KR20200128248A

KR20200128248A - 부동산투자 관리방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램

Info

Publication number: KR20200128248A
Application number: KR1020190048061A
Authority: KR
Inventors: 전경돈
Original assignee: 주식회사 리판
Priority date: 2019-04-24
Filing date: 2019-04-24
Publication date: 2020-11-12
Also published as: KR102517725B1; WO2020218838A1

Abstract

본 발명의 일 측면에 따른 부동산투자 관리시스템은 다수의 부동산투자주체들에게 부동산공급자가 등록한 부동산매물정보를 제공하고 투자절차를 지원하는 부동산투자 관리시스템으로서, 상기 부동산공급자가 사용하는 부동산관리자 단말로부터 매물정보를 수신하고, 이를 상기 부동산투자주체가 사용하는 단말에 제공하는 서버시스템을 포함하며, 상기 서버시스템은, 외부 정보제공서버로부터 부동산 관련 데이터를 수집하는 정보수집부; 상기 정보수집부가 수집한 정보를 이용하여 특정 매물에 대한 기대수익률 등의 투자관련 예측을 수행하는 AI수익예측엔진;을 포함하여, 상기 부동산투자주체들이 미리 설정해 놓은 투자조건에 해당되는 매물정보를 상기 부동산투자주체 사용 단말로 전송할 수 있다.

Description

부동산투자 관리방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램{METHOD OF MANAGING REAL ESTATE INVESTMENT, SYSTEM AND COMPUTER PROGRAM THEREOF}

본 발명은 부동산투자 관리방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램에 관한 것이다. 보다 상세하게는 다수의 분산된 투자 부동산 자산, 다수의 분산된 부동산 소유자, 이들을 매개하는 다수의 분산된 부동산 관리자(예를 들어, 공인중개사)를 온라인으로 연계하여 기존 기간 투자자 및 펀드가 접근하기 힘들었던 분산된 부동산 자산에 대한 투자를 관리하는 부동산투자 관리방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램에 관한 것이다.

다수의 투자자로부터 자금을 받아 부동산이나 부동산 관련 자산에 투자하고 투자수익을 다시 투자자에게 분배하는 방식으로서, 부동산펀드나 리츠(Real Estate Investment Trusts, 부동산 투자신탁) 등을 들 수 있다.

부동산펀드나 리츠는 오피스, 호텔, 물류창고, 상가, 주택 등에 투자한다. 투자대상에는 아파트 등 집합건물의 개별 물건과 같이 소액의 분산된 자산도 포함될 수 있다. 아파트 한동이나 한 단지, 대형 빌딩 등의 경우 투자 단위가 큰데 반해 아파트의 특정 호는 투자 단위가 크지 않다. 각지에 분산된 아파트 각호에 대해 매입, 관리, 수익화하는 데 관리비용이 소요되는데, 이 비용이 펀드규모나 투자대상의 가격에 비해 과다하게 발생할 수 있는 문제가 있다. 즉, 투자자산들이 지리적으로 분산되어 있으므로, 하나의 관리주체가 각 부동산에 대한 정보를 얻고, 기존 소유자와 매입협상을 하고, 매입 후 등기 등 절차를 진행하고 유지보수를 하고, 임대수익이나 매각수익을 확보하는 관련 작업을 진행하는 데 드는 이동비용, 분석비용 등 관리에 따르는 인건비가 높아진다. 이렇게 과다하게 소요되는 관리비용이 소액 부동산 분산투자에 장벽으로 작용할 수 있다.

부동산 투자, 펀드 운용에 소요되는 비용을 절감하고, 커뮤니케이션을 원활하게 하는 기술수단의 하나로서 통신 네트워크를 이용한 플랫폼을 들 수 있다. 한국공개특허 제 2014-0121642 호(2014.10.16 공개)에는 '인터넷을 이용한 부동산 임대 펀드 운용 시스템 및 그의 운용 방법'이 개시되어 있다.

한국공개특허 제 2014-0121642 호(2014.10.16 공개)

본 발명의 실시예들은 소액 부동산 분산 투자 진행 시 관련 주체들 간에 커뮤니케이션을 원활하게 하고 이해상충을 조정하며 관리비용을 절감할 수 있도록 한 부동산투자 관리방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램을 제공한다.

본 발명의 일 측면에 따른 부동산투자 관리시스템은 다수의 부동산투자주체들 또는 펀드 매니저들이 기간 투자자 들에게 부동산공급자가 등록한 부동산매물정보를 제공하고 투자절차 및 관리를 지원하는 부동산투자 관리시스템으로서, 상기 부동산공급자가 사용하는 부동산관리자 단말로부터 매물정보를 수신하고, 이를 상기 부동산투자주체가 사용하는 단말에 제공하는 서버시스템을 포함하며, 상기 서버시스템은, 외부 정보제공서버로부터 부동산 관련 데이터를 수집하는 정보수집부; 상기 정보수집부가 수집한 정보를 이용하여 특정 매물에 대한 기대수익률 등의 투자관련 예측을 수행하는 AI수익예측엔진;을 포함하여, 상기 부동산투자주체들이 미리 설정해 놓은 투자조건에 해당되는 매물정보를 상기 부동산투자주체 사용 단말로 전송할 수 있다.

또한, 상기 부동산공급자는 부동산소유자를 대행하는 부동산중개사 또는 소유자 (이 후 부동산 중개사와 통합하여 호칭한다) 일 수 있으며, 상기 서버시스템은, 특정 매물에 대한 매매대행권한을 주장하는 부동산 중개사가 복수인 경우, 이 들 중 어느 부동산중개사에게 매수자측 부동산중개권한과 매입 후 부동산관리권한을 부여할지를 결정하는 재판엔진을 더 포함할 수 있다.

또한, 부동산 투자주체가 사용하는 투자주체단말; 상기 투자주체단말에 부동산매물정보를 가공하여 제공하는 서버시스템; 상기 서버시스템에 부동산매물 정보를 전송하는 부동산중개자 단말을 포함하는 부동산투자 관리시스템의 부동산투자 관리방법으로서, 상기 서버 시스템이 외부 부동산정보제공서버로부터 부동산 관련 정보를 수집하는 단계; 상기 투자주체단말이 상기 서버시스템에 투자가이드라인정보를 전송하여 투자가이드라인을 탑재하는 단계; 상기 부동산중개자 단말로부터 상기 서버가 매물정보를 전송받는 단계; 상기 서버가 상기 부동산 관련 정보를 이용하여 수익예측엔진을 구동하는 단계; 상기 서버가 수익예측엔진구동단계에서 예측된 수익율과 상기 투자가이드라인을 대비하여 매칭된 부동산매물정보를 상기 투자주체단말에 전송하는 단계; 상기 투자주체단말로부터 상기 투자개시승인정보를 상기 서버가 전송받는 단계; 상기 서버가 투자개시승인된 매물의 부동산관리인을 지정하는 단계;를 포함할 수 있다.

또한, 특정 매물에 대한 대행권한을 주장하는 부동산 중개자가 다수인 경우 이들 중 어느 부동산중개자가 부동산중개권한과 매입 후 부동산관리권한을 가질지를 결정하는 재판엔진구동단계를 더 포함하며, 상기 재판엔진구동단계는, 상기 부동산중개자 단말로부터 상기 서버가 매물정보를 전송받음으로써 매물이 등록되면, 상기 서버가 다수의 상기 부동산중개자 단말에 기설정된 기한 내에 이의신청이 가능하다는 정보를 전송하는 단계; 상기 서버가, 기한 내에 이의신청이 있었는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 기간 내에 이의신청이 있었다고 판단되지 않거나 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌다고 판단되지 않는 경우, 매물을 등록한 부동산중개자가 매매중개수수료를 전부 받으며, 부동산관리자로 지정되는 것으로 설정하는 단계;를 포함할 수 있다.

