KR20230065108A - 부동산인터넷경매영업방법발명 - Google Patents

Abstract

본 발명은 부동산을 인터넷상에서 경쟁매매의 방법으로 매각하려고 하는 자가 경매 웹사이트에서 공인중개사와 전속중개계약을 체결한 다음, 공인중개사는 매각대상 부동산에 대한 물건정보 입찰정보,정지조건부매매계약서를 작성하여 매도의뢰인의 전자서명을받아 경매웹사이트에 등록하고 이와같이 등록된 경매물건에 대한 물건정보, 입찰정보, 정지조건부매매계약서를 검색,열람한 컴퓨터사용자가 입찰일시에 입찰서를 작성하여 매도인과 전속공인중개사의 이메일주소로 입찰서를 전송하면 입찰이 종료한 다음 전속공인중개사가 입찰서를 열람하여 낙찰표를 작성하여 매도인의 전자서명을 받아 경매웹서버에 등록하고 입찰참여자는 낙찰표를 열람하여 낙찰결과를 확인하며 유찰자는 입찰보증금을 환불받고 낙찰자는 매도인 전속공인중개사와 부동산전자계약을 체결하거나 오프라인에서 만나서 매각대상부동산에 대한 매매계약을 체결하는 방식으로 부동산거래가 이루어지도록하는 부동산 인터넷경매영업방법에 관한 발명이다.

Description

부동산인터넷경매영업방법 발명{real estate internet auction business method invention}

본 발명은 부동산을 매매함에 있어서 인터넷경매를 통하여 매매하는 방법에 관한 것이다.

부동산을 인터넷경매 방식으로 매매하는 방법에 관하여는 대한민국 특허등록 제10-2250084 호의 " 블록체인기술을 이용한 비대면 부동산경매 서비스 제공방법 " 이 제안되어 있다. 상기 특허에 의하면 블록체인기술을 이용하여 하나이상의 입찰정보를 암호화, 복호화하여 낙찰자를 선정하는 방법이 제안되어 있다.

대한민국 등록 특허공보 제 10-2250084( 2021.5.10.공고)

1.종래의 기술

가. 개요

상기 대한민국 특허등록 제10-2250084호의 블록체인기술을 적용하여 부동산 온라인 경매서비스를 제공하고 있는 "경매야" 웹사이트에 의하면 웹사이트 운영자가 부동산 경매매물을 등록하고 정보를 제공하며 입찰과 개찰도 웹사이트 운영자가 직접집행하고 경매입찰에 참여하고자 하는 매수자는 경매매물을 검색하고 위 웹사이트운영자에게 소속된 대표공인중개사에게 문의하여 입찰에 참여하는 방식으로 구성되어있다.

2. 해결하고자하는 과제

(1) 의의

그러나 위와같은 경매방식은 법원경매나 자산관리공사의 공매방식을 차용한 것으로서 민간부문에서의 부동산 경매방법으로 적합하지 않다.

(2) 사적자치원칙의 위배

왜냐하면 민간부문에서의 부동산 매매는 사적자치의 원칙이 적용되는 영역이어서 부동산의 소유자인 매도인이 매매할 것인지의 여부, 매매가격(최저매매가격 포함), 매매조건등 매매계약의 내용, 매매상대방선택에 있어서 주도권을 가지고 자치적으로 결정할 수 있어야 하는데 위 웹사이트에서 부동산 매도인은 아무런 역할이나 기능이 없기 때문이다.

(3) 입찰, 개찰집행자 적격의 흠결문제

위 웹사이트 경매방식의 또다른 문제점은 위 웹사이트 운영자가 경매의 입찰과 개찰을 집행할 정당한 권한이 있는지의 여부가 불분명하다는 것이다. 경매매물에 대한 정당한 처분권이 없는 자가 집행한 경매의 입찰과 개찰집행은 중대한 하자이므로 경매전체가 무효가 될 가능성이 크다는 것이다. 법원경매나 공매는 경매매물에 대한 처분권이 법에 의하여 법원이나 자산관리공사에게 부여되어 있어서 가능한 것인데 이러한 법적인 처분권을 부여받지 못한 경매 웹사이트 운영자가 아무리 불록체인기술을 이용하여 입찰과 개찰과정을 공정하게 처리했다고 하여 위와 같은 법적인 하자가 치유되지는 않는다. 물론 개별적인 위임계약을 통하여 경매매물 소유자가 위 웹사이트 운영자에게 처분권한을 위임했다면 위와 같은 법적인 하자가 치유되겠지만 위 웹사이트 어디에도 이러한 내용을 찾아볼 수가 없다.

