JP2007102505A - 不動産取引システム - Google Patents

Abstract

【課題】
従来のインターネットにおける不動産取引システムでは、ウェブサイトの管理を不動産業者が行っていることが多く、掲載している格安の物件については、そのサイトや不動産業者に誘引させるためだけの虚偽の物件情報であり、実在しないケースが多い。しかし、顧客が、ウェブサイトに掲載された物件情報が真実の情報であるか否かを判断することは極めて困難である。
【解決手段】
そこで、本発明では、不動産物件の所有者と顧客との直接取引を行うためのシステムを提供する。本発明では、所有者が所有者端末装置（０１０２）にて入力する所有物件情報を、不動産取引管理装置（０１０１）にて真正な物件情報と比較することで、実在する物件であることが確認された物件情報のみを顧客端末装置（０１０３）を操作する顧客に提供することができるため、おとり広告を排除することができる。
【選択図】 図１

Description

本発明は、ネットワークを介して通信可能に接続された環境において、不動産物件の所有者である売主あるいは貸主と、買主あるいは借主とが不動産業者を介さずに直接に不動産取引を行うことが可能なシステムにおいて、おとり広告を排除する技術に関する。

従来の不動産取引においては、不動産物件の購入又は賃借をするためには、不動産物件の所在地における不動産業者へ赴き、購入契約又は賃借契約を行わなければならなかった。そこで、インターネット取引が活発になりつつある現在においては、不動産物件の購入又は賃借契約を希望している顧客が、ネットワークに接続された仲介サーバを介して、物件情報をWWWブラウザに表示することにより、直接、不動産物件の所在地に赴かなくても不動産物件情報を得ることができるようになった。そして、希望に合致した不動産物件が見つかった場合には、不動産物件の所在地に赴かなくても、不動産業者が仲介するウェブサイト上にて不動産物件の直接取引を行うことが可能となった（例えば、特許文献１）。
特開２００２−３７３１９８

しかし、上記技術では、顧客は、WWWブラウザに表示された不動産物件情報が、ウェブサイトを閲覧しただけでは、実在する不動産物件であるかどうかを確認することができない。特に値ごろ感の強い物件の中には、そのウェブサイトを注目させるためだけに架空の格安の不動産物件情報を掲載している場合があり、実際に不動産業者に問い合わせると、元々実在しない架空の不動産物件は既に契約されているとのことで、他の不動産物件を紹介されることがある。

この架空の広告を、いわゆる「おとり広告」という。おとり広告は、いわばそのサイトに誘引させるためだけの虚偽の不動産物件情報であり、実在しないケースがほとんどである。また、これらのおとり広告は、詳細な所在地等が掲載されていないことが一般的である。顧客は、ウェブサイトに掲載された不動産物件情報が真実の情報であるか虚偽の情報であるかを、ウェブサイトに掲載された不動産物件情報のみから判断することは極めて困難である。また、例えば番地表示などの詳細な所在地に関する情報も不足していることが多いため、直接現地にて確認することも困難である。そのため、顧客は購入あるいは賃借を希望している物件が実際に存在するのか否かは、不動産業者に訊ねなければならないという課題がある。

上記課題を解決するため、第一発明では、不動産取引に関する情報を管理する不動産取引管理装置と、所有者端末装置と、顧客端末装置とを、ネットワークを介して通信可能に接続して構成された不動産直接取引システムであって、
所有者端末装置は、所有者識別情報と、所有者信用度情報と、所有する不動産物件に関する所有物件情報と、を含む情報である貸売希望情報を前記不動産取引管理装置に送信する貸売希望情報送信部と、顧客識別情報と、後記する確認済貸売希望情報に基づいた借買希望物件識別情報と、を含む情報である借買希望情報を受信する借買希望情報受信部と、を有し、
不動産取引管理装置は、前記貸売希望情報を受信して登録する貸売希望情報登録部と、全国に現実に存在することが確認済みである物件情報である真正物件情報を保持する真正物件情報保持部と、前記登録された貸売希望情報に含まれる所有物件情報と、前記真正物件情報保持部にて保持されている物件情報とを比較する物件情報比較部と、前記比較結果が一致するとの比較結果である場合に、その貸売希望情報を確認済貸売希望情報として蓄積する確認済貸売希望情報蓄積部と、前記確認済貸売希望情報を顧客端末装置からの要求に応じて顧客端末装置に送信する確認済貸売希望情報送信部と、前記借買希望情報を受信して登録する借買希望情報登録部と、前記借買希望情報登録部にて登録した借買希望情報を所有者端末装置からの要求に応じて所有者端末装置に送信する登録借買希望情報送信部と、を有し、
顧客端末装置は、前記確認済貸売希望情報蓄積部に蓄積されている確認済貸売希望情報を受信する確認済貸売希望情報受信部と、前記借買希望情報を前記不動産取引管理装置に送信する借買希望情報送信部と、を有する不動産直接取引システムを提案する。

第二発明では、第一発明に記載の不動産直接取引システムであって、前記借買希望情報送信部は前記借買希望情報を所有者端末装置に直接送信する借買希望情報直接送信手段を有する不動産直接取引システムを提案する。

第三発明では、第一発明または第二発明に記載の不動産直接取引システムであって、前記真正物件情報保持部が保持する物件情報は、公的機関におけるデータベースが保持する物件情報である不動産直接取引システムを提案する。

第四発明では、第一発明から第三発明のいずれか一に記載の不動産直接取引システムであって、前記不動産取引管理装置は、前記物件情報比較部での比較結果が一致との比較結果である場合には、前記所有者信用度情報に含まれる所有者の信用度ランクを上げるように管理し、前記比較結果が不一致との比較結果である場合には所有者の信用度ランクを下げるように管理する所有者信用度情報管理手段と、前記所有者信用度情報管理手段での管理の結果、信用度ランクが所定の値以下に下落した場合には、その所有者信用度情報を含む貸売希望情報の登録を拒否し、又は／及び抹消する貸売希望情報拒否抹消手段と、をさらに備える不動産直接取引システムを提案する。

第五発明では、第一発明から第四発明のいずれか一に記載の不動産直接取引システムであって、不動産物件に配置するための物件提示装置と、顧客端末装置に配置するための物件確認装置と、物件確認衛星と、をさらに有し、
物件提示装置は、ＧＰＳ部と、物件確認装置から送信された発光命令を受信して発光する発光部と、物件確認装置から送信された位置情報取得命令に基づいて物件確認衛星に対してＧＰＳ部にて取得される位置情報を送信する位置情報送信部と、を有し、
物件確認装置は、前記確認済貸売希望情報に基づいて、その確認済貸売希望情報で識別される不動産物件に配置される物件提示装置に対して発光命令を出力するための発光命令出力部と、前記確認済貸売希望情報に基づいて、その確認済貸売希望情報で識別される不動産物件に配置される物件提示装置に対して位置情報取得命令を出力する位置情報取得命令出力部と、後記する物件確認衛星からの地上映像を受信して表示するための物件表示部と、を有し、
物件確認衛星は、前記物件提示装置から送信される位置情報を受信する位置情報受信部と、前記位置情報受信部にて受信した位置情報にて示される位置の地上映像を撮影して物件確認装置に対して送信する地上映像送信部と、を有する不動産直接取引システムを提案する。

以上のような構成をとる本発明によって、架空の不動産物件を排除することが可能となり、ウェブサイト等に掲載された不動産物件情報の信頼性を向上させることができる。すなわち、たとえウェブサイト上に完全な番地表示までされていない物件であっても、顧客はそれが現実に存在する物件であることの確証が得られるために、不動産物件の直接取引における顧客の不安を少なからず解消して健全な取引を促進することができる。

以下に、図を用いて本発明の実施の形態を説明する。なお、本発明はこれら実施の形態に何ら限定されるものではなく、その要旨を逸脱しない範囲において、種々なる態様で実施しうる。なお、実施形態１は主に請求項１、３について説明する。実施形態２は主に請求項２について説明する。実施形態３は主に請求項４について説明する。実施形態４は主に請求項５について説明する。

