KR101179216B1 - 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법 - Google Patents
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Abstract
본 발명은 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법에 관한 것으로, 더욱 상세하게는 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 동일 가격권으로 구분하여 관리함으로써 감정평가 가격 산출의 자의성을 배제시키며 동시에 온라인 시스템을 통해 개별 토지가 갖는 세부적 고유 특성을 반영한 정밀한 감정평가가 가능하도록 하여 오프라인 감정평가 없이 현실적인 감정평가 가격과 매우 유사한 감정평가 가격을 제공하며, 동일 가격권으로 분류된 토지에 대해 해당 동일 가격권의 표본 가격 및 각 토지의 대표 고유 특성에 따른 토지 특성 비교표를 통해 해당 토지의 가격을 산정함으로써 가격 산정 절차가 단순하며 온라인 부동산 감정평가 시스템을 통해 감정평가사가 제공하는 실제적 감정평가 가격과 유사한 가격을 제공하도록 하여 광범위한 지역에 위치한 임의의 부동산일지라도 정확한 가격을 제공하고, 입력된 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 기준 가격의 차이를 비교하여 지속적으로 동일 가격권을 재구분하거나 신규 동일 가격권을 자동 생성함으로써 부동산 가격 데이터의 수정에 따라 동일 가격권을 계속 변경 및 갱신하도록 하여 장기적인 시간이 경과해도 항상 적합한 부동산 가격을 제공할 수 있는 효과가 있다.
Description
본 발명은 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법에 관한 것으로, 특히 조사 대상 범위 지역 내 임의의 토지에 대표 고유 특성을 부여하고 이를 이용하여 동일 가격권을 형성 및 관리하며 동일 가격권을 기준으로 한 감정평가 데이터의 제공을 통해 오프라인 감정평가의 부동산 가격과 유사한 가격을 온라인에서 제공할 수 있도록 한 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법에 관한 것이다.
종래에 인터넷 및 온라인을 통해 부동산의 감정평가 데이터 또는 부동산의 시가를 자동 산정하여 제공하는 시스템은 그 제공 가격 데이터가 현실적인 가격 수준에 비해 격차가 상당한 경우가 빈번하여 사용자들에게 실효성이 없었다.
예를 들어, 종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템은 평가 대상 토지 근처의 용도지역 및 이용상황이 동일하거나 유사한 표준지를 기준으로 공시지가 또는 매매 사례나 평가 선례의 데이터를 사용하여 감정평가 업계에서 일반적인 방식으로 사용하는 시점 보정, 지역 요인 비교, 개별 요인 비교 및 기타 요인 보정 등을 적용하여 가격을 산정하기 때문에 이와 같은 가격 격차의 괴리가 발생한다.
실무적으로, 감정평가사가 실제 오프라인 감정평가를 하는 경우는 평가하고자 하는 부동산의 개별적 혹은 기타 특성들을 감정평가사의 재량에 따라 최대한 해당 부동산이 갖는 가치를 고려하며 이를 현실적인 수준까지 반영하여 감정평가 가격을 산정하기 때문에 고의적이지 않다면 현실적인 가격과의 괴리가 발생할 여지가 거의 없다.
반면, 종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템은 감정평가사가 갖는 객관성을 고려한 재량적 요소를 정량적으로 반영할 수 없는 구조로 인해, 기계적이며 반복적인 방식으로 임의의 토지에 대한 감정평가 가격을 산정할 수밖에 없어 현실적인 가격과 괴리 차이가 나는 현상을 극복할 수 없었다.
도 1은 이와 같은 종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템의 가격 산정의 문제점을 나타내는 예시도로서, 종래에는 임의의 평가 대상 토지(1)에 대해 감정평가 가격을 제공하는 경우에 인근에 위치한 표준지(3)를 이용하여 필요한 각종 요인을 적용하여 보정한 후 해당 평가 대상 토지(1)의 가격을 산정하였다.
그러나, 종래의 온라인 부동산 감정평가시스템에서는 실제로 해당 평가 대상 토지(1)가 학군과 같은 이유로 인근의 표준지(3)와 가격의 단절(2)이 발생하는 경우에는 그 표준지(3)를 기준으로 하여 개별 요인 또는 기타 요인들을 기계적으로 적용하여도 현실적인 가격을 제공할 수 없었다.
이러한 가격의 결절 또는 단절(2)은 상술한 학군과 같은 현실적인 이유로 다양하고도 복합적인 형태로 발생하기 때문에 이러한 가격의 단절을 발생시키는 토지의 구체적이며 다양한 개별적 특성은 그 경중에 따라 현실적인 가격과의 괴리를 크게 발생시키는 요인이 되나, 종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템에서는 이러한 토지의 현실적인 개별적 특성을 고려할 수 없어 제공하는 가격이 현실적인 가격과 괴리가 발생하였다.
즉, 종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템은 부동산의 가격 형성에 영향을 미치는 개별적 특성 요인을 적절히 반영하지 못하고 공시지가 또는 인근의 매매사례 및 평가선례의 표준분포를 이용하여 광대한 폭에 대한 평균적인 가격을 산정하므로 정밀한 가격을 요구하는 사용자의 요구에 부응할 수 없었다.
또한, 평가 대상 토지(1)의 특성을 고려한다고 하더라도 현실과 차이가 큰 공시지가의 기준 특성을 이용하여 보정하므로 현실적인 토지의 개별적 특성은 그 가격 보정의 요소로서 반영되지 못하며 가격 정확성이 적정범위를 벗어나는 경우가 많아 임의의 토지에 대한 정확한 감정평가 데이터를 제공할 수 없었다.
이와 같이, 종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템의 구조는 일부 토지에 대해서는 비교적 유사한 가격을 반영하여 산정할 수 있지만, 조사 대상 범위 지역 내 임의의 토지 전부에 대한 개별 가격을 현실적인 수준으로 정확히 산정하여 제공할 수는 없었다.
이를 극복하기 위해, 온라인 부동산 감정평가 시스템에 오프라인에서 감정평가사들이 수행하는 재량적인 요소들을 임의의 토지에 개별적으로 반영할 수 있도록 시스템 구조를 변경한다면 개별 토지마다 가격 산정의 자의성이 너무 큰 폭으로 반영되어 감정평가 시스템이 제공하는 가격의 신뢰성을 잃어버리는 결과가 발생하며 데이터를 개별 토지별로 관리를 해야 하여 그 유지보수도 대단히 곤란하게 된다.
