JP2003085400A - 不動産仲介業務支援システムおよび不動産仲介業務支援装置 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 賃貸物件の在庫登録から入居者退去までの不
動産仲介業者の業務を軽減できる不動産仲介業務支援シ
ステムを提供することである。 【解決手段】 中央管理センター１３は各々の不動産仲
介業務支援装置１１に雑誌出稿データ作成用の台割情報
を含む業務支援情報を提供し、各々の不動産仲介業務支
援装置１１から雑誌出稿情報を受信し賃貸物件の広告雑
誌の出版業務を行う。不動産仲介業務支援装置１１は、
不動産仲介業者が管理する賃貸物件の在庫登録から入居
者退去までの業務を支援する。在庫管理手段２４は賃貸
物件の情報を仲介管理データベース１９に登録し、営業
支援手段２５は顧客に在庫物件の紹介の支援を行い、業
務支援手段２６は在庫物件の賃貸契約の仲介業務の支援
を行い、管理支援手段２７は在庫物件の成約後の管理を
支援する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産仲介業者の
業務を支援する不動産仲介業務支援システムおよび不動
産仲介業務支援装置に関する。

【０００２】

【従来の技術】一般に、不動産仲介業者の業務として
は、賃貸物件の在庫登録から入居者退去までの業務があ
る。すなわち、不動産物件の貸主からの物件情報を受け
付ける在庫管理、借主への物件の紹介を行う広告等の営
業、不動産物件の賃貸借に関する取引、賃貸契約後にお
ける物件や入居者の管理等がある。

【０００３】不動産物件の賃借の手順としては、賃貸物
件を探している者は、不動産仲介業者にアクセスし不動
産仲介業者が在庫管理している物件の中に自分の希望す
る不動産物件があるかどうかを選択して、希望する条件
の不動産物件がある場合に取引が成約することになる。
以下の説明では、賃貸物件を探している者、賃貸物件の
成約に到らないが不動産業者にアクセスした者、成約後
に賃貸物件に入居済みの者等を含めて広く顧客と言うこ
とにする。

【０００４】不動産仲介業者としては、まず、顧客に提
供できる不動産物件を確保し、顧客からの要求があった
ときに希望する物件を適切に提供できるよう在庫管理す
ることが必要となる。また、顧客に対して自己が在庫管
理している不動産物件を紹介できるように広く情報の提
供をし、顧客との取引が成立したときには、不動産物件
の賃貸借に関する契約に必要な書類の作成や契約の立会
いなどを行う必要がある。そして、契約の成立後には、
貸し主の要請に基づき家賃や管理費等の徴収あるいは契
約更新や建物の補修等の管理を行う。また、顧客が退去
する際にはその退去の手続も行う。

【０００５】自己が保有する在庫物件の顧客への情報提
供は、チラシを作成して配布したり、雑誌に出稿して掲
載したり、また、インターネットのサイトに登録したり
して顧客への情報提供を行っている。

【０００６】また、不動産物件の賃貸借に関する契約
は、不動産物件の貸主と顧客との間で行うものである
が、その際に、不動産仲介業者は、賃貸借契約書や重要
事項説明書等の書類を作成し、契約の立会いなどを行っ
ている。さらに、賃貸借契約の場合には、不動産物件の
貸主の委託を受けて、その契約期間満了日の前に貸主及
び借主への契約更新についての案内書を作成して送付
し、両者の合意に基づく契約更新手続等を行ったり、借
主が退去を希望する場合にはその退去手続を行う。

【０００７】

【発明が解決しようとする課題】ところが、在庫物件の
顧客への情報提供としてのチラシの作成や雑誌への掲載
は、チラシ作成業者や雑誌出版業者に依頼して行ってお
り、その校正はチラシ作成業者や雑誌出版業者で行って
いる。従って、チラシの作成や雑誌出版までに時間がか
かり、それまでの間に成約してしまうこともあり、顧客
に対して適切な情報を提供できないことがある。

【０００８】また、取引が成約した場合には、その都
度、賃貸借契約書や重要事項説明書等の書類を手作業で
作成しているので、その作成業務に時間がかかってい
る。さらに、賃貸借契約の期間満了日を人間系で管理
し、その契約期間満了前に貸主及び借主に契約更新につ
いての案内書を手作業で作成して送付している。そし
て、両者の合意に基づく契約更新手続を行うようにして
いるので、その管理には細心の注意が必要となり、不動
産仲介業者にとっては負担になっている。

【０００９】本発明の目的は、顧客に対して不動産物件
情報を適切に提供できると共に、在庫登録から入居者退
去までの不動産仲介業者の業務を軽減できる不動産仲介
業務支援システムおよび不動産仲介業務支援装置を提供
することである。

【００１０】

【課題を解決するための手段】請求項１の発明に係わる
不動産仲介業務支援システムは、不動産仲介業者に設置
され自己が管理する賃貸物件の在庫登録から入居者退去
までの業務を支援する不動産仲介業務支援装置と、これ
ら複数台の不動産仲介業務支援装置とネットワークで接
続され各々の不動産仲介業務支援装置に雑誌出稿データ
作成用の台割情報を含む業務支援情報を提供すると共に
賃貸物件の広告雑誌の出版業務を行う中央管理センター
とからなり、前記不動産仲介業務支援装置は、自己が管
理する賃貸物件の物件情報およびそれに関する在庫登録
から入居者退去までの関連情報が仲介管理情報として格
納される仲介管理データベースと、賃貸物件に関する情
報を前記仲介管理データベースに登録し在庫物件の管理
を行う在庫管理手段と、前記仲介管理データベースに格
納された仲介管理情報に基づいて顧客に在庫物件の紹介
を行う営業支援手段と、前記仲介管理データベースに格
納された仲介管理情報に基づいて在庫物件の賃貸契約の
仲介業務の支援を行う業務支援手段と、前記仲介管理デ
ータベースに格納された仲介管理情報に基づいて在庫物
件の成約後の管理を支援する管理支援手段とを備えたこ
とを特徴とする。

【００１１】請求項１の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムにおいては、不動産仲介業務支援装置は各々
の不動産仲介業者に設置され、ネットワークを介して中
央管理センターに接続される。中央管理センターは各々
の不動産仲介業務支援装置に雑誌出稿データ作成用の台
割情報を含む業務支援情報を提供する。そして、各々の
不動産仲介業務支援装置から雑誌出稿情報を受信し賃貸
物件の広告雑誌の出版業務を行う。

【００１２】また、不動産仲介業務支援装置は、不動産
仲介業者が管理する賃貸物件の在庫登録から入居者退去
までの業務を支援する。すなわち、自己が管理する賃貸
物件の物件情報およびそれに関する在庫登録から入居者
退去までの関連情報を仲介管理情報として格納した仲介
管理データベースを有し、在庫管理手段は未契約の賃貸
物件の情報を仲介管理データベースに登録し在庫物件の
管理を行う。営業支援手段は仲介管理データベースに格
納された仲介管理情報に基づいて顧客に在庫物件の紹介
を行う。業務支援手段は仲介管理データベースに格納さ
れた仲介管理情報に基づいて在庫物件の賃貸契約の仲介
業務の支援を行う。管理支援手段は仲介管理データベー
スに格納された仲介管理情報に基づいて在庫物件の成約
後の管理を支援する。