≪実施形態１≫

（実施形態１の概念）図１に本実施形態にかかる不動産直接取引システムの概念図を示す。本実施形態にかかる不動産直接取引システムでは、まず、不動産物件を所有する所有者が、自己の所有する不動産物件に関する情報などを含む貸売希望情報をパーソナルコンピュータ（以下、「パソコン」という）などの所有者端末装置（０１０２）にて入力し、ネットワーク（０１０４）を介してサーバなどで構成される不動産取引管理装置（０１０１）に送信する。不動産取引管理装置は、現実に存在する真正な物件のみに関する情報である真正物件情報（０１０５）を保持しており、所有者端末から貸売希望情報を受信すると、貸売希望情報と真正物件情報とを照合し、貸売希望情報が真正物件情報の一の物件情報と一致するか否かを判断する。不動産取引管理装置では、この真正物件情報と一致した貸売希望情報である確認済貸売希望情報のみをインターネット上のウェブサイトなどで顧客に提供するため、顧客は、現実に存在する物件に関する情報のみをパソコンなどの顧客端末装置（０１０３）にて閲覧することができる。顧客は、確認済貸売希望情報にて示される不動産物件の条件が、自己の希望する不動産物件の条件と合致するのであれば、不動産取引管理装置経由で、その不動産物件の所有者の所有者端末装置に対して、取引を希望する旨などを示す借買希望情報を、ネットワークを通じて送信することができる。

（実施形態１の構成）図２に、本実施形態にかかる不動産直接取引システムの機能ブロック図を示す。図２に示すように、本実施形態の不動産直接取引システム（０２００）は、「不動産取引管理装置」（０２１０）と、「所有者端末装置」（０２２０）と、「顧客端末装置」（０２３０）とからなる。「不動産取引管理装置」（０２１０）は、「貸売希望情報登録部」（０２１１）と、「真正物件情報保持部」（０２１２）と、「物件情報比較部」（０２１３）と、「確認済貸売希望情報蓄積部」（０２１４）と、「確認済貸売希望情報送信部」（０２１５）と、「借買希望情報登録部」（０２１６）と、「登録借買希望情報送信部」（０２１７）とからなる。「所有者端末装置」（０２２０）は、「貸売希望情報送信部」（０２２１）と、「借買希望情報受信部」（０２２２）とからなる。「顧客端末装置」（０２３０）は、「確認済貸売希望情報受信部」（０２３１）と、「借買希望情報送信部」（０２３２）とからなる。なお、図２では、各装置間にて情報をやり取りするためのネットワークは省略している。

（実施形態１の構成の説明）「不動産取引管理装置」（０２１０）は、不動産取引に関する情報を管理するように構成されている。不動産取引管理装置を介して所有者端末と顧客端末とが情報のやり取りを行うことにより、第三者が介入しなくても不動産の直接取引を行うことができる。また、不動産取引管理装置のハードウェア構成を図１４に例示する。図１４に例示するように、不動産取引管理装置は、所有者端末装置や顧客端末装置との間で情報の送受信を行うためのネットワークアダプタ（１４０４）、物件情報などを記憶する不揮発性メモリ（１４０３）、物件情報などを管理するために不揮発性メモリに記憶されたプログラム、これらを動作させるためのＣＰＵ（１４０１）、揮発性メモリ（１４０２）、バス（１４０５）、などで構成される。

なお、揮発性メモリは、不揮発性メモリに記憶されているプログラムを実行するためにそのプログラムの作業領域であるワーク領域を提供する。また、この揮発性メモリや不揮発性メモリにはそれぞれ複数のメモリアドレスが割り当てられており、ＣＰＵで実行されるプログラムは、そのメモリアドレスを特定しアクセスすることで相互にデータのやりとりを行い、処理を行うことが可能になっている。（明細書の全体を通じて同様である。）

「貸売希望情報登録部」（０２１１、１４１１）は、受信した貸売希望情報を登録するように構成されている。図１４に例示するように、賃貸希望情報登録部では、インターネットなどのネットワーク（１４０６）を通じて貸売希望情報を受信すると、不揮発性メモリ（１４０３）のアドレスＢに格納する。なお、「貸売希望情報」とは、所有者識別情報と、所有者信用度情報と、所有物件情報とを含む情報である。

「所有者識別情報」とは、所有者を識別するための情報である。所有者を識別するための情報としては、例えば、所有者の名称や、住所、その他の個人情報、あるいはこれらを特定するための文字列等が考えられる。所有者識別情報をデータベースとして管理するためには、所有者の名称や住所などと関連付けられた文字列等を管理すればよい。文字列は、所有者が好みの文字列や数字を選択することとしてもよいし、不動産管理装置が一意な文字列や数字を割り振ってもよい。なお、「所有者」とは、不動産物件を賃貸または売却する権利を保有する者をいう。

「所有者信用度情報」とは、所有者の信用度を示す情報である。所有者の信用度は、「不動産直接取引システムにおける取引実績の蓄積」によって獲得することとしても良いし、「不動産直接取引システムとは全く関係のない外部からの信用補完」により獲得することとしても良い。なお、以下に示すように、前者と後者とでは、信用度を示す情報の性格が異なるので、所有者信用度情報には、この両者を含めることが望ましい。

「不動産直接取引システムにおける取引実績の蓄積」によって獲得する信用度とは、不動産直接取引システムにて過去に行った取引の数や、過去に取引を行った顧客からの口コミ情報などを含んだ指標である。このような指標により獲得することができる信用度とは、主に所有者の実績や評判である。顧客は、過去に実績が十分な所有者や、他の顧客からの評判が優れた所有者のみを選択して不動産物件の直接取引を行うことにより、安心感を得ることができる。一方、所有者にとっても、自己の評判が上がることで、スムーズな取引を行うことができるとともに、他の同等の不動産物件と比較して多少取引価格が高い不動産物件であっても、評判を重視する顧客との取引を見込むことができる。なお、不動産直接取引システムにおける取引実績の蓄積によって獲得する信用度は、数値化して表すことにより、顧客により分かりやすく示すことができる。

「所有者とは全く関係のない外部からの信用補完」とは、電子証明書（例えば、政府認証基盤(GPKI)による認証）や、電子内容証明サービス（例えば、日本郵政公社による内容証明）により、所有者が真正であることや、所有者が記載した内容が真正であることを、所有者とは全く関係のない第三者に証明してもらうことをいう。第三者により得た証明では、所有者が入力した情報などが虚偽であるかどうかではなく、所有者が認証機関に登録された本人であるかどうか（なりすまし防止）、あるいは、入力した内容が変更されていないか否か（改ざん防止）などを証明することができる。このような証明により、所有者が他人になりすまして取引を行うことなどを排除できることはもちろんであるが、これ以外にも、売却あるいは賃貸したいという意思を明確に示した書類などを第三者に証明してもらうことにより、冷やかしやおとり広告ではなく現実に売買契約あるいは賃借契約しようとする意思を有することを一定の法的効力をもって証明することができる。

「所有物件情報」とは、所有する不動産物件に関する情報である。例えば、所有する物件に関する所在地（所在、地番など）、所在図、間取り、間取り図、専有面積、築年数、取引希望価格（販売価格あるいは賃貸価格）、付属する施設あるいは設備（駐車場やオートロック機能など）、最寄り駅、最寄り駅からの距離あるいは所要時間、住環境に関する情報、近隣の施設に関する情報などのいずれかの組み合わせを含む情報である。また、所有者識別情報と重複するが、所有権を有する者の氏名等を含むこととしても良い。

