KR20090003026A - 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템 - Google Patents

Abstract

본 발명은 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템 및 그 방법을 개시한다. 본 발명의 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템은, 유·무선 네트워크 망에 연계하여 부동산 임대 지수산정 서비스를 제공하기 위한 시스템으로서, 상기 네트워크 망에 연결되어 고객 및 지역별 부동산 정보를 분류 저장하는 데이터베이스 서버와, 상기 데이터베이스 서버와 네트워크로 연계 운영되는 것으로 고객 단말기로부터 서비스 요청신호를 수신하여 인증 처리하고, 고객이 선택한 지역에 대한 전세·보증부 월세로 된 임대 부동산 관련정보를 상기 데이터베이스 서버로부터 추출하고 이를 기초로 시점간 실제 가격 변동에 따라 가격정보를 지수화하는 거래쌍 지수산출 모듈 및 상기 데이터베이스 서버와 네트워크로 연계 운영되는 것으로 고객 단말기로부터 서비스 요청신호를 수신하여 인증처리하며 고객이 선택한 지역에 대한 부동산과 관련한 정보를 데이터베이스 서버로부터 시점별로 추출하고 이를 기초로 고객이 선택한 지역의 부동산 물량과 가격변동을 반영하는 변동총액 지수 산출모듈을 통해 각각 결과지수를 산출하고 이를 네트워크 망에 접속된 고객 단말기로 제공하는 운영자 서버를 포함하여 구성된다.

부동산, 매매, 임대, 지수

Description

네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템 {method for network-based monthly rent estate analysis system}

도 1은 본 발명에 따른 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템의 전체적인 구성을 설명하기 위한 모식도,

도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 운영자 서버와 데이터베이스 서버의 구성을 설명하기 위한 블록도,

도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 거래쌍 지수산출 모듈에 따른 지수 산출과정을 설명하기 위한 순서도,

도 4는 본 발명의 다른 실시예에 따른 운영자 서버와 데이터베이스 서버의 구성을 설명하기 위한 블록도,

도 5는 본 발명의 다른 실시예에 따른 변동총액 지수 산출모듈에 따른 지수 산출과정을 설명하기 위한 순서도.

<도면의 주요 부분에 대한 부호의 설명>

1 : 부동산 지수산정시스템 3 : 유·무선 네트워크 망

5 : 고객 단말기 10 : 운영자 서버

11 : 회원인증 모듈 13 : 결제 모듈

15 : 검증 모듈 17 : 거래쌍 지수산출 모듈

17' : 변동총액 지수 산출모듈 20 : 데이터베이스 서버

21 : 회원 데이터베이스 모듈 23 : 부동산 데이터베이스 모듈

25 : 결제 데이터베이스 모듈 30 : 정보제공 단말기

31 : 중개업소 단말기 33 : 입력 단말기

35 : 금융기관 단말기

본 발명은 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템에 관한 것으로서, 보다 상세하게는 부동산 임대시장에서의 전세나 월세를 단일지수로 산출하고 이를 기초로 특정시점과 임의의 비교시점간의 시세 및 가격 변동을 비교 분석하여 지수화하고 이를 통해 객관적인 임대시장 분석자료로의 활용을 가능하게 한 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템에 관한 것이다.

일반적으로 부동산 임대시장은 전세와 보증부 월세로 대별되며, 상기 전세는 부동산 임대차 특히, 건물임대차의 한 형태로 우리나라에서 관습상 통용되고 있는 제도로서 건물의 소유자인 임대인이 그 건물을 빌려 살고자하는 임차인으로부터 전 세금 명목의 보증금을 받고 일정기간 그 건물을 사용, 수익하게 한 뒤 그 기간이 만료된 때에 건물을 인도 받음과 동시에 전세금을 반환하는 것을 내용으로 하는 임대차 계약이다. 이때 임차권리를 등기한 것을 전세권이라고 하지만 우리 관습상 주택의 경우는 전세권을 설정하지 않는 미등기 전세가 보편화되어 있다.

또한, 상기 보증부 월세는 임차인이 주택 임대료를 매달 지급하기로 계약하되 일정한 금액의 보증금을 임대인에게 예치하는 임대차 계약으로서, 외국의 경우 보증금은 말 그대로 월세 체납의 위험을 헷징(hedging)하기 위한 것으로 보는 것이 적절하다. 일예로 미국에서는 1~2개 월분 월세를 보증금(security deposit)으로 받아두고 월세 미지불시 보증금을 이용하여 미 지불 된 월세를 대체하거나 퇴거시 발생하는 보수비용으로 충당한다.

이러한 전세와 월세의 차이는 전세금의 운영에 따라 그 해석을 달리할 수 있는데, 전세의 경우 전세금을 고정된 운영수익을 얻기 위하여 활용한다면 전세는 월세와 마찬가지로 임대료의 현금 흐름을 얻기 위한 임대계약의 한 형태로 볼 수 있으나 실질적으로 우리나라에서의 전세는 월세를 포기하는 대신 주택 구입의 직접 투자비용을 줄임으로써 투자 효과를 높여 자산가치의 상승에 따른 자산소득 수익률을 극대화하고자 하는 투자 방법으로 활용되고 있다. 즉, 전세금을 고정된 운영수익을 얻기 위하여 활용한다면 전세는 월세와 마찬가지로 임대료의 현금 흐름을 얻기 위한 임대계약의 한 형태로 볼 수 있으나, 우리나라에서의 전세는 월세를 포기하는 대신 주택 구입의 직접 투자비용을 줄임으로써 투자 효과를 높여 자산가치의 상승에 따른 자산소득 수익률을 극대화하고자 하는 투자방법으로 활용되고 있는 실정이다.

그러므로 우리나라에서의 전세시장은 자산소득 수익률을 극대화하려는 투자자의 선택이 이루어 질 수 있는 시장이라고 볼 수 있으며, 이에 반해 월세시장은 임대소득 수익률을 극대화하려는 투자자의 선택이 이루어 질 수 있는 시장이라고 볼 수 있으며, 우리나라에서 발달한 보증부 월세시장의 경우 이들 둘간의 관계가 복잡하게 혼재되어 있는 실정이다.

한편, 최근 들어 부동산 임대시장에서는 계약의 형태에 있어 과거 전세 위주의 계약에서 보증부 월세 계약의 비중이 급격히 높아지고 있는 변화가 급격하게 일어나고 있으며, 이러한 보증부 월세 시장으로의 변화는 시장 이자율의 하락이 그 주요한 요인으로 지적되고 있으며, 이러한 변화 추세가 계속되리라는 것이 대부분의 관측자들의 평이다.

그러므로, 임대시장의 전체를 전세가격 자료만을 활용하는 경우에는 실질적인 시장상황을 파악하는데 있어 왜곡이 발생할 수 있으므로 월세가격에 대한 정보를 지수화하여 전세와 보증부 월세로 이루어진 임대시장의 흐름을 정확히 파악하여 명확히 시장을 표현하는 작업의 필요성이 점차 대두되고 있는 실정이다.

즉, 보증부 월세가 국내 주택 임대계약의 상당한 부분을 유지하여 왔고, 그 비중의 점진적인 증가가 예상되는 상황에서 전세가에만 의존하는 임대료 지수는 그 효용에 한계가 있다. 일예로 국내 주택 임대시장에 대한 기존의 연구들은 전세가에 일정한 시장이자율을 사용하여 월세로 환산한 후 월세 개념에 기초하여 국내 임대시장을 분석하는 것이 주류를 이루어왔으나, 이러한 분석방법은 전세의 성격이 현금흐름이 아닌 관계로 단순한 이자율로 현금 흐름화 하는데서 오는 부정확한 문제점을 야기하였으나 종래에는 전세 대비 월세의 비중이 상대적으로 낮았기 때문에 큰 문제가 없었으나 최근 들어 임대시장에서의 월세의 비중이 확대되는 점을 감안한다면 독립적이고 직접적인 방법으로 월세의 동향을 파악할 수 있는 지수의 개발이 절실히 요구되는 것이다.

또한, 보증부 월세에 대한 시장의 영향력이 점차 증가되고 있는 실정에서, 전세계약의 경우 매매가와 마찬가지로 시장에서 형성되는 가격이라는 하나의 변동치에 대한 파악만으로 지수화가 가능하였으나, 보증부 월세의 경우에는 시장에서 이루어지는 계약이 보증금과 월세라는 두 가지 변동치의 동시적인 파악이 요구되고, 각 개별적인 변동치의 변화가 시장 변화에 따라 독립적인 변화양상을 보일 가능성도 있으므로 보증부 월세를 지수화 하는데 있어서 기존의 전세 및 매매지수 산정방법과는 다른 접근 방법이 요구된다.

특히, 최근 들어 다양한 부동산 간접 투자 상품들이 판매됨에 따라 부동산의 매각에 따른 자본 이득 외에 운영수익에 초점이 맞춰지기 때문에 부동산에 관한 각종 정보를 투자자들에게 공시하도록 하고 있으며, 이때 투자자에게 제공되는 부동산에 관한 정보는 투자의 지표로 활용되므로 정보의 정확성이 요구되고 있다. 이에 따라 변화하는 부동산 시장에서 부동산 가격 변화와 더불어 임대시장을 명확하게 해석 및 예측할 수 있고 부동산 투자자들에게 좀더 효율적인 투자 지표로서의 역할을 할 수 있는 부동산 가격지수의 필요성이 대두되고 있다.

그러나, 현재 부동산 시장 해석을 위해 사용되고 있는 지수로는 단순히 중개업소를 통한 시세조사를 바탕으로 이루어지고 있는 실정이므로 중개업소의 주관적인 의견에 따른 정보의 정확성 및 신뢰성이 낮은 단점이 있으며, 특히 부동산 임대시장의 경우에는 전세와 월세로 대별되는 것에 의해 단일 지수화가 곤란하여 시장상황에 대한 정확한 해석이 곤란한 문제점이 있었다

본 발명은 상기한 문제점을 해결하기 위하여 창출된 것으로서, 본 발명의 목적은 부동산 임대시장을 구성하는 전세와 보증부 월세를 각각 단일화된 가격으로 산출하고 이를 반복매매지수모듈과 종합주가지수모듈을 이용하여 객관적이고 신뢰성 높은 지수를 산정하여 이를 유·무선 네트워크 망을 통해 고객에게 제공함으로써 임대시장에 대한 분석자료로의 활용도를 높일 수 있는 네트워크 기반의 부동산 월세 지수산정시스템 및 방법을 제공하는데 있다.

