JPH05324655A

JPH05324655A - ビル内設備統合管理システム

Info

Publication number: JPH05324655A
Application number: JP12303392A
Authority: JP
Inventors: Yujiro Sasahara; 雄二郎笹原; Kenji Kagaya; 健治加賀谷; Yuzo Baba; 裕三馬場; Ryoji Otsu; 良司大津
Original assignee: Fujitsu Ltd
Current assignee: Fujitsu Ltd
Priority date: 1992-05-15
Filing date: 1992-05-15
Publication date: 1993-12-07

Abstract

(57)【要約】【目的】オフィスビル内の各設備を統合して管理するシ
ステムに関し、空調，照明，防災・防犯，情報通信の設
備を一体化したものを分散配置して、これらの管理制御
を単位領域ごとに独立して実行可能にすることを目的と
する。【構成】ビル内の各単位領域の空調設備１と照明設備２
と防犯・防災設備３とフロア内情報通信設備４とを管理
制御する各単位領域ごとの複数個のＦＬＣ５と、空調設
備と照明設備と防犯・防災設備とのビル内の共用設備
と、受変電設備と、衛生・給排水設備と、ビルの共用部
分に対する防犯設備とを管理制御するＢＬＣ６と、ビル
内の複数のＦＬＣとＢＬＣとが管理制御する情報を集中
管理するビル内センタ管理装置７と、複数のＦＬＣとＢ
ＬＣとが管理制御する情報を遠隔で群管理する遠隔管理
センタ装置８とを備え、各単位領域の各設備の制御と、
各設備間の連携制御とをＦＬＣごとに個別に設定して実
行可能にすることで構成する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【産業上の利用分野】本発明は、オフィスビルにおけ
る、ビル内の各設備を統合して管理するシステムに関
し、特に空調，照明，防災・防犯および情報通信の設備
を一体化したものを、分散配置することによって、これ
らの管理制御を単位領域ごとに独立して行えるようにし
た、ビル内設備統合管理システムに関するものである。

【０００２】近年において、オフィスビルを取り巻く環
境は急激に変化していて、オフィスビルにかかわる者か
らは、それぞれの立場に応じて、次のようなさまざまな
要求が出されている。

【０００３】(1) オフィスビルの入居者の要求国際化と都市の２４時間化、およびフレックスタイ
ム制の普及等に伴って、２４時間、自由に使用すること
ができ、かつ防犯・防災上も安全なオフィスであること
が、求められている。生活レベルの向上に伴い、オフィスビルにおいて
も、個人レベルで満足が得られるような快適環境の実現
が求められている。オフィスビルの入居時に、特別な手続きと工事を必
要とせず、即時使用可能な、最新の情報通信設備の先行
設置が求められている。

【０００４】(2) ビルのオーナの要求賃貸可能スペースを、できるだけ拡大できることが
求められている。慢性的な人手不足に対応して、設備運用管理のため
の要員を削減できることが求められている。エネルギ使用量等を削減し、運用コストをできるだ
け少なくすることが求められている。

【０００５】(3) 建設事業者の要求ビル建設時に、まとめて施工可能な範囲をできるだ
け拡大することが求められている。現場作業を少なくするとともに、建設期間を短縮で
きることが求められている。

【０００６】このような各種の要求に対して、個々の要
求を個別に実現するサブシステムは、これまでにも種
々、提供されつつあるが、この場合、次のような点が問
題となる。複数のサブシステムを効果的に連携動作させるため
には、ビルごとにインタフェース仕様を取り決め、専用
のハードウェアとソフトウェアを作成する必要がある。

【０００７】サブシステムごとに異なる運用，保守
が必要であって、障害時には、システムの切りわけ，復
旧に複数の専門家を動員しなければならない等、その管
理，運用には、多くの工数と時間が必要となる。ビル設備の運転を、経済的に行うとともに、入居者
の各種の要求に合わせて実施するためには、設備の運用
管理者をビルに常駐させておく必要がある。

【０００８】そこで、ビル管理システムとして、このよ
うな各種の要求に応えることができるとともに、安価で
信頼性の高い、設備・管理・情報通信の統合システムを
実現することが要望されている。

【０００９】

【従来の技術】図５は、従来のビルオートメーションシ
ステム（ＢＡシステム）の概要を示したものである。図
中、１１_1,…_,１１_n-1,１１_nは構内交換機（ＰＢＸ）
であって、それぞれ複数個の電話機を接続されている。
１２は空調装置であって、複数個のエアコン（室内機）
１２_1,１２_n-1,…，１２_nが接続されている。１３は照
明用電源装置であって、複数個の照明装置１３_1,１３
_n-1,…，１３_nが接続されている。１４は火災検知等の
防災用、および出入口管理のための防犯用の、防災・防
犯装置であって、複数個の防災・防犯用の検知器１４_1,
１４_n-1,…，１４_nが接続されている。１５は中央監視
装置であって、空調装置１２およびエアコン１２_1,１２
_n-1,…，１２_nを、集中的に監視している。なお、図中
には省略されているが、照明用電源装置１３，照明装置
１３_1,１３_n-1,…，１３_nを含む電気関係の装置を集中
的に監視する別の中央監視装置も設けられている。

