KR20230040410A - 부동산 npl 거래 관리 장치 및 방법 - Google Patents

부동산 npl 거래 관리 장치 및 방법 Download PDF

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KR20230040410A
KR20230040410A KR1020210123106A KR20210123106A KR20230040410A KR 20230040410 A KR20230040410 A KR 20230040410A KR 1020210123106 A KR1020210123106 A KR 1020210123106A KR 20210123106 A KR20210123106 A KR 20210123106A KR 20230040410 A KR20230040410 A KR 20230040410A
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Abstract

관리 장치가 제공된다. 상기 관리 장치는 부동산의 부실 채권의 구매 이벤트를 처리하는 구매부; 상기 구매 이벤트의 처리 결과를 이용하여, 상기 부동산의 경매 이벤트를 처리하는 경매부; 상기 경매의 결과에 따라 상기 부동산의 소유권 또는 상기 부실 채권을 관리하는 관리부;를 포함할 수 있다.

Description

부동산 NPL 거래 관리 장치 및 방법{Apparatus and method for managing real estate NPL transactions}
본 발명은 부동산 NPL(Non Performing Loan) 거래를 관리하는 장치 및 방법에 관한 것이다.
부동산은 일반적으로 고가이며 개별성이 강하고 또한 국지성이 높기 때문에 부동산의 투자나 관리 시 고액의 자금은 물론 전문적인 지식이나 경험이 필요하다는 특성을 가지고 있다. 아울러 상대적으로 거래규모가 크고 환금성 및 유동성이 매우 낮다는 특성도 지니고 있다.
그에 따라, 부동산 경기가 침체된 상태에서는 기업의 자금난 해결과 구조조정을 위한 매물 및 실업에 따른 부동산 매물은 급증하나 부동산의 처분은 불가능하여 기업의 구조조정 과정에서 심각한 걸림돌이 되며 이에따라 금융기관의 부실채권이 증가하게 되고 더욱더 거래가 없어지면서 부동산이 폭락하는 사태가 발생할 수 있고, 부동산 경기가 활황인 상태에서는 거래규모가 크고 환금성이 낮은 부동산의 특성 때문에 소액투자자의 참여가 어려워 투기자본에 의해 부동산시장이 왜곡될 수 있다.
이러한 부동산시장의 특성을 극복하기 위해 부동산시장과 금융시장을 접목한 부동산펀드, 리츠와 같은 상품이 출시되었으나 손쉬운 환급성과 높은 수익성을 가진 다른 대체 투자 상품들 때문에 활용도가 높지 않은 실정이다.
부동산 펀드는 부동산 투자를 목적으로 조성된 자금의 집합체로서 모아진 자금을 전문가가 엄선한 다양한 부동산, 즉 부동산 개발사업, 수익성 부동산, 프로젝트 파이낸싱 및 ABS등에 투자운용관리하고 이로 인해 발생하는 수익금을 분해하게 된다. 소액자금을 모집해 부동산을 얻은 수익을 투자자들에게 되돌려준다는 특징이 있다.
리츠는 부동산간접투자시장에서 투자기구의 역할을 한다는 점에서 부동산 펀드와 같은 성격을 갖지만 법적성격 및 구조 등에서 차이점이 많다. 리츠는 부동산에 투자하는 주식회사로서 내부에 자산운용기능을 가지고 있고 자본금도 일정 금액이상 보유하고 있어야 한다. 또한 리츠는 자산의 70%이상을 부동산으로 구성해야 하며 주식회사인만큼 자산운용과 관련해서 리츠는 부동산개발에 대한 투자와 자금차입이 자유롭지 못하다는 특징이 있다.
그런데 리츠는 투자지분을 소액단위로 표준화, 증권화한 상품이기 때문에 부동산지분을 소액단위로 분할하여 증권화하고 자본시장을 통하여 다수의 투자자를 연결하는데 특히 소액투자자들에게 부동산 투자의 기회를 제공하고 있다.
하지만, 투자펀드나 리츠는 모두 투자라는 측면에 초점을 둔 것으로서 소액투자자가 부동산투자에 참여할 수 있도록 하여 많은 인원과 자본을 부동산시장으로 끌어들이고 투기자본에 의하여 부동산시장이 흔들리지 않게 한다는 의미도 있지만 부동산의 원래의 용도는 투자가 아니라 실 거주, 대지의 실사용 등이며 투자를 위한 것이 아니다.
따라서, 안정적인 주거 공간을 위해 자기 집 마련을 목표로 하는 많은 사람들에게 기존의 부동산 투자는 실거주에 대한 고려가 없어 부동산 시장에 참여하지 못하게 되며, 투자자들은 자신이 지적한 부동산에 대한 타겟 투자가 어려운 기존의 투자 방식을 외면하고 있는 실정이다.
한국등록특허공보 제1228473호에는 유찰로 인해 경매 감정가가 하락한 부동산을 공동 투자 상품으로 개발하는 기술이 나타나 있다.
한국등록특허공보 제1228473호
본 발명은 부실 채권을 이용하여 부동산의 거래 플랫폼을 활성화할 수 있는 관리 장치 및 관리 방법을 제공하기 위한 것이다.
본 발명의 관리 장치는 부동산의 부실 채권의 구매 이벤트를 처리하는 구매부; 상기 구매 이벤트의 처리 결과를 이용하여, 상기 부동산의 경매 이벤트를 처리하는 경매부; 상기 경매의 결과에 따라 상기 부동산의 소유권 또는 상기 부실 채권을 관리하는 관리부;를 포함할 수 있다.
본 발명의 관리 방법은 부동산의 부실 채권의 구매 이벤트를 처리하는 구매 단계; 상기 구매 이벤트의 처리 결과를 이용하여 상기 부동산의 경매 이벤트를 처리하는 경매 단계; 상기 경매의 결과에 따라 상기 부동산의 소유권 또는 상기 부실 채권을 관리하는 관리 단계;를 포함할 수 있다.