【００１３】請求項２の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムは、請求項１の発明において、前記中央管理
センターは、前記不動産仲介業務支援装置に対して業務
支援情報として、雑誌出稿データ作成用の台割情報に加
えて、雑誌出稿用またはチラシ作成用のテンプレート、
在庫物件に関する広告表示規約を遵守したコメント情
報、機能の変更追加改修のためのプログラム、沿線・駅
情報を含むマスターデータを配信することを特徴とす
る。

【００１４】請求項２の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムにおいては、中央管理センターは、不動産仲
介業務支援装置に対して業務支援情報として、雑誌出稿
データ作成用の台割情報に加えて、雑誌出稿用またはチ
ラシ作成用のテンプレート、在庫物件に関する広告表示
規約を遵守したコメント情報を加えて配信する。これに
より、不動産仲介業者は、中央管理センターより送信さ
れた台割情報、テンプレートおよびコメント情報に従っ
て雑誌出稿用の広告情報やチラシ用の広告情報を作成す
る。

【００１５】また、機能の変更追加改修のためのプログ
ラムおよび沿線・駅情報を含むマスターデータを配信す
る。不動産仲介業務支援装置では、不動産仲介業務支援
装置を構成する業務支援手段、在庫管理手段、業務支援
手段、管理支援手段の機能はプログラムの実行により達
成されることから、その変更追加改修プログラムにより
バージョンアップを図る。また、沿線・駅情報等のマス
ターデータにより新線の開通や新駅の増設等の最新デー
タを得る。

【００１６】請求項３の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムは、請求項１または請求項２の発明におい
て、前記在庫管理手段は、自己が管理する賃貸物件の物
件情報を在庫物件として前記仲介管理データベースに登
録する在庫登録手段と、前記在庫物件の図形情報を作成
して前記仲介管理データベースに登録する図形作成手段
と、前記在庫物件の写真情報を前記仲介管理データベー
スに登録する写真登録手段とを備えたことを特徴とす
る。

【００１７】請求項３の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムにおいては、在庫管理手段は賃貸物件を仲介
管理データベースに登録し在庫物件の管理を行うにあた
り、在庫登録手段により自己が管理する賃貸物件の物件
情報を仲介管理データベースに在庫物件として登録し、
図形作成手段により在庫物件の図形情報を作成して仲介
管理データベースに登録すると共に、写真登録手段によ
り在庫物件の写真情報を仲介管理データベースに登録す
る。

【００１８】請求項４の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムは、請求項１乃至請求項３のいずれか１項の
発明において、前記営業支援手段は、前記中央管理セン
ターからの台割情報および前記仲介管理データベースに
登録された仲介管理情報に基づいて雑誌出稿用の広告情
報を作成し前記中央管理センターに送信する雑誌出稿手
段と、前記仲介管理データベースに登録された仲介管理
情報に基づいてインターネット配信用の広告情報を作成
しネットワークを介してインターネットサーバーに送信
するインターネット発信手段と、前記仲介管理データベ
ースに登録された仲介管理情報に基づいてチラシ用の広
告情報を作成し出力するチラシ作成手段とを備えたこと
を特徴とする。

【００１９】請求項４の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムにおいては、営業支援手段は顧客に在庫物件
の紹介を行うにあたり、雑誌出稿手段により雑誌出稿用
の広告情報を作成し中央管理センターに送信する。この
場合、中央管理センターからの台割情報および仲介管理
データベースに登録された仲介管理情報に基づいて雑誌
出稿用の広告情報を作成する。また、インターネット発
信手段によりネットワークを介してインターネットサー
バーに広告情報を送信する。この場合、仲介管理データ
ベースに登録された仲介管理情報に基づいてインターネ
ット配信用の広告情報を作成する。さらに、チラシ作成
手段によりチラシ用の広告情報を作成し出力する。この
場合も仲介管理データベースに登録された仲介管理情報
に基づいてチラシ用広告情報を作成することになる。

【００２０】請求項５の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムは、請求項４の発明において、前記営業支援
手段は、顧客のアンケート結果を前記仲介管理データベ
ースに蓄積し広告効果のモニタリングやマーケティング
の分析を行う反響・来店管理手段と、前記アンケート結
果に基づいて見込み客の管理を行う見込み客管理手段と
のうち少なくともいずれかを備えたことを特徴とする。

【００２１】請求項５の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムにおいては、さらに、必要に応じて営業支援
手段に反響・来店管理手段や見込み客管理手段を追加し
て設け、顧客に在庫物件の紹介を行うにあたり、反響・
来店管理手段により顧客のアンケート結果を仲介管理デ
ータベースに蓄積し広告効果のモニタリングやマーケテ
ィングの分析を行う。また、見込み客管理手段により特
に成約に到らなかった顧客の管理を行う。

【００２２】請求項６の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムは、請求項１乃至請求項５のいずれか１項の
発明において、前記業務支援手段は、取引の成約した在
庫物件の成約情報を前記仲介管理データベースに登録す
る取引管理手段と、顧客の申し込みがあった在庫物件の
取引情報を前記仲介管理データベースに登録しその在庫
物件の雑誌出稿用の広告情報およびインターネット配信
用の広告情報の出力を禁止する広告管理手段と、契約の
際に締結する損害保険契約を管理する損害保険管理手段
と、取引の成約した在庫物件について決済金の入出金情
報を前記仲介管理データベースに登録する入出金管理手
段とを備えたことを特徴とする。

【００２３】請求項６の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムにおいては、業務支援手段は在庫物件の賃貸
契約の仲介業務の支援を行うにあたり、取引管理手段に
より、取引の成約した在庫物件の成約情報を仲介管理デ
ータベースに登録する。また、広告管理手段により顧客
の申し込みがあった在庫物件の取引情報を仲介管理デー
タベースに登録し、その在庫物件の雑誌出稿の広告情報
およびインターネット配信用の広告情報の出力を禁止す
る。そして、損害保険管理手段により契約の際に締結す
る損害保険契約を管理し、入出金管理手段により取引の
成約した在庫物件について決済金の入出金情報を仲介管
理データベースに登録する。

【００２４】請求項７の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムは、請求項１乃至乃至請求項６のいずれか１
項の発明において、前記管理支援手段は、成約した在庫
物件について賃貸契約の契約更新管理を行う契約更新手
段と、入居者から徴収する家賃や管理費を管理する集金
管理手段と、物件のリフォームを管理するリフォーム管
理手段と、物件の補修・清掃や各種検査を管理する建物
管理手段と、物件に入居した入居者の退去を管理する退
去管理手段とを備えたことを特徴とする。

【００２５】請求項７の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムにおいては、管理支援手段は在庫物件の成約
後の管理を支援するにあたり、契約更新手段により成約
した在庫物件について賃貸契約の契約更新管理を行い、
集金管理手段により入居者から徴収する家賃や管理費を
管理する。また、リフォーム管理手段により物件のリフ
ォームを管理し、建物管理手段により物件の補修・清掃
や各種検査を管理する。さらに、退去管理手段により物
件に入居した入居者の退去を管理する。

【００２６】請求項８の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムは、請求項３の発明において、前記在庫登録
手段は、前記中央管理センターから前記仲介管理データ
ベースに登録された広告表示規約を遵守したコメント情
報の中から選択して、各々の在庫物件に対して個別にコ
メント情報を登録することを特徴とする。