所有者識別情報あるいは所有物件情報は、後記する所有者端末装置において各データを入力することで作成される。図３に所有者端末装置としてパソコンを用いた場合にディスプレイ表示される所有者識別情報の入力画面を例示する。また、図４には所有物件情報の入力画面を例示する。なお、入力情報はこれらの情報に限定されない。

「真正物件情報保持部」（０２１２、１４１２）は、全国に現実に存在することが確認済みである物件情報である真正物件情報を保持するように構成されている。図１４に例示するように、真正物件情報保持部（１４１２）は、真正物件情報を予め不揮発性メモリ（１４０３）のアドレスＡに格納しておく。真正物件情報とは、全国に現実に存在することが確認済みである物件情報であり、売却物件や賃貸物件に限らず、全国に現実に存在している全ての物件に関する情報である。各地域の公的機関のデータベースなどがこれに該当する。例えば、法務局における不動産登記簿には、その法務局が所在している地域における不動産物件と所有者に関する情報が記録されている。具体的には、土地については、所在、地番、地目、地積などに関する情報が記録され、建物については、所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積などに関する情報が記録されている。また、所有者に関する情報については、その所有者の氏名、いつ、どんな原因（売買、相続など）で所有権を取得したかなどに関する情報が記録されている。また、不動産登記簿の他にも、各市役所、町村役場では、固定資産税の課税計算のために管轄行政区域内の土地や建物に関する情報を土地登記簿あるいは建物登記簿または固定資産課税台帳などによりデータベースとして保有している。これらのデータベースに保持されている情報は、最も信頼性が高い不動産物件情報の一つである。

「物件情報比較部」（０２１３、１４１３）は、前記貸売希望情報登録部に登録された貸売希望情報に含まれる所有物件情報と、前記真正物件情報保持部にて保持されている物件情報とを比較するように構成されている。図１４に例示するように、物件情報比較部では、まず、不揮発性メモリ（１４０３）のアドレスＰ１に記憶された比較プログラムをＣＰＵ（１４０１）により起動し、比較プログラムは前記貸売希望情報登録部（１４１１）である不揮発性メモリ（１４０３）のアドレスＡに格納された貸売希望情報を読み取り、揮発性メモリ（１４０２）のデータ領域のアドレス１に展開する。比較プログラムは、さらに揮発性メモリにて展開された貸売希望情報に含まれる所有物件情報を揮発性メモリのデータ領域のアドレス２に展開する。次に比較プログラムでは、展開した所有物件情報をキーとして、真正物件情報保持部（１４１２）に保持されている真正物件情報を検索する。検索した結果、所有物件情報と真正物件情報保持部に保持されている物件情報とが一致した場合には、「一致」との比較結果を、一致しなかった場合には「不一致」との比較結果を揮発性メモリのデータ領域のアドレス３に格納する。一致あるいは不一致の比較結果に関する情報は、例えば、１あるいは０の１ビットにて表しても良いし、特定のビットパターンにて表すこととしても良い。

所有物件情報と真正物件情報保持部に保持されている物件情報とが一致した場合には、所有物件情報は、現実に存在する不動産物件に関する情報であることが確認できる。一方、一致しなかった場合には、所有物件情報は、現実に存在する不動産物件に関する情報であることが確認できない。したがって、この場合には、所有者が所有物件情報を誤って入力したか、現実には存在しない不動産物件に関する情報を入力した可能性が高いということになる。

ここで、所有物件情報と真正物件情報保持部に保持されている物件情報とが「一致」したと判断するための判断基準により、比較結果の信頼性が左右される。真正物件情報保持部に保持されている物件情報が、法務局に登記されている不動産登記簿より得られる情報であるとすると、例えば、所有物件情報に含まれる、建物の所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積に関する情報が全て真正物件情報と同じであった場合のみ、「一致」であると判断するなどと設定することができる。また、さらに、所有者に関する情報まで同じだった場合のみ「一致」であると判断しても良いし、不動産登記簿により得られる情報全てが一致した場合のみ「一致」であると判断しても良い。これらの情報は、本当に売却あるいは賃貸をしたいと願っている物件の所有者にとっては、不動産登記簿を確認することにより当然把握しうる情報であるため、後記する所有者端末装置により入力することが可能な情報である。このように、所有物件情報の信頼性を高めるためには、前記一致の比較結果はより厳格に判断されることが望ましい。

「確認済貸売希望情報蓄積部」（０２１４、１４１４）は、前記物件情報比較部での比較結果が一致するとの比較結果である場合に、その貸売希望情報を確認済貸売希望情報として蓄積するように構成されている。図１４に例示するように、確認済貸売希望情報蓄積部（１４１４）では、物件情報比較部（１４１３）にて揮発性メモリ（１４０２）のアドレス３に格納された比較結果を示す情報を参照し、一致との比較結果を示す情報である場合には、揮発性メモリのアドレス１に格納されている貸売希望情報に比較結果を示す情報を関連付けた確認済貸売希望情報を不揮発性メモリ（１４０３）のアドレスＣに格納する。

「確認済貸売希望情報送信部」（０２１５、１４１５）は、前記確認済貸売希望情報を顧客端末装置からの要求に応じて顧客端末装置に送信するように構成されている。顧客端末装置からの要求に応じてとは、顧客が希望する不動産物件を検索するためのキーワードを含む不動産物件情報を顧客端末装置に送信することをいう。図１４に例示するように、ネットワーク（１４０６）を通じて顧客端末装置からの、不動産物件を検索するためのキーワードに関する情報を受信すると、ＣＰＵ（１４０１）にて不揮発性メモリ（１４０２）のアドレスＰ２に格納された検索プログラムを起動し、キーワードを含む不動産物件情報を、不揮発性メモリのアドレスＣに格納されている確認済貸売希望情報から検索する。キーワードを含む物件情報が見つかった場合には、ネットワークアダプタ（１４０４）からネットワーク（１４０６）を通じてこの確認済貸売希望情報を顧客端末装置に送信する。

「借買希望情報登録部」（０２１６、１４１６）は、借買希望情報を受信して登録するように構成されている。図１４に例示するように、借買希望情報登録部（１４１６）では、顧客端末装置からネットワーク（１４０６）を通じて送信された借買希望情報を受信すると、これらを不揮発性メモリ（１４０３）のアドレスＤに格納する。なお、借買希望情報とは、顧客識別情報と、借買希望物件識別情報とを含む情報である。

「顧客識別情報」とは、顧客である顧客を識別するための情報である。顧客を識別するための情報は、所有者識別情報と同様に、例えば、顧客の名称や、住所、その他の個人情報及び、これらと関連した文字列などからなる。文字列は、顧客が好みの文字列や数字を選択することとしてもよいし、不動産管理装置が一意な文字列や数字を割り振ってもよい。

「借買希望物件識別情報」とは、前記確認済貸売希望情報に基づいた情報である。確認済貸売希望情報蓄積部に蓄積された確認済貸売希望情報を顧客端末装置で閲覧した顧客は、閲覧した確認済貸売希望情報に記載された不動産物件の条件と、自分の購入あるいは賃借したい不動産物件についての条件とを比較し、両者が合致するとの判断をした場合には、顧客端末装置にて、確認済貸売希望情報に基づいて、購入あるいは賃借したいという意思を含む情報を付加した借買希望物件識別情報を作成する。例えば、確認済貸売希望情報に、顧客が購入あるいは賃借したいという意思を表す特定のビットパターンを追加することなどにより借買希望物件識別情報が作成される。一方、両者が合致しないとの判断をした場合には、顧客は、確認済貸売希望情報に基づいて、自らの希望する条件を含めた借買希望物件識別情報を作成する。例えば、顧客が閲覧した確認済貸売希望情報のうち、価格だけが顧客の希望する条件と異なっていた場合には、確認済貸売希望情報の価格を表す情報を変更して、借買希望物件識別情報としてもよい。