또한, 특정 매물에 대한 대행권한을 주장하는 부동산 중개자가 다수인 경우 이들 중 어느 부동산중개자가 부동산중개권한과 매입 후 부동산관리권한을 가질지를 결정하는 재판엔진구동단계를 더 포함하며, 상기 재판엔진구동단계는, 상기 부동산중개자 단말로부터 상기 서버가 매물정보를 전송받음으로써 매물이 등록되면, 상기 서버가 다수의 상기 부동산중개자 단말에 기설정된 기한 내에 이의신청이 가능하다는 정보를 전송하는 단계; 상기 서버가, 기한 내에 이의신청이 있었는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 기간 내에 이의신청이 있었다고 판단하고, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌다고 판단하였으며, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였다고 판단하였거나 또는 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였다고 판단할 경우, 이의신청인이 매매중개수수료를 전부 받는 것으로 설정하는 단계;를 포함할 수 있다.

또한, 특정 매물에 대한 대행권한을 주장하는 부동산 중개자가 다수인 경우 이들 중 어느 부동산중개자가 부동산중개권한과 매입 후 부동산관리권한을 가질지를 결정하는 재판엔진구동단계를 더 포함하며, 상기 재판엔진구동단계는, 상기 부동산중개자 단말로부터 상기 서버가 매물정보를 전송받음으로써 매물이 등록되면, 상기 서버가 다수의 상기 부동산중개자 단말에 기설정된 기한 내에 이의신청이 가능하다는 정보를 전송하는 단계; 상기 서버가, 기한 내에 이의신청이 있었는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 이의신청인이 대리권을 가졌다고 입증하였는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 이의신청인이 매매협상 및 매각 관련 작업에 실질적으로 기여하였음을 증빙하였는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 기간 내에 이의신청이 있었다고 판단하고, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌다고 판단하였으며, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였다고 판단하지 않고, 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였다고 판단되지 않고, 이의신청인이 대리권을 가졌다고 입증하였다고 판단하고, 이의신청인이 매매협상 및 매각 관련 작업에 실질적으로 기여하였음을 증빙하였다고 판단한 경우, 매물을 등록한 부동산중개자보다 이의신청인이 중개수수료를 더 많이 받는 것으로 설정하는 단계;를 포함할 수 있다.

또한, 특정 매물에 대한 대행권한을 주장하는 부동산 중개자가 다수인 경우 이들 중 어느 부동산중개자가 부동산중개권한과 매입 후 부동산관리권한을 가질지를 결정하는 재판엔진구동단계를 더 포함하며, 상기 재판엔진구동단계는, 상기 부동산중개자 단말로부터 상기 서버가 매물정보를 전송받음으로써 매물이 등록되면, 상기 서버가 다수의 상기 부동산중개자 단말에 기설정된 기한 내에 이의신청이 가능하다는 정보를 전송하는 단계; 상기 서버가, 기한 내에 이의신청이 있었는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 이의신청인이 대리권을 가졌다고 입증하였는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 이의신청인이 매매협상 및 매각 관련 작업에 실질적으로 기여하였음을 증빙하였는지 판단하는 단계; 상기 서버가, 기간 내에 이의신청이 있었다고 판단하고, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌다고 판단하였으며, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였다고 판단하지 않고, 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였다고 판단되지 않고, 이의신청인이 대리권을 가졌다고 입증하였다고 판단하고, 이의신청인이 매매협상 및 매각 관련 작업에 실질적으로 기여하였음을 증빙하였다고 판단되지 않은 경우, 매물을 등록한 부동산중개자가 이의신청인보다 중개수수료를 더 많이 받는 것으로 설정하는 단계;를 포함할 수 있다.

본 발명에 따르면, 미리 설정한 투자가이드라인에 맞는 부동산 매물 정보를 투자주체들에게 제공함으로써 투자주체들과 매물공급자들 간의 연결비용을 절감하여 분산된 부동산투자를 원활하게 진행할 수 있다.

본 발명에 따르면, 부동산 매매대행권한을 주장하는 복수의 부동산중개자 들 간의 이해충돌을 방지하고 투명하고 합리적인 수익배분 기준을 제공함으로써, 각 지역부동산사정에 대한 지식이 풍부한 부동산중개사들을 플랫폼으로 유인할 수 있다. 그에 따라 분산된 부동산 투자를 저비용으로 진행할 수 있다.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 시스템을 사용하는 각 주체들간의 관계를 보인 관계도,
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 시스템의 네트워크환경을 보인 블럭도,
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 시스템의 서버시스템 구성을 보인 블럭도,
도4는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 과정을 설명하기 위한 흐름도,
도 5 내지 도 7은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 시스템의 재판방법을 도시한 흐름도이다.

이하, 본 발명의 실시예들을 첨부된 도면을 참조하여 설명하도록 한다. 첨부된 도면은 본 발명의 예시적인 형태를 도시한 것으로, 이는 본 발명을 보다 상세히 설명하기 위해 제공되는 것일 뿐, 이에 의해 본 발명의 기술적인 범위가 한정되는 것은 아니다.

한편, 제1 또는 제2 등과 같이 서수를 포함하는 용어는 다양한 구성요소들을 설명하는데 사용될 수 있지만, 상기 구성요소들이 상기 용어들에 의해 한정되지 않으며, 상기 용어들은 하나의 구성요소를 다른 구성요소로부터 구별시키는 목적으로만 사용된다.

이하에서는, 다수의 분산된 투자주체들, 다수의 분산된 부동산 소유자, 이들을 매개하는 다수의 분산된 부동산 관리자(예를 들어, 공인중개사)를 온라인으로 연계하여 부동산투자를 관리하는 부동산투자 관리방법, 시스템, 이를 위한 컴퓨터 프로그램의 일 실시예를 설명한다.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 시스템을 사용하는 각 주체들간의 관계를 보인 관계도, 도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 시스템의 네트워크환경을 보인 블럭도, 도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 시스템의 서버시스템구성을 보인 블럭도, 도4는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 과정을 설명하기 위한 흐름도, 도 5 내지 도 7은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 시스템의 재판방법을 도시한 흐름도이다.

도 1 및 도 2를 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 시스템은 다양한 주체들을 연결하는 플랫폼 서버(10)를 포함한다. 이 플랫폼 서버(10)와 상호작용하면서 정보를 주고받는 주체로는 컨설팅그룹(3), 투자자(1), 금융그룹(5), 공급자(7)가 있다.

부동산투자에는 당연히 부동산거래가 수반된다. 부동산투자는 기존의 소유자로부터 물건을 인수하여 투자수익을 내는 과정을 기반으로 하기 때문이다. 따라서, 물건을 가진 소유자, 돈을 가진 투자주체가 부동산 매매거래를 해야한다. 본 실시예에서 투자주체에는 컨설팅그룹(3), 투자자(1), 금융그룹(5)이 속할 수 있다.

컨설팅그룹(3)은 다수의 소액 투자자들의 자금을 모아 투자를 위임받는 컨설팅회사를 예로 들 수 있다. 투자자(1)는 증권회사, 펀드운용사를 예로 들 수 있다. 금융그룹(5)으로서는 은행을 예로 들 수 있다. 컨설팅그룹(3), 투자자(1), 금융그룹(5)은 모두 투자나 여신 행위로 수익을 얻는 주체라는 공통점이 있으나, 자금운용방식, 목표수익, 투자기간 등에 있어서는 각각 차별된다.