【００２７】請求項８の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムにおいては、在庫登録手段は在庫物件を登録
するにあたり、中央管理センターから仲介管理データベ
ースに登録された広告表示規約を遵守したコメント情報
の中から選択して、各々の在庫物件についてコメント情
報を個別に登録する。これにより、広告情報に採用され
るコメント情報は必ず広告表示規約を遵守したコメント
情報となる。

【００２８】請求項９の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムは、請求項３の発明において、前記図形作成
手段は、前記在庫物件の図形情報として、在庫物件の間
取り図、在庫物件の所在地の地図を作成し、前記仲介管
理データベースに登録することを特徴とする。

【００２９】請求項９の発明に係わる不動産仲介業務支
援システムにおいては、図形作成手段は在庫物件に図面
情報を付加するにあたり、在庫物件の図形情報として、
在庫物件の間取り図、在庫物件の所在地の地図を作成
し、仲介管理データベースに登録する。

【００３０】請求項１０の発明に係わる不動産仲介業務
支援システムは、請求項４の発明において、前記雑誌出
稿手段は、前記中央管理センターから配信された雑誌作
成用のテンプレートを用いて、前記中央管理センターか
ら提供された台割情報および指定された在庫物件情報
と、コメント情報、図面情報、写真情報のうちの少なく
ともいずれか一つとを前記仲介管理データベースから取
り出し、前記テンプレートの所定の箇所に割り付けて雑
誌出稿用の広告情報を編集作成し、前記中央管理センタ
ーに送信することを特徴とする。

【００３１】請求項１０の発明に係わる不動産仲介業務
支援システムにおいては、雑誌出稿手段は雑誌出稿用の
広告情報を編集作成するにあたり、中央管理センターか
ら配信された雑誌作成用のテンプレートを用いて、中央
管理センターから提供された台割情報により、指定され
た在庫物件情報および、コメント情報、図面情報、写真
情報のうちの少なくもといずれか一つをテンプレートの
所定の箇所に割り付けて雑誌出稿用の広告情報を編集作
成する。そして、その編集作成した広告情報を中央管理
センターに送信する。

【００３２】請求項１１の発明に係わる不動産仲介業務
支援システムは、請求項４の発明において、前記チラシ
作成手段は、前記中央管理センターから配信されたチラ
シ作成用のテンプレートを用いて、指定された在庫物件
情報と、コメント情報、図面情報、写真情報のうちいず
れか一つとを前記仲介管理データベースから取り出し、
前記テンプレートの所定の箇所に割り付けてチラシ用の
広告情報を作成し出力することを特徴とする。

【００３３】請求項１１の発明に係わる不動産仲介業務
支援システムにおいては、チラシ作成手段はチラシ用の
広告情報を作成するにあたり、中央管理センターから配
信されたチラシ作成用のテンプレートを用いて、指定さ
れた在庫物件情報および、コメント情報、図面情報、写
真情報のうちのいずれか一つをチラシ作成用のテンプレ
ートの所定の箇所に割り付けてチラシ用の広告情報を作
成する。そして、そのチラシ用の広告情報を出力する。

【００３４】請求項１２の発明に係わる不動産仲介業務
支援システムは、請求項６の発明において、前記取引管
理手段は、取引の成約した在庫物件の成約情報が前記仲
介管理データベースに登録されたとき、その在庫物件に
ついての宅地建物取引業法で定められた内容を満たした
帳票を自動作成することを特徴とする。

【００３５】請求項１２の発明に係わる不動産仲介業務
支援システムにおいては、取引管理手段は、取引の成約
した在庫物件の成約情報が仲介管理データベースに登録
されたとき、その在庫物件についての宅地建物取引業法
で定められた内容を満たす帳票を自動作成する。これに
より、宅地建物取引業法を遵守できる。

【００３６】請求項１３の発明に係わる不動産仲介業務
支援システムは、請求項６の発明において、前記入出金
管理手段は、取引の成約した在庫物件について、決済金
の入出金情報を前記仲介管理データベースに格納すると
共にネットワークを介して関連先との連携を行うことを
特徴とする。

【００３７】請求項１３の発明に係わる不動産仲介業務
支援システムにおいては、入出金管理手段は入出金の管
理を行うにあたり、取引の成約した在庫物件について、
決済金の入出金情報を仲介管理データベースに格納する
と共にネットワークを介して関連先と連携を行う。例え
ば、金融機関のファームバンキングとの連携も行う。

【００３８】請求項１４の発明に係わる不動産仲介業務
支援システムは、請求項６の発明において、前記中央管
理センターは、各々の不動産仲介業務支援装置から在庫
物件の成約情報を受信したときは、その不動産仲介業務
支援装置の設置者に対して料金を請求することを特徴と
する。

【００３９】請求項１４の発明に係わる不動産仲介業務
支援システムにおいては、各々の不動産仲介業務支援装
置は在庫物件の成約情報を中央管理センターに送信す
る。中央管理センターでは、成約情報を送信してきた不
動産仲介業務支援装置の設置者に対して料金を請求す
る。これにより、成果報酬型の請求が可能となる。

【００４０】請求項１５の発明に係わる不動産仲介業務
支援装置は、自己が管理する賃貸物件の物件情報および
それに関する在庫登録から入居者退去までの関連情報が
仲介管理情報として格納される仲介管理データベース
と、賃貸物件に関する情報を前記仲介管理データベース
に登録し在庫物件の管理を行う在庫管理手段と、前記仲
介管理データベースに格納された仲介管理情報に基づい
て顧客に在庫物件の紹介を行う営業支援手段と、前記仲
介管理データベースに格納された仲介管理情報に基づい
て在庫物件の賃貸契約の仲介業務の支援を行う業務支援
手段と、前記仲介管理データベースに格納された仲介管
理情報に基づいて在庫物件の成約後の管理を支援する管
理支援手段とを備えたことを特徴とする。

【００４１】請求項１５の発明に係わる不動産仲介業務
支援装置においては、不動産仲介業者が管理する賃貸物
件の在庫登録から入居者退去までの業務を支援するにあ
たり、自己が管理する賃貸物件の物件情報およびそれに
関する在庫登録から入居者退去までの関連情報を仲介管
理情報として格納した仲介管理データベースを有し、在
庫管理手段は賃貸物件に関する情報を仲介管理データベ
ースに登録し在庫物件の管理を行う。営業支援手段は仲
介管理データベースに格納された仲介管理情報に基づい
て顧客に在庫物件の紹介を行う。業務支援手段は仲介管
理データベースに格納された仲介管理情報に基づいて在
庫物件の賃貸契約の仲介業務の支援を行う。管理支援手
段は仲介管理データベースに格納された仲介管理情報に
基づいて在庫物件の成約後の管理を支援する。

【００４２】

【発明の実施の形態】以下、本発明の実施の形態を説明
する。図１は本発明の実施の形態に係わる不動産仲介業
務支援システムの構成図である。不動産仲介業務支援装
置１１は各々の不動産仲介業者に設置され、ネットワー
ク１２を介して中央管理センター１３に接続される。ネ
ットワーク１２には、賃貸物件を借りようとする顧客１
４、賃貸物件を貸そうとする貸主１５、賃貸物件を借り
ている借主１６、借主１６の家賃や管理費等の代金の振
込先である金融機関１７、賃貸物件の修理や清掃を行う
施工業者１８、賃貸物件情報を提供するインターネット
サーバー３７等の端末装置が接続され、互いに必要な情
報交換ができるようになっている。

