KR20140118906A - 부동산 경매 물건 관련 가격 정보 제공 방법 및 시스템 - Google Patents
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Abstract
부동산 경매 물건 관련 가격을 생성하고 제공하는 시스템과 방법을 제공한다. 실거래가 보정 시스템은 거래정보 조회 모듈, 부동산속성 조회 모듈 및 실거래가 보정 모듈을 포함한다. 거래정보 조회 모듈은 부동산의 거래 정보가 담긴 등기부 데이터베이스에 접속하여서 거래 일자, 거래 가액 및 거래 지분 정보를 수집한다. 부동산속성 조회 모듈은 부동산속성 정보가 저장된 데이터베이스에 접속하여 부동산의 면적, 용도 등의 정보를 수집한다. 실거래가 보정 모듈은 상기 수집된 거래정보 및 부동산속성 정보를 바탕으로 상기 경매 대상 부동산의 실거래가를 생성한다. 부동산 경매 물건 관련 가격 생성 시스템은 경매 대상 부동산뿐만 아니라 경매 대상 부동산에 인접한 부동산의 실거래가도 생성하여 제공할 수 있다.
Description
본 발명은 부동산 경매 관련 정보를 제공하는 방법 및 시스템에 관한 것이다. 보다 자세하게는, 경매물건에 대하여 감정가, 최저가 등의 경매 관련 가격 정보에 추가적인 가격 정보를 제공하여 경매 참여자가 상기 경매물건에 대한 가격 수준을 직관적으로 판단할 수 있도록 하는 부동산 경매 물건 관련 가격 정보 제공 방법 및 시스템에 관한 것이다.
인터넷 경매 정보 제공 사이트를 통하여 법원에 등록된 부동산 경매 물건들에 대한 정보가 제공되고 있다. 제공되는 정보는 경매 물건의 주소, 매각 기일, 담당 법원, 경매 물건 현황, 감정가, 최저가 등이다. 이 때, 경매 참여자들 입장에서 가장 중요한 정보는 경매 물건이 주변 부동산 시세에 비하여 어느 정도 가격 경쟁력을 가지는지 일 것이다.
그러나, 현재 인터넷 경매 정보 제공 사이트를 통하여, 제공되는 경매 물건의 가격 관련 정보는, 감정가, 최저가 등의 경매 관련 가격 정보뿐이며, 일부 경매 물건과 유사한 물건의 시세 정보를 병기하는 인터넷 경매 정보 제공 사이트가 존재하기는 하나, 상기 시세 정보는 일부 대단지 아파트 또는 오피스텔 등에 대하여만 제공되고, 실거래가를 적절하게 반영하지 못하는 경우가 많으므로, 경매 참여자들의 신뢰를 받지는 못하고 있다.
따라서, 경매 물건의 실제 거래 가격을 최대한 정확하게 추정할 수 있도록 상기 경매 물건과 관련된, 보다 정확한 가격 정보를 제공하는 기술이 요구된다.
본 발명이 해결하고자 하는 기술적 과제는 상기 경매 물건의 적정 거래가 추정치를 과거의 거래 정보를 분석하여 자동 생성하는 부동산 경매 물건 관련 가격 정보 제공 방법을 제공하는 것이다.
본 발명이 해결하고자 하는 다른 기술적 과제는, 상기 경매 물건의 적정 거래가를 추정할 수 있는 실거래가 데이터가 불충분한 경우, 상기 경매 물건과 인접한 물건의 실거래가 정보를 자동 생성하여 제공하는 부동산 경매 물건 관련 가격 정보 제공 방법과 시스템을 제공하는 것이다.
본 발명이 해결하고자 하는 또 다른 기술적 과제는, 상기 경매 물건의 적정 거래가 추정치 및 인접 물건의 실거래가 정보를, 단위 면적당 단가로 연산하여 제공하는 부동산 경매 물건 관련 가격 정보 제공 방법과 시스템을 제공하는 것이다.
본 발명이 해결하고자 하는 또 다른 기술적 과제는, 상기 경매 물건의 적정 거래를 추정할 수 있는 실거래 데이터가 데이터 발생 시점에서부터 현재 시점까지의 기간이 일정 기간 이상이어서 현재의 거래가를 충분히 반영하지 못한다고 판단되는 경우에는, 상기 경매 물건이 위치한 지역의 상기 기간 동안의 부동산 가격 상승률을 적용하여서 적정 거래가를 보정하는 부동산 경매 물건 관련 가격 정보 제공 방법과 시스템을 제공하는 것이다.
본 발명의 기술적 과제들은 이상에서 언급한 기술적 과제들로 제한되지 않으며, 언급되지 않은 또 다른 기술적 과제들은 아래의 기재로부터 당업자에게 명확하게 이해 될 수 있을 것이다.
상기 기술적 과제를 달성하기 위한 본 발명의 일 태양에 따른 부동산 경매 물건 가격 정보 제공 시스템은, 부동산 실거래가를 제공하는 하나 이상의 사이트에서 경매 대상 부동산의 실거래가를 수집하는 실거래가 조회 모듈, 등기부 데이터베이스에서 상기 경매 대상 부동산의 거래 지분을 수집하는 거래정보 조회 모듈 및 상기 경매 대상 부동산의 실거래가를 상기 거래 지분을 이용하여 보정하되, 보정된 실거래가는 상기 실거래가를 상기 거래 지분으로 나눈 값인 실거래가 보정 모듈을 포함한다.
일 실시예에 따르면, 부동산 경매 물건 가격 정보 제공 시스템은 부동산 속성 정보 데이터베이스에서 상기 경매 대상 부동산의 면적 정보를 수집하는 부동산속성 조회 모듈을 더 포함하고, 상기 실거래가 보정 모듈은, 상기 보정된 실거래가를 상기 면적 정보로 나누어 산출된 값을 상기 경매 대상 부동산의 단위 면적당 실거래가 정보로 생성한다.
일 실시예에 따르면, 부동산 경매 물건 가격 정보 제공 시스템은 상기 거래정보 조회 모듈은, 상기 경매 대상 부동산의 거래 일자 정보를 더 수집하고, 상기 실거래가 보정 모듈은, 상기 거래 일자가 현재 시점보다 일정 기간 이전인 경우에, 상기 거래 일자와 현재 시점까지의 기간 동안 상기 경매 부동산이 위치한 지역의 부동산 가격 상승률에 상기 보정된 실거래가를 곱하여 산출된 값을 상기 경매 대상 부동산의 새로운 실거래가로 보정한다.
일 실시예에 따르면, 부동산 경매 물건 가격 정보 제공 시스템은 상기 보정된 실거래 데이터를 지도상에 표시하는 지도 정보를 생성하는 모듈을 더 포함할 수 있다.
일 실시예에 따르면, 부동산 경매 물건 가격 정보 제공 시스템은 상기 지도 정보 및 상기 보정된 실거래 데이터를 경매 정보 제공 시스템에 송신하는 모듈을 더 포함할 수 있다.
상기 기술적 과제를 달성하기 위한 본 발명의 일 태양에 따른 부동산 경매 물건 가격 정보 제공 시스템은, 경매 대상 부동산의 면적, 용도 및 위치 중 적어도 하나를 기준으로 상기 경매 대상 부동산에 인접한 부동산을 선정하고 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 실거래가 정보를 수집하는 실거래가 조회 모듈, 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 거래 가액과 거래 지분 정보를 더 수집하는 거래정보 조회 모듈 및 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 상기 거래 가액을 상기 거래 지분으로 나누어서 나온 가액을 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접 부동산의 실거래가로 보정하는 실거래가 보정 모듈을 포함한다.
