JP7200409B2 - 管理レポート作成装置、管理レポート作成方法および管理レポート作成プログラム - Google Patents

Description

本発明は、管理レポート作成装置、管理レポート作成方法および管理レポート作成プログラムに関する。

特許文献１には、複数の賃貸不動産を対象とし、複数の関係者に対しそれぞれに必要な情報を提供し管理できるようにするため、アプリケーション機構に用意される対象機能は、基本情報管理、プロパティマネジメント、ビルマネジメント、ポートフォリオ総合分析（複数施設総合評価）に分類される。プロパティマネジメントには、画面管理機能、賃貸契約管理機能、賃借契約管理機能、予算・収支管理機能、長期運営計画管理機能、リスクマネジメント機能などがあり、建物の面積、テナント、予算および収支実績、地震や火災のリスクといった、プロパティマネジメントに必要な各種情報を管理している。また、マンスリーレポートのアプリケーションは、ユーザが担当する部分の情報をメンテナンスするためのもので、資産運用担当者（アセットマネージャ）は収支情報を、経理担当者は請求入金情報を、リーシング担当者は賃貸契約情報を、建築技術者は面積情報をそれぞれ管理している。個々に管理蓄積された賃貸契約情報、面積情報、契約異動情報、予算／実績情報などの各種情報を集積し、総合情報として帳票（例えばマンスリーレポート）に編集し印刷して提供している。

特開２００５－１７３９５７号公報

このように、上記特許文献１では、マンスリーレポートを編集する際に、資産運用担当者（アセットマネージャ）は収支情報を、経理担当者は請求入金情報を、リーシング担当者は賃貸契約情報を、建築技術者は面積情報をというように、それぞれの立場で管理を行い、個々に管理蓄積された情報を総合情報として帳票（マンスリーレポート）を編集している。しかしながら、作成されるレポートは、それを受け取るオーナー側の会計視点で作成したものではないため、オーナーが受け取ったレポートを基に会計処理する場合に、収支管理の内訳をオーナー側の会計に則した内訳に変える必要があった。

本発明は、上記に鑑みてなされたものであって、賃貸物件を管理する管理会社がオーナーに対して賃貸物件の稼働状況や管理状況を報告する管理レポートを作成する際に、使用する管理会社視点での会計データをオーナー視点での会計データに変えて収支管理できるようにした管理レポート作成装置、管理レポート作成方法および管理レポート作成プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明に係る管理レポート作成装置は、賃貸物件の管理会社と前記賃貸物件のオーナーとの間で交わされた管理委託契約に関する管理委託契約データを管理委託契約データ記憶部から取得するデータ取得手段と、前記管理委託契約データと、項目マスタに登録されている前記賃貸物件の貸借人による入金・支払項目に関する項目データのうち、該管理委託契約データと紐付く前記項目データと、該項目データと紐付く前記オーナー側の会計視点による収支管理データとが登録された管理レポート集計項目マスタから、前記データ取得手段から取得した前記管理委託契約データに基づいて、前記項目データとオーナー側の会計視点による前記収支管理データとを抽出し、前記項目データを前記収支管理データに変更する収支管理変更手段と、オーナー側の会計視点で変更された前記収支管理データに基づいて、前記管理会社が前記オーナーに対して前記賃貸物件の状況を報告するための管理レポートを作成するレポート作成手段と、を有する。

また、本発明に係る管理レポート作成装置は、前記管理レポートは、前記賃貸物件のオーナーとアセットマネジメント会社の少なくとも一方に対して報告を行うプロパティマネジメントレポートであること、を特徴とする。

また、本発明に係る管理レポート作成装置は、作成された前記管理レポートを画面上あるいは印字により出力する出力手段をさらに備えること、を特徴とする。

また、本発明に係る管理レポート作成装置は、前記項目データと紐付いて財務会計と連携する前記管理会社の会計視点による勘定科目データとして、総勘定科目データと、補助科目データと、補助内訳科目データとが紐付けられて記憶された仕訳パターンマスタと、前記総勘定科目データの総勘定科目コードと総勘定科目名とを登録する総勘定科目マスタと、前記補助科目データの補助科目コードと補助科目名とを登録する補助科目マスタと、前記補助内訳科目データの補助内訳科目コードと補助内訳科目名とを登録する補助内訳科目マスタと、をさらに備えること、を特徴とする。

また、本発明に係る管理レポート作成装置は、前記管理会社の前記オーナーに対する入金管理業務の形態を判断し、管理会社名義の口座を用いて入出金管理を行っている場合、オーナー収入は管理会社名義の口座に入金された預り金を送金したもので、オーナー支出は管理会社が立替えた立替金が請求されたものであり、オーナー名義の口座を用いて入出金管理を行っている場合、オーナー収入はオーナー名義の口座に入金されたもので、オーナー支出はオーナー名義の口座から支払ったものとする入金管理業務形態判断手段を、さらに備えること、を特徴とする。

また、本発明に係る管理レポート作成方法は、データ取得手段が、賃貸物件の管理会社と前記賃貸物件のオーナーとの間で交わされた管理委託契約に関する管理委託契約データを管理委託契約データ記憶部から取得するデータ取得ステップと、前記管理委託契約データと、項目マスタに登録されている前記賃貸物件の貸借人による入金・支払項目に関する項目データのうち、該管理委託契約データと紐付く前記項目データと、該項目データと紐付く前記オーナー側の会計視点による収支管理データとが登録された管理レポート集計項目マスタから、収支管理変更手段が、前記データ取得ステップで取得された前記管理委託契約データに基づいて、前記項目データとオーナー側の会計視点による前記収支管理データとを抽出し、前記項目データを前記収支管理データに変更する収支管理変更ステップと、レポート作成手段が、オーナー側の会計視点で変更された前記収支管理データに基づいて、前記管理会社が前記オーナーに対して前記賃貸物件の状況を報告するための管理レポートを作成するレポート作成ステップと、を有する。