따라서, 감정평가 업무의 특성상 부동산의 가치를 객관적이면서도 보수적으로 평가하여 적절한 감정평가 데이터를 제공하되, 오프라인 감정평가에서 감정평가사가 고려하는 재량적 요소를 현실적인 수준까지 반영하여 최대한 오프라인 부동산 감정평가 가격과 유사한 가격을 제공하면서도 유지보수가 용이한 온라인 부동산 감정평가 시스템이 요구된다.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 목적은 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 동일 가격권으로 구분하여 관리함으로써 감정평가 가격 산출의 자의성을 배제시키며 동시에 온라인 시스템을 통해 개별 토지가 갖는 세부적 고유 특성을 반영한 정밀한 감정평가가 가능하도록 한 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 다른 목적은 동일 가격권으로 분류된 토지에 대해 해당 동일 가격권의 표본 가격 및 각 토지의 대표 고유 특성에 따른 토지 특성 비교표를 통해 해당 토지의 가격을 산정함으로써 가격 산정 절차가 단순하며 온라인 부동산 감정평가 시스템을 통해 감정평가사가 제공하는 실제적 감정평가 가격과 유사한 가격을 제공하도록 한 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 또 다른 목적은 입력된 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 기준 가격의 차이를 비교하여 지속적으로 동일 가격권을 재구분하거나 신규 동일 가격권을 자동 생성함으로써 부동산 가격 데이터의 수정에 따라 동일 가격권을 계속 변경 및 갱신하도록 한 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 또 다른 목적은 토지의 세부적 고유 특성을 반영한 토지 특성 비교표를 동일 가격권 별로 적용하고 동일 가격권의 갱신에 따라 이의 변동을 반영하여 연동하여 자동 갱신함으로써 감정평가 시스템의 로직 변경이나 수정 없이 자동 가격 산정하도록 한 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 또 다른 목적은 임의의 토지에 대한 동일 가격권을 일부 중첩하여 관리하거나 단계적으로 포함하여 관리하며 토지 특성 비교표의 적용시에 이를 적용함으로써 부동산의 개별적 특성을 평가 대상 부동산의 실제적 상황에 따라 적합하게 반영하도록 한 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 또 다른 목적은 임의의 토지 가격의 산정시 동일 가격권 내 가격 선정 기준이 되는 대상 표본을 자동 지정하거나 또는 사용자의 선택에 따라 선택할 수 있도록 함으로써 부동산 감정평가 지식의 수준에 따라 적절하게 활용할 수 있도록 한 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.
상기한 목적을 달성하기 위한 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템은 조사대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 표본 관리부, 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 대표 고유 특성 관리부, 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 동일 가격권 관리부 및 상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하며, 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 가격 산정부를 포함한다.
상기 동일 가격권 관리부는 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 매매 사례 또는 평가 선례의 가격의 차이를 비교하여, 상기 가격의 차이가 소정 범위 이상인 경우 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 하나 이상의 토지 및 상기 토지의 대표 고유 특성을 갱신하고, 상기 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 표본의 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 갱신된 대표 고유 특성과 대응하여 기 설정된 타 동일 가격권으로 구분하거나 또는 상기 토지를 표본으로 하는 신규 동일 가격권을 생성할 수 있다.
상기 가격 산정부는 동일 가격권이 포함하는 토지 리스트가 변경되거나 또는 신규 동일 가격권이 생성되는 경우에 해당 동일 가격권의 토지 특성 비교표를 변경된 토지 리스트를 고려하여 갱신할 수 있다.
상기 동일 가격권 관리부는 임의의 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 동일 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리할 수도 있다.
상기 가격 산정부는 상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 임의의 토지의 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용하도록 하는 것이 바람직하다.
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더불어, 상기 가격 산정부는 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권을 포함하는 복수의 동일 가격권을 기 설정된 기준에 따라 각 동일 가격권의 대표 고유 특성의 유사성을 고려하여 선정하고, 선정된 복수의 동일 가격권의 토지 가격을 이용하여 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권에서 사용하는 토지 특성 비교표를 생성하는 것이 바람직하다.
혹은, 상기 가격 산정부는 상기 동일 가격권에 대한 시점 수정치 및 토지 특성 비교표를 관리하며, 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 시점 수정치 및 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정할 수도 있다.
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상기한 목적을 달성하기 위한 본 발명의 다른 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 방법은 조사 대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 단계, 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 단계, 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 단계, 상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하는 단계 및 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 단계를 포함한다.
상기 온라인 부동산 감정평가 방법은 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 매매 사례 또는 평가 선례의 가격의 차이를 비교하는 단계, 상기 가격의 차이가 소정 범위 이상인 경우 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 하나 이상의 토지 및 상기 토지의 대표 고유 특성을 갱신하는 단계 및 상기 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 표본의 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 갱신된 대표 고유 특성과 대응하여 기 설정된 타 동일 가격권으로 구분하거나 또는 상기 토지를 표본으로 하는 신규 동일 가격권을 생성하는 단계를 더 포함한다.
상기 온라인 부동산 감정평가 방법은 동일 가격권이 포함하는 토지 리스트가 변경되거나 또는 신규 동일 가격권이 생성되는 경우에 해당 동일 가격권의 토지 특성 비교표를 변경된 토지 리스트를 고려하여 갱신하는 단계를 더 포함할 수 있다.
상기 동일 가격권 구분 단계는 임의의 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 동일 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리할 수 있다.
상기 가격 산정 단계는 상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 임의의 토지의 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용할 수도 있다.
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더불어, 상기 가격 산정 단계는 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권을 포함하는 복수의 동일 가격권을 기 설정된 기준에 따라 각 동일 가격권의 대표 고유 특성의 유사성을 고려하여 선정하고, 선정된 복수의 동일 가격권의 토지 가격을 이용하여 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권에서 사용하는 토지 특성 비교표를 생성하는 것이 바람직하다.
상기 동일 가격권 관리 단계는 상기 동일 가격권에 대한 시점 수정치 및 토지 특성 비교표를 관리하며, 상기 가격 산정 단계는 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 시점 수정치 및 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정할 수도 있다.
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본 발명의 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법은 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 동일 가격권으로 구분하여 관리함으로써 감정평가 가격 산출의 자의성을 배제시키며 동시에 온라인 시스템을 통해 개별 토지가 갖는 세부적 고유 특성을 반영한 정밀한 감정평가가 가능하도록 하여 오프라인 감정평가 없이 현실적인 감정평가 가격과 매우 유사한 감정평가 가격을 제공하는 효과가 있다.
본 발명의 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법은 동일 가격권으로 분류된 토지에 대해 해당 동일 가격권의 표본 가격 및 각 토지의 대표 고유 특성에 따른 토지 특성 비교표를 통해 해당 토지의 가격을 산정함으로써 가격 산정 절차가 단순하며 온라인 부동산 감정평가 시스템을 통해 감정평가사가 제공하는 실제적 감정평가 가격과 유사한 가격을 제공하도록 하여 광범위한 지역에 위치한 임의의 부동산일지라도 정확한 가격을 제공하는 효과가 있다.
