JP2004145635A

JP2004145635A - 登記情報変更申請支援方法および登記情報変更支援システム

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Publication number: JP2004145635A
Application number: JP2002309663A
Authority: JP
Inventors: Nobuyuki Takahashi; 高橋　延幸
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 2002-10-24
Filing date: 2002-10-24
Publication date: 2004-05-20
Anticipated expiration: 2022-10-24
Also published as: JP3943479B2

Abstract

【課題】本発明は、登記を行うにあたって、当事者が強いられている負担、不安を軽減するよう支援することにある。
【解決手段】登記簿に登録されている情報（登記情報）の変更の申請がなされた時、登記情報が格納されているデータベースとは別に、仮の登記情報を格納するデータベースを設ける。そこに、新たなレコードを作成し、変更前の内容および変更後の内容を登録するとともに、当事者、利害関係者の承認を登録する。登記情報の変更に必要な全ての情報がこの仮のレコードに登録された後、登記情報が格納されているデータベースのレコードを変更する。
【選択図】図１

Description

【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、法務局で管理されている登記情報の変更申請をオンラインで行う技術に関する。特に、不動産の所有権移転登記の申請をオンラインで行う技術に関する。
【０００２】
【従来の技術】
不動産を取得した場合、法務局に備え付けられた登記簿に登記が必要である。登記簿は、高額な金銭の取引対象となる不動産の権利関係を表示する帳簿として極めて重要な役割を果たすものである。
【０００３】
そのため、不動産の売買が成立して、当事者から登記簿の権利者を変更したい旨申請があった場合、法務局は、その申請内容を厳密に調査し、処理を行っている。そして、変更の申請人側でも、様々な書類を提出しなければならない。
【０００４】
以下に、一般的な不動産登記である、個人間の不動産の売買による所有権移転を例にあげて、必要な書類、処理の手順を説明する。
【０００５】
なお、厳密には、売買の対象となる不動産を所有している側である売主を、登記義務者と呼び、購入者側を登記権利者と呼ぶが、以下においては、登記義務者を売主、登記権利者を買主と呼ぶこととする。
【０００６】
現在、所有権移転登記に必要な書類は下記のとおりである。
【０００７】
買主：住民票
売主：登記済証、印鑑証明書、評価証明書
住民票は、今後の課税などの関係で、買主が実在の人物であることを証明するためのもので、課税を行う行政機関からの要請によるものである。印鑑証明書は、売主がその登記済証が真正の持ち主であることを証明するためのものである。評価証明書は、売買を行う不動産の価値を証明するためのものである。
【０００８】
現在のしくみでは、これらの原本を登記申請書に添付し、所有権移転登記の申請として法務局に提出する。
【０００９】
受け取った法務局では、１）申請当事者の確認、２）申請意思の確認、３）申請内容に影響を与える事実関係につき、官公庁の証明による担保、を主として調査し、書類に、不備、不正などの却下事由がなければ、申請された内容の登記を実行する。そして、変更後の新たな登記内容に基づいた登記済証を発行し、買主に返却する、という手順を踏んでいる。
【００１０】
以上の書類の処理は、代金の決済とは独立しているため、売主は、登記済証を渡すにあたって、その代金を確実に取得できるか不安があり、また、買主は、代金の支払いにあたって、売主の提出した書類に不備不正がなく、登記が実行されるかどうか不安がある。
【００１１】
このため、通常は、専門家である司法書士を介し、売主、買主、司法書士の３者が一同に会し、書類内容の確認、決済処理などを行っている。この場合、さらに、売買の意思を確認するための売買契約書、および、司法書士に登記の申請を委任したという意思を証明するための、委任状の提出が買主、売主両者ともに必要となる。
【００１２】
さらに、不動産は高額であるがゆえに、その不動産を担保にお金を融資する金融機関などの利害関係人が存在することがある。
【００１３】
例えば、上記の不動産の売買にあたり、売主が、この不動産を担保に金融機関から融資を受けていて、それを完済していないことがある。この場合、この金融機関は、抵当権者と呼ばれ、登記簿にも記載されている。そして、買主も、購入にあたり、その不動産を担保に金融機関から融資を受ける予定である場合がある。以下、売主に融資をしている金融機関を売主側銀行、買主に融資を予定している銀行を買主側銀行と呼ぶこととする。これらの売主側銀行および買主側銀行は、それぞれ、複数の場合も有り得る。
【００１４】
特に売主側銀行では、この不動産を担保に融資し、この債権を担保するために抵当権の設定登記をしている。融資額を完済してもらわないと、抵当権を抹消することに不安がある。
【００１５】
また、買主側は、抵当権が抹消されていない不動産に全額を支払うことに不安がある。そして、買主側銀行も抵当権が抹消されていない不動産を担保に融資をすることに不安がある。
【００１６】
このような場合は、所有権移転の登記にあたって、売主、買主、売主側銀行、買主側銀行の少なくとも４者の合意が必要となる。
【００１７】
このように、現状では、お互いが一同に介したり、各種の書類を取得したりと、手間も時間も費用もかかっている。そして、決済にも不安がある。
【００１８】
なお、本願発明は、先行技術調査を行うことなくなされたものであり、記載すべき先行技術情報はない。
【００１９】
【発明が解決しようとする課題】
平成１２年の「法務省申請・届出等手続の電子化推進アクションプラン」が発表され、現在書面で行われている登記制度を変更し、申請をオンライン化することとなった。
【００２０】
これに伴い、各管轄法務局ごとに、別々に管理されていた、登記情報もデータベース化され、一元管理される可能性が高い。
【００２１】
しかしながら、ここで考えられているのは、現在紙で添付することが必要とされている書類をできる限りデータ化し、これらのデータを司法書士の元に集め、一元化し、司法書士が作った申請データとともにデータとして法務局に送信するというものである。
【００２２】
各種書類を取得したり提出したりするために、異なる行政機関に出向いたり、支払いの不安、登記の不安を抱えたまま、手続を進めたりしなければならないという問題は依然として残る。
【００２３】
本発明は、上記事情に鑑みてなされたものであり、本発明の目的は、登記を行うにあたって、当事者が強いられている負担、不安を軽減するよう支援することにある。
【００２４】
【課題を解決するための手段】
上記課題を解決するために、本発明は、コンピュータシステムを用いて、登記の申請、実行を支援する。
【００２５】
具体的には、コンピュータシステムを用いてデータベースに登録されている登記簿の登録内容（登記情報）の変更を支援する登記情報変更支援方法であって、前記コンピュータシステムは、ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、登記情報の変更後の権利者に関する情報を含む登記情報の変更申請を受け付けて、第１の記憶装置に記憶する変更申請ステップと、ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、前記変更申請のあった登記情報の変更後の抵当権の設定に関する情報を受け付けて、前記第１の記憶装置に記憶する抵当権設定ステップと、ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、前記変更申請のあった登記情報の既存の抵当権の抹消の指示を受け付けて、前記第１の記憶装置に記憶する抵当権抹消ステップと、ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、前記変更申請のあった登記情報の登記情報変更に係わる関係者の承認を受け付けて、前記第１の記憶装置に記憶する承認ステップと、前記変更申請のあった登記情報の登記情報変更に係わる全関係者の承認が前記第１の記憶装置に登録された場合に、前記データベースにアクセスし、前記変更申請のあった登記情報の権利者および抵当権者をそれぞれ前記変更後の権利者および前記変更後の抵当権者に置き換える置換ステップとを備える。
【００２６】
さらに、ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された金融機関の端末から決済代金の入金を示すデータを受け付け、第２の記憶装置に記憶する預託ステップと、ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、前記金融機関の口座の指定を受け付けて、前記第２の記憶装置に記憶する支払先指定ステップと、ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、前記入金された決済金額の確認を受け付け、前記第２の記憶装置に記憶する確認ステップとをさらに行い、前記置換ステップは、前記登記情報を置き換えた後に、ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、支払いの指示を受け付け、前記金融機関の端末に前記口座への前記決済代金の振込を示すデータを転送するステップを有することを備える。
【００２７】
以上により、当事者は必要書類を取得するために各行政機関に出向く必要がなくなる。また、売主、売主側の金融機関は決済の不安が軽減される。そして、買主、および買主への融資機関は、書類の不正に関する心配が軽減される。
【００２８】
【発明の実施の形態】
以下に、本発明の実施の形態について説明する。
【００２９】
本実施の形態においては、不動産の売買に伴う所有権の移転登記を支援する登記支援システムを例に挙げ、説明を行う。本実施形態で説明のために取り上げる具体的な事例は以下のとおりである。
【００３０】
売主Ａが所有する土地Ｚを買主Ｂに販売する。売主Ａは、売主側銀行Ｃから融資を受けており、この債権を担保するために、順位１番にて抵当権設定登記をうけており、弁済は完了していない。売主Ａは、買主Ｂへの売却金額の一部をこの弁済に充てて、完済するつもりである。
【００３１】
また、買主Ｂにおいても、土地Ｚの購入にあたり、自身で用意する頭金以外の不動産の購入資金を買主側銀行Ｄより融資を受けることとする。
【００３２】
現在、登記簿の形で各管轄法務局ごとに管理されている登記情報に関するデータ（以後、登記情報データと呼ぶ）は、全国の不動産のものが一元的に管理されているものとする。
【００３３】
従来、登記情報は、その土地の「地番」を基に管理されているが、本システムにおいては、登記の対象ごとに物件コードというものを付与し、これにより一元管理を実現している。
【００３４】
また、本システムでは、登録免許税の支払い処理も同時に実現している。登録免許税とは、登記を受けることによって生じる利益に課税される税金であり、売主Ａ、買主Ｂの一方または両者が共同して支払う税金である。これは、売買対象の不動産の評価額から算出されるものである。
