KR20050104441A - 부동산 시세정보 검증 및 분석 시스템 및 방법 - Google Patents

Abstract

본 발명은 부동산 시세정보 검증 및 분석 시스템에 관한 것으로서, 부동산 웹서비스 시스템과; 가격/시세 조사시스템과; 데이터 베이스 시스템과; 부동산 분석 시스템;을 포함하여 구성되고, 온라인 필터링, 시세검증대상 자동 추출, 검증대상 배분 및 확인 및 관리등을 자동으로 처리하여 재조사와 자동 검증을 수행하며,부동산관련 다양한 변수들을 다차원적으로 분석하여 올랩 툴(OLAP Tool)을 통해 조회 및 제공하고, 부동산중개업소 및 단지의 평가와, 방대한 DB의 척도가 될 수 있으며 정밀 분석정보의 기본이 될 수 있는 아파트 시세지수 제공함에 특징이 있다.

Description

부동산 시세정보 검증 및 분석 시스템 및 방법{System and method for verification and analysis of current price of real-estate }

본 발명은 부동산 시세 정보를 제공하기 위한 서비스에 관한 것으로, 특히 분석시스템과 검증시스템을 온라인 연동하도록하고, 다양한 통계를 활용한 검증기법을 적용하여 시세 검증을 하며, 부동산 시세지수를 생성하여 제공하여 중개업소 평가 및 단지 평가를 통한 신뢰성 높은 정보를 제공할 수 있도록 한 부동산 시세정보 검증 및 분석 시스템에 관한 것이다.

일반적으로 인터넷을 통한 부동산 가격 정보를 제공하는 방법은, 단순히 현장의 시세정보를 다수의 부동산 중개업소나 관리자들이 인터넷상에 올려서 가격정보를 제공하는 방식으로서, 이는 검증되지 않아 신뢰성이 떨어지고 올히려 실 가격과는 관계없는 부풀린 호가에 의해서 투기에 이용되는 문제점이 발생되고 있다.

이러한 문제점은 시장조사에서의 신뢰성이 떨어지고 아울러 조사된 가격정보를 별도의 가공이나 검증과정 없이 그대로 정보만을 제공하고 있고, 또한 상한가, 하한가 정보만을 제공하는 것이 보통으로서 이 정보만으로는 은행권등에서 부동산 담보대출등을 위해서는 해당 부동산의 정확한 시세정보로서 활용하기 어렵고, 별도의 시세조사나 현장 조사등을 이용해야 하는 단점이 있었다.

이상에서 설명한 바와 같은 종래의 부동산 가격정보 제공 서비스의 신뢰성 문제를 해결하기 위하여 본 발명에서는 기존의 시세검증 프로세스에 온라인 검증 시스템을 추가하여 정확한 시세정보 검증을 거치고, 부동산 분석 시스템을 이용하여 다양한 산출물을 얻을 수 있도록 한 부동산 시세정보 검증 및 분석 방법과 그 시스템을 제공하기 위한 것이다.

본 발명은, 시세검증을 위하여 입력단계에서의 오류를 방지하도록 온라인 필터링 시스템을 거치고, 다차원적인 분석을 위하여 시세검증 대상을 자동으로 추출하며, 검증 범위 확정조사 배분시스템을 활용하여 시세검증을 하도록 하기 위한 것이다.

또한 본 발명은 누적 변동률 검증과 지역별 평균 변동률 검증, 복수업소간 가격차이율 검증, 변동사유 검증, 시스템 입력 검증, 특이치 및 이상치 검출 등의 다양한 통계를 활용한 검증기법을 이용한 방식을 채택함으로써 시세검증의 신뢰성을 높이기 위한 것이다.

또한 본 발명은, 분석 시스템을 활용하여 각 지역별 단지별, 평형별 가격 지수를 생성하여 지수를 제공하고, 중개업소 평가 및 단지 평가 시스템을 도입하여 활용도와 신뢰도를 높일 수 있도록 하기 위한 것이다.

본 발명은, 온라인 시스템을 통해 부동산 시세정보를 입력받아 부동산 시세정보를 제공하는 부동산 시세정보 제공 서비스방법에 있어서,

부동산 시세정보를 입력받아 입력요건에 의해 필터링하는 온라인 필터링, 특이치 등에 대한 시세검증대상 자동추출 및 검증대상에 대한 재조사 등을 통해서 입력되는 시세정보를 검증하는 검증과정과;

입력되어 검증된 부동산 시세정보를 서비스함과 아울러 시세정보에 의해 각 지역별 아파트 단지별 부동산 시세정보에 대한 지수정보를 생성하여 제공하는 지수제공과정과;

부동산 시세정보를 입력하는 시세조사업소의 시세조사업무 및 기타 평가 신뢰도를 평가하는 평가과정과;

조사, 검증, 지수, 평가, 시장동향분석, 중개업소 관리 등의 전체적인 시세조사 운영을 지원하는 정형 또는 비정형 분석 자료를 사용자의 요구에 따른 맞춤형 자료로 제공하는 분석 및 정보제공 과정을 수행하도록 이루어진 것을 특징으로 한다.

상기 검증과정은,

시세정보 입력시에 소정의 입력 필터링 조건을 설정하여 그 설정조건에 맞는 입력만을 입력되게 하는 필터링단계와;

필터링단계에서 설정조건을 위배하는 입력이 미리 정해둔 조건인 경우 특이치 사유를 입력하게 하며 미리 정해둔 조건이 아닌 경우 재입력하게 하는 특이치 판단단계와;

상기 필터링단계에서 조건에 맞는 입력이거나 특이치 사유가 입력된 경우, 특이치 사유와, 상승률, 누적률, 가격검증 등을 통해서 시세검증 대상을 자동 추출하는 시세검증대상 자동추출단계와;

시세검증대상이 자동 추출되면, 해당 추출대상에 대해, 시세조사업소와 조사원을 통해서 수동 점검하여 제외 여부 등을 결정하도록 검증확인을 위한 자동 배분을 하고 재입력을 받아 검증을 하는 배분 및 재검증단계와;

재검증이 완료되면 시세정보 입력을 마감하여 온라인 서비스를 함과 아울러 검증이 완료된 시세정보를 데이터베이스로 저장 관리하여 분석 처리하도록 제공하는 검증완료과정을 수행하도록 이루어진다.

