CN106663300A - 信息处理装置、信息处理方法和程序 - Google Patents

Abstract

为了提供对参与不动产交易的多种用户有用的信息。本发明提供一种信息处理装置，其包括：估定价值计算单元，其通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量并且依据所述不动产房产的位置而不同的函数来计算所述不动产房产的估定价值；适宜价格计算单元，其基于所述估定价值来计算所述不动产房产的适宜价格；评估创建单元，其创建包括所述适宜价格在内的所述不动产房产的评估；以及显示控制单元，其使在客户端装置上显示所述评估。

Description

信息处理装置、信息处理方法和程序

技术领域

本公开涉及一种信息处理装置、一种信息处理方法和一种程序。

背景技术

最近，甚至在不动产交易中，正常常经由诸如因特网等网络执行诸如信息搜索和通信等与交易相关的动作。例如，专利文献1描述了基于输入到客户端中的用户标识符和不动产标识符获取保存在服务器上的用户信息和不动产信息并且创建填写所获取的用户信息和不动产信息的检查邀请的技术。

引文列表

专利文献

专利文献1：JP 2003-281252A

发明内容

技术问题

然而，举例来说，如同专利文献1中所描述的技术等技术仅在主要尝试购买或租赁不动产的用户搜索或检查不动产时适用。另一方面，举例来说，对于参与不动产交易的多种用户(可不仅包括尝试购买或租赁不动产的用户，而且还可包括尝试出售或出租不动产的用户)来说，至今尚未适当地提出能够为此类用户提供有用信息的技术。

因此，本公开提出一种新颖且改进的信息处理装置、信息处理方法和程序，其能够提供对参与不动产交易的多种用户有用的信息。

问题解决方案

根据本公开，提供一种信息处理装置，其包括：估定价值计算单元，其通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量并且依据不动产房产的位置而不同的函数来计算不动产房产的估定价值；适宜价格计算单元，其基于估定价值来计算不动产房产的适宜价格；评估创建单元，其创建包括适宜价格在内的不动产房产的评估；以及显示控制单元，其使在客户端装置上显示评估。

另外，根据本公开，提供一种信息处理方法，其包括：处理器通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量并且依据不动产房产的位置而不同的函数来计算不动产房产的估定价值；处理器基于估定价值来计算不动产房产的适宜价格；处理器创建包括适宜价格在内的不动产房产的评估；以及处理器使在客户端装置上显示评估。

另外，根据本公开，提供一种程序，其使计算机实现：通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量并且依据不动产房产的位置而不同的函数来计算不动产房产的估定价值的功能；基于估定价值来计算不动产房产的适宜价格的功能；创建包括适宜价格在内的不动产房产的评估的功能；以及使在客户端装置上显示评估的功能。

发明的有利效果

根据如上所述的本公开，有可能提供对参与不动产交易的多种用户有用的信息。

请注意，上文描述的效果不一定是限制性的。连同或代替以上效果，可以实现本说明书中所描述的效果或可从本说明书领会的其他效果中的任何一个效果。

附图说明

图1是示出根据本公开的一个实施例的系统的图解配置的图。

图2是示出根据本公开的一个实施例的系统的内部配置的框图。

图3是示出本公开的一个实施例中的用于在用户与代理人之间实现实时对话的示例性功能配置的框图。

图4是示出本公开的一个实施例中所提供的用于用户与代理人之间的实时对话的用户界面的实例的图。

图5是示出本公开的一个实施例中的用于提供与不动产房产的适宜价格相关的信息的示例性功能配置的框图。

图6是示出本公开的一个实施例中所提供的包括图表的屏幕的实例的图。

图7是示出本公开的一个实施例中所提供的评估的实例的图。

图8是根据本公开的一个实施例的用于解释估定价值公式的实例的图。

图9是根据本公开的一个实施例的用于解释估定价值公式依据位置而不同的实例的图。

图10是示出本公开的一个实施例中的用于提供相关服务的分组模拟的示例性功能配置的框图。

图11是示出本公开的一个实施例中所提供的用于相关服务的分组模拟的输入屏幕的实例的图。

图12是示出本公开的一个实施例中所提供的用于相关服务的分组模拟的结果显示屏幕的实例的图。

图13是示出根据本公开的一个实施例的信息处理装置的示例性硬件配置的框图。

具体实施方式

下文将参考附图详细描述本公开的优选实施例。在本说明书和附图中，用相同参考标号标示大致具有相同功能和结构的结构元件，并且省略对这些结构元件的重复阐述。

下文中将按以下次序进行描述。

1.系统配置

2.用户与代理人之间的实时对话

2-1.功能配置

2-2.用户界面的实例

3.提供与适宜价格相关的信息

3-1.功能配置

3-2.用户界面的实例

3-3.估定价值公式的实例

4.相关服务的分组模拟

4-1.功能配置

4-2.用户界面的实例

5.硬件配置

6.补充备注

(1.系统配置)

图1是示出根据本公开的一个实施例的系统的图解配置的图。参看图1，根据本实施例的系统10包括客户端100和服务器300。客户端100和服务器300通过网络200来连接，并且能够彼此通信。

举例来说，客户端100可包括诸如智能电话100a、个人计算机100b和平板计算机100c等装置。客户端100不限于所示出的实例，并且可包括具有相对于用户输入和输出信息的功能的任何类型的终端装置。举例来说，为了向用户输出信息，客户端100使用图像、声音等。另外，客户端100通过终端装置上的操作输入、指示言语的声音、指示手势或视线的图像等接受来自用户的信息输入。

服务器300包括网络上的一个或多个服务器装置。虽然在所说明的实例中示出两个服务器装置300a和300b，但还可存在单个服务器装置或三个服务器装置或更多。相应服务器装置还可协作地工作以实现下文所述的服务器300的功能。在这种情况下，多个服务器装置全部可被视为单个信息处理装置。或者，至少一个或一些服务器装置可由与下文所述的服务器300的操作者不同的操作者运行。在这种情况下，在以下描述中，服务器300的一部分可被称为不包括在系统10中的外部服务器。

在本实施例中，至少一个或一些服务器装置包括数据库310。在数据库310中，存储与不动产和用户相关的信息。另外，至少一个或一些服务器装置还可包括相对于不动产交易的代理人输入和输出信息的功能。举例来说，此类功能可用于实行用户与代理人之间的图像或声音的实时交换。

举例来说，网络200包括各种类型的有线或无线网络中的任一者，诸如因特网、局域网(LAN)或移动电话网络。网络200连接客户端100和服务器300，并且还可连接服务器300中所包括的多个服务器装置。在网络200中包括多种类型的网络的情况下，网络200还可包括诸如路由器和集线器等互连此类网络的装置。

图2是示出根据本公开的一个实施例的系统的内部配置的框图。参看图2，客户端100可包括本地存储装置110、通信单元120、处理单元130和输入/输出单元140。服务器300可包括数据库310、通信单元320、处理单元330和输入/输出单元340。下文中将进一步描述每个功能元件。请注意，举例来说，充当客户端100的终端装置和服务器300中所包括的一个或多个服务器装置通过稍后论述的信息处理装置的硬件配置来实现。

(客户端配置)

举例来说，本地存储装置110由终端装置中所包括的存储器或存储装置来实现。举例来说，在本地存储装置110中，临时或持久地存储服务器300经由网络200提供的信息和用户通过输入/输出单元140输入的信息。用户利用本地存储装置110中所存储的信息来参考服务器300所提供的信息(即使在离线时)或输入信息草稿以提供给服务器300。

通信单元120经由网络200与服务器300通信。通信单元120由在客户端100所连接到的网络上实行通信的通信装置来实现。

举例来说，处理单元130由终端装置中所包括的诸如中央处理单元(CPU)等处理器来实现。举例来说，处理单元130实行基于用户通过输入/输出单元140输入的信息来通过通信单元120向服务器300请求信息的过程。作为另一个实例，处理单元130实行基于服务器300通过通信单元120提供的信息来通过输入/输出单元140向用户输出信息的过程。在这点上，处理单元130还可实行根据输入/输出单元140的类型将所提供的信息转换为合适格式的过程。

举例来说，输入/输出单元140由终端装置中所包括的诸如触控面板、鼠标、键盘、麦克风或相机(成像装置)等输入装置和诸如显示器或扬声器等输出装置来实现。请注意，输入/输出单元140还可包括输入装置或输出装置中的仅一者。举例来说，通过通信单元120从服务器300接收的信息由处理单元130处理并且在输入/输出单元140中所包括的显示器上显示。作为另一个实例，通过输入/输出单元140中所包括的触控面板等所获取的用户操作输入由处理单元130处理并且通过通信单元120传输到服务器300。

举例来说，由于如上所述的处理单元130和输入/输出单元140的功能本身类似于典型终端装置中的处理单元和输入/输出单元的功能，所以可在以下对本实施例的描述中减少或省略其详细解释。然而，举例来说，即使在此类情况下，如果从服务器300接收的信息是特有的，则客户端100中的处理单元130或输入/输出单元140相对于处理和输出此类信息的功能也可与典型终端装置中的这些功能相比为特有的。

(服务器配置)

举例来说，数据库310由服务器装置中所包括的存储器或存储装置来实现。如早先描述，在数据库310中，存储与不动产和用户相关的信息。请注意，数据库310中所存储的较特定类型的信息可依据服务器300所提供的服务的内容而不同。

通信单元320经由网络200来与客户端100通信。另外，通信单元320还可经由网络200来与外部服务器通信。通信单元320由在服务器300所连接到的网络上实行通信的通信装置来实现。

