JP2005107558A - 売買仲介方法および売買仲介装置 - Google Patents

Abstract

【課題】売り主、買い主双方に対して、仲介会社あるいは銀行の信用リスクや所有権移転手続きに伴うオペレーションリスクを排除した安全な売買が可能な仲介サービスを提供すること。
【解決手段】売買仲介方法は、売り主、買い主が仲介に関する事項を含む売買契約を結ぶステップ、買い主が仲介会社が指定する信託口座へ売買代金を預けるステップ、仲介会社が所有権の移転手続きあるいは権利書類の精査を行うステップ、仲介会社が前記信託口座に預けられている代金を売り主に送金するステップを含む。本発明の売買仲介方法によれば、信託銀行等の信託口座を利用することにより、預けた売買代金が安全に保管され、また売買代金の分別管理が可能となる。従って、仲介会社あるいは銀行の信用リスクにさらされることがなくなる。
【選択図】図１

Description

本発明は、売買仲介方法および売買仲介装置に関するものであり、特に所有権の移転のための手続きあるいは権利書類の精査が必要な不動産や株式などの売買に好適な売買仲介方法および売買仲介装置に関する。

従来、例えば下記特許文献に記載されているように、電子商取引などにおいてサーバが仲介し、商品であるデータの転送と同時に商品の代金を購入者の銀行口座から販売者の口座へ振り込む技術が提案されている。
特開２００２−１５２６０号公報

前記したような従来の仲介方式においては、特に所有権の移転のための手続きあるいは権利書類の精査が必要な不動産や株式などの売買においては、移転と代金の決済を同時に行うことができないので、オペレーションリスクが存在するという問題があった。そこで、代金を一端仲介者の口座に保管し、所有権の移転後に売り主の口座に振り込むことが考えられるが、この場合にも、代金を保管中に仲介会社あるいは銀行が倒産した場合など、仲介会社あるいは銀行の信用リスクが存在するという問題があった。本発明の目的は、上記した問題点を解決することにある。

本発明の売買仲介方法は、売り主、買い主が仲介に関する事項を含む売買契約を結ぶステップと、買い主が仲介会社が指定する信託口座へ売買代金を預けるステップと、所有権の移転手続きあるいは権利書類の精査を行うステップと、仲介会社が前記信託口座に預けられている代金を売り主に送金するステップとを含むことを最も主要な特徴とする。

また、本発明の売買仲介装置は、売買手続きの現在の状態を記憶するデータベース手段と、前記データベース手段から現在の状態を読み出して端末に表示する表示手段と、入力される売買に関する情報に基づき、前記データベース手段に記憶されている現在状態を更新すると共に、次に実行すべき手続きの指示を行う手続き管理手段とを備えたことを最も主要な特徴とする。

本発明の売買仲介方法および売買仲介装置によれば、信託口座を利用することにより、預けた売買代金が安全に保管され、また売買代金の分別管理が可能となる。従って、仲介会社あるいは銀行の信用リスクにさらされることがなくなるので、売り主、買い主双方に対して、仲介会社あるいは銀行の信用リスクや所有権移転手続きに伴うオペレーションリスクを排除した安全な売買が可能な仲介サービスを提供できるという利点がある。

以下に、図面を参照して発明の実施形態について説明する。なお、本発明は、特に所有権の移転のための手続きあるいは権利書類の精査が必要な不動産や株式などの売買に好適な売買仲介方法であるが、ネットを介した電子商取引など一般の任意の売買に適用可能である。また、実施例１においては、仲介会社が所有権の移転手続きあるいは権利書類の精査を行う例を開示するが、後述するように、買い主が所有権の移転手続きあるいは権利書類の精査を行うようにすることも可能である。

図１は、本発明の売買仲介方法を示す説明図である。図１における括弧付き数字は手続きの順序を示している。本発明の売買仲介方法は、時系列的に大きく４つのステップに分けられる。第１のステップは、売り主、買い主が仲介に関する事項を含む売買契約を結ぶステップ（１）、第２のステップは、買い主が仲介会社が指定する信託口座へ売買代金を預けるステップ（２）〜（４）、第３のステップは、仲介会社が所有権の移転手続きあるいは権利書類の精査を行うステップ（５）、（６）、第４のステップは、仲介会社が前記信託口座に預けられている代金を売り主に送金するステップ（７）〜（９）である。

図７は、第１のステップの手続きを示す説明図である。（１）まず、売主１２、本発明のエスクロー（代金決済）サービスを行う会社１０、買主１３は債権、不動産、株式などの売買契約を結ぶ。この売買契約には特別条件として、販売代金はエスクロー会社１０と提携する信託会社１１（信託銀行であってもよい）の信託口座に預けられ、所有権の移転完了が確認された後に売り主に送金されること、および所有権の移転に必要な書類が完全に整っていないなどによって移転が行えない場合には売買契約が無効になり、信託口座に預けられている販売代金は買い主に返却されるという項目が含まれる。所有権の移転に必要な譲渡書類、印鑑証明、委任状等の書類はエスクロー会社１０が保管する。

