KR20110134391A - 동적 지분 증서 설정 및 실행을 위한 컴퓨터 기반의 방법 및 장치 - Google Patents

Abstract

부동산 자산에서의 지분 수익, 수익, 및 위험은 투자자와 부동산 권리 소유자 사이에서 동적으로 분배된다. 여러 컴퓨터 시스템 기반의 실시 예들 중 하나에서, 부동산 자산의 보유는 합작 투자라 고려되며, 소유자와 투자자의 상기 합작 투자에 대한 기여들이 주기적으로 계산되며, 잔여 계정들 혹은 지불들은 상기 합작 투자의 균형을 맞추도록 조절된다. 잔여 계정들 중 일부는 상기 부동산 자산과 연관된 다양한 부채 및 지분 이익들로 구성된 종래의 자본 구조의 범위를 넘어서 존재할 수도 있다.

Description

동적 지분 증서 설정 및 실행을 위한 컴퓨터 기반의 방법 및 장치{COMPUTER IMPLEMENTED METHOD AND APPARATUS FOR ESTABLISHING AND EXECUTING A DYNAMIC EQUITY INSTRUMENT}

본 출원은 2010년 1월 18일자로 출원된 미국 특허 출원 번호 12/689,132 및 2009년 1월 20일자로 출원된 특허 가출원 번호 No. 61/145,938의 우선권을 주장하며, 그 전체는 본 출원의 참조로써 통합된다.

본 발명은 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터 기반의 방법과 장치에 관한 것이다. 특히, 본 발명은 지분 투자자들에게 자가거주 부동산에 투자하는 새로운 방법을 제공하는 동적 자가거주 부동산 (DOOR: Dynamic Owner Occupied Real Estate) 증서들을 설정 및 실행하기 위한 컴퓨터를 기반 방법 및 장치에 관한 것이다.

자가거주 부동산을 위한 전통적인 모기지 자금조달(mortgage finance)과 대부분의 제안된 주식발행에 의한 자금조달 수단들(equity finance vehicles)은 주택 소유자들 및 투자자들 혹은 채권자들에 대한 "자본 구조" 기반의 매각시의 상환들(payoffs)을 수반한다. 일차 모기지(담보대출)와 주택 소유자 지분으로 구성된 종래의 자금 조달에 따르면, 모기지 (일반적으로 증권화된 공동 출자에서 은행 혹은 투자자) 일차 저당권자는 매각으로부터 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고(principal balance)까지의 모든 수익금(proceeds)에 대한 선취 특권(priority right)을 가지며, 저당권 설정자(일반적으로 주택 소유자)는 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고에 대한 초과의 100%를 받는다.

제1 모기지와 결합된 일반적인 단순한 주식 발행에 의한 자금 조달 증서들(equity finance instruments)은 지분 투자자(equity investor)의 기여들(contributions)을 우선권에 대한 제2 모기지로서 취급한다. 그러나, 이자 지급을 받는 대신에, 상기 지분 투자자는 매각되는 주택의 임의의 가치 상승의 지분(share)을 받는다. 예를 들면, 주택이, 16만 달러의 제1 모기지, 지분형 채권(equity note) 2만 달러, 및 첫 지불액(down payment) 2만 달러를 포함하는 20만 달러에 구입된다고 가정한다. 상기 지분형 채권이 가치 상승의 25%까지의 권리를 갖는다고 가정한다. 매각시 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고의 가능한 할부 상환(amortization)을 무시하면, 우선 순위를 낮추는 데 지급의 선형적인 일정은 다음과 같다. 제1 저당권자는 16만 달러의 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고를 받고, 지분형 채권 소유자는 투자된 2만 달러를 받고, 주택 소유자는 그의 혹은 그녀의 첫 지불액 2만 달러를 받고, 다음에 주택 소유자와 지분형 채권 소유자는 75:25 비율로 20만 달러를 초과하는 임의의 금액을 나눈다.

이 접근법들은 둘 다 원래 "고정적"이다. 분배 규칙들(sharing rules)은, 주택의 가격 경로(price path) 혹은 금리의 상승(evolution)과 같은 경제 상태의 함수가 아니다. 상기 분배 규칙들은 자본 구조 기반일 뿐 아니라 구분적으로 선형적(piecewise linear)이다. 즉, 매각시의 다양한 당사자들(parties)에 대한 수익들은 다양한 자본 구조 부분들(slices)의 고정된 수익의 일부들(percentages)이다.

본 발명은 일련의 “DOOR 주식 설정”에 관한 것이다. DOOR은 “동적 소유자 점유 부동산”을 나타낸다. DOOR 증서는 지분 투자자에게 소유자 점유 부동산에 투자하는 새로운 방법을 제공한다. 현재 지분 증서들은 일반적으로 지분 주식을 할당하는 구분적으로 선형성을 가지며 주식 할당 일정은 동적이며, 즉, 지분 증서들은 경제적 조건 또는 주택의 실제 가치에 기반하여 변화하지 않는다는 것이다. 예를 들면, 어떤 주택이 $140,000의 일차 모기지, 지분 투자자에 의한 $40,000의 투자, 그리고 $20,000의 첫 지불액으로 구성되어 전체 $200,000에 구매됨을 가정하자. 일반적인 분배 규칙은 구매 가격에 관한 모든 평가가 지분 투자자와 주택 소유자 사이에 50:50으로 나뉘게 형식을 가질 수 있다. 이때, $200,000의 매각을 통해 수령된 총 금액에 대해서, 일차 모기지 ($140,000)이 우선적으로 지불되며 그런 다음, 지분 투자자 ($40,000)과 주택 소유자 ($20,000)이 지불된다. 이러한 접근법은 정적이다. 예를 들면, 주택 평가의 50:50 분할은 경제적 변수의 또는 주택 가치의 함수로서 변하지 않는다. 또한 분배 규칙은 구분적으로 선형성을 가진다. 지분 투자자는 매각 가격의 특정 범위에 걸쳐 일정한 수익의 일부의 금액을 수령하게 된다.

DOOR 주식 설정은 비선형적이며 동적인 방법을 선호하는 주택 소유자와 지분 투자자 사이에 할당을 허용한다. DOOR 주식 설정의 실시 예에서, 분할 규칙이 다양한 주택 가치 범위에서 선형적 일정에 비해 더욱 일반적이며 동적일 수 있다. 즉, 해당 규칙 자체는 경제적 조건 또는 주택 가치의 결과로서 변경될 수 있다. 이러한 접근법은 할당 가치가 구분적으로 선형적이며 정적인 접근법 하에서 모순될 수 있는 많은 문제들을 다룬다. 이러한 문제점의 몇 가지 예는 다음과 같다: 주택 소유자를 위한 금융 전략들의 합리성이 떨어진다. 예를 들면, 주택 가치와 전체 부가 실직 또는 소득 감소와 동일한 시점에 급격히 줄어드는 경향을 보이도록 하기 위해 단일 차입 자산에서의 부의 큰 몫을 효과적으로 투자함; 차선 주택 소유자가 해당 주택을 유지함에 있어서의 인센티브; 투명한 형식을 통해 소유자가 점유한 주택에 대한 수익을 투자자가 받을 수 없음; 자기자본 설정의 재융자 비용 없이 해당 주택에 반한 대출을 증가시킬 수 없음; 증서 내에서 새로운 투자를 창출 또는 수락하기 위해 쉽게 증서 가치를 평가할 수 없음; 그리고 주택 가치가 하락할 때, 전략적인 재융자 자기자본 설정으로 인센티브를 부여할 수 없음.

이러한 사실에 따라, ANZIE-DOOR로서 언급되는 특정 DOOR 변형 적용은 앞서 언급된 모든 문제들을 동시에 해결한다. (두문자어인 ANZIE-DOOR는 가명이다. ANZIE-DOOR의 상업적 적용은 동일한 수단을 위한 다른 두문자어로서 사용할 수도 있다. 임시 특허 출원 번호 61/145,938은 ”ANZIE-DOOR” 대신에 “ANZ-DOOR”를 사용하였다.) 이러한 수단은 주택 소유자의 대출(일차 모기지, 2차 모기지, 등)과 주택 소유자의 현금 지분 기여 (첫 지불액, 모기지에 대한 원금 지불 등)을 단일 블록 (“우선권 블록”)으로 일시 지불하고 있으며 위의 사항들에 낮은 매각 가격 산출의 경우에 지분 투자자에게 수익 율에 대한 법적 선취를 부여한다. 이러한 거래 단위는 투자자의 수익을 위한 자기 자본 활용 비율을 효과적으로 제공하며 ANZIE-DOOR 구조 내에서, 주택 소유자는 귀속 이자 지불을 통해 우선권 블록 “대출”을 서비스하여 신용 거래된다. 주택 소유자의 지분은 두 가지 형태로 구성되어 있다. 우선, 주택 소유자의 모든 현금 지분 기여 (첫 지불액, 모기지 등에 대한 원금 지불)을 포함하는 “약속된 지분”과 주택 소유자의 지분 개선에 기인한 주택 가치 증가와 같은 특정 기타 요소들이 있다. 둘째, 지분 증서는 비선형 알고리즘 하에서 “확보된 지분”를 생성한다. 주어진 순간에, 해당 알고리즘은 수익의 일부를 명시하고 있다. 매각 시에, 투자자는 통상적인 선형 방법에서 계산된 주택의 손익 양과 무관하게 주택 소유자에게 총 매각 가격의 해당 수익의 일부를 지불해야만 한다. 예를 들어, 만일 수익의 일부가 10%이라면, 해당 주택은 $100,000에 매각되고 $120,000은 일차 모기지에 기인하여 발생한다면, 비록 손익 상황이 효과적으로 압류 처분된 경우에서도, 투자자는 주택 소유자에게 $10,000를 지불해야 한다. 이러한 방법으로 계산된 특정 수익은 주택 소유자의 “확보된 지분”이 된다. 또한 지분 증서는 특정 계약 기준 하에 주택을 유지하기 위해 주택 소유자의 의무를 생성해낸다. 만일 위와 같은 매각이 진행되지 못한다면, 투자자가 확보된 지분 양과 구제 비용에 의한 (아래에서 논의되는 “약속된 지분”과 같은) 주택 매각에서 주택 소유자에게 돌아가는 기타 수익을 줄일 수 있는 권리가 발생하게 된다. 많은 경제 시나리오에서, ANZIE-DOOR하에서 확보된 지분 몫의 증가 율은 시간에 따라 증가하게 된다. 중가 율은 지분 투자자의 그리고 주택 소유자의 상대적 기여와 자본 혜택 (암시적 임대료, 우선권 블록 “대출” 상의 귀속 이자, 재산세 지불, 등) 사이의 균형을 유지하기 위해서 그리고 비모기지와 모기지 이익 율과 해당 주택의 가치와 같은 현재의 경제적 조건을 반영하기 위해 설정된다.

(이러한 도입적 논의에서는 주택 소유자의 순 기여가 지속적으로 양의 값을 가짐을 가정하고 있다. 만일 주택 소유자의 순 기여가 특정 기간 동안 음의 값을 가진다면, 해당 기간 동안 확보된 지분은 주택 소유자가 아닌 투자자에게 유리하도록 누적된다. 이에 대한 가능성은 ANZIE-DOOR에 관한 그리고 확보된 지분에 관련된 기타 DOOR 변형 적용 둘 모두에 대한 공시에서 나중에 논의된다.)

해당 비율은 주기적으로 리셋되어, 쌍방이 갱신된 경제적으로 균형을 유지한 거래를 해당 기간 동안 특정 순간에 할 수 있도록 한다. 결과적으로, 주택 소유자를 위한 재융자로의 순수한 경제적 인센티브는 없으며 공동 기금 조성 목적을 위해 해당 지분 증서 가치를 평가하기는 쉽다.

아래 표 1은 ANZIE-DOOR 지분 증서의 시간에 걸친 자본 운영에 대한 예를 제시한다. 이 예제는 특정 주택이 $160,000의 일차 모기지와 $40,000의 ANZIE-DOOR 지분 증서에 의해 재정이 형성된 $200,000에 구매됨을 가정하고 있다. 표 1에서, 가치들은 거의 1 달러 단위로 반올림되어 제시된다. 다양한 가격 경로가 가능하며 정확한 결과들 (확보된 지분에 대해 형성된 비율과 확보된 지분을 계산하기 위해 사용된 수익의 일부의 시간에 따른 순서)은 각각의 대체적 가격 경로들에 대해 다르게 나타나게 된다. 본 예제는 단일의 가능한 가격 경로에 관한 것이다: 해당 주택 가치에서 일정한 7% 연간 가치 평가. 표의 두 번째 열에서 “이자율 계수”는 3번째 열에서의 수익의 일부가 확보된 지분 증가를 계산하기 위해 사용된 증가 속도가 주택 가치와 다양한 경제적 변수에 미치는 영향을 요약하고 있다. 더 높은 율의 인자는 해당 수익의 일부에서의 더 빨라진 증가를 일으킨다. 해당 예제는 투자자를 위한 자기 자본 활용 비율을 제공하는 우선권 블록 “대출”에 대한 묵시적 이익이 아닌 주택 소유자의 기여 요소가 순수 0에 도달함을 가정한다. 예제에서, 주택 소유자가 투자자에게 제공한 자기 자본 활용 비율의 정도가 시간에 걸쳐 하락하기 때문에, 비율 인자는 시간에 걸쳐 지속적으로 줄어들고 있다. 이 하락은 “대출”이 우선권 블록인 “대출 대비 가치 비율” (“LTV”)에 의해 포획되어, 본 예제에서는, $160,000에서 일정하게 유지되며 “가치”는 주택 가치와 동일하게 된다. 해당 예제에서 각 년도가 경과함에 따라 비율 인자가 항상 하락한다는 사실은 특정 가격 경로의 인위적 구조이다.

(표의 6번째 열) 시기 적절하게 특정 순간에 주택 소유자의 확보된 지분은 (표에서 4번째 열) 해당 순간의 주택 가치에 의해 곱해진 (표에서 3번째 열) 확보된 지분 수익의 일부와 동일하다. 비록 확보된 지분 수익의 일부가 시간이 경과함에 따라 증가한다고 할지라도, 만일 주택 가격 하락이 특정 시간 주기 동안 해당 수익의 일부에서의 증가에 압도적으로 영향을 미친다면, 확보된 지분은 그 기간 동안 하락하게 된다. 본 예제에서, 주택 가치 하락이 발생하지 않기 때문에, 확보된 지분은 항상 증가하고 있다.

주택 소유자가 해당 모기지를 상환하고 있기 때문에, 약속된 지분은 누적된다. 약속된 지분은 매각에 관한 지분 증서 투자자로의 특정 비용 지불에 관해 우선 순위를 가지고 있다. 일차 모기지 잔액과 약속된 지분은 투자를 위한 자기 자본 활용 비율을 제공하는 주택 소유자로부터의 발생된 “대출”인 우선권 블록의 두 부분을 구성한다. 결과적으로, 본 예제에서, 비율 인자 계산과 투자자에게로 돌아가는 수익 율 계산 둘 모두에 대해서 주택 소유자가 얼마만큼 일차 모기지를 상환하였는가를 알 필요가 없다. 잔여 원금에 추가된 원금 상환은 항상 우선권 블록의 크기로서 $160,000을 유지한다. 결과적으로, 비율 인자 계산 목적에 따라서, 지분 증서 투자자를 위한 자기 자본 활용 비율을 뒷받침하는 형식으로 이루어진 주택 소유자의 기여는 원금이 해당 모기지에 대해 얼마나 많이 남아 있는 가의 여부와는 상관없이 동일하게 유지된다. 더욱이, 지분 증서 투자자가 이용할 수 있는 매각 상의 금액은 최대 0과 $60,000을 공제한 주택 가치에 해당하는 특정 금액에 해당한다. 예를 들어, $160,000을 공제한 주택 가치는 항상 0보다 큰 값을 가진다. 따라서, 투자자의 입장은 (표에서 7번째 열) 다음과 같은 두 금액을 공제한 주택 가치 (표에서 4번째 열)과 동일해진다: $160,000 (주택 소유자에 의한 잔여 모기지 원금과 누적된 원금 상환을 포함하는 우선권 블록)과 주택 소유자의 확보된 지분 금액 (표의 6번째 열).

마지막 열은 투자자의 연간 수익의 일부 수익 율을 지시하고 있으며, 이 수익 율은 연초의 투자자의 위치에 기반한다.

주택 소유자에게 주택 소유자의 확보된 지분과 동일한 금액을 지불할 투자자의 의무는 해당 주택 매각으로부터 발생하는 손익과는 무관하기 때문에, 투자자는 매각에 대해 순 상환 의무를 가질 수 있다. 더 상세하게, 매각 상의 수입을 예시하기 위해서, 우리는 주택 구매와 매각 사이에서 발생하는 주택 소유자의 확보된 지분의 수익의 일부가 10%에 달하며 또한 주택 소유자가 $160,000의 일차 모기지에 대해 원금 차원에서 $10,000을 지불해왔음을 가정하며 이때, 잔액은 $150,000으로 유지한다. 아래 표 2는 4가지 다른 매각 가격에 대해 다양한 매각 당사자들에 의해 수령된 현금 흐름을 보여주고 있다 (표는 비용 또는 투자 금액을 제시하고 있지 않다. 따라서 표는 손실, 이익, 또는 소득을 지시하고 있지 않다.) 매각에서 각 일방을 위한 전체 현금 흐름상의 소득은 자본금 구조에 의해 지시된 일방에게로의 지불금의 합계 금액이며 이 금액에 만일 있다면, 해당 일방에게로의 순 확보된 지분 이전이 추가된다. 현금 흐름으로부터 발생되는 소득은 다음과 같이 예시될 수 있다: (i) 주택 소유자의 약속된 지분과 일차 저당 채권자의 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고 둘 모두는 투자자의 지분보다 매각 수익에 대해 더 높은 선취권을 가진다; (ii) 주택 소유자의 약속된 지분은 낮은 매각 가격에 기인한 손실의 위험에 종속된다; (iii) 대조적으로, 주택 소유자는 비록 일차 모기지에 대한 채무 불이행이 발생한 경우에도 매각 시점에 지불 상환 능력이 있는 투자자로서 가정되어 확보된 지분 납기일 이내 금액을 항상 수령하게 된다; (iv) 매각에서, 투자자는 확보된 지분의 전체 금액과 동일한 순 지불을 요청 받게 된다.

본 예제는 DOOR 지분 증서의 넓은 클래스에 속한 하나의 변형 적용인 ANZIE-DOOR 지분 증서의 몇 가지 특징들만을 예시하고 있다. 다른 변형 적용들 중의 일부는 완전히 다르게 운용된다.

해당 지분 증서를 평가하고 정의하기 위한 알고리즘과 방법들은 본 특허 기술에서 알려진 무수한 방법들을 사용하여 수행될 수 있다. 예를 들어, 위에서 설명된 변형 적용에 대해서, 매각에 따른 확보된 지분을 결정하는 수익의 일부를 계산하고 갱신하기 위한 특정 알고리즘은 본 발명의 실시 예로서 사용될 수 있다.

따라서, 본 발명의 실시 예들은 비선형적이며 동적인 주택 지분 증서로의 일반적인 접근 방법을 제공하는 동시에 위에서 설명된 한 가지 접근 방법 이외의 변형 적용들을 포함하고 있다. 이들 변형 적용들 중의 일부는 추가적인 메커니즘을 포함하고 있다. 예를 들어, 몇몇 변형 적용들 하에서, 지분 투자자는 특정 정의된 환경 하에서 또는 각 기간 동안 명시된 금액에 의해 주택 소유자의 일차 모기지의 원금의 일부를 상환할 옵션 또는 의무를 가지게 된다. 또 다른 일련의 변형 적용들은 주택 소유자가 확보된 지분에 반하여 대출을 하거나 또는 모기지 대출과 약속된 지분을 포함하는 우선권 블록으로 해당 확보된 지분을 줄이고 이전함으로써 해당 확보된 지분의 일부 또는 전체를 약속된 지분으로 변환할 수 있도록 한다. 또 다른 변형 예들은 주택 소유자의 최초 첫 지불액이 확보된 지분과 약속된 지분에 할당될 수 있도록 하며, 이를 통해, 상기 예제에서와 같이 확보된 지분이 0이 아니 양의 값에서 출발하는 상황이 발생하게 된다. 이들 그리고 다른 변형 예들은 본 설명을 읽음으로써 당업자들에게 자명할 것이다.

몇몇 변형 예들은 확장성을 포함하고 있다. 이러한 확장성을 통해, DOOR 지분 증서는 해당 주택에서의 부채 금융 또는 기타 이익과 통합된다. 예를 들면, 투자자 또는 제휴 당사자들은 일차 모기지 기금을 대출하는 동시에 해당 주택에 대한 지분 투자를 구성한다. 이러한 형식의 확장성은 모기지 조항, 다른 부채, 또는 지분 항목을 동적으로 DOOR 지분 증서를 통해 조정하는 매커니즘을 허용한다. 예를 들면, 해당 모기지에 대한 모기지 이자 율과 부채 할부 상환 일정은 DOOR 지분 증서 항목과 함께 각각의 기간을 조절할 수도 있다. 이들 그리고 다른 확장성들과 관련 DOOR 변형 적용들 그리고 매커니즘은 해당 설명을 읽음으로써 당업자들에게 자명할 것이다.

일부 변형 예들은 또 다른 특징을 가지고 있다: DOOR 지분 증서 계약은 해당 주택 매각 또는 해당 지분 증서를 종료하는 기타 이벤트에 앞서 주택 소유자가가 투자자에게 현금으로 비용을 지불할 것을 요구하거나 허용한다. 이러한 비용 지불 방법은 자발적으로 이루어지거나, 일부 사전 설정된 일정에 따라 이루어질 수 있거나 또는 일부 선호되는 동적 알고리즘 하에 기간 대 기간으로 조절될 수 있다. 그러한 주변 정황 하에 비용 지불 수행은 투자자와 주택 소유자가 해당 주택에 대한 주요 수익이 가치 평가가 아닌 명시적 또는 묵시적 순 임대 형식으로 이루어짐을 예측할 때 조차도 주택 소유자가 DOOR 지분 증서 하에 주택 지분을 누적할 수 있게 한다 (논의 목적으로, “순 임차료”는 투입될 수 있는 또는 재산세와 감가 상각과 같은 지출을 공제한 실제 임대 수익에 해당한다.) 이들 비용지불 없이, 주택 소유자로의 확보된 지분의 자연적 증가 액들은 작거나 또는 심지어는 음의 값을 가질 수도 있다.

예측된 가치 평가가 묵시적 또는 명시적 순 임대 수익보다 상대적으로 높게 나타나는 경우도, 투자자에게로의 주택 소유자의 비용 지불을 추가가 더 빨리 형성되고 주택 소유자의 확보된 지분의 더 높은 궁극적 수준을 가져오게 된다. 이러한 사실은 바람직한 지분 처분을 생성할 수도 있는 계약상의 특성이다. 동적 조정 알고리즘으로 쉽게 결합될 수 있는 모든 다양한 가능한 비용 지불 계획들은 우선적으로 DOOR 지분 증서의 요소가 된다.

본 발명의 기타 실시 예에서, 비용 지불 계획은 다른 방향 (즉, 투자자로부터 주택 소유자로)에서 실행된다. 계약 당사자들 사이의 현금 비용 지불 계획을 포함하는 이들 DOOR 변형 적용들과 기타 변형 적용들은 해당 설명을 읽음으로써 당업자들에게 자명할 것이다.

도 1은 본 발명에 따른 Z 자본 구조를 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다.
도 2는 본 발명에 따른 ANZIE-DOOR 전개를 위한 이득 사례를 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다.
도 3은 본 발명에 따른 ANZIE-DOOR 전개를 위한 손실 사례를 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다.
도 4는 본 발명에 따른 순 기여를 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다.
도 5는 ANZIE-DOOR를 수행하는 분석 엔진을 예시하는 흐름 차트 도면이다.
도 6은 SAVING-DOOR를 수행하는 분석 엔진을 예시하는 흐름 차트 도면이다.
도 7은 본 발명에 따른 ANZIE’S SIDE DOOR 전개를 위한 투자자로의 고정된 보조적 상환을 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다.
도 8은 투자자로의 보조적 상환을 통합하는 ANZIE’S SIDE DOOR 형식을 수행하는 분석 엔진을 예시하는 흐름 차트 도면이다.
도 9는 본 발명에 따른 ANZIE’S SIDE DOOR 전개를 위한 표적이 확보된 지분 구조를 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다.
도 10은 표적이 확보된 지분 구조를 통합하는 ANZIE’S SIDE DOOR 형식을 수행하는 분석 엔진을 예시하는 흐름 차트 도면이다.
도 11은 LAZIE-DOOR 형식을 수행하는 분석 엔진을 예시하는 흐름 차트 도면이다.
도 12는 FIXED-DOOR 형식을 수행하는 분석 엔진을 예시하는 흐름 차트 도면이다.
도 13은 본 발명에 따른 ANZIE’S NU DOOR 전개를 위한 이득 사례를 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다.
도 14는 본 발명에 따른 ANZIE’S NU DOOR 전개를 위한 손실 사례를 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다.
도 15는 ANZIE’S NU DOOR를 수행하는 분석 엔진을 예시하는 흐름 차트 도면이다.
도 16은 ANZ TRIE DOOR을 수행하는 분석 엔진을 예시하는 흐름 차트 도면이다.
도 17은 본 발명에 따른 COZIE-DOOR 전개의 확보된 지분 연금 보험 형식을 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다.
도 18은 COZIE-DOOR의 확보된 지분 연금 보험 형식을 수행하는 분석 엔진을 예시하는 흐름 차트 도면이다.
도 19는 본 발명에 따른 COZIE-DOOR 전개의 약속된 지분 일시불 형식을 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다.
도 20은 COZIE-DOOR의 약속된 지분 일시불 형식을 수행하는 분석 엔진을 예시하는 흐름 차트 도면이다.
도 21은 IS-A-DOOR를 수행하는 분석 엔진을 예시하는 흐름 차트 도면이다.
도 22는 이전의 DOOR 방법론들 중의 특정 하나를 분석 엔진이 수행하도록 하기 위한 일련의 명령어들이 실행될 수 있는 컴퓨터 시스템 1600의 예시적 형식의 특정 분석 엔진의 도식의 블록 다이어그램이다.

지분 형식과 “Z 자본 구조”

“확보된 지분”와 “Z 자본 구조”는 특정 DOOR 지분 증서를 특징짓는다. 이들 속성들을 중심으로 소유자가 특정 주택에 대해 보유할 수 있는 두 가지 형식의 지분 사이에 차이가 발생한다. 우선, “약속된 지분”을 고려해보자. 이 이름은 대부분의 적용에서, 해당 지분이 해당 주택에 대해 주택 소유자에 의한 (첫 지불액, 모기지 원금의 지불, 현금에 의해 재정 형성된 개선에 기인한 가치 인상 등과 같은) 현금 투자로부터 발생한다는 사실로부터 얻어진다. 관례적인 모기지를 통해 재정이 구성된 주택 하에, 이러한 형식의 지분은 유일하다. 이 지분은 자본 구조의 부채 레이어의 상단에 위치하며 최초 달러 손실을 보여준다.

“제로(zero) 지분 기반의 자본 구조” (줄여서, “Z 자본 구조”) 하에, 약속된 지분은 DOOR 지분 증서 투자자 지분에 대해 선취권을 가진다. 동시에, 해당 Z 자본 구조는 주택에 대한 특정 가치 평가가 주택 소유자가 아닌 지분 투자자에게 유입됨을 지시한다. 주택 소유자의 약속된 지분은 선취권을 통해 2차 모기지와 유사한 더욱 보호된 상태에 있게 되며, 그림 하단에 있는 요소들은 더 높은 선취권을 가지는 도 1에서 예시된 바와 같이, 주택 소유자의 약속된 지분과 그에 추가된 모기지 부채는 투자자의 지분을 위한 자기 자본 활용 비율을 생성하는 “우선권 블록”을 구성하게 된다.

투자자는 Z 자본 구조 내에서 “잔여 권리 청구인”가 되며 모든 부채와 약속된 지분을 청산한 후에 남겨진 모든 것을 수령하게 된다. 약속된 지분은 특정 주택 가치 평가에서 공유되지 않으며 따라서 하위 부채를 모방한다. 이것은 마치 주택 소유자가 전형 지분을 가지고 있지 않은 것처럼 보이게 한다. 따라서 “zero 지분 기반의 자본 구조”라는 용어가 성립된다. 그럼에도 불구하고 “약속된 지분”이라는 용어를 사용하는 것이 편리하다. 왜냐하면, 많은 적용에서, “약속된 지분”은 주택 소유자가 해당 주택으로 “투자”하는 것을 나타내기 때문이다. 또한 “약속된 지분”은 손실의 위험에 노출되어 있으며 많은 제안된 주식 발행에 의한 자금 조달 매개체에서 투자자에 기여된 “지분”에 상응한다. (그러한 제안된 매개체에서 “보통주 전환어음”의 위치를 예시하기 위해서, 특정 주택이 $160,000의 일차 모기지, $20,000의 보통주 전환어음, 그리고 $20,000의 첫 지불액을 사용하여 $200,000에 구입되었다고 가정하자. 보통주 전환어음은 해당 가치 평가의 25%에 달하는 권리를 가지고 있다. 모기지 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고의 가능한 부채 할부 상환을 무시한 상태에서, 매각 시에, 선취권 명령에서 지불의 선형적 일정은 다음과 같다: 일차 저당 채권자는 $160,000 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고를 수령하며, 보통주 전환어음 보유자는 $20,000의 투자 금액을 수령하며, 주택 소유자는 자신의 $20,000 첫 지불액을 회수하며, 그런 다음, 주택 소유자와 보통주 전환어음 보유자는 75:25의 비율로 $200,000을 초과하는 특정 금액을 나누어 갖는다.)

그에 따라, 논의된 많은 변형 적용에서, 주택 보유자는 해당 주택에 대한 특정 평가 과정에 참여하게 되지만 2번째 종류의 지분인 “확보된 지분”를 통해 참여하게 된다. 약속된 지분은 주택 소유권의 관례적 자본 구조에 적용된다: 약속된 지분은 2차 모기지에 유사하다. 확보된 지분은 2차 모기지와 유사하지 않다. 대신에, 확보된 지분은 계약 상의 일방 (일반적으로 투자자)에 의해 계약상의 다른 일방에게 매각 하의 주택 가치의 수익의 일부를 지불하기 위한 계약 약속이다. (대부분의 주택 소유자가 지급인보다는 수령인이 되기 원하고 있다는 점에 대해서만, 투자자에게 지불 의무를 부과하는 전개가 일반적이다.) 몇 가지 예들은 “일반적”이지 않으며 주택 소유자가 지급인이 되는 것을 허용 또는 요구하는 것이 바람직하다. 아래 논의는 이러한 “이례적인” 상황에 대한 예들과 상응하는 DOOR 수행을 포함한다. 이에 대한 상세한 설명을 용이하게 하기 위해서, 해당 토론에 앞서, 공개된 많은 부분을 통해, 단순히 투자자가 지급인이 되는 “일반적인” 상황을 가정한다.

확보된 지분은 비록 결과 금액이 해당 주택 내의 투자자 지분을 초과한다 할지라도, 투자자가 매각 시에 주택 소유자에게 주택 가치의 요구된 수익의 일부를 지불할 것을 요구 받게 된다는 점에서 “보장된 상태”에 있다. 이러한 경우, 투자자는 매각에 더 많은 돈을 제시하여야 하며 해당 금액은 열악한 시장 결과가 주택 소유자에게 미치는 영향을 경감시키는 보험 정책 지불금의 경우와 매우 유사하다. 확보된 지분은 특정 자본 구조 단편의 수익의 일부에 기초하지 않는다. 이러한 자본 구조는 상기 내용과는 무관하다. 만일 해당 주택이 매각이 종료될 시점에 1차 모기지에 대해 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고보다 가치가 더 하락하였다면, 관례적으로 자본 구조 측면에서 지분은 존재하지 않지만, 투자자는 여전히 주택 소유자에게 주택 가치의 요구된 수익의 일부를 지불해야만 한다.

확보된 지분 지분을 보유한다는 것이 주택 소유자가 시장력에 대해서 전체적으로 보호된다는 것을 의미하는 것은 아니다. 만일 확보된 지분이 주택 가치의 10%에 해당한다면, 매각 시에 수령되는 금액은 해당 주택에 대해 손실이 발생되는 대신에 이득이 있다는 가정하에 더 높아진다. 이러한 구조는 주택 소유자를 위해 해당 주택에서의 자기 자본 비율이 적용되지 않은 지분이 생성됨을 의미한다. 이는 주택 가격의 높고 낮음에 상관없이 주택 소유자를 “해당 시장 내에” 있는 특정 위치로 가져간다. 주택 소유자는 활용된 자기 자본 비율 위치에 직면할 때, 적절한 가격 하락에 휩쓸리지 않게 되며 만일 가격이 폭등한다면 수익의 일부 이익을 보게 된다. 따라서, 확보된 지분 접근법은 확보된 지분이 주택 소유자에게 해당 주택 내의 시장 위치를 부여하는 것을 목적으로 하면서 자기 자본 활용 비율에 고유한 위험율에 무관할 경우에 항상 잠재적으로 가치를 가진다.

이에 따라, 본 논의는 “DOOR”에 적절한 접미사를 추가함으로써 DOOR 지분 증서의 하위 클래스를 식별해낸다. 따라서 “Z-DOOR” 지분 증서는 단지 설명된 Z 자본 구조가 있는 경우에만 DOOR 변형 적용이 된다.

Z-DOOR 접근법을 더욱 확실히 이해하기 위해서, 하나의 예를 고려해보자. 특정 개인이 $200,000에 대해 첫 지불액 없이 특정 주택을 구매하고 있으며, 이때, $160,000 일차 모기지와 $40,000 Z-DOOR 지분 증서를 사용하여 구매 금융을 확보한다. 최초, 해당 개인은 약속된 지분을 가지고 있지는 않지만 시간이 경과함에 따라, 그 개인은 해당 모기지에 대해 전체 $10,000의 원금 상환을 만들어내어 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고를 $160,000에서 $150,000으로 줄인다. 이들 원금 상환은 $10,000의 약속된 지분을 생성해낸다. 모기지 부채를 추가한 약속된 지분으로 구성된 우선권 블록은 동일한 규모인 $160,000을 유지한다. 해당 상환은 단순히 약속된 지분을 부채로부터 멀어지는 해당 블록의 구성 방향으로 이동시킨다. 이때, 주택 매각 시점에 확보된 지분 수익의 일부가 10%에 있다 가정하자. 표 3은 다양한 매각 결과들을 위한 분배 규칙을 예시하고 있다. (표 3은 표 2와 동일하지만 독자의 편의를 위해 다시 제시된다.)

“보험” 측면은 매각 가격이 $155,000 이하에 있는 두 가지 경우에 대해 명확해진다. 두 가지 경우에서, 투자자는 매각 시에 잔여 권리 청구인으로서 어떠한 것도 심지어는 최초 투자된 금액의 수익 율 조차도 인지하지 못하고 있는 상태이다. 하지만 투자자는 주택 소유자를 위한 수익 율을 확인한 상태에서 주택 소유자에게 비용 지불을 끝낸 상태이다.

우선권 블록 대출 상태

우선권 블록은 주택 소유자로부터 투자로의 “대출”으로서의 기능을 한다. 위의 예제는 해당 대출이 비상환 청구 부채이라는 가정을 하고 있다. 매각 시에 주택 가치가 우선권 블록 “원금”보다 적은 범위에서, 관련된 손실은 주택 소유자의 편의를 위한 블록의 일부 또는 전체의 재정을 구성했던 주택 소유자의 또는 저당 채권자의 몫이 된다. 투자자는 해당 손실을 청산을 의무는 없다.

우선권 블록 대출의 일부 또는 전체가 상환 청구 부채인 지분 준비들은 일부 DOOR 변형 적용에서는 매우 유용하다. 전체 우선권 블록 대출이 상환 청구 부채인 지분 준비는 “전체적인 상환 청구 부채”를 의미하는 “TR”이라는 글자에 의해 지시된다. 이러한 지분 준비 하에, 투자자는 해당 블록의 특정 부분에 대한 재정을 구성한 주택 소유자와 특정 저당 채권자에게 “모기지”를 달성하는 금액을 제공한다. 이전 절에서의 예제에서의 Z 자본 구조를 위한 수입은 아래 표 4에서 제시된 봐와 같이 완전히 다르게 나타난다.

아래에서 논의된 일부 DOOR 변형 적용들에 의해 예시된 것처럼, 비상환 청구 부채와 전체적으로 상환 청구 부채의 극한 상황들 사이에 놓인 많은 유용한 가능성들이 있다. 문자 라벨의 과잉 사용을 피하기 위해서, 비상환 청구 부채 상황이 디폴트임을 가정한다. 이러한 비상환 청구 부채는 두문자어로 지시되어 있지는 않다.

조정, 주기성, 그리고 임베디드 옵션

DOOR 지분 증서들은 주택 소유자와 투자자 사이의 확보된 지분, 약속된 지분, 그리고 이전 상환과 같은 수량의 동적인 조정을 허용한다.

동적 조정을 포함하는 특정 DOOR-변형 적용을 정의하는 것은 해당 조정의 특성, 금액, 그리고 시기를 결정하는 특정 알고리즘을 명시할 것을 요구한다. 동적 조정은 정적 일정과는 다르다. 동적이지 않은 DOOR 지분 증서는 특정 매개변수에서의 사전 결정된 변경들을 포함하고 있다. 예를 들어, 모기지 구입시 문선 전달 비용에서, 특정 지분 증서는 확보된 지분 수익의 일부가 시간이 경과함에 따라 어떻게 변경되는 가를 명시하는 일정을 포함하고 있다. 이러한 종류의 고정된 일정은 이자 율 또는 하기의 주택 가격과 같은 확률 변수의 전개에 의해 영향을 받지 않는다. 동적 조정 그 자체는 일정 상의 변경 사항을 포함하고 있다. 예를 들어, 확보된 지분은 주택 소유자를 위해 매년 증가하지만 자연적 증가 액의 비율은 해당 년도 시작 시의 경제적 조건에 기반하여 연간 조정된다.

동적 조정은 주기적이며, 확률적인, 또는 선택적이다. 다양한 주기들의 조정들에 대한 예를 들면, 연간, 분기별, 월간, 또는 일일 기준으로 가능하다. 확률 조정의 유용한 카테고리는 지분 증서 항목 변화를 포함한다. 이때, 핵심 매개변수들은 특정 값에 도달하게 된다. 이를 보상하기 위해 다른 항목 조정을 유발하면서, 쌍방은 특정 지분 증서 항목 변경을 선택할 수도 있다. 이에 따른 예제는 모든 3가지 조정 구조의 예들을 포함하고 있다. 많은 경우에, 동일한 지분 증서는 하나 이상의 구조를 통합한다.

각각의 동적 조정은 새로운 조건을 반영하기 위해 해당 지분 증서의 조항 변경을 포함한다. 최초“조정”이 있다 ― 최초 조정은 지분 증서 매개변수 내의 모든 향후 변경들을 명시한다. 정적 지분 증서는 주기적 동적 지분 증서의 시퀀스의 제한 값임을 염두에 둘 필요가 있다. 이때, 해당 주기는 점점 더 길어진다. DOOR 지분 증서는 일반적으로 해당 주택 매각 시에 종료된다. 해당 주기가 충분히 길어질 때, 특정 조정을 유지할 가능성이 사라지는 방향으로 줄어들게 된다. 왜냐하면 해당 주택은 특정 조정이 발생하기 전에 매각될 것이기 때문에, 이를 압도할 가능성이 있기 때문이다. 효과적으로, 해당 지분 증서의 조항들이 한 번 그리고 지분 증서가 모기지 구입시 문선 전달 비용을 산출할 때 모두 설정된다.

주기적인 동적 조정을 하는 것이 권장되는 이유는 무엇일까? 다양한 이유가 있지만 이유들 중의 하나는 미리 소개할 가치가 있다: 동적 조정은 다양한 옵션을 배제하거나 또는 무시할 수 있는 수준에서 옵션들의 가치를 줄이게 된다. 그렇게 함으로써 지분 증서 가치가 더 쉽게 이루어지고 해당 옵션의 전략적 실행과 관련된 도덕적 위험 문제들이 줄어들게 되며 투자자가 주택 소유자와 비투자 연결을 구성 할 때 이익 충돌 문제를 제거할 수 있으며 개방형 투자 풀을 가시적으로 보이기 할 수 있다.

옵션들이 존재할 때, 지분 증서의 실제 가치는 실가로부터 벗어나는 경향이 있다. 관례적인 일차 모기지 대출을 고려해 보자. 그러한 모기지는 일련의 임베디드 옵션들인 가장 두드러지게 채무 불이행하기 위한 주택 소유자의 옵션과 선납을 위한 주택 소유자의 옵션을 포함한다. 이들 옵션들은 저당 채권자의 자신의 권한 내에서 해당 모기지의 가치 평가를 복잡하게 만든다. 해당 모기지의 실가는 만일 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고를 지불하고 그에 따라서 해당 모기지를 설정한다면 저당권 설정자가 수령하는 원금의 금액에 해당한다. 이러한 가치는 만일 저당권 설정자가 선납한다면 기간 만료에 앞선 경우에서만 실현된다. 만일 이자 율이 충분히 떨어진다면, 주택 소유자가 재융자하는 금융 인센티브가 있으며, 이때, 주택 소유자는 기존 모기지에 대한 선지급하는 옵션을 행사하고 그것을 새로운 모기지로 교체한다. 이러한 상황 하에, 유효한 단계에 있는 기존 모기지는 원금 납기일 이내 금액에 보다 저당 채권자에게 더욱 가치가 있다. 즉, 저당 채권자는 시장 보다 더 높은 비율로 잔여 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고에 대한 이자 지불을 수령하게 된다. 결과적으로, 향후 이자와 일정d 원금 상환의 현재 가치는 잔여 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고를 초과하게 된다.

또한 선 상환은 다른 이유에서 발생할 수도 있다. 주택 소유자가 또 다른 도시로 이사하는 경구가 있을 수 있다. 이 경우, 선 상환은 해당 주택 소유자에 대한 금융 제재를 결과로 한다. 새로운 주택에 대한 해당 모기지에 대한 이자율은 이자율이 증가하여 이전 주택의 이자율에 비해 더 높을 수가 있다. 선 상환은 복잡한 현상이다. 선 상환은 주택 소유자의 선 상환 행위가 최적화되지 않았다는 사실 때문에 훨씬 더 복잡해진다. 주택 소유자는 자신이 재융자해야만 할 때 재융자를 하지 않는다. 동일한 사실이 해당 모기지에 대한 선 상환을 중단하는 주택 소유자의 옵션인 채무 불이행 옵션에 대해 적용되며, 이때, 주택 소유자는 저당 채권자에게 해당 주택을 중도 해약 환급 한다. 상기 옵션들에 대한 선 상환과 채무 불이행 옵션 그리고 주택 소유자 행위들의 복잡성은 모기지 가치 평가를 어렵게 만든다. 모기지가 자신의 금융 이자 내에 있을 때 정확하게 채무 불이행과 선납하면서, 만일 주택 소유자가 “합리적으로” 행동한다면, 채무 불이행과 선 상환 형식들은 특정 경제 환경에서 예측 가능하게 될 수도 있다. 가치 평가는 단순한 것이 아니지만 직설적으로 이루어질 수 있다. 주택 소유자가 합리적으로 행동하지 않기 때문에, 가치 평가 모델들은 미래의 채무 불이행과 선 상환 경향을 예측하기 위해서 과거의 행위 형태에 의존해야만 한다. 그러나 과거의 행동 형식들이 복잡성과 불확실성의 추가적 레이어를 생성시키면서 미래의 다른 경제적 조건하에서도 지속된다는 보장은 없다.

이러한 가치 평가상의 어려움은 개방투자 공동 기금의 실행 가능성을 줄이는 경향이 있다 ­ 공동 기금이 최초 생성된 후에 새로운 투자자가 해당 공동 기금에 합류할 수 있는 지분 준비. 특정 새로운 투자자의 비례 공유 주식은 이 공동 기금 내에서 기존 자산의 가치 평가를 요구한다. 만일 해당 가치 평가가 실행 불가능하고 불특정 또는 매우 비용이 많이 소요된다면, 개방형 공동 기금을 운영하는 것은 어렵다. 대신에, 일련의 투자 기금이 요구되며 시기 적절하게 특정 지점에서 각각의 공동 기금 조성을 위한 투자들이 종결된다.

정적 DOOR 변형 적용을 포함하는 정적 지분 지분 증서 역시 일반적으로 가치 있는 임베디드 옵션들을 포함한다. 전형적인 지분 지분 증서를 고려할 것. 개인은 $160,000 일차 모기지, $40,000 지분 지분 증서를 통해 첫 지불액 없이 $200,000의 주택 구입을 위한 재정을 구성한다. 지분 지분 증서 계약 하에, 지분 증서 투자자는 구택 가치에서 특정 가치 평가의 특정 지분 즉, 50%를 받게 된다. 만일 해다 가치가 단지 $160,000 이상 떨어지는 경우를 가정해 보자. 이 시점에, 투자자가 매각 시에 실현하는 금액인 해당 지분 지분 증서의 실가는 $0에 근접한다. 그러나 만일 가까운 미래에 매각으로부터 주택 소유자를 배제하는 것이 가능하다면, 해당 지분 증서는 투자자의 견지로부터 실질적 옵션 가치를 가진다. 해당 투자자는 $160,000으로부터 특정 가격 인상의 전체 일차 $40,000을 포획하며 $200,000 이상의 가치 평가로부터 모든 이득의 50%를 실현한다. 주택 소유자는 해당 주택을 매각하고 투자자의 옵션을 소거하기 위해 등가의 주택을 구입하기 위한 강력한 인센티브를 가진다. 효과적으로, 만일 투자자 옵션 가치 (실제 조항에 따른 매각이 없음을 가정함)가 실가를 초과한다면, 해당 투자자는 지분을 행사할만한 가치가 있는 “전략적 매각 옵션”을 가진다. 이러한 전략적 매각 옵션은 특정 모기지에 대한 채무 불이행 옵션에 유사하지만 요구된 이자와 원금 상환을 형성하지 않는 저당권 설정자에 유사한 “채무 불이행” 유발은 없다. 어떠한 계약 조항도 보통주 전환어음을 제거하기 위해 해당 주택을 매각함에 있어 위반되지 않는다. 지분 투자자는 해당 어음을 통해 요구된 금액을 수령한다 (결과적으로, 모기지에 대한 채무 불이행의 경우와 대조적으로, 주택 소유자를 위한 신용 거래 등급 효과들은 없어야만 한다.)

일반적으로, 지분 지분 증서 블록의 조항들은 재융자에 의해 전략적 매각 결과를 달성하기 위한 주택 소유자의 능력을 차단한다. 예를 들어, 어음을 소거하기 위해 필요한 비용 지불은 해당 어음의 실가의 최대 값과 최초 투자된 금액일 수도 있다. 위의 예제에서, 주택 소유자는 해당 어음을 소거하기 위해 $40,000을 지불할 필요가 있다.

모기지에 관한 선 상환과 채무 불이행 옵션에 대한 경우에서처럼, 전략적 매각 옵션을 행사하는 것으로부터의 잠재적 수익률은 또 다른 도시로 이주하는 것과 순수한 전략적 행위를 위한 인센티브를 생성함 하는 것과 같은 이벤트들을 위한 미적분을 변경한다.