举例来说，处理单元330由服务器装置中所包括的诸如CPU等处理器来实现。举例来说，处理单元330实行基于通过通信单元320从客户端100接收的信息来从数据库310获取信息并且在根据需要处理所获取的信息之后通过通信单元320传输到客户端100的过程。作为另一个实例，处理单元330还可实行通过输入/输出单元340将通过通信单元320从客户端100接收的信息输出给代理人并且还通过通信单元320将代理人通过输入/输出单元340输入的信息传输到客户端100的过程。

举例来说，输入/输出单元340由服务器装置或连接到服务器装置的终端装置中所包括的诸如触控面板、鼠标、键盘、麦克风或相机(成像装置)等输入装置和诸如显示器或扬声器等输出装置来实现。举例来说，通过通信单元320从客户端100接收的信息由处理单元330处理并且在输入/输出单元340中所包括的显示器上显示。作为另一个实例，输入/输出单元340中所包括的触控面板等所获取的代理人操作输入由处理单元330处理并且通过通信单元320传输到客户端100。请注意，在服务器300基于从客户端100接收的信息自动生成信息的情况下，输入/输出单元340不一定需要包括在服务器300中。

请注意，如果服务器300包括多个服务器装置，则上文论述的服务器300的功能配置可被实现分布在所述多个服务器装置当中。举例来说，数据库310的功能可通过集中于所述服务器装置中的一者上来实现，或者可通过中央操作并管理分布在多个服务器装置当中的数据库来实现。作为另一个实例，处理单元330的功能也可通过中央操作并管理分布在多个服务器装置当中的处理器来实现。在这种情况下，下文所述的处理单元330的功能可通过串联或并联分布在多个服务器装置当中来实现，而不管出于解释起见所界定的功能块的划分如何。

(2.用户与代理人之间的实时对话)

(2-1.功能配置)

在根据本实施例的系统10中，可在客户端100侧上的用户与服务器300侧上的代理人之间实现实时对话。举例来说，所述对话可为利用图片和声音的对话，或利用图片或声音中的一者的对话。在下文中，将进一步描述用于实现此类功能的服务器300的详细配置。

图3是示出本公开的一个实施例中的用于在用户与代理人之间实现实时对话的示例性功能配置的框图。参看图3，在这个实例中，服务器300的处理单元330包括显示控制单元3301、声音控制单元3302、声音/图片/操作输入接收单元3303、操作输入单元3304、声音/图片输入单元3305、声音/图片输出单元3306和声音/图片/操作输入记录单元3307。另外，数据库310包括用于记录声音、图片或操作输入的存储装置3101。

显示控制单元3301通过通信单元320和网络200控制客户端100的输入/输出单元140中所包括的诸如显示器等显示装置。更具体地说，显示控制单元3301基于操作输入单元3304所获取的代理人操作输入或声音/图片输入单元3305所获取的图片来生成用于在客户端100上显示图像的数据(诸如HTML或其他文档数据或者编码图像数据)，并且通过通信单元320将所生成的数据传输到客户端100。在客户端100中，通过通信单元120接收数据的处理单元130生成用于使显示器等显示上述图像的控制信号。

声音控制单元3302通过通信单元320和网络200控制客户端100的输入/输出单元140中所包括的诸如扬声器等声音输出装置。更具体地说，声音控制单元3302基于操作输入单元3304所获取的代理人操作输入或声音/图片输入单元3305所获取的声音来生成用于在客户端100上输出声音的数据(诸如编码声音数据)，并且通过通信单元320将所生成的数据传输到客户端100。在客户端100中，通过通信单元120接收数据的处理单元130生成用于使扬声器等输出上述声音的控制信号。

声音/图片/操作输入接收单元3303通过网络200和通信单元320接收客户端100的输入/输出单元140所获取的声音、图片或操作输入数据。举例来说，声音是由输入/输出单元140中所包括的麦克风等获取的，图片是由输入/输出单元140中所包括的相机等获取的，并且操作输入是由输入/输出单元140中所包括的触控面板、鼠标、键盘等获取的。声音/图片/操作输入接收单元3303将所接收的数据提供到声音/图片输出单元3306，并且还根据需要提供到声音/图片/操作输入记录单元3307以用于记录。

操作输入单元3304获取由服务器300的输入/输出单元340中所包括的触控面板、鼠标、键盘等接受的代理人操作输入。举例来说，通过代理人操作输入，可选择什么种类的信息应当包括于待在客户端100上显示的图像中。如稍后论述，举例来说，待显示的图像可包括与不动产房产或代理人本身相关的诸如文本和图像等材料。通过操作输入，代理人能够选择什么种类的材料应当呈现给用户。另外，如稍后论述，待在客户端100上显示的图像还可包括使得用户能够表达其意向的输入元件。通过操作输入，代理人还能够选择应当在哪些时间呈现什么种类的输入元件。

声音/图片输入单元3305获取由输入/输出单元340中所包括的麦克风、相机等所捕获的声音或图片。举例来说，声音包括代理人所口述的言语。图片可包括代理人的照片、代理人所呈现的房产、代理人的证书或官方证明、建筑物的模型等。声音/图片输入单元3305将所获取的声音提供到声音控制单元3302并且将图片提供到显示控制单元3301。

声音/图片输出单元3306基于声音/图片/操作输入接收单元3303所接收的信息来控制输入/输出单元340中所包括的显示器和扬声器等所输出的声音和图片。举例来说，声音/图片输出单元3306可解码声音/图片/操作输入接收单元3303所接收的编码声音数据，并且生成用于从扬声器输出声音的控制信号。作为另一个实例，声音/图片输出单元3306可基于声音/图片/操作输入接收单元3303所接收的图片数据和操作输入数据来生成图像数据，并且生成用于使显示器基于所生成的数据来显示图像的控制信号。

声音/图片/操作输入记录单元3307基于声音/图片/操作输入接收单元3303所接收的信息来将声音、图片或操作输入记录在存储装置3101中。举例来说，声音和图片可被用作照片以及用户和代理人在实时对话期间所口述的言语的记录。还可记录声音或图片中的仅一者。如果客户端100上所显示的图像包括使得用户能够表达其意向的输入元件，则操作输入可被用作使用那个输入元件做出的用户意向表达的记录。

(2-2.用户界面的实例)

图4是示出本公开的一个实施例中所提供的用于用户与代理人之间的实时对话的用户界面的实例的图。参看图4，客户端100上所显示的屏幕1100包括材料窗口1110、输入窗口1120和代理人信息1130。

举例来说，当代理人向用户解释不动产交易或租赁合同时显示屏幕1100。在材料窗口1110中，显示用于解释合同细节等的材料。举例来说，所述材料可包括文本1111、图表1112等。举例来说，图表1112示出了合同中的不动产的诸如绘图或平面布置图等特征。在输入窗口1120中，显示输入元件1121及其描述，其使得接收所述解释的用户能够表达其意向。在所说明的实例中，输入元件1121是复选框。举例来说，用户能够通过使用客户端100的输入/输出单元140中所包括的触控面板、鼠标、键盘等来复选输入元件1121的复选框。此类用户操作输入可被获取作为表示用户已经确认并且理解解释的内容的意向表达。代理人信息1130包括代理人姓名1131、代理人图像1132和证明图像1133。

通常，对于不动产交易或租赁合同，用户与代理人等面对面接收解释，并且签署文档作为表示用户已经确认并理解解释的内容的意向表达。屏幕1100可代替此类程序。换句话说，材料窗口1110中所显示的材料代替在面对面解释期间所呈现的打印材料。此外，在代理人图像1132中，显示服务器300的输入/输出单元340中所包括的相机所捕获的代理人的实时图像，同时类似地，在代理人侧，还显示客户端100的输入/输出单元140中所包括的相机所捕获的用户的实时图像，并且如果交换两者的言语，则可提供与进行面对面解释的情况类似的环境。

此外，通过使声音/图片/操作输入记录单元3307记录在一系列解释期间交换的言语和输入元件1121上的用户操作，有可能留下表示用户已经确认并理解解释的内容的记录，这类似于签名。由于记录了所述交换，诸如实际言语，所以可认为有可能留下比面对面解释更能反映实际情形的记录。所记录的言语等还可由用户本身在事后参考，并且这个事实可通过通知1141来显示。另外，与代理人信息1130中所包括的证明图像1133一起，还有可能呈现在如同上述解释等面对面解释中所需要的诸如代理人的官方证明等信息(例如，根据2014年7月的当前日本法律的“不动产交易专家”国家资格的证明的呈现)。

请注意，为了实现上文所述的用户与代理人之间的实时对话，除了上文所述的配置之外，举例来说，还可利用与通常称为视频聊天的内容相关的确立技术。另外，举例来说，为了确保交换的机密性和安全性，诸如客户端100所传输的信息和服务器300所记录的信息的同一性，还可利用所确立的安全性技术。由于此类所确立的技术已经是熟知的并且能够由本领域的技术人员适当使用，所以在本说明书中省略详细描述。

在本实施例中，举例来说，通过使得有可能如上所述实现用户与代理人之间的实时对话，即使用户和代理人处于彼此远离的位置，用户可仍被给予对合同等的充分解释，并且此外，有可能留下表示用户已经确认并理解解释的内容的记录。因而，举例来说，对于不动产交易或租赁，解决了需要前往从代理人等接收解释的用户不便，从而使得住在遥远地方或外国的用户较容易参加不动产交易和租赁协定。