(4) 경매매물을 확보하기 어려움

위에서 살펴본바와 같이 위와 같은 경매방식이 적법하기 위해서는 경매매물소유자로부터 처분권한을 위임받아 집행하여야 하는데 거래관념상 부동산 소유자가 자신소유의 부동산에 대한 처분권한을 웹사이트운영자에게 부여한다는 것은 거래관념상 상정하기 매우어렵고 따라서 경매매물을 확보하는 것이 매우 어려운 상황이 초래될 것이다. 그렇게 되면 경매가 활성화 되기도 어려워져서 자연히 입찰경쟁이 줄어들거나 없어지게 되어 경매방식의 장점은 모두 사라지게 될 것이다.

(5) 입찰참여자의 신뢰확보의 어려움

입찰참여자 입장에서 보면 대표공인중개사라고 하는 불분명한 법적 지위에 있는 자의 설명에 의존해야 하고 입찰보증금도 통상 최저매매가격의 1/10 인데 이보다 훨씬 적은 금액인 1/100의 금액으로 하여 낙찰후에도 낙찰효과를 쉽게 부정할수 있게 되어 경매의 구속력을 약화시킨 점도 신뢰성을 약화시키는 단점이 있다. 따라서 위 웹사이트는 실제로 경매를 통한 매매에 목적이 있는 것이 아니라 경매방식을 통하여 매수희망자를 물색하여 부동산 중개를 효율화하기 위한 목적이라고 해석될 수밖에 없다.

(6) 공인중개사의 적극적 참여는 필수적 요건

부동산 인터넷경매가 활성화되면 매도인은 경쟁 최고가격으로 매수인은 경쟁최저가격으로 매수할 수 있는 기회가 많아지는 이점이 있으나 제도 도입초기에는 공인중개사라는 전문가집단의 적극적 참여가 없으면 인터넷경매가 활성화되기는 거의 불가능하다. 왜냐하면 일반인은 부동산거래의 경험도 부족하고, 전문적 지식도 부족하며, 거래정보도 부족하여 갑자기 부동산을 매각하려고 할때 너무나 막막하여 우선 주변의 공인중개사를 물색하기 마련이고 이들에게 중개를 의뢰하는 것이 일반적이다. 그리고 이렇한 방식으로 매물정보는 거의 공인중개사들이 독점하고 있는 상황이다. 그런데 그렇게 매물정보를 입수한 공인중개사는 자신이 중개를 성사시킬때까지 매물정보를 노출시키지 않은 상태에서 매물정보를 독점하려고 한다. 왜냐하면 매물정보가 다른 공인중개사에게 노출되어 그가 거래를 성사시키면 자신은 거래수수료를 받을 수 있는 기회를 상실하기 때문이다. 그런데 부동산 인터넷경매는 매물정보를 완전하고 철저히 공개해야 거래가 성사되는 시장이다. 따라서 공인중개사들은 자신의 매물정보가 완전하게 공개되는 인터넷경매를 절대 원하지 않을 것이고 의뢰인들이 아무리 요구해도 거의 들어주지 않을 가능성이 높다. 그런데 이러한 문제들을 해결할 수 있는 제도가 바로 부동산 전속중개계약이다. 매도인이 공인중개사와 부동산 전속중개계약을 체결하게 되면 그 부동산을 다른 공인중개사가 거래를 성사시키더라도 의뢰인으로부터 중개수수료를 받을 수 있는 제도이다. 따라서 특정 부동산거래에 관하여 전속중개계약을 체결한 공인중개사는 다른 공인중개사가 자신의 매물정보를 가로챌까봐 걱정할 필요가 없고 그때부터 매물정보를 숨기려하지 않고 적극적으로 자세하게 광고를 할수 있게 된다. 오히려 이때부터 다른공인중개사들은 경쟁자가 아닌 협력자가 되는 셈이다. 따라서 공인중개사들이 폐쇄적으로 독점하고 있는 수많은 매물들이 아무런 주저없이 인터넷경매시장으로 진출하기 위해서는 경매웹사이트에 매도인과 매도인이 의뢰한 공인중개사가 공인된 방법으로 전속중개계약을 체결하게 하는 절차가 필수적으로 마련되어야 한다. 그렇게 되면 공인중개사들은 적극적으로 매물의 정보를 자세하게 공개하게 될 것이고 거래당사자는 전문가의 조력을 받아서 거래를 할 수 있게 된다. 또한 공인중개사는 관련 법에 의하여 감독관청에 의하여 감독을 받고 있으며 배상책임공제에 의무적으로 가입하게하여 거래당사자들을 보호하는 법적,제도적 장치들이 구비되어 있다.

