JPS62288959A - 固定資産評価方法 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】本公報は電子出願前の出願データであるた
め要約のデータは記録されません。

Description

【発明の詳細な説明】 ３、発明の詳細な説明 （産業上の利用分野） 本発明は、固定資産評価方法に関する。

（従来の技術） 売買取引の際の取引価額を決めたり、固定資産税の課税
基準を算定するために、宅地等の固定資産の価格を評価
する必要がある。

従来、この種の固定資産評価は、市町村の一番地価の高
い標準地を評価基準地としているが、この評価基準地の
価額は自治省から指示され、標準地の指定は県からされ
ている。すなわち、自治省及び各都道府県から指示され
る当該地区の標準地の評定価額と現実の売買取引状況を
勘案して、不動産鑑定士等が固定資産の鑑定評価をして
いた。

（発明が解決しようとする問題点） しかるに、このような手順で固定資産の評価がされてい
ると、評価の不均衡が発生する場合がある。すなわち、
固定資産の評価基準をアップさせる場合には、従来標準
地についてのみ所定のアンプ率を乗じて新たな評価をし
ているが、標準地板外の土地についての評価基準が曖昧
であり、このため比較的隣接する土地についても評価額
が異なることがある。また、売買取引の実情を勘案する
際にも諸々の主観的要因が加味されるので、評価額が一
定しないという問題がある。

本発明はかかる点に鑑み、上述した従来の固定資産評価
を一定の基準に基いて矛盾のない値を算定できる固定資
産評価方法を提供することを目的とする。

（問題点を解決するための手段） 本発明り、任意に選定した路線の各々の路線価値を一定
の基準に従って算出し、この算出結果を冬草の土地評価
に用いる方法である。

（実施例） 以下、本発明の実施例について図面を参照して説明する
。

本例の固定資産評価方法は、宅地等の固定資産の価格を
、一定の評価基準に基いて計算によって求める方法であ
る。この計算には記憶媒体が増設可能なコンピュータシ
ステムが用いられる。

まず、固定資産評価をすべき地区の地番及び家屋図を作
成する。この作成は具体的には航空写真を引伸しく第１
図参照）、データ化して記憶媒体に格納する。さらに、
この記憶媒体には道路台帳の調査及び現地調査に基いて
路線価を布設すべき路線名の情報が入力されている。こ
の路線名の付は方は、原則的に１ｍ区長ごとに付けられ
、宅地の状況が１ｍ区長の間で相違すると認められる等
の状況があれば適宜変更する。そして、記憶媒体の内容
のうち路線の特性を示すデータを２次元座標（ｘ−ｙ軸
）上に図化抽出し、選定した路線名■〜［相］のそれぞ
れの始点、終点、中間点１〜１０の座標及び路線価値の
評価の要因（ファクター）となる施設（本例では駅Ｓ、
病院Ｈ１郵便局Ｐ）を例えばデジタイザーで読取る（第
２図参照）。

さらに、本例の固定資産評価における主たるファクター
として街路係数、接近係数、宅地係数を決定評価する。

前記街路係数は、路線自体の利用価値、効用を係数で示
すもので、当該路線の幅員及び当該路線が歩道か車道か
、また舗装されているかどうか、勾配がどの程度かによ
って下式（１）に基いて求めるものである。

街路係数−ｔ　−Ｆ　（Ｗ）＋ΣＸ　＝　ｔ−Ｗ／討＋
３＋ΣＸ　　・・・（１）但し　ｔ　　：表１で指定さ
れる係数 Ｆ　（Ｗ）　：　を値を幅員（Ｗ）に応じて修正する係
数ΣＸ：表２で示す街路の特性係数の総和表１及び表２
はこの街路係数の決定に供するデータの一覧を示してい
る。

表１において、例えば幹線でよく整備されているものは
、ｒＣＪランクとなり、係数が１．２０となる。また、
この道路が舗装されていれば、表２において、係数がさ
らに０．１０加算される。

前記接近係数は、路線の受益施設（電車駅、）〈ス停、
病院、商店街等）による受益価値又は受損施設（ゴミ処
理、ガス火薬庫・変電所、公害発生源）による受損価値
を示す係数であり、下式（２）に基いて算定がなされて
いる。

接近係数＝Σｍ−Ｆ（ｓ）−８ｍ　ｉ　（Ｓ−ｓ／Ｓ）
　”　　　　−（２１但し　　ｍ　：表３で指定される
指数 Ｆ　（ｓ）　：　ｍ値を対象施設からの距離Ｓに応じて
逓減する係数 Ｓ　：最大受益距離 Ｓ　：宅地と対象施設の距離 表３はこの接近係数の決定に供するデータの一覧を示し
ている。

