KR102441358B1 - 아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템 - Google Patents

아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템 Download PDF

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KR102441358B1
KR102441358B1 KR1020200118012A KR20200118012A KR102441358B1 KR 102441358 B1 KR102441358 B1 KR 102441358B1 KR 1020200118012 A KR1020200118012 A KR 1020200118012A KR 20200118012 A KR20200118012 A KR 20200118012A KR 102441358 B1 KR102441358 B1 KR 102441358B1
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Abstract

아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템이 소개된다.
이를 위해 본 발명은 아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템에 있어서, 별도의 어플리케이션이 설치된 스마트폰(200) 또는 별도의 프로그램이 저장된 디스플레이부(300)와 상기 스마트폰(200) 또는 디스플레이부(300)와 실시간으로 연동되는 중앙서버(100)를 포함하고, 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 실행 또는 상기 프로그램 실행시 디스플레이부(300)에는 사용자의 관심있는 아파트를 검색할 수 있는 검색창을 포함하되,
사용자의 관심있는 아파트 검색시 상기 디스플레이부(300)의 일측에는 해당 아파트에 대한 투자가치와 실거주가치가 도표화되는 것을 특징으로 하고, 해당 아파트의 실거래가 및 아파트의 지수화를 통한 평가가격과 해당 아파트에 대한 투자 권장 여부에 대한 이미지가 디스플레이되는 것을 특징으로 하며, 상기 중앙서버(100)에는, 해당 아파트에 대한 실거래가, 공시가격, 지역특성, 인프라, 단지규모, 면적구성, 노후도 및 브랜드 각각에 대한 사용자의 관심있는 아파트에 대한 각각의 지수가 기 저장되어 있고, 해당 지수에 대한 가중치도 기 저장되어 있어 상기 지수와 가중치를 고려한 아파트엔지수가 산출되는 것을 특징으로 하고, 상기 중앙서버(100)에는, 하기의 [수학식 1]을 통해 상기 아파트의 지수화를 통한 평가가격이 산출되어 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 실행 또는 상기 프로그램 실행시 디스플레이부(300)에 표시되는 것을 특징으로 한다.
[수학식 1]
평가가격 = p1 + ( aptn_idx x wp x level_idx / 100)x( aw x pw)
(p1 : 해당 아파트의 검색시점이 속한 년도의 1월 공시가격,
aptn_idx : 해당 아파트 검색시점의 아파트엔지수,
wp : 아파트엔지수에 대응되는 상기 중앙서버에 기 저장된 가중가격,
level_idx : [(거래가격지수 x 50) + (지역특성지수 x 30) + (인프라지수 x 20)] /100,
aw : 해당 아파트에 대해 상기 중앙서버에 기 저장된 전용면적 가중치,
pw : 해당 아파트가 속한 단지의 지역특성지수에 따라 상기 중앙서버에 기 저장된 수치)

