体としてハードディスクやＲＯＭ（リードオンリーメモリ）等がある。
土地の評価機能を提供するシステムにおいて、グラフィカルユーザインターフェースを通じて、土地を評価するための評価属性を把握し、簡易かつ客観的に土地評価を実行できる。
以下、図面を参照して本発明を実施するための最良の形態（以下、実施形態という）に係る土地評価システムについて説明する。以下の実施形態の構成は例示であり、本発明は実施形態の構成に限定されない。図１から図１３は、ユーザが使用する端末上に表示される操作画面と操作例の概要を示す図であり、図１４は、土地評価システムを構成する画地条件計算プログラムの概略構成図であり、図１５は、画地条件計算プログラムの処理の構成を処理の流れに沿って示す図であり、図１６から図１９は、画地条件計算プログラムの処理を示すフローチャートである。
＜操作手順の概要＞
図１に、本実施形態に係る土地評価システムの機能概要を示す。この土地評価システムは、ＧＩＳ（Geographic Information System）と、ＧＩＳで表示される地図に対応して作
成された路線価情報を含むデータベースを利用し土地の評価を実行する。すなわち、本土地評価システムは、地図上に表示される路線価と、路線価が設定される道路（評価対象の土地に対して前面道路という）の方位と、その方位に基づく対象地の方位および形状から画地条件（本発明の評価属性に相当）を識別し、予めデータベースに用意された画地格差率および減価率を含むテーブルを参照して、対象地の画地条件格差率（本発明の評価パラメータに相当）を計算する。
図１の例では、利用者の端末に表示され、ユーザインターフェースを構成する対象地概要表示部１、地図・路線価表示部２、ポリゴン表示部５および計算結果表示部１０が示されている。
対象地概要表示部１には、評価対象の土地（以下、対象地ともいう）の所在・地番、面積等、対象地の概要が入力される。対象地の所在・地番に基づき、本土地評価システムは、その対象地を中心とした所定縮尺の地図と、その地図上の路線価と、路線価の適用範囲を示す矢線を表示する。
このうち、地図は、ＧＩＳにより表示される。また、矢線は、地図と同一の縮尺で路線価が設定される道路の区間に対応して予め作成され、地図と関連付けてデータベースに格納されている。また、路線価は、各矢線に関連付けてデータベースに格納されている。図１の地図・路線価表示部２には、対象地が角地に設定され、対象地が面する３６０Ｄおよび３５０Ｄの２つの路線価の前面道路が表示されている。ここで、路線価３６０Ｄは、単位面積当たりの価格３６０（単位千円）と、借地権割合Ｄを示す。借地権割合は相続税路線価の表示上では、Ａ９０％、Ｂ８０％、Ｃ７０％、Ｄ６０％、Ｅ５０％、Ｆ４０％、Ｇ
３０％と定められている。
本土地評価システムでは、利用者は端末上の操作部を介して対象地が面する路線（路線価を示す矢線）を選択する。ここで、操作部は、マウス等のポインティングデバイス、キーボード等である。路線価を示す矢線が選択されると、本土地評価システムは、端末上にポリゴン表示部５を表示させる。ポリゴン表示部５は、選択された矢線の傾き、すなわち、対象地の前面道路と略同一の傾きを有する直線を一辺とする多角形（例えば、矩形）を表示させる。
この多角形は、操作部によって変形可能である。利用者は、対象地の形状とポリゴン表示部５の多角形を照合する。そして、利用者は、操作部を操作してポリゴン表示部５の形状を対象地の方位・形状に近似させる。そして、利用者が土地評価の実行を指令すると、土地評価システムは、ポリゴン表示部５に表示された多角形の形状および前面道路の方位等を基に当該形状と方位とを有する土地の画地条件格差率および評価額を算出する。ここで、画地条件格差率は、標準的な形状と方位とを有する土地に対する、形状と方位に基づく対象地の評価額の換算率を示すパラメータである。図１では、計算結果表示部１０に、画地条件格差率および評価額が表示されている。なお、以下の実施形態では、格差率とともに減価率という用語も使用する。格差率が１を中心し増減を含むパラメータであるのに対し、減価率は、もっぱら減少分を表現するパラメータである。
本土地評価システムでは、対象地が面する前面道路および前面道路以外の側道の数、前面道路および側道の方位と位置関係により条件を区分して画地条件を設定し、画地条件格差率または減価率を格納しておく。そして、対象地がその画地条件に分類されるかを判定し、その対象地を評価する。以下、そのような対象地の分類手順の例を説明する。
図２に、前面道路の方位認識処理時の表示例(一方路の場合)を示す。一方路とは、対象地が単一の前面道路に面する場合の土地およびその路線をいう。図２の画面の構成は、図１と同様であるので、同一の構成要素については同一の符号を付してその説明を省略する。以下、同様である。
例えば、利用者が路線価を示す矢線をクリックし選択すると、本土地評価システムは、選択した路線価の矢線の角度を自動的に検出する。そして、ポリゴン表示部５にその矢線の角度と等しくなるように線分Ａを傾斜させ、その線分Ａを一辺とする標準的な形状のポリゴン(例えば、間口：奥行＝１：１.５の長方形)５０を表示する。この標準的な形状の
ポリゴン５０は、土地評価処理における標準的な画地に相当する。
さらに、本土地評価システムは、対象地に対応するポリゴン５０に隣接して側道候補Ｃ１、Ｃ２、およびＣ３を表示する。そして、土地評価システムは、利用者が側道候補Ｃ１−Ｃ３をクリックしない場合には、対象地は一方路であると認識する。そして、土地評価システムは、一方路の画地条件を格納したテーブルを参照し、その対象地に対する画地条件格差率を決定する。
図３に、一方路に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す。このテーブルは、ポリゴン表示部５に示される線分Ａ（前面道路に対応する辺）の角度条件に応じて画地条件格差率を格納している。このテーブルは、各行が１つの角度条件に対応しており、各行は、番号、角度のクラス、接道・方位の名称および接道・方位の格差率の各フィールドを有する。
ここで、番号は、このテーブル内で各行を識別する番号である。また、角度のクラスは、線分Ａの法線の角度（ただし、向きは、ポリゴン内部から外に向く方向に定義される）
を分類する角度範囲を示す情報である。また、本土地評価システムでは、角度は、北を原点に時計回りに規定する。
例えば、番号１の行では、角度のクラスは−２２．５度から２２．５度の範囲に設定されている。したがって、番号１の行は、ほぼ真北を含む４５度の角度範囲に法線ベクトルが存在する線分に相当する。この場合、具体的には、線分Ａが土地に対して北側に位置する前面道路との境界線に相当する。接道・方位の名称は、その角度のクラスを名称で示す情報である。例えば、番号１の場合に、一方路（北）が設定される。また、接道・方位の格差率のフィールドには、上記角度クラスに対応する画地条件の格差率が設定される。
なお、本実施形態の土地評価システムでは、角度は北から時計回りに規定され、３６０度で元に戻ることになる。例えば、４５度は北東、９０度は真東、１８０度は真南、２７０度は真西に前面道路が通っている状態を示す。本土地評価システムは、ポリゴン表示部５に設定されたポリゴンの線分Ａ（前面道路に対応する線分）の角度クラスから図３のテーブルを参照し、接道・方位の画地条件格差率を決定する。
図４に、角地の場合の方位認識処理時の表示例を示す。角地とは、対象地が２つの交差する前面道路に面する場合の土地をいう。
例えば、利用者がポリゴン表示部５に表示された対象地のポリゴンに隣接する道路の候補Ｂをクリックすると、側道候補Ｂが「側道」として設定される。そして、本土地評価システムは、路線価が設定された前面道路に対応する線分Ａと側道候補Ｂに挟まれた角度を求める。そして、土地評価システムは、その角度を二等分するベクトルＸ（ただし、向きは、ポリゴン内部から外に向く方向に定義される）を求める。そして、北を原点として、このベクトルＸの向く角度を中角と呼ぶ。