また、本発明に係る管理レポート作成プログラムは、コンピュータを、賃貸物件の管理会社と前記賃貸物件のオーナーとの間で交わされた管理委託契約に関する管理委託契約データを管理委託契約データ記憶部から取得するデータ取得手段と、前記管理委託契約データと、項目マスタに登録されている前記賃貸物件の貸借人による入金・支払項目に関する項目データのうち、該管理委託契約データと紐付く前記項目データと、該項目データと紐付く前記オーナー側の会計視点による収支管理データとが登録された管理レポート集計項目マスタから、前記データ取得手段から取得した前記管理委託契約データに基づいて、前記項目データとオーナー側の会計視点による前記収支管理データとを抽出し、前記項目データを前記収支管理データに変更する収支管理変更手段と、オーナー側の会計視点で変更された前記収支管理データに基づいて、前記管理会社が前記オーナーに対して前記賃貸物件の状況を報告するための管理レポートを作成するレポート作成手段として機能させること、を特徴とする。

本発明によれば、賃貸物件を管理する管理会社がオーナーに対して賃貸物件の稼働状況や管理状況を報告する管理レポートを作成する際に、使用する管理会社視点での会計データをオーナー視点での会計データに変えて収支管理できるようにするという効果を奏する。

図１は、本実施形態に係る管理レポート作成装置の構成の一例を示すブロック図である。 図２は、ＰＭレポートの出力内容の一例を示す図である。 図３は、管理委託契約データテーブルとＰＭレポート集計項目マスタのテーブル構造の一例を示す図である。 図４は、管理委託契約データテーブルのデータの一例を示す図である。 図５は、管理会社名義の口座にて入出金を管理する場合のオーナーと管理会社の視点の違いの一例を示す図である。 図６は、オーナー名義の口座を預かって入出金を管理する場合のオーナーと管理会社の視点の違いの一例を示す図である。 図７は、テナント側の入金・支払項目をオーナー側と管理会社側の会計視点で見た場合の一例を示す図である。 図８は、ＰＭレポート上の収支管理項目の内訳をオーナー会計科目に合わせて変更する場合のテーブル構造の一例を示す図である。 図９は、項目マスタのデータの一例を示す図である。 図１０は、仕訳パターンマスタのデータの一例を示す図である。 図１１は、ＰＭレポート集計項目マスタのデータの一例を示す図である。 図１２は、ＰＭレポート集計項目マスタに基づいてＰＭレポートの収支管理項目をオーナー会計科目で作成した一例を示す図である。 図１３は、ＰＭレポート集計項目マスタに基づいてＰＭレポートの収支管理項目をオーナー会計科目で作成した別の例を示す図である。 図１４は、図５の管理会社名義の口座にて入出金を管理する場合の処理の一例を示す図である。 図１５は、図１４の例において管理会社が仕訳パターンマスタを用いて仕訳を計上する場合の一例を示す図である。 図１６は、図６のオーナー名義の口座を預かって入出金を管理する場合の処理の一例を示す図である。 図１７は、ＰＭレポートのスタッキングプランを自動作成した場合の一例を示す出力イメージ図である。 図１８は、スタッキングプランを自動作成する場合のテーブル構造の一例を示す図である。 図１９は、管理委託契約データテーブルのデータの一例を示す図である。 図２０は、管理委託契約部屋別データテーブルのデータの一例を示す図である。 図２１は、物件マスタのデータの一例を示すブロック図である。 図２２は、部屋マスタのデータの一例を示すブロック図である。 図２３は、契約データテーブルのデータの一例を示すブロック図である。 図２４は、契約者マスタのデータの一例を示す図である。 図２５は、６Ｆフロアの各区画における部屋マスタのデータの一例を示す図である。 図２６は、フロア面積合計に対する各部屋の面積割合を計算する一例を示す図である。

本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施形態により限定されるものではない。

［１．概要］
従来は、管理レポート（ＰＭレポート：プロパティマネジメントレポート）に関連するデータを収集し、手作業で作成していた。また、管理レポートのレイアウトは、ＡＭ会社（アセットマネジメント会社）毎、あるいは、物件毎に要求されるレイアウトが異なることがあるため、そのレイアウト管理や集計作業が煩雑となることから、作業負荷が高くなっていた。

賃貸管理を営む管理会社では、賃貸物件のオーナーに対し賃貸物件の稼働状況や管理状況を報告する月次資料として、ＰＭレポート（プロパティマネジメントレポート）と呼ばれる資料を作成し、出力している。本発明に係る管理レポート作成装置は、ＰＭレポートを出力する際に使用される管理会社視点での請求・入金データを、オーナー側の会計処理目線で収支管理できるようにする。
（イ）２パターンの入金管理業務形態に対応可能とする。
（１）管理会社名義の口座にて入出金管理を行う場合、オーナー収入は、管理会社からの送金とし、オーナー支出は、管理会社からの請求とする。
（２）オーナー名義の口座にて入出金管理を行う場合、オーナー収入は、入居者からの入金とし、オーナー支出は、口座からの支払とする。
（ロ）ＰＭレポート上の収支管理の項目内訳を、オーナー会計科目に合わせて変更可能とする。例えば、オーナー会計視点での“レポート集計項目”（賃貸収入、駐車場収入、建物管理費など）と、契約者・入居者の会計視点での“入金・支払項目”（家賃、共益費、駐車場利用料、エレベータ点検代、共有部清掃費など）と、管理会社会計視点での“勘定科目”（預り金、立替金など）とを対応させて、項目内訳の変更を可能とする。

［２．構成］
本実施形態に係る管理レポート作成装置の構成の一例について、図１を参照して説明する。図１は、本実施形態に係る管理レポート作成装置の構成の一例を示すブロック図である。

管理レポート作成装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、管理レポート作成装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。

管理レポート作成装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。管理レポート作成装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。

通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線又は無線の通信回線を介して、管理レポート作成装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、管理レポート作成装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。

