JP2002297735A - 不動産売却支援方法及び不動産売却支援装置 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 不動産の売買の支援を効果的に行うことので
きる技術を提供する。 【解決手段】 担保不動産に対する改修案を策定し、改
修費用を検出する（図中ｄ）。そして、販売額から改修
費用を差し引いた額が債務者の納得する額以上となるよ
うに、改修を施した担保不動産における販売額を決定
し、この販売額で担保不動産を販売し（図中ｇ）、販売
が成立した際に（図中ｈ）、販売額から改修費用を差し
引いた額から債権者が債権を回収する（図中ｎ）。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】この発明は不動産売却支援技
術に関する。この発明はとくに、不動産を改修して売却
する支援を行う不動産売却支援方法及び不動産売却支援
装置に関する。

【０００２】

【従来の技術】景気が好況の時期には、各金融機関にお
いて、種々の融資が行われていた。特に、地価は下がら
ないという不動産神話をもとに、万一の時は担保である
不動産を売却すれば債権を回収できるという不動産担保
融資が盛んに行われていた。近年、景気が後退するにつ
れて、元本や利息の回収が不能な不良債権が増加し、下
がらないといわれていた地価が下落してしまう状況が起
きている。不良債権を回収するために、担保不動産の売
却をすることが行われるが、この方法としては、債務者
に不動産を売ってくれるように頼む任意売却や、裁判所
に売却を申し出る競売といった方法がある。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら、現状で
は、地価が下落しており、また、マンション等の収益物
件については供給過多が続き、特に中古物件については
収益が著しく悪化し、市場価格が低くなっている。その
ため、物件を売却しても債務を返済することができない
ために、債務者が不動産の売却になかなか同意してくれ
ない。また、競売については、第三者が担保不動産を短
期的に借りて立退き料等を求めるいわゆる居座りといっ
た問題があり、敬遠されている。このように、担保不動
産の売却はなかなか進まず、結果として金融機関には依
然として多額の不良債権が残っている。

【０００４】本発明はこうした課題に鑑みてなされたも
のであり、その目的は、不動産を効果的に売却する支援
を行う技術を提供することにある。

【０００５】

【課題を解決するための手段】本発明のある態様は、不
動産売却支援方法に関する。この方法は、担保不動産に
対する改修案を策定するステップと、改修費用を検出す
るステップと、販売額から改修費用を差し引いた額が担
保不動産の所有者（債務者）の納得する額以上となるよ
うに、改修を施した担保不動産における販売額を決定す
るステップと、前記販売額で前記担保不動産を販売する
ステップと、前記販売が成立した際に、前記販売額から
改修費用を差し引いた額から債権者が債権を回収するス
テップとを有する。

【０００６】また、本発明の他の態様は、不動産売却支
援装置（以下、単に装置ともいう）に関する。この装置
は、賃貸可能な不動産に対する改修案における改修費用
を検出する費用検出部と、それぞれの改修案での改修後
における不動産の賃貸収益を検出する収益検出部と、不
動産の売却価格と前記賃貸収益とに基づいて定められる
利回りが所定の複数の値となるように、それぞれの値に
おける売却価格を算出する売却価格算出部とを有する。

【０００７】改修案と、売却価格と、利回りとを対応付
けて出力する出力部をさらに有するようにしてもよい。
算出された売却価格と改修費用とに基づいて得られる利
益額が所定の額以上となる改修案及び利回りを選択する
改修案選択部をさらに有し、出力部は、選択された改修
案及び利回りを出力するようにしてもよい。

【０００８】物件の場所、物件の面する前面道路、物件
が面する道路の幅員、物件の構造、物件の築年数、物件
の駐車場の有無、物件のオートロックの有無、または物
件のエレベータの有無、の少なくとも１つの違いによる
家賃の違いを示す収益評価値を保持する収益評価値保持
部をさらに有し、収益検出部は、収益評価値に基づいて
前記物件の賃貸収益を決定するようにしてもよい。

【０００９】物件の構造、物件の築年数、エレベータの
有無、受水槽の有無、総戸数、外装の種類、またはリニ
ューアル内容の少なくとも１つの違いによる改修費用の
違いを示す費用評価値を保持する費用評価値保持部をさ
らに有し、費用検出部は、前記費用評価値に基づいて前
記改修費用を決定するようにしてもよい。不動産につい
ての画像データを記憶する画像データ記憶部と、画像デ
ータに基づいて、改修案によって想定される不動産の画
像を作成する画像作成部と、その画像を表示する画像表
示部とをさらに有するようにしてもよい。

【００１０】本発明に別の態様も不動産売却支援装置に
関する。この装置は、複数の賃貸可能な不動産について
の所定の改修案で改修した後の賃貸収益を検出する収益
検出部と、購入可能な不動産の希望購入価格と、その不
動産の希望利回りとの条件を受け付ける条件受付部と、
希望購入価格と検出した賃貸収益とに基づいて定められ
る利回りが希望利回りに対して所定の第１条件に合致す
る不動産を検出する候補検出部とを有する。

