KR20160125819A - 인터넷을 이용한 경매방법 및 경매시스템 - Google Patents

Abstract

본 발명은 인터넷을 통한 경매시스템 및 방법에 관한 것으로, 구체적으로 인터넷 경매를 통해 매도 요청이 되는 상품에 대한 정보를 수신하는 단계; 상기 상품에 대한 정보가 공개되도록 하는 단계; 상기 상품에 대한 입찰신청을 받는 단계; 상기 상품에 대한 입찰신청을 한 매수의뢰인들의 응찰가격을 입력받는 단계; 및 상기 입력된 응찰가격을 이용하여 상기 상품에 대한 최종 낙찰자가 선정되도록 하는 단계;를 포함하고, 상기 입찰신청을 받는 단계는 상기 상품에 대한 매도의뢰인과 가격을 제외한 계약 조건에 대하여 동의가 된 것으로 인정된 매수의뢰인만 입찰신청이 가능한 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매방법과 이를 위한 시스템에 관한 것이다.
본 발명에 따르면, 부동산에 대한 경매를 하면서도 일반 매매에서와 같이 당사자들간의 계약 조건 합의가 가능하다는 장점이 있다.

Description

인터넷을 이용한 경매방법 및 경매시스템{Auction method through internet and system thereof}

본 발명은 인터넷을 이용한 경매방법 및 그 시스템에 관한 것으로, 인터넷을 통하여 대상이 되는 상품의 경매가 진행되며, 역시 인터넷을 통하여 매수자가 가격을 입력하면, 가격을 입력한 매수자 중에서 가장 높은 가격을 입력한 매수자에게 해당 상품이 낙찰되는 형식의 인터넷을 이용한 경매방법 및 그 시스템에 관한 것이다.

상품의 판매는 판매자가 가격을 정하여 온라인 또는 오프라인 상으로 판매를 하는 경우가 많지만, 경매를 통하여 매수희망자들의 경쟁에 의하여 가격이 정해지도록 한 후 그 정해진 가격으로 거래가 이루어지는 경우도 있다.

이 경매를 통한 거래는 주로 오프라인 상에서 많이 이루어졌지만, 최근에는 온라인을 통해서도 이루어지고 있다.

그러나, 경매를 이용한 판매방식이 적합한 상품도 있지만, 적합하지 않은 상품도 있기 때문에 모든 상품이 경매를 이용한 판매방식이 활성화된 것은 아니다.

구체적으로, 가격만을 정하면 다른 조건은 정할 필요가 없는 상품과 같은 경우는 경매를 이용하여 판매를 하여도 전혀 문제가 되지 않을 것이다. 예를 들어, 가격이 비교적 저렴한 동산이나, 가격이 고가이더라도 그 상품을 구매하고자 하는 사람들이 일시불로 그 가격을 지불할 용의가 있고 또한 그러한 능력이 있는 경우에는 경매를 통하여 상품을 판매하여도 문제가 되지 않을 것이다.

그러나, 경매를 통하여 상품의 판매가 용이한 경우에도 고가의 제품과 같이 실물 확인을 먼저 한 후에 구매를 할지 여부를 결정하게 되는 상품의 경우에는 오프라인 상으로 이루어지는 경매의 개최는 입찰을 하기 전에 실물을 확인하고 입찰을 할 수 있어서 경매를 이용한 판매에 아무 문제가 없지만, 실물을 확인할 수 없는 온라인을 통해서는 경매 진행이 쉽지 않게 되는 문제점이 있었다.

또한, 매도자와 매수자 사이에 가격 외에 다른 조건들도 협의가 되어야 하는 경우에도 경매를 통하여 판매를 하는 방식은 적절하지 않다.

대표적인 상품이 주택과 같은 부동산을 들 수 있다.

주택의 경우에 매매를 하기 전에 매수희망자가 그 주택을 방문하여 주택의 상태를 살펴보고, 매수자가 매수를 결정한 경우에도 이사일자, 중도금의 비율, 중도금 및 잔금의 지급일자 등 주택가격 외에 매수자와 매도자 간에 합의가 되어야 하는 사항이 많이 있기 때문에 기존의 온, 오프라인 경매 방식으로는 주택의 판매가 불가능한 것으로 여겨졌다.

물론, 법원에서 주관하여 진행되는 부동산 경매가 존재하기는 하지만, 법원에서 주관하여 진행되는 부동산 경매는 부동산 소유자가 채무가 있는데 변제하지를 못하는 경우, 그 채권자가 법원에 해당 부동산의 경매를 신청하고, 경매를 통하여 얻은 매도금을 받는 방식으로 진행이 되는 것으로, 부동산 소유자의 의도에 따라서 행해지는 것이 아니고 소유자의 어쩔 수 없는 사정에 의하여 이루어지는 것이고, 국가기관이 강제로 매도를 하는 것이기 때문에, 매도자는 자신 소유의 부동산을 매도하는데 있어 조건 등을 제시할 수 없고, 경매에 참가하는 매수자들도 이미 법원 등에 의해 정해진 조건을 수용한다는 전제 하에서 자신이 원하는 가격만을 제시할 수 있을 뿐이다.

즉, 법원에 의한 부동산 경매의 경우에는 이사시기, 계약금, 중도금, 잔금의 금액 결정 기타 여러 가지 사항을 협의하는 일반적인 주택매매와 같은 매매과정을 기대할 수 없고, 단순히 매수자가 가격만을 제시할 수 있고, 나머지 조건들은 협의가 불가능하다는 단점이 있었다.

동산의 경우, 일반적으로 인도가 용이하고 동산의 인도 외에는 다른 조건을 설정할 필요가 없는 경우가 많아, 경매를 통한 판매에 대한 시도가 많이 이루어지고 있다. 그러나 동산의 경우에도 매매과정에서 여러 가지 조건을 협의하거나 실물에 대한 확인을 하여야 하는 경우에는 역시 부동산과 같이 일반적인 경매방식을 이용하기는 어렵다는 문제점이 있다.

이렇게 부동산 등 고가이거나 매매가격 외에 다른 조건들에 대해 협의가 되어야 하는 상품의 경우에는 경매를 이용한 판매방식을 적용하기 어렵다는 문제점이 있었다.

한편, 특허공개 제2000-24156호에는 인터넷을 통한 부동산 경매 시스템이 개시되어 있지만, 단순히 부동산 상세정보를 인터넷을 통하여 제시한다는 점에만 특징이 있을 뿐, 매수자가 입찰가를 제시하면 그 입찰가를 이용하여 최종 낙찰자를 제시하는 일반적인 경매 방식을 따르고 있으므로, 여전히 부동산에 적용하기 쉽지 않은 문제점이 있었다.

한국공개특허공보 제2000-24156호(2000.05.06 공개)(인터넷을 통한 부동산 경매 시스템) 도 1, 요약, 청구항 1

상기한 문제를 해결하기 위해서 본 발명에서는 인터넷을 통하여 상품에 대한 경매를 진행함에 있어, 경매에 참가하는 매수자와 매도자가 가격 외의 다른 조건들도 서로 합의를 할 수 있는 방법 및 시스템을 제공하는 것을 목적으로 한다.

또한, 상기한 문제를 해결하기 위해서 본 발명에서는 상기한 방법을 실현시키기 위한 프로그램을 기록한 컴퓨터로 읽을 수 있는 기록매체를 제공하는 것을 목적으로 한다.

상기한 목적을 달성하기 위해서 본 발명은 인터넷 경매를 통해 매도 요청이 된 상품에 대한 정보를 저장하는 매물정보저장부; 상기 상품에 대한 정보가 공개되도록 하는 매물정보제공부; 상기 상품에 대한 입찰신청을 받고, 상기 상품에 대한 입찰신청을 한 매수의뢰인의 응찰가격을 입력받는 입찰부; 및 상기 입력된 응찰가격을 이용하여 상기 상품에 대한 최종 낙찰자가 선정되도록 하는 낙찰자선정부;를 포함하고, 상기 입찰부는 상기 상품에 대한 매도의뢰인과 가격을 제외한 계약 조건에 대하여 동의가 된 것으로 인정된 매수의뢰인만 입찰신청이 되도록 하는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매시스템을 제공한다.

또한, 상기한 목적을 달성하기 위해서 본 발명은 인터넷 경매를 통해 매도 요청이 되는 상품에 대한 정보를 수신하는 단계; 상기 상품에 대한 정보가 공개되도록 하는 단계; 상기 상품에 대한 입찰신청을 받는 단계; 상기 상품에 대한 입찰신청을 한 매수의뢰인들의 응찰가격을 입력받는 단계; 및 상기 입력된 응찰가격을 이용하여 상기 상품에 대한 최종 낙찰자가 선정되도록 하는 단계;를 포함하고, 상기 입찰신청을 받는 단계는 상기 상품에 대한 매도의뢰인과 가격을 제외한 계약 조건에 대하여 동의가 된 것으로 인정된 매수의뢰인만 입찰신청이 가능한 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매방법을 제공한다.

여기서, 상기 상품은 부동산 매물일 수 있으며, 임대차의 대상이 되는 임차권을 포함할 수 있다.

또한, 상기 상품에 대한 정보는 상기 매도의뢰인의 매도측 중개사무소에 의해 확정된 후에 공개되도록 하는 것이 바람직하다.

또한, 상기 매물에 대한 정보는 상기 상품이 일반매물인지 급매물인지 분류하는 정보를 포함하며, 상기 매물정보제공부는 상기 상품이 급매물인 경우에는 상기 매물 정보는 급매물에 대한 정보를 제공받기 위한 소정의 조건을 충족시킨 사람들에게만 공개되도록 하는 것이 바람직하다.

또한, 상기 매물정보제공부는 상기 매물이 급매물인 경우 상기 급매물에 대한 정보를 제공받기 위한 소정의 조건을 충족시킨 사람들의 등록된 연락처로 상기 매물에 대한 정보가 전송되도록 하는 것이 바람직하다.

또한, 상기 시스템은 상기 상품이 부동산 매물인 경우 상기 시스템에서 중개를 할 수 있는 중개사무소에 대한 정보를 저장하는 중개사무소관리부; 및 상기 중개사무소관리부에 저장된 중개사무소 중 상기 매도의뢰인에게 상기 매물이 위치한 지역을 관할하는 중개사무소의 목록을 제공하는 중개사무소정보제공부;를 더 포함하고, 상기 매물정보저장부는 상기 제공된 목록 중에서 상기 매도의뢰인에게 선택된 중개사무소가 상기 매물에 대한 매도측 중개사무소로 등록하는 것이 바람직하다.

또한, 상기 매수의뢰인은 상기 중개사무소를 선임하여 상기 상품에 대한 경매에 참가할 수 있으며, 상기 매물정보제공부는 상기 매물정보저장부에 저장된 상기 매도의뢰인의 중개사무소의 연락처 정보를 상기 매수의뢰인의 선임된 중개사무소에게만 제공되도록 할 수 있다.

한편, 상기한 목적을 달성하기 위해서 본 발명은 상기한 방법을 실현시키기 위한 프로그램을 기록한 컴퓨터로 읽을 수 있는 기록매체를 제공한다.