記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、およびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。ここで、記憶部１０６は、管理委託契約データ記憶部としての管理委託契約データテーブル１０６ａ、管理レポート集計項目マスタとしてのＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂ、項目マスタ１０６ｃ、仕訳パターンマスタ１０６ｄ、総勘定科目マスタ１０６ｅ、補助科目マスタ１０６ｆ、補助内訳科目マスタ１０６ｇ、管理委託契約部屋別データ記憶部としての管理委託契約部屋別データテーブル１０６ｈ、物件マスタ１０６ｉ、部屋マスタ１０６ｊ、契約データ記憶部としての契約データテーブル１０６ｋ、契約者マスタ１０６ｍ等を備えている。

管理委託契約データテーブル１０６ａは、賃貸物件を管理する管理会社とオーナーとの間で交わされた管理委託契約に関するデータと、その管理委託契約毎に設定された管理レポート（以下、ＰＭレポートともいう）のレイアウトデータとを含む管理委託契約データを記憶している。例えば、図３に示すように、管理委託契約データテーブル１０６ａには、管理委託契約番号、物件コード、家主コード、ＰＭレポートレイアウト、決算月などのデータが格納されている。

ＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂは、管理委託契約毎に設定されたＰＭレポートに使用される集計項目を管理委託契約番号に紐付けて登録されている。例えば、図３に示すように、ＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂには、管理委託契約番号、集計項目としての大分類コード、大分類名、中分類コード、中分類名、小分類コード、小分類名、および、賃貸物件の契約者や入居者などのテナントが入金・支払に使用する項目（費目）を表す項目コードを格納している。

項目マスタ１０６ｃは、賃貸物件のテナントによる入金・支払項目に関する項目データが登録されている。例えば、図８および図９に示すように、項目マスタ１０６ｃには、項目データとしての項目コードおよび項目名が格納されている。

仕訳パターンマスタ１０６ｄは、項目データとしての項目コードと紐付く管理会社の会計視点による勘定科目設定データが登録されている。例えば、図８に示すように、仕訳パターンマスタ１０６ｄには、項目コードに基づいて財務会計と連携する勘定科目設定データが格納されている。勘定科目設定データとしては、総勘定科目コード、補助科目コード、補助内訳科目コードなどがある。

総勘定科目マスタ１０６ｅには、図８に示すように、総勘定科目コードおよび総勘定科目名が登録されている。

補助科目マスタ１０６ｆには、図８に示すように、総勘定科目コード、補助科目コード、および、補助科目名が登録されている。

補助内訳科目マスタ１０６ｇには、図８に示すように、総勘定科目コード、補助科目コード、補助内訳科目コード、および、補助内訳科目名が登録されている。

管理委託契約部屋別データテーブル１０６ｈには、図１８に示すように、管理委託契約データテーブル１０６ａの管理委託契約番号と、その管理委託契約番号に紐付く対象区画となる部屋番号とが記憶されている。

物件マスタ１０６ｉには、図１８に示すように、管理委託契約データテーブル１０６ａの物件コードと、その物件コードに紐付く物件名とが記憶されている。

部屋マスタ１０６ｊには、図１８に示すように、物件マスタ１０６ｉの物件コードと、管理委託契約部屋別データテーブル１０６ｈの部屋番号とに紐付くフロア情報と、各対象区画（部屋）の専有面積とが記憶されている。

契約データテーブル１０６ｋには、部屋マスタ１０６ｊの物件コードと部屋番号とに紐付く賃貸借契約に関する契約データを記憶している。例えば、契約データテーブル１０６ｋには、図１８に示すように、契約番号、物件コード、部屋番号、契約者コード、契約日、満了日などが記憶されている。

契約者マスタ１０６ｍには、図１８に示すように、契約データテーブル１０６ｋの契約者コードと、その契約者コードに紐付くテナントデータとしての契約者名が記憶されている。

入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、およびマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。

制御部１０２は、管理レポート作成装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。ここで、制御部１０２は、機能概念的に、データ取込手段としてのデータ取込部１０２ａ、レポート作成手段としてのレポート作成部１０２ｂ、レイアウト設定手段としてのレイアウト設定部１０２ｃ、出力手段としての出力部１０２ｄ、入金管理業務形態判断手段としての入金管理業務形態判断部１０２ｅ、収支管理変更手段としての収支管理変更部１０２ｆ、情報収集手段としての情報収集部１０２ｇ、計算手段としての計算部１０２ｈ等を備えている。

データ取込部１０２ａは、賃貸物件を管理する管理会社とオーナーとの間で交わされた管理委託契約に関する管理委託契約データを取込んで、管理委託契約データテーブル１０６ａに記憶させる。具体的には、管理委託契約番号、物件コード、家主コードの他、本実施形態に特徴的な管理委託契約毎に設定されたＰＭレポートの書式としてのＰＭレポートレイアウト、および、ＰＭレポートを作成する決算月も管理委託契約データとして取り込まれる。

レポート作成部１０２ｂは、レイアウト設定部１０２ｃにより抽出されたＰＭレポートレイアウトと、ＰＭレポートに使用される集計項目とに基づいて、少なくとも決算月にはＰＭレポートが作成される。なお、ＰＭレポートは、通常毎月作成されるが、特に決算月には、図２のＰＭレポート出力内容の“実績一覧表”のシートが使用され、オーナー会計の対象決算期内における月別予実対比を表現したものが作成される。つまり、帳票上の年月表記を行う際には、決算月が最終月となるよう処理される。例えば、決算月に「１２月」を指定した場合は、“実績一覧表”の表記は「１月～１２月」となり、決算月に「３月」を指定した場合は、“実績一覧表”の表記は「４月～３月」となる。

レイアウト設定部１０２ｃは、データ取込部１０２ａで取込んだ管理委託契約データテーブル１０６ａのＰＭレポートレイアウトと、ＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂに登録されたＰＭレポートに使用される集計項目とにより管理委託契約に応じたＰＭレポートのレイアウトを設定する。