상기의 목적을 실현하기 위한 본 발명의 일 실시예에 따른 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템은, 유·무선 네트워크 망에 연계하여 부동산 임대 지수산정 서비스를 제공하기 위한 시스템으로서, 상기 네트워크 망에 연결되어 고객 및 지역별 부동산 정보를 분류 저장하는 데이터베이스서버와; 상기 데이터베이스 서버와 네트워크로 연계 운영되는 것으로 고객 단말기로부터 서비스 요청신호를 수신하여 인증 처리하고, 고객이 선택한 지역에 대한 부동산 관련정보를 데이터베이스 서버로부터 추출하여 이를 기초로 시점간 실제 가격 변동에 따라 가격정보를 지수화하는 거래쌍 지수산출 모듈을 통해 결과 지수를 산출하고 이를 네트워크 망에 연결된 고객 단말기로 제공하는 운영자 서버를 포함하여 구성되는 것을 그 특징으로 한다.

본 발명의 일 실시예에 따른 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템 제공방법은, 네트워크 망을 통해 운영자 서버에 연결되는 하나 이상의 고객 단말기에 부동산 지수 서비스를 제공하기 위한 방법으로서, (a) 네트워크 망으로 연결된 부동산 정보 제공 단말기로부터 실제 거래된 매매가를 포함한 부동산 정보를 제공받아 데이터베이스 서버에 저장하고, (실제 거래가-시세평균)/{(상한가-하한가)/2}의 식을 이용하여 기준 값을 산출하고 산출된 기준 값이 1 내지 -1 범위에서 벗어나는 경우 데이터베이스 서버에 저장된 실제 거래가에 대한 재검토를 요청하고 수정하는 단계; (b) 운영자 서버에서 인증 처리된 고객 단말기로부터 선택지역 부동산에 대한 지수 서비스를 요청받아 해당 부동산 관련정보를 시점별로 하여 데이타베이스 서버로부터 추출하는 단계; (c) 추출된 정보를 기초로 해당지역 부동산의 시점간 실제 거래가격 변동을 반영하는 거래쌍 지수산출 모듈을 이용하여 선택된 부동산에 대한 지수를 산출하는 단계; (d) 운영자 서버에서 산출된 지수를 고객 단말기로 제공하는 단계로 수행되는 것을 그 특징으로 한다.

본 발명의 다른 실시예에 따른 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템은 유·무선 네트워크 망에 연계하여 부동산 임대지수산정 서비스를 제공하기 위한 시스템으로서,상기 네트워크 망에 연결되어 고객 및 지역별 부동산 정보를 분류 저장하는 데이터베이스서버와; 상기 데이터베이스서버와 연계 운영되는 것으로 인증 처리된 고객이 선택한 지역에 대한 전·월세로 된 임대 부동산 관련 정보를 상기 데이터베이스서버로부터 추출하고 이를 기초로 선택 부동산의 물량 변동에 따른 가격 변동을 지수화하는 변동총액 지수 산출모듈을 통해 결과지수를 산출하고 이를 네트워크 망에 연결된 고객 단말기로 제공하는 운영자 서버를 포함하여 구성되는 것을 그 특징으로 한다.

본 발명의 다른 실시예에 따른 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템 제공방법은, 유·무선 네트워크 망을 통해 운영자 서버에 연결되는 하나 이상의 고객 단말기에 부동산 지수서비스를 제공하기 위한 방법으로서, (a) 네트워크 망으로 연결된 부동산 정보 제공 단말기로부터 실제 거래된 전세·보증부 월세와 관련된 가격 정보를 포함한 부동산 정보를 제공받아 데이터베이스 서버에 저장하는 단계; (b) 운영자 서버에서 인증 처리된 고객 단말기로부터 선택지역 부동산에 대한 임대지수 서비스를 요청받아 해당 부동산 관련정보를 시점별로 하여 데이터베이스 서버로부터 추출하는 단계; (c) 추출된 정보를 기초로 해당지역 부동산의 물량 변동에 따른 가격변동을 지수화하는 변동총액 지수 산출모듈을 이용하여 선택된 부동산에 대한 지수를 산출하는 단계; (d) 운영자 서버에서 산출된 지수를 고객 단말기로 제공하는 단계를 포함하여 수행되는 것을 그 특징으로 한다.

본 발명의 또 다른 실시 예에 따른 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템은 유·무선 네트워크 망에 연계하여 부동산 임대 지수산정 서비스를 제공하기 위한 시스템으로서, 상기 네트워크 망에 연결되어 고객 및 지역별 부동산 정보를 분류 저장하는 데이터베이스서버와; 상기 데이터베이스서버와 연계 운영되는 것으로 인증 처리된 고객이 선택한 지역에 대한 전세·보증부 월세로 된 임대 부동산 관련정보를 상기 데이터베이스서버로부터 추출하고 이를 기초로 시점 간 가격 변동에 따라 가격정보를 지수화하는 거래쌍 지수산출 모듈 및 물량 변동에 따라 가격정보를 지수화하는 변동총액 지수 산출모듈을 통해 각각 결과지수를 산출하고 이를 네트워크 망에 접속된 인증 고객 단말기로 제공하는 운영자 서버를 포함하여 구성되는 것을 그 특징으로 한다.

본 발명의 또 다른 실시 예에 따른 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템 제공방법은, 유·무선 네트워크 망을 통해 운영자 서버에 연결되는 하나 이상의 고객 단말기에 부동산 지수서비스를 제공하기 위한 방법으로서, (a) 네트워크 망으로 연결된 부동산 정보 제공 단말기로부터 실제 거래된 전세·보증부 월세와 관련된 가격 정보를 포함한 부동산 정보를 제공받아 데이터베이스 서버에 저장하는 단계; (b) 운영자 서버에서 인증 처리된 고객 단말기로부터 선택지역 부동산에 대 한 임대지수 서비스를 요청받아 해당 부동산 관련정보를 시점별로 하여 데이터베이스 서버로부터 추출하는 단계; (c) 추출된 정보를 기초로 해당지역 부동산의 실제 거래가를 반영하는 거래쌍 지수산출 모듈 및 물량 변동에 따른 가격변동을 지수화하는 변동총액 지수 산출모듈을 이용하여 각각 선택된 부동산에 대한 결과지수를 산출하는 단계; (d) 운영자 서버에서 산출된 결과지수를 고객 단말기로 제공하는 단계를 포함하는 것을 그 특징으로 한다.

이하, 본 발명에 따른 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템의 바람직한 일 실시 예를 첨부된 도면을 참조하여 상세히 설명하면 다음과 같다.

도 1은 본 발명에 따른 네트워크 기반의 부동산 지수산정시스템의 전체적인 구성을 설명하기 위한 모식도이다.

이에 나타내 보인 바와 같이, 본 발명에 따른 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템은, 인터넷·전용선·공중망·이동통신망으로 된 유·무선 네트워크 망(3)과, 이 유·무선 네트워크 망(3)에 연결되어 있는 각종 부동산 관련 정보를 제공하는 정보제공 단말기(30)로부터 관련 정보를 제공받아 분류 저장하는 데이터 베이스 서버(DataBase Server;20)와, 상기 데이터베이스 서버(20)에 연결되어 관련 정보를 추출 및 가공 연산 처리하는 운영자 서버(10)와, 상기 운영자 서버(10)와 상기 유·무선 네트워크 망(3)으로 연결되어 산출된 결과정보 즉, 지수 정보를 서비스 받는 고객 단말기(5)로 구성된다.

도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 운영자 서버와 데이터베이스서버의 구성을 설명하기 위한 블록도이고, 도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 거래쌍 지수산출 모듈에 따른 지수 산출과정을 설명하기 위한 순서도이다.

유·무선 네트워크 망(3)은 전용선·이동통신망·공중망 등이 사용될 수 있으나 본 발명에서는 폭넓은 사용자층을 확보한 인터넷망과 이동통신망의 사용을 제안하며, 여기서 상기 인터넷망은 TCP/IP 프로토콜 및 그 상위 계층에 존재하는 여러 서비스 또는 시스템, 즉 HTTP(HyperText Transfer Protocol), 텔넷, FTP(File Transfer Protocol), DNS(Domain Name System),SMTP(Simple Mail Transfer Protocol), SNMP(Simple Network Management Protocol), NFS(Network FileService), NIS(Network Information Service)를 제공하는 전 세계적인 개방형 컴퓨터 네트워크 구조를 의미한다. 그리고, 상기 이동통신망은 음성통화를 위한 통상적인 망, 즉 기지국(BS : Base Station), 이동전화 교환국(MTSO : Mobile Telephone Switching Office), 홈 위치 등록기(HLR : Home Location Register), 망관리 시스템(NMS : Network Management System) 등을 구비하고, 무선 패킷 데이터의 송수신을 가능하게 하는 WAP 게이트웨이, PDSN(Packet Data Serving Node) 등과 같은 구성요소를 추가로 포함하고 있어 HTTP, SMTP, FTP 등과 같은 산업 표준의 전송 프로토콜 지원과 HTML, SMTP, XML,HDML 또는 일반 문서파일 등의 문서 교환 프레임워크를 지원하는 것에 의해 결과적으로 모바일폰(mobile phone), PDA(Personal Didital Assistant), 개인용 컴퓨터(PC) 및 핸드PC,노트북 등으로 된 고객 단말기(5)와 운영자 서버(10) 사이에서 부동산 관련정보를 송수신 가능하게 된다.

이러한 인터넷망은 공지의 기술에 의해 실시되므로 상세한 설명은 생략한다.

데이터베이스 서버(20)는 상기 유·무선 네트워크 망(3)에 연결되는 정보제공 단말기(30)로부터 부동산 관련정보를 제공받아 분류 저장하고, 이외에도 고객의 개인정보 및 결제관련정보 등을 기록 저장 기록 데이터를 읽어들이거나 변경한다.

이러한 데이터베이스 서버(20)는 회원으로 가입된 고객의 기본정보를 저장하는 회원 데이터베이스 모듈(21)과, 고객의 서비스 이용 신청에 따른 결제처리 정보를 저장하는 결제 데이터베이스 모듈(25) 그리고 부동산 관련정보를 저장하는 부동산 데이터베이스 모듈(23)로 구성되며, 이들 각 데이터베이스 모듈은 상기 데이터베이스 서버(20)에 내장된 데이터베이스관리자(데이터베이스MS : Database Management System)을 이용하여 데이터를 기록하거나 접근할 수 있도록 구성되며, 이러한 구성은 공지의 기술에 의해 실시되어도 무방하므로 상세한 설명은 생략한다.