【００１０】ＰＢＸ１１_1,…_,１１_n-1,１１_n，エアコ
ン１２_1,１２_n-1,…，１２_n，照明装置１３_1,１３_n-1,
…，１３_n，検知器１４_1,１４_n-1,…，１４_nにおい
て、添字１は１階（Ｆ）にあることを示し、添字ｎ−
１，ｎはそれぞれ（ｎ−１）階（Ｆ），ｎ階（Ｆ）にあ
ることを示している。

【００１１】このように従来のＢＡシステムにおいて
は、空調，照明，防災・防犯等のサブシステムは、集中
制御を行う装置に対して各フロアの機器が接続される、
垂直連携の形態を有している。従って、各フロアにおけ
るテナントが異なる場合でも、各設備の制御は一括して
行われる。一方、ＰＢＸは、テナントごとに設けられる
場合が多い。

【００１２】

【発明が解決しようとする課題】従来のオフィスビルに
おいては、省力，省エネルギの見地から、このように垂
直連携による機能配分が、一般に用いられている。この
ような集中制御方式は、オフィスビルの入居者や、ビル
のオーナおよび建設事業者にとって、種々の問題を有す
るものである。そのため、オフィスビルにかかわる者
の、前述のような種々の要求を満たすために、次のよう
な各種の方式が考案され実施されているが、必ずしも、
満足な解決は得られていない。

【００１３】(1) オフィスの入居者側からの要求につい
ての対応２４時間いつでも自由に使用でき、かつ防犯・防災
上安全なオフィスビルであることについて

【００１４】1. 自由にオフィスの入退出を行うことを
可能にするための設備としては、鍵を用いて入退出する
方法が一般的である。この場合、鍵を持ち帰った前日の
最終退出者が、翌日、最初に入室しなければならないと
いう不都合を避けるため、鍵管理システムを設置して、
ビルの入口でＩＤカード等によって個人の入室資格をチ
ェックしてから、鍵を取り出せるようにする仕組みが考
案されている。

【００１５】しかしながら、この仕組みも、独立したサ
ブシステムとして設置される場合が多く、空調，照明，
エレベータの各設備と運用面で連携をとったセキュリテ
ィ確保は、特に中小ビルでは、設備コストと運用面か
ら、採用できないという問題がある。

【００１６】2. また防災面においては、従来、火災受
信盤等の防災監視盤類は、防災センタ等の特定の部屋に
設置される場合が多い。そのため火災発生時の状況を、
入居者が直接把握できないことがあり、防災管理者が２
４時間常駐しない中小のビルでは、安全上の問題があ
る。

【００１７】個人レベルでの快適環境の向上 1. 従来の空調，照明等の設備の管理には、中央監視装
置（ビル管理システム）を設置して、設備管理者が運転
管理を行う方法がとられている。そのため、早出, 残業
等によって、特別に設備の運転時間を変更する場合に
は、設備管理者に対して、文書等によって事前に申請を
行うことが必要であり、急に予定が変わった場合には対
応できないことがある。

【００１８】2. また、従来は省エネルギの見地から、
空調方式に集中熱源方式を採用したものが多い。このよ
うな集中熱源方式を用いた空調方式では、複数箇所から
の、部分的に異なる温湿度の要求に対して、きめ細かく
対応することが難しい。

【００１９】情報通信設備を即時使用可能にするこ
とについて 1. 従来のオフィス内情報通信機器は、入居テナント自
身が設置することが多い。この場合は、入居決定後に床
配線を行うことになるので、入居時、即時使用開始する
ことができない。

【００２０】2. またビルの建築当初に施工してある管
路の容量以上の配線量が必要になった場合には、従来か
ら、不足分を床上に露出配線する方法が行われている。
そのため、美観上の問題を生じる。

【００２１】3. オフィス内における座席配置の変更に
伴う通信端末の移設作業は、一般に、専門業者に依頼し
て行われる。そのため、時間と費用がかかる。

【００２２】4. ビルの建設時に完成する空調, 照明設
備と、テナントが入居後に設置する情報通信機器とで
は、一般に納入メーカと納入の時期が異なっている。そ
のため、相互の機能の連携が困難になる場合がある。

【００２３】(2) ビルオーナ側からの要求についての対
応賃貸スペースの拡大を可能にすることについて 1. 従来の集中熱源方式を使用したビル空調方式の場合
には、冷凍機, ボイラ等の熱源機器の設置スペースと、
冷水, 温水を搬送するための配管スペースとを多く必要
とする。そのため、賃貸スペースを拡大することが困難
である。

【００２４】2. また、この場合は、機械室内の設備ご
とに制御盤等が設けられる。そのため、これらの制御盤
類による占有スペースが大きくなり、賃貸のためのスペ
ースが狭くなる。

【００２５】設備運用管理要員の削減 1. 従来は、ビル内の設備を集中して管理するために、
中央監視装置（ビル管理システム）を設置して、設備管
理者が監視と操作を行っている。この場合、管理者を２
４時間常駐させることは、中小ビルの場合、運用コスト
面で問題があるため、日中のみ常駐させたり、または複
数ビルを兼務して巡回管理する方式がとられている。そ
のため、管理者不在の場合には、入居者に対するきめ細
かなサービスを行うことができない。

【００２６】2. さらに、従来の方式では、設備管理者
が常駐しない場合でも、巡回保守の形態での管理は必要
である。そのため、新築ビルの増加に伴って、要員充足
のため、人手不足が大きな問題となっている。