전략적 매각 옵션은 투자자가 수탁자 또는 주택 소유자와의 신뢰에 기반한 기타 관계성을 가질 때, 이자 상의 충돌이 발생할 수 있다. 이에 대한 한가지 예는 자신의 연금이 해당 기금에 묶여 있는 종업원의 주택에 대한 재정을 형성하는 보통주 전환어음을 활용하는 연금 기금이 있다. 수탁자로서의 해당 연금 기금은 주택 소유자가 실가가 충분한 수준으로 투자자의 옵션 가치 하에 있을 때 보통주 전환어음을 소거하도록 조치를 취하라는 조언을 하여야만 하지만 투자자로서의 연금 기금은 특정 조치에 따른 손실 부담을 안고 있을 수도 있다.

종합하여 말하면, 임베디드 옵션의 가치를 무시할 수 있는 액수로 줄이거나 또는 해당 임베디드 옵션들을 함께 묶어서 제거하는 것은 몇 가지 이점을 가진다. 그렇게 함으로써, 투자자가 투자 기금을 수령하는 주택 소유자와의 주가적인 비투자 관계를 형성할 때, 가치 평가 절차를 간소화할 수 있으며 개방형 공동 기금들을 가시적인 것으로 만들 수 있으며, 옵션들의 전략적 행사로부터 발생하는 도덕적 위험 문제들을 제거할 수 있으며, 그리고 이익의 관련 충돌 문제를 경감시킬 수 있다.

주기적 동적 조정이 위와 같은 태스크를 어떻게 보조하는가? 해당 조항들 결정과 함께 대출 동시성의 완전한 경쟁과 완료를 포함하는 이상적인 설정에서 전형적 모기지의 해당 사례를 고려해보자. 이러한 가정 하에, 모기지 구입시 문선 전달 비용에서, 모기지의 실가는 쌍방에 대해 동일한 실제 가치를 가진다. 실가는 초기 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고인 대출 금액이 된다. 채무 불이행과 선 상환 옵션들은 모기지 구입시 문선 전달 비용에서의 가치를 가지고 있지만 모기지의 조항들은 주택 소유자에게 옵션을 발급함으로써 대출인에게 보상한다. 일반적으로, 모기지의 이자 율은 해당 옵션의 결과에 따라 더 높아지면 포인트와 같은 다른 특징들 역시 해당 보상을 해결한다. 이러한 잔액은 이자 율과 주택 가격이 변화함에 따라 신속히 소멸한다.

또한 이러한 시나리오는 정적 지분 지분 증서에 적용되며 여기에는 DOOR 변형 적용들이 포함된다. 실가와 실제 가치는 시장 거래에서 모기지 구입시 문선 전달 비용하게 동일해야만 하지만 이러한 동등성은 지속되지 않는다. 이러한 상황을 해결하는 방법은 해당 균등성을 회복하는 지분 증서 항목에서의 조정이다. 조정의 각 라운드 후에, 실제 그리고 실제 가치들은 다시 분기하는 경향이 있다. 그러나 적절하게 주기적 조정 기간을 수행한 후에, 항상 실가에 가깝게 실제 가치를 유지하는 것이 가능하다. 종합하여 말하면, 주기적 동적 조정은 실제 가치를 실제 가치와 동일하게 만듦으로써 “시장 거래”를 회복시키는 주지적 동적 조정은 임베디드 옵션들의 가치를 축소 또는 줄이는 방법이다. 만일 주택 소유자가 임베디드 옵션을 행사 함으로써 해당 지분 증서를 종료한다면, 주택 소유자는 현재 시장 조건 하에 해당 거래를 복재하기 위해 요구된 금액을 초과하는 특정 가치를 실현하지 않는다.

모든 투자자들이 지분 증서의 실제 가치 또는 실제 가치에 동의하는 것이 아님을 주지하는 것이 중요하다. 특히, 다른 세무 처리는 다른 가치 평가를 가져올 수 있다. 몇몇 투자자들은 특정 지분 증서에 대해 “가장자리 한계 아래의” 입장을 취하고 있다. 이들 투자자들은 지분 증서에 대해 시장 가격 이상을 기꺼이 지불한다. 왜냐하면 그들은 가격을 설정하는 “한계” 투자자들이 반기지 않는 순 세액 혜택을 경험하기 때문이다. 텍스트가 실제 가치와 실제 가치를 균일화하고자 할 때, 사전 세액 기반 상에서 이루어진다. 이자 율을 포함하는 세금 공제 이전 가격은 세금에 의해 영향을 받게 된다. 왜냐하면 세금 공제 이전 가격들은 한계 투자자의 세금 상황을 반영하기 때문이다. 동적 조정 프로세스의 부분으로서 세금을 고려할 필요가 있는 가에 대한 사안은 본 문서 뒷부분의 세무 절에서 논의된다.

중립성과 순 기여 잔액

DOOR 지분 증서는 만일 실제 가치가 실제 가치와 항상 동일하다면 “연속적이며 엄격한 의미에서 중립”이다. 중립성의 이러한 매우 순수한 형식은 실제적인 목표는 아니다. 비록 조정 프로세스가 연속적이라 할지라도, 실제 가치가 실제 가치로부터 분기하는 시간 간격을 남기지 않으면서, 해당 프로세스에 의해 요구된 데이터는 연속적으로 가용한 것도 그리고 오류가 없는 것도 아니다. 근사 값에서 고려하지 않을 수 없는 요소가 있다. 결과적으로, 본 문서는 다소 엄격하지 않은 방법으로 “중립”과 “중립성”이라는 용어들을 사용하고 있으며 이들 용어들은 지속적이고 엄격한 의미의 중립성에 대한 근사를 함축하고 있다. 이러한 근사의 정확성은 고정적인 것이 아니라 DOOR 변형 적용과 DOOR 변형 적용의 이행의 세부 사항에 의존적이다.

“순 기여 잔액”는 중립 DOOR 변형 적용들의 정의와 이행에서의 중립성과 핵심 개념에서 필요 충분조건이다. 만일 해당 지분 증서의 조항들이 주택 소유자와 합작 투자 사업r로서 고려된 DOOR 투자자의 상대적 기여도를 반영한다면, 순 기여 잔액이 존재한다. 이러한 잔액을 달성하는 한 가지 방법은 확보된 지분이 형성되는 비율을 조정하고 아래 논의된 몇몇 DOOR 변형 적용들이 재무 상태 잔여로써 확보된 지분 계정을 사용하는 것이다. 이들 변형 적용들 하에, 일반적으로, 주택 소유자는 확보된 지분을 고려하는 벤처로의 순 양의 기여를 없애고 있다. 주택 소유자의 편의에서 확보된 지분을 구성하는 것은 이러한 순 기여를 보상한다. 시간에 걸쳐 기여의 기여 율이 경제적 조건과 주택 가치와 함께 지속적으로 변동한다. 동적 지분 증서들은 확보된 지분이 누적 하는 비율을 상대적 변화시킴으로써 이들 요동들에 대해 반응하는 주기적 조정을 포함한다.

만일 해당 조정 프로세스가 충분히 정확하고 충분히 빈번하게 발생한다면, 해당 지분 증서는 지속적으로 “시장 거래”를 반영하게 된다. 만일 그렇지 않다면, 주택 소유자 또는 투자자 둘 중의 하나는 순 혜택을 수령하게 되며 해당 지분 증서의 실제 가치는 실제 가치로부터 벗어나게 된다. 만일 위의 사항들이 즉시 종료된다면, 투자자는 자발적으로 더 많은 투자를 하거나 또는 비 자발적으로 해당 지분 증서가 산출하는 금액만큼 투자하게 된다. 이러한 의미에서, 순 기여 잔액은 중립성의 필요 조건이다. 또한 중립성은 충분 조건이다. 만일 쌍방이 시장 거래를 경험한다면, 해당 거래 형식을 유지하는 한편 조항들을 재기록하기 위해 해당 지분 증서를 종료하는 것은 쌍방 모두에게 이점이 되지 못한다. 새로운 거래는 과거 거래와 동일하며 “재융자”의 해당 거래 비용은 낭비된다. 일방 또는 쌍방은 해당 거래 형식을 변경시키기 원하게 되며 하나의 DOOR 형식을 또 다른 DOOR 형식과 교환한다. 그러나 만일 모든 대체적 수단들이 중립이라면, 쌍방은 단순히 또 다른 시장 거래를 위해 하나의 시장 거래를 교환한다. 그렇게 함에 따라 소비자 또는 생산자 과잉이 있을 수 있지만 쌍방 모두는 시장 보다 더 열악한 특정 거래를 없앰으로써 또는 시장 보다 더 나은 특정 거래를 유지함으로써 어떠한 이점을 수집할 수 없다. 기존 거래는 관련된 임베디드 옵션들이 가치가 없기 때문에 “시장에 제시된” 상태에 있게 된다.

순 기여 잔액을 실행하는 것은 합작 법인의 주택 소유자와 투자자로의 다양한 가격들과 자본 혜택들에 대한 시험을 요구한다. 관련 기여 요소들 모두를 분석하려는 시도 대신에, 관심 영역이 일년 단위로 산출된 즉각적인 지분 흐름 율을 통해 표현된 몇몇 주요 요소들로 제한된다. 이들 비율들은 단순히 혼합된 현물 이자 율에 상응한다. 여기서 시간은 일년 단위로 주어진다. 만일 y(t)가 시간 t에서 단순히 혼합된 비율이라면, 금액 y(t) dt는 dt 년의 극소의 시간 주기 동안 증가한다. 만일 투자자가 i의 세무 처리 이후 즉각적인 일정한 대출과 대출 금리에 직면한다면, 지속적인 재투자 또는 대출과 함께, 일년 동안의 일정한 비율 y(t) = y에서 자연적 증가 액은 해당 년도 말에 추가 계정 가치의

를 결과한다. 이러한 결과에 따라, 논의 목적을 위해, 소득세는 주택 소유자와 투자자 수준 둘 모두에 대해 무시된다.

4가지 요소들이 핵심적 특징들을 포착하기 위해 충분하며 정형화된 그러나 유용한 정보를 주는 모델을 결과로 가져 온다:

r: 총 렌트 수익. 주택이 소유자에 의해 점유되어 있기 때문에, “렌트”는 묵시적 책임 또는 “대리 책임”하에 있다. 이러한 사실은 해당 점유자에 대한 주택의 소비 가치를 대표한다.

m: 모기지 이자

d: 달러 항목에서의 물리적 감가. 구매 시와 동일한 물리적 조건에서 해당 구조를 유지하기 위해 주택 소유자 또는 투자자는 지속적으로 이 금액을 지불함을 가정한다.

p: 재산세

이러한 비율에서 가능한 시간 변화는 시간의 함수로서 해당 비율들을 기록하지 않음으로써 억제된다. 이들 4개의 비율들은 관례적인 투자자 보유 임대 주택 상황에 대한 주요 특징들을 설명한다. 암시적 임대료를 점유하고 있는 소유자가 명시적 렌트로부터 다를 수도 있다는 가능성을 무시한 상태에서, 해당 투자자로의 즉각적인 전체 현금 지분 흐름 율은 다음과 같다: f = r - m - d - p.

시간 t가 경과함에 따라 변경되는 몇 단계 변수들은 역할을 한다. 일부 변수들은 확률하며 다른 변수들은 결정적이거나 소유자 또는 투자자 또는 둘 모두의 통제하에 있게 된다.

H(t): 주택의 시장 가치

M(t): 모기지 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고. (단순화하기 위해서, 단일 모기지가 있는 경우의 현금만이 고려된다. 이때, 가능한 2차 모기지, 신용 거래의 주택 지분 line들 등은 무시된다.)

My(t): 모기지의 가치. (일반적으로, 임베디드 선 상환과 채무 불이행 옵션들의 가치 때문에, My(t)는 M(t)와 동일하지 않다. 저당 채권자로의 no points 또는 다른 일회 보상을 가정하고 모기지의 항목이 합의된 시간과 모기지 구입시 문선 전달 비용의 시간에 사이에 가치에서의 분기를 무시한 상태에서, 해당 사례는 My(0) = M(0)이 성립한다. 즉, 다시 말하면, 저당권 설정자 (주택 소유자)로의 채무 불이행의 가치와 선 상환 옵션들은 저당 채권자에 지불된 더 높은 이자 율에 의해 오프셋 되어야만 한다.)

Ip(t): 보장된 지분 수익의 일부.

I(t): 주택 소유자를 위해 누적d된 확보된 지분 금액. I(t) = Ip(t)H(t).

C(t): 약속된 지분의 “원금” 금액. (이 금액은 2차 모기지에 관한 원금 납기일 이내 금액과 유사하다. 만일 매각 가격이 충분히 높지 않다면, 이 금액은 매각 시의 실현d된다.)

Cv(t): 약속된 지분의 가치. Cv(t) <= C(t). 매각 시에, ts, 만일 M(ts) < H(ts) < ［M（ts）+ C（ts）]이라면, Cv(ts) = [H(ts) - M(ts)] < C（ts)이다. 만일 H（ts） < M（ts）라면, Cv（ts）= 0이다.

P(t): 우선권 블록의 금액. 만일 H(t) < M(t) + C(t)일지라도, P(t) = M(t) + C(t)임을 주지할 것. 따라서 P(t)는 주택 소유자에 의해 투자자에게 제공된 자기 자본 활용 비율의 “원금” 금액이 된다.

Lp(t): 우선권 블록에 대한 “대출 대 가치 비율”. Lp(t) = P(t)/H(t).

E(t): 해당 주택에서의 투자자의 지분의 실가. E(t) = H(t)/P(t).

세 가지 지분 흐름 율들은 DOOR 변형 적용들의 일부를 정의함에 있어 중요한 역할을 한다. 이들 지분 흐름 율들은 주택 소유자와 투자자 사이의 실제 또는 추정상의 흐름들을 설명한다.

ip(t): 만일 우선권 블록이 매각 시점을 제외한 채무 불이행 또는 선 상환 권리가 없는 모기지인 경우에 시간 t에서의 적용 가능한 모기지 이자 율. 이 모기지는 유한의 수명을 가지며 단지 해당 주택의 매각 시에 또는 특정 다른 명시된 이벤트 시에 종료된다. 이때, 이것은 투자자에 대해서 비상환 청구 부채다. ip(t)는 H(t), P(t), 그리고 Lp(t)와 같은 인자들에 대해서만 의존한다.

if(t): 확률 기간을 가진 대출에 대한 위험율이 없는, 즉, 채무 불이행이 없는 비율은 현재의 구조가 충분히 기능을 발휘할 수 있는 상태를 유지하고 있다는 가정하에, 생산적 자산으로서의 해당 주택의 향후 수명과 동일하다. 즉, 소유자는 감가를 오프 셋하기 위해 요구된 주택 수리에 투자한다.

x(t): 주택 소유자로부터 DOOR 지분 증서를 관리하는 해당 계약 하에 투자자로 상환을 송금한다. 만일 투자자가 주택 소유자에게 비용을 지불한다면, x는 음의 값을 가진다. 이들 비용 지불 금액들은 렌트 또는 이자와 같은 전통적인 시장 정의 금액에 상응하지 않는다. 대신에, 이들 송금 지불들은 투자자와 주택 소유자 사이에 바람직한 거래를 달성하기 위한 DOOR 지분 증서 조항들을 조절하기 위한 하나의 매개체다.

H(t)와 같은 요소들은 확률직이다. 극소의 시간 간격 dt 동안의 그러한 변수에서의 변경 및 결정적 요소들은 확률 차동 방정식들의 표준 용어, 즉, 주택 가치에서의 즉각적인 변경을 위한 “dH”를 사용하여 de어음되어 있다.

이들 모든 요소들을 사용하여, 어떻게 중립성을 실행하는가? 그렇게 하는 많은 방법들이 있으며 다른 접근법들은 아래에 설명되어 있다. 이들 접근법들 각각은 DOOR 변형 적용 또는 형식의 특정 정의 요소이다.

그럼에도 불구하고, 세 가지의 일반적 측면들이 있다:

우선, 쌍방의 상대적 기여도를 평가하는 것이 중요하다. 정확하게, 이들 기여도들은 해당 지분 증서의 조항들에 달려 있다. 예를 들어, 주택 소유자가 특정 모기지에 대한 의무를 가지고 있다고 가정하자. 그런 다음, 주택 소유자는 우선권 블록, P를 구성하는 기금에 약속된 지분 형식으로 그리고 저당권 설정자로서 대출을 통해 직접적으로 기여한다. 지분 흐름 율 ip는 유용하다. 왜냐하면 그것이 자기 자본 활용 비율을 통해 투자자에 의해 수령된 자본 혜택을 설명하기 때문이다. 투자자는 해당 우선권 블록을 채무 불이행 또는 선납할 수 없다. 결과적으로, ip는 채무 불이행 또는 선 상환 옵션들의 부재를 허용하기 위해 줄어드는 추정적 모기지 이자다. (주택 소유자는 모기지 대출 측면에서 이들 두 가지 옵션 모두를 가지만 해당 대출은 주택 소유자가 우선권 블록을 재정 형성하는 방법적 측면이다. 해당 블록 자체는 투자자를 위한 자기 자본 활용 비율을 제공한다.)

둘째, 만일 기여들에서 불균형이 있다면, 중립성은 오프 셋 계약적 허용들을 구성함으로써 얻어지게 된다. 아래 변형 적용들 중의 일부에 대해서, 핵심 오프 셋 매개체는 보장된 지분 수익의 일부다. 이러한 매개체는 소유자에게로 또는 소유자로부터의 주택 가치를 양도 이전하는 것이 해당 지분 준비의 바람직한 측면일 때 유용하다. 하지만 잔여 재무 상태 요소로서 다른 계정을 사용하는 접근법들은 다소 우세하다. 예를 들어, 재무 상태 잔액으로써 주택 소유자와 투자자 사이에서 계약상의 이전 상환을 사용함은 바람직한 특성을 가진 DOOR 변형 적용들을 생성하기 위한 강력한 방법이 된다.

셋째, 동적 조정이 없는 상태에서, 중립성은 지속되지 않다. 주택 가치와 경제 매개변수가 변동함에 따라, 최초 오프 셋 계약상의 충당금들은 더 이상 중립성을 달성하지 않는다. 비록 몇몇 변형 적용들에서, 해당 지분 증서가 가장 잘 역할을 하지만, 만일 조정이 없다면 또는 만일 조정이 빈번하지 않다면, 중립성은 많은 경우들에서 바람직하다.

중립성이 달성되는 방법에 대한 더욱 정확한 설명은 일차 변형 적용인 ANZIE-DOOR에 대한 논의에서 전개된다. 일차 변형 적용의 이름에서 문자 “N”은 해당 의도가 해당 지분 증서를 중립적으로 만드는 것에 있음을 지시한다. ANZIE-DOOR을 정의하고 논의하기 전에, 본 예제의 일부를 기저를 이루는 특정 유지 관례들과 수치적 모의들의 특성을 설명할 필요가 있다.

유지 관례들

DOOR 지분 증서 접근법은 하나 이상의 당사자를 위한 지분에 상응하는 소유권 지분들을 생성한다. 결과적으로, 지분 유지를 통해 구조들의 물리적 감가로부터의 가치 감소에 대해 계약상의 분배 규칙을 명시함이 필수적이다. 이들 두 가지 항목들은 직접적으로 관련되어 있다. 왜냐하면 지분 유지는 직접적으로 감가를 상쇄하기 때문이다.

아래 논의된 변형 적용들은 주택 소유자에 대한 지분 유지 의무를 부과한다. 이러한 의무를 충족시키기 못함은 주택 소유자의 확보된 지분과 약속된 지분으로부터 매각 시점에 상응하는 금액을 공제하는 권리를 가져온다. 만일 주택을 도색 하기 위해 $4,000의 비용이 소요되며 지분 유지 계약이 주택 소유자가 주기적으로 주택을 도색 하도록 요구하고 있다고 가정해 보자. 만일 주택 소유자가 주택을 도색 하지 않는다면, $4,000은 확보된 지분 금액으로부터의 조건부 날인 증서에서 공제된다.

지분 유지 의무는 해당 계약에 의해 포함되는 항목들 측면에서 해당 주택을 유지보수 하지 않은 것에 대한 달러 대 달러 결과를 생성한다. 상당히 포괄적인 범위를 가정한 상태에서, 이러한 특징은 전통적인 모기지 금융과 대부분의 주식 발행에 의한 자금 조달 접근법 둘 모두에 대한 매우 심각한 인센티브 문제를 경감시킨다. 만일 매우 적은 지분 또는 남겨진 지분이 없도록 하기 위해서 모기지-재정 형성된 주택 가치가 하락한다면, 소유자는 최대한 자신의 주택 유지보수를 위한 인센티브를 줄이려 한다. 특정 유지보수 지출은 주택 소유자에 대해서 보다는 저당 채권자에게 자본 혜택이 주어지는 경향이 있다. 해당 상황이 주택 소유자가 모기지에 대한 채무 불이행을 결정하는 시점에 도달할 때, 해당 주택을 유지보수하기 위한 인센티브는 0으로 하락한다. 그렇게 함에 있어 이어지는 실패는 담보권 행사들과 관련된 관찰된 큰 폭의 가치 하락에 중대한 기여를 한다. 고전적 개념 그리고 때로는 실제적으로 이는 예를 들면, 더 이상 보호적 조치를 취하지 않는 주택 소유자와의 반달리즘뿐만 아니라 구리 배관을 벗겨냄과 같은 부정 이익을 포함한다.

보통주 전환어음의 경우, 해당 상황은 일반적으로 훨씬 더 악화된다. 동일한 인센티브 문제가 주택 가치가 일차 모기지 잔액 수준에 접근할 때 발생되지만 또한 더욱 일반적인 문제도 있다. 일반적으로 보통주 전환어음들은 지분 가치 평가 규칙 즉, 주택 소유자와 투자자가 해당 주택 가치에서 증가분을 분할함을 포함한다. 그러한 규칙 하에, 주택 유지 보수를 위해 달러를 소비하는 주택 소유자는 매각 시에 자본 혜택 이하의 달러를 거둬들인다. 주택 소유자는 소비 근거들에 대해 해당 주택을 유지보수 한다. 예를 들면, 양호한 주택 외관을 즐기기 위해 주택을 잘 도색 한 상태로 유지함. 하지만 매각 시점에, 유지보수에 관해 축소되는 인센티브가 있다.

비록 모기지 금융이 존재한다 할지라도, 주택 소유자가 상당히 포괄적인 지분 유지 의무를 가진 상당한 확보된 지분을 구성하는 구조를 통합함으로써 인센티브 문제를 해결할 수 있다. 비록 주택 소유자가 해당 모기지에 대해 채무 불이행이고 해당 주택이 매각 시에 “물밑으로” 종료된다 할지라도, 즉, 주택이 모기지 원금 납기일 이내 금액 이하의 가치를 가진다 할지라도, 이러한 확보된 지분은 주택 소유자를 위한 실질적 지분을 생성한다. 이러한 지분이 주택 유지보수 실패에 대해 달러 대 달러 감소에 종속되기 때문에, 주택 소유자는 정확한 경제적 인센티브를 가진다. 주택 소유자는 지출이 소비된 달러에 대해 최소한 일 달러의 자본 혜택을 산출해낼 때는 항상 유지보수에 비용을 기꺼이 지불한다. 주택 소유자는 관례적인 재정 구조 하에 선담보권 행사 기간 동안 일반적으로 시작하는 물리적 왜곡의 하향 나선형 추락을 피하기 원한다. 이러한 새로운 개념은 잠재적 부정 취득자들 또는 공공 기물 파손자들의 접근이 방지된 보호된 주택 소유자이다. 따라서, 해당 목적은 조건부 날인 증서의 결산에서 확보된 지분 지분을 최대화하기 위해 매각 시에 주택을 양호한 상태로 인도하는 것이다.

유지보수 의무 구조는 자가 수행되는 것이 아니다. 이러한 의무의 특성은 정의되어야만 하며 매각 시점에 분쟁의 가능성이 있다. 명시성과 포괄성 사이에 트레이드 오프가 있을 수 있다. 도색과 배관 작업과 같은 항목들을 포함하는 상세 목록은 완전하지 못한 경향이 있다. 반면에, 계약상의 유지보수 의무는 현재 몇 가지 다른 형식으로 존재한다. 일반적으로 렌트 계약은 보증금으로서 임대 보증금의 요구와 해당 주택의 유지보수를 세입자의 의무로 부과하고 있다. “주택 보증” 보험 계약은 매우 일반적으로 이루어지고 있다. 이들 계약들은 일반적으로 주요 주택 요소들의 많은 부분을 다루고 있다. 예를 들면, 전기 또는 배관. 주택 소유자는 프리미엄을 지불하고 보험업자는 계약 하의 특정 주택 요소들의 유지보수 비용을 지불한다. 명확히, 유지보수 의무 구조는 상업적으로 실제적인 것이다. 또한 관례적인 주택 소유자의 보험은 일부 유지보수와 수리 비용을, 특히, 특정 피해자를 위해 필수적인 특정 작업들을 다루고 있다. 유지보수 의무 구조는 모기지가 종종 그러한 것처럼 의무적 보험을 포함할 수도 있다. 이러한 의무적 보험은 주택 보증 정책과 관례적인 주택 소유자의 정책 하에 현재 가용한 수용 범우를 통합하거나 또는 심지어 확대할 수도 있다.

유지보수 의무 구조가 필연적으로 불완전하다는 사실은 많은 DOOR 변형 적용들에 대해, 감가가 두 부분으로 나뉜다는 사실을 의미한다. 한 부분은 유지보수 의무 또는 관련된 보험에 의해 수용된다. 이 부분은 일반적으로 주택 소유자의 책임 하에 있다. 두 번째 부분은 남겨진 사항들에 관한 것이다. 많은 DOOR 변형 적용들에서, Z-DOOR 지분 증서들의 전체 하위 클래스를 포함하면서, 투자자는 잔액 권리 청구인이며 주택 소유자의 의무에 의해 수용되지 않는 특정 감가에 따라 손실을 경험하게 된다. 이러한 현실은 DOOR 구조의 이행이 일반적으로 위에서 정의된 d인 “감가 흐름”의 더 세밀한 파싱을 요구함을 의미한다. 최소한, d는 두 가지 구성요소, dh와 di로 나뉘어 질 수 있으며 이들은 감가 흐름들이며 주택 소유자와 투자자 각각의 법적 책임이다. 단순화 하기 위해서, 이러한 파싱은 아래 DOOR 변형 적용들의 해석을 수반하는 수치적 예제에서는 무시된다.

수치적 모의

개발된 수치적 예제들이 특정 DOOR 변형 적용의 양식화된 체험적 견해를 생성하기 위해 마련되었다.

모델링에서 사용된 하나의 주요한 선택은 주택의 가격 프로세스를 명시하는 것이다. 이에 따른 해당 예제들은 주택 가격 H가 일정한 드리프트 α와 상수 변동성 σ를 가진 기하학적 Brownian Motion을 따름을 가정하고 있다.

dH = αHdt + σHdZ

이러한 가격 프로세스는 특히 단순하며 이해하기 쉬운 모의로 이어진다.

해당 예제들을 위한 “베이스 라인 모델과 같이, 기하학적 Brownian motion은 σ = 0.9와 α = 0.7 + σ2/2 = 7.405%와 함께 사용된다. σ에 대한 이 값은 정확히 거의 7%의 기하학적 평균 수익률을 결과로 하며 이러한 특징은 고정된 0.7%에 확률 결과들과 비교할 때 유용한 것이다. 공정된 수익률 결과는 확률 형식 하의 평균 수익률들에 대략 상응한다.

또한 이들 값들은 “실현”의 하나의 요소를 담고 있다. 1976년에서 2008년 사이의 다양한 metropolitan statistical areas (“MSAs”)를 위한 연방 주택 재정 형성 기관 (“FHFA”) 주택 가격 지표의 연간 가격 가치 평가를 위한 산술 평균은 3%에서 9% 사이에 집중되어 있다. 따라서 7.4%라는 수치는 적당히 높은 값이다. 즉, Atlanta, Chicago, 또는 St. Louis와 같은 MSA 내에서의 경험 치보다 상당히 높지만 Boston, Los Angeles, New York, 또는 San Francisco와 같은 MSA에서의 소득 보다는 분명히 낮다. (최근까지, FHFA 지표들은 Office Of Federal 주택Enterprise Oversight (“OFHEO”)로서 알려졌다. 2008년 후반에, FHFA는 Fannie Mac과 Freddie Mac 그리고 OFHEO로부터 보호자 권한을 획득하였다.)

FHFA MSA 연간 수익 율에 대한 표준 편차는 3%에서 11% 범위에서 무리를 이룬다. 각각의 MSA 내에서의 주택 가격이 1976년에서 2008년 동안 정확한 상관성을 가지고 있지 않았기 때문에, 이들 지표 기반의 표준 편차는 상응하는 MSA 내의 개별 주택들의 평균 표준 편차보다 낮다. 따라서 베이스 라인 모델에서 사용된 9% 연간 변동성은 3%에서 11% 범위의 상위 부분에 기반하여 적당히 높은 변동성을 제시하고 있다. 그럼에도 불구하고 9% 변동성 수치는 우리의 목적에 따른 흥미로운 예제를 결과로 한다. 특히, 각각의 예제에서 이러한 변동성과 12,000번의 모의들을 사용을 통해 관심 기간 동안 적절하게 넓은 일련의 가격 폭을 결과로 한다. 예제들의 일부가 서로 비교할 수 있기 때문에, 동일한 시드가 각 예제에서 무작위 처리를 위해 사용된다. 결과적으로, 해당 예제들 각각은 12,000가지의 가격 경로의 동일한 모의된 샘플에 기반한다.

최소와 최대 결과들은 이력 결과들의 거의 대부분을 수용하고 있다. 결과적으로, 해당 베이스 라인 모델에 의해 생성된 예제들은 다양한 DOOR 지분 증서를 위한 결과들의 가능한 범위에 대해서 적절한 직관적 개념을 제공한다.

이러한 지분 행사는 인위성 측면의 매우 명확한 요소를 가진다. 주택 가격들은 기하학적 Brownian motion을 따르지 않는다. 특히, 주택 가격 수익 율 시리즈는 일반적으로 명확한 방식으로 자기 상관되어 있으며 확률 변동성을 보이고 있다. 그러나 이것은 다양한 기간 동안의 결과들의 적절한 범위를 결과로 하는 가격 생성 절차를 사용하는 것은 본 논의 목적에 충분하다.

전체적으로 베이스 라인 모델을 정의하기 위해 명시하는 두 가지 최종 요소들이 있다. 첫 째, 아래에서 설명된 것처럼, DOOR 지분 증서 하의 결과들은 해당 지분 증서의 예측된 기간의 함수일 수 있다. 이러한 베이스 라인 모델은 주태 가격을 생성하는 기하학적 Brownian motion과는 독립인 10년의 평균 길이를 가진 Poisson 기간 프로세스를 가정하고 있다. 이 프로세스는 아래에서 상세히 설명된다. 10년의 평균 길이는 주택 소유권과 해당 소유권을 위한 “장기적” 재정의 기간에 대한 실현 정도를 제시하는 값들인 7년의 중간 기간에 상응한다.

명시할 둘째 요소는 두 가지 결정적 이자 율들로 구성되어 있다. 이들 중의 하나는 매우 장기적인 무위험 이자율이며 다른 하나는 중간 기간의 무위험 이자율과 위험율 프리미엄의 합계이다. 해당 베이스 라인 모델은 모든 관련 무위험 이자율들이 연간 환산 0.5에서 시간과 기간에 걸쳐 일정함을 가정하고 있다. 즉, 다시 말하면, 무위험 이자율을 위한 본 예제들의 시간 주기 동안 지속하는 플랫 조항이 있다. 더욱 실제적인 모델은 시간 변수, 확률 조항 구조를 포함하지만 가정된 평이하고 일정한 조항 구조는 해당 목표가 명확하고 쉬운 예제를 생성하는 것이라면 적절한 것이다.

ANZIE - DOOR

ANZIE-DOOR의 특징들 중의 많은 부분이 위에서 설명되었다. 두문자어 “ANZIE”에서 “N”은 중립성을 유지하는 목적을 나타내며, “Z”는 Z 자본 구조의 적용을 나타내고 “IE”는 확보된 지분이 고려됨을 나타낸다. “A”는 연간 동적 조정을 나타낸다. 비록 더 잦은 조정이 중립에 근접하게 지분 증서를 유지하기 위해 바람지할지라도, 연간 조정은 예제들을 이해하기 쉽도록 한다.

도 2는 본 발명에 따라 ANZIE-DOOR 지분 준비를 위한 이득 사례를 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다. 도 3은 본 발명에 따라 ANZIE-DOOR 지분 준비를 위한 손실 사례를 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다. 도 4는 본 발명에 따라 순 기여 분석을 보여주는 도식의 블록 다이어그램이다.

아직 설명되지 않은 주요 요소는 동적 엔진의 조작이다. 즉, 연간 조정을 위한 알고리즘. 앞서 논의된 바와 같이, 중립성을 달성하기 위해 조정하는 많은 방법들이 있다. 다른 방법들은 다른 목적에 적합한 지분 증서를 결과로 한다. 따라서, 본 발명의 이러한 측면에 대한 논의는 ANZIE-DOOR의 설계에 동기를 부여할 목적을 설명함으로써 시작한다.

규범적 목표

ANZIE-DOOR는 많은 가능한 적용법을 가지고 있지만 특히 다음과 같은 경우에 적합하다: (i) 노동자 주택, (ii) 많은 미국 주택 소유자가 포함되는 적은 전체 부를 가지고 있지만 충분한 소득을 가진 주택 소유자들과 일부 적은 수입, 낮은 부를 가진 가족과 개인들, 그리고 (iii) 상당한 수입를 가진 단지 부를 형성하기 시작하는 젊은 직장인들. 노동자 주택은 교사, 소방관, 그리고 경찰관과 같은 직장인들을 포함하고 있으며 이들은 자신의 소득에 비해 상대적으로 높은 그리고 자신들이 봉사하는 지역 사회 근처의 주택 비용에 직면해 있다. 이들이 일을 하고 있으며 직장인으로서의 자신의 생활을 통해 공익이 있다.

많은 미국의 주택 소유자들은 자신의 주택에 많은 부를 투자하고 있으며 상당한 모기지 부채를 가지고 있다. 추가적으로, 지역 주택 가격들은 지역의 경제 조건과 상관성을 가지는 경향이 있다. 지역 경제가 긴장될 때, 수입 하락과 실직은 종종 주택 지분 손실과 동시에 일어난다. 기본 재정 형성 과정에 수 분 이상을 투자한 사람들은 이러한 금융 전략이 가능한 최악의 것임을 깨닫게 된다. 주택 소유자는 자신의 모든 부를 단일한 높게 자기 자본 비율이 적용된 자산에 연계시키며 이러한 자산 상의 부정적 결과들은 부정적 인적 자본 결과와 상관성을 가진다. 다양성의 전체적 결핍이 있으며, 고용에 반하는 보험 또는 소득 위험율 대신에, 해당 전략은 위험율을 증폭시킨다.

ANZIE-DOOR는 주택 소유자가 해당 주택에 약간의 돈을 투입 또는 어떠한 돈도 투입하지 않게 함으로써 이러한 상황을 해결한다. 주택 소유자는 확보된 지분의 자연적 증가 액을 통해 소유권 지분을 구성한다. 현금 절약이 주택 소유자의 경제적 상황에 비추어 지능형 포트롤리오를 생성시키기 위해서 주식, 채권, 그리고 다른 매개체에 투자를 위해 사용된다. 성장하는 확보된 지분 구성 요소는 주택 소유자가 일정 년도 기간 후에 주택 시장에서 확고한 자리를 설정하도록 허용한다. 이러한 구성 요소는 주택 가치의 수익의 일부다. 일단 수익의 일부가 15 ~ 20% 포인트에 도달한다면, 주택 소유자는 만일 원한다면, 잠재적으로 주택에 대한 전형적 재정 형성을 사용하는 위치에 있게 된다. 추가적으로, 확보된 지분은 수익의 일부 항목에 있기 때문에, 그것은 폭등하는 주택 시장과 주택 현금 둘 모두에 반하여 보호한다. 전자의 상황에서, 주택 소유자는 폭등율이 얼마나 높은 가에 따라서 매우 상당한 수익의 일부 이자를 보유하게 된다. 따라서 “시장 게임 내에서” 자신의 위치를 고수하게 된다. 하향 방향으로, 비록 관례적인 자본 구조에 기반한 지분이 완전히 없어지고 해당 주택이 모기지 잔액 이하의 가치로 종료될지라도, 주택 소유자는 확고한 위치에 있게 된다.

금융적으로 민감한 지분 증서에 추가하여, ANZIE-DOOR은 중립성을 따르는 모든 순 자산을 상속한다: (i) 전략적 매각 또는 채무 불이행에 대한 인센티브가 없음, (ii) 투자자가 주택 소유자와의 수탁자 또는 다른 연계를 가지고 있을 때, 이익 충돌이 없음, (iii) 주택 가치가 실가와 동일하기 때문에 주택 가치 평가가 쉬워짐, 그리고 (iv) (iii)의 결과로서, 개방형 투자 공동 기금 생성이 용이해진다. ANZIE-DOOR은 주택 소유자를 위한 상당히 포괄적인 계약적 유지보수 의무를 포함한다. 확보된 지분이 일반적으로 빠르게 형성되기 때문에, 그것의 지분 증서 또는 변형 적용들은 확보된 지분 형성을 보장하도록 설계될 수 있으며, 만일 존재한다면, 주택 소유자는 해당 주택에서 관례적 (자본 구조에 기반한) 지분 위치의 많은 부분을 차지하지 못함으로써 해당 주택을 유지보수하기 위한 달러 인센티브에 대한 매우 심도 있는 달러를 가지게 된다.

상당한 우선권 블록의 존재에 추가하여 Z 자본 구조는 현재 시스템이 주택 소유자에게 부과하는 위험율과 동등한 해당 주택에서 매우 위험한 위치에 투자자를 남겨둔다. 이러한 위험한 위치는 매우 값진 다양성 도구이다. 많은 년도 동안, 경재 학자와 금융 전문가들은 소유자 점유 부동산이 제도적 투자자에 가용한 투자의 주요 클래스들과 상대적으로 상관성이 없는 수익 율을 가진 자산 범주임을 인지해 왔다: 주식, 채권, 상업용 부동산, 그리고 렌트 부동산. 해당 문제는 대규모 매각에 대한 다양화를 위한 매개체를 제공하기에 충분한 수량에서 발행된 소유자 점유 부동산을 위한 어떠한 거래 가능한 지분 증서가 없다는 것이다. ANZIE-DOOR과 몇몇 관련된 DOOR 변형 적용들은 이런 종류의 가능한 매개체들이다. 추가적으로, ANZIE-DOOR과 관련 변형 적용들은 특정 지역, 도시, 또는 이웃에서의 노출을 원하는 투자자를 위한 강력한 매개체다. 그러한 매개체에 대한 노출을 달성하기 위해서 원하는 지역e로부터 DOOR 지분 증서를 공동 기금화 하는 것은 간단하다.

동적 엔진 시간이 경과함에 따라 중립성 획득

동적 방식으로 중립성을 실행하는 것은 각각의 기간에서, 투자자와 주택 소유자 사이에 기여와 자본 혜택의 균형이 있어야 함을 요구한다. 이러한 균형은 DOOR 지분 증서의 세부 내용에 의존한다. 본 절에서의 논의는 ANZIE-DOOR에 의해 달성되는 특정 잔액을 설명하고 있지만 또한 해당 논의는 DOOR 지분 증서를 주기적으로 중립성으로 복귀시키는 “동적 엔진” 에 대한 일반적 소개로서의 역할을 한다. 이러한 동적 엔진은 DOOR 지분 증서를 매우 융통성 있게 만들어 주는 기능이다. 해당 지분 증서의 많은 측면들이 주기적으로 변형될 수 있지만 변형의 특성이 무엇인가와 관계없이, 동적 엔진은 주택 소유자와 투자자 사이의 “시장 거래”를 복구하는 조정을 한다.

기여 잔액

ANZIE-DOOR은 주택 소유자에게 다음을 요구한다: (i) 자본 구조의 “우선권 블록” 부분의 기금을 형성할 것, (ii) 유지보수 계약에 의해 요구된 범위로 감가 비용을 충당할 것, 그리고 (iii) 재산세를 지불할 것. 단순화를 위해서, 유지보수 계약은 모든 감가 비용들을 수용한다고 가정하자. 주택 소유자는 점유자의 렌트 가치를 받는다. 감가와 재산세가 공제된 총 렌트 수익에 동일한 지분 흐름 변수인 “순 임차료”를 정의하는 것이 편리하다.

n: 순 임차료. n = r - d - p.

순 임차료는 감가와 재산세 법적 책임에 의해 오프 셋 된 주택 소유자의 점유 이득이 된다. 순수 렌트 자산의 경우, 순 임차료는 투자자/토지 소유자가 모기지 이자와 같은 재정 비용을 고려하기 전에 렌트 현금 흐름으로서 수령하는 것과 동일하다. 해당 주택에 대한 전체적 수익 율은 특정 가치 평가가 추가된 순 임차료와 동일하다. 이들 요소들 둘 모두는 확률적이다. v(t)가 순 임차료 자연적 증가 액의 예측된 연간 이자율과 동일하며 (대략적으로 (순 임차료)/(가격) 비율에 동일하다) α(t)가 시간 t에 대한 가치 평가의 예측된 연간 이자율이라 하자. 그런 다음, 특정 시기에 수익 율의 예측된 전체 연간 이자율은 다음과 같다:

p(t) = v(t) + α(t)

이러한 수익 율의 예측된 비율은 시장-지시된 위험율 프리미엄을 포함한다.

시간 ta에서 조정 지점에 이어지는 당해 년도 동안, 주택 소유자와 투자자 사의 기여와 자본 혜택의 균형은 무엇일까? 주택 소유자는 순 임차료 혜택을 수령하지만 우선권 블록 기금을 조성한다. 잔액 권리 청구인으로서의 투자자는 특정 가치 평가를 수령하며 동시에 H(ta) > P(ta)인 즉, 주택 가치가 우선권 블록의 달러 금액보다 크다는 것을 가정하면서 수용과 공급에서 손실의 위험을 떠 맡게 된다. 확보된 지분 계정은 사이드 라인에 위치하여 누적된 과거 순 기여를 보상하기 위해 매각 시에 주택 소유자로부터 기인한 주택 가치의 수익의 일부를 나타낸다.

ANZIE-DOOR 하에, 확보된 지분의 자연적 증가 액의 비율은 중립성을 달성하는 재무 상태 인자다. 중립성은 DOOR 지분 증서의 운영 하에 각 참여자의 몫의 가치가 실가와 동일할 것을 요구한다. 만일 이러한 지분이 투자자를 위해 존재한다면, 그것은 또한 주택 소유자를 위해서도 존재해야 한다. (이에, 논의된 바에 따라, 중립성은 사전 세액 기반 상에서 얻어진다.)

따라서, 그것은 투자자에 초점을 두기 위해 충분하다. 투자자를 위한 실가의 두 가지 요소들이 있다: 확보된 지분 계정 하의 투자자의 법적 책임과 자본 구조에 기반한 수익 율로의 잔여 권리 청구인으로서의 투자자 지분. 투자자의 잔여 청구에 관한 예상 수익 율의 고려의 폭을 좁히는 것이 가능하며, 이때, 확보된 지분 계정을 별도로 처리한다. 계정에 관한 투자자의 법적 책임은 해당 법적 책임이 매각 시에 고려되는 것과 정확하게 동일하다: 주택 가치의 명시된 수익의 일부. 따라서 확보된 지분 계정은 측면 상에서 왼쪽에 위치한다. 이러한 확보된 지분은 특정 이벤트가 일어날 때 측면의 좌측에 개념적으로 위치한다. 왜냐하면 그것은 과거 순 납기일 이내 금액 기여들을 위한 보상을 나타내기 때문이다. 중립성에 대해 중요한 사실은 확보된 지분의 향후 자연적 증가 액은 주택 그 자체에 관한 상대적인 기여에서의 특정 미래의 불균형을 위한 보상이라는 것이다.

조정 시간 ta에서, 주택에 대한 투자자의 지분의 실가는 E(ta) = H(ta) P(ta)가 성립한다. 투자자에게로의 DOOR 지분 증서의 실제 가치와 동일한 E(ta)에 대해서, 확보된 지분 계정에서의 현재 잔액을 별로 한 상태에서, 나머지 항목들은 시장이 요구하는 예상 수익 율과 동일한 E(ta) 상의 예측 수익 율을 결과로 한다. E(ta)는 자기 자본 비율이 적용된 지분 위치다. 이러한 위치를 하위에 두는 것은 시간 ta에 대한 P(ta)와 동일한 모기지에 대한 원금의 미지불 잔고와 함께 주택 소유자로부터 대출인으로의 “우선권 블록 대출”이다. 우선권 블록 대출을 위한 관련 이자 율은 무엇인가? 이 대출은 저당권 설정자 (여기서는 투자자) 대신에 저당 채권자 (여기서는 주택 소유자)가 해당 대출이 종료되는 시점을 결정한다는 사실을 제외하면 모기지 대출과 매우 유사하다. 이 대출은 주택 소유자가 주택을 매각할 때 또는 DOOR 지분 증서를 청산할 때 종료된다. 투자자는 선 상환 옵션을 가지고 있지 않다. 해당 대출은 투자자에 대해서 비상환 청구 부채다. 왜냐하면 투자자는 만일 주택 가치가 P(ta) 이하로 하락하지 않는다면 잔액의 특정 부분을 지불할 필요가 없기 때문이다. 하지만 투자자는 단지 부분적인 채무 불이행 옵션을 가진다. 투자자는 해당 대출에 대해서 주택 소유자에게로의 “이자” 또는 “원금” 지불 중단을 선택할 수 없다. 왜냐하면 이들 지불들은 DOOR 지분 증서에 의해 효과적으로 “상환 청구 부채” 방법으로 강제성을 가지기 때문이다. 채무 불이행 옵션이 존재한다는 의미는 투자자가 매각 시기에 유지하고 있는 우선권 블록 잔액에 대한 의무가 없다는 것이다. 우선권 블록 대출의 기간은 선 상환 또는 채무 불이행 옵션이 없는 상태에서 모기지의 기간에 유사하다. 결과적으로, 적용할 수 있는 이자율은 위에서 정의한 바와 같이 ip(ta)가 된다. 대략적인 근사로서, 사람들은 매각 시의 채무 불이행을 제외한 선 상환과 채무 불이행 옵션에서 제거된 30년의 fixed 이자 율 모기지에 대한 가정적 이자율과 동일한 것으로 이 이자율을 생각한다. 만일 Lp(ta)가 대략 적으로 낮은 값을 가진다면, 즉, 0.8 이하의 값을 가진다면, 적절한 근사가 될 수도 있는 시장 이자 율은 10년의 US Treasury bonds에 대한 이자 율이 된다. 만일 Lp(ta)가 크다면, 즉, 1.0에 접근한 값 또는 그 이상의 값을 가진다면, 매각 시에 비상환 청구 부채인 모기지의 가치를 평가하기 위해 더 높은 대출의 저당 채권자 (주택 소유자)로의 추가된 위험율을 반영하기 위해 프리미엄이 필요하다. 어떤 이자 율을 발급해야 하는 가는 아래에서 포괄적으로 논의된다.