【００４３】不動産仲介業務支援装置１１は、中央管理
センター１３から配信される業務支援情報に基づいて賃
貸物件の在庫登録から入居者退去までの業務を支援する
ものであり、特に、中央管理センター１３は、不動産仲
介業務支援装置１１からの雑誌出稿情報を受信し賃貸物
件の広告雑誌の出版業務を主として行う。このことか
ら、中央管理センター１３は、各々の不動産仲介業務支
援装置１１に対して、賃貸物件を広告雑誌に掲載する際
の雑誌出稿データ作成に必要な業務情報を提供すること
になる。例えば、雑誌出稿データ作成用の台割情報、賃
貸物件に関して各地の公正取引協議会が定めている広告
表示規約を遵守したコメント情報、雑誌出稿用やチラシ
作成用のテンプレート、さらにはシステムで共通して使
用するマスターデータ（沿線・駅情報や郵便番号辞書
等）を提供することになる。

【００４４】不動産仲介業務支援装置１１は、自己が管
理する賃貸物件の物件情報およびそれに関する在庫登録
から入居者退去までの関連情報を仲介管理情報として格
納した仲介管理データベース１９を有し、入力装置２０
から仲介管理データベース１９に必要な情報を入力する
と共に出力装置２１から仲介管理データベース１９に格
納された情報を必要に応じて出力できるように構成され
ている。また、ネットワーク１２から配信された情報は
送受信手段２２を介して取り込まれ、データ処理手段２
３で処理されて仲介管理データベース１９に格納され
る。ここで、入力装置２０は、キーボード、マウス、イ
メージスキャナ、デジタルカメラ等であり、出力装置２
１は、プリンタ、ＣＲＴ表示装置、液晶表示装置等であ
る。

【００４５】次に、在庫管理手段２４は入力装置２１か
ら入力される賃貸物件を仲介管理データベース１９に登
録して在庫物件の管理を行うものである。この場合、そ
の在庫物件の間取り図や写真等を仲介管理データベース
１９に登録すると共に貸主の情報も必要に応じて入力す
る。

【００４６】営業支援手段２５は仲介管理データベース
１９に格納された仲介管理情報に基づいて顧客に在庫物
件の紹介を行うための支援を行うものであり、広告雑誌
やチラシの広告情報を作成したり、インターネットサー
バー３７への広告情報を作成したり際に用いられる。顧
客１４はこのインターネットサーバー３７から提供され
る広告情報をネットワーク１２を介して得ることにな
る。また、営業支援手段２２はネットワーク１２を介し
た顧客１４や来店客等のアンケートを集計して広告の反
響や見込み客の管理等の支援も行う。

【００４７】業務支援手段２６は仲介管理データベース
１９に格納された仲介管理情報に基づいて在庫物件の賃
貸契約の仲介業務の支援を行うものであり、在庫物件に
ついて取引が成約した場合に必要な帳票を作成したり、
契約の際に締結する損害保険契約を管理する業務を支援
する。また、顧客の申し込みがあった在庫物件の広告情
報の雑誌出稿やインターネット配信を禁止したり、取引
の成約した在庫物件について決済金の入出金管理の支援
を行う。

【００４８】また、管理支援手段２７は仲介管理データ
ベース１９に格納された仲介管理情報に基づいて在庫物
件の成約後の管理を支援する。例えば、成約した賃貸物
件について賃貸契約の契約更新の管理、入居者から徴収
する家賃や管理費の管理支援を行う。また、物件の補修
や清掃の建物管理、物件に入居した入居者の退去や物件
のリフォームの管理を支援する。

【００４９】ここで、仲介管理データベース１９に登録
される各種情報は、仲介管理情報として、在庫管理手段
２４、営業支援手段２５、業務支援手段２６、管理支援
手段２７で共通に使用される。例えば、中央管理センタ
ー１３からの賃貸物件に関して各地の公正取引協議会が
定めている広告表示規約を遵守したコメント情報は、在
庫管理手段２４で物件を登録する際に使用され、営業支
援手段２５での広告情報として使用される。また、在庫
管理手段２４から入力された在庫物件情報は、営業支援
手段２５での広告情報として使用され、営業支援手段２
６での契約書作成時に使用される。

【００５０】このように、不動産仲介業務支援装置１１
は賃貸物件の在庫登録から入居者退去までの支援機能を
有し、仲介管理データベース１９には、在庫管理手段２
４、営業支援手段２５、業務支援手段２６、管理支援手
段２７で共通に使用される仲介管理情報が格納されてい
るので、不動産仲介業者は賃貸物件の在庫登録から入居
者退去までの業務を円滑に行うことができる。

【００５１】図２は、本発明の実施の形態における在庫
管理手段２４のブロック構成図である。不動産仲介業者
は自己の管理する賃貸物件を部屋毎に入力装置２０から
入力する。すなわち、賃貸の対象となる建物には、共同
住宅、戸建て、店舗・事務所等があり、分譲マンション
のように区分所有されている建物であっても賃貸物件で
ある場合には、これらを含めて各部屋毎に賃貸物件情報
を入力する。在庫登録手段２８は入力装置２０から入力
された賃貸物件情報を部屋毎に個別に仲介管理データベ
ース１９に在庫物件情報として登録していく。また、駐
車場についてもその建物に関連して駐車場毎に個別に、
在庫登録手段２８は仲介管理データベース１９に駐車場
情報として登録する。これにより、入居者が途中で駐車
場のみを解約または契約した場合であっても対応できる
ようにしている。

【００５２】また、不動産仲介業者は在庫物件情報を登
録する際には、その物件のコメントを入力することにな
る。物件のコメントは各地の公正取引協議会が定める条
件を遵守したコメントであることが必要である。そこ
で、在庫登録手段２８は、中央管理センター１３から仲
介管理データベース１９に登録された広告表示規約を遵
守したコメント情報を表示装置に表示出力する。不動産
仲介業者は、表示装置に表示された広告表示規約を遵守
したコメント情報の中から入力装置２０でコメントを選
択し、各々の物件についてコメント情報を個別に登録す
る。これにより、広告情報に採用されるコメント情報は
必ず広告表示規約を遵守したコメント情報となる。

【００５３】以上の説明では、中央管理センター１３か
ら配信された広告表示規約を遵守したコメント情報を表
示して選択するようにしているが、入力装置２０からコ
メントを自由に入力し、入力されたコメントが中央管理
センター１３から配信された広告表示規約を遵守したコ
メント情報に適合するか否かを在庫登録手段２８で判定
し、適合する表現のコメント情報を物件に登録するよう
にしても良い。この場合も広告情報に採用されるコメン
ト情報は必ず広告表示規約を遵守したコメント情報とな
る。

【００５４】図形作成手段２９は、在庫物件の間取り図
や在庫物件の所在地の地図さらには駐車場の敷地図等を
作成し、仲介管理データベース１９に在庫物件の図形情
報として登録するものである。

【００５５】間取り図は、雑誌掲載用、インターネット
配信用、チラシ作成用の間取り図として使用できるよう
に作成される。この間取り図は、和室や洋室の各パーツ
を組み合わせて作成されるが、基本間取り図を予め用意
しておき、新規の間取り図を作成する場合には、その基
本間取り図を呼び出して部分的な修正を施すことによっ
て所望の間取り図を作成できるようにもなっている。地
図は、チラシの案内図用に作成され、既存の地図データ
を使用して作成される。これら図面情報はカラーおよび
白黒の双方に対応している。