请注意，如同以上实例的用户与代理人之间的实时对话不限于解释不动产交易或租赁合同的情况，并且还可在诸如在查验阶段期间解释不动产房产等情况下使用。在这种情况下，通过提供与面对面解释类似的环境(虽然实际上不是面对面)，可改善用户的放心和方便。另外，举例来说，如同以上实例的用户与代理人之间的实时对话不限于不动产买卖，并且还适用于存在做出某种请求的用户以及接受所述请求的代理人的任何情况。

(3.提供与适宜价格相关的信息)

(3-1.功能配置)

在根据本实施例的系统10中，通过使服务器300处理存储在数据库310等中的信息，可提供与不动产房产的适宜价格相关的信息。在下文中，将进一步描述用于实现此类功能的服务器300的详细配置。

图5是示出本公开的一个实施例中的用于提供与不动产房产的适宜价格相关的信息的示例性功能配置的框图。参看图5，在这个实例中，服务器300的处理单元330包括房产信息获取单元3311、估定价值计算单元3312、适宜价格计算单元3313、价格趋势估计单元3314、生命阶段信息获取单元3315、周围环境信息获取单元3316、地图图像获取单元3317、评估创建单元3318、图表渲染单元3319和显示控制单元3301。

在这个实例中，根据如同上述配置的功能配置，输出关于不动产房产的包括图表的屏幕或不动产房产的评估。在所说明的实例中，输出包括图表的屏幕和评估两者是可能的，但在另一个实例中，还可输出包括图表的屏幕或评估中的仅一者。另外，包括图表的屏幕和评估上所包括的信息条目不限于下文所述的实例，并且可为各种各样的。因而，举例来说，还可输出不包括下文所述的一些条目的屏幕或评估。在这种情况下，处理单元330还可不包括对应于省略条目的功能配置。另外，还可输出包括与下文所述的条目不同的条目的屏幕或评估。在这种情况下，处理单元330额外包括用于生成此类条目的信息的功能配置。

房产信息获取单元3311获取关于待为之提供信息的不动产房产的信息，以及提供此类信息所需要的关于其他不动产房产的信息。举例来说，不动产房产信息可被存储在服务器300的数据库310中，或者可通过利用外部服务器经由网络提供的服务来获取。另外，不动产房产信息可包括诸如房产的位置和平方面积、交通出入条件、土地或建筑物的形状、平面布置图、建筑物的房龄和建筑商等信息，以及关于在过去出售或租赁所述房产时的价格或租金的信息。

估定价值计算单元3312基于房产信息获取单元3311所获取的不动产房产信息来计算不动产房产的估定价值。更具体地说，估定价值计算单元3312通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量的函数来计算不动产房产的估定价值，所述估定因素诸如为所述房产的位置和平方面积、交通出入条件、土地或建筑物的形状、平面布置图、建筑物的房龄和建筑商。如稍后论述，本文所使用的函数可依据待计算估定价值的不动产房产的位置而不同。此处，估定价值计算单元3312还可计算单个不动产房产的估定价值。不动产房产的估定价值本身是房产交易或租赁的有用信息。另外，估定价值计算单元3312还可计算包括已经购入或售出的第一不动产房产和将要购入或售出的第二不动产房产的不动产房产的估定价值。在这种情况下，举例来说，稍后论述的适宜价格计算单元3313能够基于第一不动产房产的估定价值与实际交易价格之间的关系以及第二不动产房产的估定价值来计算第二不动产房产的适宜价格。请注意，估定价值计算单元3312可通过使用在第一不动产房产与第二不动产房产之间共享的函数来计算估定价值，或通过使用不同函数来计算估定价值。

请注意，在以上函数中，估定因素本身也可被视为变量。举例来说，对于估定可被表达为数值的估定因素，诸如房产的平方面积(较广平方面积被估定得较高)、建筑物的房龄(较新建筑物被估定得较高)和交通出入条件(到达最近车站或中心商业区(CBD)所需要的较短时间被估定得较高)，估定因素本身可被视为函数中的变量。在这种情况下，如果估定因素与估定之间的关系为线性的，则估定因素可被视为一阶变量，而如果非线性，则估定因素可被视为二阶或高阶变量。

另外，在以上函数中，给予估定因素的类别的得分可被视为变量。举例来说，诸如房产的位置、土地或建筑物的形状、平面布置图和建筑商等因素本身不被量化，但可依据受欢迎性、高估定等而被给予得分。更具体地说，向根据调查而被指示为受欢迎的地区、多半评价为易于使用的平面布置图、在构建之后具有很少控诉的建筑商等给予高得分。此类得分被视为一阶、二阶或高阶变量，类似于上述数值估定因素。

适宜价格计算单元3313基于估定价值计算单元3312所计算出的估定价值来计算不动产房产的适宜价格。举例来说，在购买或出售不动产房产的情况下，适宜价格意指从出售者或购买者的角度来看恰当的价格。举例来说，出售者的适宜价格是在容许时间量期间找到购买者的可能性被估计为足够高的价格。另一方面，购买者的适宜价格是在容许时间量内找到出售者的可能性被估计为足够高的价格。可针对出售者正尝试出售的不动产房产(下文中还称为出售房产)或针对购买者正尝试购买的不动产房产(下文中还称为所需购买房产)计算适宜价格。出售房产或所需购买房产两者对应于早先对估定价值计算单元3312的描述中的“第二不动产房产”。

请注意，对于出售房产，已经指定特定房产，但对于所需购买房产，虽然可能存在所需项目，但通常不指定特定房产。因而，举例来说，在计算所需购买房产的适宜价格的情况下，估定价值计算单元3312可计算具有与所需项目匹配的估定因素的虚拟房产的估定价值，并且适宜价格计算单元3313可计算虚拟房产的适宜价格。

此处，适宜价格计算单元3313所计算出的适宜价格不一定与估定价值计算单元3312所计算出的估定价值匹配。举例来说，这是因为估定价值是唯一地使用采用估定因素作为变量的函数来计算的，而适宜价格可依据出售者或购买者所容许的时间量而不同。因而，举例来说，对于已经在出售房产或所需购买房产的位置附近购买或出售的不动产房产(对应于早先对估定价值计算单元3312的描述中的“第一不动产房产)”，适宜价格计算单元3313分析估定价值、实际交易价格和所需交易时间的关系，并且基于这个关系，生成指示出售房产或所需购买房产的针对每个预期所需交易时间的估定价值与适宜价格的关系的模型。举例来说，适宜价格计算单元3313能够通过向以上模型应用客户端100的用户所输入的出售房产或所需购买房产的预期所需交易时间和估定价值来计算房产的适宜价格。

举例来说，在出售房产的情况下，以上模型可随着预期所需交易时间变短而指示较低适宜价格(因为如果价格较低，则快速售出的可能性升高)，并且随着预期所需交易时间变长而指示较高适宜价格(因为如果耐心等待，则高价售出的可能性升高)。相反，在所需购买房产的情况下，以上模型可随着预期所需交易时间变短而指示较高适宜价格(因为如果预算较高，则能够快速买到的可能性升高)，并且随着预期所需交易时间变长而指示较低适宜价格(因为如果耐心等待，则能够便宜买到的可能性升高)。此处，举例来说，在这些情况的每一者中，适宜价格相对于预期所需交易时间变动的程度可依据房产的位置而不同，并且因此基于关于已经在出售房产或所需购买房产的位置附近购买或出售的不动产房产的信息来生成模型。出于类似原因，适宜价格计算单元3313还可基于关于已经被购买或出售并且具有与出售房产或所需购买房产类似的属性的不动产房产的信息来生成模型。

价格趋势估计单元3314估计在目标不动产房产的位置附近的不动产房产的价格趋势。更具体地说，价格趋势估计单元3314将价格趋势估计为在已经在出售房产或所需购买房产的位置附近购买或出售的不动产房产(对应于早先对估定价值计算单元3312的描述中的“第一不动产房产”)的估定价值、实际交易价格和所需交易时间的关系中发生的随时间改变的倾向。

如早先描述，适宜价格计算单元3313基于第一不动产房产的估定价值、实际交易价格和所需交易时间的关系来生成指示第二不动产房产的针对每个预期交易时间的估定价值与适宜价格之间的关系的模型。然而，很有可能根据各种因素所产生的价格趋势的变化而在第一房产的实际交易价格中发生摆动，这些因素诸如为经济和城市结构中的改变以及各种设施的建立或破坏。更具体地说，举例来说，如果交易的时间周期是不同的，则可存在具有估定价值与实际交易价格之间的不同关系的不动产房产，即使所需交易时间是相同的。在此类情况下，价格趋势估计单元3314建模交易价格的摆动(随时间改变)的倾向作为价格趋势。举例来说，如果随着交易的时间周期变得较靠近当前，实际交易价格相对于估定价值变得较高，则估计在那个区域中的不动产房产的价格正趋向于升高。

举例来说，如同上述的价格趋势由价格趋势估计单元3314估计，并且可直接作为信息呈现给用户，或用作早先论述的适宜价格计算单元3313的输入元素。举例来说，适宜价格计算单元3313可基于针对位于出售房产或所需购买房产(第二不动产房产)的位置附近的已经购买或出售的不动产房产(第一不动产房产)所估计的价格趋势和第二不动产的估定价值来计算第二不动产房产的适宜价格。更具体地说，适宜价格计算单元3313可依据价格趋势向上或向下校正适宜价格。