出力部１０２ｄは、レポート作成部１０２ｂで作成したＰＭレポートを画面上あるいは印字により出力する。例えば、図１１に示すＰＭレポート集計項目マスタから管理委託契約番号毎にＰＭレポートの作成に必要なデータをそれぞれ抽出し、図４に示す管理委託契約データテーブルのＰＭレポートレイアウトに基づいてＰＭレポートを作成する。つまり、管理委託契約番号が“０００００００００１”の場合は、図４に示すように、“レジデンス○○”のＰＭレポートを“標準レイアウト”を用いて、“１２月”の決算月に作成する。作成したＰＭレポートを出力したのが、図１２に示す出力例である。また、管理委託契約番号が“０００００００００２”の場合は、図４に示すように、“○○駅ビル”のＰＭレポートを“オフィスビル用”のレイアウトを用いて、“３月”の決算月に作成する。作成したＰＭレポートを出力したのが、図１３に示す出力例である。さらに、ＰＭレポートのスタッキングプランの出力例としては、図１７に示すようなものがある。

入金管理業務形態判断部１０２ｅは、管理会社のオーナーに対する入金管理業務の形態に応じたオペレータの設定により判断する。例えば、オーナーの賃貸物件を管理会社が管理会社名義の口座を用いて入出金管理している場合、図５に示すように、オーナーの収入は、管理会社名義の口座に入金された預り金が送金されたもので、オーナーの支出は、管理会社が立替えた立替金が請求されたものとなる。また、管理会社がオーナー名義の口座を用いて賃貸物件の入出金管理を行っている場合、図６に示すように、オーナーの収入は、オーナー名義の口座に入金されたもので、オーナーの支出は、オーナー名義の口座から支払ったものとなる。

収支管理変更部１０２ｆは、取込んだ管理委託契約データに基づいてＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂの項目データ（項目コード）とオーナー側の収支管理データ（大分類名、中分類名、小分類名）とを抽出し、項目データを収支管理データに変更する。これにより、ＰＭレポートをオーナーの会計視点で作成することができる。

情報収集部１０２ｇは、取込んだ管理委託契約データの管理委託契約番号に基づいて管理委託契約部屋別データテーブル１０６ｈから管理委託契約番号に紐付く部屋番号を抽出し、取込んだ管理委託契約データの物件コードに基づいて物件マスタ１０６ｉから物件コードと紐付く物件名を抽出し、抽出された部屋番号と物件コードとを用いて部屋マスタ１０６ｊからフロア情報と各対象区画の面積情報とを抽出する。この情報収集部１０２ｇは、ＰＭレポートに含まれる帳票の１つであるスタッキングプラン（立面図または鳥かご）と呼ばれる賃貸管理物件の各区画に入居者情報を記載して図面化した一覧表を自動で作成するため、各区画の面積情報とフロア情報とを収集する。

計算部１０２ｈは、情報収集部１０２ｇにより収集された各区画の面積情報とフロア情報とに基づいて、フロア合計面積を計算し、フロア合計面積に対する各区画の面積比率を計算して、各区画の帳票上におけるサイズを算出することにより、スタッキングプランの各表示区画の大きさが実際の専有面積の比率に応じて割り振られる。

［３．具体例］
本実施形態の具体例について、図２～図２６を参照して、本実施形態に係る管理レポート作成装置１００の処理の一例について具体的に説明する。図２は、ＰＭレポートの出力内容の一例を示す図である。図３は、管理委託契約データテーブルとＰＭレポート集計項目マスタのテーブル構造の一例を示す図である。図４は、管理委託契約データテーブルのデータの一例を示す図である。図５は、管理会社名義の口座にて入出金を管理する場合のオーナーと管理会社の視点の違いの一例を示す図である。図６は、オーナー名義の口座を預かって入出金を管理する場合のオーナーと管理会社の視点の違いの一例を示す図である。図７は、テナント側の入金・支払項目をオーナー側と管理会社側の会計視点で見た場合の一例を示す図である。図８は、ＰＭレポート上の収支管理項目の内訳をオーナー会計科目に合わせて変更する場合のテーブル構造の一例を示す図である。図９は、項目マスタのデータの一例を示す図である。図１０は、仕訳パターンマスタのデータの一例を示す図である。図１１は、ＰＭレポート集計項目マスタのデータの一例を示す図である。図１２は、ＰＭレポート集計項目マスタに基づいてＰＭレポートの収支管理項目をオーナー会計科目で作成した一例を示す図である。図１３は、ＰＭレポート集計項目マスタに基づいてＰＭレポートの収支管理項目をオーナー会計科目で作成した別の例を示す図である。図１４は、図５の管理会社名義の口座にて入出金を管理する場合の処理の一例を示す図である。図１５は、図１４の例において管理会社が仕訳パターンマスタを用いて仕訳を計上する場合の一例を示す図である。図１６は、図６のオーナー名義の口座を預かって入出金を管理する場合の処理の一例を示す図である。図１７は、ＰＭレポートのスタッキングプランを自動作成した場合の一例を示す出力イメージ図である。図１８は、スタッキングプランを自動作成する場合のテーブル構造の一例を示す図である。図１９は、管理委託契約データテーブルのデータの一例を示す図である。図２０は、管理委託契約部屋別データテーブルのデータの一例を示す図である。図２１は、物件マスタのデータの一例を示すブロック図である。図２２は、部屋マスタのデータの一例を示すブロック図である。図２３は、契約データテーブルのデータの一例を示すブロック図である。図２４は、契約者マスタのデータの一例を示す図である。図２５は、６Ｆフロアの各区画における部屋マスタのデータの一例を示す図である。図２６は、フロア面積合計に対する各部屋の面積割合を計算する一例を示す図である。

