JP7262862B1 - 建物に備わる設備の価値を評価する方法、プログラム及び設備評価装置 - Google Patents

建物に備わる設備の価値を評価する方法、プログラム及び設備評価装置 Download PDF

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Abstract

【課題】維持管理業務の実績に応じて変化し得る建物の設備の価値を評価することができる方法、プログラム及び設備評価装置を提供する。【解決手段】業務記録ＤＢ２４に記憶される１つの維持管理業務についての業務記録情報は、当該１つの維持管理業務が実施された日に関する第１情報を含む。設備評価ＤＢ２５に記憶される１つの設備についての評価基準情報は、当該１つの設備の価値を表す評価値を決定する価値決定規則を含む。１つの設備の価値決定規則は、当該１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務の実施後の経過期間、実施回数及び実施頻度の少なくとも１つに基づいて、当該１つの設備の評価値を決定する。設備評価装置１は、特定の建物に備わる１以上の設備の各々について、１以上の維持管理業務の第１情報を、評価基準情報の価値決定規則に適用することにより、評価値を取得する。【選択図】図１

Description

本発明は、建物に備わる設備の価値を評価する方法、プログラム及び設備評価装置に関するものである。
一般に不動産鑑定では、土地と建物についての経済的な価値が評価される。下記の特許文献には、不動産物件の価格として主に土地と建物の価格を評価する装置が記載されている。
特開２０１９－１９２０８１号公報
ホテルやオフィスビル、マンション等の比較的規模が大きい建物の場合、建物に備わる設備（エレベータ、電気設備、空調設備等）の規模も大きい。そのため、不動産の価値の評価にあたっては、土地と建物だけでなく、設備の価値も正当に評価することが望ましい。しかしながら、一般に不動産鑑定における評価の対象は土地と建物であり、設備についての評価は行われていない。
例えば、老朽化していて直ぐに改修や交換が必要な設備よりも、最近改修されたばかりで当面改修や交換が不要な設備の方が経済的な価値が高いと言える。すなわち、設備の状態は維持管理業務（改修、部品交換、点検など）の実績に応じて異なったものになり、設備の状態に応じて設備の価値も異なったものになる。上記の特許文献に示すような従来の不動産の評価方法は、主に土地や建物の価格を評価するものであり、維持管理業務の実績に応じて変化し得る設備の価値の評価には適用することができない。
本発明はかかる事情に鑑みてなされたものであり、その目的は、維持管理業務の実績に応じて変化し得る建物の設備の価値を評価することができる方法、プログラム及び設備評価装置を提供することにある。
本発明の第１の観点に係る方法は、建物に備わる設備の価値を評価する設備評価装置が実行する方法であって、設備評価装置は、１以上の記憶装置にアクセス可能であり、１以上の記憶装置は、特定の建物に備わる１以上の設備の各々について実施された１以上の維持管理業務の記録に関する業務記録情報と、各設備について予め定められた価値の評価基準に関する評価基準情報とを記憶し、１つの維持管理業務についての業務記録情報は、当該１つの維持管理業務が実施された日に関する第１情報を含み、１つの設備についての評価基準情報は、当該１つの設備の価値を表す評価値を決定する価値決定規則を含み、１つの設備の価値決定規則は、当該１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務の実施後の経過期間、実施回数及び実施頻度の少なくとも１つに基づいて、当該１つの設備の評価値を決定し、設備評価装置が、特定の建物に備わる１以上の設備の各々について、１以上の維持管理業務の業務記録情報に含まれる第１情報を、評価基準情報に含まれる価値決定規則に適用することにより、各設備の評価値を取得する第１工程を有する、方法である。
好適に、少なくとも一部の業務記録情報は、維持管理業務の実施により更新された設備の状態に関する第２情報を含み、少なくとも一部の価値決定規則は、１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務の実施後の経過期間、実施回数及び実施頻度の少なくとも１つと、当該１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務により更新された当該１つの設備の状態とに基づいて、当該１つの設備の評価値を決定し、第１工程は、特定の建物に備わる少なくとも一部の設備について、業務記録情報に含まれる第１情報及び第２情報を、評価基準情報に含まれる価値決定規則に適用することにより、評価値を取得することを含む。
好適に、少なくとも一部の価値決定規則は、１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務の実施後の経過期間、実施回数及び実施頻度の少なくとも１つと、当該１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務により更新された当該１つの設備の状態とに基づいて、当該１つの設備が使用可能であると推定される使用可能期間を決定する第１規則と、当該１つの設備について決定された使用可能期間に基づいて、当該１つの設備の評価値を決定する第２規則とを含み、第１工程は、特定の建物に備わる少なくとも一部の設備について、業務記録情報に含まれる第１情報及び第２情報を、評価基準情報に含まれる第１規則に適用することにより、使用可能期間を取得することと、当該少なくとも一部の設備について、取得した使用可能期間を、評価基準情報に含まれる第２規則に適用することにより、評価値を取得することとを含む。
好適に、少なくとも一部の第２情報は、点検業務によって判明した設備の劣化度合いを示す劣化度合い情報と、改修業務によって設備に施された改修の内容に関する改修情報と、部品交換業務によって交換された設備の部品に関する交換部品情報とのいずれかであり、少なくとも一部の第１規則は、劣化度合い情報に応じて、劣化度合いが高いほど使用可能期間を短くする規定と、改修情報に応じて、改修の回数が少ないほど、及び／又は、最後の改修からの経過日数が多いほど使用可能期間を短くする規定と、交換部品情報に応じて、部品の交換の回数が少ないほど、及び／又は、最後の部品の交換からの経過日数が多いほど使用可能期間を短くする規定との少なくとも１つを含み、第１工程は、特定の建物に備わる少なくとも一部の設備について、業務記録情報に含まれる劣化度合い情報及び第１情報を、評価基準情報に含まれる第１規則に適用することにより、劣化度合いが高いほど短い使用可能期間を取得することと、特定の建物に備わる少なくとも一部の設備について、業務記録情報に含まれる改修情報及び第１情報を、評価基準情報に含まれる第１規則に適用することにより、改修の回数が少ないほど、及び／又は、最後の改修からの経過日数が多いほど短い使用可能期間を取得することと、特定の建物に備わる少なくとも一部の設備について、業務記録情報に含まれる交換部品情報及び第１情報を、評価基準情報に含まれる第１規則に適用することにより、部品の交換の回数が少ないほど、及び／又は、最後の部品の交換からの経過日数が多いほど短い使用可能期間を取得することとの少なくとも１つを含む。
好適に、１以上の記憶装置は、部品交換業務によって交換され得る設備の部品に関する部品情報を記憶し、部品情報は、部品の入手が可能か否か示す入手可能性情報を含み、少なくとも一部の第１規則は、入手可能性情報において入手が不可能であることが示された部品がある場合、当該部品の平均的な部品寿命と当該部品の使用開始時期とに応じて使用可能期間の上限を定める規定を含み、第１工程は、特定の建物に備わる少なくとも一部の設備について、部品情報に含まれる入手可能性情報によって入手が不可能であることが示された部品がある場合、当該部品の平均的な部品寿命と当該部品の使用開始時期とに応じた上限より短い使用可能期間を取得することを含む。
好適に、少なくとも一部の第２規則は、１つの設備について決定された使用可能期間に基づいて、当該１つの設備の平均的な設備寿命に対する当該決定された使用可能期間の割合に応じた評価値を決定する規定を含み、第１工程は、特定の建物に備わる少なくとも一部の設備について取得した使用可能期間を第２規則に適用することにより、当該取得した使用可能期間の設備寿命に対する割合に応じた評価値を取得することを含む。
好適に、少なくとも一部の第２規則は、１つの設備について決定された使用可能期間に基づいて、当該１つの設備の平均的な設備寿命に対する当該決定された使用可能期間の割合と、当該１つの設備の導入に要した設備導入費用とに応じた評価値を決定する規定を含み、第１工程は、特定の建物に備わる少なくとも一部の設備について取得した使用可能期間を第２規則に適用することにより、当該取得した使用可能期間の設備寿命に対する割合と設備導入費用とに応じた評価値を取得することを含む。
