KR100727038B1

KR100727038B1 - 네트워크 기반의 부동산 지수산정 시스템 및 그 방법

Info

Publication number: KR100727038B1
Application number: KR1020060075294A
Authority: KR
Inventors: 이상영
Original assignee: 부동산일일사 주식회사
Priority date: 2006-08-09
Filing date: 2006-08-09
Publication date: 2007-06-12

Abstract

본 발명은 네트워크 기반의 부동산 지수산정 시스템을 개시한다.

본 발명은, 유·무선 네트워크망에 연계하여 부동산 지수산정 서비스를 제공하기 위한 시스템으로서, 네트워크망에 연결되어 고객 정보와 지역별 부동산 정보를 분류 저장하는 DB 서버와, 상기 DB 서버와 네트워크로 연계 운영되는 것으로 고객 단말기로부터 서비스 요청신호를 수신하여 인증처리하며 고객이 선택한 부동산 관련정보를 DB 서버로부터 시점별로 추출하고 이를 기초로 선택 부동산의 물량 변동에 따른 가격변동을 반영하는 시가총액식 지수산출 모듈을 통해 지수를 산출하고 이를 네트워크망에 연결된 고객 단말기로 제공하는 운영자서버를 포함하여 구성된다. 상기와 같이 구성되고 작용되는 부동산 지수산정 시스템 및 그 방법은 유·무선 네트워크망으로 연결된 부동산 관련정보를 다중 검증과정을 거쳐 저장하므로 정보의 신뢰성을 높일 수 있으며, 특히, 기준시점과 비교시점의 물량 변화에 따른 정확한 지수산정의 어려움을 해결하는 보정절차를 거치기 때문에 기준시점을 기준으로 현재 시점의 부동산 가격지수의 상승/하락 추세를 단기/장기에 걸쳐 수치의 오류나 불일치 없이 정확한 파악이 가능하게 된다.

부동산, 지수, 시가총액

Description

네트워크 기반의 부동산 지수산정 시스템 및 그 방법 {method for network-based estate analysis system}

도 1은 본 발명에 따른 네트워크 기반의 부동산 지수산정 시스템의 전체적인 구성을 설명하기 위한 모식도,

도 2는 본 발명에 적용되는 운영자 서버와 DB 서버의 구성을 설명하기 위한 구성도,

도 3은 본 발명의 시가총액식 지수산출 모듈에 따른 지수 산출과정을 나타낸 순서도.

<도면의 주요 부분에 대한 부호의 설명>

1 : 부동산 지수산정 시스템 3 : 유·무선 네트워크망

5 : 고객 단말기 10 : 운영자 서버

11 : 회원인증 모듈 13 : 결제 모듈

15 : 검증 모듈 17 : 지수산출 모듈

20 : DB 서버 21 : 회원DB 모듈

23 : 부동산DB 모듈 25 : 결제DB 모듈

30 : 정보제공 단말기 31 : 중개업소 단말기

33 : 입력 단말기 35 : 금융기관 단말기

본 발명은 네트워크 기반의 부동산 지수산정 시스템 및 그 방법에 관한 것으로서, 보다 상세하게는 아파트 시세의 특정 시점을 기준 지수로 하고 비교 시점의 전체 시세 총액을 기준시점 총액과 비교해 기준시점과 비교시점 간 아파트 가격의 총액 변동에 따라 가격 정보를 지수화하여 객관적인 자료로서의 활용을 가능하게 한 네트워크 기반의 부동산 지수산정 시스템 및 그 방법에 관한 것이다.

일반적으로 부동산의 사업지 선정을 위해서는 해당 지역에 산포하고 있는 다양한 관련 정보를 수집하고 이를 토대로 분석한 결과를 필요로 하며, 이러한 분석결과는 사용자가 원하는 대상 지역에 산포하고 있는 다양한 정보를 수집하고 분류한 후 수작업으로 분양가 추정 및 지역분석 결과를 도출해내는 것에 의해 생성된다.

특히, 부동산 가격은 부동산 시장에서 수요·공급에 의해서 좌·우되며, 부동산 시장은 실물경기, 사회구성원의 가치관, 부동산 관련 정책 등과 같은 복합 변수들로부터 영향을 받고 있다.

일예로, 기존 연구 결과들을 살펴보면 실물경기는 부동산경기보다 대략 3-4분기 선행하는 것으로 나타났으며, 주가와 부동산 가격의 인과관계를 검증해보면 주식시장이 활황세를 보인 이후 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 것으로 나타 났고, 이자율이 오르면 부동산 보유의 필요성이 낮아져 부동산가격 하락요인으로 작용하고 이자율이 하락하면 부동산의 기대수익률이 높아져 부동산가격은 상승압력을 받게 되고 총통화가 증가할 경우, 일정한 시차를 두고 지속적으로 지가상승에 영향을 미치는 것으로 나타났다.

위와 같이 부동산 가격에 영향을 미치는 변수들은 어느 하나만이 영향을 미치는 것이 아니라 복합적으로 영향을 미치기 때문에 부동산 가격의 등락을 부동산 투자자들이 정확히 예측하기란 상당히 어렵다.