生命阶段信息获取单元3315获取关于客户端100的用户的生命阶段信息。举例来说，生命阶段信息获取单元3315根据使用客户端100的输入/输出单元140中所包括的触控面板、鼠标、键盘等所获取的用户操作输入获取生命阶段信息，诸如用户的年龄、性别、职业和配偶存在情况、子女或其他家庭成员。请注意，举例来说，为了输入此类信息，客户端100的显示器上所显示的用户界面可利用已经熟知的配置，并且出于这个原因，省略详细描述。

在本实施例中，生命阶段信息获取单元3315所获取的信息由诸如适宜价格计算单元3313和周围环境信息获取单元3316等单元利用。举例来说，基于生命阶段信息，适宜价格计算单元3313可计算房产在预期尝试购买不动产房产的用户未来出售所述房产时的时间点或换句话说在特定未来时间点的适宜价格(预期出售价格)，并且将所述预期出售价格连同当前适宜购买价格一起呈现给用户。可通过相加到估定价值计算单元3312用来计算适宜价格的建筑物的房龄并且从价格趋势估计单元3314所估计的过去价格趋势推断未来价格趋势来计算房产未来的适宜价格。请注意，将在以下部分中描述周围环境信息获取单元3316对生命阶段信息的利用。

周围环境信息获取单元3316获取在不动产房产的位置附近的周围环境信息。举例来说，周围环境信息可存储在服务器300的数据库310中，或可通过利用外部服务器经由网络提供的服务来获取。周围环境信息包括关于房产附近的商业设施、交通方式、教育机构、护理设施等的信息。举例来说，在本实施例中，周围环境信息获取单元3316基于生命阶段信息获取单元3315所获取的生命阶段信息来获取周围环境信息，其反映具有未来向用户发生的高可能性的生活事件。更具体地说，周围环境信息获取单元3316可选择性地根据用户子女的年龄获取关于附近学校的信息，根据用户家庭成员的年龄获取关于老年护理设施的信息，等等。

地图图像获取单元3317获取在不动产房产的位置附近的地图图像。举例来说，地图图像可被存储在服务器300的数据库310中，或可通过利用外部服务器经由网络提供的服务来获取。此处，地图图像可包括基于定位的地图，或参考各种设施、地标等变形的地图。举例来说，可向地图图像添加指示不动产房产的位置的图标。此外，可向地图图像添加指示其他附近不动产房产(包括在以上适宜价格计算和价格趋势估计过程中利用的房产)的位置的图标。另外，还可向地图图像添加指示周围环境信息获取单元3316所获取的周围环境信息(诸如各种设施的位置)的图标。

举例来说，评估创建单元3318创建不动产房产的评估，包括适宜价格计算单元3313所计算的适宜价格。举例来说，代理人在购买或出售所述不动产房产期间使用所述评估来提供诸如房产的概况、目前时间的适宜价格和预期费用等信息。举例来说，可基于适宜价格计算单元3313、价格趋势估计单元3314、周围环境信息获取单元3316和/或地图图像获取单元3317所提供的信息来以各种类型的文档格式中的任一者(诸如便携文档格式(PDF))创建所述评估。由于评估可包括随时间变化的内容(诸如适宜价格)、通过代理人自己的技术来计算或估定的内容等，所以评估创建单元3318还可对检视评估的文档文件设置有效期限。此外，评估的文档文件还可被配置为在有效期限期满时自动删除。本文中，将稍后论述评估的特定实例。

图表渲染单元3319渲染表达不动产房产的预期交易价格的图表。更具体地说，图表渲染单元3319基于已经购买或出售的第一不动产房产的实际交易价格和所需交易时间来渲染表达第二不动产房产的预期交易价格的图表。所述图表可包括表达预期交易价格的概率分布的元素，以及表达对应于预期交易价格的预期所需交易时间的元素。此处，通过向第二不动产房产的估定价值应用第一不动产房产的实际交易价格与估定价值的比率的分布来生成预期交易价格的概率分布。

在这种情况下，举例来说，图表渲染单元3319还可通过利用来自适宜价格计算单元3313所执行的生成指示第二不动产房产的针对每个预期所需交易时间的估定价值与适宜价格之间的关系的模型的过程的中间阶段数据来渲染图表。换句话说，在以上实例中，适宜价格计算单元3313使用所需交易时间作为参数来建模第一不动产房产的实际交易价格与估定价值的比率的分布。另一方面，图表渲染单元3319直接利用第一不动产房产的实际交易与估定价值的比率的分布。针对将第二不动产房产的估定价值应用于以上比率的情况(将第二不动产房产的估定价值简单乘以所述比率的情况)并且针对在与第一不动产房产当中所包括的每个房产“相同的条款”下购买或出售第二不动产房产的情况计算第二不动产房产的预期交易价格。

因而，图表渲染单元3319所生成的预期交易价格的以上概率分布在交易价格的对应于大部分第一不动产房产所位于的比率(实际交易价格与估定价值之间)的部分中变高。由于未估计存在以比估定价值高或低非常多的交易价格购买或出售的许多第一不动产房产，所以预期交易价格的概率分布应当会聚于集中在平均预期交易价格上的分布。图表渲染单元3319所渲染的图表的一个用途是表达这个会聚。下文中将进一步描述这点。

如上所述，在本实施例中，适宜价格计算单元3313基于已经购买或出售的第一不动产房产的估定价值、实际交易价格和实际所需交易时间的关系来生成指示将要购买或出售的第二不动产房产的针对每个预期所需交易时间的估定价值与适宜价格之间的关系的模型。此外，适宜价格计算单元3313通过向所生成的模型应用第二不动产房产的估定价值和预期所需交易时间来计算第二房产的适宜价格。

在这点上，如果代替适宜价格，向以上模型中输入任意所需价格，则计算用于以所需价格购买或出售房产的预期所需时间。然而，举例来说，如果所需出售价格过高，或如果所需购买价格过低，则建立交易的可能性较低，而无论花多少时间。另一方面，如果所需出售价格过低，或所需购买价格过高，则可立即建立交易，但在一些情况下，仍可在没有大量降低出售价格或提高购买价格的情况下立即建立交易(换句话说，可能不必从一开始正确设置此类极端所需价格)。由于几乎没有考虑如上的情况包括在已经购买或出售的第一不动产房产当中，所以适宜价格计算单元3313所生成的模型不一定恰当地反映如上的情况。

因此，在本实施例中，通过使图表渲染单元3319渲染包括预期交易价格的概率分布的图表并且将那个图表呈现给用户，有可能基于已经购买或出售的第一不动产房产的实例向用户告知适宜价格范围的程度。另外，图表渲染单元3319还能够基于适宜价格计算单元3313所生成的模型来在图表上显示对应于每个预期交易价格的预期交易时间。请注意，稍后将论述此类图表的特定实例。

如已经描述，显示控制单元3301通过通信单元320和网络200控制客户端100的输入/输出单元140中所包括的诸如显示器等显示装置。更具体地说，在所说明的实例中，显示控制单元3301基于价格趋势估计单元3314、周围环境信息获取单元3316、地图图像获取单元3317、评估创建单元3318和/或图表渲染单元3319所提供的数据来生成用于在客户端100上显示图像的数据(诸如HTML或其他文档数据，或编码图像数据)，并且通过通信单元320将所生成的数据传输到客户端100。在客户端100中，通过通信单元120接收数据的处理单元130生成用于使显示器等显示上述图像的控制信号。

(3-2.用户界面的实例)

(包括图表的屏幕的实例)

图6是示出本公开的一个实施例中所提供的包括图表的屏幕的实例的图。参看图6，客户端100上所显示的屏幕1200包括地图窗口1210、购买/出售房产列表1220、价格趋势显示1230和图表窗口1240。

举例来说，当用户在客户端100上参考用于购买或出售房产的信息时显示屏幕1200。在当显示屏幕1200时的阶段，用户正输入关于出售房产的信息或输入所需购买项目。因而，在当显示屏幕1200时的阶段，指定出售房产，或指定具有与所需购买项目匹配的估定因素的虚拟房产。

地图窗口1210基于早先所描述的地图图像获取单元3317所获取的信息来显示在目标不动产房产附近的地图图像以提供信息。在所说明的实例中，在地图窗口1210中，在地图上显示房产图标1211和弹窗1212至1214。房产图标1211显示出售房产或所需购买房产，以及附近的其他不动产房产。在所说明的实例中，以相同方式显示这些房产图标1211，但还可依据房产类型以不同形状和大小显示。弹窗1212显示关于目标房产的信息以提供信息。在所说明的实例中，显示出售房产的房龄。弹窗1213显示关于过去在目标房产的位置附近购买或出售的房产的信息。在所说明的实例中，显示当建立交易时的日期、房产在交易时的房龄和交易价格。弹窗1214显示关于在目标房产的位置附近的当前供出售的另一个房产的信息以提供信息。在所说明的实例中，显示房产的房龄和出售价格。

购买/出售房产列表1220显示关于过去在目标房产的位置附近购买或出售的房产的信息以提供信息。购买/出售房产列表1220中所显示的信息可部分地与上方弹窗1213所显示的信息重叠，但还可包括弹窗1213中没有的信息。在所说明的实例中，购买/出售房产列表1220包括关于房产名称、初始所需出售价格、所需时间、交易价格和单位面积价格的信息。