［実施例１：管理委託契約毎のＰＭレポートの出力設定］
賃貸管理を営む管理会社は、賃貸物件のオーナーに対し賃貸物件の稼働状況や管理状況を報告する月次資料として、ＰＭレポート（プロパティマネジメントレポート）と呼ばれる管理レポートを作成している。この種のＰＭレポートは、オーナー送金の振込と併せて提出することが多いことから、図２に示すような、種々の財務情報を集約して作成する必要があり、それだけ業務負荷も高くなる。

ＰＭレポートの出力内容例としては、図２に示すように、“表紙”、物件の概要を記載した“物件概要”、各区画（部屋）の稼働状況を記載した“スタッキングプラン”、各区画の賃貸契約の情報を記載した“レントロール”、対象期間内の入居者からの入金情報を記載した“入金明細書”、対象期間内のオーナー負担費用を記載した“費用明細書”、対象決算期のオーナー月別収支・予実対比を記載した“実績一覧表”、対象期間（月度）のオーナー収支・予実回避を記載した“損益計算書”、各区画の入居者の延滞金の情報を記載した“未収金明細書”、対象期間内の各賃貸契約の敷金の移動状況を記載した“敷金移動状況”、対象期間内の新規賃貸契約の情報を記載した“新規契約情報”、対象期間内の賃貸契約解約の情報を記載した“解約情報”、対象期間内の賃貸契約更新の情報を記載した“更新情報”、対象期間内に発生・完了した工事（修繕）の情報を記載した“修繕情報”、および、対象期間内に発生・完了した案件（問合せ・クレーム等）の情報を記載した“管理概要”などがある。

実施例１に係る管理レポート作成装置１００は、賃貸管理を営む管理会社が賃貸物件のオーナーに対して賃貸物件の稼働状況や管理状況を報告するためのＰＭレポートを作成する。管理レポート作成装置１００のデータ取込部１０２ａは、管理会社とオーナーとの間で交わされた管理委託契約に関する管理委託契約データを取込んで、管理委託契約データテーブル１０６ａに記憶する。この管理委託契約データテーブル１０６ａには、図３および図４に示すように、管理委託契約データとして“管理委託契約番号”、“物件コード”、“家主コード”、“ＰＭレポートレイアウト”、および、“決算月”のデータが含まれている。

また、管理レポート作成装置１００のＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂには、管理委託契約毎に設定されたＰＭレポートに記載される集計項目が登録されている。具体的には、図３および図１１に示すように、ＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂには、“管理委託契約番号”に紐付けて、“大分類コード”、“大分類名”、“中分類コード”、“中分類名”、“小分類コード”、“小分類名”、および、“項目コード”が登録されている。

このように、管理レポート作成装置１００の記憶部１０６には、管理委託契約データテーブル１０６ａとＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂにより、管理委託契約番号毎にＰＭレポートに記載すべき集計項目やレイアウトが登録されている。これにより、管理レポート作成装置１００のレイアウト設定部１０２ｃは、管理委託契約番号に基づいて作成すべきＰＭレポートのレイアウトデータと集計項目とを設定する。

そして、管理レポート作成装置１００のレポート作成部１０２ｂは、レイアウト設定部１０２ｃによって収集し設定されたレイアウトデータと集計項目とを用いてＰＭレポートを作成する。例えば、管理委託契約番号が“０００００００００１”の場合は、図４に示す管理委託契約データテーブル１０６ａの“レジデンス○○”のＰＭレポートレイアウトに“標準レイアウト”が設定され、図１１に示すＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂの上半分に記載された集計項目を用いてＰＭレポートを作成する。また、管理委託契約番号が“０００００００００２”の場合は、図４に示す管理委託契約データテーブル１０６ａの“○○駅ビル”のＰＭレポートレイアウトに“オフィスビル用”が設定され、図１１に示すＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂの下半分に記載された集計項目を用いてＰＭレポートを作成する。

このようにして作成されたＰＭレポートは、管理委託契約番号が“０００００００００１”の場合、図１２の“レジデンス○○”に示すようなレイアウトと集計項目とにより出力部１０２ｄから出力される。また、管理委託契約番号が“０００００００００２”の場合、図１３の“○○駅ビル”に示すようなレイアウトと集計項目とにより出力部１０２ｄからＰＭレポートが出力される。出力部１０２ｄによる出力形態としては、ディスプレイ上に表示出力したり、紙面上に印字出力したりすることができる。

このように、実施例１に係る管理レポート作成装置１００によれば、ＰＭレポートのレイアウトや集計項目といった書式設定を管理委託契約毎に保持しているため、常にオーナーやＡＭ会社が要求する書式設定に応じたＰＭレポートを自動で作成することが可能となる。これにより、ＰＭレポートの作成時に掛かるレイアウト管理や集計作業の負荷が大幅に軽減され、レイアウトミスなども防止することができる。

［実施例２：ＰＭレポートのオーナーの視点による収支管理］
ＰＭレポートは、管理会社がオーナーやＡＭ会社に対して作成するが、入金管理業務の形態によってはお金の動きが変わってくるため、オーナー側から見た視点で収支管理ができるようなＰＭレポートを自動作成する。

管理会社の入金管理業務の形態には、下記（１）と（２）の２つのパターンが考えられる。
（１）管理会社名義の口座にて入出金を管理する（図５を参照）。例えば、賃貸物件の入居者からの入金を一旦管理会社名義の口座で預かって、次月にオーナー送金する場合である。
（２）オーナー名義の口座を預かって入出金を管理する（図６を参照）。例えば、賃貸物件の入居者からの入金をオーナー名義の口座で直接受けるため、送金業務は不要となる。

このように、本実施形態に係る管理レポート作成装置１００は、管理会社の入金管理業務の形態が上記２パターンのいずれに該当するかを判断する入金管理業務形態判断部１０２ｅを備えている。この入金管理業務形態判断部１０２ｅは、その判断結果に基づいて、ＰＭレポートに使用される管理会社の請求・送金データをオーナー側の収入・支出データとして管理することができる。