본 발명에 따르면, 상품에 대한 경매를 진행할 때 단순히 가격만을 이용하여 최종 낙찰자가 결정되는 것이 아니라, 가격 외의 조건이 미리 합의가 된 상태에서 최종 낙찰자가 결정되므로, 그동안 부동산 등 경매 방식으로 매매가 되기 어려웠던 상품을 경매를 통하여 매매가 용이하게 되도록 하는 장점이 있다.

또한, 경매 거래에 중개인이 개입하도록 함으로써 대상이 되는 부동산 등의 상품에 대한 권리관계 등에 대한 정보에 대한 신뢰가 높아질 수 있다는 장점이 있다.

또한, 경쟁입찰에 의해 최종 낙찰자가 정해지므로, 매도자나 매수자의 사정에 따라 시장가격과 동떨어진 가격으로 거래가 될 확률이 적고, 시장 상황에 따라 균형있는 거래 가격에 거래가 되도록 할 수 있는 장점도 있다.

도 1은 본 발명의 개념을 도시한 개략도
도 2는 본 발명의 경매시스템의 구성을 도시한 블록선도
도 3은 본 발명의 경매방법을 도시한 흐름도

이하의 내용은 단지 본 발명의 원리를 예시한다. 그러므로 당업자는 비록 본 명세서에 명확히 설명되거나 도시되지 않았지만 본 발명의 원리를 구현하고 본 발명의 개념과 범위에 포함된 다양한 장치를 발명할 수 있는 것이다. 또한, 본 명세서에 열거된 모든 조건부 용어 및 실시예들은 원칙적으로, 본 발명의 개념이 이해되도록 하기 위한 목적으로만 명백히 의도되고, 이와 같이 특별히 열거된 실시예들 및 상태들에 제한적이지 않는 것으로 이해되어야 한다. 또한, 본 발명의 원리, 관점 및 실시예들 뿐만 아니라 특정 실시예를 열거하는 모든 상세한 설명은 이러한 사항의 구조적 및 기능적 균등물을 포함하도록 의도되는 것으로 이해되어야 한다. 또한, 이러한 균등물들은 현재 공지된 균등물뿐만 아니라 장래에 개발될 균등물 즉 구조와 무관하게 동일한 기능을 수행하도록 발명된 모든 소자를 포함하는 것으로 이해되어야 한다.

따라서, 프로세서 또는 이와 유사한 개념으로 표시된 기능 블록을 포함하는 도면에 도시된 다양한 소자의 기능은 전용 하드웨어뿐만 아니라 적절한 소프트웨어와 관련하여 소프트웨어를 실행할 능력을 가진 하드웨어의 사용으로 제공될 수 있다. 프로세서에 의해 제공될 때, 기능은 단일 전용 프로세서, 단일 공유 프로세서 또는 복수의 개별적 프로세서에 의해 제공될 수 있고, 이들 중 일부는 공유될 수 있다. 또한, 프로세서, 제어 또는 이와 유사한 개념으로 제시되는 용어의 사용은 소프트웨어를 실행할 능력을 가진 하드웨어를 배타적으로 인용하여 해석되어서는 아니 되고, 제한 없이 디지털 신호 프로세서(DSP) 하드웨어, 소프트웨어를 저장하기 위한 롬(ROM), 램(RAM) 및 비휘발성 메모리를 암시적으로 포함하는 것으로 이해되어야 한다. 주지 관용의 다른 하드웨어도 포함될 수 있다.

상술한 목적, 특징 및 장점들은 첨부된 도면과 관련한 다음의 상세한 설명을 통하여 더욱 분명해 질 것이다. 본 발명을 설명함에 있어서, 관련된 공지 기술에 대한 구체적인 설명이 본 발명의 요지를 불필요하게 흐릴 수 있다고 판단되는 경우 그 상세한 설명을 생략하거나 간략하게 설명하는 것으로 한다.

한편 어떤 부분이 어떤 구성요소를 "포함"한다고 할 때, 이는 특별히 반대되는 기재가 없는 한 다른 구성요소를 제외하는 것이 아니라, 다른 구성요소를 더 포함할 수 있는 것을 의미한다.

이하, 첨부된 도면을 참조하여 바람직한 실시예에 따른 본 발명을 상세히 설명하기로 한다.

본 발명의 경매시스템이 적용되는 대상은 단순히 가격만으로 매매가 결정되지 않고, 가격 외의 다른 조건들에 대해서도 매도자와 매수자간에 협의가 이루어져야 하는 상품이 된다.

이러한 상품으로는 대표적으로 주택, 건물 등의 부동산이 있으며, 그 외에도 항공기, 선박, 자동차 등 모든 등록 대상이 되는 부동산, 특허권 등의 지적재산권 또는 콘도, 골프 등의 회원권 등이 포함될 수 있다.

대표적인 예로 부동산의 경우를 예로 들어 설명하면, 앞에서 설명한 바와 같이 부동산을 매매할 때에는 단순히 부동산의 가격만을 결정하는 것이 아니라, 매매 전에 미리 물건을 확인해야 할 필요도 있고, 일시불로 매매금액을 지불하는 것이 아니라 계약금, 중도금, 잔금으로 분할하여 매매금액을 지불하므로 각 금액을 지불하는 시기, 총금액을 분할하는 비율 등을 결정하여야 한다. 또한, 이사일자 등도 매수자와 매도자가 서로 협의하여 결정하여야 한다.

상기한 부동산과 같이, 매수자와 매도자 사이에 여러 가지 협의사항이 있을 수 있어서, 매매가격만을 매매 체결의 조건을 삼는 기존의 경매방식을 적용하기가 부적절한 모든 상품이 본 발명의 대상이 된다.

본 발명이 적용될 수 있는 대표적인 상품이 부동산이므로, 이하에서는 부동산의 경우를 주로 예를 들어 설명한다. 그러나 앞에서 설명한 바와 같이 본 발명은 부동산에만 적용되는 것이 아니고, 매매시 가격 외에 매수자와 매도자간의 협의가 필요한 모든 상품에 적용이 가능하다.

또한, 본 발명은 반드시 소유권의 이전을 위한 매매에만 적용되는 것이 아니고, 임차권(임대차거래), 분양권 등 거래가 가능한 모든 상품을 대상으로 진행될 수 있다.

따라서, 이하에서는 설명의 편의를 위하여 주로 매수인, 매수의뢰인, 매도인, 매도의뢰인 등의 용어를 사용하지만, 본 발명이 적용되는 상품에 따라서 상기한 용어는 임차인, 임차의뢰인, 임대인, 임대의뢰인 등의 용어로 변경되어 해석되어질 수 있다.

도 1은 본 발명을 설명하기 위한 개략도를 도시한 것이다.

본 발명은 유, 무선 인터넷을 통하여 접속 가능한 경매시스템(200)을 통하여 이루어진다.

부동산의 경우를 예로 들면, 경매시스템(200)에는 연계되어 있는 중개사무소(중개인)가 등록되어 있다. 이 때, 각 중개사무소의 아이디, 패스워드, 사무소 명칭, 대표자 성명, 중개사무소 등록번호, 사업자등록번호, 주소, 전화번호, 휴대폰 번호, 이메일주소 등과 같이 각 중개사무소를 식별할 수 있는 정보, 중개사무소의 자격을 증명할 수 있는 정보, 연락처 정보 등이 저장될 수 있다.

이 중개사무소는 그 중개자격에 대하여 시스템 운영자에 의해 확인이 된 경우에만 정식으로 등록되도록 할 수 있다.

만약, 일일이 확인을 하기 힘든 경우에는 중개사무소 등록증, 공인중개사 자격증을 스캔 또는 촬영한 이미지, 사무실 외부에서 찍은 사진 등을 필수 입력정보로 입력받아 매수의뢰인 또는 매도의뢰인이 확인할 수 있도록 할 수 있다.

또한, 중개인 별로 관할구역이 지정되어 있을 수 있으며, 그에 대한 정보도 등록되어 있을 수 있다.

본 발명에서 중개사무소와 중개인은 동일한 개념으로 혼용되어 사용되어질 수 있다.

또한, 본 발명에서는 설명의 편의상 매도측 중개사무소와 매수측 중개사무소를 구분하여 설명하지만, 반드시 하나의 중개사무소가 매도 또는 매수측만을 중개할 수 있는 것은 아니며, 경우에 따라서 매수측을 중개할 수도 있고, 매도측을 중개할 수도 있다.

자신의 부동산을 매도하고자 하는 사람, 즉 매도의뢰인(110)은 경매시스템(200)에 접속하여 자신의 부동산 등의 상품을 등록하고, 중개를 의뢰하게 된다(S1).

매도의뢰인은 매도할 매물의 위치, 최저매도금액(분양권의 경우 프리미엄), 이사일, 계약희망일, 잔금희망일 등 매도할 매물의 기본정보를 등록하게 된다.

또한, 매도의뢰인은 경매시스템(200)에서 제공하는 자신의 매물이 있는 지역을 담당하는 중개사무소의 목록을 보고, 하나의 중개사무소를 선정하여 자신의 경매를 중개할 중개사무소로 선정하게 된다.

경매시스템(200)에서 제공하는 중개사무소는 경매시스템(200)의 관리자에 의해 인증된 중개사무소인 것이 바람직하다.

본 발명에서 중개사무소는 법적으로 중개가 가능한 개인 및 법인을 의미하는 것으로, 부동산의 경우에는 부동산 중개인(합법적으로 중개가능한 모든 개인 및 법인)과 동일한 의미로 해석되어질 수 있다. 시스템의 운영에 따라 중개인을 단위로 등록을 받도록 할 수도 있고, 중개사무소를 단위로 등록을 받도록 할 수도 있고, 2가지를 혼용하여 등록받도록 할 수도 있을 것이다.

부동산의 경우, 현행 공인중개사법에 따르면 중개사무소를 개설한 중개인이나 그 중개사무소에 소속된 공인중개사(시, 군, 구청에 등록된 공인중개사), 기타 특정 법인만이 합법적인 중개를 할 수 있다.

따라서, 상기한 법 요건에 맞는 자격을 갖춘 중개사무소나 공인중개사를 기준으로 택일하여 또는 혼용하여 등록을 받도록 할 수 있을 것이다.

본 발명의 경우에는 각 중개사무소별로 관리할 수 있는 지역이 할당될 수 있다. 특히 부동산의 경우, 이 할당되는 지역은 중개사무소의 위치를 기준으로 할당하는 것이 바람직하기 때문에 등록을 받는 경우에도 중개사무소를 기준으로 등록받는 것이 바람직할 것이다.

그러나, 앞에서 설명한 바와 같이 반드시 중개사무소를 기준으로 할 필요는 없기 때문에 중개인을 기준으로 등록받을 수도 있다. 따라서 본 발명에서 중개사무소를 지칭하는 경우 사업자 단위의 중개사무소뿐만 아니라 개별 중개인(법적인 자격요건을 갖춘 중개인)도 포괄하는 개념으로 해석한다.