이와 같은 본 발명을 달성하기 위한 시스템은,

인터넷 웹사이트등을 통해 부동산 시세정보를 제공하고, 중개업소등의 부동산 시세조사업소로부터 시세정보를 입력받는 부동산 웹서비스 시스템과;

그 웹서비스 시스템을 통해서 입력되는 시세정보 입력을 필터링하고, 조사원들을 통한 시세정보 검증을 위한 재조사등을 처리하며 입력정보를 데이터 베이스로서 구축하여 관리하기 위한 가격/시세 조사시스템과; 그 가격 시세 조사시스템에서 조사되어 입력된 부동산 가격/시세정보를 데이터 베이스로 저장 관리하는 데이터 베이스 시스템과; 그 데이터 베이스에 저장 관리되는 시세정보를 입력하는 중개업소 및 단지 평가와 시세검증 및 재조사 대상을 추출하여 상기 조사시스템에 피드백시키고, 상기 데이터베이스 자료를 각종 자료 형태로 분석처리하며 시세 지수를 생성하여 제공하고 분석처리하는 부동산 분석 시스템;을 포함하여 구성됨을 특징으로 한다.

상기한 부동산 분석 시스템은, 상기 데이터 베이스에 시세정보를 입력하는 중개업소의 신뢰도 평가와 단지별 가격 및 신뢰도 평가를 하는 평가부와;

상기 데이터 베이스에 저장되어있는 시세정보에 대해 이전 시세와 주변 시세, 매물, 물가, 주가, 각종 통계 등을 고려하여 이상치, 특이치를 검출하여 시세검증 대상 및 재조사 대상을 추출하여 상기 시세조사 시스템으로 피드백시켜 재조사 및 검증하게 하는 시세검증부와;

상기 데이터 베이스에 저장관리 되는 각종 부동산 시세정보와 관리정보등을 사용자가 원하는 구성요소들과 그 통계 및 출력폼으로 제공하는 올랩(OLAP)출력부와;

일정한 형식에 맞추어서 자동으로 생성되어 보고되는 레포트출력부와;

상기 평가부, 시세검증부, 올랩(OLAP)출력부, 레포트 출력부와 연동하고, 관리자의 메뉴관리와 권한관리 및 사용자 관리를 하며, 평가 및 시세 검증과 각종 통계들을 이용하여 시세지수를 생성하여 제공하는 분석처리부;

그 분석처리부에서 분석 처리되는 데이터들과 상기 올랩출력부와 레포트출력부의 자료들을 데이터 베이스로 관리하는 분석 데이터베이스;를 포함하여 구성됨을 특징으로 한다.

이와 같은 본 발명의 실시예를 첨부된 도면을 참조해서 상세히 설명하면 다음과 같다.

도 1은 본 발명의 실시예를 보인 부동산 시세정보 검증 및 분석 시스템의 구성도이고, 도 2는 본 발명에 의한 부동산 시세정보 검증 및 분석 시스템의 프로세스흐름도이다.

이에 도시된 바와 같이, 본 발명은 크게, 부동산 웹 서비스시스템(10)과, 가격/시세 조사 시스템(40)과, 데이터 베이스시스템(50)과, 부동산 분석 시스템(50)으로 구성된다.

상기 부동산 웹 서비스 시스템은(10)은, 전용선을 통해 지정된 클라이언트들과 인터넷 웹사이트등을 통한 사용자들에게 부동산 시세정보를 제공하고, 중개업소등의 부동산 시세조사업소로부터 웹을 통해서 시세정보를 입력받는 기능을 수행한다.

상기 부동산 웹 서비스 시스템(10)은, 사용자의 요청에 의해 해당 지역별 부동산별 시세정보를 제공하는 시세 서비스부(11)와, 각 부동산의 매물 정보등을 제공하는 매물 서비스부(12)와, 각 부동산의 분양/청약에 대한 정보를 제공하는 온라인 분양/청약 서비스부(13)와, 가격정보 입력 업소로 선정된 부동산 중개업소(20)로 부터 가격/시세정보를 온라인 입력받는 가격/시세 입력부(14)(예; 부동산 마을)를 구비하여 구성된다.

상기 가격/시세 조사 시스템(40)은, 그 웹서비스 시스템(10)을 통해서 입력되는 시세정보 입력을 필터링하고, 조사원들을 통한 시세정보 검증을 위한 재조사등을 처리하며 입력정보를 데이터 베이스로서 구축하여 관리한다.

상기 가격/시세 조사시스템(40)은, 입력정보가 형식에 맞추어 오입력등을 자동 차단하여 재입력하게 하는 온라인 필터링 및 검증부(41)와, 시세정보의 보정과 시세정보의 입력 마감 처리등을 하는 시세보정 및 시세마감부(42)와, 시세검증 대상을 확인하여 재조사 요청을 상기 웹 서비스 시스템(10)을 통해서 중개업소로 통지, 확인함과 아울러 조사원(30)에게 시세검증을 요청하는 검증대상 확인 및 재조사부(43)와, 가격/시세 조사와, 중개업소 관리와 물건관리와 기타 관리 업무등을 하는 관리부(44)를 포함하여 구성된다.