본 발명의 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법은 입력된 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 기준 가격의 차이를 비교하여 지속적으로 동일 가격권을 재구분하거나 신규 동일 가격권을 자동 생성함으로써 부동산 가격 데이터의 수정에 따라 동일 가격권을 계속 변경 및 갱신하도록 하여 장기적인 시간이 경과해도 항상 적합한 부동산 가격을 제공할 수 있는 효과가 있다.
본 발명의 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법은 토지의 세부적 고유 특성을 반영한 토지 특성 비교표를 동일 가격권 별로 적용하고 동일 가격권의 갱신에 따라 이의 변동을 반영하여 연동하여 자동 갱신함으로써 감정평가 시스템의 로직 변경이나 수정 없이 자동 가격 산정하도록 하여 적은 유지보수 비용으로 현실적 부동산 가격 데이터를 제공하는 효과가 있다.
본 발명의 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법은 임의의 토지에 대한 동일 가격권을 일부 중첩하여 관리하거나 단계적으로 포함하여 관리하며 토지 특성 비교표의 적용시에 이를 적용함으로써 부동산의 개별적 특성을 평가 대상 부동산의 실제적 상황에 따라 적합하게 반영하도록 하여 온라인 부동산 감정평가 시스템에서 더욱 정밀한 감정평가 가격을 제공하는 효과가 있다.
본 발명의 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법은 임의의 토지 가격의 산정시 동일 가격권 내 가격 선정 기준이 되는 대상 표본을 자동 지정하거나 또는 사용자의 선택에 따라 선택할 수 있도록 함으로써 부동산 감정평가 지식의 수준에 따라 적절하게 활용할 수 있도록 하여 온라인 부동산 감정평가 시스템의 사용자 활용성을 매우 높이는 효과가 있다.
도 1은 종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템의 가격 산정의 문제점을 나타내는 예시도.
도 2는 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템의 예시도.
도 3은 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템의 구성도.
도 4는 본 발명의 일 실시 예에 따른 표본 관리의 예시도.
도 5는 본 발명의 일 실시 예에 따른 대표 고유 특성 관리의 예시도.
도 6은 본 발명의 일 실시 예에 따른 동일 가격권 형성 및 관리의 예시도.
도 7은 본 발명의 일 실시 예에 따른 토지 특성 비교표의 예시도.
도 8 및 도 9는 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 방법의 순서도.
도 2는 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템의 예시도.
도 3은 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템의 구성도.
도 4는 본 발명의 일 실시 예에 따른 표본 관리의 예시도.
도 5는 본 발명의 일 실시 예에 따른 대표 고유 특성 관리의 예시도.
도 6은 본 발명의 일 실시 예에 따른 동일 가격권 형성 및 관리의 예시도.
도 7은 본 발명의 일 실시 예에 따른 토지 특성 비교표의 예시도.
도 8 및 도 9는 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 방법의 순서도.
상기한 바와 같은 본 발명을 첨부된 도면들과 실시 예들을 통해 상세히 설명하도록 한다.
도 2는 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템의 예시도다.
도 2를 참조하면, 상기 온라인 부동산 감정평가 시스템은 태블릿 피씨 또는 스마트 폰과 같은 조사원(5)의 이동 단말(6)에 설치된 부동산 가격 조사의 전용 애플리케이션(7)으로부터 표본의 가격 및 이의 대표 고유 특성을 입력(1)받아 관리하고 이를 이용한 동일 가격권을 관리하며 상기 대표 고유 특성을 비교 요소로 하는 토지 특성 비교표를 산출(3)하여 임의의 토지에 대한 현실적인 부동산 감정평가 가격을 제공(4)한다.
본 발명에서 표본은 상기 동일 가격권 내 위치한 용도지역 및 이용상황이 동일한 비교 기준 토지를 의미한다.
상기 대표 고유 특성은 임의의 토지가 갖는 타 토지와 구별되는 개별적 특성으로서 이는 공시지가에서 언급하는 부동산의 개별 요인 또는 기타 요인과 동일하지 않음에 유의하며 하나 이상일 수 있다.
또한, 학군, 통행에 따른 출퇴근 특성, 편익시설과의 거리와 같은 소정 부동산의 개별적 특성 및 상기 개별 요인 또는 기타 요인을 보다 세분화한 부동산의 개별적 특성 등을 모두 포함할 수 있음에 유의하며, 지역적 위치도 포함할 수 있으나, 상기 지역적 위치는 하나 이상의 대표 고유 특성의 일부임에 유의한다.
즉, 상기 대표 고유 특성은 임의의 토지에 대해 현실적인 부동산 감정평가 가격의 대표적 요인을 구분한 정보로서, 하나 이상을 결합하여 이를 식별정보로 하는 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 상기 동일 가격권으로 관리할 수 있다.
상기 대표 고유 특성으로 동일 가격권을 구성하는 바람직한 실시 예로서, 상기 온라인 부동산 감정평가 시스템은 서로 인접한 토지에 대해서라도 그 토지의 가격을 형성하는 주된 특성을 판별하고 이러한 대표 고유 특성이 상이한 경우 이를 다른 집단으로 구분하여 각각 상이한 동일 가격권으로 관리한다.
상기 대표 고유 특성의 바람직한 실시 예로서, 지가 형성에 미치는 현실적인 요소들을 고려하여 학군, 통행량, 토지 경사도, 접하는 도로 폭, 방위 등을 들 수 있다.
따라서, 종래의 감정평가 시스템에서 동일한 개별 요소를 갖는 토지들의 경우에도 본 발명의 온라인 부동산 감정평가 시스템상에서는 대표 고유 특성이 다른 경우 서로 다른 동일 가격권으로 관리된다.
더불어, 상기 대표 고유 특성이 동일함은 해당 대표 고유 특성을 치환하였을 때 비교 대상 토지들의 단위 면적당 감정평가 가격이 소정 범위 내라는 것을 의미한다.
바람직한 실시 예로서 용도지역, 이용상황 및 타 대표 고유 특성이 동일한 제1 토지 및 제2 토지가 각각 접하는 도로 폭이 4m와 5m인 경우에, 제2 토지의 접하는 도로 폭을 4m로 치환하면 상기 제1 토지 및 제2 토지의 단위 면적당 감정평가 가격이 소정 범위 내라면 두 토지는 해당 대표 고유 특성은 동일하다.
상기 동일 가격권은 용도 지역, 이용 상황이 동일하며 상기 하나 이상의 대표 고유 특성이 동일한 개별 토지의 집합으로서, 이는 조사원의 재량에 의해 임시 설정된 후 표본 가격 조사를 통해 상기 온라인 부동산 감정평가 시스템 내에서 수정될 수 있으며, 행정 구역의 동일성이나 거리의 근접과 같은 지역적, 공간적 위치의 유사성을 필수 요소로 하지 않으며 상기 대표 고유 특성을 고려한 가격의 유사성을 기준으로 함에 유의한다.
