WO2016009683A1 - 情報処理装置、情報処理方法およびプログラム - Google Patents

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WO2016009683A1
WO2016009683A1 PCT/JP2015/060609 JP2015060609W WO2016009683A1 WO 2016009683 A1 WO2016009683 A1 WO 2016009683A1 JP 2015060609 W JP2015060609 W JP 2015060609W WO 2016009683 A1 WO2016009683 A1 WO 2016009683A1
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WO
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real estate
estate property
price
property
information
Prior art date
Application number
PCT/JP2015/060609
Other languages
English (en)
French (fr)
Inventor
重人 竹中
昌憲 森下
和良 西山
ひとみ 星
さつき 江口
義幸 中村
武田　博
Original Assignee
ソニー株式会社
Priority date (The priority date is an assumption and is not a legal conclusion. Google has not performed a legal analysis and makes no representation as to the accuracy of the date listed.)
Filing date
Publication date
Application filed by ソニー株式会社 filed Critical ソニー株式会社
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Priority to CN201580036535.7A priority patent/CN106663300A/zh
Priority to JP2016534295A priority patent/JP6520944B2/ja
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    • G—PHYSICS
    • G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
    • G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
    • G06Q50/00—Information and communication technology [ICT] specially adapted for implementation of business processes of specific business sectors, e.g. utilities or tourism
    • G06Q50/10—Services
    • G06Q50/16—Real estate
    • G—PHYSICS
    • G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
    • G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
    • G06Q30/00—Commerce
    • G06Q30/02—Marketing; Price estimation or determination; Fundraising
    • G06Q30/0278—Product appraisal

Definitions

  • This disclosure relates to an information processing apparatus, an information processing method, and a program.
  • Patent Literature 1 user information and real estate information held in a server are acquired based on a user identifier and a real estate identifier input to a client, and a preview in which the acquired user information and real estate information are written. Techniques for creating referral letters for are described.
  • Patent Document 1 the technique described in Patent Document 1 is available only when a user who wants to purchase or rent a real estate searches or previews the real estate.
  • a technology that can provide useful information for various users involved in real estate sales including not only users who purchase or rent real estate but also users who sell or rent). It has not been proposed enough.
  • the present disclosure proposes a new and improved information processing apparatus, information processing method, and program capable of providing useful information for various users involved in real estate sales.
  • the processor calculates an evaluation value of the real estate property using a function that includes an evaluation factor of the real estate property as a variable and is different depending on a location of the real estate property, and based on the evaluation value,
  • an information processing method including calculating an appropriate price for a real estate property, creating an assessment document for the real estate property including the reasonable price, and displaying the assessment document on a client device.
  • the function of calculating the evaluation value of the real estate property using a function that includes an evaluation factor of the real estate property as a variable and varies depending on the location of the real estate property, and the property property based on the evaluation value There is provided a program for causing a computer to realize a function for calculating a reasonable price, a function for creating an assessment document for the real estate property including the reasonable price, and a function for displaying the assessment document on a client device.
  • FIG. 3 is a block diagram illustrating a functional configuration example for realizing real-time interaction between a user and an agent in an embodiment of the present disclosure.
  • FIG. FIG. 3 is a diagram illustrating an example of a user interface for real-time interaction between a user and an agent provided in an embodiment of the present disclosure.
  • the client 100 can include, for example, a smartphone 100a, a personal computer 100b, and a tablet 100c.
  • the client 100 is not limited to the illustrated example, and may include any type of terminal device having a function of inputting / outputting information to / from a user.
  • the client 100 uses, for example, an image or sound in order to output information to the user.
  • the client 100 receives input of information from the user by an operation input of the terminal device, voice indicating speech, or an image indicating a gesture or line of sight.
  • the server 300 includes one or a plurality of server devices on the network.
  • the server apparatus may be a single server apparatus or three or more server apparatuses.
  • Each server device may cooperate to realize the function of the server 300 described below.
  • the entirety of the plurality of server devices may be handled as a single information processing device.
  • at least a part of the server device may be operated by an operator different from the operator of the server 300 described below.
  • a part of the server 300 may be referred to as an external server that is not included in the system 10.
  • At least a part of the server device has a database 310.
  • the database 310 stores information on real estate and users.
  • at least a part of the server device may have a function of inputting / outputting information to / from a real estate agent. Using such a function, for example, real-time image or audio exchange may be executed between the user and the agent.
  • the network 200 includes various wired or wireless networks such as the Internet, a LAN (Local Area Network), or a mobile phone network.
  • the network 200 may connect the client 100 and the server 300 and may connect a plurality of server devices included in the server 300.
  • the network 200 may include a router or a hub that connects these networks to each other.
  • FIG. 2 is a block diagram illustrating an internal configuration of a system according to an embodiment of the present disclosure.
  • the client 100 may include a local storage 110, a communication unit 120, a processing unit 130, and an input / output unit 140.
  • the server 300 can include a database 310, a communication unit 320, a processing unit 330, and an input / output unit 340.
  • each functional configuration will be further described.
  • the terminal device functioning as the client 100 and one or more server devices included in the server 300 are realized by, for example, a hardware configuration of an information processing device described later.
  • the local storage 110 is realized by, for example, a memory or a storage included in the terminal device.
  • information provided from the server 300 via the network 200 and information input by the user via the input / output unit 140 are stored in the local storage 110 temporarily or continuously.
  • the user can refer to the information provided from the server 300 or input a draft of the information provided to the server 300 even offline.
  • the processing unit 130 is realized by a processor such as a CPU (Central Processing Unit) included in the terminal device, for example.
  • the processing unit 130 executes processing for requesting information from the server 300 via the communication unit 120 based on information input by the user via the input / output unit 140. Further, for example, the processing unit 130 executes a process of outputting information to the user via the input / output unit 140 based on information provided from the server 300 via the communication unit 120. At this time, the processing unit 130 may execute a process of converting the provided information into an appropriate format according to the type of the input / output unit 140.
  • a processor such as a CPU (Central Processing Unit) included in the terminal device, for example.
  • the processing unit 130 executes processing for requesting information from the server 300 via the communication unit 120 based on information input by the user via the input / output unit 140. Further, for example, the processing unit 130 executes a process of outputting information to the user via the input / output unit 140 based on information provided from the server 300 via the communication unit 120
  • the functions of the processing unit 130 and the input / output unit 140 as described above are the same as the functions of the processing unit and the input / output unit in a general terminal device, for example, they will be described in detail in the following description of the present embodiment. It may not be done. However, even in such a case, for example, if the information received from the server 300 is characteristic, the function of the processing unit 130 or the input / output unit 140 in the client 100 is also in that the information is processed and output. It can be characteristic compared to their functions in a general terminal device.
  • the database 310 is realized by, for example, a memory or a storage included in the server device. As described above, the database 310 stores information on real estate and users. Note that more specific types of information stored in the database 310 may vary depending on the content of the service provided by the server 300.
  • the communication unit 320 communicates with the client 100 via the network 200. Further, the communication unit 320 may communicate with an external server via the network 200.
  • the communication unit 320 is realized by a communication device that performs communication on a network to which the server 300 is connected.
  • the input / output unit 340 includes an input device such as a touch panel, a mouse, a keyboard, a microphone, or a camera (imaging device) included in a server device or a terminal device connected to the server device, and an output device such as a display or a speaker. And realized by. For example, information received from the client 100 via the communication unit 320 is displayed on the display included in the input / output unit 340 through processing by the processing unit 330. Further, for example, the operation input of the agent acquired by the touch panel included in the input / output unit 340 is transmitted to the client 100 via the communication unit 320 through the processing by the processing unit 330. For example, when the server 300 automatically generates information based on information received from the client 100, the input / output unit 340 is not necessarily included in the server 300.
  • an input device such as a touch panel, a mouse, a keyboard, a microphone, or a camera (imaging device) included in a server device or a terminal device connected to the server device
  • an output device
  • the functional configuration of the server 300 described above can be realized by being distributed to the plurality of server devices.
  • the function of the database 310 may be realized intensively by any server device, or may be realized by operating a database distributed to a plurality of server devices in an integrated manner.
  • the function of the processing unit 330 may be realized by operating processors distributed to a plurality of server devices in an integrated manner.
  • the functions of the processing unit 330 described below can be realized by being distributed in series or in parallel to a plurality of server devices regardless of the functional block categories defined for the description.
  • a real-time dialogue may be realized between a user on the client 100 side and an agent on the server 300 side.
  • the dialogue may use video and audio, or may use either video or audio.
  • achieving such a function is further demonstrated.
  • FIG. 3 is a block diagram illustrating a functional configuration example for realizing a real-time interaction between the user and the agent according to an embodiment of the present disclosure.
  • the processing unit 330 of the server 300 includes a display control unit 3301, an audio control unit 3302, an audio / video / operation input receiving unit 3303, an operation input unit 3304, and an audio / video.
  • An input unit 3305, an audio / video output unit 3306, and an audio / video / operation input recording unit 3307 are included.
  • the database 310 also includes a storage 3101 for recording audio, video, or operation input.
  • the display control unit 3301 controls a display device such as a display included in the input / output unit 140 of the client 100 via the communication unit 320 and the network 200. More specifically, the display control unit 3301 displays an image on the client 100 based on an agent operation input acquired by the operation input unit 3304 or an image acquired by the audio / video input unit 3305. Data (for example, document data such as HTML or encoded image data) is generated, and the generated data is transmitted to the client 100 via the communication unit 320. In the client 100, the processing unit 130 that has received data via the communication unit 120 generates a control signal for displaying the image on a display or the like.
  • Data for example, document data such as HTML or encoded image data
  • the voice control unit 3302 controls a voice output device such as a speaker included in the input / output unit 140 of the client 100 via the communication unit 320 and the network 200. More specifically, the audio control unit 3302 causes the client 100 to output audio based on the agent operation input acquired by the operation input unit 3304 and the audio acquired by the audio / video input unit 3305. Data (for example, encoded audio data) is generated, and the generated data is transmitted to the client 100 via the communication unit 320. In the client 100, the processing unit 130 that has received data via the communication unit 120 generates a control signal for outputting the above sound from a speaker or the like.
  • a voice output device such as a speaker included in the input / output unit 140 of the client 100 via the communication unit 320 and the network 200. More specifically, the audio control unit 3302 causes the client 100 to output audio based on the agent operation input acquired by the operation input unit 3304 and the audio acquired by the audio / video input unit 3305. Data (for example, encoded audio data) is generated, and the generated data
  • the audio / video / operation input receiving unit 3303 receives audio, video, or operation input data acquired by the input / output unit 140 of the client 100 via the network 200 and the communication unit 320.
  • audio is acquired by a microphone or the like included in the input / output unit 140
  • video is acquired by a camera or the like included in the input / output unit 140
  • operation input is acquired by a touch panel, a mouse, a keyboard, or the like included in the input / output unit 140. Is done.
  • the audio / video / operation input receiving unit 3303 provides the received data to the audio / video output unit 3306 and also to the audio / video / operation input recording unit 3307 for recording as necessary.
  • the operation input unit 3304 acquires an operation input of the agent received by a touch panel, a mouse, a keyboard, or the like included in the input / output unit 340 of the server 300.
  • the operation input of the agent for example, what information is included in the image displayed on the client 100 can be selected.
  • the displayed image includes materials such as text and images related to the real estate property or the agent itself.
  • the agent can select what kind of material is presented to the user by an operation input.
  • the image displayed on the client 100 may include an input element for the user to express his / her intention. The agent can also select at which timing such an input element is presented by an operation input.
  • the audio / video output unit 3306 controls the audio and video output by the display and the speaker included in the input / output unit 340 based on the information received by the audio / video / operation input receiving unit 3303.
  • the audio / video output unit 3306 may decode the encoded audio data received by the audio / video / operation input reception unit 3303 and generate a control signal for outputting audio from a speaker.
  • the audio / video output unit 3306 generates image data based on the video data and operation input data received by the audio / video / operation input reception unit 3303, and generates an image based on the generated data.
  • a control signal for displaying on the display may be generated.
  • the screen 1100 is displayed, for example, when the agent explains to the user about real estate sales or lease contracts.
  • the document window 1110 displays a document for explaining the contract contents and the like.
  • the material can include, for example, text 1111 and a chart 1112.
  • the chart 1112 shows, for example, the site of the real estate subject to the contract and the floor plan.
  • the input window 1120 displays an input element 1121 and a description thereof for the user who has received the explanation to display his / her intention.
  • the input element 1121 is a check box in the illustrated example.
  • the user can check the check box of the input element 1121 using a touch panel, a mouse, a keyboard, or the like included in the input / output unit 140 of the client 100.
  • Such user operation input can be acquired as an intention indication that the user has confirmed and understood the contents of the explanation.
  • the agent information 1130 includes an agent name 1131, an agent image 1132, and a certificate image 1133.
  • a user receives an explanation from an agent, and confirms the contents of the explanation and signs the document as an intention to understand.
  • the screen 1100 can replace such a procedure.
  • the material displayed in the material window 1110 replaces the printed material presented when the explanation is made face-to-face.
  • a real-time image of the agent taken by the camera included in the input / output unit 340 of the server 300 is displayed on the agent image 1132, and the agent side also takes a picture taken by the camera included in the input / output unit 140 of the client 100. If the user's real-time image is displayed and both voices are exchanged, an environment similar to that explained in person can be provided.
  • the voice / video / operation input recording unit 3307 records the voice exchanged during the series of explanations and the user operation to the input element 1121, so that the user confirms the contents of the explanation as in the case of the signature.
  • the recorded voice or the like may be able to be referred to by the user later, and this may be displayed by a note 1141.
  • the certificate image 1133 included in the agent information 1130 presents the qualification certificate of the agent necessary for the face-to-face explanation as described above (for example, Japanese law as of July 2014). Then, it is also possible to present a certificate of the national qualification “Residential Building Transaction Manager”.
  • a known technique related to so-called video chat can be used in addition to the configuration described above.
  • a known security technique may be used in order to ensure confidentiality and safety of the exchange such as the identity of information transmitted by the client 100 and information recorded by the server 300.
  • Such a known technique is already well known and can be appropriately used by those skilled in the art, so detailed description thereof will be omitted in this specification.
  • the real-time dialogue between the user and the agent as in the above example is not limited to explaining real estate sales and lease contracts, but when explaining real estate properties at the examination stage. Can also be used. Even in this case, the user can be provided with an environment similar to the explanation in the face-to-face description without being actually faced, thereby improving the user's sense of security and convenience.
  • the real-time dialogue between the user and the agent as in the above example is not limited to real estate transactions, and can be applied to any case where there are a user who requests something and an agent who accepts the request, for example. sell.
  • the server 300 can process information stored in the database 310 to provide information on the appropriate price of the real estate property.
  • achieving such a function is further demonstrated.
  • the property information acquisition unit 3311 acquires information on a real estate property that is a target of information provision and information on other real estate properties that are necessary for the information provision.
  • Real estate property information may be stored in the database 310 of the server 300, for example, or may be acquired using a service provided by an external server on the network.
  • Real estate property information includes, for example, the property's location and area, traffic access status, land and building shape, floor plan, building age, and contractor information. Price or rent information.
  • the evaluation amount calculation unit 3312 calculates the evaluation amount of the real estate property based on the real estate property information acquired by the property information acquisition unit 3311. More specifically, the appraisal value calculation unit 3312 includes, as variables, evaluation factors for real estate properties, such as the location and area of the property, traffic access status, land and building shape, floor plan, building age, and contractor. Use the function to calculate the valuation of the property. As will be described later, the function used here may be different depending on the location of the real estate where the evaluation value is calculated. Here, the evaluation amount calculation unit 3312 may calculate the evaluation amount of a single real estate property. The evaluation value of the real estate property itself is useful information when buying and selling the property.
  • the evaluation value calculation unit 3312 may calculate the evaluation value of the real estate property including the first real estate property that has already been bought and sold and the second real estate property that will be bought and sold.
  • the reasonable price calculation unit 3313 described later based on the relationship between the evaluation value of the first real estate property and the actual sale price, and the evaluation value of the second real estate property, A reasonable price can be calculated.
  • the evaluation value calculation unit 3312 may calculate the evaluation value using a function common to the first real estate property and the second real estate property, or may calculate the evaluation value using a different function. Good.
  • the evaluation factor itself may be treated as a variable.
  • the area of the property (the larger one is highly appreciated), the age of the building (the newer one is highly appreciated), the traffic access status (the nearest station or the time required for CBD (Central Business District) is shorter
  • the evaluation factor itself may be treated as a variable in the function. In this case, if the relationship between the evaluation factor and the evaluation is linear, it is treated as a primary variable, and if it is nonlinear, it may be treated as a secondary or higher variable.
  • the score given to the evaluation factor class may be treated as a variable.
  • the location of a property, the shape of a land or building, a floor plan, a contractor, etc. are not quantified by themselves, but can be given a score according to popularity or high evaluation. More specifically, high scores are given to districts that are shown to be popular by questionnaire surveys, floor plans that are often evaluated as easy to use, and installers that have few complaints after construction.
  • Such a score is also treated as a first-order or second-order or higher variable, like the above-described numerical evaluation factors.
  • the appropriate price can be calculated, for example, for a real estate property that the seller intends to sell (hereinafter also referred to as a property to be sold) or a real estate property that the buyer intends to purchase (hereinafter also referred to as a purchase desired property). Both the property to be sold and the property to be purchased correspond to the “second real estate property” in the description of the evaluation value calculation unit 3312 described above.