【００５６】写真登録手段３０は在庫物件の写真情報を
仲介管理データベース１９に登録するものであり、例え
ば、デジタルカメラで撮影した写真を取り込み写真情報
として仲介管理データベース１９に登録する。同じ物件
の建物であっても部屋の位置により建物を見る角度が異
なるので、一つの物件に対して複数枚の写真を登録でき
るようにしている。これにより、各部屋毎に適切な写真
を登録できる。

【００５７】貸主登録手段３１は、在庫物件の貸主情報
を仲介管理データベース１９に登録するものであり、賃
貸物件の提供者である個人貸主、法人貸主、管理業者等
を区分けして登録する。この貸主情報は不動産仲介業者
にとっては外部に公表したくない情報であるので、この
貸主情報が雑誌出稿データ、インターネット配信用デー
タ、チラシ作成用データとして外部に出力されないよう
に、セキュリティをかけることも可能である。

【００５８】図３は本発明の実施の形態における営業支
援手段２５のブロック構成図である。営業支援手段２５
は、在庫物件の広告を行い賃貸物件を探している顧客の
集客を支援するものである。在庫管理手段２４により仲
介管理データベース１９に登録された在庫物件情報か
ら、デジタルデータによる雑誌出稿、インターネット配
信、チラシ作成を行い、さらに不動産仲介業者の店への
問い合わせや来店客の登録および分析等の支援を行う。
また、来店はあったが成約に到っていない見込み客の登
録管理も支援する。

【００５９】雑誌出稿手段３２は在庫管理手段２４によ
り仲介管理データベースに登録された在庫物件情報に基
づき雑誌出稿用の広告情報を作成する。すなわち、入力
装置２０から雑誌出稿しようとする在庫物件指定し、中
央管理センター１３から提供された台割情報に基づいて
雑誌紙面を編集する。中央管理センター１３から提供さ
れた台割情報は、雑誌掲載のページの指定やページレイ
アウト等の雑誌作成上の基本情報であり、この基本情報
に従って在庫物件情報を割り付けていくことになる。

【００６０】すなわち、雑誌作成用のテンプレートを用
いて台割情報に従って、指定された在庫物件情報に加え
て、コメント情報、図面情報、写真情報の少なくとも一
つを選択して、テンプレートの所定の箇所に割り付けて
雑誌出稿用の広告情報を編集作成する。この場合の雑誌
作成用のテンプレートは、台割情報やコメント情報と同
様に中央管理センター１３から提供される。

【００６１】そして、その編集作成した広告情報は送受
信手段２２によりネットワーク１２を介して中央管理セ
ンター１３に送信される。中央管理センター１３では受
信した不動産仲介業務支援装置１１からの広告情報に、
単に外枠をつけるだけで完成紙面とする。従って、不動
産仲介業務支援装置１１からの広告情報そのままの形で
自動組版される。

【００６２】これにより、不動産仲介業者が編集作成し
たそのままの形で雑誌掲載されるので、不動産仲介業者
が意図したとおりの形式で雑誌に広告されることにな
る。また、雑誌出稿用データの編集作業は、各々の不動
産仲介業者で行うことになるので、中央管理センター１
３での作業量が軽減され雑誌の出版までの時間が大幅に
短縮される。

【００６３】インターネット発信手段３３は、在庫物件
情報に新規の物件が登録される度にその広告情報を作成
し、物件の取引の申し込みがある度にその広告情報の掲
載を中止するデータを作成する。インターネット発信手
段３３からネットワーク１２を介してのインターネット
サーバー３７への配信のタイミングは、各々の不動産仲
介業者が判断して決めるようにしている。顧客１４はイ
ンターネットサーバー３７にアクセスして各々の不動産
仲介業者からインターネットサーバー３７に掲載された
広告情報を検索することになる。

【００６４】チラシ作成手段３４は、チラシ用の広告情
報を作成し出力装置２１から出力するものであり、チラ
シに掲載しようとする賃貸物件が入力装置２０で指定さ
れたときは、チラシ作成用のテンプレートを用いて、指
定された在庫物件情報に加えて、コメント情報、図面情
報、写真情報の少なくともいずれか一つを選択して、テ
ンプレートの所定の箇所に割り付けてチラシ用の広告情
報を作成する。そして、そのチラシ用の広告情報を出力
する。このチラシ用テンプレートは中央管理センター１
３より提供され仲介管理データベースに登録される。な
お、チラシの作成にあたっては、テンプレートを使わな
いで定型チラシで作成することも可能である。

【００６５】反響・来店管理手段３５は、雑誌、インタ
ーネット、チラシ等を介して賃貸物件を選択した客およ
び来店した客から、物件選択のきっかけや来店のきっか
けのヒアリング結果を仲介管理データベースに顧客情報
として記憶し管理するものである。この顧客情報を分析
し、広告情報の反響度や広告効果を判断し今後の広告に
反映させる。

【００６６】また、見込み客管理手段３６は、成約に到
らなかった顧客に対してのアンケート結果を仲介管理デ
ータベースに見込み客情報として記憶すると共に、その
アンケート結果を分析し見込み客動向判断を行うもので
ある。

【００６７】図４は本発明の実施の形態における業務支
援手段２６のブロック構成図である。業務支援手段２６
は、賃貸物件の入居申し込みから入居するまでの仲介業
務を支援するものである。

【００６８】賃貸物件の入居申し込みがあると、不動産
仲介業者は入力装置２０からその物件を入力する。取引
管理手段３８は、入力装置２０から入力された物件につ
いて帳票を自動作成する。この帳票は宅地建物取引業法
で定められた内容を満たした帳票であり、重要事項説明
書、賃貸借契約書、取引台帳等であり、予め仲介管理デ
ータベース１９にそのひな形が記憶されている。賃貸借
契約書には、一般賃貸物件用、駐車場用、店舗・事務所
用等があり、条文は固定せず不動産仲介業者が地域特性
や自社の方針によって自由に作成できる形式としてい
る。また、契約者、入居者、連帯保証人等の情報は取引
情報として仲介管理データベース１９に登録され、管理
支援手段２７での入居後の管理の際に使用される。

【００６９】一方、取引台帳は取引の対象となる物件の
基礎データが記入される書類であり、取引の段階の状態
（ステータス）が更新して入力されるようになってい
る。例えば、申し込みだけの段階、申し込み後の重要事
項説明書による説明が終わった段階、連帯保証人の承諾
書を受領した段階、賃借人からの入金があり領収書を発
行した段階、入金後にその明細を記載したお届け明細書
を発行した段階等の各段階の状態が記入されている。ま
た、入居に必要な書類、例えば住民票の提出があったか
否かの管理も行う。

【００７０】このように、入居申し込みのあった賃貸物
件を入力装置２０から入力すると、取引管理手段３８が
起動され帳票が自動作成されるので、不動産仲介業者の
業務が軽減される。帳票のうち契約書については地域性
を加味して独自の条文にできるようにしているので、各
々の不動産仲介業者にとっては地域性を担保できる。

【００７１】広告管理手段３９は、顧客の入居申し込み
があった在庫物件の取引情報を仲介管理データベース１
９に登録すると共に、その在庫物件の雑誌出稿用の広告
情報やインターネット配信用の広告情報の出力を禁止す
る。これにより、取引中の在庫物件が広告雑誌に掲載さ
れたり、インターネットサーバー３７に登録されること
がなくなる。