Description

아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템{Investment Valuation System on apartment based on indexation of apartment}
본 발명은 아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템에 관한 것이다.
미래 수익이 유망한 부동산 상품을 선별하기 위한 다양한 분석 기법들이 제안되고 있다.
종래 부동산 가격을 추정하거나 결정하는 데 있어서 선형 회귀 모형과 같은 모수 모형(parametric model)이 이용되었다. 그러나, 모수 모형은 자료의 정규성, 설명 변수의 독립성, 가격 함수의 선형성(linearity)과 같은 엄격한 가정이 많아 추정 가격의 신뢰성에 한계가 있다는 문제점이 있다. 부동산 가격은 모수 모형만에 의해서 결정될 수 없는 다양한 비선형적 요소들이 있으나 기존의 모형으로서는 이를 반영할 수 없는 실정이다. 예를들어, 토지 면적이 증가할수록 거래 단가는 체감하는 경향이 있으나 모수 모형에서는 선형성 가정으로 인해 이러한 특징을 반영할 수 없었다. 또한, 부동산 가격은 그 물리적 위치에 따라 편차가 크게 나타나는데, 이를 공간적 종속성(spatial dependence)이라 한다.
종래에는 이러한 부동산 가격 형성의 특징, 즉 물리적 위치나 거리에 대한 요소를 반영하지 못하여 부동산 가격의 추정에 있어서 정확도가 떨어질 수밖에 없었다.
이와 같이, 부동산의 미래 가치를 예측하는 시스템은 그 효과를 검증하기 위한 평가 시스템을 필요로 하지만, 그러한 평가 시스템을 함께 구비하는 투자 추천 시스템은 많지 않다.
이에 본 발명은 아파트 가격을 결정하는 원인지수의 변동을 분석하여 매물의 투자가치를 평가하기 위한 시스템을 제공함에 그 목적이 있다.
종래에는 매도자의 호가 중심 서비스 제공 및 이 호가의 적정성 여부에 대한 객관적인 판단이 부족한 것이 현실이었다.
이에 매물의 물리적 특징이 아닌 호가를 분석한 평가 서비스를 제공함에 그 목적이 있으며, 외부 요인과 상관없이 아파트의 투자 보유 및 보유 가치를 평가하는 시스템을 제공함에 그 목적이 있다.
KR 10-2018-0094987 (2020. 03. 06 공개)
본 발명은 아파트 호가를 평가하고 비교 분석한 데이터를 제공함에 그 목적이 있고, 절대지수와 상대지수를 이용하여 객관적으로 투자 가치 평가에 대한 보고를 제공함에 그 목적이 있다.
아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템이 소개된다.
이를 위해 본 발명은 아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템에 있어서, 별도의 어플리케이션이 설치된 스마트폰(200) 또는 별도의 프로그램이 저장된 디스플레이부(300)와 상기 스마트폰(200) 또는 디스플레이부(300)와 실시간으로 연동되는 중앙서버(100)를 포함하고, 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 실행 또는 상기 프로그램 실행시 디스플레이부(300)에는 사용자의 관심있는 아파트를 검색할 수 있는 검색창을 포함하되,
사용자의 관심있는 아파트 검색시 상기 디스플레이부(300)의 일측에는 해당 아파트에 대한 투자가치와 실거주가치가 도표화되는 것을 특징으로 하고, 해당 아파트의 실거래가 및 아파트의 지수화를 통한 평가가격과 해당 아파트에 대한 투자 권장 여부에 대한 이미지가 디스플레이되는 것을 특징으로 하며, 상기 중앙서버(100)에는, 해당 아파트에 대한 실거래가, 공시가격, 지역특성, 인프라, 단지규모, 면적구성, 노후도 및 브랜드 각각에 대한 사용자의 관심있는 아파트에 대한 각각의 지수가 기 저장되어 있고, 해당 지수에 대한 가중치도 기 저장되어 있어 상기 지수와 가중치를 고려한 아파트엔지수가 산출되는 것을 특징으로 하고, 상기 중앙서버(100)에는, 하기의 [수학식 1]을 통해 상기 아파트의 지수화를 통한 평가가격이 산출되어 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 실행 또는 상기 프로그램 실행시 디스플레이부(300)에 표시되는 것을 특징으로 한다.
[수학식 1]
평가가격 = p1 + ( aptn_idx x wp x level_idx / 100)x( aw x pw)
(p1 : 해당 아파트의 검색시점이 속한 년도의 1월 공시가격,
aptn_idx : 해당 아파트 검색시점의 아파트엔지수,
wp : 아파트엔지수에 대응되는 상기 중앙서버에 기 저장된 가중가격,
level_idx : [(거래가격지수 x 50) + (지역특성지수 x 30) + (인프라지수 x 20)] /100,
aw : 해당 아파트에 대해 상기 중앙서버에 기 저장된 전용면적 가중치,
pw : 해당 아파트가 속한 단지의 지역특성지수에 따라 상기 중앙서버에 기 저장된 수치)
상기와 같은 구성으로 이루어진 본 발명에 의한다면, 불확실성의 증가에 따른 투자 위험을 최소화할 수 있고, 객관적인 투자 정보를 제공할 수 있는 이점이 있다.
도 1은 본 발명의 개략적인 구성도,
도 2는 기존에 제공되는 아파트 정보 제공 앱 혹은 시스템,
도 3은 본 발명 실행시 보이는 디스플레이부의 일 화면,
도 4는 사용자가 관심있는 아파트 검색시 해당 아파트에 대해 투자시 수익 여부에 대해 알려주는 일 화면,
도 5는 해당 아파트에 대한 실거주가치, 투자가치를 포함한 정보를 제공하는 일 화면,
도 6a는 아파트엔지수 산출시 사용될 수 있는 절대지수와 상대지수를 나타내는 표,
도 6b는 아파트엔지수의 일 실시예,
도 7 내지 도 24는 본 발명의 일 구성요소인 스마트폰 혹은 디스플레이부 실행시 사용자에게 제공될 수 있는 정보를 나타내는 화면들이다.
이하 첨부된 도면을 참조로 본 발명인 아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템의 바람직한 실시예를 설명한다.
도 1은 본 발명의 개략적인 구성도이다.
본 발명은 크게, 별도의 어플리케이션이 설치된 스마트폰(200) 또는 별도의 프로그램이 저장된 디스플레이부(300)와 상기 스마트폰(200) 또는 디스플레이부(300)와 실시간으로 연동되는 중앙서버(100)를 포함한다.
본 발명은 우선 아파트 가격을 결정하는 원인지수를 객관적으로 구분하고, 각각 점수화함은 물론이고, 각각의 원인지수의 변동을 실시간으로 분석하여 해당 아파트에 대한 투자 가치를 결정할 수 있은 새로운 개념의 모델이다.
한편, 도 2는 기존에 제공되는 아파트 정보 제공 앱 혹은 시스템이다.
도시된 바와 같이 매도자의 호가 중심 서비스를 제공한다거나 매도자의 호가가 적정한지에 대해 분석 혹은 분석결과를 제공하는 못하는 단점이 있다.
이에 본 발명은 이하 구체적으로 설명하겠지만, 매물 즉 아파트의 물리적 특징이 아닌 호가를 분석하고, 해당 호가에 대한 타당성 및 객관성을 담보하여 해당 아파트에 대한 분석 결과 및 해당 아파트의 투자 가치에 대해 분석결과를 제공하는 새로운 시스템에 관한 것이다.
이를 위해 본 발명은 아파트의 절대가치를 점수화한 절대지수와 해당 아파트의 상대가치를 점수화한 상대지수를 기반으로 해당 아파트의 평가가격이 제공되는 평가 결과의 지수화를 통해 아파트 투자 가치 평가하게 된다.
구체적으로는 해당 아파트에 대한 실거래가(거래가격), 공시가격, 지역특성, 인프라, 단지규모, 면적구성, 노후도 및 브랜드 각각에 대한 사용자의 관심있는 아파트에 대한 각각의 지수가 기 저장되어 있고, 해당 지수에 대한 가중치도 기 저장되어 있어 상기 지수와 가중치를 고려한 아파트엔지수가 산출되고, 이 아파트엔지수를 기초로 본 발명에 의해 제안되는 평가가격이 사용자에게 제공됨은 물론이고, 중앙서버(100)에 기 저장된 별도의 수학식을 통해 해당 아파트에 대해 투자 가치의 적정성에 대해서도 사용자에게 제공된다.
이때, 별도의 어플리케이션이 설치된 스마트폰(200) 또는 별도의 프로그램이 저장된 디스플레이부(300)와 스마트폰(200) 또는 디스플레이부(300)와 실시간으로 연동되는 중앙서버(100)를 포함하고, 스마트폰(200)의 어플리케이션 실행 또는 프로그램 실행시 디스플레이부(300)에는 사용자의 관심있는 아파트를 검색할 수 있는 검색창을 포함하게 된다.
디스플레이부(300)는 일반 컴퓨터를 포함한 해당 프로그램이 실행될 수 있는 어떠한 기기도 본 발명에 적용될 수 있음은 자명하다.
즉, 도 3에 도시된 바와 같이 사용자가 관심있는 아파트를 검색할 수 있는 창이 생성되고, 해당 창에 아파트명을 입력하게 되면, 그 일측에 신호등과 유사한 모양이 생성되는데, 이를 통해 해당 아파트에 투자시 그 위험정도를 알 수 있게된다.
또한, 도 4에 도시된 바와 같이, 지도상에 해당 아파트에 대한 가격이 색깔로 표시됨은 물론이고, 투자권장, 신중접근 및 매입보류 등에 대한 정보를 실시간으로 제공하게 된다.
한편, 사용자의 관심있는 아파트 검색시 상기 디스플레이부(300)의 일측에는 해당 아파트에 대한 투자가치와 실거주가치가 도표화되는 것을 특징으로 한다.
도 5에 도시된 바와 같이 우측 상단으로 표시될 수록 투자가치는 상대적으로 높다는 것을 의미하고, 상측으로 갈수록 실거주의 가치 역시 높다는 것을 의미한다.
투자가치외 실거주가치는 -1과 1 사이에 형성되는데 해당 부분에 대한 설명은 이하 후술한다.
그 외에 해당 아파트에 대한 최근 실거래가격이 표시됨은 물론이고, 본 발명의 핵심이라 할 수 있는 평가가격이 제시된다.
이 평가 가격에 의해 해당 아파트에 대한 투자 여부의 객관적인 정보가 제공되는 것이다.
즉, 해당 아파트의 실거래가 및 절대지수와 상대지수에 의한 평가가격이 디스플레이됨과 동시에 해당 아파트에 대한 투자 권장 여부에 대한 이미지가 디스플레이되는 것을 특징으로 한다.
이하, 본 발명의 가장 핵심이라 할 수 있는 해당 아파트에 대한 실거래가, 공시가격, 지역특성, 인프라, 단지규모, 면적구성, 노후도 및 브랜드 각각에 대한 사용자의 관심있는 아파트에 대한 각각의 지수가 기 저장되어 있고, 해당 지수에 대한 가중치도 기 저장되어 있어 상기 지수와 가중치를 고려한 아파트엔지수가 산출되는 것에 대해 아래 [표 1]과 도 6b를 참조로 설명하면 다음과 같다.