한편, 상기 부동산 데이터베이스 모듈(23)에 저장되는 부동산 정보로는 아래의 표 1이 포함될 수 있다.

항목	규격화가 가능한 주거상품 (아파트, 오피스텔 등)		규격화가 불가능한 주거상품 (단독, 다가구, 연립, 다세대)
수집 대상	회원업소		회원업소
수집 항목	기본 정보	위치, 총세대수, 입주년도, 분양년도, 상품유형정보, 총층정보, 주차정보, 방수, 면적(평형), 면적(평형)별 세대수, 난방연료, 교육시설·편의시설 등 주변지역정보, 준공일 등 필요기본정보 수집	위치·해당층·총층·면적(평형)·방수·욕실수·방향·준공연도·계약만기일·입주가능일·교통 및 주변시설·가격정보
	가격 정보	분양가, 시점별 매매, 전세, 월세 가격
	수집 방법	해당 중개업소 홈페이지 내에서 입력한 정보 수집, 전화 및 팩스조사로 추가적인 정보 수집		중개업소 홈페이지 내에서 자신의 물건 홍보를 위해 입력한 정보 수집

즉, 본 발명에서의 상기 부동산 데이터베이스 모듈(23)에 저장되는 부동산 정보로서 바람직하게는 아파트, 오피스텔, 다가구, 다세대 주택에 대한 것이며, 그 수집 항목으로는 매매하한, 매매상한, 전세하한, 전세상한, 실거래 가격(매매가, 전세가), 월세 및 보증금 등이 있다. 또한, 상기 수집정보는 1일 또는 격일 등 다양한 주기로 수집될 수 있으나 부동산의 특성상 일주일 단위로 수집하는 것이 바람직하며, 수집대상으로는 선정된 부동산 중개업소에서 제공하는 정보, 금융기관이나 관공서에서 제공하는 부동산 관련정보, 현장실사를 통해 수집된 정보 등이 포함된다.

이와 같이 구성되는 데이터베이스 서버(20)는 상기 유·무선 네트워크 망(3)으로 연결된 운영자 서버(10)로 기록 저장된 데이터를 제공하도록 구성되거나, 또는 운영자 서버(10)내에 데이터베이스 서버(20) 기능을 부가 설치하는 구성으로 제공될 수 있다.

운영자 서버(10) 전술한 데이터베이스 서버(20)와 유·무선 네트워크 망(3)으로 연계 운영되는 일종의 웹 서버(Web Server)로서, 이때의 상기 웹 서버는 가장 널리 사용되는 UNIX 기반의 아파치, WINDOW NT의 IIS , 넷스케이프의 엔터프라이즈 서버가 사용될 수 있으며, 웹 페이지(HTML 파일)를 제공해 주는 서버를 지칭하는 것으로 HTTP를 사용하여 웹 페이지를 제공할 수 있는 웹 서버 프로그램이 설치된다. 이러한 웹 서버는 통상의 공지 기술을 이용하므로 상세한 설명은 생략한다.

이러한 구성의 운영자 서버(10)는 고객이 정보제공 서비스를 이용하기 위하여 접속시 해당 고객에 대하여 회원인증을 실시하는 회원인증 모듈(11)과, 고객이 요청한 서비스 제공에 따른 결제처리를 수행하는 결제 모듈(13) 그리고 고객이 선택한 부동산에 대한 검증 및 수정을 실시하여 정보의 정확성을 높이는 검증 모듈(15)과, 고객이 선택한 해당 부동산에 대한 각종 정보와 실제 거래가 정보를 추출하여 이를 기초로 지수를 산출하는 거래쌍 지수산출 모듈(17)과, 전세와 보증부 월세간의 가격 전환을 위한 전·월세 전환율을 구하기 위한 전월세 전환모듈(18) 그리고 보증금과 월세로 나누어진 보증부 월세에 대하여 상기 보증금의 기회비용과 연간 월세가격을 하나의 가격으로 산정하기 위한 완전 연세모듈(19)로 구성된다.

상기 회원인증 모듈(11)은 부동산 지수산정시스템을 이용하기 위해 회원으로 가입한 고객에 대한 인증처리를 수행하는 것으로서, 이러한 회원인증 모듈(11)은 고객에게 부여된 접속ID와 비밀번호를 이용하여 운영자 서버(10)에 접속하는 고객에 대한 인증을 수행하며, 이외에도 별도의 보안카드나 공개키 기반의 암호화 알고리즘이 적용된 공인인증서 또는 지문·홍채 등과 같은 생체정보를 기초로 인증을 수행 할 수 있다. 이러한 회원인증 모듈(11)은 공지의 기술에 의해 실시되어도 무방하다.

상기 결제 모듈(13)은 지수정보 서비스를 요청한 고객에게 해당 정보 이용에 대한 결제를 요청하고, 입력되는 금융결제 정보를 금융기관의 과금서버로 전송하여 결제를 수행하는 역할을 한다. 이러한 결제 모듈(13)은 상기 회원인증 모듈(11)과 마찬가지로 공지의 기술에 의해 실시되어도 무방하다.

상기 검증 모듈(15)은 네트워크 망을 통해 수집되는 실제 거래가 정보에 대한 검증을 실시하여 수집자료에 대한 신뢰성을 높이기 위한 것이다. 즉, 상기 검증 모듈(15)은 상기 데이터베이스 서버(20)에 수집된 실제 거래가 정보에 대한 검증을 실시하기 위해 (실제 거래가-시세평균)/{(상한가-하한가)/2}의 식을 이용하여 기준 값을 산출한다. 이때 산출된 기준 값이 1 내지 -1 범위에서 벗어나는 경우 즉, 산출된 기준 값이 1 이상이거나 -1 이하인 단지들에 대해 재검토를 요청하는 항목을 생성하고 이에 운영자는 조사인력을 현장에 파견하여 실사를 실시하거나 또는 해당 지역의 부동산 중개업소에 연락을 취하여 해당 단지에 대한 자료를 수집하여 자료 검증을 실시하고 오류 자료에 대해서는 입력 단말기(33)를 이용하여 정보 정정을 실시함으로써 자료에 대한 신뢰성을 확보하도록 한다.

[계산식 1]

검증 기준 값(G) = (실제 거래가-시세평균)/{(상한가-하한가)/2}

G = 1 : 실제 거래가=상한가.

G=0 : 실제 거래가=시세평균.

G=-1 : 실제 거래가=하한가.

한편, 상기 검증 모듈(15)을 통해 검증된 실제 거래가 정보는 정보제공 단말기(30)를 통해 수집된 기존의 부동산 관련 정보에 매칭되어 데이터베이스 서버(20)에 저장된다. 이때, 상기 기존의 부동산 관련 정보로는 아파트의 위치, 단지명, 세대수, 입주년도, 분양년도, 분양가, 재건축 여부, 초고층 주상복합 여부, 임대 주택 여부, 역세권 여부, 전·월세가 등의 항목이 포함된다. 이러한 구성의 검증 모듈(15)은 인터넷을 통해 수집되는 정보에 대한 검증을 실시하고, 필요시 입력 단말기(33)를 이용하여 데이터베이스 서버(20)에 저장된 부동산 정보를 수정하고, 이렇게 수정된 정보는 후술할 거래쌍 지수산출 모듈(17)에 제공하여 실제 거래가를 기준으로 한 부동산 거래쌍 지수 산출 자료로 활용된다.

거래쌍 지수산출 모듈(17)은 네트워크 망(3)으로 연결된 고객 단말기가 선택한 부동산에 대한 관련 정보를 상기 데이터베이스 서버(20)로부터 추출하고, 추출된 정보에 대해 소정의 계산식을 이용하여 지수를 산출하는 것이다. 이러한 거래쌍 지수산출 모듈(17)은 주택의 명목 가격에 상관없이 임의의 시점간의 가격 변동률만을 이용한 것으로 시점간 가격변동에 따라 가격정보를 지수화하는 방식을 이용한다.

따라서, 상기 거래쌍 지수산출 모듈(17)은 지수산정 기간 동안 주택의 특성에 변화가 없다는 가정이 필요하며, 거래쌍 지수 모형의 이론적인 형태는 아래 [계산식 2]와 같다.

[계산식 2]

* 변수에 대한 설명

: 최근의 거래가격

: 이전 시점의 거래가격

: 변수 추정계수

: 최근 거래시점에 대한 더미변수

: 이전 거래시점에 대한 더미변수

위 추정식에서

,

는

를

,

를 동일한 더미변수

를 추정하는데 이용된다. 그러므로

,

를 동일한 더미변수로 표현하고, 한 쌍의 반복거래에 대하여 이전 거래시점에 해당되는 시점더미에는 -1을 최근 거래시점에 해당되는 시점더미에는 +1, 나머지 시점에는 0을 부과하면 추정식은 다음의 [계산식 3]과 같이 간략히 표현된다.

[계산식 3]

결과적으로

는 t시점과 기준시점 사이의 가격변동이 exp(

)가 기준시점의 지수를 1로 하는 t시점의 가격지수가 된다.

이러한 [계산식 3]을 풀어쓰면 다음의 [계산식 4]와 같이 표현된다.

[계산식 4]

(T,t : 시점)

이하, 아래 [표 2]를 참조하여 상기 [계산식 3] 및 [계산식 4]의 적용예를 설명하면 다음과 같다.

상기 [표 2]에서 주황색으로 반전된 셀은 아파트 C의 4시점에서의 실제 거래된 가격을 나타낸 것이다.

상기 [표 3]에서 ①의 값은 0.6931=ln(4000/2000)이며 x4의 ②의 1은 4시점에서 거래되었음을 의미한다. 나머지 시점은 0 이며, 기준시점은 -1로 나타낸다.

위의 데이터를 이용하여 거래쌍 지수산출 모듈(17)을 돌려 그 계수값을 취하면,

1) x1의 계수값 = 1,

2) x2의 계수값 = 0.10034,

3) x3의 계수값 = 0.12566,

4) x4의 계수값 = 0.4621,

5) x5의 계수값 = 0.42164 로 산출된다.