【００７２】損害保険管理手段４０は、賃貸契約の際に
締結する損害保険契約の管理を行うものであり、不動産
仲介業者が保険代理店システムを導入している場合に
は、そのシステムに連動して損保保険を管理することに
なる。

【００７３】入出金管理手段４１は、取引の成約した在
庫物件について決済金の入出金情報を仲介管理データベ
ース１９に登録して管理するすると共にネットワーク１
２を介して関連先との連携を行う。例えば、金融機関１
７のファームバンキングとの連携を行う。このようにし
て、入居の際に必要となる決済金が入金されると、その
明細を記載したお届け明細書を発行し、貸主等に渡すこ
とになる。

【００７４】図５は本発明の実施の形態における管理支
援手段２７のブロック構成図である。管理支援手段２７
は、賃貸物件の入居後から退去までの入居者管理を行う
ものである。

【００７５】契約更新手段４２は、成約した在庫物件に
ついて賃貸契約の契約更新管理を行うものであり、契約
期間の満了前の所定時期に契約の更新をするか否かの契
約更新の案内書を作成する。この場合、取引管理手段３
８で作成した取引台帳に基づいてその日限管理が行われ
る。そして、不動産仲介業者は契約更新の案内書を貸主
および借主の双方に送付する。この場合の送付はネット
ワーク１２を介して行うことも可能である。このよう
に、個々に契約満了日が異なる契約を自動的に管理する
ので、不動産業者による入居者管理業務は軽減される。

【００７６】集金管理手段４３は、入居者から徴収する
家賃や管理費を管理するものであり、貸主に代わって、
家賃や管理費等が支払日に支払われているか否かのチェ
ックを行うと共に、未支払いの場合には督促状作成す
る。そして、不動産仲介業者は借主に送付することにな
る。この場合の督促状の送付もネットワーク１２を介し
て行うことが可能である。

【００７７】リフォーム管理手段４４は、物件のリフォ
ームの手順管理や業者管理を行う。この場合の業者への
見積もりや発注はネットワークを介して行うことが可能
である。また、建物管理手段４５は、物件の補修や清
掃、消防、建築、水質等の各種検査の管理を行い、その
作業手順や業者の管理を行う。この場合の業者への見積
もりや発注はネットワークを介して行うことが可能であ
る。さらに、退去管理手段４５は、入居者が退去する際
の保証金（敷金）の精算等の管理支援を行う。

【００７８】次に、営業支援手段２５の雑誌出稿手段３
２での雑誌出稿手順について説明する。図６は不動産仲
介業務支援装置１１での雑誌出稿を行う場合の手順説明
図である。中央管理センター１３では、雑誌出稿の台割
情報を台割データベース４７に登録し（Ｓ１）、台割デ
ータベース４７に登録した台割情報をネットワークを介
して不動産仲介業務支援装置１１に配信する。不動産仲
介業務支援装置１１は、この台割情報、雑誌出稿用のテ
ンプレート、広告規約を遵守したコメント情報、改訂プ
ログラム、システムで共通して使用するマスターデータ
を受信する（Ｓ２）。マスターデータは沿線マスター等
各種マスターデータである。台割情報には、雑誌の割り
当てページ数、雑誌の発行日、締切日が含まれている。

【００７９】雑誌出稿用のテンプレートは地域にマッチ
した紙面を作成するために地域単位に異なるテンプレー
トが用意されている。中央管理センター１３は、不動産
仲介業者に対して、その不動産仲介業者の地域に合った
テンプレートを配信することになる。地域単位に異なる
テンプレートを用意しているのは、雑誌の構成や表示内
容は地域の文化や慣習によって異なるので、その地域に
適合した紙面とするためである。雑誌出稿用のテンプレ
ートにより、使用可能なページパターンが定められるこ
とになる。

【００８０】広告規約を遵守したコメント情報は、各地
の公正取引協議会で定められた広告規約を遵守したコメ
ント情報であり、不動産仲介業者が使用可能なコメント
集である。このコメント情報は、雑誌出稿にあたって使
用するコメントが広告表示規約に抵触しないように、予
め不動産仲介業者に提供するものである。

【００８１】また、中央管理センター１３からは、不動
産仲介業務支援装置１１を動作させるためのプログラム
を改訂した改訂プログラムや沿線マスター等の各種マス
ターデータが配信される。沿線マスターは沿線・駅情報
であり、新線や新駅ができた場合の最新の情報が配信さ
れる。各種マスターデータは各々の不動産仲介業務支援
装置１１が共通して使用するデータであり例えば郵便番
号辞書等である。

【００８２】不動産仲介業務支援装置１１では、台割情
報や雑誌出稿用のテンプレートを受信すると、受信した
台割情報やテンプレートに基づいて雑誌出稿用の広告情
報を作成する。すなわち、中央管理センター１３から配
信された雑誌出稿用のテンプレート４８を表示出力し、
仲介管理データベース１９から雑誌に掲載する在庫物件
情報、コメント情報、図面情報、写真情報を取り出しテ
ンプレート４８に割り付けていく。

【００８３】雑誌出稿用のテンプレート４８ａ、４８ｂ
は、ページ単位のテンプレートであり、それぞれ複数個
のコマを有している。１コマは１物件掲載枠である。テ
ンプレート４８ａは写真の割り付けが可能な複数個のコ
マを有しており、テンプレート４８ｂは写真の割り付け
ができない複数個のコマからなるテンプレートである。
写真の割り付けができない分、割り付け可能な在庫物件
は多くなる。また、テンプレート４８ｃは、１コマ単位
のテンプレートである。

【００８４】テンプレート４８のコマを指示し物件番号
を指定するとコマ単位で自動編集される（Ｓ３）。例え
ば、テンプレート４８ａのどのコマにどの物件を掲載す
るかを指定する。この指定はコマと物件番号とを指定す
ることにより行われる。そして、その物件番号の間取り
図や写真はコマ単位で自動的に貼り付けられる。また、
必要なコメント情報も同様である、すなわち、コマ単位
では、各種情報項目（テキストデータ）の表示場所や表
示形式が予め決められており、また、間取り図や写真の
割り付け場所も予め指定されているので、物件番号を指
定するだけで自動的に編集される。このコマのパターン
は複数のパターンが予め用意されており、中央管理セン
ター１３から不動産仲介業者に対し、予め地域の特色に
適合したものを配信することになる。

【００８５】このように、テンプレート４８に物件番号
が指定されると、該当の物件情報が流し込まれて雑誌紙
面が作成される（Ｓ４）。その作成された紙面イメージ
４９が所定のコマに配置される。不動産仲介業者は、こ
こで必要に応じてページ校正のための印刷出力を行い
（Ｓ５）、雑誌掲載紙面を確認する。そして、中央管理
センター１３に雑誌出稿用の広告情報を配信する。

【００８６】中央管理センター１３では、不動産仲介業
務支援装置１１から雑誌出稿用の広告情報をページデー
タとして受信し（Ｓ６）、広告情報のページデータが到
着する度に自動組版が行われる（Ｓ７）。そして、予定
先のすべての受信が終了した時点で雑誌の物件情報掲載
部分は完成している。自動組版では、雑誌のページの外
枠を作ったり、インデックス・データを作ったりするだ
けであり、物件情報掲載部分は、不動産仲介業務支援装
置１１から送信されてきたデータがそのまま使用され
る。自動組版したデータは広告管理データベース５０に
記憶されると共に、記録媒体５１例えばＭＯに記憶され
て印刷会社５２に送付される。この場合、雑誌と全く同
じフォーマットとなっている「カンプ」と呼ばれる印刷
物を印刷して添付する（Ｓ８）。この「カンプ」は印刷
会社５２での校正用に添付するものである。