  • the evaluation price calculation unit 3312 calculates an evaluation value for a virtual property having an evaluation factor that matches the desired conditions, and the appropriate price calculation unit 3313 An appropriate price may be calculated for a virtual property.
  • the appropriate price calculated by the appropriate price calculation unit 3313 does not necessarily match the evaluation value calculated by the evaluation value calculation unit 3312. This is because the valuation amount is uniquely calculated using a function having an evaluation factor as a variable, whereas the appropriate price may vary depending on the required time period acceptable to the seller or the buyer, for example. Therefore, for example, the reasonable price calculation unit 3313 is a real estate property already sold in the vicinity of the location of the property to be sold or the property desired to be purchased (corresponding to the “first real estate property” in the description of the evaluation value calculation unit 3312 above). ), Analyze the relationship between the evaluation price, actual sales price, and the required purchase period.
  • the appropriate price calculation unit 3313 calculates the appropriate price of the property by, for example, applying the estimated purchase period input by the user of the client 100 and the evaluation value of the property to be sold or the property desired to be purchased to the above model. Can do.
  • the above model has a lower appropriate price as the expected purchase period is shorter (since the price is likely to sell faster if the price is lowered), the higher the appropriate price is as the assumed purchase period is longer (Because you can wait and be more likely to sell high).
  • the above model has a higher reasonable price as the expected purchase period is shorter (because the higher the budget is, the more likely you can buy it). It can indicate that it will be low (because if you wait patiently, you can buy it cheaply).
  • how much the appropriate price fluctuates with respect to the expected purchase period may vary depending on the location of the property, for example, so it has already been sold in the vicinity of the property to be sold or the property to be purchased
  • a model is generated based on information on real estate properties.
  • the appropriate price calculation unit 3313 may generate a model based on information on a real estate property that has already been sold and has the same attribute as the property to be sold or the property to be purchased.
  • the price trend estimation unit 3314 estimates the price trend of the real estate property in the vicinity of the location of the target real estate property. More specifically, the price trend estimation unit 3314 is a real estate property that has already been sold in the vicinity of the location of the property to be sold or the property desired to be purchased (the “first real estate property” in the description of the evaluation value calculation unit 3312 above). The price trend is estimated as the trend of the temporal change occurring in the relationship between the evaluation value, the actual sales price, and the time required for the sales.
  • the reasonable price calculation unit 3313 evaluates the second real estate property for each estimated purchase period based on the relationship between the evaluation value of the first real estate property, the actual sale price, and the sale duration. A model showing the relationship between the amount and the reasonable price is generated.
  • fluctuations in the actual sales price of the first property should occur due to changes in price trends caused by various factors such as changes in the economy and urban structure, and the establishment and abolition of various facilities. More specifically, for example, if the time of buying and selling is different, there may be a real estate property where the relationship between the evaluation value and the actual selling price is different even though the buying and selling period is the same.
  • the price trend estimation unit 3314 models the trend of fluctuation (time change) of the selling price as a price trend. For example, it is estimated that the price of real estate property tends to increase in the area when the actual sale price is higher with respect to the evaluation value as the property is closer to the present time.
  • the price trend as described above is estimated by the price trend estimation unit 3314, and may be presented to the user as information as it is, or may be used as an input element of the above-described appropriate price calculation unit 3313.
  • the reasonable price calculation unit 3313 includes the price trend estimated for the already sold property (first property) located near the location of the property to be sold or desired property (second property).
  • the reasonable price of the second real estate property may be calculated based on the evaluation value of the second real estate. More specifically, the appropriate price calculation unit 3313 may correct the price appropriately upward or downward according to the price trend.
  • the life stage information acquisition unit 3315 acquires the life stage information of the user of the client 100.
  • the life stage information acquisition unit 3315 may determine the user's age, sex, occupation, spouse, and child according to the user's operation input acquired using the touch panel, mouse, keyboard, or the like included in the input / output unit 140 of the client 100. Get life stage information such as the presence or absence of family members.
  • a well-known configuration can be used for the user interface displayed on the display of the client 100, for example, and detailed description thereof is omitted.
  • the information acquired by the life stage information acquisition unit 3315 is used by the appropriate price calculation unit 3313, the surrounding environment information acquisition unit 3316, and the like.
  • the reasonable price calculation unit 3313 uses the life stage information to predict that the user who is going to purchase a real estate property is expected to sell the property in the future, that is, the property appropriate property at a specific time in the future.
  • a price expected sale price
  • the surrounding environment information acquisition unit 3316 acquires the surrounding environment information near the location of the real estate property.
  • the ambient environment information may be stored in the database 310 of the server 300, for example, or may be acquired using a service provided by an external server on the network.
  • the surrounding environment information includes, for example, information on commercial facilities, transportation facilities, educational facilities, nursing care facilities and the like in the vicinity of the property.
  • the surrounding environment information acquisition unit 3316 reflects the surrounding environment information that reflects a life event that has a high probability of occurring in the future based on the life stage information acquired by the life stage information acquisition unit 3315. To get. More specifically, the surrounding environment information acquisition unit 3316 selectively acquires information on a nearby school according to the age of the user's child, information on an elderly care facility according to the age of the user's family, and the like. Also good.
  • the map image acquisition unit 3317 acquires a map image near the location of the real estate property.
  • the map image may be stored in the database 310 of the server 300, for example, or may be acquired using a service provided by an external server on the network.
  • the map image may include a map based on positioning, or may include a map deformed based on various facilities or landmarks.
  • an icon indicating the location of a real estate property may be added to the map image.
  • the map image may be added with icons indicating the positions of other real estate properties in the vicinity, including the properties used for the above-described calculation of reasonable prices and price trend estimation.
  • the surrounding image information acquired by the surrounding environment information acquisition part 3316 for example, the icon which shows the position of various facilities may be added to a map image.
  • the assessment document creation unit 3318 creates an assessment document for a real estate property including the appropriate price calculated by the appropriate price calculation unit 3313, for example.
  • the assessment document is used, for example, for an agent to provide information such as an outline of the property, a current reasonable price, and an estimate of a fee when buying and selling a real estate property.
  • the assessment document is based on information provided by the appropriate price calculation unit 3313, the price trend estimation unit 3314, the surrounding environment information acquisition unit 3316, and / or the map image acquisition unit 3317, such as PDF (Portable Document Format).
  • PDF Portable Document Format
  • the assessment document may include contents that change over time (appropriate price, etc.) and contents that are calculated or evaluated by the agent using an original method
  • the assessment document creation unit 3318 is effective for viewing the document file of the assessment document.
  • a deadline may be set.
  • the document file of the assessment document may be set to be automatically deleted when the expiration date has passed. A specific example of the assessment document will be described later.
  • the graph drawing unit 3319 draws a graph representing the expected sales price of the real estate property. More specifically, the graph drawing unit 3319 draws a graph that represents the expected sale price of the second real estate property based on the actual sale price and the required duration of the first real estate property that has already been bought and sold. .
  • the graph may include an element that represents a probability distribution of an expected trading price and an element that represents an expected trading duration corresponding to the expected trading price.
  • the probability distribution of the expected sale price is generated by applying the distribution of the ratio of the first real estate property to the actual sale price evaluation value to the evaluation value of the second real estate property.
  • the graph drawing unit 3319 obtains intermediate data of the model generation process indicating the relationship between the evaluation price and the appropriate price for each assumed purchase and sale period of the second real estate property by the appropriate price calculation unit 3313. You may draw a graph using it. That is, in the above example, the appropriate price calculation unit 3313 models the distribution of the ratio of the first real estate property with respect to the actual sales price evaluation amount, using the required time period as a parameter. On the other hand, the graph drawing unit 3319 uses the distribution of the ratio with respect to the evaluation value of the actual sale price of the first real estate property as it is.
  • the probability distribution of the above expected sales price generated by the graph drawing unit 3319 is higher in the part of the sales price corresponding to the ratio of the corresponding first real estate property (actual sales price and evaluation value). Become. Since it is estimated that there are not so many first real estate properties sold at prices that are extremely higher / lower than the appraisal value, the probability distribution of the expected sales price is a distribution centered on the average expected sales price. It should converge.
  • One purpose of the graph drawn by the graph drawing unit 3319 is to express this convergence. This point will be further described below.
  • the appropriate price calculation unit 3313 is bought and sold based on the relationship between the evaluation value of the first real estate property that has already been bought and sold, the actual sale price, and the actual sale required period.
  • a model is generated that indicates the relationship between the evaluation value and the appropriate price for each assumed real estate transaction period.
  • the appropriate price calculation unit 3313 calculates the appropriate price of the second property by fitting the evaluation value of the second real estate property and the assumed purchase / requirement period to the generated model.
  • an expected required period for buying and selling the property at the desired price is calculated.
  • the desired price for sale is too high or the desired price for purchase is too low, it is unlikely that the sale will be successful no matter how much time is spent.
  • the desired price for the sale is too low or the desired price for the purchase is too high, the sale will be completed immediately, but immediately without lowering the sale price or raising the purchase price.
  • the sale is successful (that is, it is not necessary to set an extreme desired price from the beginning to the end). Since the above cases are considered to be hardly included in the first real estate property that has already been bought and sold, the model generated by the reasonable price calculation unit 3313 does not necessarily reflect the above cases appropriately. I can't say that.
  • the graph drawing unit 3319 draws a graph including the probability distribution of the expected sale price and presents the graph to the user, so that the validity based on the example of the first real estate property that has already been bought and sold. Can tell you how much the price range is.
  • the graph drawing unit 3319 can also display the expected trading period corresponding to each expected trading price on the graph based on the model generated by the appropriate price calculation unit 3313. A specific example of such a graph will be described later.
  • the display control unit 3301 controls a display device such as a display included in the input / output unit 140 of the client 100 via the communication unit 320 and the network 200 as described above. More specifically, in the illustrated example, the display control unit 3301 includes a price trend estimation unit 3314, a surrounding environment information acquisition unit 3316, a map image acquisition unit 3317, an assessment document creation unit 3318, and / or a graph drawing unit 3319.
  • Data for displaying an image on the client 100 (for example, document data such as HTML or encoded image data) is generated based on the data provided by the client 100, and the generated data is transmitted to the client via the communication unit 320.
  • the processing unit 130 that has received data via the communication unit 120 generates a control signal for displaying the image on a display or the like.
  • FIG. 6 is a diagram illustrating an example of a screen including a graph provided in an embodiment of the present disclosure.
  • a screen 1200 displayed on the client 100 includes a map window 1210, a property for sale list 1220, a price trend display 1230, and a graph window 1240.
  • the screen 1200 is displayed, for example, when the user refers to information for buying and selling properties on the client 100.
  • the user has input information on the property to be sold or has input purchase request conditions. Therefore, at the stage where the screen 1200 is displayed, a property to be sold or a virtual property having an evaluation factor that matches the desired purchase condition is specified.
  • the map window 1210 displays a map image in the vicinity of the real estate property that is an object of information provision based on the information acquired by the map image acquisition unit 3317.
  • a property icon 1211 and pop-ups 1212 to 1214 are displayed on the map.
  • the property icon 1211 displays other real estate properties in the vicinity in addition to the property to be sold or the property to be purchased. In the illustrated example, these property icons 1211 are displayed in the same manner, but may be displayed in different shapes and sizes depending on the type of property.
  • the pop-up 1212 displays information on the property for which information is provided. In the illustrated example, the age of the property scheduled for sale is displayed.
  • the pop-up 1213 displays information on properties that have been sold in the past near the location of the target property. In the illustrated example, the date and time when the sale was completed, the building age at the time of sale, and the sale price are displayed.
  • the pop-up 1214 displays information on other properties currently on sale in the vicinity of the location of the property subject to information provision. In the illustrated example, the building age and the sale price are displayed.
  • the sale / selling property list 1220 displays information on properties that have been sold in the past in the vicinity of the location of the property subject to information provision.
  • the information displayed on the sale property list 1220 may partially overlap with the information displayed by the pop-up 1213 described above, but may include information not included in the pop-up 1213.
  • the property list 1220 includes information on property name, initial desired sale price, required period, sale price, and unit price per area.
  • the price trend display 1230 includes a sales price trend display 1231 and a rent trend display 1232.
  • the price trend estimation unit 3314 estimates the price trend of the real estate property in the area.
  • the sales price trend display 1231 represents the estimated price trend by the direction of the arrow icon and text.
  • the processing unit 330 of the server 300 can estimate the trend of the rent at the time of renting the real estate property by the same processing as the purchase price.
  • the rent trend display 1232 represents the rent trend estimated as described above by the direction of the arrow icon and text.
  • the distribution curve 1242 shows the distribution of the probability that a reasonable sale of the target real estate property will be established at the price indicated as the expected sale price 1241.
  • reasonable buying and selling means buying and selling that does not take an infinite amount of time and does not reduce the price more than necessary.
  • the probability distribution of the expected sale price generated by the graph drawing unit 3319 is generated based on the distribution of the ratio of the actual sale price of the already sold property to the evaluation value of the actual sale price. In light of the actual example, it is possible to express the probability that a reasonable sale of the target property will be established.
  • the statistical interval 1244 shows that the more reasonable interval is between 45 million yen and 55 million yen in the above range of 40 million yen to 60 million yen. .
  • Such a section may be displayed as a statistical section indicating the reliability of the probability distribution, such as a 1 ⁇ section in the normal distribution.
  • the 1 ⁇ interval in the normal distribution includes approximately 68.3% of all samples.
  • the statistical interval 1244 is not necessarily limited to displaying the 1 ⁇ interval of the normal distribution.
  • the statistical interval 1244 may display another statistical interval such as a 2 ⁇ interval in the normal distribution, or may display a statistical interval defined in a probability distribution other than the normal distribution.
  • the graph drawing unit 3319 generates the probability distribution of the expected sale price based on the distribution of the ratio of the real estate property that has already been bought and sold to the evaluation value of the actual sale price. It is not necessary to directly reflect the distribution of the ratio of the actual sales price to the evaluation value.
  • the probability distribution indicated by the distribution curve 1242 may be shaped to be a normal distribution (or another predetermined type of probability distribution). More specifically, the graph drawing unit 3319 converts the distribution of the ratio of the actual sales price to the evaluation amount or the probability distribution generated therefrom into a distribution such as a normal distribution based on the statistical feature amount of the distribution. Convert.
  • the probability distribution of the expected sale price for a property with an evaluation value of 50 million yen can be shaped into a normal distribution (average value 50 million yen, 1 ⁇ section 45 million to 55 million yen) as in the example shown in FIG. .
  • the distribution curve 1242 is used to express the probability distribution, but the probability distribution may be expressed by other methods such as a histogram.
  • the probability distribution is not necessarily a left-right symmetric shape as illustrated, and may be represented by a left-right asymmetric shape, for example, a cumulative distribution.
  • the expected required duration label 1243 is displayed as a label on the distribution curve 1242, and displays the expected required duration for each expected selling price.
  • the expected required duration label 1243a displayed at the position on the distribution curve 1242 corresponding to the expected selling price of 50 million yen is the expected required trading duration at the price of 50 million yen. Is about 3 months. This period can be calculated, for example, as an average value, median value, or mode value of the period required for buying and selling properties that have already been bought and sold at a sale price / evaluation value of about 100%. it can.
  • the expected required period label 1243b displayed at a position on the distribution curve 1242 corresponding to the expected sales price of 55 million yen indicates that the expected required sales period at the price of 55 million yen is approximately half a year.
  • the expected duration label 1243 can be placed at a position corresponding to the summary statistic of the probability distribution indicated by the distribution curve 1242.
  • the summary statistic includes, for example, an average price value, a median value, or a mode value.
  • the summary statistic may be a start point or an end point of a range defined based on the standard deviation ( ⁇ ) of the expected selling price.
  • the expected required duration label 1243b is arranged at the average value (50 million yen) of the expected trading price and the start point (45 million yen) and end point (55 million yen) of the 1 ⁇ section of the expected trading price. Has been.
  • FIG. 7 is a diagram illustrating an example of an assessment document provided in an embodiment of the present disclosure.
  • FIG. 7 shows an example of an assessment document 1300 displayed on the client 100 and further printed.
  • the assessment document 1300 includes, for example, a property summary 1301, property information for sale 1302, a reasonable price 1303, a reasonable price description 1304, a comment 1305, a fee estimate 1306, and surrounding environment information 1307.
  • the client 100 may display a screen similar to the assessment document 1300 prior to printing the assessment document 1300, for example.
  • the property summary 1301 is displayed based on information acquired by the property information acquisition unit 3311, for example.
  • the property overview 1301 includes information that is generally displayed as an overview of the real estate property for the target property, and more specifically includes the location, area, age of the property, traffic access, floor plan, contractor, and the like.
  • Sale property information 1302 includes information on a property that has been sold in the past near the location of the target property. More specifically, the for-sale property information 1302 may include information displayed as the for-sale property list 1220 on the screen 1200 shown in FIG.
  • the appropriate price 1303 indicates the appropriate price calculated by the appropriate price calculation unit 3313.
  • the appropriate price calculation unit 3313 calculates the appropriate price based on the required period of sales specified by the user. Therefore, in the appropriate price 1303, an assumed required period of buying and selling may be displayed together with the price.
  • the appropriate price 1303 is calculated for the average required period, for example, the required period displayed as the peak of the distribution curve 1242 on the screen 1200 shown in FIG. Also good. Also in this case, the automatically set required period may be displayed together with the appropriate price 1303.
  • the reasonable price explanation 1304 explains the calculation basis of the reasonable price 1303 by using mathematical formulas and texts.