さらに、本土地評価システムは、利用者が他の側道候補をクリックしない場合には、対象地は角地であると認識し、角地のテーブルを参照して画地条件格差率を決定する。例えば、予め、中角の角度クラスと対象地の面積クラスの２個の説明変数の組み合わせからなる角地のテーブルを用意しておき、接道・方位の名称および格差率に結び付けておけばよい。
図５に、角地に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す。このテーブルは、ポリゴン表示部５に示される中角の角度Ｘの角度条件および対象地の面積に応じて画地条件格差率を格納している。このテーブルは、各行が１つの画地条件に対応しており、各行は、番号、中角の角度のクラス、面積クラス、接道・方位の名称および接道・方位の格差率の各フィールドを有する。
ここで、中角の角度のクラスとは、上述のように、角地において前面道路とその前面道路に交差する側道とのなす角を二等分するベクトルの角度をいう。角度は北を原点に時計回りに規定され、３６０度で元に戻ることになる。
また、面積クラスは対象地の面積を所定の範囲に分類するための情報である。図５の例では、面積のクラスは１００−１５０平方メートルの場合が示されているが、実際には、複数の面積クラスを有している。なお、面積は対象地概要入力部１において利用者により入力される。
このように、本テーブルは、角地における中角の角度と土地の面積クラスとに基づいて対象地の画地条件を分類し、接道・方位の格差率を決定する。中角の角度Ｘから番号が自動的に選択され、接道・方位の名称、およびその接道・方位の格差率が決定される。また、パラメータに面積クラスを用いることよって、大きな面積の画地の場合に角地の減価を
小さめにすることができ、取引の実体をシステムに反映できる。
図６に、二方路の場合の方位認識処理時の表示例を示す。二方路とは、並列する２つの前面道路に挟まれた土地およびその前面道路をいう。例えば、利用者がポリゴン表示部５に表示された対象地のポリゴンに隣接する側道候補のうち、前面道路に対応する線分Ａに並列する側道候補Ｃをクリックし「側道」に設定すると、ポリゴンは二方路に設定される。本土地評価システムは、利用者が他の側道候補をクリックしない場合には、対象地は二方路であると認識し、二方路のテーブルを参照し、画地条件評価率を決定する。例えば、利用者が予め、前面道路に対応する線分Ａの角度クラスと線分Ａに並列する線分Ｃの角度クラスという２個の説明変数を含む二方路のテーブルを用意しておき、接道・方位の名称および格差率に結び付けておけばよい。
このように、本テーブルは、二方路における２つの前面道路のなす角度の方向（中角の方向）と土地の面積クラスとに基づいて対象地の画地条件を分類し、接道・方位の格差率を決定する。
図７に、二方路に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す。このテーブルは、ポリゴン表示部５に示される線分Ａ（前面道路に対応する辺）および線分Ｃ（側道候補）の角度条件と対象地の面積とに応じて画地条件格差率を格納している。このテーブルは、各行が１つの画地条件に対応しており、各行は、番号、Ａの角度のクラス、Ｃの角度のクラス、面積クラス、接道・方位の名称および接道・方位の格差率の各フィールドを有する。
ここで、Ａの角度のクラスとは、前面道路に対応する線分Ａの法線ベクトル（ただし、向きは、ポリゴン内部から外に向く方向に定義される）の北を原点として時計回り方向を正とする角度をいう。
また、Ｃの角度のクラスとは、前面道路に対面する側道に対応する線分Ｃの法線ベクトル（ただし、向きは、ポリゴン内部から外に向く方向に定義される）の北を原点として時計回り方向を正とする角度をいう。
また、面積クラスは対象地の面積を所定の範囲に分類するための情報である。Ａの角度とＣの角度からテーブルの行番号が選択され、接道・方位の名称、およびその接道・方位の格差率が決定される。また、パラメータに面積クラスを用いることよって、大きな面積の画地の場合には、二方路による減価を小さめに設定することができ、取引の実体をシステムに反映できる。
＜ポリゴンの形状変形と間口・奥行・形状の認識＞
本土地評価システムは、ポリゴン表示部５に表示された対象地に対応するポリゴンの変形機能を提供する。利用者は、マウス等のポインティングデバイスを使用し、ポリゴンを形成する辺の角度および寸法を変更することができる。
図８に、ポリゴンの形状を変化させるオペレーション例を示す。以下、図８に示すオペレーションを操作モード１の形状変更という。この操作モードでは、対象地に隣接する側道候補および前面道路に対応する線分に丸印で示す支点が設定されている。利用者は、支点を中心に線分を回転させることができる（例えば、支点を中心に線分の端点をドラッグすればよい）。また、利用者は、支点をドラックさせることにより線分を移動できる。利用者は、このように支点を中心とする線分Ａ−Ｄの回転（角度変更）および線分Ａ−Ｄの移動により、対象地に対応するポリゴンの形状を変化させることができる。土地評価システムの図形描画プログラムは、利用者の操作に応じて、線分を回転または移動させればよい。
図９に、ポリゴンの形状を変化させる他のオペレーション例を示す。以下、図９に示すオペレーションを操作モード２の形状変更という。操作モード２では、支点がポリゴンの頂点に配置される。利用者は、ポインティングデバイスを使用し、ポリゴンの頂点の支点をドラッグすることで形状を変形させることができる。土地評価システムの図形描画プログラムは、支点がドラッグされた位置に当該ポリゴンの頂点を移動し、輪郭を設定すればよい。
図１０に、支点に対して側道候補に挟まれたポリゴンの幅と奥行を変化させるオペレーション例を示す。ポリゴン表示部５に表示されたポリゴン（対象地に相当する）に隣接する前面道路に相当する線分Ａと線分Ａに隣接しない側道候補の線分Ｃを図面中上下にドラックすると、対象地の奥行を変化させることができる。また、線分Ａに隣接する線分ＢおよびＤを図面中左右にドラックすると、対象地に相当ポリゴンの幅を変更できる。本土地評価システムは、このようなオペレーションによって決定された形状の間口：奥行の比率を測定し評点を算出する。
図１１に、形状減価率および間口・奥行減価率を設定したテーブルの例を示す。本土地評価システムは、図８から図１０に示したオペレーションにしたがって決定された形状に対して、図１１のテーブルを参照して減価率を決定する。減価率と格差率は、ともに標準形状の画地に対する当該画地の価格を算出するためのパラメータである。ただし、減価率が価格減少率を示す（例えば、減価率０．１とは、価格が１０％減少することを意味する）のに対して、格差率は、そのまま価格の換算率（例えば、格差率０．９とは、価格が１０％減少することを意味する）を示す。
このテーブルは、各行が１つの形状条件に相当する。このテーブルの各行は、形状番号、各線分の角度クラス、間口・奥行クラス、面積クラス、および形状減価率および間口奥行減価率を有する。
ここで、形状番号は、この表において各行を識別する番号である。各行が特定の形状条件に対応するため、この番号を形状番号と呼ぶ。また、各線分の角度クラスについては、本実施形態では、線分Ａ−Ｄの４つの線分について、各々の角度を有している。角度の定義は、図３で説明したものを同様である。また、本実施形態は、４つの線分Ａ−Ｄを有する四角形を想定して説明するが、三角形または五角形以上でも同様である。
また、間口・奥行比のクラスは、線分Ｂと線分Ｃに挟まれた線分Ａの長さを間口ＢＤとし、線分Ａの中点から線分Ｃの中点までを奥行ＡＣとし、ＢＤ：ＡＣの比率により分類するための情報である。このように、本土地評価システムは、土地の形状を線分Ａ−Ｄの角度と間口・奥行比により識別する。さらに、面積クラスは、土地を面積により分類するための情報である。形状の分類条件に面積クラスを用いることよって、大きな面積の画地の場合には、間口・奥行比による減価、あるいは、形状減価を小さめに設定することができ、取引の実体をシステムに反映できる。
本土地評価システムは、予め、線分Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄの角度クラス、[距離ＡＣ]：[距離