表３において、［５ＪＷＩは当該施設の最大受益範囲を
示す値で、この値は路線の中間点１〜１０からの距離に
よって示される。

第３図ないし第５図はそれぞれ受益施設と各路線■〜［
相］の中間点１〜１０とこれら受益施設問の距離Ｌｓ＋
＝Ｌｓ＋ｏ　＋　　Ｌｏｔ〜Ｌ’ＨＩ。＋　”Ｌ　Ｐ　
Ｉ〜ＬＰＩＯが当該施設の受益距離ｒＩ　＋　　ｒ２　
＋　　’３より小さければ、その接近度に応じて接近係
数が与えられる。

また、ｒｎＪ欄は受益曲線を指定する欄であり、上述し
た「ＳＪ欄までの範囲において、どのような曲線によっ
て受益率が逓減するかを指定するものである。指定され
たｎ値は上式（２）の計算式の中で、指数ｎに代入され
る。

さらに、「住宅」欄、「商業」欄、「工業」欄は、当該
施設が住宅地、商業地、工業地のいずれに存在するかに
よって最大受益率が異なるので、この値を設定する欄で
ある。

前記宅地係数は、宅地自身の持つ利用状態、文化性、保
安性、自然環境等による価値を類似区分区域内で評価す
るための係数であり、表４に示す整備水準（項目Ｕ、　
　Ｐｏ、　　にＬ＋　’）及び表５に示す項目に基いて
下式（３）で求められる係数である。

セ地係数−Ｕ・’Ｆ　（Ｐ、Ｑ）＋ΣＹ＝Ｕ・（１＋Ｅ
爪ＩＸＱ／ＧＯ）＋ΣＹ　　・・・（３）但しＵ　：表
４で指定される宅地の一般的１１１用性の基本的等級 Ｐ　：対象地域の公共要地率 Ｐｏ＝表４で指定される基準公共要地率Ｑ　：対象地域
の通路長密度 Ｑｏ：表４で指定される基準通路長密度ΣＹ二表５で示
す価値効用を示す係数の総和以上の手順で求めた係数を
もとに本例のコンピュータシステムは、路線価のデータ
表及び路線価図の自動作図を実行する。

表６は路線価データ表の一例を示し、表７は表６におけ
る隘１の路線■の街路係数、接近係数、宅地係数の演算
状況の詳細を示す一覧表である。

表６及び表７で示す「係数計」の欄は、前記街路係数、
接近係数、宅地係数を加算した値で、当該路線の固定資
産の基準となる係数値（路線価係数）を示しており、こ
の値が高ければ高いほど当該路線価が高いことになる。

実際の路線価は、このようにして計算した係数計の値を
自治省若しくは都道府県から指定される当該地区内の最
大路線価格に比率させるために、当該地区内で求めた路
線の中で最大の路線価係数（本例の場合には５．９３６
で与えられている）を有する路線価格を定数（本例では
１０００に設定）とした場合の比率によって示している
。価格もこの路線価と同じようにして最大路線価係数を
有する路線に比率して決定されている。

これら表６及び表７は演算結果としてディスプレイ　（
図示省略）に表示され、さらにプリンタ（図示省略）か
ら印字されるようになされている。

表６において、延長とは、路線の長さをいい、曲線の場
合にもその中央線にわたって曲線を延長した場合の長さ
をいう。

なお、上述した計算で求めた路線価は、取引事例や不動
産鑑定等に応じて、路線の区分の変更や係数値の変更等
して修正を加える。

上述のようにして求めた各路線毎の路線価から冬草の土
地評価をして、所定の土地の固定資産評価を行う。この
各筆評価は、両地の形状、路線に接する状況等によって
評価を行う。この評価は、例えば宅地の一面側だけを路
線に接している普通地や用地、袋地、島地等の両地形状
に応じて、従来から利用されている両地計算法に基いて
計算を行う。これら両地計算の結果も取引事例等に応じ
て修正が加えられる。

なお、上述した実施例では路線価格の評価に土地区画整
理で用いられている手法を用いたが、これに限定するも
のでなく、評価のための一定の計算基準を定めて、各都
道府県の取引事情に合致した手法を用いればよい。

（以下余白） 〔表　１〕 〔表　２〕 帳　６〕 涜　７〕 （発明の効果） 以上述べたように、本発明によれば、従来単に標準地及
び取引事例から鑑定評価していた路線価の演算を一定の
基準に基いて行うので、矛盾のない固定資産評価を行う
ことができる。

【図面の簡単な説明】

第１図は本発明に係る固定資産評価を行うべき地区の航
空写真の一例を示す図、第２図は路線名の設定及び受益
施設の読取例を示す図、第３図ないし第５図はそれぞれ
受益施設と路線間の距離測定を示す図である。 １〜１０・・・中間点 Ｓ・・・駅　　Ｈ・・・病院　　Ｐ・・・郵便局はか１
名

Claims (1)

【特許請求の範囲】
1. １）任意に選定した路線の各々の路線価値を一定の基準
   に従って算出し、この算出結果を各筆の土地評価に用い
   ることを特徴とする固定資産評価方法。