JP2002041885A - 賃貸不動産物件又は売買不動産物件の情報交換システム - Google Patents

賃貸不動産物件又は売買不動産物件の情報交換システム

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JP2002041885A
JP2002041885A JP2000226746A JP2000226746A JP2002041885A JP 2002041885 A JP2002041885 A JP 2002041885A JP 2000226746 A JP2000226746 A JP 2000226746A JP 2000226746 A JP2000226746 A JP 2000226746A JP 2002041885 A JP2002041885 A JP 2002041885A
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Yoshiharu Ohazama
祥治 大峡
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Abstract

(57)【要約】 （修正有） 【課題】賃貸、又は売買を対象とする不動産物件の情報
交換システムを提供する。 【解決手段】賃貸不動産物件又は売買不動産物件につ
き、少なくとも、物件の所在場所、土地の面積、又は建
物の各階における使用態様に応じた各区画毎の配置及び
面積、契約遂行に必要な経費に関する情報を、物件情報
としてメモリに記憶させ、当該記憶内容を、インターネ
ットによって、賃借、または購入を予定している顧客に
伝達可能とすると共に、顧客において、賃借予定の不動
産物件、又は購入予定の不動産物件につき、申込条件情
報を、インプットした場合、コンピューターにおいて、
前記メモリに記憶された物件情報とインプットされた申
込条件情報とを対比し、適合する物件情報が存在する場
合に、当該物件情報を顧客に伝達することに基づく、建
築物の情報交換システム。

Description

【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】本発明は、所定の土地におい
て、賃貸不動産物件又は売買不動産物件に関する物件情
報を、速やかに顧客に伝達すると共に、賃借、又は購入
を予定している顧客が、賃借、又は購入を予定している
申込条件に関する申込条件情報との関係において、相互
に適合し合うか否かの判別を速やかに実現する、賃貸不
動産物件又は売買不動産物件の情報交換システムに関す
るものである。
【０００２】
【従来の技術】これまで、土地建物などの、不動産の賃
貸売買の取引においては、不動産業者を仲介とするか、
又は貸し主又は売り主からの業者と、借り主又は借り主
側の各不動産業者とが関与し、相互に情報を交換するこ
とによって取引が行われていた。
【０００３】しかしながら、この様な従来の取引形態で
は、貸し主、又は売り主、及び借り主、又は買主の双
方、もしくは少なくとも借り主、又は買主においては、
仲介手数料の支払いを余儀なくされる状態にある。
【０００４】しかも、前記のような従来の取引形態で
は、特定の業者を介して情報を得るために、賃貸又は売
買に関する不動産物件の情報を、限定された状態となら
ざるを得ない。
【０００５】更には、従来の業者を介した取引では、情
報の速やかな伝達という点において、きわめて不十分で
ある。
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】本発明は、従来による
不動産物件の取引方式の、前記の如き根本的な問題点を
解決し、不動産物件の賃貸、売買において、多量の情報
を速やかに伝達すると共に、少なくとも、借り主、買主
などの顧客の段階にて、仲介手数料の支払いを不要とす
るような、不動産物件の情報交換システムを提供するこ
とを課題とするものである。
【０００７】
【課題を解決するための手段】前記の課題を解決するた
め、本願発明の構成は、賃貸不動産物件又は売買不動産
物件につき、少なくとも、物件の所在場所、土地の面
積、又は建物の各階における使用態様に応じた各区画毎
の配置及び面積、契約遂行に必要な経費に関する情報
を、物件情報としてメモリに記憶させ、当該記憶内容
を、インターネットによって、賃借、または購入を予定
している顧客に伝達可能とすると共に、顧客において、