【００３５】
現在では、各不動産の評価額は、登記簿を管理している法務局とは独立した機関において査定され、管理されている。しかしながら、本システムでは、この評価額に関するデータも登記情報データに含める。そして、独立した機関の評価額の査定と連動させ、その独立した機関において評価額が更新されると同時に本システムの評価額も更新されるよう管理するものとする。
【００３６】
さらに、本システムにおいては、今まで住民票、印鑑証明書などの文書によって証明されていた本人認証を、市役所などの専門の認証機関が発行し、証明するＩＤ番号、または、それを登録したＩＣカードを用いて行うものとする。市役所がその役割を担うものとして以下にその方法を説明する。
【００３７】
１）住所のある場所を管轄する市役所に出向き、身分証明書などを提示し、担当者と面談の上、パスワード、住所、氏名、通信用メールアドレスを含む個人情報を提出する。
【００３８】
２）市役所は、提出された個人情報をデータベースに登録し、データごとに一意的に定まるＩＤ番号を得る。なお、個人情報に関するデータは、個人情報管理サーバにより、全国的に一元管理しているものとする。
【００３９】
３）市役所は登録された住所に、そのＩＤ番号を郵送する。この場合、ＩＤ番号をＩＣカードに登録し、それを郵送するようにしてもよい。
【００４０】
外部の予め定められたサーバからＩＤ番号とパスワードとが送信された場合、個人情報管理サーバは、個人情報が格納されているデータベースにアクセスし、合致するか否かを判断し、その結果を送信元に返す。
【００４１】
以上の手順で、本人の認証が行われる。なお、以上の本人認証のための登録は、売主Ａ、買主Ｂのような個人だけでなく、売主側銀行Ｃ、買主側銀行Ｄなどのような法人であっても、本システムにアクセスする限りは、予め行うものとし、これらの機関も、アクセス時は必ず認証を受けるものとする。
【００４２】
さらに、売主Ａと買主Ｂとは予め売買契約を締結するものとする。売買契約においては、売買価格、売主Ａ、買主Ｂ双方のＩＤ、登録免許税の支払割合、売買予定日など、所有権の登記に必要な情報が定められているものとする。
【００４３】
そして、買主Ｂは、予め買主側銀行Ｄと抵当権設定に関し、契約を締結するものとする。設定契約書には、買主側銀行ＤのＩＤ、債権額など、所有権の登記に必要な情報が定められているものとする。なお、買主側銀行Ｄが複数の場合は、抵当権設定の優先順位も予め定めておく。
【００４４】
本願の理解を容易にするための、本願のシステムを用いて行われる登記処理の流れについて、概略を以下に説明する。
【００４５】
売主Ａから法務局のコンピュータシステムに対してデータベース内の登記情報の変更の申し出があると、その申し出に対し、法務局は当該登記情報の変更に関与する買主Ｂ，買主側銀行Ｄ、売主側銀行Ｃといった当事者および利害関係人をデータベース内の情報から抽出し、その変更の可否を打診する。打診を受けた当事者および利害関係人は、その変更予定内容を確認し、必要な情報を追加するなどの後、承諾の意思を法務局に返す。
【００４６】
最終的に売主を含む全当事者および全利害関係人の承諾の意思を受け、法務局は登記の変更を実行する。
【００４７】
ここで、決済に関し、エスクロと呼ばれるシステムを導入する。エスクロとは、「第三寄託」を意味する法律用語で、売り手と買い手との間に第三者が入り、お金と物の流れを仲介するサービスである。
【００４８】
すなわち、買い手側が代金をエスクロサービス業者に予め預け、売り手に購入の意思表示をする。買い手が無事に物を受け取り、売り手への支払いの指示をしない限り、代金はエスクロサービス業者が保有したままとなるサービスである。
【００４９】
本来ならば、所有権の移転である登記と、決済とは同時に行われることが望ましい。しかしながら、本システムのように、関係者が一同に介すことなく処理が進む場合は、それが難しい。このような事態を解決するものとして、本システムでは、上記のエスクロシステムを利用する。
【００５０】
このエスクロシステムは、この不動産売買に係わる全ての当事者および利害関係人から独立した第三者機関として存在するものである。
【００５１】
買主Ｂおよび買主側銀行Ｄは、登記情報が変更される前に、不動産売買の決済金額をエスクロシステムが管理する口座に振り込む。これにより、第三者に売買代金の全額に該当する金額が保管されることとなる。
【００５２】
売主Ａおよび売主側銀行Ｃは、これを確認して、抵当権を抹消したり、登記簿情報の変更を承認することができる。
【００５３】
そして、買主Ｂおよび買主側銀行Ｄは、所有権の移転の登記が終了したのを確認した後、エスクロシステムに支払の指示を行う。本指示によりエスクロシステムは、売主Ａおよび売主側銀行Ｃが予め登録しておいた振込先に振り込み処理を行う。
【００５４】
これにより、買主Ｂおよび買主側銀行Ｄは、登記が変更される前に支払いが実行されてしまう不安は払拭でき、また、売主Ａおよび売主側銀行Ｃは、買主Ｂおよび買主側銀行Ｄの無資力および債務不履行のリスクを排除できる。
【００５５】
次に、本実施形態における登記支援システムについて以下に説明する。
【００５６】
図１は、この具体的な事例の場合の登記支援システムの概略図である。
【００５７】
本図に示すように、登記支援システムは、登記支援サーバ１と、エスクロサーバ４と、登録免許税サーバ５と、１つ以上のクライアント端末３ａ〜３ｎとが、インターネットなどのネットワーク６を介してそれぞれ接続されている。
【００５８】
そして、登記支援サーバ１には、個人情報を管理する個人情報管理サーバ２および登録免許税サーバ５がそれぞれ専用線で接続されている。また、エスクロサーバ４および登録免許税サーバ５は、銀行のネットワーク７と接続されている。
【００５９】
また、エスクロサーバ４は、個人情報管理サーバ２と専用線で接続されている。
【００６０】
本実施形態では、登記に係わる当事者が売主Ａと、買主Ｂと、売主側銀行Ｃと、買主側銀行Ｄとであるため、売主Ａのクライアント端末をクライアント端末３ａ、買主Ｂのクライアント端末をクライアント端末３ｂ、売主側銀行Ｃのクライアント端末をクライアント端末３ｃ、買主側銀行Ｄのクライアント端末をクライアント端末３ｄとし、以下説明する。
【００６１】
ここで、クライアント端末３ａ〜３ｎは、ネットワーク６への接続機能を備えたＰＣ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ　Ｃｏｍｐｕｔｅｒ）、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ　Ｄｉｇｉｔａｌ　Ａｓｓｉｓｔａｎｔ）などの情報処理装置である。これらのクライアント端末３ａ〜３ｎには、Ｗｅｂブラウザなどの情報を閲覧する機能や、ＣＧＩ（Ｃｏｍｍｏｎ　Ｇａｔｅｗａｙ　Ｉｎｔｅｒｆａｃｅ）やＪａｖａ（登録商標）を利用して情報を送信する機能や、電子メールの送受信機能やＦＴＰ（Ｆｉｌｅ　Ｔｒａｎｓｆｅｒ　Ｐｒｏｔｏｃｏｌ）等の情報送受機能などを備えた、既存のネットワーク端末を利用することができる。そこで、これらの端末３ａ〜３ｎについての詳細な説明は省略する。
【００６２】
次に、登記支援サーバ１について説明する。
【００６３】
登記支援サーバ１は、売主Ａから登記情報の変更の申請を受け付け、その申請内容に対して買主Ｂ、買主側銀行Ｄ、売主側銀行Ｃからの承認を取り付け、最終的に売主Ａの承認を得て登記情報の変更を行うものである。
【００６４】
図２は、登記支援サーバ１の機能構成図である。
【００６５】
本図に示すように、第１通信部１１０と、第２通信部１２０と、認証処理部１３０と、登記情報閲覧処理部１４０と、登記情報変更申請処理部１５０と、予定登記処理部１６０と、登記処理部１７０とを備える。これらの機能は、それぞれ独立したサーバによって実現されてもよい。
【００６６】
第１通信部１１０は、ネットワーク６を介してクライアント端末３ａ〜３ｎ、に情報を提示したり、クライアント端末３ａ〜３ｎから情報を受信したりする。また、ネットワーク６を介して、エスクロサーバ４と情報の授受を行う。
【００６７】
具体的には、Ｗｅｂサーバ等の情報公開機能、および、電子メールやＦＴＰなどの情報送受信機能を備えており、ネットワーク６を介して、アクセスしてきたクライアント端末３ａ〜３ｎに、後述する各機能部よりの指示に従った画面を表示したり、ＣＧＩやＪａｖａ（登録商標）を利用してクライアント端末３ａ〜３ｎから情報を受け取ったり、電子メールやＦＴＰを利用してクライアント端末３ａ〜３ｎやエスクロサーバ４と情報の送受を行う。
【００６８】
第２通信部１２０は、専用線を介して、個人情報管理サーバ２および登録免許税サーバ５と情報を送受する。
【００６９】
認証処理部１３０は、クライアント端末３ａ〜３ｎから送信されたＩＤの認証を行うものである。
【００７０】
認証処理部１３０は、第１通信部１１０を介してクライアント端末３ａ〜３ｎより各クライアントが予め取得しているＩＤとパスワードとの入力を受け付け、これを、第２通信部１２０を介して、個人情報管理サーバ２に送信する。また、個人情報管理サーバ２から、認証結果を受信し、認証成立であれば、初期メニュー画面データを、認証不成立であれば、パスワードの再入力画面データを、送信元のクライアント端末３ａ〜３ｎに送信する。本実施形態では、認証が成立したもののみ、登記支援サーバ１によるサービスを利用できるように構成されている。
【００７１】
登記情報閲覧処理部１４０は、クライアント端末３ａ〜３ｎから受信した閲覧の指示に従い、所定の登記情報のデータを送信元に提示するものである。具体的には、第１通信部１１０を介してクライアント端末３ａ〜３ｎから閲覧希望物件の物件コードの送信を受け付け、登記情報が格納されている後述する登記情報データベース１８０から該当レコードを抽出し、これを第１通信部１１０を介して送信元のクライアント端末３ａ〜３ｎに送信する。
【００７２】
登記情報変更申請処理部１５０は、売主Ａのクライアント端末３ａから受信した登記情報変更の申請の指示に従い、変更予定後の登記情報を入力するためのデータを作成するものである。また、登記情報の変更の申請があったことを、後述する登録免許税サーバ５に通知するものである。
【００７３】
具体的には、第１通信部１１０を介してクライアント端末３ａから変更したい登記情報の物件コードを受け付け、登記情報データベース１８０から該当するレコードを１つ抽出する。ここで、認証処理部１３０で認証処理を行う際に取得したＩＤが、抽出したレコードの所定のフィールドに登録されている場合、すなわち、変更の申請者が売主Ａである場合、抽出したレコードを仮の登記情報として、仮登記情報データベース１９０に登録する。
【００７４】
図３は、登記情報データベース１８０の登録内容例を示す図である。本図に示すように、登記情報のレコード１８００は、登記されている物件を特定するための情報を登録するための表題部フィールド１８１０と、所有者のＩＤ、所有した日といった、当該物件を現在所有する者の情報を登録するための甲区フィールド１８２０と、債権額、抵当権者のＩＤ、抵当権の優先順位など、当該物件の抵当権者の情報を登録するための乙区フィールド１８３０とを備える。
【００７５】
所有者、抵当権者が複数いる場合は、その数だけフィールドが用意され、登録される。
【００７６】