한편, 중개사무소로 등록하기 위해서는 경매시스템(200)에 소정의 수수료를 납부할 것이 전제가 될 수도 있다. 이 수수료는 단순히 등록을 위한 수수료일 수도 있고, 매매당사자와 중개사무소를 연결시켜주는 비용을 미리 선납받는 형식의 충전금 형식의 수수료일 수도 있다.

등록된 매물이 위치한 지역 또는 공동주택을 담당하는 중개사무소가 다수 있는 경우, 경매시스템(200)은 순차적으로 중개사무소가 매도의뢰인에게 소개되도록 할 수도 있고, 미리 설정된 기준에 따라 매도의뢰인에게 소개될 중개사무소가 정해지도록 할 수도 있을 것이다.

예를 들어, 충전금이 소정 금액 이상 남아 있는 중개사무소만이 매도의뢰인에게 소개되도록 할 수 있고, 그 중에서 중개의뢰받은 횟수가 적은 순으로 우선순위가 매겨져 먼저 매도의뢰인에게 소개되도록 할 수 있을 것이다.

매도의뢰인(110)에게는 해당 매물을 중개할 수 있는 매도측 중개사무소(111)의 목록만 출력될 수도 있지만, 매도측 중개사무소(111)에 대한 간단한 소개 정보도 같이 제공되어 매도의뢰인(110)이 매도측 중개사무소(111)의 선정에 참고할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

매도의뢰인(110)에게 제공될 수 있는 정보로는 매도측 중개사무소(111)의 ID, 닉네임 또는 중개사무소 명칭, 중개전문분야, 중개가능분야, 관할지역, 관할 공동주택에 대한 정보, 기타 매도측 중개사무소(111)이 등록한 소개정보 등이 포함될 수 있다.

한편, 매도의뢰인(110)이 경매시스템(200)에서 제공하는 매도측 중개사무소(111) 목록 이외의 중개사무소도 자신의 중개사무소로 지정할 수 있도록 할 수 있다.

비록, 중개사무소 정보를 제공하는 규칙에 따라 직접적으로 매도의뢰인(110)에게 소개가 되지 않은 중개사무소라고 하더라도, 매도의뢰인(110)이 이미 알고 있는 중개사무소가 시스템에 등록되어 있는 경우에는 그 중개사무소를 선택할 수 있도록 하는 것이 바람직하기 때문이다.

이 경우에는 매도의뢰인(110)이 선택한 매도측 중개사무소(111)의 관할 지역이 대상이 되는 부동산이 위치한 지역이 아니더라도 중개를 할 수 있도록 할 수 있다.

한편, 매도의뢰인(110)은 직접 경매시스템(200)에 자신의 매물을 등록한 후 중개사무소를 지정할 수도 있고, 매도측 중개사무소(111)를 먼저 지정한 후 매도측 중개사무소(111) 또는 매도의뢰인(110)이 매물을 등록할 수도 있다.

매도측 중개사무소(111)를 먼저 지정한 경우에 매물에 대한 정보는 매도측 중개사무소(111)에서 직접 등록하도록 할 수도 있을 것이다.

매도측 중개사무소(111)의 지정은 매도의뢰인(110)과 매도측 중개사무소(111)의 계약사항을 경매시스템(200)에 등록하고, 서로 동의 여부를 입력함으로써 이루어진다.

이 계약 내용은 경매가 종료될 때까지 다른 중개사무소에 중개의뢰하지 않겠다는 내용, 낙찰자가 결정됨과 동시에 계약이 성립되며, 계약하지 않을 경우 낙찰자에게 손해배상하겠다는 내용, 계약여부와 상관없이 매도측 중개사무소에 중개보수를 지불하겠다는 내용, 경매신청 후 경매 종료 전에 매도를 하거나 경매를 중단할 때에는 입찰신청자 전원과 관련 중개사무소 전부에게 손해배상하겠다는 내용 등이 포함될 수 있다.

경매를 신청할 때에는 매매를 위하여 필요한 모든 사항의 등록이 전제가 된다.

예를 들어, 매물 내역, 기본적인 계약조건(이사/양도 가능일, 계약금/중도금/잔금 지급방법, 현재 상태(주인사용/전세/월세), 기타 특약사항, 경매정보(최저매도가, 경매기간) 등이 포함될 수 있다.

이 때, 등록되는 내용은 하나의 조건으로 고정될 수도 있지만, 복수의 조건이 등록될 수도 있다. 즉, 매도의뢰인이 허용 가능한 범위 내의 복수의 조건을 등록할 수 있다. 예를 들어, 이사 가능일과 같은 경우 하루로 정하지 않고, 일정 범위의 기간을 정할 수 있을 것이다.

또한, 경매를 신청할 때에는 해당 경매에 대한 경매 수수료의 납부가 전제가 될 수 있으며, 이 경우 경매 수수료를 납부하여야 비로소 경매 절차가 개시되도록 할 수 있다.

한편, 하나의 부동산은 오직 한 번만 등록이 가능하도록 하는 것이 바람직하다. 복수회 등록이 가능하도록 하는 경우에는 동일한 부동산에 대해 이중계약이 될 수 있기 때문이다.

한편, 경매의 대상이 되는 부동산을 등록할 때에는 일반 매물과 급매물로 나누어 신청이 가능하다.

다만, 급매물의 경우에는 매도측 중개사무소(111)가 이에 대한 확인을 해야만 급매물로 인정이 되도록 하는 것이 바람직하다.

급매물의 경우, 일반 매물보다 급히 매도가 필요한 매물이고, 상대적으로 매도 가격이 낮아지게 될 가능성이 높은 매물이다. 따라서, 경매의 대상이 되는 부동산에 급매물이라는 표시를 하게 되면 많은 사람들이 더 관심을 가지고 볼 가능성이 높게 된다.

매도의뢰인의 입장에서 최종적인 매도가격은, 일반적인 매매에서와는 달리, 경쟁에 의해 결정되는 것이어서, 많은 사람들의 관심을 끄는 것이 유리할 수 있기 때문에, 자신의 매물에 급매물의 표시가 포함되는 것을 더 선호할 가능성이 높게 된다.

따라서, 급매물 지정을 매도의뢰인이 자유롭게 할 수 있게 하는 경우에는 급매물 지정이 무분별하게 이루어질 가능성이 있게 된다.

이를 방지하기 위하여 급매물의 지정은 매도측 중개사무소(111)의 확인이 있는 경우에만 가능하도록 하는 것이 바람직하다.

경매시스템(200)은 해당하는 매물의 입찰에 참가하는 매수의뢰인이나, 자체 감시 인력 등의 입력을 통하여 급매물의 지정이 정당한지 여부에 대한 정보를 입력받아 시스템 운영자에게 제공하며, 시스템 운영자는 부당하게 급매물의 지정을 한 것으로 판단되는 매도측 중개사무소(111)에게는 벌금 또는 회원자격 박탈 등과 같은 불이익이 돌아가도록 하여 급매물의 지정이 남발되지 않도록 하는 것이 바람직하다.

급매물의 지정이 정당한지 여부는 주로 최저매도금액을 기준으로 판단이 가능할 것이다. 최저매도금액이 다른 일반 매물과 비슷하다면 급매물로 보기는 어려울 것이다.

이렇게 급매물로 지정된 부동산에 대한 경매정보는 다른 일반 매물에 대한 경매정보와 달리 미리 급매물에 대한 정보를 신청한 사람들에게만 제공되도록 할 수 있다.

이 때, 급매물에 대한 정보를 신청한 사람들에게는 별도의 수수료가 부가되도록 할 수 있다.

수수료를 납부한 회원은 무료로 정보를 볼 수 있는 일반 회원과 달리 특별회원으로 분류되며, 자신이 선택한 지역 혹은 전 지역에 대한 급매물 정보를 받아볼 수 있게 된다.

한편, 급매물로 등록된 부동산에 대해서는 이의 매매를 중개하기 위한 매수측 중개사무소(121) 및 매도측 중개사무소(111) 또한 미리 신청한 중개사무소로 한정될 수 있다.

즉, 급매물에 대한 중개사무소로 지정되기 위해서는 미리 소정의 수수료를 납부하는 등 소정의 요건을 충족하도록 할 수 있으며, 이렇게 급매물에 대한 중개사무소로 지정이 된 중개사무소에 대한 정보만 급매물에 대한 매도의뢰인 또는 매수의뢰인에게 제공되도록 할 수 있다.

구체적으로, 매도의뢰인이 자신의 부동산을 등록할 때 급매물로 등록하면 그 때 매도의뢰인에게 제공되는 선택가능한 매도측 중개사무소의 목록에는 급매물에 대한 중개사무소로 지정된 중개사무소의 목록만이 출력될 수 있고, 상기한 급매물에 대한 정보를 수신한 특별회원들이 급매물에 대한 정보를 수신하고, 그에 대한 중개를 담당할 중개사무소를 검색할 때에는, 역시 급매물에 대한 중개사무소로 지정된 중개사무소만이 검색되도록 할 수 있다.

한편, 매도의뢰인(110)이 매도측 중개사무소(111)를 지정하게 되면, 매도의뢰인(110)은 매도측 중개사무소(111)와 매도와 관련된 상담을 하게 된다(S2).

매도의뢰인(110)이 매도측 중개사무소(111)를 지정하게 되면, 서로에 대한 연락처 등의 정보가 쌍방에 제공되고, 매도의뢰인(110)과 매도측 중개사무소(111)는 이 정보를 이용하여 연락하여 상담을 진행하게 된다.

매도측 중개사무소(111)는 매도의뢰인(110)의 매물에 대한 정보를 확인하고, 필요한 정보를 보완하여 경매시스템(200)에 정식으로 경매를 신청하게 된다(S3).

매도의뢰인(110)이 중개사무소를 통하지 않고 직접 경매를 신청하여 진행하도록 할 수도 있으나, 이렇게 되는 경우 경매의 대상이 되는 매물에 대하여 정확한 확인을 하기가 어렵고, 이후 문제가 발생한 경우에도 책임 소재가 불분명해지므로, 법적으로 중개한 매물에 대해 책임을 지는 중개사무소를 통하여 경매가 진행되도록 함으로써 경매에 참가하는 매수의뢰인들이 좀 더 안심하고 절차를 진행할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

법원에 의해 진행되는 경매의 경우 법원에서는 기초적인 정보만 제공하기 때문에, 통상적으로 경매에 참가하는 사람들이 직접 권리관계 등을 알아봐야 하고, 매물의 상태 등도 직접 파악을 하여야 하지만, 본 발명과 같이 중간에 매도측 중개사무소와 매수측 중개사무소가 개입하는 경우에는 정확한 권리관계의 파악, 현장 방문 등 일반적인 부동산 거래와 동일한 서비스가 제공될 수 있다는 점에서 바람직하다.

한편, 매도의뢰인(110) 또는 매도측 중개사무소(111)가 등록한 일반 매물에 대한 정보는 경매시스템(200)에 의해 운영되는 웹사이트 등을 통해 일반에게 공개되며, 매수의뢰인(120)은 이렇게 공개된 정보를 검색하고, 자신이 원하는 매물이 있는 경우 경매에 참가하게 된다(S4).