【００１１】本発明に別の態様も不動産売却支援装置に
関する。この装置は、複数の賃貸可能な不動産について
の所定の改修案で改修した後の賃貸収益を検出する収益
検出部と、購入可能な不動産の希望購入価格と、その不
動産の希望利回りとの条件を受け付ける条件受付部と、
検出されたそれぞれの不動産の賃貸収益と、希望利回り
とに基づいて、不動産の売却価格を検出し、当該売却価
格と希望購買価格とが所定の第１条件に合致する不動産
を検出する候補検出部とを有する。

【００１２】それぞれの不動産に対する前記改修案にお
ける改修費用を検出する費用検出部をさらに備え、候補
検出部は、希望購入価格から改修費用を減じた額が所定
の第２条件に合致する不動産を検出するようにしてもよ
い。費用検出部または収益検出部の少なくとも一方は、
所定のタイミングで、改修費用または賃貸収益を検出す
るようにしてもよい。費用検出部は、少なくとも一部の
賃貸可能な不動産に対する改修案についての専門家によ
り導出された改修費用を検出し、さらに、検出した不動
産を、専門家による改修費用に基づいて検出されたか否
かを認識可能に出力する出力部を備えるようにしてもよ
い。なお、以上の構成要素の任意の組合せ、本発明を方
法、システム、プログラムとして表現したものもまた、
本発明の態様として有効である。

【００１３】

【発明の実施の形態】図１は、本発明の一実施の形態に
かかる不動産売却支援装置を用いて実現するビジネスモ
デル（リニューアル２１と呼ぶ）を説明する図である。
本実施形態では、建物を含む不動産（物件ともいう）を
対象としている。まず、金融機関等の債権者がリニュー
アル会社に不動産のリニューアル（改修）のプランの要
求を行うと（図中ａ）、リニューアル会社では、不動産
に対する複数のリニューアル内容と、それぞれの改修費
用とを検出する。さらに保険会社から建物総合保険等の
保険情報を受け取り（図中ｂ）、不動産管理会社から家
賃保証、仲介、入居者斡旋、建物一般管理等の管理内容
情報を受け取り（図中ｃ）、これら情報に基づいて、不
動産における賃貸収益を算出する。また、不動産の画像
データに基づいて、リニューアルによって想定されるの
物件の画像データを作成する。その後、リニューアル内
容、改修費用、賃貸収益、想定される物件の画像等を債
権者に提示する（図中ｄ）。

【００１４】債権者は、リニューアル会社から得たリニ
ューアル案等のプランを当該不動産の所有者である債務
者に提示する（図中ｅ）。債権者と債務者とは、このプ
ランの検討を行う（図中ｆ）。具体的には、不動産の売
却価格から改修費用や、その他の経費を差し引いた額が
債務者の納得する最低額以上となるように、売却価格が
決定される。改修を行う結果、売却価格を改修前の物件
価格より改修費用以上高く設定しても物件を売却できる
可能性が増大する。ここでは、改修により、物件価値が
上昇し、当初の物件価格より改修費用以上高い売却価格
を設定することが可能となる。このため、債務者にとっ
ては、より多くの債務の返済ができ、場合によっては、
債務を完済した上利益を得ることができる可能性もあ
り、物件の売却を実行し易くなる。なお、本実施形態で
は、投資家に対して魅力のあるものにするために、リニ
ューアル後の売却価格に対する賃貸収益の割合、すなわ
ち利回りが所定以上となるようにという点も考慮して売
却価格を決定している。

【００１５】そして、債権者は、債務者との間で決定し
たリニューアル内容、改修費用、賃貸収益、想定される
物件の画像等を含むリニューアルプランを、不動産に投
資する可能性が高い投資家に対して提示する（図中
ｇ）。このプランによって、投資家は、リニューアル後
の物件を視覚的に確認することができる。また、このリ
ニューアルプランにおいては、購入後における物件の管
理や、賃料回収等の業務を行う業者の紹介もいっしょに
行われ、投資家が物件の管理等の業務を行うことを心配
する必要がなく、投資家にとって魅力のあるものとなっ
ている。その後、投資家が購入する意思を示した場合に
は、債務者と投資家の間で、当該物件について提示内容
どおりのリニューアルの工事、保険、不動産管理業務、
賃料回収代行契約等が締結されることを条件とした停止
条件付売買契約を締結する（図中ｈ）。そして、契約後
に債務者がリニューアル会社に、決定したプランの実行
を指示する（図中ｉ）。

【００１６】リニューアル会社では、リニューアルの指
示に基づいて、建物に対して改修を行い、その物件を債
務者へと引き渡す（図中ｊ）。この時点では、債務者は
リニューアル費用を負担しなくてよい。建物を受け取っ
た債務者は、当該建物を投資家へ引渡し（図中ｋ）、そ
の代金を受け取る（図中ｌ）。そして、その代金からリ
ニューアル費用をリニューアル会社に支払い（図中
ｍ）、その残りから債権者に弁済を行う（図中ｎ）。こ
のようにして、債務者は、投資家に売却した代金の中か
らリニューアル費用を出せばすむ。また、上記のように
リニューアルを行ったおかげで、物件価格をリニューア
ル費用以上あげることができ、より多くの金額を得るこ
とができ、債務返済が円滑に進められる。