また、図４は、仮登記情報データベース１９０の登録内容例を示す図である。本図に示すように、仮登記情報のレコード１９００は、レコードを特定するための情報である受付番号を登録する受付番号フィールド１９１１と、登記する物件を特定するための情報を登録するための表題部フィールド１９１０と、当該レコードの登記変更に係る登録免許税の支払が済んだことを示す情報を登録する登録免許税フィールド１９１２と、変更前の所有者（売主Ａ）の情報を登録するための甲区フィールド１９２０と、売主Ａの承認を登録するための売主承認フィールド１９２１と、変更前の抵当権者（売主側銀行Ｃ）の情報を登録するための乙区フィールド１９３０と、売主側銀行Ｃが抵当権を抹消した日を登録するための売主側銀行承認フィールド１９３１と、変更後の所有者のＩＤや売買予定日といった変更後の所有者（買主Ｂ）の情報を登録するための新甲区フィールド１９４０と、買主Ｂの承認を登録するための買主承認フィールド１９４１と、債権額、変更後の抵当権者のＩＤ，抵当権の優先順位など、変更後の当該物件の抵当権者（買主側銀行Ｄ）の情報を登録するための新乙区フィールド１９５０と、買主側銀行Ｄの承認を登録するための買主側銀行承認フィールド１９５１とを備える。
【００７７】
所有者、抵当権者、新たな所有者、新たな抵当権者が複数いる場合は、必要数のフィールドが用意され、登録される。
【００７８】
ここで、仮登記情報データベース１９０の受付番号フィールド１９１１に登録される受付番号は、新たなレコード１９００が登録されるごとに、自動的に付与されるレコード参照番号である。また、表題部１９１０、甲区フィールド１９２０、乙区フィールド１９３０には、それぞれ、登記情報データベース１８０の、表題部１８１０、甲区フィールド１８２０、乙区フィールド１８３０の情報が登録される。
【００７９】
さらに、登記情報変更申請処理部１５０は、クライアント端末３ａから買主Ｂの情報の送信を受け付け、新甲区フィールド１９４０に登録する。
【００８０】
登録を終えると、仮登記情報データベース１９０に登録された新たなレコード１９００の受付番号および評価額を後述する登録免許税サーバ５に通知する。
【００８１】
予定登記処理部１６０は、クライアント端末３ａ〜３ｎから受信した予定登記を行う旨の指示に従い、処理を行うものである。ここで、予定登記とは、登記情報変更申請処理部１５０において作成された仮の登記情報レコードに、変更後の登記情報を登録するために必要な情報および承認情報を登録していくものである。予定登記処理部１６０は、さらに、後述する登録免許税サーバ５から、登録免許税の支払が完了した旨の通知を受けると、その旨を仮登記情報データベース１９０の該当レコードに登録する。
【００８２】
具体的には、第１通信部１１０を介してクライアント端末３ａ〜３ｎから受付番号の送信を受け付け、該当する受付番号を有するレコードを仮登記情報データベース１９０から抽出する。そして、抽出したレコードの記録内容を送信元のクライアント端末３ａ〜３ｎに提示するとともに、受付番号を送信者してきた者の立場に応じた入力を受け付けるための画面を提示する。
【００８３】
具体的には、受付番号を送信してきた者のＩＤが、抽出されたレコードのどのフィールドに登録されているかを確認する。そして、新甲区フィールド１９４０ならば、買主Ｂであると判断し、承認を受けるとともに新たな抵当権者となる買主側銀行Ｄの情報を入力するための情報を送信する。新乙区フィールド１９５０ならば、買主側銀行Ｄであると判断し、承認を受けるための情報を送信する。乙区フィールド１９３０ならば、売主側銀行Ｃであると判断し、抵当権の抹消の指示を受けるための情報を送信する。甲区フィールド１９２０ならば、売主Ａと判断し、最終承認を受けるための情報を送信する。
【００８４】
また、第２通信部１２０を介して、後述する登録免許税サーバ５から登録免許税の支払が完了した旨の通知を、その受付番号とともに受け取ると、当該受付番号を有するレコードの登録免許税フィールド１９１２に完了を示す情報を登録する。
【００８５】
登記処理部１７０は、売主Ａ、買主Ｂ、買主側銀行Ｄ、売主側銀行Ｃといった当事者および利害関係者全員の承認を受けた仮の登記情報を、正式な登記情報として登録する処理を行うものである。
【００８６】
具体的には、仮登記情報のレコード１９００の各承認フィールド、１９２１、１９３１、１９４１、１９５１全てが入力されたこと、および、登録免許税の支払が完了したことを示すフィールド１９１２が入力されていることを受けて、仮登記情報データベース１９０の新甲区フィールド１９４０および新乙区フィールド１９５０の登録内容を、同じ物件コードを有する登記情報データベース１８０のそれぞれ甲区フィールド１８２０および乙区フィールド１８３０に登録（上書き）する。
【００８７】
以上、登記支援サーバ１について説明した。
【００８８】
次に登録免許税サーバ５について説明する。
【００８９】
登録免許税サーバ５は、登録免許税の支払いを受け付けるものである。
【００９０】
登記支援サーバ１から登記情報の変更の申請があったことを受けて、新たな口座を設け、振込処理を受け付けるものである。
【００９１】
図５は、登録免許税サーバ５の機能構成図である。
【００９２】
本図に示すように、登録免許税サーバ５は、第２通信部５２０と、第３通信部５３０と、新規口座作成部５５０と、振込受付部５６０と、支払完了通知部５７０とを備える。
【００９３】
第２通信部５２０は、専用線を介して、登記支援サーバ１および個人情報管理サーバ２と情報を送受する。
【００９４】
第３通信部５３０は、銀行間のネットワーク７を介して、銀行などの金融機関と、金銭のやり取りを含めた情報を送受するものである。
【００９５】
新規口座作成部５５０は、第２通信部５２０を介して登記支援サーバ１から、受付番号および評価額の通知を受け取ると、受け取った受付番号を付与した新たなレコードを、登録免許税の支払い口座として、登録免許税データベース５８０に作成する。
【００９６】
ここで、登録免許税データベース５８０は、登録免許税の支払い口座への支払い状況を登録するものである。
【００９７】
図６は、登録免許税データベース５８０の登録内容例を示す図である。本図に示すように、登録免許税のレコード５８００は、受付番号、評価額、評価額から算出した税額などを登録するためのフィールド５８１０と、支払の記録を登録するための支払記録フィールド５８４０と、支払われた金額の累計を登録する支払累計フィールド５８２０と、支払が完了した情報を登録する完了フィールド５８３０とを備える。
【００９８】
新規口座作成部５５０は、新たなレコードを作成すると、登記支援サーバ１から受け取った受付番号および評価額を、フィールドの所定欄に登録する。そして、所定の算出方法に従って、評価額から税額を算出して税額を登録する。
【００９９】
振込受付部５６０は、売主Ａまたは買主Ｂが自身の口座のある銀行から第３通信部５３０を介して、受付番号を口座として指定して振り込んできた金額を示す情報を受け付ける。そして、受付番号に対応するレコードを登録免許税データベース５８０から抽出し、支払記録フィールド５８４０に振込者名（ＩＤでもよい）、振込金額、振込日を登録する。そして、それまでに当該レコードに振り込まれた金額の累計を算出し、支払累計フィールド５８２０を更新する。次に、振り込まれた金額の累計が税額以上となった場合、当該処理が行われた日付を、コンピュータから取得し、完了フィールドに登録する。
【０１００】
支払通知部５７０は、完了フィールドに日付が登録されると、当該レコードの受付番号を第２通信部５２０を介して登記支援サーバ１に受付番号を通知することで、登録免許税の支払が完了したことを通知する。
【０１０１】
次に、エスクロサーバ４について説明する。
【０１０２】
エスクロサーバ４は、前述のエスクロシステムを実現するもので、買主Ｂおよび買主側銀行Ｄなどの買い手からの不動産売買代金の入金の寄託を受け、買い手の了解を得てから売主Ａおよび売主側銀行Ｃなどの売り手に支払いを行うものである。
【０１０３】
図７は、エスクロサーバ４の機能構成図である。
【０１０４】
本図に示すように、エスクロサーバ４は、第１通信部４１０と、第３通信部４３０と、認証処理部４４０と、新規口座作成部４５０と、振込受付部４６０と、振込口座受付部４７０と、閲覧および承認受付部４９０とを備える。
【０１０５】
第１通信部４１０は、ネットワーク６を介してクライアント端末３ａ〜３ｎ、に情報を提示したり、クライアント端末３ａ〜３ｎから情報を受信したりする。また、ネットワーク６を介して、登記支援サーバ１と情報の授受を行う。
【０１０６】
基本的には、登記支援サーバ１の第１通信部１１０と同様の機能を有するものである。
【０１０７】
第２通信部４２０は、専用線を介して、個人情報管理サーバ２と情報を送受するものである。
【０１０８】
第３通信部４３０は、銀行間のネットワーク７を介して、銀行などの金融機関と、金銭のやり取りを含めた情報を送受するものである。
【０１０９】
認証処理部４４０は、クライアント端末３ａ〜３ｎから送信されたＩＤの認証を行うものであり、基本的には登記支援サーバ１の認証処理部１３０と同様の機能を有するものである。
【０１１０】
新規口座作成部４５０は、第１通信部４１０を介して、クライアント端末３ａ〜３ｎから、口座開設の指示を受け付けた場合に、処理を行うものである。具体的には、登記情報変更を申請した際に取得した受付番号の入力を受け付け、新たな口座を開設する、すなわち、エスクロデータベース４８０に新たなレコードを登録するものである。
【０１１１】
図８は、エスクロデータベース４８０の登録内容例を示す図である。本図に示すように、レコード４８００は、受付番号、総支払金額などを登録するためのフィールド４８１０と、売り手側の振込先、振込金額を登録するための振込先フィールド４８２０と、買い手側の入金額、および、その累計を登録する入金フィールド４８３０とを備える。振込先フィールド４８２０および入金フィールドは、必要数用意される。
【０１１２】
なお、新規の口座開設の指示は、売り手が行っても買い手が行ってもよい。
【０１１３】
振込受付部４６０は、買主Ｂまたは買主側銀行Ｄが、自身の口座のある銀行から、受付番号を口座として指定して振り込んできた金額を示す情報を、第３通信部４３０を介して受け付けると、当該受付番号を有するレコードをエスクロデータベース４８０から抽出し、入金フィールド４８２０に入金者ＩＤ、金額、入金日、を登録し、それまでに当該レコードに登録された入金額の累計を更新する。
【０１１４】
振込口座受付部４７０は、売主Ａまたは売主側銀行Ｃが、エスクロサーバ４から売買金額を振り込んでもらう振込口座を登録するものである。すなわち、クライアント端末３ａ〜３ｎから口座開設の指示を受信した場合に処理を行う。
【０１１５】
具体的には、第１通信部４１０を介して、受付番号、振込口座および振り込み金額の入力を受け付け、エスクロデータベース４８０の該当レコードに登録するものである。
【０１１６】
閲覧および承認受付部４９０は、閲覧の操作をクライアント端末３ａ〜３ｎから受信した場合、エスクロデータベース４８０に登録されている指定された受付番号を有するレコード４８００を抽出し、送信元に提示するものである。また、承認の操作をクライアント端末３ａ〜３ｎから受信した場合、振込先フィールド４８２０に登録されている振込先に振込を行うものである。
【０１１７】
具体的には、第１通信部４１０を介して、受付番号とともに承認の入力を受け付け、アクセス者のＩＤと合致する入金フィールドの入金者ＩＤの承認欄への承認を登録する。その後、他の承認欄の承認の有無を確認し、全ての承認欄が承認されていた場合、振込フィールドに登録されている振込先に登録されている金額をそれぞれ振り込む。