(7) 기술적수단에 의한 낙찰과정의 공정성확보는 불필요

상기 "경매야"라는 인터넷 경매웹사이트는 대한민국 특허등록 제10-2250084 호의 " 블록체인기술을 이용한 비대면 부동산 경매서비스제공방법"이라는 특허기술로 하나 이상의 입찰정보를 암호화, 복호화하여 입찰정보의 위,변조를 방지하고 낙찰과정의 공정성을 확보하였다고 주장하고 있다.

그러나 이것은 법원경매와 민간경매의 차이점을 간과한데에서 비롯된 오해이다. 법원경매는 경매채권자들이 경매채무자가 채무를 이행하지 않을 때 법원의 압류결정을 받아 경매채무자 소유의 부동산에 대하여 압류집행을 하게 되면 이때부터 경매채무자는 자신 소유의 부동산에 대한 처분권을 상실하게 되고 처분권은 법원으로 이전하게 되며 법원은 이때부터 파산재단의 파산관재인의 기능을 하게 된다. 즉 법원은 경매채무자의 재산인 부동산을 공정하게 환가해서 경매채권자들에게 공정하게 분배해야하는 책무가 발생하게 되는 것이다. 그리고 경매채무자 소유의 부동산을 신속하고 공정하게 환가하기 위해 경매채권자들이 당해 경매부동산에 대하여 설정 취득하고 있는 근저당권등 제한물권, 가압류, 임차권등을 모두 말소해주도록 강제 집행법에 규정하고 있다(물론 일정한 예외가 있음). 왜냐하면 이들을 말소해주지 않으면 아무도 낙찰받지 않으려 할 것이고 따라서 신속하게 매각하는 것이 불가능하기 때문이다. 대신 이들은 권리 우선 순위에 따라 작성된 배당표에 의하여 경락대금을 공정하게 금전으로 배당을 받게 된다. 다시 말하면 법원이 경매부동산에 대하여 처분권을 취득하지만 이 처분권은 경매채권자들의 처분권을 위탁받아 실행하는 것이고 이것은 자산관리공사가 집행하는 공매의 경우에도 마찬가지이다. 따라서 이들 경매절차는 매우 공정하게 진행되어야 하고 이를 위하여 세밀한 제도적 장치가 마련되어 있다.

그러나 자신소유의 부동산을 자신이 경매의 방법으로 매각하는 경우에는 소유자가 임의로 정한 방법으로 진행하면 되는 것이지 여기에 개찰과정의 공정성을 확보하여야 한다는 필요성은 개재될 여지가 없다. 사적자치의 원칙이 지배되는 영역이기 때문이다. 부동산매도인은 최고가 입찰자에게 매매하려고 하는 것이 기본상식이고 이것을 의심하여 낙찰과정의 공정성에 의문을 제기한다는 것 자체가 난센스이기 때문이다. 따라서 블록체인기술을 부동산인터넷경매 개찰과정의 공정성확보를 위하여 사용한다는 것은 경매에 관한 기본지식의 결여에서 비롯된 오해일 뿐이다.

1. 본 발명의 시스템

본 발명의 시스템은 컴퓨터네트워크상에서 연결된 부동산경매웹사이트서버와 다수의 사용자컴퓨터들로 이루어진다. 상기 컴퓨터는 디스플레이장치와 사용자입력장치를 갖고 있고 상기 사용자입력장치로 입력된 디지탈정보는 상기네트워크를 통하여 경매웹사이트서버에 전송되어 데이터베이스시스템에 저장,기억되고 상기 컴퓨터네트워크를 통하여 다수의 사용자컴퓨터로 전송된다. 상기 디스플레이장치는 상기 네트워크를 통하여 사용자컴퓨터로 전송되는 디지탈정보를 디스플레이할 수 있다. 상기 웹사이트서버는 사용자들로부터 회원가입을 받고 회원들의 신상정보, 계좌정보, 물건정보, 낙찰정보등을 관리하는 데이터베이스시스템을 포함한다.