价格趋势显示1230包括交易价格趋势显示1231和租金趋势显示1232。如上所述，在本实施例中，由价格趋势估计单元3314估计所述区域中的不动产房产的价格趋势。交易价格趋势显示1231以箭头图标的方向和文本表达估计价格趋势。另外，虽然图5中未示出，但在服务器300的处理单元330中，还有可能根据与交易价格类似的过程估计用于租赁不动产房产的租金趋势。租金趋势显示1232以箭头图标的方向和文本表达以此方式估计的租金趋势。

在图表窗口1240中，显示图表渲染单元3319所渲染的图表。更具体地说，在图表窗口1240中，显示预期交易价格1241、分布曲线1242、预期所需时间标签1243和统计区间1244。在所说明的实例中，预期交易价格1241被显示为图表的横轴。分布曲线1242在纵轴上表达相对于每个预期交易价格1241的概率分布。预期所需时间标签1243被显示为分布曲线1242上的标签，并且显示每个预期交易价格的预期所需交易时间。统计区间1244显示分布曲线1242所指示的概率分布的置信区间等。下文中，将更详细地描述这些元素中的每一者。

分布曲线1242指示以被指示为预期交易价格1241的价格针对目标不动产房产建立合理交易的概率的分布。此处，合理交易意指不花无限时间量或将价格降低得比必须更多的交易。如早先论述，由于图表渲染单元3319所生成的预期交易价格的概率分布是基于已经购买或出售的不动产房产的实际交易与估定价值的比率的分布来生成的，所以可在先前具体实例的上下文中表达针对目标不动产房产建立合理交易的概率。

在所说明的图表中，分布曲线1242的峰值在价格50,000,000日元处，并且大部分包含在从40,000,000日元到60,000,000日元的价格范围内。这指示对于目标不动产房产，很有可能建立合理交易的范围为从大约40,000,000日元到60,000,000日元，以50,000,000日元为中心。换句话说，根据所说明的图表，严格基于已经购买或出售的历史不动产房产，以超出60,000,000日元的价格在正常周期内建立交易的概率较低。另外，即使某人想要尽可能快地出售，将价格降低到40,000,000日元也是足够的(并且不必再进一步降低价格)。

此外，在所说明的图表中，统计区间1244指示即使在以上从40,000,000日元到60,000,000日元的范围当中，较合理的范围是从45,000,000日元到55,000,000日元。此类区间可被显示为指示概率分布的置信度的统计区间，诸如正态分布中的1σ区间。请注意，正态分布中的1σ区间包括整个样本的大约68.3％。然而，统计区间1244不必限于显示正态分布的1σ区间的区间。举例来说，统计区间1244还可显示另一个统计区间，诸如正态分布的2σ区间，或显示除了正态分布之外的概率分布中所界定的统计区间。

请注意，如上文论述，图表渲染单元3319基于已经购买或出售的不动产房产的实际交易与估定价值的比率的分布来生成预期交易价格的概率分布，但概率分布还可能不一定直接反映实际交易与估定价值的比率的分布。举例来说，分布曲线1242所指示的概率分布还可被拟配到正态分布(或另一种特定格式的概率分布)。更具体地说，图表渲染单元3319基于所述分布的统计特征来将实际交易与估定价值的分布或从其生成的分布转换为诸如正态分布等分布。举例来说，对于已经购买或出售的不动产房产，如果交易价格/估定价值的平均值是100％，并且交易价格/估定价值落在90％至110％内的房产占据大约全部的68.3％，则用于具有50,000,000日元的估定价值的房产的预期交易价格的概率分布可被拟配到如图6所说明的实例的正态分布(平均值50,000,000日元，从45,000,000日元到55,000,000日元的1σ区间)。另外，虽然分布曲线1242在所说明的实例中用于表达概率分布，但还可通过另一种方法(诸如直方图)表达概率分布。另外，概率分布不一定具有如图中所示的从左到右的对称形状，并且还可被表达为具有从左到右的不对称形状，诸如具有累积分布。

预期所需时间标签1243被显示为分布曲线1242上的标签，并且显示每个预期交易价格的预期所需交易时间。举例来说，在所说明的实例中，在分布曲线1242上的对应于预期交易价格50,000,000日元(概率分布的峰值)的位置处显示的预期所需时间标签1243a指示以价格50,000,000日元的预期所需交易时间为大约三个月。这个时间可被计算为诸如来自已经购买或出售的不动产房产当中的以大约100％的交易价格/估定价值比率购买或出售的房产的所需交易时间的均值、中值或众数等值。类似地，在分布曲线1242上的对应于预期交易价格55,000,000日元的位置处显示的预期所需时间标签1243b指示以价格55,000,000日元的预期所需交易时间为大约六个月。

如同在所说明的实例中，预期所需时间标签1243可被布置在对应于分布曲线1242所指示的概率分布的概括统计量的位置处。举例来说，概括统计量包括价格的均值、中值或众数。另外，概括统计量还可为基于预期交易价格的标准偏差(σ)所界定的范围的起点或终点。在图6所示的实例中，预期所需时间标签1243被设置在预期交易价格(50,000,000日元)的中值以及预期交易价格的1σ区间的起点(45,000,000日元)和终点(55,000,000日元)处。

(评估的实例)

图7是示出本公开的一个实施例中所提供的评估的实例的图。图7示出了客户端100上所显示并且还被打印的评估1300的实例。举例来说，评估1300包括房产概观1301、购买/出售房产信息1302、适宜价格1303、适宜价格解释1304、注释1305、费用估计1306和周围环境信息1307。请注意，举例来说，在客户端100中，可在打印评估1300之前显示类似于评估1300的屏幕。

举例来说，基于房产信息获取单元3311所获取的信息来显示房产概观1301。房产概观1301包括通常被显示为不动产房产的概观的关于目标房产的信息，并且更具体地说，包括诸如房产的位置、平方面积、房龄、交通出入、平面布置图和建筑商等信息。购买/出售房产信息1302包括关于过去在目标房产的位置附近购买或出售的房产的信息。更具体地说，购买/出售房产信息1302可包括如在图6所示出的屏幕1200上显示为购买/出售房产列表1220的信息等信息。

适宜价格1303指示适宜价格计算单元3313所计算的适宜价格。如早先论述，在本实施例中，适宜价格计算单元3313基于用户所指定的所述交易的所需时间来计算适宜价格。因而，在适宜价格1303中，还可连同价格一起显示所预期的所述交易的所需时间。或者，如果用户尚未指定所需时间，则可针对平均所需时间计算适宜价格1303，所述平均所需时间诸如为在图6所示出的屏幕1200上显示为分布曲线1242的峰值的所需时间。同样在这种情况下，可连同适宜价格1303一起显示自动设置的所需时间。

适宜价格解释1304使用数学公式、文本等解释用于计算适宜价格1303的基础。举例来说，如上所述，如果估定价值计算单元3312通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量的函数来计算房产的估定价值，并且适宜价格计算单元3313基于已经购买或出售的房产的交易价格与估定价值之间的关系来计算目标房产的适宜价格，则在适宜价格解释1304中，可显示诸如用于计算估定价值的函数、被设置为函数的变量的目标房产的估定因素、指示用于计算适宜价格的模型的公式和上述内容的附随解释等信息。

举例来说，注释1305可为代理人手动输入的注释，或评估创建单元3318从适宜价格和价格趋势的计算结果自动生成的注释。举例来说，注释1305包括诸如应当做什么以便以较高价格出售目标房产(或较便宜地购买满足所需项目的房产)以及是出售所述房产还是出租所述房产而不出售(在这种情况下，服务器300的处理单元330根据与交易价格类似的过程估计用于出租不动产房产的租金趋势)更有利等信息。

费用估计1306显示由交换目标不动产引起的代理费的估计。在本实施例中，基于代理人的等级和不动产房产的特性来计算费用。通常，举例来说，通过将交易价格乘以固定比率来计算费用，但在本实施例中，基于诸如代理人的实绩或劳绩以及由于房产的特性引起的建立交易的难度等因素来动态地计算费用。举例来说，可通过将对应于如上述的因素的金钱量相加来计算费用，而不管交易价格如何，或当计算费用时，用于乘以交易价格的比率可根据如上述的因素而变化。此外，在另一个实例中，可依据部署广告的区域和广告种类来动态地计算费用。此处，举例来说，广告可包括报纸广告、公共交通工具广告、推送消息和网站广告。在这种情况下，代理人或服务提供商能够通过基于诸如用户属性信息和区域中的不动产房产的趋势等信息选择性地向预期进行不动产房产交易的区域或用户部署广告来节省广告费用并降低费用。

周围环境信息1307显示在目标房产的位置附近的周围环境信息。周围环境信息由如早先所述的周围环境信息获取单元3316获取。举例来说，周围环境信息1307包括关于房产附近的商业设施、交通方式、教育机构、护理设施等的信息。如早先描述，基于生命阶段信息获取单元3315所获取的生命阶段信息反映具有未来向用户发生的高概率的生活事件的信息也可被显示为周围环境信息1307。

上文如此描述了可在本实施例中提供的用户界面，具体地说，包括图表的屏幕和评估的实例。然而，以上描述中的屏幕和评估上所包括的条目只是例子，并且屏幕和评估还可包括其他额外条目或不包括其中一些所描述的条目。举例来说，屏幕1200上的条目也可在评估1300上显示，并且评估1300上的条目也可在屏幕1200上显示。更具体地说，如房产概观1301、适宜价格1303、适宜价格解释1304、注释1305、费用估计1306和/或周围环境信息1307等信息也可在屏幕1200上显示。另外，如地图窗口1210、价格趋势显示1230和/或图表窗口1240等信息也可在评估1300上显示。

(3-3.估定价值公式的实例)