【００２７】エネルギ使用量の削減等による運用コ
ストの低減 1. 従来、空調用設備としては、ビル内で共用する集中
熱源方式が一般的に用いられている。そのため、早出,
残業時に、特定のスペースだけを対象として空調を行お
うとしても、設備全体を動かす必要があるため、熱効率
が悪く、エネルギの無駄が大きい。

【００２８】ビルテナントを集めやすくすることに
ついて 1. テナントビルは増加の一途を辿っているが、従来の
オフィスビルでは、一般に他のオフィスビルとの違いが
少ない。そのため、立地条件やテナント料金以外の効果
的な差別化要素が乏しく、テナント集めが難しい。

【００２９】(3) 建設事業者側からの要求についての対
応ビル建設時の施工範囲の拡大 1. 従来のビル設備の施工方法では、電気設備，空調設
備，衛生・給排水設備等に分けて、別々に施工されると
ともに、一般に、施工作業者も異なっている。そのた
め、相互に連携した作業を行うことが困難であり、建設
事業者にとって、施工範囲を拡大することが難しい。

【００３０】2. ビル全体に対して統合した運用管理サ
ービスを行うためには、ビルの中央監視設備（ビル管理
システム）を中核として、電気設備，空調設備，衛生・
給排水設備等に対する各制御装置を相互に接続し、相互
間でデータの送受信を行う必要があるが、従来のビル設
備では、一般に、各設備の制御装置の製造者が異なって
いる。従って、相互に接続するためには、高価なアダプ
タ装置を必要とするだけでなく、各装置において設計の
考え方が異なっている場合には、仮に接続しても、満足
な機能を実現することができない。

【００３１】現場作業の削減と建設期間の短縮 1. 従来のビル設備は、工場で製作する場合と比較して
環境の悪い建設現場での施工によるものが殆どである。
そのため、設備の品質が低下することを避けられなかっ
た。

【００３２】本発明はこのような従来技術の課題を解決
しようとするものであって、空調,照明, 防犯・防災の
各設備と、フロア内情報通信設備とに対して、これらを
フロアごとに管理制御するフロア分散型管理制御装置
（ＦＬＣ）を設け、フロア内の各設備の制御および設備
間連携制御をＦＬＣ単位に個別に設定，制御可能にする
ことによって、設備の運用を入居者に開放するととも
に、遠隔センタから各フロア単位で管理できるようにす
ることによって、このような問題を解決したビル内設備
統合管理システムを提供することを目的としている。

【００３３】

【課題を解決するための手段】図１は、本発明の原理的
構成を示したものである。本発明は、ビル内の各単位領
域における空調設備１と、照明設備２と、防災・防犯設
備３と、フロア内情報通信設備４とを管理制御する、各
単位領域ごとに設けられた複数個のフロア分散型管理制
御装置（ＦＬＣ）５と、空調設備と、照明設備と、防災
・防犯設備とにおけるビル内の共用設備と、受変電設備
と、衛生・給排水設備とを管理制御するビル共用設備分
散型管理制御装置（ＢＬＣ）６と、ビル内の複数のＦＬ
ＣとＢＬＣとが管理制御する情報を集中管理するビル内
センタ管理装置７と、複数のＦＬＣとＢＬＣとが管理制
御する情報を遠隔で群管理する遠隔管理センタ装置８と
を備え、各単位領域における各設備の制御と、これら各
設備間の連携制御とをＦＬＣごとに個別に設定して行え
るようにしたものである。

【００３４】また本発明は、この場合に、各ＦＬＣに属
する各設備の制御のための設定を、このＦＬＣのフロア
内情報通信設備４に収容した電話機端末から行えるよう
にしたものである。

【００３５】また本発明は、この場合に、各ＦＬＣおよ
びＢＬＣの管理配下にある各設備のアラーム情報を、こ
れら各ＦＬＣまたはＢＬＣから通信回線９を経て遠隔管
理センタ装置８に送信することによって、遠隔管理セン
タ装置において、各ＦＬＣまたはＢＬＣごとにアラーム
情報の管理を行えるようにしたものである。

【００３６】また本発明は、この場合に、ビル内におけ
る緊急事態の発生時、ＦＬＣまたはＢＬＣから遠隔管理
センタ装置８にアラーム情報を送信することによって、
遠隔管理センタ装置において、このアラーム情報の内容
に応じて、各ＦＬＣまたはＢＬＣの配下にある設備を遠
隔制御できるようにしたものである。

【００３７】また本発明は、この場合に、各ＦＬＣおよ
びＢＬＣの管理配下にある各設備の運転情報，計測情報
を、各ＦＬＣまたはＢＬＣから遠隔管理センタ装置８に
送信することによって、遠隔管理センタ装置において、
これら各設備の利用量に応じた課金管理を行うようにし
たものである。

【００３８】さらに詳述すれば、本発明においては、前
述のオフィスビルの入居者の要求と、ビルのオーナの要
求と、建設事業者の要求とに対して、それぞれ次のよう
な手段を講じることによって、前述のような各種の問題
を解決した、ビル内設備の統合管理を行うようにしてい
る。

【００３９】(1) オフィスビルの入居者の要求に対して
は、次のようにして、前述の各問題の解決を図ってい
る。オフィスビルを２４時間自由に使用でき、かつ防災
・防犯上安全なオフィスにするために、 1. ビル管理者が常時、駐在しない場合でも、ビル入居
者は、２４時間、自由にオフィスビルに対して入退出で
きるようにするための設備として、ビルの利用形態によ
って、次のa.とb.のどちらかを選択できるようにする。