また、オーナーは、管理会社から受け取ったＰＭレポートに基づいて会計処理を行うため、収支管理の内訳はオーナー側の会計に則した内訳にする必要がある。そのため、契約者や入居者の視点における“入金・支払項目”に対してＰＭレポート上は別名で集計して表示する。実施例２に係る管理レポート作成装置１００は、この“入金・支払項目”に対してオーナー視点での会計項目である“レポート集計項目”、あるいは、管理会社視点での会計項目である“勘定科目”に変更する収支管理変更部１０２ｆをさらに備えている。この収支管理変更部１０２ｆは、図７に示すように、契約者や入居者から見たテナント側の“入金・支払項目”に対し、オーナー視点の“レポート集計項目”と、管理会社視点の“勘定科目”とに変更することにより、オーナー側の会計と管理会社側の会計とを切り分けて管理することができる。

そして、実施例２に係る管理レポート作成装置１００は、図８に示すようなテーブル構造を備えている。つまり、図７に示すように、テナント視点における“入金・支払項目”に対して、オーナー視点での“レポート集計項目”、あるいは、管理会社視点での“勘定科目”に変換するためのマスタを備えている。具体的には、“入金・支払項目”を“項目コード”にコード化するための項目マスタ１０６ｃ（図９参照）と、前記“項目コード”に紐付いて、オーナー視点でＰＭレポートに使用する収支管理の集計項目が登録されているＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂ（図１１参照）と、前記“項目コード”に紐付いて、管理会社視点で財務会計に連携する勘定科目設定データが登録された仕訳パターンマスタ１０６ｄ（図１０参照）とを備えている。この仕訳パターンマスタ１０６ｄに登録された勘定科目設定データとしては、総勘定科目コード、補助科目コード、補助内訳科目コードなどがある。さらに、前記総勘定科目コードに対して総勘定科目名を登録した総勘定科目マスタ１０６ｅと、前記総勘定科目コードと前記補助科目コードに対して補助科目名を登録した補助科目マスタ１０６ｆと、前記総勘定科目コードと前記補助科目コードと前記補助内訳科目コードに対して補助内訳科目名を登録した補助内訳科目マスタ１０６ｇとを備えている。

このように、実施例２に係る管理レポート作成装置１００の収支管理変更部１０２ｆは、管理会社が作成するＰＭレポートの収支管理の項目内訳を、オーナー会計科目に合わせて変更することができる。その結果、図１１のＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂの管理会社視点の項目コードをオーナー側の会計科目に変換した図１２あるいは図１３に示すようなＰＭレポートを作成し、出力することができる。

また、実施例２に係る管理レポート作成装置１００は、図１２の“レジデンス○○”のＰＭレポートを作成した場合に、入金管理業務形態判断部１０２ｅにおいて管理会社の入金管理業務形態が管理会社名義の口座にて入出金を管理する（１）の場合と判断すると、図１４に示すように、「２０１７／０５／１０」に管理会社よりオーナーに対して５月分の家賃１００円を送金する際に、立替払いをしていた内装工事代金を相殺して５０円が支払われる。つまり、管理会社は、預り金としての家賃１００円をオーナーに送金する際に、支払データとしての家賃１００円に対し、請求データとしての内装工事代５０円が相殺対象となるため、相殺した後の５０円を支払えばよい。

この場合、管理会社会計上は、図１０の仕訳パターンマスタ１０６ｄを用いて図１５に示す仕訳を計上する。つまり、借方に預り金としての家賃１００円を計上し、貸方に立替金としての内装工事代５０円を計上するため、相殺後の現金５０円が送金される。

これに対し、実施例２に係る管理レポート作成装置１００は、図１２の“レジデンス○○”のＰＭレポートを作成した場合に、入金管理業務形態判断部１０２ｅにおいて管理会社の入金管理業務形態がオーナー名義の口座を預かって入出金を管理する（２）の場合と判断すると、図１６に示すように、「２０１７／０５／２５」に賃貸人よりオーナー名義の口座へ５月分の家賃１００円の入金があった。そして、「２０１７／０５／３０」に内装工事代５０円を支払った。つまり、この場合は、オーナー名義口座上で入出金が行われているため、管理会社会計に影響は無く、仕訳計上も不要となる。

このように、実施例２に係る管理レポート作成装置１００は、テナント視点による“入金・支払項目”が登録された項目マスタ１０６ｃと、オーナー視点による“レポート集計項目”が登録されたＰＭレポート集計項目マスタ１０６ｂと、管理会社視点による“勘定科目”が登録された仕訳パターンマスタ１０６ｄとにおいて、共通する“項目コード”に紐付く形で各種データを保持しているため、この“項目コード”に基づいて相互のデータの対応関係が確認できる点に特徴がある。

このように、実施例２に係る管理レポート作成装置１００によれば、管理会社の入金管理業務形態に応じて、管理会社視点の会計データをオーナー視点の会計データに変更して、収支管理を行うことができる。また、実施例２に係る管理レポート作成装置１００によれば、賃貸物件のオーナーは、管理会社から受け取ったＰＭレポートに基づいて会計処理を行うため、契約者や入居者の視点による“入金・支払項目”をオーナー側の視点による会計に則した内訳に変更してＰＭレポートを作成することができる。

［実施例３：スタッキングプランの自動作成］
ＰＭレポートの帳票の１つとして、図２に示すように、各区画（各部屋）の稼働状況を記載するスタッキングプランがある。スタッキングプランは、例えば図１７に示すように、賃貸管理物件の各区画に入居者情報を記載して図面化した一覧表である。このスタッキングプランに表示される各区画の印字幅は、フロア面積に対し各区画面積の割合に比例して作成することで、オーナーが見て対象区画の面積割合を視覚的に把握できるという利点がある。これまでは、スタッキングプランの作成を手作業で行っており、管理物件毎に区画面積やフロアレイアウトが異なるため、作成したファイルを物件毎に管理しておく必要があり、全物件に対し入居状況を毎月メンテナンスする作業が発生することから、作業負荷が高くなっていた。