구성요소
자료소스
갱신주기
설명

A. 거래가격지수
실거래가
월1회
기준월 거래된 실거래가의 전용면적별 가격을 기준으로 전국 단지를 1 ~ 100 의 등급 점수 부여

B. 공시가격지수
공시가격
연1회
매년 공시되고 과세 기준이 되는 공동주택가격의 전용면적별 가격을 기준으로 전국 단지를 1 ~ 100의 등급 부여

C. 지역특성지수
실거래가, 시설물
월1회
단지가 속한 읍면동(예: 대치동)의 평균거래가격으로부터 산출된 점수와
선호시설(3종류) 유무 , 기피시설(4종류) 유무, 초등학교, 중학교, 고등학교, 보육시설의 개수를 점수를 조합하여 1 ~ 100 의 등급 부여

D. 인프라지수
실거래가, 시설물
월1회
단지가 속한 시군구(예: 강남구, 성남시 분당구, 경상북도 안동시)의 평균거래가격으로부터 산출된 점수와
1급종합병원, 대형매장 등 단지 바로 옆에 있으면 교통체증을 유발하고, 유동인구가 몰리는 듯 생활에 불편을 주지만, 동일 시군구 처럼 지근거리에 존재하여 필요할 때 쉽게 이용할 수 있는 시설의 유무로부터 산출된 점수를 조합하여 1 ~ 100의 등급 부여