好適に、少なくとも一部の第２規則は、１つの設備について決定された使用可能期間に基づいて、当該１つの設備の平均的な設備寿命に対する当該決定された使用可能期間の割合と、当該１つの設備の導入に要した設備導入費用と、当該１つの設備の維持管理に要した維持管理費用とに応じた評価値を決定する規定を含み、第１工程は、特定の建物に備わる少なくとも一部の設備について取得した使用可能期間を第２規則に適用することにより、当該取得した使用可能期間の設備寿命に対する割合と設備導入費用と維持管理費用とに応じた評価値を取得することを含む。
好適に、上記第１の観点に係る方法は、特定の建物に備わる１以上の設備の各々について取得した評価値に基づいて、特定の建物に備わる全ての設備の価値を表す総合評価値を取得する第２工程を有する。
本発明の第２の観点に係るプログラムは、建物に備わる設備の価値を評価する設備評価装置が実行可能な命令を含むプログラムであって、上記第１の観点に係る方法の各工程を設備評価装置に実行させる命令を含む、プログラムである。
本発明の第３の観点に係る設備評価装置は、上記第１の観点に係る方法を実行する手段を有した設備評価装置である。
本発明によれば、維持管理業務の実績に応じて変化し得る建物の設備の価値を評価することができる方法、プログラム及び設備評価装置を提供できる。
図１は、本実施形態に係るシステムの構成の一例を示す図である。 図２Ａ及び図２Ｂは、それぞれ設備管理情報及び維持管理業務情報に含まれる情報を説明するための図である。 図３Ａ、図３Ｂ及び図３Ｃは、それぞれ部品情報、業務記録情報及び評価基準情報に含まれる情報を説明するための図である。 図４は、本実施形態に係る設備評価方法の一例を説明するためのフローチャートである。 図５は、評価結果を表示する画面の一例を示す図である。 図６は、評価値を取得する処理の一例を説明するためのフローチャートである。 図７は、評価値を取得する処理の一変形例を説明するためのフローチャートである。
図１は、本実施形態に係るシステムの構成の一例を示す図である。図１の例に示すシステムは、インターネットなどの通信ネットワーク９を介して互いに通信可能な設備評価装置１とユーザ端末装置３を有する。
設備評価装置１は、建物に備わる設備の価値を評価する装置である。図１の例において、設備評価装置１は、ユーザ端末装置３からの要求に応じて、特定の建物に備わる設備の価値の評価を行い、その評価結果をユーザ端末装置３の画面に表示させる。例えば設備評価装置１は、通信ネットワーク９に接続された１台若しくは複数台のコンピュータ（クラウドコンピューティングを提供するコンピュータ群など）を含んで構成される。図１の例に示す設備評価装置１は、通信部１１と、記憶部１２と、処理部１３を有する。
通信部１１は、通信ネットワーク９を介して他の装置（ユーザ端末装置３など）と通信を行う。通信部１１は、例えばイーサネット（登録商標）や無線ＬＡＮなどの所定の通信規格に準拠して通信を行う装置（ネットワークインターフェースカードなど）を含む。
記憶部１２は、処理部１３において実行可能な命令を含む１以上のプログラムＰＧや、処理部１３による処理の過程で一時的に保存されるデータ、処理部１３の処理に利用されるデータ、処理部１３の処理の結果として得られたデータなどを記憶する。記憶部１２は、例えば、主記憶装置（ＲＡＭ、ＲＯＭなど）と補助記憶装置（フラッシュメモリ、ＳＳＤ、ハードディスク、メモリカード、光ディスク）などを含んでよい。記憶部１２は、１つの記憶装置から構成されてもよいし、複数の記憶装置から構成されてもよい。記憶部１２が複数の記憶装置から構成される場合、各記憶装置は、コンピュータのバスや他の任意の通信手段を介して処理部１３と接続される。
処理部１３は、設備評価装置１の全体的な動作を統括的に司り、所定の情報処理を実行する。処理部１３は、例えば、記憶部１２に格納された１以上のプログラムＰＧの命令に応じて処理を実行する１以上のプロセッサ（ＣＰＵ（central processing unit）、ＭＰＵ（micro-processing unit）、ＤＳＰ（digital signal processor）など）を含む。処理部１３は、記憶部１２に記憶される１以上のプログラムＰＧの命令を１以上のプロセッサが実行することにより、コンピュータとして動作する。
処理部１３は、特定の機能を実現するように構成された１つ以上の専用のハードウェア（ＡＳＩＣ（application specific integrated circuit）、ＦＰＧＡ（field-programmable gate array）など）を含んでもよい。この場合、処理部１３は、本実施形態において説明する全ての処理をコンピュータにおいて実行してもよいし、少なくとも一部の処理を専用のハードウェアにおいて実行してもよい。
１以上のプログラムＰＧは、例えばコンピュータ読み取り可能な記録媒体（光ディスク、メモリカード、ＵＳＢメモリ、その他の非一時的な有形の媒体）に記録されていてもよい。処理部１３は、そのような記録媒体に記録された１以上のプログラムＰＧの少なくとも一部を不図示の記録媒体読み取り装置（光ディスク装置など）やインターフェース装置（ＵＳＢインターフェースなど）により読み込んで、記憶部１２に書き込んでもよい。あるいは処理部１３は、通信ネットワーク９に接続される他の装置から通信部１１により１以上のプログラムＰＧの少なくとも一部をダウンロードして、記憶部１２に書き込んでもよい。１以上のプログラムＰＧは、後述する設備評価処理の少なくとも一部を処理部１３において実行させる命令を含む。
データベース群２は、設備評価装置１の処理において使用される種々の情報を記憶した１以上のデータベースを含む。設備評価装置１とデータベース群２は、任意の通信回線（ＬＡＮ、専用回線網、インターネットなど）介して通信可能である。図１の例において、データベース群２は、設備管理データベース２１と、設備業務データベース２２と、部品データベース２３と、業務記録データベース２４と、設備評価データベース２５とを含む。例えばデータベース群２は、これらのデータベースを構成する１つ以上のコンピュータを備えており、コンピュータの記憶装置を用いて各データベースの情報を記憶する。なお、設備評価装置１とデータベース群２は共通のコンピュータによって構成されていてもよい。以下の説明では、データベースを「ＤＢ」と省略して記載する場合がある。
［設備管理ＤＢ２１］
設備管理ＤＢ２１は、特定の建物に備わる設備に関する設備管理情報を検索可能に記憶する。１つの設備管理情報は、１つの設備に関する情報を含む。設備管理情報は、例えば図２Ａに示すように、以下の情報の少なくとも一部を含む。
■個々の設備を識別する識別情報（設備ＩＤ）
■設備の種別を示す設備種別情報
設備の種別としては、例えば、昇降設備、電気設備、空調設備、給排水設備、ガス設備、塵埃処理設備、消火／排煙設備、避雷針設備などが挙げられる。
■設備の内容を示す設備内容情報
設備内容情報は、例えば、設備の名称、メーカ名、型式、仕様などの情報を含む。
■設備の導入日
設備の導入日は、例えば設備を新規に導入した日や、設備を新しいものに交換した日を示す。
■設備の導入や交換に要した費用
■設備を構成する部品に関する情報
設備を構成する部品に関する情報は、例えば後述する部品ＤＢ２３に登録される部品ＩＤ（図３Ａ）を含む。
■設備寿命
設備寿命は、設備を正常に使用可能な期間の目安を示す。設備の導入日から設備寿命に相当する期間が経過した日が、設備の交換を実施する日の目安となる。設備寿命は、例えばメーカから提供される標準的な寿命に関する情報や、実際に使用された同じ型式の設備の平均的な寿命などに基づいて設定される。
■維持管理業務に関する情報
維持管理業務に関する情報は、設備を維持するために実施される業務（維持管理業務）関する情報であり、例えば後述する設備業務ＤＢ２２に登録される業務ＩＤ（図２Ｂ）を含む。
［設備業務ＤＢ２２］
設備業務ＤＢ２２は、設備の維持管理業務に関する維持管理業務情報を検索可能に記憶する。１つの維持管理業務情報は、１つの維持管理業務に関する情報を含む。維持管理業務情報は、例えば図２Ｂに示すように、以下の情報の少なくとも一部を含む。
■個々の維持管理業務を識別する識別情報（業務ＩＤ）
■維持管理業務の種別を示す業務種別情報
維持管理業務の種別としては、例えば、特定の設備（特定の種別に属する設備、特定の型式の設備など）について行われる点検業務、部品交換業務、改修業務などが挙げられる。
■維持管理業務の内容を示す業務内容情報
業務内容情報は、例えば、業務の名称、業務の手順に関する情報、点検業務や部品交換業務の対象となる部品の情報（部品ＩＤ）などを含む。
■維持管理業務の実施に要する標準的な費用
維持管理業務の実施に要する標準的な費用としては、例えば、点検業務や調整業務における標準的な作業費、部品交換業務における標準的な作業費及び交換用部品代、改修作業における標準的な作業費及び改修用資材費などが挙げられる。
［部品ＤＢ２３］
部品ＤＢ２３は、設備を構成する部品（特に維持管理業務で交換され得る部品）に関する部品情報を検索可能に記憶する。１つの部品情報は、１つの部品に関する情報を含む。部品情報は、例えば図３Ａに示すように、以下の情報の少なくとも一部を含む。