  • the evaluation price calculation unit 3312 calculates the evaluation value of the property using a function including the evaluation factor of the real estate property as a variable
  • the appropriate price calculation unit 3313 evaluates the sales price and evaluation of the property already sold and sold.
  • the appropriate price description 1304 includes the function used to calculate the evaluation value, the evaluation factor of the target property set as a function variable, A mathematical expression indicating a model used for calculating a reasonable price, an explanation thereof, and the like can be displayed.
  • the comment 1305 may be a comment manually input by an agent, for example, or may be a comment automatically generated by the assessment document creation unit 3318 from a calculation result of an appropriate price or a price trend.
  • the comment 1305 for example, what should be done to sell the target property higher (or buy a property that satisfies the desired condition cheaper), which is whether to sell the property or to rent without selling it? (In this case, the processing unit 330 of the server 300 estimates the trend of the rent at the time of renting the real estate property by the same processing as the purchase price).
  • the fee estimate 1306 displays an agent fee estimate due to the transaction of the target property.
  • the fee is calculated based on the rank of the agent and the characteristics of the real estate property.
  • the fee is generally calculated by, for example, multiplying the sale price by a fixed ratio.
  • the fee is based on the ability and performance of the agent, the difficulty in establishing the sale based on the property of the property, etc.
  • the fee is calculated dynamically.
  • the fee may be calculated by, for example, accumulating the amount corresponding to the above factors regardless of the selling price, and the rate by which the selling price is multiplied in calculating the fee varies depending on the above factors. May be.
  • the fee may be dynamically calculated depending on which region / what kind of advertisement is deployed.
  • the advertisement may include, for example, a newspaper advertisement, a traffic advertisement, a push mail, or a web advertisement.
  • the agent or the service provider for example, based on the user's attribute information or the trend of the real estate property in the area, selectively distributes the advertising expenses to the area or the user who is expected to buy or sell the real estate property. Save money and reduce commissions.
  • the surrounding environment information 1307 displays surrounding environment information near the location of the target property.
  • the surrounding environment information is acquired by the surrounding environment information acquisition unit 3316 as described above.
  • the surrounding environment information 1307 includes information on commercial facilities, transportation facilities, educational facilities, nursing care facilities, and the like in the vicinity of the property.
  • information reflecting a life event that has a high probability of occurring in the future may be displayed as the surrounding environment information 1307.
  • the user interface that can be provided in the present embodiment, specifically, the screen including the graph and the example of the assessment document has been described above.
  • the item contained in the screen and the assessment document in the above description is an example, and the screen and the assessment document may include another item, or may not include a part of the described item.
  • the items on the screen 1200 may be displayed on the assessment document 1300, or the items on the assessment document 1300 may be displayed on the screen 1200. More specifically, information such as the property summary 1301, the reasonable price 1303, the reasonable price description 1304, the comment 1305, the fee estimate 1306, and / or the surrounding environment information 1307 may be displayed on the screen 1200.
  • the assessment document 1300 may display information such as a map window 1210, a price trend display 1230, and / or a graph window 1240.
  • FIG. 8 is a diagram for describing an example of an evaluation amount calculation formula according to an embodiment of the present disclosure.
  • the evaluation value calculation unit 3312 is a function that includes, as variables, evaluation factors for real estate properties, for example, the location and area of the property, traffic access status, land and building shape, floor plan, building age, and contractor. Is used to calculate the appraisal value of the real estate property. In the present embodiment, it may vary depending on the location of the moving product. In FIG. 8, this is shown by examples of evaluation factors F1 to F4.
  • the evaluation factor F1 (walking to the station) indicates the traffic access status of the property, more specifically, the time required to the nearest station.
  • the evaluation factor F2 indicates the age of the property.
  • the evaluation factor F3 indicates the area of the property.
  • Evaluation factor F4 indicates the contractor of the property.
  • the evaluation factors F1 to F3 can themselves be treated as variables.
  • the evaluation factors F1 and F2 have a higher evaluation as the numerical value is smaller, and the evaluation factor F3 has a higher evaluation as the numerical value is larger.
  • the evaluation factor F4 can be treated as a variable by giving a score to the class of the evaluation factor.
  • the function f 1 for calculating the evaluation amount includes the evaluation factors F1 to F4 as variables. Further, in the function f 1 , the coefficient C 11 is assigned to the evaluation factor F 1, the coefficient C 21 is assigned to the evaluation factor F 2, the coefficient C 31 is assigned to the evaluation factor F 3, and the coefficient C 41 is assigned to the evaluation factor F 4. . Meanwhile, in the example shown in the lower part of the figure, the function f 2 for calculating the evaluation value, including the evaluation factors F1 ⁇ F3 as a variable. Furthermore, the function f 2, the coefficient C 12 to evaluation factors F1, coefficients C 22 to evaluation factors F2 is, coefficients C 32 to evaluation factors F3 is assigned respectively.
  • a plurality of functions f including combinations of different evaluation factors F as variables can be used.
  • the evaluation amount calculation unit 3312 may use a plurality of different functions f depending on the location of the real estate property.
  • the order or coefficient of the evaluation factor F included in the function f may vary depending on the location of the real estate property.
  • the evaluation factor F itself included in the function f may be different depending on the location of the real estate property.
  • the order or variable of the evaluation factor F included in the function f, or the evaluation factor F itself included in the function f may be different depending on the user's profile.
  • the user profile may include, for example, gender, married / unmarried, presence / absence and age of children, cohabitation with elderly people, and the like.
  • FIG. 9 is a diagram for describing an example in which the evaluation price calculation formula varies depending on the location of the real estate property in an embodiment of the present disclosure.
  • the coefficient of each evaluation factor is shown.
  • the coefficients of these three evaluation factors are assigned to be 100% in total, but such assignment of the coefficients is only an example, and there is no particular restriction on the sum of the coefficients. Absent.
  • the evaluation factors themselves included as variables may be different between functions applied to real estate properties at different locations.
  • the real estate property is classified according to the nearest station.
  • the real estate property may be classified according to an administrative district or a division into which the real estate property is subdivided.
  • the coefficient of the evaluation factor “area” is remarkably high (78.2%).
  • the coefficient of the evaluation factor “age of building” is low (18.2%) compared to properties of other stations described later. This reflects that the city itself is popular in the vicinity of the station ST_A, and there are many quaint properties even if it is old, and the building age tends to be less concerned.
  • the coefficient of the evaluation factor “walking station” is remarkably low (3.6%).
  • the coefficient of evaluation factor “walking station” is lower than that of station ST_B (18.8%), while evaluation factor “building”
  • the coefficient of “years” is high (52.0%). This is because the station ST_C has a bus service from the station, and it is difficult for the price to drop even if the property is a long walk from the station, and there is a wide range of properties that are easy to get to the station because the bus service can be used. This reflects the fact that a new property with a lower age is selected from many properties.
  • the evaluation value depends on which station is the nearest station Is different. For example, it is assumed that there is a property with an area score of 30, a station walk score of 20, and a building age score of 90.
  • the score obtained as a function value for this property (evaluation factor score * coefficient sum) is 40.56 if the nearest station is station ST_A, 47.05 if the nearest station is station ST_B, and if the nearest station is station ST_C. 59.32.
  • the learning of the above function may be performed in parallel with the generation of the model indicating the relationship between the evaluation price and the appropriate price for each assumed trading required period by the appropriate price calculation unit 3313 as described above.
  • the function can be corrected based on the model generation result. For example, when the error when modeling the relationship between the actual sales price and the evaluation amount based on the required transaction period is large, the possibility that the evaluation amount is not appropriate can be examined.
  • the function and the accuracy of the model can be further improved by correcting the function based on the result of the model generation and further generating a model using the evaluation amount calculated by the corrected function.
  • the server 300 can provide a collective simulation of related services in real estate buying and selling by executing an inquiry to an external server. Below, the detailed structure of the server 300 for implement
  • FIG. 10 is a block diagram illustrating a functional configuration example for providing a collective simulation of related services according to an embodiment of the present disclosure.
  • the processing unit 330 of the server 300 includes an input information receiving unit 3321, an inquiry issuing unit 3322, a simulation result editing unit 3323, and a display control unit 3301.
  • the input information receiving unit 3321 receives the input information acquired by the input / output unit 140 of the client 100 via the network 200 and the communication unit 320.
  • the input information is acquired by a touch panel, a mouse, a keyboard, or the like included in the input / output unit 140, for example.
  • the input information receiving unit 3321 provides the received information to the inquiry issuing unit 3322. More specifically, for example, the input information may include personal information such as the age, income, and funding amount of the user of the client 100, and service-specific information such as a borrowing amount, repayment years, and insurance amount.
  • the inquiry issuing unit 3322 issues an inquiry command to the API 3001 of each service provided in the external server based on the information received by the input information receiving unit 3321.
  • an inquiry command is issued to the life insurance service API 3001a, property / casualty insurance service API 3001b, loan service API 3001c, and foreign currency settlement service API 3001d.
  • the type of inquiry command issued by the inquiry issuing unit 3322 may be specified by input information.
  • the API 3001 for various services described above may be provided in an external server different from the server 300 or may be provided in the server 300 (in this case, the API 3001 may also be realized by the processing unit 330).
  • the service API 3001 in the illustrated example is an example, and the service API 3001 can be provided for various types of services. Further, the service API 3001 may be provided by a plurality of service providers for the same type of service, such as financing, life insurance, and non-life insurance.
  • the age input unit 1401 to non-life insurance related information input unit 1406 are display elements for acquiring input information for simulation. With these display elements, for example, personal information such as the age, income, and amount of funds of the user of the client 100, and service-specific information such as the borrowing amount, repayment years, and insurance amount are input.
  • the illustrated input unit is an example, and the input unit displayed may differ depending on, for example, the type of service for which simulation is provided.
  • the screen 1400 includes display elements such as a check box that allows the user to select which of various service simulations such as life insurance, non-life insurance, financing, and foreign currency settlement is desired. May be.
  • FIG. 12 is a diagram illustrating an example of a result display screen of a related service collective simulation provided in an embodiment of the present disclosure.
  • a screen 1500 displayed on the client 100 includes a loan service simulation result 1501, a life insurance service simulation result 1502, and a non-life insurance service simulation result 1503.
  • the simulation result shown is an example, and the simulation result of another type of service such as the simulation result of the foreign currency settlement service shown in the above example may be displayed.
  • the user can refer to the simulation results of a plurality of services without inputting personal information each time the simulation of each service is used. it can.
  • multiple simulation results can be referred to collectively, the simulation results of different types of services such as financing and insurance are comprehensively examined, and the same type of services are compared between different service providers. It becomes easy.
  • information related to real estate properties described in other parts of the present specification may be presented in the same manner as the above-described collective simulation.
  • estimate information such as an appropriate price presented by the plurality of real estate agents can be presented.
  • the real estate agent may belong to the same service provider (for example, a company) or may belong to different service providers.
  • the collective simulation of estimates for real estate properties can compare the same type of service between different service providers, as well as loans and insurance.
  • the information processing apparatus 900 includes a CPU (Central Processing unit) 901, a ROM (Read Only Memory) 903, and a RAM (Random Access Memory) 905.
  • the information processing apparatus 900 may include a host bus 907, a bridge 909, an external bus 911, an interface 913, an input device 915, an output device 917, a storage device 919, a drive 921, a connection port 923, and a communication device 925.
  • the information processing apparatus 900 may include an imaging device 933 and a sensor 935 as necessary.
  • the information processing apparatus 900 may include a processing circuit such as a DSP (Digital Signal Processor), an ASIC (Application Specific Integrated Circuit), or an FPGA (Field-Programmable Gate Array) instead of or in addition to the CPU 901.
  • DSP Digital Signal Processor
  • ASIC Application Specific Integrated Circuit
  • FPGA Field-Programmable Gate Array
  • the CPU 901 functions as an arithmetic processing device and a control device, and controls all or a part of the operation in the information processing device 900 according to various programs recorded in the ROM 903, the RAM 905, the storage device 919, or the removable recording medium 927.
  • the ROM 903 stores programs and calculation parameters used by the CPU 901.
  • the RAM 905 primarily stores programs used in the execution of the CPU 901, parameters that change as appropriate during the execution, and the like.
  • the CPU 901, the ROM 903, and the RAM 905 are connected to each other by a host bus 907 configured by an internal bus such as a CPU bus. Further, the host bus 907 is connected to an external bus 911 such as a PCI (Peripheral Component Interconnect / Interface) bus via a bridge 909.
  • PCI Peripheral Component Interconnect / Interface
  • the input device 915 is a device operated by the user, such as a mouse, a keyboard, a touch panel, a button, a switch, and a lever.
  • the input device 915 may be, for example, a remote control device that uses infrared rays or other radio waves, or may be an external connection device 929 such as a mobile phone that supports the operation of the information processing device 900.
  • the input device 915 includes an input control circuit that generates an input signal based on information input by the user and outputs the input signal to the CPU 901. The user operates the input device 915 to input various data and instruct processing operations to the information processing device 900.
  • the drive 921 is a reader / writer for a removable recording medium 927 such as a magnetic disk, an optical disk, a magneto-optical disk, or a semiconductor memory, and is built in or externally attached to the information processing apparatus 900.
  • the drive 921 reads information recorded on the attached removable recording medium 927 and outputs the information to the RAM 905.
  • the drive 921 writes a record in the attached removable recording medium 927.
  • the connection port 923 is a port for connecting a device to the information processing apparatus 900.
  • the connection port 923 can be, for example, a USB (Universal Serial Bus) port, an IEEE 1394 port, a SCSI (Small Computer System Interface) port, or the like.
  • the connection port 923 may be an RS-232C port, an optical audio terminal, an HDMI (registered trademark) (High-Definition Multimedia Interface) port, or the like.
  • the communication device 925 is a communication interface configured with, for example, a communication device for connecting to the communication network 931.
  • the communication device 925 can be, for example, a communication card for LAN (Local Area Network), Bluetooth (registered trademark), Wi-Fi, or WUSB (Wireless USB).
  • the communication device 925 may be a router for optical communication, a router for ADSL (Asymmetric Digital Subscriber Line), or a modem for various communication.
  • the communication device 925 transmits and receives signals and the like using a predetermined protocol such as TCP / IP with the Internet and other communication devices, for example.
  • the communication network 931 connected to the communication device 925 is a network connected by wire or wireless, and may include, for example, the Internet, a home LAN, infrared communication, radio wave communication, satellite communication, or the like.
  • the sensor 935 is various sensors such as an acceleration sensor, an angular velocity sensor, a geomagnetic sensor, an illuminance sensor, a temperature sensor, an atmospheric pressure sensor, or a sound sensor (microphone).
  • the sensor 935 acquires information about the state of the information processing apparatus 900 itself, such as the posture of the information processing apparatus 900, and information about the surrounding environment of the information processing apparatus 900, such as brightness and noise around the information processing apparatus 900, for example. To do.
  • the sensor 935 may include a GPS receiver that receives a GPS (Global Positioning System) signal and measures the latitude, longitude, and altitude of the device.
  • GPS Global Positioning System
  • Each component described above may be configured using a general-purpose member, or may be configured by hardware specialized for the function of each component. Such a configuration can be appropriately changed according to the technical level at the time of implementation.
  • Embodiments of the present disclosure include, for example, an information processing device (server or client) as described above, a system, an information processing method executed by the information processing device or system, a program for causing the information processing device to function, and It may include a non-transitory tangible medium on which the program is recorded.
  • an evaluation value calculation unit that calculates an evaluation value of the real estate property using a function that includes an evaluation factor of the real estate property as a variable and varies depending on a location of the real estate property;
  • An appropriate price calculation unit for calculating an appropriate price of the real estate property based on the evaluation value;
  • An assessment preparation section for creating an assessment of the property including the reasonable price;
  • An information processing apparatus comprising: a display control unit configured to display the assessment document on a client device.
  • the information processing apparatus calculates the appropriate price based on the evaluation value and an assumed purchase and sale period of the real estate property. apparatus.
  • the information processing apparatus calculates the appropriate price based on a model indicating a relationship between the evaluation value and the appropriate price for each of the assumed purchase and sale required periods.
  • the real estate property includes a first real estate property that has already been bought and sold and a second real estate property to be bought and sold in the future.
  • the evaluation value calculation unit calculates the evaluation value for each of the first real estate property and the second real estate property
  • the appropriate price calculation unit generates the model based on the relationship between the evaluation value of the first real estate property, an actual purchase price, and an actual purchase required period, and the generated model and the second
  • the information processing apparatus according to (5), wherein an appropriate price of the second real estate property is calculated based on the evaluation value of the real estate property.
  • the information processing apparatus according to (6), wherein the evaluation amount calculation unit calculates the evaluation amount using the function common to the first real estate property and the second real estate property.
  • the information processing device according to (6) or (7), wherein the second real estate property is a real estate property that the user of the client device desires to sell.
  • the information processing apparatus according to (6) or (7), wherein the second real estate property is a virtual real estate property reflecting a desired condition input by a user of the client device.
  • the information processing apparatus according to any one of (4) to (9), wherein the assumed purchase / requirement period is a period input by a user of the client device or an average sale / requirement period .
  • the information processing apparatus further includes a price trend estimation unit that estimates a price trend of the real estate property in the vicinity of the location of the real estate property, The information processing apparatus according to any one of (1) to (10), wherein the appropriate price calculation unit calculates an appropriate price of the real estate property based on the evaluation value and the price trend.
  • the real estate property includes a first real estate property that has already been bought and sold and a second real estate property to be bought and sold in the future.
  • the price trend estimation unit estimates the price trend as a trend of temporal change occurring in the relationship between the evaluation value and the actual sale price for each actual sale required period of the first property.