【００８７】次に、中央管理センター１３が雑誌掲載の
料金を不動産仲介業者に対して請求する場合について説
明する。雑誌出稿の料金は、雑誌出稿を依頼する不動産
仲介業者と雑誌出稿業務を行う中央管理センター１３と
の間での契約により不動産仲介業者が中央管理センター
１３に料金を支払うことになる。その場合の形態とし
て、所定の期間内に所定の雑誌出稿件数を予測して一定
額の料金を支払う会費型と、雑誌出稿の度に個別に料金
を支払う個別料金型と、雑誌出稿をして賃貸物件が成約
した場合に限り料金を支払う成果報酬型とがある。

【００８８】図７は、成果報酬型での雑誌掲載の料金請
求手順の説明図である。この成果報酬型の場合には、中
央管理センター１３が不動産仲介業務支援装置１１から
在庫物件の成約情報を受信したときに料金を請求するこ
とになる。

【００８９】不動産仲介業者は、賃貸物件の取引が成約
したとき取引台帳にその旨を記録する必要がある。取引
台帳への記録は、不動産仲介業務支援装置１１の取引管
理手段３８により行われる。すなわち、不動産仲介業者
が入力装置２０より取引台帳の作成のために成約した旨
を入力すると（Ｓ１）、自動的にその成約情報が仲介管
理データベース１９の取引台帳データベース１９に入力
される（Ｓ２）。 広告管理手段３９は、仲介管理デー
タベース１９に取引成約情報が入力されたときは、その
旨を送受信手段２２を介して中央管理センター１３に通
知する（Ｓ３）。

【００９０】中央管理センター１３では不動産仲介業務
支援装置１１から在庫物件の成約情報を受信したとき
は、その成約情報を集積し（Ｓ４）、広告管理データベ
ース５０に格納し、その不動産仲介業務支援装置１１の
設置者、つまり、その成約した在庫物件の不動産仲介業
者に対して雑誌掲載の料金を請求することになる（Ｓ
５）。この場合、不動産仲介業者が入力した成約情報を
基に料金を算出することになり、その請求は、例えば、
請求書を発行したり請求一覧表を作成し、不動産仲介業
務支援装置１１の設置者に送付することになる（Ｓ
６）。

【００９１】このように、賃貸物件の成約があった場合
に不動産仲介業務支援装置１１の設置者つまり不動産仲
介業者にその広告料を請求すると言う、いわゆる成果報
酬型としているので広告掲載に対する無駄がなくなる。

【００９２】以上述べたように、本発明の実施の形態に
よれば、不動産仲介業務支援装置は賃貸物件の在庫登録
から入居者退去までの支援機能を有しているので、賃貸
物件の在庫登録から入居者退去までの業務を円滑に行う
ことができる。また、不動産仲介業務支援装置はネット
ワークを介して中央管理センターに接続され、中央管理
センターから雑誌出稿データ作成用の台割情報を含む業
務支援情報が提供されると共に、仲介管理データベース
には在庫物件情報を入力する際に、その関連情報が雑誌
掲載のための雑誌出稿データとして使用できる形式で記
憶されるので、不動産仲介業者は雑誌出稿の広告情報を
自分で作成できる。

【００９３】また、不動産仲介業務支援装置には、中央
管理センターから在庫物件に関する広告表示規約を遵守
したコメント情報が配信されると共に、機能の変更追加
改修のためのプログラムおよび沿線・駅情報が配信され
るので、雑誌出稿の広告情報を作成する際に広告表示規
約を適正に遵守した適正な各種情報の掲載ができる。

【００９４】また、中央管理センターには、各々の不動
産仲介業務支援装置から雑誌掲載用の広告情報が雑誌に
掲載するそのまま形式で送信されてくるので、雑誌趣向
の業務が軽減され雑誌の出版までの時間を大幅に短縮で
きる。

【００９５】

【発明の効果】以上述べたように、本発明によれば、不
動産仲介業者が管理する賃貸物件の在庫登録から入居者
退去までの業務を一括して支援できるので、不動産仲介
業者の業務が軽減される。また、仲介管理データベース
には在庫物件情報を入力する際に、その関連情報が雑誌
掲載のための雑誌出稿データとして使用できる形式で記
憶され、中央管理センターから雑誌掲載のための業務支
援情報が提供されるので、不動産仲介業者は雑誌出稿の
広告情報を自分で作成できる。従って、中央管理センタ
ーでは雑誌出稿の広告情報の作成業務が軽減されるの
で、雑誌が出版までの時間が大幅に短縮できる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の実施の形態に係わる不動産仲介業務支
援システムの構成図。

【図２】本発明の実施の形態における在庫管理手段のブ
ロック構成図。

【図３】本発明の実施の形態における営業支援手段のブ
ロック構成図。

【図４】本発明の実施の形態における業務支援手段のブ
ロック構成図。

【図５】本発明の実施の形態における管理支援手段のブ
ロック構成図。

【図６】本発明の実施の形態に係わる不動産仲介業務支
援装置での雑誌出稿を行う場合の手順説明図。

【図７】本発明の実施の形態に係わる不動産仲介業務支
援装置で在庫物件が成約したときの雑誌掲載の料金請求
手順の説明図。

【符号の説明】

１１…不動産仲介業務支援装置、１２…ネットワーク、
１３…中央管理センター、１４…顧客、１５…貸主、１
６…借主、１７…金融機関、１８…施工業者、１９…仲
介管理データベース、２０…入力装置、２１…出力装
置、２２…送受信手段、２３…データ処理手段、２４…
在庫管理手段、２５…営業支援手段、２６…業務支援手
段、２７…管理支援手段、２８…在庫登録手段、２９…
図形作成手段、３０…写真登録手段、３１…貸主登録手
段、３２…雑誌出稿手段、３３…インターネット配信手
段、３４…チラシ作成手段、３５…反響・来店管理手
段、３６…見込み客管理手段、３７…インターネットサ
ーバー、３８…取引管理手段、３９…広告管理手段、４
０…損害保険管理手段、４１…入出金管理手段、４２…
契約更新手段、４３…集金管理手段、４４…リフォーム
管理手段、４５…建物管理手段、４６…退去管理手段、
４７…台割データベース、４８…雑誌出稿用テンプレー
ト、４９…紙面イメージ、５０…広告管理データベー
ス、５１…記録媒体、５２…印刷会社