■個々の部品を識別する識別情報（部品ＩＤ）
■部品の種別を示す部品種別情報
部品の種別としては、例えば、機械部品である場合の機械構成要素の分類、電気回路部品である場合の回路構成要素の分類、部品が使用される設備に関する情報（設備の種別、設備の型式）、部品が使用される設備の部位に関する情報などが挙げられる。
■部品の内容を示す部品内容情報
部品内容情報は、例えば、部品の名称、メーカ名、型式、仕様などの情報を含む。
■部品寿命
部品寿命は、部品が正常に使用可能な期間の目安を示す。部品寿命は、例えば、メーカから提供される標準的な寿命に関する情報や、実際に使用された同じ型式の部品の平均的な寿命などに基づいて設定される。
■部品の価格
部品の価格は、例えば部品の標準的な単価を示す。
■部品の入手が可能であるか否かを示す入手可能性情報
入手可能性情報は、メーカによる部品の製造が中止されたことや、部品のストックが枯渇したことなどにより、部品の入手が不可能になったか否かを示す。
［業務記録ＤＢ２４］
業務記録ＤＢ２４は、特定の設備について実施された維持管理業務の記録に関する業務記録情報を検索可能に記憶する。１つの業務記録情報は、特定の建物に備わる１つの設備について１つの維持管理業務が１回実施された場合における、その実施された維持管理業務の内容や実施結果などの情報を含む。業務記録情報は、例えば図３Ｂに示すように、以下の情報の少なくとも一部を含む。
■維持管理業務が実施された設備の識別情報（設備ＩＤ）
■実施された業務の内容に関する情報
実施された業務の内容に関する情報は、例えば、設備業務ＤＢ２２に登録された業務ＩＤを含む。設備業務ＤＢ２２に登録されていない業務が実施された場合、この業務内容に関する情報は、維持管理業務情報（図２Ｂ）の業務内容情報に相当する情報を含んでもよい。
■維持管理業務が実施された日に関する情報
維持管理業務が実施された日に関する情報は、例えば、維持管理業務が実施された年月日の情報を含んでもよいし、その年月日における年と月の情報のみ若しくは年の情報のみでもよい。以下、「維持管理業務が実施された日に関する情報」を「第１情報」と記す場合がある。
■維持管理業務の実施結果に関する情報
維持管理業務の実施結果に関する情報は、維持管理業務によって更新された設備の状態に関する情報を含む。以下、「維持管理業務によって更新された設備の状態に関する情報」を「第２情報」と記す場合がある。例えば第２情報は、次のような情報を含んでよい。
＜点検業務の場合＞
点検により確認された設備の劣化度合いを示す劣化度合い情報（計測器によって得られた測定値、設備の計器が示す数値、目視で確認された点検対象物の数量など）
＜部品交換業務の場合＞
交換された部品に関する交換部品情報（部品の型番、数量など）
＜設備に含まれる機器の調整業務の場合＞
設備に含まれる機器の調整により確認された設備の劣化度合いを示す劣化度合い情報（測定器や設備の計器によって得られた機器の調整値、目視で確認された調整対象物の数量など）
＜改修業務の場合＞
改修の内容に関する改修情報（改修により更新された設備の状態を示す数値など）
■維持管理業務の実施に要した費用
維持管理業務の実施に要した費用としては、例えば、点検業務や調整業務における作業費、部品交換業務における作業費及び交換用部品代、改修作業における作業費及び改修用資材費などが挙げられる。なお、維持管理業務の実施に要した費用は、維持管理業務情報（図２Ｂ）における「維持管理業務の実施に要する標準的な費用」と同じ場合、省略されてもよい。
［設備評価ＤＢ２５］
設備評価ＤＢ２５は、設備の価値の評価基準に関する評価基準情報を検索可能に記憶する。１つの評価基準情報は、１つの設備についての評価基準に関する情報を含む。評価基準情報は、例えば図３Ｃに示すように、以下の情報を含む。
■評価の対象となる設備の識別情報（設備ＩＤ）
■価値決定規則
価値決定規則は、業務記録情報（図３Ｂ）などから与えられた情報を用いて、１つの設備の価値を表す数値（評価値）を決定する規則である。価値決定規則は、与えられたパラメータ（業務記録情報に含まれる情報など）に応じて評価値を導き出す関数であってもよい。
例えば価値決定規則は、１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務の実施後の経過期間（最後の維持管理業務が実施されてからの経過期間）、実施回数及び実施頻度の少なくとも１つに基づいて、当該１つの設備の価値を表す評価値を決定するものでもよい。この場合、具体的には、価値決定規則は、設備の正常な動作を維持するために実施されるべき維持管理業務（部品交換業務、機器の調整業務、改修業務など）について、実施後の経過期間が標準より長かったり、実施回数が標準より少なかったり、実施の頻度が標準より低かったりする場合、標準より設備の価値が低くなる評価値を決定する。
ユーザ端末装置３は、例えばパーソナルコンピュータ、タブレット、スマートフォンなどの情報通信機能を備えた装置であり、特定の建物に備わる設備の価値の評価を求めるユーザによって操作される。ユーザ端末装置３は、例えば設備評価装置１の通信部１１、記憶部１２、処理部１３と同様な処理部、記憶部、通信部を備えるとともに、ユーザの指示を処理部に入力する入力部（タッチパネル、マウス、キーボードなどの入力装置）、設備評価装置１による評価結果を表示する表示部（液晶ディスプレイなどの表示装置）を備える。
ここで、上述した構成を有する設備評価装置１において実行される設備評価処理について、図４のフローチャートを参照して説明する。
ＳＴ１００：
設備評価装置１の処理部１３は、ユーザ端末装置３からの要求に応じて、特定の建物に備わる１つの設備の設備管理情報を設備管理ＤＢ２１から取得する。
ＳＴ１０５：
設備評価装置１の処理部１３は、設備管理ＤＢ２１から取得した設備管理情報に含まれる設備ＩＤに基づいて、１つの設備の評価基準情報を設備評価ＤＢ２５から取得する。
ＳＴ１１０：
設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ１０５で取得した評価基準情報の価値決定規則に従って、１つの設備の評価値を決定するために用いられる情報（以下、「価値決定用パラメータ」と記す場合がある。）を、業務記録ＤＢ２４に記憶される当該１つの設備の業務記録情報から取得する。
価値決定規則では、評価値の決定に用いられる業務記録情報中の情報（価値決定用パラメータ）が、少なくとも一部の維持管理業務についてそれぞれ定められている。処理部１３は、１つの設備の価値決定規則において維持管理業務ごとに定められた価値決定用パラメータを、業務記録ＤＢ２４に記憶される当該１つの設備の業務記録情報から取得する。
例えば、１つの設備に対する１つの維持管理業務について定められた価値決定用パラメータが「維持管理業務の実施日に関する情報」（第１情報）であるとする。この場合、設備評価装置１の処理部１３は、当該１つの設備に対する当該１つの維持管理業務の業務記録情報（図３Ｂ）から、「維持管理業務の実施日に関する情報」（第１情報）を価値決定用パラメータとして取得する。
ＳＴ１１５：
設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ１１０において維持管理業務ごとに業務記録情報から取得した情報（価値決定用パラメータ）を、ステップＳＴ１０５において取得した評価基準情報の価値決定規則に適用することにより、１つの設備の価値を表す評価値を取得する。
例えば、価値決定規則が、１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務の「実施後経過期間」（最後の維持管理業務が実施されてからの経過期間）、「実施回数」、及び、「実施頻度」の少なくとも１つに基づいて、当該１つの設備の価値を表す評価値を決定するものとする。この場合、設備評価装置１の処理部１３は、当該１つの設備について実施され得る当該少なくとも１つの維持管理業務の業務記録情報（図３Ｂ）から、「維持管理業務の実施日に関する情報」（第１情報）を価値決定用パラメータとして取得する（ＳＴ１０５）。そして、処理部１３は、当該少なくとも１つの維持管理業務について取得した「維持管理業務の実施日に関する情報」（第１情報）により導き出される「実施後経過期間」、「実施回数」及び「実施頻度」の少なくとも１つに基づいて、価値決定規則に従い、当該１つの設備の価値を表す評価値を取得する。具体的には、処理部１３は、「実施後経過期間」が標準より長い場合や、「実施回数」が標準より少ない場合や、「実施頻度」が標準より低い場合において、価値決定規則に従い、標準より設備の価値が低くなる評価値を取得する。
ＳＴ１２０：
設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ１００～ＳＴ１１５において１つの設備についての評価値を取得すると、他に評価値を取得すべき設備があれば、その設備についてステップＳＴ１００～ＳＴ１１５の処理を再度実行し、評価値を取得する。
ＳＴ１２５：