2. 과제의 해결수단

가. 의의

민간부문에서의 부동산거래는 소유자의 사적자치가 적용되어야 함은 물론 거래의 복잡성, 전문성으로 인하여 공인중개사라는 전문가의 도움이 절실하게 요구되는 영역이므로 인터넷부동산경매에서도 이러한 거래의 특수성이 잘 반영되어야 한다. 따라서 경매웹사이트에서 경매절차가 진행되는 모든 과정에서 절차를 공인중개사가 진행하되 반드시 매물소유자나 처분권이 있는자의 동의(전자서명방식)를 받아서 제출하거나 진행할 수 있도록 해야한다.

나. 구체적 내용

(1) 전속중개계약체결

자신소유의 부동산을 경매웹사이트를 통하여 매각하려고 하는 자는 위 경매웹사이트에서 전자계약의 방법으로 특정 개업공인중개사와 특정매물에 대하여 법률상 정해진 서식에 따라 전속중개계약을 체결하여야한다.

(2) 의뢰인의 동의를 받아 물건정보, 입찰정보입력

위와같이 의뢰인과 전속중개계약을 체결한 공인중개사는 위 경매웹사이트에서 중개대상물건에 대한 물건정보와 입찰정보,정지조건부 매매계약서를 작성한 다음 그 작성내용에 대하여 의뢰인에게 전자서명방식의 동의를 얻어서 입력한 다음 의뢰인으로 하여금 소정의 수수료를 납입하게하고 등록하기를 클릭하여 입력한다.

(3) 물건정보, 입찰정보 검색,열람 및 입찰

위 경매웹사이트를 통하여 부동산을 매수하려고 하는 자는 위 웹사이트 검색창에서 물건을 검색하여 물건정보, 입찰정보,정지조건부매매계약서를 검색하여 열람한 후 입찰정보에 공개된 방법으로 입찰일시에 매도인의 이메일과 전속공인중개사의 이메일 양쪽에 입찰서를 제출하고 입찰보증금을 부동산에스크로결제방식으로 입금한다.

(4) 개찰과 낙찰자 선정

입찰이 종료된 이후 전속공인중개사는 입찰정보에 의하여 공개된 방법으로 개찰일시에 개찰하여 개찰서(낙찰자, 낙찰가격, 낙찰표등)를 작성하여 의뢰인으로부터 전자서명방식의 동의를 얻어 개찰결과를 입력하고 매도인은 유찰자가 납입한 입찰보증금이 입찰자들에게 환불될 수 있도록 은행에 거래승인통지를 한다.

(5) 개찰결과확인 및 입찰보증금환불

입찰자들은 경매웹사이트에서 개찰결과를 확인하고 유찰자들은 입찰보증금을 환불받고 낙찰자와 매도인 전속공인중개사는 경매웹사이트창에서 부동산전자계약체결하기를 클릭하여 부동산매매계약을 체결하거나 오프라인에서 매매계약을 체결한다. 이때 낙찰자가 에스크로계좌에 입금한 입찰보증금이 매도인에게 입금될 수 있도록 은행에 거래승인통지를 한다.

본 발명에 의거하여 부동산 인터넷경매를 실시하면 상기에서 설명한 바와 같은 종래의 기술이 갖고 있는 문제점( 사적자치의 원칙위배, 입찰과 개찰의 집행적격 흠결의 문제)이 거의 해소되면서도 전문가인 공인중개사의 효율적인 서비스제공이 가능해지며 입찰참여자들의 신뢰회복에 도움이 되어 인터넷경매가 활성화 될 것으로 보인다.

도면1
전체적인 시스템도이다.
도면2
데이터 플로우차트이다.
도면3
경매웹사이트창에서 구체적 행위자와 구체적 동작내용들이다.

1. 경매물건등록하기

가. 의의

상기에서 살펴본 바와같이 일반인은 부동산거래의 경험과 전문적 지식이 부족하여 경매물건등록하기에 적합하지 않기 때문에 개업공인중개사만 "물건등록하기"에 접근가능하게 웹사이트를 구성해야 한다. 또한 전속중개계약을 체결하고 매도인이 경매수수료를 납부한 후에 등록하기가 가능하도록 구성할 필요가 있다. 또한 부동산 거래는 전문적 지식과 경험이 매우 필요한 분야이므로 이러한 서비스를 제공할 수 있는 업체(개업공인중개사,법률사무소, 금융대출서비스)를 경매웹사이트의 회원으로 등록할 수 있도록하여 이들에 의한 서비스를 편리하게 이용할 수 있게 해야한다.