예를 들어, 상기 온라인 부동산 감정평가 시스템에서는 소정의 동일 가격권이 경사도와 학군을 대표 고유 특성으로 갖는 가격권을 형성하는 경우, 이를 경사도A1085, 학군8054와 같은 고유 식별번호로 인덱싱한 후 이를 결합한 식별정보로서 해당 동일 가격권을 관리할 수 있다.
상기 토지 특성 비교표는 상기 동일 가격권 내 표본의 가격 및 각 토지의 대표 고유 특성을 이용하여 각각의 대표 고유 특성을 비교한 비율 값으로 생성하여 감정평가 가격을 산출할 수 있도록 하는 것이 바람직하나 다양한 형식으로 관리할 수 있다.
바람직한 실시 예로서, 상기 경사도A1085 및 학군8054를 식별정보로 하는 동일 가격권 내 제1 토지 및 제2 토지에 대해 상기 제1 토지의 경사도가 11도이며 제2 토지의 경사도가 12도이고 11도와 12도의 차이로 인한 가격 차이가 1.03인 경우 이를 토지 특성 비교표로 저장하여 관리한다.
또한, 상기 온라인 부동산 감정평가 시스템은 입력되는 표본의 가격의 갱신이 신속한 경우에는 소정 토지에 상기 토지 특성 비교표만을 적용하면 직접적인 해당 토지의 감정평가 가격을 산출할 수 있어 가격 산출이 매우 편리하나, 가격 갱신의 주기적 속도를 고려하여 시점 수정 요인을 더 반영하여 해당 토지의 감정평가 가격을 산출할 수도 있다.
또한, 상기 온라인 부동산 감정평가 시스템은 외부에 위치한 부동산 정보 제공 서버(300)를 통해 표본의 매매 사례 및 평가 선례가격을 전송(2)받아 각 토지의 개별적 특성을 분석한 후 이를 동일 가격권 관리 및 상기 토지 특성 비교표에 활용할 수도 있다.
더불어, 조사 대상 범위 지역 내 임의의 토지에 대한 대표 고유 특성은 상기 온라인 부동산 감정평가 시스템의 기 설정된 기준에 따른 내부적 입력을 통해 설정 및 관리할 수도 있다.
이러한 구성을 통해, 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템은 종래의 평균적이고 대략적인 가격을 산정하는 것이 아니라 실제 감정평가와 동일하거나 매우 유사한 결과를 얻을 수 있는 시스템을 구성할 수 있어, 은행의 부동산 담보대출 담당자, 부동산 가격파악이 요구되는 기업의 담당자 및 부동산의 정밀한 가격을 알고자 하는 일반인이 오프라인 감정평가를 이용하지 않고 온라인 상에서 평가 대상 부동산의 적절한 감정평가 데이터를 제공받을 수 있다.
다시 도 2를 참조하면, 구체적인 실시 예로서, 상기 조사원(5)은 소정 조사 대상 범위 지역 내에서 용도지역, 이용상황별로 임의의 가 표본을 다수 선정한 후 각 표본에 대한 현장 조사 및 가격 조사를 통해 시가 수준, 매매사례, 감정평가사례 등을 참고하여 표본의 가격을 산정하며 해당 표본의 가격을 구성하는 대표적 고유 특성을 입력하여 평가 서버(100)로 전송(1)한다.
상기 소정 조사 대상 범위 지역은 상술한 바와 같이 행정 구역 범위 등 지역적 위치에 국한되지 않으며, 전국을 대상으로 하거나 임의의 기 설정된 경계 내 지역일 수 있다.
바람직한 실시 예로서, 상기 평가 서버(100)는 현장 조사, 매매사례, 평가선례 등을 통해 입력된 가 표본들의 가격 분포를 산출(3)한다.
또한, 상술한 바와 같이 상기 평가 서버(100)는 상기 조사 대상 범위 지역 내 임의의 토지의 대표 고유 특성을 내부적인 입력이나 외부 서버 또는 조사원 단말(6)을 통해 전송받아 관리한다.
상기 평가 서버(100)는 상기 가 표본의 대표 고유 특성과 상기 임의의 토지의 대표 고유 특성을 대응시켜 동일 가격권으로 관리(3)하며, 동일 가격권이 확정되면 상기 가 표본 중 하나 이상을 상기 동일 가격권의 표본으로 지정하여 관리한다.
바람직한 실시 예로서, 소정 지역에서 일반 주거 지역 내 단독 주택용 토지들을 도로 조건이 세로이며 통행량 조건이 3000명 이상인 경우를 대표 고유 특성으로 갖는 토지들을 제1 동일 가격권으로 구분하고, 경사도가 10도 이상이며 학군이 8학군인 토지들을 제2 동일 가격권으로 구분할 수 있다.
또한, 상기 동일 가격권 및 표본은 상기 평가 서버(100)에서 현장 가격 조사, 매매 사례, 평가 선례 등의 데이터를 통해 대표 고유 특성이 변경되었다고 분석되는 경우에 지속적으로 수정될 수 있으며, 조사(1) 또는 평가 서버(100)의 기 설정된 기준에 따른 자동 지정을 통한 추가 표본 선정을 통해서도 수정될 수 있다.
상기 평가 서버(100)는 상기 가 표본의 가격 또는 표본의 가격과 상기 대표 고유 특성을 비교하여 각 토지의 대표 고유 특성 값에 따른 토지 가격을 산출할 수 있는 토지 특성 비교표를 생성 및 관리(3)한다.
이때, 상기 평가 서버(100)는 상기 동일 가격권 별로 상기 토지 특성 비교표를 작성하는데, 상기 토지 특성 비교표는 상기 대표 고유 특성에 대한 비교만 아니라, 일반적인 개별 특성을 비교하는 값이 관리될 수도 있다.
바람직한 실시 예로서, 상기 평가 서버(100)는 상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 상기 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용하도록 구성하거나, 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리하여 토지의 현실적인 가격을 더욱 정확히 반영하도록 구성할 수도 있다.
또한, 상기 토지 특성 비교표는 일반적으로 사용하고자 하는 해당 동일 가격권을 포함하는 복수의 동일 가격권에서의 표본 가격 또는 본 시스템에서의 평가 선례 혹은 타 외부 서버에서 전송받은 매매 사례, 평가 선례 등을 이용하여 생성할 수 있으나, 단일의 동일 가격권에 충분한 개수의 표본이 존재하는 경우 이를 이용하여 각 대표 고유 특성 또는 일반적 개별 특성이 미치는 요소를 비율화하여 생성할 수 있다.
또한, 상기 토지 특성 비교표는 지역적 위치 근접성을 고려하여 선정한 복수의 동일 가격권에서 사용하는 단일의 토지 특성 비교표를 상기 복수의 동일 가격권에서의 가격들을 이용하여 생성하거나 또는 비교하고자 하는 대표 고유 특성 혹은 일반적 개별 특성의 특징을 고려하여 복수의 동일 가격권을 기 설정된 기준에 따라 선정하고 이를 이용하여 토지 특성 비교표의 생성할 수도 있다.