공급자(7)는 부동산을 매각하려는 물건소유자 또는 이 소유자를 대리하여 매매행위를 수행하는 부동산중개사, 부동산관리회사 등을 예로 들 수 있다. 즉, 투자대상 물건을 플랫폼에 공급할 주체이다. 통상적으로 소유자가 직접 부동산을 매매하기보다는 부동산 중개사 등의 대리인을 활용하는 경우가 대부분이다. 따라서, 공급자(7)는 부동산 소유자의 대리인인 부동산중개사라고 봐도 무방할 것이다.

여기에서, 투자자(1), 컨설팅그룹(3), 금융그룹(5), 공급자(7)는 각각 다수의 회사 또는 개인을 포함할 수 있다. 투자자(1), 금융그룹(5), 컨설팅그룹(3)이 다수의 별개 주체로 이루어지며, 공급자(7)도 다수의 별개 주체로 이루어지므로, 투자주체의 투자성향, 투자목표도 다양하고 공급자(7)가 공급하는 물건은 분산된 지역에 소재한 소액 물건들을 포함할 수 있다. 이렇게 다양한 투자주체와 다양한 공급자(7)가 만나 투자가 이루어지는 경우, 특히 투자물건이 소액으로 다양한 지역에 분산되는 경우, 투자주체와 공급자(7) 사이에 신뢰를 형성하기가 어렵고, 투자를 진행하는 데 수반되는 다양한 행정절차, 계약절차, 관리절차 등을 처리하는 비용이 증가하게 된다.

이렇게 분산된 주체들의 분산된 투자절차에 소모되는 높은 비용은 투자를 진행하는 데 장벽으로 작용하게 된다. 이로 인해 분산된 투자주체의 분산된 매물 투자형태보다는 투자주체 각자가 소수의 대형 매물에 대해 투자하는 방식을 선호하게 된다. 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 시스템은 분산된 투자주체와 분산된 공급자(7) 간 커뮤니케이션 및 이해조정 수단을 제공함으로써 관리비용을 절감시키고 상호간 신뢰를 도모할 수 있는 플랫폼을 제공한다.

본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리 시스템은 투자자(1), 컨설팅그룹(3), 금융그룹(5), 공급자(7) 간을 통신네트워크로 연결한다. 도 2를 참조하면, 플랫폼서버(10)는 서버시스템(10)을 가진다. 컨설팅그룹(3)은 컨설턴트단말(23)을 이용하여 다른 주체들과 통신한다. 투자자(1)는 투자자단말(21), 금융그룹(5)은 금융그룹단말(25), 공급자(7)는 부동산관리자단말(27)을 활용한다. 각각의 단말은 PC, 노트북컴퓨터, 모바일기기 등 통신가능한 단말컴퓨터를 포함할 수 있다. 당연히 복수의 컨설턴트단말(23), 투자자단말(21), 금융그룹단말(25), 부동산관리자단말(27)들이 각각 통신네트워크를 통해 서버시스템(10)과 연결될 수 있다. 컨설턴트단말(23), 투자자단말(21), 금융그룹단말(25), 부동산관리자단말(27)은 서버(10)를 통해 상호간 정보를 전송할 수도 있고, 서버(10)를 통하지 않고 직접 상호간 통신할 수도 있다.

도 3 및 도 4를 참조하면, 서버시스템(10)은 정보수집부(11), 부동산정보DB(13), 관리부(12), AI수익예측엔진(14), 재판엔진(15), 분산기록엔진(17), 통신부(18) 등을 포함할 수 있다.

정보수집부(11)는 외부의 부동산 관련 데이터를 수집하여 부동산정보DB(13)에 저장한다. 부동산관련 데이터에는, 거시경제상황 관련 정보, 과거 부동산 가격, 매물 호가 시세, 정부의 부동산 정책 관련 정보, 지역개발정보 등을 포함할 수 있다. 부동산관련 정보의 출처는 여러 정부 부처의 공공데이터, 정보제공업체 등을 포함할 수 있다. 특히, 부동산 중개사 들 간에 매물정보를 공유하는 공동중개거래망으로부터 매물정보를 수집할 수 있다. 정보수집부(11)는 부동산 관련 정보를 수집하기 위해 미도시한 외부 정보제공서버들에 접속하여 데이터를 전송받을 수 있다. 정보수집부(11)는 주기적으로 정보출처에 접속하여 정보를 취득할 수도 있고, 정보제공서버로부터 정보수집권한을 받아 정보를 제공받을 수도 있다.

AI수익예측엔진(14)은 부동산정보DB(13)에 저장된 다양한 정보를 조합하고 이용하여 특정 매물에 대한 기대수익률을 예측할 수 있도록 트레이닝된다. AI수익예측엔진(14)은 기대수익률, 리스크 정도, 투자수익회수 기간 등을 예측하여 투자주체들에게 제공할 수 있다.

재판엔진(15)은 여러 부동산관리자들이 각자의 단말(27)에서 입력한 매물정보에 입각하여 해당 매물의 매매중개권한 및 투자관리권한을 부여할 수 있다. 부동산 소유자들은 종종 여러 부동산 중개사들에게 자기 물건의 거래를 의뢰할 수 있다. 이 때, 하나의 매물에 대해 여러 명의 부동산 중개사가 자신의 중개대리권한을 주장할 수 있다. 이 경우, 부동산중개수수료 수익자를 누구로 할 것인지 및 투자 후 부동산 관리권한을 누가 가질 것인지에 대해 부동산 중개사들 사이에 다툼이 벌어질 수 있다. 재판엔진(15)은 이러한 다툼을 예방 및 해결함으로써 다수의 부동산공급자(7)가 수긍할 수 있도록 권한 및 수익을 분배 또는 부여한다. 구체적인 재판엔진(15)의 재판절차는 도 5 내지 도 7을 참조하여 후술한다.

분산기록엔진(17)은 투자와 거래 관련 정보를 여러 단말들과 서버(10)에 분산저장한다. 관리부(12)는 각 단말들에게 절차에 따라 정보를 전송하고, 전체적인 투자 및 거래 절차들을 운영하여 서버시스템(10)을 관리한다. 통신부(18)는 서버시스템(10)과 각 단말들 사이의 정보전송을 담당한다.

도 3 및 도 4에 도시된 바와 같이, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리시스템에 의한 부동산투자 관리방법은 부동산 정보를 수집하는 단계(S11), 투자가이드라인을 탑재하는 단계(S12), 매물정보를 등록하는 단계(S13), 재판엔진(15)을 구동하는 단계(S14), 수익예측엔진을 구동하는 단계(S15), 기존 정보와 매물정보를 서치하는 단계(S16), 기설정된 수익률과 부동산 매물을 매칭하는 단계(S17), 부동산 투자분석, 매입조건을 확보하는 단계(S18)를 포함할 수 있다.

S11에서, 서버(10)는 부동산정보를 수집할 수 있다. 이는 정보수집부(11)에서 이루어질 수 있다. 전술한 바와 같이, 수집된 정보는 부동산정보DB(13)에 저장된다.

S12에서, 컨설턴트단말(23) 또는 투자자단말(21)은 서버(10)로 투자가이드라인정보를 전송하여, 서버(10)에 투자가이드라인을 탑재할 수 있다. 투자가이드라인은 각 투자주체가 원하는 투자조건을 의미한다. 다수의 투자주체들이 각자 자신의 투자목표, 투자성향에 맞는 투자조건들을 서버(10)로 전송하여 서버(10)에 저장할 수 있다. 이 정보에 맞는 매물이 있을 경우 후의 단계에서 각 투자주체들에게 적합한 매물에 대한 투자가 이루어질 수 있다.