전체 주택 가치의 부분으로서 표현된 P(ta)와 동일한 자기 자본 활용 비율을 받는 E(ta)를 위한 수익 율의 요구된 이자 율은 다음과 같다:

주택 소유자는 ip(ta)Lp(ta)를 기여하지만 순 임차료 v(ta)는 투자자가 아닌 주택 소유자에게로 유입된다. 따라서 주택 소유자를 위한 순 기여는 다음과 같다:

proportion

를 나타내는 수량인, 주택에 관한 수익 율의 예측된 자기 자본 비율이 적용되지 않은 시장 이자 율은 다음과 같다:

주택 지분의 자연적 증가 액을 지배하는 누적 알고리즘은 위험율 조정된 형식에서의 몫을 매각 시의 주택 소유자로부터 기인한 주택 가치의 보장된 지분 수익의 일부에서의 증가로 해석함으로써 주택 소유자로의 조정 시간 ta에 이어지는 기간 동안 주택으로부터의 몫 πh(ta)를 할당한다. 해당 알고리즘은 다음에 설명된다. πh가 보장된 지분 수익의 일부의 변화의 이자 율의 중요한 추진 요인이기 때문에, 그것은 “이자율 계수”로 참조된다.

누적 알고리즘

다양한 누적 구조가 가능하며, 각각의 구조는 다른 DOOR 변형 적용을 정의하고 있다. ANZIE-DOOR 하의 목표는 주택 소유자가 벤처로의 주택 소유자의 순 기여의 누적 결과를 나타내는 사이드 계정에서의 주택 가치의 수익의 일부와 동일한 확보된 지분을 누적하는 것이다. 위에서 논의된 것처럼, 이러한 접근법은 보험 측면을 가진다. 우선권 블록 “대출”에 의해 제공된 자기 자본 활용 비율은 투자자의 수익 율에 영향을 미치지만 주택 소유자의 확보된 지분 위치에는 영향을 미치지 않는다. 만일 매각 시의 결과가 충분히 낮게 종료된다면, 투자자는 확보된 지분 의무에 대해 주택 소유자에게 자신이 주택에 대한 자기 자본 비율이 적용된 위치로부터 인식하고 있는 것보다 더 많은 것을 지불하게 된다.

동시에, 주택 소유자는 주택 가치 내의 요동으로부터 완전히 보호된 상태에 있는 것은 아니다. 이들 요동들은 주택 소유자에게 영향을 미친다. 왜냐하면 확보된 지분 계정은 특정 금액의 돈이 아닌 주택 가치의 특정 수익의 일부를 전달하기 때문이다. 만일 해당 목표가 주택 시장이 진해되는 장소와는 무관하게 주택 소유자를 주택 게임에 포함시키는 것이라면 주택 가치에 대한 이러한 의존성은 전체적으로 적절하다. 예를 들어, 만일 보장된 지분 수익의 일부가 20%에 달한다면, 주택 소유자는 지분이 “확약 대출”을 확보하기 위해 전통적인 최소 첫 지불액 금액과 동일하게 되는 범위에서 해당 게임에 효과적으로 참여하게 된다. ANZIE-DOOR은 실제 첫 지불액을 요구함 없이 몇 년의 소유권 행사 후에 상기 내용을 가능하게 한다. ANZIE-DOOR는 주택 소유자가 보유한 자원의 대부분 또는 전부를 단일한 차입형 투자에 포함시키는 재정적 실수에 연루시킬 것을 주택 소유자에게 요구하지 않으면서 해당 주택 게임 내에 주택 소유자가 있음을 보장한다.

ANZIE-DOOR 하에 누적 구조로의 두 가지 핵심 측면들이 있다.

우선, ANZIE-DOOR 하의 목표는 순수 주택 가치 위험율을 투자자의 손에 남겨 두는 것이다. 따라서, 주택 소유자에게 확보된 지분 소유권을 누적 하기 위해 사용된 수익 율은 위험율 수익률 그 자체라기 보다는 해당 주택에 대한 위험한 수익률에 (가치 평가가 추가된 순 임차료와 동일하다) 등가인 확실성이다. 따라서 수익 율의 핵심 이자 율은 특정 자산으로서 주택의 동일한 (매우 긴) 기간의 투자에 대한 무위험 이자율인 if(t)이다. 이러한 알고리즘은 위험율 없는 수익률의 몫 πh를 주택 소유자에게 할당한다. 왜냐하면, πh는 이자율 계수며 주택 소유자의 순 기여에 기반한 전체 수익 율의 주택 소유자의 몫을 나타낸다.

둘째, 주택 소유자에게 주택 내의 특정 몫을 확보된 지분 계정을 통해 전달하는 ANZIE-DOOR의 목표와 일치하는 알고리즘은 각각의 기간으로부터 전체 수익 율의 해당 몫을 매각 시점에서의 소유권의 전체 수익의 일부로 해석하고 있다.

누적 구조가 가져야만 하는 세 번째 속성이 있다: 중립성. 확보된 지분을 실현 (청산) 영구적으로 하기 위해서, 주택 소유자 (투자자)가 DOOR 지분 증서를 종료하기 위한 인센티브는 없어야만 한다. 지분 증서를 종료하는 주택 소유자의 실제 옵션과 지분 증서를 종료하기 위한 투자자의 가정적 옵션 둘 모두는 특정 가치를 가져서는 안 된다. 반면, DOOR 지분 증서는 어려운 가치 평가 사안들로 만연되어 있으며 지분 증서를 종료 또는 종료를 지연시키는 주택 소유자의 능력과 연관된 도덕적 위험 비용이 있다.

ANZIE-DOOR 누적 구조는 현재 시장 가치의 정렬되게 이들 매개변수를 유지하기 위해 πh와 if(t)를 조정함으로써 중립성을 근사화한다. 이름에서 “A”에 의해 지시된 바와 같이, 지분 증서는 연례적으로 이자율 계수인 πh를 조절을 요구한다. 한 가지 접근법은 if(t)에 대해 동일한 작업을 하고, πh와 함께 연례적으로 조정하는 것이다. 그러나, 만일 if(t)가 시장 가격에 기반한다면, 그것은 더욱 자주, 예를 들면, 각 거래 일자의 종료 시점에서 그것을 조정함으로써 더 큰 정확성을 쉽게 그리고 상대적으로 저렴하게 얻어낼 수 있다. 그런 다음, 일반적으로, ANZIE-DOOR 하에 확보된 지분을 누적할 목적으로, if와 πh는 지분 증서가 생성되고 그런 다음, 지분 증서들 중의 하나 또는 둘 모두가 시간 t1, t2, …, ts의 시퀀스에서 변화할 때, 지분 증서는 시간 t0에서 초기 설정된다. 여기서 ts는 종료 시점이다. 지분 증서의 수명인

를 가진 각각의 시간 구획 si = ti - ti-1의 길이를 정의하는 것이 관례적이다. 이 수명은 만일 지분 증서가 주택 매각 시에 종료된다면 주택 소유권의 기간에 동일하며, 만일 해당 종료가 재융자와 같은 다른 이벤트들에 기인하여 일어나는 경우, 수명은 더 짧아질 수도 있다.

ts에서의 보장된 지분 수익의 일부인 ANZIE-DOOR 하의 종료 시점은 다음과 같다:

πh가 양의 값을 가지는 경우, 즉, 주택 소유자가 지속적으로 순 기여를 하는 경우를 고려하자. 그런 다음, Ip는 초기에 0%이며 시간이 경과함에 따라 100%를 향해 증가하지만 100%를 넘어서지는 못한다. 성장 율은 πh 또는 if의 값이 커질수록 증가한다. 만일 주택 소유자의 순 기여가 전체 수익 율인 πh보다 더 큰 부분을 차지한다면 또는 만일 수익 율의 확실성 등가 가치인 if가 더 높아진다면, 확보된 지분은 더욱 빨리 누적한다.

수식 (5)의 적용은 첫 번째 두 가지 측면들 모두를 포함한 누적 구조를 결과로 한다. 이 구조는 주택 소유자에게 주택 가치의 적절한 몫을 할당함으로써 벤처로의 순 기여를 만들어 주택 소유자를 보상해 준다. 해당 몫을 계산하기 위해 확실성 등가 수익률을 사용함으로써, 해당 구조는 주택 소유자가 아닌 투자자가 주택 내의 자기 자본 비율이 적용된 위치에 내재적 위험율에 노출되게 한다. 결과적으로, 주택 소유자는 주택 시장의 방향 또는 변동성과는 무관하게 보장된 지분 수익의 일부에서의 지속적인 증가를 경험하게 된다.

DOOR 지분 증서를 위해 중립성을 실행하는 많은 가능한 누적 알고리즘이 있다. 알고리즘들 사이의 선택은 주택 소유자와 투자자가 자신들 사이에서 위험율 할당을 얼마나 원하고 있는가에 따라 그리고 일방에 의한 순 기여를 통해 다른 일방을 보상해 주는 바람직한 방법으로서의 매개체에 의존한다. ANZIE-DOOR은 확보된 지분을 사용하며, 쌍방의 기여에 대한 잔액을 지불하는 “잔여 계정”로써 수식 (5)를 통해 계산된다. 이후에 고려되는 다른 변형 적용들은 ANZIE-DOOR와는 다르게 위험율을 할당하며 이러한 변형 적용들 중의 일부는 다른 잔여 계정들을 사용한다.

다양한 대안들 사이에서 ANZI-DOOR을 배치하기 위해서, 해당 지분 증서를 정의하는 특정 알고리즘에 내재적하는 위험율 할당의 특성에 대해 더욱 깊이 중점을 둘 가치가 있다. 이 알고리즘의 특별히 명확한 해석은 자본 이득 과세에서 “실현 문제”을 해결하기 위해 명확히 관련성 없는 노력을 고려함으로써 가능하다. 대부분의 조세 시스템은 자본 이득에 세금을 부과하기 전에 또는 자본 손실에 대한 공제를 허용하기 전에 매각과 같은 “실현” 이벤트를 요구한다. 이러한 실현 요구사항들은 두 가지 문제를 만들어 낸다: “매각에 전념됨”과 “전략적 손실 부담”. 투자자들은 누적 이득을 가진 자신의 지연된 매각 (“지분에 얽매임”)과 누적된 손실을 가진 자신의 가속화된 매각 (“전략적 지분 손실 부담”)으로부터 자본 혜택을 얻는다. 이득에 관한 세금을 내지 않기 위해 매각을 지연시키는 것은 투자자를 위한 금전상의 혜택의 시간 가치를 결과로 한다. 투자자는 매각 지연 기간 동안 정부에 지불된 금액에 대한 이자 수익을 올린다. 만일 투자자들이 자산이 세금 납부 전에 수익 율의 시장 이자 율 이하에 수익을 올린다고 믿는 경우서도, “지분에 얽매임”은 투자자가 지속적으로 이득이 있는 자산을 보유하기 때문에 발생된다. 만일 세금 공제 이전 수익률에서 예측된 부족액이 집행 연기 상의 장점을 오프 셋하기에 충분히 심가한 경우, 투자자는 단지 매각하기만 한다. 동전의 양면과 같이, 만일 손실들이 실현된 이익 또는 다른 소득을 오프 셋하기 위해 사용될 수 있다면, 손실을 실현하는 것은 현재의 세금 부담을 경감시킨다. 매각된 자산을 즉시 재 구입함으로써 또는 동일한 포트 폴리오 특성을 결과로 하는 대체 자산을 구매함으로써, 납세자는 특정 포트폴리오를 변경하지 않고도 손실을 “일시에 없앨” 수 있다. 만일 제 구매된 자산 지분 또는 대체 지분을 평가 하다면, 해당 실현된 손실에 상응하는 오프 셋 누적 이득이 있다. 그러나 납세자는 자산 또는 자산들의 지연된 매각에 의한 이득에 대해 특정 세금 계산 결과를 지연시킬 수 있다. (현대 과세 법규는 일반적으로 그러한 “일시 매각”을 효력이 없게 하는 규칙을 가지고 있지만, 이들 규칙들은 유효성과 동시에 세금을 줄이는 것 이외의 목적을 위해 매수와 매도 투자자들에 대한 영향에 기인한 담보물 비용을 제한해 왔다.) 만일 손실을 조기에 부담함으로부터 누적되는 가치가 요구된 거래를 수행하는 거래 금액을 초과한다면, 이러한 “전략적 지분 손실 부담”은 가치가 있다.

자본 이득 세금 상황과 중립 DOOR 지분 증서의 자본 운영 사이에는 유사성이 있다. 자본 이득 상태 내에서의 손익에 관한 세율은 이자율 계수, πh에 상응한다. 이때, πh는 벤처로의 순 기여자로 되게 함으로써 주택 소유자에게 보상하는 DOOR 지분 증서에 의해 요구된 주택 수익률에 대한 “세율”이다. DOOR 지분 증서에 관한 모든 확보된 지분 지불금은 매각 또는 매각 종료 시까지 발생하지 않는다. 이는 자본 자산에 관한 세금이 매각 또는 다른 실현 이벤트가 일어날 때까지 발생하지 않는 것과 동일하다. 만일 투자자가 돈을 인출하고 그것을 투자하는 것을 통해 과거의 누적 확보된 지분의 호의적 위험율-조정된 구성을 경험하게 된다면, “지분에 얽매임”은 DOOR 지분 증서에 대해 얻어진다. 위와 반대의 경우, 투자자는 DOOR 지분 증서를 종료하기 위한 순수 금융 인센티브를 가진다. 후자의 행위는 전략적 지분 손실 부담과 유사한다. 자본 이득세와 중립 DOOR 상황 사이의 유사성은 제안된 자본 이득을 세무 해법 관련 조치로 만들어 준다. 비록 해법들 중의 어느 것도 직접적으로 DOOR 설정에 적용되지 않는다 할지라도, 해당 해법들을 고려하는 것은 ANZIE-DOOR 누적 알고리즘의 자산에 관해 설명한다.

자본 이득세 설정에서의 한 가지 해법은 주기적으로 과세 목적을 위한 손익을 계산함으로써 “마크 대 시장” 시스템을 납세자가 지속적으로 보유하고 있는 자산에 부과하는 하는 것이다. 이러한 시스템 하에서, 납세자는 손익 실현을 지연시킬 수 없다. 왜냐하면 모든 손익들은 자동적으로 실현되기 때문이다. 각각의 마크 대 시장 조정이 이루어진 후에, 세금 상의 손실 또는 이득은 없으며, 자산 거래 (또는 자산 보유) 옵션은 만일 해당 목적이 감세라면 가치가 없다.

이후 날짜까지 실제 세금 계산 결과를 지연하는 것이 가능하지만 지연 과세 (세금 환급)에 대한 세금 공제 후 세율에서 납세자 이자를 변경 (신용 거래)함으로써 마크 대 시장 시스템과 동일한 결과를 얻는 것 역시 가능하다. 그러한 접근법은 Vickrey에 의해 제안되었다 (W. Vickrey, Averaging Income for Income 세금 Purpose, Journal of Political Economy, Vol. 47, pp. 379-97 (June 1939)를 참조할 것). 특정 자산에 대한 세금은 두 가지 자연적 증가 액 구성 요소들에 따라 누적된다: (i) 계정 잔액에 기반한 세금 공제 후 이자 부과 (신용 거래)와 자산 가치에서의 현재 요동에 기인한 해당 계정에 추가되는 (공제되는) 세금 (신용 거래). Auerbach 세금 계정 에 유사한 표기법을 사용하여 (A. J. Auerbach, Retrospective Capital Gains 세금, American Economic Review, Vol. 81, pp. 167-178 (March 1991)을 참조할 것), Vickrey 구조에서의 시간 s에서의 Ts는 다음과 같은 차동 방정식에 따라 전개된다.

여기서

는 가치 As를 가진 특정 자산에 대해 시간 s에서의 확률 이자 율이며, rf는 수익 율의 무위험 이자율이며, 그리고 t는 세율이다. 방정식 우측 첫 번째 항목은 기존 잔액에 대한 이자 부과를 포획하는 한편, 두 번째 항은 현재 손익의 세금 계산 결과를 나타낸다. 자산이 ts 시점에 매각되었을 때, 납세자는 정부에 Tts를 지불한다.

만일 자산 가격 경로, 과거 이자율, 그리고 과거 세율 모두가 알려져 있다면, Vickrey 구조가 적용될 수 있다. 이러한 경우, 과거 자료에 근거하여 Tts를 계산할 수 있다. Auerbach, supra는 자산의 가격 경로가 알려지지 않았지만 자산 보유 기간, 과거 이자율, 그리고 과거 세율이 알려져 있을 때, 전략적 거래와 지분에 얽매임을 제거한 과거 자료에 근거하여 세금을 생성한다. 자산 보유 기간 동안, rf와 동일한 일정한 즉각적인 위험율이 없는 이자 율과 t에 동일한 일정한 세율을 가진 평이한 조항 구조가 있는 단순한 경우에 대해서, 시점 0에서 구매된 자산에 대한 시점 s에서의 실현 시에 기한 내 세금 신고는 다음과 같다:

이 세금은 시간 0에서 시간 s까지 무위험 이자율로 증가하며 As의 최종 값에 도달하는 자산 이득에 대해 연속적으로 이자 율 t에서 세금을 부과하는 것과 동일하다. 이러한 가정적 가격 경로 하에서, 시간 0에서의 자산 가치는

가 된다.

확보된 지분 계정은 Vickrey 구조에서의 세금 계정과 유사하다. 확보된 지분 계정은 기업으로의 과거의 순 기여에 대해 매각 시에 주택 소유자에게 보상한다. 이들 기여들은 알려져 있으며 “조정 과정 상의 계정”에서의 이자를 통해 누적하고 그런 다음, 주택 소유자에게 매각 시점에 해당 계정의 가치를 지불하는 것이 가능하다. 대신에, 수식 (5)로부터 명확해진 것처럼, ANZIE-DOOR은 Auerbach와 유사한 구조를 사용한다: 확보된 지분 계정은 주택 가치와 비례하여 증가하는 것을 표현되어 있다. 식 (6)에 의해 설명된 단순한 세금 사례에서, 이 비율은

과 동일해진다. 이 값은 역 지수적 계산에서 0에서 출발하여 1로 증가하는 값이다. 위에서 언급된 것처럼, ANZIE-DOOR의 하나의 목표는 시기 적절하게 모기지에 대한 비용을 지불하고 해당 주택에 대해 요구된 유지보수를 하는 근면한 주택 소유자가 특정 년도 후에 주택 시장 게임에 있도록 보장하는 것이다. 주택 소유자가 시간이 경과함에 따라 주택 가치의 증가하는 수익의 일부를 누적하는 구조는 본 목적에 대해 이상적이다. 가격이 팽창 또는 급락하는 가의 여부와 상관없이, 주택 소유자는 주택 가치의 특정 수익의 일부를 확보하였으며 해당 게임에 있다. Vickrey 구조 내의 세금 계정은 이러한 속성을 가지고 있지 않다. 만일 주택 가격이 팽창한다면, 비록 주택 소유자가 여러 년도 동안 근면하여 왔다 할지라도, 해당 계정은 주택 가격의 미소한 부분에 도달할 수도 있다. 또한 만일 금융 기초 자산이 보유 기간 중의 일부 또는 전 기간을 통해 가치 상에서 하락한다면, 계정은 음의 값으로 종료될 수도 있다.

Auerbach 구조는 자산 가격 경로와 관련하여 Vickrey 접근법의 특정 등가 형식을 사용하여 Vickrey 결과를 완화하여 해결한다. 이 형식은 효과적으로 위험한 자산 결과를 수익 율의 관련 위험율이 없는 이자 율로 대체한다. ANZIE-DOOR은 바람직한 결과들을 얻기 위해서 유사한 구조를 사용하고 있다: (i) 벤처로의 순 기여를 한 주택 소유자가 시간이 경과함에 따라 보장된 지분 수익의 일부에서 단일한 그리고 상당히 유연한 증가를 경험한다 그리고 (ii) 자산 수익률 위험율은 크게 투자자를 향해 이동한다.

Auerbach 구조가 Vickrey 접근법의 확실성 등가 형식이라는 의미를 설명하는 것은 의미가 있다. 해당 자산

에 대한 확률 수익률을 위험율 없는 수익률 rf에 추가된 초과 수익률

으로 해체함이 위의 사항의 핵심에 있다:

Gordon은 위험율이 없는 수익률 상에서 자본으로의 초과 수익 율에 대한 세금을 부과하는 것은 세금 부과된 투자 가치에 영향을 미치지 않는다는 사실을 관찰하였다 (R. H. Gordon, 과세 of Corpo비율 Capital Income: 세금 Revenue versus 세금 Distortions, Quarterly Journal Of Economics, vol. 100, pp. 1-27 (February 1985)을 참조할 것). Auerbach에 따르면, 이러한 사실을 확실성 등가 연산자, V()를 통해 표현하는 것이 가능하다. 이 연산자는 위험한 시장 가격 수익률을 등가의 위험율 less 수익률로 변환한다. 따라서,

이 성립한다. 해당 연산자에 대한 직관적인 생각은 아마도, US Treasury In평이한ion Protected Securities이 이상적인 형식인 위험율 없는 담보 유가증권이 존재함과 동시에 해당 투자가 위험한 투자에 대한 대책임을 가정하고 있다. 예를 들어, 개인은 위험율 없는 담보 유가증권에 주어진 금액을 투자하여 수익 율 rf를 벌거나 또는 위험한 담보 유가증권에 동일한 금액을 투자하여 수익 율 a를 벌 수 있다. 수익 율 상의 차이

는 초과 수익 율이 된다. 평형 상태에[서, 이러한 초과 수익 율은 0의 확실성 등가 가치를 가져야만 한다. 예상된 초과 수익 율

은 추가된 위험율에 대해 정확히 보상되어야만 한다.

Auerbach가 신중하게 주지한 것처럼, 예상된 초과 수익 율이 0이라는 것은 사실이 아니다. 초과 수익 율은 확률 수익률에 위험율이 내재적임을 가정하는 한계 투자자에 의해 요구된 위험율 프리미엄에 동일한 값을 가진다. 만일 이러한 위험율이 해당 경제에 걸쳐 충분히 다각화하지 않다면, 상기 경우는

에 해당한다. Auerbach, p. 170, Propositon 1은 조세 시스템이 그가 “기간적 중립성 고수”이라 불렀던 것이 되는 필요 충분 조건을 보여주고 있다. 즉, 과거의 자산 가격 이동 형식 또는 자산 보유 기간의 길이에 독립적인 특정 등가 가치를 가진 조세 시스템은 다음과 같다:

Auerbach는 상기 조건이 Vickrey 세금 구조의 확실성 등가 형식임을 주지하고 있다. 여기서 기한 내 세금 신고 계정은 다음과 같이 변경된다:

앞서 언급한 바와 같이, Vickrey 구조 하에, 세금 계정, Ts는 두 가지 인자들에 의해 성장한다: (i) 기존 잔액 상에서 이자 누적과 (ii) 자산 가치에서의 현재의 요동들로부터의 세금의 법적 책임 변화 흐름. 이 수식의 확실성 등가 형식은 이러한 관계성을 확실성 등가 변화들로 해석하고 있다. 마치 해당 자산이 수익률의 무위험 이자율을 벌어들이는 것처럼 기존 잔액 상의 이자 누적과 세금에 대한 법적 책임 누적. 유사하게, ANZIE-DOOR 구조에서, 주택 소유자를 해당 주택에 관한 “이득들”들로의 순 기여들에 대해 보상하는 “세율” 적용에 기반한 확보된 지분 누적. 이때, 세율은 적용 가능한 무위험 이자율에서의 가치에서 증가된 것이라 가정한다.

ANZIE-DOOR의 또 다른 목표는 조기의 또는 지연된 종료 옵션을 의미 없게 만드는 것이다. 식 (5)는 전략적 지분 손실 부담의 의해 매각을 지연 또는 손실을 가속화시킴으로써 이득을 지연하기 위한 특정 세금에 기반한 인센티브를 제거한 Auerbach 구조와 유사하다. 이때, 해당 속성이 DOOR 지분 증서의 조기 또는 지연된 종료에 의해 특정 수익 기회를 없애면서 수행하는 것처럼 보인다. 이러한 직관적 개념은 잘못된 것이다. 세금 거래 설정과 주택 재정 형성 설정 사이에는 두 가지 결정적 차이가 있다. 첫째, 세금 거래 설정에서, 납세자는 정부가 수립한 어떤 세율에 직면하게 된다. 둘째, 납세자는 세금 계정을 위한 적용 가능한 이자 율 제도를 선택할 수 없다.

주택 재정 형성의 경우, 주택 소유자는 주택을 재정 형성하기 위해 특정 DOOR 지분 증서 사용을 선택하고 매각을 통해 DOOR 지분 증서를 재융자 또는 종료하는 옵션을 가지게 된다. 결과적으로, 주택 소유자는 주택을 재정 형성하는 기존 DOOR 지분 증서에 임베디드된 특정 이자율 계수 또는 이자 율 제도에 구속되지 않는다. 이자율 계수를 고려하자. 만일 DOOR 지분 증서가 특정 이자율 계수와 함께 시작되지만 더욱 선호 이자율 계수를 확보할 수 있도록 하는 조건 변화가 있다고 할 때, 주택 소유자는 재융자하기 위한 인센티브를 가지게 된다. 위와 반대 상황에서, 주택을 매각하고 DOOR 지분 증서를 종료하기 위해서는 추가 비용이 필요하다: 주택 소유자는 시장에서 가용한 것보다 더욱 선호되는 거래를 포기해야만 한다. 납세자는 적용 가능한 세율을 선택할 수 없지만 주택 소유자는 재융자에 의해 DOOR 이자율 계수를 변경할 수 있다. 유사하게, 시장 이자 율이 최초 지분 증서 조항들이 주택 소유자에게 비선호되게 하는 방향으로 이동할 때, 주택 소유자는 해당 지분 증서를 위한 적용 가능한 이자 율을 변경하기 위해 재융자할 수 있다.

중립 DOOR 지분 증서들은 이자율 계수와 적용 가능한 이자율을 각 방향에서의 옵션 가치가 형성되지 않도록 하기 위해 충분한 자주 조절한다. 이러한 사실은 자본 이득 과세를 위한 Auerbach 구조와 대조를 이룬다. 여기서, 해당 매커니즘은 중간에 일어나는 조정을 요구하지는 않는다. 실제로, 중립 DOOR 지분 증서는 매각에 앞선 가치 관찰이 비용이 들거나 또는 불가능하기 때문에 해당 조정이 어렵거나 불가능할 때 동작하도록 설계되었다.

이자 율 사안들

ANZIE-DOOR의 운영에 영향을 미치는 두 가지 중요한 이자 율들이 있다. 이자 율 ip는 투자자에게 자기 자본 활용 비율을 제공하는 우선권 블록을 재정함으로써 발생되는 주택 소유자의 기여를 측정한다. 식 (4)에서 명확하게 제시된 것처럼 이 이자 율의 수준은 이자율 계수, πh에 직접적으로 영향을 미친다. ip는 DOOR 지분 증서와 연계되는 예측된 “중간” 조항 기간을 반영하며 선 매도 채무 불이행과 선 상환 옵션들을 제거하기 위해 조절된 long 조항 모기지 이자 율에 유사하다. 선 상환 가능성들은 전체 기간보다 훨씬 짧은 30년 그리고 15년 모기지에 대한 평균 기간을 결과로 한다. 이들 지분 증서들에 관한 관찰된 평균 기간은 DOOR 지분 증서를 위한 예측된 기간을 닮을 수도 있다. DOOR 하에, 투자자는 매각에 의한 또는 다른 수단에 의해 지분 증서의 종료에 앞서 선납 또는 채무 불이행을 위한 옵션을 가지지 않는다. 만일 DOOR 지분 증서가 중립이라면, 주택 소유자는 해당 지분 증서를 종료하기 위한 금융 인센티브를 가지고 있지 않다. 지분 증서 수명은 주택 소유자가 다른 금융 지분 준비를 선호하도록 이끌어가는 소유권 주기 또는 환경의 길이에 의존한다. 유사한 인자들이 모기지의 기간에서 중요한 역할을 한다.

두 번째 중요한 이자 율은 if이며, 이것은 위험한 주택 수익률을 확실성 등가 이자율로 해석한다. 이 이자 율은 일반적으로 기초 자본이 되는 주택이 먼 미래에 이익을 산출하는 자산으로 남겨질 가능성이 있다는 사실을 반영하는 장기적 이자 율이다.

두 경우에 대해서,

DOOR 지분 증서가 시작되는 시점에서의 특정 이자 율을 고정하는 것은 잠재적 옵션-동기부여된 행위를 이끌어 낸다. 만일 이자 율이 증가한다면, 주택 소유자는 확보된 지분의 더 빠른 자연적 증가 액을 수령하기 위해 DOOR 지분 증서의 금융을 형성하기 원한다. 주택 소유자는 특정 기존의 낮은 이자 율 모기지 재정을 보유할 수 있다. DOOR 지분 증서는 우선권 블록의 일부 또는 전부에 대한 기금을 조성하는 특정 모기지와는 별개로 다뤄진다. 만일 이자 율이 감소한다면, 주택 매각과 이사는 시장보다 더욱 선호되는 거래를 포기한다는 의미이다. 주택 소유자는 해당 주택에 남아 있는 인센티브를 가지고 있으며 새로운 low 이자 율을 반영하는 대출을 통해 우선권 블록을 재융자함으로써 차액 거래를 할 수 있다.

위와 같은 행위에서 관련된 옵션 가치들과 왜곡을 줄이기 위한 두 가지 일반적인 접근법들이 있다. 우선 ip와 if는 주기적인 방법으로 이자율 계수와 함께 조절될 수도 있다. 둘째, 이들 이자 율들은 더욱 자주 조절될 수 있다. 만일 이것이 시장 이자 율의 특정 기능이라면, 각각의 거래 일자 말에 이자 율들을 조정하는 것은 쉬워진다.

if와 ip를 위한 상황은 다르게 나타난다. if 이자 율은 주택 소유자를 위한 지분 보유 기간 또는 DOOR 지분 증서의 기간에 독립인 자산으로서의 주택에 관한 확실성 등가 수익률이다. ip 이자 율은 우선권 블록에 동일한 금액에서 투자로의 주택 소유자의 대출에 대한 보상을 반영한다. 주택 소유자는 DOOR 지분 증서를 재융자함으로써 또는 주택을 매각함으로써 이 대출을 종료시키고 시장 대출을 사용하여 우선권 블록을 재정함으로써 그것을 차액 거래하려는 시도를 할 수 있다. 만일 if 또는 ip를 지배하는 가변 이자 율 조항들이 정확히 보정적이 아니라면, DOOR 지분 증서는 시장에서 거래되지 않고, 그것의 실제 가치는 실가와 동일하지 않으며 또한 차액 거래의 가능성은 존재하지 않는다.

우선 if의 더 간단한 사례를 고려해보자. 위에서 논의된 바와 같이, 일반적인 소유자 점유 부동산에 대해서, if는 매우 장기간 투자에 대한 확실성 등가 비율이다. 25년 보다 길거나 또는 25년의 zero 쿠폰 이자 율에 대해 거의 평이한 조항 구조를 가정하면, if는 대략 25년의 US treasury strip 이자 율에 의해 근사 된다. 이 이자 율은 시간이 경과함에 따라 변동하며 예측된 부상산과 지분 인플레이션에서의 변화를 반영한다. 중립성을 얻기 위해서, if는 항상 실제 확실성 등가 이자 율과 동일해야 한다. (Auerbach의 프레임 워크에서 이점은 쉽게 이해된다). 식 (7)은 시기 적절하게 각 점에 적용되어야만 한다. 만일 시간 s에서 즉각적인 확실성 등가 이자 율이 ic(s)인 한편, 식 (6)에서 설명된 세금 구조에서 사용된 즉각적인 이자 율이 it(s)라고 가정하자. 그런 다음, 시간에 대해서 식 (6)을 미분하고 평가 가치액 연산자를 적용한다.

그리고 식 (7)에서의 조건은 만일 ic(s) = it(s)가 성립하지 않는다면 실패한다.)

만일 if가 항상 실제 확실성 등가 이자 율과 동일하다면, 문제는 발생하지 않는다. 이자율 계수가 정확하다고 가정할 때, 보장된 지분 수익의 일부는 항상 정확한 이자 율에서는 증가한다. 가치에 대한 차액 거래 기회 또는 임베디드 옵션들은 없다. 만일 이자 율 근사 값에 충분히 근접한다면, 중립성으로부터 연관된 차액은 작게 나타나며 특정 임베디드 옵션들은 재융자 또는 거주지 이동 결정들에 대한 영향과 같은 특정 경제적 효과를 무시할 수 있을 정도로 충분히 낮게 나타난다.

ip를 위한 상황은 더욱 복잡하게 나타난다. 만일 주택의 가치가 우선권 블록과 동일하지 않다면, 이 이자 율의 가변적 형식은 해당 주택을 위한 수익 율의 변동하는 이자 율과 동일하게 나타나지 않는다. 대신에, ip는 주택 소유자와 투자자 사이에서 우선권 블록과 동일한 묵시적 대출을 위한 상징적으로 변동이 심한 재정 이자 율이 된다. 주택 소유자 (“대출인”)는 DOOR 지분 증서의 기간을 조절하며 결과적으로, 묵시적 대출을 조절하게 된다. 투자자 (“대출er”)는 해당 기간에서는 아무런 조치를 취하지 않지만 해당 상승세와 함께 한다. 더욱이, 비대칭적 정보가 있다. 주택 소유자는 소유권의 기간이 짧은 경향을 가짐을 알게 될 수도 있다. 이러한 사실은 DOOR 지분 증서와 관련된 묵시적 대출이 단지 짧은 유효 수명을 가지게 됨을 의미하지만 투자자는 종종 해당 지분 증서의 기간에 영향을 미치는 주택 소유자의 의도에 대한 통찰력을 거의 가지지 못하거나 완전히 가지지 못한다.

논의를 단순화하기 위해서, 주택 소유자가 약속된 지분과 함께 전체 우선권 블록에 대한 기금을 조성한다는 가정을 하자. 즉, 다시 말하면, 모기지 대출은 없다. 이 단계는 개념적으로 합법적이다. 왜냐하면 우선권 블록에 관한 재정 결정이 묵시적 대출로부터 명확해지기 때문이다. 모기지 재정은 주택 소유자와 제 3의 대출인들 사이의 합의를 포함한다. 이것은 직접적으로 투자자와 연루되지는 않는다. 반대로, 묵시적 대출은 주택 소유자와 투자자 사이의 DOOR 지분 증서 조항들의 부분이다. (DOOR 중립성 계산으로의 인자를 재정하는 모기지에 관련된 몇몇 2차 명령에 따른 현상은 아래에서 별도로 논의된다.)

확보된 지분 계정을 별도로 설정하면서, 투자자는 해당 주택에서의 자기 자본 비율이 적용된 지분 위치를 보유한다. 이러한 묵시적 대출은 “비상환 청구 부채”이다. 만일 해당 주택 가치가 우선권 블록 상의 금액 이하로 떨어진다면, 관련 손실은 주택 소유자의 몫이 된다. 투자자는 주택이 매각될 때까지 해당 위치를 마감할 권리가 없으며 동시에 매각 시기가 될 때까지 해당 대출에 대한 “이자”를 지불해야만 한다.

쌍방이 매각의 향후 날짜를 알고 있다는 가정을 하자. 그런 다음, 투자자의 위치는 두 가지 요소들의 합이 될 것이다: 유럽 사람들은 우선권 블록의 크기인 P와 동일한 행사 가격을 가진 옵션을 요청하며, 매각 시점까지 적용 가능한 무위험 이자율에서의 우선권 블록에 대한 이자를 추가한다. (P는 해당 블록의 실가 또는 actual 가치가 아닌 우선권 블록 상에서 “원금 납기일 이내 금액”임을 상기할 것. 예를 들어, P = $80,000은 주택 소유자가 매각 과정의 최초 $80,000에 해당하는 선취권을 가짐을 의미한다. 이것은 현재 주택 가치와는 상관이 없으며 따라서 우선권 블록의 실가는 $80,000 이하의 값을 가진다.)

put-호출 패러티 관계는 European 옵션들에 적용된다:

여기서 c는 행사 가격 P를 가진 해당 call의 가치이며, p는 동일한 행사 가격을 가진 put의 가치이며, H는 해당 주택의 현재 가치이다. 또한, i는 무위험 이자율이며(이자율 만기를 통해 일정하다고 가정한다- 평이한 조항 구조), R은 해당 옵션의 수명 동안의 순 임차료의 현재 가치를 나타내며, t는 만기까지의 시간을 나타낸다. call은 주택을 소유함, 순 임차료를 수금함, put을 매입함, 그리고 옵션이 만료될 때, 행사 가격인 P와 동등하게 성장하는 i를 산출하는 zero 쿠폰 채권을 통해 대출함에 등가이다. 매각 일자에 이자를 지불 할 의무는 다음의 현재 가치를 가진다:

투자자의 전체 위치는 다음과 등가이다:

ANZIE-DOOR 하에서, ip는 put 제공에 대해서 주택 소유자를 보상하는 동시에 돈의 시간적 가치에 대해서도 주택 소유자를 보상한다. 이러한 상황은 이자 율이 돈의 시간적 가치를 반영할 뿐만 아니라 저당권 설정자 (주택 소유자)에 의해 누리게 되는 선 상환과 채무 불이행 옵션에 대해 해당 저당 채권자를 보상하는 채권 발급에서의 모기지와 유사하다.

각각의 연간 기간 동안, 투자자는 주택 소유자로부터 효과적으로 put을 “렌트”한다. 시장 렌트 조항들은 다음과 같다:

여기서 □p는 put의 초기 값에 몫으로서 표현된 해당 년도 동안의 put에 대한 예상 “감가” 이자 율과 동일하다. 이러한 시간 t에 대한 예상 감가 이자 율은

와 동일하다. 만일 특정 년도에 put의 예상 값이 현재 가치보다 더 높다면 예상 감가는 음의 값을 가진다. 이러한 상황은 만일 해당 주택에 대한 수익 율의 예상 이자 율이 무위험 이자율 보다 훨씬 더 크지 않을 때에 발생한다.

돈의 시간적 가치와 put의 조항, 둘 모두를 고려하는 경우, 중립성은 다음을 요구한다.

그리고 우리는 다음을 얻는다.

이에 대한 알맞은 표현으로서, ip는 P의 분수로써 표현된 put의 렌트 비용이 추가된 위험율이 없는 이자 율에 상응한다. 렌트 비용 조항은 비상환 청구 부채에 기반한 자기 자본 활용 비율을 제공함으로써 주택 소유자를 보상하는 위험율이 없는 이자 율로의 프리미엄을 나타낸다.

명확히, put 값인 p가 계산하기 쉽다는 가정하에서도 식 (8)은 극단적으로 단순화된 형식이다. 투자자는 주택 소유자가 주택을 매각할 시기를 알지 못한다. 비록 주택 소유자가 제시에 관한 더 나은 정보를 가지고 있다 할지라도, 주택 소유자 역시 해당 정보를 불확실하게 알고 있다. 이러한 상황은 정보에서 동일한 불확실성과 비대칭성이 존재하는 모기지 시장과 유사하다. 저당 채권자는 해당 모기지의 가능한 기간의 평가에 기반한 모기지 조항을 제공해야만 한다. 채무 불이행과 선 상환 옵션이 해당 평가를 복잡하게 하는 모기지 상황과는 달리, ANZIE-DOOR은 옵션 요소들을 제거한다. 하지만 주택 소유자가 DOOR 지분 증서를 종료하는 시기에 관한 un확실성이 여전히 존재한다.

이러한 불확실성은 고려 대상이 된다. European 옵션들을 위한 가장 기본적인 Black-Scholes 모델의 배경이 되는 가정이 적용되는 단순한 모델을 고려하자: 시불변 적용 무위험 이자율을 가진 평이한 조항 구조, 시불변 드리프트와 변동성 매개변수를 가진 기하학적 Brownian motion을 따르는 기초 자산 (해당 주택), 그리고 순 현금 흐름 수익률이 없음 (여기서: 순 임차료 = 0). 따라서, 주택 가격 동적s는 단순한 확률 차동 방정식에 의해 설명된다:

여기서, H는 주택 가격이며, α는 일정한 드리프트이며, σ는 일정한 변동성이며, 그리고 dZ는 기초 자산에 대한 Brownian motion이다.

상기 모델에 간단한 복잡성을 추가해보자: European 옵션에 대한 초과 시간은 (DOOR 증서를 위한 종료 시점) 랜덤하며, 이러한 사실은 연간 일정 강도인 λ를 가진 Poisson 프로세스에 의해 판단된다. 이러한 프로세스는 원점 이후 얼마나 많은 년도가 경과했는가 와는 무관하게 DOOR 증서의 예상 수명이 동일하게 유지된다는 결과를 가진 일정한 종료를 암시하고 있다. 예상 향후 수명이 특정 지점에서 줄어들기 시작함을 예측할 수 있다. 비록 그러한 사실이 비현실적이라 할지라도, Poisson 프로세스가 편리하다는 사실을 가정할 때, 쉽게 구성되고 이해될 수 있는 예제를 통해 상기 내용에 대한 통찰력을 도출해낼 수 있다.

Poisson 프로세스에서 혁신적인 사실이 주택 가격의 동역학을 특징짓는 Brownian motion 프로세스에서의 혁신적인 사실과는 무관함을 가정하자. (이러한 가정은 해당 예를 간단하고 명확한 것을 만들어주지만 현실적이지 못하다. 주택 가격 형식은 소유권의 지속 기간에 영향을 미친다.)

다음과 같은 기준선 모델가정들을 적용해 보자: 즉각적인 안전율이 연간 5%에 달한다; 연간 7% 기하학적 평균 수익 율에 등가인 해당 주택에 대한 즉각적인 예측 연간 평가 율; 그리고 주택 가격의 즉각적인 휘발성 (표준 편차)는 연간 9%에 달한다. 마지막으로 현재 주택 가치는 100이며 P = 120이라 가정하자.

우선권 블록이 주택 가격보다 더 크다는 예는 보증 지분이 해당 상황에서 얼마나 빨리 누적되는 가를 보여주는 부수적 목적을 제시한다.

아래 표 5의 마지막 열은 순 임대가 0이라는 가정하에 비율 인자를 계산하고 있다. 이 비율 인자는 매우 높으며 해당 증서의 예상 지속 기간인 1/λ이 상당히 긴 경우를 제외하면 1을 초과하고 있다. (1/λ는 증서가 종료될 때까지의 예측된 시간 길이이다. 종료까지 중간 시간은 약 0.7의 길이를 가진다. 이러한 관계성들은 Poisson 프로세스를 일정한 세기인 λ로 유지하며, 이는 본 예제의 목적에 대해 가정된 상황이다.)

우선권 블록이 “물밑”인 상황은 매우 높은 put 값과 매우 높은 ip 값을 결과로 하며, 이들 값들은 증서의 예측된 지속 기간이 짧을 때, 거의 두 배의 안전율까지 걸쳐 있다. 지속 기간은 ip에 대해 그리고 비율 인자에 대해 큰 영향을 미친다. 이들 두 가지 값들은 급격히 하락하지만 예측된 지속 기간이 증가함에 따라 높은 값을 유지한다. 이러한 급격한 감소에 대한 원인은 분명하다: 예측된 지속 기간이 증가함에 따라, 우선권 블록을 수용하는 주택 가치에 대해 증서가 종료되기 전에 해당 주택 가치는 충분히 평가될 가능성이 높다. 만일 그렇다면, put은 별다른 가치를 가지지 않은 채 만료된다.

실제 실행은 사실성에 대한 더 많은 요소들을 요구하고 있다. 조항 구조는 평이하지 않다. 이자율은 확률적이다. 주택 가격들은 기하학적 Brownian motion을 따르지 않는다. 비록 충분한 수준의 정확성을 가진 실제적 설정 하에 ip를 계산하는 것이 사소한 것은 아니지만, 해당 태스크는 명확히 상술되었다.

주택 소유자각 증서의 가능한 지속 기간에 관한 탁월한 정보를 가질 수도 있다는 사실은 유효하다. 주택 소유자는 적절하게 우선권 블록을 재정을 구성함으로써 해당 정보를 차액거래를 할 수 있다. 예를 들어, 주택 소유자가 해당 주택의 지속 기간이 짧을 것이라는 사실을 알고 있다는 가정을 하자. 주택 소유자는 대출의 초기 년도들에서 매우 낮은 이자 비용을 결과로 하는 조정 가능한 비율 모기지를 우선권 블록을 재정 구성할 수 있다. 동시에, 주택 소유자는 더 긴 예상 지속 기간을 반영하는 높은 수준의 ip를 누릴 수 있다.

이러한 가능성은 두 가기 이유에 기인하여 문제가 되지 않는다. 우선, 이것은 모든 투자자들이 동일한 정보 비대칭을 경험하는 특정 설정에서 DOOR 증서를 다시 재정 구성하는 금융 인센티브를 생성하지 않을 것이다. 특정 다시 재정 구성 증서의 항목들은 현재 증서의 항목들과 동일하다. 둘째, 중요 옵션 요소들은 전체적으로 주택 소유자와 모기지 사이의 거래인 모기지 측면에 있다. 충분히 빈번하게 일어나는 동적 조정이 중립성에 근접해 있다는 가정을 하자. DOOR 증서와 관련된 해당 옵션 요소들은 유의적이지 않다. 증서의 이러한 값은 실가에 매우 근접해 있다.

모기지 디폴트의 가능성은 DOOR 증서를 위한 몇몇 2차적 명령 발효를 일으킨다. DOOR 증서 계약은 해당 디폴트가 신용거래에 관련되는 경우, 즉, 주택이, 해당 모기지에 대한 주요 요금 이상의 가치를 가지는 가의 여부와 무관하게, 저당권 설정자가 고용 손실 또는 다른 소득 이벤트에 기인하여 모기지에 대한 비용 지불을 할 수 없는 경우를 해결해야 한다. 예를 들면, 계약이 투자자에게 담보권 행사 비용과 DOOR 증서의 종료를 피하기 위해서 모기지의 일부 또는 전부를 청산하는 권리를 부여할 수도 있다. 이러한 가능성은 아래에서 논의되는 변종인 ANZIE’S NU DOOR에서 암시되어 있다. 또한 신용 문제에 의해 기인하지 않고 “물밑”, 즉, 해당 모기지에 대한 주요 요금 이하의 가치를 가진 주택에 의해 야기되는 디폴트를 고려하는 것도 중요하다. 만일 모기지가 비소구금융이라면, 주택 소유자는 전략적 디폴트와 연루되는 인센티브를 가지게 된다. ANZIE’S NU DOOR은 이러한 가능성을 완전히 없애주지만 ANZIE-DOOR에 대해서, 이것은 중립성 계산을 더욱 복잡하게 한다. 이러한 계산은 DOOR 증서가 결과로서 따르는 담보권 행사 매각에 기인하여 종료되게 할 가능성을 고려해야만 한다. 물론, 계약 항목을 통해 이러한 상황을 해결하는 것이 가능하다. ANZIE’S NU DOOR은 완전한 계약적 해법을 제공한다.

조정 주기

비록 비율 인자, πh를 결정하는 ip와 같은 변수들에 대한 평가 상의 오류가 없다고 할지라도, 지속적인 조정 대신에 주기적인 조정이 임베디드 옵션들을 위한 개방을 유의적이게 한다. 주택 소유자는 만일 기존 증서에 대한 비율 인자가 특정 fresh 증서를 적용하는 비율 인자에 비해 호의적이지 않다 할지라도, 각각의 조정들 사이에 해당 증서를 재정재 구성을 위한 인센티브를 가지고 있다. 이러한 상황은 해당 주택 가치와 경제 변수들이 현재 비율 인자가 해당 주택으로부터의 순기여를 축소하는 방향으로 이동할 때 발생한다. 만일 현재 비율 인자가 순기여를 과장한다면, 반대 방향으로의 임베디드 옵션 효과가 있다. DOOR 증서는 투자자의 수중에 있는 그 자체의 실가보다 가치가 적고 주택 소유자는 시장 보다 더욱 호의적인 DOOR의 혜택들을 누리기 위해 해당 주택 내에 유지되는 인위적 인센티브를 가지고 있다.