근래 들어 주택저당 담보부증권(MBS: Mortgage Backed Security), 자산담보부 증권(ABS: Asset Backed Security) 및 부동산투자신탁증권(REITs: Real Estate Investment Trust Stocks)와 같은 각종 부동산 간접투자상품이 판매되고 있다.

이러한 부동산 간접투자상품은 부동산의 매각에 따른 자본이득외에 운영수익에 초점이 맞춰지기 때문에 부동산에 관한 각종 정보를 투자자들에게 공시하도록 하고 있으며, 이때 투자자에게 제공되는 부동산에 관한 정보는 투자의 지표로 활용되므로 정보의 정확성이 요구된다.

이에 따라 변화하는 부동산 시장에서 부동산 가격변화를 예측 할 수 있고 부동산 투자자들에게 좀더 효율적인 투자 지표로서의 역할을 할 수 있을 투자의 지표로서 부동산 가격지수의 필요성이 대두되고 있다.

현재, 부동산 가격지수로 사용되는 있는 지수로는 아파트, 토지, 빌딩과 관 련한 가격지수들이며, 이러한 지수들은 정부 및 공공기관에서 발표한 것 뿐만 아니라 부동산 관련 기업에서도 부동산 투자자들에게 제공할 목적으로 여러 가지 부동산 가격지수들을 사용하고 있는 실정이다. 주택(아파트)과 관련한 지수로는 아파트 매매가격 지수, 아파트 전세가격 지수, 아파트 분양권 지수가 사용되고 있으며, 토지와 관련된 지수로는 지가 지수, 지가 변동율이 있고 빌딩과 관련한 지수로는 임대료지수가 사용되고 있다.

한편, 종래의 부동산 가격지수 산정방법을 간략하게 살펴보면, 일부 지역의 아파트 샘플들을 이용해 특정 기준시점과 비교시점의 가격 변동률만을 비교하는 방법이 이용되었다.

그러나, 상기와 같이 시점에 따른 가격 변동률을 산정하는 방법은 신규입주아파트 및 멸실아파트에 대한 정보를 해당시점에 적극적으로 반영하지 못한 한계로 인해 정보의 정확성 및 신뢰성이 떨어지는 문제점이 있었다. 즉, 부동산이라는 상품의 특징 장체가 멸실아파트(재건축아파트) 및 신규입주 아파트의 가격변동에 대하여 민감하게 반응하는 상품인데 반해 지수의 시장 반영면에서 다소 뒤쳐졌다.

또한, 점점 다양화 되어가고 있는 아파트들을 지역의 대표성을 가진 아파트 샘플을 확보한다는 점에 있어서, 그 기준에 대한 명쾌한 해석을 이끌어 내지는 못했으며 아파트의 추가 샘플을 넣는 등의 작업에서 주관적인 요소가 개입되어 정확한 시장상황을 설명하지 못하는 단점이 있었다.

본 발명은 상기한 문제점을 해결하기 위하여 창출된 것으로서, 본 발명은 유·무선 네트워크망으로 연결된 부동산에 관련된 정보를 수집하고 이를 기초로 기준시점과 비교시점 사이의 아파트 공급량 변동에 따른 주택가격 총액의 변화를 기준시점에도 산입[算入]하는 보정작업을 통해 기준시점과 비교시점간 아파트 시가 총액의 대상범위를 일치시켜 객관적이고 신뢰성 높은 지수를 산정하고 이를 네트워크망에 연결된 고객에게 제공하는 네트워크 기반의 부동산 지수산정 시스템 및 그 방법을 제공하는데 그 목적이 있다.

상기의 목적을 실현하기 위한 본 발명에 따른 네트워크 기반의 부동산 지수산정 시스템은, 유·무선 네트워크망에 연계하여 부동산 지수산정 서비스를 제공하기 위한 시스템으로서, 네트워크망에 연결되어 고객 정보와 지역별 부동산 정보를 분류 저장하는 DB 서버와; 상기 DB 서버와 네트워크로 연계 운영되는 것으로 고객 단말기로부터 서비스 요청신호를 수신하여 인증처리하며 고객이 선택한 부동산에 관련한 정보를 DB 서버로부터 시점별로 추출하고 이를 기초로 선택 부동산의 물량 변동에 따른 가격변동을 반영하는 시가총액식 지수산출 모듈을 통해 지수를 산출하고 이를 네트워크망에 연결된 고객 단말기로 제공하는 운영자서버를 포함하여 구성되는 것을 그 특징으로 한다.

본 발명의 바람직한 한 특징으로서, 상기 시가총액식 지수산출 모듈은, 현재시점에서의 부동산 총액인 비교 부동산총액을 멸실·신규입주 등으로 가격에 단층 이 발생하는 경우 연속성을 유지하기 위하여 수정한 총액인 신기준 부동산총액으로 나눈 뒤 결과값에 100을 곱하여 지수를 산출하며, 이는 어플리케이션 상에서 실행되는 것에 있다.