상기 기술적 과제를 달성하기 위한 본 발명의 일 태양에 따른 부동산 경매 물건 가격 정보 제공 시스템은, 경매 대상 부동산의 거래 내역이 미존재하는 경우, 상기 경매 대상 부동산의 용도, 면적 및 위치 중 적어도 하나를 기준으로 상기 경매 대상 부동산의 대체 부동산을 선정하여 상기 대체 부동산의 실거래가 정보를 수집하는 실거래가 조회 모듈, 등기부 데이터베이스에서 상기 대체 부동산의 거래 지분을 수집하는 거래정보 조회 모듈 및 상기 대체 부동산의 거래 가액을 상기 대체 부동산의 거래 지분으로 나눈 가액을 상기 경매 부동산의 새로운 실거래가로 보정하는 실거래가 보정 모듈을 포함한다.
상기 기술적 과제를 달성하기 위한 본 발명의 일 태양에 따른 부동산 경매 물건 가격 정보 제공 방법은, 실거래가 보정 시스템이 경매 대상 부동산의 용도, 면적 및 위치 중에서 적어도 하나를 기준으로 상기 경매 대상 부동산에 인접한 부동산을 선정하는 단계, 상기 실거래가 보정 시스템이 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 실거래가를 수집하는 단계, 상기 실거래가 보정 시스템이 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 유사부동산의 거래 지분 정보를 수집하는 단계, 상기 실거래가 보정 시스템이 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 유사부동산의 면적 정보를 수집하는 단계, 상기 실거래가 보정 시스템이 상기 거래 지분으로 상기 거래 가액을 나누어 산출된 값을 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 새로운 실거래가로 보정하는 단계, 상기 실거래가 보정 시스템이 상기 보정된 실거래가를 상기 면적으로 나누어 산출된 값을 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 단위 면적당 실거래가로 생성하는 단계를 포함한다.
본 발명에 따르면, 실제 일어난 거래를 기반으로 경매 물건 및 상기 경매 물건에 인접한 부동산의 단위 면적당 실거래가를 정확하게 표시함으로써, 경매 참여자가 경매 물건의 가격 수준에 대하여 직관적으로 파악할 수 있도록 하는 효과가 있다.
도 1 내지 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템과 실거래가 보정 시스템의 전체 구성도이다.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템에 접속한 단말기에서 실거래가를 요청할 부동산의 정보를 입력하는 UI(User Interface) 구성예시이다.
도 4는 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템에 접속한 단말기에서 실거래가를 요청한 경매 대상 부동산의 위치와 인접 부동산의 범위를 하나의 지도상에 나타낸 화면이다.
도 5는 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템에 접속한 단말기에서 실거래가를 요청한 경매 대상 부동산의 위치와 인접 부동산의 법위를 지도상에서 수정할 수 있는 UI(User Interface) 구성 예시이다.
도 6 내지 8은 본 발명의 일 실시예에 따라 실거래가를 조회하는 사이트의 예시를 나타내는 도면이다.
도 9는 본 발명의 일 실시예에 따라 거래 정보가 나타난 등기부를 조회하는 사이트의 예시를 나타내는 도면이다.
도 10 내지 13은 본 발명의 일 실시예에 따라 부동산 속성 정보를 조회하는 사이트의 예시를 나타내는 도면이다.
도 14는 본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 시스템이 부동산의 거래 지분을 반영하여 부동산의 실거래가를 생성한 목록을 나타낸 화면이다.
도 15는 본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 시스템이 생성한 부동산의 면적당 실거래가 목록을 나타낸 화면이다.
도 16은 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 대상 부동산의 거래 정보가 없는 경우에 인접부동산의 실거래가를 이용하여 경매 대상 부동산의 실거래가를 결정하는 절차에 관한 순서도이다.
도 17은 본 발명의 일 실시예에 따른, 경매 대상 부동산의 거래 정보가 없는 경우 경매 대상 부동산의 대체부동산을 찾는 과정을 나타낸 개념도이다.
도 18은 본 발명의 일 실시예에 따른, 경매 대상 부동산의 거래 정보가 현재 시점보다 일정 기간 이전인 경우에 경매 대상 부동산의 실거래가를 보정하는 방법을 나타낸 순서도이다.
도 19 내지 20은 지역별 부동산 가격 변동률을 조회하는 사이트의 예시를 나타내는 도면이다.
도 21은 본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 시스템이 부동산의 면적당 실거래가를 지도상에 나타낸 화면이다.
도 22는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 경매 물건 가격 정보 생성 방법을 나타내는 순서도이다.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템에 접속한 단말기에서 실거래가를 요청할 부동산의 정보를 입력하는 UI(User Interface) 구성예시이다.
도 4는 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템에 접속한 단말기에서 실거래가를 요청한 경매 대상 부동산의 위치와 인접 부동산의 범위를 하나의 지도상에 나타낸 화면이다.
도 5는 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템에 접속한 단말기에서 실거래가를 요청한 경매 대상 부동산의 위치와 인접 부동산의 법위를 지도상에서 수정할 수 있는 UI(User Interface) 구성 예시이다.
도 6 내지 8은 본 발명의 일 실시예에 따라 실거래가를 조회하는 사이트의 예시를 나타내는 도면이다.
도 9는 본 발명의 일 실시예에 따라 거래 정보가 나타난 등기부를 조회하는 사이트의 예시를 나타내는 도면이다.
도 10 내지 13은 본 발명의 일 실시예에 따라 부동산 속성 정보를 조회하는 사이트의 예시를 나타내는 도면이다.
도 14는 본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 시스템이 부동산의 거래 지분을 반영하여 부동산의 실거래가를 생성한 목록을 나타낸 화면이다.
도 15는 본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 시스템이 생성한 부동산의 면적당 실거래가 목록을 나타낸 화면이다.
도 16은 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 대상 부동산의 거래 정보가 없는 경우에 인접부동산의 실거래가를 이용하여 경매 대상 부동산의 실거래가를 결정하는 절차에 관한 순서도이다.
도 17은 본 발명의 일 실시예에 따른, 경매 대상 부동산의 거래 정보가 없는 경우 경매 대상 부동산의 대체부동산을 찾는 과정을 나타낸 개념도이다.
도 18은 본 발명의 일 실시예에 따른, 경매 대상 부동산의 거래 정보가 현재 시점보다 일정 기간 이전인 경우에 경매 대상 부동산의 실거래가를 보정하는 방법을 나타낸 순서도이다.
도 19 내지 20은 지역별 부동산 가격 변동률을 조회하는 사이트의 예시를 나타내는 도면이다.
도 21은 본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 시스템이 부동산의 면적당 실거래가를 지도상에 나타낸 화면이다.
도 22는 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 경매 물건 가격 정보 생성 방법을 나타내는 순서도이다.