상기와 같이 각각 산출된 계수값에 exp를 취한 후 100을 곱하면,

1) 1시점 : 100,

2) 2시점 : 110.55,

3) 3시점 : 113.39,

4) 4시점 : 158.74,

5) 5시점 : 152.45, 와 같은 거래쌍 지수가 산출된다.

상기 산출된 결과 값을 보고 계산된 거래쌍 지수값을 해석해보면, 1시점에 비하여 2시점의 경우 아파트의 가격이 10.55%, 3시점은 13.39%, 4시점은 58.74%, 5시점은 52.45% 상승한 것으로 설명된다.

한편, 상기와 같은 계산식에 의해 지수를 산출하는 거래쌍 지수산출 모듈(17)은 프로그램 상에서 실행되며, 이러한 구성은 공지의 기술에 의해 실시되어도 무방하므로 상세한 설명은 생략한다.

전월세 전환모듈(18)은 부동산 임대정보 중 전세와 보증부 월세간의 가격 전환을 구하기 위한 것이다. 즉, 완전 월세지수를 산정하기 위한 중간과정으로 하부 시장별 전환율의 추정이 요구되는데, 결과적으로 추정된 전환율은 시장에서 관측된 보증부 월세자료를 바탕으로 완전월세를 추정하는데 이용된다.

이러한 전·월세 전환율은 다음의 [계산식 5]로 나타낼 수 있다.

[계산식 5]

전·월세 전환율=(월세×12)/(전세-보증금)

한편, 상기 전월세 전환모듈(18)은 시세조사가 가능한 주거상품(아파트, 오피스텔 등)의 경우 단지 면적(평형)별 개별 전환율의 산출시 해당 가격을 각각 적용하며, 규겨화되지 않은 주거상품의 경우 시세조사가 불가능하여 매물 데이터를 이용하는 경우에는 해당 지역내 비교적 동일 상품에 대한 평당 전세가격의 추정방법을 이용하여 해당 지역내 비교적 동일 상품에 대한 전·월세 전환율을 산출할 수 있을 것이다.

완전 연세모듈(19)은 보증금과 월세로 나누어진 보증부 월세에 대하여 상기 보증금의 기회 비용과 연간 월세가격을 하나의 가격으로 산정하기 위한 것으로 다음의 [계산식 6]으로 나타낼 수 있다.

[계산식 6]

완전 연세= (보증금×전월세 전환율)+월세×12′

위에서 추정된 전월세 전환율을 이용하여 완전연세를 추정한다.

방법1 : 평당 완전 연세 = 평당 전세가×전환율

방법2 : 평당 완전 연세 = 평당 보증금×전환율 + 평당월세가 × 12

상기 방법1과 같이 전세가를 이용한 추정방식은 시세조사를 통해 모든 조사단위의 전세가 조사되는 관계로 누락되는 조사단위가 발생하는 보증부 월세에 비하여 자료의 완벽성을 추구할 수 있다는 장점이 있다. 반면에 실제 완전월세에 가까운 보증부월세의 월세에 대한 정보가 전혀 이용되지 않음으로 인해 추정에서의 오차 폭이 커질 수 있으며, 또한, 보증부 월세가 전 주택 임대시장을 대표하는 계약형태로 보기에는 한계가 있는 부분시장을 형성하고 있음으로 부동산 임대시장의 전체를 포괄하는 모든 전세가 자료를 활용하는 경우, 실질적인 월세가격이 형성되는 시장에 대한 상황을 파악하는데 왜곡이 발생할 수 있다.

그러나 점차 월세를 활용하여 임대수익을 얻고자 하는 선택이 증가될수록 방법1과 방법2의 보완관계를 통해 적절한 완전연세를 추정할 수 있을 것이다.

한편, 완전연세의 지수화 작업을 간략하게 설명하면 상기의 완전 연세모듈(19)을 이용하여 산출한 완전연세의 가격정보를 이용하여 상기 거래쌍 지수산출 모듈에 적용하는 것에 의해 완료될 수 있다.

고객 단말기(5)는 상기 유·무선 네트워크 망(3)을 통해 운영자 서버(10)에 선택적으로 접속하여 지수정보 서비스를 제공받기 위한 것으로서, 이러한 고객 단말기(5)는 인터넷에 연결 가능한 개인용 컴퓨터(PC), 개인정보단말기(PDA), 모바일컴퓨터((Mobile Computer), 이동통신 단말기(IMT-2000,W-CDMA), 핸드피시(HPC) 등이 사용될 수 있다.

이와 같은 구성의 고객 단말기(5)는 상기 운영자 서버(10)에 인터넷을 통해 접속된 상태에서 웹상에서 관련 서비스를 제공받을 수 있도록 브라우저를 탑재하거나, 또는 운영자 서버(10)로부터 데이터를 수신 받아 고객 단말기(5)에 인스톨 된 별도의 전용 뷰어 프로그램을 이용하여 결과물을 확인할 수 있도록 구성되며, 통상의 공지된 다양한 형태의 유·무선 통신 단말기가 사용되어도 무방하므로 상세한 설명은 생략한다.

상기와 같이 구성되는 본 발명에 따른 부동산 임대지수 산정시스템을 설명하면 다음과 같다.

먼저, 운영자 서버(10)는 유·무선 네트워크 망(3)으로 연결된 고객 단말기(5)로부터 서비스 요청을 받으면 소정의 인증처리를 수행하고 필요시 서비스 이용에 대한 결제처리를 수행한다. 그리고, 상기 운영자 서버(10)는 고객이 요청한 부동산에 대한 거래쌍 지수 산출 서비스를 제공한다.

여기서, 상기 고객이 선택한 부동산은 매매 또는 전·월세 부동산이며, 상기 운영자 서버(10)는 거래쌍 지수산출 모듈(17)을 이용하여 지수를 산출하고 산출된 결과 값을 제공하게 되는데, 이를 도 3을 참조하여 부연 설명하면 다음과 같다.

유·무선 네트워크 망(3)을 연결된 데이터베이스 서버(20)는 각 지역별 중개업소 단말기(31)와, 관공서 단말기(35)를 포함하는 정보제공 단말기(30)로부터 실제 거래가 자료를 포함하는 부동산 관련 정보를 정기적으로 수집한다. (s10)

이렇게 수집된 정보는 소정의 양식으로 가공된 뒤 데이터베이스 구축을 위해 데이터베이스 서버(20)에 분류 저장된다.(s20)

이때, 상기 데이터베이스 서버(20)에 저장된 부동산 정보에 대해서 건설교통부 등과 같이 실제 거래가 자료를 제공하는 관공서 단말기(35)로부터 입수한 정보에 대해 검증을 실시하고 자료에 오류가 있는 경우에는 수정하여 저장한다.(s25)

상기 데이터베이스 서버와 연결된 운영자 서버(10)에 인터넷 등으로 접속한 고객이 정보제공 서비스 요청을 신청하면(s30), 상기 운영자 서버(10)는 소정의 인증과정을 거친 뒤 상기 데이터베이스 서버(20)로부터 고객이 선택한 부동산에 대한 관련정보를 추출한다.(s40)

이어서, 상기 운영자 서버(10)는 추출된 관련정보를 기초로 거래쌍 지수산출 모듈(17)을 이용하여 실제 거래가를 기초로 한 지수를 산출하고(s50), 산출된 지수값을 해당 고객 단말기(5)로 제공한다.(s60)

한편, 상기 거래쌍 지수산출 모듈을 이용한 서비스 제공에서, 고객이 전·월세와 관련한 지수서비스를 요청하는 경우에는 상기 운영자 서버(10)를 구성하는 전월세 전환모듈(18)과 완전 연세모듈(19)을 이용하여 전·월세에 대한 매매가를 산출하고, 이렇게 산출된 결과 값을 기초로 상기 거래쌍 지수산출 모듈(17)을 이용하여 상기의 과정을 통해 결과지수를 산출하여 고객 단말기(5)로 제공할 수 있을 것이다.

도 4는 본 발명의 다른 실시예에 따른 운영자 서버와 데이터베이스서버의 구성을 설명하기 위한 블록도이고, 도 5는 본 발명의 다른 실시예에 따른 변동총액 지수 산출모듈에 따른 지수 산출과정을 설명하기 위한 순서도이다.

이에 나타내 보인 바와 같이 본 실시예에서의 부동산 임대지수 산정시스템은 전술한 일 실시예의 구성과 대동소이하다. 따라서 이하에서는 동일한 구성요소에 대해서는 동일한 부호를 부여하여 설명한다.

본 실시예에서의 부동산 임대지수 산정시스템은 전술한 일 실시예와 마찬가지로 도 1에 나타낸 구성으로 연계 운영된다.

즉, 도 1에 나타내 보인 바와 같이, 본 실시예에서의 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템은, 인터넷·전용선·공중망·이동통신망으로 된 유·무선 네트워크 망(3)과, 이 유·무선 네트워크 망(3)에 연결되어 있는 각종 부동산 관련 정보를 제공하는 정보제공 단말기(30)로부터 관련 정보를 제공받아 분류 저장하는 데이터베이스 서버(DataBase Server;20)와, 상기 데이터베이스 서버(20)에 연결되어 관련 정보를 추출 및 가공 연산 처리하는 운영자 서버(10)와, 상기 운영자 서버(10)와 상기 유·무선 네트워크 망(3)으로 연결되어 산출된 결과정보 즉, 지수 정보를 서비스 받는 고객 단말기(5)로 구성된다.

여기서, 상기 유·무선 네트워크 망(3)과 데이터베이스 서버(20) 그리고 고객 단말기(5)는 전술한 일 실시예와 대동소이하므로 상세한 설명은 생략한다. 다만, 본 실시예는 운영자 서버(10)를 구성하는 요소 중 결과지수를 서비스하기 위한 지수 산출모듈로서 변동총액 지수 산출모듈(17')이 적용된다.

즉, 본 실시예에서의 변동총액 지수 산출모듈(17')은 고객이 선택한 부동산에 관련한 정보를 상기 데이터베이스 서버(20)로부터 시점별로 추출하고, 이를 기초로 선택 부동산의 물량 변동에 따른 가격변동을 반영하는 변동총액 지수산출법에 의해 결과지수를 산출한다.

즉, 상기 변동총액 지수 산출모듈(17')은 현재시점에서의 부동산 총액인 비교 부동산 총액을 멸실·신규입주 등으로 가격에 단층이 발생하는 경우 연속성을 유지하기 위하여 수정한 총액인 신기준 부동산 총액으로 나눈 뒤 결과 값에 100을 곱하여 백분율로 된 지수를 산출한다.