E. 단지규모지수
단지 기준정보
최초 1회
단지의 세대수를 기준으로 20 ~ 100까지 10간격으로 부여한 점수 (예: 2000세대 이상 100)

F. 면적구성지수
단지 기준정보
최초 1회
단지의 면적 구성 다양성을 기준으로 부여한 점수, 전용면적을 기준으로 5가지 유형(초소형, 소형, 중소형, 중대형, 대형) 으로 구분하고,
면적유형의 개수에 따라 40 ~ 100까지 20간격으로 부여한 점수 (예: 2이하 40)

G. 노후도지수
단지 기준정보
연1회
단지의 사용승인년도를 기준으로 지수 산출 시점 경과한 기간(연단위)에 따라 부여되는 점수

H.브랜드지수
단지 기준정보
최초 1회
단지 시공사의 인지도에 따라 40 ~ 100 까지 10간격으로 부여한 점수 (예: 대우 100)
본 발명의 중앙서버(100)에 실시관으로 업데이트 되고, 기 저장되는 아파트엔지수는 하기의 [수학식 2]에 의해 산출되는 것을 특징으로 한다.
[수학식 2]
아파트엔지수 = (거래가격지수 x 가중치 + 공시가격지수 x 가중치 + 지역특성지수 x 가중치 + 인프라지수 x 가중치 + 단지규모지수 x 가중치 + 면적구성지수 x 가중치 + 노후도지수 x 가중치 + 브랜드지수 x 가중치)/100
그 일 예로, 실거래가를 기초로 한 거래가격지수에 대해 설명하면, 중앙서버(100)는 월 1회 해당 실거래가를 반영한 거래가격지수를 갱신한다.
이때, 기준월 거래된 실거래가의 전용면적별 가격을 기준으로 전국 단지를 1 ~ 100 의 등급 점수 부여하게 되고, 각각의 등급 점수가 중앙서버(100)에 기 저장된다.
예를 들어, '강남구 대치동 은마아파트'의 경우 이 거래가격 지수가 '100'으로 중앙서버(100)에 기 저장되는 것이다.
마찬가지로, 공시가격지수는 연 1회 기준으로 중앙서버(100)에 기 저장되는데, 매년 공시되고 과세 기준이 되는 공동주택가격의 전용면적별 가격을 기준으로 전국 단지를 1 ~ 100의 등급 부여하게 된다.
이 역시 '강남구 대치동 은마아파트'의 경우 이 공시가격 지수가 '99'으로 중앙서버(100)에 기 저장되는 것이다.
도 6b는 본 발명의 일 실시예로, 사용자가 '강남구 대치동 은마아파트'를 검색창에 입력한 경우, 아파트엔지수가 계산된 것을 나타내는 것이고, 그 구체적인 식은 하기의 [표 2]에 도시되어 있다.
Figure 112020097509118-pat00001
그 다음으로, 중앙서버(100)에는, 하기의 [수학식 1]을 통해 아파트의 지수화를 통한 평가가격이 산출되어 스마트폰(200)의 어플리케이션 실행 또는 상기 프로그램 실행시 디스플레이부(300)에 표시되는 것을 특징으로 한다.
[수학식 1]
평가가격 = p1 + ( aptn_idx x wp x level_idx / 100)x( aw x pw)
(p1 : 해당 아파트의 검색시점이 속한 년도의 1월 공시가격,
aptn_idx : 해당 아파트 검색시점의 아파트엔지수,
wp : 아파트엔지수에 해당되고, 상기 중앙서버(100)에 기 저장된 가중가격,
level_idx : [(거래가격지수 x 50) + (지역특성지수 x 30) + (인프라지수 x 20)] /100,
aw : 해당 아파트에 대해 상기 중앙서버(100)에 기 저장된 전용면적 가중치,
pw : 해당 아파트가 속한 단지의 지역특성지수에 따라 상기 중앙서버(100)에 기 저장된 수치)
이때, wp 는 아파트엔지수에 대응되는 상기 중앙서버(100)에 기 저장된 가중가격이다.(아파트엔지수가 높을수록 해당 가중가격은 높게 책정되는데, 이 가중가격 역시 중앙서버(100)에 매년 업데이트된다.)
그 예로, 아파트엔지수별 가중가격을 아래 표에 개시하였다.
Figure 112020097509118-pat00002
기 설명한 바와 같이, 아파트엔지수가 높을수록 해당 가중가격은 높게 책정되는데, 이 가중가격 역시 중앙서버(100)에 매년 업데이트된다.
즉, 실제 거래되는 시세나 환경의 변화에 따라 적용되는 가중치는 가변적인 값이고, 이러한 값은 중앙서버(100)에 지속적으로 업데이트되면서 변경된 채 저장된다.
한편, level_idx 인자가 수학식 1에 포함되는데, 이 인자는 사용자가 선택한 아파트가 속한 단지의 생활수준이 반영될 수 있는 인자이며, 구체적으로는, 아래 식으로 정의된다.
[(거래가격지수 x 50) + (지역특성지수 x 30) + (인프라지수 x 20)] /100
거래가격지수가 높다는 것은 그 만큼 생활, 학군이 일반적으로 다른 지역에 비해 높은 수준을 의미하고, 지역특성지수가 높다는 것은 역시 해당 아파트가 속한 단지 내에 선호시설이 많고, 기피시설이 적다는 것을 의미하며, 인프라지수 역시 해당 아파트가 속한 단지 내에 병원, 대형매장 등이 있다는 것을 의미한다.
그 다음으로, aw 는 해당 아파트에 대해 상기 중앙서버(100)에 기 저장된 전용면적 가중치인데 구체적으로 설명하면 다음과 같다.
사용자가 선택한 아파트의 전용면적에 따라 중앙서버(100)에 기 저장된 수치인데, 초소형은 0.4, 소형은 0.7, 중소형은 1.0 은 중대형은 1.3, 대형은 1.6 값이 기 저장되어 있다.
참고로, 아래 표에 위에서 설명한 초소형, 소형, 중소형 등에 대한 전용면적별 구분표가 개시된다.
Figure 112020097509118-pat00003
전용면적이 클수록 아파트엔평가가격 계산시 높은 상수값이 곱해진다.
그 다음으로 pw는 해당 아파트가 속한 단지의 지역특성지수에 따라 상기 중앙서버(100)에 기 저장된 수치인데, 1 또는 0.9 가 중앙서버(100)에 기저장되어 있고, 0.9 인 경우에는 해당단지의 지역특성지수가 거래가격지수보다 10 이상 높을 경우 가중치 0.9 적용된다.
해당 상수는 해당지역에서 노후되거나 생활불편이 존재하는 단지를 고려한 상수이다.