賃借予定の不動産物件、又は購入予定の不動産物件につ
き、少なくとも所在地域、土地、又は建物の面積、契約
遂行に必要な予算による申込条件情報を、インプットし
た場合、コンピューターにおいて、前記メモリに記憶さ
れた物件情報とインプットされた申込条件情報とを対比
し、申込条件に適合する物件情報の存否、及び適合する
物件情報が存在する場合に、当該物件情報を顧客に伝達
することに基づく、建築物の情報交換システムからな
る。
【０００８】
【発明の実施の形態】前記のように、賃貸不動産物件又
は売買不動産物件情報においては、物件の所在場所、土
地の面積、又は建物の各階毎の使用に対応した区画の配
置、面積、契約に必要な経費に関する情報を、最小限の
情報単位としてメモリに記憶させているが、この様な情
報単位は、不動産取引の際不可欠な内容であるからに他
ならない。
【０００９】前記の不動産物件の情報のうち、建物に関
する情報は、必ずしも既存の建物に限定される訳ではな
く、建築予定の建物の場合も、情報の対象とすることが
できる。
【００１０】しかも、物件情報は、インターネットを介
して顧客に提供されるため、物件情報は速やかに伝達さ
れることになる。
【００１１】物件情報のうち、契約遂行に必要な経費、
即ち賃貸における賃料、及び売買における買掛代金につ
いては、直ちに数値によって特定することができる。
【００１２】尚、賃貸の場合には、敷金、礼金、更には
売買の場合の手付金なども、前記契約遂行に必要な経費
として付加したうえで特定することができる。
【００１３】物件の所在場所については、通常の住所表
示を文字情報によって表現したうえで、記憶させること
が可能であるが、「Ａ丁目Ｂ番Ｃ号」、「ａ番地ｂ」等
の数値による最小単位以外の場所の都道府県、市町村、
更には行政区などによる所在表示については、予め符号
化することによって、記憶させることもできる（但しこ
の場合には、購入条件情報についても、符号に変換し、
対比することが不可欠となる。）。
【００１４】尚、前記住所表示とは別に、「Ｘ駅から徒
歩Ｙ分」などの使用態様を兼ねた所在場所を文字表示に
よって表現し、かつ、記憶させることも可能である。
【００１５】使用態様に応じた各区画とは、「和室、洋
間、台所、廊下、風呂場…」などの区画を表している
が、当該区画の配置及び面積については、たとえ設計図
自体のような完全な状態ではないにしても、例えば、
「一階：玄関及び土間：西側から３番目、南側から１番
目、２０ｍ2、和室１：西側から２番目、南側から１番
目、１３．２ｍ2、和室２：西側から１番目、北側から
２番目、９．９ｍ2、洋間：東側から１番目、南側から
２番目、１６．５ｍ2、床の間：西側から１番目、北側
から１番目、１．６５ｍ2…」のようにして、東西南北
の二次元方向を基準としたうえで、各区画の所在部分を
特定し、かつ、面積について、文字及び数値によって表
示することによって、特定することができる。
【００１６】顧客が契約を申し込む場合の申込条件情報
は、賃貸借の場合には、例えば「東京都港区赤坂近辺の
ビルディング２０坪、一ヶ月当り約７０万円」という程
度の表現であり、売買の場合には、例えば、「東京都文
京区根津近辺、２階建１５０ｍ2程度、予算およそ７、
０００万円」という程度の表現であって、何れも、抽象
的、又は、概念的である場合が多い。
【００１７】申込条件情報が、あまりに抽象的、かつ、
概念的である場合には、物件情報と対比することが困
難、又は不可能である場合が生ずる。
【００１８】例えば、前記のうち、「赤坂近辺」、又は
「根津近辺」では、文京区の何れの範囲まで含まれるの
か不明であり、「２０坪程度」、又は「１５０ｍ2程
度」では、具体的にどの程度の範囲の面積であるか不明
であり、かつ「およそ７０万円」、又は「およそ７、０
００万円」では、金額の範囲、及び、その内訳が不明で
ある。
【００１９】このため、申込条件情報については、予め
顧客に対し、ティーチ インを行い、所在場所の範囲、
建物の構成、予算とその内訳について可能な限りその範
囲を特定すると良い。
【００２０】この様に、申込条件情報において、所在場
所、構成、賃料、売買金額などについて、一定の範囲を
以って特定した場合には、予め記憶されている建物情報
と対比することが可能である。
【００２１】具体的には、物件情報においては、賃貸不
動産物件又は売買不動産物件の各所在場所は完全に特定