이를 [계산식 7]로 표현하면 다음과 같다.

[계산식 7]

상기 [계산식 7]에서 보는 바와 같이, 본 발명의 변동총액 지수 산출모듈(17')에서 지수 계산식에 사용되는 비교 부동산 총액 및 신 기준부동산 총액은 해당 부동산의 면적(평형) 매매(전세)가격의 총액에 세대수를 가중하여 산출한다.

그리고 비교 부동산 총액은 신규분양 또는 멸실(재건축 등) 등에 따라 그만큼의 증감이 생기게 되므로 이를 보정하기 위하여 신기준 부동산 총액으로 신규물량 또는 멸실 물량의 총액을 수정하여 과거시점의 지수와 현재시점의 지수를 일치시키는 것이다.

여기서, 상기 변동총액 지수 산출모듈(17')에서 신기준 부동산 총액은 과거시점 비교 부동산 총액에 현재시점 변동시가총액을 더하고 이를 과거시점 비교 부동산 총액으로 나눈 결과 값에 과거시점 기준 부동산 총액을 곱하여 산출하게 된다.

이를 [계산식 8]로 표현하면 다음과 같다.

[계산식 8]

상기 [계산식 8]에서 보는 바와 같이, 분자인 과거시점 비교 부동산 총액은 신규물량, 멸실물량 등이 발생하면 그만큼 증감하게 되고, 이와 같이 부동산의 증감에 따라 비교 부동산 총액이 변동하는 경우에는 지수의 연속성이 유지되도록 하기 위하여 기준시점의 부동산 총액을 수정하는 것이다.

이러한 계산식에 의해 해당 부동산(아파트)의 신규분양 또는 멸실 등에 의한 물량 변동에 따른 가격변동을 반영 할 수 있게 된다.

아래 [표 4]을 참조하여 상기 계산식의 적용예를 설명하면 다음과 같다.

상기 [표 4]에서 보는 바와 같이, 5시점을 기준으로 한 예를 설명하면, 아파트 8 부분이 증가함에 따라 5시점에서의 변동 부동산 총액은 79,860 이다.

그리고, 신기준 부동산 총액을 산출하기 위해 [표 4]의 내용을 [계산식 8]에 대입하면,

신기준 부동산 총액=210,000x((299,750+79,860)/299,750)이므로 265,949의 결과 값이 생성된다. 이어서, 지수 값을 산출하기 위해 비교 부동산 총액인 422,895를 상기 [계산식 8]에 의해 생성된 신기준 부동산 총액인 265,949로 나눈 뒤 이를 백분율로 나타내면, 지수=(422,895/265,949)x100 이므로 결과적으로 159.01의 지수값이 산출된다.

상기와 같은 계산식에 의해 지수를 산출하는 변동총액 지수 산출모듈(17')은 프로그램 상에서 실행되며, 이러한 구성은 공지의 기술에 의해 실시되어도 무방하므로 상세한 설명은 생략한다.

한편, 상기의 변동총액 지수 산출모듈(17')은 부동산의 매매 시장 뿐만 전·월세로 이루어진 임대시장에 대한 결과지수 산출 서비스에 이용될 수 있을 것이다.

이를 위해 본 발명의 부동산 임대지수 산정시스템은 전월세 전환모듈(18)과 완전 연세모듈(19)을 이용하여 전세 및 월세를 시점별로 단일화된 결과 값으로 산출하고, 이 결과 값을 상기 변동총액 지수 산출모듈(17')에 적용하는 것에 의해 서비스의 제공이 가능하다.

상기 전월세 전환모듈(18)은 부동산 임대정보 중 전세와 보증부 월세간의 가격 전환을 구하기 위한 것이다. 즉, 완전 월세지수를 산정하기 위한 중간과정으로 하부 시장별 전환율의 추정이 요구되는데, 결과적으로 추정된 전환율은 시장에서 관측된 보증부 월세자료를 바탕으로 완전월세를 추정하는데 이용된다.

이러한 전·월세 전환율은 다음의 [계산식 9]로 나타낼 수 있다.

[계산식 9]

전·월세 전환율=(월세×12)/(전세-보증금)

한편, 상기 전월세 전환모듈(18)은 시세조사가 가능한 주거상품(아파트, 오피스텔 등)의 경우 단지 면적(평형)별 개별 전환율의 산출시 해당 가격을 각각 적용하며, 규격화되지 않은 주거상품의 경우 시세조사가 불가능하여 매물 데이터를 이용하는 경우에는 해당 지역내 비교적 동일 상품에 대한 평당 전세가격의 추정방법을 이용하여 해당 지역내 비교적 동일 상품에 대한 전·월세 전환율을 산출할 수 있을 것이다.

상기 완전 연세모듈(19)은 보증금과 월세로 나누어진 보증부 월세에 대하여 상기 보증금의 기회 비용과 연간 월세가격을 하나의 가격으로 산정하기 위한 것으로 다음의 [계산식 10]으로 나타낼 수 있다.

[계산식 10]

완전 연세= (보증금×전월세 전환율)+월세×12′

위에서 추정된 전월세 전환율을 이용하여 완전연세를 추정한다.

방법1 : 평당 완전 연세 = 평당 전세가×전환율

방법2 : 평당 완전 연세 = 평당 보증금×전환율 + 평당월세가 × 12

상기 방법1과 같이 전세가를 이용한 추정방식은 시세조사를 통해 모든 조사단위의 전세가 조사되는 관계로 누락되는 조사단위가 발생하는 보증부 월세에 비하여 자료의 완벽성을 추구할 수 있다는 장점이 있다. 반면에 실제 완전월세에 가까운 보증부 월세의 월세에 대한 정보가 전혀 이용되지 않음으로 인해 추정에서의 오차 폭이 커질 수 있으며, 또한, 보증부 월세가 전 주택 임대시장을 대표하는 계약형태로 보기에는 한계가 있는 부분시장을 형성하고 있음으로 부동산 임대시장의 전체를 포괄하는 모든 전세가 자료를 활용하는 경우, 실질적인 월세가격이 형성되는 시장에 대한 상황을 파악하는데 왜곡이 발생할 수 있다.

그러나 점차 월세를 활용하여 임대수익을 얻고자 하는 선택이 증가될수록 방법1과 방법2의 보완관계를 통해 적절한 완전연세를 추정할 수 있을 것이다.

한편, 완전연세의 지수화 작업을 간략하게 설명하면 상기의 완전 연세모듈(19)을 이용하여 산출한 완전연세의 가격정보를 이용하여 상기 거래쌍 지수산출 모듈에 적용하는 것에 의해 완료될 수 있다.

상기와 같이 구성되는 본 발명에 따른 부동산 임대지수 산정방법을 설명하면 다음과 같다.

먼저, 운영자 서버(10)는 유·무선 네트워크 망(3)으로 연결된 고객 단말기(5)로부터 서비스 요청을 받으면 소정의 인증처리를 수행하고 필요시 서비스 이용에 대한 결제처리를 수행한다. 그리고, 상기 운영자 서버(10)는 고객이 요청한 부동산에 대한 지수산출 서비스를 제공한다.

여기서, 상기 운영자 서버(10)는 변동총액 지수 산출모듈(17')을 이용하여 지수를 산출하고 이를 제공하게 되는데, 이를 도 5를 참조하여 설명하면 다음과 같다.

먼저, 유·무선 네트워크 망(3)을 연결된 데이터베이스 서버(20)는 각 정보제공 단말기(30)로부터 부동산 관련 정보를 주기적으로 수집한다.(s10)

이렇게 수집된 정보는 소정의 양식으로 가공된 뒤 데이터베이스 구축을 위해 데이터베이스 서버(20)에 분류 저장된다.(s20)

이때, 상기 데이터베이스 서버(20)에 저장된 부동산 정보에 대해 소정의 검증항목을 기초로 검증을 실시하고 정보에 오류가 있는 경우에는 수정하여 저장한다.(s25)

상기 데이터베이스 서버와 연결된 운영자 서버(10)에 인터넷 등으로 접속한 고객이 정보제공 서비스 요청을 신청하면(s30), 상기 운영자 서버(10)는 소정의 인증과정을 거친 뒤 상기 데이터베이스 서버(20)로부터 고객이 선택한 부동산에 대한 관련정보를 추출한다.(s40)

이어서, 상기 운영자 서버(10)는 추출된 관련정보를 기초로 변동총액 지수 산출모듈(17')을 이용하여 지수를 산출하고(s50), 산출된 지수값는 고객 단말기(5)로 제공한다.(s60)

한편, 상기 변동총액 지수 산출모듈(17')을 이용한 서비스 제공에서, 고객이 부동산 임대상품을 선택한 경우에는, 본 발명의 전월세 전환모듈(18)과 완전 연세모듈(19)을 이용하여 전·월세에 대한 단일화된 지수를 산출하고, 이렇게 산출된 결과 값을 기초로 상기 변동총액 지수 산출모듈(17')을 이용하여 상기의 과정을 통해 결과지수를 산출하고 이를 고객 단말기(5)로 제공할 수 있을 것이다.

또한, 본 발명의 부동산 임대지수 산정시스템은 일 실시예에서 개시한 거래쌍 지수산출 모듈(17)과 다른 실시예로 개시한 변동총액 지수 산출모듈(17')을 이용하여 각각의 결과 값을 산출하고 이를 고객 단말기(5)로 동시에 서비스하여도 무방할 것이다.

한편, 본 발명은 기재된 실시예에 한정되는 것이 아니고, 본 발명의 사상 및 범위를 벗어나지 않고 다양하게 수정 및 변형을 할 수 있음은 이 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자에게는 자명하다. 따라서, 그러한 변형예 또는 수정예들은 본 발명의 특허청구범위에 속한다 해야 할 것이다.

상기와 같이 구성되고 작용되는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템 및 그 방법은 거래쌍 지수산출 모듈과 변동총액 지수 산출모듈을 이용하여 시장 흐름에 대한 분석자료로서의 높은 신뢰성을 갖는 정보제공이 가능한 이점을 제공한다.

즉, 상기 거래쌍 지수산출 모듈은 주택의 명목 가격에 상관없이 임의의 시점간의 가격 변동율만을 이용한 것으로 실제 거래가 이루어진 부동산의 실제 거래가 정보를 기초로 하여 지수를 산출하므로 객관적인 자료로서의 높은 신뢰성을 갖는 지수산출 서비스의 제공이 가능하다.