한편, p1은 해당 아파트의 검색시점이 속한 년도의 1월 공시가격인데 객관성을 담보하기 위해 중앙서버(100)에는 과세기준이 되는 한국감정원의 공시가격이 기 저장되어 있고, 이 공시가격이 본 발명에 적용된다.
상기의 식이 적용된 본 발명의 일 실시예를 아래 [표 5]를 기초로 설명하면 다음과 같다.
Figure 112020097509118-pat00004
해당 표 5에 의한 계산을 구체적으로 설명하면 다음과 같다.
p1은 공시가격인데, 중앙서버(100)에 기 저장된 값이고,'강남구 대치동 은마아파트'의 2020년 1월 기준 해당단지 중소형 공시가격 평균값인 1,452,592,728원이 산출되었다.
그 다음으로 아파트엔지수인 aptn_idx은 기 설명한 바와 같이 2020년 8월 기준으로 96이 산출되었다.
그 다음으로 wp는 기 설명한 바와 같이 아파트엔지수의 지수당 가중가격으로 8,800,000원을 산출되는데, 이 값 역시 중앙서버(100)에 기 저장되어 있다.
그 다음으로 기 설명한 level_idx가 산출되는데, [(거래가격지수 * 50) + (지역특성지수*30) + (인프라지수 *20)] /100 로 산출되고, 구체적인 수치는 [(100 * 50) + (99*30) + (100 *20)] /100 = 99.7 로 산출된다.
그 다음으로 aw는 기 설명한 바와 같이, 전용면적 가중치로 면적에 따라 wp를 보정하는데, 해당 실시예인 은마아파트는 중소형으로 가중치 1.0이 적용된다.
그 다음으로 pw는 1.0 또는 0.9가 적용되는데, 해당단지의 지역특성지수가 거래가격지수보다 1.0 이상 높을 경우 가중치 0.9 적용되고, 은마아파트의 경우 지역특성지수와 거래가격지수의 차이가 없어서 1.0 적용이 적용된다.
상기와 같은 수치가 적용된 구체적인 계산식이 아래와 같다.
1452592728 + ( 96 * 8,800,000 * 99.7 / 100 * 1.0 * 1.0) = 2,297,392,728
즉, 도 5에 도시된 바와 같이, 강남구 대치동 은마아파트의 경우 22억 2천 2백만원이 최근 실거래로 거래되었지만, 본 발명에 의해 산출된 아파트엔평가가격은 22억 9천 7백만원인바, 해당 아파트 구입시 7천7백만원 정도의 투자 수익이 예상되는 것으로 확인된다.
그 다음으로 도 5에 도시된 투자가치에 대해 설명하면, 해당 투자가치는 하기의 [수학식 3]으로 산출되는 것을 특징으로 한다.
[수학식 3]
투자가치 = (x1 + x2 + x3 + x4 )/4
(X1 = 해당 아파트의 검색시점의 해당 연도의 평균거래가격을 고려한 -1과 +1 사이의 값,
X2 = 해당 아파트의 검색시점의 해당 월의 평균거래가격을 고려한 -1과 1 사이의 값,
X3 = 해당 아파트의 검색시점시 상대적으로 거래 건수가 높은 경우, 실제 거래된 평균거래가격을 고려한 -1과 1 사이의 값,
X4 = 단지규모지수/50 - 1
)
X1은 지속적으로 아파트 가치 유지 여부 판단되는지 알 수 있는 평가금액이다.
년도가 지남에 따라 가격이 상승세가 뚜렷할수록 1에 가까운 값이 되고, 하락한다면 -1에 가까운 값으로 된다.
그 일예로 중앙서버(100)에는 년도별 평균거래가격이 기 저장되어 있고, 년도별 평균거래가격이 30% 이상 증가한 경우에는 1로 설정되고, 30% 이상 하락한 경우에는 -1로 책정될 수 있다.
해당 값 역시 중앙서버(100)에서 실시간으로 해당 아파트에 대해 해당 거래년도에 대한 평균거래가격이 기 저장되고, 중앙서버(100) 내에서 가격 상승이 뚜렷하다고 판단되는 경우 1에 가까운 값, 가격 하락세가 뚜렷하다고 판단되는 경우 -1에 가까운 값으로 산정된다.
X2는 최근 급격한 가격 변화가 있었는가에 대한 평가금액으로 예를 들면, 부동산 정책, 개발 등 이벤트 반영된 평가금액인데, 구체적으로 년월이 지남에 따라 가격이 상승세가 뚜렷할수록 1에 가까운 값이 되고, 하락한다면 -1에 가까운 값으로 된다.
이 역시 월별 평균거래가격이 기 저장되고 있고, 예를 들면 전월에 비해 이번달 평균거래가격이 30% 이상 증가한 경우에는 1로 설정되고, 30% 이상 하락한 경우에는 -1로 책정될 수 있다.
X3 는 거래량과 거래 가격의 상관도 분석에 따른 평가금액인데, 거래건수가 높았을 때 가격이 상승하였는지 하락하였는지에 따라 -1에서 1 사이에 중앙서버(100)에 실시간으로 저장된다.
그 일예로 중앙서버(100)에는 실제 거래된 아파트의 건수가 전년도 대비 30% 증가한 경우 거래건수가 높은 경우로 상정되고, 실제 거래된 가격이 전년도 대비 30% 이상 증가한 경우에는 1로 설정되고, 30% 이상 하락한 경우에는 -1로 책정될 수 있다.
X4 는 단지 규모가 클수록 투자가치가 높음을 반영한 평가금액이다.
한편, 실거주가치는, 하기의 [수학식 4]의 평균값인 것을 특징으로 한다.
[수학식 4]
(해당 아파트가 위치한 지점을 중심으로 설정된 거리 안에 유흥시설, 공장, 폐기물시설, 석유관련시설을 포함한 유해시설 갯수)x (-1) + (병원, 쇼핑몰, 문화시설을 포함한 선호시설 갯수) x (1) + (초등학교, 중학교, 고등학교 및 유아보육시설을 포함한 교육시설 갯수) x (1) + (해당 아파트가 위치한 단지의 사용승인일이 해당 아파트 검색시 기준 10년이하인지 여부, 10년 초과 25년 이하인지 여부, 25년 초과인지에 따라 각각 -1, 0, +1 로 가중) + ( 해당 아파트가 위치한 단지의 규모가 800세대 이상인지, 100세대 이상 800세대 미만인지 여부, 100세대 미만인지에 따라 각각 +1, 0, -1로 가중)
즉, 아래 표 6으로 그 설명이 가능하다.
Figure 112020097509118-pat00005