【００１７】一方、不動産を購入した投資家は、保険会
社の建物総合保険に加入することや、不動産に対する修
繕費積立金預かり、租税準備積立金預かり、一時金預か
り等のサービスを受けることができる（図中ｏ）。さら
に、この修繕費積立金預かり等のサービスを受けた場合
には、後述の不動産管理会社による家賃保証に対する補
助が行われる。また、投資家は、不動産管理会社による
入居者斡旋、建物の一般管理業務、家賃保証等の不動産
管理のサービスを受けることができる（図中ｐ）。この
結果、投資家は、自らこの物件についての管理等を行わ
ずとも、当該物件からの収益を得ることができる。すな
わち、投資家は、物件の管理、経営等のノウハウがなく
とも所定の収益を容易に得ることができる。

【００１８】図２は、一実施の形態に係る不動産売却支
援装置１０を含む売却支援システムの構成を示す図であ
る。不動産売却支援装置１０の各構成要素は、任意のコ
ンピュータのＣＰＵ、メモリ、メモリにロードされた売
却支援プログラムなどによって実現されるが、ここでは
それらの連携によって実現される機能ブロックを描いて
いる。売却支援システムは、端末１２と不動産売却支援
装置１０とを有し、これらは、ネットワーク１４を介し
て接続されている。ネットワーク１４は、ＬＡＮ（loca
l area network）であってもよく、インターネットのよ
うなＷＡＮ（wide area network）であってもよい。ま
た、公衆回線であっても、専用回線であってもよい。端
末１２は、例えば、パーソナルコンピュータであり、ペ
ージを表示するブラウザ機能等を有する。本実施形態で
は、端末１２は、債権者である金融機関内に設けられて
おり、この端末１２を利用して、債権者側が債務者や投
資家に各種情報を見せる。

【００１９】収益評価値保持部及び費用評価値保持部の
一例としての記憶部２８は、各種情報を格納する。本実
施形態では、記憶部２８は、賃貸収益算出に利用する各
種テーブルと、リニューアル費用算出に利用する各種テ
ーブルと、不動産についての画像データ等を記憶する。

【００２０】図３は、賃貸収益算出に利用するテーブル
を説明する図である。同図では、一部について数値を”
XXX”として表示している。図３（i）は、物件の場所が
家賃に対して与える収益評価値である評点、すなわち場
所評点を格納する場所評点テーブルを示す。本実施形態
では、複数の場所と、それぞれの場所が家賃に与える評
点とを対応付けて格納している。場所としては、東京都
では、例えば、都心、城南、城北、城西、城東、それ以
外の都下に区分し、神奈川県では、例えば、横浜、川
崎、湘南、県央のように区分している。本例では、家賃
が高くなるほど評点が高くなるものとし、東京都心の評
点を”１”としている。したがって、現在においては、
都心以外の他の場所については、”１”未満の評点が設
定されている。

【００２１】図３（ii）は、物件の前面道路の状態が家
賃に対して与える評点、すなわち道路評点を格納する前
面道路評点テーブルを示す。本実施形態では、物件が角
地になるように前面道路がある状態と、前面道路が東側
にある状態と、南側にある状態と、西側にある状態と、
北側にある状態とについての評点を格納している。本例
では、家賃が高くなるほど評点が高くなるものとし、角
地となる状態の評点を”１”としている。この場合、他
の状態の評点は”１”未満に設定されている。

【００２２】図３（iii）は、物件の前面道路の幅員が
家賃に対して与える評点、すなわち幅員評点を格納する
道路幅員評点テーブルを示す。本実施形態では、幅員が
６ｍ以上、４ｍ以上６ｍ未満、４ｍ未満とについての評
点を格納している。本例では、家賃が高くなるほど評点
が高くなるものとし、６ｍ以上の評点を”１”とし、他
の評点は”１”未満の評点が設定されている。

【００２３】図３（iv）は、基準となる家賃の単価を格
納するテーブルを示す。本実施形態では、各評点が”
１”となっている物件の１ヶ月の１平方メートルあたり
の家賃単価が設定されている。

【００２４】図３（v）は、物件の構造が家賃に対して
与える評点、すなわち構造評点を格納する構造評点テー
ブルを示す。本実施形態では、構造としてＲＣ構造（鉄
筋コンクリート）、Ｓ構造（鉄骨）、Ｗ構造（木造）に
ついての評点を格納している。本例では、ＲＣ構造の評
点を”１”とし、その他の構造の評点を”１”未満に設
定している。

【００２５】図３（vi）は、物件の築年数が家賃に対し
て与える評点、すなわち築年数評点を格納する築年数評
点テーブルを示す。本実施形態では、築年数として１０
年未満、１０年以上１５年未満、１５年以上２０年未満
についての評点を格納している。本例では、１０年未満
の評点を”１”とし、その他の築年数の評点を”１”未
満に設定している。

【００２６】図３（vii）は、オートロックの有無が家
賃に対して与える評点、すなわちオートロック評点を格
納するオートロック評点テーブルを示す。本実施形態で
は、オートロックを有している場合の評点を”１”と
し、有していない場合の評点を”１”未満に設定してい
る。

【００２７】図３（viii）は、ＥＶ（エレベータ）の有
無が家賃に対して与える評点、すなわちエレベータ評点
を格納するエレベータ評点テーブルを示す。本実施形態
では、エレベータを有している場合の評点を”１”と
し、有していない場合の評点を”１”未満に設定してい
る。