본 발명의 관리 장치는 부실 채권, 경매, 디지털 유동화 증권을 이용하여, 부동산 관련 거래 플랫폼을 활성화시킬 수 있다.
본 발명의 관리 장치는 부실 채권을 매입하고, 매입한 부실 채권에 기초하여 부동산의 경매를 실행할 수 있다.
본 발명의 관리 장치는 경매의 실행 후 한걸음 더 나아가, 경매의 결과물에 해당하는 부동산의 소유권을 이용하여 디지털 유동화 증권(DABS, digital asset backed securities)의 거래 플랫폼을 제공할 수 있다. 관리 장치는 디지털 유동화 증권이 발행되면, 부동산의 소유권을 매입자에게 매각할 수 있다. 이를 통해, 부동산 소유자에 해당하는 매입자와 디지털 유동화 증권에 투자하는 투자자 간의 거래 플랫폼이 완비될 수 있다.
도 1은 본 발명의 관리 장치를 나타낸 개략도이다.
도 2는 본 발명의 관리 방법을 나타낸 흐름도이다.
도 3은 관리부와 거래 플랫폼이 일체로 형성된 실시예를 나타낸 개략도이다.
도 4는 관리부와 거래 플랫폼이 별도로 형성된 실시예를 나타낸 개략도이다.
도 5는 관리부와 거래 플랫폼이 별도로 형성된 다른 실시예를 나타낸 개략도이다.
도 6은 AMC와 신탁사가 추가된 실시예를 나타낸 개략도이다.
도 7은 AMC와 신탁사가 추가된 다른 실시예를 나타낸 개략도이다.
도 8은 본 발명의 실시예에 따른, 컴퓨팅 장치를 나타내는 도면이다.
아래에서는 첨부한 도면을 참고로 하여 본 발명의 실시예에 대하여 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자가 용이하게 실시할 수 있도록 상세히 설명한다. 그러나 본 발명은 여러 가지 상이한 형태로 구현될 수 있으며 여기에서 설명하는 실시예에 한정되지 않는다. 그리고 도면에서 본 발명을 명확하게 설명하기 위해서 설명과 관계없는 부분은 생략하였으며, 명세서 전체를 통하여 유사한 부분에 대해서는 유사한 도면 부호를 붙였다.
본 명세서에서, 동일한 구성요소에 대해서 중복된 설명은 생략한다.
또한 본 명세서에서, 어떤 구성요소가 다른 구성요소에 '연결되어' 있다거나 '접속되어' 있다고 언급된 때에는, 그 다른 구성요소에 직접적으로 연결되어 있거나 또는 접속되어 있을 수도 있지만, 중간에 다른 구성요소가 존재할 수도 있다고 이해되어야 할 것이다. 반면에 본 명세서에서, 어떤 구성요소가 다른 구성요소에 '직접 연결되어' 있다거나 '직접 접속되어' 있다고 언급된 때에는, 중간에 다른 구성요소가 존재하지 않는 것으로 이해되어야 할 것이다.
또한, 본 명세서에서 사용되는 용어는 단지 특정한 실시예를 설명하기 위해 사용되는 것으로써, 본 발명을 한정하려는 의도로 사용되는 것이 아니다.
또한 본 명세서에서, 단수의 표현은 문맥상 명백하게 다르게 뜻하지 않는 한, 복수의 표현을 포함할 수 있다.
또한 본 명세서에서, '포함하다' 또는 '가지다' 등의 용어는 명세서에 기재된 특징, 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품, 또는 이들을 조합한 것이 존재함을 지정하려는 것일 뿐, 하나 또는 그 이상의 다른 특징, 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품 또는 이들을 조합한 것의 존재 또는 부가 가능성을 미리 배제하지 않는 것으로 이해되어야 할 것이다.
또한 본 명세서에서, '및/또는' 이라는 용어는 복수의 기재된 항목들의 조합 또는 복수의 기재된 항목들 중의 어느 항목을 포함한다. 본 명세서에서, 'A 또는 B'는, 'A', 'B', 또는 'A와 B 모두'를 포함할 수 있다.
또한 본 명세서에서, 본 발명의 요지를 흐리게 할 수 있는 공지 기능 및 구성에 대한 상세한 설명은 생략될 것이다.
도 1은 본 발명의 관리 장치(100)를 나타낸 개략도이다.
도 1에 도시된 관리 장치(100)는 구매부(110), 경매부(130), 관리부(150)를 포함할 수 있다.
구매부(110)는 부동산의 부실 채권(NPL, Non Performing Loan)의 구매 이벤트를 처리할 수 있다.
구매 이벤트는 부실 채권의 구매, 구매 계약금 지불, 구매 계약 중 적어도 하나를 포함할 수 있다. 구매부(110)는 부실 채권을 기소유하거나 관리하고 있는 자산 관리 서버(10)를 대상으로 구매 이벤트를 실행할 수 있다.
경매부(130)는 구매 이벤트의 처리 결과를 이용하여, 부동산의 경매 이벤트를 처리할 수 있다. 경매 이벤트를 자산 관리 서버(10) 또는 경매를 실행하고 관리하는 경매 서버(30)에 경매 진행을 요청하는 것을 포함할 수 있다. 또는, 경매 이벤트는 경매의 입찰에 참여하는 것을 포함할 수 있다.
관리부(150)는 경매의 결과에 따라 부동산의 소유권 또는 부실 채권을 관리할 수 있다. 경매 낙찰에 성공하면, 부동산의 소유권이 획득될 수 있다. 이때, 관리부(150)는 경매 낙찰의 잔여금 지급, 소유권 이전 절차의 진행, 소유권의 기록 등을 수행할 수 있다. 경매 낙찰에 실패하면, 부동산의 소유권은 획득하지 못하고, 구매부(110)를 통해 획득된 해당 부동산의 부실 채권만 남게 된다. 관리부(150)는 부실 채권에 기초하여 경매 낙찰자로부터 배당금을 지급받는 절차를 진행할 수 있다.