顧客識別情報あるいは借買希望物件識別情報は、後記する顧客端末装置において各データを入力することで作成される。図５に顧客端末装置としてパソコンを用いた場合におけるディスプレイ表示される顧客識別情報の入力画面を例示する。また、図６に顧客が閲覧することができるようにディスプレイ表示された確認済貸売希望情報を例示する。図６に例示する情報のうち、「申し込む」（０６０１）ボタンをクリックすることで、顧客の希望する不動産物件の条件と、閲覧した確認済貸売希望情報の条件とが合致した場合の借買希望情報が取得される。また、顧客が賃貸価格をもっと安くして欲しい場合には、賃貸価格の欄（０６０５）を編集して「申し込む」ボタンをクリックすることで、借買希望情報が取得される。

「登録借買希望情報送信部」（０２１７、１４１７）は、前記借買希望情報登録部にて登録した借買希望情報を所有者端末からの要求に応じて所有者端末装置に送信するように構成されている。なお、登録借買希望情報送信部では、所有者端末からの要求を受けない場合でも、借買希望情報を送信するようにしても良い。借買希望情報は、確認済貸売希望情報に基づいているため、確認済貸売希望情報にて識別される所有者に送信される。図１４に例示するように、登録借買希望情報送信部では、所有者端末装置からネットワーク（１４０６）を通じて借買希望情報の送信要求を受けると、不揮発性メモリ（１４０３）のアドレスＤに格納されている登録された借買希望情報を、ネットワークを通じて所有者端末装置に送信する。

「所有者端末装置」（０２２０）とは、売却あるいは賃貸したい不動産物件の所有者が操作する端末である。所有者端末装置のハードウェア構成を図１５に例示する。図１５に例示するように、所有者端末装置は、不動産取引管理装置や顧客管理装置との間で情報の送受信を行うためのネットワークアダプタ（１５０４）、物件情報などを記憶する不揮発性メモリ（１５０３）、物件情報などを管理するために不揮発性メモリに記憶されたプログラム、これらを動作させるためのＣＰＵ（１５０１）、バス（１５０７）、揮発性メモリ（１５０２）、物件情報などを表示するディスプレイ（１５０５）、所有物件の物件情報を入力するＩ／Ｏデバイス（１５０６）などで構成され、パソコンなどが用いられる。

「貸売希望情報送信部」（０２２１、１５２１）は、前記貸売希望情報を前記不動産取引管理装置に送信するように構成されている。貸売希望情報とは、前記のとおり、所有者識別情報と、所有者信用度情報と、所有する不動産物件に関する所有物件情報とを含む情報である。図１５に例示するように、ＣＰＵ（１５０１）により、不揮発性メモリ（１５０３）のアドレスＰ１に格納されている情報入力プログラムを揮発性メモリ（１５０２）のワーク領域上に展開し、Ｉ／Ｏデバイス（１５０６）によって、ディスプレイ（１５０５）に表示された入力画面にて上記貸売希望情報を入力する。入力された貸売希望情報は、揮発性メモリ（１５０２）のアドレス１に一時的に格納され、入力が完了すると、ネットワークアダプタ（１５０４）によりネットワーク（１５０８）を通じて不動産取引管理装置に送信される。

「借買希望情報受信部」（０２２２、１５２２）は、顧客識別情報と、借買希望物件識別情報とを含む情報である借買希望情報を受信するように構成されている。不動産取引管理装置では所有者端末装置からの要求に応じて、ネットワークを通じて借買希望情報を送信する。この送信された借買希望情報を受信すると、図１５に例示するように、借買希望情報受信部（１５２２）は、不揮発性メモリ（１５０３）のアドレスＡに借買希望情報を格納する。

「顧客端末装置」（０２３０）とは、購入あるいは賃借したい顧客が操作する端末である。顧客端末装置のハードウェア構成を図１６に例示する。図１６に例示するように、顧客端末装置は、不動産管理装置や所有者端末装置との間で情報の送受信を行うためのネットワークアダプタ（１６０４）、物件情報などを記憶する不揮発性メモリ（１６０３）、物件情報などを管理するために不揮発性メモリに記憶されたプログラム、これらを動作させるためのＣＰＵ（１６０１）、バス（１６０７）、揮発性メモリ（１６０２）、物件情報などを表示するディスプレイ（１６０５）、借買希望物件情報を入力するＩ／Ｏデバイス（１６０６）などで構成され、パソコンなどが用いられる。

「確認済貸売希望情報受信部」（０２３１、１６３１）は、前記不動産管理装置の確認済貸売希望情報蓄積部に蓄積されている確認済貸売希望情報を受信するように構成されている。顧客端末装置から、ネットワークを通じて不動産取引管理装置に対して確認済貸売希望情報を送信するように要求を送ると、不動産取引管理装置の確認済貸売希望情報送信部では、顧客端末装置からの要求に応じて、不動産取引管理装置の不揮発性メモリなどに格納されている確認済貸売希望情報を、ネットワークを通じて送信する。図１６に例示するように、この送信された確認済貸売希望情報を確認済貸売希望情報受信部（１６３１）が受信すると、確認済貸売希望情報は不揮発性メモリ（１６０３）のアドレスＡに格納される。

「借買希望情報送信部」（０２３２、１６３２）は、借買希望情報を前記不動産取引管理装置に送信するように構成されている。図１６に例示するように、確認済貸売希望情報受信部にて受信した確認済貸売希望情報をディスプレイ（１６０５）に表示する。そして、確認済貸売希望情報を閲覧した顧客が、閲覧した確認済貸売希望情報に記載された物件の条件と、自分の購入あるいは賃借したい物件についての条件とが合致すると判断した場合には、確認済貸売希望情報に購入あるいは賃借したいという意思を含む情報をＩ／Ｏデバイス（１６０６）により入力することで、借買希望物件情報は取得される。一方、両者が合致しないとの判断をした場合には、顧客は、図６に示すような画面において、自らの希望する条件をＩ／Ｏデバイス（１６０６）により書き換えることで借買希望物件識別情報が取得される。例えば、価格面にて条件が不一致であれば、賃貸価格を書き換えることで借買希望物件識別情報が取得される。このようにして取得された借買希望情報は、一時的に揮発性メモリのアドレス１に格納され、入力が完了すると、ネットワークアダプタ（１６０４）からネットワーク（１６０８）を通じて不動産取引管理装置に送信される。

（実施形態１の処理の流れ）以下に、実施形態１の不動産直接取引システムを用いたおとり広告の排除が可能な不動産直接取引方法の処理の流れについて、図２を用いて具体的に説明する。

まず、所有者端末装置にて、図３に示す画面より、所有者識別情報を入力する。図３に示す画面では、所有者の氏名、住所、電話番号、メールアドレスについての情報を入力可能としている。これらの情報を最初に入力した後、所有者固有の文字列とパスワードを発行し、２回目以降の取引においては、この専用の所有者固有の文字列とパスワードを入力することで所有者識別情報の入力を省略することとしてもよい。これらの文字列とパスワードの管理は、不動産取引管理装置が行ってもよいし、インターネットなどのネットワーク上の認証機関が行ってもよい。所有者識別情報の入力を完了すると、その所有者識別情報に対応する所有者の評価に関する情報が得られる。また、電子認証局から所有者であることや入力した情報が真正であることを証明する電子証明書を取得してもよい。これらの所有者の評価と、電子証明書などから所有者信用度情報を作成する。次に、売却あるいは賃貸しようとする不動産物件の所有者は、図４に例示する画面より、所有する不動産物件に関する所有物件情報を入力する。図４に示す画面では、不動産物件の所在地、間取り、構造、専有面積、床面積、築年数、取引希望形態、取引希望価格、付属設備、最寄り駅、最寄り駅からの距離についての情報を入力可能としている。しかし、真正物件情報との整合を図るために、物件に関する情報をさらに詳細に入力することとしてもよい。なお、図３及び図４にて入力する情報は例示するものであり、これら以外の情報を入力することとしてもよい。