【００４０】a. ビルの通用口には、ＩＣ／ＩＤカード
によって電気錠を一時的に解錠するカード・ゲートを設
け、入口または各フロアには、このＩＣ／ＩＤカードに
よって鍵を取り出すことができる鍵ボックスを設けるこ
とによって、ＩＣ／ＩＤカードを持っているビル入居者
だけが、自由にオフィスビルに出入することができるよ
うにする。

【００４１】b. ビル通用口と各フロアに、ＩＣ／ＩＤ
カードによって扉の電気錠を一時的に解錠するカード・
ゲートを設けることによって、ＩＣ／ＩＤカードを持っ
ているビル入居者だけが、自由にオフィスビルに出入す
ることができるようにする。

【００４２】この場合、利用資格条件は、ビル管理者と
ビル入居の管理者が、変更できるようにして、利便性を
高める。

【００４３】2. 防災面においては、ビルの各フロア
に、ビルの居住者がビル全体の火災状況等を監視できる
表示装置を設けて、ビル居住者の判断で避難等を行うこ
とができるようにする。

【００４４】また、消防隊等の進入に備えて、出入口の
電気錠を、遠隔からも解錠できるようにして、安全性を
高める。

【００４５】個人レベルでの快適環境の向上のため
には、 1. 居住者が２４時間、自由に快適環境状態で業務を行
うことができるようにするため、リクェスト端末を各オ
フィスに設置して、空調設備と照明設備の運転管理を、
このリクェスト端末から自由に操作できるようにする。

【００４６】2. 空調方式を熱源分散型として、各フロ
アの居住者が、リクェスト端末からそのフロアの温度,
湿度を自由に設定できるようにする。

【００４７】入居時使用可能な情報通信設備とする
ためには、 1. 入居者がオフィス内で情報通信端末を配線工事なし
に設置できるように、端末が設置される可能性がある場
所に、先行配線（プレ・ワイアリング）と情報コンセン
トとを設置する。

【００４８】2. オフィス内における端末移設時の、情
報通信機器と端末配線間の配線変更のために、電子化Ｉ
ＤＦ（端子板）を設け、ビル入居者が配線変更作業を電
話機から直接行えるようにする。

【００４９】3. システム的に統合化した空調・照明設
備と情報通信機器とを、ビル建設時に設置して、完全な
相互連携機能を持たせるようにする。

【００５０】(2) ビルオーナの要求に対しては、次のよ
うにして問題解決を図っている。賃貸スペースの拡大のためには、 1. 分散熱源型空調方式を使用し、熱源機器の設置スペ
ース、および冷水・温水を配送する配管スペースを不要
とする。

【００５１】2. フロア内の設備および情報通信を管理
制御するための、フロア分散型管理制御装置（ＦＬＣ）
と、ビル共用設備を管理制御するビル共用設備分散型管
理制御装置（ＢＬＣ）とを設置して、各設備ごとの制御
盤類を統合化して、制御盤類による専有スペースを削減
する。

【００５２】設備運用管理要員の削減のためには、 1. 空調・照明設備の運転をビル居住者に対して開放す
るとともに、ビル内設備を管理するために、遠隔管理セ
ンタを設置して集中管理を行い、各ビル内に管理者が不
在でも、きめ細かな運用サービスを提供できるようにす
る。

【００５３】エネルギ使用量の削減等による運用コ
ストの低減のために、 1. 熱源分散型空調方式を採用して、早出・残業時等
に、特定のスペースだけを空調する場合でも、効率的な
運転を行えるようにする。

【００５４】ビルテナントを集めやすくするために
は、 1. ビルテナントが入居時、即時、業務開始可能な「コ
ンビニエンス・オフィス」と、２４時間使用可能な「２
４時間オフィス」と、個人ごとの快適環境を追求した
「パーソナル快適環境オフィス」とを実現して、テナン
トを集めやすくする。

【００５５】(3) 建設事業者の要求に対しては、次のよ
うにして問題解決を図っている。ビル建設時の施工範囲の拡大のためには、 1. 電気設備工事と、空調設備工事とを一体化して、同
一作業者が施工できるようにすることによって、施工可
能範囲を拡大する。

【００５６】2. フロア内の設備と情報通信を管理制御
するフロア分散型管理制御装置（ＦＬＣ）と、ビル共用
設備を管理制御するビル共用設備分散型管理制御装置
（ＢＬＣ）とは、電気設備, 空調設備, 防災・防犯設備
と一体化するように設計して、相互接続のアダプタ装置
を不必要にするとともに、機能上も相互連携の支障がな
いようにする。

【００５７】現場作業の削減と建設期間の短縮のた
めには、 1. フロア内の設備と情報通信を管理制御するＦＬＣ
と、ビル共用設備を管理制御するＢＬＣとは、電気設
備, 空調設備, 防災・防犯設備を工場で一体として設
計, 製造, 検査を行い、建設現場では設置と組み立て業
務のみで足るようにして、作業量を削減し、建設期間を
短縮する。

【００５８】ビル設備の品質の向上のためには、 1. 環境の良い工場で、一体として設計, 製造, 検査を
行うことによって、高品質の製品を作ることができるよ
うにする。