급매물로 등록된 매물의 경우에는 급매물 정보를 제공받기를 요청한 특별 회원만이 볼 수 있는 별도의 웹페이지에 게시되도록 할 수 있고, 상기한 특별회원에게 문자메시지, 이메일 등을 통하여 급매물이 등록되었음을 알리는 메시지가 전송되도록 할 수 있다.

급매물의 경우에는 공개되는 범위와 경매에 참가할 수 있는 범위가 제한되는 점을 제외하고는 일반 매물과 동일한 방식으로 진행이 된다.

경매에 참가하지 않은 사람들에게 공개되는 정보는 경매의 대상이 되는 매물의 구체적인 정보가 아니라, 매물에 대한 개략적인 내용만 포함되도록 하는 것이 바람직하다.

예를 들어, 매물이 아파트의 경우, 아파트의 명칭, 아파트가 위치한 동네 이름, 매물이 위치한 개략적인 층, 평형에 대한 정보 등만이 공개될 수 있다.

이렇게 함으로써, 본 발명의 경매시스템(200)을 통해 자신의 매물을 등록한 매도의뢰인(110)이 본 발명의 시스템을 통하지 않고 직거래하는 것을 막는 효과가 있다.

경매에 참가하는 매수의뢰인(120)이 중개사무소 없이 단독으로 경매에 참가할 수 있도록 할 수도 있지만, 보다 효율적이고 안정적인 절차의 진행을 위하여 본 실시예에서는 매수의뢰인은 매수측 중개사무소(121)를 선정하는 경우에만 본 발명의 경매에 참가할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

본 발명에 의한 경매의 경우는 부동산 소유자 및 거주자의 의사에 반하여 법원에서 강제로 행해지는 경매와 달리, 부동산 소유자의 적극적인 매도 의사에 의한 매매에 가깝다.

따라서, 대상이 되는 부동산의 현장 방문 및 각종 계약 조건의 합의 등이 매매대금의 결정과 별개로 낙찰자 선정 전에 이루어져야 하며, 상기와 같은 과정을 하기 위해서는 중개인의 개입이 많이 요구되게 된다. 이에 따라, 본 실시예에서는 매수의뢰인이 경매참여를 하는 경우에도 부동산 중개사무소를 통하여 참여를 하도록 하고 있다. 그러나, 본 발명에서는 매도측 중개사무소(111) 및 매수측 중개사무소(121)의 개입없이 경매절차가 진행되는 것을 배제하지는 않으며, 매도의뢰인이 직접 경매를 신청하고, 매수의뢰인이 직접 입찰하는 방식도 본 발명의 권리범위에 포함시킬 수 있다.

매수의뢰인(120)은 본 발명의 경매시스템(200)에 의해 운영되는 웹사이트에서 자신이 관심이 가는 매물이 등록되면, 그 매물이 위치한 지역을 할당받아 중개를 하는 매수측 중개사무소를 검색하고, 검색된 매수측 중개사무소(121) 중 하나를 선택하여 자신의 매수측 중개사무소(121)로 지정하게 된다.

이 때, 중개사무소의 검색결과로 출력되는 화면의 중개사무소 출력순서는 그 지역에 해당하는 매물을 검색할 때마다 순서를 로테이션하여 출력되도록 할 수도 있고, 특정 중개사무소가 리스트의 상단에 출력되도록 할 수도 있다.

또한, 충전금이 소정 금액(예를 들어 3만원) 이하인 중개사무소는 검색이 되지 않도록 할 수도 있다.

한편, 매수의뢰인(120)이 매수측 중개사무소(121)를 지정하게 되면, 매수측 중개사무소(121)의 충전금에서 소정의 중개의뢰수수료가 차감되도록 할 수 있다.

한편, 매수의뢰인(120)은 특별한 매물을 지정하지 않고 지역만을 지정하여 매수측 중개사무소(121)를 선정할 수도 있다.

매수의뢰인(120)이 일일이 매물에 대한 정보를 검색하기 어려운 경우 이를 매수측 중개사무소(121)에 의뢰하여 그에 대한 정보를 대신 검토하고, 매수의뢰인(120)에게 알려줄 수 있도록 하기 위함이다.

이 경우 매수측 중개사무소(121)가 먼저 매물에 대한 정보를 검토한 후 매수의뢰인(120)에게 그 정보를 제공한다는 점을 제외하면 나머지 절차는 매수의뢰인(120)이 직접 매물을 지정하는 경우와 동일하게 적용될 수 있을 것이다.

이 경우에 하나의 지역에는 하나의 매수측 중개사무소만 지정할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

매수측 중개사무소의 지정은 매수의뢰인(120)과 매수측 중개사무소(121)의 계약 내용을 경매시스템(200)에 입력하고 서로 동의를 표시하는 것에 의하여 이루어진다.

이 때, 포함될 수 있는 계약 내용으로는 관심매물을 지정하고 중개의뢰하는 경우 해당 관심매물에 대하여 경매가 종료할 때까지 다른 중개사무소에 중개의뢰하지 않겠다는 내용, 관심매물을 지정하지 않고 중개의뢰하는 경우 해당 지역 내의 다른 중개사무소에 중개의뢰하시지 않겠다는 내용, 낙찰자로 결정됨과 동시에 계약이 성립되며, 낙찰자로 결정되었을 때 계약하지 않으면 매도자에게 손해배상하겠다는 내용, 계약 여부에 관계없이 매수측 중개사무소에 중개보수를 지불하겠다는 내용 등이 포함될 수 있다.

이렇게 매수의뢰인(120)이 매수측 중개사무소(121)를 정하게 되면, 매수의뢰인(120)에게 매수측 중개사무소(121)의 연락처 정보 등이 제공되게 되며, 매수의뢰인(120)은 매수측 중개사무소(121)를 통하여 매수 상담을 하게 된다(S5).

이렇게 매수측 중개사무소(121)로 지정된 중개사무소에게는 매도측 중개사무소(111)의 연락처에 대한 정보가 제공되며, 매수측 중개사무소(121)는 매도측 중개사무소(111)에 연락하여 현장 안내를 신청하고(S6), 매수의뢰인(120)에게 현장을 안내하여 살펴볼 수 있도록 한다(S7).

현장 안내를 할 때에는 매수의뢰인(120)이 매도의뢰인(110)과 직거래를 하는 것을 방지하기 위하여 미리 매수의뢰인(120)과 매수측 중개사무소(121)와 직거래를 하지 않는다는 계약을 체결해 두는 것이 바람직하다.

한편, 현장 안내 등은 본 발명에서 반드시 필요한 단계는 아니며, 필요에 따라 생략이 될 수 있다. 예를 들어, 분양권이 경매의 대상이 되는 경우에는 별도로 현장 안내 등을 할 필요는 없을 것이며, 또한 매수의뢰인이 원하지 않는 경우에도 굳이 현장 안내를 할 필요는 없을 것이다. 또한, 본 실시예에서는 부동산과 관련된 상품을 주로 설명하고 있으나, 부동산 외에 지적재산권과 같이 형상을 가지지 않는 권리와 같은 상품이 경매의 대상이 되는 경우나, 기타 실물확인이 불필요한 상품이 경매의 대상인 경우에도 현장 안내의 절차는 필요하지 않을 것이다.

이렇게 현장 안내까지 이루어져서 매수의뢰인(120)이 경매의 대상이 되는 부동산에 대한 정보를 다 획득한 경우에는 매도의뢰인(110) 및 매수의뢰인(120)은 매도측 중개사무소(111)와 매수측 중개사무소(121)를 통하여 계약을 위한 조건을 협의하게 된다(S8).

부동산에 대한 매매 대금은 경매의 과정을 통해 결정이 되지만, 이사일, 계약금 및 중도금의 비율, 잔금 지급일, 중도금 지급일, 기타 특약 등과 같이 매매가격 외의 조건은 경매와 같은 방식으로 결정이 어렵기 때문에 미리 협의를 하여, 협의가 된 매수의뢰인만이 경매에 참가할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

협의를 하는 과정은 오프라인을 통하여 협의를 한 후 협의된 내용을 경매시스템(200)에 등록하는 방식으로 할 수도 있고, 본 발명의 경매시스템(200)을 통하여 매도의뢰인측이 제시한 경매대금을 제외한 조건에 대해 매수의뢰인측이 동의를 하는지 여부를 입력받고, 만약 매수의뢰인측이 동의를 하지 않는다면 매수의뢰인이 원하는 조건을 입력받은 후 매도의뢰인측이 그 조건에 동의를 하는지 여부 등을 입력받는 방식으로 할 수도 있다.

오프라인 상에서 먼저 협의를 한 후 경매시스템(200)에 등록하는 방식을 취하는 경우에는, 매수의뢰인측 혹은 매도의뢰인측에서 협의된 조건을 등록할 수 있도록 하고, 그에 대해 상대방이 동의를 한다는 정보를 인증을 거쳐 입력하도록 할 수 있다.

인증은 단순히 자신의 아이디와 패스워드 등 시스템에 등록된 로그인 방법을 이용하여 로그인한 상태에서 정보를 입력하면 되도록 할 수도 있고, 공인인증서 등을 이용하여 인증 절차를 거치도록 할 수도 있는 등 다양한 방법이 도입될 수 있을 것이다.

이렇게 협의가 이루어지면, 매수측 중개사무소(121) 또는 매수의뢰인(120)은 입찰참가신청을 하게 된다(S9).

입찰참가신청은 가격을 제외한 나머지 조건에 대해 매도의뢰인측과 협의가 된 상태에서만 가능하다.

또한, 입찰참가신청은 별도로 입찰참가를 신청하는 정보를 입력하는 방식도 가능하지만, 매도의뢰인측의 계약조건에 매수의뢰인측이 동의를 하는 정보를 입력하는 경우, 또는 매도의뢰인측과 매수의뢰인측이 서로 협의한 계약조건을 입력하고 동의여부에 대한 정보를 입력하는 경우, 그 동의를 나타내는 정보를 입력하는 행위 자체로 입찰참가신청이 된 것으로 간주되도록 설정할 수도 있다.

이렇게 입찰참가신청을 한 매수의뢰인(120) 또는 매수측 중개사무소(121)는 정해진 입찰기간 내에 응찰을 하여 경매에 참가하게 된다(10). 응찰은 입찰참가신청이 되어 있는 매수의뢰인(120) 또는 매수측 중개사무소(121)만이 할 수 있다.

한편, 응찰을 한 매수의뢰인은 낙찰자로 선정된 경우에, 낙찰과 동시에 계약이 체결되며, 낙찰자로 선정되었는데 계약하지 않으면 손해배상해야 한다는 내용에 동의를 하는 경우에만 응찰이 가능하도록 할 수도 있다.

이와 같이, 응찰 전에 동의해야 하는 계약 내용이 있는 경우에 경매시스템(200)은 미리 매수의뢰인 등에게 조건에 대한 정보가 제공되도록 하고, 그 조건에 대한 동의여부에 대한 정보를 입력받는다. 이 때, 공인인증서 혹은 기타 인증방법을 이용하여 동의에 대한 인증을 받도록 하는 것이 바람직하다.