상기 시가총액식 지수산출 모듈은, 현재시점에서의 부동산 총액인 비교 부동산총액을 물량변동을 감안한 기준시점을 기준으로 보정된 부동산 총액인 신기준 부동산총액으로 나눈 뒤 결과값에 100을 곱하여 지수를 산출하며, 이는 어플리케이션 상에서 실행되는 것에 있다.

본 발명의 바람직한 다른 특징으로서, 상기 시가총액식 지수산출 모듈에서 신기준 부동산총액은 과거시점 비교 부동산총액에 현재시점 변동시가총액을 더하고 이를 과거시점 비교 부동산총액으로 나눈 결과값에 과거시점 기준 부동산총액을 곱하여 산출하며 이는 어플리케이션 상에서 실행되는 것에 있다.

본 발명의 바람직한 또 다른 특징으로서, 상기 DB 서버는 네트워크망으로 연결된 부동산 정보제공 단말기로부터 시세정보를 포함하는 정보를 제공받아 저장하며, 상기 부동산 정보제공 단말기는 네트워크망으로 연결된 각 지역의 중개업소의 단말기, 현장실사를 통해 보정된 정보를 입력하기 위한 입력 단말기, 금융기관의 단말기 중 하나 이상을 포함하는 것에 있다.

본 발명의 바람직한 또 다른 특징으로서, 상기 DB 서버에 저장되는 시세정보는 매매하한, 매매상한, 전세하한, 전세상한, 실거래가격(매매가, 전세가), 월세 및 보증금 항목을 포함하는 것에 있다.

본 발명의 바람직한 또 다른 특징으로서, 상기 운영자서버는, 변동률이 큰 부동산에 대한 현장 모니터링 비교, 실제 매물과의 시세비교, 전세비중(전세가/매매가) 비교, 선호층 및 기피층 비교, 기준층의 상·하한가를 시세와 비교, 장기간 가격변동 정체 부동산에 대한 재조사, 실거래 가격에 대한 매매상·하한 비교, 실거래 가격 정보를 기초로 시세평균 비교를 위한 정보를 입력받아 DB 서버에 저장된 정보에 대해 검증을 실시하고 검증된 정보를 DB 서버에 저장하는 검증 모듈을 더 포함하여 구성되는 것에 있다.

본 발명의 바람직한 또 다른 특징으로서, 상기 운영자 서버는, 서비스 이용을 위한 고객에 대한 회원인증 처리를 수행하는 회원인증 모듈과, 정보 제공서비스에 대한 이용 요금을 청구 및 처리하는 결제 모듈을 포함하여 구성되는 것에 있다.

본 발명의 바람직한 또 다른 특징으로서, 상기 DB 서버는, 회원정보를 저장하는 회원 DB 모듈과, 부동산 정보를 제공하는 정보제공 단말기에 네트워크망으로 연결되어 관련 정보를 제공받아 저장하는 부동산 DB 모듈과, 서비스 이용에 따른 결제처리 정보를 저장하는 결제 DB 모듈 중 하나 이상을 포함하는 것에 있다.

본 발명의 바람직한 또 다른 특징으로서, 상기 운영자서버는 유·무선 네트워크망을 통해 인터넷에 연결되는 웹 서버이며, 고객 단말기는 유·무선 통신망을 통해 인터넷에 연결 가능한 개인용 컴퓨터(PC), 개인정보단말기(PDA), 모바일컴퓨터((Mobile Computer), 이동통신단말기(IMT-2000,W-CDMA)중 하나 이상의 기기를 포함하는 것에 있다.

본 발명에 따른 부동산 지수산정 방법은, 유·무선 네트워크망을 통해 운영 자서버에 연결되는 하나 이상의 고객 단말기에 부동산 지수서비스를 제공하기 위한 방법으로서,

(a) 네트워크망으로 연결된 부동산 정보 제공 단말기로부터 정보를 제공받아 DB 서버에 저장하는 단계, (b) 운영자서버에서 인증 처리된 고객 단말기로부터 선택지역 부동산에 대한 지수 서비스를 요청받아 해당 부동산 관련정보를 시점별로 하여 DB 서버로부터 추출하는 단계, (c) 추출된 정보를 기초로 해당지역 부동산의 물량 변동에 따른 가격변동을 반영하는 시가총액식 지수산출 모듈을 이용하여 선택된 부동산에 대한 지수를 산출하는 단계, (e) 운영자서버에서 산출된 지수를 고객 단말기로 제공하는 단계로 수행되는 것을 그 특징으로 한다.

이하, 본 발명에 따른 네트워크 기반의 부동산 지수산정 시스템의 바람직한 실시예를 첨부된 도면을 참조하여 상세히 설명하면 다음과 같다.

도 1은 본 발명에 따른 네트워크 기반의 부동산 지수산정 시스템의 전체적인 구성을 설명하기 위한 모식도이고, 도 2는 본 발명에 적용되는 운영자 서버와 DB 서버의 구성을 설명하기 위한 구성도이며, 도 3은 본 발명의 시가총액식 지수산출 모듈에 따른 지수 산출과정을 나타낸 순서도이다.