【００５９】

【作用】図２は、本発明のビル内設備統合管理システム
の概要を示したものであって、本発明の作用を説明する
ものである。図中、２１_1,…_,２１_n-1,２１_nはフロア
分散型管理制御装置（ＦＬＣ）であって、空調装置，照
明用電源装置，防災・防犯装置を含み、各フロアに設け
られた空調，照明，防災・防犯に関連するビル設備の一
括管理を行うとともに、相互に必要な情報の交換を行う
ことができるようになっている。

【００６０】２２_1,…_,２２_n-1,２２_nは、それぞれ複
数個の空調装置であって、ＦＬＣ２１_1,…_,２１_n-1,２
１_n内の空調用電源装置に接続されている。２３_1,…_,
２３ _n-1,２３_nは、それぞれ複数個の照明装置であっ
て、ＦＬＣ２１_1,…_,２１_n-1,２１_n内の照明用電源装
置に接続されている。２４_1,…_,２４_n-1,２４_nは、そ
れぞれ複数個の防災，防犯用の検知器であって、ＦＬＣ
２１_1,…_,２１_n-1,２１ _n内の火災検知等の防災用、お
よび出入口管理のための防犯用の、防災・防犯装置に接
続されている。２５_1,…_,２５_n-1,２５_nは、それぞれ
複数個の電話機等の端末であって、ＦＬＣ２１_1,…_,２
１_n-1,２１_n内のＰＢＸ機能部に接続されている。２６
は、ビル共用設備分散型管理制御装置（ＢＬＣ）であっ
て、ビルの共用設備部分の管理を独立して処理する。

【００６１】ここで、ＦＬＣ２１_1,…_,２１_n-1,２
１_n，空調装置２２_1,２２_n-1,…，２２ _n，照明装置２
３_1,２３_n-1,…，２３_n，検知器２４_1,２４_n-1,…，２
４_n、端末２５_1,…_,２５_n-1,２５_nにおいて、添字１
は１階（Ｆ）にあることを示し、添字ｎ−１，ｎはそれ
ぞれ（ｎ−１）階（Ｆ），ｎ階（Ｆ）にあることを示し
ている。

【００６２】本発明のビル内設備統合管理システムで
は、空調，照明，防災・防犯等のサブシステムは、各フ
ロアごとにＦＬＣによってそれぞれ独立に制御される水
平連携の形態であるため、前述のような各種の問題を解
決した、ビル内設備の統合管理を行うことができる。す
なわち、

【００６３】(1) オフィスビルの入居者の要求に対して
は、防犯設備をフロアごとに制御できるようにして、オ
フィスビルを２４時間自由に使用できるようにしたの
で、ビルの使用効率を向上させることができるととも
に、各フロアに防災用の表示装置を設けたので、防災・
防犯上安全なビルとすることができ、使用上の安心感を
与えることができる。

【００６４】また、空調，照明を個人レベルでリクェス
トして制御できるようにしたので、個人レベルでの快適
環境を実現することができ、働きやすい環境を形成する
ことができる。また、先行配線と情報コンセント等によ
って、入居時、情報通信設備に関する工事等を行う必要
をなくしたので、情報通信設備を即時使用開始すること
ができて、時間的な無駄を生じることがない。

【００６５】(2) ビルオーナの要求に対しては、分散熱
源型空調方式の採用等によって、賃貸スペースを拡大す
ることができるので、テナントビルの収益の増大のため
に有効である。また、空調，照明設備の運転をビル居住
者に開放し、共通設備を集中管理するようにしたので、
設備運用管理要員を削減することができ、人件費を圧縮
することができる。

【００６６】さらに、分散熱源型空調方式によって部分
的な空調を可能にしたので、エネルギ使用量の削減等に
よって、運用コストを低減することができ、ビルの収益
性を向上することができる。また、上述のように入居者
にとって好都合なオフィスビルとすることによって、ビ
ルテナントを集めやすくなるので、賃貸料収入を安定さ
せることができる。

【００６７】(3) 建設事業者の要求に対しては、電気設
備工事と空調設備工事とを同一作業者が施工できるよう
にし、電気設備，空調設備，防災・防犯設備を制御用の
装置と一体化したので、ビル建設時の施工範囲を拡大す
ることができ、建設業者の売上高を増加させることが可
能となる。

【００６８】また、制御用の装置は工場生産方式とする
ことによって、現場作業の削減と建設期間の短縮を図る
ことができるようにしたので、工事経費を縮減すること
ができるとともに、ビル設備の品質を向上することがで
きるようになる。

【００６９】

【実施例】図３は、本発明の一実施例の全体構成を示し
たものであって、３１はオフィスビル、３２は通信回
線、３３は通信回線３２を介してオフィスビル３１の設
備の運転，運用の監視・管理と課金業務等を行う遠隔管
理センタである。

【００７０】オフィスビル３１において、３４はフロア
分散型管理制御装置（ＦＬＣ）であって各フロアごとに
設けられ、各フロアにおけるビル設備の一括管理・制御
を行う。ＦＬＣ３４の管理の対象となるビル設備として
は、例えば、フロア内における空調を行うための空調設
備３５，フロア内の照明を行うための照明設備３６，Ｉ
Ｃ／ＩＤカードによるフロア内の出入口の制御を行うた
めのカード・ゲート３７，フロア内の火災報知器等から
なる防災設備３８，フロア内の電話機その他の端末から
なるフロア内情報通信設備３９等がある。