또 다른 방법으로, 응찰을 하는 매수의뢰인들에게 미리 소정 금액을 예치하도록 하고, 매수의뢰인이 낙찰자로 선정이 되면 낙찰자로 선정이 된 매수의뢰인이 예치한 예치금이 바로 매도의뢰인에게 전달되고 반환이 안되도록 하고, 낙찰자로 선정이 되지 않은 매수의뢰인이 예치한 예치금은 다시 반환되도록 하고, 사전에 이에 대해 동의를 받는 방식이 이용될 수도 있을 것이다.

응찰가격은 매도의뢰인측이 정한 최저매도가격 미만으로는 입찰할 수 없도록 하는 것이 바람직하다. 이렇게 함으로써 매도의뢰인에게 불측의 손해가 발생하는 것을 방지할 수 있다. 매수의뢰인은 시스템에서 제공되는 최저매도가격을 보고 경매에 참가할지 여부를 결정할 수 있다.

입찰 진행 중에 최고 입찰 가격 등과 같이 입찰에 대한 정보를 공개할지 여부는 시스템 운영자에 의해 결정될 수 있다. 공개될 수 있는 정보는 입찰자수, 최고 응찰 가격, 각 입찰자별 응찰가격 등이 있을 수 있다.

통상적으로 부동산 경매는 비밀 입찰을 원칙으로 하므로, 입찰에 대한 정보는 비공개로 하는 것이 바람직하다. 다만, 입찰자수는 공개하여 현재 경쟁률을 알려주어 낙찰을 받기 위해 적정한 응찰가격을 추측할 수 있는 실마리를 줄 수 있다.

이 때, 응찰을 한 매수의뢰인은 이러한 입찰자 수에 대한 정보를 보고, 입찰기간 내에서는 자신이 제시한 응찰가격을 수정할 수 있도록 할 수 있다.

다만, 단독입찰의 경우에는 입찰가격을 수정하지 못하도록 하는 것이 바람직하다. 입찰자가 적은 경우에 매도의뢰인에게 너무 불리한 조건으로 매매가 성사되는 것을 방지하기 위해서이다.

한편, 입찰이 진행 중에 매도의뢰인의 상황변동으로 인해 경매를 진행할 수 없는 경우, 매도의뢰인은 입찰의 일시 중지를 신청할 수 있도록 할 수도 있다.

이 때, 중지를 하는 기간은 미리 설정된 제한 기간 동안만 가능하도록 하는 것이 바람직하다.

입찰 절차의 일시 중지 후, 이미 입찰에 참가한 매수의뢰인들에게는 매도의뢰인과의 협의를 통해 입찰의 철회가 가능하게 하도록 하는 것이 바람직하다.

입찰에 참가한 매수의뢰인들이 철회에 동의하는 경우, 경매 절차는 중단되고, 이 경우 매도의뢰인에게는 경매 중단에 대한 수수료가 청구되도록 할 수 있다.

만약 이미 입찰에 참가한 매수의뢰인이 철회에 동의하지 않는 경우에는, 입찰 절차를 종료하고 그 당시까지 입찰에 참가한 매수의뢰인 중 최고 응찰액을 제시한 매수의뢰인이 최종 낙찰자로 되도록 할 수 있다.

또 다른 방법으로, 입찰에 참가한 매수의뢰인이 입찰 철회에 동의하지 않는 경우에는 입찰에 참가한 매수의뢰인들에게 매도의뢰인이 소정의 손해배상금을 지불하는 것을 조건으로 낙찰자 선정 없이 경매절차가 중단되도록 할 수도 있을 것이다.

이렇게 입찰기간이 종료되면, 응찰한 매수의뢰인 중에서 제일 높은 가격을 제시한 1인이 최종 낙찰자로 선정되게 된다(S11). 응찰자 중에서 가격을 이용하여 낙찰자를 선정하는 방법은 기존의 다른 경매시스템에서 수행되는 것과 동일한 방법을 이용한다.

낙찰자가 선정이 되면, 경매시스템(200)은 입찰결과가 공개되도록 한다. 이 때, 모든 정보가 공개되지 않고, 최종 낙찰 가격 등과 같이 일부 정보만 공개되도록 하는 것이 바람직하다.

유찰이 되면, 매도측 중개사무소(111)와 매도의뢰인(110)은 최저입찰가격을 다시 선정하여 다시 경매를 신청할 수 있다.

한편, 최종적인 낙찰자 선정이 종료되면, 낙찰자가 된 매수의뢰인(120)은 매도의뢰인(110)에게 가계약금을 지불하고(S12), 온라인 또는 오프라인 상으로 정식 계약서를 작성하게 된다(S13).

가계약금의 지불은 매수의뢰인(120)에게 매도의뢰인(110)의 계좌를 알려주어 직접 전송하도록 할 수도 있고, 본 발명의 경매시스템(200) 내에 가상 계좌를 이용하여 전달되도록 할 수도 있을 것이다.

여기서 가계약금은 매수의뢰인이 응찰시에 미리 예치금을 예치하는 경우, 그 예치금이 가계약금으로 이용되도록 할 수도 있을 것이다. 이 경우에 예치금은 본 발명의 경매시스템(200)에서 개설한 가상 계좌에 예치되어 있도록 할 수 있다.

도 2는 본 발명의 경매시스템(200)의 구성을 도시한 블록선도이다.

본 발명의 경매시스템(200)은 중개사무소관리부(210), 매물정보저장부(220), 중개사무소정보제공부(230), 매물정보제공부(240), 입찰부(250) 및 낙찰자선정부(260)를 포함하여 구성된다.

중개사무소관리부(210)는 본 발명의 시스템을 통하여 중개업을 할 수 있는 중개사무소에 대한 정보를 관리한다.

중개사무소관리부(210)는 본 발명의 시스템에 등록되어 있는 중개사무소의 아이디, 패스워드, 사무소 명칭, 대표자 성명, 중개사무소 등록번호, 사업자등록번호, 주소, 전화번호, 휴대폰 번호, 이메일주소 등과 같이 각 중개사무소를 식별할 수 있는 정보, 중개사무소의 자격을 증명할 수 있는 정보, 연락처 정보, 관할하는 지역, 중개전문분야 등을 저장한다.

중개사무소관리부(210)에 등록되는 중개사무소는 등록신청이 된 후, 시스템 운영자에 의해 직접 자격 여부가 확인이 된 후에 정식으로 등록이 되도록 할 수도 있고, 그러한 과정 없이 등록하고자 하는 중개사무소가 자신의 자격을 담보할 수 있는 정보, 예를 들어 중개사무소 등록증, 공인중개사 자격증을 스캔 또는 촬영한 이미지, 사무실 외부에서 찍은 사진 등을 올리면 등록이 되도록 할 수 있다.

중개사무소관리부(210)에는 매수의뢰인이나 매도의뢰인들에게 제공하기 위한 정보 외에도 각 중개사무소의 중개이력, 중개의뢰를 받았을 때의 매매성사율, 본 발명의 시스템을 통하여 중개의뢰를 소개받은 횟수 및 시기 정보, 충전금과 같이 중개의뢰에 대한 비용을 미리 선납받는 경우 그 충전금 내역, 급매물에 대한 매도측 중개를 한 경우 그 급매물 판정에 대한 신뢰도 등에 대한 정보도 관리될 수 있다.

중개사무소관리부(210)는 단순히 정보를 저장하는 기능만 구비하고 있는 것이 아니라, 중개사무소의 등록 및 유지, 등록 해지 등도 관리한다.

예를 들어, 등록되어 있는 중개사무소가 내부적으로 규정된 규칙을 어긴 경우에 소정 기간 동안 본 발명의 시스템에서 중개사무소로 활동을 못하도록 되거나, 등록 자체가 해지되어 더 이상 본 발명의 시스템에서 중개업무를 할 수 없도록 할 수 있다.

이러한 판단은 관리자가 직접 본 발명의 시스템을 통한 중개업무의 금지 등의 명령을 입력하여 그 명령에 따라 해당 조치가 수행되도록 할 수도 있지만, 시스템에 의해 관리되는 정보에 따라 자동으로 해당되는 조치가 결정되어 수행되도록 할 수도 있다.

예를 들어, 충전금이 다 소진된 중개사무소는 더 이상 활동을 할 수 없도록 하는 경우에는 시스템에 기록되는 충전금의 액수에 따라 활동가능여부가 자동으로 판단되어질 것이다.

또한, 급매물에 대해 중개를 한 경우, 해당되는 매물이 급매물로 설정하는 것이 정당한지 여부를 경매에 참가한 매수의뢰인(120), 매수측 중개사무소(121) 또는 시스템 관리자로부터 평점을 받아서, 평점이 정해진 기준 이하로 나온 결과가 소정 횟수 이상이 되는 경우, 그 중개사무소는 다음부터 급매물에 대한 중개가 금지되도록 할 수 있다.

한편, 중개사무소는 매도나 매수 일측만을 중개하거나 양쪽을 다 중개할 수 있는 것으로 등록할 수 있으며, 중개사무소관리부(210)에는 이에 관한 정보도 저장된다.

한편, 본 발명에서 등록되는 중개사무소는 본 발명의 시스템과 연계된 독립적인 중개사무소일 수도 있지만, 본 발명의 시스템을 운영하는 기업이 중개사무소인 경우 그 중개사무소에 소속된 부동산 거래 중개에 대한 법적 자격을 갖춘 중개인일 수도 있다.

또한, 본 발명에서 중개사무소는 개인과 사업체 모두를 포함할 수 있는 개념이며, 중개하는 상품에 따라 공인중개사 자격증 등과 같이 자격증을 구비한 경우에만 본 발명에서 중개를 할 수 있을 수 있다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

매물정보저장부(220)는 경매의 대상이 되는 상품, 본 실시예의 경우 부동산매물에 대한 정보가 저장된다.

이 매물에 대한 정보는 매도의뢰인(110) 또는 매도측 중개사무소(111)가 매물을 등록할 때부터 등록되며, 각 매물에 대하여 등록시부터 경매 종료시까지 발생되는 모든 정보가 저장된다.

가장 기본적으로는 상기한 매물에 대한 상세정보가 포함될 수 있다.

이 상세정보에는 매도할 매물의 위치, 크기, 건물의 종류와 같은 매물 내역, 최저매도금액(분양권의 경우 프리미엄), 경매기간과 같은 경매정보, 현재상태(주인 사용/전세/월세)에 대한 정보, 이사일, 계약희망일, 잔금희망일 등과 같은 계약의 기본적인 내용 정보, 기타 특약사항에 대한 정보가 포함될 수 있다.

이 때 등록되는 정보는 이사가능일이 복수의 날짜 또는 기간으로 등록될 수 있는 등 하나의 종류의 항목에 대해 복수의 정보의 등록이 가능하다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

또한, 매물을 의뢰한 매도의뢰인(110)에 대한 정보, 그 매물에 대해 중개를 하게 된 매도측 중개사무소(111)에 대한 정보, 상기 매물에 대해 매수를 의뢰한 매수의뢰인(120)에 대한 정보, 또 그 매수의뢰인의 중개사무소에 대한 정보도 포함된다.