このようにして得られた所有者識別情報と、所有者信用度情報と、所有物件情報とから貸売希望情報を作成する。次に、貸売希望情報を貸売希望情報送信部（０２２１）により、所有者端末装置（０２２０）から不動産取引管理装置（０２１０）に送信する。そして、送信された貸売希望情報は、不動産取引管理装置の貸売希望情報登録部（０２１１）が受信して登録する。

登録された貸売希望情報は、物件情報比較部（０２１３）において真正物件情報保持部（０２１２）にて保持されている真正物件情報と一致するか否か比較される。

物件情報比較部での比較結果が一致との比較結果であった場合には、この貸売希望情報を確認済貸売希望情報として確認済貸売希望情報蓄積部（０２１４）に蓄積する。なお、比較結果が不一致との比較結果であった場合には、その比較結果を所有者端末装置に送信し、所有者に貸売希望情報の修正を促すこととしても良い。このようにして、複数の所有者が所有者端末装置から不動産管理装置に複数の貸売希望情報を送信することにより、複数の確認済貸売希望情報が確認済貸売希望情報蓄積部に蓄積される。蓄積された確認済貸売希望情報は、全て現実に存在する物件であることが確認されており、かつ、所有者が売却あるいは賃貸を希望している不動産物件であるため、不動産物件を購入あるいは賃借しようと希望している顧客は、おとり広告に惑わされることはないのである。

顧客が不動産物件の購入あるいは賃借を希望する不動産物件の希望条件を顧客端末装置（０２３０）に表示されたウェブサイトなどから不動産取引管理装置に送信すると、不動産取引管理装置の確認済貸売希望情報送信部（０２１５）では、送信された希望条件に合致する確認済貸売希望情報を検索して、その検索結果を顧客端末装置に送信する。

顧客は顧客端末装置の確認済貸売希望情報受信部（０２３１）にて、不動産取引管理装置から送信された確認済貸売希望情報を受信し、顧客端末装置にて閲覧することができる。図７に例示するように、顧客端末装置にて表示された確認済貸売希望情報の一覧から、さらに一の確認済貸売希望情報を選択することで、詳細な内容を閲覧することができる。詳細な内容とは、確認済貸売希望情報に含まれる所有者識別情報、所有者信用度情報、所有物件情報などで、図６にて例示したような画面である。なお、図６では、「信用度情報」（０６０２）をクリックすることで、図８に例示するような所有者の信用度を表す情報を閲覧することができる。

顧客は、図６に例示するような画面にて閲覧した確認済貸売希望情報に記載された物件の条件に基づいて借買希望物件識別情報を取得する。また、このとき、顧客に関する情報も購入あるいは賃借したい不動産物件の所有者に知らせるために、顧客は、図５に示すような画面から顧客識別情報を入力する。図５に示す画面では、顧客の氏名、住所、電話番号、メールアドレスなどについての情報を入力可能としている。なお、所有者識別情報の場合と同様に、これらの情報と、顧客専用の文字列とパスワードを関連付けて、２回目以降の取引において、詳細な顧客識別情報の入力を省略することが望ましい。

このようにして入力された顧客識別情報と借買希望物件識別情報とを含む借買希望情報は、借買希望情報送信部（０２３２）にて顧客端末装置から送信され、不動産取引管理装置の借買希望情報登録部（０２１６）にて受信かつ登録され、または、所有者端末装置の借買希望情報受信部（０２２２）にて受信される。

所有者端末装置から不動産管理装置に登録された借買希望情報の要求があると、この要求に応じて不動産取引管理装置の登録借買希望情報送信部（０２１７）では、所有者端末装置に借買希望情報を送信する。所有者端末装置では、借買希望情報受信部（０２２２）にて借買希望情報を受信し、借買希望情報を閲覧した所有者は、自分が所有する不動産物件について購入あるいは賃借希望があったことを知ることができる。また、顧客がどのような点で条件が合致していないのかを知ることができる。所有者は、以後、購入希望あるいは賃借希望を示した顧客に対して、電子メールなどにて直接交渉を重ねることで不動産物件の直接取引を行うことが可能である。また、顧客がどのような不動産物件を求めているのかを知ることができるため、所有者側から顧客に対して価格交渉などを行うことも可能である。

なお、取引が終了した不動産物件にかかる貸売希望情報あるいは確認済貸売希望情報は、貸売希望情報登録部あるいは確認済貸売希望情報蓄積部から削除すること望ましい。また、取引終了時の条件や価格は、その後の取引において参考となるため、例えば、不揮発性メモリにて構成される取引終了物件情報蓄積部などを設けて蓄積し、顧客や所有者から参照可能としてもよい。

また、図６に例示する確認済貸売希望情報の詳細情報を閲覧する画面において、その不動産物件の所有者と、他の顧客との取引状況を表す情報を表示することが好ましい。これは、一つの不動産物件に対して複数の顧客が取引を希望した場合に、他の顧客の存在を知らせることで、所有者との交渉の仕方も変わってくることが想定されるためである。図６では、「現在の取引状況」（０６０４）として、「交渉中」にカーソルあるため、他の顧客が既にその物件について交渉を行っている様子を示している。

（実施形態１の効果の簡単な説明）以上のように、本実施形態の不動産直接取引システムでは、おとり広告を排除することが可能となり、ウェブサイト等に掲載された不動産物件情報の信頼性が高まるとともに、不動産の直接取引における顧客の不安を解消して健全な取引を促進することができる。

《実施形態２》

（実施形態２の概念）本実施形態の不動産直接取引システムは、実施形態１の不動産直接取引システムを基本とし、さらに、顧客端末装置の借買希望情報送信部は、借買希望情報を所有者端末装置に直接送信することができる。借買希望情報を所有者端末装置にて受信すると、顧客と所有者は、不動産取引管理装置を介さずに所有者端末装置と顧客端末装置間で直接取引を行うことができる。

（実施形態２の構成）図９に本実施形態の不動産直接取引システムの機能ブロック図を示す。図９に示す本実施形態の不動産直接取引システム（０９００）は、実施形態１に記載の不動産直接取引システムを基本とし、さらに、顧客端末装置（０９３０）に借買希望情報直接送信手段（０９３３）をさらに備えることを特徴とする。他の構成は実施形態１にて説明済みであるため、構成の説明を省略する。

（実施形態２の構成の説明）「借買希望情報直接送信手段」（０９３３）は、顧客端末装置が有する手段である。借買希望情報直接送信手段は、借買希望情報を、不動産管理装置を介さずに所有者端末装置へ直接送信する。借買希望情報直接送信手段としては、例えば、電子メールを送信するプログラムなどが該当する。確認済貸売希望情報を閲覧した顧客が、その確認済貸売希望情報で特定される不動産物件について興味を持ち、その不動産物件の所有者といち早く取引を開始したい場合には、顧客は、顧客端末装置にて、電子メールソフトを起動し、所有者識別情報に含まれているメールアドレスをもとに、所有者端末装置に対して電子メールを送信することができる。送信する電子メールに賃借希望あるいは購入希望を示す意思を含めることで、顧客と所有者との間で取引交渉が開始される。

（実施形態２の効果の簡単な説明）以上のように、本実施形態の不動産直接取引システムにおいては、実施形態１に記載の効果に加えて、顧客は、所有者と直接取引交渉を行うことができるため、よりスムーズに取引交渉を行うことが可能である。

≪実施形態３≫

（実施形態３の概念）本実施形態の不動産直接取引システムは、実施形態１または２の不動産直接取引システムを基本とし、さらに、所有者信用度情報が所有者の信用度ランクを含むことを特徴とする。そして、前記物件情報比較部での比較結果が一致との比較結果である場合には、所有者の信用度ランクを上げ、不一致との比較結果である場合には所有者の信用度ランクを下げることで、所有者の信用度ランクのランク付けを行い、信用度ランクが所定の値以下に下落した場合には、不動産直接取引システムにおいて、その所有者信用度情報を含む貸売希望情報の登録を拒否し、又は／及び抹消する不動産直接取引システムの技術に関する。