【００７１】４１はビル共用設備分散型管理制御装置
（ＢＬＣ）であって、ビルの共用設備部分の管理を独立
して処理するものであり、玄関扉等の共用部分の出入口
に対するセキュリティ管理を行う共通部カード・ゲート
４２を有している。４３はビル内センタ管理装置であっ
て、ビル内共用設備の監視，操作と、各フロア設備の監
視，操作を行う。

【００７２】以下、図３に基づいて、本発明のビル内設
備統合管理システムにおける各部の機能，動作について
詳細に説明する。

【００７３】遠隔管理センタ３３は、２４時間監視体制
のもとに、次の各業務を行うものである。設備運転管理機能多数のＦＬＣおよびＢＬＣに対する集中監視・制御を行
い、各ＦＬＣまたはＢＬＣから通信回線３２を経て伝送
された各設備のアラーム情報を、各ＦＬＣまたはＢＬＣ
ごとに管理することによって、端末ビル側の保守者の省
力化と２４時間の連続監視とを可能にする。

【００７４】さらに、ビル内における緊急事態の発生
時、各ＦＬＣまたはＢＬＣから送られたアラーム情報の
内容に応じて、各ＦＬＣまたはＢＬＣの配下にある設備
を遠隔制御することによって、安全性の向上を図る。

【００７５】運用管理機能ＦＬＣおよびＢＬＣにおいて積算した、ビルテナントご
との電力使用量，設備運転時間等のデータを遠隔自動収
集して、テナント料金の算定と請求書発行の業務を行
う。

【００７６】保守サービス機能ＦＬＣおよびＢＬＣと、管理対象であるセキュリティ
（防犯），防災，空調，照明，電力，衛生等の各設備の
運転状況のデータを遠隔自動収集して、劣化状況診断等
によって、システム全体の安定稼働を図る。

【００７７】なお、上述の〜の機能を実現するため
の遠隔管理センタとしては、図３の例のように１つにま
とめて設けてもよく、または、それぞれの機能ごとにセ
ンタを設けてもよい。

【００７８】通信回線３２は、遠隔監視センタ３３と、
監視対象である複数のオフィスビル３１とを接続する通
信回線であって、公衆電話回線または専用回線を使用す
ることができる。

【００７９】オフィスビル３１は、遠隔監視センタ３３
の監視対象となるものであって、オフィスビル３１内の
各フロアごとに設けられた、空調設備３５，照明設備３
６，カード・ゲート３７，防災設備３８，フロア内情報
通信設備３９と、これらをフロアごとに管理制御するＦ
ＬＣ３４と、空調設備，照明設備，カード・ゲート，防
災設備についてのビル共用設備および受電設備，衛生・
給排水設備等を管理制御するＢＬＣ４１、およびビル内
の複数のＦＬＣ，ＢＬＣが管理制御する情報を集中管理
するビル内センタ管理装置４３とを有している。なお、
ＦＬＣは、各フロアごとに設けられる場合に限らず、例
えば１つのフロアに異なる複数のテナントが入居する場
合には、そのフロアにテナントの数に対応する数のＦＬ
Ｃを設置することもできる。

【００８０】空調設備３５は、次のような各機能を有す
るものである。熱源分散型空調機を用い、ビル内入居者が２４時間
自由な時間帯に空調設備を経済的に運転することができ
る。

【００８１】ＦＬＣ３４の行う制御と、空調設備３
５の行う制御との重複を避けて、経済的なシステム構成
とするため、ＦＬＣ側には、設備異常監視機能とスケジ
ュール発停制御機能等の運転管理機能を分担させ、空調
設備側には、温度，湿度，換気に対するローカルな制御
機能を分担させている。

【００８２】ＦＬＣ３４と空調設備３５における制
御部との間の接続は、ツイストペア線を使用してシリア
ルデータ信号の送受信を行うようにすることによって、
配線工事を最小にしている。かつ、相互のプロトコルを
統一することによって、特別なインタフェース装置の介
入を不要にして、相互の通信を効率よく、経済的に行う
ことを可能にしている。

【００８３】照明設備３６は、次のような各機能を有す
るものである。壁スイッチによる点滅と、スケジュールによる点滅
とを行えるようにすることによって、ビル内入居者が２
４時間自由な時間帯に、照明を経済的に運転することが
できるようにしている。

【００８４】ＦＬＣ３４には、設備異常監視機能
と、スケジュール発停制御機能等の運転管理機能と、消
灯時に室内空調機を停止させる連動機能とを分担させる
ことによって、ＦＬＣと照明制御装置との機能の重複を
避けて、経済的なシステム構成としている。

【００８５】ＦＬＣ３４と照明設備３６における制
御部との間の接続は、ツイストペア線を使用してシリア
ルデータ信号の送受信を行うようにすることによって、
配線工事を最小にしている。かつ、相互のプロトコルを
統一することによって、特別なインタフェース装置の介
入を不要にして、相互の通信を効率よく、経済的に行う
ことを可能にしている。

【００８６】カード・ゲート３７は防犯のためのもので
あって、次のような各機能を有するものである。ビルに出入りする個人の資格をチェックするための
ＩＣ／ＩＤカード・ゲートと、有資格者に対して出入口
を開放する電気錠とを設けて、ビル内入居者が２４時間
自由に出入りできるようにするとともに、防犯効果を確
実なものとしている。