【０１１８】
なお、本実施形態においては、エスクロサーバ２は完全に独立したものとして説明したが、登記の変更申請があった時点で登記支援サーバ１から直接受付番号の通知を受け、その時点で、エスクロデータベース４８０に新たなレコードを作成するように構成してもよい。
【０１１９】
次に、個人情報管理サーバ２について説明する。
【０１２０】
前提で説明したように、登記支援サーバ１からＩＤ番号とパスワードの組からなるデータを受け取り、自身が管理している個人情報データベース２１０にアクセスし、登録されているデータと合致しているものがあるか、照合する。そして、その結果を送信元に返すものである。
【０１２１】
以上、登記支援サーバ１、登録免許税サーバ５、エスクロサーバ４、および、個人情報管理サーバ２について説明した。
【０１２２】
なお、上記の登記支援サーバ１、登録免許税サーバ５、エスクロサーバ４、および、個人情報管理サーバ２は、例えば、図９に示すようなＣＰＵ９０１と、メモリ９０２と、ハードディスク装置などの外部記憶装置９０３と、ＣＤ−ＲＯＭやＤＶＤ−ＲＯＭ等の可搬性を有する記憶媒体９０４とからデータを読み取る読取装置９０５と、キーボードやマウスなどの入力装置９０６と、ＣＲＴやＬＣＤなどの出力装置９０７と、ネットワーク８および専用回線９を介して通信を行う通信装置９０８と、これらの各装置を接続するバス９０９とを備えた、一般的な構成を有するコンピュータシステム、あるいは、このようなコンピュータシステムを複数備えたネットワークシステム上に構築することができる。このようなコンピュータシステムあるいはネットワークシステム上に、上記の各サーバを構築するためのプログラムは、外部記憶装置９０３から、あるいは、読取装置９０５を介して記憶媒体９０４から、メモリ９０２上にロードして、ＣＰＵ９０１に実行させるようにしてもよい。もしくは、通信装置９０８を介してネットワーク８などからメモリ９０２上にロードしてＣＰＵに実行させるようにしてもよい。この場合、各データベースは、外部記憶装置９０３やメモリ９０２に構築される。
【０１２３】
次に、上記構成のシステムを用いて、実際に登記情報データを変更する際の、処理の流れを説明する。図１０に概略を示す。
【０１２４】
なお、以下では、売主Ａと買主Ｂとが登録免許税の支払を折半し、エスクロシステムへのデータの登録は売主Ａが行う場合を例に上げて説明する。
【０１２５】
本図に示すように、売買契約がまとまると、売主Ａが自身のクライアント端末３ａに指示を入力する。すると、クライアント端末３ａは、登記支援サーバ１にアクセスし、登記情報の変更申請の処理（以下、変更申請処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１００１）。また、クライアント端末３ａ〜３ｎ、または、金融機関の端末は、売主Ａからの指示に従い、売主Ａの銀行口座を管理している金融機関のコンピュータに、登録免許税の振込み処理（以下、登録免許税支払処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１００２）。次に、クライアント端末３ａは、エスクロサーバ４にアクセスし、口座の開設（以下、エスクロ口座開設処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１００３）とともに、金額、振込み口座の登録（以下、振込口座指定処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１００４）。
【０１２６】
登記支援サーバ１から変更申請が行われた旨の通知を受けた買主Ｂのクライアント端末３ｂは、その旨を買主Ｂに通知する。これを受けて、買主Ｂは、クライアント端末３ｂに指示を入力する。すると、クライアント端末３ｂは、登記支援サーバ１にアクセスし、売主Ａの申請した変更予定内容の確認、その承認、および、抵当権の設定（以下、買主承認処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１００５）。そして、売主Ｂの指示に従い、売主Ｂの銀行口座を管理している金融機関のコンピュータに登録免許税支払処理を依頼する（Ｓ１００６）。次に、クライアント端末３ｂは、買主Ｂの銀行口座を管理している金融機関のコンピュータに、エスクロサーバ４の口座への振込み処理（以下、エスクロ振込処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１００７）。
【０１２７】
登記支援サーバ１から通知を受けた買主側銀行Ｄのクライアント端末３ｄは、それを、買主側銀行Ｄに通知する。これを受けて、買主側銀行Ｄは、クライアント端末３ｄに指示を入力する。すると、クライアント端末３ｄは、登記支援サーバ１にアクセスし、変更予定内容と買主Ｂの設定した抵当権の内容の確認および承認（以下、買主側銀行承認処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１００８）。そして、クライアント端末３ｄは、買主銀行Ｄの口座を管理しているコンピュータに、エスクロ振込処理を依頼する（Ｓ１００９）。
【０１２８】
登記支援サーバ１から通知を受けた売主側銀行Ｃのクライアント端末３ｃは、それを、売主側銀行Ｃに通知する。これを受けて、売主側銀行Ｃは、クライアント端末３ｃに指示を入力する。すると、クライアント端末３ｃは、エスクロサーバ４にアクセスし、支払い預託状況の確認（以下、支払確認処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１０１０）とともに振込口座指定処理を依頼する（Ｓ１０１１）。そして、登記支援サーバ１にアクセスし、変更予定内容の確認とともに抵当権の設定の抹消（以下、売主側銀行承認処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１０１２）。
【０１２９】
買主Ｂ、買主側銀行Ｄ、売主側銀行Ｃの承認が登録されたことを登記支援サーバ１から通知を受けた売主Ａのクライアント端末３ａは、その旨を売主Ａに通知する。これを受けて売主Ａは、クライアント端末３ａに指示を入力する。すると、クライアント端末３ａは、エスクロサーバ４にアクセスし、支払確認処理を依頼する（Ｓ１０１３）。そして、登記支援サーバ１にアクセスし、変更内容を確認して最終承認（以下、売主最終承認処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１０１４）。
【０１３０】
売主最終承認処理後、登記支援サーバ１は、登記処理を行う。
【０１３１】
登記支援サーバ１から、登記がなされた旨の通知を受けた買主Ｂのクライアント端末３ｂは、その旨を買主Ｂに通知する。これを受けて買主Ｂは、クライアント端末３ｂに指示を入力する。すると、クライアント端末３ｂは、登記支援サーバ１にアクセスし、登記内容の確認（以下、登記閲覧処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１０１５）。そして、買主Ｂの入力に従い、クライアント端末３ｂは、エスクロサーバ７にアクセスし、振込みの指示（以下、振込指示処理と呼ぶ）を依頼する（Ｓ１０１６）。
【０１３２】
以上のような流れで、登記情報データの変更は完了する。
【０１３３】
以下に、上記各処理に関し、詳細な手順を説明する。
【０１３４】
ここで、登録支援サーバ１およびエスクロサーバ４にクライアント端末３ａ〜３ｎからアクセスする際には、必ず、そのアクセス者が真正の操作者によるものであることを確認するための認証処理を行う。まず、その認証処理の手順について説明する。
【０１３５】
認証処理は、クライアント端末３ａ〜３ｎから、ＩＤ番号とパスワードの入力を受け、個人情報管理データベース２１０に登録されているものと照合し、合致すれば、当該サーバが提供するメニューを示した初期画面データを送信元のクライアント端末３ａ〜３ｎに送信する処理である。
【０１３６】
図１１に認証処理の動作シーケンスを示す。
【０１３７】
以下は、登記支援サーバ１における認証処理を例にあげ、説明する。エスクロサーバ４における認証処理も同様である。
【０１３８】
本図に示すように、登記支援サーバ１の第１通信部１５０は、ネットワーク６を介してクライアント端末３ａ〜３ｎよりアクセスされると、アクセスしたクライアント端末３ａ〜３ｎ（以下アクセス端末と呼ぶ）に、ＩＤとパスワードとを入力するログイン画面のデータを送信する（Ｓ１１０１）。
【０１３９】
これを受けて、アクセス端末は、表示装置にログイン画面を表示して、クライアント端末３ａ〜３ｎの操作者よりＩＤとパスワードとの入力を受け付ける（Ｓ１１０２）。図１２は、アクセス端末に表示されるログイン画面の一例を示す図である。本図に示すように、ログイン画面には、ＩＤ番号を入力する入力欄１２０２およびパスワードを入力する入力欄１２０３とが表示される。ユーザは、キーボード、マウス等の入力装置を用いてカーソル９９０を操作して所望の入力欄を選択し、情報を入力することができる。
【０１４０】
図１２において、符号９９９は、各入力欄に入力した情報を確定するための確定ボタンであり、符号９９８は、取り消すための取消ボタンである。カーソル９９０、確定ボタン９９９、取消ボタン９９８は、以下の入力画面において共通である。
【０１４１】
なお、ここで、アクセス端末にＩＤカード読取装置を備える構成とし、ＩＤの入力は、ＩＤが登録されたＩＣカードを本装置に読み込ませる構成としてもよい。
【０１４２】
ログイン画面を介して、ＩＤとパスワードとが入力され、確定ボタン９９９が操作されると、アクセス端末は、入力された情報を登録支援サーバ１に送信する（Ｓ１１０３）。
【０１４３】
以下の各種の入力画面においても、確定ボタン９９９を有するものは、確定ボタン９９９の操作をきっかけに、入力された情報が送信されるものとする。
【０１４４】
登記支援サーバ１の認証処理部１３０は、第１通信部１５０を介して、アクセス端末より、ＩＤおよびパスワード情報を受け取ると、第２通信部１６０を介して個人情報管理サーバ２に送信する。（Ｓ１１０４）。
【０１４５】
ＩＤおよびパスワード情報を受け付けた個人情報管理サーバ２は、受け付けたＩＤおよびパスワードの組が個人情報管理データベース２１０に登録されているか否かを調べることで、ユーザ認証を行う（Ｓ１１０５）。
【０１４６】
受け取ったＩＤおよびパスワードの組が個人情報管理データベース２１０に登録されていないため、認証が成立しなかった場合は、その旨を示すメッセージを、認証が成立した場合は、当該ＩＤに対応するメールアドレスを、それぞれ、登記支援サーバ１に送信する（Ｓ１１０６）。
【０１４７】
登記支援サーバ１は、第１の通信部１１０を介して認証が不成立のメッセ−ジを受け取った場合、再度図１２に示すログイン画面をアクセス端末に表示させ、入力を促す（Ｓ１１０７）。
【０１４８】
認証が成立した場合は、登記支援サーバ１で処理可能な操作を示す初期メニュー画面をアクセス端末に表示させるとともに、当該ＩＤおよびメールアドレスをこの接続が切断されるまで、一時的に保持する（Ｓ１１０７）。
【０１４９】
次に、変更申請処理について、その手順を説明する。
【０１５０】
図１３に、変更申請処理の動作シーケンスを示す。
【０１５１】