이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 바람직한 실시예를 상세히 설명한다. 본 발명의 이점 및 특징, 그리고 그것들을 달성하는 방법은 첨부되는 도면과 함께 상세하게 후술되어 있는 실시 예들을 참조하면 명확해질 것이다. 그러나 본 발명은 이하에서 게시되는 실시 예들에 한정되는 것이 아니라 서로 다른 다양한 형태로 구현될 수 있으며, 단지 본 실시 예들은 본 발명의 게시가 완전하도록 하고, 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자에게 발명의 범주를 완전하게 알려주기 위해 제공되는 것이며, 본 발명은 청구항의 범주에 의해 정의될 뿐이다. 명세서 전체에 걸쳐 동일 참조 부호는 동일 구성 요소를 지칭한다.
다른 정의가 없다면, 본 명세서에서 사용되는 모든 용어(기술 및 과학적 용어를 포함)는 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자에게 공통적으로 이해될 수 있는 의미로 사용될 수 있을 것이다. 또 일반적으로 사용되는 사전에 정의되어 있는 용어들은 명백하게 특별히 정의되어 있지 않는 한 이상적으로 또는 과도하게 해석되지 않는다.
먼저, 도 1 내지 2를 참조하여, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 경매 물건 관련 가격 정보 제공 시스템(300)의 구성에 대하여 설명한다.
본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 경매 물건 관련 가격 정보 제공 시스템(300)은, 실거래가 보정 시스템(100)과 경매 정보 제공 시스템(150)을 포함한다.
도 1을 참고하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 시스템(100)은 실거래가 조회 모듈(110), 거래정보 조회 모듈(120), 부동산속성 조회 모듈(130) 및 실거래가 보정 모듈(140)을 포함한다.
도 2를 참고하면, 본 발명의 다른 실시예에 따른 실거래가 보정 시스템(100)은 거래정보 조회 모듈(120), 부동산속성 조회 모듈(130) 및 실거래가 보정 모듈(140)을 포함한다.
도 1 내지 2를 참고하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템(150)은 사용자 단말(200) 및 실거래가 보정 시스템(100)과 네트워크로 연결이 된다. 상기 네트워크 연결은 유선 및 무선 인터넷 연결을 포함한다.
이하, 도 1 내지 5를 참조하여 경매 정보 제공 시스템(150)의 동작을 설명하고, 도1 내지 2 및 도 6 내지 21을 참조하여 실거래가 보정 시스템(100)의 구성과 동작에 대하여 설명한다.
경매 정보 제공 시스템(150)은 사용자 단말(200)로부터 경매 물건에 관한 실거래가 정보 요청을 수신하고, 상기 수신한 요청을 실거래가 보정 시스템(100)에 송신한 후, 실거래가 보정 시스템(100)으로부터 결과를 수신하면 사용자 단말(200)로 상기 결과를 송신한다.
발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템(150)은 웹 문서 등을 통하여 경매 물건 관련 정보를 제공하는 웹서버를 구비하며, 추가적으로 스마트폰(212)과 테블릿(214) 같은 스마트 기기의 앱으로부터 경매 물건 관련 정보 요청을 받고 처리하는 서비스 서버를 구비할 수 있다.
본 발명의 일 실시예에 따르면, 경매 정보 제공 시스템(150)에 접속하는 사용자 단말(200)은 경매 물건 관련 정보 요청을 경매 정보 제공 시스템(150)으로 송신하고, 상기 요청에 대한 응답을 경매 정보 제공 시스템(150)으로부터 수신한다. 사용자 단말(200)은 PC (210), 스마트폰(212), 태블릿(214) 등을 포함할 수 있다. PC(210)를 통하여 접속하는 경우에는 웹브라우저를 통하여 접속을 하며, 스마트폰(212)과 태블릿(214)은 웹브라우저 뿐만 아니라 경매 정보 조회 앱을 통하여도 접속할 수 있다. 따라서 사용자 단말(200)은 유무선 인터넷을 통하여 경매 정보 제공 시스템(150)에 연결이 될 수 있다.
예를 들어, 도 3에 도시된 UI(User Interface)는 사용자 단말(200)이 경매 정보 제공 시스템(150)에 접속하였을 때, 경매 정보 제공 시스템(150)의 웹 서버에 의하여 서비스 되는 웹 문서 형식으로 구성될 수도 있고, 스마트폰(212), 태블릿(214) 등에 설치된 경매 정보 조회 앱을 통하여 디스플레이 된 것일 수도 있다. 주소 입력창(400)은 경매 대상 부동산의 주소 입력을 받는다. 보내기 버튼(420)이 클릭되면, 사용자 단말(200)은 상기 경매 대상 부동산의 주소에 대한 실거래가 정보 요청을 경매 정보 제공 시스템(150)에 송신한다. 경매 정보 제공 시스템(150)은 상기 실거래가 정보 요청을 수신하면, 상기 경매 대상 부동산의 주소를 실거래가 보정 시스템(100)에 송신한다. 실거래가 보정 시스템(100)은 상기 경매 대상 부동산의 주소를 수신하여 상기 경매 대상 부동산 주소에 대한 실거래가를 조회하고 보정한 후 경매 정보 제공 시스템(150)을 통하여 상기 보정된 실거래가 정보를 사용자 단말 (200)에 제공 할 수 있다.
도 3에 도시된 바와 같이, 경매 대상 부동산 주소 입력 화면은 인접 부동산의 범위를 입력하는 편집 창(410)을 포함할 수 있다. 경매 대상 부동산의 실거래가가 적정한지 판단하기 위해서 인접한 부동산의 실거래가와 비교하여 판단해 볼 필요가 있다. 이를 위해서 실거래가 보정 시스템(100)은 상기 경매 대상 부동산의 실거래가뿐만 아니라 상기 경매 대상 부동산에 인접한 부동산의 실거래가를 함께 조회하여 제공할 수 있는 데, 상기 인접 부동산 범위를 입력 받는 편집 창(410)이 제공될 수 있다.
또한, 경매 대상 부동산의 실거래가 정보가 존재하지 않는 경우, 인접한 부동산의 실거래가 정보를 통하여 경매 대상 부동산의 실거래가를 추정할 수 있을 것이다. 이 때, 인접한 부동산으로 선정될 수 있는 범위를 입력 받는 편집 창(410)이 제공될 수 있다.
본 발명의 일 실시예에 따르면, 인접 부동산 범위 입력창(410)은 거리를 나타내는 단위로 인접 범위를 입력 받을 수 있다. 상기 경매 대상 부동산을 중심으로 상기 거래를 반경으로 하는 원안에 위치한 부동산은 상기 경매 대상 부동산의 인접한 부동산으로 선정될 수 있다.
본 발명의 또 다른 실시예에 따르면, 인접한 부동산 범위 입력창(410)은 블록 단위로 인접 범위를 입력 받을 수 있다. 상기 블록 단위는 블록의 수를 나타내는 단위이다.
예를 들어, 상기 인접 범위가 "3 블록"인 경우에 상기 경매 대상 부동산이 위치한 블록으로부터 3 블록 이내에 있는 블록에 위치한 부동산은 상기 경매 대상 부동산의 인접한 부동산으로 선정될 수 있다.
본 발명의 또 다른 실시예에 따르면, 인접 부동산 범위 입력창(410)은 행정 구역 단위로 인접 범위를 입력 받을 수 있다. 상기 행정 구역 단위는 면, 읍, 군, 동, 구 및 시 중에서 적어도 어느 하나를 이용하여 행정 구역을 나타내는 단위이다.