  • the appropriate price calculation unit is configured to determine the second real estate property based on the price trend estimated for the first real estate property located near the location of the second real estate property and the evaluation value of the second real estate property.
  • the information processing apparatus according to (11), wherein an appropriate price of the real estate property is calculated.
  • the information processing apparatus further includes a surrounding environment information acquisition unit that acquires surrounding environment information near the location of the real estate property, The information processing apparatus according to any one of (1) to (12), wherein the assessment document creation unit creates the assessment document including the surrounding environment information together with the appropriate price.
  • the information processing apparatus further includes a life stage information acquisition unit that acquires life stage information of a user of the client device, The information processing apparatus according to (13), wherein the peripheral environment information acquisition unit acquires the peripheral environment information based on the life stage information.
  • the surrounding environment information acquisition unit acquires the surrounding environment information that reflects a life event that has a high probability of occurring in the user in the future based on the life stage information. Information processing device.
  • the information processing apparatus further includes a life stage information acquisition unit that acquires life stage information of a user of the client device, The information processing apparatus according to any one of (1) to (15), wherein the appropriate price calculation unit calculates the appropriate price at a future time point specified based on the life stage information.
  • the processor calculates an evaluation value of the real estate property using a function including an evaluation factor of the real estate property as a variable and different depending on a location of the real estate property; Calculating an appropriate price of the property based on the evaluation value; Creating an assessment of the property including the reasonable price; Displaying the assessment document on a client device.
  • system 100 client 110 local storage 120 communication unit 130 processing unit 140 input / output unit 200 network 300 server 310 database 320 communication unit 330 processing unit 340 input / output unit

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Abstract

不動産売買に関わるさまざまなユーザにとって有用な情報を提供する。 不動産物件の評価因子を変数として含み上記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて上記不動産物件の評価額を算出する評価額算出部と、上記評価額に基づいて上記不動産物件の適正価格を算出する適正価格算出部と、上記適正価格を含む上記不動産物件の査定書を作成する査定書作成部と、上記査定書をクライアント装置で表示させる表示制御部とを備える情報処理装置が提供される。

Description

情報処理装置、情報処理方法およびプログラム
　本開示は、情報処理装置、情報処理方法およびプログラムに関する。
　近年、不動産売買においても、情報の検索や売買に関する連絡などが、インターネットなどのネットワークを介して実施されることが多くなってきている。例えば、特許文献１には、クライアントに入力されるユーザ識別子および不動産識別子に基づいて、サーバで保持されているユーザ情報および不動産情報を取得し、取得されたユーザ情報および不動産情報が書き込まれた下見のための紹介状を作成する技術が記載されている。
特開２００３－２８１２５２号公報
　しかしながら、例えば特許文献１に記載されたような技術は、主に不動産を購入または賃借しようとするユーザが不動産を検索したり下見したりする際に限って利用可能なものであった。その一方で、例えば、不動産売買に関わるさまざまなユーザ（不動産を購入または賃借しようとするユーザだけでなく、売却または賃貸しようとするユーザも含まれうる）にとって有用な情報を提供できるような技術は、いまだ十分に提案されているとはいえない。
　そこで、本開示では、不動産売買に関わるさまざまなユーザにとって有用な情報を提供することが可能な、新規かつ改良された情報処理装置、情報処理方法およびプログラムを提案する。
　本開示によれば、不動産物件の評価因子を変数として含み上記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて上記不動産物件の評価額を算出する評価額算出部と、上記評価額に基づいて上記不動産物件の適正価格を算出する適正価格算出部と、上記適正価格を含む上記不動産物件の査定書を作成する査定書作成部と、上記査定書をクライアント装置で表示させる表示制御部とを備える情報処理装置が提供される。
　また、本開示によれば、プロセッサが、不動産物件の評価因子を変数として含み上記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて上記不動産物件の評価額を算出することと、上記評価額に基づいて上記不動産物件の適正価格を算出することと、上記適正価格を含む上記不動産物件の査定書を作成することと、上記査定書をクライアント装置で表示させることとを含む情報処理方法が提供される。
　また、本開示によれば、不動産物件の評価因子を変数として含み上記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて上記不動産物件の評価額を算出する機能と、上記評価額に基づいて上記不動産物件の適正価格を算出する機能と、上記適正価格を含む上記不動産物件の査定書を作成する機能と、上記査定書をクライアント装置で表示させる機能とをコンピュータに実現させるためのプログラムが提供される。
　以上説明したように本開示によれば、不動産売買に関わるさまざまなユーザにとって有用な情報を提供することができる。
　なお、上記の効果は必ずしも限定的なものではなく、上記の効果とともに、または上記の効果に代えて、本明細書に示されたいずれかの効果、または本明細書から把握され得る他の効果が奏されてもよい。
本開示の一実施形態に係るシステムの概略的な構成を示す図である。 本開示の一実施形態に係るシステムの内部構成を示すブロック図である。 本開示の一実施形態においてユーザとエージェントとのリアルタイムの対話を実現するための機能構成例を示すブロック図である。 本開示の一実施形態において提供されるユーザとエージェントとのリアルタイムの対話のためのユーザインターフェースの例を示す図である。 本開示の一実施形態において不動産物件の適正価格に関する情報を提供するための機能構成例を示すブロック図である。 本開示の一実施形態において提供されるグラフを含む画面の例を示す図である。 本開示の一実施形態において提供される査定書の例を示す図である。 本開示の一実施形態における評価額計算式の例について説明するための図である。 本開示の一実施形態において評価額計算式が不動産物件の所在地によって異なる例について説明するための図である。 本開示の一実施形態において関連サービスの一括シミュレーションを提供するための機能構成例を示すブロック図である。 本開示の一実施形態において提供される関連サービスの一括シミュレーションのための入力画面の例を示す図である。 本開示の一実施形態において提供される関連サービスの一括シミュレーションの結果表示画面の例を示す図である。 本開示の実施形態に係る情報処理装置のハードウェア構成例を示すブロック図である。
　以下に添付図面を参照しながら、本開示の好適な実施の形態について詳細に説明する。なお、本明細書および図面において、実質的に同一の機能構成を有する構成要素については、同一の符号を付することにより重複説明を省略する。
　なお、説明は以下の順序で行うものとする。
　１．システム構成
　２．ユーザとエージェントとのリアルタイムの対話
　　２－１．機能構成
　　２－２．ユーザインターフェースの例
　３．適正価格に関する情報の提供
　　３－１．機能構成
　　３－２．ユーザインターフェースの例
　　３－３．評価額計算式の例
　４．関連サービスの一括シミュレーション
　　４－１．機能構成
　　４－２．ユーザインターフェースの例
　５．ハードウェア構成
　６．補足
　（１．システム構成）
　図１は、本開示の一実施形態に係るシステムの概略的な構成を示す図である。図１を参照すると、本実施形態に係るシステム１０は、クライアント１００と、サーバ３００とを含む。クライアント１００とサーバ３００とは、ネットワーク２００によって接続され、相互に通信が可能である。
　クライアント１００は、例えば、スマートフォン１００ａ、パーソナルコンピュータ１００ｂ、およびタブレット１００ｃなどを含みうる。クライアント１００は、図示された例には限らず、ユーザとの間で情報を入出力する機能を有するあらゆる種類の端末装置を含みうる。クライアント１００は、ユーザに情報を出力するために、例えば画像または音声などを用いる。また、クライアント１００は、ユーザからの情報の入力を、端末装置の操作入力、発話を示す音声、またはジェスチャもしくは視線を示す画像などによって受け付ける。
　サーバ３００は、ネットワーク上の１または複数のサーバ装置を含む。図示された例では、２つのサーバ装置３００ａ，３００ｂが示されているが、サーバ装置は単一であってもよいし、３以上あってもよい。それぞれのサーバ装置は、協働して以下で説明するサーバ３００の機能を実現してもよい。この場合、複数のサーバ装置の全体が、単一の情報処理装置として扱われてもよい。あるいは、サーバ装置の少なくとも一部は、以下で説明するサーバ３００のオペレータとは異なるオペレータによって運用されてもよい。このような場合、以下の説明では、サーバ３００の一部が、システム１０に含まれない外部サーバとして参照されうる。
　本実施形態において、サーバ装置の少なくとも一部は、データベース３１０を有する。データベース３１０には、不動産やユーザに関する情報が格納される。また、サーバ装置の少なくとも一部が、不動産売買のエージェントとの間で情報を入出力する機能を有してもよい。このような機能を利用して、例えば、ユーザとエージェントとの間でリアルタイムの画像または音声のやりとりが実行されてもよい。
　ネットワーク２００は、例えば、インターネット、ＬＡＮ（Local　Area　Network）、または携帯電話網など、有線または無線の各種のネットワークを含む。ネットワーク２００は、クライアント１００とサーバ３００とを接続するとともに、サーバ３００に含まれる複数のサーバ装置を接続してもよい。ネットワーク２００に複数の種類のネットワークが含まれるような場合、ネットワーク２００は、それらのネットワークを互いに接続するルータやハブなどを含んでもよい。
　図２は、本開示の一実施形態に係るシステムの内部構成を示すブロック図である。図２を参照すると、クライアント１００は、ローカルストレージ１１０と、通信部１２０と、処理部１３０と、入出力部１４０とを含みうる。サーバ３００は、データベース３１０と、通信部３２０と、処理部３３０と、入出力部３４０とを含みうる。以下、それぞれの機能構成についてさらに説明する。なお、クライアント１００として機能する端末装置、およびサーバ３００に含まれる１または複数のサーバ装置は、例えば後述する情報処理装置のハードウェア構成によって実現される。
　（クライアントの構成）
　ローカルストレージ１１０は、例えば端末装置が有するメモリまたはストレージによって実現される。ローカルストレージ１１０には、例えば、ネットワーク２００を介してサーバ３００から提供された情報や、入出力部１４０を介してユーザによって入力された情報が、一時的または持続的に格納される。ローカルストレージ１１０に格納された情報を利用して、ユーザは、オフラインでもサーバ３００から提供された情報を参照したり、サーバ３００に提供する情報の下書きを入力したりすることができる。
　通信部１２０は、ネットワーク２００を介してサーバ３００と通信する。通信部１２０は、クライアント１００が接続されるネットワークでの通信を実行する通信装置によって実現される。
　処理部１３０は、例えば端末装置が有するＣＰＵ（Central　Processing　Unit）のようなプロセッサによって実現される。例えば、処理部１３０は、入出力部１４０を介してユーザによって入力された情報に基づいて、通信部１２０を介してサーバ３００に情報を要求する処理を実行する。また、例えば、処理部１３０は、通信部１２０を介してサーバ３００から提供された情報に基づいて、入出力部１４０を介してユーザに情報を出力する処理を実行する。このとき、処理部１３０は、提供された情報を、入出力部１４０の種類に応じて適切な形式に変換する処理を実行してもよい。
　入出力部１４０は、例えば端末装置が有するタッチパネル、マウス、キーボード、マイクロフォン、またはカメラ（撮像装置）のような入力装置と、ディスプレイまたはスピーカのような出力装置とによって実現される。なお、入出力部１４０は、入力装置または出力装置のいずれか一方だけを含んでもよい。例えば、入出力部１４０に含まれるディスプレイには、通信部１２０を介してサーバ３００から受信された情報が、処理部１３０による処理を経て表示される。また、例えば、入出力部１４０に含まれるタッチパネルなどによって取得されたユーザの操作入力は、処理部１３０による処理を経て、通信部１２０を介してサーバ３００に送信される。
　上記のような処理部１３０および入出力部１４０の機能自体は、例えば一般的な端末装置における処理部および入出力部の機能と同様であるために、以下の本実施形態の説明では詳細に説明されない場合がありうる。しかしながら、そのような場合でも、例えばサーバ３００から受信される情報が特徴的であれば、そうした情報を処理し、また出力するという点において、クライアント１００における処理部１３０または入出力部１４０の機能も、一般的な端末装置におけるそれらの機能に比較して特徴的でありうる。
　（サーバの構成）
　データベース３１０は、例えばサーバ装置が有するメモリまたはストレージによって実現される。上記の通り、データベース３１０には、不動産やユーザに関する情報が格納される。なお、データベース３１０に格納される情報のより具体的な種類は、サーバ３００によって提供されるサービスの内容によって異なりうる。
　通信部３２０は、ネットワーク２００を介してクライアント１００と通信する。また、通信部３２０は、ネットワーク２００を介して外部サーバと通信してもよい。通信部３２０は、サーバ３００が接続されるネットワークでの通信を実行する通信装置によって実現される。
　処理部３３０は、例えばサーバ装置が有するＣＰＵのようなプロセッサによって実現される。例えば、処理部３３０は、通信部３２０を介してクライアント１００から受信された情報に基づいて、データベース３１０から情報を取得し、取得された情報を必要に応じて処理した上で、通信部３２０を介してクライアント１００に送信する処理を実行する。また、例えば、処理部３３０は、通信部３２０を介してクライアント１００から受信された情報を、入出力部３４０を介してエージェントに出力する処理を実行するとともに、入出力部３４０を介してエージェントによって入力された情報を、通信部３２０を介してクライアント１００に送信する処理を実行してもよい。
　入出力部３４０は、例えばサーバ装置、またはサーバ装置に接続される端末装置が有するタッチパネル、マウス、キーボード、マイクロフォン、またはカメラ（撮像装置）のような入力装置と、ディスプレイまたはスピーカのような出力装置とによって実現される。例えば、入出力部３４０に含まれるディスプレイには、通信部３２０を介してクライアント１００から受信された情報が、処理部３３０による処理を経て表示される。また、例えば、入出力部３４０に含まれるタッチパネルなどによって取得されたエージェントの操作入力は、処理部３３０による処理を経て、通信部３２０を介してクライアント１００に送信される。なお、例えばサーバ３００がクライアント１００から受信した情報に基づいて自動的に情報を生成するような場合、入出力部３４０は必ずしもサーバ３００に含まれなくてもよい。