S13에서, 부동산중개자단말(27)은 부동산 매물정보를 서버(10)에 제공하여 매물정보를 등록할 수 있다. 기존 부동산 소유자가 부동산 중개사에게 매각의사를 밝히고 매매대리를 요청하면, 부동산 중개사가 이 매물에 대한 주소, 크기, 호가 등에 대한 정보를 부동산중개자단말(27)에 입력한다. 그리고 이 정보는 부동산중개자단말(27)에서 서버(10)로 전송된다. 이 때, 기존 부동산 소유자가 여러명의 부동산 중개사에게 매매대리를 요청할 수 있다. 이 경우 매물은 하나인데 관계된 부동산 중개사는 여러명이 될 수 있다. 이렇게 하나의 매물과 관련된 복수의 부동산 중개사 간의 이해관계를 조정하기 위한 절차가 필요하다. 이를 원활하게 하지 못할 경우, 플랫폼에 부동산 중개사를 끌어들일 매력도가 저하될 수 있으며, 법적 분쟁이 발생할 수 있다.

이를 해결하기 위해 S14에서, 서버(10)는 재판엔진(15)을 구동한다. 재판절차에서 부동산중개사는 부동산중개자단말(27)에 부동산매물정보를 입력하고 이 정보가 서버(10)로 전송된다. 서버(10)는 복수의 이해당사자가 있는 경우 권한을 적절히 부여 또는 분배한다. 이 재판엔진(15) 구동은 S30에서 다시 수행될 수도 있으며, S14 또는 S30 둘 중 어느 하나에서 선택적으로 수행될 수도 있다.

S15에서, 서버(10)는 수익예측엔진을 구동한다. 서버(10)의 AI수익예측엔진(14)이 부동산정보DB(13)에 저장된 빅데이터를 이용하여 트레이닝된다. AI수익예측엔진(14)은 기설정된 특성을 갖는 매물의 가치를 평가하여 향후 수익률을 예측할 수 있게 된다.

S16에서, 서버(10)는 기존 정보와 매물정보를 서치한다. 서버(10)의 부동산정보DB(13)에 기록된 매물정보를 서치하여 투자대상 매물목록을 확보한다.

S17에서, 서버(10)는 기설정된 수익률과 부동산 매물을 매칭한다. 즉, S16에서 확보한 매물의 S15에서 예측한 매물의 예상수익률을 구하고, 이를 S12에서 서버(10)에 탑재된 투자가이드라인과 대비하여 각각의 투자가이드라인에 적합한 매물을 투자주체들에게 제공할 수 있게 된다. S17에서는 또한 서버(10)가 금융그룹단말(25)에 부동산 매칭 정보와 대출규모 정보를 제공한다. 즉, 투자대상 매물과 관련한 상세 정보와 필요한 대출규모가 금융그룹단말(25)에 제공된다. 금융그룹단말(25)에서 이 정보를 확인한 금융그룹(5)의 담당자가 실제로 집행될 대출규모를 확약하여 금융그룹단말(25)에 입력한다. 금융그룹단말(25)은 입력된 정보를 서버(10)로 전송한다.

S18에서, 서버(10)는 부동산투자를 분석하고 매입조건을 확보한다. 이를 위해 부동산중개자단말(27)은 매도자 확인정보를 서버(10)로 전송한다.

본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리시스템에 의한 부동산투자 관리방법은 매칭된 부동산 정보를 제공하는 단계(S20, S22), 투자개시를 승인하는 단계(S20, S22), 투자개시를 통보하는 단계(S24), 재판엔진(15)을 구동하는 단계(S30), 부동산관리인을 선정하는 단계(S31), 매입지시와 매입완료를 통보하는 단계(S33), 펀드/REIT's 설정단계(S40), 수수료지불단계(S42), 자산리스트 갱신단계(S44), 갱신정보제공단계(S46), 정보분산저장단계(S48)를 포함할 수 있다.

S20에서, 서버(10)는 매칭된 부동산 정보를 투자자단말(21)로 전송한다. 투자자(1)는 투자자단말(21)로 전송된 부동산 정보를 확인하고 원하는 매물의 투자개시를 승인한다. 투자개시 승인여부를 입력받은 투자자단말(21)은 이 정보를 서버(10)로 전송한다. 이로서, 투자자(1)의 투자가 개시된다.

S22에서, 서버(10)는 매칭된 부동산 정보를 컨설턴트단말(23)로 전송한다. 컨설팅그룹(3)은 컨설턴트단말(23)로 전송된 부동산 정보를 확인하고 원하는 매물의 투자개시를 승인한다. 투자개시 승인여부를 입력받은 컨설턴트단말(23)은 이 정보를 서버(10)로 전송한다. 이로서, 컨설턴트의 투자가 개시된다.

S24에서, 서버(10)는 투자개시통보 정보를 투자자단말(21)과 금융그룹단말(25)에 전송한다. 금융그룹(5), 투자자(1), 컨설팅그룹(3) 순으로 매물에 대한 투자의사를 결정하므로, 마지막으로 투자정보를 확인한 컨설팅그룹(3)을 제외한 투자자(1)와 금융그룹(5)에 투자 관련 상세 정보를 확인시켜주기 위함이다. 이렇게 다수의 투자주체들이 부동산정보를 보고 투자여부를 결정하므로, 특정 매물 하나에 대해 여러 투자주체들이 연합하여 투자할 수 있게 된다.

S31에서, 서버(10)는 부동산 관리인을 선정한다. S14와 S30에서 재판엔진(15)을 구동하여 특정 매물 관련 담당 부동산중개자가 결정되었다. 이 결정에 따라 부동산 관리인을 선정하고 부동산정보DB(13)에 저장한다.

S33에서, 컨설팅그룹(3) 담당자는 매입지시를 내린다. 매입지시신호를 입력받은 컨설턴트단말(23)은 이를 서버(10)로 전송하고, 매입이 완료되면 서버(10)는 컨설턴트단말(23)에 매입완료통보 신호를 전송한다. 부동산 매물의 매입은 온라인상으로 이루어진다. 매매계약 과정도 기존 부동산 소유자가 서버(10)에 접속하여 매각을 확정함으로써 완료될 수 있다.

S40에서 서버(10)는 펀드/REIT's를 설정한다. 이에 서버(10)는 투자자단말(21)에 펀드설정정보를 전송하고, 투자자단말(21)은 관리위임정보를 서버(10)로 전송한다. 이 과정을 통해 투자자(1)는 펀드의 관리를 플랫폼에 위임한다. 또한, 매입이 완료된 자산을 향후 관리할 담당 부동산 관리인과 플랫폼 간에 자산관리계약을 맺는다. 이를 위해 서버(10)와 담당 부동산중개자단말(27) 사이에 관련 정보가 전송된다.

S42에서 서버(10)는 수수료지불단계를 수행한다. 해당 매물을 중개한 부동산중개사에게 부동산중개수수료가 온라인상으로 지급된다. 수수료지불결과는 서버(10)에서 담당 부동산 관리인의 부동산중개자단말(27)로 전송된다.

S44, S46, S48에서 서버(10)는 투자가 완료된 자산의 리스트를 갱신한다. 이 갱신된 리스트와 투자자산 관련 모든 정보와 기록은 금융그룹단말(25), 투자자단말(21), 컨설턴트단말(23)로 전송되고, 동일 정보가 다수의 단말들에 분산저장된다. 이 과정에 블럭체인기술이 활용될 수 있다.

