JPS62288963A - 固定資産評価用デ−タ記憶装置 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】本公報は電子出願前の出願データであるた
め要約のデータは記録されません。

Description

【発明の詳細な説明】 ３、発明の詳細な説明 （産業上の利用分野） 本発明は、固定資産評価用データ記憶装置に関する。

（従来の技術） 売買取引の際の取引価額を決めたり、固定資産税の課税
基準を算定するために、宅地等の固定資産の価格を評価
する必要がある。

従来、この種の固定資産評価は、市町村の一番地価の高
い標準地を評価基準地としているが、この評価基準地の
価額は自治省から指示され、標準地の指定は県からされ
ている。すなわち、自治省及び各都道府県から指示され
る当該地区の標準地の評定価額と現実の売買取引状況を
勘案して、不動産鑑定士等が固定資産の鑑定評価をして
いた。

（発明が解決しようとする問題点） しかるに、このような固定資産評価では売買取引の実情
を勘案する際に評価すべき近隣の土地の近隣の取引がか
なり以前に行われていた場合には評価額が一定しないと
いう問題があった。

本発明はかかる点に鑑み、上述した従来の固定資産評価
を一定の基準に基いて矛盾のない値を算定するために必
要なデータを蓄積する固定資産評価用データ記せ装置を
提供することを目的とする。

（問題点を解決するための手段） 本発明は、任意に選定した路線の特性を示す特性データ
と、予め決めた要因に基いて、前記路線自体の利用価値
、該路線に対する受益施設からの影響及び該路線の宅地
利用状態を係数で評価した評価データと、前記特性デー
タと評価データとから予め決めた演算手順で求めた路線
価データとが記憶媒体に記憶されているものである。

（実施例） 以下、本発明の実施例について図面を参照して説明する
。

第１図は、本発明に係る固定資産評価用データ記憶装置
に供されるコンピュータシステムのハードウェア構成を
示している。

本体３０はキーボード３１から入力されるひらがな情報
を漢字変換するための辞書を備えており、さらに本発明
に係る固定資産評価のシステムを駆動するための基本オ
ペレーティングシステム（Ｏ８）、及び該オペレーティ
ングシステムに基いて動作する種々のプログラム３２〜
３５がＲＯＭ　（図示省略）内に記憶されている。これ
らプログラム３２〜３５の機能については後述する。キ
ーボード３１から入力された情報及び本体３０内のＲＡ
Ｍに格納されている情報は、ディスプレイ３８に表示さ
れ、さらにプリンタ３９から記録出力されるようになさ
れている。また、キーボード３１から入力した情報及び
前記プログラム３２〜３５で演算処理された各種データ
は、記１．＃媒体４０であるフロッピー４０ａ及びハー
ドディスク４０ｂ内に記憶され、本体３０内の前記ＯＳ
の管理のもとに本体３０内にロールイン／ロールアウト
される。

上述したハードウェア構成は、種々の価格形成要素（フ
ァクター）に基いて、第２図で示す手順に従って固定資
産評価を行うものである。

第２図において、ステップ５０は固定資産評価をすべき
地区の地番及び家屋図を作成するステップで、具体的に
は引伸した航空写真（第３図参照）を解析・図化プログ
ラム３２に従って処理し、データ化して前記記せ媒体４
０内に格納する。ステップ５１〜５７は路線価の計算を
行うステップであり、まず道路台帳の調査及び現地調査
に基いて路線価を布設すべき道路の選定を行った後に、
ステップ５１で該道路に路線？ｈ（本例では■、■。

■・・・で表す）を設定する。この路線名の付は方は、
原則的に１ｍ区長ごとに付けられ、宅地の状況が１ｍ区
長の間で相違すると認められる等の状況があれば適宜変
更する。ステップ５２は前記ステップ５０で図化された
データの中で路線を示すデータを２次元座標（Ｘ−Ｙ軸
）上に図化抽出しく第４図参照）、路線名■〜［相］の
それぞれの始点、終点、中間点１〜１０の座標を例えば
デジタイザーで読取り、読取結果は前記記憶媒体４０に
各路線毎の特性データとして格納する。