売主Ａのクライアント端末３ａ（アクセス端末）は、操作者の指示に従い、上述した認証処理を行う（Ｓ１３０１）。そして、登録支援サーバ１から前述の初期メニュ−画面データの送信を受け付けると、アクセス端末は、表示装置に初期メニュー画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける（Ｓ１３０２）。
【０１５２】
ここで、図１４は、初期メニュー画面の一例である。本図に示すように、メニュー画面には、選択可能な処理の一覧１４０２（この例では、「登記情報閲覧」、「登記情報変更申請」、「予定登記入力」）が表示される。操作者は、入力装置を用いて、カーソル９９０を動かし、所望の項目１４０２を選択することができる。
【０１５３】
ここで、登記情報閲覧とは、登記情報を物件コードあるいは地番により閲覧するサービスである。登記情報変更申請とは、登記情報を変更する申請のための処理を行うサービスであり、現在の権利者である売主Ａのみが許可される処理である。
【０１５４】
予定登記入力とは、売主が変更の申請をした後に、将来の権利者となる買主、利害関係者である買主側銀行および売主側銀行が変更予定内容を確定するために入力したり、売主、買主および全利害関係者が変更内容承認の入力をするサービスである。変更前後の内容を登録するデータに一意的に付与される受付番号を基に入力などが行われるため、この受付番号を知っているもののみに許可される処理である。
【０１５５】
初期メニュー画面を介して、操作者によって項目「登記情報変更申請」が選択されると、アクセス端末は、その旨を登記支援サーバ１に送信する（Ｓ１３０３）。登記支援サーバ１の第１通信部１１０は、アクセス端末より項目「登記情報変更申請」が選択された旨の通知を受け取ると、登記情報変更処理部１５０にその旨を通知する。すると、登記情報変更処理部１５０は、本処理に必要な入力項目を受け付ける登記情報変更申請画面を第１通信部１１０を介してアクセス端末に送信する（Ｓ１３０４）。
【０１５６】
送信を受けたアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者より入力を受け付ける。
【０１５７】
図１５は、アクセス端末の表示装置に表示される登記情報変更申請画面の一例を示す図である。本図に示すように、登記情報変更申請画面は、物件コードを入力するフィールド１５０２を備えたものである。操作者は入力装置を用いて物件コードを入力することができる。アクセス端末は、入力されたデータを登記支援サーバ１に送信する（Ｓ１３０５）。
【０１５８】
登記情報変更処理部１５０は、第１通信部１１０を介してデータを受け取り、登記情報データベース１８０にアクセスし、受け付けた物件コードに対応するレコード１８００を抽出する（Ｓ１３０６）。対応するレコードがない場合は、第１通信部１５０を介して、その旨をアクセス端末に通知するとともに、再度、物件コードの入力を促す。
【０１５９】
対応するレコードを抽出すると、仮登記情報データベース１９０に新たなレコード１９００を追加する。そして、フィールド１９１１に新たに生成した一意的な受付番号を付与するとともに、登記情報データベース１８０から抽出されたレコード１８００に登録されている表題部フィールド１８１０、甲区フィールド１８２０、乙区フィールド１８３０のそれぞれの情報を登録する（Ｓ１３０８）。
【０１６０】
そして、レコード１９００に記録された内容を提示するとともに変更内容の入力を行わせるための変更入力画面データを構築して、アクセス端末に送信する（Ｓ１３０８）。
【０１６１】
これを受けて、アクセス端末は、表示装置に変更入力画面を表示して、操作者より変更内容の入力を受け付ける。
【０１６２】
図１６は、アクセス端末の表示装置に表示される変更入力画面の一例を示す図である。本図に示すように、変更入力画面には、対象物件の詳細が表示されるフィールド１６０２と、買主のＩＤ、売買予定日などの入力を受け付けるための入力欄１６０３、１６０４とが設けられ、操作者は、カーソル９９０を操作して所望の入力欄を選択し、情報を入力することができる。
【０１６３】
変更入力画面を介して、操作者により情報が入力されて、確定ボタン９９９が操作されると、アクセス端末は、入力された情報を登記支援サーバ１に送信する（Ｓ１３０９）。
【０１６４】
登記情報変更申請処理部１５０は、受け取った情報を、仮登記情報データベース１９０の現在処理中のレコードの新甲区フィールドに登録する（Ｓ１３１０）。そして、登録内容とともに、仮登記情報データベース１９０のレコードの受付番号をアクセス端末に通知する（Ｓ１３１１）。
【０１６５】
次に、登記情報変更申請処理部１５０は、乙区フィールドの抵当権者のＩＤと新甲区フィールドの買主ＩＤとを用いて、第２通信部１６０を介して個人情報管理サーバ２にアクセスし、それらのＩＤに対応する連絡先メールアドレスを取得する（Ｓ１３１２）。登記情報変更申請処理部１５０は、入手したメールアドレスに、受付番号とともに、登記情報の変更申請があったことを通知する（Ｓ１３１３）。
【０１６６】
次に、登記情報変更処理部１５０は、第２通信部１６０を介して、登録免許税サーバ５に受付番号および評価額を通知する（Ｓ１３１４）。
【０１６７】
通知を受けた登録免許税サーバ５は、新規口座作成部５５０に、登録免許税データベース５８０に新たなレコードを追加し、フィールド５８１０に受付番号、評価額、および、評価額から算出した税額を登録させる（Ｓ１３１５）。その後、登録免許税の支払いに必要な情報を登記情報変更処理部１５０に返し、登記情報変更処理部１５０は、受け取った情報をアクセス端末に通知する。
【０１６８】
以上、変更申請処理の手順について説明した。
【０１６９】
次に、登録免許税支払い処理について、その手順を以下に説明する。
【０１７０】
図１７に、登録免許税支払処理の動作シーケンスを示す。
【０１７１】
登録免許税を払い込む者は、自身のクライアント端末３ａ〜３ｎ、あるいは、銀行に出向き、銀行のＡＴＭ（アクセス端末）に指示を入力する。これを受けて、アクセス端末は、口座を管理しているコンピュータに、登記情報変更申請時に取得した口座宛に所定の金額の振り込み処理を行うよう依頼する（Ｓ１７０１）。
【０１７２】
銀行間ネットワーク７を介して振り込みの情報を受け付けた登録免許税サーバ５は、振込受付部５６０に、処理を行わせ、登録免許税データベース５８０の該当するレコードの支払記録フィールド５８４０および支払累計フィールド５８２０を更新する（Ｓ１７０２、Ｓ１７０３）。
【０１７３】
ここで、支払累計フィールド５８２０の金額と税額を比較し、支払累計フィールド５８２０の値が税額を越えた場合、支払受付部５６０は、完了フィールド５８３０に、コンピュータより取得した処理当日の日付を登録する（Ｓ１７０４）。そして、支払通知部５７０は、登記支援サーバ１に支払いが完了した旨通知する（Ｓ１７０５）。
【０１７４】
以上、登録免許税支払処理の手順について説明した。
【０１７５】
次に、エスクロ口座開設処理について以下に説明する。エスクロ口座開設処理と振込口座指定処理を連続して行う場合を例にあげ、以下に説明する。
【０１７６】
図１８に、エスクロ口座開設処理および振込口座指定処理の動作シーケンスを示す。
【０１７７】
売主のクライアント端末３ａ（アクセス端末）は、操作者の指示に従い、上述した認証処理を行う（Ｓ１８０１）。そして、前述の初期メニュ−画面データの送信を受け付けると、アクセス端末は、表示装置に初期メニュー画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける（Ｓ１８０２）。
【０１７８】
図１９は、初期メニュー画面の一例である。本図に示すように、メニュー画面には、選択可能な処理の一覧１９０２（この例では、「口座開設」、「振込口座指定」、「閲覧」、および、「承認入力」）が表示される。操作者は、入力装置を用いて、カーソル９９０を動かし、所望の項目１９０２を選択することができる。
【０１７９】
初期メニュー画面を介して、操作者により項目「口座開設」が選択されると、アクセス端末は、その旨をエスクロサーバ４に送信する。新規口座作成部４５０は、アクセス端末より項目「口座開設」が選択された旨の通知を受け取る（Ｓ１８０３）と、本処理に必要な入力項目を受け付ける新規口座作成画面を、送信元のアクセス端末に送信する（Ｓ１８０４）。
【０１８０】
送信を受けたアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者より入力を受け付ける。
【０１８１】
図２０は、アクセス端末の表示装置に表示される新規口座作成画面の一例を示す図である。本図に示すように、新規口座作成画面は、受付番号および金額を入力するフィールド２００２、２００３を備えたものである。操作者は入力装置を用いて受付番号および金額を入力することができる。アクセス端末は、入力されたデータをエスクロサーバ４に送信する（Ｓ１８０５）。
【０１８２】
新規口座作成部４５０は、第１通信部４１０を介してデータを受け取り、エスクロデータベース４８０にアクセスし、受け付けた物件コードに対応するレコード４８００が既に存在するか否かを確認する。対応するレコードがある場合は、第１通信部４５０を介して、その旨をアクセス端末に通知する。
【０１８３】
対応するレコードがないことを確認すると、エスクロデータベース４８０に新たなレコード４８００を追加する。そして、フィールド４８１０受け付けた受付番号および金額を登録する。（Ｓ１８０６）。
【０１８４】
そして、新規口座作成部４５０は、レコード４８００に記録された内容を提示する（Ｓ１８０７）とともに、初期メニュー画面を提示するための画面データを構築して、アクセス端末に送信する（Ｓ１８０８）。
【０１８５】
以上、エスクロ口座開設処理の手順を説明した。
【０１８６】
次に、振込口座指定処理の処理手順を続けて説明する。
【０１８７】
ただし、エスクロ口座の開設と連続して行わない場合は、ここで、承認処理を行う。
【０１８８】
初期メニュー画面を介して、操作者により項目「振込口座指定」が選択されると、アクセス端末は、その旨をエスクロサーバ４に送信する（Ｓ１８０９）。振込口座受付部４７０は、アクセス端末より項目「振込口座指定」が選択された旨の通知を受け取ると、受付番号を入力する受付番号入力画面を送信元のアクセス端末に送信する（Ｓ１８１０）。
【０１８９】
送信を受け付けたアクセス端末は、表示装置に受付番号入力画面を表示して、操作者より受付番号の入力を受け付ける（Ｓ１８１１）。
【０１９０】
図２１は、アクセス端末に表示させる受付番号入力画面の一例を示す図である。本図に示すように、受付番号入力画面は、受付番号を入力するフィールド２１０２を備えるものである。操作者は、入力装置を用いて受付番号を入力することができる。
【０１９１】
振込口座受付部４７０は、第１通信部４１０を介して、データを受け取り、エスクロデータベース４８０にアクセスし、受け付けた受付番号に該当するレコードを抽出する。ここで、該当するレコードが無い場合は、その旨と再度受付番号の入力を促すデータを送信元のアクセス端末に送信する（Ｓ１８１２）。
【０１９２】
受付番号に対応するレコードを抽出後、振込口座を指定するために必要な入力項目を受け付ける振込口座指定画面を、送信元のアクセス端末に送信する（Ｓ１８１３）。
【０１９３】
送信を受けたアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者より入力を受け付ける。
【０１９４】