예를 들어, 상기 인접 범위가 "서울시 서초구 갑을동"인 경우에 서울시 서초구 갑을동 지역에 위치한 부동산은 상기 경매 대상 부동산의 인접한 부동산으로 선정될 수 있다.
본 발명의 또 다른 실시예에 따르면, 인접 부동산 범위 입력창(410)에 입력된 내용이 없는 경우, 기 지정된 기본 인접 범위가 적용된다. 상기 기 지정된 기본 인접 범위는 상기 거리를 나타내는 단위, 블록 단위 및 행정 구역 단위 중에서 적어도 하나의 단위를 포함한다.
본 발명의 일 실시예에 따르면, 보내기 버튼(420)이 클릭되면, 사용자 단말(200)은 주소 입력창(400)의 경매 대상 부동산 주소와 인접 부동산 범위 입력창(410)의 인접 범위를 경매 정보 제공 시스템(150)에 전송한다. 경매 정보 제공 시스템(150)은 상기 부동산 주소와 상기 인접 범위를 수신한 후, 상기 부동산 주소의 지도에 상기 인접 범위를 표시한 지도를 사용자 단말(200)에 전송할 수 있다.
도 4 내지 5는 경매 정보 제공 시스템(150)이 상기 경매 대상 부동산 주소와 상기 인접 부동산 범위를 수신하였을 때, 상기 인접 부동산 범위가 거리를 나타내는 단위인 경우 사용자 단말(200)에 제공하는 화면의 예시이다.
도 4에 도시된 바와 같이 상기 경매 대상 부동산의 위치가 지도 상에 표시되고, 상기 경매 대상 부동산을 원점으로 하고 상기 인접 부동산 범위를 반지름으로 하는 원이 표시될 수 있다.
도 5에 도시된 바와 같이, 인접 부동산의 범위를 조정하기 위한 UI(User Interface)(500)가 추가 제공될 수도 있다.
예를 들어, 인접 부동산의 범위를 가리키는 원을 클릭하거나, 원의 가장자리에 마우스 포인터를 가져가면 원의 크기를 조절할 수 있는 UI(500)가 표시 된다. 크기 조절 UI(500)가 클릭되면 상기 마우스의 포인터 위치가 상기 원의 가장자리가 되는 방식으로 상기 마우스 포인터의 움직임에 따라서 상기 원의 크기가 변경된다.
완료 버튼(510)이 클릭되면, 상기 인접 범위가 상기 원의 반경으로 확정되며, 사용자 단말(200)은 상기 경매 대상 부동산에 대한 실거래가 정보 요청을 상기 인접 범위 및 상기 경매 대상 부동산의 주소와 함께 경매 정보 제공 시스템(150)에 전송한다. 경매 정보 제공 시스템(150)은 상기 실거래가 정보 요청을 수신하면, 상기 경매 대상 부동산의 주소 및 상기 인접 범위를 실거래가 보정 시스템(100)에 송신한다. 실거래가 보정 시스템(100)은 상기 경매 대상 부동산의 주소 및 상기 인접 범위를 수신하면, 상기 인접 범위를 참고하여 상기 경매 대상 부동산에 대한 실거래가를 조회하고 보정한 후 경매 정보 제공 시스템(150)을 통하여 상기 보정된 실거래가 정보를 사용자 단말 (200)에 제공 할 수 있다.
다시 도1 내지 2로 돌아와서, 추가적으로 도 6 내지 21을 참조하여 실거래가 보정 시스템(100)의 구성과 동작에 대하여 설명한다.
도 1 내지 도 2을 참고하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 시스템(100)은 거래정보 조회 모듈(120), 부동산속성 조회 모듈(130) 및 실거래가 보정 모듈(140)을 포함하고, 실거래가 조회 모듈(110)을 더 포함할 수 있다.
실거래가 조회 모듈(110)은, 경매 대상 부동산의 실거래가 정보를 수집한다. 실거래가 조회 모듈(110)은 경매 대상 부동산 및 상기 경매 대상 부동산에 인접한 부동산의 실거래가 정보도 더 수집할 수 있다.
본 발명의 일 실시예에 따르면, 실거래가 조회 모듈(110)은 부동산 실거래가 정보가 저장된 실거래가 데이터베이스(115)에 접속하여 부동산 실거래가 정보를 수집할 수 있다. 상기 실거래가 데이터베이스(115)는 실거래가 정보를 제공하는 인터넷 사이트의 실거래가 데이터베이스일 수 있다.
본 발명의 다른 실시예에 따르면, 실거래가 조회 모듈(110)은 부동산 실거래가를 제공하는 인터넷 사이트에서 실거래가 정보를 수집할 수 있다. 실거래가를 제공하는 사이트는, 예를 들어 정부에서 운영하는 부동산 실거래가 제공 사이트, 감정평가정보체계 사이트 또는 포탈 사이트에서 운영하는 부동산 실거래가 제공 사이트일 수 있다.
실거래가 조회 모듈(110)이 인터넷 사이트에서 정보를 수집하기 위하여 웹크롤러(Web Crawler)를 이용하는 방법을 이용할 수 있다. 웹크롤러를 이용하는 방법은, 실거래가 조회 모듈(110) 내부에서 상주하여 실행되는 웹크롤링 프로그램이 이용된다. 웹크롤링 프로그램은 부동산 실거래가 정보를 제공하는 인터넷 사이트에서 부동산에 대한 실거래가 정보를 자동으로 수집하여 내부의 데이터베이스에 저장하여 둔다. 실거래가 조회 모듈(110)은 상기 내부의 데이터베이스에서 부동산 실거래가 정보를 직접 수집할 수 있다.
또한 실거래가 조회 모듈(110)은 인터넷 실거래가 정보 제공 사이트에서 제공하는 실거래가 정보가 포함된 웹 페이지에 구문 분석 (Syntax Analysis)또는 파싱(Parsing) 기법을 적용하여 실거래가 정보를 수집할 수 있다. 실거래가 정보를 제공하는 웹 페이지는 일정한 형식을 가지고 있기 때문에 상기 웹 페이지에 구문 분석 또는 파싱 기법을 적용하면 부동산 실거래가 정보를 수집할 수 있다.
도 6 내지 8은 실거래가 정보를 제공하는 사이트의 예시이다. 각 실거래가 정보를 제공하는 사이트는 거래 지분 정보와 단위 면적당 실거래가 정보가 미제공되고 있다.
예를 들어, 부동산A가 거래 가액 1억, 거래지분 100%이고, 부동산 4가 거래 가액 1억, 거래지분 50%일 때, 상기 부동산 실거래가 제공 사이트에서는 부동산A 및 부동산B의 실거래가액이 모두 1억으로 제공된다. 경매참가자가 이 정보만을 본다면 부동산A와 부동산B의 실거래가액이 동일하다는 착각을 할 수가 있다. 실거래가 제공 사이트에서 제공하는 실거래가액이 1억으로 같더라도 두 부동산의 거래 지분이 각각 100%와 50% 였다고 한다면 부동산A와 부동산B의 실거래가액은 거래 지분을 반영하여 1억과 2억이 각각 되어야 한다.
따라서 부동산의 실거래가액을 정확히 보정하기 위해서는 상기 실거래가 제공 사이트가 제공하는 정보 외에 거래 지분 및 부동산 면적에 대한 추가적인 정보가 필요하다.