しているが、申込条件情報において、最小区画単位の所
在場所が特定されていないとしても、所在範囲（例え
ば、「東京都港区赤坂、新橋」、又は「東京都文京区根
津、千駄木、または弥生町」等の地域範囲による特定）
を以って特定した場合には、既に予め最小区画範囲によ
って特定されている物件情報の所在場所の内、前記所在
範囲に該当する場合があるか否かを判断することによっ
て、双方を対比することができる。
【００２２】同様に、申込条件情報のうち契約遂行に必
要な経費、又は売掛代金について、所定の通知範囲によ
って特定した場合には、既に物件情報においては、これ
らの金額は既に予め金額か特定していることから、物件
情報による金額の数値が、申込条件情報の金額の数値範
囲に属するか否かを判別することによって、双方を対比
することができる。
【００２３】不動産物件の情報のうち、土地について
は、不動産物件情報においては、その面積を具体的な数
値によって特定することができるのに対し、申込情報で
は、その面積の範囲を表示することによって、双方を対
比することができる。
【００２４】他方、建物の構造については、物件情報に
おいては、前記のように、各区画の配置、面積において
既に特定しており、これによって建物全体の面積及び、
各階の面積も自ずと特定している。
【００２５】これに対し、申込条件情報の場合には、建
物全体又は各階の面積の範囲を特定させるか、またはこ
れらの面積の特定に加え、各階に所在する区画の種類
（和室、洋間、床の間などの各区画）及びその数を特定
する場合が多いが、後者による特定は、前者による特定
に対する上位概念に該当する以上、建物の構造につき、
申込条件情報に該当する物件情報が存在するか否かにつ
いて、十分対比することができる。
【００２６】以上による、申込条件情報に適合する物件
情報Ｘij（但しｉは、所在場所を類別し、かつその順序
を示す符号であり、Ｍは、ｉの最大値による数を示す。
ｊは、土地の面積、又は建物の構造、契約遂行に必要な
経費による情報を類別し、かつその順序を表す符号であ
り、Ｎは、ｊの最大値による数を示す。）の存否及び、
適合する物件情報Ｘijを建物購入予定者に対して伝達す
る方式は、例えば、図１のフローチャートのように要約
することができる（尚、図１の場合には、同一の所在場
所に複数の物件情報が存在し得る場合をいう。）。
【００２７】この様な情報交換システムによって、顧客
においては、物件情報を速やかに入手するだけでなく、
自ら設定した申込条件情報に適合し得る物件情報をキャ
ッチしたうえで、適切な選択を行い、賃貸不動産物件又
は売買不動産物件を特定することができる。
【００２８】しかも、前記のようなコンピューターの記
憶内容に基づいて、インターネットによって情報が伝達
されるので、少なくとも、顧客のサイドにおいては、仲
介手数料無しに不動産物件の賃貸又は売買の取引を行う
ことができる。
【００２９】以下、実施例に従い、本発明の具体的態様
について説明する。
【００３０】
【実施例１】前記
【課題を解決するための手段】の記載事項からも明らか
なように、物件情報は、貸し主、又は売り主、更にはこ
れらに関係する業者の連絡先、即ち名称、住所、電話番
号、ＦＡＸ番号の少なくとも何れか、又はコード番号等
を情報としてメモリに記憶することが要件ではなく、同
様に、顧客の連絡先、即ち名称、住所、電話番号、ＦＡ
Ｘ番号の少なくとも何れか、又はコード番号を、メモリ
に記憶することも要件としている訳ではない。
【００３１】しかしながら、これらの事項をメモリに記
憶させておいた場合には、予め、インターネットによっ
て、不動産物件情報の伝達、対比を行った後において、
貸し主、又は売り主、又はこれらの業者は賃借、又は購
入を予定している顧客を特定した状態にて、知悉するこ
とが可能であり、逆に、顧客においても、貸し主、又は
売り主、及びこれらの業者を特定して知悉することが可
能となる。
【００３２】この様に、相互に相手方を特定することに
より、単に情報の伝達、及び、相互の情報の対比だけで
なく、相互に連絡を取り合いながら、新たな折衝を行う
ことも可能となる。
【００３３】
【実施例２】前記のように、物件情報のうち、建物につ
いては、使用態様に応じた、各区画について、東西南北
の方向及び面積によって、特定することができることが
できる。
【００３４】しかしながら、建物の構造に関する情報
は、図面によって特定できることが望ましい。