어느 상황도 연속적이고 정확한 조정 하에서는 발생하지 않지만 조정이 비용을 요구한다. 조정을 다른 태스크들 사이에서 연루되어 특히, 최근의 매각 거래 상의 혜택이 없이도 주택의 가치를 평가한다.

그럼에도 불구하고, 주어진 현재 기술들과 비용들이 주어진다면, 대부분의 경우들에 대해서, 다시 재정을 구성하는 것이 내부 기간 요동들에 기인하여 수익성이 거의 없을 정도로 충분히 잦은 주기로 비율 인자를 평가하고 조절하는 것이 가능해야만 한다. 많은 주택들에 대해서, 분기, 월, 또는 심지어 일일 단위의 평가와 비율 인자 조정이 실현 가능하다. 가장 어려운 요소는 최근의 매각 거래가 없는 주택의 가치를 평가하는 것이다. 주택 가치를 평가하기 위한 AVM (자동 평가 모델) 방법들은 많은 주택들에 대해 매우 높은 정확성을 보이며 승인 또는 다른 인적 인센티브 방법 대신에 컴퓨터 계산을 채용하고 있다. 경제 변수들의 많은 부분들이 정부, 학술 기관, 또는 개인 부문 분석 회사들에 의해 제공되는 일일 사장 가격 또는 월간 자료 형태로 사용될 수 있다.

따라서, ANZIE-DOOR 대신에, 우리는 QUANZIE-DOOR, MONZIE-DOOR, 또는 DANZIE-DOOR 그리고 분기별, 월별, 그리고 일일 조정 각각에 대해서 동일한 증서를 가질 수도 있다.

조정이 비용이 많이 들기 때문에, 최적의 접근법은 아마도 최단 기간의 기술적으로 가능한 조정 기간을, 즉, 연속적인 조정을 거친 증서인 “CANZIE-DOOR”에 근사한 종류의 조정을 실행하지 않는 것이다. (“CA”는 “연속적인 조정”을 나타낸다). 그러한 근사가 가능하며 심지어는 몇몇 경우에서 정확성의 등급을 가지고 있다. 특정 데이터는 주기적이며 단지 월간 또는 분기별로 얻을 수 있다.

그러한 근사를 개발하기 위한 노력은 중요하지 않다. 만일 조정 주기가 기간 사이의 요동들이 경제적으로 중요한 실가로부터 거래 비용 또는 벗어남에 직면하여 잠재적 다시 재정 구성 이득을 생성하지 않음을 보장할 수 있을 만큼 충분히 짧은 수준이며 충분하다.

우리가 고려하고 있는 변종에 대해서 월간 조정 제도인 MONZIE-DOOR를 고려해보자. MONZIE-DOOR은 사실상 비용이 들지 않는 자동 월간 다시 재정 구성을 구성한다.

해당 월 동안의 다시 재정 구성은 다소 더욱 이점이 있는 비율 인자의 수 일 또는 수 주일의 transitory 혜택만을 포착한다. 이러한 혜택은 다음 월간 조정에서는 사라진다. 시기 적절한 지점으로부터 이동하면서, 이러한 거래는 주택 소유자가 다시 재정 구성을 하였는가의 여부와 상관없이 동일하게 이루어진다. 내부 기간 요동들에 기인한 실가로부터의 편차는 다시 재정 구성이 없는 상황에서 유사한 transitory 특성을 가지게 된다.

실가로부터의 일시적인 벗어남이 경제적으로 중요한 범위는 주택 소유자 또는 투자자 중의 어느 일방이 중심이 되는 가에 따라서 달라지게 된다. 단지 주택 소유자만이 DOOR 증서를 조기에 종료시킬 수 있다. 조기 종료에 따라 주택 소유자에게 부과되는 비용은 해당 문맥에 따라 달라진다. 만일 해당 목표가 동일한 주택 또는 등가의 새로운 주택에 잔존한 비용에 의해 다시 재정 구성하는 것이라면, 관련 이벤트들은 “위장 매매” 또는 실제 다시 재정 구성 거래가 된다. 위장 매매는 비용이 많이 든다. 주택 매각과 등가의 주택 매수는 주택 가격의 몇 %에 해당하는 금액을 발생시킨다. 또한 현재 모기지 다시 재정 구성을 모방하는 다시 재정 구성 거래 역시 비용이 많이 든다. 그러한 모기지 다시 재정 구성에서의 마감 비용은 일반적으로 주택 가치의 수 %에서 운용된다. 그러나, DOOR 접근법이 가진 매력 중의 하나는 저렴하게 다시 재정 구성을 할 수 있다는 것이다. 이러한 잠재성은 수 백 달러에 대해 증서 온라인의 항목들을 변형시키기 위해 존재한다. 만일 온라인 다시 재정 구성 가능성이 과거의 증서 형식과 동일한 새로운 증서를 포함한다면, 내부 기간 다시 재정 구성은 경제적 조건에서 일시적인 변화들을 활용하는 매우 작은 이득에 직면하여 가치를 가질 수 있다.

명확히 동일한 증서로의 다시 재정 구성할 수 있는 능력에 대한 요금 추가 요금 또는 제약을 통해 이러한 가능성을 조절하는 것이 가능하지만 바람직하지 않은 부작용을 가져올 수 있다. 증서의 항목들이 특정 이벤트에서의 경제적 조건을 포획할 때, 제약들은 특정 조정을 다음 주기적 조정 시기까지 연기한다. 주택 소유자들의 기타 대안들은 훨씬 더 비용이 드는 다시 재정 구성 배열 또는 위장 매매가 된다. 몇몇 주택 소유자들은 DOOR 증서와 유사하지만 동일하지는 않은 방향으로 이동하는 내부 기간 요동을 활용하는 것과 관계없는 다시 재정 구성 동기들을 가진다. 이러한 제도는 복지 기능이 보강된 거래를 지연한 주택 소유자에 대한 “다시 재정 구성 세금”를 부과한다.

한편, 이러한 상황을 감시하지 못함은 조정 계산을 더욱 복잡하게 만든다. 임베디드 옵션들은 활용 상태로 돌아갈 수 있으며 조정 계산은 이러한 사실을 고려해야 한다. 매우 빈번한 조정은 최선의 접근법을 가져올 수도 있다. 왜냐하면 모든 문제들을 피할 수 있기 때문이다.

거래 비용은 임베디드 옵션 상황에서 크게 흐리게 한다. 만일 다시 재정 구성 비용이 충분히 높다면, 전략적 다시 재정 구성을 통한 주택 소유자 옵션 행사 또는 매각 상의 위험이 사라지게 된다. “다시 재정 구성”와 관련이 없는 해당 수식의 투자자 측에서 그리고 주택 소유자 행위에 대해서, 이러한 구도는 완전히 다르게 나타난다. 예를 들면, 만일 배포가 또 다른 도시로의 이주와 같은 주택 소유자의 행위에 대해 또는 공개 투자 풀 운영과 같은 목적을 위한 정확한 가치 평가인 투자자 측에 대해 가장자리 영향을 가진다면, 고유의 가치로부터 벗어난 비용은 다시 재정 구성 비용에 직면하여 옵션 행사를 유발하는 한계 수준인 0에서부터 급격히 상승하는 함수가 아닌 해당 편차의 크기에 대한 연속적 함수가 된다. 주기적인 조정으로부터의 잠재적 이득은 이러한 상황들 하에서 더욱 명확해 진다. 왜냐하면 그렇게 하지 못함에 따른 영향이 관찰 또는 평가를 더욱 어렵게 하기 때문이다.

적절한 정확한 방식의 컴퓨터 기반의 주택 평가가 가능하다고 가정할 때, 일일 조정은 쉽고 매우 합리적으로 이루어진다. 일일 조정은 각각의 조정들 사이의 일시적 차이에 기인한 실가로부터의 편차 문제들을 일소해야만 한다. 물론, 조정 프로세스 자체의 정확성은 조정 주기와는 독립적으로 유지된다.

ANZIE - DOOR 수행을 위한 분석적 기구

도 5는 ANZIE-DOOR 를 수행하는 분석적 기구를 설명하는 흐름도면이다. 10개의 다른 도면 (도 6, 8, 10, 11, 12, 15, 16, 18, 20, 그리고 21)은 기타 DOOR 변종들을 위한 분석적 기구를 설명하는 유사한 흐름도들이다. 본 절에서는 도 5에 대해서 상세히 논의하고 있지만 이후 도면에 일반적으로 적용되는 도 5의 많은 요소들에 대한 주요 논의를 함께 수행할 것이다.

모든 도면들은 흐름도 개체 및 화살표 방향 측면에서 동일한 관례를 따르고 있다. 원동형 개체는 데이터와 해당 자치에 저장된 현재 데이터를 동적으로 저장하는 장치들을 지시하고 있다. 이 장치들은 전용 하드 드라이브, 지속적 가치의 날짜를 백업하기 위한 광학 매체, 그리고 DOOR 증서들을 위한 조정 프로세스에 관련된 대규모의 확장된 데이터 셋들을 유지하기 위한 다른 구성요소를 가진 서버를 포함할 수도 있다. 육각형 개체 (일반적인 육각형 또는 일반적이지 않은 육각형 모두를 포함함)는 주요 컴퓨터 기반의 프로세스를 지시하고 있다. 이들 프로세스들은 단일 컴퓨팅 장치에 배치될 필요는 없다. 이들 프로세스들 중의 일부는 특징상 기계적이며 고정된 소프트웨어 또는 하드웨어 부호화된 로직을 통해 수행된다. 다른 프로세스들은 소프트웨어와 로직 요소들이 인간의 간섭을 통해 또는 간섭 없이 동적으로 진전할 수 있는 학습 능력을 가지고 있다. 굵은 테두리 직사각형 또는 정사각형 상자는 특정 프로세스가 전산처리와 정보 조합의 혼합된 형태를 취함을 지시하고 있다. 점선 화살표는 특정 조정에 연루될 수 있는 또는 연루되지 않는 데이터 흐름을 지시한다. 일반 외곽선을 가진 직사각형 또는 정사각형은 실린더 또는 육각형 개체로부터의 출력되는 정보를 지시한다. 이러한 종류의 상자는 화살표를 따라 이동하는 정보를 “정의”한다. 이것은 해당 화살표를 사용하여 지시된 데이터 흐름 내용을 명확히 표시하고 있다.

도 5는 ANZIE-DOOR을 위한 최초 조작 값들 (이하, “최초 조정”이라 함)의 계산 또는 단일 조정 계산을 보여주고 있다. 해당 도면을 설명하는 것은 해당 데이터의 해당 도면의 오른쪽 상의 누적 계산으로부터 왼쪽 상의 데이터 조립 단계까지 후방으로 동작함으로써 달성된다. ANZIE-DOOR를 위한 잔여 계정은 보증 지분이다. 해당 증서의 초기화 시와 조정이 이루어지는 모든 지점에서, 현재의 보증 지분 %를 결정하고 보증 지분 %가 다음 주기 동안 얼마나 변하는 가를 결정하는 것은 필수적이다. 따라서, 도 5에서 궁극적 연산은 해당 도면의 오른쪽 상의 육각형 내의 “보증 지분 %”에 지시된다. 이러한 육각형은 위의 식 (5)를 수행한다. 식 (5)는 주어진 특정 시간에 보증 지분 %와 그것이 현재 시점과 다음 동적 조정 시점 사이에 어떻게 진전되는 가를 지시하고 있다. 관련 화살표들 모두는 상기 육각형 상자로 궁극적으로 도달한다.

식 (5)로부터, 보증 지분 % 계산으로의 필수적인 입력들은 장기적 확실성 등가 비율과 비율 인자, if와 πh 둘 각각에의 과거 값과 현재 값이다. 현재 값이 제시될 때까지 조정들 사이의 각 주기 동안 과거 값들은 순차적으로 적용된다. 현재 값은 현재 조정을 시작하고 다음 조정 또는 증서 종료까지 확장되는 (둘 중의 먼저 발생하는 것에 대한) 해당 주기 동안 적용된다. 따라서, 3개의 화살표들이 해당 도면의 오른쪽 상에 배치된 보증 지분 % 육각형을 가리키고 있다. 우선, “장기적 확실성 등가 비율.”라는 라벨이 붙은 계산 육각형으로부터의 화살표가 있다. 해당 계산의 출력은 다음 주기 동안 적용될 장기적 확실성 등가 비율이다. 둘째, “비율 인자”라는 라벨이 붙은 계산 육각형으로부터의 화살표가 있다, 해당 계산의 출력은 다음 주기 동안 적용될 비율 인자다. 셋째, “DOOR 증서 특징.”라는 라벨이 붙은 원통형 상자 데이터로부터의 화살표가 있다. 이러한 원통형 상자는 두 가지 형식의 데이터를 포함하고 있다: (i) DOOR 증서 자체를 위한 계약 지침들과 (ii) 해당 증서의 과거 이력을 부호화하는 다양한 수량들. ANZIE-DOOR를 위한 계약적 지침들은 보증 지분이 잉여 계정이라는 사실을 그리고 식 (5)가 보증 지분 %를 계산하기 위한 방법이라는 사실을 포함하고 있다. 많은 다른 항목들 사이에서, 원통형 상자에 저장된 해당 증서의 과거 이력은 증서가 초기화되고 조정되는 날짜들과 적용 가능한 장기적 확실성 등가 비율 그리고 데이터 시퀀스에 의해 상술되는 각 주기 동안의 비율 인자를 포함하고 있다.

DOOR 증서 특성 원통형 상자는 분석 기기를 제어하는 명령어들과 이전에 발생된 것을 현재의 계산과정과 연결시키는 중요한 이력 사항을 위한 저장소이다. 이론적으로, DOOR 증서 특성 원통형 상자로부터 전체 기기 다이어그램으로 이어져 가리키는 큰 화살표와 보증 지분 % 계산을 위한 육각형 상자와 다른 계산 육각형 상자들의 일부로부터 해당 원통형 상자로 이어져 가리키고 있는 일련의 화살표들 모두를 포함하는 것이 적절하다. 첫 번째 화살은 분석 기기 자체의 특성과 해당 분석 기기의 상세 측면들 중의 많은 부분들이 DOOR 증서 계약에 의해 판단됨을 지시한다. 두 번째 일련의 화살표들은 현재 조정 과정 동안의 다양한 계산 값들이 DOOR 증서 특성 원통형 상자 내에 마련된 해당 증서의 이력의 부분이 된다는 것을 지시하고 있다. 이들 모든 화살표들은 해당 도면을 간략하고 명확하게 하기 위해 누락되어 있다. DOOR 증서 특성 원통형 상자로부터 또는 상자로 발산하는 유일한 화살표들은 처리 하에 있는 특정 조정에 관련된 핵심적인 직접적 데이터 또는 명령 입력을 지시하는 화살표들이다. 이러한 조정으로부터의 출력이 해당 증서의 중요한 이력의 부분이 된다는 사실과 증서로부터의 계약적 지시 사항들이 관련 특성과 분석 기기의 특정 요소들의 일부를 지시한다는 사실은 흐름도 상의 어떠한 화살표도 또는 다른 지시사항들도 필요하지 않을 만큼 충분히 명확한 것으로 고려된다.

“비율 인자” 육각형 상자는 비율 인자 계산 과정을 지시하고 있다. 이를 단순화하면, ANZIE-DOOR의 예시적 전개 과정인 비율 인자 연산 실행은 수식 (4)를 통해 실행된다. 해당 입력들은 우선권 블록 귀속 비율 (ip), (주택 가치에 의해 우선권 블록 금액을 나눈 것과 동일한) 우선권 블록을 위한 “대출 대 가치” 비율 (Lp), 예상 주택 평가 (α), 그리고 순 임대 가 누적되는 비율 (v)이다. 순 임대 금액 그 자체는 몇 가지 요소들로부터 도출된다: 귀속 렌트, 예상된 감가상각, 재산세, 그리고 기타 지출들. 예시된 목표에 이어서, 도 5는 “기타 지출들”의 정확한 특성과 같은 측면들을 무시한 채, 주요 요소들만을 예시한다. 도 5에서, 비율 인자 연산을 위한 육각형 상자로 이어지는 두 개의 화살표들이 있다. 이들 화살표들 중의 하나는 여섯 개의 연산 육각형 상자들 중의 하나의 회색 음영 처리된 블록으로부터 나오며 회색 음영 처리되어 있다: 주택 가치, 예측된 평가 가치, 해당 구조의 예측된 감가상각, 재산세 + 지출, 귀속 렌트, 그리고 우선권 블록 귀속 비율. 상기 값들은 언급된 바와 같이 비율 인자 연산을 위한 입력 값들이다. DOOR 증서 특성 원통형 상자로부터 두 번째 화살이 있다. 이 화살표는 데이터와 명령어 둘 모두의 전달을 지시한다. 즉, 식 (4)와 같이 것 또는 그와 등가의 것. 또한, DOOR 증서 특성 원통형 상자는 해당 연산에 중요한 데이터를 포함하고 있다. 특히, 우선권 블록의 크기는 필수 정보이다. 원통형 상자는 주택 소유자의 현금 기여, 모기지 대출, 그리고 우선권 블록 크기를 결정하는 기타 요소들과 같은 이력 데이터를 포함하고 있다.

장기적 확실성 등가 비율 육각상자는 다음 주기 동안 적용되는 장기적 확실성 등가 비율 (if)의 연산을 지시하고 있다. 위에서 논의된 바와 같이, if는 매우 긴 기간 동안의 투자에 대한 확실성 등가 비율이다. 이 비율의 연산은 일반적으로 이자 율 모델의 조항 구조와 현재와 과거의 이자 율을 포함하고 있는 데이터, 다양한 거시 경제학적 변수들에 대한 현재와 과거 가치들, 그리고 지시자들 또는 변수들의 현재와 과거 가치를 포함하고 있다. 해당 데이터는 일반적인 경제 데이터, 주택 경제 데이터, 그리고 주택에 특정한 데이터 원통형 상자의 연산으로부터 얻어진다. 주택에 특정한 데이터는 관련성을 가진다. 왜냐하면 if가 구조적 감가상각의 연속적 개선을 가정하면서, 예측된 주택의 지속 기간 (또는, 잠재적 지속 기간의 예측된 분포)을 포함하고 있기 때문이다. 많은 주택들에 대해서, 이러한 가능한 지속 기간은 매우 길다­ 아마도 수 백 년. 그러나 해당 지속 기간이 고정되어 있는 상황, 즉 알려진 짧은 기간을 상상할 수 있다. 예를 들면, 모든 구조들이 붕괴되고 해당 토지는 자연의 부분이 되는 여러 해 동안 임대보유가 유지된다. 많은 컴퓨터 연산 육각형 상자에 대한 경우에서처럼, 원하는 양을 계산하는 방법에 관한 방법론적 불확실성이 있을 수 있다. 컴퓨터 연산 절차는 이러한 불확실성을 포함하고 있을 수도 있으며 또는 DOOR 계약 상에 적용 가능한 방법론을 명시할 수 있다.

주택 가치 육각형 상자를 위한 데이터 입력은 일반적으로 경제 데이터, 주택 경제 데이터, 주택에 특정한 아마도 거래 데이터를 포함한다 - 이들 데이터는 그림 5의 4개의 별개의 원통형 상자에 의해 제공된다. 거래 데이터는 해당 주택에 대한 매도 또는 매입 가격을 포함하고 있으며 이때, 분석 기기는 초기 가치, 갱신된 가치, 또는 매도 또는 매입 거래와 동시에 발생하는 터미널 가치를 포함하고 있다. 이러한 경우, 주택 가치는 일반적으로 계산하기 쉽다: 몇몇 직접적인 조정 후에 매도 또는 매입 가격. 그러나 여러 예들에서, 해당 태스크는 동시 발생하는 매도 또는 매입 거래로부터의 혜택 없이 보증 지분 백분율 일정을 계산하기 위한 것이다. 결과적으로, 거래 데이터 원통형 상자로부터 주택 가치 육각형 상자로 이어지는 화살표는 점선으로 처리되어 해당 프로세스가 항상 수행되는 것이 아님을 지시하게 된다.

동시 발생 거래가 없을 때, 주택 가격 계산은 매우 신중하게 이루어질 수 있다. 관련 주택 경제 데이터는 다른 항목들 중에서 이력적 매도 가격과 국가에 걸친 과거 거래로부터의 자산 특성들, 그리고 주택 가치와 관련된 다양한 지역적, 지방적, 국가적 지수들을 포함하게 된다. 이러한 관련 주택을 명시하는 데이터는 다른 항목들 중에서, 과거와 현재 자산 특성의 상세 내역에 따라 해당 자산 자체에 대한 과거 거래로부터의 매도 가격을 포함한다. 또한 일반적인 경제 데이터 역시 가치가 있다. 예를 들면, 일반 인플레이션 비율, 지역 실업률, (순 지역 인구 변화들을 포함하는) 지역 인구통계학 지표들과 그리고 지역 소득 수준 같은 변수들이 여기에 해당한다. 자동 평가 모델의 현재 세트를 포함하는 그러한 데이터로부터 직접적으로 주택 가치를 계산하기 위한 다양한 방법론들이 있으며 이러한 데이터와 관련된 방법론들에 대해, 일반적으로 매도 또는 매입 거래에 대해서만 연계되어 수집되는 평가 데이터의 특성에서 추가적인 객관적 데이터를 보충하는 것이 가능하다.

예측된 가치 평가 육각형 상자는 가용한 일반적 경제 데이터, 주택 경제 데이터 그리고 주택에 특정한 데이터로부터 주택 가치 평가의 예측된 비율 계산에 대한 실시 예를 제공한다. 관련 주택 경제 데이터는 지역 또는 국가적 주택 지수들에 대한 향후 가격을 포함하고 있다. 그러한 향후 시장은 이미 미국 내에 존재하고 있으며 추가적인 발전과 노력의 과정에 있다. 그러나 대부분의 경우에서, 향후 가격으로부터 직접 적절한 예측된 가치 평가 율을 추출하는 것은 불가능하다. 이 비율에 대한 만족스러운 연산은 추가적인 모델링과 통계적 평가를 요구하며, 이들 두 가지 요소들은 모두 상당한 노력과 시간이 필요하다.

구조의 예측 감가상각 육각형 상자는 주택 가치 또는 예측된 가치 평가를 위한 상자들의 경우보다 더 간단한 연산을 한다. 주거지 구조의 감가상각과 유지보수는 잘 연구되어 있으며 감가상각 예측과 평가는 국가 소득 회계, 비즈니스 회계, 그리고 다양한 세법들과 규제들의 요소들이다. 그럼에도 불구하고, 예측된 감가상각 연산은 실질적인 모델링과 통계적 평가를 요구한다. 이러한 모델링과 평가는 관련 구조들에 대한 일반적으로 적용 가능한 감가상각 비율을 생성할 뿐만 아니라 검토 하에 있는 특정 자산의 위치와 속성에 특정한 요소들을 포획하는 것에 필수 적이다. 극단적인 온도 변화가 있는 위치 내의 해양에 노출된 구조는 작은 온도 범위와 온화한 기후 조건에 의해 특징지어지는 사막 지역들 내에서의 구조에 비해 다른 감가상각과 유지보수 특성을 가지게 된다.

재산세 + 지출 육각 상자를 위한 연산은 직접적으로 관련된 데이터 양으로부터 많은 부분을 추출해내며 일반적으로, 결정된 또는 거의 결정된 가치를 결과로 도출해낸다. 많은 예들에서, 적용 가능한 재산세와 다음 주기를 위한 재산세율은 주 법 또는 행정 규제 사항이다. “지출”은 DOOR 계약 하에 주택 소유자의 책임으로서 명시될 수 있는 다양한 항목들을 포함하고 있다. 예를 들어, 해당 계약은 해당 자산에 대한 특정 상해보험 수용 범위를 요구한다. 예를 들어, 재산세 + 지출 육각형 상자는 결과로서 따르는 기간 동안 적용할 수 있는 수용 범위에 대해서 비율들의 연산을 포함하고 있다. 수용 범위가 표준이라 가정할 때, 비율 시세 책정이 가용하다. 시장 비율에 대해서 몇 가지 잔여 불확실성이 있을 수 있지만 일반적으로 시장 비율은 결정된 상태에 근접해 있다. 물론, DOOR 계약 하에 주택 소유자의 책임과 같은 다른 지출들은 덜 결정된 상태에 있다. 그럼에도 불구하고 재산세 + 지출 육각형 상자는 가용한 주택 경제 데이터와 주택에 특정한 데이터로부터 상당히 직접적으로 파생되어 따르는 양을 일반적으로 포함한다.

귀속 렌트 육각형 상자는 주택 가치 계산과 비슷한 난이도의 연산을 종종 수행한다. 단일 가구 주택을 위한 임대 데이터는 조밀하지 못하며 이익 자산은 그 자체로 임대된 상태에 있지 않다. 연립주택 임대에 대한 광범위한 데이터가 있다. 이 데이터는 상대적이지만 단일 가구 주택에 대한 임대 양을 직접적으로 결정하는 것은 아니다. 결과적으로, 통계적 데이터를 사용하여 귀속 렌트를 평가할 필요가 있다. 주택 가치 평가 그 자체는 입력이 되며 주택 가치 평가 연산에 소요되는 동일한 종류의 데이터는 귀속 렌트를 위한 해당 평가와 관련성을 가진다. 대체적인 모델들과 방법론들이 존재하며, 이때, 주택 가치를 평가하는 경우에서처럼 불확실성을 도출된다.

우선권 블록 귀속 비율 육각형 상자는 위의 식 (8)에서 예시적으로 설명되고 요약된 비율 (ip)의 연산을 실시한다. 해당 연산의 일부는 식 (8) 내에서 돈의 안전한 시간 가치 - i를 제시하는 비율을 평가하는 작업을 포함하고 있다. 이자 율의 평이한 조항 구조를 평가함으로써 각각의 사항들을 단순화시키는 수식을 논의해 보자. 이러한 수식 상의 단순화는 증서 의 잔여 수명에 상응하는 지속 기간인 근본적인 “대출”의 지속 기간을 고려할 필요성을 명확하게 한다. 실제 연산은 일반적으로 이러한 단순화에 의존하지 않는다. 왜냐하면 조항 구조가 일반적으로 하위 스테이션 곡률을 보여주기 때문이다. i에 대한 적절한 값의 설명은 모델들로부터 유도된 안전 조항 구조와 증서 지속 기간 평가 또는 분포를 동반하는 데이터를 요구한다. i와 함께, 3가지 추가 요소들이 ip 연산을 위해 요구되며 이러한 사실은 식 (8)로부터 명확해진다: 우선권 블록 대출의 비소구금용 특성을 제시하는 put의 가치, 보증 기간에 걸친 해당 put의 예상 감가상각, 그리고 우선권 블록의 크기. 우선권 블록의 크기는 DOOR 증서 특징 원통형 상자로부터의 입력이며 이 입력은 원통형 상자로부터 우선권 블록 귀속 비율 육각 상자로 이어지는 화살표에 의해 표시된다. 기타 두 가지 양들이 비소구금용 put 가치 평가 육각형 상자로부터의 입력들이다. 최종적으로, 주택 소유자 데이터 원통형 상자로부터 우선권 블록 귀속 비율 육각형 상자로 이어지는 점선 화살표가 있다. 이 점선 화살표는 우선권 블록 귀속 비율의 연산이 DOOR 증서의 잔연 수명 길이에 대해 수행된다는 사실로부터 이끌어 나온다. 연령과 소득과 같은 주택 소유자 특성들은 일반적으로 잔여 수명 길이와 수명의 분포에 영향을 미치며 우선권 블록 귀속 비율 계산을 위해 사용될 수도 있다.

또한, 주택 소유자의 특성들은 우선권 블록 귀속 비율의 연산의 경우를 제외고 회색 블록 내에서의 연산에 일정부분 영향을 미친다. 예를 들어, 특정 특성을 가진 주택 소유자는 해당 주택을 더욱 효과적으로 유지하려는 또는 주택 가치를 높이기 위한 사소한 주택 개선을 하려는 경향을 보인다. 하지만 이러한 경향은 DOOR 제도에서 신용거래로 이어지지는 않는다. 이들 특성들은 주택 가치, 예상 평가, 예상 감가상각, 그리고 간접적으로는, 재산세 + 지출에 영향을 미치게 될 수도 있다. 주택 소유자 데이터 원통형 상자로부터의 점선 화살표는 해당 도면을 단순하게 유지하려는 여러 가능성에 기인하여 누락되어 있다. 더 일반적으로, 도 5의 중앙에 있는 스택 내의 8개의 연산 출력들의 일부는 다른 연사들을 위한 입력이거나 입력으로 사용될 수도 있다. 예를 들어, 주택 가치는 우선권 블록 귀속 비율을 연산함에 있어 입력이며 재산세와 같은 다른 연산들의 일부에 영향을 미칠 수도 있다. 이러한 상기 상호작용들에 대해서 점선 또는 실선 화살표들은 단순화라는 동일한 이유 때문에 누락된다. 관련된 실제 또는 잠재적 데이터 흐름의 대부분은 특정 이벤트에서 명확하게 나타난다.

비소구금용 put 가치 평가 육각형 상자는 여섯 개의 계산된 양으로 구성된 회색 음영 처리된 블록의 외측에 있으며 이들 양들은 비율 인자 연산에 대한 직접적 입력으로 사용된다. 비소구금용 put의 가치와 예측된 감가상각은 해당 연산에 직접적으로 입력되지 않는다. 대신에, 비소구금용 put의 가치와 예측된 감가상각은 비소구금용 put 가치 평가 육각형 상자로부터 우선권 블록 귀속 비율 육각형 상자로 이어지는 화살표에 의해 지시된 것처럼 우선권 블록 귀속 비율의 연산에서 입력으로 사용된다. 위에서 논의된 것과 같이, 비소구금용 put의 가치는 증서를 위한 잔연 수명의 길이 부분에 의존한다. 결과적으로, 연령과 같은 주택 소유자 특징들은 잠재적으로 관련성을 가지게 되며 따라서 주택 소유자 데이터 원통형 상자로부터 비소구금용 put 가치 평가 육각형 상자로 이어지는 점선 화살표가 마련된다. 우선권 블록 크기는 put 평가를 위해 중요하며 따라서, DOOR 증서 특성 원통형 상자로부터 비소구금용 put 평가 육각형 상자로 이어지는 실선 화살표가 마련된다. 비소구금용 put 평가 계산을 위해서는 모델링과 통계적 평가 둘 모두가 필요하다. 예를 들면, 주택 가치에 대한 통계적 프로세스는 put 값에 영향을 미치며 이러한 프로세스는 과거 데이터를 사용하여 모델링되고 특정화되어야 한다. 이러한 연산은 중요하며 다양한 방법론을 해결하고 불확실성을 모델링함을 포함하고 있다.

도 5의 왼쪽에 위치한 다섯 개의 데이터 원통형 상자들은 동적 데이터 컬렉션을 제시하고 있다. 다른 항목들 사이에서, 일반적인 경제 데이터는 다양한 이자율과 거시 경제적 타임 시리즈를 포함하고 있다. 이들 타임 시리즈들은 주기적으로 업데이트 된다. 몇 가지 항목들은 일일 데이터와 관련된다. 비록 이러한 데이터 컬렉션이 크다고 할지라도, 그것은 잘 정의되어 있으며 대부분의 경우 잘 정돈되어 있다. 해당 항목들 중의 많은 부분은 공적 또는 상업적 소스들로부터 쉽게 이용할 수 있다.

주택 경제 데이터는 전체적으로 다른 사항이다. 비록 이 데이터 컬렉션이 공개적으로 이용할 수 있는 지역적 그리고 국가적 주택 가격 지수들과 같은 몇몇 표준적이며, 대중에게 공개된 가용한 데이트를 포함하고 있다고 할지라도, 이것은 또한 국가 전역의 개별 주택들에 대한 거래 상의 그리고 특징적인 데이터를 포함한다. 거래 상의 그리고 특징적인 데이터는 불규칙적이다. 특징들에 대한 매우 넓은 범위의 평가들은 (예를 들어, 부엌 카운터 톱과 같은 인테리어 마감재) 시간 상의 일부 지점에서 일부 주택에 대해 가용한 한편, 단지 가장 기본적인 평가들만이 시간 상에 다른 지점들에서 다른 주택들에 대해서 가용하다. 거래들은 완전성의 다양한 등급들과 세부 사항의 수준들과 함께 보고된다. 구조들의 감가상각에 관한 데이터는 일부 매우 세부적인 정보들이지만 주요 일시적 그리고 지리적 차이를 경험하게 된다. 데이터의 불균일은 두 가지 도전 과제를 제시한다. 첫째, 불규칙성에 직면하여 데이터 컬렉션을 구성하는 것이 중요하다- 데이터 원통형 상자 “내의” 특정 태스크. 해당 기기 내의 다양한 계산적 요소들은 다른 데이터 요소들을 함께 접속하고 사용할 수 있어야 한다. 두 번째 도전 과제는 데이터 원통형 상자 외부에 존재한다: 연산 절차들은 불규칙성에 직면하여 조작되어야만 한다. 이러한 도전 과제를 충족시키는 것은 데이터 전달 루틴과 손실된 또는 균일하지 않은 데이터를 처리하기 위한 다른 방법론을 요구한다.

주택에 특정한 데이터 원통형 상자는 해당 자산에 대한 거래 이력뿐만 아니라 다양한 과거의 그리고 현재의 자산 특징을 포함하고 있다. 이러한 데이터는 주택 경제 데이터 원통형 상자에서 가용한 것들의 수준을 넘어서 있다. 해당 원통형 상자는 공적인 그리고 상업적인 소스들로부터의 데이터를 포함하고 있지만 DOOR 증서 자체의 원점과 서비스를 둘러싼 프로세스들로부터 생성된 데이터를 포함하지는 않는다. 이들 프로세스들은 자산 평가와 주택 개선 보고서와 같은 소스들로부터의 추가적 데이터를 생성한다.

거래 데이터 원통형 상자는 거래 동시발생으로부터 생성된 정보를 초기화 프로세스의 조정과 함께 제시한다. 만일 해당 주택이 구입 또는 매각되고 분석 기기가 보증 지분 %의 진전을 명시하는 값을 설정하거나 해당 %의 최종 가치를 결정한다면, 이 원통형 상자는 관련성을 가진다. 매각 또는 매도가 완료된 후에, 거래 데이터 원통형 상자로부터의 데이터는 주택 경제 데이터와 주택에 특정한 데이터 원통형 상자들로 이전된다.

주택 소유자 데이터 원통형 상자는 DOOR 증서의 지속 기간에 관한 정보를 포함하고 있다. 그러한 정보의 스펙트럼은 매우 광범위하다. 연령, 건강 상태, 그리고 소득과 같은 개인적 특성들이 관련된다. 추가적으로, DOOR 증서의 지속 기간은 특정 모기지 대출의 상태에 의해 영향을 받게 된다. 결과적으로, 주택 소유자의 신용거래 특성들과 이력이 관련된다.

모든 원통형 상자들 내의 데이터는 동적이다. 금융 시계열와 같은 원통형 상자들 내의 기존 데이터는 지속적으로 업데이트된다. 추가적으로, 전체 새로운 데이터가 가용하게 된다. 예를 들어, 새로운 데이터 셋과 관련된 새로운 감가상각 연구들로부터의 정보는 주택 경제 데이터 원통형 상자 내의 기존 대응물을 가지고 있지 않다. 분석 기기는 도 5의 왼쪽 상의 실선으로 표시된 직사각형 상자에 의해 제시된 데이터 업데이트 프로세스를 포함한다. 이 프로세스는 기존의 공개적으로 이용할 수 있는 타임 시리즈로의 루틴 추가물로부터 전체적으로 새로운 데이터 요소의 추가물까지 걸쳐 있는 데이터 업데이트의 전체 스펙트럼을 포함한다. 업데이트는 새로운 데이터가 해당 원통형 상자들 내의 데이터 구조와 함께 실행하는 형식으로 취하기 때문에 일정 부분의 컴퓨터 연산을 필요로 한다.

도 5에 의해 캡쳐된 ANZIE-DOOR를 위한 분석 기기의 많은 기능들은 ANZIE-DOOR이 아니 변종의 분석 기기를 실시하는 차후 도면들에서 다시 한번 반복되어 나타난다. 이들 차후 도면들에 대한 고려는 도 5의 포괄적인 논의를 통해 형성된다. 이러한 밝혀냄은 종종 도 5로의 명시적인 참조에 의한 이후 도면들의 새로운 기능들을 설명한다. 이는 이미 상술된 기능들의 중복된 설명을 피하기 위함이다.

수치적 예제들

ANZIE-DOOR 하의 보증 지분의 증가액을 예시하기 위해서, 특정 예제를 고려해 보자. 만일 전체 적용 기간 동안 순 임대가 0이라고 가정한다면, 예측 평가는 연간 7%이며 ip = if = 0.05가 성립한다 (비율 if = 0.05는 연간 환산된 것이다. 반대로, 식 (5)는 if의 즉각적인 형식을 요구한다. (1+if)). 이러한 비율 인자는 다음과 같이 단순화 될 수 있다:

0으로 순 임대를 설정하는 것은 비율 인자가 양의 값을 가짐을 보장한다. 유일한 변수는 Lp이며, 이는 묵시적 우선권 블록 대출을 위한 “대출 대비 가치 비율” (“LTV”)이다. 해당 우선권 블록의 크기가 일정하게 유지되기 때문에, Lp와 드문 인자는 주택에 대한 가치 평가가 진행됨에 따라, 보증 지분의 증가액을 느리게 진행되게 하면서 축소된다. 이러한 예제가 전체적으로 가정인 것은 아니다. 이러한 사실은 캘리포니아의 San Francisco Bay Area와 같은 특정 부동산 시장에서 “정상적인” 조건의 고도로 정형화된 형식으로 고려될 수 있다: 강한 평가는 무시할 수 있는 또는 심지어는 음의 값을 갖는 순 임대와 함께 오랜 시간 주기 동안 지속된다.

만일 주택 소유자가 $40,000 ANZIE-DOOR 증서를 통해 재정 구성된 $200,000에 대한 주택을 구매한 경우를 가정해 보자. 우선권 블록은 $160,000이며, 이는 최초 80%의 “LTV”를 나타낸다. 단일한 예시적 가격 경로를 고려해 보자: 해당 주택은 예측된 매년 7%의 연간 비율에서 정확하게 평가된다. 표 6은 보증 지분을 위한 증가액의 형식과 각 년도 말에 주택 소유자의 수입들을 보여주고 있다. 끝에서 두 번째 열은 투자자의 전체적 위치에 대한 실가를 지시하고 있으며 마지막 열은 적용 가능한 년도 동안 해당 위치에서의 % 증가분을 보여주고 있다.

주택 소유자는 몇 년 후에 매우 실질적인 보증 지분 지분을 형성한다. 비록 주택 소유자가 비분할상환 기반으로 전체 우선권 블록 금액을 대출했다 할지라도, 주택 소유자는 확실하게 “성공할 가망이 있는 상태”에 있다. 해당 소득은 전형적인 주택 소유자를 위한 ANZIE-DOOR의 잠재적 강도를 보여주고 있다. “성공할 가망이 있는 상태”로 들어가기 위해 자신의 주택으로 자신이 보유한 부의 대부분 또는 전부를 투자할 필요성은 없다. 기타 가격 경로는 무엇인가? 만일 주택 가치가 급격히 증가되어 평가된다면, 보증 지분 %는 느리게 누적한다. 주택 소유자는 대부분의 예들에서 여전히 “성공할 가망이 있는 상태”에 머물러 있는가? 이러한 문제를 해결하기 위해서, 위에서 설명한 기준선 모델을 사용하여 해당 예제에 대한 통계적 버전을 고려하자: 주택 가치는 7%의 수익율을 가진 일정한 예상 연간 기하학적 비율과 9% 지점의 연간 표준 편차를 가진 기하학적 Brownian motion을 따른다. 이때, 해당 증서의 예상 지속 기간은 10년이 주어지며 모든 관련 안전율들은 0.05에서 조항과 시간을 걸쳐 일정하게 유지된다. 순 임대가 0에서 일정하게 유지됨을 계속 가정하자.

표 7은 12,000개의 별도의 예들로 구성된 시뮬레이션을 위한 각 년도의 보증 지분 %의 범위를 지시하고 있다. 해당 표는 평균, 표준 편차, 최소, 최대, 그리고 첫 번째, 10번째, 90번째, 그리고 99번째의 백분위수들을 보여주고 있다. 추가적 관점을 제시하기 위해서, 마지막 두 개의 열들은 12,000 회의 시뮬레이션 실행에 걸쳐 각 년도의 최소 그리고 최대 주택 가치를 지시하고 있으며, 여기서 시작 값은 1이라 가정한다. (해당 표는 “비소구금융 사례”라는 라벨이 붙어 있으며, 이는 ANZIE-DOOR 하의 우선권 블록 “대출”이 비소구금융하기 때문이다. 소구금융 사례에 대해 동일한 기준선 모델을 사용하는 시뮬레이션은 차후에 논의된다.)

결과에 대한 높은 수준의 견실함은 상기 표에서 제시된 수치들로부터 명확해진다. 각 년도에 대한 (12,000가지의 가격 경로로부터의) 최소 소득은 고정된 7% 예측 가격 경로에 대한 가치들에 근접해 있는 정도가 해당 평균 값의 약 2/3인 경향을 보이고 있다. 첫 번째 백분위수 소득들은 평균 소득의 약 3/4 수준이다. “2/3”과 “3/4” 분수 값은 년도 번호 10번에 정확히 근접해 있다. 이러한 분수들은 초기 년도들에 대해서는 다소 크게 나타나 있으며 이후 년도들에 대해서는 다소 적게 나타나 있다.

따라서, (가격 평가가 극단적으로 높게 나타나 있는) 최악의 경우 대해서 조차도, 주택 소유자는 여전히 “성공할 가망이 있는 상태” 위치를 확실하게 고수하고 있다.

이러한 시뮬레이션 결과는 확정적이기 보다는 제안적이다. 주택 가격들은 기하학적 Brownian motion을 따르지 않는다. 각 주기에 대한 주택 가격에서의 변화들은 확실한 양의 일련의 상관성과 확률적 휘발성의 정도를 보여주는 경향이 있다. 이들 특성들은 상승과 하강을 악화시키는 경향이 있으며, 동시에, 상승과 하강 추세를 시간에 걸쳐 확장하고 강하게 나타낸다. 그럼에도 불구하고, 해당 시뮬레이션에서 (보증 지분 %의 낮은 값에 상응하는)높이 평가된 소득은 비교 가능한 실생활 설정에서 가장 극단적인 예들 정도 또는 그 이상의 극단성을 보이고 있다. 예를 들면, 시뮬레이션에서의 평가의 평균 율과 주택 가치 분산들은 San Francisco Bay Area에서 1976년과 2008년 사이의 이력적 값들보다 명확히 낮은 수치이다. 하지만 해당 지역과 기간 동안의 최대 가격 평가 에피소드는 해당 시뮬레이션 결과 범위 내에 들어간다. San Jose, San Francisco, 그리고 Oakland MSAS에 대해 1년, 7년, 그리고 12년 주기를 모두 고려할 때, 모든 경우에 대해서, 누적된 평가는 시뮬레이션에서의 최대 값에 근접해 있다. 4개의 주기 동안, 시간 길이 증가 순서에서, 가장 극단적인 실제 에피소드는 시뮬레이션에서 약 99번째 백분위수, 99번째 이하 하지만 95번째 이상, 약 95번째 백분위수, 그리고 단지 75번째 백분위수에tj 나타나고 있다. 이러한 패턴은 실제 가격이 양의 일련의 상관성과 통계적 휘발성을 보인다는 실로부터 의미를 가진다. 사람들은 기하학적 Brownian motion 하에서 보다 더욱 격렬한 짧은 그리고 중간 실행 가격 변화를 예측하지만 장기적 실행 가격 변화들에 대해서는 차이가 줄어든다.

해당 시뮬레이션의 더욱 심도 깊은 사안은 우리가 0에 고정된 순 임대를 가지며 ip, if, 그리고 α를 일정하게 유지한다는 사실이다. 이들 가정들은 제한적으로 적용된다. 전체 렌트들은 상당한 변화를 겪으며 주택 소유에 따른 한가지 이점은 렌트 위험율에 반하여 보호막을 제공한다는 것이다. 주택 소유자는 특정 주택에 대한 매입 가격을 지불하고 그런 다음, 소유권 지속 기간에 대해 렌트 수준에서의 변화들에 반하여 보호를 받게 된다. Sinai & Souleles은 이러한 점을 명확히 하는 동시에 렌트의 휘발성에 관한 상당한 경험적 증거를 제시하고 있다.

추가적으로, 순 임대가 0 (또는 음의 값)임을 가정은 비율 인자가 양의 값을 누적하며 보증 지분이 다른 방법들이 아닌 주택 소유자에게로 누적한다. 그러나 순 임대는 몇몇 지리적 영역들에서 지속적으로 양의 값을 가지며 관련 평균값이 0 또는 음의 값을 가지는 몇몇 지역들에서는 일정 시간 주기 동안 양의 값을 가지는 경향이 있다. 만일 순 임대가 요동하며 양의 값을 취한다면, 비율 인자가 항상 양의 값을 가진다는 보장은 없다. 이자율과 예상 주택 평가치는 항상 요동한다. 주택 가격 변화의 일련의 상관성은 높고 낮은 예상 가격 평가 주기가 있음을 암시하고 있다.

또한 이것은 경제 원리들이 순 임대, 예상 주택 가격 평가, 그리고 이자율 사이의 관계성을 암시하는 사례에 해당한다. 비록 이들 원리들이 실생활의 주택 현상을 충분히 설명하지는 못할지라도, 이들 원리들은 DOOR 증서 설계 측면에서 유용한 지침을 제공한다. 기준선 예제로서 ANZIE-DOOR를 채용함으로써, 다음 절에서 아래 논의의 많은 부분이 해당 원리들을 설명하고 DOOR 증서 설계에 관련된 통찰력에 대한 논의를 위해 전용된다.

마지막으로, 본 논의에서 해당 시뮬레이션의 제한적 특성에도 불구하고, 시뮬레이션들은 아래에서 고려되는 DOOR 변종들의 일부에, 특히, LAZIE-DOOR과 COZIE-DOOR에 관련된다. 이들 변종들의 예들은 시뮬레이션들에서의 제약들의 일부와 정확하게 동시에 발생하는 특징들을 포함하고 있다.

경제적 견지들

주택 가치 평가들의 경제적 모델들은 DOOR 증서의 설계에 관련된 관점을 제공한다. 이들 모델들은 일반적으로, 합리적이고 미래 지향적인 시장 참여자들을 가정하고 있다. 비록 해당 모델들이 실제 시장의 많은 부분을 포착하고 있는 듯 할지라도, 해당 모델들이 충분히 묘사적인 사실에 근접해 있는 가의 여부는 논쟁의 사항이다. 예를 들어, 최근 세계적인 주택 가격 상승이 “거품”을 형성하였는가 또는 그러한 세계적 주택 가격 상승이 경제적 조건과 예측에 대한 합리적인 반응인가의 여부에 대한 문제가 제기된다. Himmelberg 등에 의해 예시된 것처럼, 해당 질문에 대한 한가지 해결 방법은 만일 시장 가격들이 “기본 가격”에서 벗어나 있다면, 기준선으로서 경제 모델들을 사용하는 것이다.