거래정보 조회 모듈(120)은, 부동산의 거래 정보를 수집한다. 상기 거래 정보는 거래 일자, 거래 지분 정보를 포함한다. 거래정보 조회 모듈(120)은 거래 정보 요청 대상 부동산 및 상기 거래정보 요청 대상 부동산에 인접한 부동산의 거래정보도 더 수집할 수 있다.
본 발명의 일 실시예에 따르면, 거래정보 조회 모듈(120)이 조회하는 거래 정보는 거래 가액 정보를 더 포함할 수 있다. 실거래가 보정 모듈(140)이 부동산 실거래가를 보정할 때, 실거래가 조회 모듈(110)이 수집한 실거래가 정보를 이용하거나 거래정보 조회 모듈(120)이 수집한 상기 거래 가액 정보를 이용할 수 있다.
다시 도 1 내지 2로 돌아가서 설명하면, 도 1은 실거래가 보정 모듈(140)이 실거래가 조회 모듈(110)에서 수집한 실거래가 정보를 이용하여 부동산의 실거래가를 보정하는 시스템 구성도이다. 도 2는 실거래가 보정 모듈(140)이 거래정보 조회 모듈(110)에서 수집한 상기 거래 가액 정보를 이용하여 부동산의 실거래가를 보정하는 시스템 구성도이다.
본 발명의 일 실시예에 따르면, 거래정보 조회 모듈(120)은 부동산 거래정보 정보가 저장된 거래정보 데이터베이스(125)에 접속하여 부동산 거래정보 정보를 수집할 수 있다. 상기 거래정보 데이터베이스(115)는 거래정보를 제공하는 인터넷 사이트의 실거래가 데이터베이스일 수 있다.
본 발명의 다른 실시예에 따르면, 거래정보 조회 모듈(120)은 부동산 거래정보를 제공하는 인터넷 사이트에서 거래정보를 수집할 수 있다.
예를 들어, 인터넷등기소 사이트는 부동산에 대한 등기부를 제공하는데, 상기 등기부에는 부동산의 거래 내역이 포함되어 있으므로 상기 등기부에서 부동산 거래정보를 수집할 수 있다.
도 9는 인터넷등기소 사이트에서 조회한 등기부의 일부분이다. 상기 등기부에는 등기목적, 등기원인, 권리 사항 등이 나타나 있다. 등기 원인에서 거래 일자를, 권리 사항에서 거래 지분 및 거래 가액을 수집할 수 있다.
거래정보 조회 모듈(120)은 인터넷 사이트에서 정보를 수집하기 위하여 웹크롤러(Web Crawler)를 이용하는 방법을 이용할 수 있다. 웹크롤러를 이용하는 방법은, 거래정보 조회 모듈(120) 내부에서 상주하여 실행되는 웹크롤링 프로그램이 이용된다. 웹크롤링 프로그램은 부동산 거래정보를 제공하는 인터넷 사이트에서 부동산에 대한 거래정보를 자동으로 수집하여 내부의 데이터베이스에 저장하여 둔다. 거래정보 조회 모듈(120)은 상기 내부의 데이터베이스에서 부동산 거래 정보를 직접 수집할 수 있다.
또한 거래정보 조회 모듈(110)은 인터넷 거래정보 제공 사이트에서 제공하는 거래정보가 포함된 웹 페이지에 구문 분석 (Syntax Analysis)또는 파싱(Parsing) 기법을 적용하여 거래정보를 수집할 수 있다. 거래정보를 제공하는 웹 페이지는 일정한 형식을 가지고 있기 때문에 상기 웹 페이지에 구문 분석 또는 파싱 기법을 적용하면 부동산 거래정보를 수집할 수 있다.
부동산속성 조회 모듈(130)은, 부동산의 속성에 대한 정보를 수집한다. 상기 부동산 속성 정보는 부동산의 면적, 용도, 위치 및 부동산 주변 지도 정보를 포함한다. 부동산속성 조회 모듈(120)은 부동산속성 정보 요청 대상 부동산 및 상기 부동산속성 요청 대상 부동산에 인접한 부동산의 부동산속성 정보도 더 수집할 수 있다.
본 발명의 일 실시예에 따르면, 부동산속성 조회 모듈(130)은 부동산 부동산속성 정보가 저장된 부동산속성 데이터베이스(135)에 접속하여 부동산 부동산속성 정보를 수집할 수 있다. 상기 부동산속성 데이터베이스(135)는 부동산속성 정보를 제공하는 인터넷 사이트의 부동산속성 데이터베이스를 포함한다.
본 발명의 다른 실시예에 따르면, 부동산속성 조회 모듈(120)은 부동산 부동산속성 정보를 제공하는 인터넷 사이트에서 부동산속성 정보를 수집할 수 있다.
도 10 내지 13은 부동산 속성 정보를 제공하는 사이트에서 검색한 결과 예시이다. 도 10에는 부동산 속성에 대한 정보가 표시되어 있고 부동산속성 조회 모듈(130)이 수집하려는 부동산의 면적, 용도, 위치 및 주변 지도 정보가 나타나 있다. 도 11 내지 13은 도10의 지도 정보를 좀 더 보완하기 위하여 추가적으로 부동산의 지도 정보만을 다른 사이트에서 검색한 결과 예시이다. 도 11은 부동산 주변에 대한 수치지도이며, 도 12 는 부동산 주변에 대한 항공 영상 지도이고, 도 13은 상기 수치지도와 상기 항공 영상 지도를 합쳐서 나타낸 지도이다.
부동산속성 조회 모듈(130)이 인터넷 사이트에서 정보를 수집하기 위하여 웹크롤러(Web Crawler)를 이용하는 방법을 이용할 수 있다. 웹크롤러를 이용하는 방법은, 부동산속성 조회 모듈(130) 내부에서 상주하여 실행되는 웹크롤링 프로그램이 이용된다. 웹크롤링 프로그램은 부동산 부동산속성 정보를 제공하는 인터넷 사이트에서 부동산에 대한 속성 정보를 자동으로 수집하여 내부의 데이터베이스에 저장하여 둔다. 부동산속성 조회 모듈(130)은 상기 내부의 데이터베이스에서 부동산 속성 정보를 직접 수집할 수 있다.
또한 부동산속성 조회 모듈(110)은 인터넷 부동산속성 제공 사이트에서 제공하는 부동산속성이 포함된 웹 페이지에 구문 분석 (Syntax Analysis)또는 파싱(Parsing) 기법을 적용하여 부동산속성 정보를 수집할 수 있다. 부동산속성 정보를 제공하는 웹 페이지는 일정한 형식을 가지고 있기 때문에 상기 웹 페이지에 구문 분석 또는 파싱 기법을 적용하면 부동산속성 정보를 수집할 수 있다.
실거래가 보정 모듈(140)은, 경매 대상 부동산의 실거래가액이 실제 거래 실정을 반영하도록 상기 실거래가를 보정한다. 이를 위해서 실거래가 조회 모듈(110)이 수집한 실거래가와, 거래정보 조회 모듈(120)이 수집한 거래 정보 및 부동산속성 조회 모듈(130)이 수집한 부동산속성 정보를 이용하여 보정한다.