상기 투자 권장 여부에 대한 이미지는 하기의 [수학식 5]를 기초로 매입보류, 신중 접근, 투자 권장 중 어느 하나를 선택해서 사용자에게 표시해 주는 것을 특징으로 한다.
[수학식 5]
[(투자가치 x 60) + (실거주가치 x 40)]/100
( 상기 [수학식 5] 결과, -0.4 미만인 경우 매입보류 표시를, -0.4 이상 0.4 이하인 경우 신중접근 표시를, 0.4 이상인 경우 투자권장 표시를 함)
도 5에 도시된 그래프의 X축은 투자가치 ( -1.0 ~ 1.0) 사이에 두고, 그래프의 Y축은 실거주가치( -1.0 ~ 1.0) 사이에 둔다.
아래 표 7과 같이 신호등으로 나타나는 매입보류, 신중접근, 투자권장은 투자가치 60%, 실거주가치 40%의 가중평균을 통해 산출하고 (가중치는 연도별 조정)
(( 투자가치 * 60) + (실거주가치*40)) / 100 = -1.0 ~ 1.0
이 후 산출되는 값을 구간대로 나누어 각 구간대를 매입보류, 신중 접근, 투자권장으로 판단하게 된다.
Figure 112020097509118-pat00006
중앙서버(100)에는, 해당 아파트에 대한 실거래가, 회전율, 공시 가격에 대해 설정된 점수화가 이루어진 절대지수가 실시간으로 저장되어 있다.
더욱 바람직하게는, 이 절대지수는, 해당 아파트의 준공년도, 단지규모, 해당 아파트의 브랜드, 교통편의에 대해 설정된 점수화를 더 포함한다.
또한, 해당 아파트에 대한 공시지가대비실거래가, 물가상승율 비교에 대해 설정된 점수화가 이루어진 상대지수가 실시간으로 저장된다.
더욱 바람직하게는 이 상대지수는, 해당 아파트의 인근유사단지에 대해 설정된 점수화를 더 포함하는 것을 특징으로 한다.
도 6a에 이러한 절대지수와 상대지수에 대한 표가 도시되어 있다.
이러한 절대지수와 상대지수에 기초한 기 설명한 아파트엔지수가 스마트폰(200) 또는 디스플레이부(300) 실행시 실시간으로 전송되고, 그에 따라 다시 아파트엔지수를 기초로 해당 아파트에 대한 투자 여부의 적정성에 대해 사용자에게 제공하게 되는 것이다.
도 6b에 도시된 바와 같이 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 해당 아파트에 대한 거래가격, 공시가격, 지역특성, 인프라, 단지규모, 면적구성, 노후도, 브랜드에 대해 각각의 점수화가 이루어진 세부평가정보창이 형성되고, 그에 따른 아파트 지수화의 점수가 표시되는 것을 특징으로 한다.
한편, 도 7에 도시된 바와 같이 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 해당 아파트에 대한 주요거점 접근성에 대한 창이 형성되는 것을 특징으로 한다.
이러한 정보는 해당 아파트에 대해 투자시 고려 대상이 됨은 자명하다.
한편, 도 8과 도 9에 도시된 바와 같이, 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 해당 아파트의 연도별 실거래동향이 그래프화되며, 해당 그래프에는 연도별 실거래액의 시작실거래액,마감실거래액, 최소실거래액, 최대실거래액 및 평균실거래액이 도표화되어 표시되는 것을 특징으로 한다.
도 10과 도 11에 도시된 바와 같이, 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 해당 아파트의 연도별 평균거래가격과 아파트의 지수가 도표화되어 표시되는 것을 특징으로 한다.
도 12와 도 13에 도시된 바와 같이, 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 사용자가 원하는 날짜와 시간대별로 해당 아파트에 대한 일조권의 변화 양상이 표시되는 것을 특징으로 한다.
도 14와 도 15에 도시된 바와 같이 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 해당 아파트의 연도별 실거래가상승률 그래프와 소비자물가상승률이 동시에 표시되어 해당 아파트에 대한 투자수익 혹은 투자손실이 표시되는 것을 특징으로 한다.
도 16과 도 17에 도시된 바와 같이, 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 해당 아파트에 대한 호가 변동 비교 그래프가 표시되는 것을 특징으로 한다.
도 18과 도 19에 도시된 바와 같이, 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 해당 아파트에 대해 연도별 회전률, 호가상승률 및 거래건수가 표시되는 것을 특징으로 한다.
도 20에 도시된 바와 같이 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 해당 아파트를 중심으로 설정된 거리당 지하철 및 학교 갯수에 대한 생활편의 정보가 제공되는 것을 특징으로 한다.
도 21에 도시된 바와 같이 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 해당 아파트에 대한 주소,동수, 건축물대장연면적, 복도형식, 난방형식, 시행사 및 사용승인일에 대한 아파트기준정보가 제공되는 것을 특징으로 한다.
도 22 및 도 23에 도시된 바와 같이 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 해당 아파트에 대한 연도별 실거래가격, 공시가격 및 실거래가대비공시지가비율이 표시되는 것을 특징으로 하는, 아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템.
도 24에 도시된 바와 같이, 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시, 해당 아파트에 대한 유사단지목록이 표시되는 것을 특징으로 한다.
100 : 중앙서버 200 : 스마트폰
300 : 디스플레이부