이에 나타내 보인 바와 같이, 본 발명의 네트워크 기반의 부동산 지수산정 시스템은, 인터넷·전용선·공중망·이동통신망으로 된 유·무선 네트워크망(3)과, 이 유·무선 네트워크망(3)에 연결되어 있는 각종 부동산 관련 정보를 제공하는 정보제공 단말기(30)로부터 관련 정보를 제공받아 분류 저장하는 DB 서버(DataBase Server;20)와, 상기 DB 서버(20)에 연결되어 관련 정보를 추출 및 가공 연산처리하는 운영자 서버(10)와, 상기 운영자 서버(10)와 유·무선 네트워크망(3)으로 연결되어 산출된 결과정보 즉, 지수 정보를 서비스 받는 고객 단말기(5)로 구성된다.

유·무선 네트워크망(3)은 전용선·이동통신망·공중망 등이 사용될 수 있으나 본 발명에서는 폭넓은 사용자층을 확보한 인터넷망과 이동통신망의 사용을 제안하며, 여기서 상기 인터넷망은 TCP/IP 프로토콜 및 그 상위 계층에 존재하는 여러 서비스 또는 시스템, 즉 HTTP(HyperText Transfer Protocol), 텔넷, FTP(File Transfer Protocol), DNS(Domain Name System),SMTP(Simple Mail Transfer Protocol), SNMP(Simple Network Management Protocol), NFS(Network FileService), NIS(Network Information Service)를 제공하는 전 세계적인 개방형 컴퓨터 네트워크 구조를 의미한다. 그리고, 상기 이동통신망은 음성통화를 위한 통상적인 망, 즉 기지국(BS : Base Station), 이동전화 교환국(MTSO : Mobile Telephone Switching Office), 홈 위치 등록기(HLR : Home Location Register), 망관리 시스템(NMS : Network Management System) 등을 구비하고, 무선 패킷 데이터의 송수신을 가능하게 하는 WAP 게이트웨이, PDSN(Packet Data Serving Node) 등과 같은 구성요소를 추가로 포함하고 있어 HTTP, SMTP, FTP 등과 같은 산업 표준의 전송 프로토콜 지원과 HTML, SMTP, XML,HDML 또는 일반 문서파일 등의 문서 교환 프레임워크를 지원하는 것에 의해 결과적으로 모바일폰(mobile phone), PDA(Personal Didital Assistant), 개인용 컴퓨터(PC) 및 핸드PC,노트북 등으로 된 고객 단말 기(5)와 운영자 서버(10) 사이에서 부동산 관련정보를 송수신 가능하게 된다.

이러한 인터넷망은 공지의 기술에 의해 실시되므로 상세한 설명은 생략한다.

DB 서버(20)는 상기 유·무선 네트워크망(3)에 연결되는 정보제공 단말기(30)로부터 부동산 관련정보를 제공받아 분류 저장하고, 이외에도 고객의 개인정보 및 결제관련정보 등을 기록 저장 기록 데이터를 읽어들이거나 변경한다.

이러한 DB 서버(20)는 회원으로 가입된 고객의 기본정보를 저장하는 회원DB 모듈(21)과, 고객의 서비스 이용신청에 따른 결제처리 정보를 저장하는 결제DB 모듈(25) 그리고 부동산 관련정보를 저장하는 부동산 DB 모듈(23)로 구성되며, 이들 각 DB 모듈은 상기 DB 서버(20)에 내장된 DB관리자(DBMS : Database Management System)을 이용하여 데이터를 기록하거나 접근할 수 있도록 구성되며, 이러한 구성은 공지의 기술에 의해 실시되어도 무방하므로 상세한 설명은 생략한다.

한편, 상기 부동산 DB 모듈(23)에 저장되는 부동산 정보는 바람직하게는 아파트에 대한 것이며, 그 수집 항목으로는 매매하한, 매매상한, 전세하한, 전세상한, 실거래가격(매매가, 전세가), 월세 및 보증금 등이 있다. 또한, 상기 수집정보는 1일 또는 격일 등 다양한 주기로 수집될 수 있으나 부동산의 특성상 일주일 단위로 수집하는 것이 바람직하며, 수집대상으로는 선정된 부동산 중개업소에서 제공하는 정보, 금융기관에서 제공하는 부동산 관련정보, 현장실사를 통해 수집된 정보 등이 포함된다.

이와 같이 구성되는 DB 서버(20)는 상기 유·무선 네트워크망(3)으로 연결된 운영자 서버(10)로 기록 저장된 데이터를 제공하도록 구성되거나, 또는 운영자 서버(10)내에 DB 서버(20) 기능을 부가 설치하는 구성으로 제공될 수 있다.