Poterba와 Hendershott 그리고 Slemrod에 의해 소유자 점유 주택에 처음으로 적용된 “user 비용” 모델은 특별한 상관성을 가진다. 이들 모델들은 명시적 또는 묵시적 렌트, 재산세, 감가상각과 프리미티브로서의 대출 비용과 같은 주기적 비용과 수익 율을 사용하고 있으며 ANZIE-DOOR을 견인하는 비율 인자 계산을 위해 사용된 접근법과 유사하다. 특정 타당한 조건 하에, 단일 주기 사용자 비용 모델은 일반적인 현재 가치 또는 성장 모델을 해석하고 있다. 이러한 밝혀진 사실의 부분은 일부 간단한 현재 가치 모델과 함께 시작하며 그런 다음, 사용자 비용 프레임워크로부터 가용한 통찰력을 고려하고 있다. 비록 DOOR 접근법이 사용자 비용 프레임워크가 충분하게 현실을 설명하고 있다고 가정하지는 않지만, DOOR가 이러한 프레임워크를 어떻게 바라보고 있는 가를 고려하는 것은 유용하다. 결과로서 따르는 통찰력은 DOOR 변종들의 설계를 위해 가치가 있다. 동시에, 설계 프로세스의 부분으로서, 실제 시장들이 사용자 비용 프레임워크와 기타 합리적인 행위자 경제 모델로부터 벗어나 있을 가능성을 염두에 두는 것이 중요하다.

소유자 점유 주택에 사용자 비용 모델의 최초 적용은 주택 가격과 주택 시장 평형성에 대한 세금의 영향을 연구하는 것이었다. 해당 밝혀진 사실의 이러한 부분은 ANZIE-DOOR와 관련 변종들을 위한 비율 인자 계산에서 세금의 역할에 대한 논의에 대한 결론을 도출해내었다.

단순한 사용자 비용 모델과 해당 모델의 영향

주택의 단순 형태의 연속된 시간 모델을 고려해보자. 모든 변수들은 시간 t의 함수들이지만 관련 논의는 만일 명확성에 대한 요구 사항이 없다면 논거 t와 함께 제공된다. 예를 들어, 일부 양들이 시간이 경과함에 따라 일정하게 유지되고 다른 양들은 그렇지 않다고 할 때, 주택 가치는 H = L + + S가 된다. 여기서, L은 토지 가치이며 S는 구조물의 가치이다. 위에서 설명된 것처럼, 증가액의 다음의 즉각적인 연간으로 환산한 비율을 정의한다:

r: 전체 렌트

d: 감가상각

p: 재산세

이들 비율들이 모든 귀속 또는 실제 현금 흐름을 수용하고 있다고 가정하자. 소유자 점유 구조물에 대해서, r은 “귀속 렌트”와 동일한 귀속 현금 흐름이 된다. 소유자가 주택을 임대할 때, r은 실제 현금 흐름이 된다. “순 임대”에 대해 증가액의 즉각적인 연간으로 환산한 비율은 n = r - d - p 가 된다. 다시 말하면, 해당 주택을 임대한 소유자는 n 달러를 해당 년도에 걸쳐 균일하게 사용하며, 이때, 소유자가 동일한 조건에서 해당 구조물을 유지하기 위해서 연간 d의 비용을 지불함을 가정한다.

만일 인플레이션, 위험율 중립적 경제, 그리고 안전한 즉각적인 이자율, i가 없다면, 이 비용은 시간에 걸쳐 일정하다. 따라서, 이자율의 조항 구조는 연간 비율 eⁱ - 1를 가진 상태에서 시간이 경과함에 따라 평이하고 일정하게 된다.

만일 토지의 scarcity와 인구 성장이 순 임대가 특정 시간에서부터 연간 일정한 즉각적인 비율 g에서 n 값이 0으로부터 증가하도록 한다면, 시간 t에서 주택 가치는 다음과 같다:

주택 가치는 순 임대와 함께 즉각적인 비율 g에서 증가할 것이다. 만일 물리적인 감가상각이 일정한 즉각적인 비율 ?이고 소유자가 최초 상태에서 해당 주택을 유지하기 위해

을 지불한다면, S와 d는 일정하게 유지된다. 일정한 비율 g에서 H가 성장하기 위해서, L은 최초에 g보가 큰 비율에서 성장해얌나 하며, 동시에, g로 자각 증상 없도록 줄어들어야 한다. 이러한 상황은 인위적인 것이지만 여기서 해당 목표는 단순한 직관적 예제를 제시하는 것임을 주지해야 한다.

만일 v가 순 임대 흐름의 즉각적인 비율이고 α가 주택 가치 평가의 즉각적인 비율이 되며, n은 대략적인 위험율 프리미엄이 된다면, 세금을 무시한 상태에서, 해당 즉각적인 사용자 비용 관계는 다음과 같다:

식 (9)는 합리적인 행위자 경제 평형성을 설명하고 있다. 만일 “거품” 또는 기타 경제적 기본값으로부터의 이탈이 존재한다면, 해당 모델은 시장 소득을 충분히 설명하지 못하게 되지만 대신에, 주택 가격이 기본 가치로부터 벗어나 있는 가의 여부를 평가하기 위한 기준선을 제공한다. 예를 들어, Himmelberg등은 사용자 비용에 근거하여 귀속 가격 대 임대 비율을 계산한 후, 주택 가격들이 다양한 시점에서 기본 가치에 의해 주로 견인되는 가를 확인하기 위해서 그것을 다양한 미국 도시들 내의 실제 가격 대 임대 비율들과 비교하였다. 이러한 가격 확보에 대한 논의에서, 우리는 사용자 비용 모델이 적용 가능성을 가지고 있다는 가정을 함으로써 논의를 시작한다. 비록 현실을 대략적으로 근사하고 있을지라도, 해당 접근법은 DOOR 증서 설계에 대한 상당한 통찰력을 제공한다.

성장 영구 소유권 사례에 대해서, 우리는 단지 n = 0만을 고려한다. 왜냐하면 해당 경제가 위험율 중립적이며 α = g이기 때문이다. 결과적으로, 주택 가치가 무한의 값을 가지는 상황을 피하기 위해서 v = I - g이며 v > 0가 요구된다. (i g > 0은 밝혀진 사실의 해당 부분의 시작 부에서 설정된 해당 공식과 같은 현재의 가치 공식을 유도하기 위해 요구되는 관련 대각선 조건이며, 이러한 조건은 식 (9)와 같은 주기 대 주기 비용 수식으로부터 얻어진다.)

비율 인자는 특정 단순한 형태를 취한다:

이 비율 인자가 양의 값을 가직 위해서는: (i) 성장 율은 반드시 유의적인 값을 가지야만 한다 그리고 (2) 우선권 블록은 해당 주택 가치와 비교하여 충분히 큰 값을 가져야 한다. Lp가 주택 가치가 g 비율로 성장함에 따라 하락하는 한편 g와 i가 상수이기 때문에, 이러한 비율 인자는 결국 음의 값으로 바뀐다는 사실이 자명하다. 결과적으로, 만일 해당 목표가 주택 소유자의 보증 지분이 지속적으로 상당한 비율로 누적됨을 보장하는 것이라면, ANZIE-DOOR는 적절하지 않다. 대신에, 보증 지분 %는 궁극적으로 성장을 멈추고 하락하기 시작하기 때문에 음의 값을 가질 수도 있다. 그런 다음, 보증 지분은 주택 소유자가 아닌 투자자를 위해 누적된다. 아래 제시된 ANZIE’S SIDE DOOR, LAZIE-DOOR, 그리고 FIXED-DOOR 형식들은 ANZIE-DOOR 의 다른 바람직한 특징들의 일부 또는 전체를 포함하는 한편 이들 문제들을 해결해준다.

이전 논의에서의 수치적 예들은 보증 지분 %가 주택 가격 경로와는 무관하게 시간에 걸쳐 주택 소유자를 위해 지속적이고 실질적으로 증가한다는 특징을 보이고 있다. 순 임대를 0으로 설정하는 것은 이러한 결과 배후에 있는 하나의 드라이버이다.

비율 factro는 다음과 같이 된다:

이것은 α > 0인 환경 하에서 항상 양의 값을 가진다.

0 또는 심지어 음의 순 임대 값이 되는 상황은 흔히 있는 일이다. 이것은 특정 “고가” 주택 시장에서 장기간에 걸쳐 지속되고 발생한다. 그러한 시장들은 높은 가격-렌트 비율에 의해 특징지어진다. 이에 대한 하나의 잠재적 원인은 경제에서 벗어난 선상에서 가격을 견인하는 추측에 근거한 매니아들 때문에 주택 가격과 평가 율이 매우 높다는 것이다: 주택을 임대하는 투자자와 귀속 렌트를 누리는 주택 소유자는 인위적인 평가 파장을 올리기 위해 기꺼이 0 또는 음의 순 임대를 받아들인다. 그러나 상당한 시간 기간 동안 지속되는 0 또는 음의 순 임대 조건은 시장의 기본 가격의 결과로서 쉽게 나타날 수 있다. 만일 시장 참여자들이 렌트에서의 향후 성장 가속을 기대한다면, 현재의 순 임대는 음의 값 또는 0이 될 수도 있다.

순 임대가 현재 시점에서 n 수준이며 일정 시간, T가 될 때까지 해당 수준을 고수하는 경우를 고려해 보자. 이때, 순 임대는 새로운 더 높은 수준, n + 로 증가하여 그 수준에서 영원히 머물러 있게 된다. 그런 해당 시점의 주택 가치는 다음과 같다:

만일 n = 0이라면, H의 무가치는 논리적으로 배제된다. 특히, 만일 델타가 매우 크다면, H는 매우 높은 값을 갖게 된다. 미국에서, 이러한 스토리는 특정 시간 기간 동안 0, 낮은 또는 음의 순 임대 제도를 경험하고 있거나 경험해온 많은 지역들에서 일반적으로 나타나고 있다. 이들 제도들은 지리적 또는 규제적 이유로 후 새로운 주택에 대한 잠재성이 제한되지만 해당 도시와 지역들에서 생활할 어떤 비즈니스적인 또는 생활 스타일의 동기가 있는 도시들 또는 지역들에서 발생하는 경향이 있다.

시장 참여자들이 인구가 증가함에 따라 그러한 영역들에서 향후 프리미엄 임대를 기대하는 것은 합리적이다.

식 (9)에서의 사용자 비용 관계성은 만일 사람들이 실제 시장 조건이 사용자 비용 관계성을 압도한다는 사실을 기꺼이 받아들인다면 가용한 중요한 선험적 숏컷을 지시한다. v, α, I, 그리고 n을 아는 것은 4번째 불필요성을 형성한다. 만일 의존적 자산 가격 모델이 가용 하다면, i와 n을 평가하는 상당히 직설적으로 이루어질 수 있다. 반면에, 전체 렌트들 (그리고 따라서 순 임대) 뿐만 아니라 예상 주택 가격 평가는 더욱 가볍게 할 수 있다.

세금

소유자 점유 주택을 위한 사용자 비용 모델의 최초 적용은 주택 가격과 주택 시장 평형에 관한 세금의 영향에 대한 연구이었다. 이러한 적용에 대한 사용자 비용 수식은 재산세의 공제 가능성과 모기지 이자와 같은 특징들을 포착하는 추가적 항목들을 포함하고 있다.

비록 사용자 비용 관계가 적용되어야 한다 할지라도, ANZIE-DOOR와 관련 변종들을 위한 비율 인자 계산은 강력한 사용자 비용 특색을 가지고 있다. 한 가지 중요한 질문은 비율 인자 계산에 투입되는 기여 요소들은 세금을 고려하여 조정되어야 한다는 것이다. 예를 들어, 주택 소유자는 재산세를 공제할 수 있지만 감가상각을 하지는 않는다. 또 다른 방법은 다음과 같다: 쌍방의 순 기여는 납세 전 또는 납세 후에 측정되어야만 하는가? 이에 대한 해결책은 분명하지는 않지만, 만일 쌍방의 세금 처리가 기존 대안 배열 하에 해당 처리와 유사하게 남아 있다면, 세금 내기전의 사용이 충분할 것이라는 높은 가능성이 있다.

명확한 복잡성이 있다. 비율 인자의 궁극적인 목적은 DOOR 증서가 항상 시장 거래를 모방하는 상황을 연출하는 것이다. 납세 후 액수는 납세자마다 다르다. 왜냐하면 납세자들은 공제에 관한 특정 제한과 같은 다른 특징들에 관한 다른 비율과 다른 처리에 직면하기 때문이다. 부수된 세금이 완전히 없는 상황 하에, 시장 가격은 하나의 납세자 형식을 위한 (경제적 이익이 없는) 단지 zero 순 현재 가치 거래를 이루기 위해 조정될 수 있다. 이러한 형식은 관심하의 자산에 대한 “가장자리 투자자”이다. 일부 형식들은 자산 가격에서 자본화되지 않는 세금 보너스를 동반할 수 있다.

특히, 만일 자본 시장들이 완전한 또는 거의 완전하다면, 단일 투자자 또는 투자자 형식이 모든 자산에 걸쳐 가장자리일 수 있다. 그러나 만일 대출의 특정 형식들에 대한 제한들과 같은 제약들이 있다면, 다른 세금 특성을 가진 투자자들은 다른 자산 클래스에 대하여 가장 자리에 위치한다. 이러한 제약들은 투자자가 모든 자산 형식들에 걸쳐 자유로운 거래를 하지 못하게 하며 따라서 가장자리 투자자 상태의 분활화를 허용한다.

DOOR 증서를 위한 특정 세금 처리에 대해서, 몇몇 투자자들 또는 주택 소유자들은 가장 자리 한계 아래일 것이다. 중요한 것은 DOOR 증서 자체가 주택 거래의 기본 구성요소들을 위한 새로운 투자 가능성을 허용하고 있는 가의 여부이다. 만일 그렇다면, 해당 증서를 사용 또는 사용하지 않을 세금 동기가 있을 수 있다. 만일 세금 처리가 대안적 배열에 대해서 투자자와 주택 소유자로의 합동 혜택을 생성한다면 증서를 사용하는 세금 동기가 존재한다. 만일 순 합동 손상이 있다면 해당 증서를 사용하지 않을 동기가 존재한다.

추가적인 문제는 세금 동기가 발생할 수도 있는 하나 이상의 가장자리가 있다는 것이다. 개인 또는 가족들이 하나의 주택에서 생활하도록 허용하는 많은 금융 배열들이 있을 수 있다. 두 개의 관례적인 배열들은 투자자-소유자로부터 임대하거나 부채 그리고 지분 재정 구성의 혼합을 사용하여 해당 주택을 소유하는 것이다. 투자자-소유자는 렌트들에 대해 과세되며 주택 매각 시에 이득에 대해 과세되며 매각 시 손실에 대해 공제 받을 수 있으며 그리고 재산세, 모기지 이자, 그리고 감가상각을 공재할 수 있다. 해당 주택을 점유한 소유자는 귀속 렌트에 대한 세금을 지불하지 않으며 감가상각을 공제할 수 없으며 특정 제한 값까지 매각 시의 이득을 피할 수 있지만 매각 시에 발생되는 손실에 대한 공개를 누릴 수는 없다. DOOR 제도 하의 비금융 소유권과 제어 측면들은 소유자 점유와 거의 동일하다. 예를 들어, 점유자가 해당 주택의 매각 그리고 매수 시점을 결정하며 유지보수에 대한 책임이 있다. 따라서, 소유자 점유 주택을 기준선 상황으로 간주하는 것은 의미가 있다.

기준선이 주어진 상태에서, 대체물에 대해서 DOOR 접근을 선택하는 거의 없는 또는 아주 없는 세금 동기를 쌍방에 부여하는 세금 처리를 명시하는 것은 쉽다. 그렇게 하는 가장 간단한 방법은 ANZIE-DOOR를 위해 위에서 최초로 개발된 분기점과 함께 시작하는 것이다. 증서는 관례적인 “실제” 부분과 그에 별도의 “개념적” 측면 거래를 포함하여 구성된다. 이러한 측면 거래는 보증 지분의 증가액에 초점을 두고 있다. 관례적인 부분은 자본 구조, 재산세, 감가상각, 그리고 만일 우선권 블록이 부채-재정이 구성된다면, 모기지 이자를 포함하고 있다. 최소한 ANZIE-DOOR 하에서, 주택 소유자는 재산세와 모기지 이자를 지불한다. 주택 소유자가 DOOR 증서가 없을 때 소유자-점유자에게 적용하는 세금 규칙하에 이들을 공제하는 할 수 있도록 하는 것은 의미를 가진다. 유사하게, 이들 세금들은 감가상각에 대해 공제를 금지하기 때문에, 주택 소유자는 이러한 공개를 받지 말아야 한다. ANZIE-DOOR 하에서, 주택 소유자 자본 이득은 관례적인 측면 상에서는 불가능하지만 자본 손실들은 가능하다. 위탁된 지분은 소유자가 (동등한 기준) 기여해온 것 이상으로 성장할 수 있지만 만일 해당 주택 가치가 우선권 블록 금액 이하로 떨어진다면 감소 또는 일소될 수 있다. DOOR 증서가 없을 때의 상황을 병행하면서, 적절한 처리는 특정 손실을 거부하는 것이지만, 이러한 측면 거래에 포함되는 통고가 있다.

측면 거래는 선불이 시간에 걸쳐 발생하는 계약을 향한 선불과 매우 유사하다. 주택 소유자의 순기여는 보증 지분의 증가액에 대한 기금을 모금하며 해당 계약은 주택 가치의 누적된 %와 동일하게 투자자로부터 주택 소유자로의 비용지불에 의한 해당 주택 매각 시에 해결된다. 주택 소유자는 만일 실현된 돈 액수가 전체 기부금을 초과한다면, 특정 이득을 경험하게 된다. 이러한 경우, 투자자는 상응하는 손실을 가지게 된다. 이들을 자본 이득 또는 손실로 처리하는 것은 의미를 가진다.

현재 통고. 관례적 소유권 상황에서, 주택 소유자는 I.R.C 121 하의 제한 값까지의 자본 이득의 배제를 누리지만 자본 손실을 공제할 수는 없다. 이러한 규칙을 Z 자본 구조 설정으로 해석하는 한가지 방법은 주택 소유자의 보증 지분 거래에 관한 이득 또는 손실을 위탁 지분에 대한 특정 이득 또는 손실과 결합하고 그런 다음, 일상적인 처리로 전체 이득 또는 손실을 제출하는 것이다: 적용 가능한 제한 값에 대한 손실 거부와 이득 배제. 이러한 처리는 ANZIE-DOOR 하의 보증 지분과 위탁 지분이 관례적 배열에서 주택 소유자의 지분을 대신한다는 사실에 기반하여 의미를 가진다.

몇몇 DOOR 변종들은 관례적 자본 구조를 포함한다. 아래에서 논의되는 COZIE-DOOR은 그에 대한 한가지 예이다. 보증 지분 계정은 투자자를 위해서 누적한다. 결과적으로, 해당 문맥 상의 대체 논거는 적용하지 않으며 주택 소유자를 위한 명확한 세금 처리는 해당 거래의 관례적 부분에 일반적 규칙들을 적용하지만 마치 자본 이득 또는 손실을 가져오는 금융 거래가 있는 것처럼 측면 거래를 처리한다. 관례적 부분을 위한 결과들은 121 배제의 금액을 포함하는 관례적 주택 소유권 하에 얻어지는 결과와 정확하게 일치한다.

만일 과세 당국들이 ANZIE-DOOR 증서를 위에서 설명된 방식으로 처리한다면, 해당 주택 소유자는 관례적 소유권과 매우 유사한 위치에 있게 된다: 모기지 이자와 재산세는 특정 제한 값들에 종속되어 공제 가능하며, 감가상각은 공제 가능 하지 않으며, 자본 손실은 공제 가능하지 않고, 그리고 121 배제는 자본 이득에 적용된다.

투자자는 어떠한가? 투자자는 물리적 주택에서 높은 차입금이 있는 포지션과 측면 거래에서 국가적 공매 총액을 차지하고 있다. 만일 투자자가 모기지 이자, 재산세, 그리고 감가상각 변동들을 지불했다면, 이들 모두는 공제될 수 있다. 대신에, ANZIE-DOOR 하에서, 주택 소유자는 비용 지불을 한다. 결과적으로, 투자자를 위한 공제 또는 기본 조정이 없음이 적절하다. 측면 거래에서, 투자자는 국가 주택에서 증가하는 공매 총액을 차지하고 있다. 공매 총액으로부터의 진행 사항들은 투자자로의 주택 소유자의 주기적인 순 기여이다. 일반적으로, 공매 총액을 취하는 것이 해당 진행 사항들에 동일한 즉각적인 소득을 창출해서는 안되지만 매각 시의 결과로 도출되어야 한다. 즉, 매각에 대한 공매 총액에 근접하여 지불된 금액이 전체 진행 사항들 이하에 있는 범위로의 자본 이득.

ANZIE-DOOR 증서로의 쌍방의 다른 가능한 세금 처리가 있다. 잠재적 세금 처리에 대한 포괄적인 논의는 길고 기술적인 부분이며 이것은 본 밝혀진 사실의 범위를 넘는 것이다. 여기서 요점은 대안적 배열에 유사한 세금 포지션 내에 쌍방을 포함시키는 세금 처리 방법이 있으며, 이는 비율 인자 연산 내의 세금 납부전 금액으로부터 거의 또는 전혀 해로운 것이 없음을 제시한다.

다양한 DOOR 증서에 적용된 실제 세금 처리는 해당 증서의 시장 항목들에 영향을 미치는 듯 하다. 만일 그렇다면, 분석 기기 동작을 적절하게 조절하는 것이 필수적이다: 모든 보조금을 포함하지 않는 DOOR 증서들에 대해서, 해당 조항들은 배열이 at 원점에서 시장 거래가 될 수 있도록 존재해야만 하며 중립적 DOOR 증서에 대해서, 각각의 조정은 고유의 가치에서 시장 거래 존재하도록 배열을 복원해야만 한다.

이에 따라, 이후 논의된 변종들은 ANZI-DOOR 하에 존재하지 않는 기능들을 포함하고 있으며 이러한 밝혀진 사실은 그들 중의 일부를 위해 가능한 세금 처리를 논의한다. 이들 논의들과 본 절에서의 논의를 통해, 다른 DOOR 변종들에 대한 조절 메커니즘 상의 다양한 세금 처리의 영향은 전문가에 명확해진다.

DOOR's 융통성

DOOR 조절 프로세스는 매우 높은 수준의 융통성을 허용한다. ANZIE-DOOR는 고정된 계약 조항들의 특정 셋을 가진다. 예를 들어, 주택 소유자는 재산세를 지불하며 해당 증서는 중립성을 얻기 위해 보증 지분 계정을 조절한다. 이러한 DOOR 메커니즘은 고정된 계약 조항들의 거의 모든 특정 형식을 허용하며, 중립성 조절은 보증 지분 계정이 아닌 기능들을 포함할 수도 있다. 또한 계약 조항들에 융통성을 부여하기 위해서 심지어는 “상황에 따라 그때 그때 적용되는” 중립적 DOOR 증서들 사이에 교환 능력을 생성하기 위해 특정 목표를 가진 중립성을 완화하는 것이 가능하다.

계약 조항들

고정된 계약 조항들이 ANZIE-DOOR로부터 차이를 가지는 많은 방법들이 있다. 예를 들어, 하나의 변형은 투자자가 재산세를 지불할 것을 요구하는 동시에 주택 소유자로부터 투자자로의 분기별 지불의 고정된 일정을 명시하고 있다. 이러한 목표는 투자로의 위험율을 이동시키면서 재산세율에서의 변화들에 반하여 주택 소유자를 보호하기 위한 것이다.

계약 자체는 특정 기능들에 대해서 융통성을 부여한다. 예를 들어, 계약은 주택 소유자가 특정 시간에 투자자에게 추가적이고 자발적인 비용 지불을 할 수 있게 한다. 이러한 제도의 ANZIE-DOOR 형식에서, 이들 비용 지불들은 다음 주기 동안 또는 지불에 따른 일부 증가된 시간 동안, 보증 지분을 위한 증가액의 속도에서 보상 증가를 결과로 한다. 다음 조절 일정까지 해당 지불에 대한 신용거래를 지연할 필요는 없다. 이러한 비용 지불 자체는 조절을 생성하며 새로운 주기의 시작점을 발생시킨다.

변종들은 끝이 없다. 주택 소유자로부터 투자자로의 비용지불은 주기적, 간헐적, 이자율과 같은 특정 변수 또는 매개변수의 함수일 수 있으며 또는 해당 주택 가치를 포함하는 시장 조건에 의해 유발될 수 있다. 이러한 비용 지불은 부분적으로 또는 전체적으로 자발적으로 이루어진다. 비용지불들은 다른 방향으로 흘러 간다. 예를 들어, 투자자로부터 주택 소유자. 이러한 제도의 ANZIE-DOOR 형식에서, 이러한 사실은 보증 지분의 더 느린 증가액을 의미하지만 주택 소유자는 현금 흐름으로부터 이점을 취한다. 은퇴 또는 주택 지분 “현금지불” 설정에서, 그러한 제도는 유용할 수 있다.

이러한 조절 메커니즘은 쉽게 새로운 그리고 다른 증서를 가진 다시 재정 구성에 해당하는 더욱 기본적인 이동을 수용한다. 예를 들어, 특정 시간에 ANZIE-DOOR의 관례적 형식과 위에서 설명된 형식 사이의 이동을 위한 옵션이 있을 수 있으며, 여기서 투자자는 재산세를 지불한다.

계약 자체가 변경되었는가 또는 쌍방이 해당 계약의 4가지 모서리 내에서 상황에 따라 그때 그때 적용되는 해당 거래를 변경하였는가의 여부와 상관없이, DOOR 중립성 메커니즘은 이들 변화들을 쉽게 수용한다. 관련된 모든 것들은 누적 알고리즘으로의 조절에 해당한다. 즉, 특정 조절은 적용 가능한 소프트웨어 프로그램 내의 옵션으로써 쉽게 통합된다. 즉각적인 한 실행 변화들과 단순한 온라인 절차를 통해 거의 비용이 들지 않는 경우를 쉽게 상상할 수 있다.

중립 DOOR 증서의 융통성은 복잡하고 느린 많은 태스크들이 쉽고 적은 비용으로 달성될 수 있게 한다. 예를 들어, 신용 거래의 주택 지분 라인 (“HELOC”)는 현재 별도의 형식적 대출을 요구한다. 만일 특정 주택 가치가 실질적으로 증가한다면, 해당 신용거래 라인 내의 상향 조절은 자동적으로 이루어지지 않는다. 이것은 주택 소유자가 다시 재정 구성할 것을 요구한다. 반대로, 주택 소유자가 대출의 HELOC 형식을 사실상 비용이 들지 않는 옵션으로 만들 수 있도록 하는 특정 기능은 많은 DOOR 변종들과 호환성을 가진다. 더욱이, 가용한 신용거래는 해당 주택의 가치와 시장 조건과 함께 실시간으로 변할 수 있다. ANZIE-DOOR 프레임워크를 고려해보자. 주택 소유자는 만일 바람직한 경우, 우선권 블록의 전체 금액까지 대출을 할 수 있다. 현금 기여가 없을 때, 주택 소유자가 우선권 블록을 확장할 수 있는 두 가지 방법들이 있다: (i) 더 많은 모기지 대출을 발생시킴으로써 그리고 (ii) 보증 지분을 위탁 지분으로 이동 시킴으로써. 두 번째 루틴은 DOOR 하에서 매우 쉽다. 해당 계약은 보증 지분의 위탁 지분으로의 이동을 허용할 수 있으며 아마도, 이는 주택 소유자의 유지보수 인센티브가 온전하게 유지될 수 있도록 보증 지분의 최소 수준에 종속된다. 즉, 10% 지점. 이러한 이동은 주택 소유자의 대출 능력을 증가시킨다. 왜냐하면, 그러한 이동은 위탁 지분을 추가함으로써 우선권 블록의 크기를 증가시키기 때문이다. 비록 보증 지분이 하락한다 할지라도, 보증 지분의 증가액 비율은 증가하며, 이는 현재의 더 큰 우선권 블록을 반영한다. 이러한 조절 프로그램의 부분으로서, “인용”은 우선권 블록으로의 이동에 대해 가용한 보증 지분 금액을 명시하면서 특정 시간에 가용한 상태에 있을 수 있다. 물론, DOOR 계약은 또한 우선권 블록에 반하는 대출에 대한 제한 값을 포함할 수도 있다. 이들 제한 값들은 사전 명시될 수 있거나 또는 해당 주택 가치와 기타 시장 매개변수들과 함께 실시간으로 요동할 수 있다. 이러한 대출 능력을 효과적으로 포함하기 위해서는 상응하는 DOOR 증서를 업데이트하기 위한 분석적 프로세스의 부분으로써 주택 소유자의 신용 조건에 대한 데이터를 고려해야 한다. 그러한 데이터는 정상적으로는 주택 소유자의 동의 하에 이용되어야 한다.

최초 경로의 용이함은 제 3자의 참여 수준에 달려 있다. 만일 투자자가 모기지 빌려 주는 사람이라면, 해당 대출의 확장은 “내부적” 조절이다. 이것은 특정 마감 비용을 포함할 수도 있지만 해당 거래 비용은 아마도 제 3의 빌려 주는 사람을 통한 관례적 다시 재정 구성의 대안보다 상당히 낮다. 모기지 빌려 주는 사람인 제 3자가 아닌 ANZIE-DOOR 투자자의 다른 잠재적 이점이 있다. 만일 투자자가 저당권자라면, ANZIE-DOOR 계약은 내부화되어 있는 저당권자에게 혜택이 되는 양의 외부성을 생성한다. 내부화가 이루어지지 않았을 때, 쌍방은 합동 이득들을 포기하거나 더 높은 협상 비용을 경험하게 된다. 그러나 DOOR 투자자는 그다지 효과적인 모기지 빌려 주는 사람이 아니다. 그에 따라, 다른 부분에서 논의된 기타 DOOR 변종들은 외부화 문제를 완전히 피하는 기능들을 포함하고 있다.

중립성 메커니즘

ANZIE-DOOR은 보증 지분 계정, 즉, 해당 주택을 위한 자본 구조에 독립인 측면 배열을 통해 중립성을 달성한다. 이 계정은 기간에 걸친 순 기여 소득들을 누적하며 해당 소득들을 해당 주택 내의 국가적 상쇠를 위한 단기 그리고 장기 포지션으로 해석한다. 주택 가치와 이자와 같은 경제 매개변수가 요동함으로써 시간에 걸친 순 기여 밸런스는 이동하게 된다. 보증 지분 계정은 이러한 요동에 휩쓸리며 주택 소유자와 투자자 사이의 거래를 평탄화시키는 잉여물로서의 역할을 한다. 해당 거래를 평탄화하는 많은 대안적 방법들이 있다. 이미 언급된 바와 같이, 하나의 접근법은 “조화 계정” 내의 이자와 함께 순 기여 금액의 현금 가치를 누적한 후, 매각 시에 해당 계좌를 비용 지불하는 것이다. 이러한 제도는 “강제 절감” 측면을 가진다. 주택 소유자는 주택 매각 시에만 접근 가능한 측면 계정 내의 기금들을 누적한다-“SAVING DOOR” 변종을 생성함. 해당 계정은 주택을 유지하지 못함에 따른 감소에 경험하게 된다. 훨씬 간단한 접근법은 현금 지불을 통해 각 기간 동안 순 기여 계정을 결산하는 것이다.

도 6은 SAVING-DOOR를 실행하는 분석 기기를 예시하는 흐름도 도면이다. 이것은 ANZIE-DOOR를 위한 상응하는 흐름도인 도 5와 세 가지를 제외하면 동일하다. 우선, 연산의 목표는 보증 지분 %가 아닌 조화 (절감) 계정을 위한 증가액 비율을 조정하는 것이다. 그에 따라, 오른쪽에 위치한 최초 타겟 육각형 상자는 조화 (절감) 계정과 순 보증 지분 %이다. 이 계정은 장기간 확실성 등가 비율에서의 이자를 얻어내고 있으며 이 비율은 리셋 또는 초기화된다. 따라서, 비율이 계산되는 육각형 상자로부터의 화살표는 계정 계산으로의 새로운 율의 입력을 지시하고 있다. 둘째, 누적 보증 지분에서 사용하는 비율 인자를 연산하는 대신에, SAVING-DOOR은 주택 소유자의 순 기여 금액에 의해 조화 (절감) 계정을 증가시킨다. (예측된 평가를 제외하고) 동일한 인자들이 비율 인자 계산이 진행됨에 따라 순 기여의 계산을 진행하게 된다. 결과적으로, 도 6에서 주택 소유자 순 기여 육각형 상자는 도 5에서의 비율 인자 육각 상자를 대체한다. 셋째, 예측된 평가는 주택 소유자 순 기여 연산에 직접적으로 입력되지는 않지만 우선권 블록 귀속 비율에 대한 효과를 통해 간접적으로 입력된다. 결과적으로, 도 6에서 예측된 가치 평가 육각형 상자는 주택 소유자의 순 기여 연산으로 직접 기영하는 회색 음영 처리된 인자들의 스택내에 포함되지 않는다. 대신에 이것은 해당 스택으로부터 분리되고 우선권 블록 귀속 비율 육각 상자로 이어지는 화살표를 가진다.

많은 다른 잠재적 변수들이 있다. 예를 들어, 보증 지분을 구성하는 대신에, 해당 제도는 위탁 지분으로의 순 기여를 신용거래할 수도 있다. 이러한 경우, 우선권 블록은 투자자의 지분을 통해 확장되며 주택 소유자의 미래의 순 기여는 증가하게 되며 동시에 훨씬 더 많은 위탁 지분의 누적을 가속화한다.

제도의 선택은 DOOR 변종의 목표에 의존한다. 전체 순 기여를 보증 지분 계정으로 할당하는 ANZIE-DOOR 접근법은 “안전한” 지분의 형성을 극대화하고 강력한 유지보수 인센티브 생성을 목적으로 한다. 이 제도는 낮은 부를 가진 주택 소유자를 위한 그리고 논거 상에서, “전형적인” 미국 주택 소유자를 위한 노동자 주택에 대해서는 이상적이다.

이러한 목표를 지속할지라도, 바람직할 수도 있는 변형들을 상상하는 것이 가능하다. 보증 지분 접근법은 주택이 우선권 블록 수준에서 또는 그 이하 수준에서 매각될 때 상당한 bite을 가진 보험적 측면을 가진다. 이러한 경우, 투자자는 전체 투자를 잃어버림에도 그리고 매각 시에 현금 수익 율을 가지지 못함에도 불구하고 주택 가치의 %를 주택 소유자에게 지불하는 선상에 있다. ANZIE-DOOR 하의 보증 지분 %내의 증분은 계약상에 제한되지 않으며 해당 %는 100%에 달한다. 이러한 공개적 결론은 투자의 매력을 없앨 수도 있다. 잠재적 치유는 보증 지분 %가 특정 제한 값, 말하자면 20%로 구성되게 하며 그런 다음, 몇 가지 다른 방법으로 추가적 순 기여 조절을 이룬다: 현금 비용 지불, 위탁 지분 형성, 조화 계정 등. 이러한 접근법은 주택 소유자가 중요한 지분 타겟에 도달하게 하며 따라서 주택들에 대한 가격 수준과는 무관하게 “주택시장에서 수익성”이 있게 되지만 동시에 투자자의 보험 의무를 제한하게 된다.

순 기여의 잉여 예치금으로서 보증 지분 계정 사용의 또 다른 다운 사이드는 해당 기여들의 요동 특성이 보증 지분 불확실성의 누적 비율을 구성한다. 많은 주택 소유자들에 대해서, 보증 지분 접근법이 가지는 큰 매력은 주택 가치의 안정된 %의 몫과 함께 매각에서 멀어지는 예상과 가격 조건과는 무관하게 “매각하려 내놓은 주택”에 대한 일어나는 확실한 결과이다. 보증 지분 %를 통계적으로 누적시키는 것은 최소한 이들 목표들에 대해 다소 지속적이지 못하다. 대안적 접근법은 보증 지분을 위한 누적의 고정된 일정을 명시한 다음, 순 기여의 통계적 잉여 요소가 그 자체적으로 명맥하게 한다. 예를 들어, 현금 지불, 위탁 지분 등이 여기에 속한다. 해당 결과는 DOOR 증서의 중립성을 유지하고 있는 반면, 동시에 보증 지분 %의 향후 일정을 포함하고 있다.

앞서 언급된 것과 같이, 중립성 메커니즘은 훨씬 더 일반적인 종류의 융통성을 암시하고 있다. 특정 중립 DOOR 증서를 반드시 상향 전면으로 위탁할 필요는 없다. 상황에 따라 그때 그때 적용되는 중립 증서들 사이의 전환은 수용하기 용이하고 아래에 논의된 IS-A-DOOR 변종의 중심에 있다.

완화된 중립성

중립 DOOR 증서는 막강한 능력과 범위를 가지고 있지만 완화된 중립성이 바람직한 상황들이 있다. 엄격한 중립성으로부터 벗어나 있는 몇 가지 방법들이 있다. 첫째, 증서가 중립적이지만 비주기적 조절을 포함하고 있다. 이러한 접근법 하에서, 증서의 운영은 경제 조건이 최근의 조절이 없는 상태에서 변화됨에 따라 중립성으로부터 넓게 벗어나 있을 수 있다, 극단적인 형식은 사전 중립적인 방법으로 보증 지분을 위한 증가액 경로와 같은 증서의 모든 향후 기능들을 명시하는 일전에 직면하여 정의된 정적 DOOR 증서다 (“사전 중립적은 증서의 실제 가치가 at 원점에서의 고유의 가치와 동일함을 의미한다.) 이러한 형식은 상당히 유용하다. 확실성과 임베디드 옵션을 가지는 비용들 사이의 트레이드 오프가 있다. 정적 DOOR 증서는 보증 지분의 증가액과 같은 측면에 대해 확실성을 생성하지만 임베디드 옵션 가치가 형성되는 경향이 있다. 주택 소유자는 만일 DOOR 증서의 조항들이 시장보다 덜 호의적이라면 다시 재정 구성을 위한 또는 만일 DOOR 증서 조항들이 시장보다 더욱 호의적이게 된다면 해당 주택을 유지하기 위한 인센티브를 가지고 있다.

중립성으로부터 벗어난 두 번째 형식은 조절 메커니즘을 유지하지만 혜택과 손해의 엄격한 균형을 유지하는 요구사항을 제거하는 것이다. 예를 들어, 해당 증서는 달러 금액 형식으로 보조금을 혼합하거나 또는 비율 인자 연산으로 주택 가치의 %를 혼합한다. 이러한 접근법은 보조금이 개인 작업의 지리적 현장에서 개인을 위한 적정한 비용을 생성할 수 있는 노동자 주택 상황에서는 가치를 가진다.

잦은 조절 또는 보조금을 포함하는 DOOR 변종들은 “반 중립성” DOOR 증서의 예이다, 중립성의 이러한 기능들 중의 일부가 제시되지만, 가장 순수한 형식인 최대 수준으로 중립성에 대해서는 제시되지 않는다. 또한, “비 중립성”인 유용한 DOOR 증서를 상상할 수도 있다. 특정 예는 사전 중립적이 아닌 일정을 가진 정적 DOOR 증서다. 아래 논의는 준 중립적 그리고 비 중립적인 DOOR 증서의 몇몇 예들을 제공한다.

다중 변종들

비록 특정 하나가 중립적인 것들에 대한 고려를 하지 못하게 할지라도, 가능한 DOOR 변종들의 믿기 어려운 셋은 명확히 존재한다. 대부분의 예들에서, 투자자 또는 주택 소유자의 클래스들로 시작하고 각각의 클래스를 위한 목적을 명시하는 것은 의미가 있다. 이들 목표들은 다양한 기능들을 제안한다. 원하는 기능들을 결합하는 것은 유용한 DOOR 변종으로 이어진다. 이러한 밝혀진 사실은 모든 가능성을 고려하여 설계하기 위한 또는 특정 적용 분야들을 깊이 있게 찾으려는 시도를 하지 않는다. 이러한 의도는 인센티브 DOOR 증서들의 범위와 융통성을 일반적으로 예시하기에 충분한 변종들을 제시하는 것이다.

다음에서, 논거의 초점은 몇몇 변종들에 있다. ANZIE’S SIDE DOOR은 낮은 평가 환경과 목표가 주택 지분 누적에 있는 상황들을 포함하는 많은 문맥들에서 유용한 ANZIE-DOOR의 확장이다. ANZIE’S NU DOOR은 주택 가치가 모기지 원금 밸런스 이하로 떨어질 때의 “물밑” 주택들과 전략적 디폴트와 관련된 문제들을 해결한다. ANZ TRIE DOOR과 다양한 부분적 소구금융 DOOR 증서들은 주택 소유자로부터 투자자로 우선권 블록 위험율을 이동시킨다. COZIE-DOOR 변종들은 주택 지분을 현금지불하기 위해 주택 소유자의 목적들을 실행한다. IS-A-DOOR는 주택 소유자가 DOOR 변종들 사이를 이동할 수 있게 한다. LAZIE-DOOR와 FIXED-DOOR는 준 중립적 또는 중립적이 아닌 변종들의 예이다.

ANZIE ’S SIDE DOOR

ANZIE’S SIDE DOOR는 주택 소유자와 투자자 사이에 비용 지불을 (“측면 비용 지불들”)을 추가함으로써 ANZIE-DOOR를 확장한다. 이들 비용 지불들은 순 기여 밸런스를 변형하고 따라서 보증 지분이 더 빠른 또는 더 느린 비율로 누적하도록 한다. 측면 비용 지불의 방향과 명세는 특정 응용에 동기를 부여하는 목표들에 의존한다. 두 가지 응용들이 여기서 고려된다: (i) 주택 가치 평가의 낮은 비율을 포함하는 현장에서 또는 시간 기간 동안 ANZIE-DOOR 목표를 실행함 그리고 (ii) 보증 지분 표적화.

측면 비용지불들이 일반적으로 “렌트” 또는 “이자”와 같은 전통적 범주를 통해 확실하고 빠른 해석을 하지 못함을 주지하는 것이 중요하다. 대신에, 해당 비용 지불은 보증 지분의 증가액 내에 이식된 “측면 거래”를 변형하려는 신중하게 고려된 시도를 제시한다. “측면 비용지불”를 고려하는 일관된 방법은 이들 비용 지불들이 “측면 거래”의 측면이라는 사실이다.

비용 지불이 측면 거래 내에서 전체적으로 조작된다는 사실은 세금 영향들이다. 위의 논의는 이러한 측면 거래가 주택 소유자와 투자자 각각에 의해 유지되는 긴 기간의 그리고 짧은 기간의 포지션들을 벌충함으로써 미리 비용을 지불한 방식처럼 또는 더욱 간단하게 처리되어야 함을 제안하였다. 이러한, 제도 하에서, 측면 비용지불은 더 긴 주기 포지션의 주택 소유자에 의한 매수에 상당하며 기본 가치에 추가된다. 거래의 다른 측면에서, 이러한 비용 지불들은 기본적인 영향들을 가진 반복된 추가적 단기간 매도로부터의 진행 결과이다. 어떠한 현재 공제들 또는 소득 항목들도 없다.

낮은 가치 평가 현장과 시간 주기들에 대한 설명

주택시장들은 지리적 현장들과 시간 주기들에 걸쳐 변화한다. 몇몇 현장들에서, 추가적 편리한 위치에 있는 토지는 거주지 공사를 위해 쉽게 이용할 수 있다. 주택 가격 평가는 이들 현장들에 한정되는 경향이 있다. 암시적 또는 묵시적 렌트는 전체 수익 율에서의 특정 인자로서의 가치 평가와 비교된다. 다른 현장에서, 주택 가격 평가는 실질적이고 일관되어 있다. 예를 들어, 장기간에 걸쳐 지속적으로 일반 가격 인플레이션을 초과함. 주택 가치들은 순 렌트가 0을 또는 심지어 음의 값을 고수하는 수준에 도달한다. 이들 현장들은 일반적으로 예를 들어, 건물 제한과 같은 일종의 중립적 희생 또는 정부 주도하의 희생을 포함하고 있다. 예제들은 많은 European 도시들뿐만 아니라 San Francisco, Los Angeles, 또는 New York과 같은 미국 도시들을 포함하고 있다. 심지어 이들 현장들은 평이한 또는 하락하는 주택 가격의 특정 주기를 경험하고 있다.

많은 자산 가치는 달리, 주택 가격 변화는 직렬 방식으로 상관되어 있는 경향이 있다. 즉, 주택 가격 하락들은 추가적 하락으로 이어지는 경향이 있다.

시간의 특정 주기 동안의 지속적인 가격 하락 상태는 훨씬 더 심각하다. 관례적 지분에 기반한 증서는 투자자의 수익 율에 대한 가치 평가에만 의존하며 가시적이지 않을 수도 있다. 주택 소유자는 가치 평가에 어려운 경제 상태 하의 가격 주기 동안 기반한 증서를 통해 재정을 구성하고 시장들이 회복되기 시작할 때, 다시 재정 구성함으로써 가격 하락의 지속성을 이용할 수도 있다. 이러한 결과는 해당 증서의 수명 기간 동안 무이자 대출로 나타난다. 또한 만일 투자자가 해당 주택에서의 투자자 지분의 일부 또는 전부를 없애기에 충분히 가격이 하락한 지점에서 현금 지분을 인수하는 전략적 매도에 연루되어 있다면, 투자자는 “원금”을 잃게 된다.

ANZIE-DOOR은 이들 문제들 중의 많은 부분을 피하게 해주지만 주택 소유자에게 보증 지분의 지속적인 누적을 제공하는 목표는 몇몇 경우들에 대해서는 적용되지 해당되지 않는다. ANZIE-DOOR 하에서, 렌트-인센티브 현장들과 지속적인 가격 하락 기간에 의해 부과된 잠재적 문제들은 투자자 수익 율이 단지 가치 평가로만 구성된다는 사실로부터 기인한다. 주택 소유자로부터 투자자로의 일시적 또는 영구적이며 주기적인 측면 비용지불을 추가하는 것은 매우 쉽다. 이러한 결과는 ANZIE’S SIDE DOOR의 형식이다. 도 7은 본 발명에 따른 ANZIE’S SIDE DOOR 배열을 위한 투자자에게로의 고정된 보조 비용 지불을 보여주는 블록 도면이다.

렌트-집약시장에서, 이러한 측면 비용지불은 빈번하게 발생하며 동시에, 주택 소유자로부터의 실질적 순 기여를 생성하고 보증 지분의 왕성한 형성을 결과로 한다. 만일 보증 지분을 위한 타겟 또는 제한이 있다면, 해당 증서는 타겟 또는 제한이 이루어진 후에 측면 비용지불 감소를 명시할 수 있다.