そこで、実施例３に係る管理レポート作成装置１００の記憶部１０６には、図１８に示すように、“管理委託契約番号”と紐付く“物件コード”を記憶する管理委託契約データテーブル１０６ａと、管理委託契約データテーブル１０６ａの“管理委託契約番号”と紐付く“部屋番号”を記憶する管理委託契約部屋別データテーブル１０６ｈと、管理委託契約データテーブル１０６ａの“物件コード”と紐付く“物件名”が登録された物件マスタ１０６ｉと、物件マスタ１０６ｉの“物件コード”と管理委託契約部屋別データテーブル１０６ｈの“部屋番号”とに紐付く“フロア情報”および、各対象区画（部屋）の“専有面積”が登録された部屋マスタ１０６ｊとが格納されている。

また、管理レポート作成装置１００の記憶部１０６には、スタッキングプランにおける各テナント情報を取得するため、部屋マスタ１０６ｊの“物件コード”と“部屋番号”とに紐付いて、賃貸者契約の“契約番号”と“契約者コード”と“契約日”と“満了日”とを記憶している契約データテーブル１０６ｋと、その契約データテーブル１０６ｋの“契約者コード”に紐付く“契約者名”が登録された契約者マスタ１０６ｍとがさらに格納されている。

上記の各テーブルや各マスタの一例として、図１９には、管理委託契約データテーブル１０６ａを示し、図２０には、管理委託契約部屋別データテーブル１０６ｈを示し、図２１には、物件マスタ１０６ｉを示し、図２２には、部屋マスタ１０６ｊを示し、図２３には、契約データテーブル１０６ｋを示し、図２４には、契約者マスタ１０６ｍを示している。

まず、管理レポート作成装置１００のデータ取込部１０２ａは、管理会社とオーナーとの間で交わされた管理委託契約に関する管理委託契約データを取込んで、管理委託契約データテーブル１０６ａに記憶する。そして、情報収集部１０２ｇは、管理委託契約データテーブル１０６ａの“管理委託契約番号”と紐付く“部屋番号”を管理委託契約部屋別データテーブル１０６ｈから抽出すると共に、物件マスタ１０６ｉの“物件コード”とに基づいて、部屋マスタ１０６ｊから“フロア情報”と各部屋の“専有面積”情報を収集する。さらに、情報収集部１０２ｇは、部屋マスタ１０６ｊの“物件コード”と“部屋番号”に基づいて契約データテーブル１０６ｋから賃貸借契約に関する情報を収集し、契約データテーブル１０６ｋの“契約者コード”に基づいて契約者マスタ１０６ｍから賃貸借契約に紐付く契約者・入居者に関するテナント情報を収集する。

そして、管理レポート作成装置１００の計算部１０２ｈは、情報収集部１０２ｇで収集した情報（例えば、図２５に示す部屋マスタの情報）に基づいて、スタッキングプランに表示される各区画（各部屋）の印字幅がフロア面積に対し各区画の面積割合に比例するように自動計算する。具体的には、図２６のフロア面積合計に対する各部屋の面積割合の計算例に示すように、各部屋の専有面積をフロア面積合計（４８１．６３ｍ^３）で割って、百分率に直した値を部屋毎に算出して、端数を切り捨てる。ここでは、端数を切り捨てたため、その合計値は、「１００」以下の「９５」となっている。その場合、計算部１０２ｈは、図２６の按分計算例に示すように、「１００」との差分を部屋の専有面積が大きい順に１ずつ按分することにより、印字セル数を整数で算出することが可能となり、フロア面積に対し各区画の面積割合がほぼ比例した印字セル数を求めることができる。

具体的には、１００－９５＝５（不足した印字セル数）となるので、部屋の専有面積の大きい順に、５つの部屋番号「６０８」、「６０７」、「６０５」、「６０６」、「６０４」を抽出して、それぞれ算出した印字セル数に＋１ずつ加算した値を最終的な印字セル数とする。その結果、図２６の最終結果に示すように、印字セル数の合計が「１００」となる。なお、上記した按分計算は、一例を示したものであり、必ずしもこの仕方に限定されない。

管理レポート作成装置１００のレポート作成部１０２ｂは、上記計算結果に基づく印字セル数でスタッキングプランの各区画を割り付け、各区画内に上記情報収集部１０２ｇで収集した管理委託契約情報、建物（物件）情報、区画（部屋）情報、賃貸借契約情報、および、契約者・入居者に関するテナント情報を入力する。

また、レポート作成部１０２ｂは、図２５に示す部屋マスタ１０６ｊの契約者名が空欄になっている場合、紐付く賃貸借契約が存在しない部屋であるので、“空室”として作成する。

このように、実施例３に係る管理レポート作成装置１００によれば、情報収集部１０２ｇで収集されたデータを用いて計算部１０２ｈで計算処理を行うことにより、各区画（各部屋）の印字幅をフロア面積に対して各区画の面積割合に比例するように自動で割付けが可能となり、各区画内に必要な情報が挿入されたスタッキングプランをレポート作成部１０２ｂにより自動作成して、出力部１０２ｄから出力することができる。このため、スタッキングプランを作成したファイルを管理物件毎に管理しておく必要がなくなり、作業負荷をかけずに容易にスタッキングプランを作成することができる。

［４．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。

例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。

また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

また、管理レポート作成装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。

例えば、管理レポート作成装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて管理レポート作成装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部１０２を構成する。

また、このコンピュータプログラムは、管理レポート作成装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。

また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ Ｓｅｒｉａｌ Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ ａｎｄ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ－ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ－Ｏｐｔｉｃａｌ ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ－ｒａｙ（登録商標） Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。

また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。

また、管理レポート作成装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、管理レポート作成装置１００は、当該情報処理装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。

さらに、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能付加に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。