도 5 내지 도 7에는 재판엔진구동단계(S14, S30)가 상세하게 도시된다. 도 5 내지 도 6을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리시스템에 의한 부동산투자 관리방법은 등록자에게 독점권 확보여부 문의정보를 전송하는 단계(S51)를 포함할 수 있다. 즉, 특정 매물에 대한 부동산 매물정보를 등록하는 단계(S13, 도 4)를 수행한 해당 공인 중개사의 부동산중개자단말(27)에 매물의 현재소유자로부터 독점중개대리권을 받았는지를 문의하는 신호를 서버(10)가 전송한다. 전술한 바와 같이, 부동산 소유자는 여러 공인중개사에게 매물의 매각대행을 의뢰할 수 있다. 그러나, 반대로 한명의 신뢰하고 있는 공인중개사에게 독점적인 대리권을 부여할 수도 있다. 매물정보등록단계(S13, 도 4)에서 매물을 등록하는 공인중개사는 비독점적인 대리권을 갖고 있을 수도 있고 독점적인 대리권을 부여받고 있을 수 있다. 이 단계는 부동산정보등록자에게 대리권의 종류를 확인하는 과정이다.

매물을 등록한 부동산 중개사가 부동산중개자단말(27)에 독점권을 갖고 있는지 여부를 입력하고 부동산중개자단말(27)은 입력받은 독점권 확보 여부 정보를 서버(10)로 전송한다.(S53)

독점권 확보 여부를 입력받은 서버(10)는 기간을 정한 이의신청 가능정보를 공지한다.(S55) 매물을 등록한 부동산 중개사 이외에 다른 부동산 중개사도 특정 매물에 대한 매각대행권을 가질 수 있다. 특히, 매물을 서버(10)에 등록한 공인중개사가 소문이나 전언을 듣고 매물에 대한 정보를 시스템에 입력한 상황이었는데, 실은 등록된 매물에 대한 중개대리권은 다른 공인중개사가 갖고 있는 경우가 발생할 수 있다. 특히 그 다른 공인중개사가 독점권을 가진 상태라면 매물등록자와 매각중개자가 완전히 분리되는 상황이 발생되는 것이다. 이렇게 실제 소유자로부터 대리권을 받지 못한 자가 매물정보등록자로 인정되어 그 매물에 대한 매각대행권한을 적어도 시스템 상에서는 갖고 있는 것으로 인정될 수 있다. 이런 문제를 완화 또는 방지하기 위해 매물등록자 외에 다른 공인중개사들에게 기회를 주어 매물에 대한 대리권한을 갖고 있음을 주장하여 이의신청할 기회를 줄 수 있다. 다만, 무제한 이의신청할 기회를 줄 경우 전체적인 투자절차가 지연될 수 있으므로 소정 기간을 두고 이의신청기회를 준다. 서버(10)는 각 부동산중개자단말(27)에 이의신청관련 정보를 전송할 수 있다.

서버(10)는 기간 내 이의신청이 있었는지를 판단한다.(S61) 이를 위해 서버(10)는 부동산중개자단말(27)로부터 이의신청에 관련한 신호를 수신할 수 있다.

이의신청 관련 신호가 부동산중개자단말(27)로부터 서버(10)로 전송되어 서버(10)가 기간 내 이의신청이 있는 것으로 판단하면, 서버(10)는 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌는지를 판단한다.(S63) 즉, S61에서는 이의신청 제기 유무, 기간준수 여부만을 체크하고, S63에서는 이의신청의 형식적 적합성을 판단한다. 수 많은 매물정보가 서버(10)에 기록되어 있으며, 수 많은 주체가 플랫폼을 활용하므로 특정 매물에 대한 대리권을 확인하기 위해 일일히 자세한 확인을 하는 것은 다소 부담스러울 수 있다. 따라서, 서버(10)는 이의신청양식에 맞춰 이의신청이 이루어졌는지, 관련 증빙은 잘 구비되어 있는지만을 판단할 수도 있다. 일단 형식적 요건이 만족될 경우, 이의신청인의 주장을 받아들이되, 추후에 형식적 요건은 갖췄지만, 대리권한에 대해 거짓정보를 동원하여 이의신청을 제기한 것으로 확인 경우에는 별도로 플랫폼 관리자에 의해 해당 이의신청인에 대해 제재를 가할 수 있다.

기간 내 이의신청이 이루어졌다고 판단되지 않은 경우 또는 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌다고 판단되지 않은 경우, 서버(10)는 정보등록자가 매매중개수수료를 100% 지불받는 것으로 설정하고, 정보등록자를 부동산관리자로 지정할 수 있다(S65). 기간 내 이의신청이 이루어졌다고 판단되지 않은 경우 또는 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌다고 판단되지 않은 경우 모두 이의신청이 제대로 이루어지지 않은 것이다. 이의신청이 제대로 이루어지지 않았다면, 정보등록자가 해당 매물에 대한 권한을 인정받는 것이다. 서버(10)는 정보등록자의 수수료 지급비율과 부동산관리인 지정 관련 정보를 저장하고 있다가 부동산관리인 선정단계(S31), 수수료 지불단계(S42)등 에서 이를 활용한다. 정보등록자에게 매각 과정에 대한 부동산중개수수료를 지급할 뿐만 아니라, 부동산관리인으로 지정함으로써, 매매 이후에 지속적으로 자산을 관리하고 수익을 얻는 데 플랫폼의 대리인으로서 활동할 수 있게 하는 것이다. 통상 거래 실정 상 부동산 중개자는 부동산중개수수료를 보통 매수자와 매도자 양측에서 받는다. 위에서 서버(10)에 의해 지급되는 부동산중개수수료는 플랫폼이 매물을 매입하는 입장에서 지급하는 수수료, 즉 매수자의 수수료를 의미할 수 있다.

기간 내 이의신청이 이루어졌다고 판단되고 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌다고 판단되는 경우, 서버(10)는 이의신청인이 이의신청양식에 독점권을 확보한 것으로 입력하였는지를 판단한다(S67). 이의신청인이 부동산중개자단말(27)에 입력한 이의신청양식 관련 정보를 서버(10)가 전송받아 이 양식에 독점권 확보로 기록되었는지 여부를 판단할 수 있다. 앞의 단계에서와 마찬가지로 서버(10)는 기본적인 입력사항들의 적합성에 대해서만 체크하고 이들이 만족될 경우 다음단계로 진행할 수 있다. 후에 분쟁이 발생할 경우 허위사실로 이의신청한 중개사는 플랫폼 관리자로부터 별도로 제재를 받을 수 있다. 플랫폼 관리자가 개별 건에 대해 모두 인간의 판단으로 개입하는 것은 비효율적이기 때문이다.

서버(10)는 이의신청인이 이의신청양식에 독점권을 확보한 것으로 입력하였다고 판단되지 않은 경우 이의신청인이 독점권을 가졌는지를 입증하였는지 여부를 판단한다.(S71) 이는 이의신청 양식에 독점권 확보 여부 관련 증빙이 제대로 구비되었는지 여부를 근거로 판단할 수 있다. 증빙은 예를 들자면, 부동산중개사가 소유자로부터 독점위임장을 받아오고 이를 pdf나 이미지 파일 등의 형식으로 서버(10)로 전송하고 서버(10)가 이 파일을 받아 기설정된 구성요건들이 모두 갖춰졌는지를 판단함으로써 검증될 수 있다.

서버(10)는 이의신청인이 독점확보로 입력한 것으로 판단되는 경우(S67) 또는 이의신청인이 독점권을 가졌는지를 입증한 것으로 판단되는 경우(S71), 이의신청인에게 매매중개수수료를 100% 지급하는 것으로 설정할 수 있다.(S69) 즉, 이 경우는 매물등록자는 매물소유자로부터 제대로 된 권한위임을 받지 못하고 매물정보만 등록하였으며, 이의신청인이 독점적 대행권한을 가진 상태에서 이의신청을 적법하게 한 상황이다. 따라서, 이의신청인의 지위를 인정하여 플랫폼에서 지급하는 부동산중개수수료를 이의신청인에게 지급토록 하는 것이다.