몇 개월 또는 수 년에 걸친 지속적 가격 하락의 가능성은 더 큰 수준의 융통성과 복잡성을 요구한다. 한 가지 해법은 DOOR 계약을 통해 주택 소유자로부터 일시적 측면 비용지불을 요구하는 것이다. 그러한 비용지불 수준은 현재 적용 가능한 보증 지분 %에 대해 조건적이며 이러한 사실은 측면 계정에서 또한 우선권 블록으로의 현재 주택 가치의 관계성에 대한 보증 지분의 가격을 반영한다. 만일 보증 지분 가 충분히 확대되어 있다면, 계약은 보증 지분 %가 바닥으로 줄어들게 하는 동시에 측면 비용지불을 연기 또는 완화시킨다. 측면 비용지불을 비하고 줄이는 것은 주택 소유자를 위해 특히, 주택 가치 하락이 지역적 또는 국가적으로 어려운 시기에 있을 때 바람직한 기능이다. 만일 주택 가치가 우선권 블록에 비해 상대적으로 충분히 낮다면, 주택 소유자는 큰 순 기여를 하게 되는 동시에 측면 비용지불을 위한 필요성을 없앤다.

가격 하락이 투자자의 지분을 없애는 즉, 주택 가격이 우선권 블록 보다 적을 때, 본 범주에서 자승으로 하락하는 상황이 발생한다. 그러한 상황에서, 투자자의 포지션의 고유의 그리고 실제 가치는 0이다. 해당 주택에서 투자자의 이자가 양의 값을 가진 차입금 이외의 옵션에 달하기 때문에, 주택 소유자가 순 기여를 하는 동시에 보증 지분을 누적해야만 한다. 이러한 기여는 아래에서 논의된 것처럼 콜옵션 기금을 조성한다. 보증 지분 형성은 콜 옵션 가치를 보충하는 동시에 투자자를 위한 0의 순 가치를 결과로 한다. 이러한 상황에서의 전형적인 결과는 보증 지분이 급속한 비율로 주택 소유자로 누적한다는 것이며 또한 측면 비용지불의 필요성을 배제한다. 추가 하락의 가능성을 미리 보일 가능성이 높은 지속적 하락에도 불구하고, 투자자가 실질적인 지분을 가지고 있을 때, 측면 비용지불을 위한 필요성은 첨예하다.

수치적 예제: “렌트 대 소유”

위에서 ANZIE-DOOR과 함께 소개된 표 7에서 절정에 달하는 예제는 주택 가치가 연간 7%의 예측된 비율에서 중가하고 순 렌트가 0으로 일정하게 유지되는 높은 평가, 낮은 렌트 “기준선” 상황에 기반한다. 이 예제는 미국 내의 높은 가격 현장으로의 일정 중간 수준의 매우 대략적인 형식이다.

전체 예측된 연간 수익 율 (예측된 순 렌트 + 예측된 가치 평가)을 7%로 동일하고 일정하게 유지함으로써 하지만, 렌트를 향해 예측된 순 렌트 과 예측된 가치 평가의 혼합을 곧장 이동시킴으로써 이러한 기준선 모델변형을 고려하자: 순 렌트는 연간 3%에서 일정하게 유지되며 예측된 가치평가는 연간 4%가 된다. 이러한 변화는 비율 인자 수식의 분모를 동일하게 유지하지만 3%로 분자를 줄인다. 보증 지분은 훨씬 더 느리게 누적한다. 모든 다른 모델 가정들과 매개 변수들을 동일하게 유지한, ANZIE-DOOR 하의 해당 결과들은 아래 표 8에서 제시된다.

명확히, 대부분의 주택 소유자들에 대해서, 해당 결과들은 주택 소유자들을 실질적인 보증 지분을 형성한 수년 후에 “성공할 가망이 있는 상태”로 놓는 목적을 달성하지 못한다. 모든 가격 경로에 걸쳐 평균 보증 지분 %는 3.15%를 결코 초과하지 못하며 년도 번호 19에서 음의 값을 바뀐 다음 투입하는 동시에 년도 번호 30에서 -11.24%에 도달하게 된다. 단지 매우 극단적인 예들만이 (보증 지분의 증가액에 대해 99번째 백분위수 근처 또는 그 이상. 이것은 낮은 또는 음의 가격 가치 평가에 해당한다) 받아들일 수 있는 이런 형태의 보증 지분의 증가액을 결과로 한다. 주택 가격 휘발성은 이러한 새로운 예제에서는 더 낮게 조정되는 것이 아니라 표 7에서의 높은 예상 적용 예제에서와 동일하게 남겨진다. 만일 더 낮은 휘발성이 더 낮은 예상 가격 평가를 동반한다면, 표 8에서의 극단적인 결과들은 표에서 지시된 것보다 훨씬 더 가능성이 낮아진다.

주택 소유자가 이러한 문제를 교정하는 투자자에게 연간 비용 지불을 하는 ANZIE’S SIDE DOOR 형식을 명시하는 것은 쉽다. 만일 해당 증서가 주택 소유자가 각 년도에 투자자에게 전체 3%의 순 렌트를 지불할 것을 요구하는 경우를 가정해 보자. 그렇다면, 비율 인자는 7% 가치 평가와 0% 순 렌트의 경우에 대해서와 동일한 가치로 회복된다. 투자자에게로의 3% 비용 지불은 순 임대로부터 발생하는 음의 3% 조항을 벌충하는 식 (4)에서의 비율 인자의 분자에 추가된다. 해당 주택에 대한 전체 예상 수익 율인 분모는 주택 소유자로부터 투자자로의 연결 송금 비용에 추가됨으로써 변하지 않는다. 결과적으로, 해당 결과들은 표 7에서와 동일하며 주택 소유자는 모드 가격 경로들을 통해 보증 지분의 실질적인 증가액을 경험한다.

이러한 상황은 점유자가 처음부터 소유자인 경우를 제외하면 “렌트 대 소유” 제도와 유사한다. 점유자는 “완전한 렌트” (감가상각 + 재산세 + 순 임대)를 지불하고 있으며 또한, 모기지 상에 비용을 지불한다. 이들 모기지 지불은 순 기여 치이며 보증 지분의 급속한 증가액을 결과로 한다.

도 8은 주택 소유자로부터 투자자로의 일정 비용지불을 통합하는 ANZIE’S SIDE DOOR 형식을 수행하는 분석 기기를 예시하는 흐름도이다. 이 흐름도는 DOOR 증서 특성 원통형 상자로부터 비율 인자 육각형 상자로의 이어지는 화살표가 추가됨을 제외하면 ANZIE-DOOR에 대한 도 5와 동일하다. 이러한 추가적인 화살표 흐름은 계약 조항들이 주택 소유자에 투자로의 특정 비용 지불 일정을 부과하고 있다는 사실을 예시하는 “비용지불 일정”라는 라벨을 가진 가는 테두리를 가진 직사각형을 포함한다. 이들 비용 지불들은 비율 인자 연산으로 입력된다. DOOR 증서 특성 원통형 상자로부터 비율 인자 육각형 상자로 이어지는 다른 직접적인 화살표는 ANZIE-DOOR에서 이미 제시된 데이터와 명령어들을 포함한다: 우선권 블록의 크기와 비율 인자 계산을 위한 공식.

두 개의 화살표 흐름을 생성하는 것은 ANZIE-DOOR을 ANZIE’S SIDE DOOR 형식으로 변환하는 비용지불 일정 측면에 강조를 두고 있다.

보증 지분 표적화

ANZIE’S SIDE DOOR의 다른 응용은 주택 소유자가 보증 지분을 위한 증가액 일정의 예측 가능성을 선호하는 상황을 설명하고 있다. 이러한 결과를 얻어내는 ANZIE’S SIDE DOOR의 한가지 형식은 바람직한 증가액 형식을 달성하는 방향과 금액에서의 주택 소유자와 투자자 사이의 통계적 비용 지불을 요구한다. 도 9는 표적화된 보증 지분 제도를 보여주는 블록 도면이며 이것은 본 발명에 따른 ANZIE’S SIDE DOOR 배열을 위한 통계적 비용 지불을 채용한다.

도 10은 여분의 밸런싱 메커니즘으로써 통계적 비용 지불을 사용함으로써 표적화된 보증 지분 제도를 통합하는 ANZIE’S SIDE DOOR의 형식을 실행하는 분석 기기를 예시하는 흐름도면 이다. 이것은 세가지 측면에서 도 5에서 예시된 ANZIE-DOOR을 위한 분석 기기와 다르다. 우선, 기기 운영의 최종 제품은 쌍방의 순 기여를 밸런스 아웃하는 보증 기간에 걸쳐 주택 소유자와 투자자 사이의 비용 지불 흐름을 명시하고 있으며, 이는 주택 소유자로의 특정 표적화 보증 지분 증가액을 허용하고 있다. 따라서, 도 10의 오른쪽 멀리에 위치한 절정에 달한 육각형 상자는 도 5에서의 ANZIE-DOOR 하에 보증 지분 %의 진전 대신에 요구된 비용 지불 흐름의 연산을 나타낸다. 이러한 연산을 위한 핵심 입력은 보증 지분이 ANZIE’S SIDE DOOR의 적용 가능한 표적화된 보증 지분 형식 하에 명시된 고정된 일정에 따라 진전하도록 하는 비율 인자다. 이러한 입력을 사용함으로써, 해당 연산은 요구된 비용 집줄 흐름을 결정하기 위해 역전된 식 (4)와 같은 비율 인자 관계성을 사용하여 진행한다.

둘째, 비율 인자 계산은 장기간의 확실성 등가 비율, 보증 지분 증가액 일정, 과거 가치 비율, 그리고 식 (5)와 같은 관계성을 요구한다. 비율 인자 육각형 상자로의 화살표들은 요구된 입력들을 지시하고 있다.

셋째, DOOR 증서 특성 육각형 상자로부터 비율 인자 육각형 상자로의 화살표들에 대한 두 가지 별개의 흐름이 있다. 하나는 도 5와 같은 직접 이어지는 화살표이며 이것은 ANZIE-DOOR 하에서처럼 유사한 정보 흐름을 지시하고 있다: 비율 인자 연산을 위해 요구되는 수학적 관계성의 과거 데이터와 계약적 사양들. 화살표들의 추가적 흐름은 “보증 지분 증가액 일정”라는 라벨이 붙은 가는 실선 상자와 해당 일정이 계약상의 것인 DOOR 증서 특성 원통형 상자로부터 시작하는 흐름을 포함한다. 화살표들의 이러한 흐름은 비율 인자 연산이 DOOR 계약 하에 보증 지분 증가액 일정을 요구함을 강조하고 있다.

ANZIE’S SIDE DOOR의 표적화된 보증 지분 형식을 더욱 확실하게 보이기 위해, 특정 예제를 고려해보자. 주택 소유자가 연도 번호 10번에 의해 보증 지분의 20% 지점들을 누적하기 원하고 그런 다음, 해당 레벨에서 해당 %를 유지한다고 가정하자. 이러한 종류의 일정을 부가하는 것은 첫 번째 10년 후에 주택 소유자로부터 투자자로 흘러 들어가는 경향이 있는 통계적 비용 지불을 결과로 하며 그런 다음, 이후에 반대 방향으로의 통계적 비용 지불을 낳는다. 따라서, 표적 보증 지분 %에 도달한 후에, 주택 소유자는 수익 흐름을 누린다.

예측된 가치 평가가 실질적인 환경에서, 주택 소유자는 10년이 경과한 후에 매우 큰 비용 지불들에 대한 필요성을 피하기 위해 가장 빠른 년도에 heavy 비용지불을 하기를 원한다. 식 (4)로부터, 0과 고정된 이자 율에 해당하는 순 임대를 가진, 비율 인자의 분자는 우선권 블록에 의해 제시된 “대출 대 가치”로의 하락에 기인하여 주택 가치가 평가됨에 따라 하락하는 경향이 있음을 회상해 보자. 결과적으로, 일종의 전면 부하 인가가 없는 상태에서, 주택 소유자로부터 투자자로의 비용 지불 수준은 10년이 기간 동안 급격히 증가할 가능성이 있다.

그러나 주택 소유자는 부하를 전면에 내세울 필요는 없다. 특정 바람직한 형식이 가능하며 동적 요소들을 형성하는 것이 가능하다. 예를 들면, 주택 소유자는 향후 비용 지불에서 순차적인 조정을 가진 비용 지불에 대한 그리고 해당 목표에 도달하기 위해 요구되는 장기간에 걸쳐 뚜껑과 바닥을 만들어 내야 한다. DOOR 증서의 융통성은 훨씬 더 넓은 가능성을 허용한다. 예를 들어, 보증 지분이 특정 최소 수준에 도달한 이후, DOOR 증서는 주택 소유자가 각 주기의 시작에서 특정 비용 지불 수준을 간편하게 선택하도록 허용할 수도 있다. 다른 비용지불 수준 형식들은 보증 지분의 다른 최종 수준들을 결과로 한다. “실질적 표적” 형식만이 가능한 것은 아니다.

수치적 예제: 보증 지분 표적화

비교 목적으로, 위의 표 7에서 ANZIE-DOOR 결과를 생성했던 높은 가치 평가, 낮은 기준선 모델을 사용하는 것이 편리하다: 주택 가격들은 기하학적 Brownian motion에 이어지는 연간 7%의 예측 비율로 증가하고 순 렌트는 0을 일정하게 유지한다. “실질적 표적” 예제를 고려해보자: 보증 지분 %는 10년 후에 20% 지점에서 형성되며 그로부터 해당 수준에 머무르게 된다. 이것은 초기 10년의 기간 동안 약 0.4463의 평균 비율 인자와 순차적으로0의 비율 인자를 요구한다. 중간 값에 근접한 주택 가치 평가를 제시하는 가격 경로를 따라서, 주택 소유자는 최초 10년 동안 투자자에게 추가적 비용 지불을 하고 이후, 투자자로부터 비용 지불을 받는다.

주택 소유자가 최초 10년 동안 합리적으로 평이한 비용지불을 원하고 있음을 가정하자. 주택 가격 가치 평가를 위한 강한 경향이 있기 때문에, 주택 소유자는 높은 목표 비율 인자로 시작하여 (10년 후에) 낮은 목표 비율 인자로 끝을 맺기 원하고 있다. 이것은 연간 약 0.4463의 요구된 평균과 비교된다. 이러한 비율 인자의 평균을 일정하게 유지하고 연간 인자 1/(1.075)를 사용하여 지수적 감소 형식을 생성하는 것은 상당히 잘 동작한다.

아래 표 9는 최초 주택 가치의 %로서 표시된 요구된 비용 지불의 분포를 보여주고 있다:

평균 결과들은 매우 만족스러운 것이다. 최초 10년 동안, 일련의 평균 연간 비용지불들은 최초 주택 가치의 특정 %의 약 2/10에 해당한다. 10년이 지난 후에, 해당 평균 소득은 주택 소유자가 최초 주택 가치의 4%에 해당하는 연속된 연간 비용지불 또는 매우 극단적으로 낮은 소득을 결과로 하는 가격 경로에 대해 약간 더 많은 비용 지불을 받는 것에 해당한다. 이러한 형식에 대한 이유는 간단하다. 매우 낮은 소득들을 포함하는 가격 경로를 제외하면, 비율 인자를 계산하기 위해 사용된 이자 율, ip는 5%에서 일정하다. 결과적으로, 주택 소유자의 기여의 달러 금액은 평이한하다. 왜냐하면, 우선권 블록이 일정한 달러 규모에 있기 때문이다 (최초 주택 가치의 0.8). 순 임대가 항상 0이기 때문에, 주택 소유자의 달러 순 기여는 최초 주택 가치의 4%에서 일정하다. 년도 번호 11번이 시작되는 시점에서, 투자자는 주택 소유자에게 단순히 매년 현금으로 해당 금액을 지불한다.

10년 후에, 주택 소유자는 보증 지분 계정을 통해 해당 주택 내에서 20% 위치를 고수한다. 전체 형식은 정의된 “수명 주기” 형상을 가진다. 해당 개인은 초기 년도들에 (별도의 비용 지불을 통해) 저축을 통해 부를 형성하고 그런 다음, 이후 년도에 연금을 수령한다.

최대 요구된 비용 지불은 매우 높게 보여질 수도 있다. 10년에 걸친 최초 주택 가치의 전체 약 40%. 물론, 단일 가격 경로는 매년 최대 비용 지불에 포함되지 않을 수도 있다. 이들 최대 비용 지불들은 가치 평가 결과들이 최대 값을 가질 때 발생한다. 비록 해당 비용 지불이 높다고 할지라도, 보증 지분 계정의 해당 가치 역시 높게 나타난다. 보증 지분 %가 20에 머무르는 시점. 결과적으로, 해당 금액의 해당 가치는 최초 주택 가치의 약 95%로 동일하다. 만일 높은 비용 지불이 받아들여지지 않는다면, “out”을 형성하는 것은 쉽다. 많은 가능성들이 있다. 주택 소유자들은 특정 비용 지불을 줄이기 위한 옵션 가지고 있을 수도 있으며 또는 모든 비용 지불들은 자발적으로 이루어질 수도 있다. 이를 통해 “스스로 구성되는” 누적 제도가 생성된다. 주택 소유자에게 특정 한번의 비용지불의 결과에 관한 그리고 시간에 걸쳐 다양한 비용 지불 형식의 정보를 제공하는 것은 쉽다.

비 중립적 및 준 중립적 DOOR 증서

왜 중립성을 완화하는가?

조정 프로세스를 통해서 중립성을 달성하는 것은 매운 매력적인 기능들이다. 이것은 해당 옵션들의 가치를 거의 또는 실질적으로 없앰으로써 도덕적 위험과 가치 평가 문제들을 결과로서 따르게함과 동시에 임베디드 옵션의 역할을 없애 준다. 이것은 중립적 DOOR 증서의 조항들이 그때 그때 상황에 따라 그리고 매우 낮은 비용에서 이동하도록 허용함으로써 자동 보상 조정을 통해 엄청난 융통성을 창출해낸다.

그러나 중립성과 관련 조정 프로세스는 또한 항상 바람직하지만은 않을 수도 있는 품질을 생성한다. 가장 중요한 것은, 해당 조정의 큰 타격을 포함하는 일부 “잉여” 요소가 있어야만 한다는 사실이다. ANZIE-DOOR를 위해서, 해당 요소는 보증 지분이다. 이것은 조정 프로세스를 통해 경제적 소득의 영향에 의존하는 다른 비율에서 형성된다. 주택 소유자는 보증 지분의 더욱 예측할 수 있는 형성을 원할 수도 있지만 그것을 얻는 동시에 여전히 중립성을 유지하는 것은 특정 다른 요소가 “잔류”일 것을 요구한다. 예를 들면, ANZIE’S SIDE DOOR의 한가지 형식에서, 보증 지분 구성 형식은 고정되어 있었다. 하지만 주택 소유자는 중립성을 유지하기 위해 매년 통계적 보충적 비용지불을 하였다.

더욱 일반적으로, 조정 프로세스는 주택 소유자를 다른 위험율들의 큰 셋으로 드러내고 있다. 이러한 프로세스는 렌트, 감가상각, 재산세, 우선권 블록 상의 암시된 이자 율, 주택 가치에 대한 우선권 블록의 크기, 그리고 가치 평가의 예측된 비율을 밸런스 아웃한다. 이들 요소들 중의 많은 것들이 통계적이다: 특히, 렌트, 이자 율, 주택 가치, 그리고 예측된 가치 평가는 폭 넓게 요동한다. 주택 소유자는 잉여 요소에서의 변화를 결과로서 따르게 함으로써 직접적으로 이들 요동들에 노출된다. 예를 들면, 감가상각, 재산세, 이자율, 그리고 예측된 가치 평가 상수를 일정하게 유지한 상태에서, 일회적이며 영구적이고 예측되지 않은 렌트 증가를 고려하자. 아마도, 주택 가치는 상향으로 이동하게 된다. 왜냐하면 이들 가격들은 향후 순 임대 가치들을 자본화하기 때문이다. 식 (4)로부터 ANZIE-DOOR을 위한 비율 인자를 상기하자:

주택 가치에서 상향 이동은 Lp를 줄이는 한편, 렌트에서의 상향 이동은 주택 가치의 달러 당 순 임대인 v가 줄어드는 것을 방지한다. 이러한 결과는 비율 인자에서 하락이다. 만일 해당 이동이 극단적으로 크게 나타난다면, 비율 인자는 음의 값을 가지게 되며 보증 지분은 훨씬 느리게 축적되거나 또는 심지어 줄이게 된다.

Sinai와 Souleles (supra)에서 설득력 있께 지적된 것처럼, 주택 구입은 주택 소유자를 위한 렌트 위험율을 줄이며 경우에 따라서는 거의 위험을 없애준다. 시간 가변 렌트 비용을 지불하는 대신에, 주택 소유자는 주택을 구입하기 위해 한번의 비용 지불을 한다. 가변 렌트의 영향은 매각 시에 주택 소유자와 보조를 맞춘다 (왜냐하면 주택 가치는 향후 렌트를 자본화하기 때문이다). 하지만 이러한 영향이 크게 할인되기 위해서 매각을 위해서는 향후 시간이 많이 필요하다. Sinai와 Souleles는 렌트 위험율이 실질적임을 보여주기 위해 연립 주택 렌트에 대한 데이터를 사용하고 있다.

ANZIE-DOOR은 렌트들에서의 요동에 대한 보호를 철회한다. 이들 요동들은 보증 지분 형성에 영향을 미치며 따라서 주택 소유자를 조정 프로세스를 통한 임대 가격 위험율에 노출시킨다. 만일 조절 프로세스가 충분하게 이루어진다면, 예를 들어, 일일 기준으로, 주택 소유자가 임차인보다 더 많은 임대 가격 위험율에 노출될 수 있다. 임차인은 최소한 임대 기간 동안 렌트를 유지한다.

이러한 종류의 문제는 여기서 논의된 준 중립적 그리고 중립적이지 않은 변종들의 일부에 대한 동기를 부여한다. 그러나 다른 동기들이 있다. 앞서 논의된 것처럼, 동기들 중의 하나는 특정 주택 소유자를 위한 보조금을 생성하려는 바램이다. 이러한 바램은 엄격한 중립성을 고수하지 않음으로써 명백히 드러내 보일 수 있으며 이를 통해 주택 소유자는 자신의 순 기여에 기반한 것 보다 더 많은 혜택 또는 신용거래를 받게 된다.

중립성을 포기 또는 벗어남을 포함하는 많은 유용한 DOOR 변종들이 있다. 다음 논의는 두 가지 예시적인 것들에 초점을 두고 있다. LAZIE-DOOR은 일반적으로 준 중립적이다: 해당 조정 프로세스는 여전히 동작하며 중립성을 향한 경향을 만들어내지만 이들 요소들 중의 일부 (렌트, 감가상각, 예측된 가치 평가, 등)는 고정되어 있으며 실제 값들을 반영하기 위해 요동하지 않는다. FIXED-DOOR은 조항들이 전면에 설정되고 조정 프로세스가 없는 DOOR 증서다. FIXED-DOOR 형식들은 준 중립적이거나 또는 중립적이 아니다.

LAZIE - DOOR

만일 목표가 렌트 요동에 반하여 주택 소유자를 보호하는 것이라면, 단일 접근법이 비율 인자 방정식에서 고정된 순 임대에 의한 ANZIE-DOOR을 변형하기 위해 사용된다. 만일 순 임대가 고정적이라면, 자연스러운 접근법은 순 임대의 평균 값에 설정하는 것이다. 만일 렌트가 독립적이고 고정적일 뿐만 아니라 동일하게 분포해 있다면 (“IID”), 해당 조정 프로세스는 본 접근법 하에 사전적 의미에서 대략적으로 중립적이다. (정확한 중립성은 일반적으로 얻어지지 않는다. 왜냐하면 향후 수회에 걸쳐, 보증 지분 %의 예측 수준이 Jensen의 불균등에 기인하여 이동하기 때문이다. 조정 메커니즘은 순 임대와 같은 요소들을 비선형적 방법으로 보증 지분 %로 해석한다.)

만일 평균 순 임대가 특정 성향을 가진다면, 예를 들어, 특정 고정된 비율에서의 실제 또는 명목상의 성장. 그렇다면, 순 임대는 향후 모든 주기들에 대해 예측된 평균 가치에서 설정될 수 있으며, 이는 고정된 일정을 결과로 한다. 예측된 주택 가치 평가가 다른 인자들 사이에서 렌트에서의 예측된 성장을 반영하기 때문에, 비율 인자 수식에서 고정된 순 임대의 접근법은 고정된 예측 가치 평가에 의해 또는 그것을 렌트에서의 예측된 실제 성장 비율을 반영하는 조정과 일반 가격 인플레이션과 동일하게 함으로써 보충될 수 있다.

이들 접근법들은 LAZIE-DOOR의 예들이다: “제한된 중립성, 연간 조정된, Z 자본 구조, 보증 지분 DOOR 증서.” LAZIE-DOOR 에서 “lazy”라는 단어는 조정자들이 비율 인자 계산의 몇몇 요소들의 실제 가치를 준수하는 수고를 겪지 않는다는 사실에서 사용되고 있지만 대신에, 그들은 이들 요소들을 위한 고정된 가치들을 사용하고 있다.

LAZIE-DOOR는 몇몇 훌륭하게 표적화된 보조금 제도를 허용한다. 예를 들어, 만일 순 임대가 평균 순 임대가 양의 값을 가지는 관할 구역에서 0에 설정되어 있다면, 주택 소유자는 보조금을 얻는다. 즉, “순 임대가 없는 상황” 하에 해당 주택에서 생활하고 있다. 이러한 접근법은 노동자 주택 상황에서 특정 개념적인 매력을 가지고 있지만 너무 작은 또는 너무 많은 보조금을 제공할 수도 있다. 이러한 경우, 조정자는 0이 아닌 특정 수준을 또는 특정 시간 가변적이지만 순 임대에 대해 고정된 일정을 대체할 수 있다.

위의 표 7은 순 임대가 0이며 예상 가치 평가가 7%의 연간 비율에서 일정하다는 기준선 모델가정 하에 ANZIE-DOOR의 수행을 예시하고 있다. 해당 예제는 순 임대와 예상된 가치 평가가 요동하는 환경에서 LAZIE-DOOR에 정확히 상응하지만 조정자는 그것들을 주택 가치의 0%에 그리고 연간 7%에 각각 고정시켜왔다. 해당 결과들은 만일 이들 숫자들이 보조금 요소를 포함한다면 노동자 주택 문맥에서 매우 훌륭히 적용되지만 보조금 요소가 없을 때 일반적인 주택 소유자를 위한 양호한 소득을 제시한다. 주택 소유자는 모든 가격 경로 시나리오들에서 실질적인 보증 지분을 형성하고 있다.

LAZIE-DOOR의 많은 가능한 형식들이 있다. 조정자는 (렌트, 감가상각, 재산세, 이자율, 인플레이션, 예측 가치 평가, 실제 렌트 등) 매개변수들의 특정 조합을 일정하게 유지하거나 또는 고정된 향후 일정을 부가할 있다. 이러한 융통성은 노동자 주택에 관련되어 있는 가의 여부와 상관없이 다른 상황으로의 맞추어지는 것이 허용된다.

매개변수가 일정하게 유지될 때, 주택 소유자는 DOOR 증서의 지속 기간에 대한 매개변수를 통해 요동으로부터 보호받게 된다. 매각 시에 또는 DOOR 증서가 종료될 때, 해당 매개변수의 영향은 다시 나타나게 된다. 예를 들어, LAZIE-DOOR 증서가 고정된 순 임대를 포함하고 있다고 가정하자. 매각 시에 주택 가격은 실제 순 임대 수준을 반영하며 결과적으로, 주택 소유자는 순 임대가 얼마나 진전 되었는가에 의존하여 특정 주어진 보증 지분 %에 대해 더 낮은 또는 더 높은 달러 수익 청산을 받게 된다.

하나 이상의 매개변수 상수를 유지하는 것은 중립성 없으며 이식된 옵션들이 중요성을 회복함을 의미한다. 예를 들어, 만일 순 임대가 고정되어 있고 실제 순 임대가 고정된 가치 이상으로 요동한다면, 주택 소유자는 흥정 합의를 받아들이고 해당 주택에 거주하는 인위적 인센티브를 가지게 된다. 이는 DOOR 증서가 시장보다 더욱 호의적이기 때문이다. 하지만 LAZIE-DOOR의 특정 형식을 사용하는 것은 여전히 가치가 있다. 쌍방은 투자자에게로의 하나 이상의 매개변수들에서의 요동의 위험을 이동시키는 것을 선호한다. 또는 LAZIE-DOOR이 보조금을 실행하기 위한 좋은 견인차일 수 있다. 보조금의 특정 형식과 위험율 차단을 결합하는 것은 많은 노동자 주택 상황에 대해 이상적이 것이다. 여기서 주택 소유자는 소득에 비교하여 크게 흐리게 하며 많은 위험을 동반하는 주택지출에 직면하게 된다.

LAZIE-DOOR은 일반적으로 “준 중립성”이다. 해당 조정 프로세스는 여전히 존재하지만 프로세스의 몇몇 측면들은 얼어붙게 한다. 이들 측면들은 중립성을 견인하는 실제 가치를 반영하고 있지 않다. 하지만 다른 측면들은 중립성을 반영하고 있다. 해당 결과는 중립성을 향한 특정 성향이 존재하지만 중립성은 자체의 가장 완전한 형식에 있지 않다.

도 11은 LAZIE-DOOR 형식을 위한 분석 기기를 예시하는 흐름도면이다. 여기서 예측 가치 평가, 예측 감가상각, 재산세, 그리고 귀속 렌트는 고정되어 있다. (“고정”이라는 단어는 특정 매개변수가 가변적이지만 일정 결정하는 경우뿐만 아니라 해당 매개변수가 증서의 수명 기간 동안 하나의 값에 설정된 경우를 포함한다.) 조정의 각 지점에서, 단지 고정되어 있지 않은 비율 인자 입력만이 주택 가치이며 우선권 블록 귀속 비율이다. 그림을 결과로서 따르게 하는 것은 비율 인자를 위한 4가지 입력들이 평가되는 또는 관찰되는 대신에 명시된 경우를 제외하면 ANZIE-DOOR을 위한 도 5와 동일하다. 따라서 이들 4가지 입력들은 (결정되지만 연산되지는 않는 4개의 쌓인 형식의 회색 음영 처리된 가는 선의 직사각형 상자들로서) 데이터 원통형 상자로부터가 아닌 DOOR 증서 특성 원통형 상자로부터 나타나서 비율 인자 계산으로 입력된다.

렌트 또는 주택 가치와 같은 특정 매개변수를 평가함에 있어 수고를 덜기 위해 고정된 가치들 또는 공정된 일정들을 제외한 다른 방법들이 있다. 하나의 가능성은 최초 렌트 또는 가격 수준을 지역적 또는 국가적 렌트 또는 주택 가격 지수를 사용하여 조정하는 것이다. 이들 지수들은 가격에서 또는 렌트에서 전체 비례적 변화를 보여주고 있으며 원점에서 관찰된 렌트 또는 가격 가치를 팽창 또는 축소시키기 위해 사용될 수 있다. 이러한 접근법은 “lazy”이다. 왜냐하면 서비스 제공자가 쉽게 연산되지만 정확성이 떨어지는 렌트 또는 주택 가치 수준 평가에 안주하기 때문이다. 일반적으로 현재 관심하의 자산에 대한 렌트와 주택 가격 변화들은 전체 변화들로부터 최소한 상당히 벗어나 있다. 반면에, ANZIE-DOOR 하의 분석 엔진이 얼마나 정교한 것인가와 상관없이, 렌트와 주택 가치 평가의 이어지는 결과는 여전히 근사적으로 이루어진다. 조정하기 위해 인덱스 기반의 접근법 사용은 단순히 더욱 대략적인 근사를 사용하지만 ANZIE-DOOR 자체의 영역 내에 여전히 머물러 있음으로써 구상될 수 있다. 우리가 ANZIE-DOOR 또는 LAZIE-DOOR이라는 이름을 특정 접근법에서 사용하고 있는 가의 여부는 중요하지 않다. 흥미로운 것은 ANZIE-DOOR를 실행하기 위해서 특정 대략적인 근사를 사용함은 LAZIE-DOOR의 특정 형식을 모방하는 DOOR 증서를 결과로 한다는 사실이다.

FIXED - DOOR

FIXED-DOOR은 정적인 DOOR 증서다. 해당 조항들이 어느 것도 이장 율 또는 주택 가치와 같은 미래 매개변수 가치들에 대해 의존하지 않는다. 보증 지분의 진전 또는 기타 계정들은 사전 결정되어 있다. 이들 계정들은 시간에 걸쳐 변경될 수 있지만 그러한 변화는 단지 향후 고정된 일정에 따라 이루어진다.

FIXED-DOOR 증서는 발행의 특정 시간에 증서의 시장 가치가 투자자에 의해 전달된 돈의 액수와 동일하다는 의미에서 “원점 중립적”일 수 있다. 그러한 한 시점에서, 증서의 시장 가치는 시장의 고유의 가치와 동일하다. 시장 매개 변수에 대한 조건이 없는 상태에서, 비록 증서 조항들이 고정된 일정 하에 진전한다 할지라도 이러한 평등성은 거의 분명하게 사라진다. FIXED-DOOR이 정적이기 때문에, 조정 매개변수들은 확률적 변수를 가진 실제 미래 가치들로부터 벗어나 있다. 결과적으로, 시장 가치는 거의 확실하게 실가로 부터 벗어나 있다.

중립성을 향한 추가 단계가 가능하다. 우리는 연간 조정 일정을 또는 주택 가격, 이자율, 그리고 원점 시점에 관한 다른 변수들을 위한 예측 결과들을 반영하는 다른 기능들을 구성할 수 있다. 만일 예측된 결과들이 실제 결과처럼 일관되어 나타난다면, 이러한 증서는 향후 항상 중립적이다. 물론, 행복한 결과가 믿을 수 없을 만큼 동시에 발생할 수도 있다. 그럼에도 불구하고, 이러한 “예측 상의 중립적인” 방법으로 증서를 설정하는 것은 실제 중립성에 더욱 근접한 향후 상태를 결과하는 경향이 있다.

매개변수들에 대한 예측 향후 결과들을 사용하는 것은 중립성을 향해 향후 결과들을 밀어내는 유일한 방법이다. 더욱 활발한 접근법은 전체 편차 기준을 최소화하는 고정된 보증 지분 일정을 중립성의 일부 수치적 측정에 기반하여 선택하는 것이다 (예를 들어, 평균 자승 오차 또는 평균 절대 편차). 줄여서 말하면, 목표 중립성으로의 다양한 방법들로부터 발생하는 “추정적 중립적인” 보증 지분 증가액 일정의 넓은 범위에 걸친 클래스가 있다.

도 12는 추정적으로 중립적 보증 지분 증가액 일정을 생성하는 FIXED DOOR 형식에 대한 분석 기기를 예시하는 흐름도면이다. 이 기기는 시간 상의 한 지점에서만 조작된다: 원점. 따라서 도 5에서 예시된 ANZIE-DOOR 에 대한 분석 기기와 비교하여, 도 10의 좌측의 실선 상자는 “원점 시점에서의 데이터”라는 라벨이 붙어 있다. 데이터를 위한 업데이트 프로세스는 없다. 대신에, 해당 기기는 누적 보증 지분을 위한 추정적으로 중립적 일정을 생성하는 원점에서 가용한 데이터를 사용하고 있다. 이러한 프로세스는 연산 변수들의 회색 음영 처리된 스택이 DOOR 증서 특성 원통형 상자로 입력된다는 사실에 의해 포착된다. 해당 원통형 상자 내에 포함된 명령어들은 추정상의 중립적 보증 지분 증가액 일정을 위한 한 가지 방법을 명시하고 있다. 이러한 방법과 연산된 매개변수들로부터의 관련 정보는 “보증 지분 증가액 일정”이라는 라벨이 붙은 육각형 상자에 의해 제시된 연산 모듈에 입력된다. 여기서, 해당 일정은 모든 것에 대한 한번만 결정된다. DOOR 증서 특징들 원통형 상자와 관련된 몇 개의 화살표들은 하나의 주기를 형성하기 때문에, 정보 흐름 순서를 명시할 필요가 있다. 해당 도면 상의 화살표들에 번호를 부여함으로써 해당 순서를 지시한다. 도면 내에 단계 “1”로서, DOOR 증서 특징들 원통형 상자로부터 비소구금용 put 가치 평가와 우선권 블록 귀속 비율 연산 모듈 (도면 내에서 육각형 상자)로 우선권 블록 상의 데이터와 명령어는 이동한다. 이들 모듈들의 출력은 도면 상의 단계 “2”인 DOOR 증서 특징 원통형 상자로 (회색 음영 처리된 스택 내의 다른 매개변수들과 함께) 다시 입력되는 입력인 현재 그리고 투영된 우선권 블록 귀속 비율이다. 마지막으로, 도면 내의 단계 “3”과 같이, 추정적으로 중립적 보증 지분 증가액 일정의 원하는 종류를 연산하기 위한 명령들과 결합되는 이들 입력들은 일정을 연산하는 해당 모듈로 이동된다.

몇몇 경우들에서, 중립성의 어떠한 요소도 가지고 있지 않은 FIXED-DOOR 증서를 배포하는 것이 바람직하다. 이들 “비중립적” 명령어들은 보조금이 적절한 다른 문맥들 또는 노동자 주택내에서 상당히 중립적이다. 예를 들면, FIXED-DOOR 증서는 주택 소유자에게 사전하게 유리한 보증 지분의 증가액을 위한 사전 결정된 일정을 포함할 수도 있다. 원점에서, 가정적 투자자로의 증서의 시장 가치는 주택 소유자에게 전달되는 돈의 액수보다 적으며 이는 보조금을 반영하는 것이다. 또한 증서는 개인의 선호도 또는 필요로 보증 지분 일정을 맞추기 위해서 증서 수명의 다른 부분들 동안의 예측된 비율보다 더 빨리 또는 더 느리게 보증 지분을 누적할 수도 있다.

ANZIE'S NU DOOR

“물밑” 주택들

“물밑” 주택들의 문제는 2007년에 시작된 주택 위기 동안 특별히 가시적으로 나타났다. 일단 주택 가치가 모기지 재정 구성 상의 주요 요금에 접근하거나 또는 이하로 떨어진다면, 관련 문제들이 실제 경제 손실에 위협이 되어 나타난다. 우선, 비소구금융 모기지를 가진 많은 주택 소유자들에 대해서, 비록 주택 소유자가 모기지 서비스를 지속하기 위해 소득을 증대시킨다 할지라도, 디폴트는 금융ly 바람직하게 된다. 디폴트와 차후 단기 매각 또는 담보권 행사는 실질적인 거래 비용을 포함한다. 둘째, 이러한 상황은 해당 주택을 유지하기 위한 그리고 심지어는 부정 취득자에 대해 해당 주택을 보호하기 위한 주택 소유자의 인센티브가 누락 또는 사라지게 된다는 사실에 의해 악화된다. 그러한 노력들은 주택 소유자가 아닌 빌려 주는 사람에게 유리하게 작용한다. 마지막으로, 특히 만일 유지되지 못하는 경우, 담보권 행사 내의 주택들의 존재는 인근 주택들의 가치에 부정적인 영향을 미치게 된다. 이러한 효과는 향후 가치 하락에 기여하게 되고 더욱 담보권 행사와 인근 지역의 도매 저하를 낳을 수 있다.

이러한 상황이 단순히 어떤 소유자로부터 다른 소유자로의 자산 이동이 아닌 실제 경제 손실을 포함하고 있음을 강조하는 것은 중요하다. 거래 비용, 유지보수 실패, 그리고 인근 외적 영향 효과는 가치 상의 순 손실을 가져 온다.

다음 논의는 “물밑” 상황이 심지어는 발생하지도 않도록 하는 DOOR 변종을 제시한다. 이러한 변종은 ANZIE-DOOR로부터 유도되지만 주택 가치가 거의 특정 DOOR 변종으로의 모기지 밸런스 이하가 되는 것을 방지하는 특정 기능들을 추가하는 것은 쉽다. 본 밝혀진 사실의 끝 부분 근처에서의 논의는 “구제” 관련 문제들로의 DOOR 접근법들을 묘사하고 있으며 동시에 해당 주택이 이미 “물밑”에 있으며 담보권 행사가 진해되는 상황을 설명하고 있다.

수면 밖에 머무름 - 더 이상의 주택 위기는 없음

ANZIE'S NU DOOR는 해당 주택에 대한 대출 대 가치 비율이 목표 % 예를 들면, 85%를 초과할 때, 투자자가 주택 소유자의 모기지를 지불하도록 요구함으로써 “물밑” 주택 문제를 완전히 없앤다. 만일 그렇지 않다면, ANZIE'S NU DOOR는 ANZIE-DOOR와 동일해 진다 (추가된 문자들 “SNU”는 “순차적으로 물밑을 벗어남”을 나타낸다)

투자자가 주택 소유자의 모기지를 맞돈 지불 할 때, ANZIE-DOOR의 분석 엔진은 그것이 “시장 거래” 형식을 가지게 한다. 두 가지 혜택이 투자자에게로 유입된다:

(1) 우선권 블록은 축소되며 투자자의 지분은 맞돈 지불 액수에 의해 확장된다.

(2) 우선권 블록이 더 작아지기 때문에, 보증 지분은 더 느린 비율로 주택 소유자에게 누적한다.

이들 두 가지 혜택들은 맞돈 지불을 위해 요구된 현금 금액으로 위기 조정된 현재 가치와 동일하다.

도 13은 본 발명에 따른 ANZIE’S NU DOOR 배열을 위한 이득 사례를 보여주는 블록도면이다. 그리고 도 14는 본 발명에 따른 ANZIE’S NU DOOR 배열을 위한 손실 사례를 보여주는 블록도면이다.

맞돈 지불 이벤트의 세금 처리는 전체 배열의 문맥에 대해 가장 잘 고려된다. 정상적으로, 납세자가 아닌 특정 일방에 의한 부채 맞돈 지불은 부채 액 소득 방출을 결과로 한다. 그러나 여기서, 중요한 차이가 있다. 맞돈 지불의 혜택은 주택 소유자에게 누적하지 않는다. 대신에, 그것은 채무자로서의 투자자를 위한 추가 지분의 동일한 금액을 생성하는 동시에 보증 지분의 증가액을 지연시킨다. 해당 거래의 관례적 부분에 대해서 투자자 기반으로 해당 비용 지불 금액을 단순히 추가하고 그 금액을 우선권 블록에 대한 주택 소유자 기반으로부터 공제하는 것은 의미를 가진다. 어떠한 다른 세금 결과물들이 없어야만 한다.

맞돈 지불 후에도 이것은 우선권 블록이 전체 주택 가치에 비하여 커지는 사례이어야만 한다. 모기지 대출들은 우선권 블록의 부분이다. 이들 대출에 기반한 대출 대 가치 비율이 높을 때, 단지 상대적으로 작은 지분 금액만이 남게 된다. 비록 이러한 지분이 모든 투자자 지분 즉, 주택 소유자의 위탁된 지분이 0이 될지라도, 주택 소유자는 투자자에게 실질적인 효력을 제공하며 결과적으로, 보증 지분은 상당히 삭감된 상태로 누적한다. 증가액 비율이 맞돈 지불 기능이 없을 때보다 더 낮다는 것은 사실이지만 주택 소유자는 감소된 이자 비용과 더 낮아진 대출 밸런스 형태로 정확한 경제적 보상을 받게 된다. 더 낮아진 모기지 비용지불로부터의 현금 흐름 이완은 높은 대출 대 가치 비율의 상황을 야기하는 주택 가격 하락과 관련된 부정적 경제 환경에서는 매우 환영 받을 수 있다.

도 15는 ANZIE'S NU DOOR를 실행하는 분석 기기를 예시하는 현금 흐름 도면이다. 이 분석 기기는 모기지 맞돈 지불과 관련된 일련의 단계들을 추가한 것을 제외하면 ANZIE-DOOR을 실행하는 도 5에서 예시된 것과 유사하다. 이러한 맞돈 지불은 우선권 블록의 크기를 줄이기 때문에 그리고 우선권 블록의 크기는 다른 매개변수들의 연산에 영향을 미치기 때문에, 해당 기기는 연산의 나머지 부분에 앞서 모기지 맞돈 지불을 연산한다. 도 15는 맞돈 지불 연산을 나타내는 “우선권 블록 상의 모기지 맞돈 지불”이라는 라벨이 붙은 새로운 육각형 상자를 포함하고 있다. 화살표 순환과 관련된 모호성을 해결하기 위해서, 특정 화살표들은 번호가 붙어 있으며 이는 정보 흐름 순서를 지시하고 있다. 해당 모기지 맞돈 지불 연산은 데이터 원통형 상자로부터의 정보를 사용하여 평가된 현재 주택 가치 (단계 “1”)과 DOOR 증서 특징 원통형 상자 내에 저장된 해당 우선권 블록의 사전 상환 상태 (단계 “2”)를 요구한다. 모기지 자체에 관한 정보는 (“모기지 정보” 육각형 상자로부터의 점선) 역시 요구될 수 있다. 최초 두 단계들로부터의 정보를 사용하여, 맞돈 지불 연산이 (“우선권 블록 상의 모기지 맞돈 지불” 육각형 상자) 수행된다. 이러한 결과들은 DOOR 증서 특징 육각형 상자로 다시 진로를 바꾸고 (단계 “3”) 업데이트된 우선권 블록 정보의 기반을 형성한다. 단계들의 나머지는 ANZIE-DOOR 내의 단계들과 정합된다. 업데이트된 우선권 블록 정보는 우선권 블록 귀속 비율 연산을 위해 입력된다 (단계 “4”). 회색 음영 처리된 상자 내의 다른 매개변수들과 함께 이 비율은 비율 인자 계산으로의 입력 역할을 한다 (단계 “5”). 단계 “5”는 DOOR 증서 특징 원통형 상자로부터 비율 인자 계산으로의 입력을 포함하며 보증 지분 % 연산으로의 해당 원통형 상자로부터의 입력들이 있다 (단계 “6”).

만일 ANZIE'S NU DOOR가 널리 사용된다면, 담보권 행사 파장과 관련된 관례적 주택 위기들이 사라질 것이다. 또한 모기지 빌려 주는 사람을 위한 강한 긍정적 외적 영향이 있게 된다. 해당 대출은 항상 지분 쿠션에 의해 보호된다. 전략적 디폴트들이 없으며 단지 다른 부정적 환경 또는 수입 저하가 주택 소유자가 모기지를 수행할 능력을 저하시키는 “신용거래 디폴트”들만이 있을 뿐이다.

신용거래 디폴트 상황에서, ANZIE-DOOR과 ANZIE'S NU DOOR 둘 모두는 현재, 주택 소유자, 모기지, 그리고 투자자를 위한 통합 경제적 결과들을 산출하는 실질적으로 다른 흥정 합의 환경을 만들어 낸다. 현재, 저당권 설정자와 저당권자는 저당권 설정자가 일정한 비용 지불을 하지 않은 후에 간간히 일어난다. 담보권 행사 어렴풋이 나타나고 주택 소유자가 당분가 무료 주거지를 수령하며, 그리고 주택을 유지하려는 주택 소유자의 인센티브는 붕괴된다. 주거지 불명의 전화 번호로 변경하고 신용 거래사로부터의 우편물을 집어던지는 고전적 주택 소유자 그림은 인센티브 상의 협조가 없음을 예시하고 있다. 주택을 유지하기에 불리한 주택 소유자 인센티브와 함께 협조에 실패함은 실제 경제적 손실로 이어진다.