운영자 서버(10) 전술한 DB 서버(20)와 유·무선 네트워크망(3)으로 연계 운영되는 일종의 웹 서버(Web Server)로서, 이때의 상기 웹 서버는 가장 널리 사용되는 UNIX기반의 아파치, WINDOW NT의 IIS , 넷스케이프의 엔터프라이즈 서버가 사용될 수 있으며, 웹 페이지(HTML 파일)를 제공해 주는 서버를 지칭하는 것으로 HTTP를 사용하여 웹 페이지를 제공할 수 있는 웹 서버 프로그램이 설치된다. 이러한 웹 서버는 통상의 공지 기술을 이용하므로 상세한 설명은 생략한다.

이러한 구성의 운영자 서버(10)는 고객이 정보제공 서비스를 이용하기 위하여 접속시 해당 고객에 대하여 회원인증을 실시하는 회원인증 모듈(11)과, 고객이 요청한 서비스 제공에 따른 결제처리를 수행하는 결제 모듈(13) 그리고 고객이 선택한 부동산에 대한 검증 및 수정을 실시하여 정보의 정확성을 높이는 검증 모듈(15)과, 고객이 선택한 해당 부동산에 대한 정보를 추출하여 이를 기초로 지수를 산출하는 지수산출 모듈(17)로 구성된다.

상기 회원인증 모듈(11)은 부동산 지수산정 시스템을 이용하기 위해 회원으로 가입한 고객에 대한 인증처리를 수행하는 것으로서, 이러한 회원인증 모듈(11)은 고객에게 부여된 접속ID와 비밀번호를 이용하여 운영자 서버(10)에 접속하는 고객에 대한 인증을 수행하며, 이외에도 별도의 보안카드나 공개키 기반의 암호화 알 고리즘이 적용된 공인인증서 또는 지문·홍채 등과 같은 생체정보를 기초로 인증을 수행 할 수 있다. 이러한 회원인증 모듈(11)은 공지의 기술이 적용되어도 무방하다.

상기 결제 모듈(17)은 지수정보 서비스를 요청한 고객에게 해당 정보 이용에 대한 결제를 요청하고, 입력되는 금융결제 정보를 금융기관의 과금서버로 전송하여 결제를 수행하는 역할을 한다. 이러한 결제 모듈(17)은 상기 회원인증 모듈(11)과 마찬가지로 공지의 기술에 의해 실시되어도 무방하다.

상기 검증 모듈(15)은 인터넷망을 통해 접속된 정보제공 단말기(30)로부터 제공받은 부동산 관련정보에 대한 검증을 실시하는 것으로서, 이러한 검증 모듈(15)은 크게 정기적 검증과 비정기적 검증으로 나누어 실시한다.

즉, 정기적 검증에는 크게 네가지의 방법이 있으며 이를 설명하면 다음과 같다.

첫째, 주간변동률이 큰 단지 또는 평당평균가가 급격히 상승한 단지를 중심으로 인터넷을 통해 획득한 정보 이외의 인근 중개업소 등에 문의 또는 현장방문을 통해 검증을 실시한다.

둘째, 실제 등록된 매물과 대비한 가격을 비교한다.

셋째, 전세비중(전세가/매매가)을 계산하여 전세비중이 급격히 낮은 단지를 점검한다.

넷째, 해당 단지의 최고가격(로얄층, 로얄동등을 선정하여 기준되는 아파트의 가격 조사), 최하가격(기피동의 기피층 등을 선정하여 가격을 조사), 기준층의 상·하한가를 조사하여 시세와 비교한다.

비정기적 검증에는 크게 세가지의 방법이 있으며 이를 설명하면 다음과 같다.

첫째, 장기간 가격의 변동이 없는 부동산을 중심으로 재조사를 실시하고, 검증을 실시한다.

둘째, 실거래 가격과 매매하한과 상한의 가격을 비교한다. 여기서, 상기 실거래 가격은 자체적으로 조사한 자료를 사용하거나 또는 건교부에서 발표하는 실거래 가걱을 참조 할 수 있을 것이다.

셋째, 실거래가격 정보를 이용하여 가격의 범위를 살펴본다. 즉, 아래 계산식에서 보는 바와 같이 G값을 이용하여 가격의 범위를 살펴본다.

여기서, G값이란 시세평균과 비교했을 때, 실거래가가 어느 선에 위치하는지 검토할 수 있도록 계산하며 G값이 1에 근접하거나 그 이상인 값 또는 -1에 근접하거나 그 이하인 단지들을 재검토하도록 한다.

[계산식 1]

G값 = (실거래가-시세평균)/{(상한가-하한가)/2}

G = 1 : 실거래가=상한가,

G=0 : 실거래가=시세평균,

G=-1 : 실거래가=하한가

이러한 구성의 검증 모듈(15)은 정기적 검증과 비정기적 검증을 실시하여 인터넷망을 통해 수집되는 정보에 대한 검증을 실시하고, 필요시 입력 단말기(33) 등을 이용하여 DB 서버(20)에 저장된 부동산 정보를 수정하고, 이렇게 수정된 정보는 후술할 지수산출 모듈(17)에 제공하여 지수산출 자료로 활용된다.

