KR100415139B1 - 분양형 부동산의 분양율에 따른 환불 조건부 분양 방법 - Google Patents

Abstract

본 발명은 분양형 부동산을 분양하는 방법에 관한 것으로, 홈페이지를 통해 분양정보를 게시하는 단계; 상기 홈페이지는 인터넷 단말기를 이용하여 접속한 계약자가 분양물건을 선택한 후 입금계좌로 분양계약금을 입금하면 입금계좌가 개설된 지정은행의 서버로부터 계약자의 입금정보를 제공받아 분양계약서를 생성하되, 인증기관에서 전자서명에 관한 공개키 기반구조에 의한 키값을 부여받은 계약자로부터 생성된 분양계약서에 전자서명을 받은 후 환불 조건부 형태로 분양계약을 체결하고 분양내역을 공시하는 단계; 분양율 공시서버는 상기 지정은행의 서버로부터 분양계약금의 입금정보를 실시간으로 제공받아 총분양물건의 총분양계약금 대비 입금된 분양계약금의 비율에 따라 산출된 분양율을 공시하는 단계; 및 상기 홈페이지는 분양조건에 따라 기 설정된 분양기간이 종료되어 최종 분양율이 기 설정된 기준 분양율을 초과하면 상기 환불 조건부 형태의 분양계약을 유효한 정식계약으로 처리하고, 기준 분양율에 미달되면 상기 환불 조건부 형태의 분양계약이 해지된 것으로 처리하면서 상기 지정은행의 서버를 통해 기 입금된 분양계약금이 계약자에게 환불되도록 처리하는 단계를 포함한 것을 특징으로 한다.

Description

분양형 부동산의 분양율에 따른 환불 조건부 분양 방법{METHOD TO SELL IN LOTS ON REFUND CONDITION OF DEPOSIT BASED ON CONTRACT RATIO}

본 발명은 분양형 부동산을 분양하는 방법에 관한 것으로서, 특히 인터넷망을 통해 분양형 부동산을 분양율에 근거하여 환불 조건부 형태로 분양하는 방법에 관한 것이다.

인터넷은 TCP/IP라는 공통의 통신규약을 적용한 개방형 네트워크로서, 시간과 공간의 제약을 받지 않으면서도 불특정 다수가 동시에 이용할 수 있는 서비스 형태에 편리하게 적용될 수 있다. 이러한 인터넷이 일상생활의 일부분이 될 정도로 활성화되면서, 인터넷 사이트상에서 제공되는 서비스의 종류가 매우 다양해지고 있으며, 특히 인터넷 환경하의 전자상거래는 경제활동의 흐름을 투명하고 합리적으로 변화시키고 있다.

한편, 경제활동의 큰 비중을 차지하고 있는 부동산은 상품(물건)이 부동산이라는 특수성으로 인하여 매우 불투명하고 비합리적인 방법으로 거래가 이루어지고 있다. 특히, 건물 완공전에 계약을 체결하는 상가나 아파트, 혹은 오피스텔, 팬션등의 분양형 부동산은 다음과 같은 거래 방식으로 분양하고 있다. 즉, 부동산을 구입하기 원하는 투자자가 신문이나 방송 또는 잡지 등의 광고에 고시된 분양 관련 내용을 기준으로 주변의 유사한 부동산과의 가격을 비교하거나, 분양자가 설치한 모델하우스, 분양사무실의 안내원의 설명이나 분양안내서 등을 보고나서 분양형 부동산의 투자 여부를 결정하게 된다. 그리고, 투자를 결정한 계약자(청약자)는 분양자의 사무실로 직접 방문하여 분양계약서를 작성하고 계약금을 납부하게 된다.

그런데, 현재의 경제시장에서 거래되는 여러 투자자산중 분양형 부동산은 부동산의 인도시점이 계약시점으로부터 최소 1~2년 후라는 특수성으로 인해 객관적으로 인정되는 거래가격을 산출하는 것이 용이하지 않을 뿐 만 아니라, 거래 가격의 편차도 큰 편이다.