본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 모듈(140)은, 실거래가 조회 모듈(110)이 수집한 실거래가 및 거래정보 조회 모듈(120)이 수집한 거래 지분을 이용하여, 상기 실거래가를 상기 거래 지분으로 나누어 산출한 가액으로 상기 실거래가를 보정한다.
본 발명의 다른 실시예에 따른 실거래가 보정 모듈(140)은, 거래정보 조회 모듈(120)이 수집한 거래 정보에 포함되어 있는 거래 가액과 거래 지분을 이용하여, 상기 거래 가액을 상기 거래 지분으로 나누어 산출한 가액으로 상기 실거래가를 보정한다.
예를 들어, 특정 토지가 1억원에 매매되었는데, 지분 50%만 거래된 경우에, 경매 참가자가 지분 정보를 고려하지 않고 거래 가액만 본다면 해당 토지의 실거래가를 1억원으로 오해할 수 있다. 본 발명의 실시예에 따라, 거래 가액 1억원을 거래 지분 50%로 나눈 (1억)/(0.5)=2억으로 상기 토지의 실거래가를 보정하여 제시한다면 경매 참가자는 좀 더 정확한 토지의 실거래가를 알 수 있을 것이다.
도 14를 참고하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템(150)은 실거래가 보정 시스템(100)이 보정한 실거래가를 사용자 단말(200)에 제공할 수 있다. 도 14의 UI는 경매 정보 제공 시스템(150)의 웹 서버에 의하여 웹 문서 형식으로 구성될 수도 있고, 경매 정보 조회 앱을 통하여 디스플레이된 것일 수도 있다.
본 발명의 일 실시예에 따르면, 실거래가 보정 모듈(140)은 상기 보정한 실거래가를 상기 경매 대상 부동산의 면적으로 나누어 산출한 가액으로 단위 면적당 실거래가를 생성할 수 있다. 상기 경매 대상 부동산의 면적은 상기 부동산속성 조회 모듈(130)이 수집한 부동산속성 정보에 포함되어 있는 면적 정보를 이용한다.
예를 들어, 부동산A의 면적이 100㎡ 이고 실거래 가액이 1억, 거래 지분이25% 이고, 부동산B의 면적이 150㎡ 이고 실거래 가액이 2억, 거래 지분이 75% 인 경우에, 경매 참가자는 부동산A와 부동산B의 중에서 어느 부동산이 더 비싼 부동산인지 알기가 어렵다. 이 경우에 거래 가액을 거래 지분과 면적으로 나눈 단위 면적당 실거래가로 표시해 준다면 두 부동산의 직접적인 비교가 쉬울 것이다. 즉 부동산A의 단위 면적당 실거래가는 (1억)/(0.25 x 100) = 4,000,000 원이고 부동산B의 단위 면적당 실거래가는 (2억)/(0.75 x 150) = 1,777,777 원이다. 따라서 경매 참가자는 부동산A의 가치가 더 높다는 것을 직관적으로 알 수 있을 것이다.
도 15를 참고하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템(150)은 실거래가 보정 시스템(100)이 사용자 단말(200)에 경매 대상 부동산의 상기 보정된 실거래가를 면적으로 나누어서 산출한 값으로 단위 면적당 가액을 생성한 결과 UI(User Interface)이다. 도 15의 UI는 경매 정보 제공 시스템(150)의 웹 서버에 의하여 웹 문서 형식으로 구성될 수도 있고, 경매 정보 조회 앱을 통하여 디스플레이된 것일 수도 있다.
본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 모듈(140)은, 경매 대상 부동산의 거래 정보가 미존재 하는 경우에 상기 경매 대상 부동산에 인접한 부동산 중에서 대체부동산을 선정하여 상기 대체부동산의 실거래가를 상기 경매 대상 부동산의 실거래가로 추정할 수 있다.
상기 대체부동산의 선정은, 경매 정보 제공 시스템(150)이 수신한 인접 부동산 범위 내에 있는 부동산을 대상으로 상기 경매 대상 부동산의 면적, 용도 및 위치 중 적어도 하나를 기준으로 선정한다.
예를 들어, 경매 대상 부동산이 면적 20평인 오피스텔A일 때, 오피스텔A의 거래 정보가 없는 경우에, 같은 건물에 같은 평수의 오피스텔B의 거래 정보가 있다면 이를 이용하여서 상기 경매 대상 부동산의 실거래가를 추정할 수 있다. 즉, 오피스텔B의 거래 가액이 1억이고 거래 지분이 50%인 경우에, 오피스텔A의 실거래가는 1억/0.5=2억으로 추정이 될 수 있다.
도 16는 본 발명의 일 실시예에 따른 거래 정보가 없는 경매 대상 부동산의 실거래가를 추정하는 방법의 순서를 나타낸 순서도이다. 실거래가 조 회 모듈(110)이 경매 대상 부동산의 실거래가를 수집하고(S400), 상기 경매 대상 부동산의 거래정보를 거래정보 조회 모듈(120)이 수집 하였을 때(S420), 상기 경매 대상 부동산의 거래정보가 존재하는지 여부에 따라서(S420), 미존재 시에는 부동산 속성 조회 모듈(130)을 이용하여 경매 대상 부동산의 용도, 면적 및 위치 중 적어도 하나의 기준으로 경매 정보 제공 시스템(150)이 수신한 인접 부동산 범위 내에 위치한 대체부동산을 선정한다(S440). 상기 대체부동산이 존재하면(S450) 상기 대체부동산에 대한 실거래가와 거래정보를 수집하여서 실거래가액을 보정한다(S430). 상기 보정된 대체 부동산의 실거래가를 상기 경매 대상 부동산의 실거래가로 추정한다.
도 17은 상기 순서도를 적용할 수 있는 예시도이다. 도 17을 참조하여 대체부동산을 선정하고, 경매 대상 부동산의 실거래가를 추정하는 방법을 설명하면 다음과 같다. 인접 부동산 범위가 3블록으로 입력 받은 경우에, 도 17에 있는 지도 상의 부동산은 모두 상기 경매 대상 부동산의 인접한 부동산이 된다. 상기 인접한 부동산 중에서 상기 경매 대상 부동산과 면적과 용도가 동일한 부동산 A, B, C를 선정을 하고 상기 부동산 A, B, C 중에서 상기 경매 대상 부동산과 동일한 블록 및 동일한 도로변에 위치한 부동산 C를 대체부동산으로 선정한다. 상기 대체부동산의 실거래가 및 거래 정보를 실거래가 조회 모듈(110)과 거래 정보 조회 모듈(120)을 이용하여 수집한다. 상기 대체부동산의 거래 정보가 있는 경우에 상기 실거래가와 상기 거래 정보를 이용하여 상기 대체부동산의 실거래가를 보정한다. 상기 대체부동산의 보정된 실거래가를 상기 경매 대상 부동산의 실거래가로 추정한다.
본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 모듈(140)은, 거래 정보 조회 모듈(120)이 수집한 거래 일자를 바탕으로 거래 일자가 현재 시점보다 일정 기간 이전이면 현재 거래 실정을 반영하도록 실거래가를 보정할 수 있다. 상기 일정 기간은 사전에 미리 정하여진 일, 월 또는 년 단위의 기간이다.
본 발명의 일 실시예에 따르면, 상기 경매 대상 부동산이 위치한 지역의 상기 기간 동안 부동산 가격 상승률을 이용하여 상기 경매 대상 부동산의 실거래가를 보정할 수 있다. 부동산의 과거의 실거래가에 상기 부동산 가격 상승률을 곱하여 산출한 값으로 상기 실거래가를 보정할 수 있다.