Claims (8)

  1. 아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템에 있어서,
    별도의 어플리케이션이 설치된 스마트폰(200) 또는 별도의 프로그램이 저장된 디스플레이부(300)와 상기 스마트폰(200) 또는 디스플레이부(300)와 실시간으로 연동되는 중앙서버(100)를 포함하고, 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 실행 또는 상기 프로그램 실행시 디스플레이부(300)에는 사용자의 관심있는 아파트를 검색할 수 있는 검색창을 포함하되,
    사용자의 관심있는 아파트 검색시 상기 디스플레이부(300)의 일측에는 해당 아파트에 대한 투자가치와 실거주가치가 도표화되는 것을 특징으로 하고,
    상기 도표화된 투자가치와 실거주가치는 우측 상단에 표시될 수록 투자가치와 실거주가치가 상대적으로 높게 형성되는 것을 특징으로 하고,
    해당 아파트의 실거래가 및 아파트의 지수화를 통한 평가가격과 해당 아파트에 대한 투자 권장 여부에 대한 이미지가 디스플레이되는 것을 특징으로 하며,
    상기 중앙서버(100)에는, 해당 아파트에 대한 실거래가(거래가격), 공시가격, 지역특성, 인프라, 단지규모, 면적구성, 노후도 및 브랜드 각각에 대한 사용자의 관심있는 아파트에 대한 각각의 지수가 기 저장되어 있고, 해당 지수에 대한 가중치도 기 저장되어 있어 상기 지수와 가중치를 고려한 아파트엔지수가 산출되는 것을 특징으로 하고,
    상기 중앙서버(100)에는, 하기의 [수학식 1]을 통해 상기 아파트의 지수화를 통한 평가가격이 산출되어 상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 실행 또는 상기 프로그램 실행시 디스플레이부(300)에 표시되는 것을 특징으로 하고,