다음으로 서버(10)는 이의신청인을 부동산관리자로 지정할지를 판단한다.(S81) 이의신청인을 부동산관리자로 지정하지 않을 경우 REPAN에서 신규부동산 관리인을 지정한다.(S83) S69에서는 매매중개수수료 지급관계를 정리한 것이고, S81, S83은 투자주체들을 대행하여 향후 부동산을 관리할 부동산관리자를 지정하는 단계이다.

앞 단계에서 적절하게 이의신청절차를 진행한 독점권한을 가진 이의신청인을 담당 부동산중개사로 지정하였다. 경우에 따라서 이 이의신청인을 부동산관리자로 지정할 수도 있고 다른 부동산 중개사를 부동산관리자로 지정할 수도 있다. 이의신청인을 부동산관리자로 지정할지 판단하는 기준은 다양할 수 있다.

그 일예로서, 서버(10)가 이의신청인의 부동산중개자단말(27)로 부동산관리자 역할을 수행할지를 묻는 정보를 전송하고 이의신청인이 부동산중개자단말(27)에 역할을 할 의사를 입력하면, 부동산중개자단말(27)이 이를 입력받아 서버(10)로 전송할 수 있다. 독점권한을 가진 공인중개사는 기존 소유자로부터 중개자격만을 받은 상황이고, 본 플랫폼과 무관하게 매매대행만을 하려는 의사를 갖고 있는 상황이었을 수 있다. 그러다 플랫폼에 매물이 등록되었다는 사실을 우연히 알게되고 이를 그냥 지나칠 수 없어 이의신청을 했을 수 있다. 이 경우, 이의신청인에게 자동으로 부동산관리자 역할을 부여할 수는 없다. 이의신청인이 이를 받아들일 의무는 없기 때문이다. 이의신청인이 부동산중개자단말(27)에 부동산관리자 역할을 거부하는 정보를 입력하면, 부동산중개자단말(27)은 이를 입력받아 서버(10)로 전송할 수 있다. 이 경우 서버(10)는 이의신청인을 부동산관리자로 지정하지 않는다고 판단한다. 이의신청인을 부동산관리자로 지정하지 않는다고 판단하면 서버(10)는 신규부동산 관리자를 선정한다.(S83) S83에서 REPAN은 본 발명을 실제 시스템으로 구현할 때 사용할 플랫폼 상표 명칭이다. 따라서, REPAN은 플랫폼 자체 또는 전체 시스템 또는 서버(10) 등으로 해석될 수 있다. 신규부동산관리자 지정은 서버(10)가 해당 지역 내 부동산 중개사 풀에서 평판점수가 좋은 부동산중개사를 자동으로 지정할 수도 있고, 플랫폼 관리자가 인간의 판단으로 지정할 수도 있다. 또는 매물등록자를 부동산관리자를 지정할 수도 있다.

서버(10)는 부동산관리자가 지정되면 부동산관리자 관련 정보를 저장하고, 다른 투자주체들의 단말에 전송함으로써 통보할 수 있다(S90). 또는 매물 소유자에게 정보를 문자메시지 등의 방식으로 전송할 수도 있다. 이에 따라 각 주체들이 필요 시 선정된 부동산관리자와 향후 커뮤니케이션 할 수 있게 된다.

한편, S67 및 S71에서 이의신청인이 독점확보로 입력하였다고 판단되지 않고 독점권을 가졌는지 입증하였다고 판단되지 않는 경우, 서버(10)는 이의신청인이 대리권을 가졌다고 입증하였는지 판단한다(S72). S71은 독점권을 판단하고, S72는 독점권이 아닌 비독점적인 대리권이라도 가졌는지를 판단하는 것이다.

이의신청인이 대리권을 가졌다고 입증하였다고 판단되지 않는 경우, 서버(10)는 정보등록자를 매매중개수수료 100% 지불로 설정하고 정보등록자를 부동산관리자로 지정한다(S76). 이 경우는, 이의신청이 이루어지고, 절차는 제대로 진행되었으나, 증빙이 하나도 없는 경우가 해당될 수 있다. 주장만 있고 증명이 없는 경우이다. 대리권 증빙은 S71과 마찬가지로 비독점적인 대리권한을 입증하는 전자파일로 이루어질 수 있다. 증빙이 없으므로 이의신청을 인정할 수 없다. 따라서, 정보등록자에게 권리를 전부 인정하여 S65와 같이 이의신청이 없었던 것과 동일하게 취급한다.

S72에서 서버(10)가 이의신청인이 대리권을 가졌는지 입증하였다고 판단한 경우, 매매협상 및 매각 관련 작업에 이의신청인이 실질적 기여를 증빙하였는지 판단한다.(S73) 이 경우는 이의신청인이 비독점적 대리권한을 갖고 있다고 인정된 것이다. 비록 매물등록은 하지 않았으나 매물소유자로부터 대리권한을 부여받은 지위를 인정해줄 필요가 있다. 따라서, 매물등록자와 이의신청인 간에 중개수수료를 분배한다. 실질적 기여의 증빙은 S71, S72과 마찬가지로 실질적기여를 설명하고 입증하는 전자파일이 활용될 수 있다.

서버(10)가 매매협상 및 매각 관련 작업에 이의신청인의 실질적 기여가 증빙되었다고 판단한 경우 정보등록자와 이의신청인간의 수수료를 1:9로 나누고 이의신청인을 부동산관리인으로 지정할 수 있다(S74). 이의신청인은 매물을 등록하지 않았고 비독점적 대리권한을 가졌다. 따라서 매물등록자에 비해 우대해줄 이유가 크지는 않다. 그러나, 온라인 플랫폼 상에서의 기여가 크지 않더라도 매물소유자를 대행하여 실질적으로 매각협상 및 매각 관련 절차에 임했음을 증빙했다면 이의신청인은 투자행위에 큰 기여를 했다고 판단될 수 있다. 이런 지위를 플랫폼 상에서도 인정해줄 필요가 있다. 따라서, 정보등록자보다 이의신청인에게 더 큰 수수료를 주고, 해당 매물의 부동산 관리인으로도 지정하는 것이다. 즉, 부동산 매각 관련 중개 수수료 중에서 매입자 부분을 100%로 보고 10%는 매물등록자에게 90%는 이의신청인에게 준다. 본 실시예에서 수수료 비율을 1:9로 예시하였으나, 2:8, 3:7 등 다양한 비율로 지정할 수도 있다. 또는, 매매협상 및 매각 관련 작업에 기여한 정도에 비례하여 이의신청인의 수익비율을 높일 수도 있다. 즉, 매매협상 및 매각 관련 작업의 프로세스를 여러 단계로 나누어 이 중 몇 퍼센트를 이의신청인이 수행했는지를 판단하여 이 비율을 수익비율에 반영할 수도 있다. 어떤 경우이든, 이의신청인이 투자행위에 있어서 더 많은 실질적인 작업을 수행하였으므로, 정보등록만 한 정보등록자에 비해서는 큰 비율의 수익을 얻도록 설정할 수 있다.

서버(10)는, 이의신청인이 매매협상 및 매각 관련 작업에 대한 실질적인 기여를 증빙했다고 판단되지 않는 경우 정보등록자와 이의신청인 간의 수수료를 9:1로 분배하고 정보등록자를 부동산 관리인으로 지정한다.(S75) 이 상황은 이의신청인이 대리권은 가졌으나 독점적이지 않고 매각 과정에 실질적인 기여가 없으므로 정보등록자의 기여가 더 높다고 볼 수 있다. S74와 마찬가지로 정보등록자의 지위를 더 인정해주는 한도 내에서는 수익비율은 다양한 방법으로 조정될 수 있다. 부동산관리인이 지정되었으므로 다음으로 부동산관리인 선정통보를 진행한다(S90).