지수산출 모듈(17)은 인터넷망으로 연결된 고객 단말기(5)가 선택한 부동산에 대한 관련정보를 상기 DB 서버(20)로부터 추출한 정보에 대해 소정의 계산식을 이용하여 지수를 산출하는 것으로서, 이러한 지수산출 모듈(17)은 고객이 선택한 부동산에 관련한 정보를 상기 DB 서버(20)로부터 시점별로 추출하고, 이를 기초로 선택 부동산의 물량 변동에 따른 가격변동을 반영하는 시가총액식 지수산출법에 의해 지수를 산출한다.

즉, 상기 시가총액식 지수산출 모듈(17)은 현재시점에서의 부동산 총액인 비교 부동산총액을 멸실·신규입주 등으로 가격에 단층이 발생하는 경우 연속성을 유지하기 위하여 수정한 총액인 신기준 부동산총액으로 나눈 뒤 결과값에 100을 곱하여 백분율로 된 지수를 산출한다.

이를 [계산식 2]로 표현하면 다음과 같다.

[계산식 2]

상기 [계산식 2]에서 보는 바와 같이, 본 발명의 시가총액식 지수산출 모듈(17)에서 지수계산시에 사용되는 비교 부동산총액 및 신 기준부동산 총액은 해당 부동산의 평형 매매(전세)가격의 총액에 세대수를 가중하여 산출한다.

그리고 비교 부동산총액은 신규분양 또는 멸실(재건축 등) 등에 따라 그만큼의 증감이 생기게 되므로 이를 보정하기 위하여 신기준 부동산총액으로 신규물량 또는 멸실물량의 총액을 수정하여 과거시점의 지수와 현재시점의 지수를 일치시키는 것이다.

여기서, 상기 시가총액식 지수산출 모듈(17)에서 신기준 부동산총액은 과거시점 비교 부동산총액에 현재시점 변동시가총액을 더하고 이를 과거시점 비교 부동산총액으로 나눈 결과값에 과거시점 기준 부동산총액을 곱하여 산출하게 된다.

이를 [계산식 3]으로 표현하면 다음과 같다.

[계산식 3]

상기 [계산식 3]에서 보는 바와 같이, 분자인 과거시점 비교 부동산총액은 신규물량, 멸실물량 등이 발생하면 그만큼 증감하게 되고, 이와 같이 부동산의 증감에 따라 비교 부동산총액이 변동하는 경우에는 지수의 연속성이 유지되도록 하기 위하여 기준시점의 부동산총액을 수정하는 것이다.

이러한 계산식에 의해 해당 부동산(아파트)의 신규분양 또는 멸실 등에 의한 물량 변동에 따른 가격변동을 반영 할 수 있게 된다.

아래 [표 1]을 참조하여 상기 계산식의 적용예를 설명하면 다음과 같다.

상기 [표 1]에서 보는 바와 같이, 5시점을 기준으로 한 예를 설명하면, 아파트 8 부분이 증가함에 따라 5시점에서의 변동 부동산총액은 79,860 이다.

그리고, 신기준 부동산총액을 산출하기 위해 [표 1]의 내용을 [계산식 3]에 대입하면,

신기준 부동산 총액=210,000x((299,750+79,860)/299,750)이므로 265,949의 결과값이 생성된다.

이어서, 지수 값을 산출하기 위해 비교 부동산 총액인 422,895를 상기 [계산식 3]에 의해 생성된 신기준 부동산 총액인 265,949로 나눈 뒤 이를 백분율로 나타내면,

지수=(422,895/265,949)x100 이므로 결과적으로 159.01의 지수값이 산출된다.

한편, 상기와 같은 계산식에 의해 지수를 산출하는 시가총액식 지수산출 모듈(17)은 어플리케이션 상에서 실행되며, 이러한 구성은 공지의 기술에 의해 실시되어도 무방하므로 상세한 설명은 생략한다.

고객 단말기(5)는 상기 유·무선 네트워크망(3)을 통해 운영자 서버(10)에 선택적으로 접속하여 지수정보 서비스를 제공받기 위한 것으로서, 이러한 고객 단말기(5)는 인터넷에 연결 가능한 개인용 컴퓨터(PC), 개인정보단말기(PDA), 모바일컴퓨터((Mobile Computer), 이동통신단말기(IMT-2000,W-CDMA), 핸드피시(HPC) 등이 사용될 수 있다.

이와 같은 구성의 고객 단말기(5)는 상기 운영자 서버(10)에 인터넷을 통해 접속된 상태에서 웹상에서 관련 서비스를 제공받을 수 있도록 브라우저를 탑재하거나, 또는 운영자 서버(10)로부터 데이터를 수신 받아 고객 단말기(5)에 인스톨 된 별도의 전용 뷰어 프로그램을 이용하여 결과물을 확인할 수 있도록 구성되며, 통상의 공지된 다양한 형태의 유·무선 통신 단말기가 사용되어도 무방하므로 상세한 설명은 생략한다.

상기와 같이 구성되는 본 발명에 따른 부동산 지수산정 방법을 설명하면 다음과 같다.