또한, 상기한 매물에 대한 매도의뢰인(110)과 매도측 중개사무소(111) 사이의 계약 내용, 매수의뢰인(120)과 매수측 중개사무소(121) 사이의 계약 내용도 저장될 수 있다.

또한, 매물을 급매물로 할 것인지 일반매물로 할 것인지에 대한 정보도 포함된다.

또한, 매물정보저장부(220)는 매도의뢰인과 매수의뢰인 사이에 맺은 가격 외의 계약사항에 대한 조건과 그 조건에 대한 동의 여부에 대한 정보 및 이렇게 가격외의 계약 조건에 대해 동의가 되어 입찰신청이 된 매수의뢰인에 대한 정보도 저장된다.

또한, 경매가 진행되면서 경매에 참가한 매수의뢰인이 입력한 응찰가격과 같이 경매의 진행에 따라 해당 매물에 대해 발생한 정보도 저장된다.

한편, 매물정보저장부(220)에는 하나의 부동산은 오직 한 번만 등록이 가능하며, 이미 등록이 되어 있는 부동산에 다시 등록이 신청되는 경우에는 뒤에 행해진 신청은 처리되지 않도록 하는 것이 바람직하다.

중개사무소정보제공부(230)는 매도의뢰인(110) 또는 매수의뢰인(120)에게 매도 또는 매수를 중개할 중개사무소 정보를 제공한다.

이 중개사무소에 대한 정보는 매도의뢰인(110)이 매물을 등록할 때, 매도중개를 할 수 있는 중개사무소 목록을 제공하고, 매수의뢰인(120)이 매물을 지정하거나 혹은 지정하지 않은 상태로 매수 의뢰를 신청할 때 매수를 중개할 수 있는 중개사무소의 목록을 제공한다.

제공될 중개사무소의 목록은 기본적으로 매물이 위치한 지역을 관리하는 것으로 지정된 중개사무소 중에서 선정되며, 기타 내부 규칙에 따라 목록에 포함될 중개사무소 및 각 중개사무소의 순서가 정해진다.

예를 들어, 충전금이 소정 금액 이상인 중개사무소만이 목록에 포함되도록 할 수 있고, 그 중에서 중개의뢰받은 횟수가 적은 순으로 우선순위가 매겨져 앞부분에 위치하도록 할 수 있다.

중개사무소에 대한 정보를 제공할 때에는 해당 매물을 중개할 수 있는 중개사무소의 목록만 출력될 수도 있지만, 중개전문분야, 중개가능분야, 관할지역, 관할 공동주택에 대한 정보, 기타 매도측 중개사무소(111)가 등록한 소개정보 등과 같이 중개사무소에 대한 간단한 정보도 포함될 수 있다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

매물정보제공부(240)는 매물에 대한 정보를 제공한다.

매물정보제공부(240)에서 매물에 대한 정보를 제공할 때에는 각 경우에 따라서 각기 다른 정보를 각기 다른 대상에게 제공한다.

먼저, 상품이 부동산인 경우에, 일반 매물의 경우에 일차적으로 공개되는 정보는 매물의 상세 정보가 아닌, 아파트의 명칭, 아파트가 위치한 동네 이름, 매물이 위치한 개략적인 층, 평형에 대한 정보 등과 같이 매물의 특징을 추측할 수 있는 개략적인 정보만 공개되며, 이 정보는 본 발명의 시스템에 의해 운영되는 유, 무선 웹사이트를 통해 불특정 다수가 볼 수 있는 상태로 공개된다.

상기한 매물에 대해 매수의뢰인(120) 또는 매수측 중개사무소(121)가 매수의뢰를 하여 매수를 신청하는 경우에는 매물에 대한 구체적인 정보가 제공되며, 매수측 중개사무소(121)에는 매도측 중개사무소(111)의 연락처 정보가 제공되어 중개사무소간의 원활한 협의가 될 수 있도록 한다.

한편, 본 발명의 시스템에 등록된 중개사무소의 연락처 등의 정보는 등록된 중개사무소간에 서로 공유될 수도 있다.

매수의뢰인(120)이 중개사무소에 매수를 중개할 것을 요청하면서 특정 부동산 매물을 지정하지 않고 요청하는 것도 허용될 수 있는데, 이 경우 매수 중개를 의뢰받은 중개사무소가 매수의뢰인에게 적당한 매물을 추천하기 위하여 미리 매물에 대한 정보를 검토하기 위하여 매도측 중개사무소에 연락할 필요가 있을 수 있기 때문이다.

또한, 이 경우 매수측 중개사무소가 매물에 대한 상세정보의 열람을 신청하여 볼 수도 있을 것이다. 다만, 이 경우에는 매도측 중개사무소의 허락이 있는 경우에만 열람이 되도록 하는 것이 바람직하며, 열람사실이 기록에 남도록 하는 것이 바람직하다.

급매물의 경우에는 미리 해당 지역의 급매물 정보를 신청한 매수의뢰인(120) 또는 매수측 중개사무소(121)만 볼 수 있는 형태로 매물 정보가 제공된다.

급매물 정보를 제공하는 방식은 급매물 정보를 볼 수 있는 권한이 있는 것으로 판단되는 사용자만이 볼 수 있는 웹페이지를 통하여 정보를 제공할 수도 있고, 이메일, 문자메시지, 메신저 등 급매물 정보를 신청한 사람이 등록한 연락처로 직접 정보가 전송되도록 하는 방식도 가능하다.

매물정보제공부(240)에서 외부로 제공되는 매물에 대한 정보는 매도의뢰인(110)이 등록한 정보일 수도 있지만, 매도의뢰인(110)이 등록하였더라도 매도측 중개사무소(111)에 의해 확인을 받은 후에만 다른 사용자들에게 제공되도록 할 수 있다.

이는 입력하는 정보에 대해 신뢰성이 담보되지 않는 매도의뢰인(110)이 올린 정보를 그대로 타인들에게 제공하는 것보다, 정보 제공에 대해 책임이 더 가중되고 신뢰성이 어느 정도 이상 담보되는 중개사무소가 확인하도록 하는 것이 경매의 진행 과정 및 종료 후에 그 정보의 오류로 인해 발생될 수 있는 분쟁을 미연에 방지하기 위함이다.

특히, 급매물에 관한 정보는 매도의뢰인(110)이 급매물로 등록을 하더라도 매도측 중개사무소(111)에 의해 급매물로 인정이 된 경우에만 급매물로 처리가 되도록 하는 것이 바람직하다.

입찰부(250)는 매물정보저장부(220)에 등록되어 있는 입찰기간 동안 입찰신청을 받고, 입찰신청을 한 매수의뢰인(120) 또는 매수측 중개사무소(121)로부터 응찰가격을 입력받는 방식으로 경매가 진행되도록 한다.

이 때 응찰가격은 매도의뢰인(110)이 설정한 최저매도가격 이상이어야 한다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

입찰신청은 매도의뢰인(110) 및 매수의뢰인(120) 사이에 가격을 제외한 계약조건에 대해 합의가 된 경우에만 가능하다.

입찰부(250)는 매수의뢰인(120) 또는 매수측 중개사무소(121)로부터 매도의뢰인(110) 또는 매도측 중개사무소(111)가 최초 제시한 가격을 제외한 계약의 조건에 대해 동의를 한다는 정보를 입력받는 경우에 입찰신청이 된 것으로 하고, 만약 매수의뢰인(120) 또는 매수측 중개사무소(121)가 상기한 가격 외의 계약 조건에 동의를 하지 않는 경우에는 매수측과 매도측이 가격을 제외한 계약 조건에 대해 서로 합의가 된 것으로 인정되는 경우에만 상기한 매수의뢰인(120)의 입찰 신청이 된 것으로 판단한다.

매도측이 최초에 제시한 가격을 제외한 계약 조건에 매수측이 동의를 하지 않는 경우, 계약 조건에 합의를 하는 방법은 어느 일방이 계약 조건을 입력하고, 타방이 이에 대해 동의 여부를 입력하는 방식으로 진행될 수 있을 것이다.

이 때, 동의에 대한 정보를 입력받을 때에는 공인인증서 등 각종 인증 방법을 이용하여 동의여부에 대해 인증이 되도록 하는 것이 바람직하며, 새로운 계약 조건을 입력하는 경우에도 입력하는 사람이 공인인증서 등 각종 인증방법에 의하여 자신이 계약 조건을 입력한 것임을 인증하도록 하는 것이 바람직할 것이다.

입찰신청은 별도로 매수의뢰인(120) 또는 매수측 중개사무소(121)로부터 입력을 받을 수도 있고, 상기한 가격 외의 계약 조건에 서로 동의한 것으로 판단되는 매수의뢰인(120) 또는 매수측 중개사무소(121)은 입찰신청이 된 것으로 간주되도록 할 수도 있다.

입찰부(250)는 상기한 입찰신청에 관한 정보는 매물정보저장부(220)에 저장되게 한다.

매도의뢰인(110)과 가격 외의 계약 조건에 대해 합의가 된 매수의뢰인(120)은 입찰 신청을 통하여 입찰에 참가할 수 있으며, 이렇게 입찰에 참가한 매수의뢰인(120)은 단독 응찰이 아닌 이상 응찰가격을 입력한 후 수정을 할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

또한, 입찰부(250)는 소정의 경매수수료를 납부한 자에 한해 입찰이 가능하도록 할 수도 있다.

입찰부(250)가 진행되는 경매에 대해 공개하는 정보는 시스템 운영자에 의해 설정될 수 있다.

예를 들어, 해당 매물에 대한 경매에 입찰에 참가한 수만이 공개될 수 있다.

한편, 입찰부(250)는 매도의뢰인(110) 또는 매도측 중개사무소(111)의 신청을 받아 입찰을 일시 중지할 수도 있으며, 입찰이 중지될 때까지 입찰에 참가한 매수의뢰인(120)들의 동의를 받는 경우 경매 절차가 중단되도록 할 수도 있다.

중지를 할 수 있는 기간은 미리 정해진 기간을 초과하지 못하며, 미리 정해진 중지 기간 동안 입찰에 참가한 매수의뢰인(120)들의 동의를 받지 못하는 경우에는 그 당시까지 입찰에 참가한 매수의뢰인 중 최고 응찰액을 제시한 매수의뢰인이 최종 낙찰자가 되도록 하거나(이 경우에도 최종 낙찰자의 선정은 후술하는 낙찰자선정부(260)에서 정해지도록 할 수 있다.), 매도의뢰인이 입찰에 참가한 매수의뢰인들에게 매도의뢰인이 소정의 손해배상금을 지불하는 것을 조건으로 낙찰자 선정 없이 경매절차가 중단되도록 할 수도 있다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

한편, 경매를 진행하기 위해서 매도의뢰인 또는 매수의뢰인이 소정의 조건을 따를 것이 요구되는 경우에도 입찰부(250)는 미리 그 조건에 따른다는 동의를 받은 후 경매가 진행되도록 할 수 있다.