設備評価装置１の処理部１３は、特定の建物に備わる全ての設備について評価値を取得すると、取得したそれらの評価値に基づいて、特定の建物に備わる全ての設備の価値を表す総合評価値取得する。例えば処理部１３は、全ての設備における評価値の合計や平均を総合評価値として取得してもよい。あるいは、処理部１３は、全ての設備における評価値に対して設備の導入費用（図２Ａ）に比例した重み係数を乗じて得られる重み付け評価値について、その合計や平均を総合評価値として取得してもよい。後者の場合、設備の経済的な価値に近い総合評価値が得られ易くなる。
ＳＴ１３０：
設備評価装置１の処理部１３は、各設備の評価値と設備全体の総合評価値を取得すると、それらの評価結果をユーザ端末装置３に送信し、ユーザ端末装置３の画面において表示させる。図５は、設備の価値の評価結果を表示するユーザ端末装置３の画面の一例を示す図である。図５に示す画面Ａでは、各設備（昇降設備、電気設備、給排水設備、空調設備、ガス設備、消火／排煙設備）について取得された評価値の棒グラフと、設備全体の総合評価値が表されている。
このように、本実施形態によれば、特定の建物に備わる１以上の設備の各々について、１以上の維持管理業務の業務記録情報（図３Ｂ）に含まれる情報を、評価基準情報に含まれる価値決定規則に適用することにより、設備の価値を表す評価値が取得される。従って、過去に維持管理業務を実施した実績に応じて変化し得る建物の設備の価値を適切に評価することができる。
また、本実施形態によれば、業務記録情報（図３Ｂ）に含まれる「維持管理業務の実施日に関する情報」（第１情報）により導き出される維持管理業務の「実施後経過期間」、「実施回数」及び「実施頻度」の少なくとも１つに基づいて、価値評価情報の価値決定規則に従い、設備の評価値が取得される。従って、維持管理業務の実施の時間間隔や回数、頻度に応じた適切な評価値を取得することができる。
次に、本実施形態に係る設備評価装置１の幾つかの変形例について説明する。
（変形例１）
上述した実施形態では、業務記録情報（図３Ｂ）に含まれる「維持管理業務の実施日に関する情報」（第１情報）を価値決定用パラメータとして業務記録情報から取得し、この価値決定用パラメータを価値決定規則に適用することにより設備の評価値を取得する例を挙げたが、本実施形態はこの例に限定されない。例えば、少なくとも一部の設備の価値決定規則は、業務記録情報（図３Ｂ）に含まれる「維持管理業務の実施日に関する情報」（第１情報）と「維持管理業務の実施により更新された設備の状態に関する情報」（第２情報）とをそれぞれ価値決定用パラメータとする規則でもよい。
この場合、例えば価値決定規則は、１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務の「実施後経過期間」、「実施回数」及び「実施頻度」の少なくとも１つと、当該１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務により更新された当該１つの設備の状態とに基づいて、当該１つの設備の評価値を決定する。この価値決定規則は、例えば「維持管理業務の実施により更新された設備の状態に関する情報」（第２情報）において示される設備の劣化の度合いが高いほど、設備の価値が低くなる評価値を決定する。
設備評価装置１の処理部１３は、この価値決定規則に対して、業務記録情報（図３Ｂ）に含まれる「維持管理業務の実施日に関する情報」（第１情報）と「維持管理業務の実施により更新された設備の状態に関する情報」（第２情報）とをそれぞれ価値決定用パラメータとして適用することにより、当該１つの設備についての評価値を取得する（ＳＴ１１５：図４）。例えば処理部１３は、価値決定規則に従って、「維持管理業務の実施により更新された設備の状態に関する情報」（第２情報）において示される設備の劣化の度合いが高いほど、設備の価値が低くなる評価値を取得する。
この変形例によれば、「維持管理業務の実施により更新された設備の状態に関する情報」（第２情報）を加味して設備の評価値が取得されるため、設備の状態に応じた適切な評価値が得られやすくなる。
（変形例２）
設備の価値は、その設備の使用可能期間に応じて異なる。すなわち、同一の設備であっても、使用可能期間が長ければ価値が高く、使用可能期間が短ければ価値が低い。従って、少なくとも一部の設備の価値決定規則は、設備の使用可能期間に応じて設備の価値を決定する規則でもよい。
この場合、例えば少なくとも一部の設備の価値決定規則は、２つの規則（第１規則、第２規則）を含む。
第１規則は、１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務の「実施後経過期間」、「実施回数」及び「実施頻度」の少なくとも１つと、当該１つの設備について実施され得る少なくとも１つの維持管理業務により更新された当該１つの設備の状態とに基づいて、当該１つの前記設備が使用可能であると推定される使用可能期間を決定する。
例えば、第１規則は、「維持管理業務の実施日に関する情報」（第１情報）に応じて、維持管理業務の「実施後経過期間」が標準より長かったり、「実施回数」が標準より少なかったり、「実施頻度」が標準より低かったりする場合、設備の使用可能期間を標準より短くする規定を含む。
また、第１規則は、「維持管理業務の実施により更新された設備の状態に関する情報」（第２情報）に応じて、設備の使用可能期間を決定する規定を含む。例えば、第１規則は、「維持管理業務の実施により更新された設備の状態に関する情報」（第２情報）である「劣化度合い情報」、「改修情報」、「交換部品情報」などに応じて、設備の使用可能期間を決定する規定を含む。
具体的には、第１規則は、点検業務や調整業務によって判明した設備の劣化度合いを示す「劣化度合い情報」（第２情報）に応じて、設備の劣化度合いが高いほど使用可能期間を短くする規定を含んでよい。
また、第１規則は、改修業務によって設備に施された改修の内容に関する「改修情報」（第２情報）に応じて、改修の回数が少ないほど使用可能期間を短くする規定や、最後の改修からの経過日数が多いほど使用可能期間を短くする規定などを含んでもよい。
また、第１規則は、部品交換業務によって交換された設備の部品に関する「交換部品情報」（第２情報）に応じて、部品の交換の回数が少ないほど使用可能期間を短くする規定や、最後の部品の交換からの経過日数が多いほど使用可能期間を短くする規定などを含んでもよい。
第２規則は、１つの設備について第１規則により決定された使用可能期間に基づいて、当該１つの設備の評価値を決定する。すなわち、第２規則は、使用可能期間が長いほど設備の価値が高くなる評価値を決定する。
例えば、第２規則は、１つの設備について決定された使用可能期間に基づいて、当該１つの設備の平均的な設備寿命に対する当該決定された使用可能期間の割合（以下、「使用可能期間割合」と記す場合がある。）に応じた評価値を決定する規定を含んでいてもよい。この場合、第２規則は、平均的な設備寿命に対する使用可能期間割合が大きいほど設備の価値が高くなる評価値を決定してよい。具体的には、第２規則は、使用可能期間割合に比例した評価値を決定してもよい。このような第２規則により、平均的な設備寿命がそれぞれ異なる複数の設備における評価値が、使用可能期間割合の大きさを基準として比較可能となる。
図６は、本変形例において設備の評価値を取得する処理（ＳＴ１１５：図４）の一例を説明するためのフローチャートである。設備評価装置１の処理部１３は、建物に備わる少なくとも一部の設備の評価値を取得する際に、この図６に示す処理を実行する。
ＳＴ２００：
まず設備評価装置１の処理部１３は、１つの設備の価値決定規則に含まれる第１規則に応じて、当該１つの設備の使用可能期間を決定するために用いられる情報（価値決定パラメータ）を、ステップＳＴ１１０（図４）で取得した当該１つの設備の業務記録情報（図３Ｂ）から抽出する。例えば処理部１３は、業務記録情報（図３Ｂ）に含まれる「維持管理業務の実施日に関する情報」（第１情報）と「維持管理業務の実施により更新された設備の状態に関する情報」（第２情報）を抽出する。
ＳＴ２０５：
設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ２００において１つの設備の業務記録情報（図３Ｂ）から抽出した情報（第１情報及び第２情報）を、当該１つの設備の第１規則に適用することにより、当該１つの設備の使用可能期間を取得する。
例えば設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ２００において抽出した「維持管理業務の実施日に関する情報」（第１情報）により導き出される「実施後経過期間」、「実施回数」及び「実施頻度」の少なくとも１つに基づいて、第１規則に従い、設備の評価値を取得する。具体的には、処理部１３は、「実施後経過期間」が標準より長い場合や、「実施回数」が標準より少ない場合や、「実施頻度」が標準より低い場合において、第１規則に従い、標準より短い使用可能期間を取得する。
また、設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ２００において抽出した「維持管理業務の実施により更新された設備の状態に関する情報」（第２情報）を第１規則に適用することにより、設備の使用可能期間を取得する。