图8是根据本公开的一个实施例的用于解释估定价值公式的实例的图。如早先论述，估定价值计算单元3312通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量的函数来计算不动产房产的估定价值，所述估定因素诸如为房产的位置和平方面积、交通出入条件、土地或建筑物的形状、平面布置图、建筑物的房龄和建筑商。在本实施例中，所述函数可依据不动产房产的位置而不同。在图8中，这由估定因素F1至F4的实例示出。

在所说明的实例中，估定因素F1(与车站的步行距离)指示房产的交通出入条件，并且更具体地说，到达最近车站的所需时间。估定因素F2指示房产的房龄。估定因素F3指示房产的平方面积。估定因素F4指示房产的建筑商。在以上估定因素当中，估定因素F1至F3可被视为变量本身。估价随着估定因素F1和F2的数值变小而变高，而估价随着估定因素F3的数值变大而变高。另一方面，可通过向估定因素的类别指派得分来将估定因素F4视为变量。

在图式的上行所示出的实例中，用于计算估定价值的函数f₁包括估定因素F1至F4作为变量。另外，在函数f₁中，向估定因素F1指派系数C₁₁，向估定因素F2指派系数C₂₁，向估定因素F3指派系数C₃₁，并且向估定因素F4指派系数C₄₁。同时，在图式的下行所示出的实例中，用于计算估定价值的函数f₂包括估定因素F1至F3作为变量。另外，在函数f₂中，向估定因素F1指派系数C₁₂，向估定因素F2指派系数C₂₂，并且向估定因素F3指派系数C₃₂。

以此方式，在本实施例中，为了使得估定价值计算单元3312计算估定价值，可使用包括估定因素F的不同组合的多个函数f。估定价值计算单元3312还可依据不动产房产的位置在多个不同函数f之间切换。在本实施例中，函数f中所包括的估定因素F的阶数或系数可依据不动产房产的位置而不同。另外，函数f中所包括的估定因素F本身还可依据不动产房产的位置而不同。此外，在另一个实例中，函数f中所包括的估定因素F的阶数或变量或者函数f中所包括的估定因素F本身还可依据用户简档而不同。用户简档可包括诸如性别、婚姻状态、子女数量和年龄以及与老年人的同住状态等信息。

图9是根据本公开的一个实施例的用于解释估定价值公式依据位置而不同的实例的图。参看图9，对于最近火车站分别是车站ST_A、ST_B和ST_C的不动产房产，示出用于计算估定价值的函数中所包括的相应估定因素“平方面积”、“与车站的步行距离”和“房龄”的系数。请注意，在所说明的实例中，这三个估定因素的系数被指派为总共100％，但此类系数指派仅仅是一个例子，并且对系数的总和没有特定限制。另外，如早先论述，被包括作为变量的估定因素本身可在应用于不同位置中的不动产房产的函数当中不同。在所说明的实例中，由最近车站对不动产房产进行分类，但在另一个实例中，可由诸如行政区域和较细区域细分等因素对不动产房产进行分类。

举例来说，在用于计算最近车站是车站ST_A的不动产房产的估定价值的函数中，估定因素“平方面积”的系数显著较高(78.2％)。同时，与稍后论述的其他车站的房产相比，估定因素“房龄”的系数较低(18.2％)。这反映了车站ST_A附近的邻域本身较受欢迎，具有许多吸引人的房产(即使较旧)，并且存在人们不受建筑物的房龄烦扰的倾向。此外，在用于计算最近车站是车站ST_A的不动产房产的估定价值的函数中，估定因素“与车站的步行距离”的系数显著较低(3.6％)。这反映了所述邻域本身如上较受欢迎，车站ST_A是两条铁路线的换乘车站，并且由于相邻车站也在近旁，所以存在具有步行到最近车站的时间的微小差异的许多房产。请注意，在估定因素的一个系数以此方式与其他系数相比显著较低的情况下，还可从那些变量排除那个估定因素。

一方面，在用于计算最近车站是车站ST_B的不动产房产的估定价值的函数中，向相应估定因素“平方面积”、“与车站的步行距离”和“房龄”指派几乎相等的系数(大约30％)。这反映了由于车站ST_B附近的邻域本身不是特别受欢迎，并且也没有配备如同稍后论述的车站ST_C的公交车服务，所以存在人们同样注重于平方面积、与车站的步行距离和建筑物的房龄中的每一者的倾向。

另一方面，在用于计算最近车站是车站ST_C的不动产房产的估定价值的函数中，与车站ST_B相比，估定因素“与车站的步行距离”的系数较低(18.8％)，而估定因素“房龄”的系数较高(52.0％)。这反映了车站ST_C配备有来自车站的公交车服务，所以对于与车站相距较长步行路途的房产，价格没有掉落很多，并且还反映了由于可利用公交车服务，所以存在能够从所述车站到达的广泛范围的房产，并且正从所述许多房产中选择房龄较低的较新房产。

如上所述，举例来说，作为用于计算相应车站处的估定价值的函数中的估定因素的不同系数的结果，估定价值依据哪个车站是最近车站而变得不同，即使在具有相同估定因素的不动产房产当中。举例来说，考虑平方面积的得分为30、与车站的步行距离的得分为20并且房龄的得分为90的房产。对于这个房产，作为函数的值(每个估定因素得分乘以其系数的总和)获得的得分在最近车站是车站ST_A的情况下为40.56，在最近车站是车站ST_B的情况下为47.05，并且在最近车站是车站ST_C的情况下为59.32。

举例来说，应当包括在用于每个车站(或在另一个实例中，每个行政区域等)的函数中的估定因素和应当指派给函数中所包括的估定因素的系数可通过使用估定因素与交易价格之间的关系作为样本对已经在每个区域中购买或出售的不动产房产执行机器学习来指定。在这点上，为了消除其他因素(例如，所需时间)的影响，可执行采取平均所需时间的虚拟估定价值的计算(在所需时间较短的情况下将估定价值设定为通过向上校正实际交易价格来获得的值，以及在所需时间较长的情况下将估定价值设置为通过向下校正来获得的值)。另外，还可与如早先论述的由适宜价格计算单元3313生成指示针对每个预期所需交易时间的估定价值与适宜价格之间的关系的模型并行地执行以上学习所述函数。在这种情况下，可基于模型生成结果来校正所述函数。举例来说，如果当基于所需交易时间建模实际交易与估定价值之间的关系时存在大误差，则可研究估定价值不合理的可能性。通过基于模型生成结果来校正函数并且使用经过校正的函数所计算出的估定价值来进一步生成模型，可进一步改进函数和模型的准确性。

(4.相关服务的分组模拟)

(4-1.功能配置)

在根据本实施例的系统10中，不动产的购买或出售中的相关服务的分组模拟可通过使服务器300查询外部服务器来提供。在下文中，将进一步描述用于实现此类功能的服务器300的详细配置。

图10是示出本公开的一个实施例中的用于提供相关服务的分组模拟的示例性功能配置的框图。参看图10，在这个实例中，服务器300的处理单元330包括输入信息接收单元3321、查询发布单元3322、模拟结果编辑单元3323和显示控制单元3301。

输入信息接收单元3321通过网络200和通信单元320接收客户端100的输入/输出单元140所获取的输入信息。举例来说，输入信息由输入/输出单元140中所包括的触控面板、鼠标、键盘等获取。输入信息接收单元3321将所接收的信息提供到查询发布单元3322。更具体地说，举例来说，输入信息可包括诸如客户端100的用户的年龄、收入和资金等个人信息以及诸如贷款金额、偿还周期和保险金额等服务特定信息。

查询发布单元3322基于输入信息接收单元3321所接收的信息向外部服务器所提供的相应服务的API 3001发布查询命令。在所说明的实例中，向人寿保险服务API 3001a、非人寿保险服务API 3001b、金融服务API 3001c和结汇服务API 3001d发布查询命令。查询发布单元3322所发布的查询命令的类型还可由输入信息指定。请注意，以上各种服务的API3001可由与服务器300不同的外部服务器提供，或可由服务器300在内部提供(在这种情况下，API 3001还可由处理单元330实行)。所说明的实例中的服务API 3001是一个例子，并且服务API 3001可被提供用于各种其他类型的服务。另外，服务API 3001还可由用于相同类型的服务(诸如金融、人寿保险或非人寿保险)的多个服务提供商提供。

模拟结果编辑单元3323接收由外部服务器所提供的相应服务的API 3001响应于查询命令而传输的模拟结果，并且编辑所接收的结果以用于输出给客户端100上的用户。如上所述，在所说明的实例中，向人寿保险服务API 3001a、非人寿保险服务API 3001b、金融服务API 3001c和结汇服务API 3001d发布查询命令，并且从这些API 3001中的每一者传输模拟结果。举例来说，模拟结果编辑单元3323还可编辑相应模拟结果以供在同一屏幕上显示。通过模拟结果编辑单元3323的此类处理，有可能参考不同服务提供商所提供的诸如人寿保险服务、非人寿保险服务、金融服务和结汇服务等服务的模拟结果，例如作为客户端100上的单个分组。

如已经描述，显示控制单元3301通过通信单元320和网络200控制客户端100的输入/输出单元140中所包括的诸如显示器等显示装置。更具体地说，在所说明的实例中，显示控制单元3301基于模拟结果编辑单元3323所提供的数据生成用于在客户端100上显示图像的数据(诸如HTML或其他文档数据，或编码图像数据)，并且通过通信单元320将所生成的数据传输到客户端100。在客户端100中，通过通信单元120接收数据的处理单元130生成用于使显示器等显示上述图像的控制信号。