아울러, 상기 변동총액 지수 산출모듈은, 기준시점과 비교시점의 물량 변화에 따른 정확한 지수산정의 어려움을 해결하는 보정절차를 거치기 때문에 기준시점을 기준으로 현재 시점의 부동산 가격지수의 상승/하락 추세를 단기/장기에 걸쳐 수치의 오류나 불일치 없이 정확한 파악이 가능하다. 일예로 아파트 등과 같은 부동산 시세의 특정 시점을 기준지수로 하고 비교 시점의 전체 시세총액을 기준시점 총액과 비교하여 기준시점과 비교시점간 부동산 가격의 총액 변동에 따라 가격정보를 지수화하므로 객관적인 자료로서의 활용이 가능한 신뢰성 높은 지수산출 서비스의 제공이 가능한 효과가 있다.

또한, 본 발명의 부동산 임대지수 산정시스템 및 산정방법은 전월세 전환모듈과 완전 연세모듈을 이용하여 부동산 임대시장을 구성하는 전·월세에 대한 단일화된 지수산출을 가능하게 하고, 이렇게 산출된 결과 값을 상기 거래쌍 지수산출 모듈과 변동총액 지수 산출모듈에 적용함으로써 부동산 임대시장에 대한 신뢰성 높은 지수산출 서비스의 제공이 가능한 이점을 제공한다.

즉, 전월세 전환모듈과 완전 연세모듈을 이용한 본 발명의 부동산 임대지수 산정시스템은 다음과 같은 기대효과가 있다.

첫째, 보증부 월세 시장에 대한 가격정보 서비스 : 임대시장의 가격정보는 우리나라의 경우, 매매가격 급상승에 대한 투자가치의 기대감으로 전세가격에 대한 정보가 크게 발달해 왔으나 이자율에 대한 하락과 더불어 완전월세시장과 전세시장의 중간단계인 보증부 월세시장이 발달하고 있다. 종전에는 보증금과 월세라는 두 가지 가격이 존재함에 따라 가격정보에 대한 서비스가 다소 어려움이 있었으나, 이를 설명하는 통계치를 개발함으로서 부동산 임대시장 중 보증부 월세시장의 흐름에 대해 명확한 해석이 가능하고, 그동안 전세가격에만 국한하여 서비스를 제공하던 임대시장에 대한 정보가 보증부 월세를 통해 좀 더 다양한 임대시장에 대한 정보를 분석할 수 있는 이점을 제공한다.

둘째, 주택 구입시 투자 지표로서 활용 : 주택시장의 주체자인 주택 구매자, 임차인, 임대인들에게 매매, 전세, 월세가격의 변화를 익숙하게 함으로서 주택매입자와 매수자로 하여금 투자의 지표로서 활용이 가능할 수 있는 이점을 제공한다.

셋째, 주택 임차시 적절한 가격정보로 활용 : 임대시장에 대한 부족한 정보를 본 지표를 통해 간접적으로 확인함으로써 적절한 임차시점과 가격흥정과 관련된 정보자료로의 활용을 기대할 수 있다.

넷째, 중개업소에서의 임대정보에 따른 전문성 강화 : 투자수익에 대비하여 여러가지 임대정보에 대하여 활용하여 보다 전문적인 상담결과를 이끌어 낼 수 있는 이점이 있다.

다섯째, 여러 가지 주거상품에 대한 비교 가능 : 아파트 및 오피스텔과 같이 시세조사가 가능한 전·월세 가격과 더불어 이미 보증부 월세시장이 발달한 타 주거상품(단독다가구, 연립다세대, 원룸)에 대한 전월세가격정보를 서비스 할 수 있어 서비스의 폭을 넓힐 수 있는 효과가 있다.

Claims (58)

1. 유·무선 네트워크 망에 연계하여 부동산 임대 지수산정 서비스를 제공하기 위한 시스템으로서,

   상기 네트워크 망에 연결되어 고객 및 지역별 부동산 정보를 분류 저장하는 데이터베이스 서버와;

   상기 데이터베이스 서버와 네트워크로 연계 운영되는 것으로 고객 단말기로부터 서비스 요청신호를 수신하여 인증 처리하고, 고객이 선택한 지역에 대한 부동산 관련정보를 데이터베이스 서버로부터 추출하여 이를 기초로 시점간 실제 가격 변동에 따라 가격정보를 지수화하는 거래쌍 지수산출 모듈을 통해 결과 지수를 산출하고 이를 네트워크 망에 연결된 고객 단말기로 제공하는 운영자 서버;

   를 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
2. 제 1항에 있어서, 상기 운영자 서버는,

   상기 전세와 보증부 월세간의 가격 전환을 위한 전월세 전환율을 구하기 위한 것으로,

   (월세×12)/(전세금-월세금)의 식에 의해 결과 값을 산출하는 전월세 전환모듈을 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산 정시스템.
3. 제 1항 또는 제 2항에 있어서, 상기 운영자 서버는,

   상기 보증금과 월세로 나누어진 보증부 월세에 대하여 상기 보증금의 기회비용과 연간 월세가격을 하나의 가격으로 산정하기 위하여,

   ′(보증금×전월세 전환율)+월세×12′식에 의해 결과 값을 산출하는 완전연세모듈을 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
4. 제 1항에 있어서, 상기 부동산 정보는, 위치, 총세대수, 입주년도, 분양년도, 분양가, 재건축 여부, 주상복합 여부, 임대주택 여부, 주차정보, 향정보, 층정보, 방수, 욕실수, 분양면적, 분양면적당 세대수, 전용면적, 기타공용면적, 난방시설, 교육시설, 편의시설, 역세권여부, 주변지역정보, 준공일, 계약 만기일, 입주가능일, 교통시설, 분양가, 시점별 매매.전세.월세 가격 정보들 중 하나 이상을 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
5. 제 1항에 있어서, 상기 데이터베이스 서버는,

   회원정보를 저장하는 회원 데이터베이스 모듈과;

   부동산 정보를 제공하는 정보제공 단말기에 네트워크 망으로 연결되어 관련 정보를 제공받아 저장하는 부동산 데이터베이스 모듈과;

   서비스 이용에 따른 결제처리 정보를 저장하는 결제 데이터베이스 모듈;

   중 하나 이상을 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
6. 제 5항에 있어서, 상기 부동산 정보제공 단말기는,

   상기 네트워크 망으로 연결된 각 지역의 중개업소의 단말기와;

   현장실사를 통해 보정된 정보를 입력하기 위한 입력 단말기와;

   부동산 실제 거래가 정보를 제공하는 관공서 단말기;

   중 하나 이상을 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
7. 제 1항에 있어서, 상기 거래쌍 지수산출 모듈은,

   실제 거래된 부동산 가격정보를 중심으로

   

   의 식 에 의해 시점별 더미변수의 계수값을 이용하여 지수를 산출하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
8. 제 1항에 있어서, 상기 운영자 서버는,

   상기 데이터베이스 서버에 수집된 실제 거래가 정보에 대한 검증을 실시하기 위해 (실제 거래가-시세평균)/{(상한가-하한가)/2}의 식에 의해 기준 값을 산출하고, 이 기준 값이 1 내지 -1 범위에서 벗어나는 경우 수집된 실제 거래가에 대한 재검토를 요청하는 항목을 생성하는 검증 모듈을 더 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
9. 제 1항에 있어서, 상기 운영자 서버는,

   서비스 이용을 위한 고객에 대한 회원인증 처리를 수행하는 회원인증 모듈과;

   정보 제공서비스에 대한 이용 요금을 청구 및 처리하는 결제 모듈;

   을 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
10. 제 1항에 있어서, 상기 운영자 서버는,

    상기 유·무선 네트워크 망을 통해 인터넷에 연결되는 웹 서버이며, 고객 단말기는 유·무선 통신망을 통해 인터넷에 연결가능한 개인용 컴퓨터(PC), 개인정보단말기(PDA), 모바일컴퓨터((Mobile Computer), 이동통신 단말기(IMT-2000,W-CDMA)중 하나 이상의 기기를 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
11. 네트워크 망을 통해 운영자 서버에 연결되는 하나 이상의 고객 단말기에 부동산 지수 서비스를 제공하기 위한 방법으로서,

    (a) 네트워크 망으로 연결된 부동산 정보 제공 단말기로부터 실제 거래된 매매가를 포함한 부동산 정보를 제공받아 데이터베이스 서버에 저장하고, (실제 거래가-시세평균)/{(상한가-하한가)/2}의 식을 이용하여 기준 값을 산출하고 산출된 기준 값이 1 내지 -1 범위에서 벗어나는 경우 데이터베이스 서버에 저장된 실제 거래가에 대한 재검토를 요청하고 수정하는 단계;

    (b) 운영자 서버에서 인증 처리된 고객 단말기로부터 선택지역 부동산에 대한 지수 서비스를 요청받아 해당 부동산 관련정보를 시점별로 하여 데이터베이스 서버로부터 추출하는 단계;

    (c) 추출된 정보를 기초로 해당지역 부동산의 시점간 실제 거래가격 변동을 반영하는 거래쌍 지수산출 모듈을 이용하여 선택된 부동산에 대한 지수를 산출하는 단계;

    (d) 운영자 서버에서 산출된 지수를 고객 단말기로 제공하는 단계;

    를 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
12. 제 11항에 있어서, 상기 단계 (a)에서,

    상기 데이터베이스서버에 저장되는 가격 정보 중 전세와 보증부 월세 각각에 대하여 (월세×12)/(전세금-월세금)의 식으로 된 전월세 전환율을 적용한 결과 값을 저장하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
13. 제 11항 또는 제 12항에 에 있어서, 상기 단계 (a)에서,

    상기 데이터베이스서버에 저장되는 가격 정보 중 보증금과 월세로 나누어진 보증부 월세에 대하여 상기 보증금의 기회비용과 연간 월세 가격을 하나의 가격으로 산정하기 위하여,