ＢＤ]の比率クラス、面積クラスの、６個の説明変数の組み合わせからなるテーブルを用
意しておき、形状減価率および間口：奥行比の減価率に結び付けておく。そして、図８−図１０に示したように、前面道路および側道候補の線分（Ａ−Ｄ等）を、支点を中心に回転させるか、支点をドラックさせることにより、６個のパラメータの組み合わせを確定する。そして、本土地評価システムは、その組み合わせの形状が分類される形状番号を選択し、形状減価率および間口：奥行比の減価率を決定する。
図１２にＬ字不整形の土地に対するオペレーションの例を示す。Ｌ字不整形の土地とは、土地の本体部分が通路を介して前面道路に接続される土地、いわゆる旗竿地をいう。本土地評価システムにおいては、土地がＬ字不整形の土地か否かが利用者から入力される。Ｌ字不整形の土地に対しては、上記で述べた画地条件格差率の算出手順とは異なる条件判断および減価率の設定がなされる。
本土地評価システムは、ポリゴン表示部５にＬ字不整形の土地を描画する場合には、有効宅地（本体部分）１００と通路部分１０１とによって土地を表示する。ユーザはポインティングデバイスを使用し、有効宅地の形状と面積および通路部分の幅と長さを変更できる。
図１３に、Ｌ字不整形の画地条件格差率を格納するテーブルの例を示す。このテーブルは、Ｌ字不整形の画地について、通路部分と有効宅地（正味宅地部分ともいう）とを分けて減価率を格納する。このテーブルは、通路部分の長さと幅との組み合わせに対して、通路部分および有効宅地の減価率を有している。そして、例えば、図１２において、通路部分の長さが１０メートルから１２メートルの範囲であり、通路部分の幅が２．５メートルから３メートルの範囲にあると仮定する。そうすると、図１３より（アンダーラインおよび○印箇所参照）、通路部分の減価率４０％、有効宅地の減価率１５％と算出される。そして、Ｌ字不整形の画地全体の減価率は、通路部分と有効宅地との面積によって重み平均した数１で算出される。
Figure 0003590052
＜機能構成＞
図１４に、本土地評価システムの概略構成図を示す。本土地評価システムは、対象地概要入力部１、地図・路線価表示部２、前面路線価選択部３、ポリゴン制御部４、ポリゴン表示部５、画地条件判断部６、画地条件格差率記憶部７、画地条件格差率計算部８、標準的画地の価格計算部９、計算結果表示部１０、地図情報データベース１１、路線価情報データベース１２、画地条件格差率テーブル記憶部１３、および公示地・基準地・売買事例データベース１４を有する。
本土地評価システムは、典型的には、インターネット等のネットワーク上のサーバに構築されるデータベースと、ネットワークを介してデータベースにアクセスし情報処理を実行する端末、および端末上のプログラムにより構成される。図１４においては、図面左部に示した対象地概要入力部１から計算結果表示部１０までが端末上にあるものと想定されている。また、図１４の右側に示される地図情報データベース１１から公示地・基準地・売買事例データベース１４がサーバに保持されるものと想定されている。そして、端末とサーバとがネットワークを介して接続される。このような構成において、サーバおよび端末はいずれもＣＰＵ、メモリ、ハードディスク、通信インターフェース等を有するコンピュータであり、その構成および作用は広く知られているので、その説明を省略する。
なお、端末上にはブラウザと呼ばれるサーバへのアクセスプログラムを搭載し、情報処理を実行するプログラム、例えば、画地条件判断部６、画地条件格差率計算部８、標準的
画地の価格計算部９等をサーバ側に設ける構成を採ることもできる。そのようなシステムでは、ＨＴＴＰ（HyperText Transfer Protocol）により、サーバ上のＨＴＭＬ（HyperText Markup Language）ファイルがサーバから端末に送信され、端末上に画面、図形等が表示される。また、ＣＧＩ（Common Gateway Interface）と呼ばれるインターフェースにより、端末がサーバ上のアプリケーションプログラムにアクセスする。このようなシステムでは、土地評価を実行するために端末上に専用のアプリケーションプログラムをインストールする必要はない。
ここで、対象地概要入力部１は、図１に示したように、対象地の所在、地番、面積等の情報を入力するために端末に表示される。地図・路線価表示部２は、端末上に、ＧＩＳによる地図と、その地図に対応する路線価情報（矢線と路線価）を表示する。
前面路線価選択部３は、利用者の操作を検出し、地図上の矢線を選択状態にする。ポリゴン制御部４は、矢線が選択されたときに、ポリゴン表示部５上にその矢線の傾きと同一の傾きを１辺に有するポリゴンを表示する。さらに、ポリゴン制御部４は、ユーザ操作を検出し、ポリゴンの形状を変形する。そして、ポリゴン制御部４は、変形されたポリゴンの形状条件（例えば、線分Ａ−Ｄの角度、間口・奥行比等）を認識する。さらに、ポリゴン制御部４は、Ｌ字不整形の土地については、図１２に示したＬ字不整形の土地に対応する図形の表示、操作、および形状認識を実行する。
画地条件判断部６は、ポリゴン制御部４が描画したポリゴンの形状に基づき、その図形が画地条件格差率記憶部７に記憶された画地条件（図３、図５、図７および図１１のテーブルの行に相当）のうちのどの条件に分類されるかを判定する。また、画地条件格差率計算部８は、ポリゴンが分類された画地条件に基づき、画地条件格差率および当該土地の価格を算出する。
標準的画地の計算部９は、公示地・基準地・売買事例データベース１４のデータに基づき、標準的画地の価格を設定する。標準的画地とは、例えば、面積１５０平方メートル、正方形、東側に前面道路を有する一方路の土地である。標準的画地の計算部９は、実際の売買事例にある土地の価格を標準的画地の価格に換算する。そして、標準的画地の計算部９は、売買事例（標準的画地の価格に換算済み）から対象地付近の標準的画地（本発明の所定の標準的画地に相当する）に対する価格を算出する。対象地付近に売買事例がない場合には、近隣の土地の売買事例から補間計算すればよい。
そして、画地条件格差率計算部８は、この対象地付近の標準的画地に対する価格と、画地条件格差率により対象地の価格を算出する。計算結果表示部１０は、図１に示したように、画地条件格差率計算部８の計算結果を表示する。
地図情報データベース１１は、いわゆるＧＩＳによって管理される地図情報を表示するためのデータベースである。路線価情報データベース１２は、地図情報データベースの有する地図上で路線価の設定された道路に対して、同一縮尺の矢線情報と、その矢線に対応する路線価を保持する。
画地条件格差率テーブル記憶部１３は、図３、図５、図７、および図１１に示した画地条件と格差率の関係を示すテーブルを保持する。公示地・基準地・売買事例データベース１４は、登記所に登記された土地に関しての実際の売買事例を格納する。公示地・基準地・売買事例データベース１４には、売買価格、対象地の面積、住所、地番が格納される。また、販売価格に対応付けて形状・方位等が図３、図５、図７、および図１１に示した画地条件と同様のパラメータによって示される。
図１５に、画地条件計算プログラムのブロック図を示す。このブロック図は、図１４に示した画地条件計算プログラムの概略構成図を処理の実行順に再構成したものである。また、図１５は、各種データベースをネットワーク上のサーバに保持し、土地評価を実行するプログラムを利用者側の端末（クライアントともいう）に搭載したシステムの例を示している。すでに述べたように、このようなプログラムをサーバ側に保持し、利用者側の端末にブラウザを搭載し、サーバ側のプログラムの実行結果をブラウザで表示するようにしても同様の機能を実現できる。
図１５のように本土地評価システムの典型的な処理では、まず、利用者により、対象地の概要（住所、地番、面積等）が対象地概要入力部１から入力される。すると、対象地を中心とする地図情報およびその地図情報に対応する路線価情報が、ネットワーク上の地図情報データベース１１および路線価情報データベース１２から利用者の端末にダウンロードされ、地図・路線価表示部２に表示される。利用者は、地図・路線価表示部２に表示された路線価を示す矢線を選択する。