フロントページの続き (51)Int.Cl.⁷ 識別記号 ＦＩ テーマコート゛(参考） Ｇ０６Ｆ 17/60 ＺＥＣ Ｇ０６Ｆ 17/60 ＺＥＣ

Claims (15)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 不動産仲介業者に設置され自己が管理す
   る賃貸物件の在庫登録から入居者退去までの業務を支援
   する不動産仲介業務支援装置と、これら複数台の不動産
   仲介業務支援装置とネットワークで接続され各々の不動
   産仲介業務支援装置に雑誌出稿データ作成用の台割情報
   を含む業務支援情報を提供すると共に賃貸物件の広告雑
   誌の出版業務を行う中央管理センターとからなり、前記
   不動産仲介業務支援装置は、自己が管理する賃貸物件の
   物件情報およびそれに関する在庫登録から入居者退去ま
   での関連情報が仲介管理情報として格納される仲介管理
   データベースと、賃貸物件に関する情報を前記仲介管理
   データベースに登録し在庫物件の管理を行う在庫管理手
   段と、前記仲介管理データベースに格納された仲介管理
   情報に基づいて顧客に在庫物件の紹介を行う営業支援手
   段と、前記仲介管理データベースに格納された仲介管理
   情報に基づいて在庫物件の賃貸契約の仲介業務の支援を
   行う業務支援手段と、前記仲介管理データベースに格納
   された仲介管理情報に基づいて在庫物件の成約後の管理
   を支援する管理支援手段とを備えたことを特徴とする不
   動産仲介業務支援システム。
2. 【請求項２】 前記中央管理センターは、前記不動産仲
   介業務支援装置に対して業務支援情報として、雑誌出稿
   データ作成用の台割情報に加えて、雑誌出稿用またはチ
   ラシ作成用のテンプレート、在庫物件に関する広告表示
   規約を遵守したコメント情報、機能の変更追加改修のた
   めのプログラム、沿線・駅情報を含むマスターデータを
   配信することを特徴とする請求項１に記載の不動産仲介
   業務支援システム。
3. 【請求項３】 前記在庫管理手段は、自己が管理する賃
   貸物件の物件情報を在庫物件として前記仲介管理データ
   ベースに登録する在庫登録手段と、前記在庫物件の図形
   情報を作成して前記仲介管理データベースに登録する図
   形作成手段と、前記在庫物件の写真情報を前記仲介管理
   データベースに登録する写真登録手段とを備えたことを
   特徴とする請求項１または請求項２に記載の不動産仲介
   業務支援システム。
4. 【請求項４】 前記営業支援手段は、前記中央管理セン
   ターからの台割情報および前記仲介管理データベースに
   登録された仲介管理情報に基づいて雑誌出稿用の広告情
   報を作成し前記中央管理センターに送信する雑誌出稿手
   段と、前記仲介管理データベースに登録された仲介管理
   情報に基づいてインターネット配信用の広告情報を作成
   しネットワークを介してインターネットサーバーに送信
   するインターネット発信手段と、前記仲介管理データベ
   ースに登録された仲介管理情報に基づいてチラシ用の広
   告情報を作成し出力するチラシ作成手段とを備えたこと
   を特徴とする請求項１乃至請求項３のいずれか１項に記
   載の不動産仲介業務支援システム。
5. 【請求項５】 前記営業支援手段は、顧客のアンケート
   結果を前記仲介管理データベースに蓄積し広告効果のモ
   ニタリングやマーケティングの分析を行う反響・来店管
   理手段と、前記アンケート結果に基づいて見込み客の管
   理を行う見込み客管理手段とのうち少なくともいずれか
   を備えたことを特徴とする請求項４に記載の不動産仲介
   業務支援システム。
6. 【請求項６】 前記業務支援手段は、取引の成約した在
   庫物件の成約情報を前記仲介管理データベースに登録す
   る取引管理手段と、顧客の申し込みがあった在庫物件の
   取引情報を前記仲介管理データベースに登録しその在庫
   物件の雑誌出稿用の広告情報およびインターネット配信
   用の広告情報の出力を禁止する広告管理手段と、契約の
   際に締結する損害保険契約を管理する損害保険管理手段
   と、取引の成約した在庫物件について決済金の入出金情
   報を前記仲介管理データベースに登録する入出金管理手
   段とを備えたことを特徴とする請求項１乃至請求項５の
   いずれか１項に記載の不動産仲介業務支援システム。
7. 【請求項７】 前記管理支援手段は、成約した在庫物件
   について賃貸契約の契約更新管理を行う契約更新手段
   と、入居者から徴収する家賃や管理費を管理する集金管
   理手段と、物件のリフォームを管理するリフォーム管理
   手段と、物件の補修・清掃や各種検査を管理する建物管
   理手段と、物件に入居した入居者の退去を管理する退去
   管理手段とを備えたことを特徴とする請求項１乃至乃至
   請求項６のいずれか１項に記載の不動産仲介業務支援シ
   ステム。
8. 【請求項８】 前記在庫登録手段は、前記中央管理セン
   ターから前記仲介管理データベースに登録された広告表
   示規約を遵守したコメント情報の中から選択して、各々
   の在庫物件に対して個別にコメント情報を登録すること
   を特徴とする請求項３に記載の不動産仲介業務支援シス
   テム。
9. 【請求項９】 前記図形作成手段は、前記在庫物件の図
   形情報として、在庫物件の間取り図、在庫物件の所在地
   の地図を作成し、前記仲介管理データベースに登録する
   ことを特徴とする請求項３に記載の不動産仲介業務支援
   システム。
10. 【請求項１０】 前記雑誌出稿手段は、前記中央管理セ
    ンターから配信された雑誌作成用のテンプレートを用い
    て、前記中央管理センターから提供された台割情報およ
    び指定された在庫物件情報と、コメント情報、図面情
    報、写真情報のうちの少なくともいずれか一つとを前記
    仲介管理データベースから取り出し、前記テンプレート
    の所定の箇所に割り付けて雑誌出稿用の広告情報を編集
    作成し、前記中央管理センターに送信することを特徴と
    する請求項４に記載の不動産仲介業務支援システム。
11. 【請求項１１】 前記チラシ作成手段は、前記中央管理
    センターから配信されたチラシ作成用のテンプレートを
    用いて、指定された在庫物件情報と、コメント情報、図
    面情報、写真情報のうちいずれか一つとを前記仲介管理
    データベースから取り出し、前記テンプレートの所定の
    箇所に割り付けてチラシ用の広告情報を作成し出力する
    ことを特徴とする請求項４に記載の不動産仲介業務支援
    システム。
12. 【請求項１２】 前記取引管理手段は、取引の成約した
    在庫物件の成約情報が前記仲介管理データベースに登録
    されたとき、その在庫物件についての宅地建物取引業法
    で定められた内容を満たした帳票を自動作成することを
    特徴とする請求項６に記載の不動産仲介業務支援システ
    ム。
13. 【請求項１３】 前記入出金管理手段は、取引の成約し
    た在庫物件について、決済金の入出金情報を前記仲介管
    理データベースに格納すると共にネットワークを介して
    関連先との連携を行うことを特徴とする請求項６に記載
    の不動産仲介業務支援装置。
14. 【請求項１４】 前記中央管理センターは、各々の不動
    産仲介業務支援装置から在庫物件の成約情報を受信した
    ときは、その不動産仲介業務支援装置の設置者に対して
    料金を請求することを特徴とする請求項６に記載の不動
    産仲介業務支援システム。
15. 【請求項１５】 自己が管理する賃貸物件の物件情報お
    よびそれに関する在庫登録から入居者退去までの関連情
    報が仲介管理情報として格納される仲介管理データベー
    スと、賃貸物件に関する情報を前記仲介管理データベー
    スに登録し在庫物件の管理を行う在庫管理手段と、前記
    仲介管理データベースに格納された仲介管理情報に基づ
    いて顧客に在庫物件の紹介を行う営業支援手段と、前記
    仲介管理データベースに格納された仲介管理情報に基づ
    いて在庫物件の賃貸契約の仲介業務の支援を行う業務支
    援手段と、前記仲介管理データベースに格納された仲介
    管理情報に基づいて在庫物件の成約後の管理を支援する
    管理支援手段とを備えたことを特徴とする不動産仲介業
    務支援装置。