부연하여 경제적인 관점에서 살펴볼 때, 대상 부동산의 수요와 공급에 의하여 거래되는 가격을 결정하는 것이 보다 합리적인 방법이라 할 수 있으나, 공급자와 수요자 사이에서 발생하는 정보의 불평등 등으로 인해 합리적인 거래 가격을 결정할 수가 없다.

현실적으로, 분양형 부동산의 공급량은 대상 부동산의 법적인 건축허가의 내용에 따라 결정되고 고시되어 분양자와 계약자에게 동일한 정보가 제공되지만, 분양 개시후 대상 부동산의 수요량은 분양자만이 파악할 수 있는 독점적인 정보가 된다. 따라서, 계약자는 분양자가 제공하는 '분양마감 임박', '잔여세대 일부분양'등의 광고문구에 의해 수요량을 예측할 수 밖에 없으며, 설령 분양자로부터 거짓된 정보를 제공받거나 실제 수요량(분양율)이 매우 적다 할지라도 '계약해지' 또는 '거래가격의 조정' 등과 같이 직접적인 대응방법이 없는 불공정한 거래형태로 구성되어 있다.

결과적으로, 이러한 불공정한 거래형태로 인해 분양시에 계약한 분양가격이 건물 준공 후에 시장에서 거래되는 실제 가격과의 차이가 클 가능성이 있으며, 이는 분양형 부동산 시장에 대한 투자수요를 축소시킴으로써 분양형 부동산 시장의 침체를 불러와서 부동산 시장의 경제 질서에 악영향을 미치게 될 것이다.

이에 본 발명은 상기와 같은 문제점을 해결하기 위하여 안출된 것으로서, 분양형 부동산의 분양되는 분양율을 실시간으로 공시하고 분양율에 따라 환불 조건부 분양계약 형태의 안정적인 부동산 투자환경을 조성하여 공정한 거래형태로 분양형 부동산 시장을 활성화시킬 수 있는 분양형 부동산의 분양율에 따른 환불 조건부 분양 방법을 제공하는데 그 목적이 있다.

상기와 같은 목적을 달성하기 위하여 본 발명에 따라 홈페이지와 분양율 공시서버 등으로 구성된 분양 사이트를 통해 분양형 부동산을 분양하는 방법은, 상기 홈페이지를 통해 적어도 다수의 분양물건 내역, 분양금, 분양조건, 조건부 날인증서(Escrow account)화된 계약금 입금계좌, 및 계약약관을 포함한 분양정보를 게시하는 단계; 상기 홈페이지는 인터넷 단말기를 이용하여 접속한 계약자가 분양물건을 선택한 후 입금계좌로 해당되는 분양계약금을 입금하면 입금계좌가 개설된 지정은행의 서버로부터 계약자의 입금정보를 제공받아 적어도 계약자의 인적사항, 계약자의 환불 계좌번호, 분양물건, 분양계약금, 및 환불 조건을 포함한 분양계약서를 생성하되, 연계된 인증기관에서 전자서명에 관한 공개키 기반구조(PKI)에 의한 키값을 부여받은 계약자로부터 생성된 분양계약서에 전자서명을 받은 후 환불 조건부 형태로 분양계약을 체결하고 분양계약이 체결된 분양내역을 공시하는 단계; 상기 분양율 공시서버는 상기 지정은행의 서버로부터 분양계약금의 입금정보를 실시간으로 제공받아 기 설정된 총분양물건의 총분양계약금 대비 입금된 분양계약금의 비율에 따라 산출된 분양율을 공시하는 단계; 및 상기 홈페이지는 분양조건에 따라 기 설정된 분양기간이 종료되어 최종 분양율이 기 설정된 기준 분양율을 초과하면 상기 환불 조건부 형태의 분양계약을 유효한 정식계약으로 처리하고, 기준 분양율에 미달되면 상기 환불 조건부 형태의 분양계약이 해지된 것으로 처리하면서 상기 지정은행의 서버를 통해 기 입금된 분양계약금이 계약자에게 환불되도록 처리하는 단계를 포함하여 구성된 것을 특징으로 한다.