図２２は、アクセス端末の表示装置に表示される振込口座指定画面の一例を示す図である。本図に示すように、振込口座指定画面は、口座番号および振込金額を入力するフィールド２００２を備えたものである。操作者は入力装置を用いて受付番号および金額を入力することができる。アクセス端末は、入力されたデータをエスクロサーバ４に送信する（Ｓ１８１４）。
【０１９５】
振込口座受付部４７０は、第１通信部４１０を介してデータを受け取り、エスクロデータベース４８０の振込先フィールド４８２０に登録する（Ｓ１８１５）。そして、登録内容を送信元アクセス端末に送信する（Ｓ１８１６）。
【０１９６】
以上、振込口座指定処理の手順について説明した。
【０１９７】
次に、買主承認処理について、以下に説明する。
【０１９８】
図２３に、買主承認処理の動作シーケンスを示す。
【０１９９】
買主Ｂのクライアント端末３ｂ（アクセス端末）は、操作者の指示に従い、上述した認証処理を行う（Ｓ２３０１）。そして、前述の初期メニュ−画面データの送信を受け付けると、アクセス端末は、表示装置に初期メニュー画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける（Ｓ２３０２）。
【０２００】
初期メニュー画面を介して、操作者により項目「予定登記入力」が選択されると、アクセス端末は、その旨を登記支援サーバ１に送信する（Ｓ２３０３）。登記支援サーバ１は、アクセス端末より項目「予定登記入力」が選択された旨の通知を受け取ると、予定登記処理部１６０に受付番号を入力するための受付番号入力画面を送信させる（Ｓ２３０４）。
【０２０１】
送信を受けたアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者より受付番号の入力を受け付け、登記支援サーバ１に送信する（Ｓ２３０５）。予定登記処理部１６０は、受け付けた受付番号を有するレコードを仮登記情報データベース１９０から抽出する（Ｓ２３０６）。対応するレコードがない場合は、第１通信部１５０を介して、その旨をアクセス端末に通知するとともに、再度、受付番号の入力を促す（Ｓ２３０７）。
【０２０２】
抽出できた場合は、承認処理時に入力されたＩＤから、新甲区フィールド１９４０に登録されている者のアクセスであることを判断し、承認を受け付けるとともに新たな抵当権者となる買主側銀行の情報を入力するための承認および抵当権者入力画面のデータを構築してアクセス端末に送信する（Ｓ２３０７）。
【０２０３】
承認および抵当権者入力画面のデータを受信したアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける。
【０２０４】
図２４は、アクセス端末の表示装置に表示される承認および抵当権者入力画面の一例を示す図である。本図に示すように、承認および抵当権者入力画面は、現在当該レコードに登録されている内容を提示するフィールド２４０２と、承認の意思を入力するフィールド２４０３と、抵当権者ＩＤ、債権額、優先順位など新たな抵当権者の情報を入力する抵当権者入力フィールド２４０４とを備えたものである。
【０２０５】
ここで、符号９９７は、承認せずに処理を終了するための終了ボタンである。これは、以下の画面においても、同様である。
【０２０６】
なお、終了ボタン９９７が操作されたことをアクセス端末から受け取ると、各サーバは、処理を行わずに終了する。
【０２０７】
操作者は入力装置を用いてそれぞれのフィールドに入力することができる。入力を受け付けると、アクセス端末は、入力されたデータを登記支援サーバ１に送信する（Ｓ２３０８）。
【０２０８】
予定登記処理部１６０は、第１通信部１１０を介してデータを受け取り、受け取った情報を仮登記情報データベース１９０の現在処理中のレコード１９００の新甲区の承認フィールド１９４１および新乙区フィールド１９５０に登録する（Ｓ２３０９）。
【０２０９】
そして、レコード１９００に記録された内容を提示するデータを構築して、アクセス端末に送信する（Ｓ２３１０）。
【０２１０】
さらに、予定登記処理部１６０は、新乙区フィールド１９５０に登録された、買主側銀行ＩＤをもとに、個人情報管理サーバ２に問い合わせ、当該ＩＤに対応して登録されているメールアドレスを取得する（Ｓ２３１１）。取得したメールアドレスに、登記情報の変更があった旨を、受付番号とともに通知する（Ｓ２３１２）。
【０２１１】
以上、買主承認処理の手順を説明した。
【０２１２】
次に、買主および買主側銀行が行う、エスクロ振込処理の処理手順を以下に説明する。
【０２１３】
図２５にエスクロ振込処理の動作シーケンスを示す。
【０２１４】
エスクロサーバ４に払い込む者は、自身のクライアント端末３ａ〜３ｎから、あるいは、銀行に出向き、銀行のＡＴＭから、登記支援サーバ１から通知を受けた受付番号の口宛に所定の金額の振り込み処理を行う（Ｓ２５０１）。
【０２１５】
銀行間ネットワーク７を介して振り込みの情報を受け付けたエスクロサーバ４は、振込受付部４６０に、処理を行わせ、エスクロデータベース４８０の該当するレコードの入金フィールド４８３０に登録し、入金累計を更新する（Ｓ２５０２、Ｓ２５０３）。
【０２１６】
以上、エスクロ振込処理の手順について説明した。
【０２１７】
次に、買主側銀行承認処理について、以下に説明する。
【０２１８】
図２６に、買主側銀行承認処理の動作シーケンスを示す。
【０２１９】
買主側銀行Ｄのクライアント端末３ｄ（アクセス端末）は、操作者の指示に従い、上述した認証処理を行う（Ｓ２６０１）。そして、前述の初期メニュ−画面データの送信を受け付けると、アクセス端末は、表示装置に初期メニュー画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける（Ｓ２６０２）。
【０２２０】
初期メニュー画面を介して、操作者により項目「予定登記入力」が選択されると、アクセス端末は、その旨を登記支援サーバ１に送信する（Ｓ２６０３）。登記支援サーバ１は、アクセス端末より項目「予定登記入力」が選択された旨の通知を受け取ると、予定登記処理部１６０に受付番号を入力するための受付番号入力画面を送信させる（Ｓ２６０４）。
【０２２１】
送信を受けたアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者より受付番号の入力を受け付け、登記支援サーバ１に送信する（Ｓ２６０５）。予定登記処理部１６０は、受け付けた受付番号を有するレコードを仮登記情報データベース１９０から抽出する（Ｓ２６０６）。
【０２２２】
対応するレコードがない場合は、第１通信部１５０を介して、その旨をアクセス端末に通知するとともに、再度、受付番号の入力を促す（Ｓ２６０７）。
【０２２３】
抽出できた場合は、承認処理時に入力されたＩＤから、新乙区フィールド１９５０に登録されている者のアクセスであることを判断し、承認を受けるための入力画面のデータを構築してアクセス端末に送信する（Ｓ２６０７）。
【０２２４】
承認のための入力画面のデータを受信したアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける。
【０２２５】
図２７は、アクセス端末の表示装置に表示される承認のための入力画面の一例を示す図である。本図に示すように、承認のための入力画面は、現在当該レコードに登録されている内容を提示するフィールド２７０２と、承認の意思を入力するフィールド２７０３とを備えたものである。操作者は入力装置を用いてそれぞれのフィールドに入力することができる。
【０２２６】
アクセス端末は、入力されたデータを登記支援サーバ１に送信する（Ｓ２６０８）。
【０２２７】
予定登記処理部１６０は、第１通信部１１０を介してデータを受け取り、受け取った情報を仮登記情報データベース１９０の現在処理中のレコード１９００の新乙区の承認フィールド１９４１に登録する（Ｓ２６０９）。
【０２２８】
そして、レコード１９００に記録された内容を提示するデータを構築して、アクセス端末に送信する（Ｓ２６１０）。
【０２２９】
さらに、予定登記処理部１６０は、レコード１９００の各フィールドに登録された、ＩＤをもとに、個人情報管理サーバ２に問い合わせ、当該ＩＤに対応して登録されているメールアドレスを取得する（Ｓ２６１１）。取得したメールアドレスそれぞれに、登記情報の変更があった旨を、受付番号とともに通知する（Ｓ２６１２）。
【０２３０】
以上、買主側銀行承認処理の手順を説明した。
【０２３１】
次に売主Ａおよび売主側銀行Ｃが行う、支払確認処理について説明する。
【０２３２】
図２８に、支払確認処理の動作シーケンスを示す。ここでは、売主Ａが行う場合を例にあげ、説明する。
【０２３３】
本図に示すように、売主のクライアント端末３ａ（アクセス端末）から、エスクロサーバ４にアクセスし、承認処理を行う（Ｓ２８０１）。初期メニュー画面データの送信を受け付けると、アクセス端末は、表示装置に初期メニュー画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける。（Ｓ２８０２）。
【０２３４】
初期メニュー画面から「閲覧」が選択された旨の情報をアクセス端末から受信すると、閲覧および承認受付部４９０は、受付番号を入力する受付番号入力画面のデータをアクセス端末に送信する（Ｓ２８０３）。
【０２３５】
アクセス端末から受付番号の入力を受け付ける（Ｓ２８０５）と、該当する受付番号を有するレコードをエスクロサーバ４から抽出し（Ｓ２８０６）、登録内容をアクセス端末に送信する（Ｓ２８０７）。
【０２３６】
次に、売主側銀行が行う、売主側銀行承認処理について説明する。
【０２３７】
図２９に、売主側銀行承認処理の動作シーケンスを示す。
【０２３８】
売主側銀行Ｃのクライアント端末３ｃ（アクセス端末）は、操作者の指示に従い、上述した認証処理を行う（Ｓ２９０１）。そして、前述の初期メニュ−画面データの送信を受け付けると、アクセス端末は、表示装置に初期メニュー画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける（Ｓ２９０２）。
【０２３９】
初期メニュー画面を介して、操作者により項目「予定登記入力」が選択されると、アクセス端末は、その旨を登記支援サーバ１に送信する（Ｓ２９０３）。登記支援サーバ１は、アクセス端末より項目「予定登記入力」が選択された旨の通知を受け取ると、予定登記処理部１６０に受付番号を入力するための受付番号入力画面を送信させる（Ｓ２９０４）。
【０２４０】
送信を受けたアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者より受付番号の入力を受け付け、登記支援サーバ１に送信する（Ｓ２９０５）。そして、予定登記処理部１６０は、受け付けた受付番号を有するレコードを仮登記情報データベース１９０から抽出する（Ｓ２９０６）。
【０２４１】
対応するレコードがない場合は、第１通信部１５０を介して、その旨をアクセス端末に通知するとともに、再度、受付番号の入力を促す（Ｓ２９０７）。
【０２４２】
抽出できた場合は、承認処理時に入力されたＩＤから、乙区フィールド１９３０に登録されている者のアクセスであることを判断し、抵当権を抹消するための入力画面のデータを構築してアクセス端末に送信する（Ｓ２９０７）。
【０２４３】
抵当権抹消のための入力画面のデータを受信したアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける。