　なお、サーバ３００が複数のサーバ装置を含む場合、上述したサーバ３００の機能構成は、複数のサーバ装置に分散して実現されうる。例えば、データベース３１０の機能は、いずれかのサーバ装置で集約的に実現されてもよいし、複数のサーバ装置に分散したデータベースを統合的に運用することによって実現されてもよい。また、例えば、処理部３３０の機能は、複数のサーバ装置に分散したプロセッサを統合的に運用することによって実現されてもよい。この場合、以下で説明する処理部３３０の機能は、説明のために定義された機能ブロックの区分に関わらず、複数のサーバ装置に直列的または並列的に分散して実現されうる。
　（２．ユーザとエージェントとのリアルタイムの対話）
　（２－１．機能構成）
　本実施形態に係るシステム１０では、クライアント１００側のユーザと、サーバ３００側のエージェントとの間で、リアルタイムの対話が実現されてもよい。対話は、例えば映像と音声とを利用したものであってもよいし、映像または音声のいずれか一方を利用したものであってもよい。以下では、このような機能を実現するためのサーバ３００の詳細な構成について、さらに説明する。
　図３は、本開示の一実施形態においてユーザとエージェントとのリアルタイムの対話を実現するための機能構成例を示すブロック図である。図３を参照すると、この例において、サーバ３００の処理部３３０は、表示制御部３３０１と、音声制御部３３０２と、音声／映像／操作入力受信部３３０３と、操作入力部３３０４と、音声／映像入力部３３０５と、音声／映像出力部３３０６と、音声／映像／操作入力記録部３３０７とを含む。また、データベース３１０は、音声、映像、または操作入力を記録するためのストレージ３１０１を含む。
　表示制御部３３０１は、通信部３２０およびネットワーク２００を介して、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるディスプレイなどの表示装置を制御する。より具体的には、表示制御部３３０１は、操作入力部３３０４によって取得されるエージェントの操作入力や、音声／映像入力部３３０５によって取得される映像に基づいて、クライアント１００で画像を表示させるためのデータ（例えばＨＴＭＬなどのドキュメントデータやエンコードされた画像データなど）を生成し、生成されたデータを通信部３２０を介してクライアント１００に送信する。クライアント１００では、通信部１２０を介してデータを受信した処理部１３０が、上記の画像をディスプレイなどに表示させるための制御信号を生成する。
　音声制御部３３０２は、通信部３２０およびネットワーク２００を介して、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるスピーカなどの音声出力装置を制御する。より具体的には、音声制御部３３０２は、操作入力部３３０４によって取得されるエージェントの操作入力や、音声／映像入力部３３０５によって取得される音声に基づいて、クライアント１００で音声を出力させるためのデータ（例えばエンコードされた音声データなど）を生成し、生成されたデータを通信部３２０を介してクライアント１００に送信する。クライアント１００では、通信部１２０を介してデータを受信した処理部１３０が、上記の音声をスピーカなどから出力させるための制御信号を生成する。
　音声／映像／操作入力受信部３３０３は、ネットワーク２００および通信部３２０を介して、クライアント１００の入出力部１４０によって取得された音声、映像、または操作入力のデータを受信する。例えば、音声は入出力部１４０に含まれるマイクロフォンなどによって取得され、映像は入出力部１４０に含まれるカメラなどによって取得され、操作入力は入出力部１４０に含まれるタッチパネルやマウス、キーボードなどによって取得される。音声／映像／操作入力受信部３３０３は、受信されたデータを音声／映像出力部３３０６に提供するとともに、必要に応じて記録のために音声／映像／操作入力記録部３３０７にも提供する。
　操作入力部３３０４は、サーバ３００の入出力部３４０に含まれるタッチパネルやマウス、キーボードなどによって受け付けられたエージェントの操作入力を取得する。エージェントの操作入力によって、例えば、クライアント１００で表示される画像にどのような情報を含めるかを選択することができる。後述するように、表示される画像には、例えば不動産物件やエージェント自身に関するテキストや画像などの資料が含まれる。エージェントは、操作入力によって、ユーザにどのような資料を提示するかを選択することができる。また、後述するように、クライアント１００で表示される画像には、ユーザが意思表示をするための入力要素も含まれうる。エージェントは、操作入力によって、どのタイミングでそのような入力要素を提示するかを選択することもできる。
　音声／映像入力部３３０５は、入出力部３４０に含まれるマイクロフォンやカメラなどによってキャプチャされた音声や映像を取得する。音声は、例えばエージェントの発話音声を含む。映像は、例えばエージェントの姿や、エージェントが提示した物件、例えばエージェントの身分証明書や公的資格の証明書、建物のモデルなどを含みうる。音声／映像入力部３３０５は、取得された音声を音声制御部３３０２に提供し、映像を表示制御部３３０１に提供する。
　音声／映像出力部３３０６は、音声／映像／操作入力受信部３３０３が受信した情報に基づいて、入出力部３４０に含まれるディスプレイおよびスピーカなどによって出力される音声および映像を制御する。例えば、音声／映像出力部３３０６は、音声／映像／操作入力受信部３３０３が受信した、エンコードされた音声データをデコードして、スピーカから音声を出力するための制御信号を生成してもよい。また、例えば、音声／映像出力部３３０６は、音声／映像／操作入力受信部３３０３が受信した映像データおよび操作入力のデータに基づいて画像のデータを生成し、生成されたデータに基づいて画像をディスプレイに表示させるための制御信号を生成してもよい。
　音声／映像／操作入力記録部３３０７は、音声／映像／操作入力受信部３３０３が受信した情報に基づいて、音声、映像、または操作入力をストレージ３１０１に記録する。音声および映像は、例えばリアルタイムの対話の最中におけるユーザおよびエージェントの姿や発話音声の記録として利用されうる。音声または映像のいずれか一方だけが記録されてもよい。操作入力は、例えばクライアント１００で表示される画像にユーザが意思表示をするための入力要素が含まれる場合に、ユーザが当該入力要素を用いて意思表示をしたことの記録として利用されうる。
　（２－２．ユーザインターフェースの例）
　図４は、本開示の一実施形態において提供されるユーザとエージェントとのリアルタイムの対話のためのユーザインターフェースの例を示す図である。図４を参照すると、クライアント１００で表示される画面１１００は、資料ウインドウ１１１０と、入力ウインドウ１１２０と、エージェント情報１１３０とを含む。
　画面１１００は、例えば、エージェントがユーザに、不動産の売買や賃貸借の契約についての説明をする際に表示される。資料ウインドウ１１１０には、契約内容などについて説明するための資料が表示される。資料は、例えばテキスト１１１１や図表１１１２などを含みうる。図表１１１２は、例えば契約対象の不動産の敷地や間取りなどを示す。入力ウインドウ１１２０には、説明を受けたユーザが意思表示をするための入力要素１１２１およびその説明が表示される。入力要素１１２１は、図示された例ではチェックボックスである。ユーザは、例えば、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるタッチパネルやマウス、キーボードなどを用いて、入力要素１１２１のチェックボックスをチェックすることができる。このようなユーザの操作入力は、ユーザが説明の内容を確認し理解したことの意思表示として取得することができる。エージェント情報１１３０は、エージェント名１１３１、エージェント画像１１３２、および証明書類画像１１３３を含む。
　一般的に、不動産の売買や賃貸借の契約にあたって、ユーザはエージェントなどに対面して説明を受け、説明の内容を確認し理解したことの意思表示として文書に署名する。画面１１００は、このような手続きを代替することができうる。つまり、資料ウインドウ１１１０に表示される資料は、対面して説明をする際に提示される印刷物の資料を代替する。さらに、エージェント画像１１３２に、サーバ３００の入出力部３４０に含まれるカメラによって撮影されたエージェントのリアルタイムの画像を表示し、同様にエージェント側でもクライアント１００の入出力部１４０に含まれるカメラによって撮影されたユーザのリアルタイムの画像を表示し、両者の音声を交換すれば、対面で説明をするのと同様の環境を提供することができる。
　さらに、一連の説明の間に交換された音声や、入力要素１１２１へのユーザ操作を音声／映像／操作入力記録部３３０７が記録することによって、署名と同様に、ユーザが説明の内容を確認し理解したことの記録を残すことができる。実際の音声などのやりとりが記録されるという点では、対面の説明よりも実態を反映した記録を残すことが可能であるともいえる。記録された音声などは、ユーザ自身によって事後的に参照することが可能であってもよく、そのことが注記１１４１によって表示されてもよい。また、エージェント情報１１３０に含まれる証明書類画像１１３３によって、上記のような対面での説明の際に必要とされるエージェントの資格証明書類などの提示（例えば、2014年7月現在の日本国の法律では国家資格「宅地建物取引主任者」の証明書類の提示）も可能である。
　なお、以上で説明したユーザとエージェントとのリアルタイムの対話の実現のためには、上記で説明された構成に加えて、例えばいわゆるビデオチャットに関する公知の技術が利用されうる。また、例えばクライアント１００が送信する情報とサーバ３００で記録される情報との同一性など、やりとりの秘匿性および安全性を担保するために、公知のセキュリティ技術が利用されてもよい。このような公知の技術については、既によく知られており当業者は適宜利用可能であるために、本明細書では詳細な説明を省略する。
　本実施形態では、上記のようなユーザとエージェントとのリアルタイムの対話が実現可能であることによって、例えばユーザとエージェントとが互いに遠隔地にいる場合でも、契約などについてユーザへの十分な説明を実施し、さらにユーザが説明の内容を確認し理解したことの記録を残すことができる。従って、不動産の売買や賃貸借にあたって、エージェントなどから説明を受けるために移動しなければならないというユーザの不便を解消し、例えば遠隔地や外国に居住するユーザによる不動産の売買や賃貸借を容易にすることができる。
　なお、上記の例のようなユーザとエージェントとのリアルタイムの対話は、不動産の売買や賃貸借の契約についての説明をする際には限らず、不動産の物件についての検討段階での説明などの際にも利用されうる。この場合も、実際に対面しなくても対面での説明と同様の環境が提供されることによって、ユーザの安心感や利便性を向上させることができる。また、上記の例のようなユーザとエージェントとのリアルタイムの対話は、不動産取引には限らず、例えば何事かを依頼するユーザと、その依頼を引き受けるエージェントとが存在するあらゆるケースに応用可能でありうる。
　（３．適正価格に関する情報の提供）
　（３－１．機能構成）
　本実施形態に係るシステム１０では、サーバ３００がデータベース３１０に格納された情報などを処理することによって、不動産物件の適正価格に関する情報を提供することができる。以下では、このような機能を実現するためのサーバ３００の詳細な構成について、さらに説明する。
　図５は、本開示の一実施形態において不動産物件の適正価格に関する情報を提供するための機能構成例を示すブロック図である。図５を参照すると、この例において、サーバ３００の処理部３３０は、物件情報取得部３３１１と、評価額算出部３３１２と、適正価格算出部３３１３と、価格動向推定部３３１４と、ライフステージ情報取得部３３１５と、周辺環境情報取得部３３１６と、地図画像取得部３３１７と、査定書作成部３３１８と、グラフ描画部３３１９と、表示制御部３３０１とを含む。
　この例では、上記のような機能構成によって、不動産物件についてのグラフを含む画面、または不動産物件の査定書が出力される。図示された例では、グラフを含む画面と査定書との両方の出力が可能であるが、他の例では、グラフを含む画面または査定書のいずれか一方だけが出力されてもよい。また、グラフを含む画面および査定書に含まれる情報の項目は、以下で説明される例には限られず様々でありうる。従って、例えば以下で説明される一部の項目を含まない画面や査定書が出力されてもよい。その場合、処理部３３０は、省かれる項目に対応する機能構成を有さなくてもよい。また、以下で説明される項目以外の項目を含む画面や査定書が出力されてもよい。その場合、処理部３３０は、そのような項目の情報を生成するための機能構成をさらに有する。
　物件情報取得部３３１１は、情報提供の対象になる不動産物件の情報、および情報提供のために必要とされる他の不動産物件の情報を取得する。不動産物件の情報は、例えばサーバ３００のデータベース３１０に格納されていてもよいし、ネットワーク上の外部サーバによって提供されるサービスを利用して取得されてもよい。また、不動産物件の情報は、例えば、物件の所在地や面積、交通アクセス状況、土地や建物の形状、間取り、建物の築年数、施工者などの情報に加えて、物件が過去に売買または賃貸借されたときの価格または賃料の情報を含みうる。
　評価額算出部３３１２は、物件情報取得部３３１１が取得した不動産物件の情報に基づいて、不動産物件の評価額を算出する。より具体的には、評価額算出部３３１２は、不動産物件の評価因子、例えば物件の所在地や面積、交通アクセス状況、土地や建物の形状、間取り、建物の築年数、施工者などを変数として含む関数を用いて、不動産物件の評価額を算出する。後述するように、ここで用いられる関数は、評価額が算出される不動産物件の所在地によって異なってもよい。ここで、評価額算出部３３１２は、単一の不動産物件の評価額を算出してもよい。不動産物件の評価額自体、物件の売買や賃貸借にあたっては有用な情報である。また、評価額算出部３３１２は、既に売買された第１の不動産物件と、これから売買される第２の不動産物件とを含む不動産物件の評価額を算出してもよい。この場合、例えば、後述する適正価格算出部３３１３は、第１の不動産物件における評価額と実際の売買価格との関係、および第２の不動産物件の評価額に基づいて、第２の不動産物件の適正価格を算出することができる。なお、評価額算出部３３１２は、第１の不動産物件と第２の不動産物件とに共通する関数を用いて評価額を算出してもよいし、異なる関数を用いて評価額を算出してもよい。
　なお、上記の関数では、評価因子自体が変数として扱われてもよい。例えば、物件の面積（広い方が高く評価される）や建物の築年数（新しい方が高く評価される）、交通アクセス状況（最寄り駅やＣＢＤ（Central　Business　District）までの所要時間が短い方が高く評価される）のように、数値として評価することが可能な評価因子については、評価因子自体が関数における変数として扱われてもよい。この場合、評価因子と評価との関係が線型的であれば１次の変数として扱われ、非線形的であれば２次以上の変数として扱われてもよい。
　また、上記の関数では、評価因子のクラスに与えられるスコアが変数として扱われてもよい。例えば、物件の所在地、土地や建物の形状、間取り、施工者などは、それ自体では数値化されていないが、人気や評価の高さなどによってスコアを与えることが可能である。より具体的には、アンケート調査などによって人気があることが示される地区や、使いやすいという評価が多く寄せられている間取り、施工後のクレームが少ない施工者などに高いスコアが与えられる。このようなスコアも、上記の数値の評価因子と同様に、１次または２次以上の変数として扱われる。
　適正価格算出部３３１３は、評価額算出部３３１２が算出した評価額に基づいて、不動産物件の適正価格を算出する。例えば不動産物件の売買の場合、適正価格は、売り手または買い手からみた適正な価格を意味する。例えば、売り手にとっての適正価格は、許容できる所要期間の間に買い手が見つかる可能性が十分に高いと推定される価格である。一方、買い手にとっての適正価格は、許容できる所要期間のうちに売り手が見つかる可能性が十分に高いと推定される価格である。適正価格は、例えば、売り手がこれから売ろうとしている不動産物件（以下、売却予定物件ともいう）、または買い手がこれから買おうとしている不動産物件（以下、購入希望物件ともいう）について算出されうる。売却予定物件および購入希望物件は、いずれも、上記の評価額算出部３３１２の説明における「第２の不動産物件」に相当する。
　なお、売却予定物件については既に具体的な物件が特定されているが、購入希望物件については、希望条件はあるものの具体的な物件が特定されていないことが一般的である。それゆえ、例えば購入希望物件についての適正価格を算出する場合、評価額算出部３３１２は、希望条件に合致する評価因子を有する仮想的な物件について評価額を算出し、適正価格算出部３３１３は当該仮想的な物件について適正価格を算出してもよい。
　ここで、適正価格算出部３３１３によって算出される適正価格は、必ずしも評価額算出部３３１２によって算出される評価額とは一致しない。評価額が評価因子を変数とする関数を用いて一意に算出されるのに対して、適正価格は、例えば売り手または買い手が許容できる所要期間によって異なりうるためである。それゆえ、例えば、適正価格算出部３３１３は、売却予定物件または購入希望物件の所在地の近傍で既に売買された不動産物件（上記の評価額算出部３３１２の説明における「第１の不動産物件」に相当する）について、評価額、実際の売買価格、および売買所要期間の関係を解析し、当該関係に基づいて売却予定物件または購入希望物件の想定売買所要期間ごとの評価額と適正価格との関係を示すモデルを生成する。適正価格算出部３３１３は、例えばクライアント１００のユーザが入力した想定売買所要期間と、売却予定物件または購入希望物件の評価額とを上記のモデルにあてはめることによって、当該物件の適正価格を算出することができる。
　例えば売却予定物件の場合、上記モデルは、想定売買所要期間が短いほど適正価格が低くなり（価格を下げれば早く売れる可能性が高くなるため）、想定売買所要期間が長いほど適正価格が高くなる（気長に待てば高く売れる可能性が高くなるため）ことを示しうる。逆に、購入希望物件の場合、上記モデルは、想定売買所要期間が短いほど適正価格が高くなり（予算が高ければ早く買える可能性が高くなるため）、想定売買所要期間が長いほど適正価格が低くなる（気長に待てば安く買える可能性が高くなるため）ことを示しうる。ここで、それぞれの場合において、想定売買所要期間に対してどの程度適正価格が変動するかは、例えば物件の所在地によって異なりうるため、売却予定物件または購入希望物件の所在地の近傍で既に売買された不動産物件の情報に基づいてモデルが生成される。同様の理由で、適正価格算出部３３１３は、売却予定物件または購入希望物件と同様の属性を有する、既に売買された不動産物件の情報に基づいてモデルを生成してもよい。
　価格動向推定部３３１４は、対象の不動産物件の所在地近傍における不動産物件の価格動向を推定する。より具体的には、価格動向推定部３３１４は、売却予定物件または購入希望物件の所在地の近傍で既に売買された不動産物件（上記の評価額算出部３３１２の説明における「第１の不動産物件」に相当する）について、評価額、実際の売買価格、および売買所要期間の関係に発生している時間的な変化の傾向として価格動向を推定する。