구매부(110)는 부동산의 부실 채권을 관리하는 자산 관리 서버(10)에 부실 채권의 목록을 요청할 수 있다.
구매부(110)는 자산 관리 서버(10)로부터 부실 채권의 목록이 수신되면, 기보유 자금의 범위 내에서 계약금의 지불이 가능한 부실 채권에 해당하는 후보군을 해당 목록에서 추출할 수 있다.
구매부(110)는 후보군을 대상으로 구매 이벤트를 처리할 수 있다.
구매부(110)는 대상 부동산의 안정성과 수익성을 기준으로 목록에 포함된 복수의 부실 채권에 순위에 부여할 수 있다. 구매부(110)는 순위가 높은 부실 채권을 대상으로 구매 이벤트를 처리할 수 있다.
구매부(110)는 안정성이 제1 설정값을 만족하는 범위 내에서 수익성이 높은 순서에 따라 목록에 포함된 각 부실 채권에 순위를 부여할 수 있다.
수익성은 투자한 금액 대비 수익 금액에 따라 결정될 수 있다. 투자한 금액에 대비하여 수익 금액이 높아질수록 수익성이 높게 평가될 수 있다.
안정성은 가격이 떨어지지 않는 특성을 나타낼 수 있다. 부동산의 경우 대체로 안정성이 높다. 하지만, 부동산의 경우에도 지역에 따라 가격의 등락이 가능하며, 가격이 떨어지는 상태의 부동산은 안정성이 낮을 것으로 평가될 수 있다. 부동산의 가격이 설정 기간 동안 낮아진 비율이 본 명세서의 안정성에 해당될 수 있다. 해당 비율이 높으면 설정 기간 동안 가격이 크게 떨어진 것을 의미하므로 안정성이 낮게 평가될 수 있다. 구매부(110)는 안정성에 해당하는 가격 하락 비율이 제1 설정값보다 낮은 부동산의 부실 채권을 대상으로 구매 이벤트를 처리할 수 있다. 본 명세서에 기재된 수익성은 수익금의 액수에 해당될 수 있다.
부동산은 수익성이 좋고 가격이 잘 떨어지지 않아서 안정성이 높지만 매도가 쉽지 않아 유동성이 낮다. 본 발명의 관리 장치(100)는 부동산의 유동성을 높이는 방안을 제공할 수 있다.
관리 장치(100)는 부동산의 유동성을 높이기 위해 경매를 활성화할 수 있으며, 경매의 활성화를 위한 사전 작업으로 부동산의 부실 채권을 매입할 수 있다.
구매부(110)에 의해 부실 채권이 구입되면, 경매부(130)는 구입한 부실 채권에 기초하여 부실 채권의 대상이 되는 부동산의 경매를 자산 관리 서버(10) 또는 경매 서버(30)에 요청할 수 있다. 부실 채권의 권원에 기초하여 경매부(130)는 경매를 요청할 권리를 갖게 되며, 이러한 법적 근거를 이용해 경매부(130)는 부동산의 경매를 요청할 수 있다.
경매 요청에 기초하여 경매 서버(30)에서 부실 채권의 대상이 되는 부동산의 경매가 진행되면, 경매부(130)는 경매에 대한 경매 입찰서를 생성하고 경매 서버(30)에 제출할 수 있다.
경매부(130)는 경매를 유도하고, 해당 경매에 참여할 수 있다. 경매부(130)를 통해 경매의 참여 결과는 성공 또는 실패로 나뉠 수 있다. 경매의 성공은 곧 경매의 대상 물품에 해당하는 부동산을 관리 장치(100)의 관리자가 낙찰받은 것을 의미할 수 있다. 경매의 실패는 해당 부동산을 다른 사람이 낙찰받은 것을 의미할 수 있다
경매부(130)에 따르면, 관리자는 기매입한 부실 채권에 기초하여 경매를 진행하고, 경매에 직접 참여함으로써 부동산의 소유권을 획득할 수 있다. 설사, 다른 경매 참여자로 인하여 부동사의 소유권 획득에 실패하더라도 부실 채권에 기인하여 선순위 지위에서 경매 배당금을 지급받을 수 있다. 따라서, 경매부(130)에 따르면, 관리자는 경매 낙찰의 성공 여부에 상관없이 별다른 손해를 입지 않을 수 있다.
관리부(150)는 부동산의 경매 낙찰에 성공하면, 부동산의 소유권 이전 절차를 수행할 수 있다. 일 예로, 관리부(150)는 소유권 이전에 필요한 서류를 생성하고, 해당 서류를 관리자에게 제공하거나 경매 서버(30)에 제출할 수 있다.
경매부(130)가 부동산의 경매 낙찰에 실패하면, 구매부(110)는 부실 채권에 기초하여 선순위 배당 절차를 수행할 수 있다. 낙찰에 실패하더라도, 구매부(110) 또는 관리자는 부동산에 대한 채권(앞에서 언급된 부실 채권)에 대한 보상에 해당하는 배당금을 획득할 수 있다.
구매부(110)는 부동산의 부실 채권을 관리하는 자산 관리 서버(10)에 대해 부실 채권의 계약금을 지불할 수 있다. 구매부(110) 또는 관리자는 계약금을 이용하여 부실 채권의 양도 계약을 체결할 수 있다.
경매부(130)는 경매 낙찰 성공시 자금 조달이 필요한 경우, 부실 채권의 양도 계약을 기초로 은행 등의 금융 기관에 경매 낙찰 대출을 요청할 수 있다.
경매부(130)는 금융 기관으로부터 대출에 대한 사전 승인 결과가 통지되면 경매 이벤트를 실행할 수 있다.