【００３５】実施例２においては、この様な状況に鑑
み、各階の平面図を画像パターンとして、メモリに記憶
させることを特徴としている。そして、この様な図形パ
ターンについても、インターネットシステムの管理法法
又は、情報の許容量（キャパシティー）を適宜設定する
ことによって、十分適用可能であり、かつ、顧客によっ
て、インプットされる購入条件情報における、建物の構
造と対比することもできる。
【００３６】この様な平面図などによるパターン情報の
提供によって、顧客は、建物の構造に関し、十分な建物
情報を知悉し、選択することができる。
【００３７】
【実施例３】物件情報においては、取引の対象とする不
動産物件につき、「閑静」等の環境上の特徴点、「駅に
近い」などの利便上の特徴点、更には、建物の場合の素
材につき「鉄筋コンクリート製」、「柱、梁 桧製」な
どの使用材料に関する特徴点を付加した上で、建物購入
予定者に提供できることが望ましい。
【００３８】他方、顧客においても、同じような特徴に
よる条件を付加した上で、購入条件を設定する場合が稀
ではない。
【００３９】これらの特徴点は一般に類型化することが
できる。
【００４０】従って、例えば「閑静」、「静かな環境」
のような同趣旨の特徴点を、特定の符号（例えば、数値
による符号）に変換するならば、各類型化した建物情報
及び、購入条件における特徴点を一つの共通符号によっ
て表現することが可能である。
【００４１】但し、コンピューターは一般には、言語を
理解する能力を有していないことから、各特徴点を包括
する場合には、申込条件情報においては、貸し主、又は
売り主、更にはこれらの側にある不動産業者との間の共
通した合意に基づいて符号を特定し、他方、顧客に対し
ても、予め、特徴点が類型化されていること、及び、当
該類型化に対応した符号の存在を、ティーチ インした
うえで、インプットさせることが好ましい。
【００４２】仮にこの様なティーチ インが行われてい
ない場合には、顧客が付加した特徴点において、予めコ
ンピューターが予定している用語（例えば「閑静」、
「静かな環境」のような類型的な用語の存否）によっ
て、コンピューターは、付加された特徴点が類型的であ
るか否かを判断し、これによって、申込条件情報とし
て、付加された類型的な特徴点との対比を行うことにな
る。
【００４３】この様に、「課題を解決するための手段」
の項に記載した、建物情報及び購入条件情報だけでな
く、前記特徴点についても、類型化した符号によって、
物件情報と共に記憶させると共に、申込条件情報に付加
したうえでインプットするならば、別紙図２のフローチ
ャートに示すように、コンピューターにおいては、特徴
点に関する建物情報と、購入情報とを対比し、双方が合
致するか否かを判別することができる（尚、ｉ、Ｍの符
号の趣旨は、図1に示すフローチャートの場合と同一で
あり、ｊは、特徴点を類別し、かつその順序を示す符号
であり、Ｎは、その最大値を示す。）。
【００４４】
【実施例４】取引の対象となる建物は、決して一戸建に
限定される訳ではなく、集合住宅（マンション）、及
び、ビルディングなどのような一棟の建物が複数の所有
者によって区分けされる予定の建物も含まれる。
【００４５】但し、マンション、ビルディングにおいて
は、前記「課題を解決するための手段」に記載されてい
る物件情報及び申込条件情報は、マンション内の各所有
権に対応する専用部分、又は、ビルディング内の各所有
権に対応する区分を対象としていることに帰する。
【００４６】しかしながら、集合住宅、ビルディングの
場合には、これ以外に建物全体における としての
構造もまた、建物情報として提供することが必要とな
る。
【００４７】実施例４においては、マンションの各所有
権に対応する専用部分、又はビルディングの各所有権に
対応する区分を対象として、前記「課題を解決するため
の手段」に記載された物件情報を記憶し、かつ、申込条
件情報をインプットするだけでなく、集合住宅、ビルデ
ィングの一棟の建物に関する所在場所、及び、各所有権
に対応する専用部分、又は区分自体の配置、面積（例え
ば「専用部分（区分）１番：東西方向3番・南北方向4番
・１００ｍ2」等の二次元の方向及び面積による特
定。）を予めメモリに記憶させている。
【００４８】この様な一棟の建物における配置構造の記
憶によって、顧客においては、一棟の集合住宅、又はビ
ルディングにおいて複数の前記各専用部分、又は各区分
につき、建物情報をキャッチするだけでなく、自らの申