　既に説明したように、適正価格算出部３３１３は、第１の不動産物件の評価額、実際の売買価格、および売買所要期間の関係に基づいて、第２の不動産物件の想定売買所要期間ごとの評価額と適正価格との関係を示すモデルを生成する。しかしながら、景気や都市構造の変化、各種施設の新設や廃止など様々な要因で発生する価格動向の変化によって、第１の物件の実際の売買価格には揺らぎが発生するはずである。より具体的には、例えば、売買の時期が異なれば、売買所要期間が同じであるにもかかわらず、評価額と実際の売買価格との関係が異なる不動産物件が存在しうる。価格動向推定部３３１４は、そのような場合について、売買価格の揺らぎ（時間的な変化）の傾向を価格動向としてモデル化する。例えば、売買の時期が現在に近い物件ほど評価額に対して実際の売買価格が高くなっている場合、その地域では不動産物件の価格が上昇する傾向があることが推定される。
　上記のような価格動向は、価格動向推定部３３１４によって推定され、例えばそのまま情報としてユーザに提示されてもよいし、上述した適正価格算出部３３１３の入力要素として利用されてもよい。例えば、適正価格算出部３３１３は、売却予定物件または購入希望物件（第２の不動産物件）の所在地近傍に位置する、既に売買された不動産物件（第１の不動産物件）について推定された価格動向と、第２の不動産の評価額とに基づいて、第２の不動産物件の適正価格を算出してもよい。より具体的には、適正価格算出部３３１３は、価格動向に応じて、適正価格を上方修正または下方修正してもよい。
　ライフステージ情報取得部３３１５は、クライアント１００のユーザのライフステージ情報を取得する。例えば、ライフステージ情報取得部３３１５は、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるタッチパネルやマウス、キーボードなどを用いて取得されたユーザの操作入力に従って、ユーザの年齢、性別、職業、配偶者および子供などの家族の有無などといったライフステージ情報を取得する。なお、このような情報を入力するために、例えばクライアント１００のディスプレイにおいて表示されるユーザインターフェースについては、既によく知られている構成を利用することが可能であるため詳細な説明は省略する。
　本実施形態において、ライフステージ情報取得部３３１５によって取得された情報は、適正価格算出部３３１３や周辺環境情報取得部３３１６などによって利用される。例えば、適正価格算出部３３１３は、ライフステージ情報に基づいて、不動産物件を購入しようとしているユーザが将来的に当該物件を売却することが予測される時点、つまり将来の特定の時点における物件の適正価格（売却見込み価格）を算出し、現在における購入のための適正価格とともにユーザに提示してもよい。将来における物件の適正価格は、例えば、評価額算出部３３１２による評価額の算出に用いられる築年数を加算し、価格動向推定部３３１４によって推定される過去の価格動向から将来における価格動向を推測することによって算出することができる。なお、周辺環境情報取得部３３１６によるライフステージ情報の利用については、続く部分で説明する。
　周辺環境情報取得部３３１６は、不動産物件の所在地近傍の周辺環境情報を取得する。周辺環境情報は、例えばサーバ３００のデータベース３１０に格納されていてもよいし、ネットワーク上の外部サーバによって提供されるサービスを利用して取得されてもよい。周辺環境情報は、例えば、物件近傍の商業施設や交通機関、教育施設、介護施設などの情報を含む。例えば、本実施形態において、周辺環境情報取得部３３１６は、ライフステージ情報取得部３３１５によって取得されたライフステージ情報に基づいて、ユーザに将来的に発生する確率が高いライフイベントを反映した周辺環境情報を取得する。より具体的には、周辺環境情報取得部３３１６は、ユーザの子供の年齢に応じた近隣の学校の情報や、ユーザの家族の年齢に応じた老人介護施設の情報などを選択的に取得してもよい。
　地図画像取得部３３１７は、不動産物件の所在地近傍の地図画像を取得する。地図画像は、例えばサーバ３００のデータベース３１０に格納されていてもよいし、ネットワーク上の外部サーバによって提供されるサービスを利用して取得されてもよい。ここで、地図画像には、測位に基づく地図が含まれていてもよいし、各種の施設またはランドマークなどを基準にしてデフォルメされた地図が含まれていてもよい。地図画像には、例えば不動産物件の所在地を示すアイコンが追加されうる。さらに、地図画像には、上記の適正価格算出や価格動向推定の処理に利用された物件を含む、近傍の他の不動産物件の位置を示すアイコンが追加されてもよい。また、地図画像には、周辺環境情報取得部３３１６によって取得された周辺環境情報、例えば各種施設の位置を示すアイコンが追加されてもよい。
　査定書作成部３３１８は、例えば適正価格算出部３３１３によって算出された適正価格を含む不動産物件の査定書を作成する。査定書は、例えばエージェントが、不動産物件の売買にあたり、当該物件の概要や現時点での適正価格や手数料の見込みなどの情報を提供するために用いられる。査定書は、適正価格算出部３３１３、価格動向推定部３３１４、周辺環境情報取得部３３１６、および／または地図画像取得部３３１７によって提供される情報に基づいて、例えばＰＤＦ（Portable　Document　Format）など、各種の文書フォーマットで作成されうる。査定書は期間の経過によって変動する内容（適正価格等）や、エージェントが独自の手法によって算出または評価した内容などを含みうるため、査定書作成部３３１８は、査定書の文書ファイルに閲覧の有効期限を設定してもよい。さらに、査定書の文書ファイルは、有効期限が経過した場合には自動的に削除されるように設定されていてもよい。なお、査定書の具体的な例については後述する。
　グラフ描画部３３１９は、不動産物件の予想売買価格を表現するグラフを描画する。より具体的には、グラフ描画部３３１９は、既に売買された第１の不動産物件の実際の売買価格および売買所要期間に基づいて、第２の不動産物件の予想売買価格を表現するグラフを描画する。グラフは、予想売買価格の確率分布を表現する要素、および予想売買価格に対応する予想売買所要期間を表現する要素を含みうる。ここで、予想売買価格の確率分布は、第１の不動産物件の実際の売買価格の評価額に対する割合の分布を、第２の不動産物件の評価額に適用することによって生成される。
　この場合、例えば、グラフ描画部３３１９は、適正価格算出部３３１３による、第２の不動産物件の想定売買所要期間ごとの評価額と適正価格との関係を示すモデルの生成処理の中間段階のデータを利用してグラフを描画してもよい。つまり、上記の例において、適正価格算出部３３１３は、第１の不動産物件の実際の売買価格の評価額に対する割合の分布を、売買所要期間を媒介変数としてモデル化する。その一方で、グラフ描画部３３１９は、第１の不動産物件の実際の売買価格の評価額に対する割合の分布を、分布のまま利用する。上記の割合に、第２の不動産物件の評価額を適用した場合（単純には、第２の不動産物件の評価額に割合を乗じた場合）、第２の不動産物件が第１の不動産物件に含まれる物件のそれぞれと「同じような条件で」売買された場合の、第２の不動産物件の予想売買価格が算出される。
　従って、グラフ描画部３３１９によって生成される上記の予想売買価格の確率分布は、該当する第１の不動産物件が多くある（実際の売買価格と評価額の）割合に対応する売買価格の部分で高くなる。評価額よりも極端に高い／低い売買価格で売買された第１の不動産物件はそう多くないと推定されるため、予想売買価格の確率分布は、平均的な予想売買価格を中心とした分布に収束するはずである。グラフ描画部３３１９によって描画されるグラフの目的の１つは、この収束を表現することにある。この点について、以下でさらに説明する。
　上記のように、本実施形態において、適正価格算出部３３１３は、既に売買された第１の不動産物件の評価額、実際の売買価格、および実際の売買所要期間の関係に基づいて、これから売買される第２の不動産物件の想定売買所要期間ごとの評価額と適正価格との関係を示すモデルを生成する。さらに、適正価格算出部３３１３は、第２の不動産物件の評価額と想定売買所要期間とを生成されたモデルにあてはめることによって、第２の物件の適正価格を算出する。
　ここで、上記のモデルに、適正価格の代わりに任意の希望価格を入力すれば、希望価格で物件を売買するための予想所要期間が算出される。しかしながら、例えば売却の希望価格が高すぎたり、購入の希望価格が低すぎたりする場合、いくら時間をかけても売買が成立する可能性は低い。その一方で、売却の希望価格が低すぎたり、購入の希望価格が高すぎたりする場合、すぐに売買が成立するものの、そこまで売却価格を下げたり購入価格を上げたりしなくてもすぐに売買が成立する（つまり、最初からそこまで極端な希望価格を設定する必要がない）場合もありうる。上記のようなケースは、既に売買された第１の不動産物件の中にはほとんど含まれないと考えられるため、適正価格算出部３３１３が生成するモデルは、必ずしも上記のようなケースを適切に反映しているとはいえない。
　それゆえ、本実施形態では、グラフ描画部３３１９が予想売買価格の確率分布を含むグラフを描画し、そのグラフをユーザに提示することによって、既に売買された第１の不動産物件の例に基づく妥当な価格がどの程度の範囲であるのかを知らせることができる。また、グラフ描画部３３１９は、適正価格算出部３３１３が生成したモデルに基づいて、それぞれの予想売買価格に対応する予想売買期間をグラフに表示することもできる。なお、このようなグラフの具体的な例については後述する。
　表示制御部３３０１は、既に説明したように、通信部３２０およびネットワーク２００を介して、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるディスプレイなどの表示装置を制御する。より具体的には、図示された例において、表示制御部３３０１は、価格動向推定部３３１４、周辺環境情報取得部３３１６、地図画像取得部３３１７、査定書作成部３３１８、および／またはグラフ描画部３３１９によって提供されるデータに基づいて、クライアント１００で画像を表示させるためのデータ（例えばＨＴＭＬなどのドキュメントデータやエンコードされた画像データなど）を生成し、生成されたデータを通信部３２０を介してクライアント１００に送信する。クライアント１００では、通信部１２０を介してデータを受信した処理部１３０が、上記の画像をディスプレイなどに表示させるための制御信号を生成する。
　（３－２．ユーザインターフェースの例）
　（グラフを含む画面の例）
　図６は、本開示の一実施形態において提供されるグラフを含む画面の例を示す図である。図６を参照すると、クライアント１００で表示される画面１２００は、地図ウインドウ１２１０と、売買物件一覧１２２０と、価格動向表示１２３０と、グラフウインドウ１２４０とを含む。
　画面１２００は、例えば、ユーザがクライアント１００で物件の売買のための情報を参照する際に表示される。画面１２００が表示される段階において、ユーザは、売却予定物件の情報を入力しているか、購入希望条件を入力している。従って、画面１２００が表示される段階では、売却予定物件、または購入の希望条件に合致する評価因子を有する仮想的な物件が特定されている。
　地図ウインドウ１２１０は、上記の地図画像取得部３３１７が取得した情報に基づいて、情報提供の対象になる不動産物件近傍の地図画像を表示する。図示された例において、地図ウインドウ１２１０では、地図上に、物件アイコン１２１１と、ポップアップ１２１２～１２１４とが表示される。物件アイコン１２１１は、売却予定物件または購入希望物件に加えて、近傍にある他の不動産物件を表示する。図示された例ではこれらの物件アイコン１２１１が同じように表示されているが、物件の種類によって異なる形状やサイズで表示されてもよい。ポップアップ１２１２は、情報提供の対象物件の情報を表示する。図示された例では、売却予定物件の築年数が表示されている。ポップアップ１２１３は、対象物件の所在地近傍で過去に売買された物件の情報を表示する。図示された例では、売買が成立した年月、売買時の築年数、および売買価格が表示されている。ポップアップ１２１４は、情報提供の対象物件の所在地近傍で現在売出し中の他の物件の情報を表示する。図示された例では、築年数および売り出し価格が表示されている。
　売買物件一覧１２２０は、情報提供の対象物件の所在地近傍で過去に売買された物件の情報を表示する。売買物件一覧１２２０に表示される情報は、上記のポップアップ１２１３によって表示された情報と部分的に重複していてもよいが、ポップアップ１２１３にはない情報を含んでいてもよい。図示された例において、売買物件一覧１２２０は、物件名、当初の売却希望価格、所要期間、売買価格、面積当たりの単価の情報を含む。
　価格動向表示１２３０は、売買価格動向表示１２３１と、賃料動向表示１２３２とを含む。上記のように、本実施形態では、価格動向推定部３３１４によって、地域における不動産物件の価格動向が推定される。売買価格動向表示１２３１は、推定された価格動向を、矢印アイコンの向きとテキストとによって表現する。また、図５には示していないが、サーバ３００の処理部３３０では、売買価格と同様の処理によって、不動産物件の賃貸の際の賃料の動向を推定することも可能である。賃料動向表示１２３２は、そのようにして推定された賃料の動向を、矢印アイコンの向きとテキストとによって表現する。
　グラフウインドウ１２４０には、グラフ描画部３３１９によって描画されたグラフが表示される。より具体的には、グラフウインドウ１２４０には、予想売買価格１２４１と、分布曲線１２４２と、予想所要期間ラベル１２４３と、統計的区間１２４４とが表示される。図示された例において、予想売買価格１２４１は、グラフの横軸として表示される。分布曲線１２４２は、それぞれの予想売買価格１２４１に対する確率分布を縦軸に表現する。予想所要期間ラベル１２４３は、分布曲線１２４２上のラベルとして表示され、それぞれの予想売買価格に対する予想売買所要期間を表示する。統計的区間１２４４は、分布曲線１２４２によって示される確率分布の信頼区間などを表示する。以下、それぞれの要素についてさらに詳細に説明する。
　分布曲線１２４２は、予想売買価格１２４１として示された価格で、対象になる不動産物件物件の妥当な売買が成立する確率の分布を示す。ここで、妥当な売買とは、際限なく時間をかけたり、必要以上に価格を下げすぎたりすることのない売買を意味する。上述のように、グラフ描画部３３１９によって生成される予想売買価格の確率分布は、既に売買された不動産物件の実際の売買価格の評価額に対する割合の分布に基づいて生成されるために、過去の実例に照らして、対象になる不動産物件の妥当な売買が成立する確率を表現することができる。
　図示されたグラフでは、分布曲線１２４２が価格５０００万円をピークとし、概ね価格４０００万円～６０００万円の範囲に収まっている。これは、対象になる不動産物件について妥当な売買が成立する可能性がある範囲が、５０００万円を中心として概ね４０００万円～６０００万円であることを示している。つまり、図示されたグラフによれば、既に売買された不動産物件の履歴に基づく限り、６０００万円を超える価格では常識的な期間で売買が成立する可能性は低く、またできるだけ早く売却したいとしても４０００万円まで価格を下げれば十分である（それ以上に下げる必要はない）。
　さらに、図示されたグラフでは、統計的区間１２４４によって、上記の４０００万円～６０００万円の範囲の中でも、より妥当性の高い区間が４５００万円～５５００万円であることが示されている。このような区間は、例えば、正規分布における１σ区間のように、確率分布の信頼性を示す統計的な区間として表示されてもよい。なお、正規分布における１σ区間は、全標本の約６８．３％を含む。なお、統計的区間１２４４は、必ずしも正規分布の１σ区間を表示するものには限られない。例えば、統計的区間１２４４は、正規分布における２σ区間など他の統計的区間を表示してもよいし、正規分布以外の確率分布において定義される統計的区間を表示してもよい。
　なお、上述のように、グラフ描画部３３１９は、既に売買された不動産物件の実際の売買価格の評価額に対する割合の分布に基づいて予想売買価格の確率分布を生成するが、確率分布は、必ずしも実際の売買価格の評価額に対する割合の分布をそのまま反映しなくてもよい。例えば、分布曲線１２４２によって示される確率分布は、正規分布（または、他の所定の形式の確率分布）になるように整形されていてもよい。より具体的には、グラフ描画部３３１９は、実際の売買価格の評価額に対する割合の分布、またはそこから生成された確率分布を、分布の統計的な特徴量に基づいて正規分布などの分布に変換する。例えば、既に売買された不動産物件について、売買価格／評価額の平均値が１００％であり、売買価格／評価額が９０％～１１０％になるものが全体の約６８．３％を占める場合、評価額５０００万円の物件についての予想売買価格の確率分布は、図６に示された例のような正規分布（平均値５０００万円、１σ区間４５００万円～５５００万円）に整形されうる。また、図示された例では確率分布を表現するために分布曲線１２４２が使用されているが、確率分布は例えばヒストグラムなどの他の手法によって表現されてもよい。また、確率分布は、必ずしも図示されたような左右対称な形状でなくてよく、左右非対称な形状、例えば累積分布などによって表現されてもよい。
　予想所要期間ラベル１２４３は、分布曲線１２４２上のラベルとして表示され、それぞれの予想売買価格に対する予想売買所要期間を表示する。例えば、図示された例において、予想売買価格５０００万円に対応する分布曲線１２４２上の位置（確率分布のピーク）に表示された予想所要期間ラベル１２４３ａは、価格５０００万円での予想売買所要期間が約３ヶ月であることを示している。この期間は、例えば、既に売買された不動産物件のうち、売買価格／評価額が約１００％で売買された物件の売買所要期間の平均値、中央値、または最頻値などとして算出することができる。同様に、予想売買価格５５００万円に対応する分布曲線１２４２上の位置に表示された予想所要期間ラベル１２４３ｂは、価格５５００万円での予想売買所要期間が約半年であることを示している。
　図示された例のように、予想所要期間ラベル１２４３は、分布曲線１２４２上によって示される確率分布の要約統計量に対応する位置に配置されうる。要約統計量は、例えば、価格の平均値、中央値、または最頻値を含む。また、要約統計量は、予想売買価格の標準偏差（σ）に基づいて定義される範囲の始点または終点であってもよい。図６に示された例では、予想売買価格の平均値（５０００万円）、および予想売買価格の１σ区間の始点（４５００万円）および終点（５５００万円）に予想所要期間ラベル１２４３ｂが配置されている。
　（査定書の例）
　図７は、本開示の一実施形態において提供される査定書の例を示す図である。図７には、クライアント１００で表示され、さらに印刷された査定書１３００の例が示されている。査定書１３００は、例えば、物件概要１３０１と、売買物件情報１３０２と、適正価格１３０３と、適正価格説明１３０４と、コメント１３０５と、手数料見積もり１３０６と、周辺環境情報１３０７とを含む。なお、クライアント１００では、例えば査定書１３００の印刷に先立って、査定書１３００と同様の画面が表示されてもよい。
　物件概要１３０１は、例えば、物件情報取得部３３１１が取得した情報に基づいて表示される。物件概要１３０１は、対象物件について一般的に不動産物件の概要として表示される情報、より具体的には、物件の所在地、面積、築年数、交通アクセス、間取り、施工者などを含む。売買物件情報１３０２は、対象物件の所在地近傍で過去に売買された物件の情報を含む。より具体的には、売買物件情報１３０２は、図６に示した画面１２００において売買物件一覧１２２０として表示されたような情報を含んでもよい。