상기 부동산 분석 시스템(60)은, 상기 데이터 베이스(50)에 저장 관리되는 시세정보를 입력하는 중개업소 및 단지 평가와 시세검증 및 재조사 대상을 추출하여 상기 조사시스템에 피드백시키고, 상기 데이터베이스 자료를 각종 자료 형태로 분석처리하며 시세 지수를 생성하여 제공하고 분석 처리한다.

상기 부동산 분석 시스템(60)은, 상기 데이터 베이스(50)에 시세정보를 입력하는 중개업소의 신뢰도 평가와 단지별 가격 및 신뢰도 평가를 하는 평가부(61)와; 상기 데이터 베이스(50)에 저장되어있는 시세정보에 대해 이전 시세와 주변 시세, 매물, 물가, 주가, 각종 통계등을 고려하여 이상치, 특이치를 검출하여 시세검증 대상 및 재조사 대상을 추출하여 상기 시세조사 시스템으로 피드백시켜 재조사 및 검증하게 하는 시세검증부(62)와; 상기 데이터 베이스(50)에 저장관리 되는 각종 부동산 시세정보와 관리정보 등을 사용자가 원하는 구성요소들과 그 통계 및 원하는 출력폼으로 제공하는 올랩(OLAP)출력부(63)와; 일정한 형식에 맞추어서 자동으로 생성되어 보고되는 레포트출력부(64)와; 상기 평가부(61), 시세검증부(62), 올랩(OLAP)출력부(63), 레포트출력부(64)와 연동하고, 관리자의 메뉴관리와 권한관리 및 사용자 관리를 하며, 평가 및 시세 검증과 각종 통계들을 이용하여 시세지수를 생성하여 제공하는 분석처리부(65)와, 그 분석처리부(65)에서 처리되는 데이터들과 상기 올랩출력부(63)와 레포트출력부(64)의 자료들을 데이터 베이스로 관리하는 분석 데이터베이스(66);를 포함하여 구성된다.

도 2를 참조해 엄무흐름을 전체적으로 살펴보면 다음과 같다. 먼저 중개업소(20)에서 부동산 웹서비스 시스템(10)의 가격/시세입력부(14)를 통해서 가격/시세를 입력하거나(①), 조사원(30)에서 가격/시세 대행등록(②)을 하면, 가격/시세조사 시스템(40)에서 정보입력을 받는다. 이때 가격/시세 조사시스템(40)의 온라인 필터링 및 검증부(41)에서 자동으로 온라인 입력을 필터링하게 된다(③). 온라인 입력 필터링이 이루어진 가격/시세정보는 데이터베이스(50)에 저장관리 된다.

이와 같이 기본적인 가격/시세정보가 입력되어 데이터베이스로 저장되면, 시세 특별 검증(④)을 하게 된다. 특별검증은 자동 온라인 필터링에서 특별 사유가 기재되어 입력되는 정보들에 대해서 재조사나 확인 과정 등을 거쳐 특별검증을 거친다. 그리고, 데이터 베이스(50)에 저장된 시세조사정보는 그 조사결과를 일정한 주기별로 분석 시스템(60)으로 전송하는데, 예를 들어 주간단위(예; 수요일 자정)로 조사결과를 분석 시스템(60)으로 전송한다(⑤).

조사 결과를 전송 받은 부동산 분석 시스템(60)은, 시세검증 프로그램을 가동하는데, 이는 검증부(62)에 의해 실행된다. 먼저 시세검증 및 검증 분석(⑥)을 하고, 검증 및 재조사 대상을 추출(⑦)한다. 즉, 검증부(62)가 입력된 시세정보에 의해 시세검증 및 검증 분석과 검증 및 재조사 대상을 추출하여 상기 데이터베이스(50)를 통해서 상기 가격/시세조사 시스템(40)으로 피드백 시키게 된다(⑧).

이에 따라 가격/시세조사 시스템(40)은, 검증 대상 확인 및 재조사부(42)에 의해 검증대상 확인 및 재조사를 처리한다(⑨). 이어서 각 중개업소나 조사원등을 통해서 검증 확인과 재조사되어 입력되는 검증 및 재조사 정보들은 시세보정 및 시세마감부(42)에 의해 시세보정과 시세마감 처리를 하게 된다(⑩).

상기 시세보정과 시세마감 처리된 정보는 상기 부동산 웹서비스 시스템(10)의 시세 서비스부(11)를 통해서 사용자에게 서비스된다(⑪). 그리고, 그 웹 서비스를 통해 제공되는 시세 정보들은 사후검증(⑫)을 거치고, 대출고객, 중개업소 및 일반고객들에 의해 직접 얻어지는 정보에 의해 관리자들이 허위시세관리 및 시세보정을 하게된다.

한편, 본 발명에서는 상기 분석 시스템(60)의 레포트 출력부(64)와 올랩 출력부(63)에 의해 정형 분석/보고서와 비정형분석(OLAP)을 처리하여 제공한다(⑬). 그리고 본발명에서는 분석 시스템(60)의 평가부(61)와 분석처리부(65)에 의해 중개업소 평가와 단지/시세 평가를 하고(⑭), 아파트 지수를 개발하여 각 평가되는 정보에 의해 지수를 제공한다(⑮).

도 3a 및 도 3b는 본 발명에 의해 시세입력 및 검증 프로세스 흐름도이다.

먼저 제1단계는, 시세입력 및 정보 입력업소로 선정된 부동산 중개업소(20)에서는 웹 서비스 시스템(10)에 접속하여 해당되는 정보를 입력하게 된다. 이에 따라 가격/시세 조사시스템(40)에서는, 먼저 온라인 입력 필터링 및 검증부(41)에 의해 입력정보의 필터링을 수행한다. 입력 필터링방법은 자동 필터링과 사유확인 필터링이 있다.