すると、前面路線価選択部３がその選択操作を検出し、その矢線の角度をポリゴン制御部４に通知する。通知を受けたポリゴン制御部４は、矢線の角度と同一角度で傾斜した線分を１辺に有するポリゴンをポリゴン表示部５に表示する。利用者は、ポリゴン表示部５に表示されたポリゴンをポインティングデバイスによって変形し、対象地の形状および方位に設定する（ただし、方位の初期値は路線価の矢線の角度で設定される）。
画地条件判断部６は、対象地の形状および方位に設定されたポリゴンから画地条件を抽出する。そして、抽出された画地条件に基づきネットワーク上のサーバが有する画地条件格差率テーブル記憶部１３が検索される。そして、格差率等のパラメータが参照され、画地条件格差率記憶部７に格納される。
一方、標準的画地の計算部９は、ネットワーク上の公示地・基準地・売買事例データベース１４を参照し、売買事例の土地形状および方位を標準的画地に変換した標準的画地の価格を算出する。さらに、標準的画地の計算部９は、そのような標準的画地に変換された売買事例から対象地付近の標準的画地の価格を算出する。そして、対象地の画地条件格差率と、その付近の標準的画地の価格から土地の価格が算出され、計算結果表示部１０に表示される。なお、標準的画地の価格は、例えば、以下のような計算式で求める。
Figure 0003590052
ここで、売買事例の価格は、実際に販売された、あるいは取引された土地についての価格の実績値である。また、売買事例の個別格差率は、当該土地の標準的画地に対する格差率である。また、時点修正率は、売買事例の時点と現時点との価格変動率の比である。地域格差率は、売買事例の地点と対象地との地域に基づく路線価の比率である。
＜処理フロー＞
図１６に、路線価選択機能のフローチャートを示す。この処理では、土地評価システムは、利用者が対象地の住所を選択するのを待つ（Ｓ１）。利用者が住所を選択すると、土地評価システムは、選択された住所にしたがって、地図データベースから地図情報を読み出す（Ｓ２）。そして、土地評価システムは、地図を画面上に表示する。
次に、土地評価システムは、利用者が対象地を指定するのを待つ（Ｓ３）。対象地は、地図上の位置をポインティングデバイスでクリックすることによって指定される。利用者が対象地を指定すると、土地評価システムは、対象地を中心に地図を表示する。さらに、土地評価システムは、路線価情報データベース１２から路線価情報を読み出し、地図情報に重ね合わせて表示する（Ｓ４）。そして、土地評価システムは、利用者が地図上の前面道路の路線価（矢線）を選択するのを待つ（Ｓ５）。矢線が選択されると、土地評価システムは、当該路線価と矢線の角度を取得する。
図１７に、ポリゴン表示、画地条件計算機能のフローチャートを示す。この処理では、土地評価システムは、選択された路線価と同一の角度で対象地の前面道路に方位を合わせた標準的な画地のポリゴンと側道の候補を表示する（Ｓ１１）。そして、土地評価システムは、利用者が側道の候補を選択するのを待つ。そして、土地評価システムは選択された側道の候補の数および位置関係を判定する。
利用者が前面道路の対面に位置する側道候補を選択した場合（Ｓ１２でＹＥＳ）、土地評価システムは、二方路であると認識する（Ｓ１３）。そして、土地評価システムは、Ｓ２２のポリゴン修正・形状判断処理に制御を進める。
利用者が前面道路に隣接する側道候補を１つ選択した場合（Ｓ１４でＹＥＳ）、土地評価システムは、角地であると認識する（Ｓ１５）。そして、土地評価システムは、Ｓ２２のポリゴン修正・形状判断処理に制御を進める。
利用者が側道候補を２つ選択した場合（Ｓ１６でＹＥＳ）、土地評価システムは、三方路であると認識する（Ｓ１７）。そして、土地評価システムは、Ｓ２２のポリゴン修正・形状判断処理に制御を進める。
利用者が側道候補をすべて選択した場合（Ｓ１８でＹＥＳ）、土地評価システムは、四方路であると認識する（Ｓ１９）。そして、土地評価システムは、Ｓ２２のポリゴン修正・形状判断処理に制御を進める。
以上のＳ１２、Ｓ１４、Ｓ１６およびＳ１８の判定のいずれにも該当しない場合、土地評価システムは、一方路であると認識する（Ｓ２０）。そして、土地評価システムは対象地がＬ字不整形か否かの入力を利用者に促す。対象地がＬ字不整形でない場合、土地評価システムは、Ｓ２２のポリゴン修正・形状判断処理に制御を進める。一方、対象地がＬ字不整形である場合、土地評価システムは、Ｓ２３の一方路・Ｌ字不整形処理に制御を進める。なお、一方路・Ｌ字不整形処理は、図１２に示した画面の表示を表示し、ユーザ操作にしたがい画地条件を決定する処理である。
図１８に、ポリゴン修正・形状判断処理（図１７のＳ２２）の詳細フローチャートを示す。この処理では、まず、ポリゴン表示部５に、選択された路線価の矢線と同一角度で対象地の前面道路に方位を合わせた標準的な画地のポリゴンと選択された側道が表示される（Ｓ２２１）。
そして、土地評価システムは、利用者が標準的な画地に対応するポリゴンを修正するの
を待つ（Ｓ２２２）。
利用者が標準的な画地に対応するポリゴンの修正を完了すると、土地評価システムは、角度パラメータ、間口：奥行パラメータ、面積パラメータを基に、ネットワーク上の画地条件格差率テーブル記憶部１３を検索し、画地条件格差率を参照する（Ｓ２２３）。そして、土地評価システムは接道・方位の格差率、形状減価率、間口：奥行比減価率を画地条件格差率記憶部に記憶する（Ｓ２２４）。そして、土地評価システムは、以上の格差率および減価率を総合し、画地条件格差率を計算する（Ｓ２２５）。例えば、接道・方位の格差率と形状減価率とを乗算すればよい。また、接道・方位の格差率と間口：奥行比減価率とを乗算すればよい。対象地が略矩形の場合には、間口：奥行比減価率を使用し、対象地が矩形以外の場合には、形状減価率を使用すればよい。
図１９に、土地価格算出フローチャートを示す。この処理では、土地評価システムは、公示地・基準値・売買事例データベース１４から事例データを抽出し、対象地の標準的画地の価格を導出する（Ｓ３１）。この処理では、売買事例から得られる標準的画地の価格を基に補間計算をすればよい。
次に、土地評価システムは、対象地の標準的画地の価格に画地条件格差率を乗じ、対象地の土地単価を求める（Ｓ３２）。
そして、土地評価システムは、対象地概要入力部１で入力した対象地の面積を乗じ、対象地の土地総額を求める（Ｓ３３）。
以上述べたように、本土地評価システムによれば、地図上に重ね合わせて表示されて路線価を選択することにより、当該路線価を規定する前面道路の方位と略同一の方位に１辺を有するポリゴンが表示される。そして、ユーザのグラフィカルユーザインターフェースに対する操作により、ポリゴンが変形され、対象地の形状、側道位置および方位に近似した形状、側道位置および方位のポリゴンが構成される。そして、そのポリゴンの形状、側道位置および方位に基づく画地条件が抽出され、画地条件格差率を格納したテーブルが検索される。そして、公示地・基準地・売買事例データベース１４のデータを基に算出された標準的な標準的な形状、側道位置、および方位を有する土地に対する実勢の標準価格が算出され、その標準価格と画地条件格差率から土地の価格が算出される。
したがって、土地の評価経験が少ない利用者であっても、地図上の対象地の路線価を選択し、ポリゴン表示部５において、ポリゴン形状および側道位置を設定することにより画地条件格差率と土地評価額を得ることができる。また、本土地評価システムによれば、グラフィカルユーザインターフェースを介した操作によって設定される画地条件の土地に対して、最新の売買事例を反映して土地評価額を得ることができる。
＜変形例１＞
上記実施形態では、路線価を示す矢線を選択されたときにポリゴン表示部５にポリゴンが表示され、ユーザ操作にしたがって変形された。しかし、本発明の実施は、そのような処理には限定されない。例えば、地図上で路線価を示す矢線が選択されたときに、その地図上で矢線と同一の傾きの辺を有するポリゴンを表示するようにしてもよい。