例えば処理部１３は、ステップＳＴ２００において抽出した「劣化度合い情報」（第２情報）を第１規則に適用することにより、設備の劣化度合いが高いほど短い使用可能期間を取得してもよい。
また処理部１３は、ステップＳＴ２００において抽出した「改修情報」（第２情報）を第１規則に適用することにより、改修の回数が少ないほど短い使用可能期間を取得してもよいし、最後の改修からの経過日数が多いほど短い使用可能期間を取得してもよい。
また処理部１３は、ステップＳＴ２００において抽出した「交換部品報」（第２情報）を第１規則に適用することにより、部品の交換の回数が少ないほど短い使用可能期間を取得してもよいし、最後の部品交換からの経過日数が多いほど短い使用可能期間を取得してもよい。
ＳＴ２４０：
設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ２０５において１つの設備について取得した使用可能期間を、評価基準情報に含まれる当該１つの設備の第２規則に適用することにより、当該１つの設備についての評価値を取得する。
例えば第２規則が、使用可能期間割合に応じた評価値を決定する規定を含んでいるものとする。この場合、設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ２０５において１つの設備について取得した使用可能期間と、当該１つの設備の設備管理情報（図２Ａ）に含まれる設備寿命とに基づいて求められる使用可能期間割合を、当該１つの設備の第２規則に適用することにより、使用可能期間割合に応じた当該１つの設備の評価値を取得する。
この変形例によれば、業務記録情報（図３Ｂ）に含まれる情報（第１情報、第２情報）を第１規則に適用することによって設備の使用可能期間が取得され、この使用可能期間を第２規則に適用することによって使用可能期間に応じた設備の評価値が取得される。従って、設備の使用可能期間を適切に反映した評価値が得られやすくなる。
また、この変形例によれば、使用可能期間割合に応じた評価値を決定する第２規則によって評価値が取得される。これにより、設備寿命がそれぞれ異なる複数の設備における評価値を、使用可能期間割合の大きさを基準として比較することが可能となる。
（第３変形例）
設備の評価値を設備の経済的（金銭的）な価値に近づけるためには、設備の費用（設備の導入や交換に要した費用）に応じた評価値を決定する規定を価値決定規則に含める必要がある。そこで、本変形例では、使用可能期間に基づいて評価値を決定する第２規則が、設備導入費用（設備の導入に要した費用）に応じた評価値を決定する規定を含む。すなわち、第２規則は、１つの設備について決定された使用可能期間に基づいて、当該１つの設備の平均的な設備寿命に対する使用期間割合と、当該１つの設備の導入に要した設備導入費用とに応じた評価値を決定する規定を含む。
例えば第２規則は、平均的な設備寿命に対する使用可能期間割合が大きくなる場合や、設備導入費用が高くなる場合に、設備の価値が高くなる評価値を決定してよい。具体的には、使用可能期間割合と設備導入費用とに比例した評価値を決定してもよい。
設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ２０５において１つの設備について取得した使用可能期間と、当該１つの設備の設備管理情報（図２Ａ）に含まれる平均的な設備寿命とに基づいて求められる使用可能期間割合を、当該１つの設備の第２規則に適用するとともに、設備管理情報（図２Ａ）に含まれた当該１つの設備の設備導入費用を第２規則に適用する。これにより、処理部１３は、使用可能期間割合と設備導入費用とに応じた当該１つの設備の評価値を取得する。
この変形例によれば、設備導入費用に応じた評価値が取得されるため、設備の評価値を設備の経済的（金銭的）な価値に近づけることができる。
（第４変形例）
上述した第３変形例において、第２規則は、使用可能期間に基づいて評価値を決定する第２規則が、設備導入費用に応じた評価値を決定する規定を含んでいる。しかしながら、設備にかかる費用は導入時の費用だけでなく、導入後の維持管理業務の費用も存在する。そこで、本変形例では、使用可能期間に基づいて評価値を決定する第２規則が、設備導入費用に応じた評価値を決定する規定に加えて、設備の維持管理に要した維持管理費用に応じた評価値を決定する規定を含む。すなわち、第２規則は、１つの設備について決定された使用可能期間に基づいて、当該１つの設備の平均的な設備寿命に対する使用期間割合と、当該１つの設備の導入に要した設備導入費用と、当該１つの設備の維持管理に要した維持管理費用とに応じた評価値を決定する規定を含む。
例えば第２規則は、平均的な設備寿命に対する使用可能期間割合が大きくなる場合や、設備導入費用が高くなる場合や、維持管理費用が高くなる場合に、設備の価値が高くなる評価値を決定してよい。具体的には、使用可能期間割合に比例するとともに、設備導入費用と維持管理費用との和に比例した評価値を決定してもよい。
このような第２規則により、設備導入費用及び維持管理費用に応じて評価値が決定されるため、評価値が表す価値を設備の経済的な価値に近づけることができる。
設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ２０５において１つの設備について取得した使用可能期間と、当該１つの設備の設備管理情報（図２Ａ）に含まれる平均的な設備寿命に基づいて求められる使用可能期間割合を、当該１つの設備の第２規則に適用するとともに、設備管理情報（図２Ａ）に含まれた当該１つの設備の設備導入費用、及び、業務記録情報（図３Ｂ）や維持管理業務情報（図２Ｂ）に含まれる当該１つの設備の維持管理費用をそれぞれ第２規則に適用する。これにより、処理部１３は、使用可能期間割合と設備導入費用と維持管理費用とに応じた当該１つの設備の評価値を取得する。
この変形例によれば、設備導入費用と維持管理費用とに応じた評価値が取得されるため、設備の評価値を設備の経済的（金銭的）な価値に近づけることができる。
（第５変形例）
設備の維持管理業務として消耗部品などの部品交換業務が実施される場合、メーカによる部品の製造の中止やストック部品の枯渇などによって部品の入手が不可能になると、部品交換業務が行えなくなり、設備全体を交換せざるを得なくなることがある。そこで、本変形例では、使用可能期間を決定する第１規則が、部品情報（図３Ａ）に含まれる入手可能性情報に応じて、設備の使用可能期間に上限を設定する規定を含む。すなわち、第１規則は、部品交換業務によって交換され得る部品の中に、部品情報（図３Ａ）の入手可能性情報において入手が不可能であることが示された部品がある場合、部品情報（図３Ａ）に含まれる当該部品の平均的な部品寿命と、業務記録情報（図３Ｂ）に含まれる当該部品の使用開始時期（最後に実施された部品交換業務の実施日）とに応じて、設備の使用可能期間の上限を定める規定を含む。
図７は、本変形例において設備の評価値を取得する処理（ＳＴ１１５：図４）の一例を説明するためのフローチャートである。設備評価装置１の処理部１３は、建物に備わる少なくとも一部の設備の評価値を取得する際に、この図７に示す処理を実行する。図７に示すフローチャートは、図６に示すフローチャートにステップＳＴ２１５～ＳＴ２３０を追加したものであり、他のステップは図６に示すフローチャートと同じである。ここでは、図６に示すフローチャートと相違する処理（ＳＴ２１５～ＳＴ２３０）について説明する。
ＳＴ２１５：
設備評価装置１の処理部１３は、１つの設備において実施され得る維持管理業務のうち、部品の交換を行う部品交換業務を設備業務ＤＢ２２の業務記録情報（図３Ｂ）において検索する。また処理部１３は、この検索により見つかった部品交換業務の業務記録情報から、交換対象の部品の情報（部品ＩＤなど）を取得する。そして処理部１３は、交換対象の部品の入手可能性情報を部品情報（図３Ａ）から取得し、入手可能性情報において部品の入手が不可能であることが示されているか否かを判定する。処理部１３は、全ての部品の入手が可能と判定した場合（ＳＴ２１５のＮｏ）、既に説明したステップＳＴ２４０に移行し、入手の不可能な部品があると判定した場合は（ＳＴ２１５のＹｅｓ）、ステップＳＴ２２０に移行する。
ＳＴ２２０：
設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ２１５において入手が不可能と判定した部品の平均的な部品寿命を部品情報（図３Ａ）から取得するとともに、その部品の使用開始時期（最後に実施された部品交換業務の実施日）を業務記録情報（図３Ｂ）から取得する。処理部１３は、入手不可能な部品の部品寿命と使用開始時期とに基づいて、設備の使用可能期間の上限を設定する。例えば処理部１３は、使用開始時期から部品寿命に相当する期間が経過した日（月又は年でもよい）を使用可能期間の上限として設定する。
ＳＴ２２５：