자동필터링은 재입력 요구 하며, 이는 0 또는 100이하 값 입력시와, 매매가가 전세가 보다 더 높게 입력될 때, "상한가<일반거래가<하한가"의 가격대비로 즉, 가격이 역순으로 입력되는 경우, 아파트에 전세값이 없거나, 분양권에 전세값이 입력되는 경우, "하한가>상한가 *0.5" 입력시, 극단치로서 전주 대비40%이상 입력시 등등을 자동 입력 필터링으로 제한하여 입력이 안되게 하고, 재입력하도록 요구한다.

사유확인 필터링은, 전주대비 일정 % 이상 값을 입력하는 경우 조사를 사전에 세팅하여 해당되는 변동사유를 선택 또는 입력하게 한다.

제2단계로서, 시세검증 대상을 자동 추출하는데, 이는 분석 시스템(60)의 시세 검증부(62)에서 시세검증대상을 자동 추출한다.

도 3c는 본 발명에 의한 시세검증 대상 자동추출 설명도이다.

"갑" 중개업소와 "을"중개업소에서 각각 시세와 특이치 사유를 입력하게 하고, 특이치 사유에 대해서는 '사유검증'을 실시하며, 시세는 '복수업소비교', '상승률 검증', '누적 상승률 비교'등을 통해서 검증대상을 선정한다.

양 업소에서 기입한 사유가 동일하지 않은 경우 재조사 대상으로 추출하고, 양 업소가 입력한 시세가격이 허용범위(%) 이상 차이 나는 경우를 추출하며, 각 업소별 시세가격의 상승률이 해당 지역의 평균 상승률에 비해 더 높거나 더 작을 경우(신뢰도 고려)추출한다, 그리고 업소별 입력 시세가격의 상승률을 누적(예; 4주단위)하여 허용범위(%)이상 차이 나는 경우를 추출한다. 그 외에도 결측분에 대한 것은 시스템검증으로 관리, 추출한다.

상기와 같은 조건에 의해 시세검증부(62)는 입력된 시세에 대해 검증하고, 재검증을 위한 시세검증 대상을 자동추출하며, 그 추출된 정보를 가격/시세 조사시스템(40)으로 피드백 시키면, 그 가격/시세조사 시스템(40)에서 중개업소와, 조사원등에게 통지하여 사유와 시세 검증을 재검증하도록 한다.

시세특별검증은, 검증대상으로서 핀-포인트 초기값을 확인하고, 맵핑 변경과, 2주이상 미입력, 시세차주조정 및 평형추가시에 검증하고, 검증방식은 온라인 조사시스템에서 해당 아파트 단지를 별도 관리하며, 리스트 출력가능 하도록 하고, 조사원을 통한 가격 재확인을 요청한다.

시세검증은 시세 검증부(62)에서만 검증하는 것은 아니고, 분석처리부(65)에서 분석에 의해 추가적인 검증을 하는데, 특이치 검증으로서, 평형구간/지역/특이치사유/일자/거래구분/시세유형 별 시세가/입력가 변동률 분석을 한다.

그리고, 지수(KB지수)를 생성하고, 이를 특정지역의 특이가격을 검증한다. 지수는 임의의 기준조건을 정해서 지수로서 생성하는 것으로서 이는 주가지수처럼 부동산 시세지수를 생성하며, 각 지역별 가격대별 평형별 등등의 조건을 비교하여 지수로서 생성한다. 따라서 해당 지역의 지수동향과 동떨어진 경우 추가 검증을 실시 하도록하는 것이다.

그리고, 타사 시세를 참조하는데 타업체 시세/연구조사가격 차이분석등을 행하고, 매물 매매가/ 지역별, 평형대별 평균평당가 비교분석등을 이용한다.

본 발명은, 분석처리부(65)에서 부동산 시세에 대한 지수를 생성하여 이를 이용하는데, 검증 및 부동산 시장동향 파악 및 정책자료 활용에 동별, 단지별, 평형별 기준자료가 필요하고, 시점에 따른 동별, 단지별, 명확한 변동률 계산을 위하여 지수개발이 필요하게 된다. 예를들어, 변동률만 계산에 넣을 경우, 시점마다 변동률의 재계산이 필요하고, 단지의 유입/유출에 따른 오차가 발생하며, 시계열적 분석이 곤란하다. 따라서 기준과 로직을 명확히한 지수의 필요성이 있게된다.

지수의 선정은, 물가지수(가중치 : 구입량, 계산방식, : 라스파이레스 산식)를 참고모델로 하고, 기준시점을 정하며, 가중치로서 세대수를 정하였다. 세대수를 가중치로 정한 이유는 첫째, 세대수가 아파트의 양적인 기준을 잘 나타내며, 둘째 매기간 가중치의 변동이 있는 물가지수 구입량 가중치와는 달리 세대수는 일정기간 유지되는 가중치이기 때문이다.

지수 산출시의 고려사항으로서, 새로운 단지의 유입이 발생하면, 기준시점의 지수로 보정하여 계산을 한다. 반대로 기존단지의 유출이 발생하면, 단지의 유출인 경우 그 단지의 이후 진행이 모호해 지므로 개별단지 보정의 위험성 때문에 보정하지 않는다. 따라서 개별 단지를 보정하는 것은 위험성이 있으므로, 대단위 단지 유출시 개별 리포트를 통하여 지수의 갑작스런 변동에 대한 상세 정보를 제공한다. 실제로 단지의 유출은 매우 드문 경우로서 재건축의 경우가 대부분이다.