【００８７】チェック・コード設定変更機能を有し
ているので、ＦＬＣまたはＢＬＣの行う、有資格者のチ
ェックの際におけるチェック・コードを、フロア内情報
通信設備３９に接続されたリクェスト端末から変更でき
るようになっている。

【００８８】ＦＬＣ３４と、カード・ゲート３７が接続
されるネットワーク制御器との間の接続は、ツイストペ
ア線を使用してシリアルデータ信号の送受信を行うよう
にすることによって、配線工事を最小にしている。か
つ、相互のプロトコルを統一することによって、特別な
インタフェース装置の介入を不要にして、相互の通信を
効率よく、経済的に行うことを可能にしている。

【００８９】フロア内情報通信設備３９は、次のような
各機能を有するものである。居室内の端末設置可能なすべての場所に、プレワイ
アリング（先行配線）を施した、情報通信線と情報コン
セントとを有している。

【００９０】情報コンセントには、次の各通信端末
を接続できる。・ディジタル電話端末・リクェスト専用端末・パソコン端末・プッシュホン端末

【００９１】これらのうち、例えばディジタル電話端末
は、リクェスト端末として使用することによって、ＦＬ
Ｃに接続された各設備における制御のための設定に使用
することができる。

【００９２】ＦＬＣ３４は、空調，照明，セキュリティ
（防犯），防災の各設備の、管理と運転の機能をフロア
ごとに独立して制御することによって、ビル内入居者が
２４時間、自由な時間帯でオフィスを使用することを可
能にするものであって、次のような各機能を有してい
る。

【００９３】扉開放のセキュリティ機能を有するこ
とによって、入室者の資格チェックを行うことができ
る。防災設備と空調設備等との連動機能を有しているの
で、防災設備がフロアにおける火災を感知して動作した
とき、連動して空調設備を停止させることができる。監視・制御機能を有することによって、居住者が、
照明の点滅や、空調機の運転を自由に制御できる。

【００９４】設定受付機能を有することによって、
居住者の好みの快適環境（温度，湿度，風量等）を実現
できる。リクェスト端末接続機能を有することによって、居
住者が簡単に設備の監視・運転操作を行うことができ
る。この場合のリクェスト端末としては、例えば、ＦＬ
Ｃに接続された電話機を用いることができ、電話機から
ＦＬＣに接続された空調，照明，防災・防犯の各設備を
制御するための設定を、遠隔で行うことができる。

【００９５】課金管理機能を有することによって、
居住者の設備使用に応じた課金の処理を行うことができ
る。情報通信交換機能を有することによって、ビル内セ
ンタ管理装置４３と遠隔管理センタ３３との間の情報の
交換を行うことができる。また情報通信交換機能を有することによって、ＦＬ
Ｃ３４とＢＬＣ４１との間の情報通信の交換を行うこと
ができる。

【００９６】電子化端子板（ＩＤＦ）を有し、情報
通信交換機とプレワイアリングとの切替えを容易に行う
ことができる。ＩＤＦは、マトリクススイッチの一方の
軸方向の端子列に電話交換機の加入者回路出線等を接続
し、他方の軸方向の端子列に複数の電話機等のプレワイ
アリングを接続して、外部から任意にマトリクススイッ
チの接続を制御することによって、任意の電話番号と任
意の電話機等とを接続状態に設定できる端子板の機能を
実現するものである。

【００９７】ＢＬＣ４１は、次のような各機能を有し、
ビルの共用設備の管理を独立して処理する。セキュリティ機能を有することによって、玄関扉の
開放を制御して、ビル入館者の資格チェックを行うこと
ができる。防災設備と空調設備等との連動機能を有しているの
で、ビル内共用部の防災機器と、空調設備等との連動動
作を行うことができる。

【００９８】空調・照明設備の運転管理機能を有し
ているので、ビル内共用部の空調設備と照明設備の運転
管理を行うことができる。ビル内共用部の受変電設備の管理を行うことができ
る。ビル内共用部の衛生・給排水設備の管理を行うこと
ができる。

【００９９】ビル内センタ管理装置４３は、次の各機能
を有している。ＦＬＣ，ＢＬＣに管理機能を分散させ、ビル内設備
の次の代表表示と重要機器操作のみを行う最小限の機能
として、ビルの管理センタ・スペースを削減している。・ビル内共用設備の状態監視・操作機能・フロア設備の状態監視・操作機能

【０１００】図４は、オフィスビル内における機器配置
の具体例を示したものであって、３４_1,…，３４_n-1,３
４_nはそれぞれ１Ｆ，…，（ｎ−１）Ｆ，ｎＦに配置さ
れたＦＬＣである。３５_1,３５_2,…_,３５_mはＦＬＣに
接続された複数個の空調装置、３６_1,３６_2,…_,３６_p
はＦＬＣに接続された複数個の照明装置、３７_1,３７ _2,
…_,３７_qは複数個のカード・ゲートである。カードゲ
ート３７_1,３７_2,…_,３７_qには、それぞれ１個ないし
複数個からなる鍵４５_1,４５_2,…_,４５_qが設けられ
る。