예를 들어, 대표 고유 특성이 미치는 영향을 현실화하여 산출하기 위해 해당 대표 고유 특성을 포함하여 유사한 특성을 갖는 동일 가격권에서의 토지 가격을 이용하여 해당 동일 가격권의 상기 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표를 생성할 수도 있다.
사용자(8)가 토지 가격 데이터(4)를 조회하기 위해서 평가 대상 토지의 소재지 및 행정 정보, 지도정보, 지적정보 등을 참고하여 간략한 개별 특성을 입력하면 상기 평가 서버(100)는 해당 동일 가격권 내 표본 목록을 사용자 단말(200)로 제시한다.
사용자(8)가 화면(210)을 통해 이들 중 가장 특성이 유사한 표본을 선정하면 상기 평가 서버(100)는 상기 사용자(8)가 입력한 정보를 고려하며 상기 대표 고유 특성 및 해당 토지의 개별적 특성을 반영한 해당 동일 가격권의 토지 특성 비교표를 적용하여 해당 토지의 감정 평가액을 산정하여 사용자 단말(200)로 제공(4)한다.
이때, 상기 평가 서버(100)는 광역권의 지가변화를 반영한 지가변동률과 표본의 가격변동치를 반영한 표본 가격 지수를 평균한 시점 수정치를 관리하여 이를 적용한 감정 평가액을 산정하여 제공(4)할 수도 있다.
또한, 상기 평가 서버(100)는 평가 대상 토지의 단위 면적당 가격이 표본의 동일 가격권 범위 밖의 가격이 산정될 것으로 예정되는 경우 에러 메시지를 통해 입력된 정보 값을 재조정할 수도 있다.
혹은, 상기 사용자의 입력 정보는 사용자(8)가 평가 대상 토지의 소재지만 입력하면, 평가 서버(100)가 외부 정보 제공 서버와 연동하여 입력받아 자동으로 감정평가 가격을 산출하여 사용자(8)의 편의성을 높일 수도 있다.
도 3은 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템의 구성도다.
도 3을 참조하면, 상기 평가 서버(100)는 조사대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 표본 관리부(150), 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 대표 고유 특성 관리부(120), 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 동일 가격권 관리부(140) 및 상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하며, 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 가격 산정부(160)를 포함한다.
상기 평가 서버(100)는 조사원 단말(6) 및 사용자 단말(200)과 통신하는 통신부(170)를 포함하며, 상기 통신부(170)는 부동산의 매매 사례, 평가 선례 가격을 제공하는 외부 정보 제공 서버(300)와 통신하는 것이 바람직하다.
또한, 상기 평가 서버(100)는 자체 평가의 가격 예, 자체 데이터를 이용한 부동산 가격 변동률, 토지, 건물, 공동주택과 관련된 상기 매매 사례, 평가 선례 및 건물의 감정평가와 관련한 재조달 원가, 감가상각률 등과 같은 부동산 데이터를 관리하는 부동산 데이터 관리부(110) 및 조사원으로부터 입력되는 데이터의 검증, 오류 데이터 입력 검증, 가격 산정 데이터의 검증 등을 수행하는 부동산 데이터 검증부(130)를 포함하는 것이 바람직하다.
상기 평가 서버(100)는 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 동일 가격권으로 구분하여 관리하여 감정평가 가격 산출의 자의성을 배제시키며 동시에 온라인 시스템을 통해 개별 토지가 갖는 세부적 고유 특성을 반영한 정밀한 감정평가가 가능하므로 오프라인 감정평가 없이 현실적인 감정평가 가격과 매우 유사한 감정평가 가격을 제공할 수 있다.
또한, 상기 평가 서버(100)는 동일 가격권으로 분류된 토지에 대해 해당 동일 가격권의 표본 가격 및 각 토지의 대표 고유 특성에 따른 토지 특성 비교표를 통해 해당 토지의 가격을 산정하여 가격 산정 절차가 단순하며 온라인 부동산 감정평가 시스템을 통해 감정평가사가 제공하는 실제적 감정평가 가격과 유사한 가격을 제공하므로 광범위한 지역에 위치한 임의의 부동산일지라도 정확한 가격을 제공할 수 있다.
상기 동일 가격권 관리부(140)는 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 매매 사례 또는 평가 선례의 가격의 차이를 비교하여, 상기 가격의 차이가 소정 범위 이상인 경우 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 하나 이상의 토지 및 상기 토지의 대표 고유 특성을 갱신하고, 상기 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 표본의 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 갱신된 대표 고유 특성과 대응하여 기 설정된 타 동일 가격권으로 구분하거나 또는 상기 토지를 표본으로 하는 신규 동일 가격권을 생성하는 것이 바람직하다.
바람직한 실시 예로서, 상기 평가 서버(100)는 산정 가격이 기 설정한 기준 가격과 소정 범위 이상 차이가 발생하는 경우에, 이와 관련하여 입력 정보, 표본 가격 및 토지 특성 비교표 등 항목에 대한 검토와 조정을 수행하며, 이를 통해 추가로 확인된 동일 가격권 및 표본을 추가로 설정한다.
상기 평가 서버(100)는 이를 반복하여 표본 수의 증가, 표본 가격의 정밀화를 통한 동일 가격권의 세분화를 통해 산정 가격의 정확도를 더욱 높이게 된다.
다른 바람직한 실시 예로서, 상기 표본 선정 및 표본 가격은 수 개월 단위로 주기적 조사를 통해 재설계 및 갱신하여 대표 고유 특성이 갱신되는 토지를 신규 표본으로 선정하여 표본의 동일 가격권을 세분화할 수 있다.
상기 동일 가격권 관리부(140)는 입력된 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 기준 가격의 차이를 비교하여 지속적으로 동일 가격권을 재구분하거나 신규 동일 가격권을 자동 생성하는 구성을 통해 부동산 가격 데이터의 수정에 따라 동일 가격권을 계속 변경 및 갱신하게 되어 장기적인 시간이 경과해도 항상 적합한 부동산 가격을 제공할 수 있다.
상기 가격 산정부(160)는 동일 가격권이 포함하는 토지 리스트가 변경되거나 또는 신규 동일 가격권이 생성되는 경우에 해당 동일 가격권의 토지 특성 비교표를 변경된 토지 리스트를 고려하여 갱신하는 것이 바람직하다.
상기 가격 산정부(160)는 토지의 세부적 고유 특성을 반영한 토지 특성 비교표를 동일 가격권 별로 적용하고 동일 가격권의 갱신에 따라 이의 변동을 반영하여 자체 데이터를 이용한 토지 변동률을 고려하여 연동하여 자동 갱신하므로 감정평가 시스템의 로직 변경이나 수정 없이 자동으로 가격을 산정할 수 있어 적은 유지보수 비용으로 현실적 부동산 가격 데이터를 제공한다.