1) 지수계산 기초자료

세대수

시세지수는 제1단계로서 일정기간(월요일~목요일)동안 시세입력/검증/완료하고, 제2단계로서 지역별 가중치를 적용한 아파트 평형별 평균가를 계산하며, 제3단계로서 평형별, 단지별, 세대수를 계산한다(단지정보 활용, 세대수 가중치 계산; 위 2) 세대수 가중치 계산식 이용) 이어서, 제4단계로서 평형지수를 계산하는데 비교시점과 기준시점으로부터 계산하고( 3)지수계산의 식 이용), 새로 유입된 평형지수는 4)지수보정식에 의해 보정한다. 그리고, 제5단계로서 평형지수와 단지별 새대수 가중치로부터 단지지수 계산을 하며, 마지막 제6단계로서 변동률(1개월, 3개월)을 "(비교시점 지수-기준시점 지수)/비교시점*100"으로 계산한다

도 4는 본 발명에 의한 평가부(평가시스템)의 개요도이다. 이에 도시된 바와 같이 중개업소 평가시스템과, 단지평가시스템으로 나뉘고, 각각 현황조회 및 룰 신규등록, 룰수정을 할 수 있도록 하고, 중개업소는 수익기여도, 시세정보원, 웹사이트(예;부동산마을)활동성을 평가 영역으로하며, 단지 평가는 단지자체 우수성과 환가성, 시세신뢰성등을 평가하며, 등급및 점수를 단계별로 부여하고 평가작업은 월 단위로 이루어지도록 한다. 평가항목 상세내역은 도 6a 및 도 6b에 예시한 바와 같다.

따라서, 본 발명의 평가부(61)는 중개업소 평가와 단지의 평가를 한다.

중개업소 평가는, 각 측정항목에 대해 점수를 계산하고, 지수별 등급과 점수를 계산하여, 전체 등급 및 점수가 도출된다. 업무 흐름은, 평가에 대한 가중치를 설정하고, 각 중개업소에 대해 측정항목에 대한 건수 및 점수가 계산되며, 지수별 등급과 점수가 계산되고, 각 중개업소의 전체 등급 및 점수가 계산되며, 평가결과를 조회한다.

평가지수는 수익기여도, 시세정보원, 부동산 시세정보 웹 활동등을 평가 지수로 하고, 등급을 소정 등급(예; A/B/C/D/E의 5등급)으로 부여하고 점수를 100점 만점을 기준으로 평가한다. 또한 평가항목별 점수화 규칙을 정해두는데, 담보대출신청건수, 담보대출 신청금액, 중개업소 대표자의 은행등급, 담보대출 성사건수, 성사금액, 배너수수료 수입액, 허위시세처리 건수, 누락건수, 자진입력률, 재검증시 수정건수, 협조도, 허위매물건수, 등록 매물건수, 자진삭제건수, 중개업소 홈페이지 방문건수 등등의 다차원 평가를 한다.

따라서, 중개업소 평가에 대해서는 도 5a - 도 5d에 도시된 바와같이, 전체등급현황과, 지수별등급현황과, 지수가중치 변경과, 항목 가중치 변경등을 조회하고 가중치 변경등을 조절한다. 여기서 중개업소 평가시스템은, 도 1, 2에서의 평가부(61)에서 평가하고 그 결과를 분석 DB(66)에 저장하여둔 중개업소 평가 정보를 조회하여 볼 수 있도록 하기 위한 것으로서, 이는 관리자 단말기(70)에서 조회 및 가중치 변경등을 처리한다.

도 5a에 도시된 바와 같이, 중개업소의 전체 등급현황을 선택하고, 월 코드를 선택하여 상세내역을 다운받은 후, 상세데이터 조회 및 엑셀파일로 다운로드 받도록 하여 중개업소의 전체 등급현황을 서비스 한다.

도 5b에 도시된 바와 같이, 지수별 등급현황은, 전체등급현황을 선택하고, 월코드를 선택한후 조회버튼을 클릭하면 지수별 내역을 중개업소 평가시스템에서 조회할 수 있게 된다.

도 5c에 도시된 바와 같이, 지수 가중치 변경 매뉴를 클릭하여, 평가 항목별, 가중치, 등급구간, 변경내역, 변경 내역입력 등을 하고, 변경 버튼을 클릭하여, 가중치 변경, 등급구간 변경 변경내역 입력등을 처리하게 된다.

도 5d에 도시된 바와 같이 중개업소의 항목 가중치 변경은, 항목가중치 변경을 선택하여 수정버튼을 선택하고, 평가 항목별 가중치, 등급구간, 변경 내역을 입력하여 변경 벼튼을 클릭하고, 지수목표변경, 가중치 변경, 등급구간 변경내역 입력등을 처리한다.

한편 본 발명의 평가부(61)에서는 중개업소의 평가분만 아니라 단지별 평가를 한다.

단지 평가는, 각 측정항목에 대해 점수를 계산하고, 지수별 등급과 점수를 계산하여, 전체 등급 및 점수가 도출된다. 업무흐름은 평가에 대한 가중치를 설정하고, 각 단지에 대해 측정항목에 대한 건수 및 점수가 계산되며, 지수별 등급과 점수가 계산되고, 각 단지의 전체 등급 및 점수가 계산되어, 평가결과를 조회한다.

평가 지수로는 단지자체의 우수성, 환가성, 시세 신뢰성등을 평가지수로 삼고, 소정의 등급으로 나누며, 100점 만점 기준으로 점수를 준다. 단지 자체의 우수성으로는 세대수, 평당가를 기준으로 하고, 환가성은, 세대수, 시세희망 업소수, 지역 중개업소 수, 매물건수등을 기준으로 하며, 시세 신뢰성은 시세미입력수, 허위시세처리수, 매핑후 교체횟수, 업소간차이, 시세변동성, 시세담당중개업소 등급등을 기준으로 한다.

평가 항목별 점수화 규칙을 정하여 두는데, 단지 세대수로는 지역을 구분하고, 각 지역별 세대수를 구별하며, 단지 평당가, 해당단지 시세 희망업소 수, 지역 중개업소 수, 매물건수, 미입력건수, 허위시세처리수, 맵핑후 교체회수, 매핑건수, 시세담당 중개업소 등급등을 가각의 기준에 따라 환산 점수를 부여하여 점수화 규칙을 정한다.