設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ２０５で取得した使用可能期間が、ステップＳＴ２２０で設定した少なくとも１つの使用可能期間の上限を超えているか判定する。処理部１３は、ステップＳＴ２０５で取得した使用可能期間がいずれの上限も超えない場合（ＳＴ２２５のＮｏ）、既に説明したステップＳＴ２４０に移行し、ステップＳＴ２０５で取得した使用可能期間が少なくとも１つの上限を超える場合は、ステップＳＴ２３０に移行する。
ＳＴ２３０：
設備評価装置１の処理部１３は、ステップＳＴ２２０において設定したいずれの上限も超えないように、ステップＳＴ２０５において取得した使用可能期間を調整する。例えば、処理部１３は、使用可能期間の最後の日（月、年でもよい）が、ステップＳＴ２２０において設定した現時点に最も近い上限の日（月又は年でもよい）と等しくなるように、使用可能期間を調整する。
この変形例によれば、部品交換業務において交換される部品の入手可能性に応じて設備の使用可能期間が調整されるため、部品の入手可能性を考慮しない場合に比べてより適切な設備の評価値を取得することができる。
なお、本発明は上述した実施形態にのみ限定されるものではなく、種々のバリエーションを含んでいる。
例えば、評価基準情報に含まれる価値決定規則は、与えられた価値決定用パラメータから評価値を取得する処理の内容を規定する情報でもよく、その情報の少なくとも一部が、所定の機械学習アルゴリズムによって予め生成された学習済みモデルを処理の実行に使用するように指示する情報（処理の実行に使用すべき学習済みモデルの識別情報など）でもよい。この場合、学習済みモデルは、記憶部１２を構成する記憶装置に記憶されていてもよいし、処理部１３によってアクセス可能な他の記憶装置に記憶されていてもよい。
図１の例では、設備評価装置１による設備の評価結果をユーザ端末装置３の画面に表示させているが、設備評価装置１をユーザが直接操作できるようにすることも可能であり、その場合には、設備評価装置１に設けられた表示部の画面において設備の評価結果を表示させてもよい。
以下に、本願の出願当初の特許請求の範囲に記載された発明を付記する。
［付記１］
建物に備わる設備の価値を評価する設備評価装置が実行する方法であって、
前記設備評価装置は、１以上の記憶装置にアクセス可能であり、
１以上の前記記憶装置は、
特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について実施された１以上の維持管理業務の記録に関する業務記録情報と、
各前記設備について予め定められた前記価値の評価基準に関する評価基準情報と
を記憶し、
１つの前記維持管理業務についての前記業務記録情報は、当該１つの前記維持管理業務が実施された日に関する第１情報を含み、
１つの前記設備についての前記評価基準情報は、当該１つの前記設備の前記価値を表す評価値を決定する価値決定規則を含み、
１つの前記設備の前記価値決定規則は、当該１つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務の実施後の経過期間、実施回数及び実施頻度の少なくとも１つに基づいて、当該１つの前記設備の前記評価値を決定し、
前記設備評価装置が、特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について、１以上の前記維持管理業務の前記業務記録情報に含まれる前記第１情報を、前記評価基準情報に含まれる前記価値決定規則に適用することにより、各前記設備の前記評価値を取得する第１工程を有する
方法。
［付記２］
少なくとも一部の前記業務記録情報は、前記維持管理業務の実施により更新された前記設備の状態に関する第２情報を含み、
少なくとも一部の前記価値決定規則は、１つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務の前記実施後の経過期間、前記実施回数及び前記実施頻度の少なくとも１つと、当該１つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務により更新された当該１つの前記設備の状態とに基づいて、当該１つの前記設備の前記評価値を決定し、
前記第１工程は、特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記第１情報及び前記第２情報を、前記評価基準情報に含まれる前記価値決定規則に適用することにより、前記評価値を取得することを含む、
付記１に記載の方法。
［付記３］
少なくとも一部の前記価値決定規則は、
１つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務の前記実施後の経過期間、前記実施回数及び前記実施頻度の少なくとも１つと、当該１つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務により更新された当該１つの前記設備の状態とに基づいて、当該１つの前記設備が使用可能であると推定される使用可能期間を決定する第１規則と、
当該１つの前記設備について決定された前記使用可能期間に基づいて、当該１つの前記設備の前記評価値を決定する第２規則とを含み、
前記第１工程は、
特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記第１情報及び前記第２情報を、前記評価基準情報に含まれる前記第１規則に適用することにより、前記使用可能期間を取得することと、
当該少なくとも一部の前記設備について、取得した前記使用可能期間を、前記評価基準情報に含まれる前記第２規則に適用することにより、前記評価値を取得することとを含む、
付記２に記載の方法。
［付記４］
少なくとも一部の前記第２情報は、
点検業務によって判明した前記設備の劣化度合いを示す劣化度合い情報と、
改修業務によって前記設備に施された改修の内容に関する改修情報と、
部品交換業務によって交換された前記設備の部品に関する交換部品情報と
のいずれかであり、
少なくとも一部の前記第１規則は、
前記劣化度合い情報に応じて、前記劣化度合いが高いほど前記使用可能期間を短くする規定と、
前記改修情報に応じて、前記改修の回数が少ないほど、及び／又は、最後の前記改修からの経過日数が多いほど前記使用可能期間を短くする規定と、
前記交換部品情報に応じて、前記部品の交換の回数が少ないほど、及び／又は、最後の前記部品の交換からの経過日数が多いほど前記使用可能期間を短くする規定と
の少なくとも１つを含み、
前記第１工程は、
特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記劣化度合い情報及び前記第１情報を、前記評価基準情報に含まれる前記第１規則に適用することにより、前記劣化度合いが高いほど短い前記使用可能期間を取得することと、
特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記改修情報及び前記第１情報を、前記評価基準情報に含まれる前記第１規則に適用することにより、前記改修の回数が少ないほど、及び／又は、最後の前記改修からの経過日数が多いほど短い前記使用可能期間を取得することと、
特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記交換部品情報及び前記第１情報を、前記評価基準情報に含まれる前記第１規則に適用することにより、前記部品の交換の回数が少ないほど、及び／又は、最後の前記部品の交換からの経過日数が多いほど短い前記使用可能期間を取得することと
の少なくとも１つを含む、
付記３に記載の方法。
［付記５］
１以上の前記記憶装置は、部品交換業務によって交換され得る前記設備の部品に関する部品情報を記憶し、
前記部品情報は、前記部品の入手が可能か否か示す入手可能性情報を含み、
少なくとも一部の前記第１規則は、前記入手可能性情報において入手が不可能であることが示された前記部品がある場合、当該部品の平均的な部品寿命と当該部品の使用開始時期とに応じて前記使用可能期間の上限を定める規定を含み、
前記第１工程は、特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記部品情報に含まれる前記入手可能性情報によって入手が不可能であることが示された前記部品がある場合、当該部品の平均的な前記部品寿命と当該部品の使用開始時期とに応じた前記上限より短い前記使用可能期間を取得することを含む、
付記３に記載の方法。
［付記６］
少なくとも一部の前記第２規則は、１つの前記設備について決定された前記使用可能期間に基づいて、当該１つの前記設備の平均的な設備寿命に対する当該決定された前記使用可能期間の割合に応じた前記評価値を決定する規定を含み、
前記第１工程は、特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について取得した前記使用可能期間を前記第２規則に適用することにより、当該取得した前記使用可能期間の前記設備寿命に対する割合に応じた前記評価値を取得することを含む、
付記３に記載の方法。
［付記７］