    (보증금×전월세 전환율)+월세×12′식으로 된 완전연세모듈을 이용하여 결과 값을 산출여 저장하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
14. 제 11항에 있어서, 상기 단계 (a)에서 (실제 거래가-시세평균)/{(상한가-하한가)/2}의 식을 이용하여 기준 값을 산출하고 산출된 기준 값이 1 내지 -1 범위에서 벗어나는 경우 데이터베이스 서버에 저장된 실제 거래가에 대한 재검토를 요청하고 수정하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
15. 제 11항에 있어서, 상기 단계 (b)에서, 상기 운영자 서버는 서비스 이용을 위한 고객에게 회원인증을 요구하는 회원인증단계와, 정보 제공서비스에 대한 이용요금을 청구 및 처리하는 결제단계를 더 포함하여 수행하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
16. 제 11항에 있어서, 상기 단계 (d)에서 운영자 서버는 고객이 산출한 결과물을 고객 정보와 함께 취합 저장하고, 고객의 저장정보 요청시 이를 제공하는 서비스 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
17. 유·무선 네트워크 망에 연계하여 부동산 임대지수산정 서비스를 제공하기 위한 시스템으로서,

    상기 네트워크 망에 연결되어 고객 및 지역별 부동산 정보를 분류 저장하는 데이터베이스서버와;

    상기 데이터베이스 서버와 네트워크로 연계 운영되는 것으로 고객 단말기로부터 서비스 요청신호를 수신하여 인증처리하며 고객이 선택한 지역에 대한 부동산 관련한 정보를 데이터베이스 서버로부터 시점별로 추출하고 이를 기초로 고객이 선택한 지역의 부동산 물량과 가격변동을 반영하는 변동총액 지수 산출모듈을 통해 다수의 부동산을 지수로 산출하고 이를 네트워크 망에 연결된 고객 단말기로 제공하는 운영자 서버;

    를 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 임대지수 산정시스템.
18. 제 17항에 있어서, 상기 운영자 서버는,

    상기 전세와 보증부 월세간의 가격 전환을 위한 전월세 전환율을 구하기 위한 것으로, (월세×12)/(전세금-월세금)의 식에 의해 결과 값을 산출하는 전월세 전환모듈을 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
19. 제 17항 또는 제 18항에 있어서, 상기 운영자 서버는 보증금과 월세로 나누어진 보증부 월세에 대하여 상기 보증금의 기회비용과 연간 월세가격을 하나의 가격으로 산정하기 위하여,

    ′(보증금×전월세 전환율)+월세×12′식에 의해 결과 값을 산출하는 완전연세모듈을 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
20. 제 17항에 있어서, 상기 변동총액 지수 산출모듈은, 현재시점에서의 부동산 총액인 비교 부동산 총액을 멸실·신규입주 등으로 가격에 단층이 발생하는 경우 연속성을 유지하기 위하여 수정한 총액인 신기준 부동산 총액으로 나눈 뒤 결과 값을 백분율로 나타낸 지수를 산출하는 것을 특징으로 하는 부동산 임대지수 산정시스템.
21. 제 17항에 있어서, 상기 부동산 정보는, 위치, 총세대수, 면적(평형)단위 세대수(아파트), 입주년도, 분양년도, 분양가, 재건축 여부, 주상복합 여부, 임대주책 여부, 주차정보, 방향, 방수, 욕실수, 면적(평형), 면적(평형)별 세대수, 난방연료, 교육시설, 편의시설, 역세권 여부, 주변지역정보, 준공일, 계약 만기일, 입 주 가능일, 교통, 분양가, 시점별 매매·전세·월세 가격 정보들 중 하나 이상을 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
22. 제 17항 또는 18항에 있어서, 상기 변동총액 지수 산출모듈에서 신기준 부동산 총액은 과거시점 비교 부동산 총액에 현재시점 변동시가총액을 더하고 이를 과거시점 비교 부동산 총액으로 나눈 결과 값에 과거시점 기준 부동산 총액을 곱하여 산출하는 것을 특징으로 하는 부동산 임대지수 산정시스템.
23. 제 17항에 있어서, 상기 데이터베이스 서버는 네트워크 망으로 연결된 부동산 정보제공 단말기로부터 시세정보를 포함하는 정보를 제공받아 저장하는 것을 특징으로 하는 부동산 임대지수 산정시스템.
24. 제 17항 또는 제 23항에 있어서, 상기 데이터베이스 서버에 저장되는 시세정보는 매매하한, 매매상한, 전세하한, 전세상한, 실거래 가격(매매가, 전세가), 월세 및 보증금 항목을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 임대지수 산정시스템.
25. 제 17항에 있어서, 상기 운영자 서버는, 변동률이 큰 부동산에 대한 현장 모니터링 비교, 실제 매물과의 시세비교, 전월세비중(전세가/매매가) 비교, 선호층 및 기피층 비교, 기준층의 상·하한가를 시세와 비교, 장기간 가격변동 정체 부동산에 대한 재조사, 실거래 가격에 대한 매매상·하한 비교, 실거래 가격 정보를 기초로 시세평균 비교를 위한 정보를 입력받아 데이터베이스 서버에 저장된 정보에 대해 검증을 실시하고 검증된 정보를 데이터베이스 서버에 저장하는 검증 모듈을 더 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 임대지수 산정시스템.
26. 제 17항에 있어서, 상기 운영자 서버는,

    서비스 이용을 위한 고객에 대한 회원인증 처리를 수행하는 회원인증 모듈과;

    정보 제공서비스에 대한 이용 요금을 청구 및 처리하는 결제 모듈;

    을 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 임대지수 산정시스템.
27. 제 17항에 있어서, 상기 데이터베이스 서버는,

    회원정보를 저장하는 회원 데이터베이스 모듈과;

    부동산 정보를 제공하는 정보제공 단말기에 네트워크 망으로 연결되어 관련 정보를 제공받아 저장하는 부동산 데이터베이스 모듈과;

    서비스 이용에 따른 결제처리 정보를 저장하는 결제 데이터베이스 모듈;

    중 하나 이상을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 임대지수 산정시스템.
28. 제 17항에 있어서, 상기 운영자 서버는 유·무선 네트워크 망을 통해 인터넷에 연결되는 웹 서버이며, 고객 단말기는 유·무선 통신망을 통해 인터넷에 연결가능한 개인용 컴퓨터(PC), 개인정보단말기(PDA), 모바일컴퓨터((Mobile Computer), 이동통신단말기(IMT-2000,W-CDMA)중 하나 이상의 기기를 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
29. 제 13항에 있어서, 상기 부동산 정보제공 단말기는 네트워크 망으로 연결된 각 지역의 중개업소의 단말기, 현장실사를 통해 보정된 정보를 입력하기 위한 입력 단말기, 금융기관의 단말기 중 하나 이상을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 임대지수 산정시스템.
30. 유·무선 네트워크 망을 통해 운영자 서버에 연결되는 하나 이상의 고객 단말기에 부동산 지수서비스를 제공하기 위한 방법으로서,

    (a) 네트워크 망으로 연결된 부동산 정보 제공 단말기로부터 전세·보증부 월세와 관련된 가격 정보를 포함하는 부동산 정보를 제공받아 데이터베이스 서버에 저장하는 단계;

    (b) 운영자 서버에서 인증 처리된 고객 단말기로부터 선택지역 부동산에 대한 지수 서비스를 요청받아 해당 부동산 관련정보를 시점별로 하여 상기 네트워크로 연결된 데이터베이스 서버로부터 추출하는 단계;

    (c) 시점별로 추출된 부동산 정보를 기초로 해당지역 부동산의 물량 변동에 따른 가격변동을 반영하는 변동총액 지수 산출모듈 이용하여 선택된 부동산에 대한 지수를 산출하는 단계;

    (d) 운영자 서버에서 산출된 지수를 고객 단말기로 제공하는 단계;

    를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 방법.
31. 제 30항에 있어서, 상기 단계 (a)에서,

    상기 데이터베이스서버에 저장되는 가격 정보 중 전세와 보증부 월세 각각에 대하여 (월세×12)/(전세금-월세금)의 식으로 된 전월세 전환율을 적용한 결과 값을 저장하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
32. 제 30항 또는 제 31항에 에 있어서, 상기 단계 (a)에서,

    상기 데이터베이스서버에 저장되는 가격 정보 중 보증금과 월세로 나누어진 보증부 월세에 대하여 상기 보증금의 기회비용과 연간 월세 가격을 하나의 가격으로 산정하기 위하여,

    (보증금×전월세 전환율)+월세×12′식으로 된 완전연세모듈을 이용하여 결과 값을 산출여 저장하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
33. 제 30항에 있어서, 상기 변동총액 지수 산출모듈은,

    현재시점에서의 부동산 총액인 비교 부동산 총액을 산출하는 단계;

    멸실·신규입주 등으로 가격에 단층이 발생하는 경우 연속성을 유지하기 위하여 수정한 총액인 신기준 부동산 총액을 산출하는 단계;

    상기 비교 부동산 총액을 신기준 부동산 총액으로 나눈 결과 값을 백분율로 하여 지수를 산출하는 단계;

    로 수행되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
34. 제 30항 또는 제 33항에 있어서, 상기 변동총액 지수 산출모듈은,

    상기 신기준 부동산 총액을 산출하기 위하여 과거시점 비교 부동산 총액과 현재시점 변동 시가총액을 더하고 이를 과거시점 비교 부동산 총액으로 나눈 뒤, 이 결과 값에 과거시점 기준 부동산 총액을 곱하는 과정으로 수행되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
35. 제 30항에 있어서, 상기 단계 (a)에서 변동률이 큰 부동산에 대한 현장 모니터링 비교, 실제 매물과의 시세비교, 전월세비중(전세가/매매가) 비교, 선호층 및 기피층 비교, 기준층의 상·하한가를 시세와 비교, 장기간 가격변동 정체 부동산에 대한 재조사, 실거래 가격에 대한 매매상·하한 비교, 실거래 가격 정보를 기초로 시세평균 비교를 위한 정보를 입력받아 데이터베이스 서버에 저장된 정보에 대해 검증을 실시하고 수정하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
36. 제 30항에 있어서, 상기 단계 (b)에서 운영자 서버는 서비스 이용을 위한 고객에게 회원인증을 요구하는 회원인증단계와, 정보 제공서비스에 대한 이용요금을 청구 및 처리하는 결제단계를 더 포함하여 수행하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
37. 제 30항에 있어서, 상기 단계 (d)에서 운영자 서버는 고객이 산출한 결과물을 고객 정보와 함께 취합 저장하고, 고객의 저장정보 요청시 이를 제공하는 서비스 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
38. 유·무선 네트워크 망에 연계하여 부동산 임대 지수산정 서비스를 제공하기 위한 시스템으로서,