이와 같은 단지 평가에 대한 업무흐름은, 중개업소 평가에서와 같이, 단지 평가의 전체등급현황, 지수별 등급현황, 지수 가중치 변경, 항목가중치 변경등을 처리하며 이 업무흐름은 도 5a 내지 도 5d와 같은 업무흐름으로 처리된다. 예를 들어, 시세 조사 부동산업소와 단지평가의 항목별 평가는 도 6a 및 도 6b에 도시된 바와 같다.

이상에서 설명한 바와 같이 본 발명은, 부동산분석시스템(RAS: Real estate Analysis System)과 온-라인(ON-LINE)을 연동한 검증시스템( PVS : Price Verification System)으로서, 운영계인 부동산 웹서비스 시스템(10)과 데이터 베이스(50), 올랩(OLAP) 솔루션 등을 연동한 검증 프로세스 구축한다.

즉, 가격/시세 조사 시스템(40)과, 분석 시스템(60)에 의해 분석 및 검증 시스템이 실현되는 것으로서, 주요 3단계 검증방법은, 1단계 : 입력단계의 오류를 방지하는 온라인 필터링 시스템 (On-Line Filtering System), 2단계 : 다차원적으로 분석하여 검증대상을 추출해내는 시세검증대상 자동 추출 시스템 (Auto Extract System for Price Verification Target), 3단계 : 검증범위 확정 조사 배분 시스템(Distribution System)으로서 프로세스가 진행된다.

여기서, 상기 온라인 필터링 시스템은, 도 1과 도 2에서 가격/시세 조사 시스템(40)의 온라인 필터링 및 검증부(41)에 의해서 온라인 입력을 필터링 하는 것이고, 시세검증 대상 자동 추출시스템은, 도 1, 도 2의 분석 시스템(60)에서 시세검증대상을 자동 추출하는 것이다. 그리고, 검증범위 조사 배분시스템도 역시 상기 분석시스템(60)에서 처리하여 이를 가격/시세 조사 시스템(40)에 피드백시키면 조사원과 중개업소, 관리자등에 의해 재조사와 검증 및 검증범위 조사의 배분이 이루어지는 것이다.

또한 본 발명의 또 다른 특징은, 다양한 통계를 활용한 검증기법 도입한 방식인데, 이는 누적 변동률 검증과, 지역별 평균 변동률 검증과, 복수업소간 가격차이율 검증과, 변동사유 검증과, 전주대비 상승 특이치 검증과, 시스템 입력 검증을 통해 다양한 검증방식을 채택한 것이다. 상기한 각 검증방식은 분석처리부(60)의 검증부(62)와 분석처리부(65)등에 의해 각종 조건에 따라 자동 검증 처리를 하게 되는 것이다.

그리고 본 발명은, 분석 시스템을 활용한 다양한 산출물을 제공하는데, 아파트지수 개발하여 지수를 제공한다는 것이다. 이는 분석처리부(65)에서 지수산출에 의해 제공하는 것으로서, 새로운 단지의 유입 및 기존 단지의 유출을 고려한 전국은 물론 시도, 구군별, 단지별, 평형별 지수 산출 가능하게 된다.

종합평가시스템으로서의 기능은 평가부(61)에 의해 처리되는 것으로서, 중개업소 평가시스템(RSS: Realtor Scoring System)에 의해 업체의 충성도 및 활동력 등의 중개업소 관련 변수의 관계성을 종합한 평가 등급 산정하고, 단지평가시스템 (Apt Complex Scoring System)에 의해 자체의 우수성은 물론 조사의 신뢰성, 단지의 환가성 등을 감안한 단지 등급 산정하는 것이다.

그리고, 본 발명에서는 레포트 출력부의 정형화된 레포트와, 올랩출력부의 비정형화된 레포트를 출력할 수 있도록 지원한다.

먼저 도 7a는, 정형화된 레포트의 일예를 화면 예시도로서, 이는 요약서 조사원 및 중개업소 관리를 효율 지원 기능하도록 정형화된 폼 지원 및 출력지원한다.

도 7b는 비형형화된 보고서의 일예를 보인 화면 예시도로서, 정형요약보고서는 몇 개의 주요한 사항을 요약해서 보는 반면 다차원분석은 특정 주제에 대해 다차원적으로 분석하는 용도로 만들어 진다. 다차원분석은 주제영역(시가, 평당가, 중개업소, 매물, ... )별로 메뉴가 구성되며, 보통 주제영역별로 종합분석과 종합분석(지역구분) 두개의 파일이 만들어지고, 종합분석은 Area1, Area2 형식으로 분석할 수 있는 파일이고, 종합분석(지역구분)은 지역을 미리 정의한 방식으로 분석할 수 있도록 만든 파일이다. 다차원분석 용 파일은 구동 시 기준으로 최근 4주(최근 4일) 데이터를 불러와서 계산하여 결과를 보여주도록 한 예를 보인 것이다.

또한, 조건선택은 선택한 조건에 해당하는 대상만 보이도록 하는 기능으로서, 입점업소여부를 선택 하게 하여 입점업소 또는 입점업소가 아는 것, 또는 조건없이 분석을 할 수 있도록 하고, 선택에 의해 자동적으로 화면에 해당 분석 수치가 변하도록 제공한다.

또한, 지역구분을 선택하게 할 수 있고, 년도별 기준을 선택하게 할 수도 있으며, 도 7b에 도시된 바와 같이 챠트로 변환하여 나타나도록 할 수 있다. 분석 중에 현 상태의 데이터로 차트를 보고 싶을 때는 차트전환 버튼을 눌러서 선택하게하고, 차트 형태를 변경하고자 할 때는 차트선택 메뉴를 이용하도록 메뉴를 제공한다.