ANZIE-DOOR과 ANZIE’S NU DOOR 하에서, 이러한 상황은 매우 다르게 나타난다. 주택 소유자는 일반적으로 실질적인 보증 지분과 가능한 높은 매각 가격으로부터 발생되는 혜택을 가지고 있다. 만일 주택 소유자가 어려운 경제 상황에 기인하여 제약된 유동성을 보인다면, 전체적으로 그리고 신속하게 이들 혜택들을 실현해 주는 강한 인센티브가 있다. 주택 소유자와 저당권자의 인센티브는 정렬되어 있으며 해당 주택 소유자는 만일 인센티브를 시작하지 않는다면 저당권자로부터 전화를 받는다.

ANZIE-DOOR 하에 존재하는 모기지 관련 문제들이 있지만 ANZIE'S NU DOOR 하에서는 문제가 없다. ANZIE-DOOR과 ANZIE'S NU DOOR 하에 보증 지분 제도와 결합된 유지보수 계약은 잠재적 합작 이득에 관련된 저당권자들을 위한 양의 외부성을 창출한다. 많은 경우에서, 주택 소유자는 담보권 행사가 긴박할 시점에서 실질적인 보증 지분을 가지고 있다. 결과적으로, 주택 소유자는 담보권 행사 매각이 종료되는 지점까지 해당 주택을 유지하고 보호하기 위한 강한 인센티브를 가진다. 반면에, 결산시에 주택 소유자의 보증 지분 수익 율은 1 달러 단위로 낮아진다. 순수한 결과는 해당 저당권자를 위한 부수적인 절감과 함께 담보권 행사 프로세스로 진행하는 주택의 물리적 축소에서의 큰 감소를 보여야만 한다. 경쟁적 모기지 시장을 가정할 때, 이들 잠재적인 저축들의 일부 또는 모두는 더 낮은 모기지 비용 (이자 율, 지점들 등) 형태로 주택 소유자에게 누적하며 이는 더 많은 대출이 가능한 형식으로 가능해진다. zero 섬 게임의 경우에서 보다 이러한 상황으로의 더 많은 사항들이 있다. 해당 저축의 최소한 일부와 가능한 실질적 부분은 일반적으로 합작 이득을 나타낸다. 많은 경우에서, 적절한 시기에 주택 유지보수에 과한 적은 금액의 지출은 향후 훨씬 더 큰 수리 지출을 제거한다. 즉, 고전적 “물이 새는 지붕” 현상. (조기에 값이 저렴한 패치를 사용하여 누출을 막음으로써 종종 고가의 수리가 필요한 물에 의한 손상을 방지할 수 있다.)

이러한 문제는 ANZIE-DOOR 계약이 주택 소유자와 저당권자사이가 아닌 주택 소유자와 투자자 사이에서 일어난다는 것에 있다. 해당 투자자는 담보권 행사에 직면하여 유지 보수 인센티브를 엄격하게 처리함으로써 주택 가격을 수면 위로 부상시키는 조항들을 포함하는 인센티브를 가지고 있지 않다. 이러한 경우는 위와 반대되는 경우이다. 만일 해당 주택이 담보권 행사 매각 바로 직전에 급격히 손상된다면, 투자자는 거래를 그만두는 것이 더 현명하다. 투자자는 해당 자본 구조 측면 상에 손실될 잔여 지분을 가지고 있지 않으며 더 낮은 매각 가격은 투자자의 주택 소유자에 대한 보증 지분 의무를 줄여준다. 줄여서 말하면, 담보권 행사 비용을 낮추는 ANZIE-DOOR 조항들은 저당권자를 위한 양의 외적 영향을 생성하며 이는 부분적으로 또는 전체적으로 주택 소유자에 의해 포착될 가능성이 있지만 투자자에게는 해가 되는 경향이 있다. 만일 DOOR 증서 투자자가 저당권자라면, 이러한 외적 영향은 내부화된다. 만일 그렇지 않다면, 계약상의 외적 영향을 실행하기 위한 추동력이 있다. 제 3자 저당권자는 DOOR 증서의 조항들을 고려하고 전체적인 대출 조건으로써 또는 선호 모기지 조항들을 위한 조건으로써 특정 요구사항들을 규정할 수도 있다. 이들 계약상의 조항들을 생성하고 집행하는 것은 명확히 비용이 드는 작업이며 만일 외적 영향이 내부화된다면 이러한 비용은 사라지게 된다. 반면에, 투자자에 대한 모기지 재정을 구성에서 제 3자 빌려 주는 사람의 전문성은이 너무 실질적이 것이어서 해당 결과가 외적 영향을 해결함에 있어서 필수적인 추가 비용 발생에도 불구하고 주택 소유자를 위한 더 많은 경제적 모기지를 가져올 수 있다.

ANZIE'S NU DOOR 하에서, 이러한 외적 영향 문제는 사라진다. 투자자는 최대 LTV를 유지하기 위해 해당 모기지를 상환할 의무가 있으며 따라서, 투자자는 유지보수 인센티브가 사라지고 결과로서 따르는 물질적 왜곡에 기인하여 주택 가치가 급락하는 악몽 같은 시나리오를 피하고 싶어한다. 하향 가격 경로 상에서, 투자자는 100% 모기지 보험 수용 범위를 제공함으로써 종료하며, 이는 저당권자에게 특정 잠재적 손실을 완전히 그리고 선매하여 보상한다. 예를 들어, 최초 주택 가치가 $200,00라 가정할 때, 모기지 원금 밸런스는 $90,000이며 해당 계약은 90%의 최대 LTV를 명시한다. 만일 주택 가치가 $50,000으로 하락한다면, 투자자는 LTV를 90%로 되돌리기 위해서 저당권자에게 $45,000을 지급해야 한다. 하지만 $45,000의 비용 지불 역시 투자자를 위한 $5,000의 지분을 생성시킨다. 순 송금 금액은 $40,000이며 이는 정확하게 해당 모기지 상의 손실과 동일해진다. 즉, 초기 원금 밸런스 ($90,000)에서 주택 가치 ($50,000)을 뺀 금액. 줄여서 말하면, 투자자는 차선의 유지보수에 의해 발생된 손실에 관하여 저당권자의 발목을 잡고 있는 위치에 있다. 이때, 외적 영향은 없다.

ANZIE'S NU DOOR 는 “ 소구금융 ”인가?

ANZIE'S NU DOOR는 “소구금융” 측면들을 포함하고 있다. 주택 소유자가 모기지를 통해 우선권 블록 기금을 모금한 범위에서, 투자자는 잠재적으로 특정 손실을 겪게 된다. 그러나 증서는 특정 대출을 잘 수행하는 의무가 단지 디폴트 또는 해당 대출이 종료되는 경우가 발생할 때만 일어나는 전통적인 소구금융 의무와는 다르다. ANZIE'S NU DOOR는 투자자가 디폴트가 실제 가능하게 된 후에, 해당 모기지를 맞돈 지불해야만 한다는 의미에서 선매적이다. 이러한 기능은 몇몇 경우에서, 비록 디폴트가 발생하지 않는다 할지라도 맞돈 지불이 있음을 의미한다.

지금까지 분류되어 왔기 때문에 ANZIE'S NU DOOR 및 전통적 소구금융 환매 사이에 또 다른 잠재적 차이가 있다. ANZIE'S NU DOOR 하에서 선매 맞돈 지불은 주택 소유자가 발생시키는 특정 모기지 의무에 묶여 있다. 그러나, 해당 주택 소유자는 모기지 재정을 구성 금액을 선택하고 위탁된 지분형태로 해당 우선권 블록의 부분을 보유할 수 있다. 만일 ANZIE'S NU DOOR 증서가 모기지 대출을 제한하지 않는다면, 주택 소유자는 주택 가치가 우선권 블록 “원금”의 금액 이하로 하락하는 위험이 있을 때 전략적으로 행위를 취할 인센티브를 가지고 있다. 이러한 상황 하에서, 주택 소유자는 위탁된 지분을 “재정 구성”하기 원하며, 따라서 그것을 모기지 의무로 전환한다. 이러한 행위는 투자자에게 위탁된 지분이 무엇인가에 관해서 손실 위험을 이동시킨다. 전체 우선권 블록은 재정 구성되며, 만일 주택 가치가 충분히 떨어지는 경우, 투자자는 그것을 맞돈 지불한다.

만일 모든 투자자들이 전략적으로 행동하고 모기지 재정 구성 비용이 낮다면, ANZIE'S NU DOOR 하의 우선권 블록 대출은 추가적 선매 맞돈 지불 기능과 함께 충분히 소구금융하다. 특정 저당권자 또는 해당 주택 소유자에 대한 손실 가능성은 없다. 결과적으로, 투자자는 유사한 지속 기간의 대출들에 대해 안전율보다 더 높은 특정 비율에서 우선권 블록에 대한 귀속 이자를 강제로 지불하게 된다. 만일 단지 일부 주택소유자들만이 전략적으로 행동한다면, 해당 상황은 더욱 엉망이 된다. 증서 조항들은 전략적 행위 가능성에 대한 가치를 따져야 하며 위탁된 지분을 재정을 구성함으로써, 그렇게 하는 것이 최적일 때 주택 소유자들을 그러한 가치 평가를 따라야 하며 따라서 재정을 구성함으로써, 주택 소유자들은 자신의 위탁된 지분을 보호하지 못한 주택 소유자들의 비용으로 호의적 조항들을 받아 들이게 된다. 성실한 주택 소유자는 보장될 때 행사할 임베디드 옵션을 원하고 있다. 이러한 문제를 해결하는 유일한 방법은 모기지 맞돈 지불 기능에 추가하여 증서를 명확하게 소구금융으로 만드는 것이다. 그런 다음, 위탁된 지분을 재정을 구성함으로써 얻어지는 이점은 없다. 주택 소유자는 특정 이벤트에 따라 위탁된 지분 회수를 보장받으며 당분간 그것에 대한 적절한 수준의 “시장” 수준의 수익 율을 벌게 된다.

만일 모든 주택소유자들이 전략적으로 행동한다면, 만일 그러한 행동이 중요한 거래 비용과 관련되어 있다면 재정을 구성은 비효율적인 결과를 가져올 수도 있다. 이들 “도덕적 위험” 비용을 incur하고 우선권 블록 의무를 효과적으로 소구금융하는 동일한 결과로 끝을 맺는 대신에, 첫 번째 장소에서 전체 블록을 명시적으로 소구금융하게 만드는 것은 의미가 있으며 이러한 접근법은 아래 ANZIE'S NU TRIE DOOR로서 설명된다.

만일 해당 증서가 전체 우선권 블록을 소구금융 의무로서 처리할지라도, ANZIE'S NU DOOR의 선매 청산 기능이 가치를 더한다는 사실을 기억해야 한다. 이러한 청산은 주택 소유자가 해당 결과를 달성하기 위한 대출을 맞돈 지불하는 유동성을 가지고 있지 않을 수도 있는 시점에서 주택 소유자의 수행 비용을 특정 지점으로 줄인다. 주택 가치 하락이 주택 소유자에 대한 부정적 금융 환경과 상관성을 가지는 경향이 있음을 기억해야 한다. 지역 경제 내의 매출 하락은 소득, 직업 확보, 그리고 주택 가격에 대해 동시에 영향을 미치는 경향이 있다. 또한 청산 기능은 모기지를 위한 담보물을 제공한다. 이러한 사실은 DOOR 증서로의 투자자가 해당 기능이 매각 또는 기타 이유에 의해 유발될 때, 모기지 부족에 대해 저당권자를 보상함으로써 특정 향후 지점에서 해당 소구금융 기능을 수행할 것인가의 여부를 명확하게 한다. 이러한 추가된 담보물은 더 낮은 모기지 비율 또는 주택 소유자가 우선권 블록의 더 큰 부분을 재정 구성할 수 있는 능력으로 해석될 수 있다.

우선권 블록 의무를 소구금융하게 만드는 것은 선매 맞돈 지불 의무가 없을 경우에서도 잠재적으로 흥미로운 기능이다. 아래 논의는 DOOR 변종과 함께 부분적인 소구금융 가능성을 이용하고 있다. 또한 이것은 ANZIE'S NU DOOR에 대한 도덕적 위험 사항들을 더 상세히 논의한다.

소구금융 그리고 부분적으로 소구금융한 DOOR 증서

ANZIE'S NU DOOR의 예외로서, 지금까지 고려한 모든 변종들은 우선권 블록에 대해서 비소구금융하다. 결과적으로, 귀속 이자율 ip는 비소구금융 기반으로 투자자에게 우선권 블록 “원금”를 대출함에 대해 주택 소유자를 보상하는 프리미엄을 포함하고 있다. 위에서 논의된 것처럼, 이러한 프리미엄은 주택 가치가 우선권 블록 원금 금액 이하로 떨어질 때 soar하다. 이러한 결과는 주택 소유자에게 유리한 방향으로 보증 지분의 더 빠른 증가액을 가져온다. 동시에, 주택 소유자는 위탁된 지분 또는 소구금융 모기지에 의해 수용되는 해당 부분에 직접적으로 관련되는 우선권 블록 원금의 손실 위험율을 포함하고 있으며, 이러한 손실 위험율은 제 3자로부터의 비소구금융 모기지 대출과 함께 재정 구성되는 특정 부분에 대한 모기지 디폴트 옵션에 대해 추가로 지불된다. 모든 주택 소유자가 위험율과 수익 율 사이의 이러한 특정 트레이드 오프를 선호하는 것은 아니다. 결과적으로, 부분적으로 또는 전체적으로 소구금융한 DOOR 변종들에 대한 범위가 형성된다.

ANZ TRIE DOOR - 전체적인 소구금융 변종

ANZ TRIE DOOR은 우선권 블록 대출이 전체적으로 소구금융한 것을 제외하면 ANZIE-DOOR과 동일하다. (해당 우선권 블록의 전체적 “소구금융“ 특성은 ANZIE-DOOR 이름에 “TR” 문자들을 추가함으로써 얻어진다. 제안된 발음은: “Ann's Tree Door”이다). 이 변종은 부정적 주택 시장 결과들에 기인하여 우선권 블록의 부분 또는 전체적인 손실을 두려워하는 부정적 위험율을 가진 주택 소유자에게 적당하다. 투자자는 위탁된 지분의 수익 율을 보장하며, 주택 소유자가 취득한 우선권 블록에 의해 보장된 특정 대출을 위한 100% 모기지 보험을 효과적으로 제공한다. 이러한 보장은 우선권 블록 “원금”에 대한 귀속 이자율, ip가은 비소구금융 기반의 대출에 대해 주택 소유자에게 보상하는 특정 프리미엄을 포함하고 있다. 결과적으로, 주택 가격 결과가 낮을 때, 보증 지분은 더욱 느리게 누적한다. 아래 표 10은 기준선 모델을 위한 결과로서 따르는 결과들을 보여주고 있다.

위의 표 7과 이들 결과들을 비교해보면, 비소구금융 재정을 구성이 매우 낮은 결과들을 포함하는 가격 경로들을 따라 더 높은 보증 지분 %를 결과로 도출한다. 10년에서, 12,000가지 가격 경로들에 걸친 최대 보증 지분 %는 비소구금융 경우에 약 5 포인트 더 높게 나타나 있지만 더 낮은 백분위수 또는 평균 결과에 대해서는 거의 또는 전혀 차이를 보이지 않고 있다. 이러한 형식의 결과들은 주택 가격의 휘발성에 대해 가정된 가치에 크게 의존한다. 더 높은 휘발성은 모든 백분위수들에 대해서 더 큰 효과를 결과로 한다. 예를 들어, 여기서 보고된 9% 대신에 11%에 해당하는 휘발성을 사용하는 시뮬레이션은 99번째 백분위수 결과들에 대해서 약 1% 정도의 비율로 보증 지분 %에서의 증가를 가져온다.

도 16은 ANZ TRIE DOOR을 실행하는 분석 기기를 예시하는 흐름도면이다. 이 분석 기기는 우선권 블록 귀속 비율이 다르게 연산된다는 사실을 제외하면 도 5에서 예시된 ANZIE-DOOR을 위한 것과 동일하다. ANZ TRIE DOOR 하에서, 비소구금융 put에 관련된 양을 연산하는 절차는 없으며, 도 5에서 제시된 관련 연산을 위한 육각형 상자는 도 16에서는 나타나 있지 않다. 우선권 블록 대출은 ANZ TRIE DOOR 하에서는 소구금융하다. 결과적으로, 우선권 블록 귀속 비율은 해당 대출의 비소구금용 특성에 기반한 프리미엄을 포함하고 있지 않으며 따라서 관련된 put에 대한 가치 평가는 불필요하다.

ANZ TRIE DOOR은 위험율을 감수할 위치에 있지 않은 주택 소유자에게는 매우 강력한 옵션이다. 지불 상환 능력이 있는 투자자를 가정할 때, 주택 소유자는 돈을 잃지 않는다. 낮춰진 비용지불 또는 모기지 할부 상환 형식의 위탁된 지분은 완전하게 보호된 상태에 있다. 특정 모기지 대출은 투자자에 의해 완전한 보장 상태에 있다. 이러한 기능은 상당한 “신용 강화”를 가져올 수 있다. 왜냐하면, 투자자의 신용거래 포지션은 해당 대출 배후에 위치해 있기 때문이다. 이러한 결과는 특정 모기지에 관해 매우 호의적 비율에 있어야만 한다.

소구금융 배열은 투자자로부터의 비용 지불이 주택 소유자에게로 또는 주택이 우선권 블록 원금 금액보다 가치가 낮게 종료되는 경우의 저당권자에게 지불되었는가의 여부를 명시해야만 한다. 예를 들어, 만일 우선권 블록 원금의 $200,000이 $20,000 위탁 지분과 $180,000의 모기지 밸런스로 구성된 경우를 가정해보자. 만일 해당 주택이 $160,000에 매각되었다면, 투자자는 다음의 어떤 행위를 할 것인가?: (i) 주택 소유자에게 $40,000을 지불한다 또는 (ii) 저당권자에게 $20,000을 지불하고 주택 소유자에게 $20,000을 지불한다. 후자의 경우, 명시적인 모기지 보험이 있다. 전자의 경우, 주택 소유자는 저당권자에게 $20,000의 손실을 부담시키면서 해당 주택을 떠나게 된다. 명시적 모기지 보험 형식은 상기 두 가지 경우들 중의 더욱 유용한 접근법이다. 보증 지분 배열에서, 주택 소유자는 낮은 가격 상황에 대해서 이미 유의적인 보호를 누리고 있다. 일반적으로, 더 큰 수익 청산을 제공할 필요는 없다. 결과적으로, 본 논의에서 계약 상의 배열은 모기지 보험 형식을 취하고 있음을 가정하고 있다.

주택 소유자를 위한 강력한 신용거래 보강 혜택은 100% 우선권 블록 배후에 위치한 투자자의 위탁으로부터 발생한다. 해당 가치의 많은 부분을 생성할 수 있는 위탁의 극단성 정도는 낮아지지만, 책임에 관한 제약 때문에 이것은 투자자에게는 더욱 매력적으로 보일 수 있다. “부분적 소구금융”의 몇 가지 예제들이 아래에서 설명된다.

그렇게 하기 전에, 전체 소구금융 변종이 ANZIE'S NU DOOR에 대한 본 논의에서 소개된 순차적 선매 맞돈 지불 기능으로의 완전한 보완을 이룬다는 사실은 강조할 가치가 있다. 다시 말하면, 관심하의 변종은 “ANZIE'S NU TRIE DOOR”이다. 투자자는 특정 위탁된 지분을 보장하며 우선권 블록 LTV가 특정 최대 값을 초과하지 않게 하기 위해서 특정 모기지를 선매하게 맞돈 지불한다. 이러한 변종은 ANZIE'S NU DOOR이 가지고 있는 도덕적 위험 문제를 완전히 없애준다. 주택 소유자가 위탁된 지분 손실을 피하기 위해 위탁된 지분을 모기지 대출로 이동시킬 이유가 없다. 투자자는 이미 위탁된 지분을 보증하여 왔다.

부분적으로 소구금융한 변종들

유용한 “부분적 소구금융” 변종들을 생성하기 위한 많은 가능성들이 있다. 한 가지 접근법은 우선권 블록 대출이 소구금융하게 하는 것이지만 이것은 단지 특정 달러 금액까지만 해당한다. 예를 들어, 우선권 블록이 $200,000인 경우를 고려해보자. 투자자는 최초 $20,000의 손실에 대해서만 소구금융 상태를 위탁할 수 있다. 만일 해당 주택이 $180,000 또는 이하의 금액에서 매각되었다면, 투자자는 주택 소유자에게 또는 저당권자에게 $20,000의 손실을 지불한다. 이러한 배열 하에서, 주택 소유자는 $20,000까지의 위탁된 지분을 손실 위험 없이 누적할 수 있다. 동시에, 투자자의 책임은 제한되며 주택 소유자와 투자자는 합작으로 $180,000 금액 이하의 특정 모기지 대출에 대한 주택소유자의 디폴트 옵션으로부터 혜택을 받는다. 이러한 접근법은 만일 디폴트 옵션이 쌍방에 합리적으로 나타나게 된다면 의미를 갖는다.

배열의 형식 결정에서, 주택 소유자와 투자자를 모기지를 통한 합작 투자자로 고려하는 것이 유용하다. 만일 투자자가 해당 모기지보다 더 낮은 금액으로 디폴트 옵션을 기꺼이 제공한다면, 쌍방은 충분하게 소구금융한 DOOR 증서에 합의할 수 있다. 주택 소유자와 투자자는 그렇게 하여 얻어지는 혜택을 나누어 갖는다. 몇몇 경우에, 투자자는 투자자가 디폴트 옵션을 제공하기 위해 더 낮은 가격을 제공할 수 있도록 하는 주택 소유자 또는 주택에 관해 저당권자보다 더 많은 정보를 가질 수 있다.

또 다른 가능성은 투자자가 명시적인 모기지 보험을 제공하지만 위탁된 지분에 관한 어떠한 보증도 하지 않는 것이다. 이러한 배열의 많은 형식들이 있다. 포괄적인 모기지 보험 제도에서, 투자자는 특정 그리고 모든 모기지에 배후에 100% 후원한다. 가격 책정은 동적으로 이루어지며 중립 DOOR 증서를 기저를 이루는 분석 기기를 기반으로 한다. 각각의 공시적 조정 기간이 시작될 때, 결과로서 따르는 기간 동안 모기지 보험을 제공하는 시장 가치는 순 기여 연산에서 투자자에게 신용거래며, 주택 소유자를 위해서 보증 지분의 증가액 또는 다른 밸런싱 잉여들을 느리게 진행되도록 한다. interim 조정은 할부 상환 일정을 통해서가 아닌 모기지 대출이 변할 때는 항상 이루어진다. 예를 들어, 주택 소유자가 더 많은 대출을 하거나 또는 해당 기간의 시작에서 존재하는 모기지의 전체 또는 일부를 첫 지불액을 지불할 때가 해당된다. 포괄적인 모기지 보험 배열은 투자자 견지에서 훌륭한 밸런싱 기능을 가지고 있다. 만일 주택 가치가 우선권 블록 원금 금액으로 또는 이하로 하락할 때, 보증 지분 또는 기타 잉여 금액은 주택 소유자를 위해서 급격히 누적한다. 투자자를 위한 해당 모기지 보험 “신용거래”은 이러한 경향을 완화시키며, 증가액 비율을 완화시킨다. 일반적으로 중립 DOOR 증서의 경우와 같이, 투자자는 야기된 모기지 보험 의무를 위한 시장 기반의 보상을 받는다.

포괄적인 모기지 보험 기능은 가진 이러한 형식은 선매 청산 기능이 없는 ANZIE'S NU DOOR 금액에 도달한다. 해당 보험은 매각 시에 주택 소유자에 의한 디폴트를 수용하지만 매각 이전에 특정 모기지를 맞돈 지불할 의무는 없다. 보험 혜택의 가격을 책정하는 이러한 조절 메커니즘은 모기지 밸런스 이동으로서 조정되며 ANZIE'S NU DOOR를 합리화시킨다. 대출에서의 증가는 투자자를 위한 추가적 “모기지 보험” 보상을 가져온다. 그러나 조정 프로세스는 잠재적 도덕적 위험 문제들을 없애지는 못한다. 비대칭적인 정보 문제가 있다. 만일 주택 소유자가 어떤 움직임이 가까운 장래에 발생하고 주택의 현재 가치가 우선권 블록의 원금 금액보다 훨씬 위에 있지 않다는 사실을 알고 있을 때, 주택 소유자는 모기지 대출을 증가시킴으로써 위탁된 지분을 현금화하는 인센티브를 가진다. 표 5의 결과에서 지시된 것처럼, 주택 소유권의 단기간 예측된 지속 기간은 투자자를 위한 더 무거운 모기지 보험 “프리미엄”으로 해석되어야 한다. 그러나 투자자가 현금지불 이벤트 자체를 제외한 단기 지속 기간이 가능함에 혐의를 둘 만한 근거를 가지고 있지 않을 수도 있다. 이들 상황들은 현금 지불 부분에 대해 제공된 보험을 제한 또는 지연시키는 것과 같은 계약상의 반응을 요구할 수 있다. 위에서 논의된 것처럼, ANZIE'S NU TRIE DOOR은 전체 소구금융 증서를 완전한 해법을 제공하기 위한 선매 수익 청산과 결합시키며, 도덕적 위험을 제거하고 관련된 계약 비용 또는 협상 비용을 피할 수 있게 한다.

이러한 도덕적 위험 문제를 피하기 위한 또 다른 방법은 소구금융 의무와 우선권 블록 내의 위탁된 지분에 대한 모기지의 혼합 사이의 연결 고리를 없애는 것이다. 예를 들어, $200,000의 우선권 블록 원금이 있다는 가정을 하자. 투자자는 $60,000의 손실 보증을 위탁할 수 있지만 이것은 단지 주택 가치가 $160,000 이하로 하락하는 범위에서 대해서이다. $160,000 이하의 매각 가격은 주택 소유자 또는 저당권자로의 비용 지불을 유발하며, 이는 어느 일방이 $160,000 이하의 블록의 부분을 재정을 구성하는 가에 달려 있다. 투자자의 책임은 단지 매각 가격에 의존하며 모기지,와 위탁된 지분 사이의 혼합과는 무관하다. 해당 혼합을 변형하기 위한 주택 소유자의 능력에 기인하여 도덕적 위험 문제는 발생하지 않는다.

많은 다른 가능성들이 있다. 예를 들어, 해당 계약은 주택 소유자가 새로운 대출을 시작할 때 항상 순 기여 연산에서 투자자에게 신용거래 가능한 프리미엄을 가지고 해당 투자자가 모기지 보험을 제공할 것을 요청한다. 해당 투자자는 제공된 가격에 대한 선택권을 가지고 있기 때문에, 투자자는 해당 환경이 그렇게 하는 것이 현명함을 지시할 때, 해당 가격 제안을 높이 책정함으로써 잠재적 도덕적 위험 상황을 해결할 수 있다. 이러한 형식의 배열은 만일 투자자 자체가 세련된 모기지 빌려 주는 사람 또는 보험 업자이라면 특히 매력적이다.

COZIE - DOOR 현금 지불 또는 편안한 은퇴 생활

지분 낮춤과 소득 흐름

때때로, 주택 소유자는 자신의 주택으로부터 지분을 현금지불하기 원한다. 현금 지불은 수명 주기 설정에서 합리적인 이동일 수 있다. 고전적 예제는 소득이 필요한 은퇴한 사람이 실질적 가치를 가지는 희망하는 모기지-무료 주택에서 살고 있는 경우이다. 해당 주택 소유자는 주택에서 계속 살기를 원하지만 연금을 구매하기 위해서 돈을 인출하기 원하거나 또는 현금 수익율을 생성하기 원하고 있다. 역-할부 상환 모기지, 세일 리스 백 방식과 같은 다양한 시장 장치들은 이러한 상황을 해결해 준다. 이들 접근법들의 많은 부분이 가진 문제는 주택 소유자가 이자 또는 렌트 비용지불을 포함하고 있다는 것이다. 즉, 잘못된 방향으로 진행된 현금 흐름. 추가적으로, 역 모기지와 같은 장치들과 함께, 강한 불확실성 요소가 있다. 만일 주택 소유자가 오래 동안 살았고 주택 가격이 침체되거나 하락 한다면, 해당 모기지는 해당 주택의 지분을 모두 소진할 수 있다. 일반적으로, 역 모기지 계약은 주택 소유자가 부족분의 가능성에 반하여 저당권자에게 보상하기 위해서 프리미엄을 지불할 것을 요구한다. 또한, 역 모기지는 주택 소유자의 지분을 가장 위험한 위치로 끌어간다.

은퇴한 주택 소유자에 대해서, 이러한 현금지불 전략은 만일 그것이 이자 또는 다른 지불과 관련되어 있지 않을 경우 가장 잘 동작하며, 이러한 사실은 향후 결과들에 대한 최대한 예측 가능하며 최소 관심과 관리를 요구한다. 밝혀진 사실의 이러한 부분은 두문자어 “COZIE-DOOR” 하의 일단의 변종들에 초점을 두고 있으며, 이때, “CO”는 “현금지불”을 나타낸다. 이들 변종들은 보증 또는 위탁된 지분 구성 요소, Z 자본 구조, 그리고 중립성을 포함한다. 이들은 주택 소유자와 투자자의 위치들이 역전되어 있다는 점에서 ANZIE-DOOR과는 다르다. COZIE-DOOR을 설명하기 전에, ANZIE-DOOR 형식 접근들과 해당 관계 역전에 동기를 부여할 수 있는 관련 문제들을 논의할 가치가 있다.

ANZIE-DOOR를 사용하는 가장 단순한 접근법은 원점에서 중립인 최대 가능한 현금지불을 연산한 다음, 해당 거래를 동결하는 것이다. 즉, 주기적 조정. 예를 들면, 은퇴한 개인이 모기지 부채가 없는 $600,000 가치의 주택을 소유하고 있다고 하자. 원점에서 각 방향으로 보증 지분의 흐름이 없도록 하기 위한 투자자가 ANZIE-DOOR 하에 제시하는 일정 액수가 있다. 말하자면 $250,000. 우선권 블록 효력은 정확하게 순 임대를 보충한다. 주기적 조정 없이, 해당 주택 소유자는 $250,000의 지분을 취득하고 불명확하게 렌트 없이 살고 있다. 어떠한 모기지 이자 비용지불도 없으며 주택 소유자의 나머지 $350,000은 투자자의 $250,000 지분에 대해 선취를 가지며 이것은 첫 번째 모기지와 매우 흡사하다. 해당 주택 소유자는 주택 재정 구성 패키지의 특정 측면을 관리하는 특정 단계를 취할 필요가 없으며 $250,000 연금 또는 다른 투자로부터 추가된 소득 요소와 함께 자신의 나머지 삶 동안 렌트 없이 단순히 생활하고 있다.

이러한 결과는 매우 매력적인 것이지만 몇 가지 숨어 있는 문제들이 있다. 중립성은 원점에서만 존재한다. 주택 가치가 이후에 하락한다고 가정하자. 주택 소유자는 증서를 청산하기 위한 인센티브를 가지고 있으며 새로운 주택으로 다시 재정 구성한다. 이러한 새로운 증서는 주택 소유자가 이전보다 훨씬 더 많은 지분을 취득하게 해야만 한다. 이전 예제에서 가정된 것처럼, 주택 가치가 $600,000에서 $350,000으로 한다는 가정을 하자. 이러한 가치 하락은 투자자의 지분을 없앤다. 주택 소유자는 전략적 다시 재정 구성을 전개한다. 만일 그러한 전략적 다시 재정 구성이 증서를 통해서 금지된다면, 주택 소유자는 전략적 매각을 통해 동일한 결과를 얻을 수 있다. 동일한 주택 매입과 결합된 매각은 혼란과 원하는 주택에 잠재한 과잉 가치 손실을 의미한다. 몇몇 주택 소유자에 대해서, 비록 강력한 금융 혜택을 가지고 있다 할지라도, 이러한 고객 과잉은 너무 높아서 그들은 전략적 매각을 수행할 수 없다. 그럼에도 불구하고, 다른 주택 소유자들은 이러한 상황에서 전략적으로 행동한다. 잠재적 보조적인 생활을 가진 은퇴 지역사회로의 이주와 같은 특정 옵션들과 같은 최소한의 특정 옵션들은 만일 전략적 매각으로부터의 이득 형태로 실질적으로 추가된 금융 장려책이 있다면 더욱 매력적이다.

이러한 상황은 관례적 지분 증서에 대해 존재하는 것과 동일하다. 투자자의 위치는 zero 고유의 가치를 가지지만 투자자는 잠재적으로 매우 가치가 있는 콜옵션을 가지고 있다: 해당 주택에 관한 모든 향후 평가 권리. 투자자를 지치게 하면서, 주택 소유자는 더 많은 지분을 취득하며 아마도 남아 있는 $350,000 중의 $150,000을 최초 거래에 유사한 조항에 따라 취득하게 된다.

만일 이러한 형식의 전략적 행위가 실제로 빈번하게 일어난다면, 투자자는 “도덕적 위험” 프리미엄을 요구하게 될 것이다. 해당 거래의 전체 금융 혜택을 실현하기 위해서, 주택 소유자들은 전략적으로 행동하며 그렇게 하는 것에 에너지를 소비하게 된다. 전략적 다시 재정 구성이 계약상에 금지된 경우에, 전략적으로 행동하는 것은 원하는 농가가 따린 주택 밖으로 이동할 것을 요구한다.

만일 주택이 평가된다면, 반대 상황이 우세하게 나타난다. 주택 소유자는 평가 가격에서 특정 주택에 관련된 새로운 거래에서 투자자의 현재 지분 금액을 취득할 수 없다. 따라서 만일 주택 소유자가 주택을 매각하고 그와 등가의 주택으로 이주한다면, 금융 거래는 훨씬 악화된다. 예를 들어, $600,000 가치의 주택이 $1,200,000으로 평가되는 경우를 가정해보자. 만일 주택소유자가 해당 주택을 매각하고 위탁된 지분 중의 $350,000을 인출한 다음, 등가의 주택 ($1,200,000)을 매입하려는 시도를 한다면, 주택 소유자는 더 많은 지분을 투자하거나 또는 매우 큰 대출을 취득해야 한다. 만일 우리가 최초 거래를 반복한다면, DOOR 증서는 $1,200,000 가치의 주택에서 단지 $500,000만을 재정 구성하며, 주택 소유자는 이주하기 위해 요구되는 $700,000 중의 $350,000이 부족한 상태로 남게 된다.

따라서 이러한 간단한 접근법은 문제성을 가지고 있다. 증서의 ANZIE-DOOR 형식 하에서, 임베디드 옵션을 무시할 수 있는 가치의 증서와 관련되도록 하기 위해 충분히 자주 조정하는 것이 바람직하다. 하지만 빈번한 조정과 함께, 각 방향으로 유입되는 보증 지분의 모서리 부분의 오른쪽에서 시작하는 것은 잠재적으로 역 할부 상환 모기지에 유사한 문제를 만들어낸다. 만일 해당 주택 가치가 평가된다면, 투자자는 보증 지분을 누적한다. 만일 해당 평가가 지속된다면, 투자자의 보증 지분 지분은 주택 소유자의 위탁된 지분 이상의 가치로 종료될 수 있다.

한가지 가능한 대답은 ANZIE-DOOR을 고수하지만 다음과 같은 주택 소유자 목표와 일관된 결과를 달성하기 위해 해당 조항들을 변경하는 것이다:

(1) 현금 수익 율 강화

(2) 안정성 보장

예를 들어, 인출된 액수가 최초 보증 지분을 0으로 형성하기 위해 필요한 금액보다 적을 수 있다. 이러한 접근법은 음의 보증 지분이 있는 상황을 방지하는 경향을 보이는 “쿠션”을 생성하는 것이다. 만일 주택 가치가 떨어지고 보증 지분이 매우 신속하게 형성된다면, 증서는 특정 %를 초과하여 보증 지분을 현금 지불할 수도 있다. 반면에, 만일 주택 가치가 평가된다면, 증서는 보증 지분 대신에 위탁된 지분을 형성할 수 있다. 이러한 결과는 더 큰 “우선권 블록” 효력과 주택 소유자로의 보증 지분의 양의 흐름을 유지하기 위한 경향을 들 수 있다.

이러한 접근법에 대해서 몇 가지 문제들이 발생한다. 우선, 주택 소유자의 수익 율이 불확실하며 이는 안정성 목표에 반하는 것이다. 둘째, 해당 주택의 경제 가치의 부분이 보증 지분을 구성하는 쿠션을 생성하기 위해 전용된다. 해당 쿠션을 유지하는 것은 현금 지불의 목표에 주어진 혜택을 제외하면 비용이 든다. 이렇나 쿠션은 ANZIE-DOOR가 주택 소유자에게 중요한 현금 흐름 요소들에 대해서 매우 안정적이지 못하기 때문에 필수적이다.

COZIE - DOOR 접근법

많은 상황들에서 탁월한 대체물은 ANZIE-DOOR 하의 주택 소유자와 투자자의 자본 구조와 지분 증가액 위치를 역전하는 것이다. 이러한 결과는 COZIE-DOOR의 다양한 형식들이다. 이들 형식들을 범주화함에 있어서 최소한 두 개의 측면들을 고려해야 한다. 우선, 다른 “현금지불” 제도들이다. 이들 두 가지 제도들은 아래에서 고려된다: 주기적 비용 지불과 단일 일시불 분포, 즉, “연금 형식”과 “일시불 형식”.

다른 측면들은 쌍방의 순기여를 밸런스 하는 잉여 계정의 선택을 포함하고 있다. ANZIE-DOOR 하에서, 보증 지분은 잉여 계정이다. 대응하는 COZIE-DOOR의 “보증-지분”는 주택 소유자를 대신하여 투자자를 위한 보증 지분을 누적함으로써 정확하게 ANZIE-DOOR를 역전시킨다. 그러나 몇몇 COZIE-DOOR 적용에서, 다른 잉여 계정을 밸런스하는 것이 더 낮다. 이러한 밝혀진 사실은 보증 지분 대신에 위탁된 지분이 잉여 계정이 되는 COZIE-DOOR의 “위탁된 지분” 형식을 고려한다.

ANZIE-DOOR 하에 주택 소유자와 투자자의 위치들의 역전을 포함하지 않는 COZIE-DOOR의 한가지 측면이 있다. COZIE-DOOR와 ANZIE-DOOR 둘 모두에서, 주택 소유자는 주택을 점유하고 귀속 렌트로부터 충분한 혜택을 누린다. 아래에서 고려되는 COZIE-DOOR의 몇 가지 형식들은 ANZIE-DOOR과의 또 다른 유사성을 공유한다: 주택 소유자는 감가상각과 재산세에 대한 책임이 있다. 이들 COZIE-DOOR 형식들 하에서, 순 임대와 귀속 렌트는 주택 소유자에게 마치 그들이 ANZIE-DOOR 하에 있는 것처럼 누적한다.

연금 형식

COZIE-DOOR 하의 한 가지 현금지불 제도는 투자자가 주택 소유자에게 불명확하게 고정된 또는 일정d 비용지불을 할 것을 요구한다. 즉, “연금”. 비용 교환에서, 보증된 또는 위탁된 지분은 ANZIE-DOOR를 기저를 이루는 것과 동일한 종류의 주기적 조정 메커니즘 하에 투자자를 위해서 형성된다. 이러한 비율 인자의 연산은 다소 다르다. 식 (4)의 오른쪽의 분자는 순 임대 조항을 포함하지 않는다. 순 임대는 투자자가 아닌 주택 소유자에게 흘러 들어가며 투자자의 순기여를 연산하기 위해 공제되지 말아야 한다. 순기여는 현금 비용지불에 동일하며 분자는 주택 가치의 부분으로서 적용 가능한 주기에 대해 현금 비용지불 비율로 이루어져 있다.

도 17은 본 발명에 따른 COZIE-DOOR의 보증 지분 연금 형식을 보여주는 블록도면이다.

비록 COZIE-DOOR의 위탁된 지분 연금 형식을 배제할 이유가 없을지라도, 간결성을 위해서, 단지 보증-지분 형식만이 COZIE-DOOR 도입에 있어서 고려된다. 물론, 특정 투자자와 주택 소유자는 연금 현금지불 상황에서의 위탁된 지분 형식을 선호한다. 위탁된 지분 형식은 특히 몇몇 구제 상황들에서 유용하며 이것은 아래 주제의 부분으로서 논의된다.

ANZIE-DOOR 하의 경우에서처럼, COZIE-DOOR 하의 보증 지분의 증가액의 비율은 통계적이며 미래에 가능한 많은 다른 시장 조건들에 기반한 넓은 변형에 종속된다. 이러한 위험율은 투자자의 수익 율에 영향을 미친다. 표 7에서 수치적 예제는 COZIE-DOOR의 보증 지분 형식 하에 투자자 수익 율이 기준선 모델시나리오에서 무엇처럼 나타나는 가를 지시하고 있다. 예제는 만일 우리가 주택 소유자와 투자자의 위치를 역전시킨다면, COZIE-DOOR에 정확하게 대응된다. 기준선 모델은 보증 지분 연산에서 순 임대가 0임을 가정하고 있다. 이러한 가정은 순 임대가 비율 인자 연산에서 제외되지 않기 때문에 COZIE-DOOR에 대해서 “사실”이다. 이러한 사실은 기준선 모델시나리오에서 투자자에게 호의적이다. 왜냐하면 투자자는 심지어는 %가 비정상적으로 느리게 증가하는 가격 결과에 대해서도 실질적인 보증 지분 %를 동반하기 때문이다.

비록 투자자가 이러한 배열의 다른 쪽에 위치해 있다 할지라도, 보증 지분 중도 해약 환급을 위한 교환에서, 주택 소유자는 미래에 불명확하게 확장하는 낮은 위험율 예측 수익 율을 실현한다. 이러한 수익 율은 원점에서 주택 가치에 비해 상당히 클 수 있다. 예를 들어, 연간 원점에서 만일 바람직하다면, 인플레이션 조정과 함께 주택 가치의 몇 %와 동일할 수 있다.

역전-할부 상환 모기지와 달리, 보증 지분의 증가액이 너무 높아서 증서가 종료하는 하는 방법은 없다. 보증 지분 %는 100을 초과하지 않는다. 위의 식 (5)를 참조할 것.

추가적으로, 주택 소유자는 잉여 수당 청구를 유지한다. 만일 주택 가격이 폭등한다면, 주택 소유자는 이익의 실질적 부분을 실현하고 동시에 만일 바람직한 경우 이익의 향후 이동을 더 쉽게 만든다.

COZIE-DOOR의 이러한 형식은 부채 없이 주택을 소유하고 해당 주택에서 계속 생활하기 원하지만 현금 흐름이 필요한 사람들에 대해 특히 적절하다. 이러한 상황에서, 해당 주택에 의해 모기지 대출을 금지함으로써 투자자의 수익 율을 보호하는 것이 가능하다. 이러한 배열 하에, 투자자는 주택 소유자가 관련 보증 지분 %를 매각 시에 상응하는 실제 주택 금액으로 해석하는 수단을 가지고 있음에 대한 확신을 가진다.

이러한 COZEI-DOOR 형식은 증서가 매각 시뿐만 아니라 소유자의 사망과 함께 종료할 것을 요구한다. 달리 말하면, 가족이 투자자로부터의 증여 또는 상속을 통해 해당 주택을 다음 세대로 지속적으로 전달함으로써 보증 지분에 대한 비용지불 없이 불명확하게 비용지불을 계속할 수 있다. 사망 시의 종료는 더욱 일반적인 응용이다. 이것은 계약 조항이 신용거래 가치와 같은 주택 소유자 특성을 흥미를 가질 때는 언제라도 유용하다. 그러한 경우에, 투자자는 주택이 새로운 소유자에게 매각이 아닌 다른 수단을 통해 전달된 후에 그것을 대기 상대로 지속시키는 대신에 증서를 종료할 최소한의 옵션을 가지기 원한다.

잠재적 유지보수 사안들이 있다. 만일 보증 지분 %가 높은 수준으로 형성되어 있다면, 주택을 유지하는데 실패한 결과는 주택 소유자에 관한 달러 대 달러 영향보다 훨씬 더 적다. 이러한 상황을 해결하는 한가지 방법은 계약이 주택 소유자가 보증 지분 계정으로부터가 아닌 주택 소유자의 매각 진행으로부터 매각 시에 발생하는 부족분을 구성할 것을 의무로 한다는 것을 제외하면 ANZIE-DOOR 하에 전자와 유사한 유지보수 의무를 생성하는 것이다. 이러한 계정은 투자자에게 속해 있다.

한 가지 가능한 유지보수 의무를 제외하면, COZIE-DOOR 형식은 주택 소유자의 해당 부분에 대해 거의 또는 전혀 활성화된 관리를 요구하지 않는다는 것이다. 주택 소유자는 금융 decision을 할 필요가 없고 단지 “쿠폰”들을 클립하기만 하면 된다. 이것은 실제로는 “cozy”이다.

도 18은 COZIE-DOOR의 보증 지분 연금 형식을 수행하는 분석기기를 예시하고 있는 흐름도면이다. COZIE-DOOR의 이러한 형식은 보증 지분 연산을 포함한다. 이러한 연산은 ANZIE-DOOR를 기저를 이루는 분석기기를 위한 도 5에서 예시된 것과 몇 가지 방식에서 유사하지만 중요한 차이가 있다. 투자자의 순기여는 ANZIE-DOOR 하의 주택 소유자의 것에 대한 COZIE-DOOR 하의 비율 인자를 결정한다. 투자자가 해당 주택에서 주택 소유자의 지분 효력을 가지는 우선권 블록 기금들을 제공하지 않기 때문에, 해당 우선권 블록 귀속 비율은 비율 인자 연산에 포함되지 않는다. 이를 위한 4개의 핵심 요소들은 다음과 같다: 순 임대, 예상 가치 평가, 주택 가치, 그리고 투자자로부터 주택 소유자로의 연금 비용지불. 비율 인자의 분자는 주택 가치에 의해 나누어진 다음 주기에 걸친 연금 비용지불이며 분모 는 순 임대 누적이 예상 가치 평가 율에 추가되는 비율이다. 도 18로 돌아가서, 다섯 개의 연산 매개변수들은 비율 인자 연산으로의 입력인 회색 음영 처리된 블록을 구성한다. 이들 중의 3개는 (귀속 렌트, 예상 감가상각, 그리고 재산세) 순 임대의 요소이다. 이러한 COZIE DOOR 형식을 위한 연금 비용 지불의 역할을 강조하기 위해서, 두 개의 화살표 흐름이 DOOR 증서 특징 원통형 상자로부터 비율 인자 육각형 상자로 이어진다. 이들 중의 하나의 화살표는 DOOR 증서 특징 원통형 상자 내에 있는 DOOR 계약 조항들이 연금 비용지불 일정을 명시함을 지시하고 있다 (화살표 흐름에서 “연금 비용지불 일정”라는 라벨이 붙은 가는 실선 상자). 이것은 비율 인자 연산으로의 입력이 된다. 다른 화살표 흐름은 DOOR 증서 특징 원통형 상자로부터의 나머지 입력을 나타내며 비율 인자 연산을 위한 알고리즘의 사양을 포함하고 있다. 예를 들어, 업데이트된 장기적 불확실성 등가 율은 보증 지분 % 연산으로의 필요한 입력이다.

일시불 형식

주택 소유자는 주기적 현금 지불보다 주택 지분의 일시불 인출을 원할 수도 있다. COZIE-DOOR 하에서 이러한 바램을 수용하는 것은 쉽다. 투자자는 전체 돈을 제시하고 그런 다음, 해당 advance 금액과 동일한 가치에서 우선권 블록 위치를 점유한다. 주택 소유자는 잉여 수 당 청구자이다. 해당 돈을 제시하기 위한 교환에서, 투자자는 보증 지분 또는 위탁된 지분을 누적한다. (연금 형식에 대한 사례에서처럼, 비율 인자 계산은 다르다. 주택 소유자가 순 임대를 받기 때문에 식 (4)의 오른편의 분자에서 순 임대 조항은 없다.)