일 예로, 경매부(130)는 해당 양도 계약을 기초로 부동산의 경매 진행을 경매 서버(30) 또는 자산 관리 서버(10)에 요청할 수 있다. 자산 관리 서버(10)는 경매부(130)로부터 전달받은 경매 진행 요청을 경매 서버(30)에 제출할 수 있다.
경매부(130) 또는 자산 관리 서버(10)로부터 경매 진행 요청을 받은 경매 서버(30)는 부실 채권에 기반하여 경매 신청의 정당한 권원을 가진 경매부(130) 또는 관리자의 경매 요청에 따라 관련 부동산의 경매를 진행할 수 있다.
경매 서버(30)에 의해 부동산의 경매가 진행되면, 경매부(130)는 경매에 참여할 수 있다. 경매부(130)가 직접 경매에 참여해서 입찰을 진행하는 것은 현실적으로 어려울 수 있다. 현실적으로 경매부(130)는 경매에 직접 참가할 수 있는 관리자가 기입된 경매 입찰서를 생성하고, 경매 서버(30)에 제출할 수 있다.
경매를 통해 부동산의 소유권을 이전받으면, 사후정산방식의 채권 양도 계약에 따라 구매부(110)는 부실 채권의 잔금을 자산 관리 서버(10)에 지급하고 부실 채권의 소유권을 획득할 수 있다.
한편, 경매 낙찰 대출이 금융 기관에 요청된 상태이고 금융 기관으로부터 사전 승인 결과가 통지된 상태일 수 있다. 이 경우, 경매를 통해 부동산의 소유권을 이전받으면, 경매부(130)는 금융 기관에 경매 낙찰 대출의 최종 승인을 요청할 수 있다. 경매부(130)는 금융 기관으로부터 대출받은 대출금으로 경매 낙찰 대금을 지급하여 부동산의 소유권을 획득할 수 있다. 본 실시예에 따르면, 경매부(130)는 부실 채권의 계약금이 지불되고 금융 기관으로부터 경매 낙찰 대출의 사전 승인을 받은 상태에서 경매를 요청할 수 있다. 그 결과, 신속하게 부동산의 경매가 진행되므로, 부동산에서 문제시되는 유동성 문제가 크게 완화될 수 있다.
경매를 통해 부동산의 소유권이 획득되면, 관리부(150)는 부동산의 소유권에 기초하여 증권 거래소에 상장을 요청할 수 있다.
관리부(150)는 상장이 승인되면, 디지털 유동화 증권(DABS, Digital Asset Backed Securities) 발행 이벤트를 처리할 수 있다. 관리부(150)는 디지털 유동화 증권을 통해 투자자가 유입되면 매입자에게 부동산의 소유권을 판매할 수 있다.
부동산 소유권의 판매가 완료되면 관리 장치(100)는 관련 부동산과 관련이 없는 상태로 전환될 수 있다. 관리 장치(100)가 배제되면, 부동산, 부동산 소유주, 디지털 유동화 증권, 투자자가 완비된 DABS 거래 플랫폼이 완성될 수 있다.
도 2는 본 발명의 관리 방법을 나타낸 흐름도이다.
도 2에 도시된 관리 방법은 도 1의 관리 장치(100)에 의해 수행될 수 있다.
관리 방법은 구매 단계, 경매 단계, 관리 단계를 포함할 수 있다.
구매 단계는 부동산의 부실 채권의 구매 이벤트를 처리할 수 있다. 구매 단계는 구매부(110)에 의해 수행될 수 있다. 구매부(110)에는 자산 관리 서버(10)와 유무선 통신 가능한 통신 모듈이 마련될 수 있다.
구매부(110)는 부동산의 부실 채권을 관리하는 자산 관리 서버(10)에 부실 채권의 목록을 요청하고(S 511), 자산 관리 서버(10)로부터 목록이 수신되면(S 512), 기보유 자금의 범위 내에서 계약금의 지불이 가능한 부실 채권에 해당하는 후보군을 목록에서 추출하며(S 513), 후보군을 대상으로 구매 이벤트를 처리할 수 있다(S 514).
구매부(110)는 구매 이벤트의 처리 결과를 경매부(130)에 제공할 수 있다(S 515).
경매 단계는 구매 이벤트의 처리 결과를 이용하여 부동산의 경매 이벤트를 처리할 수 있다. 경매 단계는 경매부(130)에 의해 수행될 수 있다. 경매부(130)에는 경매 서버(30)와 유무선 통신하는 통신 모듈이 마련될 수 있다.
경매부(130)는 구매 이벤트에 의해 부실 채권이 구입(부실 채권의 양도 계약 체결 포함)되면, 구입한 부실 채권에 기초하여 부실 채권의 대상이 되는 부동산의 경매를 경매 서버(30)에 요청할 수 있다(S 531). 경매부(130)는 경매 서버(30)로부터 경매 승인이 통보되면(S 532), 경매 서버(30)에 경매 입찰서를 제출할 수 있다(S 533). 경매부(130)는 경매 서버(30)로부터 경매 결과가 입수되면(S 534), 경매 결과를 관리부(150)에 전달할 수 있다(S 535). 경우에 따라, 관리부(150)는 경매 서버(30)로부터 경매 결과를 직접 수신할 수 있다.
관리 단계는 경매의 결과에 따라 부동산의 소유권 또는 부실 채권을 관리할 수 있다. 관리 단계는 관리부(150)에 의해 수행될 수 있다.
관리부(150)는 경매부(130) 또는 경매 서버(30)로부터 경매 결과가 입수되면, 경매 결과를 분석할 수 있다. 분석 결과, 경매 낙찰에 성공한 것으로 판별되면(S 551), 관리부(150)는 부동산 소유권을 관리할 수 있다(S 552). 일 예로, 관리부(150)는 부동산 소유권에 기초하여 상장을 추진하고, 상장에 성공하면, 디지털 유동화 증권을 발행할 수 있다.