（実施形態３の構成）図１０に本実施形態の不動産直接取引システムの機能ブロック図を示す。図１０に示す本実施形態の不動産直接取引システム（１０００）は、実施形態１に記載の不動産直接取引システムを基本とし、さらに、「不動産取引管理装置」（１０１０）が「所有者信用度情報管理手段」（１０１８）と、「貸売希望情報拒否抹消手段」（１０１９）とを備えることを特徴とする。他の構成は実施形態１にて説明済みであるため、構成の説明を省略する。

（実施形態３の構成の説明）「所有者信用度情報管理手段」（１０１８）は、不動産取引管理装置が有する手段である。所有者信用度情報管理手段は、前記物件情報比較部での比較結果が一致との比較結果である場合には、前記所有者信用度情報に含まれる所有者の信用度ランクを上げるように管理し、前記比較結果が不一致との比較結果である場合には所有者の信用度ランクを下げるように管理する。

信用度ランクとは、数値などで表すことができる。例えば、デフォルトの信用度ランクを１０とし、物件情報比較部での比較結果が一致するとの比較結果であった場合には信用度ランクに１を加算し、不一致との比較結果であった場合には信用度ランクから１を減じることで信用度のランク付けを行うことができる。このようにして、比較結果に応じて不揮発性メモリなどに格納された所有者信用度情報に含まれる信用度ランクをＣＰＵにより起動されたソフトウェアなどにより随時書き換えられることで信用度ランクが変化する。

「貸売希望情報拒否抹消手段」（１０１９）は、前記所有者信用度情報管理手段での管理の結果、信用度ランクが所定の値以下に下落した場合には、その所有者信用度情報を含む貸売希望情報の登録を拒否し、又は／及び抹消する手段である。抹消する対象となるのは、貸売希望情報登録部（１０１１）及び確認済貸売希望情報蓄積部（１０１４）に登録あるいは蓄積されている貸売希望情報及び確認済貸売希望情報である。

例えば、前記具体例のように、デフォルトの信用度ランクを１０とし、比較結果に応じて±１となる場合において、所定の値を０と定めるとする。このとき、不揮発性メモリなどに格納された所有者信用度情報の信用度ランクが「０以下に下落した」、と貸売希望情報拒否抹消手段として機能するプログラムなどが判断した場合には、不揮発性メモリなどに格納されているその所有者信用度情報を含む貸売希望情報を削除する。また、既にその所有者信用度情報を含む貸売希望情報や、確認済貸売希望情報が不揮発性メモリなどにも格納されている場合には、その貸売希望情報や、確認済貸売希望情報についても削除する。また、各情報を削除した旨を知らせるために、その貸売希望情報を送信した所有者端末に各情報を削除した旨を伝える情報を送信することとしても良い。

（実施形態３の効果の簡単な説明）以上のように、本実施形態の不動産直接取引システムにおいては、実施形態１または２に記載の効果に加えて、所有者の信用度ランクに応じて、信用度ランクが低い場合には不動産取引装置に貸売希望情報を登録させないことで、虚偽登録しようとする者や評価が低い者を排除し、不動産取引装置に登録された情報の信頼性を向上することができる。このため、より一層健全な取引の促進を図ることができる。

≪実施形態４≫

（実施形態４の概念）図１１に、本実施形態の不動産直接取引システムの概念図を示す。本実施形態にかかる不動産直接取引システムは、実施形態１の不動産直接取引システムを基本とし、さらに、物件を確認するための装置を備え、顧客が顧客端末装置（１１０４）にて受信した確認済貸売希望情報を閲覧する場合において特徴を有する。本実施形態にかかる不動産直接取引システムでは、顧客端末装置において顧客が確認済貸売希望情報にて識別される不動産物件（１１０５）についての情報を閲覧しようとすると、顧客端末装置に備えられた物件確認装置（１１０１）からの命令により、該不動産物件に備えられた物件提示装置（１１０２）の発光部が発光し、さらに、ＧＰＳ部がＧＰＳ衛星（１１０６）から該不動産物件の位置情報を取得して、その位置情報を物件確認衛星（１１０３）に送信する。該不動産物件の位置情報を受信した該物件確認衛星は、位置情報に基づいて、該不動産物件の所在地近辺を該物件確認衛星に備えられたカメラにより撮影する。この撮影した映像を顧客端末装置の物件確認装置に表示することにより、顧客は、確認済貸売希望情報にて表示されている不動産物件がどこに存在しているのかを顧客端末装置の画面上から視認することができる技術に関する。

（実施形態４の構成）図１２に本実施形態の不動産直接取引システムの機能ブロック図を示す。本実施形態の不動産直接取引システム（１２００）は、実施形態１に記載の不動産直接取引システムを基本とし、さらに、「物件提示装置」（１２５０）、「物件確認装置」（１２６０）、「物件確認衛星」（１２７０）とからなる。また、「物件提示装置」（１２５０）は、「ＧＰＳ部」（１２５１）と、「発光部」（１２５２）と、「位置情報送信部」（１２５３）とからなり、「物件確認装置」（１２６０）は、「発光命令出力部」（１２６１）と、「位置情報取得命令出力部」（１２６２）と、「物件表示部」（１２６３）とからなり、「物件確認衛星」（１２７０）は、「位置情報受信部」（１２７１）と、「地上映像送信部」（１２７２）とからなる。なお、実施形態２の機能を追加する場合には、対応する構成を追加する。不動産取引管理装置（１２１０）、所有者端末装置（１２２０）、顧客端末装置（１２３０）に備える他の構成については、実施形態１にて説明済みであるため、構成の説明を省略する。

（実施形態４の構成の説明）「物件提示装置」（１２５０）は、「ＧＰＳ部」（１２５１）と、「発光部」（１２５２）と、「位置情報送信部」（１２５３）とからなり、所有者が所有する不動産物件に配置される。物件提示装置のハードウェア構成を図１７に例示する。物件提示装置は、ＧＰＳ（１７０５：Ｇｌｏｂａｌ Ｐｏｓｉｔｉｏｎｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）、発光体（１７０６）、物件確認装置から送信された命令の受信および物件確認衛星への位置情報の送信のためアンテナ（１７０４）、受信した命令に従って各部を動作させるためのＣＰＵ（１７０１）や揮発性メモリ（１７０２）、これらを繋ぐためのバス（１７０７）や回路基板、送受信する情報を格納するための不揮発性メモリ（１７０３）などから構成される。

「ＧＰＳ部」（１２５１、１７５１）は、図１７に例示するように、ＧＰＳ（１７０５）により地球上空を周回しているＧＰＳ衛星からの位置情報を取得し、取得した位置情報を不揮発性メモリ（１７０３）のアドレスＡなどに格納するように構成されている。ＧＰＳ部にて得られる位置情報により、所有者が所有する不動産物件が地球上のどの位置にあるのかを緯度、経度、高度にて表すことができる。

「発光部」（１２５２、１７５２）は、物件確認装置から送信された発光命令を受信して発光するように構成されている。図１７に例示するように、発光部は、物件確認装置から送信された発光命令をアンテナ（１７０４）などにて受信すると、発行部に備えられた発光体（１７０６）を発光する。発光体は、発光可能なものであれば特定の発光体に限られない。例えば、ＬＥＤライトや白熱灯などが用いられる。

「位置情報送信部」（１２５３、１７５３）は、物件確認装置から送信された位置情報取得命令に基づいて物件確認衛星に対してＧＰＳ部にて取得された位置情報を送信するように構成されている。図１７に例示するように、位置情報送信部（１７５３）では、物件確認装置から送信された位置情報取得命令をアンテナ（１７０４）にて受信すると、不揮発性メモリ（１７０３）のアドレスＰ１に格納されている物件提示プログラムを揮発性メモリ（１７０２）に展開して起動する。そして、ＧＰＳ部にて不揮発性メモリのアドレスＡに格納された位置情報を読み出し、一時的に揮発性メモリ（１７０２）に展開し、この位置情報をアンテナから物件確認衛星（１２７０）に対して送信する。