도 1a 는 본 발명을 실시하기 위한 구성개략도,

도 1b 는 본 발명에 따른 분양 사이트 구성도,

도 2 는 본 발명에 따라 분양형 부동산을 환불 조건부로 분양하는 방법을 나타내는 흐름도,

도 3 은 본 발명에 따라 분양계약을 체결하는 단계의 상세 흐름도,

도 4 는 본 발명에 따라 분양내역을 공시하는 화면예,

도 5 는 본 발명에 따라 분양율을 공시하는 화면예,

도 6 은 본 발명에 따라 환불 조건부 계약해지와 환불금 지급내역에 관한 화면예이다.

*도면의 주요부분에 대한 부호의 설명

110 : 계약자 단말기 120 : 인터넷망

130 : 분양 사이트 131 : 홈페이지

132 : 웹서버 133 : 분양율 공시서버

134 : 회원정보 DB 135 : 양식정보 DB

136 : 분양정보 DB 137 : 계약정보 DB

140 : 지정은행의 서버 150 : 인증기관

이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명을 상세히 설명하기로 한다.

도 1a 는 본 발명을 실시하기 위한 구성개략도로서, 계약자 단말기(110), 분양 사이트(130), 지정은행의 서버(140), 및 인증기관(150)이 인터넷망(120)으로 연결된다.

계약자는 인터넷망(120)에 연결할 수 있는 개인용 컴퓨터 등의 단말기(110)로 분양 사이트(130)에 접속하여 게시된 분양형 부동산에 관한 정보를 보면서 분양계약을 체결할 수 있다.

분양 사이트(130)는 분양형 부동산을 분양율에 따라 환불 조건부 형태로 분양하는 핵심적인 주체로서, 분양형 부동산에 관한 정보를 게시하고 별도의 분양계약절차를 수행하면서 분양물건을 분양하게 된다.

지정은행의 서버(140)는 분양 사이트(130)와 연계되어 특정의 분양계약금 입금계좌를 개설하되 계약자 단말기(110)를 통해 이체 요청되거나, 계좌이체, 및 폰뱅킹 등을 통해 입금되는 분양계약금을 관리하면서, 해당되는 입금정보를 분양 사이트(130)에 실시간으로 제공한다. 즉, 입금계좌의 변동되는 잔액정보, 및 입금내역 등을 실시간으로 제공한다.

이 때, 분양계약금이 입금되는 지정은행의 입금계좌는 담보계정 성격의 조건부 날인증서(Escrow account)화된 계좌로 개설되어, 특정한 조건이 성립될 때까지는 계약자와 분양자가 분양계약금을 인출할 수 없도록 하는 것이 바람직하다. 따라서, 계약자의 분양계약 해지시 환불을 담보하고, 분양자가 환불 조건부 형태의 분양계약율(분양율)이 기 설정된 기준 분양율에 도달되기 전까지는 분양계약금을 임의로 인출할 수 없다.인증기관(150)은 계약자의 신원을 확인할 수 있도록 전자서명에 관한 공개키 기반구조(PKI:Public Key Infrastructure)에 의한 키값을 부여한다.

도 1b 는 본 발명에 따른 분양 사이트 구성도로서, 홈페이지(131), 웹서버(132), 분양율 공시서버(133), 회원정보 데이터베이스(134), 양식정보 데이터베이스(135), 분양정보 데이터베이스(136), 및 계약정보 데이터베이스(137) 등과 같은 소프트웨어와 하드웨어를 포함한다.

이렇게 구성된 분양 사이트(130)는 각각의 요소들의 상호 연동에 의해 분양형 부동산에 관한 다양한 정보를 제공하면서 인터넷망(120)을 통해 접속한 사람들이 실시간으로 공시되는 분양율과 입금내역을 확인하거나, 원하는 분양물건을 선택하여 계약할 수 있는 전자상거래 환경을 제공한다.