한편, 관리부(150)는 경매 결과의 분석 결과, 경매 낙찰에 실패한 것으로 판별되면(S 551), 부실 채권을 관리할 수 있다. 일 예로, 관리부(150)는 부실 채권에 기인한 선순위자의 지위를 이용하여 낙찰자의 경매 잔금 지불시 선순위로 배당금을 지급받을 수 있다.
관리부(150)는 디지털 유동화 증권에 기초한 거래 플랫폼 서버와 별개로 형성되거나 일체로 형성될 수 있다. 또한, 관리부(150)는 상장 또는 디지털 유동화 증권의 발행을 위해 신탁사를 이용할 수 있다.
도 3은 관리부(150)와 거래 플랫폼이 일체로 형성된 실시예를 나타낸 개략도이다.
이 경우, 관리 장치(100)의 관리자는 직접 채권 추심의 자격을 갖추거나 해당 자격의 사용을 대여받은 상태일 수 있다. 추심 자격의 대여를 받을 때는 자산 관리사에 대하여 직접 자회사로 편입되거나 협력 업체의 관계를 맺을 수 있다.
도 3 내지 도 7에는 관리 장치(100)의 관련 동작이 각각 번호 순서대로 진행되는 모습이 나타나 있다.
도 3에 도시된 거래소 플랫폼/채권 매입자(플랫폼 노드)는 관리 장치(100)에 해당될 수 있다.
대형 자산 관리사(자산 관리 노드)에는 자산 관리 서버(10)가 마련될 수 있다. 법원(경매 노드)에는 경매 서버(30)가 마련될 수 있다.
본 실시예는 다음의 순서에 따라 동작할 수 있다.
1-1. 부동산 NPL(부실 채권) 목록 요청: 구매부(110)는 부동산 부실 채권 목록 요청서를 작성하고, 자산 관리 서버(10)에 목록 요청서를 제출할 수 있다.
1-2. 부동산 NPL 목록 전달: 자산 관리 서버(10)는 목록 요청서에 따라 부동산 부실 채권 목록을 전송할 수 있다.
2-1. 부동산 부실 채권 매입 확정 물건 통보: 구매부(110)는 후보군을 추출한 후 안정성과 수익성을 고려하여 매입할 부실 채권을 특정하고 자산 관리 서버(10)에 매입 대상을 전송할 수 있다.
2-2. 부동산 부실 채권 매입 확정 물건 승인: 자산 관리 서버(10)는 구매부(110)의 매입 물건을 승인하는 승인서를 구매부(110)에 전송할 수 있다.
3-1. 계약금 지급: 구매부(110)는 현금 계좌(입출금정보 전송, 송금 전산기표) 등을 이용해 계약금을 자산 관리 서버(10)에 제공할 수 있다.
3-2. 채권 양도 계약 체결: 계약금을 제공받으면 자산 관리 서버(10)는 채권 양도 계약서를 구매부(110)에 전달하고, 구매부(110)는 경매부(130)에 해당 내용 및 관련 서류를 공유하고, 본 채권의 경매진행을 위한 사전 준비를 요청할 수 있다.
4-1. 대형 자산 관리사로부터 채권 양도시 사전 대출 승인 득: 구매부(110)는 채권 양도 계약서를 근거로 경매부(130)에 금융 기관에 해당하는 저축 은행(금융 노드)을 대상으로 대출 승인 서식을 작성 및 제출하고, 사전 대출 승인을 득하도록 요청할 수 있다.
4-2. 금융 기관은 사전 승인 결과를 경매부(130)에 통지할 수 있다.
5-1. 경매 진행 요청: 금융 기관으로부터 사전 대출 승인이 완료되면, 경매부(130)는 자산 관리 서버(10)에 해당 부동산의 경매 진행을 요청할 수 있다. 이를 위해 경매부(130)는 경매 진행 요청서를 자산 관리 서버(10)에 제출할 수 있다.
5-2. 소유 부실 채권 관련 부동산 경매 요청: 자산 관리 서버(10)는 경매부(130)로부터 전송받은 부동산 부실 채권의 계약서의 확정 날인을 확인하고, 해당 채권의 부동산 물건에 대한 경매 요청서를 작성 후 경매 서버(30)에 전달할 수 있다.
5-3. 경매 승인: 경매 서버(30)는 경매 기일, 경락 기일이 포함된 경매 승인 결과를 자산 관리 서버(10)에 전송할 수 있다.
5-4. 경매 승인 통보: 자산 관리 서버(10)는 경매 서버(30)로부터 받은 경매 승인 결과를 경매부(130)에 통보할 수 있다.
6-1. 경매 입찰 참여: 경매부(130)는 입찰 보증금(최저 입찰가의 10%)를 경매 서버(30)에 지불하고, 경매 입찰 서식을 생성하고 현금 계좌(입출금정보 전송, 보증금 송금 전산기표) 정보를 경매 서버(30)에 접수할 수 있다.
6-2. 배당 계산서 제출 요청: 경매 서버(30)는 부실 채권을 갖고 있는 경매부(130)를 대상으로 배당 계산서의 제출을 최고할 수 있다.
7. 경매 낙찰 및 부동산 소유권 이전을 위한 정보 전송: 경매 서버(30)는 경매의 낙찰 결과를 경매부(130)에 전송할 수 있다. (이때, 경매 서버(30)는 배당 계산서에 따라 실제 경매 낙찰잔금을 계산하여 경매부(130)에 통지할 수 있다).
8-1. 대출 최종 승인 요청: 경매의 낙찰 결과를 받으면, 경매부(130)는 금융 기관을 대상으로 부실 채권과 관련된 대출의 최종 승인서를 작성하고 경락 결과 정보와 함께 금융 기관에 제출할 수 있다.