나. 전속중개계약체결 등록

상기 도면2에서 처럼 우선 경매웹사이트를 통하여 부동산을 매각하려고 하는 자는 의뢰한 공인중개사에게 이러한 취지를 알리거나 웹사이트에 등록된 공인중개사에게 경매매물등록을 의뢰한다. 공인중개사는 위 경매웹사이트에 회원가입을 하고 공동 인증서로그인하여 도면3에서와 같이 웹사이트화면에 설치된 "전속중개계약서작성하기"를 클릭하여 전속중개계약서를 작성한다. 서식은 법령에 정해진 양식을 따르되 대상물건, 중개수수료, 계약기간, 최저매매가격등을 기재한다. 이와같이 작성한 다음 "매도의뢰인에게 이메일 전송하기"를 클릭하여 매도의뢰인에게 이메일전송한다. 매도의뢰인은 위 경매웹사이트에 회원가입을 하고 공동인증서 로그인한 다음 이메일 문서함에서 전속중개계약서를 열람하여 전속중개계약내용을 확인한 다음 전자서명을 하고 "이메일 회신하기"를 클릭하여 회신한다. 전속공인중개사는 회신받은 전속중개계약서를 웹서버에 "제출등록하기"를 클릭하여 제출등록한다.

다. 물건정보, 입찰정보, 정지조건부매매계약서 등록하기

위와같이 전속중개계약을 체결등록한 전속공인중개사는 도면2에서와 같이 경매의뢰 대상부동산에 대한 물건정보,입찰정보,정지조건부매매계약서를 작성하여 의뢰인의 서명을 받아 웹서버에 제출등록하여야한다. 이를 위해 공인중개사는 도면3에서와 같이 웹화면에서 경매의뢰 대상 부동산에 대한 "물건정보, 입찰정보,정지조건부매매계약서 작성하기"를 클릭하여 정해진 소정의 양식에 따라 작성한다.

이때 물건정보에는 다음과 같은 내용이 작성되어야 한다.

(1) 물건정보

1) 물건번호 : 물건번호는 경매웹사이트에서 특정경매대상물건을 식별하기 위해 부여된 고유번호로 다음과 같이 구성된다.

물건번호 : 물건접수일자 - 접수번호 - 물건용도별 고유번호

물건용도별 고유번호 : 아파트:01, 오피스텔:02, 주택:03, 연립빌라:04,

구분상가:05, 건물빌딩:06, 토지:07, 공장창고: 08, 기타:09

따라서 2021년 09월 09일에 토지를 경매물건으로 등록 접수하였는데 그 접수번호가 5번이었다면 위토지의 물건번호는 210909 - 5 - 07 이 된다.

2) 물건의 용도 : 부동산등기부등본 표제부에 기재된 내용을 기준으로 작성한다.

3) 물건의 표시 : 부동산등기부등본 표제부에 기재된 물건의 지번주소와 면적등 물건의 기본정보를 입력한다.

4) 물건설명서 :

- 대상물건의 부동산등기부등본상에 표기된 각종제한물권, 가압류, 가처분, 가등기가 있다면 그 구체적 내용과 처리계획

- 대상물건이 임대차중에 있다면 그 임대차내용(계약기간, 보증금, 월세등)과 매매시 임대차승계여부.

- 물건의 현황사진과 하자가 있다면 그 내용

(2) 입찰정보

1) 경매로 매매하려고하는 물건의 매매조건

- 거래관념상 특수한 매매조건이 있는 경우에는 그 매매조건을 반드시 기재 입력하여야 한다(예를 들어 근저당권상의 채무 또는 임대보증금채무를 매수인이 승계부담하는 조건이나 가압류, 가처분, 가등기를말소하지 않고 매수인이 승계부담하는 조건등)

- 매매대금의 지급일자, 지급조건등이 확정되어 있어서 매수인과의 구체적인 합의 조정이 불가능한 경우에는 그 지급일자, 지급금액, 지급조건등

2) 입찰조건

- 최저매매가격 : 매도인이 경매절차를 통하여 매각할 수 있는 최저가격으로 입찰자는 최저매매가격 이상의 금액으로 입찰하여야한다.

- 입찰일시 : 다수의 입찰참여자를 충분히 확보하기 위해 경매물건정보가 충분히 공개될 수 있는 기간이 경과한 후의 일시를 정하고 또한 공휴일등 통상의 업무가 종료한 시간대를 피하여야 한다.