込条件情報に適合する専用部分、又は区分につき、購入
条件情報に関する選択幅を拡張することができる。
【００４９】
【発明の効果】以上のような本発明のシステムにおいて
は、多量の不動産物件に関する情報を速やかに提供し、
これによって賃借、又は購入を予定している顧客の選択
に資するだけでなく、申込条件情報との速やかな対比、
及び、これに基づく判別によって、関係当事者間の速や
かな契約の成立に資することができる。
【００５０】しかも、雑誌、新聞などを介した従来の情
報提供の方式の様な膨大な宣伝広告の経費は不要と化す
と共に、少なくとも、賃借、又は購入を予定している顧
客においては、仲介料の支払いを免れることができる。
【００５１】この様に本発明は、不動産取引において、
多大な寄与が可能であり、その価値は絶大である。
【図面の簡単な説明】
【図１】 本発明の物件情報と、申込条件情報との対比
及び判別過程を示すフローチャート
【図２】 実施例３において、取引の目的とする不動産
物件の特徴点に関する物件情報と申込条件情報との対比
・判別を行うことに関するフローチャート

Claims (5)

    【特許請求の範囲】
  1. 【請求項１】賃貸不動産物件又は売買不動産物件につ
    き、少なくとも、物件の所在場所、土地の面積、又は建
    物の各階における使用態様に応じた各区画毎の配置及び
    面積、契約遂行に必要な経費に関する情報を、物件情報
    としてメモリに記憶させ、当該記憶内容を、インターネ
    ットによって、賃借、または購入を予定している顧客に
    伝達可能とすると共に、顧客において、賃借予定の不動
    産物件、又は購入予定の不動産物件につき、少なくとも
    所在地域、土地、又は建物の面積、契約遂行に必要な予
    算による申込条件情報を、インプットした場合、コンピ
    ューターにおいて、前記メモリに記憶された物件情報と
    インプットされた申込条件情報とを対比し、申込条件に
    適合する物件情報の存否、及び適合する物件情報が存在
    する場合に、当該物件情報を顧客に伝達することに基づ
    く、建築物の情報交換システム。
  2. 【請求項２】物件情報に、不動産取扱業者の連絡先、又
    はコード番号を付加し、申込条件情報についても、顧客
    の連絡先、又はコード番号を付加することを特徴とす
    る、請求項1記載の賃貸不動産物件又は売買不動産物件
    の情報交換システム。
  3. 【請求項３】建物の各階の区画毎の配置の平面図を、画
    像パターン情報として、記憶させることを特徴とする、
    請求項１記載の建築物の情報交換システム。
  4. 【請求項４】建物における類型化し得る特徴点を、各特
    徴点に応じて符号化し、賃貸不動産物件又は売買不動産
    物件が前記類型化し得る特徴点を、一個又は数個有して
    いる場合には、符号化された特徴点をも、物件情報とし
    て付加し、メモリに記憶させ、当該付加した情報につい
    ても、類型化した言語に変換した上で、インターネット
    によって、顧客に伝達可能とし、他方、顧客において
    も、自ら希望する特徴点を申込条件情報に付加したうえ
    でインプットし、コンピューターにおいて、当該付加し
    た申込条件情報が、前記類型的な特徴点に該当する旨判
    断された場合には、対応する符号に変換し、各物件情報
    に付加され、かつ、記憶されている変換された符号と、
    付加的な申込条件情報となって変換された符号とを対比
    することによって、賃貸不動産物件又は売買不動産物件
    のうち、顧客が希望する特徴点に適合する場合があるか
    否かを判別し、その結果を顧客に伝達することを特徴と
    する、請求項１記載の建築物の情報交換システム。
  5. 【請求項５】賃貸不動産物件又は売買不動産物件を、集
    合住宅又はビルディングとし、一等の建物内における各
    所有権に対応する各専用部分、又は各区分の配置、面積
    をメモリに記憶させたうえで、各専用部分又は各区分に
    おける、請求項１記載の物件情報を、メモリに入力させ
    ることを特徴とする、請求項１記載の建築物の情報交換
    システム。
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