도 7을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산투자 관리시스템에 의한 부동산투자 관리방법은 기간 후 이의신청이 있는지 판단하는 단계(S93), 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌는지 판단하는 단계(S94), 이의신청인이 독점권을 가졌음을 입증하였는지 판단하는 단계(S95), 매도인에게 통보하는 단계(S96)를 포함할 수 있다.

도 5 내지 도 6에 도시된 단계들에서는 기간 내 이의신청이 있는지 없는지를 판단하였다.(S61) 기간 내 이의신청이 없으면 이의신청이 없는 것으로 간주하고 후속 절차를 진행하였다. 그러나, 이의신청 기간 후라도 이의신청을 받을 수 있도록 할 필요가 있다. S93, S94, S95, S96은 모두 서버(10)에 의해 수행되고 도 5 내지 도 6에 도시된 단계들과 판단 방법도 동일하다. 절차의 신속성과 효율성을 도모하기 위해 일단 기간을 정하여 이의신청을 받았으나, 이의신청 기간 후라도 독점권을 가진 공인중개사라면 이의신청기회를 부여한다. 이의신청인이 독점권을 가졌다면 매도인에게 이의신청인에 대한 정보를 전송하여 통보한다. 이를 통해 독점권을 가진 공인중개사를 시스템 상에 포섭하고 매도인과 독점권을 가진 공인중개사 간에 원활한 커뮤니케이션 및 이해관계 조정을 도모할 수 있다. 다만, 독점권을 가진 공인중개사라고 하여도 이의신청기간 후에 이의신청했다면 플랫폼 상의 권한은 제한된다. 따라서, 독점권을 가진 공인중개사는 매각과정에서 매도인 측에서만 역할을 할 수 있고, 매매 완료 후 부동산관리인으로서의 역할도 할 수 없다. 매각과정에서 매도인 측에서만 역할을 하는 것도 매도인의 의사에 의해 권한이 제한될 수도 있다. 이의신청인과 매도인 간의 협의과정은 본 발명의 범위를 벗어나며, 본 발명에 의한 플랫폼과 무관하게 양자 간에 이루어질 것이다.

S93 내지 S96은 도 5 및 도 6과 분리하여 도 7에 별도로 도시하였으나, 동일 내용이 도 5 및 도 6에 도시한 과정들과 융합될 수 있다. 예를 들어, S93 내지 S96은 S65의 다음과정으로 편입될 수 있다. 도 5 내지 도 7에 도시한 재판엔진구동 과정은 도 4에 도시된 전체 부동산투자 관리방법 중 S14와 S30의 내용을 상세히 도시한 것이다. 재판엔진구동과정은 1차로 S14에서 이루어져서 잠정적으로 수익비율 결정과 부동산관리인 지정이 이루어진 후 2차로 S30에서 다시 진행되어 수익비율과 부동산관리인 지정 정보가 갱신되도록 이루어질 수 있다. 또는 S14 또는 S30 중 어느 한 위치에서 한번만 이루어질 수도 있다.

이상에서 살핀 바와 같이, 본 발명에 의한 부동산투자 관리방법은 부동산 투자를 위한 매입과정을 공인중개사를 별도로 고용하거나 대행계약을 맺어 진행하기 보다 매물소유자의 대리인을 끌어들여 활용한다. 그에 따라 각 지역에 분포된 지역전문 공인중개사를 끌어들이기 쉽다. 지역전문 공인중개사는 가장 그 지역을 잘 아는 사람이므로 이들을 투자에 유용하게 활용할 수 있다. 이들이 자발적으로 플랫폼에 들어올 수 있도록 매수인 측 공인중개 수수료와 부동산관리인 지정의 인센티브를 주는 것이다. 공인중개사가 부동산관리인으로 지정되면 향후 지속적인 관리대행수익도 본 플랫폼으로부터 지급받을 수 있다. 또한, 공인중개사 간 이해충돌을 합리적으로 조정하는 메카니즘을 두어 우량 공인중개사들이 지속적으로 플랫폼에 유지될 수 있도록 하였다. 지역의 공인중개사들은 그들의 지역관련 지식과 노하우를 잘 활용할 수 있고, 투자주체들은 이들을 높지 않은 비용으로 활용할 수 있다. 본 발명에 의한 부동산투자 관리시스템은 위와 같은 투자주체들과 부동산공급자(7, 공인중개사)를 연결하므로 투자과정에서 투자주체들과 부동산공급자(7)들에게 부담되는 연결비용, 학습비용들을 대폭 감소시킬 수 있다. 이들 비용감소로 인하여, 분산된 자본을 집합하여 대규모의 자본을 이루고, 이를 이용해 분산된 부동산에 투자하는 것이 가능하게 된다.

본 발명의 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 도 4 내지 도 7의 단계들은 다양한 방법으로 변형될 수 있다는 것을 인식할 수 있을 것이다. 예를 들어, 단계의 순서들이 다양한 방법으로 변형될 수도 있으며, 하위단계들이 병렬적으로 수행될 수도 있으며, 도시된 단계들이 생략될 수도 있고 다른 단계들이 추가될 수도 있다.

본 발명에 따른 실시예들은 다양한 컴퓨터 수단을 통하여 수행될 수 있는 프로그램 명령형태로 구현되어 컴퓨터 판독가능기록매체에 기록될 수 있다. 상기 컴퓨터 판독 가능 매체는 프로그램 명령, 데이터 파일, 데이터 구조 등을 단독으로 또는 조합하여 포함할 수 있다. 상기 매체에 기록되는 프로그램 명령은 본 발명을 위하여 특별히 설계되고 구성된 것들이거나 컴퓨터 소프트웨어 당업자에게 공지되어 사용 가능한 것일 수도 있다.

컴퓨터 판독 가능 기록 매체의 예로서, 하드 디스크, 플로피 디스크 및 자기 테이프와 같은 자기 매체(magnetic media), CD- ROM, DVD와 같은 광기록 매체(optical media), 플롭티컬 디스크(Floptical disk)와 같은 자기-광 매체 (megneto-optical media) 및 카드 타입의 메모리(예를 들어 SD 또는 XD 메모리 등), 램(RAM, Random Access Memory) SRAM(Static Random Access Memory), 롬(ROM, Read-Only Memory), EEPROM(Electrically Erasable Programmable Read-Only Memory), PROM(Programmable Read-Only Memory), 플래시메모리 등과 같은 프로그램 명령을 저장하고 수행하도록 구성된 하드웨어 장치가 포함된다.

도 2, 도 3에 도시하지는 않았으나 서버시스템(10)은 위에서 예시한 컴퓨터 판독가능기록매체를 포함할 수 있다. 또한, 서버시스템(10)은 인터넷(internet)상에서 저장 매체의 저장 기능을 수행하는 웹 스토리지(web storage) 또는 클라우드 서버를 운영할 수도 있다.

프로그램 명령의 예에는 컴파일러에 의해 만들어지는 것과 같은 기계어 코드뿐만 아니라 인터프리터 등을 사용해서 컴퓨터에 의해서 실행될 수 있는 고급 언어 코드를 포함한다. 하드웨어 장치는 본 발명의 동작을 수행하기 위해 하나 이상의 소프트웨어 모듈로서 작동되도록 구성될 수 있으며, 그 역도 마찬가지다.

이상, 본 발명의 실시예들에 대하여 설명하였으나, 해당 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 특허청구범위에 기재된 본 발명의 사상으로부터 벗어나지 않는 범위 내에서, 구성 요소의 부가, 변경, 삭제 또는 추가 등에 의해 본 발명을 다양하게 수정 및 변경시킬 수 있을 것이며, 이 또한 본 발명의 권리범위 내에 포함된다고 할 것이다.