図２０および図２１にそのような処理手順のイメージを示す。この処理でも、上記実施形態と同様、ユーザが選択した前面路線価の矢線を選択する。すると、土地評価システムは、矢線の角度と対象地の中心点から、その中心点を通り矢線に対し垂直な法線を引く。そして、土地評価システムは、その法線上に標準的画地に対応するポリゴンの重心点を位置づける。さらに、土地評価システムは、前面路線価の矢線とポリゴンの前面道路側の一辺が重なるように、ポリゴンの一辺を位置づける。そして、土地評価システムは、入力された対象地面積と面積が一致する標準的画地のポリゴンを地図上の対象地に重ねあわせる
ようにして表示する（図２０）。
図２１に操作の詳細を示す。ユーザが重ね合わせて表示されたポリゴンの一辺をマウスで、奥行(または間口)が近似するまで引っ張る(または押し縮める)と、面積が一定のままで、間口(または奥行)が縮まり(または広がり)、ポリゴンが対象地の画地条件に近似していく。
図２２に、この変形例１の処理フローを示す。図２２の処理は、土地評価システムがユーザによる地図上の路線価を示す矢線の選択操作を検出したときに開始する。ユーザの操作を検出すると、土地評価システムは、対象地の中心の座標、選択した前面路線価の矢線の座標、対象地の面積をパラメータにして、地図上の対象地に重ねあわせるようにして標準的画地および側道候補を表示する（Ｓ５１）。
そして、土地評価システムは、次のユーザの操作を待つ。ユーザがそのポリゴンの一辺をポインティングデバイスで、奥行または間口が近似するまで引っ張ると、土地評価システムは、面積が一定のままで、間口または奥行を縮め、ポリゴンを対象地の画地条件に近似させる。また、ユーザがそのポリゴンの一辺をポインティングデバイスで、奥行または間口が近似するまで押し縮めると、土地評価システムは、面積が一定のままで、間口又は奥行を広げて、ポリゴンを対象地の画地条件に近似させる（Ｓ５２）。
本土地評価システムでは、対象地の面積が分かっているので、ユーザがポインティングデバイスにより対象地の奥行方向に位置する辺を引っ張り、奥行きを変更（大きく又は小さく）すると、土地評価システムは、面積を一定にしたまま、間口を変更（狭くまたは広く）してポリゴンを表示する。このような処理により、本土地評価システムは、ユーザが土地の形状を近似させやすくして、ユーザによる画地条件設定操作を支援する。すなわち、この処理によれば、ユーザはポリゴンの面積を対象地の面積に合わせ込む必要がない。
＜変形例２＞
図２３に、他の変形例による処理手順を示す。この処理でも、変形例１と同様、土地評価システムは、ユーザの矢線選択操作に応じて、地図上にポリゴンを表示する。そして、矢線に一辺を重ね合わせて表示されたポリゴンの一辺をマウスで、奥行(または間口)が近似するまで引っ張りまたは押し縮めることでポリゴンの面積を一定値に保ったまま形状を変更する。ただし、本変形例２では、ユーザが上記操作された一辺をポインティングデバイスで操作（例えば、マウスによる右クリック等）することによりその奥行(又は間口)を固定する。
さらに、対象地が長方形以外の場合には、ユーザがポリゴンの一角を引っ張ると、ポリゴンの間口、奥行のうち固定されていない一方を調整して、面積を一定にしたまま形状を変化させ、画地条件を近似させるようにすればよい。
図２４に、変形例２の処理フローチャートを示す。図２４の処理は、土地評価システムがユーザによる地図上の路線価を示す矢線の選択操作を検出したときに開始する。ユーザの操作を検出すると、土地評価システムは、対象地の中心の座標、選択した前面路線価の矢線の座標、対象地の面積をパラメータにして、地図上の対象地に重ねあわせるようにして標準的画地および側道候補のポリゴンを表示する（Ｓ６１）。
ユーザがそのポリゴンの一辺をポインティングデバイスで、奥行(または間口)が近似するまで引っ張り(または押し縮め)、その一辺への右クリックを検出すると、土地評価システムは、奥行(または間口)を固定する（Ｓ６２）。
ユーザが、そのポリゴンの一角を引っ張ると、ポリゴンの間口、奥行のうち固定されていない一方を調整して、面積を一定にしたまま形状を変化させ、画地条件を近似させる（Ｓ６３）。
本変形例２の土地評価システムによれば、ユーザの操作によって、奥行きまたは間口を固定させ、変更する画地条件を順次限定することができる。したがって、例えば、土地形状が複雑な場合でも、ユーザは、操作しやすい辺から順次、ポリゴンの形状を土地の形状に近似させていけばよい。その場合、操作済みの辺が固定されれば、形状変更操作が限定され、複雑な操作から徐徐に簡易な操作にしていくことができる。
＜その他の変形例＞
上記実施形態では、標準的画地として、例えば、正方形を想定した。しかし、本発明の実施おいて、標準的画地は正方形には限定されない。また、標準的画地を地域ごとに異なるものとしてもよい。例えば、首都圏の住宅地の標準的画地は、間口：奥行＝１：１．２、長方形、１５０平方メートルと、名古屋や京都の住宅地の標準的画地は、間口：奥行＝１：３、長方形、２００平方メートルとし、また、都心商業地の標準的画地は、間口：奥行＝１：２、長方形、１０００平方メートルとし、首都圏の宅地開発用素地の標準的画地は、間口：奥行＝１：３、長方形、２０００平方メートルとする、という様に用途毎、地域毎に標準的な画地を設定するようにしてもよい。そして、そのような画地をポリゴンで表示し、そのポリゴンを変形させることにより、用途毎、地域毎に応じた個別的要因(画地
条件)の比較が行えるようにしてもよい。
例えば、まず、地域毎(県、市町村等)及び用途毎(住宅地、商業地、工業地域)に異なる画地条件格差率テーブルを用意しておく。また、地図に重ね合わせて、同一用途毎に地域を区分したレイヤデータを用意しておく。
対象地がユーザに指定されることにより、土地評価システムは、地図上の座標を認識する。そして、土地評価システムは、地図データから住所を取得し、さらに、上記地域を区分したレイヤデータから地域の用途を取得する。
一方、データベースには、地域毎及び用途毎に異なる画地条件格差率テーブルを用意しておく。そして、土地評価システムは、上記の処理で得られた住所及び地域の用途をパラメータとして、地域毎及び用途毎に異なる画地条件格差率テーブルを選択するようにすればよい。このような処理により、対象地の地域毎及び用途毎に対応した画地条件格差率を取得することができる。
また、標準的画地を他の用途と切り替えて比較出来るようにすれば、周辺地域の用途は商業地だが対象地は戸建住宅の敷地である場合や、地域の用途は戸建住宅の敷地であるが対象地は面積が大きいため、内部に道路を築造する等して宅地開発しなければならない場合等、地域の用途と対象物件個別の用途が異なる場合にも、土地評価を支援できる。
対象地の周辺地域の用途と対象地の用途が異なる場合としては、例えば、周辺地域の用途が住宅地であっても、対象地の面積が大きいため、内部に道路を築造する等して宅地開発をしなければならない素地の場合がある。この場合には、素地の画地条件格差率のテーブルを予め用意しておき、対象地の面積が一定の値を超えた場合は、素地の画地条件格差率のテーブルを参照することにより対応すればよい。
また、例えば、周辺地域の用途が商業地域であっても、対象地の用途が住宅地の場合は、概要入力部で入力された対象地の用途をパラメータとして画地条件格差率のテーブルを参照することにより対応すればよい（周辺地域が商業地であってあっても住宅地の画地条
件格差率を用いて評価できる）。
また、標準的画地の条件は、時とともに変化するものであるから、標準的画地の条件をメンテナンスすることにより、時代の変化への対応が可能となる。
以上の処理では、側道数とその位置関係（一方路、二方路、三方路、四方路、角地）により土地を評価する例を示した。しかし、本発明の実施は、このような評価には限定されない。例えば４メートル道路と４メートル道路からなる角地の格差率と、２０メートル道路と４メートル道路からなる角地の格差率は異なる。また、同じ２０メートル道路と４メートル道路からなる角地であっても、用途が戸建住宅である場合と、商業地である場合の格差率は異なる。そこで、前面道路、側道の幅員を入力することにより、格差率を決定する処理としてよい。また、用途毎、地域毎と組み合わせて格差率を決定するようにしてもよい。