8-2. 대출 최종 승인 및 실행: 금융 기관은 대출을 최종 승인하고 관리 장치(100) 또는 관리자가 부동산(부실 채권)의 소유권을 이전받는 것을 전제로 대출금을 경매부(130)에 전달할 수 있다.
9-1. 경락 잔금 납입: 경매부(130)는 현금 계좌 등을 이용하여 경매 서버(30)에 경매 낙찰의 잔금을 지불할 수 있다.
9-2. 부동산 소유권 이전: 경매 서버(30)에경락 잔금이 입금되면, 부동산 소유권의 이전 등기를 경매부(130)에 전달할 수 있다.
9-3. 채권 잔금 지급 및 채권 소유권 이전 요청: 구매부(110)는 자산 관리 서버(10)와의 사후정산방식 채권 매입 계약에 따라 잔금 지급을 사후에 정산하는 것을 전제로 부실 채권의 소유권 이전을 자산 관리 서버(10)에 요청할 수 있다.
9-4. 채권 소유권 이전 동의: 자산 관리 서버(10)는 부실 채권의 잔금을 사후정산방식으로 지급받고 부실 채권의 소유권 이전이 요청되면, 부실 채권의 소유권 이전에 동의할 수 있다.
10-1. 선순위 채권자 배당 요청: 구매부(110)는 선순위 채권자 배당 요청서를 작성하고 경매 서버(30)에 접수할 수 있다. 선순위 채권자 배당 요청서는 기매입한 부실 채권에 기초할 수 있다. 구매부(110)는 관리 장치(100)의 관리자 또는 다른 사람이 경락받은 부동산의 금액 중 부실 채권에 관련된 배당금을 경매 서버(30)로부터 지급받을 수 있다.
10-2. 배당금 지급(채권 근저당 금액인 채권 최고액 120%까지): 경매 서버(30)는 선순위 채권자 배당 요청서에 근거하여 배당금을 구매부(110)에 지급할 수 있다. 구매부(110)는 배당금 중 자산 관리 서버(10)와 계약한 사후정산방식 채권 매입 계약에 따라 잔금을 납입할 수 있다. 구매부는 배당 계산서에 따른 배당 대금을 기초로 사후정산방식 채권 매입 약정 내용에 따라 부실 채권의 잔금을 지급하고 부실 채권의 소유권을 잔금 지급 전에 획득할 수 있다.
11-1. 상장 업체 평가 요청: 관리부(150)는 증권사, 평가사 등의 외부 검토 기관(외검 기관 노드)을 대상으로 상장 업체 평가 요청서를 작성하고 제출할 수 있다.
11-2. 상장을 위한 평가 보고: 외부 검토 기관은 상장 업체 평가 보고서를 관리부(150)에 전송할 수 있다.
12-1. 상장을 위한 증권 신고서 작성 후 신청: 관리부(150)는 상장용 증권 신고서를 작성하고 금융 감독원에 제출할 수 있다.
12-2. 검토 후 최종 승인: 금융 감독원은 상장 승인 결과를 관리부(150)에 전송할 수 있다.
13. DABS 발행 및 공모 & 사모 진행: 금융 감독원의 승인을 받으면, 관리부(150)는 디지털 유동화 증권(DABS)을 발행하고 총 발행 금액, 단가, 용도 등이 포함된 증권 상품 정보를 외부 검토 기관에 전송할 수 있다.
14. 투자자 유입: 관리부(150)는 디지털 유동화 증권을 거래할 수 있는 거래 플랫폼을 생성하고 제공할 수 있다. 투자자는 거래 플랫폼을 대상으로 회원 가입, 매도/매수 주문 등을 수행할 수 있다.
15-1. 부동산 매입 요청 및 대금 지급: 관리부(150)는 설정 금액 이상으로 매입하고자 하는 매입자가 존재하면, 부동산 매매 계약서를 해당 매입자에게 전송할 수 있다.
15-2. 소유권 이전 및 청산: 매입자의 대금 지급이 완료되면, 관리부(150)는 소유권 이전 등기 작업을 완료하고, 청산 절차에 돌입할 수 있다.
16. 대출금 정산: 매입자로부터 지급받은 대금을 이용하여, 경매부(130)는 부실 채권의 잔금 지급을 위해 금융 기관으로부터 받은 대출금을 상환할 수 있다.
17. 수익 정산: 관리부(150)는 경매부(130)의 대출금 상환이 완료되면, 매입자로부터 입수한 대금 등에 기초하여 투자자에게 수익을 정산할 수 있다.
본 실시예에 따르면, 최후의 부동산 매입자는 이미 유동화되어 있는 부동산을 통해 자금 조달이 가능하다. 개인 투자자는 기존에 투자하기 어려운 부동산의 간접 투자 기회를 가질 수 있다. 공모 펀드의 경우, 폐쇄형이고 환매 불가능한 단점이 있고, 리츠의 경우는 상장 리츠일 경우 KOSPI에 상장되어 있어 자유로운 거래가 가능하지만 주식 계좌를 보유해야 하므로 개인 투자자들에게 진입 장벽과 거래 부담이 있다.
도 4는 관리부(150)와 거래 플랫폼이 별도로 형성된 실시예를 나타낸 개략도이다.
도 4에서는 SPC(시행사 노드)가 추가될 수 있다. 이 경우 SPC는 본 발명의 관리 장치(100)에 해당될 수 있다.
SPC(Special Purpose Company)는 특수 목적 회사로 금융 기관에서 발생한 부실 채권을 매각하기 위해 일시적으로 설립되는 페이퍼 컴퍼니로 업무가 끝나면 자동 해산될 수 있다.
관리 장치(100)는 거래소 플랫폼으로부터 초기 투자금을 받을 수 있다(투자). 해당 투자금은 부실 채권의 계약금, 경매 성공에 따른 경락 잔금 중 적어도 하나의 지불에 사용될 수 있다.