少なくとも一部の前記第２規則は、１つの前記設備について決定された前記使用可能期間に基づいて、当該１つの前記設備の平均的な設備寿命に対する当該決定された前記使用可能期間の割合と、当該１つの前記設備の導入に要した設備導入費用とに応じた前記評価値を決定する規定を含み、
前記第１工程は、特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について取得した前記使用可能期間を前記第２規則に適用することにより、当該取得した前記使用可能期間の前記設備寿命に対する前記割合と前記設備導入費用とに応じた前記評価値を取得することを含む、
付記３に記載の方法。
［付記８］
少なくとも一部の前記第２規則は、１つの前記設備について決定された前記使用可能期間に基づいて、当該１つの前記設備の平均的な設備寿命に対する当該決定された前記使用可能期間の割合と、当該１つの前記設備の導入に要した設備導入費用と、当該１つの前記設備の維持管理に要した維持管理費用とに応じた前記評価値を決定する規定を含み、
前記第１工程は、特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について取得した前記使用可能期間を前記第２規則に適用することにより、当該取得した前記使用可能期間の前記設備寿命に対する前記割合と前記設備導入費用と前記維持管理費用とに応じた前記評価値を取得することを含む、
付記３に記載の方法。
［付記９］
特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について取得した前記評価値に基づいて、特定の前記建物に備わる全ての前記設備の前記価値を表す総合評価値を取得する第２工程を有する、
付記１に記載の方法。
［付記１０］
建物に備わる設備の価値を評価する設備評価装置が実行可能な命令を含むプログラムであって、
付記１～付記９のいずれか一項に記載された方法の各工程を前記設備評価装置に実行させる前記命令を含んだプログラム。
［付記１１］
付記１～付記９のいずれか一項に記載された方法の各工程を実行する手段を有した設備評価装置。
１…設備評価装置、１１…通信部、１２…記憶部、１３…処理部、２…データベース群、２１…設備管理ＤＢ、２２…設備業務ＤＢ、２３…部品ＤＢ、２４…業務記録ＤＢ、２５…設備評価ＤＢ、３…ユーザ端末装置、９…通信ネットワーク

Claims (8)

  1. 建物に備わる設備の価値を評価する設備評価装置が実行する方法であって、
    前記設備評価装置は、１以上の記憶装置にアクセス可能であり、
    １以上の前記記憶装置は、
    特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について実施された１以上の維持管理業務の記録に関する業務記録情報と、
    各前記設備について予め定められた前記価値の評価基準に関する評価基準情報と
    を記憶し、
    １つの前記維持管理業務についての前記業務記録情報は、当該１つの前記維持管理業務が実施された日に関する第１情報を含み、
    １つの前記設備についての前記評価基準情報は、当該１つの前記設備の前記価値を表す評価値を決定する価値決定規則を含み、
    少なくとも一部の前記業務記録情報は、前記維持管理業務の実施により更新された前記設備の状態に関する第２情報を含み、
    少なくとも一部の前記価値決定規則は、
    １つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務の前記実施後の経過期間、実施回数及び実施頻度の少なくとも１つと、当該１つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務により更新された当該１つの前記設備の状態とに基づいて、当該１つの前記設備が使用可能であると推定される使用可能期間を決定する第１規則と、
    当該１つの前記設備について決定された前記使用可能期間に基づいて、当該１つの前記設備の前記評価値を決定する第２規則とを含み、
    前記設備評価装置が、特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について、１以上の前記維持管理業務の前記業務記録情報に含まれる前記第１情報を、前記評価基準情報に含まれる前記価値決定規則に適用することにより、各前記設備の前記評価値を取得する第１工程を有し、
    前記第１工程は、
    特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記第１情報及び前記第２情報を、前記評価基準情報に含まれる前記第１規則に適用することにより、前記使用可能期間を取得することと、
    当該少なくとも一部の前記設備について、取得した前記使用可能期間を、前記評価基準情報に含まれる前記第２規則に適用することにより、前記評価値を取得することとを含み、
    １以上の前記記憶装置は、部品交換業務によって交換され得る前記設備の部品に関する部品情報を記憶し、
    前記部品情報は、前記部品の入手が可能か否か示す入手可能性情報を含み、
    少なくとも一部の前記第１規則は、前記入手可能性情報において入手が不可能であることが示された前記部品がある場合、当該部品の平均的な部品寿命と当該部品の使用開始時期とに応じて前記使用可能期間の上限を定める規定を含み、
    前記第１工程は、特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記部品情報に含まれる前記入手可能性情報によって入手が不可能であることが示された前記部品がある場合、当該部品の平均的な前記部品寿命と当該部品の使用開始時期とに応じた前記上限より短い前記使用可能期間を取得することを含む、
    方法。
  2. 建物に備わる設備の価値を評価する設備評価装置が実行する方法であって、
    前記設備評価装置は、１以上の記憶装置にアクセス可能であり、
    １以上の前記記憶装置は、
    特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について実施された１以上の維持管理業務の記録に関する業務記録情報と、
    各前記設備について予め定められた前記価値の評価基準に関する評価基準情報と
    を記憶し、
    １つの前記維持管理業務についての前記業務記録情報は、当該１つの前記維持管理業務が実施された日に関する第１情報を含み、
    １つの前記設備についての前記評価基準情報は、当該１つの前記設備の前記価値を表す評価値を決定する価値決定規則を含み、
    少なくとも一部の前記業務記録情報は、前記維持管理業務の実施により更新された前記設備の状態に関する第２情報を含み、
    少なくとも一部の前記価値決定規則は、
    １つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務の前記実施後の経過期間、実施回数及び実施頻度の少なくとも１つと、当該１つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務により更新された当該１つの前記設備の状態とに基づいて、当該１つの前記設備が使用可能であると推定される使用可能期間を決定する第１規則と、
    当該１つの前記設備について決定された前記使用可能期間に基づいて、当該１つの前記設備の前記評価値を決定する第２規則とを含み、
    前記設備評価装置が、特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について、１以上の前記維持管理業務の前記業務記録情報に含まれる前記第１情報を、前記評価基準情報に含まれる前記価値決定規則に適用することにより、各前記設備の前記評価値を取得する第１工程を有し、
    前記第１工程は、
    特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記第１情報及び前記第２情報を、前記評価基準情報に含まれる前記第１規則に適用することにより、前記使用可能期間を取得することと、
    当該少なくとも一部の前記設備について、取得した前記使用可能期間を、前記評価基準情報に含まれる前記第２規則に適用することにより、前記評価値を取得することとを含み、
    少なくとも一部の前記第２規則は、１つの前記設備について決定された前記使用可能期間に基づいて、当該１つの前記設備の平均的な設備寿命に対する当該決定された前記使用可能期間の割合に応じた前記評価値を決定する規定を含み、
    前記第１工程は、特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について取得した前記使用可能期間を前記第２規則に適用することにより、当該取得した前記使用可能期間の前記設備寿命に対する割合に応じた前記評価値を取得することを含む、
    方法。
  3. 建物に備わる設備の価値を評価する設備評価装置が実行する方法であって、
    前記設備評価装置は、１以上の記憶装置にアクセス可能であり、
    １以上の前記記憶装置は、