図８は、第２のステップの手続きを示す説明図である。（２）買い主１３は、契約に基づき、売買代金を提携信託会社１１の信託口座へ送金する。売買代金には仲介手数料も含まれる。（３）提携信託会社１１は、信託口座に入金があると、入金確認通知をエスクロー会社１０に送信する。（４）エスクロー会社１０は、売り主１２および買い主１３の双方に入金確認通知を転送する。

図９は、第３のステップの手続きを示す説明図である。（５）買い主１３は、エスクロー会社１０に対して、売り主が提出した所有権の移転に必要な書類が完全に整っているか否かの確認精査作業を依頼し、整っていれば、さらに所有権の移転手続きを行うように依頼する。（６）エスクロー会社１０は不動産であれば移転登記などの所有権移転の手続を代行する。
なお、買い主からの通知（５）が送金と同時に行われ、（４）と（５）の順序が逆になってもよい。この場合にはエスクロー会社１０は（３）入金確認通知を待って、（４）入金確認通知と（６）所有権移転手続を実行する。

別の実施例として、買い主が所有権の移転手続きあるいは権利書類の精査を行うようにすることも可能である。この場合には、エスクロー会社は入金確認通知（３）の後に所有権の移転に必要な譲渡書類、印鑑証明、委任状等の書類を買い主に渡し、買い主自身が所有権の移転手続きあるいは権利書類の精査を行う。移転手続きが完了すると、買い主は契約の特別条件が満たされた（移転が正常に完了した）ことをエスクロー会社に通知する。その後、次の第４のステップに移行する。

図１０は、第４のステップの手続きを示す説明図である。（７）エスクロー会社１０は売り主１２および買い主１３の双方に移転完了通知および送金最終確認を行う。そして、双方から了承する回答があれば、（８）提携信託会社１１に対して仲介手数料を引いた売買代金の送金依頼を送信する。（９）提携信託会社１１は、送金依頼に基づき、仲介手数料を引いた売買代金を売り主の銀行口座へ送金し、仲介手数料分はエスクロー会社１０の銀行口座に送金する。

図２は、本発明を実施するシステム全体の構成を示すブロック図である。エスクロー会社サーバー２１は、本発明の売買仲介方法を実行するサーバーであり、インターネット２３に接続されていると共に、エスクロー会社内のローカル端末２６にも接続されている。エスクロー会社サーバー２１は、Ｗｅｂサーバー機能、アプリケーションサーバー機能等を備えた市販の周知のサーバー装置に後述する本発明の処理を実行するプログラムを作成し、インストールすることによって実現する。インターネット２３には、提携信託会社サーバー２２、複数の買主端末２４、複数の売主端末２５も接続されている。

図３は、エスクロー会社サーバー２１における売買契約データベース（ＤＢ）の内容を示す説明図である。売買契約ＤＢには、例えば「ＩＤ」「売主（譲渡人）」「買主（譲受人）」「売主パスワード」「買主パスワード」「売主口座」「買主口座」「信託口座」「譲渡対象物件」「譲渡価格」「仲介手数料」「現在状態コード」「契約日」「入金確認日」「入金通知日」「履行完了通知受取」「送金最終確認日」「送金依頼日」等の項目がある。

「ＩＤ」「売主（譲渡人）」「買主（譲受人）」「売主パスワード」「買主パスワード」「売主口座」「買主口座」「信託口座」「譲渡対象物件」「譲渡価格」「仲介手数料」の項目については、例えばエスクロー会社における契約の登録時に入力され、「現在状態コード」「契約日」「入金確認日」「入金通知日」「履行完了通知受取」「送金最終確認日」「送金依頼日」等の項目については、手続きの進行に従ってデータが入力あるいは更新されていく。

図４は、エスクロー会社サーバー２１において実行されるエスクローサーバー処理の内容を示すフローチャートである。Ｓ１０においては、提携信託会社サーバー２２からの入力（図１の（３）の通知）があったか否かが判定され、判定結果が肯定の場合にはＳ１１に移行する。Ｓ１１においては、後述する入金確認通知受信処理が行われる。

Ｓ１２においては、ユーザー（買主端末２４あるいは売主端末２５）からのアクセス（図１の（５）、（７）の通知）があったか否かが判定され、判定結果が肯定の場合にはＳ１３に移行する。Ｓ１３においては、パスワードによって正当なユーザーか否かを判定するユーザー認証処理が行われる。