도 4의 실시예에서는 초기 투자와 부동산 매입자가 관리부(150)가 아니라 별도의 거래소 플랫폼에 마련된 거래 서버를 통해 부동산의 매입을 시도하는 점에서 차이가 있다. 이외의 구매부(110), 경매부(130), 관리부(150)의 동작은 대부분 동일하다.
도 5는 관리부(150)와 거래 플랫폼이 별도로 형성된 다른 실시예를 나타낸 개략도이다.
도 5의 실시예는 도 4의 실시예와 다르게, 부동산 매입자가 SPC에 설비된 관리 장치(100)의 관리부(150)를 통해 부동산의 매입을 수행할 수 있다. 그 외의 나머지 부분은 도 3 또는 도 4의 실시예와 거의 유사하다.
도 6은 AMC와 신탁사가 추가된 실시예를 나타낸 개략도이다.
AMC(Asset Management Company)는 자산 관리 회사로 부실 채권이나 자산을 넘겨받아 관리하는 회사로 부동산 개발, 채권, 추심 등의 업무를 하는 회사를 지칭할 수 있다.
AMC가 추가된 경우, 관리 장치(100)는 AMC의 투자금을 통해 운영되므로, 거래소 플랫폼은 DABS 발행 및 투자자 모습 대행 수수료만 획득할 수 있다.
AMC는 최초 단계 1에서 현금 또는 물건을 관리 장치(100)에 투자할 수 있다. 또한, 가장 마지막 단계 24의 수익 정산의 수혜자에 해당될 수 있다.
신탁사는 신생 회사에 해당하는 거래소 플랫폼(플랫폼 노드)에 대한 신뢰도 문제를 해소하기 위해 개입될 수 있다. 신탁사는 금융 감독원을 대상으로 거래소 플랫폼의 상장을 신청하고, 금융 감독원의 승인을 받아낼 수 있다. 또한, 신탁사는 부동산 매입자를 대상으로 부동산 매입, 소유권 이전 등의 절차를 대행할 수 있다.
도 7은 AMC와 신탁사가 추가된 다른 실시예를 나타낸 개략도이다.
도 7은 도 6의 실시예에서 SPC가 추가된 것으로, 도 7의 SPC가 본 발명의 관리 장치(100)에 해당될 수 있다.
경매부(130)에 의해 부동산의 소유권이 획득되면, 관리부(150)는 신탁사에게 부동산의 처분 신탁을 요청할 수 있다. 신탁사는 처분 신탁 요청에 기초하여, 상장 신청, 디지털 유동화 증권 발행 요청 등을 수행할 수 있다. 도 7의 실시예에서 경매를 통한 소유권의 획득 이후의 과정은 신탁사, 거래소 플랫폼의 거래 서버에 일임될 수 있다.
도 8은 본 발명의 실시예에 따른, 컴퓨팅 장치를 나타내는 도면이다. 도 8의 컴퓨팅 장치(TN100)는 본 명세서에서 기술된 장치(예, 관리 장치(100) 등) 일 수 있다.
도 8의 실시예에서, 컴퓨팅 장치(TN100)는 적어도 하나의 프로세서(TN110), 송수신 장치(TN120), 및 메모리(TN130)를 포함할 수 있다. 또한, 컴퓨팅 장치(TN100)는 저장 장치(TN140), 입력 인터페이스 장치(TN150), 출력 인터페이스 장치(TN160) 등을 더 포함할 수 있다. 컴퓨팅 장치(TN100)에 포함된 구성 요소들은 버스(bus)(TN170)에 의해 연결되어 서로 통신을 수행할 수 있다.
프로세서(TN110)는 메모리(TN130) 및 저장 장치(TN140) 중에서 적어도 하나에 저장된 프로그램 명령(program command)을 실행할 수 있다. 프로세서(TN110)는 중앙 처리 장치(CPU: central processing unit), 그래픽 처리 장치(GPU: graphics processing unit), 또는 본 발명의 실시예에 따른 방법들이 수행되는 전용의 프로세서를 의미할 수 있다. 프로세서(TN110)는 본 발명의 실시예와 관련하여 기술된 절차, 기능, 및 방법 등을 구현하도록 구성될 수 있다. 프로세서(TN110)는 컴퓨팅 장치(TN100)의 각 구성 요소를 제어할 수 있다.
메모리(TN130) 및 저장 장치(TN140) 각각은 프로세서(TN110)의 동작과 관련된 다양한 정보를 저장할 수 있다. 메모리(TN130) 및 저장 장치(TN140) 각각은 휘발성 저장 매체 및 비휘발성 저장 매체 중에서 적어도 하나로 구성될 수 있다. 예를 들어, 메모리(TN130)는 읽기 전용 메모리(ROM: read only memory) 및 랜덤 액세스 메모리(RAM: random access memory) 중에서 적어도 하나로 구성될 수 있다.
송수신 장치(TN120)는 유선 신호 또는 무선 신호를 송신 또는 수신할 수 있다. 송수신 장치(TN120)는 네트워크에 연결되어 통신을 수행할 수 있다.
한편, 본 발명의 실시예는 지금까지 설명한 장치 및/또는 방법을 통해서만 구현되는 것은 아니며, 본 발명의 실시예의 구성에 대응하는 기능을 실현하는 프로그램 또는 그 프로그램이 기록된 기록 매체를 통해 구현될 수도 있으며, 이러한 구현은 상술한 실시예의 기재로부터 본 발명이 속하는 기술 분야의 통상의 기술자라면 쉽게 구현할 수 있는 것이다.
이상에서 본 발명의 실시예에 대하여 상세하게 설명하였지만 본 발명의 권리범위는 이에 한정되는 것은 아니고 다음의 청구범위에서 정의하고 있는 본 발명의 기본 개념을 이용한 통상의 기술자의 여러 변형 및 개량 형태 또한 본 발명의 권리범위에 속하는 것이다.