각각의 요소들을 살펴보면, 먼저 홈페이지(131)는 인터넷 단말기를 이용하여 분양 사이트(130)에 접속하는 계약자가 실체로서 접하는 소프트웨어적인 측면으로서, 분양물건에 관한 내역이나 분양금, 분양조건, 입금계좌, 및 계약약관 등과 같이 분양과 관련된 필요한 정보를 게시한다.

또한, 계약자가 분양물건을 선택한 후 지정된 입금계좌로 해당되는 분양계약금을 입금하면 환불 조건부 형태로 분양계약을 체결하면서 분양계약을 체결한 계약자, 계약물건, 계약금 등과 같은 분양내역을 공시한다. 아울러, 정해진 분양기간이 종료되면, 최종 분양율을 확인하여 설정된 기준 분양율을 초과할 경우에는 기 체결된 분양계약을 유효한 정식계약으로 처리하고, 기준 분양율에 미달되면 기 체결된 분양계약이 해지된 것으로 처리하면서 입금계좌가 개설된 지정은행의 서버(140)를 통해 기 입금된 분양계약금이 계약자에게 자동으로 환불되도록 처리한다.

웹서버(132)는 홈페이지(131)와 연계하여 웹 서비스 환경을 구축하는데 하드웨어적인 측면의 기능을 수행한다.

분양율 공시서버(133)는 분양할 총분양물건의 총분양계약금과 입금되는 분양계약금의 비율에 따라 산출된 분양율을 실시간으로 공시한다. 즉, 입금계좌가 개설된 지정은행의 서버(140)로부터 분양계약금의 입금정보를 실시간으로 제공받아 현재시점의 분양율을 공시한다. 이 때, 분양율은 분양할 총분양물건수와 분양계약건수에 따라 산출할 수도 있다.

한편, 다양한 데이터베이스(134~137)는 분양 사이트(130)의 운영을 위해 필요한 데이터를 저장하는데, 홈페이지(131), 웹서버(132), 및 분양율 공시 서버(133)와 상호 연동한다.

회원정보 데이터베이스(134)는 분양 사이트(130)에 가입하는 회원들의 인적사항이나, 주소, 혹은 연락처 등의 정보를 저장 관리하고, 양식정보 데이터베이스(135)는 분양계약서 등과 같은 양식 정보를 저장 관리한다.

또한, 분양정보 데이터베이스(136)는 분양물건 내역, 분양금, 분양조건, 입금계좌, 계약약관 등과 같은 분양정보를 저장 관리한다. 계약정보 데이터베이스(137)는 분양계약을 체결하는 계약자와 관련된 정보를 저장 관리한다. 이러한 데이터베이스의 구분은 설명의 편의를 위한 것이며, 본 발명을 보다 바람직하게 운영할 수 있도록 필요한 데이터베이스를 추가할 수도 있다.

도 2 는 본 발명에 따라 분양형 부동산을 환불 조건부로 분양하는 방법을 나타내는 흐름도로서, 홈페이지와 분양율 공시서버 등으로 구성된 분양 사이트를 통해 분양형 부동산을 환불 조건부 형태로 분양하는 방법에 관한 것이다.

도 2 를 참조하면, 먼저 분양 사이트의 홈페이지를 통해 분양물건 즉, 다수의 분양형 부동산의 내역, 분양계약금과 총분양금, 분양조건, 입금계좌, 및 계약약관 등을 포함하는 분양정보와 분양 사이트의 분양공시 서버를 통해 실시간으로 공시되는 분양율 등이 게시된다(S210). 여기서, 분양물건 내역은 분양물건별 위치, 평형, 내부 구조 등과 같이 분양물건과 관련된 다양한 정보를 포함한다. 이 때, 분양물건의 층이나 방향, 혹은 평수 등에 따라 총분양금이 다르고, 그에 따라 분양계약금이 다를 수 있다.