【００２８】図３（ix）は、駐車場の有無が家賃に対し
て与える評点、すなわち駐車場評点を格納する駐車場評
点テーブルを示す。本実施形態では、駐車場を有してい
る場合の評点を”１”とし、有していない場合の評点
を”１”未満に設定している。

【００２９】図３（x）は、リニューアルの種類が家賃
に対して与える評点、すなわちリニューアル評点を格納
するリニューアル評点テーブルを示す。本実施形態で
は、外装、内装、設備の交換のリニューアルを行った場
合の評点を”１”とし、外装及び内装のリニューアルを
行った場合の評点を”０．９”とし、内装のみのリニュ
ーアルを行った場合の評点を”０．８”としている。

【００３０】図４は、リニューアル費用算出に利用する
テーブルを説明する図である。同図では、一部の数値
を”XXX”として表示する。図４（i）は、基準となるリ
ニューアルの単価を格納するテーブルを示す。本実施形
態では、以下の各費用に関する費用評点が”１”と設定
されている内容のリニューアルを行う際における１平方
メートルあたりのリニューアル単価が設定されている。

【００３１】図４（ii）は、物件の築年数がリニューア
ル費用に対して与える費用評価値である費用評点、すな
わち築年数費用評点を格納する築年数費用評点テーブル
を示す。本実施形態では、築年数として１０年未満、１
０年以上１５年未満、１５年以上２０年未満についての
費用評点を格納している。本例では、リニューアル費用
が高くなるほど評点が高くなるものとし、東京都心の評
点を”１”として１０年未満の評点を”１”とし、その
他の築年数の評点を”１”より大きい値に設定してい
る。

【００３２】図４（iii）は、エレベータの有無がリニ
ューアル費用に対して与える費用評点、すなわちエレベ
ータ費用評点を格納するエレベータ費用評点テーブルを
示す。本実施形態では、エレベータがない場合の費用評
点を”１”とし、エレベータがある場合の費用評点を”
１”より大きい値に設定している。

【００３３】図４（iv）は、物件の受水槽の有無がリニ
ューアル費用に対して与える費用評点、すなわち受水槽
費用評点を格納する受水槽費用評点テーブルを示す。本
実施形態では、本実施形態では、受水槽がない場合の費
用評点を”１”とし、受水槽がある場合の費用評点を”
１”より大きい値に設定している。

【００３４】図４（v）は、物件の総戸数が費用に対し
て与える費用評点、すなわち総戸数費用評点を格納する
総戸数費用評点テーブルを示す。本実施形態では、変電
設備が必要となる総戸数１５戸以上と、１５戸未満につ
いての費用評点を格納している。本例では、１５戸未満
の費用評点を”１”とし、１５戸以上の場合の費用評点
を”１”より大きい値に設定している。

【００３５】図４（vi）は、物件の外装の種類がリニュ
ーアル費用に対して与える費用評点、すなわち外装費用
評点を格納する外装費用評点テーブルを示す。本実施形
態では、レンガ調の外装タイプ１の費用評点を”１”と
し、１色での塗装を行う外装タイプ２の費用評点を”
０．９”に設定している。

【００３６】図４（vii）は、物件のリニューアルの内
容がリニューアル費用に対して与える費用評点、すなわ
ち内容別費用評点を格納する内容別費用評点テーブルを
示す。本実施形態では、内装、外装及び設備交換を行う
場合の費用評点を”１”とし、外装及び内装を行う場合
の費用評点を”０．９”とし、内装のみを行う場合の費
用評点を”０．８”としている。

【００３７】図２に戻り、受信部２０は、端末１２から
リニューアル対象となる賃貸可能な不動産の情報、すな
わち不動産情報を受信する。本実施形態では、不動産情
報入力ページ４０に入力された各種情報を不動産情報と
して受信する。

【００３８】図５は、不動産情報入力ページ４０の一例
を示す図である。不動産情報入力ページ４０は、場所入
力領域４２と、前面道路入力領域４４と、道路幅員入力
領域４６と、徒歩時間入力領域４８と、間取りタイプ入
力領域５０と、タイプ面積入力領域５２と、タイプ毎戸
数入力領域５４と、構造入力領域５６と、築年数入力領
域５８と、オートロック有無選択領域６０と、エレベー
タ有無選択領域６２と、駐車場有無選択領域６４と、延
床面積入力領域６６と、受水槽有無選択領域６８と、総
戸数入力領域７０と、不動産情報送信ボタン７２と、入
力内容クリアボタン７４とを有する。

【００３９】場所入力領域４２は、物件の場所を入力す
る領域である。本実施形態では、場所入力領域４２の右
側の選択候補表示ボタンが押下されると、候補となる場
所、例えば、都心、城南、城北、城西等が選択可能に表
示される。前面道路入力領域４４は、物件の前面道路の
状況を入力する領域である。本実施形態では、前面道路
入力領域４４の右側の選択候補表示ボタンが押下される
と、候補となる、角地、東側、南側等が選択可能に表示
される。