예를 들어, 특정 건물의 실거래가액이 1억이고 거래 일자가 10년 전이라고 가정하면, 단순히 실거래가액이 1억이라고 제시하는 것은 현재 건물의 거래 시세와 차이가 발생할 수 있다. 따라서 이런 경우에는 10년 동안의 해당 지역의 부동산 가격 상승률을 반영하여 실거래가를 보정한다. 즉, 10년 동안 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 50% 인 경우에, 실거래가 보정 모듈(140)은 1억 x (1 + 0.5)= 1.5억으로 실거래가를 보정할 수 있다.
도 18는 경매 대상 부동산의 거래 일자가 오래된 경우에 실거래가를 보정하는 방법에 관한 순서도이다. 경매 대상 부동산의 실거래가 정보를 실거래가 조회 모듈(110)에서 수집하고(S600), 상기 경매 대상 부동산의 거래 정보를 거래정보 조회 모듈(120)에서 수집한다(S610). 상기 실거래가 정보와 상기 거래정보를 이용하여 상기 경매 대상 부동산의 실거래가를 보정한다(S620). 상기 거래 정보에서 거래 일자가 현재 시점보다 일정 기간 이전인지 판단한다(S630). 현재 시점보다 일정 기간 이전이면, 상기 경매 대상 부동산이 위치한 지역의 평균 부동산 가격 상승률을 수집한다(S640). 상기 평균 부동산 가격 상승률과 상기 보정된 실거래가를 곱하여서 산출된 값으로 상기 경매 대상 부동산의 실거래가를 보정한다(S650).
도 19 내지 도 20은 상기 부동산 가격 상승률을 수집하기 위하여, 부동산 가격 변동률 정보 사이트에서 부동산 가격 상승률을 조회한 화면이다.
부동산 가격 변동률 정보 사이트에서 상기 정보를 수집하는 방법은 웹크롤러(Web crawler)를 이용하는 방법, 부동산 가격 변동률 정보 사이트의 검색결과 페이지를 분석하여 정보를 얻는 방법, 부동산 가격 변동률 정보 사이트 데이터베이스에 직접 접속하여 정보를 수집하는 방법이 있다.
웹크롤러를 이용하는 방법은 웹크롤링 프로그램이 실거래가 보정 모듈(140)에서 백그라운드로 실행되면서 각 지역별 부동산 시세 변동률을 수집하여 내부 데이터베이스에 저장한다. 실거래가 보정 모듈(140)은 상기 내부 데이터베이스로부터 상기 부동산 가격 상승률 정보를 직접 수집할 수 있다.
부동산 가격 변동률 정보 사이트 검색결과 페이지를 분석하는 방법은 부동산 가격 변동률을 제공하는 웹 페이지의 형식은 일정하므로, 상기 부동산 가격 변동률을 제공하는 웹 페이지에 구문 분석(syntax analysis) 또는 파싱(parsing) 기법을 적용하는 컴퓨터 프로그램에 의해 자동적으로 부동산 가격 변동률 정보를 수집할 수 있다.
본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가 보정 시스템은(100)은 경매 대상 부동산뿐만 아니라 상기 경매 대상 부동산에 인접한 부동산의 실거래가 정보도 함께 제공할 수 있다.
경매 대상 부동산에 대한 실거래가 요청이 있으면, 실거래가 조회 모듈(110)은 경매 대상 부동산뿐만 아니라, 상기 경매 대상 부동산에 인접한 부동산 중에서 적어도 하나의 부동산의 실거래가도 함께 수집한다. 상기 인접한 부동산의 선정은 경매 정보 제공 시스템(150)이 수신한 인접 부동산 범위 내에 위치한 부동산 중에서 상기 경매 대상 부동산의 면적, 용도 및 위치 중 적어도 하나를 기준으로 선정한다.
거래정보 조회 모듈(120)은 상기 경매 대상 부동산과 상기 인접한 부동산의 거래 정보도 함께 수집한다.
실거래가 보정 모듈(140)은 상기 실거래가와 상기 거래정보를 이용하여 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 실거래가를 보정한다.
본 발명의 일 실시예에 따르면, 상기 실거래가를 상기 거래 정보 중에서 거래 지분으로 나누어 산출된 값이 보정된 실거래가가 될 수 있다.
실거래가 보정 시스템(100)은 경매 대상 부동산의 상기 보정된 실거래가 및 상기 인접한 부동산의 상기 보정된 실거래가를 함께 제공한다. 경매 대상 부동산에 인접한 부동산 중에서 부동산 속성이 유사한 부동산에 대해서만 실거래가를 제공하는 것은, 경매 참가인이 경매 대상 부동산의 실거래가를 평가할 때 부동산 속성이 유사한 인접 부동산과 비교하는 것이 더 효과적이기 때문이다.
본 발명의 일 실시예에 따른 경매 정보 제공 시스템(150)은 실거래가 보정 시스템(100)으로부터 경매 대상 부동산의 실거래가 정보뿐만 아니라 지도 정보도 함께 수집하여, 상기 지도 상에 상기 경매 대상 부동산의 위치와 상기 실거래가를 함께 나타낸 부동산 실거래가 지도 정보를 제공할 수 있다.
본 발명의 일 실시예에 따르면, 실거래가 보정 모듈(130)이 상기 경매 대상 부동산의 보정된 실거래가를 경매 정보 제공 시스템(150)에 전달하면, 경매 정보 제공 시스템(150)은 부동산속성 조회 모듈(130)로부터 상기 경매 대상 부동산의 주변 지도 정보를 수집한다. 경매 정보 제공 시스템(150)은 상기 지도 상에서 상기 경매 대상 부동산의 위치에 상기 보정된 실거래가를 표시한다. 경매 정보 제공 시스템(150)은 상기 보정된 실거래가가 표시된 지도를 사용자 단말(200)에 전송한다.
도 21은 본 발명의 일 실시예에 따라, 지도 상에 경매 대상 부동산 및 인접한 부동산의 단위 면적당 실거래가를 나타낸 UI(User Interface)이다. 도 21의 UI는 경매 정보 제공 시스템(150)의 웹 서버에 의하여 웹 문서 형식으로 구성될 수도 있고, 경매 정보 조회 앱을 통하여 디스플레이된 것일 수도 있다.
도 22을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 경매 물건 가격 정보 생성 방법은, 경매 대상 부동산에 인접한 부동산을 선정하는 단계(S800), 상기 경매 대상 부동산과 상기 인접한 부동산의 실거래가, 거래정보 및 면적정보를 수집하는 단계(S810), 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 실거래가를 보정하는 단계(S820) 및 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 단위 면적당 실거래가를 생성하는 단계(S830)를 포함한다.
본 발명의 일 실시예에 따른 경매 대상 부동산에 인접한 부동산을 선정하는 단계(S800)는, 경매 대상 부동산에 인접한 부동산 중에서 상기 경매 대상 부동산의 면적, 용도 및 위치 중 적어도 하나를 기준으로 선정 할 수 있다. 상기 인접한 부동산은 상기 경매 대상 부동산을 중심으로 상기 경매 대상 부동산과 거리, 블록 및 행정구역 중 적어도 하나의 기준으로 일정한 값 이내에 위치한 부동산이다.