먼저, 운영자 서버(10)는 유·무선 네트워크망(3)으로 연결된 고객 단말기(5)로부터 서비스 요청을 받으면 소정의 인증처리를 수행하고 필요시 서비스 이용에 대한 결제처리를 수행한다. 그리고, 상기 운영자 서버(10)는 고객이 요청한 부동산에 대한 지수산출서비스를 제공한다.

여기서, 상기 운영자 서버(10)는 시가총액식 지수산출 모듈(17)을 이용하여 지수를 산출하고 이를 제공하게 되는데, 이를 도 3을 참조하여 부연 설명하면 다음과 같다.

유·무선 네트워크망(3)을 연결된 DB 서버(20)는 각 정보제공 단말기(30)로부터 부동산 관련 정보를 주기적으로 수집한다.(s10)

이렇게 수집된 정보는 소정의 양식으로 가공된 뒤 데이터 베이스 구축을 위해 DB 서버(20)에 분류 저장된다.(s20)

이때, 상기 DB 서버(20)에 저장된 부동산 정보에 대해 소정의 검증항목을 기초로 검증을 실시하고 정보에 오류가 있는 경우에는 수정하여 저장한다.(s25)

상기 DB 서버와 연결된 운영자 서버(10)에 인터넷 등으로 접속한 고객이 정보제공 서비스 요청을 신청하면(s30), 상기 운영자 서버(10)는 소정의 인증과정을 거친 뒤 상기 DB 서버(20)로부터 고객이 선택한 부동산에 대한 관련정보를 추출한다.(s40)

이어서, 상기 운영자 서버(10)는 추출된 관련정보를 기초로 시가총액식 지수산출 모듈(17)을 이용하여 지수를 산출하고(s50), 산출된 지수값는 고객 단말기(5)로 제공한다.(s60)

한편, 본 발명은 기재된 실시예에 한정되는 것이 아니고, 본 발명의 사상 및 범위를 벗어나지 않고 다양하게 수정 및 변형을 할 수 있음은 이 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자에게는 자명하다. 따라서, 그러한 변형예 또는 수정예들은 본 발명의 특허청구범위에 속한다 해야 할 것이다.

상기와 같이 구성되고 작용되는 부동산 지수산정 시스템 및 그 방법은 유·무선 네트워크망으로 연결된 부동산 관련정보를 다중 검증과정을 거쳐 저장하므로 정보의 신뢰성을 높일 수 있으며, 특히, 기준시점과 비교시점의 물량 변화에 따른 정확한 지수산정의 어려움을 해결하는 보정절차를 거치기 때문에 기준시점을 기준으로 현재 시점의 부동산 가격지수의 상승/하락 추세를 단기/장기에 걸쳐 수치의 오류나 불일치 없이 정확한 파악이 가능하게 된다.

즉, 아파트 등과 같은 부동산 시세의 특정 시점을 기준지수로 하고 비교 시점의 전체 시세총액을 기준시점 총액과 비교하여 기준시점과 비교시점간 부동산 가격의 총액 변동에 따라 가격정보를 지수화하므로 객관적인 자료로서의 활용이 가능 한 신뢰성 높은 지수산출 서비스의 제공이 가능한 효과가 있다.

Claims

유·무선 네트워크망에 연계하여 부동산 지수산정 서비스를 제공하기 위한 시스템으로서,

네트워크망에 연결되어 고객 정보와 지역별 부동산 정보를 분류 저장하는 DB 서버와;

상기 DB 서버와 네트워크로 연계 운영되는 것으로 고객 단말기로부터 서비스 요청신호를 수신하여 인증처리하며 고객이 선택한 지역에 대한 부동산 관련한 정보를 DB 서버로부터 시점별로 추출하고 이를 기초로 고객이 선택한 지역의 부동산 물량과 가격변동을 반영하는 시가총액식 지수산출 모듈을 통해 다수의 부동산을 지수로 산출하고 이를 네트워크망에 연결된 고객 단말기로 제공하는 운영자서버;

를 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 시스템.
제 1항에 있어서, 상기 시가총액식 지수산출 모듈은, 현재시점에서의 부동산 총액인 비교 부동산총액을 멸실·신규입주 등으로 가격에 단층이 발생하는 경우 연속성을 유지하기 위하여 수정한 총액인 신기준 부동산총액으로 나눈 뒤 결과값을 백분율로 나타낸 지수를 산출하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 시스템.
제 1항 또는 2항에 있어서, 상기 시가총액식 지수산출 모듈에서 신기준 부동산총액은 과거시점 비교 부동산총액에 현재시점 변동시가총액을 더하고 이를 과거시점 비교 부동산총액으로 나눈 결과값에 과거시점 기준 부동산총액을 곱하여 산출하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 시스템.
제 1항에 있어서, 상기 DB 서버는 네트워크망으로 연결된 부동산 정보제공 단말기로부터 시세정보를 포함하는 정보를 제공받아 저장하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 시스템.
제 1항 또는 제 4항에 있어서, 상기 DB 서버에 저장되는 시세정보는 매매하한, 매매상한, 전세하한, 전세상한, 실거래가격(매매가, 전세가), 월세 및 보증금 항목을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 시스템.
제 1항에 있어서, 상기 운영자서버는, 변동률이 큰 부동산에 대한 현장 모니터링 비교, 실제 매물과의 시세비교, 전세비중(전세가/매매가) 비교, 선호층 및 기피층 비교, 기준층의 상·하한가를 시세와 비교, 장기간 가격변동 정체 부동산에 대한 재조사, 실거래 가격에 대한 매매상·하한 비교, 실거래 가격 정보를 기초로 시세평균 비교를 위한 정보를 입력받아 DB 서버에 저장된 정보에 대해 검증을 실시하고 검증된 정보를 DB 서버에 저장하는 검증 모듈을 더 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 시스템.
제 1항에 있어서, 상기 운영자 서버는,