이들 두 가지 일시불 형식들은, 전자는 보증 지분의 증가액을 포함하고 있고 후자는 위탁 지분을 포함하고 있으며, 이들은 위에서 논의된 연금 형식의 많은 측면들과 유사하다. 주택 소유자는 통계적이고 가능한 매우 불확실한 보증 지분 또는 위탁 지분의 증가액을 위한 교환에서 안전한 선약 비용지불을 수령하고 있다. 잉여 수당 청구자로서, 주택 소유자는 가치 평가의 예상치 못한 높은 비율로부터 최소한 부분적으로 보호를 받고 있다.

두 가지 형식들 사이에 차이가 있으며 한 가지 차이가 특히 중요하다: 만일 투자자가 보증 지분을 누적한다면, 과도한 “ 역-할부 상환”의 위험과 유사한 잠재적 문제가 있다. 비록 보증 지분 %가 100을 초과할 수 없을지라도, 투자자의 보증 지분 포지션의 가치는 가치에서 낮은 평가 또는 실제 하락을 포함하는 몇몇 가격 경로들을 따라 특정 시간 주기 이후 주택에 대한 소유자의 지분을 초과할 것이다. 이러한 가능성은 다음 중의 하나 이상과 같은 적응을 요구한다: (i) 보증 지분 계정이 매각 시 주택 소유자의 지분을 초과하는 경우, 지불 상환 능력이 있을 가능성이 있는 주택 소유자로의 보증-지분 일시불 형식의 적용성을 제한함, (ii) 수행을 보장하기 위해서 충분한 주택 소유자로부터의 추가적 담보물을 요구함, 또는 (iii) 보증 지분 형성을 보호하는 계약 조항을 추가함, 예를 들면, 만일 주택 소유자의 지분이 보증 지분을 수용하기 위해 요구된 수준 이하로 떨어질 때, 보증 지분의 비용 지불을 요구하거나 해당 증서를 종료 또는 주택 소유자로부터 현금 투입을 요구한다. 이들 적응들은 “un-cozy”이다. 왜냐하면 주택 소유자가 요구된 현금 투입과 같은 주요 미래 금융 상의 만일의 사태에 직면하거나 또는 추가적 담보물 게시를 요구함으로써 “현금 지불”의 목적과 상충하거나 또는 둘 모두를 경험하게 되기 때문이다.

다행히도, 보증 지분 접근과 관련된 문제에 직면할 필요는 없다. 위탁 지분을 누적하는 것은 모든 문제를 피하고, 많은 주택 소유자-투자자 쌍에 매우 매력적인 일관된 접근을 결과로 한다. 투자자는 자본 구조에서 선호 상태를 가진 증가 포지션을 가진다. 만일 저당권 설정자가 없다면, 투자자는 주택 가치의 “안전한 돈”의 모든 부분을 소유한다. 동시에, 주택 소유자는 잉여 수당 청구자며 따라서 상향으로 치솟는 시장이 형성된 경우, 보호를 받게 된다. 그러한 상황에서, 만일 새로운 주택을 구입하기 위한 큰 상향 지분 형성을 사용함으로써 원한다면, 등가 가치의 주택으로 이주하는 것은 가능하다. 만일 가격이 하락하고 매우 높게 가치가 평가되지 않았다면, 주택 소유자의 지분은 없어지고 해당 주택은 위탁 지분 형식으로 투자자의 증가하는 지분을 포함하는 우선권 블록 이하의 가치를 가질 가능성이 있다.

하지만 이것은 특정 문제가 아니다. 표 5에서 지시된 것처럼, 해당 결과는 위탁 지분이 주택 소유자가 거의 또는 전형 지분을 가지고 있지 않을 때, 주택 소유자에게 비소구금융 대출을 제공할 위험성에 대해 투자자를 보상하기 위한 주택 가치의 %로서 매우 신속하게 누적함을 보여주고 있다. 투자자는 손실 위험에 직면해 있지만 분석 기기는 정확하게 적절한 보상을 제공하고 있다. 또한, 이것은 투자자가 해당 주택에 대한 모든 “안전한” 돈을 보유하고 있는 경우이다. 해당 주택에서 주택 소유자의 금융 지분은 우선권 블록에 대한 “이자”를 지불할 의무와 함께 현금 콜을 제외한 형식을 취한다. 물론, 주택 소유자는 해당 주택에 거주하는 귀속 임대 가치를 계속 누린다.

주택 소유자의 주요 목표는 현금지불이며 이러한 목표는 달성되어 왔다: 주택 소유자의 최초 주택 지분의 큰 부분은 더 이상 해당 주택에 투자되지 않는다. 마지막으로, 보증 지분 대신에 위탁 지분을 누적하는 것은 “coziness”를 회복시킨다. 주택 소유자는 일시불을 투자하고 해당 주택에서 생활하는 것으로부터 수익 율을 누리는 것 이상을 할 필요가 없다.

도 19는 본 발명에 따른 COZIE-DOOR 배열의 위탁 지분 일시불 형식을 보여주는 블록도면이다.

도 20은 COZIE-DOOR의 위탁 지분 일시불 형식을 실행하는 분석 기기를 예시하는 흐름도면이다. 이 기기에 대한 출력은 투자자를 위한 업데이트된 위탁 지분 밸런스며, 이것은 도면 우측의 “위탁 지분 밸런스” 육각형 상자에 의해 나타낸다. 새로운 밸런스의 연산은 과거의 밸런스, 우선권 블록 대출에 대해 투자자를 보상하는 증분, 그리고 새로운 밸런스를 계산하는 방법에 대한 지침을 요구한다. 과거의 밸런스와 관련 지침들은 위탁 지분 밸런스를 위한 원동형 상자로부터 연산 육각형 상자로의 화살표에 의해 지시된 것처럼 DOOR 증서 특징 원통형 상자로부터 나온다. 보상 증분은 “기여 금액” 육각형 상자에서 연산된다. 이러한 연산에 대한 입력들은 우선권 블록 귀속 비율 연산 육각형 상자로부터의 우선권 블록 귀속 비율과 DOOR 증서 특징 육각형 상자로부터의 우선권 블록 크기에 대한 정보이다. 우선권 블록 귀속 비율 연산은 비소구금용 put, 주택 가치, 그리고 해당 주택을 위한 예상 가치 평가에 관한 정보를 요구한다. 이들 세 가지 정보 항목들은 해당 데이터로부터 연산되며 비소구금용 put의 경우, DOOR 증서 특징 원통형 상자로부터 우선권 블록 크기에 대한 정보로부터 연산된다.

연금 형식과 기타 가능한 기능들이 더해진 일시불

형식들을 결합하는 것은 단순하며, 이것은 비용 지불의 연금 형식을 추가한 일시불 비용지불을 산출하는 특정 접근법을 낳는다. 투자자는 보증 지분, 위탁 지분, 또는 우선권 블록 상의 귀속 이자를 위한 주기의 신용거래를 추가한 특정 주기에 대한 주택 소유자에게로의 비용 지불에 근거한 두 가지 각각의 주기 사이의 일정 혼합을 누적한다. 이러한 결합된 형식을 위한 비율 인자 계산에서의 분자는 두 가지 요소들을 포함하고 있지만 순 임대는 제외되지 않는다. 왜냐하면 순 임대는 주택 소유자에게로 누적하기 때문이다. 식 (4)를 비교해볼 것.

다른 기능들을 추가하는 것은 쉽다. 예를 들어, 증서는 투자자가 어떤 재산세를 지불할 권을 요청할 수 있다. 이들 비용 지불은 비율 인자 계산으로 입력되고 투자자를 위한 보증 지분 또는 위탁 지분의 더 빠른 증가액을 결과로 한다. 이러한 배열은 해당 상황을 주택 소유자를 위해 훨씬 더 “cozy”하게 만든다. 반년 또는 연간 재산세 의무에 대해 염려할 필요는 없다.

COZIE-DOOR는 일반적으로 DOOR 증서와 동일한 융통성을 가진다. 예를 들면, 지불 제도를 취향에 따라 연금 형식으로 맞는 것이 가능하다. 최대 그리고 최소 월간 비용지불이 있을 수 있다. 주택 소유자는 자동적으로 최소 비용 지불을 받게 되지만 최대까지 특정 금액을 요구할 수도 있다. 관련된 제도는 “절감 계정”에서의 이자를 가진 최대 값에 비교된 인출들의 부족분에 상응하는 “사용되지 않은” 인출 용량을 누적한다. 이러한 제도에서, 주택 소유자는 특정 시간에 이 계정으로부터 인출할 수 있다. 이들 배열과 많은 다른 것들은 인출 능력을 쉽게 누적한다. 또한 주택소유자가 적용할 특정 배열을 변화시킬 수 있도록 할 수 있으며, 이때, 주택 소유자는 특정 시간에 메뉴로부터 몇몇 새로운 배열을 선택한다. 이러한 DOOR 하의 동적 메커니즘은 자동적으로 쌍방이 수행하는 변화들을 위한 관련 보충 조정을 생성한다.

투자자의 위치

COZIE-DOOR 하의 투자자의 위치는 ANZIE-DOOR 하의 것과는 완전히 다르며 이러한 차이는 주택 소유자와의 단순한 위치 역전을 초과하는 것이다. 단순한 역 (“대칭적”) 호의적인 해당 요소들은 다음을 포함한다:

(1) 투자자 대신에 주택 소유자는 잉여 수당 청구자를 가지며 주택 가격이 요동함에 따라 수요 공급에서의 손실과 이득 모두에 직면한다.

(2) 일시불 형식에서, 주택 소유자가 아닌 투자자는 매각이 진행으로의 잉여 수당 청구자에 걸쳐 선취를 가진 위탁 지분 위치를 가진다.

역전 이후에 대칭적이지 않은 요소들이 나타난다. 유지보수 의무에 대해서는 역전하지 않다. 주택 소유자는 모든 COZIE-DOOR 형식뿐만 아니라 ANZIE-DOOR 하에서 해당 주택을 유지한다. 이러한 인센티브 구조는 ANZIE-DOOR과는 다르며, 차이의 특성은 COZIE-DOOR의 보증 지분 또는 위탁 지분과 ANZIE-DOOR을 비교 했는가의 여부에 따른다. COZIE-DOOR 하의 원점에서, 적절한 달러 대 달러 인센티브가 존재한다. 왜냐하면 보증 지분 또는 위탁 지분이 누적되지 않으며 주택 소유자는 잉여 수당 청구자이기 때문이다. COZIE-DOOR의 보증-지분 형식 하에서, 인센티브는 보증 지분이 형성됨에 따라 추가적으로 달러 대 달러 레벨 이하로 떨어진다. 유지보수 계약이 없을 때, 정확하게 반대의 시퀀스가 ANZIE-DOOR 하에서 발생한다. COZIE-DOOR의 위탁 지분 형식 하에서, 달러 대 달러 인센티브는 주택 소유자가 해당 주택에 대해 지분을 가지고 있는 한 지속된다.

또 다른 비대칭 요소는 비율 인자의 부호를 포함하고 있다. ANZIE-DOOR 하에, 비율 인자가 음의 값을 가질 수 있다. 이것은 비율 인자 내의 분자가 순 임대를 제외한 우선권 블록 상의 귀속 이자와 동일하기 때문이다. 모든 COZIE-DOOR 형식들 하에, 순 임대는 해당 계산에 입력되지 않는다. 주택 소유자는 귀속 임대 혜택을 누린다. 결과적으로, 비율 인자 분자 내의 모든 요소들은 양의 값을 가진다. 투자자는 비용 지불 (연금 형식 하의), 우선권 블록 대출에 대한 귀속 이자 (일시불 형식 하의), 또는 둘 모두에 기여하고 있으며 예를 들어, 재산세 비용 지불을 통해 다른 방법들에도 기여할 수 있다. 결과적으로, 비율 인자는 항상 양의 값을 가지며 보증 지분은 항상 투자자에게로 누적한다. ANZIE-DOOR 하에 주택 소유자를 위한 보장은 없다.

COZIE-DOOR의 보증-지분 형식 하에, 양의 값 형성에 대한 보장은 시간에 걸쳐 특정 주택에서의 un효력d % 소유권을 누적하는 측면에서 매료된 투자자를 위한 시간이 경과하면 변하게 되는 보장이다. 반대로, ANZIE-DOOR 하에서, 투자자는 효력d 제도에서 잉여 수당 청구자로서 높은 손실 위험율을 경험하게 된다. 양의 값 형성에 대한 보장에 기인하여, COZIE-DOOR의 보증-지분 형식은 투자자에게 ANZIE-DOOR 하에 주택 소유자가 받는 이미 매우 보수적 지분보다 해당 주택에서 훨씬 더 보수적 지분을 부여한다. 명확하게, 증서의 두 가지 범주들이 다른 종류의 투자자들의 관심하게 있게 된다. ANZIE-DOOR 투자자들은 효력 부동산 소유권의 순수 용량, 지리적, 인구통계학적인 또는 기타 특성을 가진 주택에서 또는 일반적으로 소유자 점유 주택에서 추측에 근거한 투자를 위한 그리고 큰 제도적 계정에서의 다양성을 위한 이상적인 위치를 점유한다. 대조적으로, COZIE-DOOR의 보증 지분 형식은 지분 지분을 형성하기 위한 훨씬 더 보수적 방법이다. 효력으로부터의 이러한 보강된 예측 수익 율과 더 높은 위험율은 사라진다.

만일 투자자가 모기지 부채를 가진 우선권 블록의 부분을 재정 구성한다면, COZIE-DOOR의 위탁 지분 형식은 효력으로부터의 위험율을 포함하지만 투자자의 지분은 ANZIE-DOOR 하에 잉여 수당 청구자에 비교된 선호된 포지션에 있다. 투자자를 위한 이러한 전체 손실에 대한 위험율은 모기지 대출을 가진 COZIE-DOOR의 위탁 지분 형식 하에서는 보증 지분 형식 하에서 보다 더 높아진다. 왜냐하면 후자의 경우 전체 손실은 단지 주택이 0의 가치를 가지는 경우에만 발생하기 때문이다. 반면에, 만일 COZIE-DOOR의 위탁 지분 형식 하에 주택 소유자 (잉여 수당 청구자) 지분 쿠션이 충분하다면, 투자자는 주택 가치에서의 적당한 하락에 의해 영향을 받지 않는다. 주택 가치 하락으로부터 보증 지분 형식 하에 투자자에게로의 손실은 없다. 왜냐하면 보증 지분 포지션 가치는 만일 주택 가치가 더 낮아진다면 낮아지기 때문이다. 이들 다른 위험율 프로파일들은 각 배열의 형태를 따른다: 위탁 지분 형식 하의 투자자의 지분 포지션은 자본 구조의 중앙 부분에서 “수평” 조각 형태를 한다. 보증 지분 형식 하에서, 위탁 지분은 전체 주택의 백분율로 구성된 “수직” 조각 형태를 취한다.

다른 변종들에 대해 제안된 처리와 매우 유사한 COZIE-DOOR 하에 쌍방을 위한 “표준” 세금 처리를 시각화하는 것은 쉽다. 쌍방은 재산세 지불하거나 또는 (만일 있다면) 모기지 이자가 그들을 통해 공제한다. 보증 지분 형식 하에서, 보증 지분 계정은 121 배제와 같은 특정 별도 소유자 점유 주택 규칙에 종속되는 자본 이득/자본 손실을 결과로 한다. 해당 주택 자체에 관한 주택 소유자의 이득과 손실은 모든 형식 하에 해당 규칙들에 종속된다. 주택 소유자로의 주기적 비용 지불은 쌍방을 위한 현재 소득 또는 공제를 결과로 하지는 않지만 보증 지분 형식 하에 보증 지분 측면 거래를 위한 그리고 주택 소유자의 잉여 수당 청구자 위치에 대해, 위탁 지분 형식 하에 투자자의 위탁 지분 위치와 함께 기본적 암시를 제공한다. 유사하게, 투자자를 위한 보충 우선권 블록 위치와 결합된 주택 소유자로의 일시불 비용지불은 기본 조정과 해당 주택 가치 하락에서 주택 소유자의 기준을 결과로 하지만 0 이하로 떨어지지는 않는다. (자본 이득은 일시불 비용지불이 기준을 초과하지 않는 범위를 낳는다.) 우선권 블록 포지션에서 투자자의 초기 기준은 일시불 비용지불 금액과 동일하다. 위탁 지분 형식 하의 위탁 지분의 증가액은 투자자의 위탁 지분 포지션을 위한 기준을 증가시키고 주택 소유자의 기준을 감소시키지만 현재 소득 또는 공제를 결과로 하지는 않는다.

IS -A- DOOR

주택 소유자 목적 이동

주택 소유자 목적들은 시간에 따라 그리고 변화하는 환경에 따라 이동한다. 많은 젊은 주택 소유자들은 주택 지분을 형성하기 원하지만 자신의 포트폴리오를 언밸런싱하지 않는 채 그리고 최소 위탁 기금을 가진 상태를 전제로 한다. ANZIE’S SIDE DOOR와 같은 ANZIE-DOOR과 파생된 변종들은 이러한 목적을 위해서는 이상적이다. 수명 주기의 이후 부분들에서, 해당 목적은 특정 주택에 머물러 있지만 주택 지분에 상응하는 소득 흐름을 실현한다. COZIE-DOOR 형식들은 이러한 목적을 효과적으로 충족시킨다.

수명 주기에 대한 고려를 별도로 한 상태에서, 주택 소유자는 기존 배열을 차선책으로 만드는 일시적인 환경에 직면한다. 예를 들어, 이들은 인출 주택 지분을 바람직한 것으로 만드는 예측하지 못한 의료 비용에 직면할 수도 있다. 다른 측면에서, 주택 소유자는 다른 DOOR 변종들이 더욱 매력적이기 하는 예측 못한 성공을 경험할 수도 있다.

IS -A- DOOR 을 통한 저 비용 “다시 재정 구성”

융통성 필요성의 대부분은 각각의 DOOR 변종으로 형성된다. 일시불에서 또는 주기적인 또는 간헐적인 비용 지불을 통한 기금을 인출 또는 추가하기 이한 규정이 있을 수도 있다. 그러나 분석적 조정 엔진으로부터 기인한 이러한 내재적 융통성은 IS-A-DOOR과 같은 훨씬 더 많은 근본적인 가능성들을 허용한다. IS-A-DOOR 하에서, 주택 소유자는 특정 시간에 하나의 중립적 DOOR 증서와 다른 증서들 사이에서 전화될 수 있다. 따라서, 우리가 말하고자 하는 모든 것은 주택 소유자가 어떤 “DOOR”을 가지고 있는 가이다.

IS-A-DOOR은 매우 낮은 비용, 매우 폭 넓은, 그리고 계속 진행중인 재정 구성 옵션을 다시 구성한다. 평가를 요구하는 대신에, 큰 마감 비용, 많은 문서 작업과 시간 소실, 그리고 다시 재정 구성은 전화를 통한 또는 키보들 사용하여 단지 수 분만에 이루어질 수 있다. 과거 증서와 새로운 증서 둘 모두가 중립적이기 때문에, 분석 엔진은 주택 소유자가 변경하기 원하는 것을 적절하게 조정한다.

가능한 변경들에 몇몇 제한들이 있을 수 있다. 예를 들면, 주택 소유자를 위한 보증 지분 형성을 소멸하는 변화들은 수반된 유지보수 계약의 효력을 위험에 빠트릴 수도 있다. 그럼에도 불구하고, 믿기 어려운 호흡과 융통성이 가능하다.

도 21은 IS-A-DOOR을 실행하는 기기를 예시하는 흐름도면이다. 이 기기는 주택 소유자가 요청하는 중립 DOOR 증서들 사이의 이동을 수행한다. 도면 상단에서 보여진 것처럼, 이러한 프로세스는 특정 변화에 대한 주택 소유자의 요청과 함께 시작된다. 이러한 요청은 가용한 중립 DOOR 증서들의 메뉴를 담고 있는 서버와 다른 자치들에 의해 처리된다. 이 장치는 기존 증서와 요청된 새로운 증서를 배치한다. 기존 DOOR 증서를 위한 분석 기기는 기계를 위한 명령들과 주택 소유자의 요청이 있을 때 기존 분석 기기를 사용하여 업데이트되는 보증 지분과 같은 모든 중요한 계정들의 가치와 이력 정보를 담고 있는 DOOR 증서 특징 원통형 상자를 포함한다 (단계 1). 생물학적 유사어는 유인원이다: DOOR 증서 특징 원통형 상자는 특정 세포의 세포핵과 같다; 분석 기기 자체는 해당 세포가 된다. 이러한 세포핵은 세포 조작을 지시하는 모든 중요한 정보를 담고 있다. DOOR 증서를 교체하는 것은 해당 세포핵을 제거, 그것을 변형, 그런 다음, 새로운 DOOR 증서를 위한 분석 기기인 새로운 세포 내에서 그것을 실행시키는 작업을 포함한다. 이러한 변형은 (단계 2) 다음을 포함한다: (i) 기존 DOOR 증서를 위한 운영 명령어들을 새로운 증서를 위한 운영 명령들로 교체함 그리고 (ii) 새로운 증서 및 그것의 분석 기기와 호환되도록 매개변수들과 계정들을 조정함. 예를 들어, 만일 기존 증서가 ANZIE-DOOR 형식이고 새로운 증서는 COZIE-DOOR의 보증 지분 연금 형식이라면, 기존 증서 하의 주택 소유자의 보증 지분 밸런스는 새로운 증서 하에서 실제 소유자 “잉여 수당 청구자” 지분으로 변환되어야 한다. 이러한 현재 보증 지분 밸런스는 기존 DOOR 증서 특징 원통형 상자로부터 가용하다. 왜냐하면 주택 가치와 보증 지분 % 둘 모두가 현재 단계 “1”에서 기존 증서를 위한 분석 기기에 의해 업데이트된 다음, 해당 원통형 상자에 저장되었기 때문이다. 새로운 DOOR 증서 하의 이러한 보증 지분 계정은 소유자가 아닌 투자자에 속할 것이다. 변형이 완료된 후에, 새로운 DOOR 증서 특징 원통형 상자는 새로운 증서를 위한 적절한 분석 기기로 포함된다 (단계 “3”). 이러한 분석 기기는 수행되며 (단계 “4”), 새로운 DOOR 증서의 조작을 위한 초기 매개변수를 생성한다.

구제를 위한 DOOR 들

현재의 주택 위기 동안, 모기지 부채가 주택 가치를 초과하는 “물밑” 위치에 있는 주택 소유자를 다시 재정 구성하는 프로세스인 “구제”는 매우 모험적인 것으로 입증되었다. 이러한 상황은 주택 소유자가 하나 이상의 모기지에 대한 저당권 설정자며 해당 모기지들이 담보화 공동 출자의 부분일 때 특히 어려운 상황이다. 계산들은 저당권자들 모두가 동의를 요구하며 공동 출자 신탁 관리자들은 참여를 거부하고 공동 출자 투자자들로부터의 잠재적 법적 도전과제가 있기 때문에 자발적으로 양보한다. 심지어, 단지 한 명의 저당권자기 있으며 해당모기지가 공동 출자의 부분이 아닌 경우에서도, 몇몇 저당권자들은 원금을 자발적으로 포기하거나 해당 상황을 합리화하기 위한 다른 조치를 취하고, 주택 소유자가 포기해야만 할 때 조차도, 자신의 주택에 거주하는 주택 소유자가 개인적으로 비용 지불을 계속하기를 기대한다. 이러한 상황 하에 있는 많은 주택 소유자들은 최소한 대차 대조표의 견지에서 극단성을 보인다. 해당 주택은 자신의 일차 자산일 수 이며 자신의 부의 많은 부분이 사라진다.

몇몇 DOOR 변종들은 이러한 상황을 강력히 적용한다. 해당 주택 소유자를 “구제”할 가능성은 매우 높지만, 해당 주택을 여전히 “물밑”에 두면서 대출 대차 대조표를 손상되지 않게 유지한다. 한 가지 경로는 변종의 ANZIE-DOOR 형식이다. 첫 번째 저당권자 또는 정부와 같은 제 3자는 주택 소유자에게 ANZIE-DOOR 증서를 배포한다. 주택 소유자는 해당 효력에 대한 위험율 평가를 포기하지만 보증 지분 형식의 지분을 형성한다. 기존 대출들은 우선권 블록으로 구성되어 있으며 주택 소유자는 이자를 계속 지불한다. 해당 주택이 물밑에 있기 때문에, 보증 지분은 매우 빠르게 누적한다. 표 5는 비율 인자가 약 17% 물밑에 있는 주택에 대해 얼마나 높은가를 보여주고 있다. 이것은 실제로 거의 1이상의 값으로 높게 나타난다. 보증 지분 %는 0에서 5%로 이동하고 첫 년도 동안 그 상태를 지속한다.

이러한 빠른 증가액은 대출 서비스를 지속하는 것에 대해 주택 소유자를 전체적으로 보상하며 디폴트되는 인센티브는 더 이상 없다. 만일 주택 소유자가 서비스 의무를 충족시킴에 있어 일정 보조를 필요로 할 때, ANZIE’S SIDE DOOR의 몇몇 형식은 매우 효과적이다. 예를 들어, 해당 거래는 보증 지분의 다소 더 느려진 증가액을 통해 주택 소유자로의 주기적인 측면 비용 지불을 포함하고 있다.

두 번째 경로는 COZIE-DOOR의 위탁 지분 연금 형식을 사용하는 것이다. 이 형식 하에서, 주택 소유자는 해당 대출에 대한 서비스를 해당 서비스를 활성화하는 지속하고 실질적이고 주기적인 비용지불을 수령한다. 투자자는 투자자가 만일 주택 가격이 리바운드하고 대출과 위탁 지분의 수준을 명확히 한다면 “높은 탄력을 받은” 지분을 유지하는 한편 위탁 지분을 구성한다. 이러한 형태의 배열은 위험율을 싫어하는 지방 자체 정부 또는 비영리 단체들에 대해 이상적일 수 있다. 이들의 지분 지분은 주택 소유자의 지분에 걸친 상태를 선호하지만 해당 지분은 시간에 걸쳐 형성된다.

또한, COZIE-DOOR의 보증 지분 연금 형식을 사용할 수 있지만 구제 상황에서, 위탁 지분 연금 형식을 사용하는 것이 일반적으로 훨씬 더 나은 접근법이다. 보증 지분 형식은 만일 보증 지분을 지불하기 위한 주택 소유자의 위탁이 신용될 수 있을 때만 동작한다. 이러한 신용은 특히 구제 상황에서는 문제가 된다: 주택 소유자는 배열 시작시에 해당 주택에 대한 관례적 지분을 가지고 있지 않으며 가치 평가의 상당한 금액이 주택 소유자의 지분이 보증 지분 의무를 수용하기 전에 필요하다. 논의된 이러한 적용은 매우 다른 초기 상황을 포함한다: 해당 주택은 전형 모기지되지 않았다. 논의된 바와 같이, COZIE-DOOR의 보증 지분 연금 형식은 일반적으로 이러한 초기 상황이 해당 주택에 반하여 모기지 대출을 금지함으로써 지속됨을 보장할 수 있다. 그렇게 하는 것은 충분한 기금이 매각 시에 해당 위치를 수용하기 위해 가용함을 확실히 함으로써 투자자의 보증 지분 위치를 보호한다.

ANZIE-DOOR과 COZIE-DOOR의 위탁 지분 형식은 단지 두 가지 매력적인 접근법만을 가지는 것은 아니다. 선택의 폭이 큰 가능성들은 DOOR 하의 매우 폭 넓은 옵션 셋들을 통해 이루어진다. 흥미로운 것은 ANZIE’S NU DOOR 또는 ANZIE’S NU TRIE DOOR에 유사한 부채 청산 요소를 도입하는 것이다.

투자자는 주택 소유자의 부채의 부분을 특정 일정에 기반하여 또는 심지어 특정 시장 상태에 조건에 근거하여 청산한다. 예를 들면, 가격에서의 추가 하락. 관례적인 채무 면제와는 달리, 투자자는 해당 증서의 기본 특성에 의존하는 특정 형식에서 시장 기반의 보상을 받는다: 주택 소유자를 위한 보증 지분의 더 느린 증가액 (ANZIE-DOOR), 투자자를 위한 더 빠른 증가액 (COZIE-DOOR), 주택 소유자로의 더 낮은 지원적 비용 지불 (ANZIE’S SIDE DOOR) 등.

이들 부채 청산 변종들은 일반적인 점을 제시한다. 저당권자들이 자발적으로 부채를 탕감하는 한가지 이유는 주택 소유자들과 함께, 그들은 특정 시스템에 구속되어 있기 때문이다. 이들은: (i) 임베디드 옵션에서 발생하는 그릇된 인센티브를 채워지며 (ii) 더욱 적합한 거래로 다시 재정 구성하는 거이 매우 비용이 많이 들기 때문에 극단적인 융통성에 의해 특징화된다. DOOR 세계에서, 부채 수준을 유지하고 주택 소유자를 물밑에 묶어둘 이유는 없다. 부채 낮추는 이전 신용거래사를 적절히 보상하는 시장 거래를 결과로 한다. 물밑 상황은 DOOR 투자자들에게만 특별히 나타나는 것은 아니다. 예를 들어, ANZIE-DOOR 하에, 투자자가 주택 반등이 주택 내의 투자자 지분을 회복시킬 것이라는 희망을 가지는 물밑 상황에서, 즉, 강력한 콜 옵션. 그러나 동시에, 투자자는 보증 지분이 주택 소유자를 위해 매우 높은 율로 누적하도록 함으로써 해당 옵션에 대해 비용을 지불한다.

종합하여, DOOR 증서들은 구제 상황을 위한 믿을 수 없을 만큼 강력한 어레이를 제공한다. 정확한 접근법은 주택 소유자와 구제자의 취향과 목적에 따라 맞춰질 수 있다.

컴퓨터 실행

도 22는 기기가 앞서 언급한 DOOR 방법론들 중의 특정 하나를 수행하도록 하기 위한 일련의 명령어들이 실행될 수 있는 컴퓨터 시스템 1600의 예시적 형태에 있는 특정 기기의 블록 도면이다. 대안적 실시 예에서, 이 기기는 네트워크 라우터, 네트워크 스위치, 네트워크 브릿지, 개인 디지털 보조기 (PDA), 휴대폰, Web appliance, 또는 취해진 동작을 명시하는 명령어를 실행 또는 전송할 수 있는 특정 기기로 구성되거나 또는 포함하고 있다.

컴퓨터 시스템(1600)은 프로세서(1602), 메인 메모리(1604), 그리고 정적 메모리(1606)를 포함하고 있으며, 버스(1608)를 통해 서로 통신을 수행한다. 컴퓨터 시스템(1600)은 추가로 디스플레이 유닛(1610), 예를 들면, LCD 또는 CRT를 포함할 수도 있다. 컴퓨터 시스템(1600)은 또한 글자 입력 장치(1612), 예를 들면, 키보드와 커서 제어 장치(1614), 예를 들면, 마우스와 디스크 드라이브 유닛(1616), 신호 생성 장치(1618), 예를 들면, 스피커, 그리고 네트워크 인터페이스 장치(1628)를 포함한다.

디스크 드라이브 유닛(1616)은 아래에서 설명되는 방법론들 중의 특정 하나 또는 모두를 실시하는 실행가능한 명령들의 셋, 즉, 소프트웨어(1626)가 저장되는 기계 판독 가능 매체(1624)를 포함한다. 또한 소프트웨어(1626)는 메인 메모리(1604) 그리고/또는 프로세서(1602) 내에 전체적으로 또는 최소한 부분적으로 장착된 모습을 취한다. 소프트웨어(1626)는 네트워크 인터페이스 장치(1628)를 통해 네트워크(1630) 상에서 추가로 전송 또는 수신될 수 있다.

위에서 논의된 시스템(1600)과 대조적으로, 다른 실시 예들은 프로세싱 개체를 실행하기 위해서 컴퓨터 수행 명령들 대신에 논리 회로를 사용한다. 속도, 비용, 툴링 빙요, 그리고 기타 분야에서 해당 적용의 특정 요구사항에 따라, 이러한 로직은 수 천의 미세 집적 트랜지스터들을 가진 ASIC를 구성함으로써 실행될 수 있다. 그러한 ASIC는 CMOS, TTL, VLSI, 또는 다른 적절한 구성을 사용하여 실행될 수 있다. 다른 대안들은 DSP, (저항, 커패시터, 다이오드, 인덕터, 그리고 트랜지스터와 같은) 이산 회로, FPGA, PLA, PLD, 등을 포함한다.

실시 예들은 (컴퓨터의 CPU와 같은) 프로세싱 코어의 특정 형식에 대해 수행되는 또는 기기 또는 컴퓨터 판독 가능 매체 상에 또는 내에서 실행되거나 실현될 수 있는 소프트웨어 프로그램들 또는 소프트웨어 모듈들로서 또는 지원으로서 사용될 수 있음을 이해해야 한다. 기계 판독 가능 매체는 특정 기계, 예를 들면, 컴퓨터에 의해 읽힐 수 있는 형식으로 정보를 저장 또는 전송하기 위한 특정 메커니즘을 포함하고 있다. 예를 들어, 특정 기기 독해가능 매체(machine readable medium)는 ROM, RAM, 자기 디스크 저장 매체, 광학 저장 매체, 플레쉬 메모리(flesh memory) 장치들, 전자, 광학, 음향, 또는 다른 형태의 전달 신호들, 예를 들어, 캐리어 웨이브들, 적외선 신호, 디지털 신호 등, 또는 정보 저장 또는 전송을 위해 적당한 매체 형식들을 포함한다.

결론

현재 주택 시장은 재기능을 하지 못하고 있다. 이것은 주로 현재 재정 구성 방법들이 결함을 가지고 있기 때문이다. 일반적인 방법들은 많은 주택 소유자들에 대해서 적절하지 못한 금융 위치를 결과로 하며, 임베디드 옵션 때문에 도덕적 위험과 가치 평가상을 어려움을 생성하며, 불충분한 유지보수 인센티브를 결과로 하며, 그리고 쌍방이 해당 거래의 미약한 측면들을 각각 변경하기 원할 때 조차도 다시 재정 구성이 비용이 많이 들기 때문에, 융통성을 가지지 못한다. 이들 모든 문제들을 없애는 DOOR 변종들을 설계하는 것은 쉽다. DOOR 증서들은 주택 소유자의 목표들의 넓은 스펙트럼에 걸쳐 넓은 범위에서 탁월한 접근법이며, 동시에, 포트폴리오 밸런스, 낮은 부 위치로부터의 신생 주택 소유권, 은퇴 소득, 구제, 등을 희생하지 않고도 주택 지분을 구성한다. 동시에, DOOR 증서들은 매우 크지만 상대적으로 접근이 불가한 자산 클래스들: 소유자 점유 부동산에 대해 투자자들을 위한 새로운 그리고 극단적으로 귀중한 vehicle들이다.

비록 본 발명이 바람직한 실시 예를 참조하여 설명하였지만, 당업자는 다른 응용들이 설명된 실시 예들을 본 발명의 정신과 범위로부터 벗어나지 않고 여기서 제시한 것들을 대체할 수 있음을 기꺼이 이해할 수 있을 것이다. 따라서, 본 발명은 아래 포함된 청구항들에 의해서만 단지 제한된다.

Claims (16)

1. 계약상의 약속(commitment)에 따라서 부동산 자산에서 권리들의 소유자와 투자자 사이에 지분(equity), 비용, 수익, 및 위험을 나눠 갖기 위한 컴퓨터로 구현된 방법에 있어서,
   (a) 잔여 청구인 지분보다 우선권을 갖는 자본 구조 부분(capital structure piece)을 포함하는 약속된 지분 요소(component), 및 상기 소유자와 상기 투자자 중 다른 한 사람에게 상기 부동산 자산의 판매에 대한, 혹은 상기 계약상의 약속을 종료시키는 임의의 다른 사건(event)에 대한 상기 부동산 자산 가치(value)의 수익의 일부(percentage)를 지불하는, 상기 소유자와 상기 투자자 중 한 사람에 의한 의무(obligation)를 포함하는 보험에 가입된 지분 요소의 각각을 계산하기 위해 구성된 계산 시스템을 제공하는 단계;
   (b) 상기 부동산 자산의 보존에 수반되는 상기 소유자의 일련의 의무들을 확인하고, 상기 일련의 의무들의 준수에 의거하여 상기 소유자의 약속된 지분, 보험에 가입된 지분, 혹은 다른 지분(stake)의 부분(portion)을 조절하기 위해 구성된 상기 계산 시스템;
   (c) 상기 소유자와 상기 투자자 중 다른 한 사람, 혹은 한 사람 이상의 제3의 채권자에게 약속된 지분을 소유하는 상기 소유자와 상기 투자자 중 한 사람에게 의무를 지우는 빚(debt)과 함께 최소한 한 개의 우선권 블록(priority block)에서 상기 약속된 지분 요소를 축적하기 위해 구성된 상기 계산 시스템;
   (d) 상기 우선권 블록 혹은 블록들을 한 당사자(상기 소유자 혹은 상기 투자자)로부터 다른 한 당사자로의 의지(recourse), 부분적인 의지(partially recourse), 혹은 비의지(non-recourse)로 처리하기 위해 구성된 상기 계산 시스템;
   (e) 상기 소유자와 상기 투자자 중 한 사람으로부터 상기 소유자와 상기 투자자 중 다른 한 사람으로의, 약속된 지분, 보험에 가입된 지분, 조정계정(reconciliation account)의 잔고(balance), 요구되는 지불들, 혹은 상기 투자자와 상기 소유자 사이의 하나 이상의 다른 잔여 계정들을 비선형적 알고리즘에 따라서 동적으로 할당하고, 경제 상태들, 상기 소유자의 특성들, 상기 투자자의 특성들, 및/또는 상기 부동산 자산의 가치에 따라서 시간에 대한 상기 하나 이상의 잔여 계정들을 변화시키기 위해 구성된 상기 계산 시스템, 여기에서 상기 변화는, 부동산 시장, 상기 소유자, 상기 투자자, 경제 상태들, 혹은 상기 부동산 자산과 관련된 하나 이상의 변수들(parameters)에 의거하여 임의의 특정 시간 간격에 대하여 정의되는 하나 이상의 속도들(rates)에 의거하며;
   (f) 상기 소유자와 상기 투자자 사이의 자발적인 혹은 요구되는 지불들, 상기 소유자와 상기 투자자 중 다른 한 사람의 의무들의 상기 소유자와 상기 투자자 중 한 사람에 의한 자발적인 혹은 요구되는 지불, 혹은 상기 계약상의 약속에 의하여 지정된 혹은 허용된 상기 소유자와 상기 투자자 사이의 임의의 다른 경제적인 상호 작용(interaction)을 상기 할당의 일부로서 고려하기 위해 구성된 상기 계산 시스템; 및
   (g) 상기 약속된 지분 요소, 상기 보험에 가입된 지분 요소, 임의의 미지불된(outstanding) 잔여 계정 잔고들, 및 상기 소유자와 상기 투자자 사이의 상기 계약상의 약속에 의하여 지정된 임의의 다른 의무들 혹은 지불들 중 하나를, 상기 부동산 자산의 판매에 대한, 혹은 상기 계약상의 약속을 종료시키는 임의의 다른 사건에 대한 상기 할당에 따라서 분배하기 위해 구성된 상기 계산 시스템을 포함함을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
2. 제1항에 있어서,
   상기 계산 시스템은, 합작 투자(joint venture)로서 고려되는 상기 부동산 자산에 대한 상기 소유자와 상기 투자자 각자의 기여를 가끔, 주기적으로, 혹은 연속적으로 계산함으로써 중립(neutrality)을 소정의 정도에 근사시키도록 구성되며; 및 상기 계산 시스템은, 상기 소유자 및 상기 투자자의 순기여들(net contributions)의 균형을 잡아주기 위하여 하나 이상의 잔여 계정들을 조절하도록 구성되는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
3. 제1항에 있어서,
   상기 계산 시스템은, 상기 부동산 자산에 대한 상기 소유자와 상기 투자자 각자의 기여를 가끔, 주기적으로, 혹은 연속적으로 계산하도록 구성되며; 및 상기 계산 시스템은, 하나 이상의 잔여 계정들에 대하여 충분히 상쇄적인 조절이 이루어지지 않아서 비중립적인 증서(non-neutral instrument)를 야기하는, 상기 소유자와 상기 투자자 중 한 사람에 대한 보조금(subsidy) 혹은 선호를 생성하도록 구성되는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
4. 제2항 및 제3항 중 어느 한 항에 있어서,
   상기 계산 시스템은, 기여 요소들(contribution elements), 경제적 변수들, 주택 가격 변수들, 계정들, 혹은 다른 요소들(elements)을 고정된 값들로서 취하도록 구성되며, 다른 값들이 상기 할당 시에 변하게 놔두도록 구성되는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
5. 제2항, 제3항 및 제4항 중 어느 한 항에 있어서,
   상기 계산 시스템은, 상기 계약상의 약속의 수명(life) 동안 모든 권리들 혹은 계정들의 누적(accrual)을 고정시키는 혹은 목록에 포함시키는, 계약상의 약속에 의거하여 기점(origination)에서 단일 계산을 수행하도록 구성되는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
6. 제2항, 제3항, 제4항, 및 제5항 중 어느 한 항에 있어서,
   상기 계산 시스템은, 상기 투자자가 상기 소유자가 의무를 지는 모기지들을 상환하거나 혹은 상기 계약상의 약속에 의하여 지정되는 소정의 상태들에 따라서 상기 모기지들에 대한 부분적인 혹은 전체의 보험을 제공하는 것을 필요로 하거나 혹은 허용하도록 구성되는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
7. 제2항, 제3항, 제4항, 제5항, 및 제6항 중 어느 한 항에 있어서,
   상기 계산 시스템은, 상기 계약상의 약속에 의하여 지정되는 사전에 정의되는 상태들에 따라서 상기 소유자가,
   (a) 새로운 약속된 지분이 되도록 기존의 보험에 가입된 지분을 변화시키는 단계;
   (b) 새로운 보험에 가입된 지분이 되도록 기존의 약속된 지분을 변화시키는 단계; 및
   (c) 상기 계약상의 약속의 의무들 혹은 요건들(requirements)을 바꾸기 위하여 상기 계약상의 약속의 다른 요소들(elements)을 변화시키는 단계 중 어느 하나를 수행하는 것을 허용하도록 구성되는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
8. 제2항에 있어서,
   상기 계산 시스템은,
   (a) 약속된 지분은 상기 소유자에 의하여 단독으로 소유되며, 임의의 첫 지불액(down payment), 모기지 원금(principal)의 지불들, 개선(improvements)에 기인하는 가치 증가, 혹은 상기 소유자의 현금 혹은 자원으로부터의 다른 자본 기여들(capital contributions)로 이루어져 있으며;
   (b) 상기 소유자는 임의의 모기지 대출들(borrowings)에 대한 채무자(obligor)로서 이 대출들과 약속된 지분으로 이루어진 우선권 블록에 대한 귀속 이자(imputed interest)에 대한 중립 계산들에서의 신용도(credit)를 받으며, 상기 우선권 블록은 상기 투자자의 비의지(nonrecourse) 의무로서 다루어지며;
   (c) 상기 소유자는, 중립 계산에서의 이 의무들에 대한 신용도를 받으면서, 상기 부동산 자산을 보존해야만 하며, 재산세들을 납부해야만 하며, 그리고 다른 주기적인 비용들을 지불해야만 하며;
   (d) 보험에 가입된 지분은, 상기 소유자 및 상기 투자자의 순기여들의 균형을 잡아주기 위하여 상기 소유자 혹은 상기 투자자에게 누적되는 잔여 계정이며; 및
   (e) 보험에 가입된 지분의 누적률(a rate of accrual)은 상기 계약상의 약속에서 지정된 바와 같이 소정의 간격을 두고, 계속적으로, 혹은 가끔 조절되는 구성을 포함하는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
9. 제2항에 있어서,
   상기 계산 시스템은,
   (a) 상기 투자자는 상기 소유자에게 일시불을 주며(contribute), 및/혹은 주기적인 혹은 요청된 지불들을 행하며; 및
   (b) 상기 기여들(contributions) 및/또는 지불들은, 중립 계산에 의하여 결정된 바와 같이 상기 투자자에게 유리하게, 약속된 지분 및/또는 보험에 가입된 지분의 누적을 야기하는 구성을 포함하는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
10. 제6항 및 제8항에 있어서,
    상기 계산 시스템은, 상기 투자자가, 총 모기지 의무 대비 부동산 자산의 가치의 비율로서 계산되는 최대 주택담보인정비율(loan-to-value)을 유지하도록 상기 소유자의 모기지 의무들을 상환하는 것이 요구되는 구성을 포함하는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
11. 제8항에 있어서,
    상기 우선권 블록은 상기 투자자의 의지 의무(recourse obligation)를 포함하는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
12. 제6항 및 제11항에 있어서,
    상기 우선권 블록은 상기 투자자의 의지 의무를 포함하며; 및
    상기 계산 시스템은, 상기 투자자가, 상기 계약상의 약속에서 지정되는 소정의 조건들에 의거하여 최대 주택담보인정비율을 유지하도록 상기 소유자의 모기지 의무들을 상환하는 것을 요구하도록 구성되며, 여기에서 상기 주택담보인정비율은 총 모기지 의무 대비 부동산 자산의 가치의 비율로서 계산되는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
13. 제8항에 있어서,
    상기 계산 시스템은, 판매 시와 다른 상기 계약상의 약속의 종료 시에, 혹은 상기 계약상의 약속에 의하여 지정되는 조건들에 따른 다른 때에, 상기 부동산 자산의 판매 시에 상기 소유자에게 접근가능한 조정(예금) 계정에 자금(funds)을 누적하도록 구성되며, 그리고 상기 조정(예금) 계정은 보험에 가입된 지분에 더하여 혹은 대신에 잔여 계정을 포함하는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
14. 제8항에 있어서,
    상기 계산 시스템은 상기 소유자와 상기 투자자 사이의 예정된 혹은 조건부의 보충 지불들(supplemental payments)을 통합하도록 구성되며; 및 상기 보충 지불들이 중립 계산에 들어가서(enter) 보험에 가입된 지분이 누적되는 속도(rate)를 변화시키는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
15. 제8항에 있어서,
    상기 계산 시스템은 소정의 일정에 따라서 잔여 계정을 더 이상 포함하지 않는 보험에 가입된 자산을 누적하도록 구성되며, 그리고 상기 소유자 및 투자자의 순기여들은 상기 소유자와 상기 투자자 사이의 확률론적인(stochastic) 지불들에 의하여 균형을 이루는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.
16. 제2항에 있어서,
    상기 계산 시스템은, 상기 계약상의 약속에 의하여 지정된 미리 정의된 조건들에 따라서 상기 소유자가 원할 때마다 중립의 계약상의 약속을 다른 중립의 계약상의 약속들로 교환하는 것을 허용하도록 구성되며; 및 상기 계산 시스템은 상기 원래의 계약상의 약속을 갱신하도록 구성되며, 요구되는 바와 같이 계정들을 변환하도록 구성되며, 상기 소유자에 의하여 선택된 새로운 계약상의 약속을 초기화하도록 구성되는 것을 특징으로 하는 동적 지분 증서를 설정하고 실행하기 위한 컴퓨터로 구현된 방법.

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