상기 동일 가격권 관리부(140)는 임의의 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 동일 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리할 수 있다.
상기 가격 산정부(160)는 상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 임의의 토지의 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용하도록 할 수도 있다.
이처럼, 상기 평가 서버(100)는 임의의 토지에 대한 동일 가격권을 일부 중첩하여 관리하거나 단계적으로 포함하여 관리하며 토지 특성 비교표의 적용시에 이를 적용할 수 있어 부동산의 개별적 특성을 평가 대상 부동산의 실제적 상황에 따라 적합하게 반영하므로 온라인 부동산 감정평가 시스템에서 더욱 정밀한 감정평가 가격을 제공하는 장점이 있다.
상기 가격 산정부(160)는 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 표본이 복수인 경우, 상기 표본을 사용자 단말에 제공하여 이 중 가격 선정 기준의 대상 표본을 사용자가 선택하도록 하거나 또는 거리, 대표 고유 특성의 유사성 중 하나 이상을 포함하여 기 설정된 조건에 따라 자동으로 선택하여 가격을 산정할 수 있다.
이와 같이, 상기 평가 서버(100)는 임의의 토지 가격의 산정시 동일 가격권 내 가격 선정 기준이 되는 대상 표본을 자동 지정하거나 또는 사용자의 선택에 따라 선택할 수 있도록 하므로 부동산 감정평가 지식의 수준에 따라 적절하게 활용할 수 있어 온라인 부동산 감정평가 시스템의 사용자 활용성을 매우 높인다.
또한, 상기 가격 산정부(160)는 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권을 포함하는 복수의 동일 가격권을 기 설정된 기준에 따라 각 동일 가격권의 대표 고유 특성의 유사성을 고려하여 선정하고, 선정된 복수의 동일 가격권의 토지 가격을 이용하여 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권에서 사용하는 토지 특성 비교표를 생성하는 것이 바람직하다.
더불어, 상기 가격 산정부(160)는 상기 동일 가격권에 대한 시점 수정치 및 토지 특성 비교표를 관리하며, 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 시점 수정치 및 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정할 수도 있다.
한편, 상기 표본 관리부(150)는 공동주택 특성 정보로서 공동주택의 향, 조망, 면적, 소음, 배치, 입지, 구조, 단지규모 중 하나 이상을 포함하는 기준에 따라 선정된 공동주택의 표본 및 표본 가격을 관리하는 것을 더 포함할 수 있다.
이때, 상기 가격 산정부(160)는 임의의 공동 주택에 대해 해당 공동주택 단지의 표본을 기준으로 상기 공동주택 특성 정보를 포함하여 기 설정된 공동주택의 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 가격을 산정하는 것이 바람직하다.
또한, 상기 가격 산정부(160)는 건물의 용도, 건축구조, 지붕구조, 부대설비, 마감재, 각 층의 면적, 신축년도 중 하나 이상을 포함하는 건물 특성 정보에 재조달 원가 및 감가 상각률을 적용하여 건물 가격을 산정할 수 있다.
이처럼, 상기 평가 서버(100)는 시점 수정치 또는 토지 특성 비교표를 이용하여 현실적인 가격을 정량적으로 평가하게 되어 오프라인 감정평가를 통해 산출한 데이터와 유사한 데이터가 나올 뿐만 아니라 산출 값의 재량적 가감을 할 수 없어 고의적 과대, 과소 평가가 어려워 감정평가의 실질적 활용도가 높다.
도 4는 본 발명의 일 실시 예에 따른 표본 관리의 예시도이며, 도 5는 본 발명의 일 실시 예에 따른 대표 고유 특성 관리의 예시도다.
도 4를 참조하면, 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템은 용도지역, 이용상황별로 대표 고유 특성을 고려하여 선정 또는 생성한 다수의 표본(41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54)을 관리한다.
종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템에서는 용도지역, 이용상황별로 공시지가 또는 매매 사례, 평가 선례를 통해 표준지를 선정하므로 인근에 소재한 토지인 경우에는 그 개별적 특성이 크게 고려되지 않고 단순 비교를 통한 유사한 가격으로 산출되어 현실적인 가격 제공이 어려웠다.
또한, 종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템은 공시지가를 이용하는 경우 각 행정구역 접경에 유사한 토지의 가격이 차이가 나는 경우도 많았다.
반면, 본 발명의 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템은 각 토지의 대표 고유 특성을 고려한 동일 가격권을 형성하고 해당 동일 가격권 내 또는 다수의 동일 가격권 내 위치하는 다수의 표본의 관리를 통해 감정 평가 가격을 제공하므로 토지의 개별적 특성을 정확히 반영할 수 있어 매우 현실적인 감정평가 가격의 제공이 가능하다.
예를 들어, 각 토지들을 계통성, 노선특성, 편익시설과의 접근성, 교통편리성, 유동 인구 상권 활성화 정도와 같은 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권으로 구분하고 이를 관리하여 노선이 같더라도 노선 가격이 달라지는 등의 문제점 때문에 감정평가 데이터가 상이한 경우를 용이하게 해결할 수 있다.
종래의 온라인 부동산 감정평가 시스템은 감정 평가 전례와 표준지와의 차이를 통계적 방법으로 편차를 구해서 적용하는 기계적인 방법으로 평가 대상 토지의 감정평가 가격을 산출하므로 평가 전례와의 격차를 반영하더라도 현실 가격과 괴리되는 경우가 많았다.
반면, 본 발명의 온라인 부동산 감정평가 시스템은 대표 고유 특성으로 상세하게 구분되는 동일 가격권을 통해 표본 가격에 토지 특성 비교표를 적용하여 평가 가격을 산출하거나, 필요에 따라 시점 수정치를 반영하면 되어 평가 과정이 매우 단순하며 정량적이면서도 현실 가격과 괴리가 없다.
도 5를 참조하면, 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 시스템은 용도지역, 이용상황별 표본(44 및 45)과 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 지정(44a,44b,44c,44d,44e,44f 및 43a,43b,43c,43d,43e)하여 관리하고 이를 동일 가격권으로 관리한다.
상기 동일 가격권(예를 들어, 44와 44a,44b,44c,44d,44e,44f)을 형성하는 대표 고유 특성의 일 실시 예로서, 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정조건, 장래가격 변화예상, 지역개발 등을 토지별로 구체적으로 세분화한 특성을 들 수 있다.
또는, 토지별 대표 고유 특성은 일 단지 여부, 토지 일부의 도로 이용 여부, 타인토지 통행 여부 등의 특성을 포함할 수도 있다.
도 2에서 상술한 바와 같이, 상기 대표 고유 특성은 임의의 토지가 갖는 타 토지와 구별되는 개별적 특성으로서 이는 공시지가에서 언급하는 부동산의 개별 요인 또는 기타 요인과 동일하지 않음에 유의하며 하나 이상일 수 있다.