10...자산 관리 서버 30...경매 서버
100...관리 장치 110...구매부
130...경매부 150...관리부

Claims (15)

  1. 부동산의 부실 채권의 구매 이벤트를 처리하는 구매부;
    상기 구매 이벤트의 처리 결과를 이용하여, 상기 부동산의 경매 이벤트를 처리하는 경매부;
    상기 경매의 결과에 따라 상기 부동산의 소유권 또는 상기 부실 채권을 관리하는 관리부;
    를 포함하는 관리 장치.
  2. 제1항에 있어서,
    상기 구매부는 부동산의 부실 채권을 관리하는 자산 관리 서버에 부실 채권의 목록을 요청하고,
    상기 구매부는 상기 자산 관리 서버로부터 상기 목록이 수신되면, 기보유 자금의 범위 내에서 계약금의 지불이 가능한 부실 채권에 해당하는 후보군을 상기 목록에서 추출하며,
    상기 구매부는 상기 후보군을 대상으로 상기 구매 이벤트를 처리하는 관리 장치.
  3. 제1항에 있어서,
    상기 구매부는 안정성과 수익성을 기준으로 복수의 부실 채권에 순위를 부여하고,
    상기 구매부는 상기 순위가 높은 부실 채권을 대상으로 상기 구매 이벤트를 처리하는 관리 장치.
  4. 제3항에 있어서,
    상기 구매부는 상기 안정성이 제1 설정값을 만족하는 범위 내에서 상기 수익성이 높은 순서에 따라 각 부실 채권에 상기 순위를 부여하는 관리 장치.
  5. 제1항에 있어서,
    상기 경매부는 상기 구매부에 의해 상기 부실 채권이 구입되면, 구입한 상기 부실 채권에 기초하여 상기 부실 채권의 대상이 되는 부동산의 경매를 요청하는 관리 장치.
  6. 제5항에 있어서,
    상기 경매부는 상기 부실 채권의 대상이 되는 부동산의 경매가 진행되면, 상기 경매에 대한 경매 입찰서를 생성하고 경매 서버에 제출하는 관리 장치.
  7. 제5항에 있어서,
    상기 관리부는 상기 부동산의 경매 낙찰에 성공하면, 상기 부동산의 소유권 이전 절차를 수행하는 관리 장치.
  8. 제5항에 있어서,
    상기 구매부는 상기 부동산의 경매 낙찰에 실패하면, 상기 부실 채권에 기초하여 선순위 배당 절차를 수행하는 관리 장치.
  9. 제1항에 있어서,
    상기 구매부는 부동산의 부실 채권을 관리하는 자산 관리 서버에 대해 상기 부실 채권의 계약금을 지불하고, 상기 계약금을 이용하여 상기 부실 채권의 양도 계약을 체결하고,
    상기 경매부는 상기 양도 계약을 기초로 상기 부동산의 경매 진행을 요청하며, 상기 경매에 참여하고,
    상기 경매를 통해 상기 부동산의 소유권을 이전받으면, 상기 구매부는 상기 부실 채권의 잔금을 지급하고 상기 부실 채권의 소유권을 획득하는 관리 장치.
  10. 제1항에 있어서,
    상기 구매부는 부동산의 부실 채권을 관리하는 자산 관리 서버에 대해 상기 부실 채권의 계약금을 지불하고, 상기 계약금을 이용하여 상기 부실 채권의 양도 계약을 체결하고,
    상기 경매부는 상기 양도 계약을 기초로 금융 기관에 경매 낙찰 대출을 요청하며,
    상기 금융 기관으로부터 상기 대출에 대한 사전 승인 결과가 통지되면 상기 경매 이벤트를 실행하는 관리 장치.
  11. 제10항에 있어서,
    상기 경매를 통해 상기 부동산의 소유권을 이전받으면, 상기 구매부는 상기 금융 기관에 상기 대출에 대한 최종 승인을 요청하고,
    상기 구매부는 배당 계산서에 따른 배당 대금을 기초로 사후정산방식 채권 매입 약정 내용에 따라 상기 부실 채권의 잔금을 지급하고 상기 부실 채권의 소유권을 획득하는 관리 장치.
  12. 제1항에 있어서,
    상기 관리부는 상기 부동산의 소유권에 기초하여 증권 거래소에 상장을 요청하고,
    상기 관리부는 상기 상장이 승인되면, 디지털 유동화 증권(DABS, Digital Asset Backed Securities) 발행 이벤트를 처리하는 관리 장치.
  13. 제12항에 있어서,
    상기 관리부는 상기 디지털 유동화 증권을 통해 투자자가 유입되면 매입자에게 상기 부동산의 소유권을 판매하는 관리 장치.
  14. 관리 장치에 의해 수행되는 관리 방법에 있어서,
    부동산의 부실 채권의 구매 이벤트를 처리하는 구매 단계;
    상기 구매 이벤트의 처리 결과를 이용하여 상기 부동산의 경매 이벤트를 처리하는 경매 단계;
    상기 경매의 결과에 따라 상기 부동산의 소유권 또는 상기 부실 채권을 관리하는 관리 단계;
    를 포함하는 관리 방법.
  15. 제14항에 있어서,
    상기 구매 단계는 부동산의 부실 채권을 관리하는 자산 관리 서버에 부실 채권의 목록을 요청하고, 상기 자산 관리 서버로부터 상기 목록이 수신되면, 기보유 자금의 범위 내에서 계약금의 지불이 가능한 부실 채권에 해당하는 후보군을 상기 목록에서 추출하며, 상기 후보군을 대상으로 상기 구매 이벤트를 처리하고,
    상기 경매 단계는 상기 구매 이벤트에 의해 상기 부실 채권이 구입되면, 구입한 상기 부실 채권에 기초하여 상기 부실 채권의 대상이 되는 부동산의 경매를 요청하는 관리 방법.
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