【００４０】幅員入力領域４６は、物件の前面道路の幅
員を入力する領域である。本実施形態では、幅員入力領
域４６の右側の数値設定ボタンを押下することにより、
幅員を増減して入力できるようになっている。徒歩時間
入力領域４８は、駅からの徒歩時間を入力する領域であ
る。本実施形態では、徒歩時間入力領域４８の右側の数
値設定ボタンを押下することにより、徒歩時間を増減し
て入力できるようになっている。

【００４１】間取りタイプ入力領域５０は、物件の間取
り、例えば、１ＬＤＫ、２ＬＤＫ等を入力する領域であ
る。タイプ面積入力領域５２は、タイプで入力した間取
りの面積を入力する領域である。タイプ毎戸数入力領域
５４は、入力した間取りタイプの戸数を入力する領域で
ある。構造入力領域５６は、物件の構造、例えば、ＲＣ
構造、Ｓ構造、Ｗ構造を入力する領域である。築年数入
力領域５８は、物件の築年数を入力する領域である。オ
ートロック有無選択領域６０は、物件におけるオートロ
ックの有無を選択入力する領域である。エレベータ有無
選択領域６２は、物件におけるエレベータの有無を選択
入力する領域である。駐車場有無選択領域６４は、物件
における駐車場の有無を選択入力する領域である。延床
面積入力領域６６は、物件の延床面積を入力する領域で
ある。受水槽有無選択領域６８は、物件における受水槽
の有無を選択入力する領域である。総戸数入力領域７０
は、物件の総戸数を入力する領域である。不動産情報送
信ボタン７２は、入力した不動産情報を送信する処理を
開始するためのボタンである。入力内容クリアボタン７
４は、入力された不動産情報のクリアを行うためのボタ
ンである。

【００４２】図２に戻り、費用検出部２２は、受信部２
０が受信した不動産情報に基づいて、リニューアル対象
の不動産に対する改修案における改修費用（リニューア
ル費用）を検出する。本実施形態では、不動産情報に基
づいて、当該不動産についての対応する築年数費用評
点、エレベータ費用評点、受水槽費用評点、及び総戸数
費用評点を図４に示す各テーブルから検出し、これら評
点と、リニューアル単価と、不動産情報に含まれている
延床面積とを乗算する。そして、この結果にリニューア
ルの内容に応じた外装費用評点、及び内容別費用評点を
乗算し、リニューアル費用を算出する。本実施形態で
は、複数の改修案についてのリニューアル費用を検出す
る。本実施形態では、算出処理部２６にリニューアル内
容とそのリニューアル費用とを通知する。

【００４３】収益検出部２４は、不動産情報に基づい
て、それぞれの改修案での不動産の賃貸収益を検出す
る。本実施形態では、不動産情報に基づいて、図３に示
す各テーブルから場所評点、道路評点、幅員評点、構造
評点、築年数評点、オートロック評点、エレベータ評
点、駐車場評点、及びリニューアル評点を検出し、これ
ら評点を乗算し、さらに、これに家賃単価と、すべての
住居面積とを乗算する。この算出結果は、１ヶ月あたり
の家賃収入であるので、さらに１２倍して年間家賃収入
を算出する。本実施形態では、家賃の１０％を家賃保証
のための経費としているので、年間家賃収入から家賃保
証の経費を差し引いて、すなわち、年間家賃収入×（１
−０．１）を計算し、年間の賃貸収益を検出する。な
お、家賃保証を行わないようにした場合には、家賃収入
から家賃保証の経費を差し引く必要はない。本実施形態
では、賃貸収益を算出処理部２６に通知する。

【００４４】売却価格算出部の一例としての算出処理部
２６は、収益検出部２４により検出された賃貸収益が物
件の売却価格に対して所定の利回となるように、売却価
格を算出する。本実施形態では、例えば、１つのリニュ
ーアル案に対して複数の利回り、６％、８％等となる場
合における複数の売却価格を算出する。具体的には、売
却価格＝賃貸収益／利回りとなる。また、本実施形態で
は、算出処理部２６は、算出した売却価格からリニュー
アル費用を減算して物件所有者の売却収入を算出する。
具体的には、売却収入＝（賃貸収益／利回り）−リニュ
ーアル費用となる。また、算出処理部２６は、受け取っ
たリニューアル内容、リニューアル費用及び賃貸収益
と、算出した売却価格及び売却収入をリニューアル情報
ページ８０に組み込む。

【００４５】画像作成部３０は、リニューアル対象の不
動産の画像データを記憶部２８から取り出し、当該画像
データに基づいて、改修案により想定される不動産の画
像を作成し、リニューアル情報ページ８０に組み込む。
出力部の一例としての送信部３２は、不動産情報入力ペ
ージ４０を端末１２に送信する。また、送信部３２は、
リニューアル情報ページ８０を端末１２に送信する。

【００４６】図６は、リニューアル情報ページ８０の一
例を示す図である。リニューアル情報ページは、リニュ
ーアルの仕様名、リニューアルの内容、売却価格、リニ
ューアル費用、賃貸収益、売却収入、及び利回を含むリ
ニューアル情報を表示する。本実施形態では、複数のリ
ニューアル仕様についてのリニューアル情報を表示す
る。また、同一のリニューアル仕様について、複数の利
回に対する、それぞれの売却価格及び売却収入を表示す
る。さらに、リニューアルにより想定される物件の外装
の画像を表示する。