경매를 진행하기 위해 매도의뢰인이 동의해야 하는 조건으로는 낙찰자가 결정됨과 동시에 계약이 성립되며, 계약하지 않을 경우 낙찰자에게 손해배상하겠다는 내용, 계약여부와 상관없이 매도측 중개사무소에 중개보수를 지불하겠다는 내용, 경매신청 후 경매 종료 전에 매도를 하거나 경매를 중단할 때에는 입찰신청자 전원과 관련 중개사무소 전부에게 손해배상하겠다는 내용 등이 포함될 수 있다.

경매를 위하여 매수의뢰인이 동의해야 하는 조건으로는 낙찰자로 선정된 경우에 낙찰과 동시에 계약이 체결되며, 낙찰자로 선정되었는데 계약하지 않으면 손해배상해야 한다는 내용 등이 포함될 수 있다.

기타, 앞에서 설명하지 않은 다른 절차는 일반적인 인터넷 경매에서 진행되는 방식과 유사한 방식에 의해 진행된다.

낙찰자선정부(260)는 입찰기간이 종료되면, 응찰한 매수의뢰인 중에서 제일 높은 가격을 제시한 1인을 최종 낙찰자로 선정한다.

본 발명에서 매수의뢰인(120)이 경매에 참여하기 위해서는, 미리 소정의 금액을 예치하는 것을 조건으로 할 수 있으며, 이 경우 낙찰자선정부(260)는 최종낙찰자가 선정되면 그 금액을 가계약금의 형태로 매도의뢰인(110)의 계좌에 입금되도록 할 수 있다.

최종 낙찰자가 아닌 다른 경매 참여자들의 경우에는 다시 입금된 금액이 환불되도록 한다.

경매가 종료되어 최종 낙찰자가 선정되면 낙찰자선정부(260)는 입찰결과가 공개되도록 한다. 이 때, 모든 정보가 공개되지 않고, 최종 낙찰 가격 등과 같이 일부 정보만 공개되도록 할 수 있다.

경매가 종료되어 최종 낙찰자와 매도의뢰인(110) 사이의 계약의 체결은 오프라인 상에서 수행될 수도 있고, 공인인증을 통한 전자계약서를 통하여 온라인 상에서 수행될 수도 있다.

경매가 종료된 후의 절차는 본 발명에서 특징으로 삼는 권리범위가 아니기 때문에 여기서는 구체적인 설명은 생략한다.

도 3은 본 발명의 방법을 도시한 흐름도로, 이하에서는 앞에서와 같이 부동산을 경매대상으로 하는 경우를 예로 들어 설명한다.

먼저, 본 발명의 경매방법은 매물정보저장부(220)가 매도의뢰인(110) 또는 매도측 중개사무소(111)로부터 경매의 대상이 되는 매물 정보를 등록받는 것으로부터 시작된다(301).

등록되는 정보에는 매도할 매물의 위치, 크기, 건물의 종류와 같은 매물 내역, 최저매도금액(분양권의 경우 프리미엄), 경매기간과 같은 경매정보, 현재상태(주인 사용/전세/월세)에 대한 정보, 이사(양도)일, 계약희망일, 잔금희망일 등과 같은 계약의 기본적인 내용 정보, 기타 특약사항에 대한 정보를 포함하는 매물 상세정보가 포함되며, 이와 함께 매물을 의뢰한 매도의뢰인(110)에 대한 정보, 그 매물에 대해 중개를 하게 된 매도측 중개사무소(111)에 대한 정보도 포함된다.

한편, 매물 정보의 등록은 매도의뢰인이 직접 할 수도 있지만, 매도측 중개사무소가 자신이 매도의뢰인으로부터 중개를 의뢰받았다는 정보를 입력하면서 직접 매물 정보을 등록하거나, 매도의뢰인이 등록한 매물 정보에 대한 정보 수정, 확인 등을 하도록 할 수도 있다.

만약, 매도의뢰인(110)이 중개사무소를 선임하지 않은 경우에는 중개사무소정보제공부(230)는 매도의뢰인(110)이 등록한 매물을 담당할 수 있는 중개사무소 목록을 제공하여 매도의뢰인(110)이 이 목록에 포함된 중개사무소 중에서 선택하여 중개사무소를 선임할 수 있도록 한다(302).

중개사무소를 선임하도록 하는 이유는 중개에 대해 법적인 책임이 있고 계속하여 중개업무를 수행하는 중개사무소가 중개를 하는 경우에 매도측으로부터 제공되는 정보를 보다 더 신뢰할 수 있게 되고, 현장 안내 등 본 발명의 경매 방식에서 도입되는 중개사무소의 선임은 본 발명의 운영 방식에 따라 선택 사항이 될 수 있다.

만약, 시스템 운영자가 경매를 신청하거나 참여하기 위하여 중개사무소의 선임을 필수 조건으로 설정하지 않은 경우에는 상기 단계(302)는 선택적인 단계가 될 수 있다.

중개사무소의 선임이 필수적인 조건인 경우에는 중개사무소가 매물정보를 입력하거나 최종 확인을 할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

매도의뢰인(110)은 중개사무소를 먼저 선임한 후, 중개사무소를 통하여 자신의 매물 정보를 등록할 수도 있고, 자신의 매물을 먼저 등록한 후 중개사무소를 선임하고, 자신이 등록한 매물 정보를 중개사무소가 확인할 수 있도록 할 수 있으므로 상기한 단계(301)와 단계(302)의 순서는 바뀌어질 수 있다.

매도의뢰인(110)이 자신의 매물 정보를 등록하거나, 혹은 자신의 매물이 있는 지역 정보 등과 같이 중개사무소를 선택할 기초 정보를 입력하면, 중개사무소정보제공부(230)는 중개사무소관리부(210)에 등록되어 있는 정보를 이용하여 매도의뢰인(110)에게 소개할 중개사무소 목록을 산출하여 제공하고, 매도의뢰인(110)은 이 목록 중에서 하나의 중개사무소를 선택하여 선임하게 된다.

이 때, 매도의뢰인(110)은 중개사무소정보제공부(230)에 의해 제공되는 중개사무소 목록 이외의 중개사무소를 선택하여 자신의 중개사무소로 선임할 수도 있다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

이렇게 중개사무소의 선임이 완료되면, 매도측 중개사무소는 매물정보를 보완하는 작업을 할 수 있게 되며, 이러한 보완 작업이 완료된 후, 매도측은 입찰부(250)을 통해 경매신청을 하게 된다(303).

경매의 신청은 매도의뢰인이 직접 할 수도 있고, 매도측 중개사무소를 통하여 하도록 할 수도 있을 것이다. 경우에 따라서는 매도측 중개사무소만 경매 신청이 가능하도록 설정될 수도 있다.

이렇게 경매신청이 등록이 완료되면, 매물정보제공부(240)는 등록되어 있는 매물 정보를 공개한다(304).

매물정보제공부(240)에서 공개되는 정보는 매물이 급매물인지 일반매물인지 여부에 따라 공개대상이 다르고, 또한 공개 대상에 따라 제공되는 정보의 종류도 다르게 된다.

구체적으로, 매도측에서 급매물로 등록한 매물인 경우에는 미리 급매물 정보를 제공받기 위한 소정의 수수료 등을 납부하는 등 급매물 정보를 제공받을 수 있는 조건을 만족시킨 매수의뢰인(120) 또는 중개사무소에만 제공이 된다.

이 경우 매물 정보를 제공하는 방법은 그 정보를 제공받는 사람만이 로그인해서 접근할 수 있는 웹페이지를 통하여 제공하는 것도 가능하고, 미리 등록되어 있는 이메일, 전화번호 등을 이용하여 급매물 정보를 신청한 사용자들의 연락처로 바로 전송되도록 할 수도 있다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

또한, 최초 매물 정보가 등록되어 그 정보를 제공하는 경우에는 매물에 대한 개략적인 특징만을 알 수 있는 개략적인 정보와 경매기간, 최저 매도가격 등 경매에 참여하기 위하여 기본적으로 알아야 하는 정보만 공개되도록 하고, 매수의뢰인 또는 매수측 중개사무소가 그 매물에 대한 정보를 신청할 때에 비로소 상세 정보가 전송되도록 할 수 있다.

매수의뢰인(120)이 매수측 중개사무소(121)를 선임하는 것이 필수적인 조건으로 설정되어 있는 경우에는 상세 정보를 제공할 때에도 매수의뢰인(120)에게 제공되는 정보와 매수측 중개사무소(121)에 제공되는 정보를 달리할 수 있다.

예를 들어, 매도측 중개사무소(111)의 연락처 같은 정보는 매수측 중개사무소(121)에만 제공되도록 할 수 있다.

이렇게 매물 정보가 공개되면, 입찰부(250)는 매수의뢰인(120) 또는 매수측 중개사무소(121)로부터 입찰신청을 받는다(305).

입찰신청을 위해서는 가격을 제외한 계약 조건에 대해 매도측과 매수측이 모두 동의를 하여야만 하며, 매도측이 최초로 등록한 조건에 매수인이 동의를 표시하거나, 매수인과 매도인이 서로 협의한 조건을 등록하고 동의를 표시하는 등의 방식으로 가격을 제외한 계약 조건에 대한 동의 여부를 입력받는다.

가격을 제외한 계약 조건에 대해 서로 동의가 된 경우에 비로소 매수측의 입찰신청이 가능해지며, 가격을 제외한 계약 조건에 쌍방간의 동의가 되는 것만으로 입찰신청이 된 것으로 볼 수 있다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

또한, 동의에 대한 정보를 입력받을 때에는 공인인증서 등 각종 인증 방법을 이용하여 동의여부에 대해 인증이 되도록 할 수 있다는 점도 앞에서 살펴본 바와 같다.

입찰신청이 된 매수의뢰인(120), 매수측 중개사무소(121) 및 동의가 된 조건에 대해서는 매물정보저장부(220)에 저장되게 된다.

이 밖에 입찰 신청이 된 것으로 인정하기 위해서는 다른 조건을 만족하도록 하는 것도 가능하다.

예를 들어, 입찰에 응하기 위해서는 입찰 신청시에 소정의 수수료를 납부할 것이 요구될 수 있으며, 이 수수료의 납부가 확인되어야 입찰 신청이 완료된 것으로 볼 수 있다.

또한, 경매를 진행하기 위해서 매도의뢰인 또는 매수의뢰인이 소정의 조건을 따를 것이 요구되는 경우에도 입찰부(250)는 미리 그 조건에 따른다는 동의를 받은 경우에만 입찰신청이 완료된 것으로 처리할 수 있다.

경매를 진행하기 위해 매도의뢰인이 동의해야 하는 조건으로는 낙찰자가 결정됨과 동시에 계약이 성립되며, 계약하지 않을 경우 낙찰자에게 손해배상하겠다는 내용, 계약여부와 상관없이 매도측 중개사무소에 중개보수를 지불하겠다는 내용, 경매신청 후 경매 종료 전에 매도를 하거나 경매를 중단할 때에는 입찰신청자 전원과 관련 중개사무소 전부에게 손해배상하겠다는 내용 등이 포함될 수 있으며, 매수의뢰인이 동의해야 하는 조건으로는 낙찰자로 선정된 경우에 낙찰과 동시에 계약이 체결되며, 낙찰자로 선정되었는데 계약하지 않으면 손해배상해야 한다는 내용 등이 포함될 수 있다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

입찰부(250)는 정해진 경매기간이 되면, 이렇게 입찰신청을 한 매수의뢰인(120) 또는 매수측 중개사무소(121)로부터 응찰가격을 입력받는 방식으로 경매를 진행한다(305).