【０２４４】
図３０は、アクセス端末の表示装置に表示される抵当権抹消のための入力画面の一例を示す図である。本図に示すように、抵当権抹消のための入力画面は、現在当該レコードに登録されている内容を提示するフィールド３００２と、承認し抵当権を抹消する意思を入力するフィールド３００３とを備えたものである。操作者は入力装置を用いてそれぞれのフィールドに入力することができる。
【０２４５】
アクセス端末は、入力されたデータを登記支援サーバ１に送信する（Ｓ２９０８）。
【０２４６】
予定登記処理部１６０は、第１通信部１１０を介してデータを受け取ると、本処理が行われた日の日付けをコンピュータから取得し、仮登記情報データベース１９０の現在処理中のレコード１９００の乙区の売主側銀行承認フィールド１９３１に登録する（Ｓ２９０９）。そして、レコード１９００に記録された内容を提示するデータを構築して、アクセス端末に送信する（Ｓ２９１０）。
【０２４７】
さらに、予定登記処理部１６０は、レコード１９００の各フィールドに登録された、ＩＤをもとに、個人情報管理サーバ２に問い合わせ、当該ＩＤに対応して登録されているメールアドレスを取得する（Ｓ２９１１）。取得したメールアドレスそれぞれに、登記情報の変更があった旨を、受付番号とともに通知する（Ｓ２９１２）。
【０２４８】
以上、売主側銀行承認処理の手順を説明した。
【０２４９】
次に、売主最終処理手順を説明する。
【０２５０】
図３１に、売主最終処理手順の動作シーケンスを示す。
【０２５１】
売主のクライアント端末３ａ（アクセス端末）は、操作者の指示に従い、上述した認証処理を行う（Ｓ３１０１）。そして、前述の初期メニュ−画面データの送信を受け付けると、アクセス端末は、表示装置に初期メニュー画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける（Ｓ３１０２）。
【０２５２】
初期メニュー画面を介して、操作者により項目「予定登記入力」が選択されると、アクセス端末は、その旨を登記支援サーバ１に送信する（Ｓ３１０３）。登記支援サーバ１は、アクセス端末より項目「予定登記入力」が選択された旨の通知を受け取ると、予定登記処理部１６０に受付番号を入力するための受付番号入力画面を送信させる（Ｓ３１０４）。
【０２５３】
送信を受けたアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者より受付番号の入力を受け付け、登記支援サーバ１に送信する（Ｓ３１０５）。
【０２５４】
予定登記処理部１６０は、受け付けた受付番号を有するレコードを仮登記情報データベース１９０から抽出する（Ｓ３１０６）。
【０２５５】
対応するレコードがない場合は、第１通信部１５０を介して、その旨をアクセス端末に通知するとともに、再度、受付番号の入力を促す（Ｓ３１０７）。
【０２５６】
抽出できた場合は、承認処理時に入力されたＩＤから、甲区フィールド１９２０に登録されている者のアクセスであることを判断し、承認を入力するための画面のデータを構築してアクセス端末に送信する（Ｓ３１０７）。
【０２５７】
承認を入力するための画面のデータを受信したアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者よりの承認の入力を受け付ける。アクセス端末は、受け付けたデータを登記支援サーバ１に送信する（Ｓ３１０８）。
【０２５８】
予定登記処理部１６０は、第１通信部１１０を介してデータを受け取ると、本処理が行われた日の日付けをコンピュータから取得し、仮登記情報データベース１９０の現在処理中のレコード１９００の甲区の売主承認フィールド１９２１に登録する（Ｓ３１０９）。
【０２５９】
そして、予定登記処理部１６０は、仮登記情報のレコード１９００の各承認フィールド、１９２１、１９３１、１９４１、１９５１が全て入力されたこと、および、登録免許税フィールド１９１２が入力されていることを確認し、その旨を登記処理部１７０に通知する（Ｓ３１１０）
さらに、予定登記処理部１６０は、レコード１９００の各フィールドに登録された、ＩＤをもとに、個人情報管理サーバ２に問い合わせ、当該ＩＤに対応して登録されているメールアドレスを取得する（Ｓ３１１１）。取得したメールアドレスそれぞれに、新たな登記がなされた旨を、受付番号とともに通知する（Ｓ３１１２）。
【０２６０】
以上、売主最終確認処理について説明した。
【０２６１】
次に、登記閲覧処理について説明する。
【０２６２】
図３２に、登記閲覧処理の動作シーケンスを示す。これは、登記情報データベース１８０に登録されたデータのうち、操作者から指定されたものを提示するものである。
【０２６３】
クライアント端末３ａ〜３ｎ（アクセス端末）は、操作者の指示に従い、上述した承認処理を行う（Ｓ３２０１）。
【０２６４】
そして、前述の初期メニュ−画面データの送信を受け付けると、アクセス端末は、表示装置に初期メニュー画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける（Ｓ３２０２）。
【０２６５】
初期メニュー画面を介して、操作者により項目「登記情報閲覧」が選択されると、アクセス端末は、その旨を登記支援サーバ１に送信する（Ｓ３２０３）。
【０２６６】
登記情報閲覧処理部１４０は、アクセス端末より項目「登記情報閲覧」が選択された旨の通知を受け取ると、物件コードを入力する画面を送信元のアクセス端末に送信する（Ｓ３２０４）。
【０２６７】
送信を受けたアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者より物件コードの入力を受け付ける。アクセス端末は、入力されたデータを登記支援サーバ１に送信する（Ｓ３２０５）。
【０２６８】
登記情報閲覧処理部１４０は、第１通信部１１０を介してデータを受け取り、登記情報データベース１８０にアクセスし、受け付けた物件コードに対応するレコード１８００を抽出する（Ｓ３２０６）。
【０２６９】
対応するレコードがない場合は、第１通信部１１０を介して、その旨をアクセス端末に通知する（Ｓ３２０７）。
【０２７０】
対応するレコードを抽出できた場合は、当該レコードに登録されている内容を表示する画面を構築し、そのデータをアクセス端末に送信する（Ｓ３２０７）。
【０２７１】
次に、振込指示処理について、以下に説明する。
【０２７２】
図３３に、振込指示処理の動作シーケンスを示す。これは、買主Ｂおよび買主側銀行Ｄといった預託金を振り込んだ者全員が行う処理である。ここでは、買主Ｂが行う場合を例にあげ、説明する。
【０２７３】
買主Ｂのクライアント端末３ｂ（アクセス端末）は、操作者の指示に従い、上述した認証処理を行う（Ｓ３３０１）。そして、前述の初期メニュ−画面データの送信を受け付けると、アクセス端末は、表示装置に初期メニュー画面を表示して、操作者よりの入力を受け付ける（Ｓ３３０２）。
【０２７４】
初期メニュー画面を介して、操作者により項目「承認入力」が選択されると、アクセス端末は、その旨をエスクロサーバ４に送信する（Ｓ３３０３）。閲覧および承認受付部４９０は、アクセス端末より項目「承認入力」が選択された旨の通知を受け取ると、受付番号入力画面を送信元のアクセス端末に送信する（Ｓ３３０４）。
【０２７５】
送信を受けたアクセス端末は、表示装置にその画面を表示して、操作者より受付番号の入力を受け付ける。アクセス端末は、入力されたデータをエスクロサーバ４に送信する（Ｓ３３０５）。
【０２７６】
閲覧および承認受付部４９０は、第１通信部４１０を介してデータを受け取り、エスクロデータベース４８０にアクセスし、受け付けた受付番号に対応するレコード４８００を抽出する（Ｓ３３０６）。
【０２７７】
対応するレコードがない場合は、第１通信部４１０を介して、その旨をアクセス端末に通知する（Ｓ３３０７）。
【０２７８】
対応するレコードを抽出できた場合は、現在当該レコードに登録されている内容を表示するとともに承認の入力を受け付ける画面を構築し、そのデータをアクセス端末に送信する（Ｓ３３０７）。
【０２７９】
アクセス端末は、受信した画面を表示装置に表示し、操作者より承認の指示を受け付け、それをエスクロサーバ４に送信する（Ｓ３３０８）。
【０２８０】
受信した閲覧および承認受付部４９０は、承認処理で受け付けた操作者のＩＤが存在するフィールドの承認欄に、コンピュータから取得した本処理がなされた日付を登録する（Ｓ３３０９）。
【０２８１】
その後、他の承認欄の入力の有無を確認し（Ｓ３３１０）、全ての承認欄に入力されていた場合は、第３通信部４３０から、銀行間ネットワーク７を介して、振込先フィールド４８２０に登録されている振込先に、振込処理を行う（Ｓ３３１１）。
【０２８２】
以上、振込指示処理の手順を説明した。
【０２８３】
なお、以上の処理手順の中で、ネットワークを介してのデータの送受は、暗号化するなどのセキュリティ対策を施すものとする。
【０２８４】
以上、本発明の一実施形態について、所有権の移転登記を例にあげて説明した。
【０２８５】
本実施形態によれば、登記情報の変更の申請がなされた時、登記情報が格納されているデータベースとは別に、仮の登記情報を格納するデータベースを設ける。そこに、新たなレコードを作成し、変更前の内容および変更後の内容を登録するとともに、当事者、利害関係者の承認を登録する。登記情報の変更に必要な全ての情報がこの仮のレコードに登録された後、登記情報のレコードを変更する。
【０２８６】
以上の構成および手法を用いるため、本実施形態によれば、不動産の所有権の移転登記を行うにあたって、売主、買主、買主側銀行、売主側銀行などの、本人および利害関係者が一同に介する必要がなくなる。また、全員から独立した第三者であるエスクロサービスを利用するため、決済の不安も軽減される。
【０２８７】
従って、本実施形態によれば、不動産の売買に伴う所有権の移転登記を行うにあたって、売主、買主、買主側銀行、売主側銀行などの、本人および利害関係者に強いられている負担を軽減することができる。
【０２８８】
なお、本発明は上記の実施形態に限定されるものではなく、その要旨の範囲内で様々な変形が可能である。
【０２８９】
例えば、上記の実施形態では、売主と買主との不動産売買（所有権移転）およびこれに伴う抵当権の設定および抹消を例にあげて説明した。しかしながら、登記変更申請の形態は、他のパターンも存在する。
【０２９０】
例えば、上記実施形態において、売主、買主以外の利害関係者が存在しない場合であっても、本発明は適用可能である。また、登記の変更を実施した結果、誰も何の権利も取得しないような申請、例えば、住所変更、氏名変更などにも、本発明は適用可能である。
【０２９１】
また、上記の実施形態では、登録免許税サーバ７やエスクロサーバ４を、登記支援サーバ１外に設け、ネットワークで接続する構成とした。しかし、本発明はこれに限定されない。登記支援サーバ１内に、登録免許税処理サーバ７やエスクロサーバ４が行っている機能を持たせるようにしてもよい。このようにすると、クライアント端末３ａ〜３ｎから見て、アクセス先が一つになり、使い勝手がさらに向上する。
【０２９２】
また、上記の実施形態においては、売主は買主のＩＤを予め入手し、それを用いて変更申請のデータを入力し、それを基に登記支援サーバ１から買主に変更申請があったことを通知する構成としたが、これに限られない。
【０２９３】