また、例えば、不動産は「建築基準法上の道路(建築可能な道路)」に接していなければ建築不可となり、評価上は無道路地扱いとなる。したがって同じ角地のように見えても側道が「建築基準法上の道路」に接していなければ評価上一方路扱いとなり、土地を分割する場合の難易度が大きく異なってくる。例えば、長方形の短辺が「建築基準法上の道路」に接している土地があると想定する。その場合、長方形状の土地を長辺の中点で２つに分割すると、一方の部分は建築基準法上の道路」に接しない土地となってしまう。そのため、そのような分割地は、いわゆる旗竿（Ｌ字不整形）状の通路を付加して分割する必要がある。したがって、一見角地に見えても、角地として評価できない場合がある。そこで、接道している「道路の種類(建築基準法上の道路が否か)」を入力させ、その条件に応じて格差率を決定するようにしてもよい。
本発明の実施形態に係る土地評価システムの機能概要を示す図である。 一方路の場合の前面道路の方位認識処理時の表示例を示す図である。 一方路に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す図である。 角地の場合の方位認識処理時の表示例を示す図である。 角地に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す図である。 二方路の場合の方位認識処理時の表示例を示す図である。 二方路に対する画地条件を設定したテーブルの例を示す図である。 ポリゴンの形状を変化させるオペレーション例を示す図である。 ポリゴンの形状を変化させる他のオペレーション例を示す図である。 支点に対して側道候補に挟まれたポリゴンの幅と奥行を変化させるオペレーション例を示す図である。 形状減価率および間口・奥行減価率を設定したテーブルの例を示す図である。 Ｌ字不整形の土地に対するオペレーションの例を示す図である。 Ｌ字不整形の画地条件格差率を格納するテーブルの例を示す図である。 土地評価システムの概略構成図を示す図である。 画地条件計算プログラムのブロック図を示す図である。 路線価選択機能のフローチャートである。 ポリゴン表示、画地条件計算機能のフローチャートである。 ポリゴン修正・形状判断処理の詳細フローチャートである。 土地価格算出フローチャートである。 本発明の変形例１に係る処理手順のイメージ図（１）である。 本発明の変形例１に係る処理手順のイメージ図（２）である。 本発明の変形例１の処理フローチャートである。 本発明の変形例２に係る処理手順のイメージ図である。 本発明の変形例２の処理フローチャートである。
符号の説明
１ 対象地概要入力部
２ 地図・路線価表示部
３ 前面路線価選択部
４ ポリゴン制御部
５ ポリゴン表示部
６ 画地条件判断部
７ 画地条件格差率記憶部
８ 画地条件格差率計算部
９ 標準的画地の価格計算部
１０ 計算結果表示部
１１ 地図情報データベース
１２ 路線価情報データベース
１３ 画地条件格差率テーブル記憶部
１４ 公示地・基準地・売買事例データベース

Claims (33)

  1. 評価対象の土地を含む地図データを表示する地図データ表示手段と、
    前記地図上で境界線により区分される土地に対して、その土地に接触する前面道路について路線価の対象区間を示す線要素を表示する手段と、
    前記線要素の選択を受ける手段と、
    所定の基準軸に対して、前記選択された線要素がなす角度と略同一の角度をなし前記前面道路との境界線に対応する、そのような辺を含む多角形を表示する多角形表示手段と、
    前記表示された多角形の辺、形状または寸法に対する図形編集操作を受け付け、前記図形編集操作された多角形の形状、多角形の辺の角度、または前記線要素の方位に対応する土地を評価する評価属性を設定する評価属性設定手段と、
    前記評価属性に基づき所定の形状を有する標準的画地を基準に前記多角形に対応する土地を評価する評価パラメータを取得する取得手段と、
    所定の標準的画地に対する価格と前記評価パラメータとから前記土地の価格を算出する手段と、
    前記土地の面積の設定を受け付ける土地面積設定手段とを備え、
    前記多角形表示手段は、前記地図データ表示手段によって表示された地図上に前記土地の面積に対応する面積で前記多角形を表示し、
    前記評価属性設定手段は、前記図形編集操作を受け付けたときに、前記多角形の面積を前記土地面積設定手段により設定された一定値に維持した状態で前記多角形の形状を変更する土地評価システム。
  2. 評価対象の土地を含む地図データを表示する地図データ表示手段と、
    前記地図上で境界線により区分される土地に対して、その土地に接触する前面道路について路線価の対象区間を示す線要素を表示する手段と、
    前記線要素の選択を受ける手段と、
    所定の基準軸に対して、前記選択された線要素がなす角度と略同一の角度をなし前記前面道路との境界線に対応する、そのような辺を含む多角形を表示する多角形表示手段と、
    前記表示された多角形の辺、形状または寸法に対する図形編集操作を受け付け、前記図形編集操作された多角形の形状、多角形の辺の角度、または前記線要素の方位に対応する土地を評価する評価属性を設定する評価属性設定手段と、
    前記評価属性に基づき所定の形状を有する標準的画地を基準に前記多角形に対応する土
    地を評価する評価パラメータを取得する取得手段と、
    所定の標準的画地に対する価格と前記評価パラメータとから前記土地の価格を算出する手段と、
    前記多角形の辺の選択操作を受け付ける手段と、を備え、
    前記評価属性設定手段は、前記図形編集操作を受け付けたときに、前記編集対象の多角形の辺のうち、前記選択操作が受け付けられた辺を地図上に固定した状態で前記多角形の形状を変更する手段を有する土地評価システム。
  3. 前記評価属性は、前記土地に接触する前記前面道路以外の接道の有無、その接道と前記前面道路との位置関係、またはその接道の数を含む接道条件であり、前記取得手段は、前記接道条件に対応して記憶された評価パラメータを参照する請求項１または２に記載の土地評価システム。
  4. 前記接道条件は、前記前面道路の前記基準軸に対する角度条件または前記接道の前記基準軸に対する角度条件を含む請求項３に記載の土地評価システム。
  5. 前記接道条件は、前記前面道路と前記接道とのなす角を二等分する線分の前記基準軸に対する角度条件を含む請求項３に記載の土地評価システム。
  6. 評価対象の土地を含む地図データを表示する地図データ表示手段と、
    前記地図上で境界線により区分される土地に対して、その土地に接触する前面道路について路線価の対象区間を示す線要素を表示する手段と、
    前記線要素の選択を受ける手段と、
    所定の基準軸に対して、前記選択された線要素がなす角度と略同一の角度をなし前記前面道路との境界線に対応する、そのような辺を含む多角形を表示する多角形表示手段と、
    前記表示された多角形の辺、形状または寸法に対する図形編集操作を受け付け、前記図形編集操作された多角形の形状、多角形の辺の角度、または前記線要素の方位に対応する土地を評価する評価属性を設定するとともに、前記土地が本体部分とその本体部分から前面道路に至る通路部分とからなる土地であることを示す形状属性を設定する評価属性設定手段と、
    前記評価属性に基づき所定の形状を有する標準的画地を基準に前記多角形に対応する土地を評価する評価パラメータを取得する取得手段と、
    所定の標準的画地に対する価格と前記評価パラメータとから前記土地の価格を算出する手段と、を備える土地評価システム。
  7. 前記評価属性は、前記通路部分の長さと幅との関係を含む請求項６に記載の土地評価システム。
  8. 前記評価属性は、前記土地の面積に係る面積条件により分類されて所定のデータベースに記憶され、前記取得手段は、前記面積条件に基づいて、前記面積条件に対応して記憶された評価パラメータを前記データベースから取得する請求項１から７のいずれかに記載の土地評価システム。