이 때, 단독응찰인 경우에는 매수의뢰인이 입력한 응찰가격을 수정하지 못하도록 하고, 단독응찰이 아닌 경우에는 매수의뢰인은 자신이 입력한 응찰가격을 수정할 수 있도록 할 수 있다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

한편, 도 3에는 도시되어 있지 않지만, 입찰 기간이 종료되기 전에 매도의뢰인(110)은 입찰 절차의 일시 중지를 신청할 수 있으며, 입찰이 중지될 때까지 입찰에 참가한 매수의뢰인(120)들의 동의를 받는 경우 경매 절차가 중단되도록 할 수도 있다.

중지를 할 수 있는 기간은 미리 정해진 기간을 초과하지 못하며, 미리 정해진 중지 기간 동안 입찰에 참가한 매수의뢰인(120)들의 동의를 받지 못하는 경우에는 그 당시까지 입찰에 참가한 매수의뢰인 중 최고 응찰액을 제시한 매수의뢰인이 최종 낙찰자가 되도록 하거나(이 경우에도 최종 낙찰자의 선정은 후술하는 낙찰자선정부(260)에서 정해지도록 할 수 있다.), 매도의뢰인이 입찰에 참가한 매수의뢰인들에게 매도의뢰인이 소정의 손해배상금을 지불하는 것을 조건으로 낙찰자 선정 없이 경매절차가 중단되도록 할 수도 있다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

그 밖의 절차는 일반적인 인터넷 경매에서 진행되는 방식과 유사한 방식을 이용할 수 있다.

한편, 입찰 기간이 종료되거나, 경매 절차의 중단 등으로 입찰이 종료된 경우에 낙찰자선정부(260)는 가격을 기준으로 최종 낙찰자를 선정한다(306).

낙찰자를 선정하는 방법은 입력된 응찰가격 중 가장 높은 응찰가격을 입력한 매수의뢰인을 최종 낙찰자로 선정하는 것으로, 일반적인 경매에서 가격을 기준으로 낙찰자를 선정하는 방식과 동일한다.

한편, 본 발명에서 매수의뢰인이 경매에 참여하기 위해서는, 미리 소정의 금액을 예치하는 것을 조건으로 할 수 있으며, 이 경우 낙찰자선정부(260)는 최종낙찰자가 선정되면 그 예치된 금액을 가계약금의 형태로 매도의뢰인(110)의 계좌에 입금되도록 하고, 낙찰자가 되지 않은 나머지 매수의뢰인의 예치금은 각 매수의뢰인의 계좌로 환불되도록 할 수 있다는 점은 앞에서 살펴본 바와 같다.

이렇게 낙찰자가 선정이 되면, 매도의뢰인과 매수의뢰인 사이에 미리 합의된 계약 조건에 따라 계약을 체결하고, 그에 따라 잔금 지급, 부동산 명의 이전 등을 하게 된다.

낙찰자가 선정된 후의 과정은 본 발명의 시스템을 통하여 수행될 수도 있고, 본 발명의 시스템과 별개의 시스템 혹은 오프라인 상으로 이루어질 수도 있으며, 본 발명의 특징을 나타내는 부분은 아니므로, 그에 대한 자세한 설명은 생략한다.

본 발명의 상기 방법은 또한 컴퓨터로 읽을 수 있는 기록매체에 컴퓨터가 읽을 수 있는 코드로서 구현하는 것이 가능하다. 컴퓨터가 읽을 수 있는 기록매체는 컴퓨터 시스템에 의하여 읽혀질 수 있는 데이터가 저장되는 모든 종류의 기록장치를 포함한다. 컴퓨터가 읽을 수 있는 기록매체의 예로는 ROM, RAM, CD-ROM, 자기 테이프, 플로피 디스크, 광데이터 저장장치 등이 있으며, 또한 캐리어 웨이브(예를 들어 인터넷을 통한 전송)의 형태로 구현되는 것도 포함한다. 또한 컴퓨터가 읽을 수 있는 기록매체는 네트워크로 연결된 컴퓨터 시스템에 분산되어 분산방식으로 컴퓨터가 읽을 수 있는 코드가 저장되고 실행될 수 있다.

본 발명은 첨부된 도면에 도시된 일 실시예를 참고로 설명되었으나, 이는 예시적인 것에 불과하며, 당해 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 이로부터 다양한 변형 및 균등한 타 실시예가 가능하다는 점을 이해할 수 있을 것이다. 따라서, 본 발명의 진정한 보호 범위는 첨부된 특허청구범위에 의해서만 정해져야 할 것이다.

앞에서는 경매의 대상이 되는 상품 중 부동산을 중심으로 본 발명을 설명하였지만, 앞에서 설명한 바와 같이, 본 발명의 경매의 대상이 되는 상품은 반드시 부동산에 한하지 않으며, 경매시 매수의뢰인이 제시하는 입찰가격 외에 거래를 위하여 협의가 필요한 다른 조건들이 더 존재하는 상품은 모두 본 발명의 경매의 대상이 될 수 있다.

Claims (17)

1. 인터넷 경매를 통해 매도 요청이 된 상품에 대한 정보를 저장하는 매물정보저장부;
   상기 상품에 대한 정보가 공개되도록 하는 매물정보제공부;
   상기 상품에 대한 입찰신청을 받고, 상기 상품에 대한 입찰신청을 한 매수의뢰인의 응찰가격을 입력받는 입찰부; 및
   상기 입력된 응찰가격을 이용하여 상기 상품에 대한 최종 낙찰자가 선정되도록 하는 낙찰자선정부;를 포함하고,
   상기 입찰부는 상기 상품에 대한 매도의뢰인과 가격을 제외한 계약 조건에 대하여 동의가 된 것으로 인정된 매수의뢰인만 입찰신청이 되도록 하는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매시스템.
2. 제1항에 있어서, 상기 상품은 부동산 매물인 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매시스템.
3. 제2항에 있어서, 상기 부동산 매물은 임대차의 대상이 되는 임차권인 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매시스템.
4. 제1항에 있어서, 상기 상품에 대한 정보는 상기 매도의뢰인의 매도측 중개사무소에 의해 확정된 후에 공개되는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매시스템.
5. 제1항에 있어서, 상기 상품에 대한 정보는 상기 상품이 일반매물인지 급매물인지 분류하는 정보를 포함하며,
   상기 매물정보제공부는 상기 상품이 급매물인 경우에는 상기 매물 정보는 급매물에 대한 정보를 제공받기 위한 소정의 조건을 충족시킨 사람들에게만 공개되도록 하는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매시스템.
6. 제5항에 있어서, 상기 매물정보제공부는 상기 매물이 급매물인 경우 상기 급매물에 대한 정보를 제공받기 위한 소정의 조건을 충족시킨 사람들의 등록된 연락처로 상기 매물에 대한 정보가 전송되도록 하는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매시스템.
7. 제2항에 있어서, 상기 시스템은
   상기 시스템에서 중개를 할 수 있는 중개사무소에 대한 정보를 저장하는 중개사무소관리부; 및
   상기 중개사무소관리부에 저장된 중개사무소 중 상기 매도의뢰인에게 상기 매물이 위치한 지역을 관할하는 중개사무소의 목록을 제공하는 중개사무소정보제공부;를 더 포함하고,
   상기 매물정보저장부는 상기 제공된 목록 중에서 상기 매도의뢰인에게 선택된 중개사무소가 상기 매물에 대한 매도측 중개사무소로 등록하는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매시스템.
8. 제7항에 있어서, 상기 매수의뢰인은 상기 중개사무소를 선임하여 상기 부동산 매물에 대한 경매에 참가할 수 있으며,
   상기 매물정보제공부는 상기 매물정보저장부에 저장된 상기 매도의뢰인의 중개사무소의 연락처 정보를 상기 매수의뢰인의 선임된 중개사무소에게만 제공되도록 하는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매시스템.
9. 인터넷 경매를 통해 매도 요청이 되는 상품에 대한 정보를 수신하는 단계;
   상기 상품에 대한 정보가 공개되도록 하는 단계;
   상기 상품에 대한 입찰신청을 받는 단계;
   상기 상품에 대한 입찰신청을 한 매수의뢰인들의 응찰가격을 입력받는 단계; 및
   상기 입력된 응찰가격을 이용하여 상기 상품에 대한 최종 낙찰자가 선정되도록 하는 단계;를 포함하고,
   상기 입찰신청을 받는 단계는 상기 상품에 대한 매도의뢰인과 가격을 제외한 계약 조건에 대하여 동의가 된 것으로 인정된 매수의뢰인만 입찰신청이 가능한 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매방법.
10. 제9항에 있어서, 상기 상품은 부동산 매물인 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매방법.
11. 제10항에 있어서, 상기 부동산 매물은 임대차의 대상이 되는 임차권인 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매방법.
12. 제9항에 있어서, 상기 상품에 대한 정보는 상기 매도의뢰인의 매도측 중개사무소에 의해 확정된 후에 공개되는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매방법.
13. 제9항에 있어서, 상기 상품에 대한 정보는 상기 상품이 일반매물인지 급매물인지 분류하는 정보를 포함하며,
    상기 상품이 급매물인 경우에는 상기 매물 정보는 급매물에 대한 정보를 제공받기 위한 소정의 조건을 충족시킨 사람들에게만 공개되는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매방법.
14. 제13항에 있어서, 상기 상품이 급매물인 경우 상기 상품에 대한 정보가 공개되도록 하는 단계는
    상기 급매물에 대한 정보를 제공받기 위한 소정의 조건을 충족시킨 사람들의 등록된 연락처로 상기 매물에 대한 정보가 전송되도록 하는 단계;를 포함하는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매방법.
15. 제10항에 있어서, 상기 방법은
    상기 매도의뢰인에게 상기 매물이 위치한 지역을 관할하는 중개사무소의 목록을 제공하는 단계; 및
    상기 제공된 목록 중에서 상기 매도의뢰인에게 선택된 중개사무소가 상기 매물에 대한 매도측 중개사무소로 등록되도록 하는 단계;를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매방법.
16. 제15항에 있어서, 상기 매수의뢰인은 상기 중개사무소를 선임하여 상기 부동산 매물에 대한 경매에 참가할 수 있으며,
    상기 부동산 매물에 대한 정보가 공개되도록 하는 단계는
    상기 매도의뢰인의 중개사무소의 연락처 정보를 상기 매수의뢰인이 선임한 중개사무소에게만 제공되도록 하는 것을 특징으로 하는 인터넷을 통한 경매방법.
17. 제9항 내지 제16항 중 어느 한 항에 기재된 방법을 실현시키기 위한 프로그램을 기록한 컴퓨터로 읽을 수 있는 기록매체.

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