例えば、売主は、変更申請にあたって、売買予定日などのみ入力するようにし、仮登記情報データベース１９０に登録されることで得られる受付番号を、売主から買主に直接何らかの方法で連絡するようにしてもよい。この場合、連絡を受けた買主がこの受付番号を用い、登記支援サーバ１にアクセスし、自身に関する情報を入力するようにしてもよい。
【０２９４】
また、上記の実施形態においては、必要な入力項目を一つ一つクライアント端末３ａ〜３ｎの入力装置を用いて入力する構成としたが、これに限られない。例えば、売買契約書、銀行からの融資関連書類などのフォーマットを予め規定しておき、電子的に作成したファイルを所定の場所にドラッグアンドドロップするなどの方法をとってもよい。
【０２９５】
さらに、クライアント端末３ａ〜３ｎにＩＣカードドライブを備え、ＩＣカードを読み取ることができるよう構成してもよい。この場合、例えば、入力装置から入力していたＩＤ番号などのデータを、ＩＣカードに予め登録しておき、そこから読み取らせることで入力することができる。
【０２９６】
【発明の効果】
以上説明したように、本発明によれば、登記に必要な各種手続のために、当事者、利害関係者に強いられている負担を軽減することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】図１は、登記支援システムの概略図を示す。
【図２】図２は、登記支援サーバ１の機能構成図である。
【図３】図３は、登記情報データベース１８０の登録内容例を示す図である。
【図４】図４は、仮登記情報データベース１９０の登録内容例を示す図である。
【図５】図５は、登録免許税サーバ５の機能構成図である。
【図６】図６は、登録免許税データベース５８０の登録内容例を示す図である。
【図７】図７は、エスクロサーバ４の機能構成図である。
【図８】図８は、エスクロデータベース４８０の登録内容例を示す図である。
【図９】図９は、各サーバのハードウエア構成図である。
【図１０】図１０は、登記情報を変更する処理の流れを説明するための図である。
【図１１】図１１に認証処理の動作シーケンスを示す。
【図１２】図１２は、アクセス端末の表示装置に表示されるログイン画面の一例を示す図である。
【図１３】図１３は、変更申請処理の動作シーケンスを示す図である。
【図１４】図１４は、アクセス端末の表示装置に表示される登記支援サーバ１の初期メニュー画面の一例である。
【図１５】図１５は、アクセス端末の表示装置に表示される登記情報変更申請画面の一例を示す図である。
【図１６】図１６は、アクセス端末の表示装置に表示される変更入力画面の一例を示す図である。
【図１７】図１７は、登録免許税支払処理の動作シーケンスを示す図である。
【図１８】図１８は、エスクロ口座開設処理および振込口座指定処理の動作シーケンスを示す図である。
【図１９】図１９は、アクセス端末の表示装置に表示されるエスクロサーバ１の初期メニュー画面の一例である。
【図２０】図２０は、アクセス端末の表示装置に表示される新規口座作成画面の一例を示す図である。
【図２１】図２１は、アクセス端末に表示させる受付番号入力画面の一例を示す図である。
【図２２】図２２は、アクセス端末の表示装置に表示される振込口座指定画面の一例を示す図である。
【図２３】図２３は、買主承認処理の動作シーケンスを示す図である。
【図２４】図２４は、アクセス端末の表示装置に表示される承認および抵当権者入力画面の一例を示す図である。
【図２５】図２５は、エスクロ振込処理の動作シーケンスを示す図である。
【図２６】図２６は、買主側銀行承認処理の動作シーケンスを示す図である。
【図２７】図２７は、アクセス端末の表示装置に表示される承認のための入力画面の一例を示す図である。
【図２８】図２８は、支払確認処理の動作シーケンスを示す図である。
【図２９】図２９は、売主側銀行承認処理の動作シーケンスを示す図である。
【図３０】図３０は、アクセス端末の表示装置に表示される抵当権抹消のための入力画面の一例を示す図である。
【図３１】図３１は、売主最終処理手順の動作シーケンスを示す図である。
【図３２】図３２は、登記閲覧処理の動作シーケンスを示す図である。
【図３３】図３３は、振込指示処理の動作シーケンスを示す図である。
【符号の説明】
１・・・登記支援サーバ１、２・・・個人情報管理サーバ、３ａ〜３ｎ・・・クライアント端末、４・・・エスクロサーバ、５・・・登録免許税サーバ、６・・・ネットワーク、７・・・銀行間ネットワーク、１１０・・・第１通信部、１２０・・・第２通信部、１３０・・・認証処理部、１４０・・・登記情報閲覧処理部、１５０・・・登記情報変更申請処理部、１６０・・・予定登記処理部、１７０・・・登記処理部、１８０・・・登記情報データベース、１９０・・・仮登記情報データベース、５２０・・・第２通信部、５３０・・・第３通信部、５５０・・・新規口座作成部、５６０・・・振込受付部、５７０・・・支払通知部、５８０・・・登録免許税データベース、４１０・・・第１通信部、４２０・・・第２通信部、４３０・・・第３通信部、４４０・・・認証処理部、４５０・・・新規口座作成部、４６０・・・振込受付部、４７０・・・振込口座受付部、４８０・・・エスクロデータベース、４９０・・・閲覧および承認受付部、

Claims

コンピュータシステムを用いてデータベースに登録されている登記簿の登録内容（登記情報）の変更を支援する登記情報変更支援方法であって、
前記コンピュータシステムは、
ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、登記情報の変更後の権利者に関する情報を含む登記情報の変更申請を受け付けて、第１の記憶装置に記憶する変更申請ステップと、
ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、前記変更申請のあった登記情報の変更後の抵当権の設定に関する情報を受け付けて、前記第１の記憶装置に記憶する抵当権設定ステップと、
ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、前記変更申請のあった登記情報の既存の抵当権の抹消の指示を受け付けて、前記第１の記憶装置に記憶する抵当権抹消ステップと、
ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、前記変更申請のあった登記情報の登記情報変更に係わる関係者の承認を受け付けて、前記第１の記憶装置に記憶する承認ステップと、
前記変更申請のあった登記情報の登記情報変更に係わる全関係者の承認が前記第１の記憶装置に登録された場合に、前記データベースにアクセスし、前記変更申請のあった登記情報の権利者および抵当権者をそれぞれ前記変更後の権利者および前記変更後の抵当権者に置き換える置換ステップとを行うこと
を特徴とする登記情報変更支援方法。
請求項１記載の登記情報変更支援方法であって、
前記コンピュータシステムは、
ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された金融機関の端末から決済代金の入金を示すデータを受け付け、第２の記憶装置に記憶する預託ステップと、
ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、前記金融機関の口座の指定を受け付けて、前記第２の記憶装置に記憶する支払先指定ステップと、
ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、前記入金された決済金額の確認を受け付け、前記第２の記憶装置に記憶する確認ステップとをさらに行い、
前記置換ステップは、
前記登記情報を置き換えた後に、ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された端末より、支払いの指示を受け付け、前記金融機関の端末に前記口座への前記決済代金の振込を示すデータを転送するステップを有すること
を特徴とする登記情報変更支援方法。
請求項１または２記載の登記情報変更支援方法であって、
前記コンピュータシステムは、
前記変更申請に伴う登録免許税の算出を行うステップと、
ネットワークを介して当該コンピュータシステムに接続された金融機関の端末より、前記登録免許税の入金を示すデータを受け付け、第３の記憶装置に記憶するとともに、前記データベースに支払い済みであることを示す情報を、前記第１の記憶装置に記憶する免許税支払ステップと、をさらに行い、
前記支払い済みであることを示す情報が前記第１の記憶装置に登録された場合に、前記置換ステップが行われること
を特徴とする登記情報変更支援方法。
登記情報データベースに登録されている登記簿の登録内容（登記情報）の変更を支援する登記情報変更支援システムであって、
前記登記情報の変更申請を、当該変更申請の識別番号（受付番号）と対応付けて登録するための仮登記情報データベースと、
ネットワークを介して当該登記情報変更支援システムに接続された端末より、前記登記情報の変更後の権利者の情報を含む登記情報の変更申請を受け付け、これを前記仮登記情報データベースに登録するとともに前記受付番号を付与する登記情報変更申請手段と、
ネットワークを介して当該登記情報変更支援システムに接続された端末より、前記受付番号とともに受け付けた前記変更申請のあった登記情報の変更に関する情報の入力を前記仮登記情報データベース内の前記受付番号に対応するレコードに登録する予定登記手段と、
前記予定登記手段からの指示に従い、前記登記情報データベースに登録されている前記変更申請のあった登記情報を置き換える登記手段とを備え、
前記予定登記手段が受け付ける前記登記情報の変更に関する情報は、前記変更申請のあった登記情報の変更後の抵当権者の指定、変更前の抵当権の抹消の指示、前記申請のあった登記情報の登記情報変更に係わる関係者の承認を含み、
前記予定登記手段は、前記抵当権者の指定、前記抹消の指示、前記承認の全てが入力されたことを受けて、前記登記手段に置き換えの指示を行い、
前記登記手段は、前記申請の指示のあった登記情報の権利者および抵当権者の情報を、前記仮登記情報データベースに登録されている前記変更後の権利者および前記変更後抵当権者に置き換えること、
を特徴とする登記情報変更支援システム。
請求項１記載の登記情報変更支援システムであって、
ネットワークを介して接続された金融機関の端末から前記登記情報の変更に係わる決済代金の振込を示す情報を受け付け、ネットワークを介して接続された端末から前記決済代金の支払い先を受け付け、前記決済金額の振込を示す情報および前記支払先をエスクロデータベースに登録するとともに、ネットワークを介して接続された端末からの指示に従って、前記エスクロデータベースに登録された前記支払先に前記決済金額を示す情報を送信するエスクロ手段をさらに備え、
前記登記手段は、
登記情報を変更後のものに置き換えた後に、置き換えたことを、前記ネットワークを介して接続された前記変更後の権利者および変更後の抵当権者それぞれの端末に通知すること、
を特徴とする登記情報変更支援システム。
請求項４または５記載の登記情報変更支援システムであって、
前記変更申請に伴う登録免許税の算出を行い、前記登録免許税の全額の支払を示す情報を、ネットワークを介して接続された金融機関の端末から受け付けた後、前記登録免許税の支払が完了したことを前記予定登記手段に通知する登録免許税処理手段をさらに備え、
前記予定登記手段は、前記登録免許税処理手段からの通知を待って、前記登記処理部に置き換えの指示を行うこと、
を特徴とする登記情報変更支援システム。