본 발명의 일 실시예에 따른 경매 대상 부동산과 인접한 부동산의 실거래가, 거래정보 및 면적 정보를 수집하는 단계(S810)는 실거래가 정보 제공 사이트에서 상기 실거래가 정보를 수집하고, 인터넷 등기부 사이트에서 상기 거래 정보를 수집하고, 부동산 속성 정보 제공 사이트에서 면적 정보를 수집할 수 있다.
상기 실거래가 정보 제공 사이트, 인터넷 등기부 사이트, 부동산 속성 정보 제공 사이트에서 필요한 정보를 수집하는 방법은 웹크롤러를 이용하는 방법, 정보 제공 웹페이지를 구문 분석하는 방법, 사이트의 데이터베이스에 직접 접속하여 수집하는 방법이 있다.
본 발명의 일 실시예에 따른 경매 대상 부동산 및 인접한 부동산의 실거래가를 보정하는 단계(S820)는, 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 각 실거래가를 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 각 거래 정보 중에서 거래 지분으로 나누어 산출된 값으로 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 실거래가를 보정할 수 있다.
본 발명의 일 실시예에 따른 경매 대상 부동산 및 인접한 부동산의 단위 면적당 실거래가를 생성하는 단계(S830)는, 상기 경매 대상 부동산 및 상기 경매 대상 부동산의 상기 보정된 실거래가를 상기 수집된 면적 정보를 나누어 산출된 값이 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 단위 면적당 실거래가로 생성될 수 있다.
이상 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 실시예들을 설명하였지만, 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자는 본 발명이 그 기술적 사상이나 필수적인 특징을 변경하지 않고서 다른 구체적인 형태로 실시될 수 있다는 것을 이해할 수 있을 것이다. 그러므로 이상에서 기술한 실시예들은 모든 면에서 예시적인 것이며 한정적이 아닌 것으로 이해해야만 한다.
실거래가 보정 시스템 100
실거래가 조회 모듈 110
거래정보 조회 모듈 120
부동산속성 조회 모듈 130
실거래가 보정 모듈 140
경매 정보 제공 시스템 150
사용자 단말 200
부동산 경매 물건 관련 가격 정보 제공 시스템 300
실거래가 조회 모듈 110
거래정보 조회 모듈 120
부동산속성 조회 모듈 130
실거래가 보정 모듈 140
경매 정보 제공 시스템 150
사용자 단말 200
부동산 경매 물건 관련 가격 정보 제공 시스템 300
Claims (6)
- 부동산 실거래가를 제공하는 하나 이상의 사이트에서 경매 대상 부동산의 실거래가를 수집하는 실거래가 조회 모듈;
등기부 데이터베이스에서 상기 경매 대상 부동산의 거래 지분을 수집하는 거래정보 조회 모듈; 및
상기 경매 대상 부동산의 실거래가를 상기 거래 지분을 이용하여 보정하되, 보정된 실거래가는 상기 실거래가를 상기 거래 지분으로 나눈 값인 실거래가 보정 모듈을 포함하는 실거래가 보정 시스템. - 제1항에 있어서,
부동산 속성 정보 데이터베이스에서 상기 경매 대상 부동산의 면적 정보를 수집하는 부동산속성 조회 모듈을 더 포함하고,
상기 실거래가 보정 모듈은,
상기 보정된 실거래가를 상기 면적 정보로 나누어 산출된 값을 상기 경매 대상 부동산의 단위 면적당 실거래가 정보로 생성하는 실거래가 보정 시스템. - 제1항에 있어서,
상기 거래정보 조회 모듈은,
상기 경매 대상 부동산의 거래 일자 정보를 더 수집하고,
상기 실거래가 보정 모듈은,
상기 거래 일자가 현재 시점보다 일정 기간 이전인 경우에, 상기 거래 일자와 현재 시점까지의 기간 동안 상기 경매 부동산이 위치한 지역의 부동산 가격 상승률에 상기 보정된 실거래가를 곱하여 산출된 값을 상기 경매 대상 부동산의 새로운 실거래가로 보정하는 실거래가 보정 시스템. - 경매 대상 부동산의 면적, 용도 및 위치 중 적어도 하나를 기준으로 상기 경매 대상 부동산에 인접한 부동산을 선정하고 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 실거래가 정보를 수집하는 실거래가 조회 모듈;
상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 거래 가액과 거래 지분 정보를 더 수집하는 거래정보 조회 모듈; 및
상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 상기 거래 가액을 상기 거래 지분으로 나누어서 나온 가액을 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접 부동산의 실거래가로 보정하는 실거래가 보정 모듈을 포함하는 실거래가 보정 시스템. - 경매 대상 부동산의 거래 내역이 미존재하는 경우, 상기 경매 대상 부동산의 용도, 면적 및 위치 중 적어도 하나를 기준으로 상기 경매 대상 부동산의 대체 부동산을 선정하여 상기 대체 부동산의 실거래가 정보를 수집하는 실거래가 조회 모듈;
등기부 데이터베이스에서 상기 대체 부동산의 거래 지분을 수집하는 거래정보 조회 모듈; 및
상기 대체 부동산의 거래 가액을 상기 대체 부동산의 거래 지분으로 나눈 가액을 상기 경매 부동산의 새로운 실거래가로 보정하는 실거래가 보정 모듈을 포함하는 실거래가 보정 시스템. - 실거래가 보정 시스템이 경매 대상 부동산의 용도, 면적 및 위치 중에서 적어도 하나를 기준으로 상기 경매 대상 부동산에 인접한 부동산을 선정하는 단계;
상기 실거래가 보정 시스템이 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 실거래가를 수집하는 단계;
상기 실거래가 보정 시스템이 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 유사부동산의 거래 지분 정보를 수집하는 단계;
상기 실거래가 보정 시스템이 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 유사부동산의 면적 정보를 수집하는 단계;
상기 실거래가 보정 시스템이 상기 거래 지분으로 상기 거래 가액을 나누어 산출된 값을 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 새로운 실거래가로 보정하는 단계;
상기 실거래가 보정 시스템이 상기 보정된 실거래가를 상기 면적으로 나누어 산출된 값을 상기 경매 대상 부동산 및 상기 인접한 부동산의 단위 면적당 실거래가로 생성하는 단계를 포함하는 부동산 경매 물건 가격 정보 생성 방법.
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| KR1020140036151A KR20140118906A (ko) | 2013-03-27 | 2014-03-27 | 부동산 경매 물건 관련 가격 정보 제공 방법 및 시스템 |
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| WO2018021625A1 (ko) * | 2016-07-27 | 2018-02-01 | 주식회사 케이앤컴퍼니 | 빅데이터를 이용한 부동산 시세 추정 시스템 및 방법 |
| KR20190017631A (ko) * | 2018-04-27 | 2019-02-20 | 신민상 | 부동산 권리관계 정보에 대한 빅데이터의 데이터 처리량을 획기적으로 감소시키는 부동산 빅데이터 처리방법 |
| KR20190117905A (ko) * | 2018-04-09 | 2019-10-17 | 주식회사 나노데이타 | 부동산 자동 평가 시스템과 그 방법 |
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-
2014
- 2014-03-27 KR KR1020140036151A patent/KR20140118906A/ko not_active Application Discontinuation
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