「物件確認装置」（１２６０）とは、「発光命令出力部」（１２６１）と、「位置情報取得命令出力部」（１２６２）と、「物件表示部」（１２６３）とからなり、顧客端末装置に配置される。図１８に例示するように、物件確認装置は、物件提示装置に対して発光命令及び位置情報取得命令を出力し、物件確認衛星からの映像信号を受信するために、ＣＰＵ（１８０１）、揮発性メモリ（１８０２）、不揮発性メモリ（１８０３）、バス（１８０６）、不揮発性メモリに格納されたプログラム、各命令の出力または映像信号の受信をするためのアンテナ（１８０４）、受信した映像信号を表示するためのディスプレイ（１８０５）などからなる。なお、これらの機能は、図１２に示すように、顧客端末装置の内部に備えていてもよい。

「発光命令出力部」（１２６１、１８６１）は、前記確認済貸売希望情報に基づいて、その確認済貸売希望情報で識別される不動産物件に配置される物件提示装置に対して発光命令を出力するように構成されている。顧客端末装置にて受信した確認済貸売希望情報には、所有者が売却あるいは賃貸しようとする不動産物件に関する所有物件情報が含まれる。発光命令出力部は、所有物件情報にて識別される不動産物件が備える物件提示装置に対して、前記発光部を発光させるための命令を出力することができる。顧客端末装置において、確認済貸売希望情報に含まれる所有物件情報にて識別される不動産物件を確認するためのトリガーが引かれると、図１８に例示するように、発光命令出力部（１８６１）は、まず不揮発性メモリ（１８０３）のアドレスＰ１に格納されている物件確認プログラムを揮発性メモリ（１８０２）上に展開し起動する。そして、所有物件情報を揮発性メモリのアドレス１に展開し、発光命令を揮発性メモリのアドレス２に取得する。発光命令が取得されたら、揮発性メモリのアドレス１に展開されている所有物件情報にて識別される不動産物件に対し、アンテナ（１８０４）から発光命令を出力する。

「位置情報取得命令出力部」（１２６２、１８６２）は、前記確認済貸売希望情報に基づいて、その確認済貸売希望情報で識別される不動産物件に配置される物件提示装置に対して位置情報取得命令を出力するように構成されている。位置情報取得命令出力部は、前述のとおり確認済貸売希望情報に含まれる所有物件情報にて識別される不動産物件の物件提示装置に対して、前記位置情報送信部が物件確認衛星に位置情報を送信させるための命令を出力することができる。図１８に例示するように、上記発光命令の出力と同様の手順により位置情報取得命令がアンテナ（１８０４）から出力される。

「物件表示部」（１２６３、１８６３）は、物件確認衛星からの地上映像を取得して表示するように構成されている。図１８に例示するように、物件表示部（１８６３）は、後記する物件確認衛星からの映像信号をアンテナ（１８０４）にて受信すると、不揮発性メモリ（１８０３）のアドレスＰ２に格納されている映像変換プログラムを揮発性メモリ（１８０２）に展開し起動する。そして、受信した映像信号がディスプレイ表示可能となるようにデコードなどによりデータ変換を映像変換プログラムにて行い、顧客端末装置のディスプレイ（１８０５）に表示する。

「物件確認衛星」（１２７０）とは、「位置情報受信部」（１２７１）と、「地上映像送信 部」（１２７２）とからなる。図１９に例示するように、物件確認衛星は、物件提示装置からの位置情報信号の受信または物件確認装置への映像信号を送信するためのアンテナ（１９０４）と、受信した位置情報または撮影した映像を一時的に記憶するための揮発性メモリ（１９０２）と、地上映像を撮影するためのカメラ（１９０５）と、カメラの向きを調節する調節機構（１９０６）と、これらを動作させるプログラムや位置情報を記憶するための不揮発性メモリ（１８０３）などからなる。なお、物件確認衛星は、日本全国の不動産物件を撮影するためには、上空約２０，０００ｋｍを周回させて、地上映像を撮影させることが望ましいが、この場合には物件確認衛星に備えられるカメラは高精度のものが必要となるため、例えば、上空約３００ｍ程度の高度にてバルーンなどを浮揚させ、通常のカメラを用いて行うこととしてもよい。バルーンを用いる場合には、一台のバルーンにて撮影可能な地域は限られてしまうため、バルーンに動力装置（１９０７）を装備することや、複数台のバルーンを用いることが必要である。

「位置情報受信部」（１２７１、１９７１）は、物件提示装置から送信される位置情報を受信するように構成されている。図１９にて例示するように、位置情報受信部（１９７１）は、物件提示装置から送信された位置情報をアンテナ（１９０４）にて受信すると、受信した位置情報を不揮発性メモリ（１９０３）のアドレスＡに格納する。

「地上映像送信部」（１２７２、１９７２）は、位置情報受信部にて受信した位置情報にて示される地上映像を撮影して物件確認装置に対して送信するように構成されている。位置情報受信部にて位置情報を受信すると、この位置情報から、不動産物件の緯度、経度、高度の情報が得られる。図１９に例示するように、地上映像送信部（１９７２）では、位置情報を取得すると、位置情報にて示される緯度、経度の映像を撮影するために、不揮発性メモリ（１９０３）のアドレスＰ１にて格納されている物件撮影プログラムを揮発性メモリ（１９０２）上に展開し起動する。物件撮影プログラムにて、カメラの調節機構（１９０６）を作動させて、カメラ（１９０５）が撮影する方角に物件確認衛星の向きを調節する。カメラが撮影する方角を調節した後、カメラは位置情報にて示される位置の撮影を行う。撮影された撮影映像は、揮発性メモリ（１９０２）のバッファメモリなどに一時的に格納され、アンテナ（１９０４）から物件確認装置に向けて送信される。なお、カメラの向き、倍率等は、位置情報にて示される位置に該不動産物件に備えられた物件提示装置の発光体が発光する光を視認できるように調節する必要がある。また、不動産物件ごとに物件提示装置が設置されている場所の高度が異なるが、高度に関する情報が位置情報から取得することができるため、カメラのズーム機能などでフォーカスする高度を調節することができる。また、カメラにてフォーカスする高度は、２００ｍ上空から人間の眼で地上を見た場合に予め設定するなど、一定としてもよい。

（実施形態４の具体例）本実施形態にかかる不動産直接取引システムの具体例を説明する。本実施形態にかかる不動産直接取引システムについては、実施形態１にて記載したようにして顧客端末装置が確認済貸売希望情報を受信した後の処理の流れについて、図１２を用いて説明する。顧客が顧客端末装置（１２３０）であるパソコンなどを用いて、不動産管理装置（１２１０）がサーバとして提供するウェブサイトから複数の確認済貸売希望情報を受信すると、図７に示すように、複数の確認済貸売希望情報の一覧が表示される。この表示された確認済貸売希望情報の中から一の確認済貸売希望情報を選択すると、図６に例示するように、その確認済貸売希望情報に含まれる所有者識別情報、所有者信用度情報、所有物件情報などを閲覧することができる。ここで、図６に示す画面において、「物件確認」（０６０３）というボタンをクリックすると、顧客端末装置（１２３０）の物件確認装置（１２６０）は、発光命令出力部（１２６１）および位置情報取得命令出力部（１２６２）によりこの確認済貸売希望情報で識別される不動産物件に配置される物件提示装置（１２５０）に対して、発光命令と位置情報取得命令を出力する。顧客端末装置としてパソコンを利用する場合には、これらの命令の出力は、インターネットなどのネットワークを介して出力しても良いし、パソコンにＵＳＢ接続された専用端末などから出力しても良い。