  9. ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記評価パラメータまたは前記算出された土地の価格をネットワーク上の利用者端末に提供する手段をさらに備える請求項１から８のいずれかに記載の土地評価システム。
  10. ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記地図データと前記路線価を定義する情報と前記地図データ上の土地に対する売買事例データとを参照する手段と、
    前記売買事例データに含まれる対象地の形状および方位を含む評価属性と取引価格とから標準的画地に対する標準価格を算出する手段とをさらに備える請求項１から８のいずれかに記載の土地評価システム。
  11. 前面道路から延長される通路部分と前記通路部分の先端に接続され土地の本体部分である有効宅地からなるＬ字不整形の土地であるか否かの入力を受ける手段をさらに備え、
    多角形表示手段は、前記Ｌ字不正形の土地であるとの入力がなされたときに、前記通路部分を示す矩形と前記土地の本体部分を示す多角形とを組み合わせたＬ字不整形の多角形を表示し、
    前記評価属性設定手段は、ユーザ操作に応じて前記土地の本体部分の形状と通路部分を示す矩形の幅と長さとを変更する手段と、所定のデータベースから前記土地の本体部分の標準画地に対する価格の減少率である減価率と前記通路部分の標準画地に対する減価率とを参照する手段と、前記土地の本体部分の減価率と通路部分の減価率とを、前記土地の本体部分の面積と通路部分の面積とに基づき重み平均することにより前記Ｌ字不整形の土地の評価パラメータを算出する手段とをさらに有する請求項１から１０のいずれかに記載の土地評価システム。
  12. コンピュータが、
    評価対象の土地を含む地図データを表示する地図データ表示ステップと、
    前記地図上で境界線により区分される土地に対して、その土地に接触する前面道路について路線価の対象区間を示す線要素を表示するステップと、
    前記線要素の選択を受けるステップと、
    所定の基準軸に対して、前記選択された線要素がなす角度と略同一の角度をなし前記前面道路との境界線に対応する、そのような辺を含む多角形を表示する多角形表示ステップと、
    前記表示された多角形の辺、形状または寸法に対する図形編集操作を受け付け、前記図形編集操作された多角形の形状、多角形の辺の角度、または前記線要素の方位に対応する土地を評価する評価属性を設定する評価属性設定ステップと、
    前記評価属性に基づき所定の形状を有する標準的画地を基準に前記多角形に対応する土地を評価する評価パラメータを取得する取得ステップと、
    所定の標準的画地に対する価格と前記評価パラメータとから前記土地の価格を算出するステップと、
    前記土地の面積の設定を受け付ける土地面積設定ステップとを実行し、
    前記多角形表示ステップは、前記地図データ表示ステップにおいて表示された地図上に前記土地の面積に対応する面積で前記多角形を表示するステップを有し、
    前記評価属性設定ステップは、前記図形編集操作を受け付けたときに、前記多角形の面積を前記土地面積設定ステップにおいて設定された一定値に維持した状態で前記多角形の形状を変更するステップを有する、土地評価方法。
  13. コンピュータが、
    評価対象の土地を含む地図データを表示する地図データ表示ステップと、
    前記地図上で境界線により区分される土地に対して、その土地に接触する前面道路について路線価の対象区間を示す線要素を表示するステップと、
    前記線要素の選択を受けるステップと、
    所定の基準軸に対して、前記選択された線要素がなす角度と略同一の角度をなし前記前面道路との境界線に対応する、そのような辺を含む多角形を表示する多角形表示ステップと、
    前記表示された多角形の辺、形状または寸法に対する図形編集操作を受け付け、前記図形編集操作された多角形の形状、多角形の辺の角度、または前記線要素の方位に対応する土地を評価する評価属性を設定する評価属性設定ステップと、
    前記評価属性に基づき所定の形状を有する標準的画地を基準に前記多角形に対応する土地を評価する評価パラメータを取得する取得ステップと、
    所定の標準的画地に対する価格と前記評価パラメータとから前記土地の価格を算出するステップと、
    前記多角形の辺の選択操作を受け付けるステップと、を実行し、
    前記評価属性設定ステップは、前記図形編集操作を受け付けたときに、前記編集対象の多角形の辺のうち、前記選択操作が受け付けられた辺を地図上に固定した状態で前記多角形の形状を変更するステップを有する、土地評価方法。
  14. 前記評価属性は、前記土地に接触する前記前面道路以外の接道の有無、その接道と前記前面道路との位置関係、またはその接道の数を含む接道条件であり、前記取得ステップでは、前記接道条件に対応して記憶された評価パラメータが参照される請求項１２または１３に記載の土地評価方法。
  15. 前記接道条件は、前記前面道路の前記基準軸に対する角度条件または前記接道の前記基準軸に対する角度条件を含む請求項１４に記載の土地評価方法。
  16. 前記接道条件は、前記前面道路と前記接道とのなす角を二等分する線分の前記基準軸に対する角度条件を含む請求項１４に記載の土地評価方法。
  17. コンピュータが、
    評価対象の土地を含む地図データを表示する地図データ表示ステップと、
    前記地図上で境界線により区分される土地に対して、その土地に接触する前面道路について路線価の対象区間を示す線要素を表示するステップと、
    前記線要素の選択を受けるステップと、
    所定の基準軸に対して、前記選択された線要素がなす角度と略同一の角度をなし前記前面道路との境界線に対応する、そのような辺を含む多角形を表示する多角形表示ステップと、
    前記表示された多角形の辺、形状または寸法に対する図形編集操作を受け付け、前記図形編集操作された多角形の形状、多角形の辺の角度、または前記線要素の方位に対応する土地を評価する評価属性を設定するとともに、前記土地が本体部分とその本体部分から前面道路に至る通路部分とからなる土地であることを示す形状属性を設定する評価属性設定ステップと、
    前記評価属性に基づき所定の形状を有する標準的画地を基準に前記多角形に対応する土地を評価する評価パラメータを取得する取得ステップと、
    所定の標準的画地に対する価格と前記評価パラメータとから前記土地の価格を算出するステップとを実行する土地評価方法。
  18. 前記評価属性は、前記通路部分の長さと幅との関係を含む請求項１７に記載の土地評価方法。
  19. 前記評価属性は、前記土地の面積に係る面積条件により分類されて所定のデータベースに記憶され、前記取得ステップでは、前記面積条件に基づいて、前記面積条件に対応して記憶された評価パラメータが前記データベースから取得される請求項１２から１８のいずれかに記載の土地評価方法。
  20. ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記評価パラメータまたは前記算出された土地の価格をネットワーク上の利用者端末に提供するステップをさらに実行する請求項１２から１９のいずれかに記載の土地評価方法。
  21. ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記地図データと前記路線価を定義する情報と前記地図データ上の土地に対する売買事例データとを参照するステップと、
    前記売買事例データに含まれる対象地の形状および方位を含む評価属性と取引価格とから標準的画地に対する標準価格を算出するステップとをさらに実行する請求項１２から１９のいずれかに記載の土地評価方法。