(4-2.用户界面的实例)

(输入屏幕的实例)

图11是示出本公开的一个实施例中所提供的用于相关服务的分组模拟的输入屏幕的实例的图。参看图11，客户端100上所显示的屏幕1400包括年龄输入单元1401、收入输入单元1402、资金输入单元1403、偿还周期输入单元1404、人寿保险相关信息输入单元1405和非人寿保险相关信息输入单元1406。

年龄输入单元1401至非人寿保险相关信息输入单元1406是用于获取输入信息以供模拟的显示元件。使用这些显示元件，输入诸如客户端100的用户的年龄、输入和资金等个人信息以及诸如贷款金额、偿还周期和保险金额等服务特定信息。然而，所说明的输入单元只是一个例子，并且举例来说，对显示器的输入单元可依据模拟所提供的诸如服务类型等因素而不同。另外，屏幕1400还可包括诸如复选框等显示元件，其使得用户能够从诸如人寿保险、非人寿保险、金融和结汇等各种服务的模拟当中选择所需服务。

(结果显示屏幕的实例)

图12是示出本公开的一个实施例中所提供的用于相关服务的分组模拟的结果显示屏幕的实例的图。参看图12，客户端100上所显示的屏幕1500包括金融服务的模拟结果1501、人寿保险服务的模拟结果1502和非人寿保险服务的模拟结果1503。以此方式，在本实施例中，在客户端100上所显示的屏幕上，有可能参考多个类型的服务的模拟结果作为单个分组。然而，所说明的模拟结果只是一个实例，并且还可显示诸如以上实例中所示出的结汇服务的模拟结果等其他类型的服务的模拟结果。

通过如上所述的不动产购买或出售中的相关服务的分组模拟，用户能够参考多个服务的模拟结果而不必在每次使用每个服务的模拟时输入个人信息。另外，由于可作为单个分组参考多个模拟结果，所以变得容易执行诸如金融和保险等不同类型的服务的模拟结果的组合评估或在不同服务提供商之间比较相同类型的服务。

另外，在另一个实例中，还可与以上分组模拟类似地呈现本说明书的另一个部分中所描述的与不动产房产相关的信息。在这种情况下，举例来说，整合多个不动产代理人所提供的信息，并且如果用户在单个输入屏幕上输入所需信息，则可呈现多个不动产代理人所呈现的适宜价格或其他估计信息。因而，可容易找到与每个用户形成良好匹配的不动产代理人。此处，不动产代理人可属于同一服务提供商(例如，公司)，或可属于不同服务提供商。如果代理人属于不同服务提供商，则与不动产房产相关的估计的分组模拟使得能够在不同服务提供商之间比较相同类型的服务，这类似于金融、保险等。此外，此类与不动产房产相关的估计的分组模拟可与上文论述的金融、保险等的分组模拟整合，从而使得有可能计算并向用户呈现总价，其中金融和保险权益、奖金、费用等被相加到不动产房产本身的交易中所涉及的金钱量。(5.硬件配置)

接下来，参考图13，描述根据本公开的一个实施例的信息处理装置的硬件配置。图13是示出根据本公开的实施例的信息处理装置的硬件配置实例的框图。所示出的信息处理装置900可实现上述实施例中的服务器或客户端。

信息处理装置900包括中央处理单元(CPU)901、只读存储器(ROM)903和随机存取存储器(RAM)905。另外，信息处理装置900可包括主机总线907、桥接器909、外部总线911、接口913、输入装置915、输出装置917、存储装置919、驱动器921、连接端口923和通信装置925。此外，信息处理装置900可根据需要包括成像装置933和传感器935。代替CPU 901或除了CPU901之外，信息处理装置900可包括诸如数字信号处理器(DSP)、专用集成电路(ASIC)或现场可编程门阵列(FPGA)等处理电路。

CPU 901充当算术处理装置和控制装置，并且根据ROM 903、RAM 905、存储装置919或可装卸记录媒体927中所记录的各种程序控制信息处理装置900的全部操作或一部分操作。ROM 903存储CPU 901所使用的程序、操作参数等。RAM 905短暂地存储当实行CPU 901时所使用的程序以及当实行此类程序时适当改变的参数。CPU 901、ROM 903和RAM 905通过由诸如CPU总线等内部总线配置的主机总线907彼此连接。主机总线907经由桥接器909连接到诸如外围部件互连/接口(PCI)总线等外部总线911。

输入装置915是由用户操作的装置，诸如鼠标、键盘、触摸屏、按钮、开关和控制杆。输入装置915可为使用例如红外辐射和另一种类型的无线电波的遥控装置。或者，输入装置915可为对应于信息处理装置900的操作的诸如移动电话等外部连接装置929。输入装置915包括基于用户所输入的信息生成输入信号以将所生成的输入信号输出到CPU 901的输入控制电路。用户通过操作输入装置915来输入各种类型的数据并且向信息处理装置900指示处理操作。

输出装置917由能够使用诸如视觉、听觉和触摸等感官向用户通知所获取的信息的装置实现。输出装置917可为诸如液晶显示器(LCD)或有机电致发光(EL)显示器等显示装置、诸如一个或多个扬声器或头戴耳机等音频输出装置或诸如振动器等装置。输出装置917以诸如文本或图像等视觉信息的形式、以诸如言语或声音等音频的形式或以振动等的形式输出从由信息处理装置900进行处理获得的结果。

存储装置919是用于数据存储的装置，其是信息处理装置900的存储单元的实例。举例来说，存储装置919包括诸如硬盘驱动器(HDD)等磁性存储装置、半导体存储装置、光学存储装置或磁光存储装置。存储装置919在其中存储由CPU 901实行的程序和各种数据以及从外部获取的各种数据。

驱动器921是用于诸如磁盘、光盘、磁光盘和半导体存储器等可装卸记录媒体927的读取器/写入器，并且构建在信息处理装置900中或外部附接到图像处理装置900。驱动器921读出记录在所安装的可装卸记录媒体927上的信息，并且将信息输出到RAM 905。驱动器921将记录写入到所安装的可装卸记录媒体927中。

连接端口923是用于将装置连接到信息处理装置900的端口。举例来说，连接端口923可为通用串行总线(USB)端口、IEEE1394端口或小型计算机系统接口(SCSI)端口。连接端口923还可为RS-232C端口、光学音频终端、高清多媒体接口(HDMI(注册商标))端口等等。将外部连接装置929连接到连接端口923使得有可能在信息处理装置900与外部连接装置929之间交换各种种类的数据。

通信装置925是通信接口，包括例如用于连接到通信网络931的通信装置。通信装置925可为用于例如局域网(LAN)、蓝牙(注册商标)、Wi-Fi或无线USB(WUSB)的通信卡。通信装置925还可为例如用于光学通信的路由器、用于不对称数字用户线(ADSL)的路由器或用于各种类型的通信的调制解调器。举例来说，通信装置925在因特网中传输并接收信号或通过使用诸如TCP/IP等预定协议来向另一个通信装置运送信号并从另一个通信装置接收信号。通信装置925所连接到的通信网络931是通过有线或无线连接建立的网络。通信网络931是例如因特网、家庭LAN、红外通信、无线电波通信或卫星通信。

成像装置933是通过使用诸如互补金属氧化物半导体(CMOS)和电荷耦合装置(CCD)等图像传感器以及诸如用于控制主题图像的图像形成的透镜等各种构件来将真实空间拍摄到图像传感器上并且生成拍摄图像的装置。成像装置933可拍摄静态图像或移动图像。

传感器935是各种传感器中的任一者，诸如加速度传感器、角速度传感器、地磁传感器、照明传感器、温度传感器、大气压传感器或声音传感器(麦克风)。传感器935获取关于信息处理装置900本身的状态(诸如信息处理装置900的外壳的姿势)的信息和关于包围信息处理装置900的环境(诸如信息处理装置900周围的发光强度和噪声)的信息。传感器935可包括全球定位系统(GPS)接收器，其接收GPS信号以测量装置的纬度、经度和海拔。

已经描述了信息处理装置900的硬件配置的实例。上文所描述的每个结构元件可通过使用通用部件来配置或可通过针对每个结构元件的功能专门设计的硬件来配置。所述配置可根据本公开的工作时间的技术状态根据需要而改变。

(6.补充)

举例来说，本公开的实施例可包括上述信息处理设备(服务器或客户端)、系统、由所述信息处理设备或所述系统实行的信息处理方法、用于使所述信息处理装置展现其功能的程序以及其中存储有程序的非暂态有形媒体。

上文已经参考附图描述了本公开的优选实施例，同时本公开不限于以上实例。本领域的技术人员可发现属于所附权利要求书的范围内的各种更改和修改形式，并且应当理解，它们将自然归入本公开的技术范围。

另外，本说明书中所描述的效果仅仅是说明性或例示性效果，而没有限制性。也就是说，连同或代替以上效果，根据本公开的技术可实现本领域的技术人员基于本说明书的描述而清楚的其它效果。

另外，本技术还可如下配置。

(1)一种信息处理装置，其包括：

估定价值计算单元，其通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量并且依据所述不动产房产的位置而不同的函数来计算所述不动产房产的估定价值；