    特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について実施された１以上の維持管理業務の記録に関する業務記録情報と、
    各前記設備について予め定められた前記価値の評価基準に関する評価基準情報と
    を記憶し、
    １つの前記維持管理業務についての前記業務記録情報は、当該１つの前記維持管理業務が実施された日に関する第１情報を含み、
    １つの前記設備についての前記評価基準情報は、当該１つの前記設備の前記価値を表す評価値を決定する価値決定規則を含み、
    少なくとも一部の前記業務記録情報は、前記維持管理業務の実施により更新された前記設備の状態に関する第２情報を含み、
    少なくとも一部の前記価値決定規則は、
    １つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務の前記実施後の経過期間、実施回数及び実施頻度の少なくとも１つと、当該１つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務により更新された当該１つの前記設備の状態とに基づいて、当該１つの前記設備が使用可能であると推定される使用可能期間を決定する第１規則と、
    当該１つの前記設備について決定された前記使用可能期間に基づいて、当該１つの前記設備の前記評価値を決定する第２規則とを含み、
    前記設備評価装置が、特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について、１以上の前記維持管理業務の前記業務記録情報に含まれる前記第１情報を、前記評価基準情報に含まれる前記価値決定規則に適用することにより、各前記設備の前記評価値を取得する第１工程を有し、
    前記第１工程は、
    特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記第１情報及び前記第２情報を、前記評価基準情報に含まれる前記第１規則に適用することにより、前記使用可能期間を取得することと、
    当該少なくとも一部の前記設備について、取得した前記使用可能期間を、前記評価基準情報に含まれる前記第２規則に適用することにより、前記評価値を取得することとを含み、
    少なくとも一部の前記第２規則は、１つの前記設備について決定された前記使用可能期間に基づいて、当該１つの前記設備の平均的な設備寿命に対する当該決定された前記使用可能期間の割合と、当該１つの前記設備の導入に要した設備導入費用とに応じた前記評価値を決定する規定を含み、
    前記第１工程は、特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について取得した前記使用可能期間を前記第２規則に適用することにより、当該取得した前記使用可能期間の前記設備寿命に対する前記割合と前記設備導入費用とに応じた前記評価値を取得することを含む、
    方法。
  4. 建物に備わる設備の価値を評価する設備評価装置が実行する方法であって、
    前記設備評価装置は、１以上の記憶装置にアクセス可能であり、
    １以上の前記記憶装置は、
    特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について実施された１以上の維持管理業務の記録に関する業務記録情報と、
    各前記設備について予め定められた前記価値の評価基準に関する評価基準情報と
    を記憶し、
    １つの前記維持管理業務についての前記業務記録情報は、当該１つの前記維持管理業務が実施された日に関する第１情報を含み、
    １つの前記設備についての前記評価基準情報は、当該１つの前記設備の前記価値を表す評価値を決定する価値決定規則を含み、
    少なくとも一部の前記業務記録情報は、前記維持管理業務の実施により更新された前記設備の状態に関する第２情報を含み、
    少なくとも一部の前記価値決定規則は、
    １つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務の前記実施後の経過期間、実施回数及び実施頻度の少なくとも１つと、当該１つの前記設備について実施され得る少なくとも１つの前記維持管理業務により更新された当該１つの前記設備の状態とに基づいて、当該１つの前記設備が使用可能であると推定される使用可能期間を決定する第１規則と、
    当該１つの前記設備について決定された前記使用可能期間に基づいて、当該１つの前記設備の前記評価値を決定する第２規則とを含み、
    前記設備評価装置が、特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について、１以上の前記維持管理業務の前記業務記録情報に含まれる前記第１情報を、前記評価基準情報に含まれる前記価値決定規則に適用することにより、各前記設備の前記評価値を取得する第１工程を有し、
    前記第１工程は、
    特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記第１情報及び前記第２情報を、前記評価基準情報に含まれる前記第１規則に適用することにより、前記使用可能期間を取得することと、
    当該少なくとも一部の前記設備について、取得した前記使用可能期間を、前記評価基準情報に含まれる前記第２規則に適用することにより、前記評価値を取得することとを含み、
    少なくとも一部の前記第２規則は、１つの前記設備について決定された前記使用可能期間に基づいて、当該１つの前記設備の平均的な設備寿命に対する当該決定された前記使用可能期間の割合と、当該１つの前記設備の導入に要した設備導入費用と、当該１つの前記設備の維持管理に要した維持管理費用とに応じた前記評価値を決定する規定を含み、
    前記第１工程は、特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について取得した前記使用可能期間を前記第２規則に適用することにより、当該取得した前記使用可能期間の前記設備寿命に対する前記割合と前記設備導入費用と前記維持管理費用とに応じた前記評価値を取得することを含む、
    方法。
  5. 少なくとも一部の前記第２情報は、
    点検業務によって判明した前記設備の劣化度合いを示す劣化度合い情報と、
    改修業務によって前記設備に施された改修の内容に関する改修情報と、
    部品交換業務によって交換された前記設備の部品に関する交換部品情報と
    のいずれかであり、
    少なくとも一部の前記第１規則は、
    前記劣化度合い情報に応じて、前記劣化度合いが高いほど前記使用可能期間を短くする規定と、
    前記改修情報に応じて、前記改修の回数が少ないほど、及び／又は、最後の前記改修からの経過日数が多いほど前記使用可能期間を短くする規定と、
    前記交換部品情報に応じて、前記部品の交換の回数が少ないほど、及び／又は、最後の前記部品の交換からの経過日数が多いほど前記使用可能期間を短くする規定と
    の少なくとも１つを含み、
    前記第１工程は、
    特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記劣化度合い情報及び前記第１情報を、前記評価基準情報に含まれる前記第１規則に適用することにより、前記劣化度合いが高いほど短い前記使用可能期間を取得することと、
    特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記改修情報及び前記第１情報を、前記評価基準情報に含まれる前記第１規則に適用することにより、前記改修の回数が少ないほど、及び／又は、最後の前記改修からの経過日数が多いほど短い前記使用可能期間を取得することと、
    特定の前記建物に備わる少なくとも一部の前記設備について、前記業務記録情報に含まれる前記交換部品情報及び前記第１情報を、前記評価基準情報に含まれる前記第１規則に適用することにより、前記部品の交換の回数が少ないほど、及び／又は、最後の前記部品の交換からの経過日数が多いほど短い前記使用可能期間を取得することと
    の少なくとも１つを含む、
    請求項１～請求項４のいずれか一項に記載の方法。
  6. 特定の前記建物に備わる１以上の前記設備の各々について取得した前記評価値に基づいて、特定の前記建物に備わる全ての前記設備の前記価値を表す総合評価値を取得する第２工程を有する、
    請求項１～請求項４のいずれか一項に記載の方法。
  7. 建物に備わる設備の価値を評価する設備評価装置が実行可能な命令を含むプログラムであって、
    請求項１～請求項４のいずれか一項に記載された方法の各工程を前記設備評価装置に実行させる前記命令を含んだプログラム。
  8. 請求項１～請求項４のいずれか一項に記載された方法の各工程を実行する手段を有した設備評価装置。
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