또한, 상기 대표 고유 특성은 학군, 통행에 따른 출퇴근 특성, 편익시설과의 거리와 같은 소정 부동산의 개별적 특성 및 상기 개별 요인 또는 기타 요인을 보다 세분화한 부동산의 개별적 특성 등을 모두 포함할 수 있음에 유의하며, 지역적 위치도 포함할 수 있으나, 상기 지역적 위치는 하나 이상의 대표 고유 특성의 일부임에 유의한다.
즉, 상기 대표 고유 특성은 임의의 토지에 대해 현실적인 부동산 감정평가 가격의 대표적 요인을 구분한 정보로서, 하나 이상을 결합하여 이를 식별정보로 하는 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 상기 동일 가격권으로 관리할 수 있다.
도 6은 본 발명의 일 실시 예에 따른 동일 가격권 형성 및 관리의 예시도이며, 도 7은 본 발명의 일 실시 예에 따른 토지 특성 비교표의 예시도다.
도 5, 도 6 및 도 7을 참조하면, 상기 온라인 부동산 감정평가 시스템은 표본의 가격과 토지들의 대표 고유 특성을 비교하여 동일 가격권(44와 44a, 44b, 44c, 44d, 44e, 44f 및 43과 43a, 43b, 43c, 43d, 43e)을 생성하고 관리하며, 각 토지의 대표 고유 특성 값에 따른 토지 가격을 산출할 수 있는 토지 특성 비교표를 생성 및 관리한다.
이때, 상기 온라인 부동산 감정평가 시스템은 상기 각 동일 가격권 별로 상기 토지 특성 비교표를 작성하는데, 상기 토지 특성 비교표는 상기 대표 고유 특성에 대한 비교만 아니라, 일반적인 개별 특성을 비교하는 값이 관리될 수도 있다.
상기 온라인 부동산 감정평가 시스템은 상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 상기 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용하도록 구성하거나, 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리하여 토지의 현실적인 가격을 더욱 정확히 반영하도록 구성할 수도 있다.
도 7과 같은 상기 토지 특성 비교표의 바람직한 실시 예로서, 반복적으로 조사되어 평가 서버(100)로 입력되는 토지 가격, 매매사례, 평가선례를 이용하여 표본 가격을 기준으로 가격의 차이를 산출할 수 있다.
또한, 상기 토지 특성 비교표는 매월 발표되는 지가변동률과 표본의 가격 변동치의 평균치를 적용하여 광역권 및 해당 지역권의 변동을 동시에 반영하여 변경하거나 이를 시점 수정치에 적용하여 해당 토지의 감정평가 가격을 산출할 수도 있다.
더불어, 상기 토지 특성 비교표는 도 2 및 도 3에서 상술한 바와 같이, 소정의 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권에서의 정밀한 감정평가 가격의 제공을 위해 해당 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 해당 특성을 갖는 동일 가격권들의 표본 가격 또는 토지 가격을 이용하여 생성하거나 일반적 개별 특성에 비해 상대적으로 적은 수의 동일 가격권을 이용하여 생성하는 것이 바람직하며, 해당 동일 가격권에서 대표 고유 특성이 아닌 일반적 개별 특성을 적용하는 것은 보다 많은 수의 동일 가격권들의 표본 가격 또는 토지 가격을 이용하여 생성하는 것이 바람직하다.
도 8 및 도 9는 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 부동산 감정평가 방법의 순서도다.
도 8 및 도 9를 참조하면, 상기 온라인 부동산 감정평가 시스템의 감정평가 방법은 조사 대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 단계(S10,S30), 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 단계(S20), 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 단계(S40), 상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하는 단계(S50) 및 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 단계(S60)를 포함한다.
상기 온라인 부동산 감정평가 방법은 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 매매 사례 또는 평가 선례의 가격의 차이를 비교하는 단계, 상기 가격의 차이가 소정 범위 이상인 경우 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 하나 이상의 토지 및 상기 토지의 대표 고유 특성을 갱신하는 단계(S41) 및 상기 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 표본의 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 갱신된 대표 고유 특성과 대응하여 기 설정된 타 동일 가격권으로 구분하거나 또는 상기 토지를 표본으로 하는 신규 동일 가격권을 생성하는 단계(S42)를 더 포함한다.
상기 온라인 부동산 감정평가 방법은 동일 가격권이 포함하는 토지 리스트가 변경되거나 또는 신규 동일 가격권이 생성되는 경우에 해당 동일 가격권의 토지 특성 비교표를 변경된 토지 리스트를 고려하여 갱신하는 단계(S43)를 더 포함할 수 있다.
상기 동일 가격권 구분 단계(S40)는 임의의 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 동일 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리할 수 있다.
상기 가격 산정 단계(S60)는 상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 임의의 토지의 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용할 수도 있다.
상기 가격 산정 단계(S60)는 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 표본이 복수인 경우, 상기 표본을 사용자 단말에 제공하여 이 중 가격 선정 기준의 대상 표본을 사용자가 선택하도록 하거나 또는 거리, 대표 고유 특성의 유사성 중 하나 이상을 포함하여 기 설정된 조건에 따라 자동으로 선택하여 가격을 산정할 수 있다.
또한, 상기 가격 산정 단계(S60)는 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권을 포함하는 복수의 동일 가격권을 기 설정된 기준에 따라 각 동일 가격권의 대표 고유 특성의 유사성을 고려하여 선정하고, 선정된 복수의 동일 가격권의 토지 가격을 이용하여 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권에서 사용하는 토지 특성 비교표를 생성하는 것이 바람직하다.
상기 동일 가격권 관리 단계(S40)는 상기 동일 가격권에 대한 시점 수정치 및 토지 특성 비교표를 관리하며, 상기 가격 산정 단계는 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 시점 수정치 및 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정할 수도 있다.
상기 온라인 부동산 감정평가 방법은 공동주택 특성 정보로서 공동주택의 향, 조망, 면적, 소음, 배치, 입지, 구조, 단지규모 중 하나 이상을 포함하는 기준에 따라 선정된 공동주택의 표본 및 표본 가격을 입력받아 관리하는 단계 및 임의의 공동 주택에 대해 상기 표본을 기준으로 상기 공동주택 특성 정보를 포함하여 기 설정된 해당 공동주택의 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 가격을 산정하는 단계를 더 포함할 수 있다.
또한, 상기 온라인 부동산 감정평가 방법은 건물의 용도, 건축구조, 지붕구조, 부대설비, 마감재, 각 층의 면적, 신축년도 중 하나 이상을 포함하는 건물 특성 정보에 재조달 원가 및 감가 상각률을 적용하여 건물 가격을 산정하는 단계를 더 포함할 수도 있다.