物件提示装置（１２５０）では、物件確認装置から送信された発光命令を受信すると、発光部（１２５２）にて発光体を発光させる。また、物件確認装置から送信された位置情報取得命令を受信すると、位置情報送信部（１２５３）にてＧＰＳ部で（１２５１）取得される位置情報を物件確認衛星（１２７０）に対して送信する。

物件確認衛星（１２７０）では、物件提示装置（１２５０）から位置情報が送信されると、これを位置情報受信部（１２７１）にて受信する。地上映像送信部（１２７２）では、受信した位置情報に含まれる緯度、経度にて示される位置に物件確認衛星（１２７０）を移動、あるいはカメラの向き等を変更する。また、受信した位置情報に含まれる高度から、カメラの倍率の調節を行う。このようにして、カメラの調節が行われた後、受信した位置情報にて示される位置の地上映像を撮影する。さらに、地上映像送信部（１２７２）は撮影した地上映像を物件確認装置（１２６０）に対して送信する。

物件確認装置（１２６０）では、物件確認衛星（１２７０）から地上映像が送信されると、物件表示部（１２６３）にて地上映像を取得し、ディスプレイ表示可能となるように変換してディスプレイに表示する。

図１３に示すように、ディスプレイには、顧客が購入あるいは賃借を希望している不動産物件を中心として、その周辺の地上映像が表示される。また、顧客は、この地上映像から該不動産物件に備えられた物件提示装置の発光部にて発光している光を視認することができる。したがって、顧客は、確認済貸売希望情報にて示されている不動産物件が、現実に存在している物件であることを自らの眼で確認することができる。また、リアルタイムにて該不動産物件周辺の地上映像が物件確認衛星から送信されるため、時間帯に応じた該不動産物件の周辺の様子などを確認することができる。

（実施形態４の効果の簡単な説明）以上のように、本実施形態の不動産直接取引システムでは、実施形態１から３に記載の効果に加えて、物件確認機能を備えることにより、顧客自らが購入あるいは賃借しようとする不動産物件を視認することができるため、より一層ウェブサイト等に掲載された不動産物件情報の信頼性が高まり、不動産の直接取引における顧客の不安を解消して健全な取引を促進することができる。

実施形態１の不動産直接取引システムを説明する概念図 実施形態１の不動産直接取引システムの機能ブロック図 所有者識別情報の入力画面を例示する図 所有物件情報の入力画面を例示する図 顧客識別情報の入力画面を例示する図 借買希望物件識別情報の入力画面を例示する図 確認済貸売希望情報の一覧を表示する画面を例示する図 確認済貸売希望情報の詳細を表示する画面を例示する図 実施形態２の不動産直接取引システムの機能ブロック図 実施形態３不動産直接取引システムの機能ブロック図 実施形態４の不動産直接取引システムを説明する概念図 実施形態４の不動産直接取引システムの機能ブロック図 物件確認装置の物件表示部に表示される画面を例示する図 実施形態１の不動産管理装置のハードウェア構成の一例を表す概略図 実施形態１の所有者端末装置のハードウェア構成の一例を表す概略図 実施形態１の顧客端末装置のハードウェア構成の一例を表す概略図 実施形態４の物件提示装置のハードウェア構成の一例を表す概略図 実施形態４の物件確認装置のハードウェア構成の一例を表す概略図 実施形態４の物件確認衛星のハードウェア構成の一例を表す概略図

符号の説明

０１０１ 不動産取引管理装置
０１０２ 所有者端末装置
０１０３，１１０４ 顧客端末装置
０１０４ ネットワーク
０１０５ 真正物件情報
１１０１ 物件確認装置
１１０２ 物件提示装置
１１０３ 物件確認衛星
１１０５ 不動産物件
１１０６ ＧＰＳ衛星

Claims (5)

1. 不動産取引に関する情報を管理する不動産取引管理装置と、所有者端末装置と、顧客端末装置とを、ネットワークを介して通信可能に接続して構成された不動産直接取引システムであって、
   所有者端末装置は、
   所有者識別情報と、所有者信用度情報と、所有する不動産物件に関する所有物件情報と、を含む情報である貸売希望情報を前記不動産取引管理装置に対して送信する貸売希望情報送信部と、
   顧客識別情報と、後記する確認済貸売希望情報に基づいた借買希望物件識別情報と、を含む情報である借買希望情報を受信する借買希望情報受信部と、
   を有し、
   不動産取引管理装置は、
   前記貸売希望情報を受信して登録する貸売希望情報登録部と、
   全国に現実に存在することが確認済みの物件情報である真正物件情報を保持する真正物件情報保持部と、
   前記登録された貸売希望情報に含まれる所有物件情報と、前記真正物件情報保持部にて保持されている物件情報とを比較する物件情報比較部と、
   前記比較結果が一致するとの比較結果である場合に、その貸売希望情報を確認済貸売希望情報として蓄積する確認済貸売希望情報蓄積部と、
   前記確認済貸売希望情報を顧客端末装置からの要求に応じて顧客端末装置に対して送信する確認済貸売希望情報送信部と、
   前記借買希望情報を受信して登録する借買希望情報登録部と、
   前記借買希望情報登録部にて登録した借買希望情報を所有者端末装置からの要求に応じて所有者端末装置に対して送信する登録借買希望情報送信部と、
   を有し、
   顧客端末装置は、
   前記確認済貸売希望情報蓄積部に蓄積されている確認済貸売希望情報を受信する確認済貸売希望情報受信部と、
   前記借買希望情報を前記不動産取引管理装置に送信する借買希望情報送信部と、
   を有する不動産直接取引システム。
2. 前記借買希望情報送信部は前記借買希望情報を所有者端末装置に対して直接送信する借買希望情報直接送信手段を有する請求項１に記載の不動産直接取引システム。
3. 前記真正物件情報保持部が保持する物件情報は、公的機関におけるデータベースが保持する物件情報である請求項１または２に記載の不動産直接取引システム。
4. 前記不動産取引管理装置は、
   前記物件情報比較部での比較結果が一致との比較結果である場合には、前記所有者信用度情報に含まれる所有者の信用度ランクを上げるように管理し、前記比較結果が不一致との比較結果である場合には所有者の信用度ランクを下げるように管理する所有者信用度情報管理手段と、
   前記所有者信用度情報管理手段での管理の結果、信用度ランクが所定の値以下に下落した場合には、その所有者信用度情報を含む貸売希望情報の登録を拒否し、又は／及び抹消する貸売希望情報拒否抹消手段と、
   をさらに備える請求項１から３のいずれか一に記載の不動産直接取引システム。
5. 不動産物件に配置するための物件提示装置と、顧客端末装置に配置するための物件確認装置と、物件確認衛星と、をさらに有し、
   物件提示装置は、
   ＧＰＳ部と、
   物件確認装置から送信された発光命令を受信して発光する発光部と、
   物件確認装置から送信された位置情報取得命令に基づいて物件確認衛星に対してＧＰＳ部にて取得される位置情報を送信する位置情報送信部と、
   を有し、
   物件確認装置は、
   前記確認済貸売希望情報に基づいて、その確認済貸売希望情報で識別される不動産物件に配置される物件提示装置に対して発光命令を出力するための発光命令出力部と、
   前記確認済貸売希望情報に基づいて、その確認済貸売希望情報で識別される不動産物件に配置される物件提示装置に対して位置情報取得命令を出力する位置情報取得命令出力部と、
   後記する物件確認衛星からの地上映像を受信して表示するための物件表示部と、
   を有し、
   物件確認衛星は、
   前記物件提示装置から送信される位置情報を受信する位置情報受信部と、
   前記位置情報受信部にて受信した位置情報にて示される位置の地上映像を撮影して物件確認装置に対して送信する地上映像送信部と、
   を有する請求項１から４のいずれか一に記載の不動産直接取引システム。

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