또한, 분양조건은 분양기간, 그리고, 분양기간이 종료할 때 환불의 기준이 되는 최종 분양율 등을 포함한다. 예컨대, 분양율이 90 % 를 초과하면 환불 조건부 형태의 분양계약을 유효한 정식계약으로 처리하여 사업을 계속 진행하고, 90 % 에 미달될 경우에는 환불 조건부 형태의 분양계약이 해지된 것으로 처리하여 더 이상의 사업을 진행하지 않으며 분양계약금을 환불하는 내용을 포함한다. 계약약관은 분양계약과 관련한 하나 하나의 법률 조항을 포함하여 계약자의 권리를 보장하는내용을 포함한다.

이어서, 접속자가 홈페이지상에 게시되는 분양정보를 확인한 후 임의의 분양물건을 선택하여 지정된 입금계좌로 해당되는 분양계약금을 입금하면, 홈페이지를 통해 환불 조건부 형태로 분양계약이 체결된 후에 분양내역이 공시된다(S220).

도 3 을 참조하여 S220 단계를 좀 더 상세히 살펴보면, 임의의 인터넷 이용자가 분양 사이트에 접속하여 홈페이지를 통해 게시되는 분양형 부동산의 분양 정보와 분양율 공시서버를 통해 공시되는 분양율 등을 확인하는데, 분양계약을 원할 경우에는 로그인 과정을 거친다(S221,S222,S223). 즉, 계약자의 신원을 확인할 수 있는 인증과정을 거치는 것이다. 이 때, 회원이 아닌 경우에는 별도의 가입절차가 필요하다.

이어서, 인터넷 이용자가 안내에 따라 분양물건을 선택하여 분양계약을 신청하고, 지정된 입금계좌로 해당되는 분양계약금을 입금하면. 홈페이지를 통해 인터넷 이용자(계약자)의 인적사항, 환불 계좌번호, 분양물건, 입금한 분양계약금, 및 환불 조건 등의 정보가 포함된 분양계약서가 생성된다(S224,S225,S226).계약자가 연계된 인증기관으로부터 전자서명에 관한 공개키 기반구조에 의한 키값을 부여받아 생성된 분양계약서에 전자서명을 하게 되면, 홈페이지를 통해 환불 조건부 형태로 분양계약이 체결되고 분양계약이 체결된 분양내역이 공시된다(S227,S228,S229).

한편, 분양 사이트의 분양율 공시서버를 통해 입금계좌가 개설된 지정은행의 서버로부터 분양계약금의 입금정보를 실시간으로 제공받아 기 설정된 총분양물건의 총분양계약금 대비 입금된 분양계약금의 비율에 따라 산출된 분양율이 공시된다(S230). 이 때, 총분양물건수 대비 분양계약건수의 비율에 따라 분양율이 산출될 수도 있다.

마지막으로, 분양기간이 종료하면, 분양 사이트의 홈페이지를 통해 최종 분양율이 확인되어 기 설정된 기준 분양율을 초과하는 경우에는 환불 조건부 형태로 이전에 체결된 분양계약이 유효한 정식계약으로 처리된다(S240,S250).

그러나, 최종 분양율이 기 설정된 기준 분양율에 미달되는 경우에는 환불 조건부 형태의 분양계약이 해지된 것으로 처리되면서 입금계좌가 개설된 지정은행의 서버를 통해 기 입금된 분양계약금이 조건부 날인증서화된 분양자의 지정은행 계좌에서 계약자의 환불 계좌로 자동으로 입금되도록 처리된다(S240,S260,S270).

도 4 는 본 발명에 따라 분양내역을 공시하는 화면예로서, 계약자와 입금일시, 입금액, 분양물건, 환불 계좌번호 등을 포함한다. 즉, 홍길동이란 계약자는 2003년 9월 2일에 30,000,000원의 분양계약금을 입금하여 B-777호의 분양물건을 계약하였고, 계약이 해지되어 환불시의 계좌번호는 신한은행 000-0000-000 임을 알 수 있다.