【００４７】例えば、Ａ仕様のリニューアルは、外装
と、内装と、設備の交換を行い、リニューアル費用は、
２２００万円であり、年間の賃貸収益は６００万円であ
り、利回り６％とすると、売却価格は１００００万円で
あり、売却収入は７８００万円であり、利回り８％とす
ると、売却価格は７５００万円であり、売却収入は５３
００万円であることがわかる。また、この物件に対して
外装を施すと、図示したようになることがわかる。ま
た、他の仕様のリニューアルについての各種情報を把握
することもできる。これによって、不動産の所有者は、
１つのリニューアルを行った場合における利回りの違い
による売却価格の違い及び売却収入の違いを把握するこ
とができる。また、複数のリニューアルを行った場合に
おける売却価格の違い及び売却収入の違いを把握するこ
とができる。

【００４８】具体的な例を示すと、債務者はより多くの
売却収入を得られるように考える一方、物件を購入する
投資家は利回りが高くなることを望む傾向が強い。した
がって、物件の売却においては、両者が納得するよう
に、売却価格及び利回りの両方を考慮する必要があり、
ページ８０の情報を利用して、売却価格及び利回りを好
適に検討することができる。

【００４９】また、本実施形態では、家賃保証を行って
いる例を示しているので、ページ中の利回りは、実際の
利回りとなるが、例えば、家賃保証を行わないようにし
た場合においては、ページ中の利回の欄には、物件を完
全に賃貸できたと想定したときの利回りが表示される。
投資家は物件の利回りが多少低くても、より確実に収益
を得られる物件を購入することもある。一般には、質の
高いリニューアルを施したほうが、賃借人の目には魅力
ある物件として映り、賃貸物件としての人気が高まると
いえる。しかしながら、それには費用がかかる。本実施
形態によると、このような事情の下で、同一の物件につ
いて複数のリニューアル仕様における利回り及び売却価
格の情報を投資家に提供することが可能になり、投資家
が好みに応じて選択してその物件を購入することが可能
となる。

【００５０】図７は、売却支援システムによる不動産情
報提供の処理を説明する図である。まず、端末１２にお
いて入力されて送信された不動産情報を不動産売却支援
装置１０の受信部２０が受け付け（Ｓ１０）、費用検出
部２２が受信した不動産情報に基づいて、リニューアル
対象の不動産に対する改修案におけるリニューアル費用
を検出し（Ｓ１２）、収益検出部２４が、不動産情報に
基づいて、それぞれの改修案での不動産の賃貸収益を検
出する（Ｓ１４）。

【００５１】次いで、算出処理部２６は、収益検出部２
４により検出された賃貸収益が物件の売却価格に対して
所定の利回となるように、売却価格を算出し、算出した
売却価格からリニューアル費用を減算して物件所有者の
売却収入を算出し、これら算出結果等をリニューアル情
報ページ８０に組み込む（Ｓ１６）。次いで、画像作成
部３０は、リニューアル対象の不動産の画像データを記
憶部２８から取り出し、当該画像データに基づいて、リ
ニューアル案により想定される不動産の画像を作成し
て、リニューアル情報ページ８０に組み込む（Ｓ１
８）。その後、送信部３２がリニューアル情報ページ８
０を端末１２に送信する（Ｓ２０）。これによって、端
末１２には、図６に示すリニューアルページ８０が表示
される。

【００５２】図８は、第２の実施の形態にかかる不動産
売却支援装置を用いて実現するリニューアル２１のビジ
ネスモデルを説明する図である。同図に示すビジネスモ
デルは、図１に示すビジネスモデルにおける債権者及び
債務者にかえて、この債権者から債権を引き受けた整理
回収機構としたものである。すなわち、図１において、
債権者及び債務者が行っていた処理を整理回収機構が行
い、債権者と債務者との間で行っていた処理は整理回収
機構内で完結し、その他の処理については、図１と同様
である。この例では、整理回収機構による不動産の売却
を推進することができる。このビジネスモデルは、図２
に示す不動産売却支援装置１０により少なくとも一部を
実現できる。

【００５３】図９は、第３の実施の形態に係る不動産売
却支援装置９０を用いて実現するビジネスモデルを説明
する図である。まず、整理回収機構が、投資家から購入
可能な不動産の希望売却価格と、その不動産の希望利回
りとの条件を受け付ける（図中ｑ）と、整理回収機構に
おいて、賃貸可能な不動産に対する改修案における改修
費用を検出するとともに、それぞれの改修案での改修後
における不動産の賃貸収益を検出し、希望売却価格に対
する検出した賃貸収益の利回りが希望利回りに対して所
定の第１条件に合致し、希望売却価格から改修費用を減
じた額が所定の第２条件に合致する不動産を検出する。

【００５４】ここで、第１条件は、例えば、利回りが希
望利回り以上である条件でもよい。また、投資家に対し
ては、実際の利回りが希望利回り以上の不動産を検出す
ることが必要であるが、上記算出した賃貸収益に基づい
て算出された利回りは、実際の利回りとずれる可能性が
あるので、このようなずれの発生を考慮して、第１条件
は、利回りと希望利回りとの差が数パーセントに収まる
との条件であってもよい。また、第２条件としては、希
望売却価格から改修費用を引いた額が所定の額以上であ
るとの条件であってもよい。これによって、整理回収機
構側で必要とする所定額以上確保することができる物件
を検出することができる。