【０１０１】３９₁ は電話機、３９₂ はＦＡＸ、３９₃
はその他の端末であって、これらは端子板（ＩＤＦ）４
６を経てＦＬＣに接続される。４７は、ＦＬＣに接続さ
れるその他の設備である。

【０１０２】４８_1,…_,４８_n-1,４８_nはそれぞれ１Ｆ
_,…_,（ｎ−１）Ｆ，ｎＦに配置された防災用の検知器
であって、防災受信機４９を経て、ＢＬＣ４１に接続さ
れる。５０はターミナル・ステーションであって、受変
電設備，衛生設備等のビル共通設備からの電力量，水使
用量等の検出信号をＢＬＣ４１に入力する。

【０１０３】

【発明の効果】本発明のビル内設備統合管理システムに
よれば、オフィスビルにかかわる者にとって、次のよう
な各種の効果が得られる。 (1) ビル居住者に対する効果２４時間自由に空調を運転でき、入居時、直ちに情
報通信機器を使用できるので、利便性が向上する。空調設備において、エリアごとに好みの温度・湿度
の設定ができるので、快適性が向上する。専用のサブシステムで、防犯・防災の機能を実現で
きるので、安全性が向上する。早出・残業時の空調運転が、最小の費用で可能とな
るので、経済性が向上する。入居者が電話番号の変更と配線変更を自由に行える
ので、情報通信機器の利用上の柔軟性が向上する。

【０１０４】(2) ビルオーナに対する効果熱源機器, 配管配線, ビル内センタおよび機械室ス
ペースを削減できるので、オフィス・スペースを拡大で
きる。各ビルに常駐設備管理者が不要になるので、保守要
員を削減できる。魅力的なオフィスビルを実現できるので、テナント
に対する集客力が増大する。

【０１０５】(3) ビル施工者に対する効果ビル内設備間のインタフェース装置を削減できるの
で、安価なシステムを構築できる。ビル内のフロア設備を一貫施工できるので、現場効
率が向上する。装置の設計, 製造, 検査を工場で行うことができる
ので、現場施工期間を短縮することができ、信頼性も向
上する。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の原理的構成を示す図である。

【図２】本発明のビル内設備統合管理システムの概要を
示す図である。

【図３】本発明の一実施例の全体構成を示す図である。

【図４】オフィスビル内における機器配置の具体例を示
す図である。

【図５】従来のビルオートメーションシステムの概要を
示す図である。

【符号の説明】

１空調設備２照明設備３防災・防犯設備４フロア内情報通信設備５フロア分散型管理制御装置（ＦＬＣ）６ビル共用設備分散型管理制御装置（ＢＬＣ）７ビル内センタ管理装置８遠隔管理センタ装置９通信回線

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (72)発明者大津良司神奈川県川崎市中原区上小田中1015番地富士通株式会社内

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】ビル内の各単位領域における空調設備
（１）と、照明設備（２）と、防災・防犯設備（３）
と、フロア内情報通信設備（４）とを管理制御する該各
単位領域ごとに設けられた複数個のフロア分散型管理制
御装置（以下ＦＬＣと略す）（５）と、前記空調設備と、照明設備と、防災・防犯設備とにおけ
る前記ビル内の共用設備と、受変電設備と、衛生・給排
水設備と、前記ビルの共用部分に対する防犯設備とを管
理制御するビル共用設備分散型管理制御装置（以下ＢＬ
Ｃと略す）（６）と、前記ビル内の複数のＦＬＣとＢＬＣとが管理制御する情
報を集中管理するビル内センタ管理装置（７）と、前記複数のＦＬＣとＢＬＣとが管理制御する情報を遠隔
で群管理する遠隔管理センタ装置（８）とを備え、前記各単位領域における各設備の制御と、該各設備間の
連携制御とをＦＬＣごとに個別に設定して行えるように
したことを特徴とするビル内設備統合管理システム。
【請求項２】前記各ＦＬＣに属する各設備の制御のた
めの設定を、該ＦＬＣのフロア内情報通信設備（４）に
収容した電話機端末から行えるようにしたことを特徴と
する請求項１に記載のビル内設備統合管理システム。
【請求項３】前記各ＦＬＣおよびＢＬＣの管理配下に
ある各設備のアラーム情報を、該各ＦＬＣまたはＢＬＣ
から通信回線（９）を経て前記遠隔管理センタ装置
（８）に送信することによって、該遠隔管理センタ装置
において、該各ＦＬＣまたはＢＬＣごとにアラーム情報
の管理を行うことを特徴とする請求項１に記載のビル内
設備統合管理システム。
【請求項４】ビル内における緊急事態の発生時、前記
ＦＬＣまたはＢＬＣから前記遠隔管理センタ装置（８）
にアラーム情報を送信することによって、該遠隔管理セ
ンタ装置において、該アラーム情報の内容に応じて該各
ＦＬＣまたはＢＬＣの配下にある設備を遠隔制御できる
ようにしたことを特徴とする請求項１に記載のビル内設
備統合管理システム。
【請求項５】前記各ＦＬＣおよびＢＬＣの管理配下に
ある各設備の運転情報，計測情報を、該各ＦＬＣまたは
ＢＬＣから前記遠隔管理センタ装置（８）に送信するこ
とによって、該遠隔管理センタ装置において、該各設備
の利用量に応じた課金管理を行うことを特徴とする請求
項１に記載のビル内設備統合管理システム。