- 입찰방법 : 입찰서 접수는 매도인과 전속공인중개사의 이메일주소 양쪽으로 모두 보내야하며, 입찰보증금납부는 부동산에스크로결제방법을 이용한다.

- 개찰일시와 낙찰자선정 및 통보방법

- 낙찰자 선정후 오프라인에서 매매계약체결시 그 일시와 장소

(3) 연락처 : 전속공인중개사의 사무실 위치와 전화번호

(4) 정지조건부 부동산매매계약서 작성

1) 의의

경매웹사이트에 경매물건을 등록하여 입찰에 부치는 것은 경매절차에서 최고가 입찰자가 확정되면 최고가입찰자에게 최고가입찰가격으로 매매하겠다는 정지조건부 부동산매매 청약의 의사표시이다. 그리고 이에 대하여 입찰참여자들이 입찰에 참여하는 것은 위 청약에 대한 승낙의 의사표시이다. 그리고 청약과 승낙에 의하여 매매계약이 성립하므로 매도인의 청약의 내용을 매매계약서의 형태로 명확하고 상세하게 확정하여야 매매계약내용에 대한 분쟁의 여지를 줄일 수 있는 것이다.

따라서 위 경매절차에서 최고가 입찰자가 확정되는 것을 정지조건으로 하는 매매계약서의 내용을 확정할 필요가 있으며 이것이 정지조건부 매매계약서이다.

2) 정지조건부 부동산매매계약서의 내용

상기 경매물건에 대한 물건정보, 입찰정보의 내용중 매매계약의 내용으로 편입되어야 될 필요성이 있는 내용들은 정확하고 상세하게 매매계약서에 기재되어야한다. 계약내용에 기재하지 않으면 매매계약의 법률적 효과로 주장할 수 없는 불이익이 생길 수 있기 때문이다. 따라서 부동산매매계약체결시 기재하도록되어 있는 법률상 서식에서 매수인과 매매가격을 제외한 모든 내용이 정확하게 기재되어야 한다. 다만 '매수인"란은 "최고가낙찰자"로, "매매가격"란은 "최고가낙찰가격"으로 정지조건부 불확정내용으로 기재하면 된다. 이와 같은 정지조건부 불확정내용은 입찰절차가 종료하면 확정된다. 즉 입찰을 실시한 결과 유찰되었으면 정지조건이 성취되지 않았으므로 상기 정지조건부 부동산매매계약서는 확정적으로 무효가 된다. 그리고 입찰을 실시한 결과 최고가 입찰자가 확정되었으면 정지조건이 성취되었으므로 그 최고가입찰자가 매수인이 되고 그 최고가 입찰가격이 매매가격이 되는 방식으로 불확정내용이 확정되게 된다.

(5) 매도의뢰인의 전자서명후 등록하기

위와 같이 물건정보와 입찰정보, 정지조건부매매계약서를 작성한 다음 의뢰인에게 "이메일전송하기"를 클릭하여 매도의뢰인에게 전송한다. 매도의뢰인은 이메일에서 물건정보, 입찰정보,정지조건부매매계약서를 확인한 다음 전자서명후 "이메일회신하기"를 클릭하여 회신한다. 매도의뢰인은 경매웹서버에서 정한 소정의 경매수수료를 "납부하기"를 클릭하여 납부한다. 전속공인중개사는 회신받은 물건정보, 입찰정보,정지조건부매매계약서를 경매웹서버창에 표시된 "등록하기"를 클릭하여 등록한다. 위와 같이 입력된 물건정보와 입찰정보,정지조건부매매계약서는 입찰시작전까지 수정하거나 등록을 철회할 수 있다.

2. 물건정보, 입찰정보,정지조건부매매계약서 공개

전속공인중개사가 작성하여 제출한 물건정보,입찰정보,정지조건부매매계약서는 도면3과 같이 경매웹사이트창에서 검색, 열람이 용이한 방식으로 분류되어 공개된다. 컴퓨터사용자들이 공개된 물건정보,입찰정보를 용이하게 검색,열람할 수 있도록 검색창을 설치한다(위성지도에 의한 검색, 지역별, 물건용도별, 가격대별 검색, 물건 번호검색, 낙찰결과검색등)

3. 입찰

가. 입찰서 작성 및 전송

위와같이 경매웹사이트에서 경매물건정보를 검색 열람한 자가 입찰에 참여하려고 할 경우에는 도면 2 에서와 같이 입찰서를 작성하여 전속공인중개사와 매도인의 이메일주소로 전송하여야 한다. 따라서 입찰하려고 하는 자는 도면3 에서와같이 경매 웹사이트창에서 회원가입을 하고 공동인증서로그인한 다음 "입찰서 작성하기"를 클릭하여 다음과 같은 내용을 입력하여야 한다.