　適正価格１３０３は、適正価格算出部３３１３によって算出された適正価格を示す。上述の通り、本実施形態において、適正価格算出部３３１３は、ユーザによって指定された売買の所要期間に基づいて適正価格を算出する。それゆえ、適正価格１３０３には、価格とともに、想定されている売買の所要期間が表示されてもよい。あるいは、ユーザによって所要期間が指定されていない場合、適正価格１３０３は、平均的な所要期間、例えば図６に示した画面１２００において分布曲線１２４２のピークとして表示されたような所要期間について算出されてもよい。この場合も、自動的に設定された所要期間が、適正価格１３０３とともに表示されてもよい。
　適正価格説明１３０４は、適正価格１３０３の算出根拠を数式やテキストなどによって説明する。例えば、上記のように、評価額算出部３３１２が不動産物件の評価因子を変数として含む関数を用いて物件の評価額を算出し、適正価格算出部３３１３が既に売買された物件の売買価格と評価額との関係に基づいて対象物件の適正価格を算出したような場合、適正価格説明１３０４には、評価額の算出に用いられた関数や、関数の変数として設定された対象物件の評価因子、適正価格の算出に用いられたモデルを示す数式、およびそれらの説明などが表示されうる。
　コメント１３０５は、例えばエージェントによって手入力されるコメントであってもよいし、適正価格や価格動向の算出結果から査定書作成部３３１８が自動的に生成するコメントであってもよい。コメント１３０５には、例えば、対象物件をより高く売る（または、希望条件を満たす物件をより安く買う）ためにはどうすればよいか、物件を売却するのと、売却せずに賃貸するのとではどちらが有利か（この場合、サーバ３００の処理部３３０は、売買価格と同様の処理によって、不動産物件の賃貸の際の賃料の動向を推定する）、といった情報が含まれる。
　手数料見積もり１３０６は、対象不動産の取引によるエージェント手数料の見積を表示する。本実施形態では、エージェントのランクや不動産物件の特性に基づいて手数料が算出される。手数料については、例えば売買価格に固定された割合を乗じることによって算出されることが一般的であるが、本実施形態では、エージェントの能力や実績、物件の特性による売買成立の難易度などに基づいて動的に手数料が算出される。手数料は、例えば売買価格に関係なく上記のような因子に対応する金額を積算することによって算出されてもよいし、手数料の算出にあたって売買価格に乗じる割合が上記のような因子に応じて変動してもよい。さらに、他の例では、手数料が、どの地域に／どのような広告を展開したかに応じて動的に算出されてもよい。ここで、広告は、例えば、新聞広告、交通広告、プッシュメール、またはＷｅｂ広告などを含みうる。この場合、エージェントまたはサービス提供者は、例えばユーザの属性情報や地域の不動産物件の動向などに基づいて、不動産物件の売買が見込まれる地域やユーザに選択的に広告を展開することによって、広告費を節約し、手数料を引き下げることができる。
　周辺環境情報１３０７は、対象物件の所在地近傍の周辺環境情報を表示する。周辺環境情報は、上記のように周辺環境情報取得部３３１６によって取得される。例えば、周辺環境情報１３０７は、物件近傍の商業施設や交通機関、教育施設、介護施設などの情報を含む。上記のように、ライフステージ情報取得部３３１５によって取得されたライフステージ情報に基づいて、ユーザに将来的に発生する確率が高いライフイベントを反映した情報が周辺環境情報１３０７として表示されてもよい。
　以上、本実施形態において提供されうるユーザインターフェース、具体的にはグラフを含む画面および査定書の例について説明した。なお、上記の説明において画面および査定書に含まれていた項目は一例であり、画面および査定書はさらに別の項目を含んでもよく、また説明された項目の一部を含まなくてもよい。例えば、画面１２００の項目が査定書１３００でも表示されたり、査定書１３００の項目が画面１２００でも表示されたりしてもよい。より具体的には、画面１２００で、物件概要１３０１、適正価格１３０３、適正価格説明１３０４、コメント１３０５、手数料見積もり１３０６、および／または周辺環境情報１３０７のような情報が表示されてもよい。また、査定書１３００で、地図ウインドウ１２１０、価格動向表示１２３０、および／またはグラフウインドウ１２４０のような情報が表示されてもよい。
　（３－３．評価額計算式の例）
　図８は、本開示の一実施形態における評価額計算式の例について説明するための図である。上述のように、評価額算出部３３１２は、不動産物件の評価因子、例えば物件の所在地や面積、交通アクセス状況、土地や建物の形状、間取り、建物の築年数、施工者などを変数として含む関数を用いて、不動産物件の評価額を算出する。本実施形態において、動産物件の所在地によって異なりうる。図８では、そのことが、評価因子Ｆ１～Ｆ４の例によって示されている。
　図示された例において、評価因子Ｆ１（駅徒歩）は、物件の交通アクセス状況、より具体的には最寄り駅までの所要時間を示す。評価因子Ｆ２は、物件の築年数を示す。評価因子Ｆ３は、物件の面積を示す。評価因子Ｆ４は、物件の施工者を示す。上記の評価因子のうち、評価因子Ｆ１～Ｆ３は、それ自体を変数として扱うことができる。評価因子Ｆ１，Ｆ２は数値が小さいほど評価が高く、評価因子Ｆ３は数値が大きいほど評価が高い。一方、評価因子Ｆ４は、評価因子のクラスにスコアを与えることによって変数として扱うことができる。
　図の上段に示された例では、評価額を算出するための関数ｆ１が、評価因子Ｆ１～Ｆ４が変数として含む。さらに、関数ｆ１では、評価因子Ｆ１には係数Ｃ１１が、評価因子Ｆ２には係数Ｃ２１が、評価因子Ｆ３には係数Ｃ３１が、評価因子Ｆ４には係数Ｃ４１が、それぞれ割り当てられる。一方、図の下段に示された例では、評価額を算出するための関数ｆ２が、評価因子Ｆ１～Ｆ３を変数として含む。さらに、関数ｆ２では、評価因子Ｆ１に係数Ｃ１２が、評価因子Ｆ２に係数Ｃ２２が、評価因子Ｆ３に係数Ｃ３２が、それぞれ割り当てられる。
　このように、本実施形態では、評価額算出部３３１２が評価額を算出するために、互いに異なる評価因子Ｆの組み合わせを変数として含む複数の関数ｆが用いられうる。評価額算出部３３１２は、互いに異なる複数の関数ｆを、不動産物件の所在地によって使い分けてもよい。本実施形態において、関数ｆに含まれる評価因子Ｆの次数または係数は、不動産物件の所在地によって異なりうる。また、関数ｆに含まれる評価因子Ｆ自体が、不動産物件の所在地によって異なってもよい。さらに、他の例では、関数ｆに含まれる評価因子Ｆの次数もしくは変数、または関数ｆに含まれる評価因子Ｆ自体は、ユーザのプロファイルによって異なってもよい。ユーザのプロファイルは、例えば、性別、既婚／未婚、子供の有無および年齢、高齢者との同居状況などを含みうる。
　図９は、本開示の一実施形態において評価額計算式が不動産物件の所在地によって異なる例について説明するための図である。図９を参照すると、鉄道の駅ＳＴ＿Ａ、ＳＴ＿Ｂ、およびＳＴ＿Ｃのそれぞれを最寄り駅とする不動産物件について、評価額を算出するための関数に含まれる「面積」、「駅徒歩」、および「築年数」のそれぞれの評価因子の係数が示されている。なお、図示された例では、これらの３つの評価因子の係数が合計で１００％になるように割り当てられているが、このような係数の割り当ては一例にすぎず、係数の合計に特に制限はない。また、上記の通り、異なる所在地の不動産物件に適用される関数の間では、変数として含まれる評価因子自体が異なっていてもよい。図示された例において不動産物件は最寄り駅によって区分されているが、他の例では、行政区画やそれを細分する区割りなどによって不動産物件が区分されてもよい。
　例えば、駅ＳＴ＿Ａを最寄り駅とする不動産物件の評価額を算出するための関数では、評価因子「面積」の係数が著しく高くなっている（７８．２％）。一方、評価因子「築年数」の係数は、後述する他の駅の物件に比べると低い（１８．２％）。これは、駅ＳＴ＿Ａ付近では街自体に人気があり、また古くても趣のある物件も多く、築年数があまり気にされない傾向があることを反映している。さらに、駅ＳＴ＿Ａを最寄り駅とする不動産物件の評価額を算出するための関数では、評価因子「駅徒歩」の係数が著しく低くなっている（３．６％）。これは、上記のように街自体に人気があることと、駅ＳＴ＿Ａが２路線の乗換駅であり、隣の駅も近いために、駅徒歩の時間に大差がない物件が多いこととを反映している。なお、このようにある評価因子の係数が他と比べて著しく低いような場合、当該評価因子は変数から除外されてもよい。
　一方、駅ＳＴ＿Ｂを最寄り駅とする不動産物件の評価額を算出するための関数では、「面積」、「駅徒歩」、および「築年数」のそれぞれの評価因子について、ほぼ均等な係数（３０％前後）が割り当てられている。これは、駅ＳＴ＿Ｂ付近では街自体に人気があるわけではなく、また後述する駅ＳＴ＿Ｃのようにバスの便が整備されているわけでもないため、面積、駅徒歩、および築年数がいずれも均等に重要視される傾向があることを反映している。
　他方、駅ＳＴ＿Ｃを最寄り駅とする不動産物件の評価額を算出するための関数では、評価因子「駅徒歩」の係数が駅ＳＴ＿Ｂに比べると低い（１８．８％）一方で、評価因子「築年数」の係数が高くなっている（５２．０％）。これは、駅ＳＴ＿Ｃでは駅からのバス便が整備されており、駅徒歩の時間が長い物件でも価格が下がりにくいこと、および、バス便が利用できるために駅に出やすい物件の範囲が広く、多くの物件の中からより築年数の少ない、新しい物件が選択されていることを反映している。
　上記のように、それぞれの駅において評価額を算出するための関数における評価因子の係数が異なる結果、例えば同じ評価因子を有する不動産物件であっても、どの駅を最寄り駅とするかによって評価額が異なる。例えば、面積のスコアが３０、駅徒歩のスコアが２０、築年数のスコアが９０の物件があったとする。この物件について関数の値（評価因子スコア＊係数の合計）として得られるスコアは、最寄り駅が駅ＳＴ＿Ａの場合４０．５６、最寄り駅が駅ＳＴ＿Ｂの場合４７．０５、最寄り駅が駅ＳＴ＿Ｃの場合５９．３２である。
　それぞれの駅（他の例では行政区画など）において関数に含まれる評価因子や、関数に含まれる評価因子に割り当てられる係数については、例えば、それぞれの領域で既に売買された不動産物件について、評価因子と売買価格との関係をサンプルとして機械学習を実施することによって特定されうる。このとき、他の因子（例えば所要期間）の影響を除去するために、平均的な所要期間を仮定した仮想的な評価額の算出（実際の売買価格に対して、所要期間が短ければ上方修正した額を評価額とし、所要期間が長ければ下方修正した額を評価額とする）が実施されてもよい。また、上述したような適正価格算出部３３１３による想定売買所要期間ごとの評価額と適正価格との関係を示すモデルの生成と並行して、上記の関数の学習が実施されてもよい。この場合、モデルの生成結果に基づいて関数が修正されうる。例えば、実際の売買価格と評価額との関係を売買所要期間に基づいてモデル化した場合の誤差が大きい場合、評価額が妥当ではない可能性を検討することができる。モデル生成の結果に基づいて関数を修正し、修正された関数によって算出された評価額を用いてさらにモデルを生成することによって、関数とモデルの精度をさらに向上させることができる。
　（４．関連サービスの一括シミュレーション）
　（４－１．機能構成）
　本実施形態に係るシステム１０では、サーバ３００が外部サーバへの問い合わせを実施することによって、不動産の売買における関連サービスの一括シミュレーションを提供することができる。以下では、このような機能を実現するためのサーバ３００の詳細な構成について、さらに説明する。
　図１０は、本開示の一実施形態において関連サービスの一括シミュレーションを提供するための機能構成例を示すブロック図である。図１０を参照すると、この例において、サーバ３００の処理部３３０は、入力情報受信部３３２１と、問い合わせ発行部３３２２と、シミュレーション結果編集部３３２３と、表示制御部３３０１とを含む。
　入力情報受信部３３２１は、ネットワーク２００および通信部３２０を介して、クライアント１００の入出力部１４０によって取得された入力情報を受信する。入力情報は、例えば入出力部１４０に含まれるタッチパネルやマウス、キーボードなどによって取得される。入力情報受信部３３２１は、受信した情報を問い合わせ発行部３３２２に提供する。より具体的には、例えば、入力情報は、クライアント１００のユーザの年齢、収入、資金額などの個人情報や、借入金額、返済年数、保険金額などのサービス固有の情報を含みうる。
　問い合わせ発行部３３２２は、入力情報受信部３３２１が受信した情報に基づいて、外部サーバにおいて提供される各サービスのＡＰＩ３００１に対して問い合わせコマンドを発行する。図示された例では、生命保険サービスＡＰＩ３００１ａ、損害保険サービスＡＰＩ３００１ｂ、融資サービスＡＰＩ３００１ｃ、および外貨決済サービスＡＰＩ３００１ｄに対して問い合わせコマンドが発行される。問い合わせ発行部３３２２が発行する問い合わせコマンドの種類は、入力情報によって指定されてもよい。なお、上記の各種サービスのＡＰＩ３００１は、サーバ３００とは異なる外部サーバにおいて提供されてもよいし、サーバ３００内部で提供されてもよい（この場合、ＡＰＩ３００１も処理部３３０によって実現されうる）。図示された例におけるサービスＡＰＩ３００１は一例であり、他にも様々な種類のサービスについて、サービスＡＰＩ３００１が提供されうる。また、サービスＡＰＩ３００１は、同じ種類のサービス、例えば融資や生命保険、損害保険などについて、複数のサービス提供者によって提供されてもよい。
　シミュレーション結果編集部３３２３は、外部サーバにおいて提供される各サービスのＡＰＩ３００１が、問い合わせコマンドへの応答として送信するシミュレーション結果を受信し、受信された結果をクライアント１００においてユーザに出力するために編集する。上記のように、図示された例では、生命保険サービスＡＰＩ３００１ａ、損害保険サービスＡＰＩ３００１ｂ、融資サービスＡＰＩ３００１ｃ、および外貨決済サービスＡＰＩ３００１ｄに対して問い合わせコマンドが発行され、これらのＡＰＩ３００１のそれぞれからシミュレーション結果が送信される。シミュレーション結果編集部３３２３は、例えばそれぞれのシミュレーション結果を同一の画面内で表示されるように編集してもよい。このようなシミュレーション結果編集部３３２３の処理によって、例えば、互いに異なったサービス提供者によって提供される生命保険サービスや損害保険サービス、融資サービス、外貨決済サービスなどのシミュレーション結果を、クライアント１００において一括して参照することができる。
　表示制御部３３０１は、既に説明したように、通信部３２０およびネットワーク２００を介して、クライアント１００の入出力部１４０に含まれるディスプレイなどの表示装置を制御する。より具体的には、図示された例において、表示制御部３３０１は、シミュレーション結果編集部３３２３によって提供されるデータに基づいて、クライアント１００で画像を表示させるためのデータ（例えばＨＴＭＬなどのドキュメントデータやエンコードされた画像データなど）を生成し、生成されたデータを通信部３２０を介してクライアント１００に送信する。クライアント１００では、通信部１２０を介してデータを受信した処理部１３０が、上記の画像をディスプレイなどに表示させるための制御信号を生成する。
　（４－２．ユーザインターフェースの例）
　（入力画面の例）
　図１１は、本開示の一実施形態において提供される関連サービスの一括シミュレーションのための入力画面の例を示す図である。図１１を参照すると、クライアント１００で表示される画面１４００は、年齢入力部１４０１と、収入入力部１４０２と、資金額入力部１４０３と、返済年数入力部１４０４と、生命保険関連情報入力部１４０５と、損害保険関連情報入力部１４０６とを含む。
　年齢入力部１４０１～損害保険関連情報入力部１４０６は、シミュレーションのための入力情報を取得するための表示要素である。これらの表示要素によって、例えば、クライアント１００のユーザの年齢、収入、資金額などの個人情報や、借入金額、返済年数、保険金額などのサービス固有の情報が入力される。なお、図示された入力部は一例であり、例えばシミュレーションが提供されるサービスの種類などによって表示される入力部は異なりうる。また、画面１４００には、ユーザが、生命保険、損害保険、融資、外貨決済などの各種サービスのシミュレーションのうちのどれを所望するかを選択することが可能なチェックボックスなどの表示要素が含まれてもよい。
　（結果表示画面の例）
　図１２は、本開示の一実施形態において提供される関連サービスの一括シミュレーションの結果表示画面の例を示す図である。図１２を参照すると、クライアント１００で表示される画面１５００は、融資サービスのシミュレーション結果１５０１と、生命保険サービスのシミュレーション結果１５０２と、損害保険サービスのシミュレーション結果１５０３とを含む。このように、本実施形態では、クライアント１００に表示される画面において、複数の種類のサービスのシミュレーション結果を一括して参照することが可能でありうる。なお、図示されたシミュレーションの結果は一例であり、例えば上記の例で示した外貨決済サービスのシミュレーション結果など、他の種類のサービスのシミュレーション結果が表示されてもよい。
　以上で説明したような不動産の売買における関連サービスの一括シミュレーションによって、ユーザは、それぞれのサービスのシミュレーションを利用する度に個人情報を入力しなくても、複数のサービスのシミュレーション結果を参照することができる。また、複数のシミュレーション結果が一括して参照可能であるため、融資や保険などの異なる種類のサービスのシミュレーション結果を総合しての検討や、同じ種類のサービスを異なるサービス提供者の間で比較することが容易になる。
　また、他の例では、本明細書の他の部分で説明された不動産物件に関する情報も、上記の一括シミュレーションと同様にして提示されてもよい。この場合、例えば、複数の不動産エージェントによって提供される情報が統合され、ユーザが１つの入力画面で必要な情報を入力すると、複数の不動産エージェントによって提示される適正価格などの見積情報が提示されうる。これによって、それぞれのユーザに合った不動産エージェントを見つけることが容易になりうる。ここで、不動産エージェントは、同じサービス提供者（例えば会社）に属していてもよいし、異なるサービス提供者に属していてもよい。エージェントが異なるサービス提供者に属する場合、不動産物件に関する見積もりの一括シミュレーションは、融資や保険などと同様に、同じ種類のサービスを異なるサービス提供者の間で比較することができる。さらに、このような不動産物件に関する見積もりの一括シミュレーションが、上述した融資や保険などの一括シミュレーションと統合され、不動産物件の売買自体にかかる金額に、融資や保険の利息、掛金、および手数料などを加えた、トータルのコストを算出してユーザに提示することが可能であってもよい。
　（５．ハードウェア構成）
　次に、図１３を参照して、本開示の実施形態に係る情報処理装置のハードウェア構成について説明する。図１３は、本開示の実施形態に係る情報処理装置のハードウェア構成例を示すブロック図である。図示された情報処理装置９００は、例えば、上記の実施形態におけるサーバまたはクライアントを実現しうる。