도 5 는 본 발명에 따라 분양율을 공시하는 화면예로서, 최초 분양일과 최종 분양 종료일, 잔여 분양일, 총분양계약금, 환불 조건 기준 분양율, 현재까지의 입금된 분양계약금, 그에 따른 현재 분양율, 미달 분양율, 및 지정은행의 계약금 입금계좌의 잔고를 실시간으로 조회할 수 있는 잔고조회 버튼 등을 포함한다. 즉, 총분양계약금은 100억이고, 환불 조건의 기준 분양율은 90% 임을 알 수 있다. 따라서, 최종 분양 종료일인 2003년 9월 30일까지 분양율이 90% 에 미달될 경우에는 환불 조건부 형태의 분양계약이 해지되고 분양계약금이 계약자들에게 자동으로 환불된다.

도 6 은 본 발명에 따라 환불 조건부 계약해지와 환불금 지급내역에 관한 화면예로서, 최종 분양율이 89.5% 로서 기준 분양율인 90 % 에 미달되어 분양계약금이 계약자에게 환불되는 내용을 포함한다. 이러한 환불조건부 계약 해지와 환불금 지급내역은 이메일을 통해 계약자에게 발송할 수도 있다.

이상에서 설명한 바와 같이 분양형 부동산의 분양율에 따른 환불 조건부 분양 방법은 인터넷 환경하에서 분양형 부동산을 분양함으로써 혼잡스러움과 불편함을 해소할 수 있으며, 아울러 분양계약금 총액 또는 분양계약건수에 따라 산출된 분양율 정보를 실시간으로 공시하고 분양율에 따라 환불 조건부 형태로 분양함으로써 안정적인 투자 환경을 제공하면서 합리적으로 거래가격을 결정할 수 있다.

Claims (5)

1. 인터넷을 이용한 전자상거래에 있어서,

   홈페이지와 분양율 공시서버 등으로 구성된 분양 사이트를 통해 분양형 부동산을 분양하는 방법으로,

   상기 홈페이지를 통해 적어도 다수의 분양물건 내역, 분양금, 분양조건, 조건부 날인증서(Escrow account)화된 계약금 입금계좌, 및 계약약관을 포함한 분양정보를 게시하는 단계;

   상기 홈페이지는 인터넷 단말기를 이용하여 접속한 계약자가 분양물건을 선택한 후 입금계좌로 해당되는 분양계약금을 입금하면 입금계좌가 개설된 지정은행의 서버로부터 계약자의 입금정보를 제공받아 적어도 계약자의 인적사항, 계약자의 환불 계좌번호, 분양물건, 분양계약금, 및 환불 조건을 포함한 분양계약서를 생성하되,

   연계된 인증기관에서 전자서명에 관한 공개키 기반구조(PKI)에 의한 키값을 부여받은 계약자로부터 생성된 분양계약서에 전자서명을 받은 후 환불 조건부 형태로 분양계약을 체결하고 분양계약이 체결된 분양내역을 공시하는 단계;

   상기 분양율 공시서버는 상기 지정은행의 서버로부터 분양계약금의 입금정보를 실시간으로 제공받아 기 설정된 총분양물건의 총분양계약금 대비 입금된 분양계약금의 비율에 따라 산출된 분양율을 공시하는 단계; 및

   상기 홈페이지는 분양조건에 따라 기 설정된 분양기간이 종료되어 최종 분양율이 기 설정된 기준 분양율을 초과하면 상기 환불 조건부 형태의 분양계약을 유효한 정식계약으로 처리하고,

   기준 분양율에 미달되면 상기 환불 조건부 형태의 분양계약이 해지된 것으로 처리하면서 상기 지정은행의 서버를 통해 기 입금된 분양계약금이 계약자에게 환불되도록 처리하는 단계를 포함하여 구성된 것을 특징으로 하는 분양형 부동산의 분양율에 따른 환불 조건부 분양 방법.
2. 삭제
3. 삭제
4. 삭제
5. 제 1 항에 있어서 상기 환불 조건부 분양 방법은,

   상기 분양율 공시서버에서 기 설정된 총분양물건수 대비 분양계약건수의 비율에 따라 산출된 분양율을 공시하는 것을 특징으로 하는 분양형 부동산의 분양율에 따른 환불 조건부 분양 방법.