입찰대상물건의 물건번호, 입찰대상물건의 표시, 입찰대상물건의 최저매매가격, 입찰가격, 입찰보증금(입찰가격의 1/10), 입찰자의 신상정보(이름,주소,주민번호,전화번호, 대리인의 입찰의 경우 대리인의 신상정보도 포함)

위와 같이 입찰서를 작성한 다음 "입찰서 전송하기"를 클릭하여 매도인과 전속공인중개사 양쪽 모두에게 이메일 전송한다.

나. 입찰보증금 납부

부동산에스크로결제를 이용한 "입찰보증금납부하기"를 클릭하여 입찰보증금을 납부한다.

다. 위 절차 진행을 완료한 후 "입찰등록하기"를 클릭하여 입찰등록한다.

4. 개찰 및 낙찰표작성, 등록

위 도면3에서와 같이 입찰이 종료한 다음 매도인과 전속공인중개사는 이메일에서 입찰서를 열람하여 각 각 개찰을 실시하고 전속공인중개사는 입찰서를 종합하여 "낙찰표작성하기"를 클릭하여 낙찰표(낙찰자, 낙찰가격,유찰자등을 기재)를 작성한 다음 "낙찰표 전송하기"를 클릭하여 매도인의 이메일주소로 전송한다. 매도인은 낙찰표의 내용을 확인한 다음 전자서명을 하여 "이메일회신하기"를 클릭하여 회신한다. 전속공인중개사는 "낙찰표등록하기"를 클릭하여 매도인으로 부터 전송받은 낙찰표를 경매웹서버에 등록한다.

5. 개찰결과 확인

개찰이 종료한 다음 입찰 참여자들은 도면2와 도면3에서와 같이 위 경매 웹서버에 공동인증서 로그인하여 "낙찰표 확인하기"를 클릭하여 낙찰표를 확인한다.

6. 낙찰후 절차

매도인은 유찰자들이 에스크로계좌에 입금한 입찰보증금이 환불될수 있도록 은행에 거래승인통지를 한다. 그리고 경매웹사이트창에서 "부동산전자계약체결하기"를 클릭하여 매매계약을 체결하거나, 입찰정보에 기재된 일시 장소에서 낙찰자와 전속공인중개사와 오프라인에서 만나서 매매계약을 체결한다.

부동산 온라인경매플랫폼이 활성화되면 일반 부동산중개사이트보다 더욱 큰 관심을 받게 될 것이다. 왜냐하면 일반중개사이트에서는 찾을 수 없는 낮은 가격의 급매물들을 경매로 매수할 수 있는 기회를 제공하기 때문이다. 참여자들이 증가하게 되면 경쟁하게 되고 경쟁하게 되면 가격은 올라가게 마련이다. 그렇게 되면 매도인도 일반중개사이트에서 매각하는 것 보다 훨씬 높은 가격에 매도할 수 있게 되며 급매물들은 거의 온라인 경매플랫폼을 이용하게 될 것이고 이용자는 더욱더 늘어나게 될 것이다. 다시 말하면 산업상 이용가능성이 매우 높다고 할 것이다.

Claims (6)