이상에서는 본 발명에 따른 바람직한 실시 예들에 대하여 도시하고 또한 설명하였다. 그러나 본 발명은 상술한 실시 예에 한정되지 아니하며, 특허 청구의 범위에서 첨부하는 본 발명의 요지를 벗어남이 없이 당해 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 누구든지 다양한 변형 실시가 가능할 것이다.
5: 조사원 6: 조사원 단말
7: 조사 전용 프로그램 8: 사용자
100: 평가 서버 110: 부동산 데이터 관리부
120: 대표 고유 특성 관리부 130: 부동산 데이터 검증부
140: 동일 가격권 관리부 150: 표본 관리부
160: 가격 산정부 170: 통신부
200: 사용자 단말 210: 모니터
300: 외부 정보 제공 서버
7: 조사 전용 프로그램 8: 사용자
100: 평가 서버 110: 부동산 데이터 관리부
120: 대표 고유 특성 관리부 130: 부동산 데이터 검증부
140: 동일 가격권 관리부 150: 표본 관리부
160: 가격 산정부 170: 통신부
200: 사용자 단말 210: 모니터
300: 외부 정보 제공 서버
Claims (20)
- 온라인 부동산 감정평가 시스템에 있어서,
조사대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 표본 관리부;
상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 대표 고유 특성 관리부;
상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 동일 가격권 관리부;및
상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하며, 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 가격 산정부;를 포함하는 온라인 부동산 감정평가 시스템.
- 제 1항에 있어서, 상기 동일 가격권 관리부는
임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 매매 사례 또는 평가 선례의 가격의 차이를 비교하여, 상기 가격의 차이가 소정 범위 이상인 경우 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 하나 이상의 토지 및 상기 토지의 대표 고유 특성을 갱신하고, 상기 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 표본의 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 갱신된 대표 고유 특성과 대응하여 기 설정된 타 동일 가격권으로 구분하거나 또는 상기 토지를 표본으로 하는 신규 동일 가격권을 생성하는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 감정평가 시스템.
- 제 2항에 있어서, 상기 가격 산정부는
동일 가격권이 포함하는 토지 리스트가 변경되거나 또는 신규 동일 가격권이 생성되는 경우에 해당 동일 가격권의 토지 특성 비교표를 변경된 토지 리스트를 고려하여 갱신하는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 감정평가 시스템.
- 제 1항에 있어서, 상기 동일 가격권 관리부는
임의의 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 동일 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리하는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 감정평가 시스템.
- 제 1항에 있어서, 상기 가격 산정부는
상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 임의의 토지의 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용하도록 하는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 감정평가 시스템.
- 삭제
- 제 1항에 있어서, 상기 가격 산정부는
상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권을 포함하는 복수의 동일 가격권을 기 설정된 기준에 따라 각 동일 가격권의 대표 고유 특성의 유사성을 고려하여 선정하고, 선정된 복수의 동일 가격권의 토지 가격을 이용하여 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권에서 사용하는 토지 특성 비교표를 생성하는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 감정평가 시스템.
- 제 1항에 있어서,
상기 가격 산정부는 상기 동일 가격권에 대한 시점 수정치 및 토지 특성 비교표를 관리하며, 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 시점 수정치 및 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 감정평가 시스템.
- 삭제
- 삭제
- 온라인 부동산 감정평가 시스템의 감정평가 방법에 있어서,
a) 조사 대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 단계;
b) 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 단계;
c) 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 단계;
d) 상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하는 단계;및
e) 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 단계;를 포함하는 온라인 부동산 감정평가 방법.
- 제 11항에 있어서,
f) 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 매매 사례 또는 평가 선례의 가격의 차이를 비교하는 단계;
g) 상기 가격의 차이가 소정 범위 이상인 경우 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 하나 이상의 토지 및 상기 토지의 대표 고유 특성을 갱신하는 단계;및
h) 상기 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 표본의 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 갱신된 대표 고유 특성과 대응하여 기 설정된 타 동일 가격권으로 구분하거나 또는 상기 토지를 표본으로 하는 신규 동일 가격권을 생성하는 단계;를 더 포함하는 온라인 부동산 감정평가 방법.
- 제 12항에 있어서,
i) 동일 가격권이 포함하는 토지 리스트가 변경되거나 또는 신규 동일 가격권이 생성되는 경우에 해당 동일 가격권의 토지 특성 비교표를 변경된 토지 리스트를 고려하여 갱신하는 단계;를 더 포함하는 온라인 부동산 감정평가 방법.
- 제 11항에 있어서, 상기 c)단계는
임의의 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 동일 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리하는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 감정평가 방법.
- 제 11항에 있어서, 상기 e)단계는
상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 임의의 토지의 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용하도록 하는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 감정평가 방법.
- 삭제
- 제 11항에 있어서, 상기 e)단계는
상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권을 포함하는 복수의 동일 가격권을 기 설정된 기준에 따라 각 동일 가격권의 대표 고유 특성의 유사성을 고려하여 선정하고, 선정된 복수의 동일 가격권의 토지 가격을 이용하여 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권에서 사용하는 토지 특성 비교표를 생성하는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 감정평가 방법.
- 제 11항에 있어서,
상기 d)단계는 상기 동일 가격권에 대한 시점 수정치 및 토지 특성 비교표를 관리하며,
상기 e)단계는 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 시점 수정치 및 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 감정평가 방법.
- 삭제
- 삭제
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|---|---|---|---|
| KR1020120059412A KR101179216B1 (ko) | 2012-06-01 | 2012-06-01 | 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법 |
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| KR1020120059412A KR101179216B1 (ko) | 2012-06-01 | 2012-06-01 | 온라인 부동산 감정평가 시스템 및 방법 |
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Cited By (3)
| Publication number | Priority date | Publication date | Assignee | Title |
|---|---|---|---|---|
| WO2015061180A1 (en) * | 2013-10-23 | 2015-04-30 | Mastercard International Incorporated | Systems and methods for evaluating pricing of real estate |
| KR101622703B1 (ko) * | 2015-09-25 | 2016-05-23 | 거창군 | 행정편의 기능이 포함된 부동산 평가 시스템 |
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Citations (3)
| Publication number | Priority date | Publication date | Assignee | Title |
|---|---|---|---|---|
| JPH11282823A (ja) | 1998-03-31 | 1999-10-15 | Ricchi Hyoka Kenkyusho:Kk | 土地評価システムおよび方法，ならびに土地評価のためのプログラムを格納した媒体 |
| JP2004102672A (ja) | 2002-09-10 | 2004-04-02 | All Real Appraisers Network Co Ltd | 不動産価格評価方法、不動産価格評価プログラム及び不動産価格評価装置 |
| JP2005242478A (ja) | 2004-02-24 | 2005-09-08 | Tokyo Kantei:Kk | 土地評価システム、土地評価方法、およびプログラム |
-
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