适宜价格计算单元，其基于所述估定价值来计算所述不动产房产的适宜价格；

评估创建单元，其创建包括所述适宜价格在内的所述不动产房产的评估；以及

显示控制单元，其使在客户端装置上显示所述评估。

(2)根据(1)所述的信息处理装置，其中

所述函数中所包括的所述估定因素的阶数或系数依据所述位置而不同。

(3)根据(1)或(2)所述的信息处理装置，其中

所述函数中所包括的所述估定因素依据所述位置而不同。

(4)根据(1)至(3)中任一者所述的信息处理装置，其中

所述适宜价格计算单元基于所述不动产房产的所述估定价值和预期所需交易时间来计算所述适宜价格。

(5)根据(4)所述的信息处理装置，其中

所述适宜价格计算单元基于指示针对每个预期所需交易时间的所述估定价值与所述适宜价格之间的关系的模型来计算所述适宜价格。

(6)根据(5)所述的信息处理装置，其中

所述不动产房产包括已经购买或出售的第一不动产房产以及将要购买或出售的第二不动产房产，

所述估定价值计算单元计算所述第一不动产房产和所述第二不动产房产中的每一者的所述估定价值，并且

所述适宜价格计算单元基于所述第一不动产房产的所述估定价值、实际交易价格和实际所需交易时间之间的关系来生成所述模型，并且基于所述第二不动产房产的所述所生成的模型和所述估定价值来计算所述第二不动产房产的所述适宜价格。

(7)根据(6)所述的信息处理装置，其中

所述估定价值计算单元通过使用在所述第一不动产房产与所述第二不动产房产之间共享的所述函数来计算所述估定价值。

(8)根据(6)或(7)所述的信息处理装置，其中

所述第二不动产房产是所述客户端装置的用户希望出售的不动产房产。

(9)根据(6)或(7)所述的信息处理装置，其中

所述第二不动产房产是反映所述客户端装置的用户所输入的所需项目的虚拟不动产房产。

(10)根据(4)至(9)中任一者所述的信息处理装置，其中

所述预期所需交易时间是所述客户端装置的用户所输入的时间或平均所需交易时间。

(11)根据(1)至(10)中任一项所述的信息处理装置，其进一步包括：

价格趋势估计单元，其估计在所述不动产房产的所述位置附近的不动产房产的价格趋势，其中

所述适宜价格计算单元基于所述估定价值和所述价格趋势来计算所述不动产房产的所述适宜价格。

(12)根据(11)所述的信息处理装置，其中

所述不动产房产包括已经购买或出售的第一不动产房产以及将要购买或出售的第二不动产房产，

所述价格趋势估计单元将所述价格趋势估计为所述第一不动产房产的针对每个实际所需交易时间的所述估定价值与实际交易价格之间的关系中产生的随时间改变的倾向，并且

所述适宜价格计算单元基于针对定位在所述第二不动产房产的所述位置附近的所述第一不动产房产所估计的所述价格趋势和所述第二不动产房产的所述估定价值来计算所述第二不动产房产的所述适宜价格。

(13)根据(1)至(12)中任一项所述的信息处理装置，其进一步包括：

周围环境信息获取单元，其获取在所述不动产房产的所述位置附近的周围环境信息，其中

所述评估创建单元创建包括所述适宜价格连同所述周围环境信息的所述评估。

(14)根据(13)所述的信息处理装置，其进一步包括：

生命阶段信息获取单元，其获取关于所述客户端装置的用户的生命阶段信息，其中

所述周围环境信息获取单元基于所述生命阶段信息来获取所述周围环境信息。

(15)根据(14)所述的信息处理装置，其中

所述周围环境信息获取单元基于所述生命阶段信息来获取反映具有未来向所述用户发生的高概率的生活事件的所述周围环境。

(16)根据(1)至(15)中任一项所述的信息处理装置，其进一步包括：

生命阶段信息获取单元，其获取关于所述客户端装置的用户的生命阶段信息，其中

所述适宜价格计算单元计算在基于所述生命阶段信息来指定的未来时间点的所述适宜价格。

(17)一种信息处理方法，其包括：

处理器通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量并且依据所述不动产房产的位置而不同的函数来计算所述不动产房产的估定价值；

处理器基于所述估定价值来计算所述不动产房产的适宜价格；

处理器创建包括所述适宜价格在内的所述不动产房产的评估；以及

处理器使在客户端装置上显示所述评估。

(18)一种程序，其使计算机实现：

通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量并且依据所述不动产房产的位置而不同的函数来计算所述不动产房产的估定价值的功能；

基于所述估定价值来计算所述不动产房产的适宜价格的功能；

创建包括所述适宜价格在内的所述不动产房产的评估的功能；以及

使在客户端装置上显示所述评估的功能。

参考符号列表

10 系统

100 客户端

110 本地存储装置

120 通信单元

130 处理单元

140 输入/输出单元

200 网络

300 服务器

310 数据库

320 通信单元

330 处理单元

340 输入/输出单元。

Claims (18)

1.一种信息处理装置，其包括：

估定价值计算单元，其通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量并且依据所述不动产房产的位置而不同的函数来计算所述不动产房产的估定价值；

适宜价格计算单元，其基于所述估定价值来计算所述不动产房产的适宜价格；

评估创建单元，其创建包括所述适宜价格在内的所述不动产房产的评估；以及

显示控制单元，其使在客户端装置上显示所述评估。

2.根据权利要求1所述的信息处理装置，其中

所述函数中所包括的所述估定因素的阶数或系数依据所述位置而不同。

3.根据权利要求1所述的信息处理装置，其中

所述函数中所包括的所述估定因素依据所述位置而不同。

4.根据权利要求1所述的信息处理装置，其中

所述适宜价格计算单元基于所述估定价值和所述不动产房产的预期所需交易时间来计算所述适宜价格。

5.根据权利要求4所述的信息处理装置，其中

所述适宜价格计算单元基于指示针对每个预期所需交易时间的所述估定价值与所述适宜价格之间的关系的模型来计算所述适宜价格。

6.根据权利要求5所述的信息处理装置，其中

所述不动产房产包括已经购买或出售的第一不动产房产以及将要购买或出售的第二不动产房产，

所述估定价值计算单元计算所述第一不动产房产和所述第二不动产房产中的每一者的所述估定价值，并且

所述适宜价格计算单元基于所述第一不动产房产的所述估定价值、实际交易价格和实际所需交易时间之间的关系来生成所述模型，并且基于所述所生成的模型和所述第二不动产房产的所述估定价值来计算所述第二不动产房产的所述适宜价格。

7.根据权利要求6所述的信息处理装置，其中

所述估定价值计算单元通过使用在所述第一不动产房产与所述第二不动产房产之间共享的所述函数来计算所述估定价值。

8.根据权利要求6所述的信息处理装置，其中

所述第二不动产房产是所述客户端装置的用户希望出售的不动产房产。

9.根据权利要求6所述的信息处理装置，其中

所述第二不动产房产是反映所述客户端装置的用户所输入的所需项目的虚拟不动产房产。

10.根据权利要求4所述的信息处理装置，其中

所述预期所需交易时间是所述客户端装置的用户所输入的时间或平均所需交易时间。

11.根据权利要求1所述的信息处理装置，其进一步包括：

价格趋势估计单元，其估计在所述不动产房产的所述位置附近的不动产房产的价格趋势，其中

所述适宜价格计算单元基于所述估定价值和所述价格趋势来计算所述不动产房产的所述适宜价格。

12.根据权利要求11所述的信息处理装置，其中

所述不动产房产包括已经购买或出售的第一不动产房产以及将要购买或出售的第二不动产房产，

所述价格趋势估计单元将所述价格趋势估计为所述第一不动产房产的针对每个实际所需交易时间的所述估定价值与实际交易价格之间的关系中产生的随时间改变的倾向，并且

所述适宜价格计算单元基于针对定位在所述第二不动产房产的所述位置附近的所述第一不动产房产所估计的所述价格趋势和所述第二不动产房产的所述估定价值来计算所述第二不动产房产的所述适宜价格。

13.根据权利要求1所述的信息处理装置，其进一步包括：

周围环境信息获取单元，其获取在所述不动产房产的所述位置附近的周围环境信息，其中

所述评估创建单元创建包括所述适宜价格连同所述周围环境信息的所述评估。

14.根据权利要求13所述的信息处理装置，其进一步包括：

生命阶段信息获取单元，其获取关于所述客户端装置的用户的生命阶段信息，其中

所述周围环境信息获取单元基于所述生命阶段信息来获取所述周围环境信息。

15.根据权利要求14所述的信息处理装置，其中

所述周围环境信息获取单元基于所述生命阶段信息来获取反映具有未来向所述用户发生的高概率的生活事件的所述周围环境。

16.根据权利要求1所述的信息处理装置，其进一步包括：

生命阶段信息获取单元，其获取关于所述客户端装置的用户的生命阶段信息，其中

所述适宜价格计算单元计算在基于所述生命阶段信息来指定的未来时间点的所述适宜价格。

17.一种信息处理方法，其包括：

处理器通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量并且依据所述不动产房产的位置而不同的函数来计算所述不动产房产的估定价值；

处理器基于所述估定价值来计算所述不动产房产的适宜价格；

处理器创建包括所述适宜价格在内的所述不动产房产的评估；以及

处理器使在客户端装置上显示所述评估。

18.一种程序，其使计算机实现：

通过使用包括不动产房产的估定因素作为变量并且依据所述不动产房产的位置而不同的函数来计算所述不动产房产的估定价值的功能；

基于所述估定价值来计算所述不动产房产的适宜价格的功能；

创建包括所述适宜价格在内的所述不动产房产的评估的功能；以及

使在客户端装置上显示所述评估的功能。