本発明は、不動産等の賃貸管理業などに適用可能であり、特に、管理会社がオーナーに対し賃貸物件の管理レポートを定期的に作成する業界などにおいて有用である。

１００ 管理レポート作成装置
１０２ 制御部
１０２ａ データ取込部
１０２ｂ レポート作成部
１０２ｃ レイアウト設定部
１０２ｄ 出力部
１０２ｅ 入金管理業務形態判断部
１０２ｆ 収支管理変更部
１０２ｇ 情報収集部
１０２ｈ 計算部
１０４ 通信インターフェース部
１０６ 記憶部
１０６ａ 管理委託契約データテーブル
１０６ｂ ＰＭレポート集計項目マスタ
１０６ｃ 項目マスタ
１０６ｄ 仕訳パターンマスタ
１０６ｅ 総勘定科目マスタ
１０６ｆ 補助科目マスタ
１０６ｇ 補助内訳科目マスタ
１０６ｈ 管理委託契約部屋別データテーブル
１０６ｉ 物件マスタ
１０６ｊ 部屋マスタ
１０６ｋ 契約データテーブル
１０６ｍ 契約者マスタ
１０８ 入出力インターフェース部
１１２ 入力装置（キーボード）
１１４ 出力装置（モニタ）
２００ サーバ
３００ ネットワーク

Claims (7)

1. 賃貸物件の管理会社と前記賃貸物件のオーナーとの間で交わされた管理委託契約に関する管理委託契約データを管理委託契約データ記憶部から取得するデータ取得手段と、
   前記管理委託契約データと、項目マスタに登録されている前記賃貸物件の貸借人による入金・支払項目に関する項目データのうち、該管理委託契約データと紐付く前記項目データと、該項目データと紐付く前記オーナー側の会計視点による収支管理データとが登録された管理レポート集計項目マスタから、前記データ取得手段から取得した前記管理委託契約データに基づいて、前記項目データとオーナー側の会計視点による前記収支管理データとを抽出し、前記項目データを前記収支管理データに変更する収支管理変更手段と、
   オーナー側の会計視点で変更された前記収支管理データに基づいて、前記管理会社が前記オーナーに対して前記賃貸物件の状況を報告するための管理レポートを作成するレポート作成手段と、
   を有する管理レポート作成装置。
2. 前記管理レポートは、前記賃貸物件のオーナーとアセットマネジメント会社の少なくとも一方に対して報告を行うプロパティマネジメントレポートであること、
   を特徴とする請求項１に記載の管理レポート作成装置。
3. 作成された前記管理レポートを画面上あるいは印字により出力する出力手段をさらに備えること、
   を特徴とする請求項１又は請求項２に記載の管理レポート作成装置。
4. 前記項目データと紐付いて財務会計と連携する前記管理会社の会計視点による勘定科目データとして、総勘定科目データと、補助科目データと、補助内訳科目データとが紐付けられて記憶された仕訳パターンマスタと、
   前記総勘定科目データの総勘定科目コードと総勘定科目名とを登録する総勘定科目マスタと、
   前記補助科目データの補助科目コードと補助科目名とを登録する補助科目マスタと、
   前記補助内訳科目データの補助内訳科目コードと補助内訳科目名とを登録する補助内訳科目マスタと、をさらに備えること、
   を特徴とする請求項１から請求項３のうち、いずれか一項に記載の管理レポート作成装置。
5. 前記管理会社の前記オーナーに対する入金管理業務の形態を判断し、管理会社名義の口座を用いて入出金管理を行っている場合、オーナー収入は管理会社名義の口座に入金された預り金を送金したもので、オーナー支出は管理会社が立替えた立替金が請求されたものであり、オーナー名義の口座を用いて入出金管理を行っている場合、オーナー収入はオーナー名義の口座に入金されたもので、オーナー支出はオーナー名義の口座から支払ったものとする入金管理業務形態判断手段を、さらに備えること、
   を特徴とする請求項１から請求項４のうち、いずれか一項に記載の管理レポート作成装置。
6. データ取得手段が、賃貸物件の管理会社と前記賃貸物件のオーナーとの間で交わされた管理委託契約に関する管理委託契約データを管理委託契約データ記憶部から取得するデータ取得ステップと、
   前記管理委託契約データと、項目マスタに登録されている前記賃貸物件の貸借人による入金・支払項目に関する項目データのうち、該管理委託契約データと紐付く前記項目データと、該項目データと紐付く前記オーナー側の会計視点による収支管理データとが登録された管理レポート集計項目マスタから、収支管理変更手段が、前記データ取得ステップで取得された前記管理委託契約データに基づいて、前記項目データとオーナー側の会計視点による前記収支管理データとを抽出し、前記項目データを前記収支管理データに変更する収支管理変更ステップと、
   レポート作成手段が、オーナー側の会計視点で変更された前記収支管理データに基づいて、前記管理会社が前記オーナーに対して前記賃貸物件の状況を報告するための管理レポートを作成するレポート作成ステップと、
   を有する管理レポート作成方法。
7. コンピュータを、
   賃貸物件の管理会社と前記賃貸物件のオーナーとの間で交わされた管理委託契約に関する管理委託契約データを管理委託契約データ記憶部から取得するデータ取得手段と、
   前記管理委託契約データと、項目マスタに登録されている前記賃貸物件の貸借人による入金・支払項目に関する項目データのうち、該管理委託契約データと紐付く前記項目データと、該項目データと紐付く前記オーナー側の会計視点による収支管理データとが登録された管理レポート集計項目マスタから、前記データ取得手段から取得した前記管理委託契約データに基づいて、前記項目データとオーナー側の会計視点による前記収支管理データとを抽出し、前記項目データを前記収支管理データに変更する収支管理変更手段と、
   オーナー側の会計視点で変更された前記収支管理データに基づいて、前記管理会社が前記オーナーに対して前記賃貸物件の状況を報告するための管理レポートを作成するレポート作成手段として機能させること、
   を特徴とする管理レポート作成プログラム。

Images