서비스 이용을 위한 고객에 대한 회원인증 처리를 수행하는 회원인증 모듈과;

정보 제공서비스에 대한 이용 요금을 청구 및 처리하는 결제 모듈;

을 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 시스템.
제 1항에 있어서, 상기 DB 서버는,

회원정보를 저장하는 회원 DB 모듈과;

부동산 정보를 제공하는 정보제공 단말기에 네트워크망으로 연결되어 관련 정보를 제공받아 저장하는 부동산 DB 모듈과;

서비스 이용에 따른 결제처리 정보를 저장하는 결제 DB 모듈;

중 하나 이상을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 시스템.
제 1항에 있어서, 상기 운영자 서버는 유·무선 네트워크망을 통해 인터넷에 연결되는 웹 서버이며, 고객 단말기는 유·무선 통신망을 통해 인터넷에 연결가능한 개인용 컴퓨터(PC), 개인정보단말기(PDA), 모바일컴퓨터((Mobile Computer), 이동통신단말기(IMT-2000,W-CDMA)중 하나 이상의 기기를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 시스템.
제 4항에 있어서, 상기 부동산 정보제공 단말기는 네트워크망으로 연결된 각 지역의 중개업소의 단말기, 현장실사를 통해 보정된 정보를 입력하기 위한 입력 단말기, 금융기관의 단말기 중 하나 이상을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 시스템.
유·무선 네트워크망을 통해 운영자서버에 연결되는 하나 이상의 고객 단말기에 부동산 지수서비스를 제공하기 위한 방법으로서,

(a) 네트워크망으로 연결된 부동산 정보 제공 단말기로부터 정보를 제공받아 DB 서버에 저장하는 단계;

(b) 운영자서버에서 인증 처리된 고객 단말기로부터 선택지역 부동산에 대한 지수 서비스를 요청받아 해당 부동산 관련정보를 시점별로 하여 상기 네트워크로 연결된 DB 서버로부터 추출하는 단계;

(c) 시점별로 추출된 부동산 정보를 기초로 해당지역 부동산의 물량 변동에 따른 가격변동을 반영하는 시가총액식 지수산출 모듈을 이용하여 선택된 부동산에 대한 지수를 산출하는 단계;

(d) 운영자서버에서 산출된 지수를 고객 단말기로 제공하는 단계;

를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 방법.
제 11항에 있어서, 상기 시가총액식 지수산출 모듈은,

현재시점에서의 부동산 총액인 비교 부동산총액을 산출하는 단계;

멸실·신규입주 등으로 가격에 단층이 발생하는 경우 연속성을 유지하기 위하여 수정한 총액인 신기준 부동산총액을 산출하는 단계;

상기 비교 부동산총액을 신기준 부동산총액으로 나눈 결과값을 백분율로 하여 지수를 산출하는 단계;

로 수행되는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 방법.
제 11항 또는 제12항에 있어서, 상기 시가총액식 지수산출 모듈은 신기준 부동산총액을 산출하기 위하여 과거시점 비교 부동산총액과 현재시점 변동 시가총액을 더하고 이를 과거시점 비교 부동산총액으로 나눈 뒤, 이 결과값에 과거시점 기준 부동산총액을 곱하는 과정으로 수행되는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 방법.
제 11항에 있어서, 상기 단계 (a)에서 변동률이 큰 부동산에 대한 현장 모니터링 비교, 실제 매물과의 시세비교, 전세비중(전세가/매매가) 비교, 선호층 및 기피층 비교, 기준층의 상·하한가를 시세와 비교, 장기간 가격변동 정체 부동산에 대한 재조사, 실거래 가격에 대한 매매상·하한 비교, 실거래 가격 정보를 기초로 시세평균 비교를 위한 정보를 입력받아 DB 서버에 저장된 정보에 대해 검증을 실시하고 수정하는 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 방법.
제 11항에 있어서, 상기 단계 (b)에서 운영자서버는 서비스 이용을 위한 고 객에게 회원인증을 요구하는 회원인증단계와, 정보 제공서비스에 대한 이용요금을 청구 및 처리하는 결제단계를 더 포함하여 수행하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 방법.
제 11항에 있어서, 상기 단계 (e)에서 운영자서버는 고객이 산출한 결과물을 고객 정보와 함께 취합 저장하고, 고객의 저장정보 요청시 이를 제공하는 서비스 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 지수산정 방법.