10; 서버시스템 11; 정보수집부
14; AI수익예측엔진 15; 재판엔진
17; 분산기록엔진 21; 투자자단말
23; 컨설턴트단말 25; 금융그룹단말
27; 부동산관리자단말

Claims

다수의 부동산투자주체들에게 부동산공급자가 등록한 부동산매물정보를 제공하고 투자절차를 지원하는 부동산투자 관리시스템으로서,
상기 부동산공급자가 사용하는 부동산관리자 단말로부터 매물정보를 수신하고, 이를 상기 부동산투자주체가 사용하는 단말에 제공하는 서버시스템을 포함하며,
상기 서버시스템은,
외부 정보제공서버로부터 부동산 관련 데이터를 수집하는 정보수집부;
상기 정보수집부가 수집한 정보를 이용하여 특정 매물에 대한 기대수익률 등의 투자관련 예측을 수행하는 AI수익예측엔진;을 포함하여,
상기 부동산투자주체들이 미리 설정해 놓은 투자조건에 해당되는 매물정보를 상기 부동산투자주체 사용 단말로 전송하는 부동산투자 관리시스템.
제 1 항에 있어서,
상기 부동산공급자는 부동산소유자를 대행하는 부동산중개사이며,
상기 서버시스템은, 특정 매물에 대한 매매대행권한을 주장하는 부동산 중개사가 복수인 경우, 이 들 중 어느 부동산중개사에게 매수자측 부동산중개권한과 매입 후 부동산관리권한을 부여할지를 결정하는 재판엔진을 더 포함하는 부동산투자 관리시스템.
부동산 투자주체가 사용하는 투자주체단말; 상기 투자주체단말에 부동산매물정보를 가공하여 제공하는 서버; 상기 서버에 부동산매물 정보를 전송하는 부동산중개자 단말을 포함하는 부동산투자 관리시스템의 부동산투자 관리방법으로서,
상기 서버가 외부 부동산정보제공서버로부터 부동산 관련 정보를 수집하는 단계;
상기 투자주체단말이 상기 서버에 투자가이드라인정보를 전송하여 투자가이드라인을 탑재하는 단계;
상기 부동산중개자 단말로부터 상기 서버가 매물정보를 전송받는 단계;
상기 서버가 상기 부동산 관련 정보를 이용하여 수익예측엔진을 구동하는 단계;
상기 서버가 수익예측엔진구동단계에서 예측된 수익율과 상기 투자가이드라인을 대비하여 매칭된 부동산매물정보를 상기 투자주체단말에 전송하는 단계;
상기 투자주체단말로부터 상기 투자개시승인정보를 상기 서버가 전송받는 단계;
상기 서버가 투자개시승인된 매물의 부동산관리인을 지정하는 단계;를 포함하는 부동산투자 관리방법.
제 3 항에 있어서,
특정 매물에 대한 대행권한을 주장하는 부동산 중개자가 다수인 경우 이들 중 어느 부동산중개자가 부동산중개권한과 매입 후 부동산관리권한을 가질지를 결정하는 재판엔진구동단계를 더 포함하며,
상기 재판엔진구동단계는,
상기 부동산중개자 단말로부터 상기 서버가 매물정보를 전송받음으로써 매물이 등록되면, 상기 서버가 다수의 상기 부동산중개자 단말에 기설정된 기한 내에 이의신청이 가능하다는 정보를 전송하는 단계;
상기 서버가, 기한 내에 이의신청이 있었는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 기간 내에 이의신청이 있었다고 판단되지 않거나 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌다고 판단되지 않는 경우, 매물을 등록한 부동산중개자가 매매중개수수료를 전부 받으며, 부동산관리자로 지정되는 것으로 설정하는 단계;를 포함하는 부동산투자 관리방법.
제 3 항에 있어서,
특정 매물에 대한 대행권한을 주장하는 부동산 중개자가 다수인 경우 이들 중 어느 부동산중개자가 부동산중개권한과 매입 후 부동산관리권한을 가질지를 결정하는 재판엔진구동단계를 더 포함하며,
상기 재판엔진구동단계는,
상기 부동산중개자 단말로부터 상기 서버가 매물정보를 전송받음으로써 매물이 등록되면, 상기 서버가 다수의 상기 부동산중개자 단말에 기설정된 기한 내에 이의신청이 가능하다는 정보를 전송하는 단계;
상기 서버가, 기한 내에 이의신청이 있었는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 기간 내에 이의신청이 있었다고 판단하고, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌다고 판단하였으며, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였다고 판단하였거나 또는 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였다고 판단할 경우, 이의신청인이 매매중개수수료를 전부 받는 것으로 설정하는 단계;를 포함하는 부동산투자 관리방법.
제 3 항에 있어서,
특정 매물에 대한 대행권한을 주장하는 부동산 중개자가 다수인 경우 이들 중 어느 부동산중개자가 부동산중개권한과 매입 후 부동산관리권한을 가질지를 결정하는 재판엔진구동단계를 더 포함하며,
상기 재판엔진구동단계는,
상기 부동산중개자 단말로부터 상기 서버가 매물정보를 전송받음으로써 매물이 등록되면, 상기 서버가 다수의 상기 부동산중개자 단말에 기설정된 기한 내에 이의신청이 가능하다는 정보를 전송하는 단계;
상기 서버가, 기한 내에 이의신청이 있었는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 이의신청인이 대리권을 가졌다고 입증하였는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 이의신청인이 매매협상 및 매각 관련 작업에 실질적으로 기여하였음을 증빙하였는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 기간 내에 이의신청이 있었다고 판단하고, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌다고 판단하였으며, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였다고 판단하지 않고, 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였다고 판단되지 않고, 이의신청인이 대리권을 가졌다고 입증하였다고 판단하고, 이의신청인이 매매협상 및 매각 관련 작업에 실질적으로 기여하였음을 증빙하였다고 판단한 경우, 매물을 등록한 부동산중개자보다 이의신청인이 중개수수료를 더 많이 받는 것으로 설정하는 단계;를 포함하는 부동산투자 관리방법.
제 3 항에 있어서,
특정 매물에 대한 대행권한을 주장하는 부동산 중개자가 다수인 경우 이들 중 어느 부동산중개자가 부동산중개권한과 매입 후 부동산관리권한을 가질지를 결정하는 재판엔진구동단계를 더 포함하며,
상기 재판엔진구동단계는,
상기 부동산중개자 단말로부터 상기 서버가 매물정보를 전송받음으로써 매물이 등록되면, 상기 서버가 다수의 상기 부동산중개자 단말에 기설정된 기한 내에 이의신청이 가능하다는 정보를 전송하는 단계;
상기 서버가, 기한 내에 이의신청이 있었는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 이의신청인이 대리권을 가졌다고 입증하였는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 이의신청인이 매매협상 및 매각 관련 작업에 실질적으로 기여하였음을 증빙하였는지 판단하는 단계;
상기 서버가, 기간 내에 이의신청이 있었다고 판단하고, 정해진 절차대로 이의신청이 이루어졌다고 판단하였으며, 이의신청인이 독점권 확보로 입력하였다고 판단하지 않고, 이의신청인이 독점권 확보를 입증하였다고 판단되지 않고, 이의신청인이 대리권을 가졌다고 입증하였다고 판단하고, 이의신청인이 매매협상 및 매각 관련 작업에 실질적으로 기여하였음을 증빙하였다고 판단되지 않은 경우, 매물을 등록한 부동산중개자가 이의신청인보다 중개수수료를 더 많이 받는 것으로 설정하는 단계;를 포함하는 부동산투자 관리방법.
제 3 항 내지 제 7 항 중 어느 한 항에 기재된 방법을 수행하기 위한 컴퓨터 판독가능 기록매체에 저장된 컴퓨터 프로그램.