【００５５】このようにして、複数の不動産の中から投
資家に提示する候補となる不動産を容易に検出すること
ができる。そして、その検出した不動産についての専門
家による改修費用の算出を依頼する（図中ｒ）。リニュ
ーアル会社では、専門家が依頼された不動産の実物を検
査して改修費用を算出し、その結果を整理回収機構に通
知する（図中ｓ）。整理回収機構では、通知された専門
家による改修費用に基づいて、既に検出している不動産
が投資家に依頼された条件に合致するかを再度検討し、
条件に合致する不動産について投資家に提示する（図中
ｔ）。

【００５６】図１０は、第３の実施の形態に係る不動産
売却支援装置９０の構成を示す図である。記憶部９８
は、複数の不動産についての不動産情報、図３に示す賃
貸収益算出に利用する各種テーブルと、図４に示すリニ
ューアル費用算出に利用する各種テーブル等を記憶す
る。条件受付部９２は、投資家が購入可能な不動産の希
望売却価格と、その不動産の希望利回りとの条件を受け
付ける。

【００５７】費用検出部９４は、記憶部９８の各不動産
の不動産情報に基づいて、各不動産に対する改修案にお
けるリニューアル費用を検出する。各不動産の改修案に
ついてのリニューアル費用の算出方法は、図２に示す費
用検出部２２と同様である。収益検出部９６は、記憶部
９８各不動産の不動産情報に基づいて、各不動産に対す
る改修案での不動産の賃貸収益を検出する。各不動産の
改修案についての賃貸収益の算出方法は、図２に示す収
益検出部２４と同様である。

【００５８】候補検出部１００は、希望売却価格に対す
る検出した賃貸収益の利回りが希望利回りに対して所定
の第１条件に合致し、且つ希望売却価格から改修費用を
減じた額が所定の第２条件に合致する不動産を検出す
る。出力部の一例としての表示部１０２は、例えば、デ
ィスプレイ装置を有し、各種情報を表示する。本実施形
態では、候補検出部１００により検出された不動産の情
報を表示する。この装置によると、投資家が希望する不
動産を容易且つ適切に検出することができる。

【００５９】以上、本発明をいくつかの実施の形態をも
とに説明した。これらの実施の形態は例示であり、それ
らの各構成要素や各処理プロセスの組合せにいろいろな
変形例が可能なこと、またそうした変形例も本発明の範
囲にあることは当業者に理解されるところである。たと
えば、上記第１の実施の形態において、売却価格と改修
費用との差が所定の額以上となるものを選択する改修案
選択部をさらに備えるようにし、この選択された不動産
についてのリニューアル情報のみを出力するようにして
もよい。また、第１の実施の形態では、売却支援システ
ムを、ネットワークを介した複数の装置で構成した例を
示していたが、単体の装置で実現するようにしてもよ
い。

【００６０】また、上記第３の実施の形態において、費
用検出部９４または収益検出部９６の少なくとも一方
は、例えば、一ヶ月おき、半年おきのように所定のタイ
ミングで、改修費用または賃貸収益を検出するようにし
てもよい。このようにすると、時間経過に伴って変化す
るリニューアル費用や賃貸収益を適切に反映させること
ができる。

【００６１】また、上記第３の実施の形態において、候
補検出部１００を検出されたそれぞれの不動産の賃貸収
益と、希望利回りとに基づいて、不動産の売却価格を検
出し、当該売却価格と希望購買価格とが所定の条件、例
えば、希望購買価格が売却価格以上であるとの条件に合
致する不動産を検出するようにしてもよい。

【００６２】また、上記第３の実施の形態において、費
用検出部９４を、少なくとも一部の賃貸可能な不動産に
対する改修案における専門家により導出された改修費用
を検出するようにし、表示部１０２は、検出された不動
産について、専門家による改修費用に基づいて検出した
か否かを認識可能に表示してもよい。このようにする
と、改修費用が専門家によって導出された信頼性がより
高いものであるか否かを適切に把握できる。

【００６３】

【発明の効果】本発明によれば、不動産の売買の支援を
効果的に行うことができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】 本発明の第１の実施の形態にかかる不動産売
却支援装置を用いて実現するビジネスモデルを説明する
図である。

【図２】 第１の実施の形態にかかる不動産売却支援装
置１０を含む売却支援システムの構成を示す図である。

【図３】 賃貸収益算出に利用するテーブルを示す図で
ある。

【図４】 リニューアル費用算出に利用するテーブルを
示す図である。

【図５】 不動産情報入力画面の一例を示す図である。

【図６】 リニューアル情報画面の一例を示す図であ
る。

【図７】 不動産情報提供の処理を説明する図である。

【図８】 第２の実施の形態にかかる不動産売却支援装
置を用いて実現するビジネスモデルを説明する図であ
る。

【図９】 第３の実施の形態にかかる不動産売却支援装
置を用いて実現するビジネスモデルを説明する図であ
る。

【図１０】 第３の実施の形態にかかる不動産売却支援
装置の構成を示す図である。

【符号の説明】

１０ 不動産売却支援装置、 １２ 端末、 １４ ネ
ットワーク、 ２０受信部、 ２２ 費用検出部、 ２
４ 収益検出部、 ２６ 算出処理部、 ２８ 記憶
部、 ３０ 画像作成部、 ３２ 送信部。