　情報処理装置９００は、ＣＰＵ（Central　Processing　unit）９０１、ＲＯＭ（Read　Only　Memory）９０３、およびＲＡＭ（Random　Access　Memory）９０５を含む。また、情報処理装置９００は、ホストバス９０７、ブリッジ９０９、外部バス９１１、インターフェース９１３、入力装置９１５、出力装置９１７、ストレージ装置９１９、ドライブ９２１、接続ポート９２３、通信装置９２５を含んでもよい。さらに、情報処理装置９００は、必要に応じて、撮像装置９３３、およびセンサ９３５を含んでもよい。情報処理装置９００は、ＣＰＵ９０１に代えて、またはこれとともに、ＤＳＰ（Digital　Signal　Processor）、ＡＳＩＣ（Application　Specific　Integrated　Circuit）、またはＦＰＧＡ（Field-Programmable　Gate　Array）などの処理回路を有してもよい。
　ＣＰＵ９０１は、演算処理装置および制御装置として機能し、ＲＯＭ９０３、ＲＡＭ９０５、ストレージ装置９１９、またはリムーバブル記録媒体９２７に記録された各種プログラムに従って、情報処理装置９００内の動作全般またはその一部を制御する。ＲＯＭ９０３は、ＣＰＵ９０１が使用するプログラムや演算パラメータなどを記憶する。ＲＡＭ９０５は、ＣＰＵ９０１の実行において使用するプログラムや、その実行において適宜変化するパラメータなどを一次記憶する。ＣＰＵ９０１、ＲＯＭ９０３、およびＲＡＭ９０５は、ＣＰＵバスなどの内部バスにより構成されるホストバス９０７により相互に接続されている。さらに、ホストバス９０７は、ブリッジ９０９を介して、ＰＣＩ（Peripheral　Component　Interconnect/Interface）バスなどの外部バス９１１に接続されている。
　入力装置９１５は、例えば、マウス、キーボード、タッチパネル、ボタン、スイッチおよびレバーなど、ユーザによって操作される装置である。入力装置９１５は、例えば、赤外線やその他の電波を利用したリモートコントロール装置であってもよいし、情報処理装置９００の操作に対応した携帯電話などの外部接続機器９２９であってもよい。入力装置９１５は、ユーザが入力した情報に基づいて入力信号を生成してＣＰＵ９０１に出力する入力制御回路を含む。ユーザは、この入力装置９１５を操作することによって、情報処理装置９００に対して各種のデータを入力したり処理動作を指示したりする。
　出力装置９１７は、取得した情報をユーザに対して視覚や聴覚、触覚などの感覚を用いて通知することが可能な装置で構成される。出力装置９１７は、例えば、ＬＣＤ（Liquid　Crystal　Display）または有機ＥＬ（Electro-Luminescence）ディスプレイなどの表示装置、スピーカまたはヘッドフォンなどの音声出力装置、もしくはバイブレータなどでありうる。出力装置９１７は、情報処理装置９００の処理により得られた結果を、テキストもしくは画像などの映像、音声もしくは音響などの音声、またはバイブレーションなどとして出力する。
　ストレージ装置９１９は、情報処理装置９００の記憶部の一例として構成されたデータ格納用の装置である。ストレージ装置９１９は、例えば、ＨＤＤ（Hard　Disk　Drive）などの磁気記憶部デバイス、半導体記憶デバイス、光記憶デバイス、または光磁気記憶デバイスなどにより構成される。ストレージ装置９１９は、例えばＣＰＵ９０１が実行するプログラムや各種データ、および外部から取得した各種のデータなどを格納する。
　ドライブ９２１は、磁気ディスク、光ディスク、光磁気ディスク、または半導体メモリなどのリムーバブル記録媒体９２７のためのリーダライタであり、情報処理装置９００に内蔵、あるいは外付けされる。ドライブ９２１は、装着されているリムーバブル記録媒体９２７に記録されている情報を読み出して、ＲＡＭ９０５に出力する。また、ドライブ９２１は、装着されているリムーバブル記録媒体９２７に記録を書き込む。
　接続ポート９２３は、機器を情報処理装置９００に接続するためのポートである。接続ポート９２３は、例えば、ＵＳＢ（Universal　Serial　Bus）ポート、ＩＥＥＥ１３９４ポート、ＳＣＳＩ（Small　Computer　System　Interface）ポートなどでありうる。また、接続ポート９２３は、ＲＳ－２３２Ｃポート、光オーディオ端子、ＨＤＭＩ（登録商標）（High-Definition　Multimedia　Interface）ポートなどであってもよい。接続ポート９２３に外部接続機器９２９を接続することで、情報処理装置９００と外部接続機器９２９との間で各種のデータが交換されうる。
　通信装置９２５は、例えば、通信ネットワーク９３１に接続するための通信デバイスなどで構成された通信インターフェースである。通信装置９２５は、例えば、ＬＡＮ（Local　Area　Network）、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）、Ｗｉ－Ｆｉ、またはＷＵＳＢ（Wireless　USB）用の通信カードなどでありうる。また、通信装置９２５は、光通信用のルータ、ＡＤＳＬ（Asymmetric　Digital　Subscriber　Line）用のルータ、または、各種通信用のモデムなどであってもよい。通信装置９２５は、例えば、インターネットや他の通信機器との間で、ＴＣＰ／ＩＰなどの所定のプロトコルを用いて信号などを送受信する。また、通信装置９２５に接続される通信ネットワーク９３１は、有線または無線によって接続されたネットワークであり、例えば、インターネット、家庭内ＬＡＮ、赤外線通信、ラジオ波通信または衛星通信などを含みうる。
　撮像装置９３３は、例えば、ＣＭＯＳ（Complementary　Metal　Oxide　Semiconductor）またはＣＣＤ（Charge　Coupled　Device）などの撮像素子、および撮像素子への被写体像の結像を制御するためのレンズなどの各種の部材を用いて実空間を撮像し、撮像画像を生成する装置である。撮像装置９３３は、静止画を撮像するものであってもよいし、また動画を撮像するものであってもよい。
　センサ９３５は、例えば、加速度センサ、角速度センサ、地磁気センサ、照度センサ、温度センサ、気圧センサ、または音センサ（マイクロフォン）などの各種のセンサである。センサ９３５は、例えば情報処理装置９００の筐体の姿勢など、情報処理装置９００自体の状態に関する情報や、情報処理装置９００の周辺の明るさや騒音など、情報処理装置９００の周辺環境に関する情報を取得する。また、センサ９３５は、ＧＰＳ（Global　Positioning　System）信号を受信して装置の緯度、経度および高度を測定するＧＰＳ受信機を含んでもよい。
　以上、情報処理装置９００のハードウェア構成の一例を示した。上記の各構成要素は、汎用的な部材を用いて構成されていてもよいし、各構成要素の機能に特化したハードウェアにより構成されていてもよい。かかる構成は、実施する時々の技術レベルに応じて適宜変更されうる。
　（６．補足）
　本開示の実施形態は、例えば、上記で説明したような情報処理装置（サーバまたはクライアント）、システム、情報処理装置またはシステムで実行される情報処理方法、情報処理装置を機能させるためのプログラム、およびプログラムが記録された一時的でない有形の媒体を含みうる。
　以上、添付図面を参照しながら本開示の好適な実施形態について詳細に説明したが、本開示の技術的範囲はかかる例に限定されない。本開示の技術分野における通常の知識を有する者であれば、請求の範囲に記載された技術的思想の範疇内において、各種の変更例または修正例に想到し得ることは明らかであり、これらについても、当然に本開示の技術的範囲に属するものと了解される。
　また、本明細書に記載された効果は、あくまで説明的または例示的なものであって限定的ではない。つまり、本開示に係る技術は、上記の効果とともに、または上記の効果に代えて、本明細書の記載から当業者には明らかな他の効果を奏しうる。
　なお、以下のような構成も本開示の技術的範囲に属する。
（１）不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出する評価額算出部と、
　前記評価額に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出する適正価格算出部と、
　前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成する査定書作成部と、
　前記査定書をクライアント装置で表示させる表示制御部と
　を備える情報処理装置。
（２）前記関数に含まれる前記評価因子の次数または係数が前記所在地によって異なる、前記（１）に記載の情報処理装置。
（３）前記関数に含まれる前記評価因子が前記所在地によって異なる、前記（１）または（２）に記載の情報処理装置。
（４）前記適正価格算出部は、前記評価額および前記不動産物件の想定売買所要期間に基づいて前記適正価格を算出する、前記（１）～（３）のいずれか１項に記載の情報処理装置。
（５）前記適正価格算出部は、前記想定売買所要期間ごとの前記評価額と前記適正価格との関係を示すモデルに基づいて前記適正価格を算出する、前記（４）に記載の情報処理装置。
（６）前記不動産物件は、既に売買された第１の不動産物件と、これから売買される第２の不動産物件とを含み、
　前記評価額算出部は、前記第１の不動産物件および前記第２の不動産物件のそれぞれについて前記評価額を算出し、
　前記適正価格算出部は、前記第１の不動産物件の前記評価額、実際の売買価格、および実際の売買所要期間の関係に基づいて前記モデルを生成し、該生成されたモデルと前記第２の不動産物件の前記評価額とに基づいて前記第２の不動産物件の適正価格を算出する、前記（５）に記載の情報処理装置。
（７）前記評価額算出部は、前記第１の不動産物件と前記第２の不動産物件とに共通する前記関数を用いて前記評価額を算出する、前記（６）に記載の情報処理装置。
（８）前記第２の不動産物件は、前記クライアント装置のユーザが売却を希望している不動産物件である、前記（６）または（７）に記載の情報処理装置。
（９）前記第２の不動産物件は、前記クライアント装置のユーザによって入力された希望条件を反映した仮想的な不動産物件である、前記（６）または（７）に記載の情報処理装置。
（１０）前記想定売買所要期間は、前記クライアント装置のユーザによって入力された期間、または平均的な売買所要期間である、前記（４）～（９）のいずれか１項に記載の情報処理装置。
（１１）前記情報処理装置は、前記不動産物件の所在地近傍における不動産物件の価格動向を推定する価格動向推定部をさらに備え、
　前記適正価格算出部は、前記評価額および前記価格動向に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出する、前記（１）～（１０）のいずれか１項に記載の情報処理装置。
（１２）前記不動産物件は、既に売買された第１の不動産物件と、これから売買される第２の不動産物件とを含み、
　前記価格動向推定部は、前記第１の不動産物件の実際の売買所要期間ごとの前記評価額と実際の売買価格との関係に発生している時間的な変化の傾向として前記価格動向を推定し、
　前記適正価格算出部は、前記第２の不動産物件の所在地近傍に位置する前記第１の不動産物件について推定された前記価格動向と前記第２の不動産物件の前記評価額とに基づいて前記第２の不動産物件の適正価格を算出する、前記（１１）に記載の情報処理装置。
（１３）前記情報処理装置は、前記不動産物件の所在地近傍の周辺環境情報を取得する周辺環境情報取得部をさらに備え、
　前記査定書作成部は、前記適正価格とともに前記周辺環境情報を含む前記査定書を作成する、前記（１）～（１２）のいずれか１項に記載の情報処理装置。
（１４）前記情報処理装置は、前記クライアント装置のユーザのライフステージ情報を取得するライフステージ情報取得部をさらに備え、
　前記周辺環境情報取得部は、前記ライフステージ情報に基づいて前記周辺環境情報を取得する、前記（１３）に記載の情報処理装置。
（１５）前記周辺環境情報取得部は、前記ライフステージ情報に基づいて、前記ユーザに将来的に発生する確率が高いライフイベントを反映した前記周辺環境情報を取得する、前記（１４）に記載の情報処理装置。
（１６）前記情報処理装置は、前記クライアント装置のユーザのライフステージ情報を取得するライフステージ情報取得部をさらに備え、
　前記適正価格算出部は、前記ライフステージ情報に基づいて特定される将来の時点における前記適正価格を算出する、前記（１）～（１５）のいずれか１項に記載の情報処理装置。
（１７）プロセッサが、不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出することと、
　前記評価額に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出することと、
　前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成することと、
　前記査定書をクライアント装置で表示させることと
　を含む情報処理方法。
（１８）不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出する機能と、
　前記評価額に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出する機能と、
　前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成する機能と、
　前記査定書をクライアント装置で表示させる機能と
　をコンピュータに実現させるためのプログラム。
　１０　　システム
　１００　　クライアント
　１１０　　ローカルストレージ
　１２０　　通信部
　１３０　　処理部
　１４０　　入出力部
　２００　　ネットワーク
　３００　　サーバ
　３１０　　データベース
　３２０　　通信部
　３３０　　処理部
　３４０　　入出力部

Claims (18)

  1. 　不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出する評価額算出部と、
    　前記評価額に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出する適正価格算出部と、
    　前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成する査定書作成部と、
    　前記査定書をクライアント装置で表示させる表示制御部と
    　を備える情報処理装置。
  2. 　前記関数に含まれる前記評価因子の次数または係数が前記所在地によって異なる、請求項１に記載の情報処理装置。
  3. 　前記関数に含まれる前記評価因子が前記所在地によって異なる、請求項１に記載の情報処理装置。
  4. 　前記適正価格算出部は、前記評価額および前記不動産物件の想定売買所要期間に基づいて前記適正価格を算出する、請求項１に記載の情報処理装置。
  5. 　前記適正価格算出部は、前記想定売買所要期間ごとの前記評価額と前記適正価格との関係を示すモデルに基づいて前記適正価格を算出する、請求項４に記載の情報処理装置。
  6. 　前記不動産物件は、既に売買された第１の不動産物件と、これから売買される第２の不動産物件とを含み、
    　前記評価額算出部は、前記第１の不動産物件および前記第２の不動産物件のそれぞれについて前記評価額を算出し、
    　前記適正価格算出部は、前記第１の不動産物件の前記評価額、実際の売買価格、および実際の売買所要期間の関係に基づいて前記モデルを生成し、該生成されたモデルと前記第２の不動産物件の前記評価額とに基づいて前記第２の不動産物件の適正価格を算出する、請求項５に記載の情報処理装置。
  7. 　前記評価額算出部は、前記第１の不動産物件と前記第２の不動産物件とに共通する前記関数を用いて前記評価額を算出する、請求項６に記載の情報処理装置。
  8. 　前記第２の不動産物件は、前記クライアント装置のユーザが売却を希望している不動産物件である、請求項６に記載の情報処理装置。
  9. 　前記第２の不動産物件は、前記クライアント装置のユーザによって入力された希望条件を反映した仮想的な不動産物件である、請求項６に記載の情報処理装置。
  10. 　前記想定売買所要期間は、前記クライアント装置のユーザによって入力された期間、または平均的な売買所要期間である、請求項４に記載の情報処理装置。
  11. 　前記情報処理装置は、前記不動産物件の所在地近傍における不動産物件の価格動向を推定する価格動向推定部をさらに備え、
    　前記適正価格算出部は、前記評価額および前記価格動向に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出する、請求項１に記載の情報処理装置。
  12. 　前記不動産物件は、既に売買された第１の不動産物件と、これから売買される第２の不動産物件とを含み、
    　前記価格動向推定部は、前記第１の不動産物件の実際の売買所要期間ごとの前記評価額と実際の売買価格との関係に発生している時間的な変化の傾向として前記価格動向を推定し、
    　前記適正価格算出部は、前記第２の不動産物件の所在地近傍に位置する前記第１の不動産物件について推定された前記価格動向と前記第２の不動産物件の前記評価額とに基づいて前記第２の不動産物件の適正価格を算出する、請求項１１に記載の情報処理装置。
  13. 　前記情報処理装置は、前記不動産物件の所在地近傍の周辺環境情報を取得する周辺環境情報取得部をさらに備え、
    　前記査定書作成部は、前記適正価格とともに前記周辺環境情報を含む前記査定書を作成する、請求項１に記載の情報処理装置。
  14. 　前記情報処理装置は、前記クライアント装置のユーザのライフステージ情報を取得するライフステージ情報取得部をさらに備え、
    　前記周辺環境情報取得部は、前記ライフステージ情報に基づいて前記周辺環境情報を取得する、請求項１３に記載の情報処理装置。
  15. 　前記周辺環境情報取得部は、前記ライフステージ情報に基づいて、前記ユーザに将来的に発生する確率が高いライフイベントを反映した前記周辺環境情報を取得する、請求項１４に記載の情報処理装置。
  16. 　前記情報処理装置は、前記クライアント装置のユーザのライフステージ情報を取得するライフステージ情報取得部をさらに備え、
    　前記適正価格算出部は、前記ライフステージ情報に基づいて特定される将来の時点における前記適正価格を算出する、請求項１に記載の情報処理装置。
  17. 　プロセッサが、不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出することと、
    　前記評価額に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出することと、
    　前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成することと、
    　前記査定書をクライアント装置で表示させることと
    　を含む情報処理方法。
  18. 　不動産物件の評価因子を変数として含み前記不動産物件の所在地によって異なる関数を用いて前記不動産物件の評価額を算出する機能と、
    　前記評価額に基づいて前記不動産物件の適正価格を算出する機能と、
    　前記適正価格を含む前記不動産物件の査定書を作成する機能と、
    　前記査定書をクライアント装置で表示させる機能と
    　をコンピュータに実現させるためのプログラム。
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