도 7c는 비정형 레포트 중에서 상세조회분석을 선택한 경우로서, 이경우, 쿼리를 선택하면 예시와 같이 분석화면이 만들어진 질의와 조건, 사용 테이블을 볼 수 있다.

이상에서 설명한 바와 같이 본 발명의 분석시스템에서는 정형 레포트와 비정형 레포트를 제공하며, 다차원적 분석방법을 통해 분석된 결과들을 화면에서 선택하여 레포트를 작성하고 이 결과를 출력할 수 있도록 함으로서 관리나 효율적인 이용이 가능해지도록 한 것이다.

이상에서 상세히 설명한 바와 같이 본 발명은, 부동산 시세정보를 단순히 제공하는 것이 아니라, 온라인 필터링, 시세검증대상 자동 추출, 검증대상 배분 및 확인 및 관리등을 자동으로 처리하여 재조사와 자동 검증을 수행함으로써, 입력정보의 신뢰성을 월등히 높일 수 있는 효과가 있다.

또한 본 발명은 부동산관련 다양한 변수들을 다차원적으로 분석 할 수 있게 되어 다양한 정보들을 다양하게 올랩 툴(OLAP Tool)을 통해 조회 및 제공할 수 있는 효과가 있어서 활용도를 높이고 정밀 분석이 가능해지는 효과가 있다.

또한 본발명은 분석시스템을 근거로 부동산중개업소의 평가를 통하여 부동산중개업소를 다각도 분석 평가하고 이에 대한 등급을 산정해 품질 높은 시세 관리를 할 수 있는 효과가 있다.

또한 본 발명은, 시세 신뢰도 등급체계를 제공하여 각 단지의 특성과 조사신뢰성 및 조사업소의 평가등급까지 고려한 사안으로 시세조사의 총체적 위험 관리 및 시세 품질 관리를 할 수 있는 효과가 있다.

또한 본 발명은 방대한 DB의 척도가 될 수 있으며 정밀 분석정보의 기본이 될 수 있는 아파트 시세지수 제공하는데, 이 지수는 위 분석 시스템을 통해 주간으로 자동생성되며 지역별은 물론 단지별, 평형까지 산출 가능하고, 전수조사의 가장 핵심인 단지의 유입/유출의 오차의 문제를 해결할 수 있으며 상기 지수를 활용한 다향한 평가와 검증등을 활용할 수 있는 기준을 설정할 수 있다는 효과가 있다.

도 1은 본 발명에 의한 부동산 시세정보 검증 및 분석 시스템의 구성도.

도 2는 본 발명에 의한 부동산 시세정보 검증 및 분석 시스템의 구체적인 업무흐름 구성도.

도 3a 및 도 3b는 본 발명에 의한 입력 필터링 및 검증 처리 흐름도.

도 3c는 본 발명에 의한 시세검증 설명도.

도 4는 본 발명에 의한 중개업소 및 단지 평가 시스템 구성도.

도 5a 내지 도 5d는 본 발명에 의한 중개업소 및 단지 평가 설명도.

도 6a 및 도 6b는 본 발명에 의한 중개업소 및 단지평가 상세 항목표 예시도.

도 7a 내지 도 7c는 본 발명에 의한 정형 레포트와 비정형 레포트 화면 예시도.

<도면의 주요부분에 대한 부호의 설명>

10 : 부동산 웹서비스 시스템 20 : 중개업소

30 : 조사원 40 : 가격/시세 조사시스템

41 : 온라인 필터링 및 검증부 42 : 시세보정 및 시세마감부

43 : 검증대상 확인 및 재조사처리부 44 : 관리부

50 : 데이터 베이스 시스템 60 : 부동산 분석 시스템

61 : 평가부 62 : 검증부

63 : 올랩출력부 64 : 레포트출력부

65 : 분석처리부 66 : 분석DB

70 : 관리자단말기

Claims (7)

1. 부동산 시세정보를 온라인으로 제공하는 부동산 시세 서비스 시스템에 있어서,

   인터넷 웹사이트등을 통해 부동산 시세정보를 제공하고, 중개업소등의 부동산 시세조사업소로부터 웹을 통해서 시세정보를 입력받는 부동산 웹서비스 시스템과;

   그 웹서비스 시스템을 통해서 입력되는 시세정보 입력을 필터링하고, 조사원들을 통한 시세정보 검증을 위한 재조사등을 처리하며 입력정보를 데이터 베이스로서 구축하여 관리하기 위한 가격/시세 조사시스템과;

   그 가격 시세 조사시스템에서 조사되어 입력된 부동산 가격/시세정보를 데이터 베이스로 저장 관리하는 데이터 베이스 시스템과;

   그 데이터 베이스에 저장 관리되는 시세정보를 입력하는 중개업소 및 단지 평가와 시세검증 및 재조사 대상을 추출하여 상기 조사시스템에 피드백시키고, 상기 데이터베이스 자료를 각종 자료 형태로 분석처리하며 시세 지수를 생성하여 제공하고 분석처리하는 부동산 분석 시스템;을 포함하여 구성된 것을 특징으로 하는 부동산 시세 검증 및 분석 시스템.
2. 제 1 항에 있어서, 상기 부동산 분석 시스템은,

   상기 데이터 베이스에 시세정보를 입력하는 중개업소의 신뢰도 평가와 단지별 가격 및 신뢰도 평가를 하는 평가부와;

   상기 데이터 베이스에 저장되어있는 시세정보에 대해 이전 시세와 주변 시세, 매물, 물가, 주가, 각종 통계등을 고려하여 이상치, 특이치를 검출하여 시세검증 대상 및 재조사 대상을 추출하여 상기 시세조사 시스템으로 피드백시켜 재조사 및 검증하게 하는 시세검증부와;