ステップ５３〜５５は本例の固定資産評価における主た
るファクターである街路係数、接近係数、宅地係数を係
数評価プログラム３３に従って決定評価するステップで
ある。この評価結果は、前記記憶媒体４０に評価データ
として格納される。

前記街路係数は、路線自体の利用価値、効用を係数で示
すもので、当該路線の幅員及び当該路線が歩道か車道か
、また舗装されているかどうか、勾配がどの程度かによ
って下式（１）に基いて求めるものである。

街路係数−ｔ　−Ｆ　（Ｗ）＋Σｘ＝ｔ、−八＋３＋Σ
Ｘへ・・・（１）但し　ｔ　　：表１で指定される係数 Ｆ（Ｗ）：を値を幅員律）に応じて修正する係数ΣＸ：
表２で示す街路の特性係数の総和表１及び表２はこ゛の
街路係数の決定に供するデータの一覧を示している。

表１において、例えば幹線でよく整備されているものは
、「Ｃ」ランクとなり、係数が１．２０となる。また、
この道路が舗装されていれば、表２において、係数がさ
らに０．１０加算される。

前記接近係数は、路線の受益施設（電車駅、バス停、病
院、商店街等）による受益価値又は受損施設（ゴミ処理
、ガス火薬庫・変電所、公害発生源）による受損価値を
示す係数であり、下式（２）に基いて算定がなされてい
る。

接近係数−Σｍ−Ｆ（Ｓ）−８ｍ・（Ｓ　−Ｒ／Ｓ）’
　　　−（２）但し、　　ｍ　：表３で指定される指数
Ｆ（Ｒ）：ｍ値を対象施設からの距離Ｓに応じて逓減す
る係数 Ｓ　：最大受益距離 Ｓ　：宅地と対象施設の距離 表３はこの接近係数の決定に供するデータの一覧を示し
ている。

表３において、ｒｓＪ欄は当該施設の最大受益範囲を示
す植で、この値は路線の中間点１〜１０からの距離によ
って示される。

第５図ないし第７図はそれぞれ受益施設の具体例を示し
、Ｓは駅、Ｈは病院、Ｐは郵便局を示している。各路線
ω〜［相］の中間点１〜１０とこれら受益施設問の距離
Ｉ−ｓ＋〜Ｔ−ｓ　Ｉｏ　ｒ　　Ｔ−、ｌＩ−Ｌ　ＨＩ
　Ｏ＋１、、　Ｐ　Ｉ−Ｌ　Ｐ　Ｉ　Ｏが当該施設の受
益距離ｒｌ＋　　ｒ２＋ｒ３より小さければ、その接近
度に応じて接近係数が与えられる。

ｒｎＪ欄は受益曲線を指定する欄であり、」−述した「
ＳＪ欄までの範囲において、どのような曲線によって受
益率が逓減するかを指定するものであり、本例のように
「ｎＪ欄に２を指定すると、上式（２）の計算式の中で
指数ｎに２が代入され、第８図のグラフ８１に示すよう
な２次曲線的に受益率が減少する特性が与えられる。他
に、例えば「ｎ」欄に１を指定すると第８図のグラフ８
２に示すような直線が指示される。すなわち、受益施設
と路線の中間点間が同一距離＃、、７！２であっても指
数は直線のグラフ８２の方が２次曲線のグラフ８１より
も大きい値に、、に、が与えられる。

他にこの［ｎＪａを種々設定すると、この受益曲線を任
意に変更することができるので、施設の態様を十分勘案
することができる。また、表３における「住宅」欄、「
商業」欄、「工業」欄は、当該施設が住宅地、商業地、
工業地のいずれに存在するかによって最大受益率が異な
るので、この値を設定する欄である。

前記宅地係数は、宅地自身の持つ利用状態、文化性、保
安性、自然環境等による価値を類似区分区域内で評価す
るための係数であり、表４に示す整備水準（項目Ｕ、　
　Ｐ、　、　ＱＯ）及び表５に示す項目に基いて下式（
３）で求められる係数である。