1. 경매웹사이트를 통하여 부동산을 매도하려는 자(이하 "매도인"이라 약칭)로부터 중개의뢰를 받은 공인중개사가 경매웹사이트에 화원가입을 하고 공동인증서로그인하여 "전속중개계약서작성하기"를 클릭하는 단계, 경매웹사이트창에서 전속중개계약서를 작성하는 단계, 이와같이 작성한 다음 "이메일전송하기"를 클릭하여 자신에게 매도의뢰한 자(이하 "매도의뢰인"이라 약칭)에게 전속중개계약서를 이메일 전송하는 단계, 매도의뢰인이 위 경매웹사이트에 회원가입을 하고 공동인증서로그인한 다음 이메일문서함에서 전속중개계약서 내용을 확인하는 단계, 위 전속중개계약서에 전자서명을 하는 단계, 이와 같이 전자서명을 한 다음 "이메일회신하기"를 클릭하여 회신하는 단계, 전속공인중개사가 "제출등록하기"를 클릭하여 회신받은 전속중개계약서를 경매웹서버에 제출 등록하는 단계,
2. 전속공인중개사가 "물건정보 입찰정보 매매계약서 작성하기"를 클릭하여 매도의뢰를 받은 대상부동산(이하 "경매물건"이라 약칭)에 대한 물건정보, 입찰정보,정지조건부매매계약서를 작성하는 단계, 이와같이 작성한 다음 "이메일전송하기"를 클릭하여 매도의뢰인에게 이메일 전송하는 단계, 매도의뢰인이 이메일문서함에서 물건정보, 입찰정보, 정지조건부매매계약서를 확인한 다음 전자서명을 하는 단계, 이와같이 전자서명한 다음 "이메일회신하기"를 클릭하여 회신하는 단계, 이와같이 회신받은 전속공인중개사가 "제출등록하기"를 클릭하여 회신받은 물건정보, 입찰정보, 정지조건부매매계약서를 경매웹서버에 제출 등록하는 단계, 매도의뢰인이 "수수료납부하기"를 클릭하여 경매수수료를 납부하는 단계,
3. 위와 같이 전속공인중개사가 제출등록한 물건정보, 입찰정보, 정지조건부매매계약서가 검색,열람이 용이한 양식으로 분류되어 위 경매웹사이트의 "물건정보,입찰정보"항에서 일반컴퓨터사용자에게 공개되는 단계, 컴퓨터 사용자가 위 경매웹사이트를 검색하여 "물건정보,입찰정보"항에서 경매물건에 대한 물건정보, 입찰정보,정지조건부매매계약서를 검색, 열람하는 단계,
4. 위와 같이 경매물건에 대한 물건정보, 입찰정보, 정지조건부매매계약서를 검색,열람한 컴퓨터사용자가 입찰에 참여하기 위하여 입찰정보에 기재된 입찰일시에 회원가입을 하고 공동인증서로그인하여 "입찰서작성하기"를 클릭하여 입찰서를 작성하는 단계, 이와같이 입찰서를 작성한 다음 "이메일전송하기"를 클릭하여 매도인과 전속공인중개사의 이메일주소로 입찰서를 전송하는 단계, 이와같이 입찰서를 전송한 다음 입찰서에 기재된 입찰보증금을 "입찰보증금입금하기"를 클릭하여 부동산에스크로계좌에 입금하는 단계
5. 입찰이 완료된 후 매도인과 전속공인중개사가 위 경매웹사이트의 자신의 이메일함에서 입찰서를 열람하는 단계, 이와 같이 열람한 후 전속공인중개사가 "낙찰표작성하기"를 클릭하여 낙찰표를 작성하는 단계, 이와같이 낙찰표를 작성한 다음 "이메일전송하기"를 클릭하여 매도의뢰인에게 낙찰표를 이메일 전송하는 단계, 매도의뢰인이 자신의 이메일함에서 낙찰표를 열람하는 단계, 매도의뢰인이 낙찰표에 전자서명하는 단계, 매도의뢰인이 "이메일회신하기"를 클릭하여 전자서명한 낙찰표를 회신하는 단계, 이와 같이 낙찰표를 회신받은 전속공인중개사가 "제출등록하기"를 클릭하여 낙찰표를 경매웹서버에 제출 등록하는 단계,
6. 위와 같이 개찰이 종료한 다음 입찰참여자가 위 경매웹사이트창에서 "개찰결과확인하기"를 클릭하여 낙찰표를 열람하는 단계, 매도인은 유찰된 입찰참여자들의 입찰보증금이 환불될 수 있도록 부동산에스크로계좌은행에 "거래승인통지하기"를 클릭하여 통지를 하는 단계,
   유찰된 입찰참여자들은 입찰보증금을 환불받는 단계, 낙찰자는 경매웹사이트창에서 "부동산전자계약체결하기"를 클릭하여 매도인, 전속공인중개사와 전자계약을 체결하거나, 입찰정보에 기재된 일시 장소에 매도인과 전속공인중개사를 오프라인에서 만나서 경매대상물건에 대한 부동산매매계약을 체결하는 단계, 낙찰자가 입금한 입찰보증금이 매도인에게 입금될 수 있도록 에스크로계좌은행에 거래승인통지를 하는 단계를 포함하여 부동산을 인터넷상에서 경쟁매매의 방법으로 거래하는 방법

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