  22. 前面道路から延長される通路部分と前記通路部分の先端に接続され土地の本体部分である有効宅地からなるＬ字不整形の土地であるか否かの入力を受けるステップをさらに備え、
    多角形表示ステップは、前記Ｌ字不正形の土地であるとの入力がなされたときに、前記通路部分を示す矩形と前記土地の本体部分を示す多角形とを組み合わせたＬ字不整形を表示するステップを有し、
    前記評価属性設定ステップは、ユーザ操作に応じて前記土地の本体部分の形状と通路部分を示す矩形の幅と長さとを変更するステップと、所定のデータベースから前記土地の本体部分の標準画地に対する価格の減少率である減価率と前記通路部分の標準画地に対する減価率とを参照するステップと、前記土地の本体部分の減価率と通路部分の減価率とを、前記土地の本体部分の面積と通路部分の面積とに基づき重み平均することにより前記Ｌ字不整形の土地の評価パラメータを算出するステップとをさらに有する請求項１２から２１のいずれかに記載の土地評価方法。
  23. コンピュータに、
    評価対象の土地を含む地図データを表示する地図データ表示ステップと、
    前記地図上で境界線により区分される土地に対して、その土地に接触する前面道路について路線価の対象区間を示す線要素を表示するステップと、
    前記線要素の選択を受けるステップと、
    所定の基準軸に対して、前記選択された線要素がなす角度と略同一の角度をなし前記前面道路との境界線に対応する、そのような辺を含む多角形を表示する多角形表示ステップと、
    前記表示された多角形の辺、形状または寸法に対する図形編集操作を受け付け、前記図形編集操作された多角形の形状、多角形の辺の角度、または前記線要素の方位に対応する土地を評価する評価属性を設定する評価属性設定ステップと、
    前記評価属性に基づき所定の形状を有する標準的画地を基準に前記多角形に対応する土地を評価する評価パラメータを取得する取得ステップと、
    所定の標準的画地に対する価格と前記評価パラメータとから前記土地の価格を算出するステップと、
    前記土地の面積の設定を受け付ける土地面積設定ステップを実行させ、
    前記多角形表示ステップは、前記地図データ表示ステップにおいて表示された地図上に前記土地の面積に対応する面積で前記多角形を表示するステップを有し、
    前記評価属性設定ステップは、前記図形編集操作を受け付けたときに、前記多角形の面積を前記土地面積設定ステップにおいて設定された一定値に維持した状態で前記多角形の形状を変更するステップを有する、プログラム。
  24. コンピュータに、
    評価対象の土地を含む地図データを表示する地図データ表示ステップと、
    前記地図上で境界線により区分される土地に対して、その土地に接触する前面道路について路線価の対象区間を示す線要素を表示するステップと、
    前記線要素の選択を受けるステップと、
    所定の基準軸に対して、前記選択された線要素がなす角度と略同一の角度をなし前記前面道路との境界線に対応する、そのような辺を含む多角形を表示する多角形表示ステップ
    と、
    前記表示された多角形の辺、形状または寸法に対する図形編集操作を受け付け、前記図形編集操作された多角形の形状、多角形の辺の角度、または前記線要素の方位に対応する土地を評価する評価属性を設定する評価属性設定ステップと、
    前記評価属性に基づき所定の形状を有する標準的画地を基準に前記多角形に対応する土地を評価する評価パラメータを取得する取得ステップと、
    所定の標準的画地に対する価格と前記評価パラメータとから前記土地の価格を算出するステップと、
    前記多角形の辺の選択操作を受け付ける手段と、を実行させ、
    前記評価属性設定ステップは、前記図形編集操作を受け付けたときに、前記編集対象の多角形の辺のうち、前記選択操作が受け付けられた辺を地図上に固定した状態で前記多角形の形状を変更するステップを有する、プログラム。
  25. 前記評価属性は、前記土地に接触する前記前面道路以外の接道の有無、その接道と前記前面道路との位置関係、またはその接道の数を含む接道条件であり、前記取得ステップでは、前記接道条件に対応して記憶された評価パラメータが参照される請求項２３または２４に記載のプログラム。
  26. 前記接道条件は、前記前面道路の前記基準軸に対する角度条件または前記接道の前記基準軸に対する角度条件を含む請求項２５に記載のプログラム。
  27. 前記接道条件は、前記前面道路と前記接道とのなす角を二等分する線分の前記基準軸に対する角度条件を含む請求項２５に記載のプログラム。
  28. コンピュータに、
    評価対象の土地を含む地図データを表示する地図データ表示ステップと、
    前記地図上で境界線により区分される土地に対して、その土地に接触する前面道路について路線価の対象区間を示す線要素を表示するステップと、
    前記線要素の選択を受けるステップと、
    所定の基準軸に対して、前記選択された線要素がなす角度と略同一の角度をなし前記前面道路との境界線に対応する、そのような辺を含む多角形を表示する多角形表示ステップと、
    前記表示された多角形の辺、形状または寸法に対する図形編集操作を受け付け、前記図形編集操作された多角形の形状、多角形の辺の角度、または前記線要素の方位に対応する土地を評価する評価属性を設定するとともに、前記土地が本体部分とその本体部分から前面道路に至る通路部分とからなる土地であることを示す形状属性を設定する評価属性設定ステップと、
    前記評価属性に基づき所定の形状を有する標準的画地を基準に前記多角形に対応する土地を評価する評価パラメータを取得する取得ステップと、
    所定の標準的画地に対する価格と前記評価パラメータとから前記土地の価格を算出するステップとを実行させるプログラム。
  29. 前記評価属性は、前記通路部分の長さと幅との関係を含む請求項２８に記載のプログラム。
  30. 前記評価属性は、前記土地の面積に係る面積条件により分類されて所定のデータベースに記憶され、前記取得ステップでは、前記面積条件に基づいて、前記面積条件に対応して記憶された評価パラメータが前記データベースから取得される請求項２３から２９のいずれかに記載のプログラム。
  31. ネットワークに接続されたインターフェースを介して前記評価パラメータまたは前記算出された土地の価格をネットワーク上の利用者端末に提供するステップをさらに実行させる請求項２３から３０のいずれかに記載のプログラム。
  32. ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記地図データと前記路線価を定義する情報と前記地図データ上の土地に対する売買事例データとを参照するステップと、
    前記売買事例データに含まれる対象地の形状および方位を含む評価属性と取引価格とから標準的画地に対する標準価格を算出するステップとをさらに実行させる請求項２３から３０のいずれかに記載のプログラム。
  33. 前面道路から延長される通路部分と前記通路部分の先端に接続され土地の本体部分である有効宅地からなるＬ字不整形の土地であるか否かの入力を受けるステップをさらに備え、
    多角形表示ステップは、前記Ｌ字不正形の土地であるとの入力がなされたときに、前記通路部分を示す矩形と前記土地の本体部分を示す多角形とを組み合わせたＬ字不整形を表示するステップを有し、
    前記評価属性設定ステップは、ユーザ操作に応じて前記土地の本体部分の形状と通路部分を示す矩形の幅と長さとを変更するステップと、所定のデータベースから前記土地の本体部分の標準画地に対する価格の減少率である減価率と前記通路部分の標準画地に対する減価率とを参照するステップと、前記土地の本体部分の減価率と通路部分の減価率とを、前記土地の本体部分の面積と通路部分の面積とに基づき重み平均することにより前記Ｌ字不整形の土地の評価パラメータを算出するステップとをさらに有する請求項２３から３２のいずれかに記載のプログラム。
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