宅地係数＝Ｕ−Ｆ　（Ｐ、Ｑ）＋ΣＹ ＝Ｕ・（１＋Ｐ／ＰＯＸ（１／［１，）十ΣＹ　　　・
＋３）但しＵ　：表４で指定される宅地の一般的利用性
の基本的等級 Ｐ　：対象地域の公共要地率 Ｐｏ：表４で指定される基準公共要地率Ｑ　：対象地域
の道路長密度 Ｑｏ：表４で指定される基準道路製密度ΣＹ二表５で示
す価値効用を示す係数の総和以上のステップ５３〜５５
で求めた係数をもとにステップ５６では、表作成プログ
ラム３４に従って表６及び表７で示す路線価のデータ表
を作成する。このデータ表の内容は前記記せ媒体４０に
格納され、作図プログラム３５に従って路線価図の自動
作図が可能となされている。

表６は路線価データ表の一例を示し、表７は表６におけ
るＮｌｌの路線■の街路係数、接近係数、宅地係数の演
算状況の詳細を示す一覧表である。

表６及び表７で示す「係数計」の欄は、前記街路係数、
接近係数、宅地係数を加算した値で、当該路線の固定資
産の基準となる係数値（路線価データ）を示しており、
この値が高ければ高いほど当該路線価が高いことになる
。実際の路線価は、このようにして計算した係数計の値
を自治省若しくは都道府県から指定される当該地区内の
最大路線価格に比率させるために、当該地区内で求めた
路線の中で最大の路線価係数（本例の場合は５．９３６
で与えられている）を有する路線価格を定数（本例では
１０００に設定）とした場合の比率によって示している
。価格もこの路線価と同じようにして最大路線価係数を
有する路線に比率して決定されている。

これら表６及び表７は演算結果としてディスプレイ３８
に表示され、さらにプリンタ３９から印字されるように
なされている。

表６において、延長とは、路線の長さをいい、曲線の場
合にもその中央線にわたって曲線を延長した場合の長さ
をいう。

ステップ５７．５８は計算で求めた路線価の検討、修正
を行うステップで、取引事例や不動産鑑定等に応じて修
正を加える。この修正は路線の区分の変更や係数値の変
更等でなされ、修正結果は前記記憶媒体４０内にすでに
記↑ａされている内容を修正する。

上述のようにして求めた各路線毎の路線価から次にステ
ップ５９で各軍の土地評価をして、所定の土地の固定資
産評価を行う。この各筆評価は、両地の形状、路線に接
する状況等によって評価を行う。この評価は、例えば宅
地の一面側だけを路線に接している普通地や句境、袋地
、見地等の両地形状に応じて、従来から利用されている
両地計算法に基いて計算を行う。これら両地計算の結果
は前記記憶媒体４０に記憶され、必要に応じて両地評価
図の自動製図がなされる。また、このステップ５９の計
算結果も取引事例等に応じた修正が可能である。

（以下余白） 〔表　１〕 〔表　２〕 〔表　４〕 〔表　５〕 〔表　６〕 （発明の効果） 以上述べたように、本発明によれば、固定資産評価用デ
ータとして土地利用状態や取引事例などを加味したデー
タを記憶しているので、常に一定の固定資産評価を行う
ことができる。また、固定資産の評価基準の変更も容易
となる。

【図面の簡単な説明】

第１図は本発明に係る固定資産の評価データ記憶装置に
供されるコンピュータシステムのハードウェア構成を示
すブロック図、第２図は固定資産の評価手順を示す流れ
図、第３図は航空写真の一例を示す図、第４図は路線名
の設定及び受益施設の読取例を示す図、第５図ないし第
７図はそれぞれ受益施設と路線間の距離測定を示す図、
第８図は受益曲線を例示するグラフである。 ３０・・・本体　　　　　３１・・・キーボード３８・
・・ディスプレイ　３９・・・プリンタ４０・・・記憶
媒体 第７図 ／′ 第２図

Claims (1)

【特許請求の範囲】
1. １）任意に選定した路線の特性を示す特性データと、予
   め決めた要因に基いて、前記路線自体の利用価値、該路
   線に対する受益施設からの影響及び該路線の宅地利用状
   態を係数で評価した評価データと、前記特性データと評
   価データとから予め決めた演算手順で求めた路線価デー
   タとが記憶媒体に記憶されていることを特徴とする固定
   資産評価用データ記憶装置。