    [수학식 1]
    평가가격 = p1 + ( aptn_idx x wp x level_idx / 100)x( aw x pw)
    (p1 : 해당 아파트의 검색시점이 속한 년도의 1월 공시가격,
    aptn_idx : 해당 아파트 검색시점의 아파트엔지수,
    wp : 아파트엔지수에 대응되는 상기 중앙서버에 기 저장된 가중가격,
    level_idx : [(거래가격지수 x 50) + (지역특성지수 x 30) + (인프라지수 x 20)] /100,
    aw : 해당 아파트에 대해 상기 중앙서버에 기 저장된 전용면적 가중치,
    pw : 해당 아파트가 속한 단지의 지역특성지수에 따라 상기 중앙서버에 기 저장된 수치)
    상기 아파트엔지수는 하기의 [수학식 2]에 의해 산출되는 것을 특징으로 하며,
    [수학식 2]
    아파트엔지수 = (거래가격지수 x 가중치 + 공시가격지수 x 가중치 + 지역특성지수 x 가중치 + 인프라지수 x 가중치 + 단지규모지수 x 가중치 + 면적구성지수 x 가중치 + 노후도지수 x 가중치 + 브랜드지수 x 가중치)/100
    상기 투자가치는 하기의 [수학식 3]으로 산출되는 것을 특징으로 하고,
    [수학식 3]
    투자가치 = (x1 + x2 + x3 + x4 ) / 4
    (X1 = 해당 아파트의 검색시점의 해당 연도의 평균거래가격을 고려한 -1과 +1 사이의 값,
    X2 = 해당 아파트의 검색시점의 해당 월의 평균거래가격을 고려한 -1과 1 사이의 값,
    X3 = 해당 아파트의 검색시점시 상대적으로 거래 건수가 높은 경우, 실제 거래된 평균거래가격을 고려한 -1과 1 사이의 값,
    X4 = 단지규모지수/50 - 1
    )
    상기 실거주가치는, 하기의 [수학식 4]의 평균값인 것을 특징으로 하며,
    [수학식 4]
    (해당 아파트가 위치한 지점을 중심으로 설정된 거리 안에 유흥시설, 공장, 폐기물시설, 석유관련시설을 포함한 유해시설 갯수)x (-1) + (병원, 쇼핑몰, 문화시설을 포함한 선호시설 갯수) x (1) + (초등학교, 중학교, 고등학교 및 유아보육시설을 포함한 교육시설 갯수) x (1) + (해당 아파트가 위치한 단지의 사용승인일이 해당 아파트 검색시 기준 10년 이하인지 여부, 10년 초과 25년 이하인지 여부, 25년 초과인지에 따라 각각 -1, 0, +1 로 가중) + ( 해당 아파트가 위치한 단지의 규모가 800세대 이상인지, 100세대 이상 800세대 미만인지 여부, 100세대 미만인지에 따라 각각 +1, 0, -1로 가중)
    상기 투자 권장 여부에 대한 이미지는 하기의 [수학식 5]를 기초로 매입보류, 신중 접근, 투자 권장 중 어느 하나를 선택해서 사용자에게 표시해 주는 것을 특징으로 하며,
    [수학식 5]
    [(투자가치 x 60) + (실거주가치 x 40)]/100

    ( 상기 [수학식 5] 결과, -0.4 미만인 경우 매입보류 표시를, -0.4 이상 0.4 이하인 경우 신중접근 표시를, 0.4 이상인 경우 투자권장 표시를 함)
    상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시,
    해당 아파트에 대한 거래가격, 공시가격, 지역특성, 인프라, 단지규모, 면적구성, 노후도, 브랜드에 대해 각각의 점수화가 이루어진 세부평가정보창이 형성되고, 그에 따른 아파트 지수화의 점수가 표시되는 것을 특징으로 하며,
    해당 아파트에 대한 주요거점 접근성에 대한 창이 형성되는 것을 특징으로 하고,
    상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시,
    해당 아파트의 연도별 실거래동향이 그래프화되며, 해당 그래프에는 연도별 실거래액의 시작실거래액, 마감실거래액, 최소실거래액, 최대실거래액 및 평균실거래액이 도표화되어 표시되는 것을 특징으로 하고,
    해당 아파트의 연도별 평균거래가격과 아파트의 지수가 도표화되어 표시되는 것을 특징으로 하며,
    상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시,
    사용자가 원하는 날짜와 시간대별로 해당 아파트에 대한 일조권의 변화 양상이 표시되는 것을 특징으로 하고,
    해당 아파트의 연도별 실거래가상승률 그래프와 소비자물가상승률이 동시에 표시되어 해당 아파트에 대한 투자수익 혹은 투자손실이 표시되는 것을 특징으로 하며,
    상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시,
    해당 아파트에 대한 연도별 실거래가격, 공시가격 및 실거래가대비공시지가비율이 표시되는 것을 특징으로 하고,
    해당 아파트에 대한 유사단지목록이 표시되는 것을 특징으로 하는, 아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템.
  2. 삭제
  3. 삭제
  4. 삭제
  5. 삭제
  6. 삭제
  7. 청구항 1에 있어서,
    상기 스마트폰(200)의 어플리케이션 또는 디스플레이부(300) 실행 후 사용자의 관심있는 아파트 검색시,
    해당 아파트에 대한 호가 변동 비교 그래프가 표시되는 것을 특징으로 하되,
    해당 아파트에 대해 연도별 회전률, 호가상승률 및 거래건수가 표시되는 것을 특징으로 하는, 아파트의 지수화를 통한 아파트 투자 가치 평가 시스템.
  8. 삭제
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