Ｓ１４においては、ローカル端末２６からのローカルアクセスか否かが判定され、判定結果が肯定の場合にはＳ１５に移行する。Ｓ１５においては、ＤＢへの契約の登録要求か否（既に登録済みの契約に対するデータ更新）かが判定され、判定結果が肯定の場合にはＳ２０に移行するが、否定の場合にはＳ１６に移行する。

Ｓ１６においては、契約を特定し、ＤＢから該当する契約データを読み出す。Ｓ１７においては、読み出した契約情報を端末へ送信して表示させる。Ｓ１８においては、後述するデータ更新処理が行われる。Ｓ１９においては、使用者が終了の操作を行ったか否かによって終了か否かが判定され、終了でない場合にはＳ１６に戻るが、終了の場合にはＳ１０に戻る。Ｓ２０においては、ローカル端末２６によるＤＢへの契約データの登録処理が行なわれる。

図５は、図４のＳ１１の入金確認通知受信処理の内容を示すフローチャートである。Ｓ２５においては、入金された金額を確認し、正常であればＤＢに入金確認日を書き込む。Ｓ２６においては、買い主および売り主に入金確認の通知を送付する。Ｓ２７においては、当該契約の現在状態コードを入金確認済みを示すコードに更新する。

図６は、図４のＳ１８のデータ更新処理の内容を示すフローチャートである。Ｓ３０においては、ユーザーあるいはエスクロー会社のオペレーターによる更新操作が図１における（７）の送金了承か否かが判定され、判定結果が肯定の場合にはＳ３１に移行する。Ｓ３１においては、信託サーバー２２へ売り主への送金を指示する。

Ｓ３２においては、エスクロー会社のオペレーターによる更新操作が図１における（６）の所有権の移転完了か否かが判定され、判定結果が肯定の場合にはＳ３３に移行する。Ｓ３３においては、移転完了日をＤＢに書き込み、ＤＢの現在状態を更新する。Ｓ３４においては、所有権の移転完了通知を買い主および売り主の双方に送付する。

Ｓ３５においては、ユーザーあるいはエスクロー会社のオペレーターによる更新操作が図１における（５）の移転手続き依頼通知か否かが判定され、判定結果が肯定の場合にはＳ３６に移行する。Ｓ３６においては、対応する契約について売り主が提出した所有権の移転に必要な書類が完全に整っているか否かの確認精査作業が完了しており、かつ信託口座へ入金済みか否かを確認する。Ｓ３７においては、エスクロー会社に所有権移転手続きを行わせる指示書を出力する。Ｓ３８においては、ＤＢの現在状態を更新する。

以上のような処理によって、売り主、買い主は、ネットを介して契約の手続きの現在状態を常に確認可能であり、メール等によって各種の通知を受け取ることができ、この通知に対して応答を行うことが可能である。なお、実施例においては、サーバー２１が外部からの情報の入力に基づいて自動的に処理を行う例を開示したが、個々の処理毎にエスクロー会社のオペレーターが画面で内容をチェックし、チェック結果を入力するようにしてもよい。

本発明の売買仲介方法を示す説明図である。 本発明を実施するシステム全体の構成を示すブロック図である。 サーバー２１における売買契約ＤＢの内容を示す説明図である。 エスクローサーバー処理の内容を示すフローチャートである。 Ｓ１１の入金確認通知受信処理の内容を示すフローチャートである。 Ｓ１８のデータ更新処理の内容を示すフローチャートである。 第１のステップの手続きを示す説明図である。 第２のステップの手続きを示す説明図である。 第３のステップの手続きを示す説明図である。 第４のステップの手続きを示す説明図である。

符号の説明

１０ エスクロー会社
１１ 提携信託会社
１２ 売主
１３ 買主

Claims (3)

1. 売り主、買い主が仲介に関する事項を含む売買契約を結ぶステップと、
   買い主が仲介会社が指定する信託口座へ売買代金を預けるステップと、
   所有権の移転手続きあるいは権利書類の精査を行うステップと、
   仲介会社が前記信託口座に預けられている代金を売り主に送金するステップと
   を含むことを特徴とする売買仲介方法。
2. 前記仲介会社は、前記信託口座に預けられた代金の中から手数料を受け取り、残りを売り主に送金することを特徴とする請求項１に記載の売買仲介方法。
3. 売買手続きの現在の状態を記憶するデータベース手段と、
   前記データベース手段から現在の状態を読み出して端末に表示する表示手段と、
   入力される売買に関する情報に基づき、前記データベース手段に記憶されている現在状態を更新すると共に、次に実行すべき手続きの指示を行う手続き管理手段と、
   を備えたことを特徴とする売買仲介装置。
   

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