Claims (12)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 担保不動産に対する改修案を策定するス
   テップと、 改修費用を検出するステップと、 販売額から改修費用を差し引いた額が担保不動産の所有
   者の納得する額以上となるように、改修を施した担保不
   動産における販売額を決定するステップと、 前記販売額で前記担保不動産を販売するステップと、 前記販売後に、前記販売額から改修費用を差し引いた額
   から債権者が債権を回収するステップとを有することを
   特徴とする不動産売却支援方法。
2. 【請求項２】 賃貸可能な不動産に対する改修案におけ
   る改修費用を検出する費用検出部と、 それぞれの改修案での改修後における不動産の賃貸収益
   を検出する収益検出部と、 前記不動産の売却価格と前記賃貸収益とに基づいて定め
   られる利回りが所定の複数の値となるように、それぞれ
   の値における売却価格を算出する売却価格算出部とを有
   する不動産売却支援装置。
3. 【請求項３】 前記改修案と、売却価格と、利回りとを
   対応付けて出力する出力部をさらに有することを特徴と
   する請求項２に記載の不動産売却支援装置。
4. 【請求項４】 算出された前記売却価格と前記改修費用
   とに基づいて得られる収入額が所定の額以上となる改修
   案及び利回りを選択する改修案選択部をさらに有し、 前記出力部は、選択された改修案及び利回りを出力する
   ことを特徴とする請求項３に記載の不動産売却支援装
   置。
5. 【請求項５】 物件の場所、物件の面する前面道路、物
   件が面する道路の幅員、物件の構造、物件の築年数、物
   件の駐車場の有無、物件のオートロックの有無、または
   物件のエレベータの有無、の少なくとも１つの違いによ
   る家賃の違いを示す収益評価値を保持する収益評価値保
   持部をさらに有し、 前記収益検出部は、前記収益評価値に基づいて前記物件
   の賃貸収益を決定することを特徴とする請求項２から４
   のいずれかに記載の不動産売却支援装置。
6. 【請求項６】 物件の構造、物件の築年数、エレベータ
   の有無、受水槽の有無、総戸数、外装の種類、またはリ
   ニューアル内容の少なくとも１つの違いによる改修費用
   の違いを示す費用評価値を保持する費用評価値保持部を
   さらに有し、 前記費用検出部は、前記費用評価値に基づいて前記改修
   費用を決定することを特徴とする請求項２から５のいず
   れかに記載の不動産売却支援装置。
7. 【請求項７】 不動産についての画像データを記憶する
   画像データ記憶部と、 前記画像データに基づいて、改修案によって想定される
   不動産の画像を作成する画像作成部と、 その画像を表示する画像表示部とをさらに有することを
   特徴とする請求項２から６のいずれかに記載の不動産売
   却支援装置。
8. 【請求項８】 複数の賃貸可能な不動産についての所定
   の改修案で改修した後の賃貸収益を検出する収益検出部
   と、 購入可能な不動産の希望購入価格と、その不動産の希望
   利回りとの条件を受け付ける条件受付部と、 前記希望購入価格と前記検出した賃貸収益とに基づいて
   定められる利回りが希望利回りに対して所定の第１条件
   に合致する不動産を検出する候補検出部とを有すること
   を特徴とする不動産売却支援装置。
9. 【請求項９】 複数の賃貸可能な不動産についての所定
   の改修案で改修した後の賃貸収益を検出する収益検出部
   と、 購入可能な不動産の希望購入価格と、その不動産の希望
   利回りとの条件を受け付ける条件受付部と、 検出されたそれぞれの不動産の賃貸収益と、希望利回り
   とに基づいて、不動産の売却価格を検出し、当該売却価
   格と希望購買価格とが所定の第１条件に合致する不動産
   を検出する候補検出部とを有することを特徴とする不動
   産売却支援装置。
10. 【請求項１０】それぞれの不動産に対する前記改修案に
    おける改修費用を検出する費用検出部をさらに備え、 前記候補検出部は、前記希望購入価格から改修費用を減
    じた額が所定の第２条件に合致する不動産を検出するこ
    とを特徴とする請求項８または９に記載の不動産売却支
    援装置。
11. 【請求項１１】 前記費用検出部または前記収益検出部
    の少なくとも一方は、所定のタイミングで、前記改修費
    用または賃貸収益を検出することを特徴とする請求項８
    から１０のいずれかに記載の不動産売却支援装置。
12. 【請求項１２】 前記費用検出部は、少なくとも一部の
    賃貸可能な不動産に対する改修案についての専門家によ
    り導出された改修費用を検出し、 さらに、検出した前記不動産を、専門家による改修費用
    に基づいて検出されたか否かを認識可能に出力する出力
    部を備えることを特徴とする請求項８から１１のいずれ
    かに記載の不動産売却支援装置。