   상기 데이터 베이스에 저장관리 되는 각종 부동산 시세정보와 관리정보등을 사용자가 원하는 구성요소들과 그 통계 및 출력폼으로 제공하는 올랩(OLAP)출력부와;

   일정한 형식에 맞추어서 자동으로 생성되어 보고되는 레포트출력부와;

   상기 평가부, 시세검증부, 올랩(OLAP)출력부, 레포트출력부와 연동하고, 관리자의 메뉴관리와 권한관리 및 사용자 관리를 하며, 평가 및 시세 검증과 각종 통계들을 이용하여 시세지수를 생성하여 제공하는 분석처리부;

   그 분석처리부에서 분석처리되는 데이터들과 상기 올랩출력부와 레포트출력부의 자료들을 데이터 베이스로 관리하는 분석 데이터베이스;를 포함하여 구성됨을 특징으로 하는 부동산 시세 검증 및 분석 시스템.
3. 제 1 항에 있어서, 상기 가격/시세 조사시스템은,

   입력정보가 입력조건 및 형식에 맞추어 오입력 등을 자동 차단하여 재입력하게 하는 온라인 필터링 및 검증부와,

   시세검증에 의한 시세정보의 보정과 시세정보의 입력 마감 처리등을 하는 시세보정 및 시세마감부와,

   시세검증 대상을 확인하여 재조사 요청을 상기 웹 서비스 시스템을 통해서 중개업소로 통지 및 확인함과 아울러 조사원에게 시세검증을 요청하는 검증대상 확인 및 재조사부와,

   가격/시세 조사와, 중개업소 관리와 물건관리와 기타 관리 업무등을 하는 관리부를 포함하여 구성된 것을 특징으로 하는 부동산 시세 검증 및 분석 시스템.
4. 제 1 항에 있어서, 상기 부동산 웹 서비스 시스템은,

   지역별 부동산별 시세정보를 제공하는 시세 서비스부와,

   각 부동산의 매물 정보등을 제공하는 매물 서비스부와,

   각 부동산의 분양/청약에 대한 정보를 제공하는 온라인 분양/청약 서비스부와,

   가격정보 입력 업소로 선정된 부동산 중개업소로 부터 가격/시세정보를 온라인 입력받는 가격/시세 입력부를 구비하여 구성된 것을 특징으로 하는 부동산 시세 검증 및 분석 시스템.
5. 온라인 시스템을 통해 부동산 시세정보를 입력받아 부동산 시세정보를 제공하는 부동산 시세정보 제공 서비스방법에 있어서,

   부동산 시세정보를 입력받아 입력요건에 의해 필터링하는 온라인 필터링, 특이치등에 대한 시세검증대상 자동추출 및 검증대상에 대한 재조사등을 통해서 입력되는 시세정보를 검증하는 검증과정과;

   입력되어 검증된 부동산 시세정보를 서비스함과 아울러 시세정보에 의해 각 지역별 아파트 단지별 부동산 시세정보에 대한 지수정보를 생성하여 제공하는 지수제공과정과;

   부동산 시세정보를 입력하는 시세조사업소의 시세조사업무 및 기타 평가 신뢰도를 평가하는 평가과정과;

   조사, 검증, 지수, 평가, 시장동향분석, 중개업소 관리 등의 전체적인 시세조사 운영을 지원하는 정형 또는 비정형 분석자료를 사용자의 요구에 따른 맞춤형 자료로 제공하는 분석 및 정보제공 과정을 수행하도록 이루어진 것을 특징으로 부동산 시세 검증 및 분석 방법.
6. 제 5 항에 있어서, 상기 검증과정은,

   시세정보 입력시에 소정의 입력 필터링 조건을 설정하여 그 설정조건에 맞는 입력만을 입력되게하는 필터링단계와;

   필터링단계에서 설정조건을 위배하는 입력이 미리 정해둔 조건인 경우 특이치 사유를 입력하게 하며, 미리 정해놓은 조건이 아닌 경우 재입력하게 하는 특이치 판단단계와;

   상기 필터링단계에서 조건에 맞는 입력이거나 특이치 사유가 입력된 경우, 특이치 사유와, 상승률, 누적률, 가격 검증 등을 통해서 시세검증 대상을 자동추출하는 시세검증대상 자동추출단계와;

   시세검증대상이 자동 추출되면, 해당 추출대상에 대해, 관리자를 통해 수동 점검하여 제외 여부 등을 결정하도록 하고 검증확인을 위한 자동 배분을 하고 조사원을 통해 재입력을 받아 검증을 하는 배분 및 재검증단계와;

   재검증이 완료되면 시세정보 입력을 마감하여 온라인 서비스를 함과 아울러 검증이 완료된 시세정보를 데이터베이스로 저장 관리하여 분석 처리하도록 제공하는 검증완료과정을 수행하도록 이루어진 것을 특징으로 부동산 시세 검증 및 분석 방법.
7. 제 5 항에 있어서, 시세지수는

   시세입력에 의해 검증 및 시세입력 마감을 하여 시세입력을 완료하는 제1단계와,

   지역별 가중치를 적용한 아파트 평형별 평균 가를 계산하는 제2단계와,

   평형별, 단지별, 세대수를 단지정보, 세대수 가중치 계산 등을 하는 제3단계와,

   평형지수를 계산하는데 비교시점과 기준시점으로부터 계산하고, 새로 유입된 평형에 대해 평형지수를 보정하는 제4단계와,

   평형지수와 단지별 새대수 가중치로부터 단지지수 계산을 하는 제5단계와,

   일정기간 단위로 "(비교시점 지수-기준시점지수)/비교시점*100"에 의해 변동률을 계산하여 지수를 제공하는 제6단계를 수행하는 것을 특징으로 부동산 시세 검증 및 분석 방법.