    상기 네트워크 망에 연결되어 고객 및 지역별 부동산 정보를 분류 저장하는 데이터베이스서버와;

    상기 데이터베이스 서버와 네트워크로 연계 운영되는 것으로 고객 단말기로부터 서비스 요청신호를 수신하여 인증 처리하고, 고객이 선택한 지역에 대한 전세·보증부 월세로 된 임대 부동산 관련정보를 상기 데이터베이스서버로부터 추출하고 이를 기초로 시점간 실제 가격 변동에 따라 가격정보를 지수화하는 거래쌍 지수산출 모듈 및 상기 데이터베이스 서버와 네트워크로 연계 운영되는 것으로 고객 단말기로부터 서비스 요청신호를 수신하여 인증처리하며 고객이 선택한 지역에 대한 부동산과 관련한 정보를 데이터베이스 서버로부터 시점별로 추출하고 이를 기초로 고객이 선택한 지역의 부동산 물량과 가격변동을 반영하는 변동총액 지수 산출모듈을 통해 각각 결과지수를 산출하고 이를 네트워크 망에 접속된 고객 단말기로 제공하는 운영자 서버;

    를 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
39. 제 38항에 있어서, 상기 운영자 서버는,

    상기 전세와 보증부 월세간의 가격 전환을 위한 전월세 전환율을 구하기 위한 것으로,

    (월세×12)/(전세금-월세금)의 식에 의해 결과 값을 산출하는 전월세 전환모듈을 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
40. 제 38항 또는 제 39항에 있어서, 상기 운영자 서버는 보증금과 월세로 나누어진 보증부 월세에 대하여 상기 보증금의 기회비용과 연간 월세가격을 하나의 가격으로 산정하기 위하여,

    ′(보증금×전월세 전환율)+월세×12′식에 의해 결과 값을 산출하는 완전연세모듈을 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
41. 제 38항에 있어서, 상기 부동산 정보는, 위치, 총세대수, 면적(평형)단위 세대수(아파트), 입주년도, 분양년도, 분양가, 재건축 여부, 주상복합 여부, 임대주책 여부, 주차정보, 방향, 방수, 욕실수, 면적(평형), 면적(평형)별 세대수, 난방연료, 교육시설, 편의시설, 역세권 여부, 주변지역정보, 준공일, 계약 만기일, 입주 가능일, 교통, 분양가, 시점별 매매·전세·월세 가격 정보들 중 하나 이상을 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
42. 제 41항에 있어서, 상기 데이터베이스 서버는, 회원정보를 저장하는 회원 데이터베이스 모듈과, 부동산 정보를 제공하는 정보제공 단말기에 네트워크 망으로 연결되어 관련 정보를 제공받아 저장하는 부동산 데이터베이스 모듈과, 서비스 이용에 따른 결제처리 정보를 저장하는 결제 데이터베이스 모듈 중 어느 하나 이상을 포함하고,

    상기 운영자 서버는 서비스 이용을 위한 고객에 대한 회원인증 처리를 수행하는 회원인증 모듈과, 정보 제공서비스에 대한 이용 요금을 청구 및 처리하는 결제 모듈 중 어느 하나 이상을 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
43. 제 42항에 있어서, 상기 부동산 정보제공 단말기는,

    상기 네트워크 망으로 연결된 각 지역의 중개업소의 단말기와, 현장실사를 통해 보정된 정보를 입력하기 위한 입력 단말기와, 부동산 실제 거래가 정보를 제공하는 관공서 단말기 중 하나 이상을 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
44. 제 41항에 있어서, 상기 거래쌍 지수산출 모듈은,

    실제 거래된 부동산 가격정보를 중심으로

    

    의 식에 의해 시점별 더미변수의 계수값을 이용하여 지수를 산출하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
45. 제 41항에 있어서, 상기 변동총액 지수 산출모듈은, 현재시점에서의 부동산 총액인 비교 부동산 총액을 멸실·신규입주 등으로 가격에 단층이 발생하는 경우 연속성을 유지하기 위하여 수정한 총액인 신기준 부동산 총액으로 나눈 뒤 결과 값을 백분율로 나타낸 지수를 산출하는 것을 특징으로 하는 부동산 임대지수 산정시스템.
46. 제 41항 또는 제 45항에 있어서, 상기 변동총액 지수 산출모듈에서 신기준 부동산 총액은 과거시점 비교 부동산 총액에 현재시점 변동시가총액을 더하고 이를 과거시점 비교 부동산 총액으로 나눈 결과 값에 과거시점 기준 부동산 총액을 곱하여 산출하는 것을 특징으로 하는 부동산 임대지수 산정시스템.
47. 제 41항에 있어서, 상기 운영자 서버는,

    상기 데이터베이스 서버에 수집된 실제 거래가 정보에 대한 검증을 실시하기 위해 (실제 거래가-시세평균)/{(상한가-하한가)/2}의 식에 의해 기준 값을 산출하고, 이 기준 값이 1 내지 -1 범위에서 벗어나는 경우 수집된 실제 거래가에 대한 재검토를 요청하는 항목을 생성하는 검증 모듈을 더 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정시스템.
48. 제 41항 또는 제48항에 있어서, 상기 데이터베이스 서버에 저장되는 시세정보는 매매하한, 매매상한, 전세하한, 전세상한, 실거래 가격(매매가, 전세가), 월세 및 보증금 항목을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정시스템.
49. 제 41항에 있어서, 상기 운영자 서버는, 변동률이 큰 부동산에 대한 현장 모니터링 비교, 실제 매물과의 시세비교, 전월세비중(전세가/매매가) 비교, 선호층 및 기피층 비교, 기준층의 상·하한가를 시세와 비교, 장기간 가격변동 정체 부동산에 대한 재조사, 실거래 가격에 대한 매매상·하한 비교, 실거래 가격 정보를 기초로 시세평균 비교를 위한 정보를 입력받아 데이터베이스 서버에 저장된 정보에 대해 검증을 실시하고 검증된 정보를 데이터베이스 서버에 저장하는 검증 모듈을 더 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정시스템.
50. 유·무선 네트워크 망을 통해 운영자 서버에 연결되는 하나 이상의 고객 단말기에 부동산 지수서비스를 제공하기 위한 방법으로서,

    (a) 네트워크 망으로 연결된 부동산 정보 제공 단말기로부터 실제 거래된 전세·보증부 월세와 관련된 가격 정보를 포함한 부동산 정보를 제공받아 데이터베이스 서버에 저장하는 단계;

    (b) 운영자 서버에서 인증 처리된 고객 단말기로부터 선택지역 부동산에 대한 임대지수 서비스를 요청 받아 해당 부동산 관련정보를 시점별로 하여 데이터베이스 서버로부터 추출하는 단계;

    (c) 추출된 정보를 기초로 해당지역 부동산의 시점간 실제 거래가격 변동을 반영하는 거래쌍 지수산출 모듈 및 물량 변동에 따른 가격변동을 지수화하는 변동총액 지수 산출모듈을 이용하여 각각 선택된 부동산에 대한 결과지수를 산출하는 단계;

    (d) 운영자 서버에서 산출된 결과지수를 고객 단말기로 제공하는 단계;

    를 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
51. 제 50항에 있어서, 상기 단계 (a)에서,

    상기 데이터베이스서버에 저장되는 가격 정보 중 전세와 보증부 월세 각각에 대하여 (월세×12)/(전세금-월세금)의 식으로 된 전월세 전환율을 적용한 결과 값을 저장하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
52. 제 50항 또는 제 51항에 에 있어서, 상기 단계 (a)에서,

    상기 데이터베이스서버에 저장되는 가격 정보 중 보증금과 월세로 나누어진 보증부 월세에 대하여 상기 보증금의 기회비용과 연간 월세 가격을 하나의 가격으로 산정하기 위하여,

    (보증금×전월세 전환율)+월세×12′식으로 된 완전연세모듈을 이용하여 결과 값을 산출여 저장하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
53. 제 50항에 있어서, 상기 단계 (a)에서 (실제 거래가-시세평균)/{(상한가-하한가)/2}의 식을 이용하여 기준 값을 산출하고 산출된 기준 값이 1 내지 -1 범위에서 벗어나는 경우 데이터베이스 서버에 저장된 실제 거래가에 대한 재검토를 요청하고 수정하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
54. 제 50항에 있어서, 상기 변동총액 지수 산출모듈은,

    현재시점에서의 부동산 총액인 비교 부동산 총액을 산출하는 단계;

    멸실·신규입주 등으로 가격에 단층이 발생하는 경우 연속성을 유지하기 위하여 수정한 총액인 신기준 부동산 총액을 산출하는 단계;

    상기 비교 부동산 총액을 신기준 부동산 총액으로 나눈 결과 값을 백분율로 하여 지수를 산출하는 단계;

    로 수행되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
55. 제 50항에 있어서, 상기 변동총액 지수 산출모듈은,

    상기 신기준 부동산 총액을 산출하기 위하여 과거시점 비교 부동산 총액과 현재시점 변동 시가총액을 더하고 이를 과거시점 비교 부동산 총액으로 나눈 뒤, 이 결과 값에 과거시점 기준 부동산 총액을 곱하는 과정으로 수행되는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
56. 제 50항에 있어서, 상기 단계 (a)에서 변동률이 큰 부동산에 대한 현장 모니터링 비교, 실제 매물과의 시세비교, 전월세비중(전세가/매매가) 비교, 선호층 및 기피층 비교, 기준층의 상·하한가를 시세와 비교, 장기간 가격변동 정체 부동산에 대한 재조사, 실거래 가격에 대한 매매상·하한 비교, 실거래 가격 정보를 기초로 시세평균 비교를 위한 정보를 입력받아 데이터베이스 서버에 저장된 정보에 대해 검증을 실시하고 수정하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
57. 제 50항에 있어서, 상기 단계 (b)에서 운영자 서버는, 서비스 이용을 위한 고객에게 회원인증을 요구하는 회원인증단계와, 정보 제공서비스에 대한 이용요금을 청구 및 처리하는 결제단계를 더 포함하여 수행하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.
58. 제 50항에 있어서, 상기 단계 (d)에서 운영자 서버는 고객이 산출한 결과물을 고객 정보와 함께 취합 저장하고, 고객의 저장정보 요청시 이를 제공하는 서비스 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 네트워크 기반의 부동산 임대지수 산정방법.

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